Documents
Resources
Learning Center
Upload
Plans & pricing Sign in
Sign Out

IN THE SUPREME COURT OF BELIZE CLAIM NO OF

VIEWS: 6 PAGES: 81

									            IN THE SUPREME COURT OF BELIZE A.D., 2006 

CLAIM NO. 83 OF 2006 

BETWEEN 

      (FIRST CARIBBEAN INTERNATIONAL 
      (BANK (BARBADOS) LIMITED                    CLAIMANT 

             AND 

      (THE BELIZE BANK LIMITED              FIRST DEFENDANT 
      (DEVELOPMENT FINANCE 
      (  COROPORATION                       SECOND DEFENDANT 
      (SOCIAL SECURITY BOARD                THIRD DEFENDANT 
      (STANLEY ERMEAV                       FOURTH DEFENDANT 
      [As Receiver for BELIZE GOLD 
      BANANAS LIMITED, TROPICAL 
      PRODUCE COMPANY 
      LIMITED, TOLEDO 
      FISH FARMING COMPANY 
      LIMITED] 
      (BELIZE GOLD BANANAS 
          LIMITED                           FIFTH DEFENDANT 
      (TROPICAL PRODUCE 
      (    COMPANY LIMITED                  SIXTH DEFENDANT 
      (TOLEDO FISH FARMING 
      (     COMPANY LIMITED                 SEVENTH DEFENDANT 
      (TOLEDO CITRUS COMPANY 
            LIMITED                         EIGHT DEFENDANT 



Before:   Honourable Justice Hafiz 


Mr. Michael Young SC for Claimant 
Mr. Rodwell Williams SC for First Defendant 
Mr. Fred Lumor SC  for Second and Third Defendants 
Mr. Eamon Courtenay SC  for Fourth Defendant




                                      1 
                               J U D G M E N T 

    BACKGROUND 

1.  The  Claimant  is  a  banking  corporation  duly  incorporated  under  the  Laws 
   of Barbados West Indies with a branch duly registered in Belize carried on 
                                                th 
   at #21 Albert Street, Belize City.  On the 14  October 2002 they assumed 
   all  the  assets  rights  liabilities  and  obligations  of  the  Belize  branch  of 
   Barclays Bank PLC in Belize. 


2.  The  First  Defendant,  The  Belize  Bank  Limited  (BBL)  is  a  banking 
   corporation  operating  in  Belize.  The  Second  Defendant,  Development 
   Finance Corporation (DFC) is a finance corporation operating in Belize. 
   The  Third  Defendant,  Social  Security  Board  (SSB)  is  also  a  financial 
   institution  in Belize. 


3.  The  Fourth  Defendant,  Stanley  Ermeav  is  Receiver  of  charged  assets 
   of the Fifth Defendant, Belize Gold Bananas, the Sixth Defendant  Tropical 
   Produce  Company  Limited  and  the  Seventh  Defendant  Toledo  Fish 
   Farming  Company  Limited.  The  eight  Defendant  is    Toledo  Citrus 
   Company Limited. 


4.  At  the  commencement  of  this  Claim  there  were      Second  Claimants  and 
   Third Claimants who   removed themselves   after hearing arguments from 
   the First, Second, Third and Fourth Defendants that  the Claim cannot be 
   brought  in  their  personal  capacities  as  Receivers  and  Liquidators.      The 
   Third  Claimants  were  Court  Appointed  Liquidators  of  Caribbean  Farming 
   Limited.  It is necessary to give the history  of  Caribbean Farming Limited 
   (CFL) in order to get a better understanding of the Claim before the Court. 
   The  Claimant’s  submission is  helpful in  this  respect.  Caribbean  Farming 
   Limited is a company incorporated under the Laws of the Cayman Islands. 
   However  it  is  the  holding  company  of  several  wholly  owned  subsidiary



                                        2 
   companies which own property in Belize, including the Fourth, Fifth, Sixth, 
   Seventh and Eight Defendants.  This group of companies will be  referred 
   to as the Caribbean Farming Group  (CFG). 


5.  The CFG has conducted the business of the growing, harvesting and sale 
   of bananas, citrus and shrimp for  many years and in that connection has 
   acquired  and  managed  farmlands  in  Belize.         In  the  course  of  the  said 
   business the Caribbean Farming Group (CFG) has arranged financing for 
   its  operations  and  the  subsidiaries  of  the  CFG  have  created  certain 
   mortgages and charges as security for the financing provided from time to 
   time.    The  financing  has  been  provided  variously  by  the  First  Claimant, 
   First Caribbean International Bank (Barbados) Limited, the First Defendant 
   the Belize Bank Limited, the Second Defendant the Development Finance 
   Corporation  and  the  Third  Defendant  Social  Security  Board  (hereinafter 
   called  “the  Lenders”).  The  various  lenders  separately  took  securities  on 
   properties  through  the  different  subsidiary  companies  and  this    led  to 
   complexity  in  the  status  of  the  securities  and  the  respective  positions  of 
   the lenders. 


6.  The CFG began experiencing financial problems and from March 2003 the 
   First  Claimant  made  a  formal  written  demand  on  the  outstanding    loans. 
   Ultimately the First Claimant petitioned the Cayman Court for liquidation of 
                                               th 
   Caribbean  Farming  Limited  and  on  the  8  of  April  2005  Provisional 
   Liquidators  were  appointed.  (They  are  Marcus  Wide  and  David  Walker 
   who removed themselves as Second Claimants). 


7.  On  1  July  2005  BBL  appointed  Stanley  Ermeav,  the  Fourth  Defendant, 
   Receiver of the charged  assets of TPCL, TFFC, Farm 1 Limited, Farm 11 
   Limited  and  D&F  Limited.      On  15  July  2005,  DFC    appointed  Stanley 
   Ermeav,  Receiver  of  the  charged  assets  of  BGB.  The  Third  Defendant, 
   Social Security Board (SSB) on 18 July 2005 appointed Stanley Ermeav,



                                         3 
   Receiver  of  the  charged  assets  of  BGB.  The  Fourth  Defendant,  Stanley 
   Ermeav  is  therefore  the    Receiver  of  the  charged  assets  of  Fifth 
   Defendant,  BGB, the Sixth Defendant , TPCL and the Seventh Defendant 
                         th 
   TFFC.      On  the  28  of  July  2005  the  First  Claimant  appointed    Marcus 
   Wide and Brian Robinson as Receivers (who were removed as the Third 
   Claimants)  of  the  Fifth  Defendant  Belize  Gold  Bananas  Limited.       The 
   Receivers appointed by the First Claimant   by letters dating between the 
   end of July and September 2005 , wrote the Fourth Defendant who is also 
   a Receiver  requesting information and accounting in respect of the assets 
   of  the  companies  of    which  he  had  taken  possession.    The      First 
   Claimants  were  not  satisfied  with  the  response  of  the  Fourth  Defendant 
                                               th 
   and thereafter   filed this  Claim on the 17  of February 2006 to protect the 
   assets  which  formed  the  securities  for  its  loans  to  the  CFG  and  in 
   pursuance of realizing proceeds from the said securities. 


8.  After the filing of the Claim the Claimants learnt that  (i)  in January 2006 a 
   number  of  properties  of  the  subsidiary  companies  of  the  CFG  had  been 
   sold to companies named serially Gold Bananas 1, 2, 3, 6, 11 and Banana 
   Farms 9 & 10 and Traders Home Limited and  (ii) The First Defendant had 
   been granted Mortgage Debentures on the assets of certain of the above 
   companies which had purchased the properties in January 2006. 


9.  Following  upon  the  discovery  of  the  Conveyances  and  the  Mortgage 
   Debenture  the  Claimants  amended  their  Statement  of  Claim.    The 
   Statement of Claim was further amended after the Second Claimants and 
   Third  Claimants  were  removed  as  parties.    This  significantly  reduced  the 
   dispute between the parties.  The final Amendment to the Claim is labeled 
   “Third Amended Statement of Claim”.




                                       4 
          The Claim 


10.       The Claimant at paragraph 8 of their Claim    states that they have 
          caused  searches  to  be  conducted  in  relation  to  the  securities 
          created by affiliates of the CFG  and  annexed to the Claim  was a 
          listing of the charges and Mortgages and assignments.   They  said 
          that the Caribbean Farming Group has defaulted on their payment 
                                                        th 
          obligations of  the  Lenders and as  at  the 5  of  February  2006  was 
          indebted  to  the  Claimant  in  the  amount  of  BZ$13,101.283.70  with 
          interest continuing to accrue at a current rate of 15 per annum.  At 
          paragraph  12  the  Claimant  state  that  the  floating  portion  of  the 
          charges held by the Claimant has crystallized. 

                                             th 
   11.    They claim that by letter of the 11  of April 2006 addressed to the 
          Banana  Growers  Association,  Banana  Farm  9  &  10  Limited 
          reported  that  they had purchased all  assets of  the  Fifth  Defendant 
          from  Stanley  Ermeav,  acting  as  receiver  of  the  Fifth  Defendant. 
          That  through  searches  at  the  Land  Titles  Unit  they  learnt  that 
          certain  Conveyances  have  been  recorded  in  respect  of  sales  of 
          lands  from  the  First  Defendant  Belize  Bank  and  the  Fourth 
          Defendant,  Stanley  Ermeav  to  Banana  Farms  9  &  10  Ltd.  The 
          Conveyances  relate  to  a  200  acre  parcel  and  77  acre  parcel  of 
          land. See paragraph 15 of Third Amended  Statement of  Case. 


   12.    The Claimant states at paragraph 19   that the   purchaser  of the 
          properties  conveyed  by  the  Conveyances    above  are  deemed  in 
          law to have notice of the legal interests of the Claimant contained in 
          any mortgage instruments recorded in any public registers including 
          those in  the Land  Titles  Unit  and  the  Companies  Registry  and  are 
          subject  to  any  prior legal interests  owned  by  the  Claimant  relating 
          to the properties subject to the Conveyances or any of them.  The



                                       5 
       purchaser  is  a  company  formed  and  registered  under  the 
       Companies Act of Belize in or around October 2005.  The Claimant 
       state  that  they      have  also  learnt  through  their  attorneys  of  a 
       Mortgage  Debenture  recorded  in  favour  of  the  First  Defendant  in 
       respect  of  the  properties  and  assets  of  Farm  9  &  10.         The 
       Mortgage Debenture is: 


                                      th 
              Mortgage Debenture of 30  January 2006 – Mortgagor: 
              Banana Farm 9 & 10 Ltd. – Mortgagee: Belize Bank Ltd. – 
              The properties directly mortgaged are Farms 9 & 10­ 625 
              acres, 200 acres and 77 acres. 


13.    The  Claimant  say  that  the  First  Defendant  as  holder  of  the 
       Mortgage Debentures listed above is deemed in law to have notice 
       of  the  legal  interests  of  the  Claimant  contained  in  any  mortgage 
       instruments  recorded  in  any  public  registers  including  those in  the 
       Land  Titles  Unit  and  the  Companies  Registry  and  the  Mortgage 
       Debenture  is  subject  to  any  prior  legal  interests  relating  to  the 
       properties  subject  to  the  Conveyances  or  any  of  them.    See 
       paragraph 19. 

                                                                       th 
   14. The Claimant states that by virtue of Mortgage Debenture dated 8 
       February  1990  recorded  in  the  Land  Titles  Unit  Deeds  Book 
       Volume  4  of  1990  Folios  803  to  834  the  Claimant  holds  a  first 
       charge on properties and assets of the Fifth Defendant, Belize Gold 
       Bananas  in  priority  to  all  other  charges  and  interests  including 
       those held by any of the Defendants .  See paragraph 21. 



15.    The  Claimant  states  that  that  in  the  event  that  the  Principal  and 
                                                  nd 
       interest  secured  by  the  Mortgage  of  2  April  1986  created  by  the 
       Sixth Defendant Tropical Produce Company Limited has been paid,


                                     6 
       it holds a first mortgage on the 3225 acre parcel of land charged by 
                                                          th 
       the Sixth Defendant under the Mortgage dated the 30  of January 
       1987 recorded in Deeds Book Volume 1 of 1987 folios 943­998. 

                                                                      th 
16.    The  Claimant  say  that  in  any  event  the  Mortgage  of  30  January 
       1987  ranks  prior  to  any  other  charge  by  any  other  mortgagee 
       insofar  as  such  other  charge  secures  a  debt  of  debts  above  and 
       beyond any balance due of the original debt to Clarence McCleary 
                                                 nd 
       and Anita McCleary under the Mortgage of 2  April 1986. 

17.    And the  relief claimed by them  which is reproduced in it entirety is: 

          1.  “A  Declaration  that  the  Claimant  First  Caribbean 
              International      Bank  (Barbados)  Limited  by  virtue  of 
                                               th 
              Mortgage  Debenture  dated  8  February  1990  recorded 
              in  the  Land  Titles  Unit  Deeds  Book  Volume  4  of  1990 
              Folios 803 to 834 holds a first charge on properties and 
              assets  of  the  Fifth  Defendant  Belize  Gold  Bananas  in 
              priority to all other charges and interests including those 
              held  by  the  first  Defendant  [inclusive  of  the  Mortgage 
                                 th 
              Debenture of 30  January 2006], Second Defendant and 
              the Third Defendant. 

          1B.        A  Declaration  that  any  titles  vested  by  the 
                     Conveyances listed in Paragraph 20(which is now 
                     paragraph  15  in  Third  Amended  Statement  of 
                     Claim)  above  relating  to  the  200  acre  parcel,  the 
                     77 pace parcel and the 625 acre parcel formerly in 
                     the  name  of  the  Fifth  Defendant  are  in  any  event 
                                                                  th 
                     subject to the Mortgage Debenture of 8  February 
                     1990  [including  the  supplemental  mortgage]  in 
                     favour of the Claimant. 

          1C.        A Declaration that the  Mortgage Debenture listed 
                                                                        st 
                     in  Paragraph  18  above  in  favour  of  the  1 
                     Defendant and relating to the 200 acre parcel, the 
                     77 acre parcel and the 625 acres parcel is in any 
                                                                        th
                     event  subject  to  the  Mortgage  Debenture  of  5 

                                   7 
       February  1990  [including  the  supplemental 
       mortgage]. 

2.     A Declaration that the Claimant is entitled to take 
       possession  of  and  exercise  its  power  of  sale  as 
       mortgagee  in  relation  to  all  properties  and  assets 
       of  the  Fifth  Defendant  Belize  Gold  Bananas 
       Limited [including any properties purportedly sold 
       under any mortgages held by the  First, Second or 
       Third Defendants). 

3.     An  Order  for  an  accounting  from  the  Fourth 
       Defendant  Stanley  Ermeav  of  receipts  and 
       outgoings  in  relation  to  the  properties  and  assets 
       of the Fifth Defendant. 


3A.    An  Order  for  an  accounting  from  the  Second 
       Defendant  Development  Finance  Corporation  of 
       receipts  relating  to  the  200  acre  and  77  acre 
       parcels  of  land  formerly  owned  by  the  Fifth 
       Defendant [including the sale thereof]. 

3B.    And  Order  for  an  accounting  from  the  Third 
       Defendant  Social  Security  Board  of  receipts 
       relating  to  the  625  acre  parcel  of  land  formerly 
       owned  by  the  Fifth  Defendant  [including  the  sale 
       thereof]. 

4.     An  Order  that  the  Fourth  Defendant  disclose 
       and/or  account  for  any  transfers,  conveyances, 
       dealings or agreements for sale or charge or liens 
       created or arising in relation to the properties and 
       assets  of  the  Fifth  Defendant  since  the  Fourth 
       Defendant was appointed receiver in July 2005. 

5.     A  Declaration  that  in  any  event  the  Mortgage  of 
          th 
       30  January 1987 in favour of the Claimant ranks 
       prior  to  the  charges  in  favour  of  the  Second 
       Defendant  insofar  as  charge  or charges  in  favour

                    8 
                     of  the  Second  Defendant  secure  a  debt  or  debts 
                     above and beyond any balance due of the original 
                     debt  to  Clarence  McCleary  and  Anita  McCleary 
                                             nd 
                     under the Mortgage of 2  April 1986. 

          6.         An  Order  for  an  accounting  from  the  Second 
                     Defendant  Development  Finance  Corporation  of 
                     receipts  relating  to  the  3225  acre  parcel  of  land 
                     formerly  owned  by  the  Sixth  Defendant  Tropical 
                     Produce  Company  Limited  [including  the  sale 
                     thereof]. 

          6A.        An Order for the payment by the Defendant to the 
                     Claimant of such monies as are found to be due to 
                     the  Claimant  relating  to  the  3225  acre  parcel  of 
                     land formerly owned by the Sixth Defendant. 

          7.         Directions from the Court (if and where necessary) 
                     on  how  proceeds  of  sale  of  management  of  the 
                     Fifth  Defendant  and  Sixth  Defendant  are  to  be 
                     distributed having regard to priority including the 
                     respective  priorities  of  the  secured  creditors 
                     including the Claimant as secured creditor. 

          8.         Damages 

          9.         Such further consequential orders and directions 
                     as the Court deems fit and just including 
                     particularly any injunctions. 

          10.        Costs.” 


18.    The  Defence  filed  by  the  First,  Second,  Third,  and  Fourth 
       Defendants were  in  relation  to  the  Second  Amended  Statement  of 
       Claim.  Since the Third Amended Statement of Claim has reduced 
       the claim significantly as a result of the removal of the second and




                                  9 
       third Claimants,  the Defences   will now be limited  to the relief now 
       claimed. 


19.    The  First  Defendant,  Belize  Bank,  in  their  Defence  said  that  the 
       Claimant  alleges that  a mortgage debenture has been recorded in 
       their favour  in respect of properties  and assets of  Banana Farm 9 
       and  10  Limited  but  the  Claimant  did  not  urge  any  impropriety    in 
       respect of this mortgage debenture.  Further the Claimant have not 
       proven  interest  in  the  properties  of  Banana  Farm  9  and  10  and 
       therefore  no  entitlement  to  relief    on  the  part  of  the  Claimant  can 
       arise with respect to the said mortgage debenture. 


20.    The  Second  Defendant,  DFC,  admitted  the  appointment  of  the 
       Fourth  Defendant  as  Receiver/Manager  of  the  Fifth  Defendant, 
       Belize Gold Bananas Limited (BGB) under and by virtue of Deed of 
                          th 
       Mortgage  dated  29  May,  1991  in  respect  of    the  following 
       properties, namely:­ 


              i)      200  acres  of  land  situate  at  Swasey  Branch  of 
                      Monkey River subject to Crown Grant No. 27 of 1894. 
              ii)     77  acres  and  1  rood  situate  at  Monkey  River  subject 
                      of Crown Grant  No. 12 of 1903. 


       Further,  that  the  Fourth  Defendant  sold  the  277  acres  of  land 
       sometime in January of 2006. 


21.    At paragraph 10 of the Defence the Second Defendant, DFC, said 
       that  at  all  material  times,  the  Claimant  knew  that  the  Mortgage 
                          th 
       Debenture  dated  8  February,  1990,  executed  between  the  Fifth 
       Defendant,  BGB,  and  the  First  Claimant,  FCIB,  does  not  give  the 
       First  Claimant  a  first  charge in  priority  to  the Second  Defendant in



                                     10 
       respect  of  the  277  acres  of  land.    Further,  that  the  priority  of  the 
       Second Defendant in respect of the 277 acres of land charged by a 
                                                                         th 
       fixed  mortgage  contained  in  a  deed  of  mortgage    dated  29  May, 
       1991  made  between  the  Second  Defendant,  DFC,  and  the  Fifth 
       Defendant, BGB, is not postponed in favour of the First Claimant. 


22.    Further,  at  paragraph  11  the  Second  Defendant  states  that  in  the 
       alternative  (a)    the  first  Claimant  is  estopped    and  precluded    by 
       acquiescence  from  denying  that  the  Second  Defendant  has  a  first 
       charge  in  priority  to  the  first  Claimant  in  respect  of  the 
       aforementioned 277 acres of land situate at Monkey River  (b)  The 
       First Claimant is estopped by the convention or common assurance 
       of  the  parties  in  respect  of  the  aforementioned  277  acres  of  land 
       situate  at  Monkey  River  and  precluded  from  denying  that  the 
       Second  Defendant  has  a  first  fixed  charge  in  respect  of  the  same 
       parcels of land in priority to the First Claimant. 
       ( c )  It appointed the Fourth Defendant, Receiver/Manager  of the 
       Fifth Defendant, Belize Gold Bananas Limited, under and by virtue 
                                           th 
       of  a  Deed  of  Mortgage  dated  29  May,  1991  in  respect  of  the 
       aforementioned  277  acres  of  land  with  the  full  knowledge  and 
       acquiescence of the First Claimant. 


23.    As  for  the  Defence  of  the  Third  Defendant,  SSB,  they  admit 
       appointing the Fourth Defendant,  Receiver/Manager of Belize Gold 
       Bananas Limited, under and by virtue of a Deed of Mortgage dated 
         th 
       28  February,  2000  in  respect  of  the  625  acres  of  land  situate 
       along Swasey Branch, Harvest Caye , Toledo District which he sold 
       and  filed  the  notice  required  by  section  97  of  the  Companies  Act, 
       Chapter 250.




                                      11 
24.    At  paragraph  10  the  Third  Defendant,  SSB  states  that  (a)    The 
                                    th 
       Mortgage  Debenture  dated  8  February,  1990  executed  between 
       the  Fifth  Defendant  and  the  First  Claimant  does  not  give  the  First 
       Claimant a first charge in priority to the Third Defendant in respect 
       of the 625 acres of land; (b)       the priority of the Third Defendant in 
       respect  of  the  625  acres  of  land  charged    by  a  fixed  mortgage 
                                                    th 
       contained in  a  Deed  of  Mortgage  dated 28  February,  2000  made 
       among  the  third  Defendant,  the  Fifth  Defendant  and  the  Seventh 
       Defendant is not postponed in favour  of the First Claimant. 


25.    In  the  alternative,  the  Third  Defendant  states  that  (a)  The  First 
       Claimant is estopped and precluded by acquiescence from denying 
       that  the  Third  Defendant  has  a  first  charge  in  priority  to  the  First 
       Claimant in respect of the 625 acres of land  (b)  The First Claimant 
       is estopped by the convention or common assurance  of the parties 
       in respect of the said 625 acres of land and precluded from denying 
       that  the  Third  Defendant  has  a  first  fixed  charge  in  respect  of  the 
       same  parcel  of  land  in  priority  to  the  First  Claimant.  (c)  That  it 
       appointed  the  Fourth  Defendant,    Receiver/Manager    of  the  Fifth 
                                                                              th 
       Defendant  under  and  by  virtue  of  a  Deed  of  Mortgage  dated  28 
       February, 2000 in respect of the said 625 acres of land with the full 
       knowledge and acquiescence of the First Claimant. 


26. Both  the  Second  and  Third  Defendants  claim  that  the  Claimants  are 
   not  entitled  to  the  Declarations,  orders  and  or  relief  sought  in  this 
   Claim.




                                     12 
      The evidence 


27.      The  evidence  is  this  case  was  by  way  of  Affidavits.      The 
         Claimant’s      affidavit      evidence    was  from  Philip  Johnson  and 
         Stephen Duncan.   The  Second Defendant issued affidavits from 
         Arsenio  Burgos.  The  Third  Defendant’s  evidence  is  from  Narda 
         Garcia.    The  Fourth  Defendant  Stanley  Ermeav  issued  one 
         affidavit. 




               The Mortgage Debentures  for consideration 

28.      There  are  a  significant  amount  of  mortgages  but  I  am  not 
         concerned    with    the  interpretation  of  all  of    them  as  it  is  only 
         necessary to interpret the provisions of the Claimant’s Mortgage of 
          th 
         8  February, 1990 to determine the characteristics of the charges. 
         After  this  is  determined  then  the  issue  of  priority  of  the  following 
         mortgages will be considered: 




(a) For the Claimant, FCIB 

                                              th 
29.      (i)     Mortgage  Debenture  dated  8  February  1990                   made 
         between  the  Fifth  Defendant  ,  Belize  Gold  Bananas,  and  the 
         predecessor  of  the  Claimant,  Barclays  Bank  which  is  recorded  in 
         the  Land  Titles  Unit  Deeds  Book  Volume  4  of  1990  Folios  803  to 
         834.  The  Mortgage  is  for  the  principal  sum  of  $1,500,000  (as 
         upstamped). 

                                  th 
         (ii)  Mortgage  dated  24  September  1999  on  two  parcels  of  land 
         comprising  200  acres  and  77  acres  1  rood  respectively  owned  by




                                       13 
       Belize  Gold  Bananas  Limited  which  is  supplemental  to  the 
                              th 
       Mortgage Debenture of 8  February 1990  above. 




(b) For the Second Defendant, DFC 

30.    There  are  several  Mortgages  in  favour  of  the  Second  Defendant 
       but  I  am  concerned  only  about  the  first  Mortgage  between  the 
       Second  Defendant  and  the  Fifth  Defendant,  Belize  Gold  Bananas 
       Limited  with  respect  to  the  200  acres  and  the  77  acres.  That  is, 
       Deed  of     Mortgage  between  Belize  Gold  Bananas  Limited  and 
                    th 
       DFC dated  29  May, 1991  for  $129,165.00 which  was  secured  by 
       the said 200 acres and 77 acres.  There is no dispute that this is a 
       specific mortgage. 




(c) For the Third Defendant, SSB 

                               th 
31.    Mortgage  dated  the  28  of  February  2000  between  the  Seventh 
       Defendant  Toledo  Fish  Farming,  the  Fifth  Defendant  Belize  Gold 
       Bananas Limited and the Third Defendant Social Security Board by 
       which  the  Fifth  Defendant  mortgaged  625  acre  parcel  of  land  in 
       favour of the Third Defendant for the sum of $2,000,000 .  There is 
       no dispute that this is also a specific mortgage. 



The Claimant’s submissions 

32.    Learned  Counsel  Mr.  Young  submitted  that  the  Mortgagor,  by 
       executing  the  mortgage,  acknowledged  and  accepted  the  intent 
       and effects of the above language. That  the only property which is 
       specifically referred to in the 1990 Mortgage Debenture is a 694.36



                                    14 
       acre parcel situate south of Harvest Caye Work which is referred to 
       in  the  Schedule  to  the  Mortgage  Debenture.  However,  he  further 
       submitted  that  the  Mortgage  Debenture  would  clearly  charge 
       properties  owned  by  the  Fifth  Defendant  Company  at  the  date  of 
       the recording of the Mortgage. This would include the 200 acre and 
       77  acre  parcels  of land  which  were  first  mortgaged  to  the  Second 
                                                     th 
       Defendant  (DFC)       by  a  mortgage  of  29  May  1991.  These 
       properties  were  vested  in  the  Fifth  Defendant  by  a  Deed  of 
                              th 
       Conveyance dated the 24  of March 1987.            Mr. Young submitted 
       that the 200 acres and the 77 acres were subject to a fixed charge 
       and not a floating charge. 

33.    As  for      property  acquired  after  recording  of  1990  Mortgage 
       Debenture,  Learned  Counsel  submitted  that  the  625  acre  parcel 
       was vested in the Fifth Defendant by Minister’s Fiat Grant No. 83 of 
       2000.    He  submitted  that        at  the  very  least  any  mortgage 
       subsequent  to  the  Mortgage  Debenture  and  covering  property 
       acquired  by  the  Mortgagor  after  the  recording  of  the  Mortgage 
       Debenture would in equity rank after the Mortgage Debenture. (See 
       P.J. 2D  of Phillip Johnson’s affidavit).  By the express terms of the 
       Mortgage  Debenture,  the  Mortgagor  was  not  supposed  to 
       subsequently  mortgage  any  property  without  the  prior  and  written 
       consent  of  the  mortgagor  and  in  such  event    the  subsequent 
       mortgage would not rank prior to or pari passu with the Debenture. 
       That any subsequent mortgagee would take a mortgage subject to 
       all  charges  recorded  in  the  Deeds  Registry  and  the  Companies 
       Registry.    Learned  Counsel  submitted  that  this  position  accords 
       with  common  sense,  fairness,  business  efficacy,  clarity  and 
       certainty.  Learned  Counsel  submitted  that  it  cannot  be  right  or 
       proper  for  a  subsequent  mortgagee  to  claim  priority  to  the  prior




                                     15 
         Mortgage  Debenture  when  such  Debenture  is  publicly  registered 
         and so clear in its language. 

  34.    Mr. Young submitted that   consequently,  the following mortgages 
                               nd 
         in  favour  of  the  2  Defendant  all  rank  after  the  1990  Mortgage 
         Debenture: 




1.  Mortgage dated 29 May 1991 

   Belize Gold Bananas Ltd and DFC                               $129,165.00 

   Containing 200 acres and 77 acres situate Monkey River 

   Vide:  DBV 12 of 1991 folios 363­426 




2.  Mortgage dated 30 December 1991 

   Riversdale Ltd, Belize Gold Bananas Ltd and DFC                 $70,740.00 

   Containing 200 acres and 77 acres situate Monkey River 

   Vide:  DBV 1 of 1992 folios 1035­1102 



3.  Mortgage dated 7 July 1993 

   Caribbean Farming Ltd, Belize Gold Bananas Ltd, Cowpen  $400,000.00 

   Farms Ltd and DFC 

  Containing 200 acres and 77 acres situate Monkey River and 

  1083 acres situate Swasey Branch, Monkey River Area




                                    16 
                               th 
  4.  Deed of Mortgage dated 18  December 2003         between        $2,000.000.00 

      Belize Gold Bananas Limited as borrower, Tropical Produce 

      Company Limited as Surety and Development Finance 

      Corporation as Mortgagee covering 200 acre parcel, 77 

      acre parcel, 625 acre parcel  [owned by BGB] and a 3225 

      acre parcel [owned by Tropical Produce]. 



5.     Mortgage and Further Charge dated 20 March 2001            $2,000,000.00 

       Caribbean Farming Ltd, Belize Gold Bananas Ltd, Tropical 

       Produce Company Ltd, John F. Parsons Inc and DFC 

       Containing 200 acres situate Monkey River, 77 acres situate 

       Monkey River, 1083 acres situate Swasey Branch, 995 acres 

       situate at Potts Creek Road. 



35.  Mr. Young further submitted that  the following mortgage in favour  of 
      the Third Defendant rank after the 1990 Mortgage Debenture.  That is: 

                       th 
      Mortgage dated 28  February 2000 between Toledo         $2,000.000.00 
      Fish Farming [as borrower], Belize Gold Bananas 
      as surety] and Social Security Board [as mortgagee] 

      Charging 625 acre parcel of land along Swasey 

      Branch Harvest Caye.




                                       17 
36.  Mr. Young then referred to the   Properties   conveyed in January, 

       2006 owned by the Fifth Defendant, that is the 625 acre parcel of land 

       and the 200 acre parcel and the 77 acre parcel.   The conveyances 

       are:


              (i)     Conveyance of 23rd January 2006 under Mortgage dated the 28th of
                      February 2000 ­ Mortgagor Belize Gold Bananas Ltd.– Mortgagee
                      Social Security Board – Purchaser Banana Farms 9 & 10 Ltd.
                      This sale relates to the 625 acre parcel of land – Consideration:
                      $960,000.



               (ii)      Conveyance of 23rd January 2006 under Mortgages dated (1)
                         29th May 1991 (2) 30th December 1991 (3) 7th July 1993 (4) 9th
                         October 1996 (5) 20th March 2001 (6) 18th December 2003 and
                         Deed of Substitution of Mortgage dated 13th July 1995, Deed of
                         Substitution dated 31st December 1999 and Deed of Variation
                         and Further Charge dated 5th May 2004 ­ Mortgagor: Belize
                         Gold Bananas Ltd. – Mortgagee: Development Finance
                         Corporation – Purchaser: Banana Farms 9 & 10 Ltd. This
                         sale relates to the 200 acre parcel and 77 acre parcels of land –
                         Consideration: $570,000. 


37.      These  properties,  the  200  acres  plus  the  77  acres  and  the  625 
         acres  were  then  sold  to  Banana  Farm  9  &  10  and  have  been 
         mortgaged  to  the  First  Defendant,  Belize  Bank  Limited  (BBL)  by 
         way  of  a  Mortgage  Debenture  on  all  assets    of  Banana  Farm  9  & 
         10.  The details are:

                      Mortgage Debenture of 30th January 2006 – Mortgagor: Banana
                      Farm 9 & 10 Ltd. – Mortgagee: Belize Bank Ltd. – (i) Properties
                      being Farm 9 & 10 [the 200 & 77 acre parcels] with all plant,
                      machinery and fixtures (ii) all other freehold and leasehold
                      property present and future (iii) interests in stocks, shares
                      debentures, bonds, book and other debts, monies and (iv) goodwill
                      and all other property ([See exhibit “PJ2D” of Philip Johnson’s
                      affidavit).


                                           18 
38.    Learned Counsel submitted that the  above Mortgage Debenture 
       purports to be a first fixed charge by way of legal mortgage on the 
       said properties.  That  Banana  Farm 9 & 10 Limited is reported 
       as having purchased “all” assets of the Fifth Defendant.  This  is 
       evidenced by  letter dated April 11, 2006 from Banana Farm 9 & 
       10  Limited  to  the  Banana  Growers  Association  where  they 
       informed  the  Association  that  they  purchased  all  the  assets  of 
       Belize Gold Bananas Limited. 

39.    Mr.  Young  submitted  that  the  200  and  the  77  acre  parcels  were 
       sold  by  the  Second  Defendant  and  the  Fourth  Defendant  in 
       exercise  of  the  power  of  sale  under  the  mortgages  held  by  the 
       Second  Defendant,  which  mortgages  rank  subsequent  to  the 
       1990  Mortgage  Debenture  in  favour  of  the  First  Claimant.  The 
       creation  of  these  mortgages  subsequent  to  the  1990  Mortgage 
       Debenture  was  in  breach  of  the  Mortgage  Debenture.  He 
       submitted that at the very least, the conveyance of the 277 acres 
       would  not  in  any  way  discharge  the  legal  charge  on  those  lands 
       created  by  the  Mortgage  Debenture.            Further,  the  Second 
       Defendant  and  Fourth  Defendant  would  be  accountable  to  the 
       First  Claimant  for  any  proceeds  of  sale  received.  That  the 
       $570,000 consideration stated in the Conveyance is consideration 
       only for the 277 acres of land.  He then posed the question as to 
       the  position  of  the  plant,  machinery  and  fixtures  (including  trade 
       fixtures).  He submitted that all assets were sold to Banana Farm 
       9  &  10  Limited  and  the  question  arises  as  to  the  consideration 
       paid for assets other than the land.  He further submitted that no 
       agreement  for  sale  has  been  produced  and  the  Second 
       Defendant  and  the  Fourth  Defendant  are  liable  to  account  for 
       these properties which have been sold.



                                  19 
40.    With  regards  to  the  625  acre  parcel  Mr.  Young  submitted  that  the 
       same  considerations  apply.    That  the  625  acre  parcel  which  was 
       sold  by  the  Third  Defendant  and  Fourth  Defendant  in  exercise  of 
       the  power  of  sale  under  a  mortgage  was  subsequent  to  the 
       Claimant’s  1990  mortgage.           Counsel  submitted  that  the  only 
       difference in relation to this parcel of land is that it was not owned 
       by the Fifth Defendant at the time of the 1990 Mortgage Debenture. 
       Therefore, he submitted that  it may be the case that the Mortgage 
       Debenture, though ranking in priority to the later mortgage in favour 
       of  the  Third  Defendant,  created  an  equitable  charge  on  the  land 
       when  it  was  acquired  by  the  Third  Defendant.  Counsel  submitted 
       that  in  any  event  the  Third  and  Fourth  Defendants  are  liable  to 
       account  for  the  sale  of  the 625  acre  parcel  and  any  plant,  fixtures 
       and machinery thereon. 

41.    Learned  Counsel  further  submitted  that  the  assets  covered  by 
       Mortgage Debenture held by the First Defendant in  respect of the 
       property  of  Banana  Farm  9  &  10  Limited  is  subject  to  the  1990 
       Mortgage Debenture. 

42.    Mr. Young supported his argument on priority of mortgages on the 
       basis  of  the  time  of  recording  or  registration.    He  referred  to 
       sections 66 and 74 of the Law of Property Act, Chapter 190 which 
       states: 

              Section 66 – “A second mortgage or any number of 
              mortgages may be created to affect the same land and in 
              that case they shall, as regards taking effect, have priority in 
              the order in which they are registered in the Land Charges 
              Register or recorded under Part V of the General Registry 
              Act as the case may be 

              Section 74 – “Every mortgage affecting a legal estate in land 
              made after the commencement of this Act shall rank 
              according to its date of registration as a land charge



                                     20 
              pursuant to Part IV or recording pursuant to Part VI of the 
              General Registry Act” 



43.    Mr.  Young  submitted  that  the  Mortgage  Debenture  charging  the 
                                                                         th 
       assets of the Fifth Defendant was lodged for registration on the 8 
       of February 1990 – prior to the recording of any of the mortgages of 
       the other lenders. 




44.    Counsel then made submissions on the law on Floating Securities. 
                                                                         th 
       He referred to the text  Fisher & Lightwood’s Law of Mortgage,  10 
       Edition  –  1988  at  page  132  to  133  where  there  is  the  following 
       passage describing “Floating Charge” 

              “Mortgage  Debentures  almost  invariably  create  a  floating 
              security.  Such  a  security  is  an  immediate  equitable  charge 
              on  the  assets  of  the  company  for  the  time  being,  but  it 
              remains  unattached  to  any  particular  property,  and  leaves 
              the company at liberty to deal with its property in the ordinary 
              course of its business, as it thinks fit, until stopped, either by 
              the  appointment  of  a  receiver,  or  by  a  winding  up,  or  the 
              company  ceasing  business,  or  the  happening  of  some 
              agreed event, when the charge becomes fixed to the assets 
              and  effective­  or  as  it  is  said,  crystallizes  –  and  gives  the 
              debenture holder priority over the general creditors.  So long 
              as  the  security  remains  a  floating  security,  the  property  of 
              the company may be dealt with, and even a part thereof sold 
              in the ordinary course of business, as if the security had not 
              been  given  and  any  such  dealing  with  a  particular  property 
              will  be  binding  on  debenture  holders,  provided  that  the 
              dealing  is  completed  before  the  charge  ceases  to  be  a 
              floating  security.  A  purchaser  or  other  mortgagee  from  the 
              company will require evidence of non­crystallization.  This is 
              generally supplied by a letter to this effect from some officer 
              of the company or the company’s solicitor.  Unless prohibited 
              by the conditions of the debentures, this power of disposition 
              extends to the creation of fixed charges, but not the creation 
              of  further  general  floating  securities  so  as  to  give  these 
              priority.  In  fact,  it  is  usual  to  provide  in  the  deed  that  no


                                    21 
             mortgage  or  charge  ranking  pari  passu  with  or  in  priority  to 
             the  debenture  shall  be  created  by  the  company.  The 
             registration  of  the  charge  in  the  Companies  Register  will 
             constitute  constructive  notice  of  the  floating  charge  to  a 
             subsequent  mortgagee.  The  restriction  may  be  noted 
             amongst the filed particulars of the charge in the Companies 
             Register  (though  there  is  no  express  sanction  for  this 
             practice  under  the  Companies  Act  –  of  [compare]  the 
             position  in  Scotland),  but  while  this  may  give  someone  who 
             searches  the  Register  actual  notice  of  the  restriction,  it  is 
             generally  accepted  that  such  noting  is  not  sufficient  to  give 
             constructive  notice  of  the  restriction  .  In  the  case  of 
             registered land, if the floating charge is noted on the register, 
             the entry will usually refer to the restriction and a subsequent 
             mortgagee will take subject to the noted rights” 



45.    Learned Counsel then referred to  Lingus in the text Bank Security 
       Documents which  states as follows: 



             “Subsequent Charges 

             9.6 Because the floating charge is ‘incomplete’ and ‘dormant’ 
             until  it  crystallizes,  subsequent  fixed  charges  (whether  legal 
             or  equitable)  in  the  ordinary  course  of  business  even  with 
             notice of the floating charge will take priority  over it, subject 
             to  para  9.7  below  (Re  Hamilton’s  Windsor  Ironworks,  ex  p 
             Pitman and Edwards (1879) 12 Ch D 707)…… 

             9.7  The  above  rules  do  not  apply  if  the  floating  charge 
             contains a restriction against the creation of charges ranking 
             in  priority  provided  the  subsequent  Chargee  has  notice  of 
             the  restriction.  Such  a  restriction  is  therefore  an  essential 
             part of any floating charge.” 



46.     Learned  Counsel  then  referred  to  the  case  of            Ferrier  v 
        Bottomer 1972 HCA 11 to bolster his argument.  Here a floating 
        charge  on  the  assets  of  a  company,            Australian  Factors 
        (Queensland)  Ltd.  was  created  to  secure  moneys  owed  to



                                   22 
                                 th 
stockholders.         On  the  13  of  March  1964  a  receiver  was 
appointed  under  the  charge.  The  issue  was  the  treatment  [in 
terms  of  priority]  of  two  sums  of  money  which  were  paid  in 
settlement  of  debts  to  the  Company  owed  from  outside  of  the 
State of Queensland. The debts in favour of the Company arose 
from  the  State  of  New  South  Wales.  The  approach  of  the  High 
Court  was  principally  to  examine  the  language  of  the  charge 
instrument itself. 

     “If  a  company borrows  money  and  gives  a  charge  in  favour 
     of the lenders, it  is not, I think, for the Court to be astute to 
     limit the operation of the deed creating the charge to reduce, 
     in  favour  of  the  company,  the  security  of  the  lenders.  An 
     assignment of future assets, such as this deed makes, does 
     not  in  the  absence  of  clear  language  so  providing,  lose  its 
     efficacy as an assignment when the deed has the character 
     of a fixed charge”  (See p.6) 

Justice Menzies quoted the following from a prior Court of Appeal 
case: 

     “Reliance  was  placed  on  condition  no.  1  as  showing  that 
     property of the company first coming into existence after the 
     appointment of  the  receiver  and  manager – in  this  case  the 
     chose in action consisting of the debt now sued upon – was 
     not  made  subject  to  any  charge:  put  shortly  it  was  argued 
     that  since  the  phrase  used  is  ‘as  regards  all  other property 
     and assets of the company a floating  security’ and since no 
     security  on  any  assets  could  be  described  as  floating  once 
     the  receiver  and  manager  was  appointed,  therefore  the 
     phrase ‘all other property and assets’ must be construed as 
     excluding  any  asset  thereafter  first  coming  into  existence. 
     This argument seems to me to be as invalid as it is subtle. 

     ….. 

     The fact that there was a floating charge cannot, it seems to 
     me operate to exclude assets from the agreement to charge. 
     That  particular  quality  of  the  charge  (or  the  agreement  to 
     charge) only means that its full operation  is,  so to speak, in 
     suspense  until  certain  events  occur,  and  when  such  an 
     event occurs the charge (or agreement to charge) loses that



                            23 
             suspended  quality.  That  in  no  way  justifies  the  conclusion 
             that  the  field  of  the  charge  is  in  any  way  restricted;  it  only 
             means that after this particular quality disappears equity will 
             fasten  the  charge directly  upon  all  assets  thereafter  coming 
             into existence as soon as they do so.” (See pp. 6 ­7 ). 

       Later Justice Menzies at page 8 said: 

             “Here I feel no compulsion to limit the words of the deed 
             which we are considering” (See p. 8). 




The Effect of Recording 

47.    Learned Counsel Mr. Young referred to the following extracts from 
       “Elements of Land Law” by Kevin Gray,  Second Edition 1993 
        on the effect of recording. 


           “Legal Rights Bind the world 

                     The  force  of  the  first  axiom  is  simply  explained.  If  B 
                     owns a legal right in or over land belonging to A, and 
                     C  later  acquires  any  interest  in  that  land,  B’s  right  is 
                     binding on and effective against C.  This result follows 
                     irrespective  of  whether  C  previously  knew  of  B’s 
                     right.  The  outcome  rarely  works  injustice  since 
                     almost all legal rights in or over land are evidence on 
                     the  face  of  the  documents  relating  to  title,  and  are 
                     therefore  open  to  perusal  by  an  intending  purchaser 
                     (See page .75 of text) 



              Equitable rights are governed by the doctrine of notice 

              Constructive  Notice.  Constructive  notice  relates  to  matters 
              of which the purchaser would have been consciously aware 
              if  he  had  taken  reasonable  care  to  inspect  ……… 
              unconscionably,  on  the  rights  of  such  third  parties  in  the 
              property” (See pp.80 to 81 of text).




                                    24 
   48.        Learned  Counsel  submitted  that  in  Belize,  notwithstanding 
              the  introduction  of  the  Torrens  system  of  Land  Title 
              registration  under  the  General  Registry  Act  and  the  gradual 
              change to the system established under the Registered Land 
              Act,  the  “Deeds  Registry”  remains  a  major  part  of  our  land 
              titles  system  and  the  properties  subject  of  this  claim  fall 
              under  that  system.  He  referred  to  paragraph  1024  of 
              Volume  14  of  Halsbury  (3rd  Edition)  –  156  where  the 
              following is stated; 

                      “Constructive notice where title not investigated. 
                      A purchaser is bound, at the risk of being affected 
                      with constructive notice, to make the usual full 
                      investigation of title, notwithstanding that he is 
                      debarred by agreement from doing so; and he is 
                      bound to follow up any inquiries suggested by matters 
                      of which he has actual notice; so that notice of a 
                      deed, which affects the land, being a deed within the 
                      period for which the title should be investigated, is 
                      notice of both its contents and of the facts which 
                      would have been disclosed if its production was 
                      insisted on.”. 



49.    Next, Learned Counsel referred to the case of  Overseas Chinese 
       Banking  Corporation  v  Malaysian  Kuwaiti  Investment  Co.  Sdn 
       Bhd  [2003]  and  submitted  that  this  case  is  instructive  on  the 
       underlying  principles  relating  to  notice,  priority  and  the  failure  to 
       make  proper  inquiries.  Counsel  referred  to  Paragraphs  168,  169. 
       At Paragraph 173 Judge Redlich states: 

             “conduct  which  falls  short  of  subjective  dishonesty  but 
             involves  failure  to  make  the  inquiries  which  a  hypothetical, 
             reasonable  and  honest  person  would  make  in  the  light  of 
             known facts is sufficient to affect the conscience and result in 
             equitable  intervention.  A  stranger  will  be  liable  for  breach  of 
             trust  in  such  circumstances.  Such  conduct  is  a  form  of



                                      25 
             constructive  or  equitable  fraud  which  stands  outside 
             subjective dishonesty.” 

      Mr.  Young  submitted  that  the  First,  Second,  Third  and  Fourth 
      Defendants  in  law  had  constructive  notice  of  the  Mortgage 
                    th 
      Debenture of 8  February 1990 in favour of the First Claimant.  He 
      said  that  when  one  looks  at  the  language  of  the  1990  Mortgage 
      Debenture,  it  is  complete  and  manifest  in  declaring  the  intent  and 
      effect of the mortgage. 




Submissions of the First Defendant 

50.  Mr.  Williams  SC  Submitted  that  the  Encumbered  Properties  are  the 
     200  acres  and  77  acres  formerly  owned  by  BGB  and  was  sold  and 
     conveyed by  DFC  to  Banana Farm  9  and 10  Limited.   That the  625 
     acres formerly owned by BGB was            sold and conveyed by SSB to 
     Banana Farm 9 and 10 Limited. Then Banana Farm 9 and 10 Limited 
     mortgaged  the  said  200  acres,  the  77  acres  and  the  625  acres  to 
     BBL,  the  first  Defendant.    He  correctly  stated  that  this  is  not  in 
     dispute.  What is in dispute is who has the priority. 


51.  Mr.  Williams  who  helpfully  prepared  a  chart  of  the  Mortgages  in 
     relation to this Claim submitted that the chart clearly shows that DFC 
     held a specific first priority legal mortgage over the 200 acres and the 
     77  acres  and  that  SSB,  the  Third  Defendant  held  a  specific  first 
     priority legal mortgage over the 625 acres.  This chart shows specific 
     property  and  the  date  of  registration  of  the  mortgage.  Learned 
     Counsel  submitted  that  FCIB  is  shown  to  have  a  Debenture  with  a 
     specific  first  priority  legal  charge  on  694  acres  only     and  what 
     purports to be a legal charge, but can be no more than an equitable 
     charge over “all other (if any) freehold property” then owned by BGB.



                                    26 
       He submitted that  nine years later and  after the DFC specific legal 
       mortgages  on  the  200  acres  and  the  77  acres,      the  Claimant 
       converted  to  a  specific  legal  mortgage  on  the  200  acres  and  77 
       acres only,  and not on the 625 acres. 



52.  Mr. Williams  in  response  to  the  Claimant’s  submission  on  the    fixed 
       or specific charge on the 200 acres and the 77 acres parcels of land 
       which they say  was notice to all the world and which therefore ranks 
       in  priority  to  DFC’s  later  mortgages    referred  to  The  Law  of 
       Corporate  Receivers  and  Receiver­Managers  by  Andrew  D. 
       Burgess  at page  page 34  where fixed charge is described thus: 


               “.  .  .  as  a  charge  that  attaches  to  a  particular  piece  of 
               property  which  is  identified  when  the  charge  is  created  and 
               whose  identity  does  not  change  during  the  subsistence  of 
               the  charge.    This  is  because,  immediately  a  fixed  charge, 
               other than a legal mortgage, is granted, then by virtue of the 
               debenture,  a  proprietory  interest  is  absolutely  and 
               irrevocably  transferred  by  way  of  specific  equitable 
               assignment  to  the  debenture  holder.    In  the  case  of  a  legal 
               mortgage,  the  transfer  is  of  both  the  proprietary  as  well  as 
               the legal interest.  The transfer of the proprietary interest and 
               in the case of the legal mortgage, the property in the secured 
               asset, means that the company cannot deal with the charged 
               assets without the consent of the debenture holder. 


53.     Mr.  Williams  also  cited  the  case  of  Re  Yorkshire  Woolcombers 
        Association [1903] 2 Ch 284 at page 294. 


        He  submitted  that  with  regards  the  law  on  floating  charges  “It  is 
        now  well  settled  that  a  floating  charge  is  an  immediate  equitable


                                     27 
       charge  on  the  assets  of  the  company  for  the  time  being,  which, 
       unlike  a  fixed  charge,  remains  unattached  to  any  specific  property 
       until  crystallization,  when  it  settles  and  becomes  a  fixed  equitable 
       charge.” 



54.    He further submitted that the  law as to whether a fixed charge or a 
       floating charge is created is now made absolutely clear by the Privy 
       Council  decision  in  the  case  of:  Agnew  v.  Commissioner  of 
       Inland Revenue [2001] 2 A.C. 710 at page 716  where it was held 
       that  the  critical  feature  which  distinguished  a  floating  from  a  fixed 
       charge lay in the chargor’s ability, freely and without the chargee’s 
       consent,  to  control  and  manage  the  charged  assets  and  withdraw 
       them from the security. 


55.    He further referred to the  House of Lords decision in 
       National Westminister Bank v. Spectrum Plus Ltd [2005] UKHL 
       41  where  it was held that it was the courts duty to characterize the 
       document  according  to  the  true  legal  effect  of  its  terms.    That  the 
       real question was whether the rights and obligations conferred and 
       imposed by the debenture disclosed an intention that the company 
       should be free to deal with the assets and withdraw them from the 
       security  without  the  consent  of  the  debenture  holder,  then  the 
       inevitable consequence would be to reject the description as a fixed 
       charge. 


56.    Mr. Williams submitted  that even though the FCIB Debenture claim 
       to create a fixed charge on  “all other (if any) the freehold property 
       of  the  company  both  present  and  future  …”  the  charge  actually 
       created was not a fixed charge it was a floating charge because: (a) 
       although  the  company  already  owned  the  200  acres  and  the  77 
       acres  and  had  title  thereto  the  Bank  allowed  it  to  retain  the  titles


                                     28 
       and  to  be  able  to  deal  with  these  lands  in  the  ordinary  course  of 
       business  without  the  consent  of  the  Bank;  (b)  by  clause  6  the 
       company  was  to  deposit  all  titles  to  real  property  with  the  Bank 
       during the continuance of the security, but this never happen and if 
       it did happen the mere deposit of title deed does not create a fixed 
       legal mortgage. 


57.    Counsel submitted that this  is consistent with intention to create a 
       mere  equitable  charge;  (c)  by  clause  7  the  company  was  required 
       to,  if  the  Bank  requested  it,  to  give  it  further  legal  or  other 
       mortgages or charges on the premises constituted in the deposited 
       titles  and  deeds,  or  which  may  be  later  acquired  by  the  Bank;  By 
       clause  13  (11)  the  company  again  covenants  with  the  Bank  to 
       deposit  all  titles  to  land  that  it  may  own  and  at  the  request  of  the 
       Bank  to  execute  to  a  legal  mortgage,  but  if  the  Bank  does  not 
       require  anything  of  it  the  company  was  free  to  deal  with  those 
       assets as it sees fit without the consent of the Bank. (d) it was  not 
       until nine years later that the Bank did call on the company to do a 
       fixed  mortgage  on  these  lands  for  the  purpose  of  perfecting  the 
       charge  created  by  the  Debenture,    (see  Mortgage  between  BGBL 
                               th 
       and FCIB of September 24  , 1999 ­  see clause 4) of the aforesaid 
       mortgage.    He  submitted  that  this    is  a  clear  indication  that  the 
       company  was  free  to  deal  with  these  lands  otherwise  and  so  the 
       charge on them by the Debenture was not fixed.  The charge was 
       only a floating charge. 

58.    Mr. Williams submitted that  as the subject of a floating charge the 
       company  BGBL  was  free  to  deal  therewith  until  the  Debenture 
       crystallize  and  that  such  crystallization  occurred  not  when  the 
       demand  letter  was  written  in  1993  by  FCIB,  as  there  followed  a 
       forbearance,  and  in  any  event  the  DFC  mortgage  was  already



                                      29 
       created  in  1991.      He  further  submitted  that  the  crystallization 
       occurred when the receivers was appointed in July 2005, after the 
       creation  of  the  DFC  mortgages,  and  so  the  floating  charge 
       crystallize  to  create  an  equitable  charge  in  favour  of  FCIB  only 
       then, and such a charge therefore ranks after DFC’s charge. 


59.    Learned  Counsel  submitted  that  as  to  the  625  acres  of  parcel  of 
       land  BGBL  became  the  owner  in  2000,    well  after  the  creation  of 
       the  Debenture  and  it  is  admitted  that  it  could  not  have  a  fixed 
       charge thereon and so it could be held under the floating charge, so 
       the  creation  of  SSB  mortgage  in  2000  means  that  it  ranked  in 
       priority  to FCIB  earlier equitable charge. 


60.      Mr.  Williams  submitted  that  DFC  and  SSB  appointed  the  Fourth 
        Defendant  receiver  of  BGB  before  FCIB  appointed  Receivers  of 
        BGB.    He said that FCIB by virtue of its equitable charge under 
        the Debenture first in time does not have priority over DFC as to 
        the  200  acres  and  the  77  acres  and  over  SSB  as  to  the  625 
        acres.     He submitted that the equities are not equal, as a legal 
        charge later in time does rank in priority over an earlier equitable 
        charge,  and  that  the  equitable  charge  only  attaches  on 
        crystallization  of  the  floating  charge,  which  occurred  after  the 
        creation of DFC legal mortgage.  Counsel submitted that DFC first 
        legal mortgage on the 200 acres and 77 acres and SSB first legal 
        mortgage  on  the  625  acres  ranks  prior  to  FCIB equitable  charge 
        under its Debenture.  That the later perfection of First Caribbean 
        equitable  charge to a specific legal charge some nine years later 
        over  the  200  acres  and  77  acres  ranked  after  the  DFC  first 
        specific  legal  mortgage.    Further,  FCIB  at  no  time  perfected  its 
        equitable  charge  over  the  625  acres  on  which  SSB  held  a  first 
        priority legal mortgage.



                                    30 
       61.  Learned  Counsel  submitted  that  nine  years  later,  on  24 
           September  1999,  BGB  and  FCIB  purported  to  perfect  FCIB’s 
           security over 277 acres of land by executing a Deed of Mortgage 
           in  favour  of  FCIB  and  recording  it  in  Deeds  Book  Volume  30  of 
           1999 at folios 525 and 536. 


       62.  Mr. Williams submitted that  preamble 2 of the Deed of Mortgage 
           dated 24 September 1999 in which  Belize Gold Bananas (BGB) 
           and  FCIB purported to perfect  FCIB  security over 277 acres of 
           land  it was acknowledged that the said 277 acres of land are also 
           mortgaged  in  favour  of  DFC  by  virtue  of  four  separate  deeds  of 
           mortgage  dated  29  May  1991,  30  December  1991,  7  July  1993 
           and 9 October 1996, respectively. 


           That  in  preamble  1  of  the  said  Deed  of  Mortgage,  the  1990 
           Debenture  is  referred  to  and in  preamble  4,  the  deeds  says  that 
           “For  the  purpose  of  perfecting  the  Charge  created  by  the 
           Debenture  upon  the  property  described  in  the  Schedule  hereto 
           FCIB,  “in  pursuance  of  the  power  in  that  behalf  contained  in  the 
           Debenture has called upon the company to execute such specific 
           Charge  by  way  of  legal  mortgage  thereon  as  is  hereinafter 
           contained which the company has agreed to do.” 


           The specific properties charged are described in the Schedule as 
           first, 200 acres and second 77 acres. 


63.       Mr.  Williams  further  submitted  that  even  if        First  Caribbean 
          Debenture  created  a  first  legal  charge  on  the  Encumbered 
          Properties, but  which he said  is denied, in priority to DFC and SSB 
          specific legal mortgages the sale and conveyance by DFC and SSB



                                      31 
       as second priority mortgages is still valid and effective in passing a 
       good title for the Encumbered Properties to the purchaser Banana 
       Farm  9  and  10  Limited  and  First  Caribbean  may  as  first  priority 
       mortgagee look to the proceeds of sale only in priority to DFC and 
       SSB.  Then Banana Farm 9 and 10 Limited as purchasers took free 
       and  clear  of  First  Caribbean  charge  and  its  mortgage  to  BBL  is 
       likewise free of any interest in the Encumbered Properties in favor 
       of First Caribbean. 


64.    Mr.  Williams  further  submitted  that  by  Section  69  of  the  Law  of 
       Property  Act,  Chapter  190  of  the  Laws  of  Belize,  Revised 
       Edition    2000  ­  2003    where  an  estate  in  fee  simple  has  been 
       mortgaged  by  creation  of  a  charge  by  way  of  legal  mortgage  and 
       the  mortgagee  sells  under  power  of  sale  conferred  by  that 
       instrument  the  conveyance  or  transfer  by  him  operate  to  vest  the 
       fee  simple  in  the  purchaser  subject  to  any  legal  mortgage  having 
       priority to the mortgage in right of which the sale is made and any 
       money  thereby  secured  and  thereupon  the  charge  by  way  of legal 
       mortgage  and  any  subsequent  charges  shall  merge  or  be 
       extinguished as  respects  the land  conveyed.  Hence FCIB  had  no 
       specific legal mortgage or charge on SSB’s 625 acres in any event. 


65.    Mr. Williams further submitted that First Caribbean  is estopped by 
       acquiescence,  convention  or  common  assurance  and  waiver  of 
       rights  as  against  DFC’s  legal  charge  on  the  200  acres  and  77 
       acres.    Therefore,  the  Encumbered  Properties  sold  and  conveyed 
       by  DFC  and  SSB  to  Banana  Farm  9  and  10  Limited  extinguished 
       the subsequent legal charge of FCIB on the 200 acres and the 77 
       acres,  there  being  no  legal  charge  of  FCIB  on  the  625  acres  sold 
       and  conveyed  by  SSB,  the  purchaser  Banana  Farm  9  and  10 
       Limited  took  free  and  clear  and  its  later  mortgage  of  the



                                    32 
       Encumbered Properties to BBL was free of any interest of FCIB in 
       the Encumbered Properties. 




       Submissions by  Mr. Lumor for  Second Defendant, DFC 

66.    Learned Counsel Mr. Lumor in his written submissions  stated that 
       the  Debenture  made  between  the    Fifth  Defendant  and  the 
       predecessor of the Claimant, Barclays Bank created  (a) a floating 
       charge  over  the  present  and  future  assets  of  the  Fifth  Defendant 
       and (b) A first legal charge over 694.36 acres of land situate South 
       of  Harvest  Caye  Works  in  the  Toledo  District  owned  by  the  Fifth 
       Defendant  by virtue of Minister’s Fiat (Grant) No. 6 of 1990 dated 
         nd 
       22  January, 1990. 

67.    Learned  Counsel  stated  in  his  written  submissions  that  when  the 
                                                              th 
       Second  Defendant  by  a  Deed  of  Mortgage  dated  29  May,  1991 
       took a first legal charge over the 200 acres and the 77 acres of land 
       owned  by  the  Fifth  Defendant    the  Debenture  of  the  Claimant  did 
       not crystallize. 

68.    Mr.  Lumor  submitted  that  when  the  Claimant  made  a  further 
       advance of BZ$1.5 million to the Fifth Defendant  by virtue of Deed 
                              th 
       of  Mortgage  dated  24  September,  1999            the  said  Mortgage 
       recited    DFC’s  Mortgage  at  Recital  Clause  3.  Learned  Counsel 
       also referred to the recital in Clause 4 of the Claimant’s 1999 Deed 
       of Mortgage which include the following: 

              “4.  for  the purpose  of  perfecting  the  charge  created  by  the 
       Debenture upon the property described in the Schedule hereto the 
       Bank  in  pursuance  of  the  power  in  that  behalf  contained  in  the



                                   33 
       Debenture  has  called  upon  the  Company to execute  such  specific 
       charge  by  way  of  legal  mortgage  thereon  as  is  hereinafter 
       contained which the Company has agreed to do. 

69.    It  is  Mr.  Lumor’s  submission  that  by  the  aforementioned  term 
       included  in  the  1999  Charge  the  Claimant  has  acknowledged  that 
       DFC  has a first legal charge on the 277 acres of land owned by the 
       Fifth  Defendant  and  sought  to  ‘neutralize’  the  effect  of  the  first 
       charge  of    DFC.    Mr.  Lumor  said  that  the  attempt  to  perfect  the 
       1990  Debenture of the Claimant  by the 1999 Deed is a futile act 
       which gave no priority in ranking to the Claimant. 

70.    Learned  Counsel in  his  written  submissions on  the law  of  Floating 
                                                                th 
       Mortgage  referred  to  the  text  Law  of  Mortgage,  10  edn.,  by 
       Fisher  &  Lightwood  at  page  132  to  133.    This  passage  is  also 
       quoted above in the Claimant’s submission. 




71.    Mr.  Lumor  also  referred  to  Barnsley’s    Conveyancing  Law  and 
                  rd 
       Practice, 3  Editon., by D.G. Barnsley at page 365 which states: 

            “3.  Floating  Charges.    A  floating  charge  has  been  judicially 
            explained  as  one  which  presently  affects  all  the  items 
            expressed to be included in it but not specifically affecting any 
            item    until  the  happening  of  an  event  which  causes  the 
            security  to  crystallize  as  regards  all  the  items.    It  floats  over 
            the  company’s  assets,  enabling  the  company  to  deal  with 
            them  in  the  ordinary  course  of  business.    It  becomes  a  fixed 
            charge on the occurrence of an event causing it to crystallize, 
            eg liquidation, or the appointment of a receiver.”




                                     34 
72.    Mr. Lumor submitted that the charge given to DFC on the 277 acres 
       was  given  by  the  Fifth  Defendant  in  the    “ordinary  course  of 
       business”.    He  referred  to  the  case  of  Countrywide      Banking 
       Corporation Ltd. Vs. Brian Norman Dean (1988) AC 338  at 349 
       where  the  Privy  Council    stated  that  the  transaction  must  be  such 
       that it  would  be  viewed    by  an  objective  observer  as having  taken 
       place in the ordinary course of business. 

73.    Mr.  Lumor  then  referred  to  the  Conveyances  referred  to  by  the 
       Claimant  in  their  Claim      in  which  they  said  that  the  purchasers of 
       the properties are deemed in law to have notice of the legal interest 
       of  the  Claimant  contained  in  any  mortgage  instrument  recorded in 
       any  public  registers  including  those  in  Land  Titles  Unit  and  the 
       Companies  Registry.        Learned  Counsel      submitted  that  this 
       statement      cannot  be  sustained  in  law  as  the  averment  did  not 
       identify  the  mortgages  and  the  particular  public  register  meant. 
       Further, he submitted that it was not mentioned whether the floating 
       charge of the Claimant crystallized before DFC took the charge on 
       the 277 acres of land. 

74.    In  support  of  his  argument  on  Floating  charge  over  present  and 
       future  assets,  learned  counsel  referred  to  the  case  of  T.  Niall 
       Welch  vs,  Bowmaker  (Ireland)  Limited  and  Others  (1980)  I.R. 
       251  at  255  to  256  per  Henchy  J.    who  gave  his  views  on  a 
       debenture  that  charged  properties  present  and  future  and  also 
       specific charge.  Henchy J. said: 

               “  I  am  fortified  in  this  conclusion  as  to  the  extent  of  the 
              specific  charge  by  the  fact  that,  when  the  particulars  of  the 
              charge  created  by  the  debenture  were  lodged  with  the 
              registrar  of  companies  for  registration,  the  “short  particulars 
              of  the  property”  charged  were  given    …as  “the  company’s



                                     35 
              undertaking  and  all  its  property  and  assets  present  and 
              future  including  its  uncalled  capital  for  the  time  being 
              goodwill and as a specific charge  the following premises …” 
              The  words  after  “the  following  premises”      described  the 
              properties  specified  in  the  schedule  to  the  debenture.    It 
              would  seem  that  Bowmaker  did  not  consider    (or  intend 
              anyone  consulting  the  statutory  register  of  charges  to 
              consider)  that  the  debenture  had  created  a  specific  charge 
              over  the  Ivy  Lawn  property.   Bowmaker  represented  to  the 
              registrar  of  Companies,  and  to  the  public  at  large,  that  the 
              charge over the Ivy Lawn property created by the debenture 
              was  only  a  floating  charge.    In  my  view,  that  was  a  correct 
              representation of the effect of the debenture.” 

75.    With regards to the Notice of the Particulars of the Mortgage,   Mr. 
       Lumor  referred  to  the  above  case  as  Per  Hency  J.  at  page 255  to 
       256  who  said  that  there  is  no  duty  on  the  bank  to  seek  out  the 
       precise terms of the debenture and that  actual or express notice of 
       the  prohibition  must  be  shown  before  the  subsequent  mortgagee 
       can be said to be deprived of priority. 




76.    Learned  Counsel,  Mr.  Lumor  also  referred  to  Legal  Problems  of 
                             rd 
       Credit and Security, 3  ed., by Roy Goode para. 2­24 where it is 
       said that: 

         “It is well established that registration of a charge, though notice 
         of the existence of the charge, is not notice of the contents of the 
         instrument  of  charge,  despite  the  fact  that  a  party  searching  the 
         register  and  obtaining  details  of    a  registered  charge  is  then 
         entitled  to  inspect  a  copy  of  the  charge  instrument  at  the



                                    36 
         company’s registered office…..  As the law now stands, the rule is 
         clear:  registration  is  not  notice  of  the  terms  of  the  security 
         agreement.” 

77.    And he further referred to para 2­26  where it is said that: 

          “Where  a  floating  charge  creates  restrictions  on  the  debtor’s 
          power  of  disposal      ….  The  absence  of  such  restrictions  in  the 
          filed particulars  entitles a third party acquiring an interest in the 
          asset without notice of the restrictions to ignore them.” 

78.    Mr. Lumor referred to the Affidavit of   Arsenio Burgos, Chairman of 
       the Board of Directors of the Second Defendant , DFC sworn to on 
        th 
       6  May, 2006 at paragraph 6 and 7.    At paragraph 6   Mr. Burgos 
                                                                             th 
       deposed  that  the  Claimant  took  a  Mortgage    Debenture  dated  8 
       February,  1990  as  a  floating  charge  on  the  assets.    See  Exhibit 
       “AB–1”    for  the  Mortgage.    Then  at  paragraph  7  he  deposed  that 
       the  particulars  of  Mortgage  or  Charge  filed  in  the  Companies 
       Register  by  the  First  Claimant  in  relation  to  the  aforementioned 
       Debenture pursuant to Section 93 of the Companies Act, Cap. 250 
       is also produced.  See Exhibit  “AB­2”. 

 79.  Mr.  Lumor  submitted  that  the  shorts  particulars  of  the  property 
       mortgaged,    that  is  Mortgage  dated  February,  1990  filed  by  the 
       Claimant  evidenced  an  intention  or  gave  notice  of  only  694.36 
       acres of Land  as being the subject of a fixed charge whilst all the 
       other  assets  including  “present  or  future”  were  subject  to  the 
       floating  charge.      He  submitted  that  the  Fifth  Defendant  was 
       therefore  entitled  to  deal  with  the  other  assets  in  the  ordinary 
       course  of  business  including  charging  the  same  by  fix  charge. 
       Further,   he submitted that the DFC cannot be imputed with notice




                                    37 
       of  any  restrictions  contained  in  the  Mortgage  Debenture  of  the 
                       th 
       Claimant dated 8  February, 1990. 

80.    Mr. Lumor in further  support of this argument  referred to the case 
       of  Siebe  Gorman  &  Co.  Ltd.  Vs.  Barclays  Bank  Ltd.  (1979)  2 
       Lloyd’s Report  142 at 160.  Though this case is now overruled he 
       submitted that parts of it are not overruled.  Here it is said that while 
       the registration of particulars of a charge at the Companies Registry 
       may  by  itself  serve  to  give  subsequent  mortgagees  constructive 
       notice  of  a  charge  affecting  the  company’s  property,  it  will  not  be 
       deemed  by  itself  to  give  them  constructive  notice    of  the  special 
       provisions  contained  in  that  charge  restricting  the  company  from 
       dealing  with  its  property  in  the  usual  manner,  at  least  when  the 
       subsisting charge is a floating security. 




                            rd 
       Submissions for the 3  Defendant, SSB 

81.    For the Third Defendant, Mr. Lumor  applied the same principles of 
       law  as  in  his  submissions  for  DFC.      He  submitted  that  the 
       particulars of the property mortgaged by the Fifth Defendant to the 
       Claimant filed in the Companies Registry pursuant to section 95 of 
       the  Companies  Act,  Chapter  250  recites  the  694.36  acres  of  land 
       and  the  present  and  future  assets  of  the  mortgagor,    the  Fifth 
                                          th 
       Defendant.  The Notice   is dated 8  February, 1990.  The amount 
       secured  by  the  mortgage  was  BZ$1  million  and  not 
       BZ$13,101,283.70. 

82.    Learned Counsel submitted that the Third Defendant, SSB,  took a 
       first  legal  charge  of  the  625  acres  of  land  owned  by  the  Fifth 
                                                 th 
       Defendant   by a Deed of Mortgage dated 28  February, 2000   for 
       a loan of BZ$2,000,000.00.


                                     38 
83.    He further submitted that when the SSB took the 625 acres of land 
       as security, the Debenture of the Claimant did not crystallize.  The 
       Fifth  and  Seventh  Defendant  defaulted  on  the  loan  and  the  fourth 
       defendant  was  appointed  Receiver/Manager  of  the  assets  of  the 
       Fifth Defendant   with knowledge and notice to the Claimants.  He 
       further  submitted  that  the  Fourth  Defendant  was    appointed 
                                                    th 
       because    its  Deed  of  Mortgage  dated  28  February,  2000  ranked 
       superior to that of the First Claimant. 

84.    Mr. Lumor also relied on the cases of National Westminister Bank 
       v.  Spectrum  Plus  Ltd  [2005]  UKHL  41                and  Agnew  v. 
       Commissioner of Inland Revenue [2001] 2 A.C. 710 at page 716 
       in  support  of  his  arguments.  Learned  Counsel  in  oral  arguments 
       also referred to the text  ‘Principles of Modern Company Law, by 
                             th 
       Gower  and  Davies,  7  Edition  in  support  of  his  arguments  at 
       pages 818 – 825.    This was in relation to the nature of the floating 
       charge, the vulnerability of the floating charge and crystallization. 




       Response from Mr. Michael  Young 

85.    Mr. Young in his response to the arguments by Mr. Lumor and Mr. 
       Williams  said  that  the  Agnew  case    supra  and  Spectrum  case 
       supra    actually  support  the  position  of  the  Claimant.      In  the 
       Agnew’s case  Mr. Young drew the Court’s attention to page 716 
       at  paragraphs  3  and  4  where  the  Court   looked  at  the  question  of 
       whether  the  Company’s  right    to  collect  book  debts   and  deal  with 
       their  proceeds  free  from  their  security  means  that    the  charge  on 
       the  uncollected  book  debts,  though  described  in  the  debenture  as 
       fixed, was nevertheless a floating charge until it crystallized by the 
       appointment of the receivers.  The Court said that this is a question



                                    39 
       of  characterization  and  to  answer  it  the  Court  must  examine  the 
       nature  of  the  floating  charge  and  ascertain  the  features  which 
       distinguish it from a fixed charge. 

86.    Mr. Young then drew the Court’s attention to page 730  of the said 
       case  at  para  49    where  the  Court  said  that  the  Company  was  in 
       control  of  the  process by  which  charged  assets  were  extinguished 
       and replaced by different assets and this is inconsistent with a fixed 
       charge.   Mr. Young then referred to the same  case at pages  725 ­ 
       726  para  31­32    where  the  Court  stated  that  in  deciding  the 
       question of whether a charge is a fixed charge or a floating charge, 
       the Court must be engaged in a two­stage process.  The first stage 
       is to construe  the instrument of the charge and seek to gather the 
       intentions  of  the  parties  from  the  language  they  have  used.    The 
       second stage is the categorization stage.  The Court also said that 
       “This is a matter of law.  It does not depend on the intention of the 
       parties.    If  their  intention,  properly  gathered  from  the  language  of 
       the  instrument  is  to  grant  the  company  rights  in  respect  of  the 
       charged  assets  which  are  inconsistent  with  the  nature  of  a  fixed 
       charge,  then  the  charge  cannot  be  a  fixed  charge  however  they 
       may  have  chosen  to  describe  it.  A  similar  process  is  involved  in 
       construing  a  document  to  see  whether  it  creates  a  licence  or 
       tenancy.    The  Court  must  construe  the  grant  to  ascertain  the 
       intention of the parties: but the only intention which is relevant is the 
       intention  to  grant  exclusive  possession…….  in  construing  a 
       debenture to see whether it creates a fixed or a floating charge, the 
       only  intention  which  is  relevant  is  the  intention  that  the  Company 
       should be free to deal with the charged assets and withdraw them 
       from security without the consent of the holder of the charge; or to 
       put  the  question  another  way  whether  the  charged  assets  were




                                     40 
        intended  to  be  under  the  control  of  the  company  or  of  the  charge 
        holder.” 

 87.    Mr.  Young  thereafter        referred  to  the  Spectrum  case              at 
        paragraphs  83, 99,  104,   and para 111.  Paragraph 99 dealt with 
        the classic and  frequently cited definition of a floating charge given 
        by Romer J in the Yorkshire case.            Mr. Young in referring to this 
        definition said that the Debenture in question had a fixed charge on 
        unfixed things because the property is capable of being ascertained 
        and defined.   The property here is land, that is, the 200 acres, 77 
        acres and the 625 acres. 




88.     In  referring  to  paragraph  104,  Mr.  Young  submitted  that  this  is  in 
        contrast with Mr. Williams’ submission.    At para 104 the Court said 
        that the debenture could fortify the apparently fixed character of the 
        charge  by  including  a  provision  entitling  the  chargee    to  call  for  a 
        formal  written  assignment  by  the  chargor  of  the  debts  as  they 
        accrued.      Mr.  Young  submitted  that  by  having  a  provision  which 
        fortifies the fixed charge does not mitigate the idea of fixed charge. 

 89.    Para  111  refers  to  the  essential  characteristic  of  a  floating  charge 
        which  distinguishes  it  from  a  fixed  charge  which  is  the  chargor  is 
        left free to deal with the asset. 

 90.    Mr.    Young  then    referred  to  the  case    of  Welsh  and  Bowmaker 
        supra  cited  by  Mr.  Lumor.    He  drew  the  Court’s  attention  to  the 
        judgment  of  Henchy  J.  at  page  253,  para  3  where  the  Court  said 
        that that because there was a qualifying condition in the debenture 
        a  conflict  has  arisen  between  Bowmaker  and  the  bank  as  to  their 
        priorities in regard  to  the  Ivy  Lawn  Property.     He  then  went  on  to 
        look  at  the  complicating  condition  in  the  debenture.  Mr.  Young


                                      41 
       submitted  that  there  was  an  internal  conflict  in  charging document 
       which  determined  the  result.    He  then  referred  to  Kenny  J. 
       dissenting  judgment  where  the  learned  Judge  found  that  the 
       debenture  created  a  specific  charge  on  the  Ivy  Lawn  Property 
       although it was not mentioned in the particulars. 

91.    Mr. Young further submitted that he disagrees with Mr. Lumor that 
       the  charge  in  the  Debenture  in  question  is  a  floating  charge  and 
       that  all  the  property,  all  the  land  charged  is  a  fixed  charge.  Mr. 
       Young further submitted that the language of the  1990  Mortgage 
       Debenture  is  clear  unlike  the  situation  of  the  Welch  and 
       Bowmaker Debenture. 

92.    He  then  looked  at  the  Clauses  in  the  1990  Debenture  and 
       submitted  that  by  Clause  6  all  land  is  charge  with  fixed  charge. 
       Clauses  7  and  8  are  confirmation  clauses.      Clause  13(11)  is 
       consistent with legal charge. 

93.    Mr.  Young  submitted  that  the  1999  Debenture  seek  to  perfect  the 
       charge.    It  does  not  mean  it  was  not  specific.    He  said  that  when 
       one say that he is perfecting does not mean that you do not have a 
       legal  charge  and  that  the  clear  intent  is  that    the  charge  is  really 
       retroactive back to the 1990 Debenture.  That the said   Debenture 
       of 1990  created a first legal charge on the 277 acres. 

94.    With regard to the 625 acre parcel Mr. Young submitted that there 
       was no fixed charge on the 625 acres.  But in terms of equity, FCIB 
       ranks  first.  When  the  subsequent  legal  mortgagee  exercised  its 
       power of sale, the ranking would apply to the proceeds of sale  and 
       FCIB would rank  first.




                                      42 
       Determination 

95.    The  first  issue  for  determination  is  whether  the  security  in 
                                 th 
       Mortgage Debenture dated 8  February 1990 in favour of the First 
       Claimant  in respect of the 200 acres and 77 acres is a fixed charge 
       or  a  floating  charge.    To  answer  this  question  the      court    has  to 
       look at the distinction between a fixed charge and a floating charge. 
       To do this the Court will   examine the nature of the floating charge 
       and ascertain the features which distinguish it from a fixed charge. 
       It  is  therefore  necessary  to  touch  on  the  history  of  the  floating 
       charge though not in any detail.   See the  Agnew case supra  for 
       the  history  of  the  floating  charge    from  its  inception  to  2001  when 
       Agnew was decided.    The cases adjudicated upon by the Courts 
       with regards to floating charge/fixed charge paid particular attention 
       to charges over   book debts.  In the  Spectrum case  supra the 
       House  of  Lords  finally    resolved      the  controversial  legal  issue 
       concerning  the  distinction  between  a  fixed  charge  and  a  floating 
       charge.   I say controversial because of the previous position of the 
       law. 

96.    The floating charge originated in England in a series of cases in the 
       Chancery  Division in  the  1870s.    The  reason  for  this  development 
       was because of the possibility of two things.  (1) The possibility of 
       assigning  future  property  in  equity         which    was  confirmed  in 
       Holroyd  v.    Marshall  (1862)  10  HL  Cas  191.        This  principle 
       made  it  possible    for  future  book  debts  to  be  assigned    by  way  of 
       security.      See  the  case  of  Tailby  v  Official  Receiver  (1888)  13 
       App  Cas  523.        (2)    The  Companies  Clauses  Consolidation  Act, 
       1845    sanctioned  a  form  of  mortgage    for  use  by  statutory 
       companies  by which the company assigned  “its undertaking”.




                                      43 
97.    Before  moving  on  I  will  touch  on  what  is  meant  by  the  word 
       “undertaking”.  In Re Panama New Zealand and Australian Royal 
       Mail  Co.  (1870)  5  Ch    App  318          the  Company  charged  its 
       “undertaking and all sums of money arising therefrom”.  Gifford LJ 
       held, at p. 322, that  “undertaking” meant  “…all the property of the 
       company, not  only which  existed  at  the  date of  the  debenture,  but 
       which might afterwards become the property of the company.”  He 
       also  said that  the  word  “undertaking”    “..necessarily  infers  that  the 
       company  will  go  on,  and  that  the  debenture  holder  could  not 
       interfere until either the interest which was due was unpaid, or until 
       the  period  had  arrived  for  the  payment  of  his  principal  ,  and  the 
       principal was unpaid.”   See also paragraph 96 of Spectrum case 
       supra. 

98.    Now, on the reason for the development of  the floating charge was 
       that  compliance  with  the  terms  of  the  fixed  charge  on  the 
       company’s  circulating  capital  would  paralyse  its  business.    This  is 
       because  the  fixed  charge  gives  the  holder  of  the  charge  an 
       immediate  proprietary interest  in  the  assets subject  to  the  charge 
       which  binds all those into  whose  hands  the assets  may  come  and 
       who has notice of the charge.  Unless the consent of the holder of 
       the  charge is  obtained  the  Company  would be  unable  to  deal  with 
       its  assets  without  committing  a  breach  of  the  terms  of  the  charge. 
       In  other  words a  fixed  charge  on  all  the property of  the  Company 
       would deprive the company of access to its cash flow, which is the 
       life blood of a business. 

99.    A  floating  charge  on  the  other  hand  contemplates  that  the 
       Company  will  continue  to  carry  on  the  business  despite  the 
       existence  of  the  charge.      The  charge  is  upon    the  entire 
       undertaking of the debtor company and its  assets from time to time 
       and  at  the  same  time  the  Company  is  able  to  freely  deal  with  its


                                     44 
       assets and pay its trade creditors in the ordinary course of business 
       without  any  consent  from  the    holder  of  the  charge.    This  form  of 
       security  was  very  attractive  to  banks  and  it  acquired  great 
       importance in the English  commercial life. 

100.  The floating charge however was criticized   because it enabled the 
       holder  of  the  charge  to  withdraw  all  or  most  of  the  assets  of  an 
       insolvent company and leave the liquidator with little or nothing and 
       as  a  consequence  they  were  unable  to  pay   preferential  creditors. 
       This led to the provision of laws  which made the preferential debts 
       payable out of proceeds  of a floating charge in priority  to the debt 
       secured by the charge. 

101.  But then  there was a second mischief which arose because of the 
       nature of  the floating  charge  which  put  ordinary  trade  creditors   of 
       the  company  at  risk  even  though  they  would  not    know  of  the 
       existence of the charge.  The reason being is that the holder of the 
       charge can at any time step in and obtain  priority over them.   This 
       normally leave many supplier of goods unpaid.  This was seen as a 
       great injustice  and more than 80 years later  the remedy adopted 
       by  Parliament  was to require floating charges to be registered so 
       that  proposed    creditors  of  the  company    could  discover  the 
       existence of the floating charge.  This requirement  was introduced 
       in  England  by  the  Companies  Act  1900.    See  section  14  of    that 
       Act.  Later  by  the  Companies  Act  1907,  section  10  (1)  (e)    it  was 
       extended to include  all charges on book debts whether floating or 
       fixed. 

102.  The  Act  did  not  provide  any  definition  for  “floating  charge”    and 
       before the introduction of any legislation the term did not have any 
       distinct  meaning.    It  therefore,  became  necessary  to  distinguish




                                     45 
       between  fixed  charges  and  floating  charges within  the  meaning  of 
       the Act. 




                   The previous position under the law 

103.  A  number  of  judicial  decisions  gave  conflicting  interpretations  over 
       the characteristics that were definitive of a fixed charge, particularly 
       with  references  to  charges  over  book debts, commencing  with  the 
       decision  of  Slade  J. in  Siebe  Gorman  v  Barclays  Bank  (1972)  2 
       Lloyd’s  Rep.  142.       For  clarity      ‘book  debts’  of  a      Company  is 
       money  outstanding  to  the  company  from  its  customers.      In  Sieb 
       Gorman  case  it  was  held  that  where  the  debenture  required  the 
       charged  book  debts  not  to  be  disposed  of  prior  to  their  collection 
       and the proceeds to be paid into a specific bank account upon their 
       collection,  such  restrictions  would  be  sufficient  for  the  purpose  of 
       constituting a fixed charge.  As a result, under this case the charge 
       was  fixed  even  if  the  debenture  did  not  prohibit  the  debtor  from 
       withdrawing money from the account into which the proceeds were 
       deposited  without  the  bank’s  consent,  so  long  as  the  other 
       restrictions were present. 

104.  The problem with this decision was highlighted in Spectrum  case 
       at the Court of Appeal.   Here the debtor after paying the proceeds 
       of the book debts into the account, drew on the account   up to its 
       overdraft limit.  Following the decision in Sieb Gorman,  the Court 
       of Appeal held that the charge was a fixed one since the Debenture 
       stipulated  restrictions  in  the  ways  by  which  the  debtor  could 
       manage the assets,  that is, the books debts could not be assigned 
       and the proceeds were to be paid into the chargor’s  account with 
       the  bank.    In  the  Court  of  Appeal’s  view  the  fact  that  the  debtor



                                     46 
      was  able  to  draw  on  the  account  up  to  its  overdraft  limit  did  not 
      mean the fixed charge became a floating one.  The Court also felt 
      constrained  to  follow  Siebe    Gorman  case  because  that  decision 
      had been accepted as correct by the banking industry for 25 years 
      or so. 

105.  The House of Lords Judgment in National Westminister  bank 
      plc  v  Spectrum  Plus  Limited  and  others  (2005)  UKHL  41 
      (Spectrum case). 

      The  position  was  definitely  resolved  when  the  House  of  Lords 
      confirmed  that  a  charge  over  book  debts  could  be  a  fixed  charge, 
      provided,  that the secured creditor exhibited the necessary degree 
      of  control  over  the  proceeds  of  the  book  debts.    This  would 
      normally require that they either be paid into a blocked account, or 
      they be paid directly to the secured creditor.  Any lesser degree of 
      control  was  not  consistent  with  a  fixed  charge,  and  such  charges 
      would  be  construed  as  floating  charges,  regardless  of  what  label 
      the parties had given them. 

106.  As a result, the decision of the Court of Appeal in Spectrum Plus 
      case  was  overturned  by  the  House  of  Lords  which  held  that  the 
      charge was a floating one.  It was held that in order to preserve the 
      status of a charge as a fixed one, the bank must be able to exercise 
      actual control over the blocked account.  Since the debtor  was not 
      prohibited  from  overdrawing  from  the  account  into  which  the 
      proceeds  were  deposited,  the  bank  did  not  have  effective  control. 
      The  House  of  Lords  looked  into  the  contractual  relationship  with 
      regard  to  the  account  between  the  bank  and  the  Company  and 
      decided  that  an  account  from  which  the  Company  can  withdraw 
      money  at  will  within  the  agreed  limits  of  any  overdraft  was  not  a




                                    47 
       blocked account.  Since this was inconsistent with the status of the 
       charge as fixed the charge was found to be a floating one. 

107.  Lord  Walker  at  para  142  of  the  Spectrum  case  said  that  in  his 
       opinion  Slade  J.  did  not,  in  Sieb  Gorman,  make  any  significant 
       error in stating the general principles  which apply.  But he did not 
       correctly construe the debenture which was before him in that case, 
       and  his  decision  on  its  construction  has  had  surprisingly    far­ 
       reaching consequences. 

108.  The  Sieb  Gorman  case  remained  unchallenged  for  many  years. 
       The  construction  of  the  Debenture  in  that  case  by  Slade  J.  was 
       relied  upon  by  Banks  and  Companies  for  over  25  years    and  the 
       form  had  been  used  under  the  understanding  that  this  is  the 
       meaning  and  effect.  Banks  relied  on  this  understanding  and 
       individuals had guaranteed the liabilities of companies to banks on 
       the  understanding  that  the  banks  would  be  entitled  to  look  first  to 
       their  charges  on  book  debts  unaffected  by  the  claims  of  preferred 
       creditors.    This is because the book  debts were fixed charges.   If 
       it was a floating charge then preferential creditors would have been 
       entitled to have their debts paid out of proceeds of the book debts 
       in  priority  to  the  banks.      Lord  Scott  of  Foscote  in  the  Spectrum 
       case said that the Debenture in that case was in the bank’s normal 
       form  and  that  many  other  banks  and  other  commercial  lenders 
       have taken security over their borrower’s book debts using a similar 
       form of debenture.  For that reason he said that it is of commercial 
       as well as legal importance that the issue should be resolved.




                                     48 
       Judicial definitions 

 109.  The nature of the floating charge has   been widely considered by 
       the  courts  but  no  full  definition  has  ever  been  given.    The  earliest 
       descriptions were given by Lord Macnaghten in two cases. 

 110.  In  Government  Stocks  and  Other  Securities  Investment  Co. 
       Ltd. V Manila Rly Co (1897) AC 81 at 86 he said: 

               “A  floating  security  is  an  equitable  charge  on  the  assets  for 
               the time being of a going concern.  It attaches to the subject 
               charged  in  the  varying  condition  in  which  it  happens  to  be 
               from time to time.  It is the essence of such a charge that it 
               remains dormant until the undertaking ceases to be a going 
               concern,  or  until  the  person  in  whose  favour  the  charge  is 
               created intervenes.  His right to intervene may of course be 
               suspended  by  agreement.    But  if  there  is  no  agreement  for 
               suspension, he may exercise his right whenever he pleases 
               after default.” 

111.  A  description  was  subsequently  given  in  Re  Yorkshire 
     Woolcombers Association (1903) 2 Ch 284.  Romer LJ set out the 
     most often cited threefold definition of a floating charge.  He said this 
     at page 295: 

               “  …  if  a  charge  has  the  three  characteristics  I  am  about  to 
               mention  it  is  a  floating  charge.    (1)    If  it  is  a  charge  on  a 
               class  of  assets  of  a  company  present  and  future;  (2)  If  that 
               class is one which, in the ordinary course of business of the 
               company,  would  be  changing  from  time  to  time;  and  (3)  If 
               you  find  that  by  the  charge    it  is  contemplated  that,  until 
               some future step is taken by or on behalf  of those interested 
               in the charge, the company may carry on its business in the


                                       49 
             ordinary  way  as  far  as  concerns  the  particular  class  of 
             assets I am dealing with.” 

      This  was  the  first  case  to  deal  specifically  with  book  debts.    The 
      question  here  was  whether  a  charge  on  uncollected  book  debts 
      was a fixed charge or a floating charge so as to require registration. 

112.  Later  when  the  matter  went  to  the  House  of  Lords  sub  nom 
      Illingworth  v  Houldsworth  (1904)  AC  355  at  358  Romer  J., 
      stated: 

             “..a  floating  charge..  is  ambulatory  and  shifting  in  nature, 
             hovering  over  and  so  to  speak  floating  with  the  property 
             which it is intended to affect until some event occurs or some 
             act  is  done  which  causes  it  to  settle  and  fasten  on  the 
             subject of the charge within its reach and grasp.” 

113.  In  the  Agnew  case  (2001)  UKPC  28,    (2001)  2  AC  710            Lord 
      Millett who gave the opinion of the Board, said this at  page 724 

            “In deciding whether a charge is a fixed or floating charge, the 
            court is engaged in a two­stage process.  At the first stage it 
            must  construe  the  instrument  of  charge  and  seek  to  gather 
            the  intentions  of  the  parties  from  the  language  they  have 
            used.    But  the  object  at  this  stage  of  the  process  is  not  to 
            discover whether the parties intended to create a fixed charge 
            or a floating charge.  It is to ascertain the nature of the rights 
            and obligations which the parties intended to grant each other 
            in  respect  of  the  charged  assets.        Once  these  have  been 
            ascertained, the Court can then embark on the second stage 
            of the process which is the categorization.  This is a matter of 
            law.  It does not depend on the intention of the parties.  If their 
            intention  properly  gathered  from  the  language  of  the


                                    50 
             instrument,  is  to  grant  the  Company  rights  in  respect  of  the 
             charged  assets  which  are  inconsistent  with  the  nature  of    a 
             fixed  charge,  then  the  charge  cannot  be  a  fixed  charge 
             however they may have chosen to describe it.” 

114.  In  the  Spectrum  Case  (2005)  UKHL  41,  (2005)2AC  680  at  111, 
       Lord Scot   of Foscote described a floating charge as follows: 

               “In  my  opinion,  the  essential  characteristic  of  a  floating 
              charge,  the  characteristic  that  distinguishes  it  from  a  fixed 
              charge,  is  that  the  asset  subject  to  the  charge  is  not  finally 
              appropriated  as  a  security  for  the  payment  of  the  debt  until 
              the  occurrence  of  some  future  event.    In  the  meantime  the 
              charger  is  left  free  to  use  the  charged  asset  and  remove  it 
              from the security.” 

115.  In  a  most  recent  case  of  Russell­Cooke  Trust  Co  Ltd  v  Elliott 
       and  others  (2007)  2  BCLC  637,  (2007)  EWHC  1443  (Ch)                the 
       principles  in  the    Agnew  case  and  the  Spectrum  case  were 
       applied.      This  case  also  dealt  with  book  debts  and  whether  the 
       security given was a fixed or a floating charge.  It was held that the 
       fact that the mortgage deeds prevented withdrawal of an asset from 
       the  security  was  consistent  only  with  a  fixed  charge  and  was 
       inconsistent with the notion that the property was merely subject to 
       a  floating  charge.    Accordingly,  since  the  Chargor  under  the 
       mortgage  deeds  was  not  free  to  use  the  charge  assets    or  to 
       remove  them  from  the  security,  the  net  effect  of  the  rights  and 
       obligations  affecting  the  secondary  security  was  that  the  deeds 
       created fixed and not floating  charges, notwithstanding the labeling 
       used  by  the  parties.    The  priority  of  claims  to  the  secondary  fund 
       therefore depended on the date of the creation of the charges over 
       the secondary security by the mortgage deeds.



                                     51 
116.     A  review  of      the  authorities  on  whether  a  charge  created    is 
         actually  a  fixed  charge  or  floating  charge  arose  most  frequently  in 
         relation  to  trade  receivables  and  cash  in  bank  accounts.  The 
         problems  arose  because  although  a  charge  over  the  book  debts 
         were fixed the  mortgagor was still able to withdraw the funds from 
         the bank.    In the case at bar   the argument is over  land so the 
         Court is not faced with the same difficulties   as in the above cases 
         which is now settled by the Spectrum case.     In the case at bar 
         what is being argued by the Claimant is that there is a fixed charge 
         on  unfixed  things.   The  Defendant  argued  that  there  is   a  floating 
         charge on the 277 acres of land and the 625 acres of land. 

117.     From the authorities cited above it is clear that the Court  does not 
         have  to  accede  to  the  labeling  of  the  parties.    That  is  no  more 
         appropriate  in  a  fixed  charge,    floating  charge  case  than  it  is  to  a 
         lease/licence  case.    What  the  court  has  to  do  is  to  ascertain  the 
         nature, the true legal nature, of the interest which the parties have 
         managed  to  create  looking  at  the  totality  of  the  wording  of  the 
         documents,  and  looking  at  the  rights  and  obligations  created  by 
         those documents. (See paragraph 46 of Russell­Cooke case). 




         Type of charge created by the FCB’s 1990 Debenture 

                                                              th 
 118.    The charging provision in the Mortgage Debenture of 8  February, 
         1990 between Belize Gold Bananas Limited and the  First Claimant 
         will  be  set  out  in  its  entirely  as  the  Court  would  have  to  make  a 
         determination on the nature of the charge based on these clauses. 
         The clauses are:




                                        52 
5.     “The Company as BENEFICIAL OWNER hereby charges
with the payment of all moneys and liabilities hereby agreed to
be paid or intended to be hereby secured (including any
expenses and charges arising out of or in connection with the acts
or matters referred to in clause 11 hereof) and so that the charge
hereby created shall be a continuing security:

First. – The deeds and documents mentioned in the Schedule
hereto and all and singular the premises comprised therein
together with all buildings now or hereafter erected thereon
and all fixtures (including trade fixtures) fixed plant
machinery and equipment from time to time thereon.

Secondly – All other (if any) the freehold property of the
company both present and future and the fixed plant
machinery and fixtures (including trade fixtures) from time
to time thereon but not including and specifically excluding all
the leasehold property of the Company

Thirdly.­ The goodwill and the uncalled capital of the
Company both present and future

Fourthly – the undertaking and all other property and assets of the
company whatsoever and wheresoever both present and future

The charge hereby created shall be as regards the premises firstly
secondly and thirdly described be a fixed first charge subject
to any prior charges existing at the date hereof) and as regards all
those parts of the premises first and secondly described now vested
in the Company shall constitute a charge by way of legal mortgage
thereon and as to the premises fourthly described shall be a floating



                     53
   charge but so that the Company shall not without the consent in
   writing of the Bank create any mortgage debenture or charge upon
   and so that no lien shall in any case or in any manner arise on or
   affect any part of the premises fourthly described ranking either in
   priority to or pari passu with the charge hereby created..
   PROVIDED ALWAYS that the Bank may at anytime by notice in
   writing to the Company convert the said floating charge into a
   specific charge as regards any assets specified in the notice and the
   said floating charge shall without notice be converted into a
   specific charge as regards all the premises so charged upon the
   appointment of a receiver or receivers under the provisions of
   clause 11 hereof”  (emphasis mine). 

THE SCHEDULE ABOVE REFERRED TO 



 ALL  the  hereditaments  and  premises  comprised  in  or  affected 
 by all or any of the following deeds and documents  and all the 
 fixed and moveable plant machinery and fixed implements and 
 utensils now or hereafter fixed to or placed upon and used in or 
 about the said hereditaments and premises that is to say: 
                                     nd 
 Minister’s Fiat (Grant) dated the 22  day of January 1990 and 
 numbers  6  of  1990  in  favour  of  Belize  Gold  Bananas  Limited 
 containing 694.36 acres of lands situate South of Harvest Caye 
 Work in the Toledo District of Belize.”




                        54
       Labelling of  charge by parties 

119.  The Instrument clearly states that the firstly, secondly and thirdly 
       are fixed first charges.  The intention was to grant fixed charges 
       with the said properties. 

       The fourth charge is clearly intended to be a floating charge 
       because of the words used, that is,  “Fourthly – the undertaking and
       all other property and assets of the company whatsoever and wheresoever
       both present and future ……..

       fourthly described shall be a floating charge but so that the Company
       shall not   without the consent in writing of the Bank create any
       mortgage debenture or charge upon and so that no lien shall in any
       case or in any manner arise on or affect any part of the premises
       fourthly described ranking either in priority to or pari passu with
       the charge hereby created. (hereinafter called “the Restriction”).




       Description of property 

120.  The First  described is  the  deeds  and  documents  mentioned in  the 
       Schedule  which is  the  694  acres  and also     the  premises  which is 
       on that property.  Further it includes   any building erected whether 
       presently  or  afterwards  and  also  all  fixtures  such  as  plant  and 
       machinery on the 694 acres.    This is a fixed charge.  There is no 
       dispute about this clause. 

121.  The  Secondly  described      Charge  is  a  fixed  charge  on  all  other 
       freehold property  both present and future.    This would include the 
       200  acres,  the  77  acres  and  the  625  acres  which  are  freehold 
       properties.    The  200  acres  and  the  77  acres  were  owned  by  the


                                     55 
       company  at  the  date  of  the  charge.    The  625  acres  was  acquired 
       after  the  charge.      This  clause  also  includes  all  fixed  plant 
       machinery  and  fixtures  (including  trade  fixtures)  on  all  freehold 
       property.  I  agree  with  Mr.  Young  that  these  are                properties 
       capable of being ascertained and defined. 

122.  The Third Charge is also fixed charge on the goodwill and uncalled 
       capital.  When the Court looks  at the fourthly described charge  it 
       speaks  of      “all  other  property”.          In  my  view  therefore  all  other 
       property  would  include  any  property  other  than  freehold  property, 
       fixed plant  machinery and fixtures (including trade fixtures). 

123.  The  properties in  the  first  to  thirdly  described  were  intended  to  be 
       under the control of the charge holder, FCIB.   There is no provision 
       which allows for the Company  to withdraw them from security. 




                      Categorisation of the charges 



Are  the  rights  created  in  the  Firstly,  Secondly  and  Thirdly  described 
consistent with a fixed charge? 

124.  In  applying  the  principles  in  the  authorities  cited  above,  including 
       Agnew  supra,  Spectrum  supra  and  Russell­  Cooke  supra  it is 
       quite apparent that rights created are consistent with a fixed charge 
       on all the freehold properties of BGB and the plant and machinery 
       on the said properties.  The Company did not have the authority to 
       deal  with  these  properties  in  the  ordinary  course  of  business 
       without the consent of the bank.




                                       56 
125.  Mr.  Williams  in  his  submissions  stated  that  the  FCIB  Debenture 
       claim  to  create  a  fixed  charge  on  “all  other  (if  any)  the  freehold 
       property  of  the  company  both  present  and  future  …”  but  the 
       charge  actually  created  was  not  a  fixed  charge  it  was  a  floating 
       charge because of the non compliance with Clause 6, Clause 7 and 
       Clause 13(11). 

       Clause 6 states that : “The Company will deposit with the Bank and 
       the Bank during the continuance of this security shall be entitled to 
       hold  and  retain  all  deeds  and  documents  of  title  relating  to  the 
       Company’s  freehold  property  (and  the  insurance  policies  thereon) 
       for the time being”. 


126.  I disagree with Mr. Williams that the Bank  allowed  BGB  to retain 
       the  titles  of  the  200  acres  and  the  77  acres    and  so  enabled  the 
       Company  to  deal  with  these  lands  in  the  ordinary  course  of 
       business  without  the  consent  of  the  Bank.  There  is  no  evidence 
       that the Bank knew of the existence of these deeds.     All indication 
       from  the  Debenture  as  drafted  shows  that  the  Bank  wanted  to  be 
       the  only  Mortgagee.    The  Company  however,  had  other  ideas  in 
       raising  money.    I  have  no  evidence  from  the  Company  to  say 
       whether  they  understood  the  provisions  of  the  Debenture.    But, 
       what they did amounted to a breach of the terms of the Debenture 
       as  the  Bank  was  entitled  to  hold  and  retain  all  deeds  and 
       documents  relating  to  the  Company’s  freehold  property.             The 
       Bank  did      so      nine  years  later    and  submitted  that  it  got  a 
       perfected  mortgaged  on  the  277  acres  (see  Mortgage  between 
                                    th 
       BGBL and FCIB of September 24  , 1999 ­  clause 4). 


127.  The first and secondly charged property according to the charging 
       clause  states  that,  “premises  first  and  secondly  described  now 
       vested  in  the  Company  shall  constitute  a  charge  by  way  of  legal


                                     57 
        mortgage thereon”.  The 200 acres and the 77 acres were vested in 
        the  Company  at  the  time.  In  my  view,  this  clause  created  a  fixed 
        legal  mortgage  and  the  failure  to  deposit  the  title  deeds,  does  not 
        make the charging clause void. 


128.    I  further  agree  with  Mr.  Young  that  Clause  13  (11)  is  a  re­ 
        confirmation clause which states: 
           Deposit  with  the  Bank  (which  it  may  retain  during  the 
           continuance of this security) all documents of title relating to all 
           freehold  property  which  the  Company  now  or  at  any  time 
           hereafter owns and if the Bank so requires promptly to execute 
           at the Company’s own cost a legal mortgage or charge in form 
           to  be  determined  by  the  Bank  of  any  freehold  or  leasehold 
           property which is acquired by the Company. 


129.  I  also  agree  with  Mr.  Young  that  Clause  7  is  a  re­confirmation 
        clause which states that 
          “The Company will at any time if and when required by the Bank 
         so  to  do  execute  to  the  Bank  or  as  the  Bank  shall  direct  such 
         further  legal  or  other  mortgages  or  charges  as  the  Bank  shall 
         require  of  and  on  all  the  Company’s  estate  and  interest  in  any 
         premises  comprised  in  the  said  deposited  deeds  and  writings  or 
         which may hereafter be acquired by or belong to the 
         Company . . .” 


130.  Further,  in  my  view  preamble  4  of  the  Deed  of  Mortgage,  dated 
          th 
        24  September,  1999  between  BGB  and  the  then  Barclays  Bank 
        which is now FCIB which says  that “For the purpose of perfecting 
        the Charge created by the Debenture upon the property described 
        in  the  Schedule  hereto  ,  FCIB,  “in  pursuance  of  the  power  in  that 
        behalf contained in the Debenture has called upon the company to



                                      58 
        execute such specific Charge by way of legal mortgage thereon as 
        is  hereinafter  contained  which  the  company  has  agreed  to  do,” 
        does  not  in  any  way  suggest  that  the  charge  was  not  fixed  in  the 
        1990 Debenture on the said properties.   (emphasis added). 


131.    I    therefore    disagree  with    Mr.  Lumor’s  submission  that  by  the 
        aforementioned  term    included  in  the  1999  Charge  the  Claimant 
        has  acknowledged  that  DFC    has  a  first  legal  charge  on  the  277 
        acres  of  land  owned  by  the  Fifth  Defendant  and  sought  to 
        ‘neutralize’ the effect of the first charge of  DFC.   FCIB already had 
        a  fixed  charge  as  from    1990.    The  word  “specific”  can  be 
        misleading.    In  my  view  this  clause  is  referring  specifically  to  the 
        277  acres.    See  Spectrum  at  paragraph  79.            The  expression 
        “specific  charge”  is  potentially  ambiguous.    It  may  mean  a  charge 
        over specific  ascertained property or it may mean a fixed charge in 
        contrast to a floating charge, depending on the context.  In my view, 
        it is  clear  that in  this debenture  the expression is intended to  bear 
        the  meaning  of  a  charge  over  a  specific  ascertained      property 
        albeit the 277 acres.   This further Debenture sought to confirm the 
        fixed charge on the 277 acres. 

132.  I find and hold   that the  rights created in the Firstly, Secondly and 
        Thirdly described clause are consistent with a fixed charge.  Having 
        found  that  the  charge  is  a  fixed  charge,  it  is  unnecessary    to 
        determine  the  issue  on  crystallization  of  the  floating  charge.    This 
        would  have  been  determined  if  the  charge  was  found  to  be  a 
        floating charge.




                                      59 
      Are the rights created in the Fourthly  described  consistent with a 
      floating charge? 

133.  The  properties  in  contention  in  the  case  at  bar  are  freehold 
      properties  which  fall  under  the  First,  Secondly  and  Thirdly 
      described  charges.      Nevertheless  for  the  sake  of  completeness 
      and also for the    purposes on the issue of notice it is pertinent that 
      I make a determination on this clause.   As seen above in the fourth 
      charge  the  parties  claim  to  create  a  floating  charge  but  this      is 
      inconsistent with a floating charge as BGB was not left free to use 
      the  charged  asset  and  remove  it  from  security.        The  restriction 
      which is that “the Company shall not   without the consent in writing 
      of the Bank create any mortgage debenture or charge upon and so 
      that no lien shall in any case or in any manner arise on or affect any 
      part of the premises  fourthly described ranking either  in to or pari 
      passu  with  the  charge  hereby  created”      is  inconsistent  with  a 
      floating  charge.        The  principles  in  Spectrum  applied.           The 
      conditions  of the Debenture prohibits the creation of other charges. 
      It  can  only  be  done  with  the  consent  in  writing  by  the  Bank.    This 
      therefore  has  the  characteristic  of  a  fixed  charge  despite  the 
      labelling   used by the parties.  I find that this fourth charge is also a 
      fixed charge. 




       Whether Charge on the 625 acres  is equitable or legal? 


134.  Firstly,  the  Court  must  determine  whether  the  charge  on  the  625 
      acres  is  equitable  or  legal  before  looking  at  the  issue  of  priority. 
      Mr.  Young  conceded  that  an  equitable  mortgage  was  created  on 
      the 625 acres.  Mr. Williams agreed with this position.    Mr. Lumor 
      submitted  that  the  third  defendant  SSB  took a  first legal  charge  of


                                    60 
       the  625  acres  of  land  owned  by  the  Fifth  Defendant  by  Deed  of 
                        th 
       Mortgage dated 28  February, 2000.           This is not in dispute.   He 
       further submitted that when the SSB took the 625 acres of land as 
       security,  the  Debenture  of  the  Claimant  did  not  crystallize.    The 
       issue of crystallization in my view does not arise for reasons stated 
       above. 

135.  The  charging  clause,  the  secondly  described  which  is  worth 
       repeating states   that:

        Secondly – All other (if any) the freehold property of the company both
        present and future and the fixed plant machinery and fixtures
        (including trade fixtures) from time to time thereon but not including
        and specifically excluding all the leasehold property of the Company.


136.    It  can  be  seen  from  this  secondly  described  clause  that         all 
        freehold property present and future is included.  The 625 acres 
        was  acquired after the  signing  of  the  Debenture  and therefore is 
        caught  under  future  property.        The  charging  provision  clearly 
        states  that  the  “first  and  secondly  described  now  vested  in  the 
        Company  shall  constitute  a  charge  by  way  of  legal  mortgage”. 
        The  625  acres  was  not  vested  in  the  Company  at  the  time  so 
        there  could  be  no  legal  mortgage.  If  it  is  not  a  legal  mortgage, 
        then could it be that an equitable mortgage was created. 




        How an equitable mortgage is created 

  137.  The  Law  of  Property  Act,  Chapter  190,  Laws  of  Belize  at 
        section 118 provides that:




                                    61 
                “118.       An  equitable  mortgage  may  be  created  by  the 
                deposit of the proprietor’s duplicate certificate of title or the 
                proprietor’s deeds relating to the land to be charged.” 




138.  This section is discretionary and so does not exclude other ways by 
       which  to  create  an  equitable  mortgage.  In  the  case  of  Elias 
       Markets  Ltd,  (2006)  Canadian  Legal  Information  Institute 
       (CanLII  )  31904,  Court  of  Appeal  for  Ontario.  Macfarland  J.A. 
       said at paragraph 66  (5.2): 

            “The equitable nature of a mortgage may be due either  (1) to 
            the fact that the interest mortgaged is equitable or future, or (2) 
            to  the  fact  that  the  mortgagor has  not  executed  an  instrument 
            sufficient  to  transfer  the  legal  estate  …  (3)  An  equitable 
            mortgage may also be created by deposit of title deeds.” 

139.  In the case at bar number (1) is applicable to the 625 acres as the 
       interest  mortgaged  is  future.  I  have  to  agree  with  Mr.  Young  SC 
       and  Mr.  Williams  SC  that  an  equitable  mortgage  was  created. 
       The  Charge  created  by  the  Debenture  extended  to  after  acquired 
       freehold  property.    The  property  is  capable  of  being  ascertained 
       and will not be void for uncertainty. 

140.  The  question  as  to  whether  this  equitable  charge    was  fixed  or 
       floating  in  accordance  with    the  Debenture  has  already  be 
       determined above.  The  charging  provision  clearly  shows  that the 
       parties intended to create a fixed charge in these clauses.  Since 
       the  625  acres  is      in      the  secondly  describe  clause  then  the 
       charge is a fixed first charge.  The charge  created is therefore an 
       equitable fixed charge.




                                    62 
 141.  For  sake  of  clarity       a  borrower  and  a  lender  can  make  an 
        agreement  which  grants  to  the  lender  a  fixed  charge  over  present 
        and future property. See Holroyd v. Marshall supra.  With regards 
        to future property, the charge attaches to it as soon as it comes into 
        the Company’s ownership.    The 625 acres was acquired by BGB 
        by  Minister’s  Fiat  Grant  No.  83  of  2000.  I  am  fortified  in  my  view 
        that  what  was  created  was  an  equitable  fixed  charge  on  the  625 
        acres. 




        Priority of  charges  on the 625 acres, 200 acres and 77 acres 

142.    I begin with the equitable fixed charge on  the 625 acres.  The  Law 
        of Property Act, Chapter 190 provides   at section 120 (1) that in 
        order  to  protect  its  preference  amongst  other  encumbrances  an 
        equitable mortgage shall be registered   in accordance with the VI 
                                                                           th 
        of  the  Registry  Act.  The  Debenture  was  registered      on  8 
        February,  1990.  At  the  time  the  625  acres did  not  exist  so  there 
        could be no   deposit of title deeds.  There is no evidence that when 
        the property was acquired the deed was  deposited  in accordance 
        with  section  120(1)    and  further  there  is  no  evidence  that  the 
        equitable  mortgage        was  converted         into  a  legal  mortgage. 
        According  to  section  121  of  the  Law  of  Property  Act  the  date  of 
        the legal mortgage  shall be  the  date  of  registration or recording of 
        the equitable mortgage.  The Bank did not seek to protect itself in 
        accordance with these sections.




                                      63 
143.  In the  case  of  Elias  Markets  Ltd  supra   it was  necessary  for  the 
       learned  Judge  to  consider  the  priorities  of  enforcement  as  they 
       relate  to  equitable  mortgages.      Macfarland  JA    said  at  paragraph 
       69  that  “I  adopt  the  following  equitable  “rules”  as  summarized  in 
                                      th 
       Falconbridge  on  Mortgages,  5  ed.,  looseleaf  (Agincourt, 
       Ont.:Canada Law Book, 2003) at paras, 7:20 – 7:40: 

       Rule  1.  As  between  two  equitable  mortgages  the  first  in  time  has 
       priority, unless the second mortgagee, taking in good faith for value 
       and  without  notice,  has  been  misled  by  the  fraud  or  negligence  of 
       the  first  mortgagee,  or  by  a  representation  of  the  first  mortgagee 
       which  estops  him  or  her  from  claiming  priority  over  the  second 
       mortgage. 

       Rule 2.  As between a first legal mortgage and a second equitable 
       mortgage,  the  first  mortgage  has  priority,  unless  the  second 
       mortgagee,  being  a  mortgagee  in  good  faith  for  value  and  without 
       notice,  has  been  misled  by  the  fraud  or  negligence  of  the  first 
       mortgagee in connection with the taking of the first mortgage or the 
       subsequent  fraud  (as  distinguished  from  mere  negligence)  of  the 
       first  mortgagee,  or  unless  the  first  mortgagee  is  estopped  from 
       claiming priority. 

       Rule 3.  As between a first equitable mortgage and a second legal 
       mortgage,  the  second  mortgage  has  priority  if  the  mortgagee  has 
       acquired the legal estate in good faith for value and without notice 
       (emphasis added). 

144.  Rule 1 and 2 does not apply in the case at bar.  Rule 3 is applicable 
       as FCIB was the first to get an equitable mortgage on the 625 acres 
       in 1990.  Subsequently, SSB  got a legal interest in the 625 acres 
                                               th 
       by virtue of Deed of  Mortgage  dated 29  May 1991.



                                    64 
145.  In  order  to  determine  priority  the  question  is  whether  SSB  as 
       mortgagee of the legal interest has acquired the estate in good faith 
       for  value  and  without  notice.    In  other  words,  did  SSB  acquire  its 
       legal charge without   notice of FCIB  mortgage.    To determine this 
       one  must  examine  the  notice  which  was  filed  in  the  Companies 
       Registry. 

146.  But,  before  looking  at  the  notice,  I  will  look  at  the  law  on  legal 
       estates  as  the  200  acres  and  the  77  acres  are  legal  estates. 
       According to section 74 of the Law   of Property Act, Chapter 190 
       which  was  cited  by  Mr.  Young  every  mortgage  affecting  a  legal 
       estate in land shall rank according to the date of registration.  This 
       is further supported by   section 66 of the said Act which provides 
       for priority of second and other mortgages.  Priority   is determined 
       in the order in which the mortgages are registered. 

147.  This  section  speaks  only  of  legal  estate  and  not  of  equitable 
       estates.  The 200 acres and the 77 acres are legal estates.  If one 
       were  to  look  strictly  at  the  date  of  registration  of  mortgages  on 
       these  properties,  specifically  the  200  acres  and  the  77  acres    in 
       question  the  first  legal  mortgage  on  the  land  would  be      DFC’s 
       mortgage.  (See Chart).    This is because as of this date FCIB did 
       not identify the “present property” as stated in the 1990 Debenture 
       and did not execute the specific charge on the said property.  The 
       specific      property  in  the  1990  mortgage  Debenture  is  the  694 
       acres. The word “specific” used here does not refer to fixed charge 
       but to a property that has been identified and described.  For there 
       to  be  a  power  of  sale  the  property  must  be  described  and  the 
       amount owing must be stated.  There is no dispute on 694 acres as 
       DFC and SSB did not take any mortgage on this property.                 FCIB 
       took a specific mortgage which it calls a perfected mortgage some 
       nine  years  later  after  DFC  registered  its  mortgage  on  the  said


                                     65 
       property.   FCIB who had a right  to take this specific mortgage did 
       not seek to protect itself earlier. 




148.  In my view, Section 66 of the Law of Property Act which provides 
       for  priority  of  mortgages      contemplates  a  land  identified  and 
       described and where a Mortgagee has the power of sale.  FCIB did 
       not  have  the  power  of  sale  on  these  properties    in  the  1990 
       Debenture.  However,  it is  my considered  view, that   the date of 
       registration of the mortgages on the identified properties as shown 
       in  the  Chart  cannot  be  the  sole    determining  factor    on  priority 
       because  of  the  Fixed  charge  on  all  present  and  future  freehold 
       properties by FCIB.  Therefore, the Court must determine whether 
       DFC  and  SSB  had  notice  of  the  fixed  charge  on  all  present  and 
       future freehold property. 

                                     Notice 

149.  The  after­acquired  or  future  property  is  the  625  acres  and  the 
       present property is the 200 acres and the 77 acres.   A notice was 
       filed  in  the  Companies  Registry.    See  affidavit  of  Narda  Garcia. 
       This  Notice  is  critical  to  this  case  and  will  be  produced  in  its 
       entirety.  It states: 




               “PARTICULARS OF A MORTGAGE 
                  OR CHARGE CREATED BY 

               BELIZE GOLD BANANAS LIMITED



                                    66 
               A company registered in Belize 

                           __________ 




1.  Date and description of the instrument or instruments creating or 
    evidencing the mortgage or charge: 

            Debenture dated the 8th day of February 1990 


2.  Amount secured by the mortgage or charge: 

            $1,000.000.00 and all other monies now or from time to 
            time hereafter owing by the company to the Mortgagees 


3.  Date of Resolution creating the mortgage or charge: 

            31st day of January 1990 

4.  Short particulars of the property mortgaged or charged: 

            The Company’s freehold property containing 694. 36 
            acres or thereabout situate South of Harvest Caye work 
            in the Toledo District and all other  freehold property of 
            the Company both present and future together with all 
            buildings and erections thereon and the fixed plant 
            machinery equipment and fixtures (including trade 
            fixtures) from time to time owned by the Company (but 
            not including its leasehold property) as well as all the 
            deeds and documents of title relating thereto, its 
            goodwill and uncalled capital, its undertaking and all 
            other property and assets both present and future. 

5.  Names, addresses and descriptions of the mortgages or persons 
    entitled to the charge: 
               BARCLAYS BANK PLC  a Banking Corporation duly 
               incorporated in the United Kingdom and having its


                               67 
                  registered office at No. 54 Lombard Street in the City of 
                  London in England and carrying on  business in Belize. 



                  DATED the 8th day of February 1990. 


                                       Secretary/Director 
                                of Belize Gold Bananas Limited” 

(Emphasis added). 




                Types of charges required to be registered 

    The law: 

150. Section 95 (1) of the Companies Act, Chapter 250 provides for the types 
     of charges to be registered as follows: 


    95  (1)  Every  mortgage  or  charge  created  by  a  company  registered  in 
    Belize and being either – 

        (a)  a mortgage or charge for the purpose of securing any issue of 

            debentures; 

        (b)  a mortgage or charge on uncalled  share capital of the 

           Company; or 

       (c)    a mortgage or charge created or evidenced by an instrument 
              which if executed by an individual, would require registration as a 
              bill of sale; or 

       (d)  a mortgage or charge on any land, wherever situate, or any 
             interest therein; or 

       (e)  a mortgage or charge on any book debt of the company; or



                                       68 
   (f)  a floating charge on the undertaking or property of the company, 


shall, so  far as  any  security  on  the  company’s property  or undertaking  is 
conferred, be void against any liquidator and any creditor of the company, 
unless the prescribed particulars of the mortgage or charge, together with 
the  instrument    (if  any)  by  which  the  mortgage  or  charge  is  created  or 
evidenced, are delivered to or received by the Registrar  for registration in 
manner required by this Act ….” 




Section 95(2)  provides that: 

     “The Registrar shall keep, with respect to each company, a register in 
      the prescribed  form of all the mortgages and charges created by the 
      company  after  the  date  of  the  coming  into  operation  of  this  Act  and 
      requiring registration under this section, and shall, on payment of the 
      prescribed  fee,  enter  into  the  register,  with  respect  to  every  such 
      mortgage or charge,  the date of the creation, the amount secured by 
      it,  short  particulars  of  the  property  mortgaged  or  charged,  and  the 
      names  of  the  mortgagees  or  persons  entitled  to  the  charge. 
      (emphasis mine). 




               Is the Notice in Compliance with the Rules? 

 151. The  1990  Debenture  has  fixed  charge  and  floating  charge  with 
       restrictions which according to the law as it is today is also a fixed 
       charge.    I  have  carefully  examined  the  notice  filed  in  the 
       Companies  Registry  and  I  find  that  there  is  no  indication  as  to 
       whether  the  charge is  fixed  or floating as  stated in  the  Debenture. 
       There  is  one  specific  property,  the  694.36  acres  and  present  and 
       future property.   Is it reasonable to say that this notice represents 
       to  the  world  at  large  that  there  is  a  fixed  charge  on  all  freehold 
       property, present and future?   There is also a charge on all other



                                     69 
      property  and  assets  both  present  and  future  but  it  does  not  state 
      that  it  is  floating  or  it  is  floating  with  restrictions.    In  my  view,  no 
      reasonable  business  man  would  expect  a  fixed  charge  on  all 
      present  and  future  property.    This  would  paralyze  the  business. 
      Since  there  is  a    specific  property  mentioned  in  the  notice  it  is 
      reasonable to infer that the charge on that property is fixed and the 
      others are floating.  This in my respectful view, is what this notice is 
      representing to  the  people.  I  therefore,  agree  with  Mr.  Lumor  that 
      actual  or  express  notice  of  the  prohibition  must  be  shown  before 
      the  subsequent  mortgagee  can  be  deprived  of  priority.    I  further 
      agree with Mr. Lumor that the short particulars gave notice of only 
      694.36 acres. 

152.  Mr. Young submitted that  according to  paragraph 1024 of Volume 
                          rd 
      14  of Halsbury’s (3  Edition) 156  notice of a deed  which affects 
      the land, being a deed within the period for which the title should be 
      investigated,  is  notice  of  both  its  contents  and  of  the  facts  which 
      would have been disclosed if its production was insisted on.   But, 
      the question is whether it is reasonable for DFC and SSB to ask for 
      disclosure considering the representation made by the notice which 
      was filed at the companies registry. 

153.  I  agree with Mr. Lumor’s submissions that registration of a charge 
      is  not  notice  of  its  contents.  According  to  Roy  Goode  in  Legal 
      Problems  of  Credit  and  Security,  Third  Edition at  paragraph  2­ 
      23 he stated that: 


              “It  is  commonly  said  that  registration  of  a  charge  constitutes 
               notice to the outside world.  But this formulation raises three 
               questions:  notice of what?  By what means? And to whom?




                                       70 
      Registration of a charge is not notice of its contents 

      The  learned  author  said  at  para  2­24  which  was  relied  on  by  Mr. 
      Lumor  that it is well established that registration of a charge, is not 
      notice of the contents of the instrument of charge, despite the fact 
      that  a  party  searching  the  register  and  obtaining  details  of  a 
      registered  charge is  then  entitled  to  inspect a  copy  of    the  charge 
      instrument at the Company’s registered office. 


154.  See Section 102 of Companies Act, Chapter 250, Laws of Belize 
      which provides for Company to keep a register of all mortgages and 
      charges specifically affecting property of the Company, giving in 
      each case a short description of the property mortgaged or 
      charged, the amount of the mortgage or charge and the names of 
      the mortgagees. 

     And  section  103(1)  provides  for  the  right  to  inspect  copies  of 
     instruments creating mortgages and charges. 

      But  despite  this  right,  according  to  the  learned  author,  Goode  as 
      the law now stands, the rule is clear: registration is not notice of the 
      terms of the security agreement. 

      Further  he  said  that,  “this  rule  has  little  impact  on  the  rights  of  a 
      fixed chargee.  In the case of a fixed charge, the debtor has neither 
      actual  or  ostensible  authority  to  dispose  of  the  charge  asset  free 
      from  the  charge.  Hence  notice  of  the  existence  of  the  charge 
      suffices to preserve the chargee’s priority  over a subsequent legal 
      mortgagee.  The  position  is  otherwise  in  the  case  of  a  floating 
      charge,  where  a  third  party  dealing  with  the  debtor  company  is 
      entitle to assume that it has freedom to dispose of its assets, in the 
      absence  of  the  notice  of  restrictions  on  the  debtors’  powers  of 
      disposition.  So for a floating charge the mechanics of giving such 
      notice is of  paramount importance.” (emphasis mine).




                                     71 
155.  I  adopt  this  learning  but  would  add  that  it  is  also  important  that 
       notice of the existence of a fixed charge must  be given as this also 
       restricts the chargor from disposing of assets without the consent of 
       the chargee.  The question is: Did DFC and SSB have notice of the 
       fixed charge and the floating charge with the restrictions?   My view 
       is  that     DFC  and  SSB  could  not be  aware of  the existence of  the 
       fixed charge nor the floating charge with the restrictions because of 
       the shortcomings of the notice. 


156.  Though my finding that the Fourth charge is a fixed charge. I must 
       look at the charge in the way it was drafted for the purpose of the 
       notice.    It  says  floating  with  restrictions.  The  Act  provides  that  a 
       floating charge must be registered.  The charge was registered but 
       it  did  not  specify  whether  it  is  floating  or  fixed  as  in  the  charging 
       provisions.  I  note  that  the  restrictions  on  a  chargor’s  dealing 
       powers  are  not  among           the  details  which  the  Companies  Act 
       requires  to  be  filed.    But,  how  does  the  courts  view  this  in  past 
       cases.  According to Goode para 2­26, which was also referred to 
       by Mr. Lumor, “Where  a floating charge creates restrictions on the 
       debtor’s  powers  of  disposal  –  typically,  by  providing  that  a  debtor 
       shall not  create  any  subsequent  charge  in  priority  to  or pari  passu 
       with  the  floating  charge    or  sell  off  its  assets  outside  the  ordinary 
       course of business….  the absence of reference to such restrictions 
       in the filed particulars entitles a third party acquiring  an interest in 
       the asset without notice of the restrictions to ignore them.” 


157.  Further,  in      Halsbury’s  Laws  of  England  para  1547:                  The 
       registration of particulars of debentures pursuant to the Companies 
       Act 1985, or earlier Acts, although it amounts to constructive notice 
       of  the  debentures,  does  not  amount  to  constructive  notice  of  the



                                      72 
      restriction, at any rate where the particulars of the restriction are not 
      also registered. 



158.  Judges find the issue on constructive notice a difficult one and this 
      Court is  of  no different.  Another  authority,  I  find helpful is  that  of 
      Welch  v.  Bowmaker  (1980)  I.R.  251  which  was  cited  by  Mr. 
      Lumor in his argument on the fixed and floating charge issue.  I find 
      it helpful on the issue of constructive notice also.   In this case the 
      Debenture  was  duly  registered  with  the  registrar  of  companies 
      pursuant to the Companies Act, 1963.  The particulars given for the 
      purposes  of  registration  indicated  that  the  debenture  created  a 
      specific  charge  over  only  the  properties  specified  in  the  schedule, 
      which  did  not  include  the  Ivy  Lawn  property.    Hendy  J.  in  his 
      judgment  said  that    it  would  seem  that  Bowmaker  did  not    intend 
      anyone consulting the statutory register of charges to consider that 
      the  debenture  had  created  a  specific  charge    over  the  Ivy  Lawn 
      property.  The learned Judge said that: 


       “Bowmaker represented to the Registrar of Companies, and to the 
      public at large, that the charge over the Ivy Lawn property created 
      by the debenture  was only a floating charge.  In my view,  that was 
      a correct representation of the effect of the debenture. 
      Counsel    for  Bowmaker  has  argued  that,  even  if  that  be  so,  the 
      bank should be fixed with constructive notice of the provision in the 
      debenture precluding the company from creating a mortgage (such 
      as  the  bank  got)  which  would  have  priority  over  the  debenture. 
      Since  such  a  prohibition  is  more  or  less  common  form  in  modern 
      debentures,    there  would  be  much  to  be  said  for  applying  the 
      doctrine of constructive notice to such a situation were it not that it 
      is settled law that there is no duty on the bank in a situation such as 
      this to seek out the precise terms of the debenture: In re Standard


                                    73 
             Rotary  Machine;  Wilson  v.  Kelland  and  G  &  T  Earle  Ltd.  V. 
             Hemsworth  R.D.C.  Actual  or  express  notice  of  the  prohibition 
             must be shown before the subsequent mortgagee can be said to be 
             deprived of priority. 


            Whatever  attractions  there  may  be  in  the  proposition    that  priority 
             should be deemed lost because a duty to inquire further was called 
             for  but  ignored,  and  that  such  inquiry  would  have  shown  that  the 
             company was debarred from entering into a mortgage which would 
             have  priority  over  the  debenture,  the  fact  remains  that  it  would  be 
             unfair  to  single  out  the  bank  for  condemnatory  treatment  because 
             of  their  failure  to  ascertain  the  full  terms  of  the  debenture  when 
             what  they  did  was  in  accord  with  judicially  approved  practice  and 
             when  such  a  precipitate  change  in  the  law  would  undermine  the 
             intended validity of many other such transactions.  If the proposed 
             extension  of  the  doctrine  of  constructive  notice  is  to  be  made,  the 
             necessary change in the law, would need to be made prospectively 
             and, therefore, more properly by statute.” 


      Parke J. in the said judgment said that he is entirely in agreement with Mr. 
      Justice Hendy  on this point of notice.  He said that, 
             “In  view  of  the  long  line  of  authorities  in  both  this  country  and  in 
             England  (to many of which he refers) on the necessity for actual or 
             express  notice,  in  my  opinion  this  Court  would  not  be  justified  in 
             attempting  to  extend  the  doctrine  of  constructive  notice  in  the  way 
             sought  by  Counsel  on  behalf  of  Bowmaker.    Any  such  extension 
             should be made (if at all) by statute.” 


159.  Further, in  Re Valletort Sanitary Steam Laundry Co. Ltd. and, Ward v 
      Valletort  Sanitary  Steam  Laundry  Co  Ltd  (1903)  2  CH.  654,  these 
      cases show that the  mere knowledge by a  subsequent mortgagee of an



                                            74 
      earlier  debenture  does  not  necessarily  fix  him  with  constructive  notice  of 
      all of the provisions of the debenture. 


160.  And the cases of Standard Rotary MachineCo. (1906) L.T. 829  and the 
      case  of  Wilson  v.  Kelland  (1910)  2  Ch  306          illustrate  that  while  the 
      registration  of  the  particulars  of  the  charge    at  the  Companies  Registry 
      may  itself  serve  to  give  subsequent  mortgagees  constructive  notice  of  a 
      charge affecting the Company’s property, it will not be deemed by itself to 
      give  them  constructive  notice  of  special  provisions  contained  in  that 
      charge restricting the company from dealing with its property in the usual 
      manner,  at least when the subsisting charge is a floating security. 


161.  I  find the Sieb Gorman case which was overruled in the Spectrum case 
      helpful.  The main issue in that case was priority.  However, the case was 
      overturned  on  the  construction  of  the  provisions  of  the  Debenture.  The 
      construction  which  the learned  Judge,  Slade  J.  placed  on  the  Debenture 
      was wrong.  As stated before, this decision has stood for over 25 years. 
      Lord Scott of  Foscote  in the Spectrum case said that  it is worth while to 
      note that the issues that Slade J. had to decide  in the Sieb Gorman case 
      did not include the question  whether the charge over book debts  was a 
      fixed charge or a floating charge.  The main issue in the case was one of 
      priority  between  the  bank  chargee  on  the  one  hand  and  a  subsequent 
      assignment  of  the  charged  book  debts  on  the  other.           That  the  issue 
      turned on notice.  That is,  “Did the subsequent assignee have notice of 
      the bank’s charge and the provision barring subsequent assignments?  If 
      the subsequent assignee did have notice, the bank would have priority.  If 
      not  the  subsequent  assignee  would  have  priority.  The  categorization  of 
      the charge did not matter”. 


      And Lord Walker of Gestingthorpe in the Spectrum case said that Slade 
      J.  had    “to  decide  a  difficult  issue  as  to  priority  of  charges    (and  his



                                            75 
       judgment  on  that  issue  may  be  the  main  reason  why  the  judgment  was 
       reported).” 


162.  A  lot  of  time  was  spent  in  this  case  at  bar  to  argue  whether  the  charge 
       was  a  fixed  charge  or  a  floating  charge.    This  detracted  from  another 
       important  issue  in  this  case  which  is  giving  of  notice  of  the  provisions 
       barring subsequent charges or the nature of the charge. 

163.  Where a subsequent encumbrancer takes without notice of a fixed charge 
       or the restrictions contained in a floating charge, the third party is entitled 
       to assume that the company retains the power   to deal with its assets in 
       the  ordinary  course  of  business  and  in  the  absence  of  notice  of  a  fixed 
       charge  or  a  floating  charge  with  a  restriction  he  will  obtain  priority. 
       Although  the  fixed  charge  and  the  floating  charge  with  restrictions  is  a 
       good  private  arrangement  between  FCIB  and  BGB  it  cannot  be  used 
       against DFC and SSB who took their securities without notice of the said 
       fixed charge and the floating charge with restrictions. 


164.  In my view,  the absence of the nature of the charge in the notice, that is, 
       the  existence  of  the  fixed  charge  in  the  particulars  of  the    notice  which 
       mentions  a  specific  property  and  in  the  absence  of  the  particulars  in  the 
       notice  that  there  is  a  floating  charge  with  restrictions,  this  represents  to 
       the world that there was a fixed charged on the property described which 
       is  the  694.36  acres    and  a  floating  charge  on  all  the  present  and  future 
       properties. 


165.  In  the  particulars  registered  there  was  mention  of  the  694.36  acres  of 
       freehold  property  and    all  the  present  and  future  freehold  property.    It  is 
       quite unusual to place a fixed charge on a present property without putting 
       any particulars of that property in the Schedule although it was available at 
       the  date  of the  preparation  and  the      registration of  the  Debenture.      For



                                             76 
      this reason anyone searching the register  would be led to think that this is 
      a floating charge as there was no notice that there was a fixed charge on 
      all freehold properties.  Further,  the fourthly described clause which is a 
      floating clause  had restrictions,  but the fact that it was a floating charge 
      and  further  a  floating  charge  with  restrictions  was  not  put  in  the  Notice. 
      According to Slade J. in the Siebe Gorman’s case at page 160 there is no 
      reason  why  as  between  mortgagor  and  mortgagee,  these  restrictions 
      should not have been valid contractual provisions.  He went on to say that 
      they  were  nonetheless  special  provisions  which  a  third  party      would  not 
      necessarily have expected to find in a mortgage creating a specific charge 
      on future book debt.    In these circumstances he found that Sieb Gorman 
      cannot  be  treated as  having  had  constructive  notice  of  the restrictions at 
      the date when it took its assignment.  I find this principle is also applicable 
      in the  cases  of  freehold  properties.     In this case  a  specific  property  was 
      mentioned so a third party would not expect there was a fixed charge on 
      all  the  other  present  and  future  property.  Also,  the  notice  did  not  state 
      there was a floating charge with restrictions. 


166.  DFC  and  SSB  had  notice  of  the  Debenture  which  shows  a  specific 
      property  and  all  the  others  being  present  and  future  property.    They  did 
      not have notice whether the present and future property was fixed, floating 
      or floating with restrictions.  Mr. Young argued that SSB and DFC should 
      have  inspected  a  copy  of  the  Debenture.  In  my  view,  the  particulars 
      registered  at  the  Companies  Registry  did  not  give  DFC  nor  SSB 
      reasonable  grounds  for  supposing  that  BGB was  not  free  to  deal  with its 
      property  in  the  ordinary  course  of  business  with  the  exception  of  the 
      freehold property containing the 694.36 acres.  The registered particulars 
      was  insufficient or lacking and therefore did not  give reasonable grounds 
      to  suppose  that  the  charges  was  fixed  on  present  and  future  freehold 
      property and floating with restrictions on all other property.




                                            77 
167.  Further,  at  the  time  the  amount  secured  by  the  mortgage  was 
      “$1,000,000.00 and all other monies now or from time to time  hereinafter 
      owing  by  the  company  to  the  mortgagees”.          This  was  on  the  694.36 
      acres.  In my view when  DFC and SSB took its charge  it had constructive 
      notice of the 694.36 acres to secure the $1,000,000.00  but did not have 
      actual or constructive notice of the existence of the fixed charge on all the 
      other  freehold properties, present and future. 


168.  For these reasons, I find that DFC and SSB cannot be treated as having 
      constructive  notice  of  the  fixed  charge  as  described  in  the  first,  second 
      and third clause on present and future freehold property   and also of  the 
      floating charge with restrictions on  the fourthly described clause.  Like in 
      the  Sieb  Gorman  case  I  think  to  hold  otherwise  would  be  to  stretch  the 
      doctrine of constructive notice too far. 


169.  As a result,  I find that  FCIB does not have priority to the charges on the 
      200  acres,  77  acres  and  the  625  acres.      I  find  that  DFC  holds  a  first 
                                                                                th 
      charge  on  the  277  acres by  virtue  of  Deed  of  Mortgage    dated 29  May, 
      1991.    I find that SSB holds a first charge on the 625 acres by virtue of 
                               th 
      Deed of Mortgage dated 28  February, 2000. 



      Mc Cleary Mortgage 

170.  The  relief  claimed  at  paragraph  5  and  6  concerns  the  Mc  Cleary 
      Mortgage.  Mr.  Lumor  informed  the  Court  that  DFC  has  sold  the  3225 
      acres  parcel  of  land  formerly  owned  by  the  Sixth  Defendant,  Tropical 
      Produce Company Limited and will pay over the surplus to the FCIB.  To 
      Mr.  Young’s surprise,  Mr.  Lumor  informed  the  Court  that  the  proceeds  of 
      sale is at the Belize Bank  on a Certificate of Deposit.  That interest is still 
      accruing until the loan is paid off.  What is of most importance is that Mr. 
      Lumor has indicated to the Court that DFC will pay over any surplus to the


                                           78 
       FCIB.   Mr. Young in response said that this can be dealt with outside of 
       the  Court.      As  a  result,  I  do  not  propose  to consider  this  or  decide it.    I 
       think it will be inappropriate and contrary to the practice of the Court to do 
       so. 




       The Claim against the Fourth Defendant 

171.  Mr.  Courtenay  SC  indicated  to  the  Court  that  with  regards  to  the  relief 
       sought at paragraph 3 and 4   against the Defendant, they are prepared to 
       make  disclosure.    Further,  he  is  awaiting  the  written  request  from  Mr. 
       Young.  Mr. Young told the   Court that the Claim for   Accounting from the 
       Fourth  Defendant  will  be  dealt  with  out  of  Court.      Again,  it  will  be 
       unnecessary  for  me  to  consider      the  said  reliefs  claimed.    More  so 
       because the Court found that FCIB does not have priority to the charges 
       on the 200 acres, 77 acres and the 625 acres. 




       Claim of Estoppel 

172.  Having  found  that  the  Claimant  does  not  have  priority,  I  do  not  find  it 
       necessary to determine the issue on whether the Claimant is estopped by 
       acquiescence,  convention  or  common  assurance  and  waiver  of  rights  as 
       against DFC’s legal charge on the 200 acres and 77 acres.




                                               79 
      Conclusion 

173.  For the reasons stated,  I find and hold that the Claimant,  FCIB by virtue 
                                       th 
      of  Mortgage  Debenture  dated  8  February,  1990  does  not  hold  a    first 
      charge on all properties and assets of the Fifth Defendant, BGB in priority 
      to all other charges and interest including those held by BBL.  That  FCIB 
                                                       th 
      by virtue of the said Mortgage  Debenture dated 8  February, 1990  holds 
      a first charge  only  on  the 694.36  acres. 



      I find that DFC holds a first charge on the 277 acres by virtue of Deed of 
                       th 
      Mortgage dated 29  May, 1991.    I find that SSB holds a first charge on 
                                                          th 
      the 625 acres by virtue of Deed of Mortgage dated 28  February, 2000. 



      As a result, the Claimants are not entitled to the Declarations, orders and 
      or relief sought in this Claim. 

      The Claimant’s claim is dismissed with cost to the First, Second, Third and 
      Fourth Defendants. 


      Cost to be agreed or taxed. 




      Dated this  17th  day of September, 2008 




                                                      …………………………………. 
                                                      MINNET HAFIZ 
                                                      SUPREME COURT JUDGE




                                         80 
81

								
To top