-----DOM --- -- by suchenfz

VIEWS: 102 PAGES: 86

									  ERROR! UNKNOWN DOCUMENT PROPERTY NAME.TØNSBERG
                     TINGRETT




-----DOM --- --

Avsagt:                   14.09.2010 i Tønsberg tingrett

Saksnr.:                  09-100555TVI-TONS


Dommer:                   tingrettsdommer                 Didrik Behrens

Saken gjelder:            Mangler ved fast eiendom




Christin Svartskuren Sundal                      Advokat Nils Henrik Varmann
                                                 Jørgensen


mot


Katharina Svanberg Loland                        Advokat Steinar Jacob Thomassen
AmTrust International Underwriters Ltd           Advokat Sølve Holen Robstad




Error! Unknown document property name.Ingen begrensninger i adgangen til offentlig gjengivelse
Error! Unknown document property name.
Det ble avsagt slik
                                          DOM:

Innledning:
Kalvetangveien 89 ligger på Kalvetangen som er en nordlig utløper av øya Foynland i
Nøtterøy kommune. Eiendommen ligger på østsiden av tangen, på en tomt på ca 3,2 dekar.
Registerbetegnelsen er gnr. 15 bnr. 192 i Nøtterøy. Eiendommen er bebygd med tre hus: en
hovedbygning oppført fra ca 1997-1999 på vel 670 m² bta, en sidebygning oppført i 1997
på ca 140 m² bta og en garasje med ”hybel” med samlet areal på ca 115 m² bta oppført i
1998. Byggherre var Jan Erik Loland. Tinglyst hjemmelshaver er Katharina Svanberg
Loland, Jan Erik Lolands ektefelle. I det etterfølgende er ektefellene identifisert med
hverandre og omtales både som Loland(s) og selger(ne).

Katharina Loland overdro ved kjøpekontrakt datert 21. juni 2007 eiendommen til Christin
Svartskuren Sundal for 48 millioner kroner, som også innbefattet 3 millioner kroner for
innbo/utstyr/løsøre. Overtakelse skjedde i henhold til overtagelseserklæring den 3. juli
2007. På denne er for øvrig Jan Erik Loland oppført som selger. I det etterfølgende er
Christin Sundal og hennes ektefelle, Trond Kjetil Sundal, identifisert med hverandre, og de
omtales både som Sundal(s) og kjøper(ne).

Før kjøpekontrakten ble undertegnet, var kjøperne kjent med ”Verdi og lånetakst fast
eiendom” avgitt av Carsten Lockert etter befaring 30. mars 2006. (Taksten er imidlertid
datert 14. juli 2004.) Taksten angir normal salgsverdi til 55 millioner kroner. Sundals var i
tillegg kjent med ”boligsalgsrapport” datert 11. april 2006. Også den er utarbeidet av
Carsten Lockert etter befaringen den 30. mars 2006. Videre foreligger blant
salgsdokumentasjonen en egenerklæring på AmTrust International Underwriters Ltds
blankett, datert 6. april 2006, undertegnet av både Jan Erik og Katharina Loland.

Kjøperne ble etter hvert misfornøyd med kjøpet, idet de opplevde at en rekke forhold ved
eiendommen ikke svarte til deres forventninger. Christin Sundal reiste derfor ved stevning
til Tønsberg tingrett 22. juni 2009 søksmål mot Katharina Svanberg Loland og AmTrust
International Underwriters Ltd. med påstand om tilkjennelse av prisavslag/erstatning
fastsatt etter rettens skjønn oppad begrenset til kr 14.084.837,-, dog slik at
eierskifteforsikringsselskapets ansvar skulle begrenses til 2 millioner kroner.

Rettidig tilsvar fra AmTrust International Underwriters Ltd innkom 7. september 2009 med
påstand om frifinnelse.

Tilsvar fra Katharina Svanberg Loland innkom etter fristforlengelse den 16. september
2009 med påstand om frifinnelse.




                                              - 2 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-TO
Retten avviklet planleggingsmøte (fjernmøte) den 13. oktober 2009 med
prosessfullmektigene og forberedende dommer. I dette møtet ble det klargjort at et av
tvistetemaene var om eiendommens tekniske verdi (verdi- og lånetaksten) var feil.

Det ble avviklet nytt planleggingsmøte (fjernmøte) den 22. desember 2009 med
prosessfullmektigene og forberedende dommer. Senere i møtet sluttet de to rettsoppnevnte
sakkyndige, Håkon Læret og Ole Øyvind Moen, seg til drøftelsene. Møtedeltagerne ble
enige om å befare eiendommen før hovedforhandlingen. Tidspunktet for befaringen ble
bestemt til 20. januar 2010, og tid for hovedforhandling ble reservert fra 19. mai til 4. juni
2010.

De sakkyndige fikk ved oppnevningen som mandat
(jf dok 51):

”Å bedømme og beregne byggekostnadene i 2007 for den aktuelle bygningsmassen på
eiendommen. Valgte materialer og tekniske løsninger skal legges til grunn. Prissettingen
skal så langt som mulig baseres på de aktuelle leverandører eller produsenters priser.

De sakkyndige skulle dessuten vurdere

”tomteverdien for Kalvetangen 89 A/B i 2007 og vurdere verdien av utførte
tomtebearbeidingstiltak før overdragelsen i 2007.”

Den 20. januar 2010 avviklet retten forberedende rettsmøte med befaring i Kalvetangveien
89. Foruten forberedende dommer møtte de to rettsoppnevnte sakkyndige, Christin og
Trond Sundal og Jan Erik Loland. De sakkyndige fikk mulighet til senere å gjøre
ytterligere undersøkelser av eiendommen på egenhånd.

De sakkyndige avga sin rapport 26. mars 2010. I denne fremkommer følgende tekniske
verdier:

-      hovedbygning                                                       kr 28.800.000,-
-      sidebygning                                                  kr 3.400.000,-
-      garasje                                                      kr 1.500.000,-
-      utomhusarbeider, bryggerettigheter etc                       kr 7.300.000,-
-      Samlet teknisk nyverdi                                             kr 41.000.000,-

De sakkyndige har så gjort fradag for elde, slitasje og vedlikehold med kr 7.600.000,-. De
har vurdert tomtekostnadene inkludert bearbeiding til kr 9.000.000,-. Dette gir en samlet
teknisk verdi for eiendommen inkludert tomt og tomtebearbeiding på kr 42.400.000,-.




                                               - 3 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-TO
I prosesskrift 23. april 2010 forhøyet kjøperne sitt prisavslags-/erstatningskrav til kr
16.434.837,-. Bakgrunnen var nye svakheter ved eiendommen.

Hovedforhandling ble holdt i perioden 19. mai til 4. juni 2010 med unntak av 2. juni 2010.
Det ble avhørt 38 vitner i tillegg til at de formelle partene og deres ektefeller avga
forklaringer. Dessuten avga de to rettsoppnevnte sakkyndige forklaring.

Christin Sundal nedla slik

                                                      p å s t a n d : (dok 106)

    1.    Katharina Svanberg Loland og Am Trust International Underwriters Ltd dømmes
          in solidum til å betale Christin S. Sundal prisavslag/erstatning fastsatt oppad
          begrenset etter rettens skjønn til kr 16.275.574,-, likevel slik at AmTrust
          International Underwriters Ltd sitt ansvar er oppad begrenset til kr 2.000.000,-.

    2.    Katharina Svanberg Loland og AmTrust International Underwriters Ltd dømmes
          in solidum til å betale Christin S. Sundal sakens omkostninger.

Katharina Svanberg Loland nedla slik

                                                      p å s t a n d : (dok 17)

    1.    Katharina Svanberg Loland frifinnes.

    2.    Christin S. Sundal dømmes til å betale sakens omkostninger med tillegg av
          lovens rente fra forfall til betaling skjer.

AmTrust International Underwriters Ltd. nedla slik

                                                      p å s t a n d : (dok. 16)

    1.    AmTrust International Underwriters Ltd frifinnes.

    2.    AmTrust International Underwriters Ltd tilkjennes sakens omkostninger med
          tillegg av lovens rente fra dommens oppfyllelsesfrist inntil betaling skjer.



Tvisten faller i to deler:

Den ene gjelder om den tekniske verdi fastsatt før overdragelsen (Carsten Lockerts verdi-
og lånetakst) var for høy, og om taksten rettslig er å anse som en opplysning (”omstende”)



                                               - 4 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-TO
som har influert på kjøpet og bidratt til å øke kjøpesummen i en slik grad at man står
overfor en avtalerettslig relevant bristende forutsetning som gir kjøperne krav på
kompensasjon.

Den andre delen av tvisten gjelder tradisjonelle mangler, der kjøperne hevder at selger har
brutt opplysningsplikten gjennom feilinformering og fortielse, og at eiendommen generelt
er i vesentlig dårligere stand enn de kunne forventet.

Enn videre omfatter tvisten de tradisjonelle spørsmål om reklamasjonenes rettidighet,
subsidiært utføringsmåte og prissetting av eventuelle reparasjoner.

Den formelle partskonstellasjon er, som ovenfor angitt, med Christin Svartskuren Sundal
som saksøker og Katharina Svanberg Loland og AmTrust International Underwriters Ltd.
som saksøkte. Den praktiske realitet er at eiendomstransaksjonen i hovedsak er skjedd
mellom deres ektefeller: Trond Kjetil Sundal og Jan Erik Loland.

Christin S. Sundals påstandsgrunnlag:

Generelt:
Med en teknisk verdi på nesten 59 millioner kroner, en anslått markedsverdi på 55
millioner og en faktisk kjøpesum på 48 millioner kroner, hadde de som kjøpere grunn til å
ha høye forventninger til utførelse og kvalitet i alle ledd både i grunnkonstruksjon og i
detaljer.

Byggetillatelsen ble gitt i 1996, og oppføringen av bygningsmassen skjedde under regimet
av byggeforskriftene fra 1987. De offentligrettslige kravene til byggene følger av 1987-
forskriftene. Men den faglige standard i utførelsen skal bedømmes etter fagnormene på
oppføringstidspunktet.

De var på fire visninger, men eiendommen var ikke lagt ut på tradisjonell måte i markedet.
De var således de eneste aktuelle interessenter på kjøpstidspunktet.

Pkt 13 i kjøpekontrakten viser at en del negative forhold ble tatt opp og diskutert mellom
partene på visningene. Punktet er imidlertid ikke uttømmende. Bl.a. ble fuktproblematikk
i/ved vinduene, et sår i gulvet på hovedsoverommet, og sprekker i eikefineren i
trappeoppgangen og fremskaffelse av bygningstegninger og instruksjonsbøker for diverse
tekniske innretninger ikke nevnt. Årsaken til at disse forholdene ikke ble nevnt i pkt 13,
var at Jan Erik Loland under samtalene lovet å ordne disse.

Uenighet om hvorvidt en del spesialtilpasset innredning/løsøre, som utsmykking,
prydgjenstander, lysekroner og lignende skulle følge med i handelen, holdt på å velte hele




                                              - 5 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-TO
salget. Men oppgjørsansvarlig eiendomsmegler, Tore Solberg, grep inn og håndskrev en
liste over hva partene ble enige om skulle følge med i overdragelsen.

Utover dette avtalte ”damene” overdragelse av ytterligere løsøre som spisestue, flygel og
gardiner m.v. for kr 253.000,-.

De overtok eiendommen den 3. juli 2007. Familien Loland var da flyttet til
naboeiendommen i sydøst, Kalvetangveien nr. 87. Reklamasjonene skjedde derfor i første
omgang direkte og muntlig til Jan Erik Loland over gjerdet. Den første skriftlige
reklamasjonen fant sted 19. oktober 2007 i form av e-post til megler. Forut for dette hadde
det vært en felles befaring med eiendomsmegler Tore Solberg på eiendommen den 19. juli.
Ny reklamasjon pr e-post skjedde 25. oktober 2007, også overfor megler.

I februar 2008 rant det vann fra taket i hovedsoverommet. Fenomenet lot til å være det
samme som var nevnt i selgers egenerklæring, men som i følge denne skulle være utbedret.
Rett etter påske oppdaget de at døren fra soverommet og ut til balkongen var råtten. Da
forstod de at det var nødvendig med en fullstendig bygningsteknisk gjennomgang av hele
eiendommen.

På eiendomsmegler Krogsveens anbefaling kontaktet de ingeniør Øyvind Stokke for
oppdraget. Han var på befaring fra 28. – 30. mai 2008. Han utarbeidet en
reklamasjonsrapport den 12. juni 2008. Denne var senest 17. juli 2008 kjent for Jan Erik
Loland (jf. e-post av 17. juli 2008). Reklamasjonstidspunktet må således være senest 17.
juli 2008. Alle negative forhold omtalt i Øyvind Stokkes rapport må senest da anses
fremført som formelle og spesifikke mangelsreklamasjoner overfor den reelle selger.

Norwegian Claims Link (NCL) engasjerte på vegne av AmTrust International
Underwriters Ltd takstmann Trond Eriksen til å besiktige eiendommen. Han var på
befaring den 9. september 2008 og avga rapport den 30. november 2008 (dok 1 bilag 16).

I løpet av oppdraget ble Øyvind Stokke vâr på om de tekniske verdiene Carsten Lockert
hadde satt, kunne være for høye. De engasjerte derfor BER (Bygg og eiendomsrevisjon
AS) ved Nils-Erik Christiansen for å vurdere eiendommens tekniske verdi. Christiansen
avga sin uttalelse den 3. oktober 2008 (dok 1 bilag 17). Christiansen har satt den samlede
tekniske verdi for hele eiendomskomplekset til kr 37.400.000,-. Tomtekostnadene
inkludert opparbeidelse er satt til kr 17.500.000,-, og bygningsverdiene med fradrag for
utidsmessighet (6%) er satt til kr 19.900.000,-.

De fremsatte flere reklamasjoner den 2. desember 2008 overfor Lolands prosessfullmektig.
Bakgrunnen var nyoppdagede mangler som var nærmere beskrevet i Øyvind Stokkes
tilleggsrapport av 25. november 2008.




                                             - 6 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-TO
Rettslig:
Eiendommen er solgt ”slik den er”, og risikoen for mangler er i utgangspunktet kjøpers.
Men det er etter avhendingsloven visse unntak, nemlig § 3-7, § 3-8 og § 3-9 annet
punktum. Vurderingen etter avhendingslovens § 3-9 annet punktum er en objektiv
vurdering.

Ut over dette kommer avhendingslovens § 3-1 tredje ledd inn der Loland har påtatt seg å
bringe nærmere spesifiserte svakheter/avvik i orden. Under § 3-9 annet punktum-
vurderingen er det anledning til å kumulere flere små mangler gitt at de er hver for seg er å
anse som rettslige mangler.

Direkte feilinformasjon (jf § 3-8) er gitt i forhold til vinkjeller og dybdeforhold ved
bryggen.

Ved bedømmelsen etter § 3-7 må retten bl.a. legge til grunn at Loland hadde positiv
kunnskap om hvorfor flisene på gangpromenadene løsnet.

Retten bør være varsom når den bedømmer vitneforklaringene. Svært mange av vitnene
var håndverkere som har medvirket under byggingen av huset. Naboen i syd, vitnet Ragnar
Moltzau, var påfallende i hva han husket og ikke husket. Vitnet Carsten Lockert er
regressaksøkt som mulig ansvarlig for deres tap, og han har en egeninteresse å forsvare i
tvisten.

Slik Jan Erik Loland presenterte eiendommen, hadde de grunn til å forvente en høy faglig
standard på alle punkter. Eiendomsmegler Tore Solberg og Jan Markussen fra Gjeving
Trevarefabrikk ga også uttrykk for sin beundring av standarden. Dette berettiger dem som
kjøpere til å legge listen høyt ved mangelsvurderingen. De kunne med grunn vente at slit
og elde skulle gå langsomt. Bygningsmessige detaljer som gesimser og utsmykkede bad
må kunne forventes å vare hele byggets levetid. De hadde derfor grunn til å bli negativt
overrasket over det raske forfall.

De har reklamert muntlig og fortløpende direkte til Loland. Dette kan ses ved å lese e-
postene som ble sendt høsten 2007. Før e-postene ble sendt, ble det avholdt møter, der
også Carsten Lockert deltok. Temaet var bl.a. snøen som blåste inn på loftet gjennom
gesimskassene, og dybdeforholdene ved bryggen. Jan Erik Loland kan ikke ha oppfattet
deres påvisninger av avvik som annet enn reelle kjøpsrettslige reklamasjoner. Lolands
velvillighet opphørte da Øyvind Stokkes mangelsrapport ble kjent for ham.




                                               - 7 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-TO
Om de enkelte mangler:

MANGLER VED HOVEDBYGNINGEN:

Manglende teknisk dokumentasjon/”bruksanvisninger”:
Eiendommen er en komplisert konstruksjon med mange tekniske finesser og byr på store
driftsmessige utfordringer til beboerne. Detaljerte tegninger som viser kabelføringer,
røropplegg for vann og strøm, oppbygging av gulv og vegger, er nødvendig for å kunne
planlegge nye arbeider og vedlikeholde gamle installasjoner på en regningssvarende og
rasjonell måte.

De mange meningene om baderomsgulvets oppbygging er et eklatant eksempel på
betydningen av detaljerte og riktige tegninger.

Manglende teknisk dokumentasjon er omtalt i Øyvind Stokkes rapport av 12. juni 2008, og
reklamasjon for dette er fremsatt senest 17. juli 2008.

Rekonstruering av teknisk dokumentasjon er av Stokke anslått å koste ca kr 100.000.

Veggkonstruksjon/fasader:
Mønegavler:
Konstruksjonen av mønegavlene på hovedhuset er utradisjonell og lite hensiktsmessig. De
er utført i kryssfinér og anses ikke å stå i stil og soliditet til resten av bygget, slik det bør
kunne forventes. Gavlveggene er dessuten ikke luftet, slik at fukt kan bli sperret inne og gi
råteskader. Fukt i gavlene er forøvrig allerede konstatert, og svertesoppen er kommet.

Musebånd:
Det er registrert muselort på loftet. Sikring mot inntrening av smågnagere kan løses på
flere måter. Den mest vanlige er å benytte såkalte musebånd. Lillesandhus, som har levert
tegningene til byggene her, har beskrevet en annen løsning nemlig en spalteåpning mellom
utvendig kledning og vindsperren. Spalteåpningen skal ifølge vitnet Per Bodin være 6
mm. Under befaringen ble den målt til 8 mm. Spalten skapes som en differanse mellom
utlektingen av kledningen og ”lusing” med horisontale lektestykker mellom vertikale lekter
(NB: Liggende utvendig panel!). Stor forskjell i tykkelse på lektene gir stor spalteåpning
og god lufting av kledningen, men dårlig sikring mot inntrenging av mus. Liten
spalteåpning som sikrer bedre mot museinntrenging, gir dårligere lufting av kledning. Bruk
av ”fingerbånd” ville ivaretatt begge hensyn.

Israftbeslag på tak er utformet feil. Forholdet er berørt i reklamasjonsrapporten av 12. juni
2008.




                                                - 8 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-TO
Vinduer og dører:
Vinduene var ifølge Loland tørre da salget fant sted. Nærmest for ordens skyld påtok
Loland seg å legge en fuge under vindusomrammingen, slik Carsten Lockert hadde
anbefalt. Sundals aksepterte fugingen. Men fugingen var ikke vellykket og bidro snarere til
å holde på fuktigheten enn å stenge den ute. At vinduene nå inneholder mye fuktighet, vil
over tid akselerere forfallet. Utskifting av bare de mest utsatte vinduene er problematisk da
vindustypen er gått ut av produksjon. Derfor må samtlige byttes. Alternativet er å ta
vinduene ut av omrammingene og tørke dem, men det kan bli en langvarig og kostbar
prosess. Fuktigheten ble først oppdaget våren 2008 samtidig med råten i balkongdøren i
hovedsoverommet i 2. etasje og påpekt for Øyvind Stokke i mai 2008 og formelt reklamert
i juli 2008.

Sålebenkbeslagene (vannbrettene) er ikke ført opp bak kledning slik de ut fra en faglig
bedømmelse burde vært. Dette medfører risiko for fuktinntrengning og råte i overgangen
mellom vindu og vegg. Utvendige gerikter er ført helt ned på vannbrettene
(sålebenkbeslaget). Geriktene vil trekke opp fuktighet, og de vil råtne over tid.

Vinduene har dessuten dårlig vindtetting mellom ramme og vegg. Mellomrommet er delvis
fylt med skum som er skåret. Dette gir dårlig tetting og det oppstår trekk. Riktig teknisk
løsning ville vært å føre vindsperren helt frem til vindusomrammingen og klemme den fast
mot vindusrammen. Luftvekslingen innomhus er målt til tett oppunder tillatt maksimum
for småhus. Målt luftveksling er 3,9 pr time. Det er tillatt med opptil 4 luftvekslinger pr
time i småhus, mens det for næringsbygg skal være maksimalt 3 luftvekslinger pr time.

Omkostninger med utskifting av vinduer vil utgjøre kr 819.000,-.

Selger har de facto påtatt seg å utbedre fuktproblemet i vinduene, og han er derfor
ansvarlig når utbedringen forfeiler sitt formål. Man står således overfor en tilsikret
egenskap, nemlig tørre vinduer, jf avhendingsloven § 3-1 første ledd nr. 3.

Takkontruksjon – gesimskasser:
De tette gesimskassene gjør at vann som kommer inn på loftet, ikke kommer ut igjen. Når
vannet blir stående, oppstår soppvekst og senere forråtnelse. Loland har opplyst at det er
manglende lufting i noen fakk. Dette står i strid med Lolands opplysning i
egenerklæringsskjemaet om at det er for god lufting slik at det kommer snø inn på loftet
ved sterk vind. Når snøen smelter, blir vannet liggende i gesimskassene og på isolasjonen.
Dette har i første omgang gitt soppvekst og vil senere gi råteskader. Konstruksjonen er feil,
og vedlikehold kan ikke rette dette. Øket lufting gjennom mønegavlene er ikke noe adekvat
avhjelpstiltak alene. Et sted må luften slippe inn for at den skal kunne komme ut, være seg
ved mønet eller andre steder. Det er ingen annen løsning enn å bygge om gesimskassene
slik at snø, eventuelt regn, ikke suges inn og fukter ned loftet.
Pris kr 400.000,-.



                                               - 9 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-TO
Renner, nedløp, beslag:
Beslagløsningen ved gradrennene er ufagmessig. Treverket ligger blottlagt mot
gradrennene, og det vil etter hvert oppstå råte.

Reklamasjon fremsatt i rapport av 12. juni 2008.
Prisavslag kreves med kr 18.750,-.

Terrasser og balkonger:
Balkongene er lagt med for lite fall. Geriktene ved balkongdørene er ført for langt ned slik
at de trekker opp fuktighet. Det blir liggende vanndammer på balkonggulvet når det har
regnet. I den kalde årstid fryser og smelter vannet vekselvis, og det gir ekstra belastning på
Sarnafil-duken. Balkonggulvene er foreløpig tett. Rekkverksstolpene er sprukket.

Forholdet er reklamert i Stokkes rapport av 12. juni 2008.
Utbedring vil koste kr 238.500,-.

Piper og ildsteder:
Mangelen består i at det mangler ildfast plate på gulvet under feielukene. Forholdet er
reklamert i Stokkes rapport 12. juni 2008. Utbedring vil koste kr 11.875,-.

Overflater, himling, vegger og gulv:
Himlingen i hovedsoverommet er vannskadet etter snøsmelting på loftet. Plateskjøtene er
svellet på grunn av fuktinntrengingen. Forholdet med vanninntrenging var for så vidt
påpekt som et problem, men ble opplyst å være utbedret. Det var ikke tilfelle, og forholdet
omfattes av selgers tilsikringsansvar.

Det befinner seg fortsatt en åpen spalte/sprekk i eikegulvet i trappen øverst ved reposet.
Dette anføres likevel ikke lenger som en selvstendig mangel.

Brystpanelet i biblioteket er for dårlig festet, og det er et sår/hakk i soveromsgulvet etter et
speil som falt ned. Loland har påtatt seg å besørge utbedring av såret.

På de finerte veggplatene ved trappen til 2. etasje har veden reist seg. Selger har erkjent at
dette er et problem. Utbedring er en selgerforpliktelse. Forholdet er pr i dag uavklart. Intet
pristilbud på utbedring er kommet fra Gjeving Trevarefabrikk. Derfor må tilbudet fra
Framnæs Interiør legges til grunn for omkostningene ved utskifting.

Tvisten bunner først og fremst i uenighet om det er nødvendig med nye lister ved bytting
av veggplater og hvordan man skal forholde seg til mulige fargeforskjeller mellom gamle
og nye finerplater.




                                               - 10 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Det rettslige ansvarsgrunnlag er påtatt selgerforpliktelse (sår i soveromsgulvet og
eikefineren i trappeoppgangen og snøinndrivet på loftet). Reparasjoner og maling er
opprinnelig estimert til kr 363.512,-, men det kreves nå ikke mer enn kr 41.000,- (soverom
- himlingsplater) og kr 37.000,- (bibliotek - brystningspanel).

Innvendig trapp:
Innvendig trapp knirker, men dette anføres ikke lenger som mangel. Manglene er
begrenset til veggplateproblematikken, jf ovenfor.

Hovedbadet i 2. etasje:
Det er beskrevet at det er lite eller intet fall til sluk og normal elde og slitasje.
Boligsalgsrapporten advarer med opplysning om at det er registrert fukt i vegger og gulv,
men fenomenet forklares med at fuktigheten kommer fra fugene mellom flisene, og det
opplyses at fukten ikke har noen konsekvenser for konstruksjonens sikkerhet. I følge
boligsalgsrapporten skal det ikke være registrert sprekker i fuger eller fliser. Men det er
konstatert riss i fugene mellom gulvflisene. Flisfugene sprekker fortsatt opp, og det er
risiko for fuktopptrekk i geriktene rundt dørene. Oppsprekkingen skyldes sviktende
underlag. Det vil ikke være tilstrekkelig å bytte ut fugene til fleksible fuger. Avstiving av
gulvet er nødvendig for å hindre nye sprekker og hindre at flisene etter hvert løsner.

Avstivingen må enten gjøres fra undersiden ved at man river kjøkkenhimlingen og går inn i
bjelkelaget derfra, eller den må gjøres fra oversiden og da må også baderomsveggene
strippes og ny overflatebehandling finne sted.

De fagkyndige er uenige om utbedringsmåten. Byggmester Knut Varpe var skeptisk til å
gjøre avstivingen fra undersiden, og han antok at det ville koste omtrent det samme å gå
inn i konstruksjonen fra taket i kjøkkenet under. Det må i så fall tas høyde for hva som kan
skjule seg av kabel- og rørføringer i kjøkkentaket/badegulvet. Inngripen fra undersiden vil
gjøre kjøkkenet ubrukelig i anleggsperioden, og dette vil skape ytterligere tap.

Ifølge de rettsoppnevnte sakkyndige bør et så påkostet bad som dette ha mellom 30 og 40
års levetid, noe dette neppe vil ha.

Det dreier seg uansett om reparasjonsomkostninger i størrelsesorden kr 650.000,-.

Reklamasjon foretatt i rapport av 12. juni 2008.

Det lille badet i 2. etasje:
Her mangler hjelpesluk. Det ble under rettens befaring påvist fuktopptrekk i gerikt og i
gipsplate. Veggen var våt og må åpnes, og gipsplatene må skiftes. Det må legges nye fliser
på veggene. Gulvet antas å være like ustabilt som gulvet i hovedbadet, og må også




                                              - 11 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
avstives. Avstiving fra undersiden er ikke vurdert som noe realistisk alternativ. I så fall blir
det å gå inn gjennom taket i biblioteket, hvilket fremstår som meget kostbart.

Reklamert i rapport av 12. juni 2008.
Pris kr 187.500,-.

WC 1. etasje:
Gulvet oppleves å være kaldt og dermed også rommet. Varmen her lar seg ikke regulere
separat. De antok først at det ikke var vannbåren varme i dette rommet. Det viser seg å
være vannbåren varme i rommet, men denne kan ikke reguleres separat. Muntlig
reklamasjon høsten 2007.

Utbedring kan ordnes med tilleggsoppvarming med elektriske varmekabler. Det krever ny
påstøp, elektriske varmekabler og ny gulvflis og vil koste ca kr 28.000,-.

Bad/WC i svømmehall:
Det mangler fall mot sluk i dusjnisjen. Dette anføres ikke som selvstendig mangel.
Derimot anføres det som mangel at de store granittflisene ikke har understøttelse mot
gulvet over hele flaten, slik at det kan oppstå sprekker i dem senere. Noen av dem har
allerede fått sprekker og riss. Det anbefales å legge ny stein oppå de gamle. Dette kan være
den rimeligste løsningen. Hvis granitthellene må tas opp, er det snakk om en betydelig
omkostning - i størrelsesorden kr 225.000,-.

Svømmehallen:
Poleringen av marmorflisene har ikke hatt den ønskede virkningen. Anførselen om
mislykket polering er imidlertid frafalt.

Marmoren i vinduspostene sprekker opp fordi avstanden/fugen mot trekonstruksjonen på
siden er for liten.

Prisavslag kreves lik utbedringskostnad med kr 225.000,-, jf ovenfor.

Vinkjelleren:
Rommet i bassengkjelleren viste seg ikke å være egnet til oppbevaring av vin. Den høye
temperaturen her ble først kjent etter overtakelsen. Eiendomsmegler Tore Solberg husket
påfallende lite av hva som angivelig ble kommunisert om ”vinkjellerens” egnethet for
formålet under visningene. De bestrider at Loland under visningene sa at kjøleaggregat var
nødvendig for å oppnå funksjonen som vinkjeller. Loland har ikke beriktiget
opplysningene om ”vinkjeller” før kontraktsinngåelse eller overtagelse. At vinkjelleren
ikke var egnet til oppbevaring av vin, burde vært klargjort for dem før. Bevisbyrden for at
det er gitt beriktigende opplysninger, påhviler selger. Montering av et kjølesystem til kr
75.000,- vil kunne avhjelpe denne mangelen.



                                               - 12 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Forholdet med for høy temperatur ble reklamert høsten 2007.

Klimaskille mellom svømmehall og TV-rom:
Det skal være klimaskille mellom svømmehall og TV-stue. Både aktive og passive
skilletiltak kreves for at løsningen skal være fagmessig. Mellom TV-rommet og
bassengrommet skulle det vært montert gasstett dør. Eksisterende dør er ikke gasstett.
Dette fører til at fuktig luft trekker ut av svømmehallen og inn i boligdelen av huset.
Fuktigheten kan ha medført skade på eikefinerplatene på veggen i trappen ved at fineren
har reist seg.

Gasstett dør koster kr 11.875,-.

Forholdet er reklamert ved Stokkes rapport i juli 2008.

Gasstett dør kan for øvrig ikke erstattes av undertrykksventilering av svømmehallen, da det
kreves både aktive og passive skjermingstiltak mot fuktigheten her.

Teknisk rom:
Det befinner seg til stadighet fritt vann i sjakten der nordøstveggen i svømmehallen kan
senkes ned. Vannet kan sprer seg til bunnsvillen i veggen på innsiden og trekke opp i
denne. Fuktigheten vil over tid medføre korrosjon på heve-/senkemaskineriet og eventuelt
råte i veggen. Omhyggelig tetting i terrengnivå i form av tilsyn med gummileppa og
eventuell utskifting av gummileppa i kombinasjon med forsert ventilasjon ved bruk av
overskuddsvarme er nødvendig

Forsert lufting med overskuddsvarme antas å være tilstrekkelig.

Forholdet ble reklamert 12. juni 2008.

Forsert ventilasjon koster kr 75.000,-. Tetting i terrengnivå utenfor senkeveggen vil koste
kr 62.000,-.

Senkevegg i svømmehall:
Boligsalgsrapporten opplyser at tettingen rundt senkeveggen er kontrollert og funnet i
orden, og at gummilister enkelt kan skiftes ved slitasje. Det bråker fælt når veggen senkes.
Hele veggen er råteskadet. Råten er verst på døren. De krever prisavslag bare for denne.

Utskifting koster kr 62.500,-.

Forholdet ble treklamert i rapporten av 12. juni 2008.




                                             - 13 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Takstein:
I uke 47 i 2008 var det kraftig vind i området, og en del takstein blåste av. Takstein må
festes i større grad enn det som hittil måtte være gjort.

Pris kr 114.000,-.

Reklamert 2. desember 2008.

Mangelen gjelder alle bygningene.

Snøsmeltingsanlegg:
Siden de var ukjente med hvorledes snøsmeltingsanlegget skulle benyttes, brukte de det
ikke den første vinteren (vinteren 2007/2008). Før vintersesongen 2008/2009 tilkalte de
rørleggermester Terjesen for å gå over anlegget. Til tross for kontroll og utbedring virket
anlegget bare på en del av gårdsplassen. De hadde grunn til å forvente at anlegget skulle
virke på hele gårdsplassen. Det stemmer ikke at Jan Erik Loland under visningene påviste
at anlegget bare virket på området utenfor garasjeportene og opp til innkjøringen. Det er
gitt feil opplysning i salgspapirene, og Loland har holdt tilbake relevante opplysninger.
Han har heller ikke rettet opplysningene før overtakelsen. I boligsalgsrapporten het det:
”Utvendig gårdsrom med snøsmelteanlegg i forbindelse med vannbåren varme”. I verdi-
og lånetaksten heter det om forholdet: ”… eget avisningsanlegg for utearealer”.

Forholdet ble reklamert skriftlig 2. desember 2008.

Prisavslagskravet for utbedring på kr 141.879,- forutsetter at halve gårdsplassen graves
opp, at nytt tiningsanlegg bygges på denne delen, og at eksisterende brostein legges
tilbake.

Dette tiltaket vil konsumere utgiftene ved å senke sluket på gårdsplassen, et forhold som
ellers er tatt opp som en egen selvstendig mangel.

Utvendig maling på hovedhuset:
Det var allerede før overtakelsen kjent at den utvendige hvitmalingen ”krittet”, dvs at det
hvite pigmentet i malingen smittet av ved berøring. Forholdet var tatt opp med
malingsprodusenten, Jotun, som hadde erkjent produksjonsfeil på ”Drygolin Extrem”.
Jotun tilbød seg å bekoste ommaling av husene. Småhusene ble malt om først (2009), men
det led mot høst, og det var ikke forsvarlig å fortsette malerarbeidene på hovedhuset. Innen
arbeidene kunne fortsette neste vår, oppdaget de at malingen ikke bare krittet, men også
flasset av.

Ifølge Jotun, som hadde tatt prøver av den avflassede malingen og analysert disse, var
årsaken til flassingen at det siste malingstrøket var påført uten at det var gjort skikkelig



                                               - 14 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
grunnarbeid i form av skraping og vasking. Jotun har derfor tatt det standpunkt at de ikke
vil påta seg ansvaret for ommalingen før tilstrekkelig grunnarbeid er gjort i form av
sliping/pussing til bart treverk, eller kledningen er byttet. Prismessig kommer dette ut på
ett. Jotun holder maling og betaler for påføring av to strøk.

Den erstatning som kreves, er omkostningene ved å tilrettelegge slik at Jotun kan begynne
malingsarbeidene, i praksis ny kledning. Ny kledning vil koste omtrent det samme som
rensing av eksisterende kledning inn til bart treverk.

Tak, svømmehall – kondensskade:
Problemet ble oppdaget under de rettsoppnevnte sakkyndiges befaring den 17. februar
2010. Det de så, var vannperler på undersiden av yttertaket. Også Øyvind Stokke ble kjent
med forholdet da. Reklamasjon ble fremsatt 23. februar 2010.

Dette er et alvorlig problem. Årsaksbildet er 2-delt: dels for liten lufting av loftet, dels utett
diffusjonssperre. Selve yttertaket må utbedres etter fuktskaden. Lekkasjen av fuktig luft fra
bassengrommet opp til loftet kommer trolig gjennom områdene rundt spotlampene i taket.
Det er fare for at hele undertaket (himlingen i svømmehallen) må fjernes for å få tettet
skikkelig.

Himlingsarbeidene er bedømt å ville koste ca kr 750.000,-. Med tillegg av selve
takreparasjonen blir summen kr 1.222.000,- samlet.

Taksteinsflatens avslutning mot mønsås:
Øverste taksteinsrad er kappet for kort. Det er så vidt overlapping mellom mønepannene
og toppen av øverste taksteinsrad. Dette er ufagmessig og må gjøres på nytt.

Forholdet ble reklamert 23. februar 2010.

Utbedringskostnadene er estimert til kr 25.000,-.

Vannbord under kledning:
Den 15. mars 2010 oppdaget de at vannbordene under utvendig kledning hadde løsnet fra
sine fester, og at det var oppstått en glipe mellom de nederste kledningsbordene og
vannbordet. Forholdet ble reklamert 26. mars 2010. Utbedringen av dette vil konsumeres
av eventuell remontering av kledning for å montere musebånd, eventuelt av utbytting av
kledning i forbindelse med ommalingen. Forholdet anføres ikke som særskilt mangel og er
derfor ikke prissatt.

Svømmebasseng – rust/festing av fliser:
Deres privatengasjerte sakkyndige, Thomas Gude Aamodt, uttalte at årsaken til rusten var
at armeringen var plassert for nær opp mot betongoverflaten. Rustflekkene er imidlertid



                                                - 15 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
ikke hovedproblemet, men hvorledes flisene er festet. Problematikken kom opp i
forbindelse med Aamodts befaring. Flisene viser seg å være festet ”på nett”, hvilket ifølge
Aamodt reduserer vedheften betraktelig, gitt at nettet er festet til flisene med celluloselim
eller annet ikke-vannbestandig lim. Det er omstridt om festing ”på nett” var godt håndverk
da huset ble bygget. Et riktig bygget basseng skal ha ca 50 års levetid. Limtypen har mye å
si for levetiden. Den limtypen som er benyttet her (2 komponent sement-latex), vil ifølge
Aamodt løsne etter en viss tid og ikke holde byggets levetid ut. Det riktige hadde vært å
benytte vannbestandig epoxylim til å feste flisene til betongen. Flisene må fjernes, og nye
fliser må monteres fagmessig. Arbeidet er estimert til kr 570.000,-.

MANGLER VED SIDEBYGNINGEN

Yttervegger:
Her mangler, som i hovedbygningen, musebånd bak ytterkledningen.

Kr 6.500,- + m.v.a.

Vinduer:
Som i hovedbygningen er vinduene montert feil, jf at geriktene går helt ned til sålebenken,
og at det er ”skummet” mellom karm og stenderverk, og at skummet etter all sannsynlighet
er skåret her også. Heldigvis er det her ikke fuget mellom sålebenkbeslag og underkarm,
slik at fuktproblemet ikke er like stort som i hovedbygningen. Vinduene må uansett
demonteres og monters på ny med nye, riktig utformede beslag.

Rettekostnad kr. 84.000,- + m.v.a..

Takkonstruksjon:
Loftsluken (i himlingen) mangler isolasjon. Dette medfører varmetap til loftet og er en
mangel.

Kr 6.500,- + m.v.a. for ny loftsluke.

Bad, WC, 1.etasje:
(Frafalt)

Bad, WC, 2. etasje:
Det erkjennes nå at det er sluk på gulvet. Dette badet antas imidlertid å være konstruert på
samme måte som badet i hovedhuset med mangelfull understøttelse av gulvplatene. Det er
også ufagmessig utført ved at gulvet ikke har fall mot sluk. Tilstandsangivelse ”0” i
boligsalgsrapporten begrunner høye forventninger. Reklamasjonen for dårlig understøttelse
kunne ikke vært fremsatt tidligere. Det var forhold som ble avdekket under rettens befaring
i hovedhuset som ga grunnlag for denne utvidelsen av påstandsgrunnlaget.



                                             - 16 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Avstiving av gulvet er anslått å ville koste kr 253.000,- + m.v.a..

Tekniske installasjoner:
Lufteaggregatet ligger løst på undergurtene på loftet, og et ubenyttet uttak er blendet med
plast, noe som er lite fagmessig.

Piper, ildsteder:
Som i hovedhuset. Også her mangler ildfast materiale (stein) på gulvet foran feieluken. I
boligsalgsrapporten er intet kommentert om dette.

Utbedring vil koste ca kr 3.000,-.

Takkonstruksjon:
Som på hovedbygningen. Løse takstein må festes.

Inngangsparti:
Skiferhellene foran inngangen har frostsprengning i fugene. Hellene må hugges løs og
monteres på nytt. Det var ingen opplysninger om løse heller eller frostsprengte fuger i
boligsalgsrapporten.

Prisavslag kreves tilsvarende det utbedringen koster: ca kr 6.000,-.

MANGLER VED GARASJEN

Garasjegulv:
Gulvet har både svanker og motfall. Svankene er små ujevnheter der vann samler seg og
ikke renner bort. Motfallet medfører at vann som kommer inn i garasjen renner mot
sydvestre hjørne og danner en vanndam med dybde på opptil et par centimeter.

Forholdet ble reklamert i forbindelse med oversendelsen av Stokkes rapport fra juni 2008.
Garasjen ble først ryddet (tømt) i april/mai 2008. Forholdet kunne ikke oppdages før etter
mai 2008 fordi Loland fikk benytte denne delen av garasjen som lager.

Oppretting av gulvet og etablering av riktig fall vil alene koste kr 75.000,- + m.v.a..
(uten nye fliser).

Carsten Lockert synes å mene at bedret lufting er et tilstrekkelig utbedringstiltak. Dette
bestrides.

Vinduer:
Samme svakheter som for sidebygningen. Vinduene må tas ut og monteres riktig.



                                              - 17 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Pris kr 44.800,- + m.v.a..

Yttervegger:
Også her antas det å mangle musestoppere på den delen som må forventes å bli benyttet
som bolig, altså hybeldelen. Det forventes ikke musestoppere på den delen av bygget som
kun er garasje.

Utbedringskostnader kr 7.500,- + m.v.a..

Takkonstruksjon:
For dårlig lufting av kaldt loft. Loftsluken er ikke isolert.

Utbedring vil koste kr 24.500,- + m.v.a..

Dør mellom garasje og hybel:
Selv om ”hybelen” opprinnelig ikke var ment som bolig, er den utstyrt med vann og avløp,
slik at beboelse faktisk er mulig. Mellom ”hybeldelen” og selve garasjen er det bare en
vanlig innerdør. Hvorvidt dette er tilstrekkelig, beror på om ”hybelen” er lagerareal eller
beboelsesareal. For dem som kjøpere fremsto ”hybelarealet” som utstyrt for beboelse.
Hensett til at arealet også var regnet med i boligarealet, hadde de hatt grunn til å forvente at
arealet skulle tilfredsstille de offentligrettslige krav til beboelse. Det kreves kompensasjon
tilsvarende det gasstett eventuelt også brannsikker dør koster.

Pris for utskifting av eksisterende dør til gasstett dør er kr 11.600,- + m.v.a..

Takstein:
Taksteinen må festes slik som for de øvrige husene. Festing av eksisterende stein vil koste
kr 114.375,- (som antas å omfatte samtlige tak på eiendommen - DB).

Sluk gårdsplass
Slukristen ligger høyere enn toppen av brosteinen. Den vil bli lagt på riktig nivå hvis
brosteinen må tas opp for å legge om snøsmeltingsanlegget. Hvis ikke, må slukristen
senkes slik at det ikke danner seg en vanndam på gårdsplassen.

UTEAREALER

Fliser på promenadene:
De var kjent med at noen fliser på promenadene var løsnet. De hadde fått”advarsler” i
salgsdokumentasjonen i form av opplysninger om løse fliser på to steder. Dette påtok
Loland seg å reparere. De regnet etter dette med at promenadene skulle være i orden. Men
Lolands reparasjon var bare midlertidig; Han benyttet Sikaflex til å feste de løse flisene.



                                               - 18 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Problemet med løse fliser viste seg å være langt mer omfattende og gjaldt samtlige fliser på
promenadene. Eiendomsmegler Tore Solberg trodde heller ikke at det var så dårlig stell
med flisene.

Problemets omfang ble klart våren 2008. Reklamasjon skjedde i juni 2008 gjennom
Øyvind Stokkes rapport.

Det er mange årsaker til at flisene løsner: for dårlig liming, marktrykk fra plenen og for lite
fall, samt manglende ekspansjonsfuger. Bevegelse som følge av temperaturforandringer
medfører at flisene kommer i spenn, ”skyter rygg”, og dermed løsner fra underlaget.
Minimumsløsningen er å løsne flisene, ta dem bort, grave drenering og lime dem på plass
igjen og fuge med elastisk fugemasse.

Subsidiært anføres at rettingsomkostningene omfattes av selgers avtalemessig påtatte
utbedringsplikt.

De har vurdert å erstatte flisene med skiferstein, og det er påstått at Lolands var klar over
dette gjennom kommunikasjon med vitnet Rolf Gyllenhammar, som må ha meldt fra om at
Sundals hadde bedt Gyllenhammar gi pris på skifer. Hvis dette er riktig, hadde ikke Loland
grunn til å feste flisene spesielt ordentlig. Men slik var forholdet ikke.

Trappehellene ned mot bryggen må festes i trappene (limes) og forankres mekanisk i
bakkant.

Det dreier seg om omlegging av 250 kvm fliser pluss granittheller i trappene til en samlet
pris på kr 508.000,-.

Jan Erik Loland har vært fullt på det rene med problemets omfang, og han har holdt tilbake
informasjon om omfanget. Han har aktivt feilinformert ved å gi inntrykk av at problemet
kunne løses ved å feste flisene på et par nærmere angitte områder. Lolands erkjennelse og
utbedringsarbeid kan ikke forstås på annen måte enn at etter at dette var gjennomført,
skulle alt være kontraktsmessig.

Vanningsanlegg plen:
Plenene er utstyrt med automatisk vanningsanlegg, styrt av en regnsensor. Manglende
funksjon ble reklamert muntlig allerede sommeren 2007. Funksjonssvikten kan skyldes
flere forhold: feil ved dysene, feil ved monteringen av dysene eller nedgrodde dyser som
følge av manglende løpende tilsyn/vedlikehold. Hovedårsaken antas å være feil ved
anleggets komponenter. Sundal har selv reparert anlegget ved bl.a. å skifte ut en rekke
defekte dyser.

Prisavslag kreves tilsvarende det andre ville tatt seg betalt for å utføre jobben, kr 101.700,-.



                                               - 19 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Plenklippere ”Arne” og ”Freddy”:
Begge de automatiske elektriske plenklipperne er byttet ut. Bare den ene var i orden ved
overtakelsen, men det var de klar over. Men den andre sa også etter kort tid ”takk for seg”.
Det kreves erstatning for en ny klipper med kr 33.900,-. Det erkjennes at det må gjøres
fradrag for slit og elde. Kravet utgjør kr 16.950,-.

Dypvannsbrygge:
Bryggeanlegget ble forespeilet å ha en seilingsdybde på ca 3 meter på utsiden og ca 2
meter på innsiden. Dybden på innsiden aksepteres som kontraktsmessig. Det er 3-meters
dybden på utsiden av bryggen som ikke er kontraktsmessig. Bare på ett sted er det ca 3
meters dybde. Loland har bevisst gitt direkte feil opplysninger. En cirkaangivelse er ikke
ansvarsbefriende under slike omstendigheter. Loland har visst om deres krav til
nødvendige dybde. Han har heller ikke rettet opplysningene i tide, jf avhendingsloven § 3-
7.

Gode dybdeforhold var viktig for dem fordi de skulle kunne fortøye store båter ved
bryggen. Vannet var grumset under befaringene, slik at det var umulig å se bunnen. De
stolte derfor på de opplysningene som ble gitt. Den manglende seilingsdybden ble påpekt
muntlig direkte overfor Loland kort tid etter overtakelsen. Reklamasjonen er gjentatt i
Øyvind Stokkes mangelsrapport.

Begrepet ”dypvannsbrygge” er ikke entydig, men det kreves nødvendigvis noe mer enn tre
meter. Mudring er nødvendig for å tilfredsstille kravene til avtalt dybde.

Utbedring av mangelen blir et omfattende og kostbart arbeid. Dybden må i praksis økes
med 1 meter. Tradisjonelt måles sjødybder ved normal lavvannstand, hvilket i praksis vil si
at dybden må økes med 1,8 meter da de oppgitte dybdemål er tatt ved middels vannstand.
Et område på 50x20 meter må mudres, hvilket gir betydelige mengder muddermasse som
må deponeres. Daglig leder Øystein Røed i firmaet Arne Røed & Co AS som er nærmest
enerådende på slike mudringsarbeider, har antydet at det i den forbindelse kan bli
nødvendig å demontere og remontere eksisterende steinbrygge. Dette alene vil koste kr
400.000,- pluss merverdiavgift pluss rigg og drift. I praksis blir det snakk om kostnader på
ca 1 million kroner for å vinne 1,8 meter økt dybde, som må til for å tilfredsstille
kontraktens krav.

Prisavslaget skal minst tilsvare mudringsomkostningene og utgjør kr 337.500,-.
Mudringsområdets utstrekning må bestemmes på grunnlag av uttalelsen fra sakkyndig
Øyvind Røed. Kravet er basert på hans faglige vurdering av omfanget av arbeidet.




                                             - 20 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Elektrisk skyveport:
Den elektrisk opererte skyveporten har aldri virket tilfredsstillende. Intet ble opplyst om
dette i salgsmaterialet. En rekke avhjelpende tiltak er utført av Loland etter muntlige
henvendelser. Så langt har nødvendige utbedringer kostet kr 25.000,-. Dette kreves
kompensert.

Plenen:
Sommeren 2008 fremsto plenen nærmest som en myr. De fryktet at årsaken var at
vanningsanlegget sto på. Forholdet ble påpekt første gang den 9. september 2008. Årsaken
til ”myrdannelsen” viser seg å være et tett leirelag over pukkfyllingen, slik at
overskuddsvann ikke renner ned i grunnen eller vekk på annen måte fordi plenen har for
lite fall. Opptørking etter regnvær tar lang tid. Anleggsgartner Arild Grøteig tar feil i hva
årsaken er. Anleggsgartner Svein Erik Varpe mener derimot at drenering, evt. også
masseutskifting er nødvendig.

Full masseutskifting vil etter siste beregning koste kr 440.000,-.

Granittmur rundt eiendommen:
De store granittplatene ligger løse oppå murkronen. Dette er ikke tidligere opplyst.
Løsningen anses å være ufagmessig. Forholdet bidrar til at det kommer fuktighet inn i
muren. Vanntilførsel til betongen i muren medfører at salt svetter ut på sidene, noe som
skjemmer.

Utbedring i form av festing og tetting (fuging) er prissatt til kr 352.000,-.

Det er uenighet mellom de sakkyndige om hvorvidt det bør fuges mellom platene og
muren. Ifølge Gyllenhammar er det vanlig å fuge. Partene er også uenige om kostnadene
ved dette arbeidet.

Kr 122.000,- kreves.

Langs granittmuren er det satt opp en brystning for å lette arbeidet for ”Arne” og ”Freddy”.
Brystningen er utført i granittplater som er festet på et galvanisert vinkelstål som igjen er
boltet til hovedmuren. Løsningen fremstår som en hyllekonstruksjon. Noen steder er
granittplatene løsnet fra hyllen.

Foreslått tiltak er å støpe selvstendig understøttelse for granittplatene.

Tiltaket er opprinnelig kostnadsberegnet til kr 290.719,-.
Dette erkjennes å være for høyt. Ifølge det sakkyndige vitnet Lars Silnes vil
omkostningene til en forsvarlig festing utgjøre ca kr 50.000,-, og det er dette som nå
kreves.



                                               - 21 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Skiferplattinger foran hovedinngang og inngang mot sjøsiden:
Svakhetene her ble reklamert 23. april 2010. Problemene ble oppdaget i forbindelse med
Aamodts befaring. Aamodt konstaterte at det var bom under skiferhellene. Aamodt
konstaterte ikke bare at det var bom, men også at opptrinnene - de vertikale hellene -
mellom steinsatt gårdsplass og plattingene var løse. Årsaken til at hellene i opptrinnene
løsnet, var at det manglet ekspansjonsmuligheter mellom brosteinene på gårdsplassen og
opptrinnet. Skiferleggingen oppå plattingene må repareres ved at skiferhellene fjernes.
Deretter legges ny skifer som limes fagmessig.

Omkostningene ved dette tiltaket er beregnet til kr 290.625,-.

SAMMENFATNING - BYGNINGSTEKNISKE MANGLER:

Å utbedre de påviste bygningsmessige manglene vil koste samlet noe over kr 9.000.000,-
(9.274.000), svarende til ca 19 % av kjøpesummen. Dette tilfredsstiller vesentlighetskravet
i avhendingsloven § 3-9 annet ledd. Noen mangler er det dessuten heller ikke gitt
opplysninger om, og noen er aktivt fortiet, jf avhendingslovens § 3-7 og § 3-8. Etter
lovens § 4-2 kreves prisavslag tilsvarende omkostningene ved utbedring, dog med fradrag
for slit og elde, sjablongmessig satt til 0,75 % pr år, avrundet til 10 %, hvilket gir et samlet
kompensasjonskrav på kr 8.334.000,-.

FEIL TEKNISK VERDI I SALGSPAPIRENE:

Et sentralt element i prisdannelsen ved dette salget var Carsten Lockerts verdi- og
lånetakst. I denne fremkommer en teknisk verdi på eiendommen på 57 millioner kroner og
en anslått markedsverdi på 55 millioner kroner, fordelt med 39 millioner på
bygningsmassen og resten på tomt og tomtebearbeiding. Den tilsvarende vurdering som
BER (Bygg og eiendomsrevisjon AS) ved Nils-Erik Christiansen har foretatt, ligger 19,2
millioner kroner lavere.

Verdi- og lånetakst styrer forventningene og er et viktig hjelpemiddel for å komme frem til
en riktig verdi ved kjøp og salg. Takstens betydning blir spesielt stor for eiendommer i
denne prisklassen der markedet er svært lite, og den vanlige markedsmekanismen med
tilbud og etterspørsel nærmest ikke fungerer. Eiendomsmeglerne som har forklart seg som
vitner, har etterlatt et klart og entydig inntrykk av at en verditakst, som nødvendigvis må
legge meget stor vekt på objektive tekniske forhold, spiller stor rolle for prisdannelsen for
denne typen eiendommer. Enkelt sagt: Er verdi- og lånetaksten feil, blir også kjøpesummen
feil.

De rettsoppnevnte sakkyndiges verdivurdering ligger tett opp til Nils-Erik Christiansens og
Carsten Lockerts hva gjelder tomteverdien. Differansen i sluttsummene skriver seg fra



                                               - 22 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
verdsettelsen av bygningsmassen, der Carsten Lockerts verdsettelse ligger ca 13 millioner
kroner høyere.

Hva selgeransvar gjelder, skal Loland identifiseres med takstmannen. Loland, som var
byggherre og aktiv i byggeprosessen, må ha forstått at Lockerts verdsettelse av
bygningsmassen var feil. Lockerts overprising av bygningsmassen blir en uriktig og
motiverende opplysning ved salget. I tillegg gir det store tallet i verdi- og lånetaksten en
klar føring for det forventningsnivå kjøperne kan legge seg på hva gjelder funksjonalitet,
varighet og vedlikeholdsbehov.

Prisavslaget for feil verdi- og lånetakst (teknisk verdi) er vanskelig å fastsette og må bli
skjønnsmessig. Prisavslag for uriktig opplysning om teknisk verdi på bygningsmassen
kreves med kr 7.6 millioner.

Forholdet ble tatt opp som formell reklamasjon 21. oktober 2008.

Det erkjennes at hver enkelt mangel må bedømmes for seg, og at forskjellig type mangler
delvis kan konsumere hverandre. På den annen side kan kompensasjon for en generell
verdisvikt komme i tillegg til kompensasjon for bygningstekniske mangler, så sant
verdisvikten ikke direkte kan knyttes til konkrete mangler. Sagt med andre ord: I den grad
konkrete tekniske svakheter trekkes inn i vurderingen, vil de, så langt de rekker,
konsumere verdimangelen.

Utover dette kreves kompensasjon for utgifter til å få konstatert manglene. Det vil si utlegg
til takster, og takstmennenes og eiendomsmeglernes oppmøte i retten. Det gjelder bl.a.
Stokke, Varpe, Christiansen og Aamodt.

GENERELT OM BEVIS:

Gjennomgående har bevisene fra selgersiden vært ført gjennom forklaringer fra
håndverkere som selv har vært med i byggeprosessen. Dessuten er en av de ”sakkyndige”,
Trond Eriksen, engasjert av det saksøkte eierskifteforsikringsselskapet. Alle disse har
egeninteresser i utfallet av tvisten, enten i forhold til sitt renomme som fagperson eller
økonomisk eller i forhold til økonomien hos sin oppdragsgiver.

Naboen, Ragnar Moltzau, ga et vitneprov som var påfallende i forhold til hva han husket
og hva han ikke husket. Det han husket, var påfallende likt det Jan Erik Loland har
forklart. Takstmann Carsten Lockert er saksøkt både av dem (Sundal) og av AmTrust
International Underwriters Ltd. i et regressøksmål.

Alt dette bør retten ha in mente ved sin vurdering av holdet i forklaringene.




                                               - 23 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
RETTSLIG UTGANGSPUNKT:

Utgangspunktet for rettens vurdering er hva som er avtalt og hva som er levert.

Byggetillatelsen ble gitt i 1996, og det er byggeforskriftene fra 1987 som da gjelder. Men
fagmessigheten i de valgte løsninger skal bedømmes etter normene som gjaldt på
oppføringstidspunktet. Sidebygningen ble oppført i 1997 og hovedbygningen i 2000. Dette
er uomstridt.

Tilbud og aksept på kr 48 millioner bygget på Carsten Lockerts verdi- og lånetakst og
boligsalgsrapport. Kjøperne hadde grunn til å vente en høy fagmessig standard i alle ledd.
Eiendomsmegler Tore Solberg og Jan Markussen fra Gjeving Trevare fremførte en
nesegrus beundring for eiendommen da de forklarte seg som vitner under
hovedforhandlingen. Tore Solberg deltok aktivt i salgsprosessen.

Til sammenligning bør retten merke seg at Kalvetangveien 91, som har større tomt og
bedre beliggenhet enn Kalvetangveien 89, ble solgt for ca halve prisen av Kalvetangveien
89 i 2006. Av dette følger en legitim forventning om at slit og elde - tæring fra tidens tann -
skal gå langsomt. For eksempel må et badegulv forventes å vare hele byggets levetid.

Jan Erik Loland fremstår som bygningskyndig og interessert i tekniske forhold. Han har i
sin informasjonsformidling lagt for liten vekt at han selger til mindre praktiske og mindre
teknisk interesserte personer enn han selv, og til folk som heller ikke er spesielt interessert
i løpende vedlikehold. De er med god grunn blitt overrasket over farten i forfallet.



REKLAMASJONSPROSESSEN:

De reklamerte muntlig til Jan Erik Loland, som da var nabo, allerede fra høsten 2007.
Noen e-poster ble også sendt. Deres påvisninger av uregelmessigheter må forstås som
reelle reklamasjoner og ikke bare klaging. Dialogen med Jan Erik Loland begynte godt, og
han var velvillig til å rette på påpekte avvik. Først da han fikk Øyvind Stokkes
mangelsrapport, opphørte den gode dialogen.

Grunnen til at en fagkyndig ble engasjert til å se nærmere på hele bygningsmassen, var at
Sundals oppdaget råte i døren fra svømmebassenget og ut mot sjøen.

OPPSUMMERING

Det dreier seg om ca kr 9 millioner i samlede rettekostnader for mangler i forhold til en
kjøpesum på kr 48 millioner. 3% av kjøpesummen utgjør til sammenligning 1,4 millioner




                                               - 24 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
kroner. 9 millioner kroner er mye på et 7 år gammelt hus. Dessuten kommer 7 millioner
kroner i fradrag for elde og slitasje i forhold til verditaksten (teknisk verdi).

Fastsettelsen av bygningenes tekniske verdi på kjøpstidspunktet varierer fra ca 20 millioner
kroner (BER) til ca 40 millioner kroner (Lockert). De rettsoppnevnte sakkyndige
(Moen/Læret) setter bygningenes tekniske verdi til ca 26 millioner. Bildet jevner seg noe ut
hvis tomteverdi og verdien av tekniske installasjoner på tomten tas med i beregningen.

Loland har benyttet Carsten Lockerts ”Verdi- og lånetakst” som et middel til å presentere
eiendommens reelle verdi. Taksten er en tallfesting av verdien på salgsgjenstanden. Dette
er ikke en skjønnsmessig vurdering, men et substansielt tall som var førende for den prisen
de som kjøpere var villige til å betale.

Eiendomsmeglerne har som vitner gitt uttrykk for at det er svært vanskelig å få en enslig
kjøper til å by over taksten. Slik var det her. Eiendommen hadde vært til salgs i 2 år, og de
var de eneste reelle interessentene på salgstidspunktet.

Verdsettelsen av tomtearbeidene er kontrollert av Moen/Læret, og de har undersøkt hva
tilsvarende arbeider koster. Dette bør kunne legges til grunn. En tomteverdi på 15-20
millioner kroner er derfor for høy.

Rettslig er det ikke noe til hinder for at det kan gis prosentvis prisavslag for noen
mangler/avvik og kompensasjon for direkte utbedringskostnader for andre. Dette gir ikke
dobbelkompensasjon. Subsidiært anføres at en samlet forholdsmessig prisavslagsvurdering
vil være riktig. Atter subsidiært anføres avhendingsloven § 4-14.



Katharina Svanberg Lolands påstandsgrunnlag:

Generelt:
Eiendommen er kjøpt med ”as is”-klausul, jf avhendingsloven § 3-9, og risikoen for skjulte
feil og mangler er kjøpers. Unntaket i avhendingsloven § 3-9 annet punkt hjemler ikke
kumulering av en rekke små avvik som isolert sett ikke er selvstendige rettslige mangler,
selv om de i sum påstås å skulle gjøre eiendommen i vesentlig dårligere stand enn
forventet. For at ”mange bekker små skal bli en stor å”, må hver enkelt av de små
manglene utgjøre et kontraktsmessig avvik i seg selv. Konsekvensen av dette er at det for
hvert enkelt påpekt avvik må kreves et innhold som kvalifiserer for en
mangelskarakteristikk.

Etter § 3-9 annet punkt må det nå etter Høyesteretts dom i Rt 2010 side 103 legges til
grunn at kostnadene ved å utbedre manglene må utgjøre mer enn 5-6 % av kjøpesummen
for å bringe bestemmelsen til anvendelse.



                                              - 25 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Øyvind Stokkes mangelsrapport har feil referansenivå. Han benytter i stor grad dagens
byggenormer (NBI-blader) ved sin bedømmelse. ”Fagmessig” og ”teknisk forsvarlig” skal
bedømmes i forhold til lovgivning og forskrifter på oppføringstidspunktet. Således er det
byggeforskriftene fra 1987 som gjelder. NBI-blader kan bare gi relevant veiledning hvis
bladene var utgitt og gjaldt da byggingen fant sted.

Uansett om NBI-bladene er gamle eller nye, er NBI-blader ikke noe pålegg eller eneste
norm for hvorledes byggedetaljer skal utføres. Bladene er veiledende, og andre
metoder/løsninger kan være fullt ut fagmessige eller endatil bedre. Dette må vurderes i det
enkelte tilfelle.

Ferdigattest ble gitt 29. november 1999, hvilket betyr at kommunale myndigheter har
godkjent oppføringen og ansett den å være overensstemmende med de formelle krav som
gjaldt da.

Den reelle kjøpesum var for øvrig 45 millioner kroner, da 3 millioner kroner var for løsøre.

Hvorvidt selgerforpliktelsene er pådratt før eller etter kontraktsinngåelsen har betydning
for om kontrakten er misligholdt. Etterfølgende forhold med muntlig eller skriftlig
tilleggsavtale, verken skaper eller reparerer et mislighold av kontrakten.

Tvistens utfall beror i stor grad på hvorledes retten bedømmer de mange motstridende
forklaringer fra parter og vitner, med andre ord hvilke personer som har den største
troverdigheten. Det kan neppe herske særlig tvil om at det av partene er Jan Erik Loland
som har størst troverdighet. Det er nok av eksempler på at Trond Ketil Sundal forklarer seg
avvikende fra flere vitner som har liten oppfordring til å forklare seg uriktig, bl.a. naboen
Moltzau, eiendomsmegler Solberg og takstmann Lockert.

Sundals hadde ingen grunn til å forvente et lytefritt hus, omtrent som et nybygg. Huset var
et brukt hus og var 7 år gammelt ved overdragelsen.

Feil teknisk verdi:
Opplysninger om verdi og størrelsen på forventet overdragelsespris er opplysninger som
etter sin art faller utenfor avhendingsloven § 3-8. Paragrafen bruker uttrykket ”omstende”,
og det krever et konkretiserbart innhold til forskjell fra abstrakte beregninger og
vurderinger, jf Rt. 2002 side 1425. Vurderinger og beregninger kan ikke legges til grunn
som objektive kjensgjerninger og gi grunnlag for ansvar hvis de senere viser seg ikke å
stemme.

Det er selvsagt at kjøperne har risikoen for verdivurderingen av det de byr på, jf Oslo
tingretts dom 13. januar 2006.



                                             - 26 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Carsten Lockerts verdiberegning er dessuten riktig. I den grad han ikke har truffet riktig,
har han satt den tekniske verdi på eiendommen for lavt.

Stridens kjerne på dette punkt er i virkeligheten fordelingen mellom bebyggelsens verdi og
tomteverdien. Utgangspunktet er hva man i 2007 måtte betalt for en tomt med de gitte
tillatelser og de utførte tiltak. Dette har Tønsbergs eiendomsmeglere forklart seg om.

Her er følgende utgangspunkt fra eiendomsmeglerne:
Solberg                                            20 millioner
Stensholt                                          16-20 millioner
Pettersson                                         15 millioner
Doksheim                                           17,5 millioner
Henriksen                                          12,5 millioner
Sverrison                              13,5 millioner (som også har verdsatt nabotomten
                                       til 15 millioner)

Dette gir et gjennomsnitt på snaue 16 millioner kroner, tilnærmet 7 millioner høyere enn
det de rettsoppnevnte sakkyndige er kommet til. Kr. 16 mill i tomteverdi gir en samlet
teknisk verdi på kr 61.824.375 før korreksjoner for mulige regnefeil eller bygningsmessige
avvik.

Gjenoppføringskostnadene inkludert opparbeiding av tomten skulle således ligget på ca 60
millioner kroner. BER (Nils Erik Christiansen) angir ca halve summen. De rettsoppnevnte
sakkyndige, Ole Øyvind Moen og Håkon Læret, setter summen til ca 50 millioner kroner.
Både Nils Erik Christiansen og de rettsoppnevnte sakkyndige har satt verdien på tomt og
utomhusarealene for lavt. De rettsoppnevnte sakkyndige satte tomteverdien til bare 9
millioner kroner.

For Sundals var det etter det opplyste viktig å gjøre en god investering. Da må det være
irrelevant om verdiene ligger i tomten (med opparbeidelse) eller i bebyggelsen.

Om de enkelte mangler:

Manglende tegninger/teknisk dokumentasjon:
Sundals har under sakens gang moderert kravet til nå bare å gjelde kompensasjon for
manglende teknisk dokumentasjon. Dette synes å ha sammenheng med at Nøtterøy
kommune har godkjent bygget og gitt ferdigattest, hvilket betyr at kommunen har hatt et
tilstrekkelig tegningsmateriale å forholde seg til. Dette antas å være tilgjengelig fortsatt.

Kravet om teknisk dokumentasjon følger ikke av byggeforskriftene. Kommunen har
kontrollert og godkjent og ikke stilt krav om formell dokumentasjon for tekniske



                                               - 27 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
installasjoner. Et krav om teknisk dokumentasjon må ha annen hjemmel, og noen slik
hjemmel er ikke påvist.

Mønegavlene:
Mønegavlkonstruksjonen er en utradisjonell, men god konstruksjon. Den tilfredsstiller
våtromskravene, og verken fukt eller råte i mønegavlene er påvist. Det er ikke ført bevis
for at gavlene ikke er tilstrekkelig luftet. Det er heller ikke behov for lufting siden luftingen
av loftet er tilstrekkelig ivaretatt ved andre tiltak, jf. at også vitnet Trond Eriksens vurderer
luftingen som tilstrekkelig.

Vinduer-sålebenk:
Sålebenkutformingen er en tilstrekkelig god løsning. Sålebenkovergangene kan utføres på
mange måter, og den valgte er fullgod.

Gnagersikring:
Lillesandhus har en egen løsning på gnagersikringen. Den er utradisjonell, men fullgod.
Lillesand-hus har imidlertid nå for nye hus valgt den tradisjonelle løsningen med
musebånd (”fingerplater” som det populært kalles). Mus er for øvrige vanlige dyr i Norge,
og de kommer inn de fleste steder i et bygg hvis de først vil inn. Lekteløsningen er ingen
mangel.

Vinduer/dører:
Monteringsmåten med å føre geriktene ned til vannbrettet er bevisst valgt og er en gammel
løsning. Dette var en fagmessig forsvarlig løsning i 1999.

Det er ikke påvist råte i vinduene, kun fukt, og fukt er det opplyst om i
boligsalgsrapporten. Jan Erik Loland tilbød seg av velvillighet å avhjelpe fuktproblemet på
den måten Carsten Lockert hadde anvist. Men han påtok seg ikke med denne velvilligheten
noe garantiansvar for at vinduene skulle bli tørre. Lolands forpliktelse ifølge sitt tilbud var
å foreta fuging slik Lockert hadde anbefalt, og det var alt. Noe garantiansvar for resultatet
av dette hadde han heller ikke forutsetninger for å påta seg.

Det er ikke nærmere belyst hvorfor det er fukt i vinduene. Årsaken til fukten i dag er høyst
sannsynlig manglende vedlikehold. Sundals har ikke foretatt de nødvendige
skadebegrensende tiltak. De har heller ikke fjernet fugen under vinduskarmen, slik Eriksen
anbefalte allerede i 2008. Bevisbyrden for årsaksforholdet påhviler Sundals.

Loland opplyste for øvrig at malingen var feilprodusert, og at samme maling var blitt
benyttet både på vegger og vinduer.




                                               - 28 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Subsidiært anføres er det ikke sannsynliggjort at det er behov for å bytte samtlige vinduer
på hovedhuset på grunn av forventet forkortet levetid. Tørking og maling bør være
tilstrekkelig.

Atter subsidiært bestrides kravets størrelse.

Det var heller ikke ufagmessig å skjære fugeskum. Det anvendte skum var den beste man
kunne få på denne tiden.

Balkongdørene:
Det er opplyst om fuktproblemer i balkongdørene i boligsalgsrapporten, og problemet ble
påvist av Loland på visningene.

Subsidiært må det gjøres et betydelig fradrag ved utskifting til nye dører på grunn av
forlenget levetid.

Takkontruksjon (gesimskasser):
Det dreier seg om luftingen av et såkalt kaldt tak. Byggeløsningen er den samme på
samtlige tre bygg. Snø er blåst inn gjennom luftespalten som er plassert bak takrennen.
Dette er forhold det er opplyst om i egenerklæringen. Opplysningene er fulgt opp i
boligsalgsrapporten. Konstruksjonen er ingen mangel.

Først anførte kjøperne at luftingen av loftet var for dårlig. Under hovedforhandlingen
endret de dette til at gesimskassene holder på fuktighet.

For det første er luftingen tilstrekkelig, kanskje for god. Kravet om utskifting/ombygging
av gesimskassene virker lite seriøst.

Retten må ta utgangspunkt i at faren for snøinndriv er tilkjennegitt i egenerklæringen.
Snøinndrivet og følgerisikoene ved dette - bl.a. vann i isolasjonsmaterialet - må kjøperne
forholde seg til.

Det finnes enklere og likevel fungerende gode og rimelige alternativer til de omfattende
utskiftingstiltakene som Stokke beskriver, bl.a. å montere en form for snøfilter ved
luftespaltene bak takrennene der risikoen for fuktighetsinntrenging synes å være størst.

Renner og beslag:
Renner og beslag er fagmessig utført. Det er ikke påvist skader eller begynnende
skadeutvikling etter 12 år. At pipebeslaget skrangler, lar seg avhjelpe med en nagle eller to
som er et bagatellmessig tiltak og ingen mangel.




                                                - 29 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Terrasser og balkonger:
Balkongene ble bygget bevisst med lite fall. Hensynet til brukervennlighet har veiet tungt.
Sarnafilduken ivaretar funksjonskravet om at det skal være tett. Isdannelser og issmelting
vil neppe medføre slitasje på duken i relevant omfang. Dett var ingen konkrete krav til fall
på balkonger i byggeforskriftene av 1987. Korrosjon i spiker og sprekker i
rekkverksstolper er ingen mangel. Stolpene er i trykkimpregnert materiale og vil
nødvendigvis sprekke opp som ethvert levende materiale gjør. Dette er et rent estetisk
spørsmål. Geriktene langs balkongdørene kan eventuelt kappes, slik at de ikke trekker opp
vann. De er for øvrig laget i impregnert materiale og vil ikke råtne.

Piper og ildsteder:
Byggeforskriften av 1987 hadde ikke noe krav om ildfast plate ved feieluken. Et NBI-
detaljblad fra 2005 anbefaler dette, men disse detaljbladene har ikke tilbakevirkende kraft.
Øyvind Stokke har brukt feil referansenivå. Diskusjonen om det skal være både
innleggsstein og ikke-brennbar plate under feielukene, synes å vise at man står overfor
bagatellmessige forhold. Løsningen er godkjent av kommunen og er passert uten
anmerkninger under de branntilsyn som har vært holdt. Forholdet er ingen mangel.
Subsidiært gjøres gjeldende at rettingskostnadene er ubetydelige.

Overflate på vegger, himlinger, gulv:
Sprekker i plateskjøtene i himlingen på biblioteket og i stuen ble tatt opp og diskutert på
visningene. Jan Erik Loland påviste spesifikt et sted der han hadde lagt inn en akrylfuge.
Forholdet er opplyst om og er ingen mangel.

Sprekkene ble heller ikke påvist under rettens befaring under hovedforhandlingen.
Svellingen på himlingsplatene i det store soverommet på grunn av vann som har lekket ned
fra taket, er en konsekvensskade av ”snø på loft” som det var gitt advarsler om i
salgspapirene.

Innfesting av brystpanel som vrir seg, er å anse som vedlikehold og ingen mangel.

Spotlysene er montert med tetting mot membranen. Kassene for spot-lampene ble trukket
med plast, og det er således sørget for den nødvendige tetting. Diffusjonssperren i
soverommet er derfor ikke brutt. En rettingskostnad på kr 363.512,- er uforståelig høy.
Sundals har her tatt med utgifter til maling av flater som det ikke er påvist mangler ved.

Innvendig trapp/vegger i hall:
Knirk i trapper og bevegelser i levende treverk er ingen mangel. Sundals må under
befaringene før kjøpet ha hørt at det knirket i trappen og sett den åpne spalten inne ved
veggen. De var på 4 visninger alt i alt. Knirkingen synes ikke lenger å bli anført som en
mangel. Sprekken i reposet inne ved veggen synes også frafalt som mangel, åpenbart av
den grunn at denne burde vært oppdaget under Sundals besiktigelser.



                                              - 30 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Det er riktig at eikefinéren har reist seg på noen av speilene i trappeløpet. Loland
erkjenner at han har påtatt seg å utbedre dette. Når utbedring ikke er skjedd, er årsaken at
Sundals ikke klarte å ta stilling til hvorledes rettingen skulle skje. Gjeving Trevare, som
ville bli satt til å utføre arbeidet, hadde nemlig advart mot at det kunne bli fargeforskjeller
på grunn av forskjellig solbelastning og tidsforløp. Sundals ubesluttsomhet er en irregulær
utvikling som han ikke kan stå ansvarlig for.

Årsaken til at veden på speilene har reist seg er omstridt. Årsaken er neppe fuktig luft fra
svømmehallen, snarere er årsaken direkte solbelastning.

Kravet på kr 175.000,- for utbedring er himmelhøyt over reell pris. Kr 20.000,- - 30.000,-
er mer enn tilstrekkelig for utskifting av speilene. Det dreier seg om materialer for kr
2.500,- pluss montering. Arbeidet kan høyst sannsynlig gjøres slik Jan Marcussen i
Gjeving Trevare sier, nemlig løsne listene, bytte speil og sette listene på igjen.

Hovedbad/WC 2. etasje:
Kjøperne gjorde innledningsvis gjeldende at sprekkene i flisfugene indikerer ustabilt
underlag med stor fare for at fuktsikringen (membranen) ville bli skadet. De anførte også at
det var for små bevegelsesfuger mellom veggflisene i dusjnisjen. Under
hovedforhandlingen er dette nedjustert til at underlaget for gulvflisene svikter. 10 år etter
oppføringen virker badet fortsatt etter hensikten, og ingen lekkasje er konstatert, og ingen
fliser er løsnet. Underlaget har vist seg stabilt nok for flislegging. Øyvind Stokkes
forutsetning om en c/c avstand mellom gulvbjelkene på 60 cm er ikke holdbar. Det er to
store ståldragere i umiddelbar nærhet av gulvets trafikkareal. Loland opplyste allerede
under besiktigelsene at det var riss i fugene i gulvet. Det er da uten betydning at Carsten
Lockert ikke skrev noe om dette i sin rapport ett år tidligere.

Egenerklæringen viser at badegulvet ikke har det ønskelige fall. Kjøperne var derfor klar
over det manglende fallet. 1987-forskriftene krevde ikke hjelpesluk og foreskrev heller
ikke rør-i-rør løsning for bruksvannrør eller for rør for vannbåren varme. 1987-forskriftene
krevde bare at gulvet skulle være tett. Sarnafilmembranen sørger for det.

En retting ved full ombygging av badet vil gi betydelig forlenget levetid, og det må i så fall
gjøres fradrag for dette. Atter subsidiært anføres at avstiving kan skje fra undersiden
(kjøkkenet), noe som vil bli vesentlig rimeligere. Anslagsvis kan dette skje for mellom 50
og 100.000 kroner i motsetning til de påståtte kr 625.000,-.

Bi-bad 2. etasje:
Konstruksjonen er tilsvarende som i hovedbadet. Heller ikke her er løse fliser konstatert.
Det er ikke hjelpesluk eller rør-i-rør løsning, hvilket det heller ikke her var noe krav om.
Hvis gulvet i hovedbadet må avstives, er det naturlig å tenke at også dette badegulvet må



                                               - 31 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
avstives, selv om gulvet er mindre og gulvbjelkene kortere. Kortere bjelker gir i seg selv
bedre stivhet. Understøttelsen av gulvet er imidlertid tilstrekkelig.

Det var synlig fuktopptrekk ved en gerikt ved døren og fukt i gipsplatene. Gerikten var feil
fuget. Dette er ”avhjulpet” ved at Sundals har fjernet Sarnafilen og ødelagt konstruksjonen.
Subsidiært anføres at reklamasjonen er for sen, og at eventuelt fradrag for forlenget levetid
må være i størrelsesorden 80%.

WC 1. etasje:
Sundals reklamerte over mangel på vannbåren varme i dette rommet. Det er montert
vannbåren varme, men det ikke er mulig å regulere denne varmen adskilt fra resten av
huset. Å kreve elektriske varmekabler i stedet, eventuelt i tillegg, blir langt ut over det som
var avtalt. Det var vannbåren varme i gulvet, og det er ingen mangel ved varmen i rommet.
Etter dette hevdes det fra kjøpernes side at dette ikke er fagmessig, og at det må legges inn
tilleggsvarme med elektriske varmekabler. Dette er det ikke grunnlag for i avtalen.

Svømmehall - overflater:
Det var Rolf Gyllenhammer som for Sundals regning skulle utbedre deler av marmorgulvet
ved polering. Det ble polert, men poleringen var ikke vellykket. Loland påtok seg ikke noe
ansvar for resultatet. Hans rolle var bare å formidle kontakten.
Kjøperne har forøvrig frafalt overflatebehandlingen i svømmehallen som
mangelsinnsigelse.

Bom i flisene – bad/WC i svømmehallen:
Flisene er ikke limt over hele flaten. Det er ingen mangel, og er en fagmessig forsvarlig
montering.

Vindusposter - svømmehall:
Sprekker i hjørnene i blomsterbrettene i vindusnisjene er ingen mangel. Problemet er at
dødt materiale i vinduspostene anslutter mot levende treverk og kommer i spenn.
Konstruksjonen var synlig for kjøperne under visningene.

Vinkjeller:
Loland opplyste under visningene at vinkjelleren var uegnet til å oppbevare vin. Dette ble
opplyst også under visningen der eiendomsmegler Tore Solberg var med. Loland opplyste
under visningene hva som var nødvendige tiltak for at vinkjelleren skulle fungere som
vinkjeller. Det var nødvendig med kjøleaggregat samt at døren ble holdt lukket, eventuelt
at den også ble tettet. Ragnar Moltzau har som vitne forklart at han fikk disse samme
opplysningene da han var på visning i forbindelse med at han var interessert i å kjøpe
huset. Forholdet er ingen mangel.




                                              - 32 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Klimaskille svømmehall / TV-stue:
Det er ikke behov for gasstett dør mellom svømmehallen og TV-stuen. Gasstett dør var
ikke noe tema under visningene. I bassengrommet er det undertrykk, og undertrykket vil
hindre fuktvandring ut i resten av huset. Retten bør merke seg Torodd Hopens forklaring
om riktig bruk av avfuktingsanlegget. Riktig bruk av dette vil være tilstrekkelig til å
opprettholde klimaskillet. Det er heller ikke ført bevis for at fuktighet er gått inn fra
badeavdelingen til boligdelen. I så fall ville selve døren hatt merker etter fuktvandringen,
eventuelt vært fuktskadet.

Teknisk rom – ”brønn” for senkevegg:
Kjøperne har anført at fuktsikring og ventilering mangler, og at det er oppstått korrosjon
på jernkonstruksjoner i heisemekanismen for senkeveggen. Det er så langt ikke konstatert
problemer som følge av fuktproblemer eller kondens i ”brønnen”. Byggforskriftenes krav
er at konstruksjoner skal beskyttes mot fuktighet. Noe pålegg etter byggeforskriftene er
ikke gitt.

Under visningene sa Jan Erik Loland uttrykkelig fra til Sundals at det var viktig å passe på
gummipakningen/gummileppen i overgangen mellom terreng og vegg. Så lenge den er hel
og ligger riktig, er fuktsikringen god nok. Økt ventilering eventuelt i kombinasjon med
tilførsel av overskuddsvarme kan avhjelpe problemet hvis vann først kommer inn. Normalt
er det tilstrekkelig å følge med og fette løfteskruene og maskineriet og ellers foreta løpende
vedlikehold.

Takstein:
Bare en gang har taksten blåst av. Det har ikke vært vanlig å feste hver enkelt takstein i
denne delen av landet. Bare på utsatte steder – dvs langs kanten og der vindsuget blir stort
– er dette et nødvendig tiltak. Det er ingen mangel at noen steiner blåser av under ekstreme
forhold. Rettingskostnadene blir uansett vesentlig lavere enn Sundals har estimert.

Sluk på gårdsplass:
At sluket stikker opp over toppnivå på broleggingen, er ikke noe stort problem. Slukets
plassering og utforming har vært synlig under visningene. Sluket kan senkes for noen
tusenlapper.

Snøsmelteanlegg:
Kjøperne hevder å ha fått uriktige opplysninger om hvor smelterørene lå, altså spørsmålet
om hva som er opplyst om hvilket område smelteanlegget skulle smelte snøen på. Loland
har gitt de opplysninger han hadde. Han påviste at anlegget kun smeltet snøen mellom
innkjøringsporten og de to garasjeportene. Resten av gårdsplassen var det ikke
smelteanlegg på. Han har aldri gitt noen garanti for at anlegget skulle fungere. De
fortredelighetene Sundals har opplevd, skyldes sviktende vedlikehold og er ingen mangel.
Snøsmelteanlegg trenger vedlikehold på samme måte som vannbåren varme innomhus. Et



                                              - 33 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
smelteanlegg har ikke godt av å stå stille i månedsvis. Pumper og termostater er
forbruksvare.

Først ett år og fire måneder etter overtakelsen undersøkte Sundals om snøsmelteanlegget
virket. Resultatet av undersøkelsene bestrides ikke, men anlegges funksjonsdyktighet
burde vært undersøkt tidligere. Funksjonssvikten må være oppstått før risikoens overgang
hvis den skal kunne være en relevant mangel.

SIDEBYGNING - B:

Yttervegger, vinduer, tak:
Uisolert loftsluke er en bagatell. Loftsluken blir isolert igjen ved å flytte tilbake en
steinullmatte.

Vinduene er i orden og er riktig montert. Den estimerte kostnaden ved utskifting er av
vinduene er kr 96.000,-. Det er ikke påvist noe behov for utskifting av vinduer. Disse
holder alminnelig god standard. De er nymalte, og malingsfilmen har tilstrekkelig tykkelse.

Manglende musestoppere er ikke noen mangel, jf anførslene for hovedhuset.

Bad 2. etasje sidebygning:
Kjøpernes opprinnelige mangelsanførsler er forsvunnet i løpet av hovedforhandlingen.
Høydeforskjellen mellom gulv og terskel er tilstrekkelig. Det er ikke ført bevis for at
gulvet ikke har tilstrekkelig understøttelse, og forholdet er ingen mangel.

Øyvind Stokke refererer til for nye NBI-blader i sin mangelsrapport. Intet er opplyst om
rør-i-rør løsning, og kjøperne kunne ikke forvente dette. Det var intet krav om rør-i-rør i
1987-forskriftene, og det var heller ikke i fagmiljøet enighet om at rør-i-rør var nødvendig.
Egenerklæringen opplyser om manglende fall. Gulvet er tett, og mer kreves ikke.
Rettekostnadene er uansett altfor høyt anslått.

Teknisk installasjon sidebygning:
En ubenyttet stuss på lufteaggregatet på loftet er blendet med diffusjonstett plastduk og
slangeklemme. Å erstatte plastduken med et plast- eller metallokk er en bagatell. Det er
for øvrig vanlig at slike aggregater ligger løst på takstolkonstruksjonen for ikke å overføre
vibrasjoner til bygget og dermed lage støy. I den grad aggregatet ønskes festet, er dette en
bagatell.

Piper/ildsted sidebygning:
Forholdet er som i hovedhuset. Det var ikke noe krav om ildfast materiale under feieluken
etter byggeforskriftene av 1987. Subsidiært anføres at en pris på kr 3.000,- for en eventuell
utbedring er tilstrekkelig.



                                               - 34 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Takstein sidebygning:
Som for hovedhuset.

Frostsprengning skiferheller:
Noen fuger har sprukket opp. Over tid er det en påregnelig utvikling, og refuging er å anse
som løpende vedlikehold. Forholdet ble påvist under visningene. Noen heller kan ha
løsnet. Hver enkelt helle kan eventuelt festes for seg. Det er ikke nødvendig å bryte opp
hele området.

GARASJE:

Garasjegulv - svanker, fall:
Det var ikke noe krav etter byggeforskriftene av 1987 at et garasjegulv skulle ha fall.
Avviket fra toleranseklasse for planhet har ingen praktisk betydning. Vannet som blir
liggende i bakre høyre hjørne har heller ingen praktisk betydning. Kr 95.000,- er en
hårreisende sum for å avhjelpe en eventuell svakhet her. Forholdet må kunne rettes på en
rimeligere måte ved å etablere et sluk eller bare bore et hull i gulvet.

Subsidiært er det reklamert for sent over forholdet.
Rettingskostnadene er etter korreksjon oppgitt til kr 81.250,-. Summen bestrides.

Dør mellom garasje og ”hybel”:
På visningene opplyste Loland at det måtte monteres gasstett dør mellom garasje og
”hybelen” hvis dette arealet skulle benyttes til beboelse og ikke til lager. For øvrig opplyste
han ikke at ”hybelen” var godkjent boligareal. Ifølge boligsalgsrapporten er arealet
næringsareal. Hvis arealet overensstemmende med reguleringen var blitt benyttet som
næringsareal, ville det ikke vært krav om gasstett dør mellom garasjedelen og
næringsdelen. Forholdet er ingen mangel da salgspapirene ikke sier noe om bruken av
arealet til boligformål. At arealet er målbart, begrunner ikke en forventning om at det er
tillatt benyttet til beboelse.

Flisene på strandpromenaden:
Før kontraktsinngåelsen fikk kjøperne opplyst at flisene på strandpromenaden hadde en
tendens til å løsne. Flisene utvider seg og skyter rygg når solen skinner på dem. De løsner
fra underlaget og forblir løse. Jan Erik Loland påtok seg som en kontraktsforpliktelse å
feste flisene på to nærmere påviste områder der flisene lå løse. Dette sannsynliggjør at løse
fliser har vært et tema under visningene slik de var under visningen med Moltzau. Moltzau
har bekreftet at Sundal opplyste om flisproblemene på visningen for ham. Det er ingen
grunn til å tro at ikke også Sundals skulle ha fått denne informasjonen. At Christin Sundal
har diskutert utskifting av flisene til skifer med Rolf Gyllenhammar indikerer at Sundals
har oppfattet problemet. Dermed er kjøperne blitt advart om hva de kan vente seg av



                                              - 35 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
flisene på strandpromenaden. Forholdet er ingen mangel, og et krav på kr 508.000,- for å
rette på dette fremstår uansett som altfor høyt.

Vanningsanlegg:
Vanningsdysene er ikke feilmontert. Problemet er at gresset kontinuerlig klippes kort, og at
plentoppen stiger, slik at dysene kommer for lavt. Lolands har ikke gitt noen garanti for at
anlegget skulle være funksjonsdyktig. Dysene er av plast og har beskjeden styrke slik at de
ofte går i stykker etter kort tid. Utskifting av defekte dyser er et vedlikeholdsspørsmål.

”Arne” og ”Freddy”:
Før kontrakt ble inngått, fikk kjøperne klar beskjed om at en av de automatiske
plenklipperne var defekt. Denne skulle være deleklipper (”donor”) for den som var i orden.
Alt ble solgt slik det var, og det ble ikke gitt noen funksjonsgaranti. Ved risikoens
overgang var den ene av klipperne i orden, og mer kreves ikke for rettmessig oppfyllelse
av kontrakten.

Dypvannsbrygge:
Under befaringene opplyste Jan Erik Loland at dybden ved bryggen var ca 2 og ca 3 meter
henholdsvis innenfor og utenfor ytre bryggevange. Dette fremkommer også i
salgspapirene.

Tvisten gjelder primært den utvendige dybden, altså 3-meter angivelsen. Trond Kjetil
Sundal gjorde selv målinger med ekkolodd fra sin båt, og han var klar over situasjonen. I
den grad dybden var en kritisk størrelse, hadde Sundal stor oppfordring til å undersøke
forholdet grundigere før kontraktsinngåelsen. Det bør uansett være tilstrekkelig med
mudring over 17x28 meter, og ikke 50x20, og dybden skal kun økes til kontraktsnivå og
ikke til 5 meters seilingsdybde.

Selgerne er ikke ansvarlige for å etablere mer enn kontraktsmessig dybde, hvilket vil si 3
meters dybde og ikke 5 meters dybde slik Sundals nå synes å kreve, jf at prisen gjelder
mudring av 2000 m³.

Uansett er det snakk om cirka-dybder som ikke omfattes av begrepet ”omstende” i
avhendingsloven § 3-8. Til det er opplysningene for lite konkrete.

Rettingskostnadene på dette punkt er økt fra kr 337.500,- til 1.500.000,- i løpet av
hovedforhandlingen. Påstandsutvidelsen kreves prekludert, jf tvisteloven § 9-16.
Mudringsbehovet og omfanget av de mudrede masser skulle vært nærmere belyst på et
tidligere tidspunkt. Kravet om demontering og flytting av hele bryggekonstruksjonen som
ledd i arbeidene med å skaffe tilstrekkelig seilingsdybde er en vesentlig endring som
saksøkte skulle ha fått bedre anledning til å forberede seg på, jf EMK. Art. 6 om ”fair
trial”.



                                             - 36 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Elektrisk portåpner:
Styringen av porten skjer ved bruk av lett påvirkelig og sårbar elektronikk. Loland hjalp til
med å ordne porten i ca ett år etter overtagelsen. Men han påtok seg ikke å rette portens
lunefulle adferd som noen kontraktsforpliktelse. Han har bare vist alminnelig hjelpsomhet.
Dette var en gest fra hans side som han sluttet med da Sundals begynte å fremme formelle
mangelskrav. Kr 25.000,- i kompensasjon fremstår som helt urealistisk høyt. Porten synes
nå å virke. Også denne er en vedlikeholds- og tilsynskrevende konstruksjon.

Drenering av plen:
Kjøperne krever kompensasjon for drenering, det vil i praksis si masseutskifting, av alle
plenene på eiendommen, men først og fremst plenen mellom huset og bryggen. Plenene er
anlagt med sprengstein i bunnen, et leirelag oppå dette og matjord på toppen. Bruk av leire
er en fagmessig løsning, og den angivelige ”myra” kan fjernes ved å slå noen huller i
leirlaget slik at vannet drenerer ned i steinfyllingen. Masseutskifting og nyetablering av
plen fremstår som et helt uforholdsmessig tiltak. Rettens utgangspunkt må her være hvilke
krav som skal stilles til en alminnelig fungerende plen. Det er ikke nærmere opplyst hva et
eventuelt avvik består i her, og anleggsgartner Arild Grøteig anså at plenen er fin slik den
er.

Det var mye regn før visningene, og Sundals burde klart sett det hvis plenene var
vasstrukne.

Kjøperne har dessuten reklamert for sent.

Maling/grunning:
Sundals oppdaget malingavflassing vinter/vår 2010. Under visningene hadde de fått
beskjed om at malingen som var benyttet i 2005 (Drygolin Extrem) var mangelfull ved at
den krittet, og at Jotun hadde erkjent at det var en produksjonsfeil ved det benyttede
malingparti. Kjøperne kan da ikke vente samme vedlikeholdstermin som når malingen
holder alminnelig god kvalitet. Det er derfor taktisk av Sundals nå å angripe forarbeidet for
malingen (grunningen) i stedet for å ta konsekvensene av at de selv har sviktet med
vedlikeholdet.

Taket i svømmehallen:
Da de rettsoppnevnte sakkyndige var på befaring i februar 2010, oppdaget de våte
sponplater i taket over svømmehallen. Nedfuktingen må ha oppstått etter overtagelsen og
mest sannsynlig nå sist vinter som var lang og kald. Skaden kan ha sammenheng med at
avfuktingsanlegget ikke er benyttet slik som det skulle. Konstruksjonen forutsetter
tilstrekkelig undertrykk i bassengrommet for å hindre fuktvandring. Konstruksjonen er en
risikokonstruksjon og krever årvåkenhet i vedlikehold og bruk. Loftet over svømmehallen
har god lufting og er nå tørt. Tiltak til over 1,2 millioner kroner i form av nytt tak fremstår



                                               - 37 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
som helt ute av proporsjon. De problemer som kan oppstå ved denne typen konstruksjon,
kan avhjelpes ved langt rimeligere tiltak enn de som er beskrevet. Økt lufting av loftet og
nøyaktig bruk av avfuktingsanlegget og tilsyn med dette vil være tilstrekkelige tiltak.

For kort takstein:
Forholdet er ingen mangel. Taket er tett, og de korte taksteinene i øverste rad spiller ingen
rolle.

Vannbord som løsner:
Kravet henger sammen med kravet om montering av musebånd og inngrep i ytterkledning.
Årsaken til at vannbordene løsnet er trolig snøbelastning sist vinter. Det er en bagatell å
feste dem igjen. Hvis ytterkledningen må skiftes eller løsnes for å montere musebånd, blir
ny innfesting av vannbordene konsumert av dette. Forholdet er oppstått etter risikoens
overgang og er ingen mangel.

Svømmebasseng – bytte av flis:
Sundals har frafalt mangelsanførselen om rustflekker, men erstattet denne med en
reklamasjon knyttet til at flisene er feilmontert ved at de er montert ”på nett” og vil løsne
etter hvert.

Da svømmebassenget ble bygget i 1998-1999, var montering av ”flis på nett” ansett som
fagmessig. Etter 11 år er én flis løsnet, noe som indikerer godt fagarbeid. De nye
anbefalingene om festemetode fra Kompetansesenteret for Byggkeramikk kom først i
2007. Selv etter disse er det ikke feil å bruke fliser ”på nett” gitt at nettet er av en ikke-
vannoppløselig type, og limet er av epoxy-type.

Fagmessighet på oppføringstidspunktet er tilstrekkelig. Byggvarefirmaet Anth. A. Zeiner,
som leverte flisene, og det sakkyndige vitnet Thomas Gude Aamodt er uenige om
fagmessigheten ved monteringsmåten. Det bestrides å være noen mangel ved
monteringsmåten, jf Borgarting lagmannsretts dom 5. mars 2008.

Topplate på granittmur:
Konstruksjonen med løse topplater er en bevisst valgt og forsvarlig løsning. Muren er
bygget fagmessig. Det bestrides at løse topplater utgjør noen mangel. Det er ikke gitt noen
garanti for at platene skulle gi tetting på toppen. Ingen fuge – uansett festemåte – blir helt
tett, og saltutslag fra betongen i underliggende mur vil uansett fortsette i større eller mindre
grad. Dette er ingen mangel.

Subsidiært gjøres det gjeldende at de anslåtte omkostninger ved utbedringstiltakene er
urimelig høye. Sundals velger konsekvent det dyreste rettingsalternativet. Atter subsidiært
anføres at det er reklamert for sent.




                                               - 38 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Løs klippekant på granittmur:
Klippekanten for ”Arne” og ”Freddy” er satt opp for å avgrense ”Arne” og ”Freddys”
arbeider på pen måte inn mot muren. Funksjonsmessig og estetisk spiller det ingen rolle at
granitthellene, som danner kanten, er løse. Granittplatene kan godt ligge løst på
vinkeljernet og med den eksisterende understøttelse. Det er ikke nødvendig at de ligger
fastmurt. Uansett kan de festes for en rimelig penge.

Skifer på trappene mot sjøen:
Skiferplatene i trappene ned mot sjøen er lagt og festet på fagmessig vis. At de så senere
etter overtagelsen løsner, er ingen mangel.

Skiferhellene ved inngangsparti mot sjø og mot vei:
Retten bør merke seg det sakkyndige vitne Lars Silnes` forklaring om at skiferfuger ikke
varer evig, og at reparasjon av sprekker i fugene er å anse som vedlikehold. Etter 12 år er
det ikke behov for utskifting. Hellene ligger støtt, og noen løse fuger er ingen mangel.



AmTrust International Underwriters Ltd’s påstandsgrunnlag:

Generelt:
Det er tre grunnforutsetninger for å kunne gjøre et mangelskrav gjeldende, nemlig

   1.    at det anførte avvikende forhold forelå ved risikoens overgang,
   2.    at forholdet ikke var synlig, og
   3.    at det er årsaksammenheng mellom avviket og tapet.

Det er tre rettsgrunnlag å bygge et mangelskrav på:

   1.    tilbakeholdte opplysninger (avhendingsloven § 3-7),
   2.    positivt uriktige opplysninger (avhendingsloven § 3-8) og
   3.    om eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn hva som kunne forventes
         (avhendingsloven § 3-9 annet punktum).

Hvis mangler kan konstateres, kan kjøper gjøre mangelsbeføyelser gjeldende, i de fleste
praktiske tilfelle i form av heving, prisavslag og/eller erstatning.

Det forsikringsmessige aspekt og dermed de forsikringsrettslige innsigelsene er et
mellomværende mellom AmTrust International Underwriters Ltd og Katharina Loland som
formell selger. Selgerforpliktelser, det vil si forpliktelser som hviler på selgers direkte
avtale med kjøper utenfor selve kjøpekontrakten, faller utenfor
eierskifteforsikringsdekningen. På dette punkt identifiseres Katharina Loland med sin
ektefelle Jan Erik Loland.



                                             - 39 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Kontraktsavvik som konstateres før kontrakten underskrives eller før risikoen går over på
kjøperne, faller også utenfor forsikringsdekningen.

Slik saken har utviklet seg, fremstår det ganske klart at Sundals ikke burde akseptert å
kjøpe eiendommen med ”as is”-klausul. Hvis de forventet et perfekt hus, burde de sørget
for å få det kontraktsfestet. De var meget kontraktskyndige mennesker og hadde erfaring
med kjøp og salg av kostbare båter. De hadde også lett tilgang til juridisk bistand. Kjøpet
av Kalvetangveien 89 dreide seg om en handel til meget store verdier, og kontraktsarbeidet
måtte forventes å være grundig. Sundals var heller ikke i tidsnød.

Eiendommen er regulert til næringsformål med boligdel, og handelen er skjedd mellom
næringsdrivende. Det er høyst uklart om denne transaksjonen reelt er et boligkjøp mellom
private. At vi opererer i grenselandet mellom næringseiendom og boligeiendom bør spille
en rolle for rettens vurdering.

Retten bør holde seg til takstmann Eriksens referansenivå og ikke la seg forlede av Øyvind
Stokkes mer abstrakte og teoretiserende tilnærming og utstrakte bruk av nye NBI-blader.
Stokke synes feilaktig å oppfatte dagens NBI-blader som krav og ikke som anbefalinger.

Det er ingen nødvendig korrelasjon mellom pris og kvalitet. Retten bør også se hen til
opplysningene om begrenset levetid for de enkelte bygningskomponentene i
boligsalgsrapporten. Dårlig fall på badegulv fører til forkortet levetid for badet.

Kjøperne har bevisbyrden for at manglene forelå ved risikoens overgang og ikke er
oppstått i egen eiertid. For flere forhold er dette bevismessig uklart. Påpekte svakheter
som utvikler seg eller forverrer seg etter risikoens overgang, blir kjøpers ansvar etter
overtakelsen. Dette er spesielt relevant for fuktigheten i vinduene.

Kjøperne har også en egen selvstendig undersøkelsesplikt, jf avhendingsloven § 3-10 (2).
Lolands egenerklæring gir kjøperne en sterk oppfordring til å foreta egne undersøkelser.
Avhendingslovens preklusjonsbestemmelse er relevant i vår sak spesielt for spørsmålet om
seilingsdybden ved bryggen. Kjøperne har også en undersøkelsesplikt etter overtakelsen,
jf avhendingsloven § 4-9. Denne er relevant for spørsmålet om når en mangel burde vært
oppdaget og dermed indirekte for når den senest kunne vært reklamert over.

Kravene til rettidig reklamasjon er rettspolitisk forankret i behovet for en ansvarsavklaring
og hensynet til at selger skal kunne innrette seg etter salgsavtalen, jf. Rt 2010 side 103.
Rett adressat for reklamasjonene er Katharina Loland. Det synes godtatt på selgersiden at
reklamasjonene er rettet til Jan Erik Loland. Det viktige er at Carsten Lockert ikke er rette
adressat for reklamasjonene. Hvert avvik/hver mangel krever hver sin spesifikke
reklamasjon. Generell besværing er ikke reklamasjon. To-tre måneder er den maksimale



                                              - 40 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
områdingstid en kjøper har mellom tidspunktet da han oppdaget eller burde ha oppdaget
mangelen og da den faktisk ble gjort gjeldende overfor selger.

I vår sak vil det være flere forskjellige utgangspunkt for reklamasjonsfristens løp. Noen
mangler burde kjøperne oppdaget raskt, f.eks. temperaturen i vinkjelleren og
seilingsdybden ved bryggen. Disse to forholdene skulle vært avklart ved kjøpers
etterfølgende undersøkelse umiddelbart etter overtakelsen. Kjøperne har en aktivitetsplikt
her. Øyvind Stokke ble tilkalt og foretok sin befaring ca 10 måneder etter at Sundals hadde
overtatt eiendommen. Han foretok en total gjennomgang av eiendommen. Dette burde
vært gjort før. I oktober 2007 reklamerte kjøperne første gang over forhold som da kanskje
fremsto som bagatellmessige. Allerede da burde Sundals skepsis vært vakt, og Stokke
engasjert. Tidspunket for når de forskjellige reklamasjonene ble fremsatt, er et
bevisspørsmål. De første reklamasjonene ble fremsatt samme sommer som kjøperne
overtok eiendommen, jf e-poster. Men seilingsdybden ved bryggen er ikke berørt i disse,
noe den åpenbart burde vært hvis problemene med seilingsdybden var reelle.

Det er ingen formkrav til en reklamasjon. Men ren informasjonsutveksling er ikke
reklamasjon. Det må fremgå av reklamasjonen at kjøperne mener at de ikke har fått
kontraktsmessig vare.

Når kjøperne kombinerer et prisavslagskrav med et krav om erstatning for
utbedringskostnader, risiker man at hele eiendomsverdien forsvinner. Det blir feil.
Utgangspunktet for kjøpernes mangelsbeføyelser er at de skal bringe kontrakten tilbake i
den balansen den var i ved inngåelsen, ikke skape ny ubalanse.

Det er ganske uklart hva de enkelte erstatningspostene omfatter. Intet er dokumentert
verken under saksforberedelsen eller under hovedforhandlingen.

For at utgifter til takster og dokumentasjon skal kunne kreves som en omkostning ved
saken, må det være årsakssammenheng mellom den relevante mangel og takseringen av
den.

Om de enkelte forhold anføres:

Manglende dokumentasjon:
Nøtterøy kommune har fått den tekniske dokumentasjon kommunen har ønsket. Partene
avtalte ikke overlevering av ytterligere dokumentasjon. Det foreligger her ingen mangel.




                                            - 41 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
HOVEDBYGNINGEN:

Veggkonstruksjon og maling (yttervegger):
Malingsproblematikk ble opplyst. Kjøperne hadde fått beskjed om problemer med
malingen før avtale ble inngått. Her står vi overfor et alminnelig vedlikeholdsspørsmål.
Avflassingen av malingen er oppstått etter overtakelsen, og mens kjøperne har risikoen.
Det samme gjelder det forhold at vannbordene er løsnet i løpet av siste vinter.
Konstruksjonen med liggende kledning og utlekting som gnagersikring er ikke i strid med
forskrifter eller fagmessighet på oppføringstidspunktet. Reklamasjonen er heller ikke
rettidig.

Vinduer og dører:
Boligsalgsrapporten opplyser om fukt i vinduer. Utskifting av vinduene er et unødvendig
tiltak. De kan tøkes, skrapes og males på ny. Det må uansett gjøres fradrag for slit og elde.
Huset ligger i et vedlikeholdskrevende område ved sjøen der påvirkningen fra vær og vind
er stor. Fuktproblemene i vinduene må i stor grad tilskrives manglende vedlikehold.
Boligsalgsrapporten anbefalte skraping og maling av vinduene. I den grad selger måtte ha
påtatt seg ansvar for et utbedringstiltak (fuging), faller dette utenfor forsikringsdekningen.

Takkonstruksjon:
Det ble gitt opplysninger både om snøinndriv og dårlig lufting. Dette var åpenbare
risikoopplysninger som kjøperne måtte forholde seg til. Opplysningsplikten er overholdt.
Reklamasjonen er for sen idet det ikke er ført noe bevis for at kjøperne reklamerte muntlig.
Kjøperne har heller ikke fulgt opp anbefalingene om å utbedre forholdet slik at skaden er
økt i omfang etter at risikoen gikk over på kjøperne.

Renner og nedløp:
På dette punkt vises til anførslene fra selgersiden.

Terrasse og balkonger:
Kjøperne har her reklamert for sent. Reklamasjonen ble fremsatt i juli 2008. Da hadde
forholdet vært synlig i over ett år.

Piper og ildsteder:
Disse er utført overensstemmende med gjeldende byggeforskrifter. Ferdigattest og
godkjennelse er gitt. Brannvesenet har ikke ved senere inspeksjon påpekt noen avvik.

Innvendige overflater, himlinger, vegger, gulv:
Forholdene ble diskutert før salget. Tilstanden var da kjent for kjøperne før risikoens
overgang og faller utenfor forsikringsdekningen. Forsikringsdekningen omfatter ikke
plikter selger kontraktsmessig påtar seg.




                                               - 42 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Innvendige overflater ved trapp:
På dette punkt vises til anførslene fra selgersiden.

Bad, WC 2. etasje:
Sprekker i enkelte flisfuger på gulvet var kjent for kjøperne før overtagelsen. Øyvind
Stokke bruker feil referansenivå. Rør-i-rør løsning var ikke noe krav. Forholdet er
overdramatisert. Ingen lekkasje er så langt påvist, og selgerne har opplyst at gulvet
mangler fall mot sluk.

Reklamasjon er uansett fremsatt for sent. Beregningen av reparasjonskostnadene er uklar
og kan ikke legges til grunn for avgjørelsen.

Bi-bad 2. etasje:
Også her er det opplyst om manglende fall mot sluk. Et bad varer heller ikke evig. Bad er
en påkjent bygningsdel med kortere levetid enn selve bygget. Skaden her (vannopptrekk i
gerikt og gipsplate i vegg) er oppstått etter overtakelsen som følge av endret bruk. Det er
feil at utskifting av dørgeriktene nødvendiggjør renovering av hele badet. Forholdet er intet
vesentlig avvik, og kjøperne har dessuten reklamert for sent.

WC 1. etasje:
Rommet har vannbåren varme, og det er intet avvik fra kontrakten på dette punktet. Det er
neppe nødvendig å kunne regulere varmen i dette rommet annerledes enn i resten av
entreen. Selgerne har ikke gitt opplysninger som indikerer at varmen på dette rommet
kunne reguleres separat. Dessuten er reklamasjonen for sen.

Bad 1. etasje - svømmehall:
Selgerforpliktelser basert på avtaler inngått før undertegning av kontrakt omfattes ikke av
forsikringen. Manglende fall til sluk ble dessuten opplyst, og kjøperne har reklamert for
sent hva gjelder bom i granittflisene.

Overflater i svømmehall:
Etterpolering av blanke steinoverflater er å anse som vedlikehold.

Taket over svømmehallen:
Salgsdokumentasjonen hadde opplysninger om manglende lufting. Kjøperne har ikke fulgt
anbefalingen om utbedring, og avviket må antas å ha oppstått etter overtagelsen.
Rettingsmetoden fremstår som altfor tungvint og omfattende, og rettekostnadene blir
unødvendig høye.

Løse fliser i basseng:
Dette forholdet har kjøperne reklamert for sent på. Det er ikke ført bevis for at fliser faktisk
er løsnet. Kjøperne opererer med feil hypoteser om vedheft og for nytt referansegrunnlag.



                                               - 43 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Vinkjeller:
Selger ga klar muntlig beskjed om at ”vinkjelleren” var uegnet til å lagre vin. Rommets
uegnethet som vinkjeller burde i alle tilfelle vært oppfattet av kjøperne under visningene.
Reklamasjonen er dessuten for sen.

Klimaskille svømmehall – TV-stue:
Mangel på gasstett dør er ingen byggteknisk mangel. Klimaskillet er ordnet ved at det er
undertrykk i bassengrommet. Undertrykket hindrer at fuktig luft trekker inn i husets tørre
del.

Teknisk rom i kjeller – ”brønn” for senkevegg:
Forholdene her er dårlig opplyst. Kjøpernes krav om at ”brønnen” for senkeveggen skal
være tørr synes å være en omskriving av sviktende vedlikehold på en krevende teknisk
konstruksjon.

Senkeveggen i svømmehallen:
Kjøperne beskriver støy og rystelser ved manøvrering av veggen og råte i veggen. Dette er
en krevende konstruksjon med stort vedlikeholdsbehov, og der vedlikeholdet har vært
mangelfullt. Forholdet er ingen mangel.

Takstein:
Kjøperne har reklamert for sent på at noen steiner blåste av. Taksteinene er festet med
spiker på utsatte steder. Det er ingen mangel at ikke alle steiner er spikret fast. Øyvind
Stokke benytter feil referansenivå.

Øvre taksteinsrad:
Verken tak eller andre deler av bygningen er blitt skadet på grunn av at øverste
taksteinsrekke er blitt kappet for kort. Selv med riktig lengde ville det vært påregnelig at
snø kunne blåse inn under mønesteinene ved spesielle vind-/værforhold. Taket har tetting i
to trinn: taksteinen og undertaket.

SIDEBYGNINGEN:

Yttervegger, vinduer, takkonstruksjon:
Det vises til anførslene for hovedbygningen.

Bad, WC 2. etasje (sidebygning):
I boligsalgsrapporten ble det gitt opplysninger om begrenset levetid. Det er uklart hvorfor
hele badet må rives. Påstanden om at vann vil renne ut i gangen ved overflomming synes
søkt. Terskelhøyden var imidlertid synlig, og kjøperne burde sett problemet under
visningene. Terskelen kan også utbedres (forhøyes) for en rimelig penge. Kjøperne har



                                               - 44 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
dessuten reklamert for sent. Badet må ha vært brukt en eller flere ganger rett etter
overtakelsen. Anslagene over kostnadene ved utbedring spriker svært, og de reelle
utbedringskostnadene er ikke tilstrekkelig sannsynliggjort.

Tekniske installasjoner :
Manglende tettelokk i en av stussene og montering (festing) av ventilasjonsaggregatet er en
bagatell.

Piper og ildsteder:
Som for hovedhuset.

Takstein:
Som for hovedhuset.

GARASJE:

Garasje – skifer inngangsparti:
Det som her anføres fra kjøperne, er å anse som en bagatell.

Garasjegulv:
Problemet med vannansamlingene er reklamert for sent. Det er dessuten ingen krav til fall
på et garasjegulv. Heller ikke er det krav til planhet. Det er brukt feil referansenivå i
Øyvind Stokkes rapport.

Vinduer, yttervegger, takkonstruksjon:
Som for hovedhuset.

Dør mellom garasjerommet og ”hybelen”:
Jan Erik Loland opplyste under befaringene at døren ikke tilfredsstilte kravene til skille
mellom garasje og boligdel. I takstdokumentene fremgår det at ”hybelarealet” inngår i det
samlede boligareal. Kjøperne var imidlertid klart og skriftlig advart om at ”hybelarealet”
ikke var godkjent som bolig, og forholdet er ingen mangel.

UTOMHUSAREALER:

Snøsmelteanlegg på gårdsplass:
Funksjonssvikten skyldes dårlig vedlikehold. Det betviles at forholdet er reklamert i tide.
Anlegget ble angivelig ikke brukt første året, men kjøperne hadde stor oppfordring til å
undersøke om det virket allerede første vintersesong.




                                             - 45 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Brostein på gårdsplass - sluk:
At overkanten av sluket ligger for høyt, er en bagatell å rette. Det er unødvendig å fjerne
broleggingen fra hele gårdsplassen for å rette dette. Forholdet var dessuten synlig. Derfor
har kjøperne uansett reklamert for sent.

Fliser på strandpromenaden:
Jan Erik Loland påtok seg å feste løse fliser på et par områder. Dette er en
selgerforpliktelse utenom eierskifteforsikringsdekningen. Dessuten var kjøperne kjent med
at noen fliser var løse før de overtok. Dermed var de advart og hadde all oppfordring til å
undersøke grundigere hvor omfattende problemet var.

Vanningsanlegg:
Rensing og utskifting av ”pop-up” dysene er å anse som alminnelig vedlikehold for et 10
år gammelt anlegg.

”Arne” og ”Freddy”:
Disse automatiske gressklipperne er løsøre som faller utenfor forsikringsdekningen.

Dypvannsbrygge:
Kjøperne har reklamert for sent på den manglende seilingsdybden. Det bestrides at
kjøperne har reklamert muntlig. De aktuelle dybdene var lett synlige.
Salgsdokumentasjonen opererer med cirka-angivelser. De faktiske avvik mellom
kontraktsopplysningene om dybdeforholdene og de målte dybdene er ikke stort. Det
formidable mudringsbehovet som påstås å være nødvendig, indikerer en betydelig
overdrivelse.

Drenering av plen:
Plenen er ikke i en slik bedrøvelig forfatning som kjøperne påstår. Den er ingen
”hengemyr”. Full masseutskifting er unødvendig. Reklamasjonen er fremsatt for sent.
Plenen er i den stand kjøperne kunne vente seg.

Løse topplater granittmur:
Også på dette punkt er kjøpernes reklamasjon for sen. Forholdet ble påvist allerede i
rapporter i januar 2009 – april 2010. De løse topplatene er en valgt løsning og er ingen
bygningsmessig mangel. Kjøpernes løsningsforslag er uhensiktsmessig og for høyt priset.
Kjøperne hadde ingen grunn til å vente at topplatene var murt fast.

Langsgående granittplater på muren:
Granittplatene ligger støtt nok uten spesiell innfesting, og de fyller sin funksjon som
avgrensing for de automatiske plenklipperne.




                                              - 46 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
”FEIL” TEKNISK VERDI:

Overdragelsen skjedd i et fritt marked uten prisregulering eller andre begrensninger ved
prisdannelsen. En verditakst er aldri noen fasit, men en kvalifisert persons bedømmelse av
sannsynlig overdragelsessum.

Verditaksten var ikke den dominerende faktor ved prisdannelsen siden kjøperne kjente
strøket, og prisen ble grundig diskutert mellom partene.

Kjøperne har selv risikoen for størrelsen på det vederlag de avtaler.



Retten bemerker:

Prisdannelsen – teknisk verdi:
Salget av Kalvetangen 89 var et såkalt ”skuffe-oppdrag” for eiendomsmegler Solberg,
hvilket innebærer at salgsobjektet ikke markedsføres på tradisjonell måte, men ligger i
eiendomsmeglers skuff i påvente av en underhåndshenvendelse fra mulige interessenter.

Kontakten mellom Lolands og Sundals kom i stand som følge av at Sundals gjennom
bekjente fikk vite at Lolands hus var til salgs. De kjente huset som beboere i strøket og
bedømte det som et flott hus. De fattet interesse for eiendommen, og ved personlig
henvendelse til Jan Erik Loland fikk de raskt tilbud om omvisning og takket ja til dette,
selv om de ikke da hadde konkrete kjøpsplaner.

Sundals’ interesse ble styrket, og de var på flere visninger. Disse ble avtalt direkte mellom
partene. Først etter flere visninger ble kjøpsforhandlingene mer konkrete, og pris ble et
tema.

For Sundals var det ikke bare spørsmål om å dekke et boligbehov, eventuelt også behov for
kontorplass, men også et spørsmål om å gjøre en god investering. Etter hvert antydet
Loland en pris i størrelsesorden 45 millioner kroner. Sundals oppfattet at tallet skrev seg
fra et bud avgitt for noen år tilbake.

Før Sundals kom med noe pristilbud, hadde de fått kjennskap til boligsalgsrapport,
boligtakst og Lolands egenerklæringsskjema.

I drøftelsen om prisdannelsen tar retten sitt utgangspunkt først og fremst i verdi- og
lånetakst avgitt av Carsten Lockert etter befaring 30. mars 2006. Carsten Lockert har her
beregnet den tekniske verdien av eiendommen. Han er kommet til at de samlede
byggekostnader for alle tre bygg utgjør kr 39.180.836,-. Tomteverdien inkludert




                                              - 47 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
opparbeiding av tomten har han satt til kr 17.807.535,-, hvilket gir en samlet teknisk verdi
på kr 56.988.000,-.

Carsten Lockert foretar en markedsanalyse i takstens post 11 og 12. Her bemerker han
blant annet at hans antatte salgspris er satt ut fra teknisk verdi. Men han reserverer seg i
forhold til hva markedet måtte være villig til å betale. Lockert anslår normal salgsverdi til
55 millioner kroner.

Etter at Sundals hadde overtatt eiendommen i juli 2007, engasjerte de Bygg- og
Eiendomsrevisjon AS ved Nils-Erik Christiansen til å vurdere eiendommens tekniske
verdi. Christiansen vurderte den tekniske verdi for de tre bygningene på eiendommen til kr
22.400.000,-. Han gjorde så et fradrag for utidsmessighet med kr 2.500.000,-. Christiansen
vurderte tomtekostnadene inkludert opparbeidelse til kr 17.500.000,-, hvilket gir en samlet
teknisk verdi på kr 37.400.000,-.

De to rettsoppnevnte sakkyndige, Ole Øyvind Moen og Håkon Læret, fikk som mandat å
bedømme og beregne byggekostnadene i 2007 for bygningsmassen, samt vurdere
tomteverdien og verdien av utførte tomtebearbeidingstiltak i 2007-priser.

Moen og Læret har satt den tekniske verdien av bygningsmassen til 41 millioner og gjort
fradrag for elde og slitasje med kr 7.600.000,-, hvilket gir en samlet teknisk verdi på
bygninger og anlegg på kr 33.400.000,-. De har satt tomtekostnadene til 9 millioner,
hvilket gir en samlet teknisk verdi på kr 42.400.000,-.

Noe forenklet står man overfor tre vurderinger av eiendommens tekniske verdi i 2007.
Verdianslagene varierer fra 56.988.000 kroner (Lockert) til 37.400.000 kroner
(Christiansen), mens Moen/Læret er kommet til 42.400.000 kroner.

Den avtalte kjøpesum mellom Lolands og Sundals var 48 millioner kroner. Det er omstridt
om 3 millioner for spesialtilpasset innbo/innredning var med i summen eller kom utenom.
Retten legger til grunn at den effektive kjøpesum for selve eiendommen var kr 48 millioner
kroner, og at det spesialtilpassede innbo m.v. ble overdradd utenom ”vederlagsfritt” –
nærmest for å redde handelen, jf eiendomsmegler Tore Solbergs forklaring.

En betydelig del av Tønsbergområdets eiendomsmeglere har forklart seg som vitner både
om kjøpsprosessen generelt for denne typen eiendommer og om frembringelsen av teknisk
verdi og betydningen av denne.

Eiendomsmegler Tore Solberg forklarte om en del andre interessenter til eiendommen bl.a.
en reflektant på rundt 40 millioner. Ragnar Moltzau, som nå er nærmeste nabo i syd, hadde
også vært interessert i å kjøpe. Solberg oppfattet at Moltzau var villig til å betale en pris på
i overkant av 50 millioner. Men Moltzau fikk finansieringsproblemer, og handelen falt i



                                               - 48 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
fisk. Solberg anslo at tomten alene, ferdig opparbeidet og byggeklar for to bruksenheter var
verd ca 20 millioner kroner. Solberg ga inntrykk av at Sundals hadde kjøpt eiendommen da
prisene var på det høyeste. Juni 2007 var en av de ”hotteste” månedene han hadde opplevd
som eiendomsmegler. Solberg forklarte også at verdi- og lånetakster normalt ikke påvirker
prisen, og at denne typen takster normalt ligger under det som viser seg å bli
markedsprisen.

Eiendomsmegler Trond Stensholt anslo tomteverdien til mellom 16 og 20 millioner i 2007,
og eiendomsmegler Kenneth Doksheim anslo tomteverdien til mellom 15 og 20 millioner -
nærmere 20 millioner i 2007.

Eiendomsmegler Tom Arild Henriksen vurderte tomteverdien til å ligge mellom 10 og 15
millioner overdratt som én tomt og opp mot 20 millioner ved salg som to separate
bebyggbare tomter.

Eiendomsmegler Jørgen Pettersson bedømte tomteverdien å ligge fra 15 millioner og
oppover, muligens opp mot 20 millioner ved bruk for to enheter. Han hadde eiendommen
til salgs i 2004 med en prisantydning på 45 millioner kroner som svarte til takst den gang.
Men noe salg kom ikke i stand. Det var ca 40 interessenter til Kalvetangen 89 i 2004. Bare
3 - 4 avga formelle bud: to bud på 45 millioner og senere to andre bud nærmere juletider i
2005 på 32 og 35 millioner. Pettersson mente at taksten har hatt betydning for størrelsen på
den kjøpesummen Sundals betalte. Han gikk så langt som til å si at taksten gir en klar
føring for prisen.

Også eiendomsmegler Kenneth Doksheim ga uttrykk for at en takst har stor betydning ved
kjøpers helhetsvurdering av forholdet mellom pris og verdi. Etter hans oppfatning var 57
millioner en høy vurdering av Kalvetangveien 89.

Takstmann Gunnar Sverrison betonte betydningen av at eiendommen har strandlinje. Han
gikk for sin del aldri inn på å vurdere tomteverdien separat når tomten faktisk var bebygd.
Hans anslo tomtens andel av den samlede eiendomsverdi for Kalvetangveien 89 til mellom
12 og 15 millioner. Tomteverdien for ubebygd tomt anslo han til opp mot 8-10 millioner pr
tomt hvis dagens tomteareal ble tenkt delt i to. Til sammenligning refererte han til et salg
av en tomt på 2,7 mål på den andre siden (innsiden) av Kalvetangveien for 8 millioner
kroner.

Eiendomsmegler Tor Olav Strandskog ga uttrykk for at det er sjelden noen byr over takst
når takst foreligger. Dette er spesielt tydelig hvis det bare er én reell kjøper. Det vanlige er
at kjøperne byr under takst, og at overdragelsesprisen også ligger under taksten.

Det største avviket mellom vurderingene av de tekniske verdiene knytter seg til tomten og
bearbeidelsen av denne. De rettsoppnevnte sakkyndige har estimert disse verdiene til ca



                                               - 49 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
halvparten av det eiendomsmeglerne har gjort. Under eksaminasjonen i retten ga den
sakkyndige Håkon Læret uttrykk for at 20 millioner kroner for tomten fremsto som en
vesentlig for høy verdi, men han var åpen for at hans eget anslag på 9 millioner kunne være
noe lavt. Riktig anslag kunne kanskje være rundt 10 millioner, altså tett opp til den
vurdering som Nils-Erik Christiansen i BER har foretatt.

Den andre rettsoppnevnte sakkyndige, Ole Øyvind Moen, forklarte at Håkon Læret og han
hadde innhentet priser på en rekke av tomtebearbeidingstiltakene. Christiansens prissetting
lå tett opp til deres før de gikk nærmere inn på prissettingen av de spesielle løsningene som
er valgt, og som selvfølgelig hadde fordyret byggetiltakene. Moen ga uttrykk for at de
hadde vært grundige i sine undersøkelser og sin vurdering, og de hadde sjekket prisene for
de utførte arbeidene hos egne leverandører.

Etter dette ser retten det slik at den tekniske verdi av tomten og tiltakene på tomten for å
bringe den i den tilstand den var ved overdragelsen i 2007, altså summen av råtomtverdi og
tilpasningstiltak, ligger i størrelsesorden 10-12 millioner kroner. Det høyner ikke verdien
om Loland har valgt unødvendig dyre løsninger eller latt arbeidene utføre på en
uhensiktsmessig måte.

På bebyggelsen har de rettsoppnevnte sakkyndige satt teknisk nyverdi til 41 millioner
kroner og gjort fradrag for elde, slitasje og vedlikeholdsbehov med 7,6 millioner kroner.
Dette gir en teknisk verdi av bygninger og anlegg, på samlet kr 33.400.000,- i 2007.

Bebyggelsen har Nils Erik Christiansen i BER verdsatt til 22,4 millioner. Han har gjort
fradrag på 2,5 millioner for slit og elde m.v., og er kommet til en teknisk verdi på 19,9
millioner kroner.

Carsten Lockert hadde på sin side satt byggekostnadene til 41 millioner. Med fradrag for
slit og elde på 6% ble hans tekniske verdi i 2007 kr 39.108.836,-.

I mangel av den veiledning for verdisetting som ligger i et aktivt fungerende
eiendomsmarked med reell tilbud og etterspørsel, vil nødvendigvis takster med
utgangspunkt i byggekostnader ajourført for slit og elde og generell prisutvikling utgjøre
sentrale og motiverende elementer for en kjøper når han eller hun skal vurdere den pris han
eller hun er villig til å betale for en eiendom.

Eiendomsmegler Tore Solberg hadde en egeninteresse i å få gjennomført salget. Han viste
en stor grad av initiativ for å få forhandlingene i havn, bl.a. skrev han ned på en liste de
innbogjenstandene som partene avtalte skulle følge med i handelen. Et annet grep i denne
forbindelsen synes å ha vært å spare noe dokumentavgift ved å fordele det samlede
vederlag med 45 millioner på den faste eiendommen og 3 millioner på det mer eller mindre




                                             - 50 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
naglefaste inventar. Solberg har rett nok benektet å være forslagsstilleren bak dette. Retten
trenger ikke ta stilling til hvor forslaget kom fra.

Solberg beskrev sin rolle med å si at hans oppdrag var å få eiendommen omsatt til så høy
pris som mulig, men han benektet at han skulle ha antydet en teknisk verdi i
størrelsesorden 70 millioner kroner. Han benektet imidlertid ikke at han hadde gitt uttrykk
for at det var en flott eiendom og et av de fineste hus han hadde sett. Hvis et konkret tall på
teknisk verdi forskjellig fra tallet i Carsten Lockerts takst er nevnt, er det vanskelig å tenke
seg at det er kommet fra andre enn Solberg.

Det selvsagte utgangspunkt er at kjøperne har risikoen for den generelle vurdering av
verdiforholdet mellom kjøpsgjenstand og kjøpesum. Spesielt gjelder dette der elementet av
økonomisk investering er en viktig del av kjøpers motivasjon for kjøpet. Slik var det her.
Det var ikke bare for å dekke behovet for en næringseiendom, kontorplass, eller en bolig
kjøpet fant sted, men også for å investere/plassere penger. Desto viktigere er det at den
som kjøper gjør alle nødvendige undersøkelser og vurderinger før bud inngis. Kjøperne var
ikke under annet tidspress enn at Loland opplyste at eiendommen snart kunne bli tilbudt i
det åpne markedet med risiko for konkurrerende bydere. Dette var den faktiske situasjonen
kjøperne måtte forholde seg til og diskontere risikoen ved.

Retten legger etter det eiendomsmeglerne forklarte til grunn at kjøpet skjedde mens
eiendomsmarkedet var svært nær toppen. Denne ”timingen” er utvilsomt kjøpernes risiko.

Den høye tekniske verdien som Carsten Lockert hadde satt på eiendommen bidro naturlig
nok til at kjøpernes bud ble høyt. Det samme gjelder eiendomsmegler Solbergs aktivitet
rundt forhandlingene. Men kjøperne var vant til kontraktsforhandlinger for dyre båter, og
kan ikke ha vært ukjente med hvorledes kjøpsforhandlinger finner sted.

Retten kan etter dette ikke se at opplysningene i Carsten Lockerts takst var uforsvarlige
eller ble ”misbrukt” under markedsføringen. Carsten Lockerts taksering kan heller ikke
sees å være noe ”omstende” som kan hjemle et mangels- eller erstatningskrav for kjøperne.



Prisavslag på grunnlag av mangler:

GENERELT.

Sundals har etter overtagelsen 3. juli 2007 oppdaget diverse forhold som de bedømmer
som svakheter som de ikke skulle behøve å akseptere for en eiendom av denne type. De
negative forhold er oppdaget suksessivt, og spørsmålet om rettidig reklamasjon og riktig
adressat for reklamasjonen har vært et stridstema under saken. Noe av det første negative
de oppdaget var at hovedporten, som er fjernbetjent, viste en noe lunefull oppførsel. Jan



                                               - 51 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Erik Loland ble straks kontaktet og var imøtekommende og hjalp til med tiltak for å få
porten til å fungere slik den skulle – i hvert fall for en tid.

Lolands imøtekommenhet opphørte da Sundals kom med formelle mangelsinnsigelser.

Sentralt i reklamasjonsprosessen står derfor ingeniør Øyvind Stokkes reklamasjonsrapport.
Sundals engasjerte Øyvind Stokke i mai 2008 for å foreta en fullstendig gjennomgang av
eiendommen. Den utløsende faktor for engasjementet synes å ha vært at Sundals hadde
oppdaget at det lekket noe brunt ut ved dørene ut fra svømmehallen i april 2008. Da hadde
de allerede i mars 2008 opplevd vannlekkasje i taket på det store soverommet – et forhold
de hadde lagt til grunn var utbedret av Loland.

Øyvind Stokke avga sin reklamasjonsrapport 12. juni 2008 – ca ett år etter at Sundals
hadde overtatt eiendommen.

Det synes å være ubestridt at det i hvert fall den 19. oktober 2007 ble gitt melding om
forhold kjøperne var misfornøyd med. Dette fremgår av en e-post av denne dato fra Ane
Garbrandt til Tore Solberg med kopi til kjøperne. I denne e-posten listes det opp en rekke
forhold som anføres å være mangler. E-posten kan vanskelig forstås på annen måte enn
som en reell reklamasjon. Garbrandts rolle er noe uklar for retten. Hun har, etter det retten
oppfater, tilknytning til eierskifteforsikringsselskapet eller til Loland. De i e-posten
påberopte avvik er reklamert maksimalt 3 ½ måned etter at de ble oppdaget. Noen forhold
fremstår som bagatellmessige og kunne muligens ha vært reklamert over tidligere. Retten
anser imidlertid at det må godtas en viss slakk i forhold til det som er mangler av mindre
alvor. Så sant antall, omfang og alvor ikke er urovekkende stort, vil en kjøper normalt være
villig til å akseptere en del negative forhold - også reelle mangler - uten å reklamere
formelt overfor selger. Når grensen for hva man tåler passeres, må kjøper naturlig nok
anføre samtlige mangler som man da har kjennskap til, slik som her.

En kjøper har etter overtagelsen en plikt til å gjennomgå eiendommen og foreta en egen
selvstendig undersøkelse av denne. Forhold som da oppdages eller burde vært oppdaget,
må anføres som mangler overfor selgeren, ellers går reklamasjonsretten tapt. En maksimal
områdingstid vil etter Høyesteretts dom i Rt. 2010 side 103 være ca 3 måneder fra
forholdet oppdages av kjøper.

En utfordring er å avgjøre om Trond Kjetil Sundals muntlige påpekninger av irregulære
forhold overfor Loland ”over gjerdet” i løpet av sommeren 2007 er å anse som
reklamasjoner eller bare besværinger. Jan Erik Loland hadde før salget vært nøye med å
forklare hva slags kostbare materialer som var benyttet, og hvor ordentlig byggearbeidet
var utført. Eiendommen fremsto også i det ytre som flott og luksuriøs. Sammen med den
høye prisen bidro dette til å etablere et høyt forventningsnivå hos Sundals. Det er da ikke
særlig rom for irregularitet og avvik. Jan Erik Loland har etter rettens bedømmelse



                                             - 52 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
oppfattet at Sundals tilbakemeldinger om avvik var reelle reklamasjoner. Loland hadde
ingen grunn til å oppfatte dette som alminnelig nøytral underretning for å være oppdatert.
Hans holdningsendring i retning av å bli mer avvisende underbygger dette.

De avvik som ble konstatert første gang ved Øyvind Stokkes og Thomas Gude Aamodts
besiktigelser, er uansett reklamert i tide gjennom oversendelse av rapportene til
eierskifteforsikringsselskapet, som her må identifiseres med selger.

Grunnlaget for mangelsvurderingene:

Egenerklæringsskjema, boligsalgsrapport, verdi- og lånetakst, samt kjøpekontrakt er de
grunnleggende skriftlige elementer for mangelsvurderingen. Advarsler i form av
opplysninger eller bemerkninger i disse dokumentene vil, jf. Rt 2002 s 1425 ”Bukkebo-
dommen”, som hovedregel hindre at de omtalte negative forholdene senere kan påberopes
som mangler. I den grad selger kan sannsynliggjøre at han har gitt tilleggsinformasjon om
negative forhold ut over det som fremkommer i det skriftlige materialet, får denne også
mangelsavvergende effekt.

De relevante skiftlige opplysninger er følgende:

Boligsalgsrapporten:
der det bl.a. heter:

     Hovedhuset:

     Vinduer og dører
     ”Det er registrert noe fukt og sprekker i terrassedører. Disse trenger vedlikehold.
     Det er også registrert noe fukt i vinduer. Vinduer trenger vedlikehold. ......men det er
      for liten luftespalte mellom ramme og sålebenk.”

     Takkonstruksjon
     ”… men det er registrert manglende lufting i noen fak.
      Det er ikke registrert svertesopp eller spor av lekkasje.”

     Pier og ildsteder
     ”...Feieluker er kontrollert og funnet i orden. Piper og ildsteder ble godkjent ved
     egen befaring i 2000.”

     Bad i forbindelse med svømmebasseng:
     ”Det er registrert utslag på fuktmåler. Dette skyldes mest sannsynlig at steinplater
     trekker fukt. Det er ikke fall til sluk. Bruk av store steinplater umuliggjør fall til
     sluk....”



                                             - 53 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
     Bad 2. etg
     ”Det er registrert fukt i vegger og gulv. Fuktutslag på måler antatt for at det er fukt
     mellom flis og membran. Dette er fukt som kommer fra fugene og som ikke har noen
     konsekvens for konstruksjonens sikkerhet. Det er ikke registrert sprekker i fuger eller
     fliser. ….
     … Det er lite eller ingen fall til sluk. Gulv er ikke nivellert. ....”

     Bad 2. etg:
     ”Det er ikke registrert fukt i vegger og gulv. Det er lite eller ingen fall til sluk. Gulvet
     er ikke nivellert....”.

     Vaskerom:
     ”Det er ikke registrert fukt….. Lokalt fall til sluk…. Det er ikke smøremembran på
     gulv. Rom tilfredsstiller derfor ikke forskriftenes krav til våtrom....”.

     VVS:
     ”...Det er montert vannbåren varme i alle gulv i svømmebasseng og i boligdel.
     Videre er det snøtiningsanlegg på gårdsplass. Varmepumpe med slange ut i sjøen.
     Anlegget er ikke kontrollert i denne rapporten.”

     Diverse utstyr:
     ”...Utvendig gårdsrom med snøsmelteanlegg i forbindelse med vannbåren varme.

     Sidebygningen:

     Vinduer og dører:
     ”... Det er også registrert noe fukt i vinduer. Vinduer trenger vedlikehold.
     Beliggenheten og årstid er noe av årsaken til den fukt som er i treverket…. Ytterdør
     har noe fuktskade nedre del.”

     Piper og ildsteder:
     ”...Feieluker står for nær brannvegg. Det er montert ekstra innvendig lokk.”



Verdi- og lånetakst:

   5. Eiendommens tomt

   Terrengforhold




                                              - 54 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
     ”...Alle gangarealer er i betong og det er lagt inn tiningsanlegg i inngangspart(i) og
     innkjøring. Store deler av leirmassen på tomten er skiftet ut med
     sprengsteinsfylling.”

   7. Bygningsmessig beskrivelse
     Annet
     ”Brygge oppført i granittblokker med fundamentering til fjell. Egen sandstrand i
     forbindelse med brygge med sand fra Skagen. Utvendig bryggeplass med dybde ca 3
     meter og med innvendig bryggeplass med ca 2 m dybde.”

   8. Arealdisponering

     Kommentarer til planløsningen

     ”...Næringsdel tilfredstiller arbeidsmiljølovens krav til arbeidsplasser.
     I garasje er kontor og bad tatt med som boligareal selv om dette ikke kan sies å være
     bolig. Rommene tilfredsstiller NS 3940 krav til boligareal.”

Selgers egenerklæringsskjema:

     Spørsmål 4: Kjenner du til fuktighet (fuktmerker) eller innsig av vann i eiendommen?
     Besvart med ”ja” og kommentert med ”kjeller ved sandfilter”.

     Spørsmål 12: Om kjennskap til reguleringsplaner - besvart med ”ja” og kommentert
     med ”mulig omregulering til bolig/næring.

     Spørsmål 14: ”Dersom eiendommen selges med utleiemulighet, leilighet, hybel e.l. ,
     kjenner du til om denne er godkjent hos bygningsmyndighetene. Besvart med ”ja” og
     kommentert med ”Alt er godkjent”..

     Spørsmål 15: Kjennskap til skaderapporter/tilstandsrapporter utarbeidet de siste 5
     år? Besvart med ”ja” og kommentert med ” vedlagt”.

Selgers egenerklæring:

     Følgende spørsmål og svar:

     1.08: Er boligen endret i forhold til opprinnelige tegninger. Besvart med ”nei” og
     kommentert ”Ingen etter godkjenning”.

     1.11: Er det påbud/pålegg som ikke er utbedret? Besvart med ”ja” og kommentert
     med ”mulig vannmåler”.



                                            - 55 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
      1.13: Er det endrede reguleringsbestemmelser/forslag til dette? Besvart med ”ja”.
      og kommentert med ”mulighet for endring til bolig/næring”.

Videre ga avkryssingen indikasjoner på at yttervegger og vinduer har vært normalt
vedlikeholdt av Loland selv. Piper og ildsteder anses kontrollert ved ferdigattest pluss
feiing høsten 2005, utført ved brannvesen/feier.

      Pkt 4,01: Er det eller har det vært råte, sopp, insekter, skadedyr, fukt eller
      vannskader?
      Kommentert som følger: ”Fikk snø inn på loft under ekstremvær (-utbedret- for god
      lufting).”

      pkt 4,04: Lekkasje i sentralvarmeanlegg? Besvart med ”ja”. Kommentert med
      ”lekkasje i samlestokk 1. etasje ( feil pakning)”.

      4,16: Vann i kjeller ved ekstreme nedbørsmengder? Besvart med ”ja”. Kommentert
      med ” Ved sandfilter repareres før overlevering.

      4.17: Utvendig rørbrudd? Besvart med ”ja”. Kommentert med ”til utevann på
      brygge og strand”.

Sluttelig har Lolands gitt følgende kommentarer: (ref. til pkt. 4.01)

      Ved pulversnø og ekstremt kraftig vind viste det seg at vi fikk inn små mengder snø
      på loft hovedhus. Dette pga litt for store lufte-spalter bak takrenne over MB.

      Det var små mengder, og luftespalten enkel å begrense, da det gjalt kun 2 fakk på
      hver side.

      (ref. Pkt 4.04:)
       Rørlegger Terjesen hadde brukt feil type pakninger på samlestokk for gulvvarme.
      Pakning ble byttet for 4-5 år siden. Ingen problemer siden.

      (ref. Pkt. 4.08:) Se takst mht helling sluk.



En grundig og litt kritisk lesning av dette vil gi en potensiell kjøper en forståelse av at
eiendommen ikke er perfekt. Fuktighet i rommet under senkeveggen var et problem, men
skulle repareres av selger. Snø på loftet var et problem, men kunne i noen grad være
utbedret. Retten kommer nærmere tilbake til de konkrete konsekvenser under drøftelsen av
de enkelte mangler.



                                               - 56 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Bolig/næring – avhendingslovens rekkevidde:
Spørsmålet om eiendommen er bolig- eller næringseiendom ble så vidt berørt under
forhandlingene. Det ble også stilt spørsmål ved om overdragelsen er boligsalg mellom
private eller næringsdrivende. Avgrensingen er ikke avgjørende for lovanvendelsen, jf
avhendingslovens § 1-1. Nøtterøy kommunes stadfestede regulering angir næringsformål
med boligdel. Praktiseringen av og reguleringsbestemmelsene ble i sin tid gjenstand for
stor munterhet i lokalpressen. Det er intet i det ytre som indikerer at næringsbruken er
særlig relevant utover at det ser ut til å være gode muligheter for hjemmekontor i både
denne eiendommen og naboeiendommene. Det dominerende bruksformål er bolig. Retten
legger til grunn at tvisten gjelder salg og kjøp av boligeiendom mellom privatpersoner.

Generelt om kumulering av mangler:
Selv om kjøperne som grunnlag for sitt mangelskrav viser både til direkte feil informasjon
og ufullstendig informasjon i forbindelse med avtaleslutningen, er dog spørsmålet om
eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn forventet, jf avhendingsloven § 3-9 annet
punktum det dominerende i saken. Det er ubestridt at Kalvetangveien 89 er solgt med ”as
is”-klausul.

Antatte kostnader ved reparasjon av anførte mangler vil være et sentralt element i
vurderingen av om eiendommen fremstår i vesentlig ringere stand enn kjøper hadde grunn
til å forvente. Verdsettelsen – og ikke minst omfanget – av reparasjonstiltakene har vært
gjenstand for stor diskusjon under hovedforhandlingen, herunder befaringen. Slik sett har
situasjonen vært den tradisjonelle med høye anslag hos de teknisk sakkyndige vitner som
kjøpersiden har engasjert og med tilsvarende lave anslag hos de sakkyndige som er blitt
engasjert av eierskifteforsikringsselskap eller selger.

Retten bedømmer de anslag over reparasjonskostnadene som er gitt i
reklamasjonsrapporten til Øyvind Stokke som gjennomgående for høye. Svært mange av
de tiltakene han gir anvisning på, fremstår som unødvendig omfattende og til dels også
urimelig ødeleggende for andre deler av eiendommen.

OM DE ENKELTE MANGLER:

Retten benytter her stort sett Øyvind Stokkes og adv. Varmann Jørgensens systematikk.

Manglende teknisk dokumentasjon (generelt):
Sundals kunne med god grunn forvente at det forelå teknisk dokumentasjon i skriftlig form
(bruks- og vedlikeholdsanvisninger) for en rekke av de tekniske finesser som eiendommen
er utstyrt med. Mangelen på detaljtegninger for kabeltraseer, rørføringer, elektriske
opplegg for styringsenheter, lamper m.v. vil gjøre reparasjonsarbeider og eventuelle senere
ombyggingsarbeider vanskeligere og dermed dyrere. En rekonstruering av slik



                                            - 57 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
dokumentasjon er av Øyvind Stokke beregnet til kr 100.000,-. Men retten kan ikke se at
slik dokumentasjon var omhandlet i kjøpsavtalen, og det er ingen bevis ført for at Lolands
har holdt tilbake bruksanvisninger eller annen dokumentasjon. Forholdet anses ikke som
noen mangel.

I og med at Nøtterøy kommune har utstedt ferdigattest, må det antas at det fra det
offentliges side ikke har vært krevet mer bygningsteknisk dokumentasjon enn den som
faktisk foreligger hos kommunen.

Hovedhuset.

Veggkonstruksjon/utvendige fasader:
De negative forholdet her ble oppdaget under Øyvind Stokkes befaring mellom 28. og 30.
mai 2008, og de ble reklamert 18. juni 2008. Posten har fire underpunkter:

      mønegavler, ufagmessig utført (materialvalg)
      manglende lufting av gavlvegg
      sålebenkbeslag ikke ført opp under kledning på riktig måte og
      manglende musebånd

Mønegavlkonstruksjonen er av de rettsoppnevnte sakkyndige benevnt som ”tempelgavl”
og ble tradisjonelt (historisk) utført i stein. I Kalvetangveien 89 er mønegavlene utført i
kryssfinerplater som er gitt en våtromsbehandling. Vitnet Erik Bryng forklarte at platene
først ble sparklet med våtromssparkel, deretter påført limprimer og grunningsstoff for så til
slutt å kunne lime en duk utenpå platen. Deretter smurte man lim utenpå duken igjen
hvoretter det ble påført 2-3 strøk med utvendig akrylmaling. Erik Bryng hadde ingen
erfaring med dette fra tidligere, men bedømte at fremgangsmåten burde være et kurant
vanntett system der fremtidig vedlikehold skulle kunne utføres med vanlig eksteriørmaling.

Etter rettens bedømmelse er løsningen utradisjonell, uten at den dermed nødvendigvis
utgjør en mangel. Som trekonstruksjon fremstår den som forsvarlig. Gavlene er i
motsetning til andre konstruksjonsdetaljer på huset i løpet av tiden fra oppføring og til nå
ikke blitt råteskadet. Dette indikerer en forsvarlig konstruksjon og indirekte at luftingen av
mønegavlene (baksiden) er tilstrekkelig.

Utformingen av sålebenkbeslagene og avslutningen av geriktene ble heftig diskutert under
rettens befaring. Utførelsen av overgangen mellom vinduer og vegg er vanskelig, og valget
av løsning blir lett et spørsmål om hvor man legger det svake punkt i forhold til råteangrep,
enten mot sålebenken, mot geriktene eller mot veggkledningen. Gerikter og sålebenk er
utført i impregnerte trematerialer. Utformingen av sålebenkbeslaget kan som konstruksjon
ikke anses å være mangelfull da det ikke er sannsynliggjort at en annen utforming totalt




                                              - 58 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
sett ville vært bedre. Overgangen mellom gerikt og sålebenk (uten dryppnese) var synlig
for kjøperne før kontraktsinngåelsen, og forholdet er ingen mangel.

Musebåndproblematikken ble også diskutert under befaringen. Det er på det rene at
tradisjonelle musebånd (”fingerbånd”) ikke er benyttet. For å hindre at mus skal komme
inn i rommet mellom kledning og vindsperre (rommet som er anordnet for å lufte
kledningen på baksiden) er det nede ved bunnsvillen, horisontalt mellom de vertikale
utlektingene, satt på lekter som er tynnere enn hovedlektene. Dermed skapes en luftespalte
som i tykkelse svarer til differansen i tykkelsen mellom hovedlektene og de horisontale
lektestumpene. På denne måten skal spalteåpningen begrenses så meget at mus ikke
passerer. Konstruksjonen er neppe musesikker, men dette kan heller ikke sees å ha vært
noe spesifikt krav. Løsningen er et kompromiss mellom ønsket om å sikre huset mot mus
og å lufte kledningen tilstrekkelig i et fuktig klima. At Lillesand-hus i dag benytter
”fingerbånd” i aluminium, må tilskrives ny erfaring. Løsningen med ”fingerbånd” synes å
være en forbedring. Løsningen som ble valgt på Kalvetangveien 89, fremstår likevel som
gjennomtenkt og forsvarlig på tidspunktet da den ble valgt. Det er forøvrig heller ikke
sannsynliggjort at musene kommer inn denne veien. Mus er alminnelige dyr i Norge, og de
kan lett finne en eller annen form for åpning i et så stort hus som dette med så mange
overganger og gjennomføringer. Musebåndmangelen anses ikke å være årsaken til
museproblemene og anses ikke å være noen mangel.

Vannbord nederst på kledningen:
I løpet av vinteren 2009-2010 løsnet vannbordet nederst på deler av ytterveggen på
hovedhuset. Årsaken er ikke klarlagt, men det er nærliggende å tenke seg at det er
belastningen fra snøen som er årsaken. Vannbordene synes å være dratt nedover og
spikerne dratt ut av innfestingen i overkant. Forholdet ble reklamert umiddelbart. Retten
anser ikke dette som noen konstruksjonsfeil eller mangel som gir grunnlag for
kompensasjon. Forholdet anses som et tilfeldig uhell, oppstått etter risikoens overgang.
Reparasjonen kan enten skje ved ny oppspikring eller arbeidet kan inngå i arbeidene med å
montere musebånd eller bytte kledning.

Grunningsarbeid for maling:
Hovedhuset ble malt utvendig med Drygolin Extrem i 2005. I 2007 oppdaget Loland at
malingen krittet. Loland bragte ved henvendelse til Jotun på det rene at det var en
produksjonsfeil på malingen som var benyttet her. Jotun påtok seg ansvaret for ommaling –
noe som også ble utført på garasje og sidebygning fra sommeren og utover høsten i 2009
frem til været satte en stopper for arbeidene. Da gjenstod hovedhuset.

Etter vinterferien i 2010 oppdaget Sundals at malingen på hovedhuset ikke bare krittet,
men også krakelerte og flasset av. Jotun ble på ny kontaktet. Noen av de løse
malingflakene ble sendt til analyse. Analysen viste sopp og algevekst under malingen.




                                            - 59 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Retten legger til grunn at Jan Erik Loland opplyste kjøperne om krittingen han hadde
oppdaget i 2007. Vitnet Eilif Hassum fra Jotun forklarte at dårlig vasking før påføringen av
hvitmalingen var årsak til flassingen. Etter hans erfaring var rensing av kledning inn til bar
ved nesten like kostbart som ny kledning. Jotun stod i følge ham fast ved sitt tilsagn om å
bekoste to strøk maling vederlagsfritt på den betingelse at grunnarbeidet var
tilfredsstillende.

Flassingen er en annen problemstilling enn krittingen. Krittingen er et forhold som
kjøperne fikk opplyst før risikoovergangen, mens flassingen er oppstått og oppdaget etter
risikoovergangen. Retten støtter seg på vitnet Hassums forklaring om årsaken til
flassingen, og bedømmer flassingen som en skjult mangel. Det er ikke sannsynliggjort at
Lolands kjente til det dårlige grunnarbeidet før malingen ble påført. Forholdet faller
utenfor avhendingsloven § 3-8, men inngår som et element i § 3-9 annet ledd-vurderingen.

Ny kledning inkludert maling vil koste ca 300.000 kroner, mens sandblåsing og ny maling
på eksisterende kledning i hvert fall vil koste 290.000 kroner inkludert merverdiavgift i
følge tilbud fra Knut Varpe.

Vinduer og dører - fukt.
Vinduer.
Fuktigheten i vindusrammene var gjort kjent for Sundals gjennom egenerklæringen og
boligsalgsrapporten. Konsekvensene av fuktigheten etter overtagelsen er kjøpers risiko.
Fuktigheten i treverket skyldes høyst sannsynlig at vinduene og dørene ikke har vært
overflatebehandlet ofte nok. Akrylfugen som Jan Erik Loland la inn mellom nedre
vindusramme og sålebenken med Sundals samtykke og etter Carsten Lockerts anbefaling,
har snarere bidratt til å øke fuktproblemene i vinduene enn til å løse dem.

Vinduene er en særdeles værutsatt konstruksjon. Eiendommens beliggenhet kan tilsi at
vinduer (og dører) kan måtte skrapes og overflatebehandles så ofte som annethvert år. Hvis
det ikke sørges for adekvate tiltak innen rimelig tid i form av skraping, tørking og ny
overflatebehandling, vil vinduene få forkortet levetid. Denne mulige konsekvens vil være
forhold som oppstår etter overtakelsen, og som derfor ikke vil være noen rettslig mangel.

At Jan Erik Loland overensstemmende med Karsten Lockerts anbefaling påtok seg å legge
inn en fuge mellom underkanten av vinduskarmen og sålebenken, kan vanskelig oppfattes
som en erkjennelse av en rettslig mangel. For retten fremstår dette tiltaket som en
velvillighetsgest.

Dører.
I boligsalgsrapporten ble det opplyst om fukt og sprekker i terrassedørene, og at disse
trengte vedlikehold. Anførselen om feil ved dørene ut til balkongene er lite konkretisert ut
over at dørene går tregt.



                                              - 60 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Geriktene er kanskje ført vel langt ned mot balkonggulvet. De er utført i impregnert
materiale og kan kappes og endebehandles uten vanskelighet. Forholdet var synlig og er
ingen mangel. Dørene synes å være i samme stilling som vinduene. Manglende
vedlikehold antas å være hovedårsaken til dagens tilstand.

Døren i senkeveggen i svømmehallen var råtten da retten var på befaring. Døren var av
enkel type og stod meget værutsatt til. Den er også utsatt for stor fuktbelastning fra
innsiden i form av damp fra svømmebassenget. Dørtypen synes mindre egnet for formålet,
men dørtypen og plasseringen var synlig for kjøperne under visningene. Råten bedømmes
å skyldes kombinasjonen av sviktende vedlikehold og lite hensiktsmessig valg av dørtype.
Forholdet anses ikke å være noen rettslig mangel.

Vinduer og dører - skåret skum.
Vinduer og dører hevdes å ikke være fagmessig utført. Noe av dette er drøftet ovenfor.
Under dette punkt gjenstår anførselen om at fugeskummet er skåret, noe som hevdes å gi
øket luftgjennomstrømming (trekk) rundt vinduer og dører. Utførende snekker har forklart
at han benyttet fugeskum mellom vindus-/døromrammingene og stenderverket, og at han
påførte skummet fra innsiden og ut mot gerikten. Han forklarte også at han ikke skar vekk
overflødig skum. Retten legger dette til grunn. At luftvekslingene innomhus ligger tett opp
mot det maksimalt tillatte for bolighus, er ingen mangel i seg selv. En bedre og mer
moderne løsning hadde naturligvis vært å føre vindtettingen helt frem til karmene og tette
overgangen med klemming. Dette var ikke noe krav da husene ble bygget, og kunne heller
ikke forventes. Bruk av fugeskum er ikke ufagmessig, og ”skummingen” er ingen mangel.

Tak over svømmehall - kondens:
De rettsoppnevnte sakkyndige oppdaget under sin befaring på eiendommen den 17. februar
2010 et betydelig kondensproblem i loftet over svømmehallen. Forholdet ble reklamert av
Sundals den 23. februar 2010, og det er i hvert fall tidsnok. Øyvind Stokke har beskrevet
skaden og årsaken til den i sin rapport av 18. februar 2010. Han skriver blant annet at
undertaket var helt nedfuktet (vannmettet) på størstedelen av loftet. Han så også tydelige
tegn på fuktighet i bærekonstruksjonene. Det ble registrert mugg på undertaket flere steder.

Kondensproblemet oppstår på grunn av stor varme- og fukttilførsel fra bassengrommet
samtidig som det er liten ventilering av loftet. Øyvind Stokke anser dette som en
byggefeil. Etter rettens bedømmelse er det i hvert fall en klar svakhet ved konstruksjonen.
Det var ikke gitt advarende opplysninger om takkonstruksjonen i boligsalgsrapporten eller
i annet materiale forut for salget.

Takkonstruksjonen kunne ved grundig sakkyndig undersøkelse vært klarlagt før
overdragelsen, og kjøperne ville da hatt risikoen for konsekvensene av den
konstruksjonsløsning som var valgt. Når retten likevel anser nedfuktingen av taket over



                                             - 61 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
svømmehallen som en skjult mangel, er det fordi Sundals ikke kunne forventes å foreta en
så grundig undersøkelse av bygget før eller umiddelbart etter overtagelsen. Retten kan
heller ikke se at Lolands kjente til eller burde kjent til nedfuktingen.

Fuktsikringen består av passive tiltak i form av dampsperre i himlingen i bassengrommet
og luftespalter i gesimsen i tillegg til aktive tiltak i form av avfuktingsanlegg og undertrykk
i bassengrommet. Konstruksjonen med badebasseng i et trehus er meget krevende. Den
store forskjellen i damptrykk stresser konstruksjonen, spesielt i kalde vintere. Det har vært
antydet at noe av årsaken til den svære nedfuktingen kan være at avfuktingsanlegget ikke
har vært kjørt slik det skulle. Dette er ikke sannsynliggjort.

Retten anser at hovedårsaken til kondensproblemene og nedfuktingen av loftet er lekkasje i
dampsperren, trolig rundt spotlightene. Dertil kommer begrenset utlufting av fuktig
vanndamp fra loftet. Takstmann Trond Eriksen forklarte som vitne at loftet er dårlig
ventilert fordi det bare har luftespalter nede ved raftene, og ikke også i mønet eller i
gavlene. Dessuten var undertaket for tett etter hans mening. Den platetypen som var
benyttet, slipper minimalt med damp gjennom.

Et avbøtende tiltak kan være å bygge luftepipe(r) på mønet. Vitnet Torodd Hopen anviste
en løsning med bruk av mekaniske avtrekksvifter på loftet. Dette siste fremstår for retten
som en betydelig utfordring. Det må unngås å trekke ytterligere fuktighet opp i
loftskonstruksjonen. Det kan bli vanskelig å avstemme trykkforskjellene mellom det
generelle undertrykk i svømmehallen (som skal hindre fuktig luft å komme inn i
boligdelen) og det ekstra undertrykket i loftsrommet som nødvendigvis vil oppstå ved bruk
av mekaniske avtrekksvifter, og det selv om spalteåpningene i raftene/gesimskassene
gjøres større.

Nedfuktingen av loftet i svømmehallen er en mangel hva enten hovedårsaken er svikt i de
passive tiltakene eller de aktive tiltakene (ventilasjonen). Forholdet blir å bedømme etter
avhl § 3-9 annet ledd.

Utbedringskostnadene er meget usikre, men de vil etter rettens bedømmelse utgjøre en
betydelig sum. Utbedringen/tettingen av dampsperren må fryktes å bli et omfattende
arbeide. Fullgod tetting kan neppe utføres fra loftet slik Torodd Hopen gir anvisning på.
Tetting fra undersiden betinger betydelig demontering og ødeleggelse av
himlingskonstruksjonen, og vil raskt kunne medføre kostnader opp mot 1 million kroner.
Retten bedømmer at de tiltakene som er beskrevet av takstmann Eriksen den 4. mai 2010
og av Torodd Hopen samme dag, ikke vil være tilstrekkelige. Det må på den annen side tas
høyde for usikkerheten den andre veien – at utbedringen kan gjøres på en rimeligere måte.
Retten ansetter kostnadene skjønnsmessig til kr 500.000.




                                              - 62 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Takkonstruksjonen – gesimskassene.
Gesimskassene er utført som tette kasser på undersiden. Luftingen av loftet er ivaretatt ved
at det er saget ut spalter i gesimskassens vertikale vegg mellom indre overkant av
takrennen og gesimsen. Konstruksjonen er et kompromiss: Luftingen kan bli for god, og
den kan bli for dårlig. Vindpress og vindsug kan lett medføre at snø kommer inn på loftet
vintertid. Når den så smelter, blir mesteparten av vannet liggende igjen i den tette
gesimskassen eller oppå isolasjonen lenger inne. Dette vannet kan forårsake svertesopp og
i verste fall råte. Smalere ev. færre spalter vil gi mindre snø på loftet, men kan lett lede til
for dårlig lufting med fare for kondens på det kalde undertaket om vinteren.

Opplysningen i boligsalgsrapporten om manglende lufting av noen fakk knytter seg til at
isolasjonen noen steder ligger an mot undertaket. Dette begrenser luftens mulighet til å
passere fra luftespaltene og opp til loftsrommet. Forholdet er en bagatell å rette, og det
kunne uten problemer vært gjort. Siden det allerede i boligsalgsrapporten ble opplyst om
manglende lufting i noen av fakkene, er dette ingen mangel.

Hvorvidt gesimskassekonstruksjonen som sådan er en mangel, beror på hvorledes
konstruksjonen alternativt kunne vært gjort, og hvilke advarsler som er gitt. Sundals fikk
advarsler i form av opplysninger om noe snøinndriv, rett nok under ekstreme forhold.
Etter rettens bedømmelse var kjøperne tilstrekkelig advart om konsekvensene av
konstruksjonen. Den praktiske utfordring for funksjonalitet ved konstruksjonen er å finne
en måte å filtrere bort snø og regn på uten å begrense luftstrømmen for meget. Snø og regn
skal helst fjernes fra den luften som nødvendigvis må inn på loftet for å lufte loftet og
hindre kondensdannelse der.

Renner og beslag:
Gradrennebeslaget ved arken mot øst har fått en uheldig utforming. Treverk ligger åpent i
dagen og er eksponert for fuktighet fra gradrennen. Beslaget kunne og burde vært utformet
noe annerledes. Forholdet fremstår imidlertid som bagatellmessig, og kan ifølge vitnet,
pensjonert blikkenslager John Kamfjord, enkelt løses med et lite tilleggsbeslag. At
pipebeslaget skrangler i vinden, kan avhjelpes ved å nagle det fast. Begge deler er meget
enkle operasjoner og anses ikke som noen relevant mangel i seg selv.

Terrasser og balkonger:
Balkongdekkene er utført i Sarnafil. De er tette, og funksjonen er ivaretatt. Størrelsen på
fallet på balkonggulvet fremkommer som en avveining mellom ønsket om minst mulig fall
når man skal oppholde seg på balkongen og størst mulig fall for å sikre at vannet renner
vekk uten å etterlate dammer. Den valgte løsningen er et lite fall med risiko for at det kan
dannes vanndammer etter regnvær. Fallet har vært synlig hele tiden og kan ikke anses som
noen mangel. Med vanlige toleransekrav til planhet, kan vanndammer vanskelig unngås
når fallet er så lite.



                                               - 63 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Rekkverksstolpene er sprukket opp. Stolpene er uført i massivt treverk, og det er tilnærmet
umulig å gardere seg mot oppsprekking. Alternativet er å utføre disse i annet materiale.
Sprekkene anses ikke som noen mangel.

Piper og ildsteder.
Det var intet krav i byggeforskriftene av 1987 om ubrennbar plate under feielukene. Det
har vært kontroll både av feier og brannvesen, og ingen av dem har så langt påpekt dette
som noe avvik. Retten kan heller ikke se at fagmessig utførelse tilsier bruk av ikke-
brennbar plate under feielukene. Umiddelbart innenfor feielukene er det lagt inn en ildfast
stein utformet som en Y. Denne vil ivareta brannsikkerheten ved en eventuell pipebrann.
Forholdet anses ikke som noen mangel og var for øvrig synlig for kjøperne under
visningene.

Himlinger, vegger og gulv – overflater.
Himlingen i hovedsoverommet er blitt skadet i forbindelse med snøinndriv og snøsmelting
og derpå følgende oppsuging av vann. Denne svellingen på himlingsplatene er en
følgeskade av gesimskasse-/takluftingskonstruksjonen og er et forhold som kjøperne har
risikoen for, jf opplysningene om at det var blåst snø inn i noen av fakkene.

Sprekker i plateskjøtene antas å skyldes årstidsbevegelser i platene som trolig er sponplater
som er et delvis levende materiale. Sprekkdannelser vil derfor ikke være til å unngå.
Brystpanelet er utført i tre som er et levende materiale som utvider seg og trekker seg
sammen med årstidene. Vridninger og forskyvninger er en naturlig følge av utførelse og
materialvalg. Forholdene omkring brystpanelene ble i liten grad berørt under
hovedforhandling/befaring. Noen mangel anses ikke sannsynliggjort.

Retten kan heller ikke se at det er sannsynliggjort at Loland har forsøkt å skjule
sprekkdannelsen ved å male over.

Den åpne spalten i eikegulvet i trappereposet var synlig under visningene og kunne vært
oppdaget av kjøperne enten under visningene eller kort tid etter overtagelsen. At trappen
knirker, oppleves åpenbart som uheldig, men knirkingen har ingen praktisk funksjonell
betydning. Årsaken er ikke klarlagt og antas å kunne skyldes bevegelser i treverket. Ingen
av disse to forhold anses som mangler. Kjøperne har forøvrig frafalt denne
mangelsanførselen.

Derimot er det en mangel at eikefineren har reist seg på veggplatene i hallen over trappen.
Dette er erkjent av Loland som har påtatt seg å dekke kostnadene ved å få utbedret dette.
Uenighet om utbedringsmåten har gjort at forholdet ikke er blitt utbedret. Kjøpernes
unnlatelse av å ta standpunkt til utbedringsalternativene suspenderer selgers




                                              - 64 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
utbedringsplikt. Utbedring vil naturlig skje gjennom utskifting av de ødelagte platene, men
risikoen for fargeforskjell er da til stede.

Omkostningene ved utskifting synes uansett å være beskjedne. Jan Marcussen ved Gjeving
trevarefabrikk, som har levert innredningen i trappeoppgangen, bedømte at dagens
belistning kunne løses forsiktig av og benyttes på ny slik at utskiftingen ble begrenset til de
finerte platene alene. Omkostningene utgjør noen få tusen kroner pluss noen timers
arbeide.

Hovedbad 2. etasje:
Oppbyggingen av badegulvet ga under rettens befaring opphav til en ”Babelsk forvirring”.
Vitner, parter og sakkyndige hadde sterke og klare, men motstridende oppfatninger om
konstruksjonen. En rekke alternative konstruksjonsmåter ble lansert: Alt fra påspikrede
lekter langs gulvbjelkene for å øke stivheten – eventuelt med nedsenkede gulvplater, til
doble gulvsponplater, til bjelkeavstand på 30 cm c/c, til ”plattformgulv” og til tradisjonell
bjelkeavstand 60 cm c/c med 22 mm gulvsponplater.

Først etter at gulvet var ødelagt, og konstruksjonen åpnet slik at det ble mulig å inspisere i
bjelkelaget, ble det klarlagt at bjelkeavstanden var 60 cm c/c og at gulvet bestod av vanlige
gulvsponplater belagt med Sarnafil. De keramiske flisene var limt direkte på Sarnafilen og
fuget.

Stridstemaet har vært om gulvet er ustabilt, og om flisene som følge av dette vil slite på,
eventuelt ødelegge Sarnafilmembranen, eventuelt sprekke.

I løpet av de 10 årene badet har vært i bruk, er ingen fliser sprukket eller ødelagt, og det er
heller ikke konstatert noen form for lekkasje ned i gulvet. Ingen fliser er heller så langt
løsnet fra Sarnafilduken. Det eneste irregulære er riss i noen av fugene. Rissene skyldes
etter rettens bedømmelse at gulvet neppe har den ønskelige stivhet. Rissene er etter rettens
oppfatning et beskjedent estetisk problem. Estetikken vil kunne ivaretas ved omfuging med
et fleksibelt fugemateriale. I boligsalgsrapporten er det riktignok opplyst om dette badet at
det ikke er registrert sprekker i fuger eller fliser, men det er opplyst om fukt mellom fliser
og membran.

For øvrig må reklamasjonen av 19. oktober 2007 fra Trond Sundal, siste punkt på første
side, oppfattes slik at fugesvakheten var et tema under visningene. Jan Erik Loland har for
øvrig forklart at fugene i gulvet på de store badene var et tema under visningene. Han skal
ha tilbudt seg å erstatte eksisterende fuger med elastiske fuger.

Riss i fuger anses ikke som noen mangel. Men gulvkonstruksjonen anses å være en
minimumsløsning i forhold til et så påkostet bad. Dette får betydning for badets
påregnelige levetid og indikerer et misforhold mellom grunnkonstruksjon og utsmykking.



                                              - 65 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Om en eventuell avstiving av badegulvet nå i ettertid skal skje gjennom en totalrenovering
av badet fra oversiden eller fra undersiden ved å fjerne himlingen i kjøkkenet og gjøre
arbeidene derfra, synes kostnadsmessig å komme ut på ett. En utbedring med et slikt
omfang står i misforhold til det resultat som kan ventes oppnådd.

Det lille badet i 2. etasje:
Gulvkonstruksjonen antas å være den samme som i hovedbadet. Badet er imidlertid
mindre, gulvbjelkene kortere, og bevegelsene på grunn av dårlig avstiving blir mindre.
Dermed avtar også risikoen for skader.

Under rettens befaring påviste Knut Varpe våte gipsplater i overgangen mellom gulv, vegg
og dør. Vannoppsugingen i gipsplatene skyldes flere forhold: Gipsplatene er ført ned til
under gulvflisnivå, og gulvmembranen er brettet opp bak gipsplaten mens veggmembranen
ligger foran gipsplaten. Dette gir som konsekvens at eventuell fuktighet i platene ikke
tørker ut. Fuktigheten trekkes opp i gipsplatene enten via en dørgerikt (i tre) som går for
langt ned, eller ved at vann som trenger gjennom gulvflisfugene blir liggende oppå
Sarnafilmembranen og på den måten kommer i kontakt med gipsplatene. Konstruksjonen
anses ikke fagmessig, og vil i utgangspunktet være en mangel.

Boligsalgsrapporten angir at det ikke er registrert fukt i vegger og gulv. Retten legger til
grunn at denne konstruksjonssvakheten har medført at det allerede fra tidlig i byggets
levetid, forutsatt at badet har vært i bruk, har vært problemer med vann i gipsveggene.
Fuktproblemet i badeveggen var en skjult mangel ved risikoens overgang, og vil isolert sett
fanges opp av avhendingsloven § 3-9 første pkt. Men forholdet kan inngå i en § 3-9 annet
pkt.-vurdering. Forholdet er reklamert i tide siden det ikke kunne oppdages før Knut Varpe
hadde fjernet nedre del av gerikten. Den mistenkelige lukten som etterhvert kunne merkes
på dette badet, ga etter rettens bedømmelse ikke tilstrekkelig grunn til å fatte mistanke om
bygningsmessige mangler slik at det var naturlig å foreta nærmere undersøkelser ut over
ikke-destruktive overflatebesiktigelser.

Reparasjon er beregnet å kost kr 187.500,-.

Kjøperne opprettholder ikke lenger mangelsanførselen om utilstrekkelig fall mot sluk på
dette gulvet.

WC 1. etasje ved hovedinngang:
Også toalettgulvet har vannbåren varme. Problemet er at denne ikke kan reguleres adskilt
fra hallen/huset generelt. Det er således ikke gitt uriktige opplysninger. Spørsmålet er om
dette er en fagmessig forsvarlig løsning. Etter rettens oppfatning er det det, selv om det
kunne vært ønskelig med en separat reguleringsmulighet her. Ekstravarme kan tilføres på




                                              - 66 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
flere måter f.eks. med fastmontert panelovn eller ny påstøp med elektriske varmekabler.
Forholdet anses ikke å være noen mangel.

Svømmehall – fliser i basseng.
Den opprinnelige reklamasjonen på rustflekker i bassenget er frafalt. I stedet har kjøperne
anført som mangel at flisene er feilmontert fordi de er limt med monteringsnett mellom den
støpte bassengveggen og flisenes bakside slik at vedheften blir dårligere. Spørsmålet er
om montering av ”flis på nett” i badebasseng var ufagmessig da arbeidet ble utført.

De sakkyndige er uenige om fagmessigheten av montering av ”flis på nett” med sement-
latexlim slik det er gjort her. I løpet av de ti siste år har byggebransjen fått mer erfaring
med bygging av svømmebasseng. Dagens anbefalinger kan ikke ukritisk benyttes på
fortidens byggemetoder. Flislagte badebasseng er en krevende konstruksjon, og de kan
ikke forventes å vare evig. Helt riktig utført etter dagens normer kan man i følge de
sakkyndige forvente en levetid på et flislagt badebasseng på over 50 år, hvilket ikke kunne
påregnes for ti år siden.

Bassenget er i dag ca 12 år. Monteringsfeil vil vise seg ved at flisene løsner. Frem til nå er
bare noen få fliser løsnet. Retten anser at flismonteringen har vært utført etter alminnelig
god håndverksmessig standard da bassenget ble bygget. Rettslig normgivende for om en
mangel foreligger, er om god byggeskikk på oppføringstidspunktet har vært overholdt, jf
Borgarting lagmannsretts dom av 5. mars 2008 (LB2007-126180). Forholdet anses ikke
som noen mangel.

Svømmehall – bad/WC.
Primært gjelder mangelsanførselen de tre store granitthellene på badet. Disse skal visstnok
ha sprekker. Dessuten skal de ha blitt matte, og ikke latt seg polere blanke igjen. Retten
anser at forsøket på oppolering, som ble foretatt av Rolf Gyllenhammer, er utført med
Sundals aksept og - etter det retten forstår - på Jan Erik Lolands bekostning. Tiltaket hadde
ikke den ønskede effekt, uten at dette kan anses som noen mangel som Loland er ansvarlig
for. Mattheten må ha vært synlig for kjøperne på visningene.

Uansett er oppoleringen en selgerforpliktelse som faller utenfor AmTrust International
Underwriters Ltd’s dekningsplikt etter eierskifteforsikringen. Badets funksjon synes å være
vel ivaretatt. Store heller gir begrensede muligheter til å ivareta ønsket om fall mot sluk.

Svømmehall - vindusposter.
Marmorflisene i vinduspostene sprekker. Årsaken er at dødt og levende materiale støter
sammen i hjørnene. Marmoren er skjør, og svelling i treverket skaper spenninger som får
marmoren til å sprekke. Blandingen av materialtyper er uheldig, men problemene kunne
vært unngått med større avstand (fugetykkelse) eller elastiske fuger mellom marmorflisene
og treveggen. Thomas Gude Aamodt ved KBF (Kompetansesenteret for Byggkeramikk)



                                              - 67 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
har ansett at det meste av denne problematikken foreløpig er av kosmetisk karakter.
Konstruksjonen synes ikke hensiktsmessig i forhold til en lang levetid. Uansett var dette en
synlig konstruksjon. Konsekvensene av slike løsninger er kjøpers risiko og ingen mangel.

”Vinkjeller”.

I verdi- og lånetaksten står det:

      ”Vinkjeller med granitt og brostein.”

Opplysningen står noe misvisende under overskriften ”innvendige overflater”.

Rommet det gjelder, er beskrevet som vinkjeller, og kjøperne kunne med rette regne med
at rommet skulle være egnet til formålet – å oppbevare vin. Det er det ikke uten tekniske
tiltak. Hvorvidt forholdet er en rettslig mangel, beror på hva som er blitt opplyst om
rommet under visningene, og hva kjøperne naturlig burde oppfattet i forbindelse med disse.

Det var Christin Sundal som kort tid etter innflytting gjorde seg bekymringer om
vinkjellerens tjenlighet for formålet. Da hun tok spørsmålet opp med Jan Erik Loland,
bekreftet Loland at han hadde lagret vin der. Problemet med varmen i vinkjelleren var
spesielt tydelig sommeren 2008. Loland har forklart at han hadde hatt 400 flasker lagret
der, men at det ikke var noen fullverdig vinkjeller. Han fremholdt at han overfor kjøperne
påviste et egnet sted for et kjøleaggregat i det tilstøtende tekniske rom.

Nærheten til teknisk rom og varmen fra de tekniske installasjonene der gjør at vinkjelleren
blir for varm til å oppbevare vin over tid. Avbøtende tiltak vil være å kjøle rommet med et
kjøleaggregat, og sørge for å holde dørene lukket, eventuelt også tette rundt dørene med
tetningslister eller lignende.

Langt på vei må mangelsspørsmålet avgjøres ut fra bevisbyrdebetraktninger og
troverdighetsvurderinger. I utgangspunktet står man overfor et kjellerrom der det kan
påregnes at temperaturen vil være jevn året rundt og forholdsvis lav. Men nærheten til
badebassenget med varmt vann og det tekniske rom med betydelig overskuddsvarme fra de
tekniske installasjonene, burde vakt kjøpernes skepsis. På den annen side har vi Jan Erik
Lolands ord for at han har advart mot bruken av rommet som vinkjeller uten å installere
kjøleaggregat. Vitnet Ragnar Moltzaus forklaring om at temperaturen i vinkjelleren var et
tema da han var på visning, var påfallende klar og tydelig.

Retten anser ikke at Loland i tilstrekkelig grad har sannsynliggjort at han har beriktiget de
misvisende opplysningene om ”vinkjeller” i verdi- og lånetaksten. Forholdet er en mangel
og blir å bedømme etter avhl § 3-8.




                                              - 68 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Rettekostnaden vil beløpe seg til et kjøleaggregat med montering + diskonterte fremtidige
driftsutgifter, skjønnsmessig anslått til kr 60.000,- + m.v.a..

Klimaskille mellom svømmehall og bolig:
Innomhus badebasseng i trehus er beskrevet som en teknisk utfordring. Høy temperatur og
høy relativ luftfuktighet i badeavdelingen kan være skadelig for boligdelen som forutsetter
tørrere luft og lavere temperatur. Fuktvandring og kondenseringsproblematikk med derav
følgende fuktskader er de truende faktorer. Avbøting av disse krever både aktive og
passive sikringstiltak. De aktive består i etablering av kunstig undertrykk i
bassengavdelingen, slik at fuktig luft kan føres kontrollert ut av bygget. Passive tiltak
består i diffusjonstett membran i vegger og tak og materialvalg som tåler det fuktige og
ofte korrosive klima.

Det hadde vært ønskelig med en tettere dør mellom bassengdelen og TV-stuen, men dette
var klart et forhold kjøperne så under visningen. Hvilke tanker de har gjort seg om hvorvidt
tettingen var tilstrekkelig, er deres eget ansvar. Det er ikke gitt feil opplysninger, og noe
forskriftskrav om dobbel dør eller gasstett dør var det – etter det retten forstår – ikke etter
bygningsforskriftene av 1987.

Mangelen på gasstett dør kan heller ikke sees å være sannsynliggjort som årsaken til at
finéren har reist seg på eikespeilene i trappeoppgangen. Årsaken til dette kan like gjerne
være direkte solstråling.

Fravær av gasstett dør anses ikke å være noen mangel.

Teknisk rom/senkevegg i svømmehallen.
Det står til tider vann i sjakten for senkeveggen i svømmehallen. Sjakten er en del av det
tekniske rommet. Så vidt forstås befinner gulvet både i det tekniske rommet og sjakten seg
under havnivå. Rommet og sjakten har vanntett betong i gulv og ”yttervegg”, mens
innerveggen er en vanlig trevegg på 2”x4” stenderverk. Sjakten inneholder drivmotor,
kjededrift, snekkeutveksling m.v. for heving/senking av veggen mellom svømmehallen og
hagen.

Også denne konstruksjonen er av de rettsoppnevnte sakkyndige betegnet som utfordrende,
og det må gjelde på flere måter. Primært er utfordringen å hindre at
regnvann/overflatevann kommer ned i sjakten. For dette formål ligger det en gummileppe
mellom murkronen på sjakten og veggen når veggen står i normal stilling (oppe). Denne
tettingen vil i det store og hele være et tilsyns- og vedlikeholdsspørsmål.

Den sekundære utfordring er å få vekk vann som allikevel kommer ned i sjakten. Retten
legger til grunn at betongen er vanntett slik at det ikke kommer sjøvann inn i sjakten, og at
vannet i sjakten derfor er regnvann. Drenering av sjakten er ikke mulig på grunn av



                                              - 69 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
havnivået. Uttørking for å hindre korrosjon på motor- og drivverk må skje gjennom forsert
lufting, eventuelt i kombinasjon med oppvarming. Under befaringen ble det gjort rede for
at man kunne benytte overskuddsvarme fra teknisk rom til å tørke ut den fuktigheten som
utilsiktet måtte komme inn.

Kravet etter byggeforskriftene av 1987 er at ”… bygningen skal isoleres og beskyttes ved
andre tekniske foranstaltninger, slik at det ikke oppstår skadelig fuktighet i bygningen.”
Bestemmelsen synes å være utformet med tanke på andre situasjoner enn denne. En
konstruksjon av denne typen krever tilsyn og vedlikehold. I hvilken grad vedlikeholdet
skal rettes inn mot å holde rommet tørt, eller beskytte stålkonstruksjonene, eventuelt også
treveggen ved andre tiltak, for eksempel overflatebeskyttelse i form av maling, eller
innfetting, blir kjøpers valg. Forholdene var synlige, og noen mangel foreligger ikke.

Takstein - innfesting.
Kjøperne hadde grunn til å vente at taksteinen var lagt forskriftsmessig og fagmessig. Men
noen spesifikk tilsikring for innfestingen var ikke gitt. Innfestingen synes å være noe i
underkant av hva som med rimelighet kunne forventes. En del stein er festet, men ikke
tilstrekkelig mange, idet retten legger til grunn at en del takstein løsnet i kraftig vind. Det
er ikke grunnlag for å konstatere av Loland var klar over at innfestingen av taksteinen ut
fra en fagmessig bedømmelse var i svakeste laget. Eiendommen er solgt ”slik den er”, og
forholdet er primært kjøpernes risiko da forholdet ikke rammes verken av § 3-8 eller § 3-7.

Taksteinrad (øverste) kappet for kort.
På hovedbygningen ligger mønepannekanten så vidt innpå overkanten av den øverste
taksteinsraden. Det er tilstrekkelig plass opp mot mønekammen til å ha normal
overlapping. Avgjørende betydning for takkonstruksjonen har forholdet ikke, men retten
bedømmer det som lite fagmessig. Forholdet kunne vanskelig oppdages uten ved å gå opp
på taket og opp til mønet, noe retten ikke forventer at en kjøper gjør. Forholdet er relativt
bagatellmessig, og utbedring vil neppe koste mer enn 25.000 kroner. Også dette bedømmes
som et forhold som faller inn under avhl § 3-9 annet ledd.

Vannbåren varme.
Den påberopte mangelen synes å knytte seg til at 9 romtermostater måtte byttes ut.
Systemet virker slik at varmetilførselen til de enkelte rom/områder reguleres via en
termoelektrisk ventil (magnetventil). Termostater og ventiler er i følge rørlegger Dag
Mathisen lite holdbare enheter, og utskifting anses som løpende vedlikehold. Mathisen har
som vitne forklart at romfølerne for termostatene er koblet opp mot en sentral enhet. Selv
om ikke alle romfølerne var i stykker, måtte derfor samtlige byttes da den gamle typen ikke
lenger kunne skaffes, og gamle og nye følere ikke kunne benyttes om hverandre. Retten
har ikke grunnlag for å si at Lolands var klar over at en del av termostatene var defekte da
eiendommen ble overdratt. Feilen er da enten en skjult feil eller en feil som har oppstått




                                              - 70 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
etter risikoens overgang. Feilen blir i tilfelle den er oppstått før risikoens overgang å
bedømme etter § 3-9 annet ledd. Forholdet anses ikke som noen mangel.

Skifterplattinger ved inngangsdører mot vei og hage:
Noen av skiferhellene ligger med bom. De ligger på plass, men det er noe riss i fugene.
Over tid vil vann som trenger ned gjennom fugene og inn under hellene, føre til flere av
hellene løsner, og at fugene etter hvert vil forvitre. Retten kan ikke se at dette er noen
mangel. Hellene ligger støtt selv om de ligger med bom, og fugingen kan ikke påregnes å
vare evig. Refuging anses å være løpende vedlikehold.

Annerledes stiller det seg med de vertikale hellene i opptrinnet mellom broleggingen på
gårdsplassen og plattingene. Brosteinsleggingen er avsluttet for nær inntil opptrinnet, og
utøver - spesielt hvis det blir tele i bakken - (jf snesmelteanlegget og bruken av dette) press
mot hellene slik at disse løsner. Dette er ikke fagmessig utførelse, og er i utangspunktet å
anse som mangel. Men forholdet var synlig, og kjøperne kunne lett sett dette. Forholdet er
ingen rettslig mangel. Konsekvensene av den smale spalten kunne vært avklart gjennom
undersøkelse med sakkyndig slik kjøperne hadde oppfordring til å foreta. Uansett er
reparasjonen her et enkelt tiltak bestående i å utvide fugen mellom broleggingen og
trappen og lime de vertikale hellene fast på ny.

Sidebygningen:

Yttervegger.
Mangelen på musebånd, ”fingerbånd”, er behandlet ovenfor under ”hovedhuset”. Retten
viser til bemerkningene der. Dette er ikke noen mangel.

Vinduer.
Som for hovedhuset gjøres det gjeldende at vinduene er montert feil og at sålebenkbeslaget
er feil utformet. Konstruksjonen er som på hovedhuset, og er heller ikke på sidebygningen
å anse som noen mangel. Vinduene inneholder også i dette bygget noe fuktighet, om enn
mindre enn i hovedhuset.

Om fuktige vinduer er det gitt generelle advarsler i boligsalgsrapporten. Forholdet anses
ikke som noen mangel, jf ovenfor.

Loftsluke.
Den ”uisolerte loftsluken” var ikke uisolert fra snekkerens side. Den er isolert med en løs
isolasjonsmatte i steinull eller glassvatt. Noen som har inspisert loftet, har glemt å legge
isolasjonsmatten tilbake på luken før denne er blitt lukket. Isolering av luken kan vanskelig
gjøres på annen måte enn med en løs matte oppå luken hvis det skal være
inspeksjonsmulighet fra innsiden av huset. Forholdet anses ikke som noen mangel.




                                               - 71 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Bad 2. etasje sidebygning.
Opprinnelig anførte kjøperne at badet manglet fall mot sluk, og at det var risiko for at vann
skulle strømme ut i gangen utenfor på grunn av et uheldig samvirke mellom feil fall og for
lav høyde på dørterskelen. Dessuten anførte de at det er for svak avstivning på gulvet på
samme måte som i hovedbadet i hovedbygningen.

Under forhandlingenes gang frafalt Sundals anførselen om at terskelen var for lav og fallet
mot sluk for lite. Understøttelsen av gulvet antas å være den samme som for hovedbadet i
hovedhuset. Dette er et mindre bad med kortere bjelkespenn og dermed stivere
konstruksjon, jf ovenfor om tilsvarende forhold på bi-badet i hovedhuset. I de 13 år som
bygget har stått - om enn badet har vært lite brukt - er det ikke oppstått skader. Badegulvet
forventes å være tett i mange år, og begrenset stivhet bedømmes ikke å være noen mangel.

Tekniske installasjoner sidebygning.
Blending av stuss på ventilasjonsaggregatet med fuktsperrefolie og slangeklemme ser lite
fagmessig ut, men oppfyller funksjonen. Ventilasjonsanlegget ligger løst på undergurten på
takstolene på loftet. Dette er et bevisst valg. Innfesting i takstolen kan lett overføre
vibrasjoner fra aggregatet til bygget og dermed skape støyplager. Utskifting av plasten med
et lokk og eventuell fastskruing av ventilasjonsaggregatet - hvis dette anses ønskelig - er
bagatellmessig og anses ikke som noen mangel.

Piper, ildsteder.
Dette punkt er identisk med tilsvarende krav for hovedhuset, nemlig spørsmålet om det er
krav om ikke-brennbar plate under feieluken. Løsningen med den innlagte omvendte Y`en,
anses å tilfredsstille de branntekniske krav, og forholdet er ikke noen mangel.

Takstein - festing.
De fagmessige krav til innfesting av takstein er avhengig av beliggenhet og vindforhold.
Det er intet spesifikt krav om at samtlige stein skal være festet. Det beror på taktekkers
skjønn hvor langt festeplikten strekker seg i forhold til en teknisk forsvarlig og fagmessig
utføring av taket. Som for hovedhuset anses forholdet her heller ikke som noen mangel.

Frostsprengning skiferheller (sidebygning og garasje).
Etter det retten kunne se under befaringen ligger skiferhellene fortsatt støtt på plass. Det
var noe frostsprengning på opptrinnene, men dette var synlig og burde vært sett av
kjøperne under visningene. Retten kan ikke se at det er sannsynliggjort at hellene er lagt
feil. Det eneste er at broleggingen på gårdsplassen er avsluttet litt for nær hellene i
trappeopptrinnet. Forholdet var synlig, og kunne vært sett ved grundigere undersøkelse. På
samme måte som ovenfor anses ikke forholdet som noen mangel.




                                              - 72 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Garasje.

Overflateavvik.
Spørsmålet faller i to. For det første om garasjegulvet generelt har planhetsavvik slik at det
danner seg dammer når biler med snø, eventuelt med mye regnvann på, kjøres inn i
garasjen. For det annet om garasjegulvet har et generelt fall i feil retning.

Retten finner ikke at kjøperne har sannsynliggjort at planhetsavviket er stort nok til å anses
som en mangel. Etter det retten forstår, er kravene i Norsk Standard til planhet for
garasjegulv overholdt.

Annerledes stiller det seg med fallforholdene. Sydvestre garasjehjørne ligger ca 2 cm for
lavt. Det danner seg en stor vanndam her når biler med snø på kjører inn, og snøen smelter.
Konsekvensen blir vedvarende fuktighet i garasjen. Forholdet kunne ikke sees før garasjen
var tømt. Lolands hadde løsøre lagret her frem til vår/sommer 2008. Sundals kunne ikke bli
kjent med forholdet før løsøret var fjernet. De hadde reklamert før 17. juli 2008 ved å
overlate Øyvind Stokkes reklamasjonsrapport av 12. juni 2008 til Jan Erik Loland.
Reklamasjonen er rettidig. Feilen er neppe oppstått etter risikoens overgang, og blir å anse
som en mangel. Det er ikke sannsynliggjort at Lolands kjente til dette motfallet. Forholdet
blir å bedømme som en mangel i forhold til avhl § 3-9 annet pkt.. Forholdet dekkes etter
sin art under eierskifteforsikringen.

Rettingskostnadene beror på den byggtekniske løsning som velges. Den enkleste og mest
praktiske løsning vil være å bore et hull i gulvet der vanndammen er på det dypeste. Dette
er neppe en akseptabel løsning for de kommunale myndigheter selv om
miljøkonsekvensene vil bli omtrent de samme som om vannet rant ut gjennom
garasjeporten slik det ville gjort hvis riktig fall var blitt etablert. Fagmessig og antatt
kommunalteknisk godtagbar løsning vil være å fjerne gulvflisene og foreta påstøp i det
lavestliggende hjørne og deretter flislegge på ny. Rettingskostnaden ved dette alternativ er
i følge sakkyndig overslag kr 81.250,-, som retten legger til grunn.

Retten understreker at fall ut garasjeporten på et garasjegulv ikke er et forskriftskrav.
Hensett til en garasjes primærfunksjon som tørr oppbevaringsplass for kjøretøyer, er fall
som leder overskuddsvann vekk fra garasjegulvet en selvfølge.

Dør mellom hybel og garasje.
Hybelarealet er målt (måleverdig areal), men ikke aktivt markedsført som en boenhet. I
boligsalgsrapporten står det tvert imot uttrykkelig:

”I garasje er kontor og bad tatt med som boligareal selv om dette ikke kan sies å være
bolig. Rommene tilfredsstiller NS 3940 krav til boligareal.”




                                              - 73 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Hybeldelen er innredet med innlagt vann og sanitære fasiliteter, slik at den faktisk kan
bebos. Retten fester lit til at Loland under visningen uttrykkelig ga beskjed om at
”hybelen” ikke var godkjent for beboelse av offentlige myndigheter. Han opplyste også at
hvis bruk til bolig var ønskelig, måtte Sundals være forberedt på å lage en bedre tetting
mellom garasjearealet og hybelarealet. Kjøperne hadde etter dette ingen grunn til å
forvente gasstett dør, eventuelt også dør med høy brannmotstand, og forholdet er ingen
mangel.

Utomhus-arealer:

Snøsmelteanlegg på gårdsplass.
Problemet her knytter seg til to forhold:

   1. Funksjonsdyktigheten og
   2. Hvor stor del av gårdsplassen anlegget omfatter.

Funksjonsdyktigheten:
Anlegget ble ikke benyttet vinteren 2007/2008 fordi Sundals var usikre på hvorledes
anlegget skulle benyttes. Forut for vintersesongen 2008/2009 hadde Sundals kontaktet
leverandøren, rørleggermester Terjesen, for å se over anlegget og utføre nødvendig service.
Varmevekslingsmediet (sirkulasjonsvæsken) viste seg å være grumset og tyktflytende og
måtte byttes. Sirkulasjonspumpen var dessuten rustet i stykker og måtte skiftes. Ifølge
rørlegger Dag Mathisen krever slike smelteanlegg ettersyn og etterfylling av
sirkulasjonsvæske. Pumper er i følge Mathisen ”bruk og kast”-varer. De har en normal
levetid på ca 5 år. Levetiden varierer noe med hyppigheten av start og stopp og mengden
luft i anlegget. Lang stillstand og luftoverskudd er uheldig. Smelterørene ute på plassen har
derimot lang levetid. De varer i mange tiår ifølge Mathisen. Selv om det kan bli noe groing
i rørene, er dette ikke avgjørende for funksjonen. Etter dette anser retten at reetablering av
funksjonsdyktigheten med bytte av væske og pumpe er å anse som vedlikehold, og ikke
som noen mangel. Det er ikke ført bevis for at problemene er oppstått i Lolands tid (før
risikoens overgang), og enda mindre for at Loland kjente til dem.

Utstrekningen:
Annerledes stiller det seg etter rettens oppfatning med snøsmelteanleggets geografiske
utstrekning. Loland har selvsagt rett i at denne typen anlegg er kostbare i drift, og at man
derfor ikke bygger slike anlegg over større arealer enn det er behov for. I verdi- og
lånetaksten heter det imidlertid:

      ”....Innkjøring og gangarealer foran med steinsetting av brostein (.?) brygge og
      gangarealer ned mot sjøen er flislagt. Alle gangarealer er i betong og det er lagt inn
      tiningsanlegg i inngangspart(i) og innkjøring. ....”




                                              - 74 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
I boligsalgsrapporten heter det om det samme:

         ”VVS
       ......Det er montert vannbåren varme i alle gulv i svømmebasseng og i boligdel.
       Videre er det snøtiningsanlegg på gårdsplass. Varmepumpe med slange ut i sjøen. ...
og
        Diverse utstyr
        ... Utvendig gårdsrom med snøsmelteanlegg i forbindelse med vannbåren varme.
...”

Sundals kunne ikke med rimelighet vente at snøsmeltingsanlegget skulle omfatte alle
eiendommens hellelagte eller brosteinlagte arealer. De kunne på grunnlag av de skriftlige
opplysningene vente at anlegget omfattet inngangspartiet, det vil si området fra
”postkasseporten” og frem til hovedinngangen, og adkomsten til garasjen. Loland har
under befaringen påvist hvor han mente at han for Sundals påviste hvor snøsmelteanlegget
var lagt. Sundals har med styrke gjort gjeldende at slike opplysninger ikke ble gitt under
visningene.

Etter rettens oppfatning gir den skriftlige dokumentasjon sterke indikasjoner på at
smelteanlegget ikke bare skulle virke på det området som med nødvendighet måtte
benyttes for å komme ”tørrskodd” fra offentlig vei inn til hovedinngangen til fots, og til
garasjen med bil, men også det steinsatte området mellom garasjen og hovedinngangen.

På dette området er det ingen smeltesløyfer. Det er gitt feil opplysninger i
salgsdokumentasjonen, i hvert fall mangelfulle opplysninger. Retten kan ikke se at Loland
har gitt en mer troverdig forklaring om anleggets utstrekning enn Trond Kjetil Sundal.
Loland har bevisbyrden for at han har beriktiget eller presisert misvisende eller
ufullstendige opplysninger i salgsdokumentasjonen. Denne bevisbyrden har han ikke
oppfylt, og forholdet anses som en mangel, jf ahl § 3-8. Ansvaret for denne omfattes også
av eierskifteforsikringen.

Retten anser at Sundals ikke hadde grunn til å reklamere på dette forholdet før de rent
faktisk hadde sett at anlegget ikke virket etter deres forutsetninger. Prøvekjøring på snøbar
mark ville ikke hatt noen hensikt, og kunne i beste fall ikke avdekket mer enn tyktflytende
sirkulasjonsvæske og defekt pumpe. Reklamasjonen trengte ikke fremsettes før Sundals
hadde sett at anlegget ikke smeltet snøen på det området anlegget skulle smelte den på.
Dette var vinteren 2008/2009. Forholdet ble reklamert allerede 2. desember 2008, og det
er tidsnok.

Utbedring av mangelen må for det første skje ved at en av tre varmesløyfer kontrolleres og
eventuelt repareres/skiftes. Omfanget av utbedringstiltakene kan trolig begrenses hvis
Loland påviser nøyaktig hvor den sviktende varmesløyfen befinner seg. I tillegg innebærer



                                              - 75 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
utbedring til kontraktsmessig levering at anlegget utvides til nye deler av gårdsplassen. På
disse delene må brostein fjernes midlertidig. Det må så legges nye sirkulasjonssløyfer, og
brosteinen må settes tilbake på plass. Den nye sløyfen må knyttes til eksisterende anlegg av
rørlegger. Reparasjons-/utbedringskostnadene settes skjønnsmessig til kr 100.000,- pluss
merverdiavgift. Anleggsgartner Varpes tilbud, jf dok 1/11 omfatter ikke dette arbeidet,
bare arbeidet med sluket. Rørlegger Terjesens tilbud, jf dok 1/19 omfatter bare
rørleggerarbeidene, ikke fjerning av brostein og tilbakelegging av denne.

Sluk.
Slukristen i støpejern er plassert for høyt i forhold til broleggingen, slik at det lett danner
seg en vanndam rundt risten. Som rettetiltak har Sundals engasjerte sakkyndige anbefalt at
man tar opp broleggingen på hele gårdsplassen for å justere nivået. Etter rettens
bedømmelse kan sluket senkes på en langt enklere og billigere måte gjennom lokale tiltak.
Avgjørende er imidlertid at slukets utforming og plassering var synlig for kjøperne.
Forholdet er derfor ingen mangel.

Fliser på strandpromenaden.
Jan Erik Loland var klar over at flisene løsnet på strandpromenaden. Etter hans oppfatning
skyldtes dette at solvarmen fikk de mørke flisene til å utvide seg og skyte rygg, slik at
limet slapp fra underlaget. Lange strekninger med fliser var også lagt uten
ekspansjonsmulighet i form av elastiske fuger. Loland påtok seg i forbindelse med salget å
utbedre problemet på et par steder. Det er noe uklart for retten om Loland informerte
Sundals om sin oppfatning om årsaken til at flisene løsnet. Men Sundals var kjent med at
løse fliser i hvert fall hadde vært et problem. De kunne ikke uten videre legge til grunn at
problemet var begrenset til de to feltene som Loland påviste, og der han påtok seg å foreta
utbedring. Loland hadde gitt advarende opplysninger, og den videre utvikling av problemet
med løse fliser er da ikke noen kjøpsrettslig mangel.

Retten kan vanskelig fortolke Lolands vilje til å påta seg utbedring av to nærmere påviste
felter som en garanti for at de øvrige flisene lå fast, eller for at han skulle bekoste senere
festing av fliser som måtte løsne.

Plenvanningsanlegg.
Plenvanningsanlegget består av vannrør nedgravd i bakken. På rørene er det montert pop-
up dyser som trer i funksjon når vanntrykket kommer på. Anlegget styres av en regnsensor
på eiendommen. Problemene har bestått i at dysene ikke spretter opp av seg selv når
trykket kommer på, og at de nærmest må graves opp av gressbakken for at de skal fungere.
Det har også vært nødvendig å skifte ut mange av dem når det ikke har vært tilstrekkelig å
fjerne gresset rundt dem.

Tvisten her står reelt mellom om utskiftingen av disse dysene er et løpende vedlikehold,
eller om det er en mangel. Retten har vanskelig for å se at dysene i utgangspunktet var



                                               - 76 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
gravd for langt ned i bakken slik det ble påstått. Det er heller ikke lett å se at det forhold at
de er kommet for dypt ned i plenen skyldes de automatiske plenklipperne. Så mye gress til
forråtnelse kan det ikke ha vært at jordlaget stiger med flere centimeter. Dette antas å kreve
adskillig lenger tid enn de ti årene det her er snakk om.

Loland ble gjort kjent med problemene med vanningsanlegget kort tid etter overtakelsen,
det vil si maksimalt 2 måneder etter overtagelsen. Forholdet ble påpekt på en så konkret
måte at det anses å være reklamert i tide. Men forholdet bedømmes å være en
vedlikeholdssak og ingen mangel.

”Arne” og ”Freddy” – de automatiske plenklipperne.
To automatiske, elektriske, batteridrevne plenklippere fulgte med i handelen. Retten legger
til grunn at Loland før kontrakten ble undertegnet, opplyste at den ene var defekt, (den
skulle være ”donor”), men at den andre fungerte. Lolands har ikke gitt noen garanti for at
denne ene skulle fortsette å fungere på ubestemt tid. Den havarerte kort tid etter
overtakelsen, men dette er kjøpernes risiko ved et salg ”as is”.

Dypvannsbrygge.
Sundals drev med import og salg av store lystfartøyer. For dem var det viktig å kunne
fortøye disse utenfor eiendommen.

I verdi- og lånetaksten heter det:

      Annet
      ”... Utvendig bryggeplass med dybde ca 3 m og med innvendig bryggeplass med ca 2
      m dybde.”

Det heter videre i takstens post 15:

      Spesielle forhold:
      ”…. Stor dypvannsbrygge med plass til flere båter. Elektrisk løftekran for båt på
      brygge. Hele bryggen er fundamentert til fjell og oppbygget i granittblokker som er
      kledd med teak.”

Sundals målinger med ekkolodd viser at dybden på innsiden av bryggen varierer mellom
1,5 og 1,9 meter, men ligger stort sett på rundt 1,7 meter ved normal vannstand, mens
dybdene på utsiden varierer fra 1,9 til 2,0 meter nærmest bryggen og til ca 2 meter noe
lenger ut. For Sundals var dybden på utsiden av bryggen den mest kritiske størrelsen.
Denne skulle etter kontrakten være ca 3 meter.

Etter rettens oppfatning er dybden på utsiden av bryggen for liten til å falle inn under
angivelsen ”ca 3 meter”. Reduksjonen er grovt regnet ca 1/3 og det er for mye til å bli



                                               - 77 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
fanget opp av ca-angivelsen. Begrepet ”dypvannsbrygge” er ikke presist og gir liten
tilleggsveiledning ved mangelsvurderingen.

Bryggedybder/tilflott måles normalt ved alminnelig lavvann. Det vil her i området gi
dybdemål på bortimot en halv meter mindre enn ved normalvannstand.

Maskinentreprenør Arne Røed har i forbindelse med et tilbud på mudring opplyst at vanlig
brygge for småbåter har en fri dybde på ca 3 meter, og at en dypvannsbrygge skal ha en
dybde på over 5 meter. Retten legger vekt, men ikke avgjørende vekt, på Røeds uttalelse,
siden Røed var engasjert for å vurdere en mudring nettopp på dette stedet og i en situasjon
der hans oppdragsgiver var i konflikt om dybdeforholdene.

Selger har ikke bare gitt misvisende opplysninger, men direkte uriktige opplysninger om
dybdeforholdene, gitt at Sundals ekkoloddmåling er riktig. Selve måleresultatet er ikke
bestridt. Skjemaet som viser hans måleresultater, ligger ved som stevningens bilag 29.

Dybden på utsiden av bryggen var altså en kritisk størrelse for Sundals. Før overtakelsen,
men så vidt forstås etter kontraktsinngåelsen, jf Jan Erik Lolands forklaring, foretok
Sundal undersøkelser av dybdeforholdene. Han har da konstatert den manglende dybden
før overtakelsen og risikoens overgang, og kan derfor ikke påberope dette som noen
mangel ved eiendommen.

Forholdet kan etter omstendighetene begrunne et erstatningskrav. Den uriktige
opplysningen om dybdeforholdene ble klarlagt før overtagelsen. Hva enten dette
bedømmes som et antesipert mislighold eller en bristende forutsetning, kunne Sundals da
trukket seg fra handelen. De gjorde ikke det, og de må da oppfattes slik at de aksepterer
den manglende dybden. Hvis de hadde sagt seg løs fra kontrakten, kunne de krevd den
negative kontraktsinteressen dekket av selgersiden.

Elektrisk portåpner.
Fjernstyringen av kjøreporten er en følsom og sårbar elektronisk konstruksjon der hensynet
til driftssikkerhet må veies opp mot hensynet til sikkerhet mot skade på mennesker og
materiell. Funksjonssvikten ble kjent kort tid etter overtakelsen, og Loland foretok en del
tilpasninger og ga råd om hvorledes problemene kunne minskes. For retten er det vanskelig
å se at denne typen funksjonssvikt kan bedømmes som noen mangel. Det er ikke en teknisk
fullkommen løsning som er valgt, og den vil nødvendigvis medføre noe sviktende
funksjonalitet, spesielt ved nedbør. Forholdet er ingen mangel.

Drenering av plen.
Plenen mellom hovedhuset og bryggen skal ha en tendens til å bli svært vasstrukken når
det regner. Årsaken skal være mangelfull drenering. I boligsalgsrapporten er det referert til




                                             - 78 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
en uttalelse fra selger om at det ikke er behov for drenering av plenen. Forholdet ble
oppdaget under en befaring i november 2008 uten at årsaken da fremsto som klar.

Under rettens befaring ga de presumptivt sakkyndige vitnene divergerende forklaringer om
hva slags krav som normalt skal stilles til en plen, og hva som eventuelt var feil med
plenene her. Det var dessuten uenighet mellom dem om hvorledes et eventuelt problem
med vasstrukkenhet kunne løses. Anleggsgartner Arild Grøteig var i sin vitneforklaring
klar på at plenen ikke behøvde fjernes og anlegges på ny. Etter hans oppfatning var det
tilstrekkelig å stikke hull noen steder på det leirlaget som tettet mellom selve plenen
(humuslaget) og de drenerende sprengsteinsmassene under.

Retten kan ikke se at det er ført bevis for at plenen ikke er i alminnelig god stand. Plenens
tilstand indikerer at dreneringen er tilstrekkelig. Forholdet er ingen mangel.

Løse topplater på grantittmur:
Eiendommen omkranses av en støpt mur, forblendet med granittplater og med en
toppmontert smijernskonstruksjon mellom granittsøyler som avslutning. Mellom den
støpte muren og under smijernet, ligger store granittblokker. Disse ligger løse og har aldri
vært festet. Den valgte konstruksjonen tilsier at de skal ligge løst. Granittblokkene er
tunge og ligger i ro av seg selv. Imidlertid vil regnvann trenge inn under dem og ned i
murkonstruksjonen, dels gjennom hullene der smijernsgjerdet er ført gjennom blokkene,
dels ved å krype langs undersiden av blokkene til det kommer i kontakt med muren.
Vannet vil over tid avstedkomme saltutslag på muren. Saltutslaget har ingen praktisk
betydning for murens styrke og holdbarhet, men det ser ikke pent ut.

Problemet kan avhjelpes ved gjentatt syrevasking når saltutslagene kommer.

De sakkyndige vitnene var noe uenige om hvorvidt det vil være mulig å tette fullstendig
slik at tilførselen av fuktighet til muren opphører, og saltutslagene stanser. Retten legger
uansett til grunn at vi her ikke står overfor noen mangel som kan gi grunnlag for
prisavslag. Det påpekte forholdet er en følge av den valgte konstruksjonen, og
konstruksjonen var åpen og synlig for kjøperne.

Kantstein på muren:
For at de automatiske plenklipperne skal kunne få avsluttet klippingen mot muren på en
pen måte, er det montert horisontale granittfliser på innsiden av muren i nivå med plenen.
Flisene, som er ca ½ meter lange og 10 cm brede og 2-3 cm tykke, ligger på et vinkelstål
som er boltet fast i muren. Mellom vinkelstålet og flisene er det lagt avrettingsmasse eller
lim som flisene er lagt i. En del av flisene er løsnet, men ligger i kraft av sin egen tyngde i
ro så sant de ikke forskyves av mennesker. De automatiske plenklipperne flytter dem ikke.
Flisene kan limes fast uten at retten kan se at dette har særlig praktisk betydning. Både




                                              - 79 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
funksjon og estetikk er etter rettens oppfatning ivaretatt slik forholdene er i dag, og
forholdet anses ikke som noen mangel.



Sammenfatning:

Med unntak av utstrekningen av snøsmelteanlegget og temperaturen i vinkjelleren anser
retten at Jan Erik Loland, som den reelle selger av Kalvetangveien 89, ikke har formidlet
misvisende opplysninger om eiendommen eller holdt tilbake relevant informasjon. For
disse to manglene blir Loland ansvarlig etter ahl § 3-8. AmTrust International
Underwriters Ltd blir solidarisk ansvarlig. Retten bedømmer utbedringskostnadene til
henholdsvis kr 100.000 og kr 60.000 pluss m.v.a.

De øvrige mangler blir å summere i forhold til avhendingsloven § 3-9 annet ledd bare når
de hver for seg er å anse som en mangel ut fra en objektiv vurdering. Det dominerende
forhold i denne forbindelsen er takkonstruksjonen over bassenget der utbedringen må antas
å ville komme på mellom ½ og 1 million kroner inkl. m.v.a.. En annen stor kostnadspost
er malingflassingen på ca kr 300.000,- inkl. m.v.a.. I tillegg kommer utbedringen av det
lille badet i 2. etg i hovedbygningen. Av Knut O. Varpe er dette anslått å koste kr 150.000
+ m.v.a. (=187.500,-). Dertil kommer utbedring av øverste taksteinsrad med anslagsvis kr
25.000 + m.v.a. (=kr 29.250,-), utskifting av eikeplater i hallen (selgerforpliktelse)
anslagsvis kr 10.000 + m.v.a. (=kr 12.500,-), og fall på garasjegulv med kr 81.250 inkl.
m.v.a.. I sum utgjør dette fra kr 1.110.500 til kr. 1.610.500,-. Hvis rettingsomkostningene
for vinkjelleren og utstrekningen av snøsmelteanlegget legges til de øvrige
rettingsomkostningene, utgjør de samlede rettingsomkostningene maksimalt kr 1.810.500,-
svarende til maksimalt 3,77 % av kjøpesummen.

Utbedringsomkostninger på 2 mill. kroner vil til sammenligning utgjøre 4,17% av
kjøpesummen. Dette bringer forholdet tett opp mot å tilfredsstille det kvantitative element i
avhendingslovens § 3-9 annet pkt. som etter dommen i Rt 2010 s 103 må antas å ligge på
5-6% av kjøpesummen. Spørsmålet blir om det kvalitative element ”tilhøva elles” kan
bringe Kalvetangveien 89 over grensen.

Kjøperne hadde etter den presentasjonen som ble gjort, og slik eiendommen i det ytre
fremsto, grunn til å ha meget høye forventninger til bygningsmessig utførelse og soliditet i
konstruksjonen. Det dreier seg om en av landets dyreste boligeiendommer, og
bebyggelsen (hovedhuset) var bare 7 år gammel. En betydelig del av de bygningsmessige
svakheter er diskvalifisert som rettslige mangler fordi kjøperne kunne og burde ha sett
dem. Prisen var nærmest på topp, og tålegrensen for kjøperne for negative avvik blir
tilsvarende lav. Retten har forståelse for at Sundals opplever kjøpet som en skuffelse. Men
rettslig sett er dette lite relevant.




                                              - 80 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Noe vekt kan det ved den kvalitative vurdering legges på at ”prisen ble pratet opp” under
de avsluttende kjøpsforhandlingene der eiendomsmegleren deltok. Mot dette kommer at
kjøperne unnlot å gjøre grundigere tekniske undersøkelser før de kjøpte. Sundals synes
heller ikke å ha sett hvilket betydelig løpende vedlikeholdsbehov eiendommen har. Ved
kjøp av en så kostbar og spesiell eiendom med en rekke tekniske finesser hadde de stor
oppfordring til å foreta en grundig og kritisk gjennomgang. De har også selv risikoen for
at de handlet under tidspress for å unngå budkonkurranse fra markedet.

Det hersker stor uklarhet om de reelle rettingsomkostningene. De angitte prisene er
overslag eller kalkyler. Slike har en tendens til å øke. På den annen side fremstår flere av
de anviste tiltakene som urimelig omfattende og høyt prissatt.

Slik rettens ser det, er ikke de kvalitative elementene tilstrekkelige til å oppveie for
mangelen av de kvantitative. 5% av 48 millioner kroner er 2.400.000 kroner. Retten anser
dette må være en minimumssum for de samlede mangler. Noe avhengig av regnemåten
mangler det ca 590.000 kroner på å nå denne grensen.

Etter dette blir bare de feil ved eiendommen som rammes av avhl § 3-8 å bedømme som
mangler. For disse hefter den formelle selger, Katharina Loland, og
eierskifteforsikringsselskapet solidarisk. Beløpet er kr 200.000,- inkl m.v.a.

Saksomkostninger:

Katharina Svanberg Loland og AmTrust International Underwriters Ltd. har fått medhold i
det vesentlige. De er ikke frifunnet fullstendig, men både i forhold til det antall krav som er
fremsatt som grunnlag for mangelsbeføyelser og det samlede økonomiske omfang av disse,
ser retten det slik at de har fått medhold i det vesentlige, jf tvl § 20-2 (2). Retten kan ikke
se at noen av unntakene i § 20-2 (3) er anvendelige.

Katharina Svanberg Loland og AmTrust International Underwriters Ltd. har derfor etter
tvisteloven § 20-2 (1) krav på full erstatning for sine saksomkostninger fra motparten.

Kompensasjonen skal dekke deres nødvendige kostnader ved saken så langt det har vært
rimelig å pådra dem, jf tvisteloven § 20-5.

Advokat Thomassen innga ved hovedforhandlingens avslutning den 4. juni 2010
saksomkostningsoppgave der han oppgir sitt salærkrav til 526.750,- kroner inkl m.v.a.. På
Jan Erik Lolands vegne krever han 280.000 kroner basert på 280 timer à kr 1.000,- for
Lolands eget arbeide med saken. Advokat Thomassen har den 10. juni 2010, innen den av
retten satte frist supplert omkostningsoppgaven hva gjelder utgifter til vitner og sakkyndige
og kopieringsutgifter, til sammen kr 360.379,-, samlet kr 1.167.129,-. Adv. Thomassen har
ytterligere supplert omkostningsoppgaven med utgifter til vitner den 18. juni 2010. Det



                                              - 81 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
gjelder kr 2.187,50 inkl. m.v.a. til Jørn Larsen og kr 3.790,- eks. m.v.a. til Lars Silnes. Alt
i alt kr 1.173.106,50 inkludert m.v.a. og 280.000 kroner for Lolands arbeide med saken.

Advokat Sølve Robstad har også inngitt omkostningsoppgave ved hovedforhandlingens
avslutning. Han krever i denne kr 420.875,- inkl. m.v.a. for eget arbeide og kompensasjon
for (foreløpige) utlegg med kr 75.860,-. Adv. Robstad har supplert og korrigert
omkostningsoppgaven den 7. juni 2010. Hotelloppholdet er økt med kr 50,- og
omkostningskravet er supplert med utgifter til reise og diett med henholdsvis kr 4.967,- og
1.623,- slik at samlet beløp utgjør kr 503.375,-.

Til sammenligning har advokat Varmann Jørgensen inngitt en saksomkostningsoppgave
ved hovedforhandlingens avslutning der han har ført opp eget salær med kr 796.812,-.
Oppgaven er senere supplert med utgifter til partsengasjerte sakkyndige med kr
234.198,50, og Trond Sundals eget arbeide med kr 300.000,-, slik at samlet krav utgjør kr
1.331.010,50.

Advokat Varmann Jørgensen har kommentert adv. Thomassens saksomkostningsoppgave
og blant annet vist til at utgiftene til takstmann Carsten Lockert synes høye tatt i
betraktning det arbeid han har nedlagt i saken. Han har videre protestert på kravet om
kompensasjon for Jan Erik Lolands eget arbeide med saken, dels fordi han ikke er formell
part, dels fordi det ikke er tradisjon for å tilkjenne parter kostnader for tid anvendt i egen
sak. Så vidt forstås ligger det i dette en identifikasjonsproblematikk mellom ham og hans
ektefelle som er den formelle parten. Subsidiært er det anført at kravet ikke er
dokumentert.

Adv Robstad har også fremkommet med innvendinger mot adv. Varmann Jørgensens
omkostningsoppgave. Han påpeker at to erstatningsposter delvis er oppført to ganger. Han
bestrider videre nødvendigheten av omfanget av den sakkyndige (partsengasjerte) bistand.

De samlede saksomkostninger utgjør et betydelig beløp. Saksforberedelsen var
omfattende. Det samme var hovedforhandlingen, og tvistepunktene var mange. Likevel
fremstår sakens omfang som større enn nødvendig.

Mye av årsaken til dette ligger i omfanget av vitneførselen som saksøkersiden synes å ha
basert på Øyvind Stokkes reklamasjonsrapport. Denne synes ganske ukritisk å være blitt
lagt til grunn for søksmålet.

Takstmann Carsten Lockerts nærvær under hovedforhandlingen strakk seg over lenger tid
enn nødvendig, tatt i betraktning at hans rolle i denne tvisterelasjonen var begrenset til
spørsmålet om den tekniske verdifastsettelsen. En refusjon på kr 310.300,- for godtgjørelse
til Carsten Lockert overskrider det som er nødvendig. Denne reduseres til kr 80.000,-. Jan
Erik Lolands eget arbeide kan - når han her identifiseres med sin ektefelle - bedømmes



                                               - 82 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
etter tvl § 20-5 (1) tredje pkt.. Jan Erik Loland deltok i praksis som part. Det fritok i stor
grad hans ektefelle for å delta. Loland var den som administrerte oppføringen av
bebyggelsen, og han hadde i kraft av dette den nødvendige oversikt. Det er ikke lett å se at
hans ekstrabidrag i forbindelse med saksforberedelsen og hovedforhandlingen skulle
nødvendiggjøre 280 timers arbeide. Godtgjørelsen for Lolands eget arbeide settes til kr
80.000,-.

Retten tilkjenner derfor saksøkte Katharina Loland reduserte saksomkostninger fra Christin
Sundal, jf tvistelovens § 20-2 (2), jf § 20-5 (1). Samlet kompensasjon settes til kr
742.806,50.

Til AmTrust International Underwriters Ltd’s tilkjennes salær overensstemmende med
salæroppgaven fra adv. Robstad. Dog gjøres fradrag for utlegg til sakkyndig Eriksen hvis
bidrag til sakens opplysning var begrenset. Utlegget til Eriksen reduseres til kr 40.000,-.
Samlet tilkjennes kr 479.000,-.

Det er tidligere også fremkommet kritiske bemerkninger til salærkravet fra de
rettsoppnevnte sakkyndige.

De rettsoppnevnte sakkyndige har måttet utføre et meget tidkrevende arbeid slik deres
mandat – i samråd med partene – ble utformet. Tidsbruken har vært nødvendig. Retten
har satt salæret til Ole Øyvind Moen til kr 103.758,25 og til Håkon Læret til kr 75.240,50.
Dette er sideutgifter ved rettens behandling og kommer i tillegg til rettens gebyr som -
basert på 11 dagers hovedforhandling - utgjør kr 35.260,-.

Christin Sundal blir ansvarlig også for rettens gebyr og sakens sideutgifter.

Dommen er ikke avsagt innen to-ukersfristen i tvisteloven § 19-4 (5) annet punktum på
grunn av andre berammede hovedforhandlinger i sivile saker, og arbeidet med dom i disse
og dommerens feieavvikling.




                                              - 83 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
                                  Domsslutning:



1.
Katharina Svanberg Loland og AmTrust International Underwriters Ltd dømmes en for
begge og begge for en til å betale kr. 200.000,- -tohundretusen0/00- inkludert
merverdiavgift til Christin Svartskuren Sundal innen 2-to- uker fra forkynnelsen av denne
dom.

2.
Christin Svartskuren Sundal dømmes til innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne dom å
betale saksomkostninger til Katharina Svanberg Loland ved advokat Steinar Thomassen
med kr 742.806,50 -syvhundreogførtitotusenåttehundreogseks50/100-med tillegg av lovens
morarente fra forfall og til betaling skjer, og til AmTrust International Underwriters Ltd.
ved advokat Sølve Robstad med kr 479.000,- -firehundreogsyttinitusen0/00- med tillegg av
lovens morarente fra forfall og til betaling skjer. Dessuten dømmes hun til å dekke sakens
sideutgifter (rettsoppnevnte sakkyndige) med kr 178.998,75 og rettens gebyr på kr 35.260,-
etter regning fra domstoladministrasjonen.



                                       Retten hevet




                                     Didrik Behrens




Rettledning om ankeadgangen i sivile saker vedlegges.




                                            - 84 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
                   Rettledning om ankeadgangen i sivile saker
Reglene i tvisteloven kapitler 29 og 30 om anke til lagmannsretten og Høyesterett regulerer
den adgangen partene har til å få avgjørelser overprøvd av høyere domstol. Tvisteloven har
noe ulike regler for anke over dommer, anke over kjennelser og anke over beslutninger.

Ankefristen er én måned fra den dagen avgjørelsen ble forkynt eller meddelt, hvis ikke noe
annet er uttrykkelig bestemt av retten.

Den som anker må betale behandlingsgebyr. Den domstolen som har avsagt avgjørelsen
kan gi nærmere opplysning om størrelsen på gebyret og hvordan det skal betales.

Anke til lagmannsretten over dom i tingretten
Lagmannsretten er ankeinstans for tingrettens avgjørelser. En dom fra tingretten kan ankes
på grunn av feil i bedømmelsen av faktiske forhold, rettsanvendelsen, eller den
saksbehandlingen som ligger til grunn for avgjørelsen.

Tvisteloven oppstiller visse begrensninger i ankeadgangen. Anke over dom i sak om
formuesverdi tas ikke under behandling uten samtykke fra lagmannsretten hvis verdien av
ankegjenstanden er under 125 000 kroner. Ved vurderingen av om samtykke skal gis skal
det blant annet tas hensyn til sakens karakter, partenes behov for overprøving, og om det
synes å være svakheter ved den avgjørelsen som er anket eller ved behandlingen av saken.

I tillegg kan anke – uavhengig av verdien av ankegjenstanden – nektes fremmet når
lagmannsretten finner det klart at anken ikke vil føre fram. Slik nekting kan begrenses til
enkelte krav eller enkelte ankegrunner.

Anke framsettes ved skriftlig ankeerklæring til den tingretten som har avsagt avgjørelsen.
Selvprosederende parter kan inngi anke muntlig ved personlig oppmøte i tingretten. Retten
kan tillate at også prosessfullmektiger som ikke er advokater inngir muntlig anke.

I ankeerklæringen skal det særlig påpekes hva som bestrides i den avgjørelsen som ankes,
og hva som i tilfelle er ny faktisk eller rettslig begrunnelse eller nye bevis.
Ankeerklæringen skal angi:
    - ankedomstolen
    - navn og adresse på parter, stedfortredere og prosessfullmektiger
    - hvilken avgjørelse som ankes
    - om anken gjelder hele avgjørelsen eller bare deler av den
    - det krav ankesaken gjelder, og en påstand som angir det resultatet den ankende
       parten krever
    - de feilene som gjøres gjeldende ved den avgjørelsen som ankes
    - den faktiske og rettslige begrunnelse for at det foreligger feil
    - de bevisene som vil bli ført
    - grunnlaget for at retten kan behandle anken dersom det har vært tvil om det
    - den ankende parts syn på den videre behandlingen av anken

Anke over dom avgjøres normalt ved dom etter muntlig forhandling i lagmannsretten.
Ankebehandlingen skal konsentreres om de delene av tingrettens avgjørelse som er
omtvistet og tvilsomme når saken står for lagmannsretten.



                                             - 85 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T
Anke til lagmannsretten over kjennelser og beslutninger i tingretten
Som hovedregel kan en kjennelse ankes på grunn av feil i bevisbedømmelsen,
rettsanvendelsen eller saksbehandlingen. Men dersom kjennelsen gjelder en
saksbehandlingsavgjørelse som etter loven skal treffes etter et skjønn over hensiktsmessig
og forsvarlig behandling, kan avgjørelsen for den skjønnsmessige avveiningen bare
angripes på det grunnlaget at avgjørelsen er uforsvarlig eller klart urimelig.

En beslutning kan bare ankes på det grunnlaget at retten har bygd på en uriktig generell
lovforståelse av hvilke avgjørelser retten kan treffe etter den anvendte bestemmelsen, eller
på at avgjørelsen er åpenbart uforsvarlig eller urimelig.

Kravene til innholdet i ankeerklæringen er som hovedregel som for anke over dommer.

Etter at tingretten har avgjort saken ved dom, kan tingrettens avgjørelser over
saksbehandlingen ikke ankes særskilt. I et slikt tilfelle kan dommen isteden ankes på
grunnlag av feil i saksbehandlingen.

Anke over kjennelser og beslutninger settes fram for den tingretten som har avsagt
avgjørelsen. Anke over kjennelser og beslutninger avgjøres normalt ved kjennelse etter ren
skriftlig behandling i lagmannsretten.

Anke til Høyesterett
Høyesterett er ankeinstans for lagmannsrettens avgjørelser.

Anke til Høyesterett over dommer krever alltid samtykke fra Høyesteretts ankeutvalg. Slikt
samtykke skal bare gis når anken gjelder spørsmål som har betydning utenfor den
foreliggende saken, eller det av andre grunner er særlig viktig å få saken behandlet av
Høyesterett. – Anke over dommer avgjøres normalt etter muntlig forhandling.

Høyesteretts ankeutvalg kan nekte å ta til behandling anker over kjennelser og beslutninger
dersom de ikke reiser spørsmål av betydning utenfor den foreliggende saken, og heller ikke
andre hensyn taler for at anken bør prøves, eller den i det vesentlige reiser omfattende
bevisspørsmål.

Når en anke over kjennelser og beslutninger i tingretten er avgjort ved kjennelse i
lagmannsretten, kan avgjørelsen som hovedregel ikke ankes videre til Høyesterett.

Anke over lagmannsrettens kjennelse og beslutninger avgjøres normalt etter skriftlig
behandling i Høyesteretts ankeutvalg.




                                             - 86 -Error! Unknown document property name.09-100555TVI-T

								
To top