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1. Sujet / Thème

    Contrat de bail commercial.

2. Définition

    Contrat par lequel une personne (le bailleur) s'oblige à céder l'usage d'un local
    commercial à une autre personne (le locataire), moyennant un loyer.

3. But / Utilité

    Etablir une entreprise.

4. A ne pas confondre avec

    4.1. Bail d'habitation.

         Contrat de bail qui a pour objet un logement.

    4.2. Prêt à usage.

         Contrat par lequel une personne (le prêteur) s'oblige à céder gratuitement l'usage
         d'une chose qu'une autre personne (l'emprunteur), s'engage à lui rendre après s'en être
         servi. Il se distingue du bail commercial par son caractère gratuit.

    4.3. Vente.

         Contrat par lequel une personne (le vendeur) s'engage à livrer une chose à l'acheteur
         et à lui en transférer la propriété moyennant un prix que l'acheteur doit lui payer. Il se
         distingue du bail, car le vendeur doit transférer la propriété de la chose.

5. Différentes options offertes / Choix d’actions

    5.1. Le bailleur reste propriétaire. Il doit donc supporter les charges et impôts grevant la
         chose louée. Le contrat peut prévoir que tout ou partie de certaines charges seront
         reportées sur le loyer. En revanche et sauf convention contraire, les charges liées à
         l’usage de la chose (frais d’électricité, …) sont supportées directement par le
         locataire.

    5.2. Le transfert du bail commercial intervient en principe lorsque le locataire veut
         remettre son bail avant l’échéance du contrat. En transférant son bail, le locataire cède
         définitivement son droit d’usage, alors qu’en sous-louant, il ne l’abandonne que
         provisoirement.

    5.3. Le bailleur peut exiger du locataire la constitution de sûretés.

         Exemple: une garantie bancaire.

6. Démarches à faire

    Mettez-vous d'accord sur les éléments essentiels du contrat.



2005/06 GROUPE D. POROT               CRÉÉ LE 23.08.2004 14:17:00 4D820553-B919-4610-ADAE-D28A6E9EF7C9.DOC
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    6.1. Objet: locaux destinés à l'exploitation d'une activité commerciale.

        Exemples

        Bureaux, cabinets de médecins, magasins, ateliers, entrepôts, garages, épiceries,
        salons de coiffure, …

    6.2. Durée

        Les parties sont libres de fixer comme elles l’entendent la durée déterminée ou
        indéterminée du contrat. Notez qu’un contrat de durée indéterminée n’est pas
        « illimité » dans le temps, puisque chaque partie peut y mettre fin.

    6.3. Montant des loyers.

         Le loyer est (relativement) libre, sous réserve de l’abus.

         Les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si le contrat le prévoit. Selon
         la volonté des parties, ils sont soit compris dans le loyer, soit payés séparément.

7. Conséquences pratiques / Risques en cas de non-observation

    7.1. Pour le bailleur:

        7.1.1. mettre le local à disposition, à temps et sans qu’il ne présente de défauts. Il doit
               aussi garantir au locataire un usage sûr.

                 En cas d'inexécution de cette obligation, le locataire peut mettre en demeure le
                 bailleur de s'exécuter dans un délai convenable. Si le bailleur ne s'exécute pas à
                 l'expiration du délai, le locataire peut:

                    intenter une action en exécution et réclamer des dommages-intérêts pour
                     inexécution;

                    ou renoncer à l'exécution et demander les dommages- intérêts à l'exécution
                     du contrat;

                    ou résilier le contrat et demander les dommages-intérêts à la non-
                     conclusion du contrat.

        7.1.2. réparer les défauts qui ne sont pas imputables au locataire et qui ne peuvent
               être éliminés par des menus travaux de nettoyage ou de réparation
               indispensables à l'entretien normal de la chose.

                 En cas de non-observation, le locataire peut:

                    consigner le loyer;

                    exiger une réduction de loyer proportionnelle à partir du moment où le
                     bailleur a eu connaissance du défaut jusqu'à son élimination;

                    demander des dommages-intérêts.



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        7.1.3. Perte du droit d'utiliser la chose sans l'accord du locataire.

    7.2. Pour le locataire:

        7.2.1. utiliser la chose avec les soins nécessaires:

                   interdiction de modifier la chose;

                   obligation d'entretenir la chose.

        7.2.2. effectuer à sa charge les réparations courantes ou les travaux de nettoyage
               commandés par l’entretien normal de la chose. Le locataire est cependant aussi
               responsable des autres personnes en droit d’utiliser les locaux loués ainsi que
               des sous-locataires, de ses employés et de ses clients.

        7.2.3. se prémunir contre une éventuelle demande en dommages-intérêts, résultant
               d’un usage anormal de la chose louée, en contractant une assurance
               responsabilité civile. Les baux obligent souvent le locataire à conclure une telle
               assurance.

        7.2.4. aviser le bailleur en cas de défaut.

                Exemple: le chauffage ne marche pas, le papier-peint se décolle, …

    7.3. Extinction / Résiliation

        7.3.1. Si le bail est de durée déterminée, il prend fin sans congé.

        7.3.2. Si le bail est de durée indéterminée, le bailleur/locataire doit résilier le contrat.
               La résiliation doit être donnée pour un terme déterminé et son délai est de 6
               mois.

                Le congé doit être donné par écrit et le bailleur (et non pas le locataire) doit
                impérativement utiliser une formule officielle agrée par le canton.

        7.3.3. Peuvent conduire à l'extinction prématurée du bail:

                   la violation grave et répétée du contrat;

                   le retard du locataire dans le paiement des loyers;

                   la faillite du locataire;

                   les cas de défaut de la chose louée;

                   le fait que l’usage de la chose devient impossible;

                   les cas d’aliénation de la chose louée;

                   le décès du locataire.




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8. Pour en savoir plus

    8.1. Bases légales

         Code des obligations (CO).

    8.2. Liens Internet

        8.2.1. www.swissimmo.ch

        8.2.2. www.asloca.ch

    8.3. Autres

        8.3.1. Fiche juridique "Conclusion d'un contrat".

        8.3.2. Fiche juridique "Transfert du bail commercial".

        8.3.3. Fiche juridique "Responsabilité contractuelle".

    8.4. Sources

         Rien à signaler.




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