Docstoc

LES ECHOS DU LOGEMENT

Document Sample
LES ECHOS DU LOGEMENT Powered By Docstoc
					                                  LES ECHOS
                                 DU LOGEMENT
                                                                N o 1 — Février 2000
                                             5 numéros par an (paraît en février, avril, juin, octobre, décembre)




                                                       MINISTERE DE LA REGION WALLONNE
                                                                         Direction générale
                                                     de l'Aménagement du territoire, du Logement et du Patrimoine
                                                                               Division du Logement



                                                                         I                                 même si c'est lui qui a adressé le
  Doctrine                                                   CONDITIONS D'APPLICATION                      préavis.

                                                          1. La résidence principale du loca-              Il a ainsi été accordé une proroga-
                                                             taire                                         tion à une locataire enceinte,
   LA PROROGATION                                                                                          contrainte au repos, alors qu'elle
                                                             La possibilité de demander une pro-
   DU BAIL EN RAISON                                         rogation du bail vaut exclusivement           avait elle-même envoyé son renon.1
   DE CIRCONSTANCES                                          pour les contrats de location affectés        Toutefois, les circonstances invo-
   EXCEPTIONNELLES.                                          à la résidence principale du locataire.       quées doivent être postérieures à la
   UN APERCU DE                                              Toutefois, en cas de sous-location,           notification du congé : le locataire,
   L'ARTICLE 11 DE LA                                        lorsque le propriétaire ou le locatai-        qui, par exemple, invoque un mau-
                                                             re principal mettent fin au bail prin-        vais état de santé comme motif de
   LOI SUR LE BAIL DE                                        cipal, le sous-locataire ne peut pas          résiliation anticipée, doit apporter
   RESIDENCE                                                 demander une prorogation du bail.             la preuve de l'aggravation de son
   PRINCIPALE                                                                                              état de santé.2
                                                          2. L'échéance ou le terme du bail
                                                             suite à un préavis                                Article 11 de la section
Le locataire peut rencontrer des diffi-                                                                        du Code civil consacrée
                                                             La prorogation du bail pour cir-
cultés à trouver un nouveau logement                                                                        au bail de résidence principale
                                                             constances exceptionnelles peut
à l'échéance du bail ou du préavis que
                                                             être demandée "lorsque le bail               "Lorsque le bail vient à échéance ou prend
lui a adressé son propriétaire.
                                                             vient à échéance ou prend fin par            fin par l'effet d'un congé, le preneur qui
Dans ce cas, il a la possibilité de                          l'effet d'un congé".                         justifie de circonstances exceptionnelles
demander une prorogation du bail,                                                                         peut demander une prorogation.
                                                             Par "échéance", l'on vise le terme
c'est-à-dire un délai pour quitter les                                                                    A peine de nullité, cette prorogation est
                                                             du bail, fixé par la loi, le juge ou
lieux loués.                                                                                              demandée au bailleur par lettre recom-
                                                             convenu de commun accord entre
Les parties peuvent s'arranger à                             les parties.                                 mandée à la poste, au plus tard un mois
l'amiable. A défaut, le juge de paix                                                                      avant l'expiration du bail.
accorde la prorogation, pour autant                          Une prorogation peut être deman-
                                                                                                          A défaut d'accord entre les parties, le juge
que le locataire justifie de circons-                        dée pour tout congé, que celui-ci
                                                                                                          peut accorder la prorogation en tenant
tances exceptionnelles et après avoir                        émane du bailleur ou du preneur.
                                                                                                          compte de l'intérêt des deux parties. Il en
examiné les intérêts respectifs en pré-                      Le cas échéant, le locataire peut            fixe la durée, qui doit être déterminée. Il
sence.                                                       donc demander une prorogation,               peut également, s'il l'estime équitable,


                                                                              1
Les Echos du Logement - No 1— Février 2000                                                                                                       Doctrine
 accorder dans ce cas une augmentation de        convocation adressée par le greffe au        La notion de circonstances excep-
 loyer au bailleur qui lui en fait la demande    bailleur puisse permettre à ce dernier       tionnelles n'est pas définie par la loi.
 et réduire, ou supprimer l'indemnité due en     de se rendre compte que la conciliation      Selon les travaux parlementaires,
 application de l'article 3, §4.                 concerne bien une demande de proro-          les circonstances exceptionnelles
 Une seule demande de renouvellement de          gation.4                                     sont des événements qui rendent
 la prorogation peut être introduite, dans les   Si le locataire adresse une demande de       problématiques, pendant un certain
 mêmes conditions.                               prorogation par écrit, la lettre recom-      temps, la perspective d'un déména-
 A défaut d'accord entre les parties, le juge    mandée doit-elle indiquer les motifs         gement ou la recherche d'un autre
 peut l'accorder, également dans les mêmes       justifiant, aux yeux du locataire, que       logement. Elles visent, d'une part,
 conditions".                                    lui soit accordée une prorogation ?          des situations d'urgence, imprévi-
                                                 Non, la loi ne l'impose pas.                 sibles ou subites, d'autre part, des
                     II                                                                       difficultés moins circonstancielles,
             FORME ET DELAIS                                    III                           telles le grand âge, qui ne peuvent
              DE LA DEMANDE                                PROROGATION                        être aplanies que par le maintien
                                                         CONVENTIONNELLE                      temporaire du locataire dans les
A peine de nullité, le locataire doit
                                                 Le locataire et le propriétaire peuvent      lieux.5
adresser sa demande au propriétaire,
par lettre recommandée à la poste, au            se mettre d'accord sur la prorogation,       Il semble que le concept de circons-
plus tard un mois avant l'échéance               tant au niveau de sa durée que sur une       tances exceptionnelles soit plus
du bail ou le terme du préavis (voir             éventuelle augmentation du loyer.            large que celui généralement retenu
modèle 1 en annexe).                             Afin d'éviter toute contestation, il est     sous l'article 1759bis du Code
Ce délai a été prévu, afin de permettre          conseillé aux parties d'acter leur           civil.6
au propriétaire d'être fixé suffisam-            accord par écrit ( voir modèle 2 en          On exigeait en effet que les circons-
ment tôt sur les intentions du locataire,        annexe).                                     tances exceptionnelles soient nou-
notamment pour pouvoir procéder à la                                                          velles et soudaines, en d'autres
relocation effective du logement.                             IV                              termes, qu'elles proviennent d'une
                                                     PROROGATION JUDICIAIRE                   situation qui n'existait pas au
Une demande introduite dans le courant
du dernier mois de la location pourrait          A défaut d'accord à l'amiable, la proro-     moment de la conclusion du bail,
être jugée non recevable par le juge de          gation peut être accordée par le juge        voire à la réception du congé.
paix à la demande du propriétaire.               de paix à la demande de la partie la         Pour certains auteurs, le législateur
                                                 plus diligente.                              paraît en 1991 s'être orienté vers
Le locataire pourrait commettre un
abus de droit en adressant tardivement           Il ne peut être déduit du défaut de          une vision objective de la notion de
sa demande de prorogation, alors que             réaction du propriétaire, suite à l'envoi    circonstances nouvelles.7
les circonstances invoquées à l'appui            d'une demande du locataire, que la
                                                                                              "Au demeurant, le terme exception-
de la prorogation sont connues depuis            prorogation est accordée de plein droit.
                                                                                              nel ne vise pas nécessairement le
un certain temps.                                Le propriétaire ou le locataire peuvent      caractère rare des circonstances
Dans ce cas, le juge pourrait soit refu-         saisir le juge par une requête (article      invoquées, mais paraît, dans l'ap-
ser la prorogation, soit en limiter la           1344bis du Code judiciaire).                 préciation souveraine du juge, être
durée, soit accorder des dommages et             Dans la pratique, le propriétaire prend      de nature à lui permettre de retenir
intérêts au bailleur.                            généralement l'initiative, en intentant      des circonstances plus habituelles,
Il est admis que la prorogation peut             une procédure en validation du congé         mais rendant le déménagement
être demandée sous d'autres formes               qu'il a adressé, pour obtenir un titre lui   exceptionnellement plus difficile."8
que l'envoi d'une lettre recommandée.            permettant d'expulser le locataire à         Quelles pourraient-être les circons-
En effet, l'envoi d'un courrier recom-           l'échéance du préavis et débouter le         tances nouvelles justifiant l'octroi
mandé est exigé essentiellement à des            locataire de sa demande de prorogation.      d'une prorogation?
fins probatoires, de sorte que des               Le juge statue en tenant compte de           A titre d'illustration, des commen-
formes équipollentes sont acceptées.             deux conditions cumulatives :                taires et surtout des jugements ren-
Serait donc valable une demande                  t l'existence de circonstances excep-        dus sous l'empire de l'article
reconventionnelle formée par voie de               tionnelles dûment démontrées par le        1759bis, on peut citer :
conclusion devant le juge, à condition             locataire;                                 t La perte inattendue d'un emploi,
qu'elle soit formulée dans les délais            t l'intérêt des deux parties.                   une grossesse, voire la maladie ou
légaux.3                                                                                         le décès du locataire ou d'un
                                                 1. Circonstance exceptionnelle
Selon VLIES, il conviendrait d'admettre                                                          membre de sa famille, le retard
la validité d'une demande verbale pour               Notion                                      dans la construction d'une habita-
autant qu'elle soit actée à la feuille              La demande de prorogation doit               tion, l'indisponibilité d'un loge-
d'audience, ainsi qu'un appel en conci-             être justifiée par une circonstance          ment que le locataire vient d'ac-
liation pour autant que la lettre de                exceptionnelle.                              quérir; 9

                                                                     2

Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000                                                                                     Doctrine
    t L'âge élevé du locataire, lié à des   t Le fait de percevoir le minimum          validité et les difficultés de faire
      revenus modestes et l'espoir de         de moyens d'existence et l'intro-        face au coût d'un déménage-
      se voir attribuer un logement           duction d'une demande pour               ment, alors qu'un crédit aurait
      social; 10                              obtenir un logement social; 26           pu être demandé à la banque; 36
    t L'exercice d'un mandat politique      t Une invalidité permanente; 27        t   "Pour pouvoir justifier d'une
      au niveau communal dans le cas        t L'invalidité, des difficultés            prorogation, le preneur doit jus-
      d'élections imminentes; 11              familiales suite au départ du            tifier de circonstances excep-
    t Une grave intervention chirurgi-        concubin et la charge d'en-              tionnelles lesquelles sont appré-
      cale rendant impossible tout            fants; 28                                ciées de manière restrictive. En
      déménagement; 12                      t Un voyage prévu aux Etats-Unis           l'espèce, les demandeurs en sont
    t Une obligation de repos liée à          pour s'y informer des possibili-         à un simple avant-projet som-
      une grossesse13 ou une grosses-         tés d'immigration; 29                    maire de l'immeuble qu'ils envi-
      se combinée à une opération à la      t Le fait de connaître des pro-            sagent de construire et selon
      cheville pour le mari; 14               blèmes de santé depuis long-             une jurisprudence constante, ce
    t Le grand âge du locataire; 15           temps, mais d'en faire mention           simple fait ne constitue pas une
                                                                                       circonstance exceptionnelle"; 37
    t L'indisponibilité d'une maison          au bailleur tardivement; 30
      que le locataire vient d'acqué-       t L'acquisition d'un logement en       t   Il ne peut être accordé de proro-
      rir; 16                                 construction, qui ne peut être           gation, lorsque la situation du
                                                                                       locataire n'est malheureusement
    t Le retard dans la construction          achevé pour l'échéance du
                                              congé, la situation difficile du         pas exceptionnelle (quatre
      d'une habitation 17 , en raison
                                              preneur résultant de son libre           enfants, peu de ressources, diffi-
      d'une période exceptionnelle de
                                              choix. 31                                cultés de retrouver un logement
      gel; 18
                                                                                       social); 38
    t La situation du locataire handi-      Pour le juge de paix de Wolvertem,
                                                                                   t   La locataire ne prouve pas le
      capé, affecté d'une invalidité        l'intention du législateur est d'ap-
                                                                                       caractère exceptionnel des cir-
      permanente de 100%, grabataire        précier les motifs avancés par le
                                                                                       constances invoquées. Elle ne
      et dépendant de tierces per-          locataire de manière "raisonnable
                                                                                       prouve pas avoir cherché une
      sonnes; 19                            et humaine", plutôt que de manière
                                                                                       nouvelle location, ses démar-
    t Les aléas de santé encourus par       "académique".32
                                                                                       ches se limitant à rechercher un
      le locataire dont l'amélioration      Si la doctrine s'accorde à considé-        immeuble à acquérir; 39
      apparaît exiger de réelles pré-       rer que les circonstances avancées     t   Ni l'âge de la locataire (49 ans),
      cautions; 20
                                            par le locataire ne doivent plus           ni le fait qu'un litige l'oppose à
    t Le fait de ne pas pouvoir trou-       nécessairement être "impré-                l'ancienne propriétaire ne
      ver un logement en raison de          visibles" ou "nouvelles et sou-            constituent des circonstances
      problèmes personnels, la loca-        daines", la jurisprudence reste            exceptionnelles. 40
      tion d'un logement social qui         néanmoins d'une grande sévérité :
      n'est pas encore disponible; 21
                                            t La difficulté de trouver un loge-      La charge de la preuve
    t La situation financière et fami-         ment de même standing dans la       Le locataire doit apporter la preuve
      liale du preneur, en l'occurrence        région et le manque de temps du     de la circonstance exceptionnelle
      la présence d'un enfant. 22              preneur ne constituent pas une      qu'il avance, par exemple, en four-
    En revanche n'ont pas été retenus          circonstance exceptionnelle; 33     nissant un certificat de maladie, une
    comme circonstances exception-          t La circonstance exceptionnelle       attestation de chômage, ou une
    nelles :                                   invoquée, une affection car-        copie de l'acte d'achat d'un nouveau
    t La construction d'une habitation         diaque de la locataire, n'est pas   logement ou du contrat d'entreprise
       alors que les travaux au moment         un événement soudain et n'était     concernant la construction d'un
       de la résilitation n'ont pas enco-      pas imprévisible au moment du       nouveau logement.
       re été entamés; 23                      préavis; 34
    t L'indisponibilité d'une maison        t "Eu égard au préavis de six            “Le grand âge” constitue-t-il une
       que le locataire vient d'acquérir,      mois qui leur a été notifié, les      circonstance exceptionnelle en soi?
       mais dont il avait connaissan-          preneurs ne sont pas fondés à se    Le texte légal retient notamment
       ce; 24                                  prévaloir de travaux d'aména-       comme circonstance exceptionnelle
    t L'indisponibilité d'une habita-          gement à effectuer dans leur        le grand âge du locataire, ce qui a
       tion à la suite de retards dans le      nouvelle habitation pour fonder     fait l'objet de vives critiques lors
       traitement du dossier de prêt et        une demande de prorogation          des travaux préparatoires :
       des travaux de transformation           pour circonstance exceptionnel-     t la référence expresse à une caté-
       pour lesquels le locataire est          le"; 35                                 gorie particulière de locataires
       pour une large part res-             t Ne peuvent constituer des cir-           peut avoir un effet pervers à leur
       ponsable; 25                            constances exceptionnelles l'in-        égard en incitant les propriétaires

                                                           3

Doctrine                                                                                    Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000
      à être sélectifs dans le choix des           immédiatement d'un logement            payé son loyer, il lui reste encore
      locataires;                                  social sont des circonstances          suffisamment pour vivre.
    t le critère est flou;                         exceptionnelles."46                    Lorsqu'il aura quitté les lieux
    t pour éviter les aléas d'une proro-        En définitive, il est raisonnable,        loués, il se retrouvera sur le
      gation éventuelle les proprié-            pour V LIES , de considérer que le        marché locatif bruxellois,
      taires pourraient exiger des loca-        juge peut, mais ne doit pas considé-      confronté à des loyers pouvant
      taires un loyer plus élevé.41             rer le grand âge du locataire néces-      aisément atteindre le double ou
                                                sairement comme une circonstance          le triple de celui qu'il paye
    A la lecture du texte légal, "deux
                                                exceptionnelle.                           aujourd'hui, et qui risquent dès
    interprétations sont possibles : ou
                                                                                          lors, compte tenu des revenus
    bien le grand âge constitue en lui-         "Tout dépendra d'autres circons-
                                                                                          très faibles du locataire, de le
    même une circonstance exception-            tances, comme, par exemple,
                                                                                          faire basculer dans la misère
    nelle, laquelle pèsera d'un grand           d'éventuels problèmes de santé liés
                                                                                          pure et simple. D'autre part, les
    poids dans la décision, ou bien - et        à l'âge ou une occupation de très
                                                                                          listes d'attente existant pour les
    c'est l'interprétation à laquelle           longue durée rendant un déménage-
                                                                                          logements sociaux sont telles,
    semble adhérer le Ministre de la            ment beaucoup plus pénible".47
                                                                                          qu'une solution immédiate ne
    Justice - le grand âge peut contri-
                                                                                          semble pouvoir être trouvée de
    buer à reconnaître un caractère           2. L'intérêt respectif des parties
                                                                                          ce côté"; 52
    exceptionnel à certaines circons-             La comparaison des intérêts
    tances."42                                                                          t "Les locataires ont acheté un
                                                  respectifs                              immeuble actuellement inhabi-
    Ces hésitations se rencontrent en           "En présence d'une demande de             table. Ils justifient ainsi de cir-
    jurisprudence.                              prorogation, le juge doit examiner        constances exceptionnelles, puis-
    Le juge de paix de La Louvière a,           deux aspects distincts. Il doit           qu'étant parents de six enfants
    par exemple, refusé d'accorder la           d'abord se demander si le locataire       dont un handicapé, il paraît effec-
    prorogation sollicitée, car "l'âge          prouve l'existence de circonstances       tivement impossible de trouver un
    avancé du preneur et la difficulté          exceptionnelles. Il doit ensuite sou-     logement un tant soit peu décent
    qu'il peut éprouver à trouver un            peser les intérêts des deux parties.      pour une période aussi courte"; 53
    nouveau logement similaire est en           Ces deux conditions sont cumula-
                                                                                        t "Constituent des circonstances
    soi insuffisant pour justifier une          tives."48
                                                                                          graves et exceptionnelles notam-
    prorogation pour circonstance               Certaines décisions indiquent ce          ment le fait que la locataire est
    exceptionnelle".43                          que recouvre la comparaison des           seule avec trois enfants et qu'elle
    En revanche :                               intérêts respectifs des parties :         dispose de revenus modestes,
    t "Il ne peut être contesté que la          t "la comparaison de l'intérêt res-       qu'il existe une possibilité qu'elle
      loi du 20 février 1991 se caracté-           pectif des parties démontre que        obtienne dans un proche avenir
      rise en la matière par le fait               le dommage que subirait le pre-        un logement social et que son
      qu'elle attache une certaine                 neur en cas de non-prorogation         état de santé ne lui permet pas de
      importance au grand âge que le               excéderait celui du bailleur en        faire face à deux déménagements
      preneur pourrait avoir atteint. Il           cas de prorogation"; 49                successifs"; 54
      faut en la matière tenir compte           t "le juge doit rechercher si l'inté-   t "Le fait pour une propre habita-
      des intérêts des deux parties                rêt que le preneur a à obtenir
                                                                                          tion d'être en construction
      concernées. En l'espèce, la                  une prorogation est plus impor-
                                                                                          constitue une circonstance
      bailleresse ne semble avoir                  tant que celui que le bailleur a à
                                                                                          exceptionnelle, a fortiori lorsque
      aucun intérêt bien particulier à             voir le bail prendre fin."50
                                                                                          les locataires forment une famil-
      récupérer son bien si ce n'est            C'est le dommage que subiraient les       le comptant trois enfants et qu'ils
      qu'elle espère pouvoir en retirer         parties en cas d'octroi ou non de la      devraient tâcher de trouver une
      un loyer plus substantiel, ce qui         prorogation qui constitue le critère      nouvelle habitation à louer pour
      est bien évidemment son droit le          essentiel de la comparaison à             une période de quatre mois. Le
      plus strict"; 44                          laquelle le juge doit se livrer.51        contre-argument des bailleurs, à
    t Une prorogation du bail peut être         t "De faibles revenus ne consti-          savoir que leur fille avait l'inten-
      accordée vu l'âge de la locataire           tuent pas par eux-mêmes une cir-        tion d'occuper l'habitation, ne
      et l'impossibilité pour cette der-          constance exceptionnelle. La            peut pas être retenu puisque les
      nière de se reloger avant la date           comparaison de cette situation          bailleurs ne démontrent pas que
      prévue pour déménager dans le               avec le montant particulièrement        tout cela implique la moindre
      nouveau logement qu'elle a trou-            peu élevé du loyer payé à l'heure       urgence (p.ex. date d'un mariage
      vé; 45                                      actuelle devient une situation          prévu). La prorogation du bail
    t "Le grand âge des locataires,               tout à fait exceptionnelle. Le          pour circonstances exception-
      leurs revenus modestes et le fait           locataire peut encore mener une         nelles doit par conséquent être
      qu'ils ne peuvent pas bénéficier            vie décente, puisqu'après avoir         accordée".55

                                                                4

Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000                                                                             Doctrine
    De son côté, le bailleur pourrait          excellence à l'incorporation de ce           introduite dans les mêmes condi-
    avancer des motifs sérieux pour dis-       droit fondamental dans les rapports          tions", stipule l'alinéa 4 de l'article
    poser de son bien, tels :                  de droit privé entre locataire et pro-       11.
    t La nécessité d'achever la libéra-        priétaire"63, surtout si l'on reconnaît      Si les termes "dans les mêmes
      tion de l'immeuble afin de mieux         une portée autonome au droit fon-            conditions" ne visent que les condi-
      le vendre; 56                            damental à mener une vie conforme            tions formelles68, il a cependant été
    t L'occupation personnelle du bien         à la dignité humaine.
                                                                                            écrit que "le renouvellement de la
      loué par le bailleur ou ses ascen-       Ainsi une locataire demande une pro-         prorogation ne peut être accordé
      dants; 57                                longation pour circonstances excep-          qu'une seule fois et si le preneur
    t L'occupation des lieux loués par         tionnelles en raison de son âge avan-        peut invoquer des circonstances
      la fille du bailleur et de son futur     cé et des difficultés qu'engendrerait        nouvelles, c'est-à-dire autres"69, ou,
      conjoint; 58                             un déménagement pendant la période           en tout cas, "supplémentaires".70
    t Le souhait légitime du bailleur          hivernale. En vertu du droit fonda-          Le texte légal ne permet pas, écrit
      de se marier et d'occuper avec           mental à un logement décent et du            ROMMEL , de souscrire à ces deux
      son épouse l'immeuble qu'il vient        principe de bon sens et du respect de        restrictions : le juge n'est évidem-
      d'acheter, et surtout le fait qu'il a    la dignité humaine, il est apparu au         ment pas tenu de juger la nouvelle
      contracté un prêt qu'il rembour-         juge de paix d'Ixelles qu'il faut            demande de la même manière que
      se, alors que le loyer est dérisoi-      attendre la fin de l'hiver pour per-         la précédente, celle-ci ne doit pas
      re.59                                    mettre à une personne âgée de démé-          nécessairement avoir le même objet
    Pour certains juges, les circons-          nager dans des conditions qui corres-        que celle-là : "une locataire pour-
    tances exceptionnelles dans le chef        pondent à la dignité humaine.64              rait demander deux prorogations
    du preneur s'apprécient plus sévère-                                                    justifiées par sa grossesse et ensuite
    ment lorsque le bailleur a acquis le         L’adaptation du loyer                      d'autres prorogations justifiées par
    bien en vue de l'occuper personnel-        Le juge peut, en cas de prorogation,         d'autres circonstances exception-
    lement.60                                  accorder, en équité, une augmenta-           nelles."71
    Que décider en cas d'intérêts équi-        tion de loyer à la demande du
                                                                                            L'intention du législateur est plutôt
    valents ?                                  bailleur ou réduire, voire suppri-
                                                                                            d'exiger que toutes les conditions
                                               mer l'indemnité due au locataire
    Lorsque l'acquéreur qui a donné                                                         requises pour l'obtention judiciaire
                                               suite à un préavis donné sans motifs
    congé et le preneur qui a sollicité                                                     d'une prorogation pour circons-
    une prorogation pour circonstances         par l'acquéreur ou par le bailleur à
                                                                                            tances exceptionnelles s'appliquent
    exceptionnelles ont des intérêts plus      l'expiration du premier ou du
                                                                                            à leur renouvellement.72 Dès lors,
    ou moins équivalents, la préférence        deuxième triennat d'un bail de neuf
                                                                                            un seul renouvellement de la proro-
    doit être donnée à l'acquéreur car le      ans (art. 3, § 4).65                         gation doit être admis.
    législateur lui a accordé un régime
    de faveur pour lui permettre d'occu-        La durée de la prorogation                             V
    per le bien loué à bref délai.61           Le juge doit fixer la durée de la pro-          CARACTERE IMPERATIF
                                               rogation.
                                                                                         Comme toutes les dispositions de la
      Les effets de l’article 23               Celle-ci est déterminée en fonction       section du Code civil relative au bail
      de la Constitution                       du délai nécessaire au locataire          de résidence principale, l'article 11 est
    Dans la comparaison des intérêts à         pour restituer les lieux.                 impératif.
    laquelle doit se livrer le juge, il peut
    être tenu compte de l'article 23 de la     La loi ne fixe pas une durée mini-        En d'autres termes, toute disposition
    Constitution, qui garantit le droit à      male ou maximale : elle doit être         contraire à son prescrit est nulle.
    chacun de mener une vie conforme           déterminée.                               Toutefois, la nullité ne peut pas être sou-
    à la dignité humaine, notamment            Dans ce sens :                            levée d'office par le juge, mais doit être
    par le droit à un logement décent.         t "Les formules telles que "jus-          invoquée par l'une ou l'autre des parties.
    Adossé à l'article 11, ce droit              qu'au décès du preneur" ou "sa          Ainsi le locataire pourrait-il relever la
    constitutionnel jouerait un moyen            vie durant" ne répondent pas à la       nullité de la clause du bail limitant son
    de contrôle marginal et de corrrec-          notion de durée déterminée exi-         droit à demander une prorogation. De
    tion à l'égard de situations sociales        gée par la loi"; 66                     même, le propriétaire pourrait accepter
    indésirables ou qui ne seraient pas        t Il en va de même d'une demande          d'accorder une prorogation, alors que
    conformes à la dignité humaine,              de prolongation du bail jusqu'au        la demande lui a été adressée en-
    auxquelles seuls pourraient remé-            "décès du conjoint survivant."67        dehors des délais légaux.
    dier une prorogation ou l'octroi d'un
    délai de grâce.62                           Le renouvellement de la                                   VI
    "L'article 11 de la section spéciale        prorogation                                      DELAIS D’EXPULSION
    consacrée au bail de résidence             "Une seule demande de renouvelle-         Depuis le 1 er janvier 1999, toute
    principale semble se prêter par            ment de la prorogation peut être          expulsion, demandée par voie de

                                                                5

Doctrine                                                                                             Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000
requête, de citation ou par comparu-          serait impossible de retenir des cir-      "S'il rejette la demande de toute pro-
tion volontaire, ne peut être exécutée        constances exceptionnelles en matière      rogation pour circonstances excep-
qu'après un délai d'un mois suivant la        d'expulsion.79                             tionnelles pour des motifs distincts de
signification du jugement.73                                                             tout irrespect des formes ou délais
Ce délai de principe s'applique dans                         VII                         imposés par la loi, le juge devra
tous les cas.                                          DELAI DE GRACE                    veiller à particulièrement bien moti-
                                              Aux termes de l'article 1244 du Code       ver son jugement pour faire ressortir
Le juge peut néanmoins prolonger ou                                                      en quoi les conditions légales de la
                                              civil, le preneur malheureux et de
réduire ce délai à la demande du loca-                                                   prorogation ne sont pas réunies et en
                                              bonne foi peut solliciter des termes et
taire ou du propriétaire.                                                                quoi celles du délai de grâce le sont.
                                              délais en ce qui concerne le paiement.
Tout comme en matière de prorogation                                                     L'octroi d'un délai de grâce ne doit en
                                              La restitution des lieux par le locatai-
du bail, le texte légal ne prévoit aucu-                                                 effet pas être la conséquence automa-
                                              re à l'échéance de la location est assi-
ne durée maximale : le juge doit la                                                      tique d'un rejet d'une demande de
                                              milée à une obligation de faire, et
déterminer.                                                                              prorogation pour circonstances
                                              donc à un paiement.80
Le législateur invite à faire référence à                                                exceptionnelles."86
                                              Il est dès lors permis au juge de paix
des "circonstances particulières,                                                        Malgré les changements intervenus
                                              d'accorder au locataire un délai de
notamment les possibilités de reloger                                                    dans le cadre de la matière de l'expul-
                                              grâce, tout en lui refusant la proroga-
le preneur dans des conditions suffi-                                                    sion, les délais de grâce restent d'ap-
                                              tion pour circonstances exception-
santes respectant l'unité, les res-                                                      plication, notamment lorsque la
                                              nelles. 81 Il a même été jugé que la
sources financières et les besoins de la                                                 demande d'expulsion est introduite de
                                              demande de prorogation contient
famille, en particulier pendant l'hiver."                                                manière reconventionnelle par le pro-
                                              implicitement une demande de délai
Le juge fixe en ce cas "le délai dans         de grâce. 82 D'un point de vue pra-        priétaire.
lequel l'expulsion ne peut pas être exé-      tique, le locataire qui est assigné par
cutée, en tenant compte de l'intérêt des      le propriétaire peut, dans sa demande                     VIII
deux parties."74                              reconventionnelle, solliciter à titre                  CONCLUSION
Le juge doit également tenir compte           principal une prorogation du bail et à     Exceptionnelle selon les termes
des répercussions financières que cette       titre subsidiaire un délai de grâce.       mêmes de la loi, la prorogation du
situation peut entraîner pour le bailleur     t "La locataire sollicite un délai de      bail l'est tout autant dans la jurispru-
et le tribunal est invité à ne pas évaluer      grâce jusque fin septembre 1993.         dence.87 Comme n'ont pas manqué de
"les intérêts du propriétaire d'un petit        Elle invoque le fait qu'elle est ins-    le souligner certains auteurs dès l'in-
appartement qui ne jouit que d'une              crite sur une liste d'attente pour       troduction de la mesure dans le Code
pension modeste de la même manière              obtenir une maison sociale. Il est       civil, "le rejet est de règle."88
que ceux d'un bailleur qui est proprié-         connu que le nombre de maisons           Des jugements abondent en ce sens :
taire de 25 appartements".75                    sociales disponibles est très limité,    la prorogation implique des cas d'ex-
En outre, le juge est invité par le texte       tandis que le nombre de candidats        ception dignes de considération, et
à être particulièrement attentif à l'hi-        locataires ne fait que croître, la       non un appel au secours d'un preneur
ver.76                                          possibilité pour la locataire d'obte-    négligent ou imprévoyant. Elle ne
                                                nir un logement social dans un           peut constituer une réponse automa-
Quant aux "circonstances d'une gravi-
                                                délai raisonnable n'est nullement        tique à un congé donné, quelle qu'en
té particulière", elles devront être
                                                établie. Compte tenu de sa situa-        soit la base légale.89 En filigrane du
déterminées par la jurisprudence.
                                                tion (revenus limités, enfants à         pouvoir d'appréciation du juge, émer-
Se distinguent-elles des circonstances          charge), il y a lieu de lui accorder     ge parfois l'application du principe de
exceptionnelles qui autoriseraient la           un délai de grâce jusqu'au               l'abus de droit : l'on réclamera du
prorogation du bail?                            31 juillet 1993."83                      locataire d'adopter l'attitude d'un
A première vue, le texte paraît faire         t "Si, en raison de l'expiration des       homme prudent, raisonnable, avisé et
davantage la place à une objectivation          délais légaux, il ne peut être accor-    soucieux de l'intérêt du propriétaire.
des motifs au regard du droit au loge-          dé au locataire aucune proroga-          Quoiqu'il en soit, la prorogation per-
ment et atténuer dans l'appréciation de la      tion pour circonstances exception-       met au juge de corriger les consé-
décision sur le délai d'expulsion le com-       nelles, rien n'interdit qu'il lui soit   quences néfastes de certaines situa-
portement du locataire77. Le juge devra         accordé sur pied de l'article            tions, de sorte que l'on peut dire que
notamment tenir compte de la prévisibi-         1244bis, second alinéa, du Code          la faculté qui est accordée au locataire
lité de l'expulsion, de la situation fami-      civil, un délai de grâce, pour           mérite son appelation de "clause
liale et financière du locataire.78             autant qu'il soit prouvé qu'il est       sociale".
L'absence de reconnaissance de cir-             malheureux et de bonne foi."84
constances exceptionnelles au sens de         t "Le délai de grâce doit être fixé en
l'article 11 de la loi sur le bail de rési-     tenant également compte des inté-
dence principale ne signifie pas qu'il          rêts légitimes du bailleur."85                                 Luc THOLOME

                                                                 6

Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000                                                                                Doctrine
                                                                                            ANNEXES
                                                       MODELE 1
                           DEMANDE DE PROROGATION DU BAIL POUR CIRCONSTANCES EXCEPTIONNELLES
                                                                                                                             A .................................................
                                                                                                                             .....................................................
                                                                                                                             .....................................................
                                                                                                                             (Nom et adresse du propriétaire)
 ..................................(Date)

RECOMMANDE

Le bail du logement que je vous loue ..........................................................................................................................................
                                                                                 (adresse complète du logement)
prend fin le .......................................(date).

Il m'est malheureusement impossible de déménager à cette date pour les raisons suivantes :
 .........................................................................................................................................................................................................
 .........................................................................................................................................................................................................
 .........................................................................................................................................................................................................
 .........................................................................................................................................................................................................

C'est pourquoi je me permets de vous demander, conformément à l'article 11 de la section du Code civil consacrée au
bail de résidence principale une prorogation du bail de ..............................mois, soit jusqu'au ...................................(date).

Je reste bien entendu ouvert à toute discussion à ce propos.
Espérant que vous comprendrez mon point de vue.
                                                                                                                                            (Nom, prénom, signature du locataire).




                                                                                            MODELE 2
                CONVENTION DE PROROGATION DU BAIL POUR CIRCONSTANCES EXCEPTIONNELLES

Entre :
 .....................................................................................................................................................(nom et adresse du propriétaire).
ci-après dénommé "le bailleur"
et
 ..........................................................................................................................................................(nom et adresse du locataire).
ci-après dénommé "le preneur",

IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT :
1. Le bailleur accorde au preneur une prorogation du bail d'une durée de .................... mois.
2. Le preneur libérera les lieux loués au plus tard le .................... (date)
3. Toutefois, si le preneur trouve un logement avant cette date, il pourra quitter les lieux loués, sans indemnités, en
   avertissant le bailleur au moins .................... jours / mois (biffer la mention inutile) à l'avance.

Fait à .................... (ville), le .................... (date),
En double exemplaire, le bailleur et le preneur ayant reçu chacun un exemplaire.

                                                                                                                         (Nom, prénom, signature du preneur et du bailleur)




                                                                                                    7

Doctrine                                                                                                                                                      Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000
NOTES BIBLIOGRAPHIQUES                           21   B. H UBEAU , "De verlenging van de            45   J.P. Tubize, 29 juillet 1993, inédit.
                                                      huurovereenkomst wegens buitenge-             46   J.P. Wolvertem, 14 avril 1994, o.c.
1    J.P. Gand, VII, 25 avril 1988, R.W.,
                                                      wone omstandigheden", R.W., 1988-
     1989-1990, p.544.                                                                              47   M. VLIES , o.c., p.43.
                                                      89, p.246, n°20.
2    J.P. Ixelles II, 5 novembre 1993,                                                              48   J.P. Westerlo, 18 juin              1993,
                                                 22   J.P. Namur I, 10 juin 1994, inédit, R.G.
     J.J.P., 1996, p.61.                                                                                 Turn.Rechts., 1993, p.95.
                                                      1867.
3    B. H UBEAU , J. L IPPENS , J. V ANDE                                                           49   J.P. Deurne, 21 avril 1989, o.c.
                                                 23   J.P. Boom, 16 novembre 1988, R.W.,
     LANOTTE, "Kroniek van het huurrecht-
                                                      1988-89, p.826.                               50   J.P. Courtrai II, 31 mars 1992, o.c.
     spraak", J.J.P., 1986, p.99; J.P. Fexhe-
     Slins, 9 novembre 1992, J.J.P., 1993,       24   Civ. Anvers, 27 juillet 1989, R.W.,           51   M. VLIES, o.c., p.40.
     p.58.                                            1990-91, p.785.                               52   J.P. Ixelles II, 16 avril 1993, Echos
4    M. VLIES , "Aperçu de la jurisprudence      25   J.P. Boom, 1er décembre 1988, R.W.,                Log., 1993, p.73.
     récente relative aux baux de résidence           1990-91, p.655.                               53   J.P. Beauraing, 5 juillet 1991, inédit.
     principale", J.J.P., 1996, p.3.             26   J.P. Borgerhout, 7 septembre 1989, T.         54   J.P. Ixelles II, 11 février 1992, Echos
5    Doc. parl, Chambre, 1357/1, 1990-                Not., 1990, p.408.                                 Log., 1993, p.56.
     1991, p.29.                                 27   J.P. Kontich, 19 décembre 1984, R.W.,         55   J.P. St-Kwintens-Lennik, 26 juin 1995,
6    L'article 1759bis a été introduit dans le        1985-86, p.2587; J.P. Jette, 12 juin               Huur., 1996, note J. VANBELLE.
     Code civil par la loi du 29 décembre             1991, inédit, R.G. 30124.                     56   J.P. Saint-Nicolas, 17 juin 1985, R.W.,
     1983 (M.B. du 30 décembre 1983),            28   J.P. Hamoir, 21 mai 1987, J.J.P.,                  1986-1987.
     puis a été modifié par la loi de redres-         1988, p.56.
     sement économique du 22 janvier 1985
                                                                                                    57   Civ. Anvers, 27 juin 1989, o.c.
                                                 29   J.P. Anvers III, 1 er mars 1985,
     (M.B. du 24 janvier 1985). Il régit les                                                        58   J.P. Westerlo, 18 juin 1993, o.c.
                                                      R.G.D.C., 1987, p.55.
     baux de résidence principale à durée                                                           59   J.P. Charleroi, 21 octobre 1993,
     déterminée - par exemple 3/6/9 - en         30   Civ. Gand, 9e ch., 22 mars 1991, R.W.,
                                                                                                         J.L.M.B., 1995, p.409.
     cours au 28 février 1991 jusqu'à leur            1992-93, p.887.
     reconduction ou leur renouvellement
                                                                                                    60   J.P. Uccle, 19 septembre 1997, o.c.
                                                 31   J.P. Courtrai II, 31 mars 1992, J.J.P.,
     intervenus après cette date. Pour une            1994, p.296.                                  61   J.P. St-Nicolas I, 10 octobre 1994,
     analyse comparée avec l'article 11,                                                                 R.W., 1994-1995, p.1033.
                                                 32   J.P. Wolvertem, 14 avril 1994, R.W.,
     voy. M. DAMBRE, "Verlenging wegens                                                             62   B. HUBEAU, "Le droit à un logement
                                                      1996-1997, p.859.
     buitengewone omstandigheden", in                                                                    décent dans l'article 23 de la
     J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS (ed.),         33   J.P. Fexhe-Slins, 9 novembre 1992,
                                                                                                         Constitution :vers une première juris-
     Woninghuur en nieuw algemeen huur-               J.J.P., 1993, p.58, note critique de
                                                                                                         prudence prudente?", Act. jur. des
     recht, Die Keure, 1991, n°140, pp.109            B. HUBEAU : le juge de paix aurait pu
                                                                                                         baux, 1998, p.52.
     à 111.                                           examiner concrètement si le problème
                                                      du locataire n'était pas causé par l'étroi-   63   M. DAMBRE, "Verlenging wegens bui-
7    M. D AMBRE , o.c., n °s 150 et 151,                                                                 tengewone omstandigheden", in J.
                                                      tesse du marché immobilier, ce qui
     pp.115 et 117.                                                                                      H ERBOTS et Y. M ERCHIERS (ed.),
                                                      aurait pu entraîner l'octroi d'une proro-
8    M. VLIES, o.c., p.37.                            gation.                                            Woninghuur na de Wet van 13 april
9    Doc. Parl., Chambre, 1983-1984,                                                                     1997, Die Keure, 1997, p.143, n°121.
                                                 34   J.P. Eeklo, 24 juin 1993,
     807/9, pp.4 et 16.                               Huurdersblad, 1994, n°84, p.12.               64   J.P. Ixelles II, 6 mars 1995, R.G.D.C.,
10   J.P Gand, 24 sept. 1985, R.W., 1986-                                                                1996, p.296.
                                                 35   Civ. Liège, 4 e Ch., 16 juin 1992,
     87, col. 962.                                    J.L.M.B., 1995, p.405.
                                                                                                    65   J.P. Anderlecht I, 1er février 1994,
11   J.P. Molenbeek-St-Jean, 4 octobre                                                                   J.J.P., 1994, p.363.
                                                 36   J.P. Molenbeek-Saint-Jean, 24 octobre
     1988, R.W., 1989-90, p.518.                      1995, T. Huur, 1997-1998, p.292.
                                                                                                    66   J.P. Charleroi, 21 octobre 1993, o.c.
12   J.P. Capellen, 15 février 1989, R.W.,       37   J.P. Nivelles, 8 janvier 1992, Echos
                                                                                                    67   J.P. Rode-Saint-Genèse, 27 octobre
     1988-89, p.1342.                                 Log., 1992, p.79.                                  1997, J.J.P., 1998, p.373 : une prolon-
13   J.P. Gand VII, 25 avril 1988, o.c.                                                                  gation temporaire a néanmoins été
                                                 38   J.P. Wavre, 4 novembre 1993, inédit,               accordée, après examen des intérêts
14   J.P. Gand II, 30 mai 1991, T.G.R.,               R.G. 5412.                                         respectifs des parties (âge et invalidi-
     1991, p.130.                                39   J.P. Tournai I, 22 août 1997, Act. jur.            té).
15   J.P. Gand IV, 24 septembre 1985,                 baux, 1998, p.86.                             68   Doc. parl., Chambre, o.c., p.37.
     R.W., 1986-87, p.962; J.P. Anvers II,       40   J.P. Uccle, 19 septembre 1997, Act.
     29 décembre 1988, R.W., 1988-89,
                                                                                                    69   Doc. Parl., Sénat, 1190-2, 1990-1991,
                                                      jur. baux, 1998, p.82.                             p.151.
     p.1135.
                                                 41   Doc. parl., Chambre, 1357/1, 1990-91,         70   N. V ERHEYDEN -J EANMART , "Champ
16   J.P. Deurne, 21 avril 1989, J.J.P.,              pp.21 et 95.
     1990, p.81.                                                                                         d'application et durée du bail", in X.,
                                                 42   B. H UBEAU , "De opzegging wegens                  La nouvelle réglementation des baux à
17   J.P. Saint-Nicolas, 17 juin 1985, R.W.,          verbouwingswerken en de buitengewo-                loyer - Loi du 20 février 1991,
     1986-87, p.893.                                  ne verlenging in de woninghuurwet",                Patrimoine XIII, Bruylant, 1991, p.76.
18   Civ. Furnes, 18 mai 1985, R.W., 1986-            note sous J.P. La Louvière, 3 mars            71   G. ROMMEL, Le bail de résidence prin-
     87, p.1279.                                      1993, J.J.P., 1993, pp.192 à 194, cité             cipale, J.J.P., 1992, p.312.
19   J.P. Thuin, 13 février 1989, J.L.M.B.,           par M. VLIES, o.c., p.30.
                                                                                                    72   Y. M ERCHIERS , Le bail de résidence
     1991, p.438.                                43   J.P. La Louvière, 3 mars 1993, o.c.                principale, Larcier, 1998, p.141,
20 Civ. Bruxelles, 16 août 1991, inédit,         44   J.P. Molenbeek-St-Jean, 8 juin 1993,               n°202; dans le même sens :
   R.G. 11470/91.                                     cité par M. VLIES , o.c, p.42.                     M. DAMBRE, "Verlenging wegens bui-

                                                                        8

Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000                                                                                                  Doctrine
     tengewone omstandigheden", in                                                        Région de Bruxelles-Capitale du 30
     J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS (ed.),
     Woninghuur en nieuw algemeen huur-
                                                  Législation                             septembre 1999 reportant d'une
                                                                                          année l'augmentation prévue à l'ar-
     recht, Die Keure, 1991, p.123, n°s 167
                                                                                          ticle 23, §3, de l'arrêté du gouverne-
     et 168 : "Les termes 'aux mêmes condi-
                                                                                          ment de la Région de Bruxelles-
     tions' doivent être compris dans le sens    Région wallonne
     'selon la même procédure'. Une                                                       Capitale du 26 septembre 1996
     demande de prorogation ne peut être                                                  organisant la location des habita-
     faite que deux fois. Cela semble un         Arrêté ministériel du 10 décembre        tions gérées par la Société du
     maximum absolu. De nouvelles cir-           1999 portant la désignation des          Logement de la Région bruxelloise
     constances exceptionnelles ne peuvent       membres de la commission de              ou par les sociétés immobilières de
     conduire à une troisième demande de         recours instituée en exécution de        service public (M.B. du 30 sep-
     prorogation".
                                                 l'article 28 de l'arrêté du gouverne-    tembre 1999)
73   Art. 1344bis à 1344sexies du Code           ment wallon du 25 février 1999
     judiciaire.                                 relatif aux comités consultatifs de
74   Art. 1344quater, al. 1er, in fine.          locataires et propriétaires (M.B. du                          x
75   Doc. Parl., Sénat, 1-926/4, 1997-1998,      6 janvier 2000)
     p.41.
76   Ce critère n'est pas neuf; ainsi le juge
     de paix du second Canton d'Ixelles a-t-                                              Arrêté du gouvernement de la
                                                                   x
     il considéré qu'en application de l'ar-                                              Région de Bruxelles-Capitale du 9
     ticle 23 de la Constitution, il convenait                                            décembre 1999 modifiant l'arrêté du
     d'allouer un délai de grâce en raison de                                             26 septembre 1996 organisant la
     l'approche de l'hiver (J.P. Ixelles II,     Arrêté ministériel du 21 décembre        location des habitations gérées par
     3 décembre 1997, Act. jur. baux, 1998,
                                                 1999 portant exécution de l'article      la Société du Logement de la Région
     p.57. Les travaux préparatoires indi-
     quent cependant que la mention de la
                                                 1er de l'arrêté du gouvernement          bruxelloise ou par les sociétés immo-
     période hivernale n'est pas un critère      wallon du 23 avril 1998 modifiant        bilières de service public et fixant un
     déterminant et que l'on vise avant toute    l'arrêté de l'Exécutif régional wallon   nouveau taux de dérogation aux
     chose des possibilités de se reloger.       du 27 avril 1983 fixant les charges      règles d'attribution dans le logement
77   B. LOUVEAUX, "La loi relative à l'ex-       d'intérêt et d'amortissement à sup-      social (M.B. du 7 janvier 2000)
     pulsion du locataire", Act. jur. baux,      porter par la Société nationale ter-
     1998, p.10.                                 rienne sur les tranches des emprunts
78   P. et G. O LIVIERS , "Une nouvelle et       émis en vertu de l'arrêté royal du 18
     enième modification des dispositions        mars 1983 l'autorisant à contracter,
     législatives en matière de baux pour        sous la garantie de l'Etat des           Communauté flamande
     humaniser les expulsions", J.J.P.,          emprunts à concurrence d'un mon-
     1999, p.4.                                  tant effectif de 6.250.000.000 de
79   Doc. Parl., Chambre, 1157/1, 96/97,         francs (M.B. du 22 janvier 2000)         Arrêté ministériel du 11 juin 1999
     p.5.                                                                                 fixant la forme, le contenu, la façon
80   J.P. Berchem, 24 décembre 1985,                                                      de tenir les modalités de mise à jour
     J.J.P., 1988, p.262.                                                                 et la vérification des registres des
81   J.P. Westerlo, 11 janvier 1991, Turnh.
                                                                                          candidats-locataires d'une habita-
     Rechsl., 1992, p.12; J.P. Anvers VI,        Région de Bruxelles-Capitale             tion sociale (M.B. du 15 octobre
     29 janvier 1990, R.W., 1989-90,                                                      1999)
     p.1266.
                                                 Arrêté du gouvernement de la
82   J.P. Tournai I, 22 août 1997, o.c.
                                                 Région de Bruxelles-Capitale du 16                            x
83   J.P. Wavre, 29 avril 1993, inédit, R.G.     septembre 1999 octroyant une dota-
     4112.
                                                 tion 1999 à la Société de logement de
84   J.P. Torhout, 22 septembre 1992, R.W.,      la Région bruxelloise pour le finan-
     1993-1994, p.409.                                                                    Arrêté ministériel du 11 juin 1999
                                                 cement de la construction, la réno-      fixant la forme et le contenu de l'ac-
85   J.P. Wavre, 4 novembre 1993, Echos          vation et la réhabilitation de loge-     cusé de réception remis au candidat-
     Log., 1994, p.128.                          ments sociaux : programme                locataire d'une habitation sociale
86   M. VLIES, o.c., p.46.                       d'investissement triennal (M.B. du       (M.B. du 15 octobre 1999)
87   J. V ANKERCKHOVE et G. R OMMEL ,            30 novembre 1999)
     "Lois des 20 février et 1er mars 1991 -
     Commentaires législatifs", J.T., 1991,                                                                    x
     p.337.
                                                                   x
88   Doc. Parl., Sénat, 1983-1984, 562/2,
     p.82.                                                                                Arrêté ministériel du 11 juin 1999
89   J.P. La Louvière, 3 mars 1993, o.c.;                                                 fixant le contrat type de location
     J.P. Uccle, 19 septembre 1997, o.c.         Arrêté du gouvernement de la             pour les habitations appartenant

                                                                   9

Législation                                                                                         Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000
aux sociétés de logement social               secteur des propriétés (M.B. du 24        comme les modalités de paiement du
agréées par la Société flamande du            décembre 1999)                            prix ou la date de prise de possession
Logement V.H.M. ou à la V.H.M.                                                          des lieux ou encore une affectation
proprement dite (M.B. du 15                                                             urbanistique particulière, ....
octobre 1999)                                                   x                       Le cas échéant, le tribunal sera appelé
                            x                                                           à déterminer si tel élément présente
                                                                                        un caractère substantiel ou non. Les
                                              Arrêté du gouvernement flamand
                                                                                        conventions doivent donc être rédi-
                                              du 19 novembre 1999 abrogeant
                                                                                        gées avec précision, afin d'éviter tout
Arrêté ministériel du 11 juin 1999            l'arrêté du gouvernement flamand
                                                                                        litige.
fixant la procédure d'appel et de             du 3 février 1993 instaurant une
recours ouverte aux locataires et             intervention dans la charge des           Quant aux éléments accessoires, ce
candidats-locataires d'un logement            prêts hypothécaires contractés pour       sont les éléments matériels ou juri-
social (M.B. du 15 octobre 1999)              construire, acheter ou rénover une        diques, qui sont indivisiblement liés à
                                              habitation et d'adaptation de cer-        l'immeuble vendu ou qui en sont insé-
                                              tains régimes de subvention (M.B.         parables, comme une servitude ou la
                                              du 15 décembre 1999)                      mitoyenneté des murs.
                            x
                                                                                        De manière générale, si la volonté des
                                                                                        parties s'est rencontrée sur les élé-
                                                                x                       ments essentiels et substantiels, la
Arrêté ministériel du 7 octobre                                                         vente est réputée parfaite, et ce dès la
1999 fixant les coefficients pour le                                                    conclusion du compromis de vente, la
calcul du coût actualisé des habita-          Arrêté ministériel du 9 décembre          passation de l'acte authentique devant
tions louées conformément au régi-            1999 fixant la partie des emprunts        le notaire étant en réalité une formali-
me de location sociale (M.B. du 7             ou crédits que le Fonds flamand du        té légale nécessaire à la transcription
octobre 1999)                                 logement des familles nombreuses          de la vente au registre des hypo-
                                              doit dépenser en priorité en 1999 et      thèques, afin de la rendre opposable
                                              2000 en vue de lutter contre la tau-      aux tiers.
                            x                 disation ou à l'assainissement,
                                              l'amélioration ou l'adaptation d'ha-      ERREUR SUBSTANTIELLE
                                              bitations (M.B. du 5 janvier 2000)        L'erreur est un vice de consentement
Arrêté ministériel du 26 octobre                                                        justifiant une demande d'annulation
1999 portant retrait de quatre arrê-                                                    de la vente, et, le cas échéant, d'in-
                                                                x
tés ministériels du 11 juin 1999 en                                                     demnités visant à réparer le préjudice
exécution de l'arrêté du gouverne-                                                      subi.
ment flamand du 7 septembre 1999              Arrêté ministériel du 9 décembre          Selon la Cour de Cassation, l'erreur
retirant l'arrêté du gouvernement             1999 en exécution de l'article 12, pre-   substantielle est "celle qui tombe sur
flamand du 11 mai 1999 réglemen-              mier alinéa de l'arrêté du gouverne-      la substance même de la chose qui est
tant le régime de location sociale            ment flamand du 19 décembre 1996          l'objet de la convention" : il s'agit de
pour les habitations louées par la            portant subvention à la préparation à     "tout élément qui a déterminé princi-
Société flamande du Logement ou               la construction de terrains et à l'amé-   palement la partie à contracter, de
par des sociétés de logement social           nagement de l'infrastructure et des       telle sorte, que sans cet élément, le
reconnues par la Société flamande             équipements communs pour des              contrat n'aurait pas été conclu"(Cass.,
du Logement en application du                 quartiers résidentiels sociaux (M.B.      3 mars 1967, Pas., 1967, I, 811).
titre VII du Code flamand du                  du 30 décembre 1999)                      Ont donné lieu à annulation du chef
Logement (M.B. du 1 er décembre
                                                                                        d'erreur substantielle notamment :
1999)
                                                                                        — la vente d'une parcelle comme ter-
                                                                                            rain à bâtir dans l'esprit des parties
                            x
                                               Jurisprudence                                et dans la publicité faite par le
                                                                                            vendeur;
                                               DROIT DE LA VENTE                        — la vente d'un appartement à un
Arrêté ministériel du 8 novembre                                                            pharmacien qui veut y installer
1999 en exécution de l'arrêté du              Il y a vente dès qu'il y a un accord          son officine, alors que l'acte de
gouvernement flamand du 23 mars               entre le vendeur et l'acheteur sur deux       base de l'immeuble autorise l'exer-
1999 portant la subvention de la              éléments essentiels : l'objet qui est         cice d'une profession libérale,
rénovation d'habitations et de bâti-          vendu et son prix, mais aussi, parfois,       mais pas d'une profession que la
ments et de la construction de nou-           sur des éléments substantiels, qui            loi répute commerciale;
velles habitations sociales dans le           ont déterminé les parties à conclure,     — la vente d'une habitation isolée à

                                                                10

Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000                                                                              Jurisprudence
  la campagne, l'acquéreur pensant                       de Mons                       Attendu que ces stipulations sont la
  que la pelouse-jardin de 200 m 2                       17 mars 1998*                 reproduction scrupuleuse des condi-
  située à l'avant du bien fait partie                                                 tions énoncées dans l'acte authentique
  intégrante de son achat;                               Attendu que le litige         du 11 octobre 1977 aux termes duquel
— la vente d'une ferme en mauvais           concerne l'annulation d'un compromis       l'intimé M. faisait l'acquisition du
  état entourée de 35 ares de terrain,      de vente sous seing privé intervenu le     bien litigieux;
  alors que l'autre partie pense avoir      9 juillet 1986 entre M.R. et G.R., à       Attendu en outre que dans ce projet
  acquis une parcelle de 70 ares.           l'intervention de l'agent immobilier       d'acte sous la rubrique ''urbanisme'',
Pour donner lieu à annulation, l'erreur     C., relativement à un “chalet de           les notaires D. (choisi par M.) et P.
doit être commune, c'est-à-dire qu'el-      vacances avec terrain” pour le prix de     (choisi par G.) avaient inséré la clau-
le doit présenter un caractère substan-     350.000 F;                                 se selon laquelle, conformément à la
tiel pour les contractants.                 Attendu que le premier juge a exacte-      loi applicable, le vendeur déclarait
Toutefois, elle ne doit pas être parta-     ment relaté les faits de la cause, tels    que le bien n'avait pas fait l'objet d'un
gée entre les parties : l'erreur de l'ac-   qu'ils ressortent des documents versés     permis de bâtir ou d'un certificat d'ur-
quéreur, par exemple, suffit ; la bonne     aux débats et les explications des par-    banisme laissant prévoir que pareil
foi du vendeur n'est pas un obstacle à      ties; que la Cour se réfère à cet expo-    permis pourrait être obtenu et qu'il
la demande d'annulation de l'acheteur.      sé;                                        n'était pris aucun engagement quant à
                                                                                       la possibilité de construire sur ledit
L'erreur fautive ne peut pas donner         Attendu que c'est toutefois à tort que
                                                                                       bien... ou d'y placer des installations
lieu à annulation : elle doit être excu-    le jugement entrepris affirme que le
                                                                                       fixes ou mobiles pouvant être utili-
sable.                                      consentement de G.R. n'a pas été
                                            faussé, que le litige doit uniquement      sées pour l'habitation;
Sera ainsi considérée comme inexcu-                                                    Attendu que, dès le 19 février 1987,
                                            s'analyser au regard de la garantie
sable l'erreur de l'acheteur qui préten-                                               par courrier adressé par son conseil
                                            d'éviction que l'article 1626 du Code
drait attacher une importance essen-                                                   aux parties intimées, G.R. faisait
                                            civil impose au vendeur et en déduit
tielle à une qualité de la chose qu'il                                                 valoir que son consentement était
                                            que dans les circonstances précises de
désire acquérir, mais ne vérifierait pas    la cause, cette éviction n'est ni réali-   vicié, pour cause de dol ou à tout le
l'existence de cette qualité lors de        sée ni imminente ni certaine, en sorte     moins d'erreur substantielle sur la
l'examen auquel il aurait procédé à         que l'action originaire de la dame G.      chose;
diverses reprises avant d'acheter           serait dépourvue de tout fondement;
(LIMPENS, La vente, R.P.D.B., n°119 ).                                                 Attendu que c'est sur cette base qu'el-
                                            Attendu en effet qu'aux termes du          le persiste actuellement encore à pos-
En d'autres termes, il conviendra           compromis de vente litigieux, l'appe-      tuler l'annulation du contrat litigieux;
d'examiner si l'acquéreur a agi en          lante a acquis un chalet de vacances,
homme normalement prudent, dili-                                                       Attendu que pour que l'erreur entraîne
                                            édifié sur un terrain boisé, divisé en
gent et raisonnable.                                                                   la nullité de la vente, il faut que celle-
                                            multiples parcelles sur lesquelles
                                                                                       ci porte sur un des éléments substan-
Le tribunal appréciera l'erreur diffé-      d'autres constructions du même type
                                                                                       tiels, c'est-à-dire la chose, le prix
remment en présence de particuliers         étaient érigées (...);
                                                                                       ainsi que sur tous les éléments que les
ou de professionnels du secteur             Que ce n'est que bien postérieurement      parties ont jugé in concreto indispen-
immobilier.                                 à la signature du compromis de vente       sables à leur consentement;
Enfin, l'action en nullité du chef d'er-    litigieux, en prenant connaissance du
                                                                                       Attendu que l'erreur est une représen-
reur se prescrit par dix années. Le         projet d'acte authentique de vente éta-
                                                                                       tation fausse ou inexacte de la réalité;
délai de prescription débute au             bli par le notaire qu'elle avait choisi,
moment de la découverte de l'erreur.        projet transmis le 5 janvier 1987, que     Que la volonté viciée par l'erreur croit
                                            l'appelante apprit que :                   que l'objet qu'on lui propose dans la
                                            — le lot était en réalité vendu comme      vente est bien l'objet qu'elle a réelle-
                                                 une parcelle boisée sur laquelle      ment en vue;
S'agissant de la vente, non d'un chalet
de vacances, non autorisé par l'urba-            ''dans les circonstances actuelles,   Que s'il n'y a pas concordance entre l'un
nisme, mais, en réalité, d'une parcelle          les autorités compétentes et          et l'autre, il est clair que l'objet du
boisée, le jugement publié retient l'er-         notamment l'urbanisme n'autori-       contrat, tel qu'il existe in concreto et tel
reur substantielle dans le chef de l'ac-         sent pas à construire'';              qu'il donne matière à la volonté décla-
quéreur et rappelle que l'agence            — elle se trouvait subrogée aux            rée, n'est pas identique à l'objet voulu;
immobilière, rédactrice du compro-               droits et obligations des vendeurs    qu'il y a vice de la volonté et par consé-
mis, a un devoir d'information à                 ''quant au maintien du chalet au      quent nullité du contrat parce qu'il y a
assumer à l'égard du candidat acqué-             sujet duquel il ne peut être donné    défaut de concordance entre la volonté
reur.                                            aucune garantie compte tenu de la     réelle et la volonté déclarée (DE PAGE,
                                                 législation actuelle'';               t.4, titre III - La vente - p.82) ;
                                            — elle renonçait à tout recours contre     Attendu que l'acquisition d'un ''chalet
Cour d'appel                                     le vendeur à ce sujet;                de vacances avec terrain'', sans qu'au-

                                                              11

Jurisprudence                                                                                      Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000
cune réserve soit formulée et qu'aucu-        n'a commis aucune faute ou négligen-         tion urbanistique du bien et en infor-
ne indication contraire ne soit donnée,       ce en se fiant aux termes du compro-         mer le candidat acquéreur;
suppose que la construction existante         mis de vente sous seing privé, totale-       Qu'en tant que rédactrice du compro-
est conforme aux prescriptions urba-          ment lacunaire au regard de l'article        mis de vente, elle avait du reste l'obli-
nistiques et répond aux exigences             41, §5, alinéa 3 du Code wallon de           gation d'y reproduire les stipulations
administratives requises;                     l'aménagement du territoire et de            et mentions exigées par l'article 41,
Que l'appelante peut légitimement             l'urbanisme;                                 §5, du C.W.A.T.U.P. susvanté;
soutenir que son intention n'a jamais         Attendu qu'aucun élément extérieur           Qu'elle a négligé de le faire;
été d'acquérir un chalet érigé en             ne pouvait, pour le surplus, attirer son
                                                                                           Qu'il a été observé que les motifs
contravention à la loi;                       attention à cet égard puisque d'autres
                                                                                           qu'elle invoque pour expliquer sa
Attendu que la tolérance dont a fait,         chalets du même type ainsi que des
                                                                                           carence ne sont pas suffisamment jus-
jusqu'ores, preuve l'administration,          caravanes occupaient les parcelles
                                                                                           tifiés et étayés;
est sans incidence sur l'appréciation         avoisantes et que des taxes et des
                                              impôts étaient perçus (notamment de          Qu'elle doit dès lors répondre avec
de l'erreur commise;
                                              seconde résidence ainsi que le pré-          M.R. des conséquences de l'annula-
Que l'insécurité juridique fondamen-          compte immobilier);                          tion de la vente litigieuse;
tale qui s'attache au bien vendu ne
                                              Attendu que le premier intimé                (...)
s'assimile nullement à un préjudice
hypothétique aléatoire et incertain           connaissait parfaitement la précarité
comme le plaident les intimés, suivis         de la situation juridique du chalet          * R.G.D.C., 1999, p.197
en ce par le premier juge, mais affecte       pour l'avoir acquis, dans les condi-
l'essence même de la chose vendue,            tions décrites ci-avant, des époux P.-
                                              V. aux termes d'un acte de vente reçu        VENTE
laquelle, au lieu de la seconde rési-
                                              le 11 octobre 1977 (...);                    SOUS CONDITION SUSPENSIVE
dence paisible à laquelle l'appelante
aspirait, se révèle n'être finalement         Qu'il avait un devoir d'information et       La vente sous condition suspensive
                                                                                           est la vente qui est conclue sous
qu'un terrain boisé, flanqué d'une            de loyauté, auquel il a manqué;
                                                                                           réserve de l'obtention par l'acheteur,
bâtisse précaire, soumise au bon vou-         Attendu que la seconde intimée               par exemple, d'un crédit.
loir des services de l'urbanisme et du        (l'agent immobilier C.) se prévaut de
pouvoir communal (...) et source vrai-                                                     Dans ce cas, la vente est suspendue,
                                              son ignorance à ce sujet;
semblable de tracasseries administra-                                                      jusqu'à la réalisation de la condi-
tives et de procédures hasardeuses            Que pour tenter d'éluder route respon-       tion.
avec renonciation à tout recours              sabilité, elle stigmatise l'attitude de ce
                                                                                           Si le candidat acquéreur a versé un
contre le vendeur;                            notaire, auquel elle reproche d'avoir
                                                                                           acompte, celui-ci doit être assimilé à
                                              négligé de l'informer de l'absence de
Attendu que dès qu'elle a appris la                                                        une garantie : le montant versé reste
                                              permis de bâtir dès l'ouverture du
situation urbanistique réelle du bien,                                                     la propriété de l'acheteur et se trans-
                                              dossier, lorsqu'elle l'a interrogé le 10
l'appelante a du reste dénoncé ''l'illu-                                                   formera en un acompte sur le prix,
                                              avril 1986 quant à la situation cadas-
sion'' dans laquelle elle se trouvait                                                      dès que la condition sera réalisée.
                                              trale du bien, à l'existence de servi-
d'avoir ''acquis un chalet et non une         tudes éventuelles ainsi que sur ''tous
simple parcelle sans possibilité                                                           Le premier jugement rappelle à
                                              points particuliers pour la passation
d'érection de chalet "(...);                                                               l'acheteur qu'il a une obligation de
                                              de l'acte'';
                                                                                           moyen : il doit effectuer toutes les
Que c'est donc avec raison qu'elle            Attendu qu'elle s'abstient toutefois de      démarches nécessaires pour obtenir
invoque avoir été induite en erreur           l'appeler à la cause en sorte que ce         son prêt et agir au mieux et loyale-
quant à l'un des éléments substantiels        pour ce qui concerne les relations           ment pour ce faire.
de la chose vendue;                           entre maître D. et l'agence immobiliè-
Attendu que par application de l'ar-          re, la Cour est mise en possession de
ticle 1110 du Code civil, pour entraî-        documents qui, par définition, n'ont
                                                                                                         Cour d'appel de
ner la nullité de la vente, il ne suffit      pas été soumis à la contradiction et                       Liège,
pas que l'erreur soit substantielle mais      sont susceptibles d'être fragmentaires
                                                                                                         25 juin 1998*
il faut également que celle-ci soit           et partiels;
excusable dans le chef de celui qui en        Qu'il n'est dès lors pas possible de         (...)
est la victime;                               vérifier si les reproches de la seconde
Que tel est bien le cas en l'espèce;          appelante sont à l'égard du notaire          Attendu que les faits et les thèses des
                                              fondés;                                      parties ont été correctement relatés par
Attendu que l'appelante fait en effet
                                                                                           le premier juge à l'exposé duquel la
valoir avec raison qu'il appartenait au       Qu'il faut constater qu'en tant que
                                                                                           Cour se réfère ;
vendeur de l'informer des prescrip-           professionnelle en la matière, il
tions urbanistiques particulières qui         appartenait à celle-ci de prendre tous       Qu'il suffit de rappeler que ''la promes-
s'appliquaient au bien vendu et qu'elle       les renseignements relatifs à la situa-      se de vente'', signée par les parties le

                                                                 12

Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000                                                                                 Jurisprudence
10 décembre 1993 portait une clause         conditione et doit pouvoir s'attendre à    Que le 13 janvier 1994 les réponses à
particulière libellée comme suit : ''la     ce que le débiteur ne fasse rien pour      ces questions furent données - des
présente convention est valable 4           empêcher la condition de s'accomplir       plans financiers comptables ayant été
mois sous la condition suspensive de        ou pour priver le droit conditionnel       rédigés à l'initiative des intimés - tan-
l'obtention du prêt par banque ou           d'effet dans le cas où la condition        dis que le 30 décembre 1993, un
autre (accord de principe 4 semaines).      s'accomplirait ; que l'article 1178 du     expert avait été mandaté pour procé-
Dans le cas contraire, l'acompte sera       Code civil dispose à cet égard que si      der à l'expertise de l'immeuble ; que
restitué sans frais ni intérêt. Les         le débiteur, par son fait, empêche l'ac-   le rapport d'expertise fut rédigé le 6
garages seront terminés fin 1993. Une       complissement de la condition, il          janvier 1994 et évaluait l'immeuble à
haie de hêtres sera plantée par le ven-     commet une faute ; qu'il doit répara-      une valeur actuelle de 6.250.000 F,
deur en mitoyenneté. Une marche             tion du dommage ainsi causé (voir P.       une valeur de 7.500.000 F après amé-
supplémentaire terrasse sera effectuée      V AN O MMESLAGHE , ''Les obligations'',    nagements et 5.750.000 F en vente
par vendeur'';                              Chronique, R.C.J.B., 1988, p.70 et s.,     forcée actuelle;
                                            n°173 ; Cass., 5 juin 1981, et note J.
Qu'il s'agit d'un contrat de vente sous                                                Que le 25 janvier 1994 l'agent de la
                                            H ERBOTS , R.C.J.B., 1983, p.199 et s. ;
condition suspensive de l'obtention                                                    Banque X écrivait au service crédit
                                            Liège, 7 e chambre, 17 déc. 1991, J.T.,
d'un prêt, ce qui suppose, dès l'abord,                                                qu'en plus des deux immeubles pro-
                                            1992, p.269);
que les parties savent, et admettent,                                                  posés en garantie, les intimés pou-
que les acquéreurs ne peuvent finan-        Qu'en l'espèce les acquéreurs devaient     vaient obtenir une garantie supplé-
cer l'opération grâce à des fonds           effectuer toutes les démarches néces-      mentaire, à savoir, une hypothèque
propres ; que l'on peut donc prétendre      saires pour obtenir leur prêt et agir au   sur l'immeuble des parents de l'inti-
qu'il y aurait faute par le seul fait de    mieux et loyalement pour ce faire ;        mée, éléments qui paraissaient, pour
ne pas avoir obtenu le prêt dans le         Attendu qu'il appert des pièces du         l'agent de la Banque X, favorables à
délai imparti;                              dossier que dès le 17 décembre 1993,       la demande;
Que l'obtention d'un prêt pour l'acqui-     alors que le compromis de vente avait      Attendu que le 11 mars 1994, la
sition de l'immeuble constitue une          été signé le 10 décembre, une étude        Banque X fit savoir aux intimés qu'el-
obligation de moyen à exécuter en           fut établie par un agent de la banque      le n'octroyait pas le prêt et que dès le
faisant toutes les démarches utiles         X concernant l'opération envisagée         15 mars 1994, le conseil des intimés
dans le délai imparti par la conven-        par les acquéreurs, à savoir la réalisa-   faisait savoir que les démarches
tion;                                       tion d'une maison de repos dans l'im-      accomplies n'avaient pu aboutir à
                                            meuble, opération dont les vendeurs        l'obtention du prêt et que, dans ces
Attendu que le délai contractuel prévu
                                            étaient parfaitement au courant ; que      circonstances, la condition ne s'était
par les parties était de 4 mois et que
                                            cette opération nécessitait un prêt de     pas accomplie et qu'il y avait lieu que,
la mention ''accord de principe 4
                                            9.000.000 F, soit 7.000.000 F pour         conformément au contrat, l'acompte
semaines'' n'impliquait nullement,
                                            l'achat de l'immeuble, 1.000.000 F         soit restitué ;
puisque cela n'y était pas précisé - et
                                            pour les frais de notaire et 1.000.000 F
c'est la convention qui fait la loi des                                                Attendu qu'au vu du rappel des
                                            pour l'aménagement et le matériel;
parties - qu'à défaut de notification du                                               démarches réalisées par les intimés, il
                                            que le rapport, adressé au service
refus du prêt dans ce délai de                                                         est constant que ces derniers ont fait
                                            ''CCR'' de la Banque X signale ''merci
4 semaines, la condition serait réputée                                                tout ce qui était en leur pouvoir pour
                                            d'étudier l dossier et voir quelles pro-
accomplie et la vente sortirait ses                                                    obtenir leur prêt et qu'ils ont agi loya-
                                            positions nous pouvons faire sous
effets;                                                                                lement pour ce faire, proposant des
                                            réserve de l'expertise immobilière. La
Attendu que le premier juge a décidé                                                   garanties complémentaires intéres-
                                            demande est également introduite à la
avec raison que le dépassement de ce                                                   santes; qu'ils ont agi dans des délais
                                            Banque Y où Madame N. est cliente
délai, sans notification du sort qu'al-                                                brefs et n'ont certes pas atermoyé,
                                            (clientèle qui nous reviendra si l'opé-
lait recevoir la convention, n'était pas                                               donnant toujours immédiatement les
                                            ration se fait chez nous). Un accord
conventionnellement sanctionné ;                                                       renseignements sollicités; qu'ils ont
                                            de principe est souhaité pour le 15
                                                                                       prévenu aussitôt les appelants, les-
Attendu qu'il n'est pas discuté que         janvier 1994. Les clients souhaitent
                                            ouvrir la maison de repos le 1er mars      quels ont pu remettre leur immeuble
lorsque l'obligation est contractée en                                                 en vente immédiatement et l'ont
vertu d'une convention sous condition       1994'';
                                                                                       d'ailleurs revendu dans un délai très
suspensive, la convention existe tant       Que le 21 décembre 1993, le                bref puisque l'acte de vente fut signé
que la condition est pendante, bien         conseiller de la Banque X répondit         le 2 avril 1994 avec le nouvel acqué-
que l'obligation soit suspendue; que        que l'opération pourrait valablement       reur, soit 18 jours après la lettre
cette convention fait naître des droits     être envisagée après avoir répondu à       d'avertissement des intimés;
et obligations entre parties et la partie   différentes questions mentionnées
qui ne remplit ses obligations peut         dans son rapport, après avoir détermi-     Attendu qu'il n'y a aucune attitude
être redevable de dommages et inté-         né la valeur du bien et jugé de la         fautive dans le chef des intimés;
rêts ; que le créancier dispose déjà de     capacité des intimés à mener à bien        Que les appelants font valoir encore
certaines prérogatives pendente             leur projet;                               que serait fautif le fait d'avoir intro-

                                                              13

Jurisprudence                                                                                     Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000
duit une demande de prêt au nom                          trent nullement une quelconque légèreté     Le fait de ne pas avoir inséré dans la
d'une s.p.r.l. en formation, d'avoir                     des intimés dans le projet envisagé;        convention une condition suspensive
maintenu les appelants dans une faus-                    Attendu qu'il n'appartenait pas aux         relative à l'octroi d'un crédit n'est pas
se apparence d'acceptation du prêt et                    intimés de produire spontanément les        un abus de droit dans le chef des ven-
de ne pas avoir fourni aux vendeurs                      justificatifs de leurs avoirs financiers    deurs.
suffisamment de renseignements                           dès lors que les appelants savaient         A défaut d'être stipulée expressément,
d'ordre patrimonial ainsi que de s'être                  qu'ils devaient contracter un prêt ;        les acquéreurs ne peuvent pas l'invo-
engagé à la légère vis-à-vis d'eux en                    que, s'ils l'avaient voulu, les appelants   quer.
faisant un financement d'une plus                        pouvaient, avant de contacter, faire
grande ampleur que celui nécessité                                                                   La convention comporte seulement,
                                                         eux-mêmes leur enquête de solvabili-        comme conditions particulières, que
par l'acquisition de l'immeuble;                         té relativement aux acquéreurs et
                                                                                                     "la présente vente a lieu sous la
Que ces arguments furent déjà débat-                     avaient aussi la possibilité de faire
                                                                                                     condition suspensive de l'accord des
tus devant le premier juge et que les                    dépendre la signature du compromis
                                                                                                     contributions et créanciers hypothé-
appelants n'apportent, en degré d'ap-                    de la production de certaines pièces,
                                                                                                     caires".
pel, aucun élément neuf à l'appui de                     ce qu'ils n'ont pas fait;
leur thèse;                                                                                          En outre, elle indique que "le bien est
                                                         (...)
                                                                                                     vendu dans son état actuel, bien
Attendu que le premier juge a répon-
                                                                                                     connu de l'acquéreur qui l'accepte
du de manière adéquate à ces argu-                       * R.G.D.C., 1999, p.414
                                                                                                     tel".
ments par de judicieux motifs que la
Cour fait entièrement siens;                                                                         Les acquéreurs peuvent-ils poursuivre
                                                                                                     l'annulation de la vente du chef d'er-
Qu'il suffit d'ajouter que les appelants                           Civ. Namur, 2e Ch.,               reur substantielle ou, à défaut, en rai-
connaissaient parfaitement bien le                                 6 février 1996 et                 son de vices cachés graves qui affec-
projet des intimés de créer une mai-
                                                         Cour d'appel de Liège, 9e Ch.,              teraient l'immeuble?
son de repos et qu'ils n'ont émis aucu-
ne critique à cet égard lors de la                       25 avril 1997*                              Le rapport d'expertise effectué par la
conclusion du contrat ; que les crédits                  La condition suspensive liée à l'ob-        banque, à laquelle se sont adressés les
sollicités pour ce faire étaient nor-                    tention d'un prêt hypothécaire n'est,       acquéreurs, révèle que l'état du bien
maux et que si la banque a refusé                        en aucune manière, ni obligatoire, ni       laisse à désirer. De plus, si des tra-
d'accorder le prêt, c'est pour un                        sous-entendue dans la convention de         vaux ont été entrepris à gauche et à
ensemble d'éléments qui ne démon-                        vente sous seing privé.                     droite, ils ne sont achevés nulle part,
                                                                                                     de sorte que du point de vue de l'oc-
                                                                                                     cupation, l'immeuble est inhabitable.
                                   Exemple de condition suspensive*
                                                                                                     Cette situation, selon le rapport, ne
   “La présente vente est faite sous la condition suspensive de l'octroi à l'acquéreur,              permet pas l'octroi éventuel de hautes
   au plus tard le ... d'un crédit hypothécaire, d'un montant maximum de... francs,                  quotités de prêt. L'immeuble est jugé
   au taux actuel du prix du marché.                                                                 à hauts risques, si des travaux de res-
   L'acquéreur s'engage à introduire la demande de ce crédit auprès de ..., ou de                    tauration ne sont pas réalisés. La
   toute autre institution financière, agréée par la loi, sans que cela implique l'obliga-           charpente est à surveiller.
   tion pour l'acquéreur d'introduire plusieurs demandes dans un délai de ... jours à                Le rapport estime, enfin, la valeur
   compter des présentes.                                                                            vénale de gré à gré à 2.250.000 F, ce
   Si l'acquéreur n'obtient pas son crédit dans le délai fixé, il devra à titre probatoire           qui est légèrement supérieur au prix
   notifier au notaire du vendeur par lettre recommandée ou contre accusé de                         convenu entre les parties.
   réception une copie de la lettre de refus délivrée par ladite institution financière              Les acquéreurs n'apportent aucun élé-
   ou son délégué. Cette notification devra être (envoyée ou) reçue au plus tard le ...              ment objectif susceptible d'accréditer
   Dans ce cas, la condition suspensive sera réputée non réalisée et la présente                     une quelconque erreur substantielle.
   vente sera censée n'avoir jamais été conclue. La garantie constituée par l'acqué-
                                                                                                     Le tribunal constate que les éléments
   reur lui sera remboursée contre une retenue de ... francs (variante : sans rete-
                                                                                                     objectifs rapportés par l'expert de l'or-
   nue).
                                                                                                     ganisme de crédit ne peuvent être
   A défaut de notification (reçue) dans le délai prescrit, la condition suspensive sera             qualifiés de vices cachés, ni de même
   réputée réalisée et la vente sera parfaite.                                                       de vices graves, dès lors que toutes
   La présente condition suspensive est stipulée sans préjudice au droit pour :                      les constatations effectuées quant à
   • le vendeur et l'acquéreur de proroger de commun accord et par écrit le délai                    l'état du bien sont susceptibles de
   convenu pour l'octroi dudit crédit;                                                               remèdes.
   • l'acquéreur de renoncer unilatéralement (éventuellement : et par écrit) au                      Les acquéreurs ont été condamnés à
   bénéfice de la condition avant le ...”.                                                           passer, endéans le mois de la signifi-
                                                                                                     cation du jugement, l'acte authen-
   * Guide de droit immobilier, Story-Scientia, II.1.5.-4, p.162
                                                                                                     tique, au prix convenu, augmenté des

                                                                            14

Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000                                                                                          Jurisprudence
intérêts de retard au taux fixé par la      même s'il n'a pas été averti de la        caires et de transcriptions de saisies
convention, ainsi que des intérêts          signature du compromis de vente.          eu égard au fait que la venderesse,
judiciaires et de l'indemnité forfaitaire   Le notaire devait avertir la venderesse   Mme V., avait acquis l'immeuble en
fixée à 15% du prix de vente, confor-       de la situation hypothécaire de ses       question suite à une vente publique
mément à la convention.                     immeubles et des difficultés aux-         des immeubles des consorts B.-C.,
                                            quelles il se heurtait pour obtenir la    vente publique diligentée par la
* Rev. Not.., 1999, p.43 et 47.                                                       créancière de celle-ci, la banque X.;
                                            radiation des inscriptions hypothé-
                                            caires les grevant .                      qu'en effet, par ordonnance du juge
SITUATION HYPOTHÉCAIRE                                                                des saisies de Bruxelles du 13 sep-
ET CLAUSE                                                                             tembre 1988, le notaire J. fut désigné
POUR QUITTE ET LIBRE
                                                         Civ. Nivelles,               pour procéder à la vente des
Avant la passation de l'acte notarié                     14e Ch.,                     immeubles des consorts B.-C. situés
constatant la vente, le notaire deman-                   14 janvier 1997*             dans l'arrondissement judiciaire de
de à la conservation des hypothèques                                                  Bruxelles, ainsi que pour procéder
d'établir un état hypothécaire du bien                                                aux opérations d'ordre et de libération
                                             LES FAITS                                desdits biens; que par la même ordon-
qui va être vendu.
                                            Attendu que les demandeurs au prin-       nance, Me S., notaire, fut désigné
Il s'agit de recueillir toutes les infor-
                                            cipal ont acheté à Mme F. V. une          pour procéder à la vente des
mations sur la situation précise de
                                            habitation sise à L., (…) suivant un      immeubles sis dans l'arrondissement
l'immeuble au niveau des transcrip-
                                            compromis de vente signé le 11            judiciaire de Nivelles eu égard à l'im-
tions, commandements, saisies et
                                            février 1994 et enregistré à O. le 10     possibilité pour son confrère J. d'ins-
actions en annulation, révocation ou
                                            juin 1994;                                trumenter en dehors de l'arrondisse-
annulation.
                                            Qu'à la signature de ce compromis, un     ment judiciaire de Bruxelles;
Si l'immeuble n'est pas grevé d'hypo-
                                            acompte de 465.000 F sur le prix de       Qu'aux termes d'un procès-verbal
thèques ou de privilèges, le notaire
                                            4.650.000 F a été payé;                   d'adjudication publique définitive
indique dans l'acte que l'immeuble est
                                            Attendu que l'article 2 de ce compro-     dressé par Me S. le 11 avril 1989,
vendu "quitte et libre de toutes
                                            mis du 11 février 1994 stipule que "la    Mme V. a acquis moyennant
charges".
                                            vente a lieu sous les garanties ordi-     2.000.550 F l'immeuble de L.; qu'en
Dans le cas contraire, il stipulera que                                               date du premier septembre 1989, le
                                            naires de droit et les biens sont ven-
le bien est vendu "pour quitte et libre                                               prix de cet immeuble fut remis entiè-
                                            dus par francs, quittes et libres de
de toutes charges".                         toutes dettes et charges privilégiées     rement par le notaire instrumentant,
Le vendeur doit alors s'engager à ne        ou hypothécaires généralement quel-       Me S., à son confrère J. chargé de
plus intéresser le créancier hypothé-       conques";                                 centraliser les opérations de saisie-
caire et à procéder, le cas échéant, à                                                exécution immobilière poursuivie à la
                                            Que selon l'article 12 de ce même         requête de la banque X., c'est-à-dire
la main-levée de l'hypothèque.              compromis "si une des parties reste       les opérations d'ordre et de libération
Cette mission de purge ou de dégrè-         en défaut de remplir ses obligations,     des biens appartenant aux anciens
vement sera menée à bien par le             et après une mise en demeure adres-       propriétaires saisis, les consorts
notaire.                                    sée par lettre recommandée à la poste     B.-C.;
                                            ou exploit d'huissier, resté dans suite
                                            pendant quinze jours, la vente pourra     Qu'à la suite d'innombrables difficul-
Voici un compromis de vente qui sti-
                                            être résolue de plein droit;              tés de procédure, Me L., le conseil
pule que les biens sont vendus " pour
                                                                                      originaire de Mme V., a finalement
francs, quittes et libres de toutes         Dans ce cas, une somme égale à 20%        obtenu la radiation des inscriptions
dettes et charges privilégiées ou           du prix de vente sera due par la partie   hypothécaires et des transcriptions de
hypothécaires", mais la partie vende-       en défaut, à titre de dommages-inté-      saisies grevant l'immeuble de L. par
resse reste en défaut d'accomplir ce        rêts, sous déduction ou après rem-        une décision du juge des saisies de
qu'il avait promis, à savoir obtenir,       boursement de l'acompte payé par          Bruxelles du mois de mars 1995 ;
pour la signature de l'acte authen-         l'acquéreur. Les parties se réservent     qu'en effet, une plainte au pénal et un
tique, le dégrèvement hypothécaire.         toutefois le droit de demander l'exé-     recours des parties saisies contre la
Les acquéreurs ont obtenu la résolu-        cution forcée du présent contrat";        Banque X. ont fortement ralenti et
tion de la vente, conformément à la         Que la passation de l'acte authentique    même bloqué la procédure;
clause résolutoire expresse prévue          devait intervenir au plus tard le 11      Qu'auparavant, dès qu'ils furent mis
au compromis.                               juin 1994;                                au courant de la situation hypothécai-
Le tribunal a également pointé l'obli-      Attendu qu'à la fin du mois de février    re du bien qu'ils venaient d'acheter,
gation d'information et de conseil          1994, les demandeurs au principal ont     les demandeurs au principal réalisè-
que ne peut éluder, en raison de son        appris par leur notaire, Me J. B., que    rent qu'il serait impossible d'obtenir la
caractère d'ordre public, le notaire,       l'immeuble qu'ils venaient d'acheter      main-levée de toutes les inscriptions
investi d'une charge publique, et ce        était grevé d'inscriptions hypothé-       dans le délai fixé contractuellement

                                                              15

Jurisprudence                                                                                    Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000
pour la délivrance du bien, soit pour         à une des obligations qui sont nées du      dans le dossier produit par Me S .), ce
le 11 juin 1994; que pour cette raison,       compromis ;                                 dernier ne pouvait tenir dans l'igno-
le conseil des demandeurs au princi-          Que le verbe "pourra" signifie que          rance Mme V. et ne pas l'avertir de la
pal a adressé le 11 avril 1994 une            celui qui se prévaut de l'inexécution       situation dans laquelle se trouvait son
lettre recommandée mettant en                 peut choisir entre la résolution et         immeuble ;
demeure la venderesse de démontrer            l'exécution forcée, conformément au         Que Me S. tente vainement de mini-
qu'elle serait en mesure de remplir ses
                                              dernier paragraphe de l'article 12 qui      miser le problème alors qu'il en
obligations avant le 11 juin 1994 ;
                                              précise bien en effet que "les parties      reconnaissait l'importance dans son
qu'étant restée en défaut d'administrer
                                              se réservent toutefois le droit de          courrier du 10 mars 1994 adressé à
cette preuve, Mme V. se vit adresser
                                              demander l'exécution forcée du              son confrère B. à qui il écrivait
une seconde lettre de mise en demeu-
                                              contrat";                                   notamment ce qui suit:
re le 14 juin 1994;
                                              Que l'expression "de plein droit" sup-      "Mon collaborateur, M. H., qui a
  LES DEMANDES PRINCIPALES,                   prime le pouvoir d'appréciation du          répondu par téléphone à votre colla-
  RECONVENTIONNELLE ET INCIDENTE              juge quant à la gravité du manque-          boratrice a été choqué d'apprendre
Attendu que les demandeurs au prin-           ment;                                       que celle-ci ait pu imaginer qu'il avait
cipal sollicitent la résolution du com-       Qu'il s'ensuit que la stipulation sui-      sous-estimé la gravité de cette affai-
promis de vente du 11 février 1994            vant laquelle "la vente pourra être         re";
aux torts et griefs de Mme V.; que            résolue de plein droit" est dépourvue       Qu'il s'ensuit que la demande en
reconventionnellement, celle-ci for-          de toute ambiguïté et ne souffre dès        garantie est fondée en tant qu'elle est
mule une demande similaire mais aux           lors aucune autre interprétation que        dirigée contre Me S.;
torts cette fois des acheteurs ;              celle exposée ci-dessus ;                   Par ces motifs, ...
Attendu que les demandeurs au prin-           Qu'il résulte de l'ensemble des consi-      Statuant contradictoirement ;
cipal invoquent comme grief le non-           dérations qui précèdent que la vente
dégrèvement de l'immeuble pour le             doit être résolue aux torts et griefs de    Dit la demande recevable et fondée ;
11 juin 1994; qu'au contraire, la ven-        la venderesse ; qu'il s'ensuit que la       Dit que la vente de l'immeuble sis à
deresse reproche aux acheteurs                demande principale est fondée contrai-      L., (...), est résolue de plein droit aux
d'avoir invoqué ce prétexte pour ne           rement aux demandes reconvention-           torts exclusifs de Mme F. V.
pas avoir passé l'acte authentique de         nelles et incidentes (1.090.000 F) diri-
vente de l'immeuble qu'ils ne souhai-         gées contre les notaires S. et J.;          * Rev. Not., 1998, p.322.
tent en réalité plus acquérir ;
Que selon la venderesse le grief invo-         LES DEMANDES DE GARANTIE
                                                                                               Pacte commissoire exprès *
qué par les demandeurs au principal           Attendu que rien ne peut être repro-
était purement formel puisque l'im-           ché au notaire J. qui a centralisé les       Conformément à l'article 1656 du Code
meuble litigieux avait été purgé par          opérations de saisie mais n'a pas pro-       civil, les parties peuvent, en cas d'inexé-
l'adjudication publique; que le tribu-        cédé à l'adjudication publique de l'im-      cution de l'une de leurs obligations, pré-
nal ne peut se rallier à cette façon          meuble litigieux; qu'il ignorait l'exis-     voir une clause, selon laquelle la vente
d'envisager les choses puisqu'il a fallu      tence de Mme V.; qu'il ne peut dès           est résolue de plein droit, et le cas
à Me L. un peu plus d'un an à partir          lors lui être reproché de ne pas avoir       échéant, sans mise en demeure ou som-
de la date du compromis de vente              averti cette dernière;                       mation préalables.
pour assainir la situation hypothécaire                                                    Dans ce cas, le juge ne peut plus exami-
                                              Que toute autre est la situation de
du bien litigieux; qu'il ne peut être                                                      ner le caractère grave du manquement,
                                              Me S. qui a procédé à l'adjudication
contesté que la venderesse est restée                                                      mais doit se cantonner à apprécier,
                                              publique de l'immeuble et dont Mme
en défaut de remplir les obligations                                                       outre l'intention des parties, si les
                                              V. était la cliente ;
de l'article 2 du compromis lui impo-                                                      conditions d'application de la clause sont
sant le dégrèvement de l'immeuble à           Attendu que Me S. invoque vaine-             remplies.
l'époque fixée pour la délivrance, soit       ment que Mme V. a signé le compro-
                                                                                           Si aucune sommation ou mise en
en l'espèce le jour de la passation de        mis de vente du 11 février 1994 sans
                                                                                           demeure préalables ne sont nécessaires,
l'acte authentique fixé au 11 juin            l'en aviser; qu'en effet, le notaire qui
                                                                                           la partie demanderesse doit opter entre
1994; qu'il importe peu que la vende-         est investi d'une charge publique est
                                                                                           la résolution ou l'exécution forcée de la
resse ait été de bonne foi et dans            tenu par une obligation de conseil et
                                                                                           vente.
l'ignorance de la situation hypothécai-       d'information qu'il ne peut éluder en
re de son bien étant donné que les            raison de son caractère d'ordre public;      Elle veillera à informer la partie
obligations de l'article 2 précité sont                                                    défaillante de sa volonté de résoudre la
                                              Qu'en raison des innombrables diffi-
des obligations de résultat;                                                               vente.
                                              cultés de procédure auxquelles il se
Qu'aux termes de l'article 12 du com-         heurtait pour obtenir la radiation des      * P. VAN de WIELE, Vente d'immeubles et
promis "la vente pourra être résolue          mentions litigieuses (voy. le courrier        agents immobiliers, De Boeck, “Perspectives
                                                                                            immobilières”, 1993, pp.104 à 106.
de plein droit” en cas de manquement          très abondant relatif à celles-ci contenu

                                                                 16

Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000                                                                                   Jurisprudence
ENREGISTRMENT DU BAIL                         bail : il a tout simplement à chercher           chambardement?", in (sous la direction de
                                              à se prémunir " raisonnablement " des            R. E R G E C ), Les droits économiques,
               J.P. Bruxelles, IV,            conséquences qu'aurait pu entraîner              sociaux et culturels dans la constitution,
                                              un défaut d'enregistrement préalable à           Bruylant, 1995, p.145).
                                              la passation de l'acte authentique.              C'est dans ce contexte que s'inscrit
               16 février 1999*
                                              En effet, c'est à la date de la passation        résolument la loi du 23 novembre
On dit d'un bail écrit qu'il a date cer-                                                       1998 : elle apporte, depuis le 31
                                              de l'acte authentique qu'il y a lieu
taine, soit s'il est enregistré, soit si un                                                    décembre 1999, de profondes modifi-
                                              d'apprécier l'opposabilité d'un bail
des signataires est décédé, soit si le                                                         cations à l'assistance juridique qu'ac-
                                              ayant ou non date certaine.
bail est constaté ou son contenu repris                                                        cordait le bureau de consultation et de
dans un acte authentique.                     Jusqu'à ce moment, le locataire peut
                                                                                               défense.1
                                              encore procédér à un enregistrement,
Pour rappel, l'enregistrement du bail                                                          Dorénavant, une "aide juridique de
                                              fût-il tardif par rapport aux délais
est une obligation fiscale : tout bail                                                         première ligne" est organisée : tout
                                              prescrits, de sa convention de bail.
écrit doit être enregistré, auprès des                                                         justiciable peut y avoir recours pour
services de l'enregistrement du               * Act. Jur. des Baux., 1999, p.110.              recevoir un avis ou une première
Ministère des Finances, en principe                                                            information. Une "aide juridique de
endéans les quatre mois de sa conclu-                                                          deuxième ligne" permet d'obtenir un
sion.                                                                                          avis plus circonstancié, une assistance
Un bail non enregistré conserve toute          Informations                                    et la représentation en justice. Des
                                                                                               passerelles sont assurées entre l'aide
sa validité entre les parties.
                                               DROIT                                           juridique de première ligne et de
En matière de bail de résidence prin-
                                                                                               seconde ligne.
cipale, lors de la vente du bien loué,
                                              La réforme de l’aide juri-
l'acquéreur remplace le propriétaire
                                              dique :                                            LA CRÉATION D’UNE COMMISSION
bailleur dans ses droits et devoirs.
                                              Le droit au droit?                                 JURIDIQUE PAR ARRONDISSEMENT
Il dispose néanmoins d'un régime de
                                              L'article 23, 3, 2° de la Constitution
faveur lui permettant de mettre fin au                                                         La volonté du législateur est d'instau-
                                              place l'accès au droit parmi les droits
bail sans date certaine.                                                                       rer une synergie dans les initiatives
                                              fondamentaux au même titre que l'ai-
                                                                                               qui sont prises au niveau local dans le
Ainsi, si le preneur occupe les lieux         de sociale ou médicale, ou encore le
                                                                                               cadre de l'aide juridique : il crée une
loués depuis plus de 6 mois, l'acqué-         droit à un logement décent.
                                                                                               commission d'aide juridique 2
reur peut mettre fin à un bail de 9 ans,
                                              En effet, "l'accès au droit et à la jus-         (C.A.J.) dans chaque arrondissement
dans les 3 mois de la passation de
                                              tice est un droit inconditionnel sans            judiciaire.
l'acte de vente devant le notaire. Il
                                              lequel il n'y a pas de véritable dignité
adressera un préavis de 3 mois au                                                              Composée paritairement, d'une part,
                                              humaine. Il est indissociable des                de membres du barreau et, d'autre
locataire, soit pour occupation per-
                                              droits reconnus à l'homme et doit lui            part, de représentants du C.P.A.S. et
sonnelle ou familiale, soit pour réali-
                                              être garanti, sans autre considération           d'autres organismes d'aide juridique,
sation de travaux importants, soit sans
                                              que sa qualité d'être humain.                    sa mission est de promouvoir et de
motif, avec indemnité.
                                              Il est le corollaire des libertés, un            coordonner les permanences d'aide
Par contre, l'acquéreur ne pourra pas
                                              impératif de toutes les sociétés démo-           juridique de première ligne, assurées
mettre fin à un bail de 3 ans ou de
                                              cratiques" ( M.-B. BERTRAND, "Le droit à         par le barreau et les organisations
moins de 3 ans avant son échéance.
                                              l'aide juridique. L'aide légale : l'aboutisse-   d'aide juridique, et, le cas échéant, de
Contrairement aux allégations de l'ac-        ment d'une longue démarche - Un grand            les décentraliser.
quéreur, le locataire ne commet pas
un abus de droit en procédant à l'enre-        Un arrêté royal du 20 décembre 1999 détermine le montant des ressources, les
gistrement de son bail, après avoir            pièces justificatives à présenter, ainsi que la liste des personnes assimilées à celles
pris connaissance de l'imminence de            dont les ressources sont insuffisantes, pour pouvoir bénéficier de l'aide juridique de
la vente du bien loué.                         première ligne et de la gratuité partielle ou totale de l'aide juridique de deuxième
En effet, le tribunal rappelle que pour        ligne et de l'assistance judiciaire.
qu'il y ait abus de droit, il faudrait que     Ainsi bénéficient de l'aide gratuite la personne isolée, dont le revenu mensuel net
celui-ci soit exercé sans intérêt rai-         est inférieur à 25 000 F, ou le couple marié ou non, dont les ressources sont infé-
sonnable et suffisant, notamment               rieures au montant du minimum insaisissable - 32 500 F au 1er janvier 2000 -.
lorsque le préjudice causé serait sans
                                               Peuvent bénéficier de la gratuité partielle la personne isolée, dont le revenu est
proportion avec l'avantage recherché
                                               situé entre 25 000 F et 29 500 F par mois ou le ménage, dont le revenu se situe
ou obtenu par le titulaire du droit.
                                               entre 32 500 F et 38 350 F par mois.
Or, constate le juge, le locataire n'a
                                               Ces revenus peuvent être augmentés de 10% du minimum de moyens d'existence
commis aucune faute, même légère,
                                               par enfant à charge.
en faisant enregistrer la convention de

                                                                   17

Informations                                                                                               Les Echos du Logement - No 1 —Février 2000
t "L’aide juridique de première                     ressources suffisantes pour couvrir              Au sein de chaque barreau est ins-
  ligne"                                            l'aide juridique accordée. L'aide                titué un "bureau d'aide juridique"
  L'aide juridique de première ligne                sera gratuite pour les personnes qui             (B.A.J.). Il remplace le bureau de
  est, selon les termes mêmes de la                 disposent de revenus insuffisants et             consultation et défense.
  loi, "l'aide juridique accordée sous              pour certains groupes de la popula-
                                                                                                     Le B.A.J. a notamment pour mis-
  la forme de renseignements pra-                   tion.
                                                                                                     sion d'organiser un service de
  tiques, d'informations juridiques,
                                                Une attention particulière est accor-                garde.
  d'un premier avis juridique ou d'un
  renvoi vers une instance ou une               dée à la qualité de l'aide juridique,                Le barreau inscrit une fois l'an sur
  organisation spécialisée".                    tant au niveau du contrôle des presta-               une liste les avocats volontaires
                                                tions effectuées par les avocats qu'au               spécialisés dans les matières fai-
    En principe, les permanences se             niveau de leur formation.
    tiennent dans les maisons de justi-                                                              sant l'objet de la demande d'aide
    ce 3 et sont assurées - et c'est une        t "L’aide jurdique de deuxième                       juridique.
    nouveauté - par des avocats volon-            ligne"                                             Le B.A.J. transmet la liste des avo-
    taires inscrits sur une liste, remise         L'aide juridique de deuxième ligne                 cats à la commission d'aide juri-
    à jour chaque année et tenue par le           est définie comme étant "l'aide                    dique.
    barreau. Sur ces listes sont men-             accordée à une personne sous la
    tionnées les matières ayant la                                                                   Le barreau contrôle la qualité des
                                                  forme d'un avis juridique circons-
    préférence des avocats.                                                                          prestations effectuées par les avo-
                                                  tancié ou l'assistance juridique
                                                                                                     cats. Le cas échéant, ceux-ci seront
    L'aide juridique de première ligne            dans le cadre ou non d'une procé-
                                                                                                     radiés de la liste des avocats du
    est ouverte à tout justiciable.               dure ou l'assistance dans le cadre
                                                                                                     B.A.J.
    Toutefois, une contribution for-              d'un procès y compris la représen-
    faitaire de 500 F est demandée                tation au sens de l'article 728 du                 Pour obtenir une aide juridique de
    aux justiciables, qui disposent de            Code judiciaire."                                  seconde ligne :


                                                                     L'accès aux droits et à la justice.
                                                                   De la citoyenneté à l'accès à la justice,
                                                                         une proposition réversible?
                                                                      par Denis DOBBELSTEIN et José PINILLA
                                                     Ed. La Charte et Droits fondamentaux (Lien social (Centre interdisciplinaire -
                                                                    F.U.N.D.P.), Coll. "Droit en Mouvement", 1999
                                                     Fruit de plus de deux années d'une recherche, qui s'est terminée à la veille
                                                     du vote de la loi sur l'aide juridique, ce qui n'entame en rien son intérêt, le
                                                     fil conducteur de cet ouvrage est de tenter de vérifier deux hypothèses :
                                                     ⇒ première hypothèse : les usagers défavorisés dans l'accès à la justice, les
                                                       justiciables les plus fragiles qui cumulent les vulnérabilités sont mal connus
                                                       des professionnels, que ceux-ci fassent partie du monde de la justice ou
                                                       plus globalement du secteur non-marchand (magistrats, travailleurs
                                                       sociaux de première ligne, fonctionnaires, policiers ou enseignants).
                                                     ⇒ seconde hypothèse : les justiciables les plus défavorisés, les plus en rup-
                                                       ture, sont aussi ceux qui ont le plus difficilement accès aux droits, aux
                                                       institutions et en conséquence aussi à la justice.
 José PINILLA nous fait partager son expérience professionnelle au sein du C.P.A.S. de Charleroi.
 Comme le souligne avec justesse Jacques FIERENS dans sa préface, "il nous fait entendre, dans les phrases et les mots des jus-
 ticiables ''les plus en rupture'', que l'accès à la justice est inséparable des situations d'exclusion vécues en famille, à l'école, dans le
 monde du travail, et que de ces expériences-là ceux qui sont censés les guider dans le palais de justice, les défendre et les juger,
 ne savent pas grand-chose."
 Pour sa part, Denis Dobbelstein connaît bien le monde judiciaire, puisqu'il est avocat et que l'accès à la justice des
 pauvres est un sujet qui lui tient à cœur. Il nous dit ici comment, en pratique, l'aide juridique s'applique sur le terrain.
 A prendre
 "La justice", publié l'an dernier, chez Story-Scientia (dans la collection "Tout savoir sur") : Christian PANIER y offre une présen-
 tation vulgarisée du monde de la justice, qui permettra au lecteur d'appréhender son fonctionnement, ses institutions et
 son organisation.

                                                                     18

Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000                                                                                          Informations
    — soit l'intéressé est orienté vers      Avocats qui en assure la répartition        fonction de la nature des prestations
      le B.A.J. par une permanence           entre les différents Ordres.                et des procédures, mais l'on a voulu
      de première ligne;                                                                 sans doute éviter les dérapages bud-
    — soit l'intéressé s'adresse directe-      LA RÉCUPÉRATION DE L’INDEMNITÉ            gétaires. Il est à espérer que la ques-
      ment à un avocat de son choix            PAR L’ETAT                                tion de la rémunération ne constitue
      figurant sur la liste des avocats                                                  pas le Talon d'Achille, qui viendra
                                             L'indemnité accordée pour une aide
      volontaires, sans passer par le                                                    ruiner l'édifice que le législateur a
                                             juridique de deuxième ligne peut être
      B.A.J.; l'avocat demande alors                                                     enfin mis en place.
                                             récupérée par l'Etat.
      au B.A.J. l'autorisation d'accor-                                                  Enfin, il reste surtout à redonner au
                                             Le délai de prescription est de cinq
      der l'aide juridique de deuxiè-                                                    citoyen confiance en l'appareil judiciai-
                                             ans.
      me ligne;                                                                          re, ce qui n'est pas une mince affaire.
    — soit, en cas d'urgence, l'intéres-     L'indemnité peut être récupérée:
                                                                                         Il faut aussi que les mentalités et les
      sé s'adresse directement au ser-       — en cas de modification du patrimoi-       moyens suivent les déclarations d'in-
      vice de garde du B.A.J.;                   ne, des revenus ou des charges du       tention.
    — soit, en cas d'urgence, l'intéressé,       bénéficiaire et que celui-ci est par
                                                                                         1   M.B. du 23 novembre 1998. Au Moniteur
      qui a bénéficié d'une aide juri-           conséquent en mesure de payer;
                                                                                             belge du 30 décembre 1999 sont parus
      dique de première ligne, conti-        — lorsque le justiciable a tiré profit          une série d'arrêtés d'exécution.
      nue, avec l'accord du B.A.J., de           de l'intervention de l'avocat ;         2   Dans l'arrondissement judiciaire de
      s'adresser au même avocat.4            — si l'aide a été accordée à la suite           Bruxelles, il existe deux commissions
    L'aide juridique de deuxième ligne           de fausses déclarations ou par des          d'aide juridique, l'une française, l'autre
                                                 moyens frauduleux.                          néerlandaise.
    peut être partiellement ou entière-
    ment gratuite pour les personnes                                                     3   Pour rappel, il est prévu de créer d'ici
                                               CONSIDÉRATIONS GÉNÉRALES                      2001 une maison de justice dans chaque
    dont les ressources sont insuffi-
                                                                                             arrondissement judiciaire. Les maisons
    santes.                                  La clé du voûte de la réforme sur l'aide        de justice devraient être des lieux d'in-
    Le B.A.J. vérifie si les conditions      juridique est heureuse : elle repose sur        formation juridique, de rencontres et de
    de gratuité sont remplies.               le volontariat d'avocats spécialisés dans       médiations, où seront coordonnées les
                                             les questions auxquelles sont confrontés        interventions des assistants de proba-
    Toute décision de refus est motivée      les justiciables à faibles revenus.             tion, des services d'accueil et d'aide aux
    et contient les informations utiles                                                      victimes ou des responsables de média-
    pour introduire un recours auprès        L'égalité des chances dans l'écheveau           tion pénale. Elles poursuivent l'objectif
    du tribunal du travail - aucune voie     de la procédure judiciaire devrait s'en         de donner au citoyen une meilleure
    de recours n'était prévue contre une     trouver singulièrement renforcée.               visibilité de la justice et en quelque sorte
    décision du bureau de consultation                                                       de l'humaniser. Actuellement, 11 mai-
                                             L'on regrettera toutefois que le plafond
                                                                                             sons de justice sur 27 sont ouvertes.
    et de défense.                           des ressources (25 000 F) pour les per-     4   O. MORENO, "Aide juridique", in CPAS
                                             sonnes isolées, qui veulent bénéficier          Plus, 1999/5, p.68.
   L’INDEMNISATION DES AVOCATS               de l'aide juridique gratuite, ne soient     5   Pudiquement appelé "les autorités visées
Les avocats chargés de l'aide juridique      pas alignées comme par le passé sur             à l'article 488 du Code judiciaire" en rai-
de deuxième ligne adressent un rapport       les montants insaisissables (actuelle-          son des dissensions internes, qui minent
au B.A.J. sur chaque affaire pour laquel-    ment 32 500 F au 1er janvier 2000) :            depuis quelques mois le fonctionnement
                                             ceci constitue un recul peu acceptable          de l'Ordre national des avocats, en passe
le ils ont accompli des prestations.
                                             par rapport aux pratiques des anciens           d'être scindé en une aile francophone et
Chaque B.A.J. attribue des points aux        bureaux de consultation et de défense.          une aile néérlandophone.
avocats pour ces prestations et en fait
rapport aux bâtonniers. Les bâtonniers       Quant à la juste et décente rémunéra-
communiquent le total des points à           tion, à laquelle peuvent légitimement
                                             prétendre les avocats qui assurent la           LOGEMENT
l'Ordre national des Avocats 5, qui les
transmet ensuite au Ministre de la           défense des personnes économique-
                                             ment faibles, elle n'est pas calculée en    Fonds du logement wallon :
Justice.
                                             fonction d'un barème : elle est tribu-      inauguration d'un ensemble
Sur la base du total des points obtenus      taire du nombre de points attribués         d'immeubles à Dampremy
par l'ensemble des avocats du                aux avocats chaque année sur l'en-
Royaume et du montant des indemni-           semble du Royaume. Adossée à un             Un ensemble d'immeubles situés rue
tés inscrit au budget général destiné à      système de calcul complexe - qui fait       Houssière et Impasse Clôture, à
l'aide juridique, le Ministre, le cas        craindre des retards de paiement -,         Dampremy, ont été inaugurés le 28
échéant après contrôle, détermine le         elle risque d'être fluctuante, ce qui       janvier dernier.
montant total des indemnités et établit      pourrait freiner la participation volon-    Ce projet est situé dans une zone d'ini-
la valeur d'un point.                        taire de certains avocats. Il eut été       tiative privilégiée (Z.I.P.) où on ne
II procède ensuite au paiement des           sans doute plus simple d'opter pour         peut que constater l'état de dégradation
indemnités à l'Ordre national des            un barème de rémunération établi en         du patrimoine immobilier.

                                                                19

Informations                                                                                           Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000
Ces immeubles sont implantés
dans une zone d'habitat proche
des centres commerciaux, de
services et d'écoles, situation
permettant au Fonds du loge-
ment wallon de poursuivre son
objectif qui est de maintenir du
logement familial en ville.
Il s'agit d'une action de rénova-
tion qui reflète la volonté d'inté-
grer le projet aux actions de
développement local en parte-
nariat avec la Ville, la société
La Carolorégienne, l'Agence
immobilière sociale et les
acteurs de la politique sociale et
du logement.
t Aspects techniques du pro-
  jet
  Le projet consiste dans la
  réhabilitation de huit loge-
  ments et la construction de
                                                                Pose du bouquet d’inauguration — Vue de l’immeuble rue Houssière
  trois logements. A l'origine,
  l'organisation des logements
  dans les deux ensembles rue
  Houssière et Impasse
  Clôture était minimaliste et
  tortueuse.
    La démarche a été de
    conserver la structure et le
    volume caractéristique des
    immeubles existants. Le
    vide laissé à l'angle de la
    rue Houssière et de
    l'Impasse Clôture sera com-
    blé par un ensemble de trois
    maisons neuves.
    Cet ensemble "mixte" de
    logements constitue l'un des
    premiers pas vers la réhabili-
    tation du quartier. La subdi-
    vision des bâtiments a été
    revue. Les imbrications des
    logements qui existaient à
    l'origine ont disparu, au pro-
    fit d'une division mitoyenne
    claire entre les maisons.
    L'ensemble des trois maisons
    neuves à l'angle reprend le                     Pose du bouquet d’inauguration — Vue de l’immeuble rue Houssière, côté jardin
    même schéma de division
    mitoyenne. L'intérieur de l'îlot est         mique : les murs extérieurs seront           une répartition de quatre maisons
    donc partagé en jardins, au moyen de         décapés, isolés et replafonnés et sur        dans l'immeuble rue Houssière et
                                                 le chauffage assuré tant par le gaz de       quatre autres dans l'ensemble de
    haies ou de clôtures. Le choix des
                                                 ville que par des bonbonnes ou du            l'Impasse Clôture.
    installations techniques a été guidé
    par le souci de limiter les coûts d'uti-     charbon.                                     Certains murs mitoyens existent et
    lisation au minimum.                                                                      d'autres sont créés sur toute la hau-
                                                                                              teur des immeubles. La superficie
    Ces choix portent sur l'installation       t Les travaux                                  au rez-de-chaussée étant insuffisan-
    d'une citerne et d'un circuit d'eau de       La structure intérieure des maisons          te Impasse Clôture, des annexes ont
    pluie; sur une bonne isolation ther-         est entièrement revue pour aboutir à         été ajoutées aux volumes existants.

                                                                 20

Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000                                                                                 Informations
     rue Houssière
    Elévation avant




    rue Houssière
   Elévation arrière




    impasse Clôture
    Elévation avant




   impasse Clôture
   Elévation arrière




    Les baies de fenêtres sont retra-         de est différenciée par le traitement      lions, soit 4,2 millions par loge-
    vaillées; les toitures et les châssis     des briques et par un jeu de cou-          ment.
    sont renouvelés.                          leurs au niveau des châssis.               Cette réalisation donnera une toute
    Les installations techniques sont         Parmi les onze logements proposés,         nouvelle physionomie à la rue
    remplacées.                               deux sont spécialement adaptés             Houssière et représentera une réel-
                                              pour accueillir des familles compre-       le remise à neuf du quartier.
    Les maisons sont parachevées en
                                              nant une personne handicapée             Ce projet de rénovation est très exem-
    incluant l'isolation des parois exté-
                                              moteur.                                  platif de la politique d'aide locative
    rieures.
                                            t Le coût                                  que le Fonds du logement mène
    Dans les trois maisons neuves, les
                                                                                       depuis 1981 en Région wallonne.
    parois extérieures sont aussi systé-      Le coût total de l'opération, achat et
    matiquement isolées. Chaque faça-         travaux compris, est de 46,5 mil-                             x

                                                              21

Informations                                                                                     Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000
Les aides au logement                                     pas toujours aisées à maîtriser. A côté     SOCIAL
demandées en 1999                                         du problème posé par la rédaction, la
                                                          reproduction et la diffusion de nou-       La portée des mesures du
Les Echos du Logement avaient pris
                                                          velles notices explicatives et de nou-     “programme d’urgence pour
l'habitude, depuis quelque temps, de
                                                          veaux formulaires, qui a pu se régler      une société plus solidaire
publier dans leur premier numéro de
                                                          après quelques semaines difficiles à       (1993)” en faveur des sans-abri,
l'année les statistiques relatives aux
                                                          vivre tant pour l'administration que
aides aux particuliers demandées et
                                                          pour les demandeurs, l'adaptation des
                                                                                                     bénéficiaires du minimum de
octroyées au cours de l'année précé-
                                                          programmes de gestion informatique         moyens d’existence (Belgique et
dente.                                                    des dossiers de prime s'est révélée        par Région), 1994-1999 (chiffres
En 1999, suite à l'entrée en vigueur                      beaucoup plus malaisée à mettre en         absolus au 1er janvier )
du Code wallon du Logement, les                           oeuvre. Au début de l'an 2000, cette       En 1993, une série de mesures ont été
conditions d'octroi de l'ensemble des                     adaptation n'est d'ailleurs toujours pas   prises en faveur des personnes sans
primes ont été revues, ce qui signifie                    terminée.                                  abri dans le cadre du “Programme
que les demandes introduites au cours                     Et l'une des parties des programmes        d'urgence pour une société plus soli-
de cette année l'ont été sur base de                      informatiques qui n'est pas opération-     daire”.
deux réglementations différentes. Les                     nelle aujourd'hui est précisément          Outre l'accès au minimum de moyens
anciennes réglementations ont été                         l'édition des statistiques. Cela           d'existence, citons la clarification des
abrogées le 1er mars, avec, pour cer-                     explique donc pourquoi les données         compétences entre C.P.A.S., l'obliga-
taines d'entre elles et sous réserve du                   statistiques qui peuvent vous être pré-    tion pour le Président du C.P.A.S.
respect de différentes conditions,                        sentées à l'heure actuelle sont limitées   d'accorder l'aide sociale urgente, une
l'existence de mesures transitoires                       au nombre de demandes introduites,         prime d'installation pour les sans-abri
permettant aux demandes introduites                       ... qui ont fait l'objet d'un comptage     qui quittent certaines institutions, la
avant le 1er juin d'être traitées en                      manuel. Il n'était évidemment pas          prise en charge complète par le
fonction des anciens textes. Les nou-                     pensable d'imaginer faire la même          Gouvernement fédéral du minimum de
velles réglementations sont, quant à                      chose pour les différentes phases          moyens d'existence, lorsque des sans-
elles, entrées en vigueur le 1er mars.                    intermédiaires de gestion des dos-         abri, sans domicile légal, trouvent un
Les statistiques de l'année 1999 pré-                     siers.                                     logement et s'inscrivent dans les
senteront par conséquent un caractère                                                                registres de la population, et, enfin, la
                                                          Voici donc ces maigres statistiques
un peu particulier.                                                                                  possibilité pour le bourgmestre -
                                                          relatives à l'année 1999 pour les prin-
L'entrée en vigueur simultanée de                                                                    jamais utilisée, sauf à Philippeville -
                                                          cipales aides aux particuliers gérées      de procéder à la réquisition d'im-
nombreuses nouvelles réglementa-                          par la Division du Logement.               meubles abandonnés pour y loger des
tions quelques semaines, voire
                                                                                                     sans-abri.
quelques jours à peine après leur
adoption, a eu d'autres conséquences,                                                                A lire les statistiques disponibles, le
                                                                                                     nombre de personnes sans abri, qui
                                                 Nombre de demandes introduites en 1999              bénéficient du minimum de moyen
                                                                                                     d'existence ou de la prime d'installa-
                                                 Ancienne             Nouvelle    TOTAL              tion, est peu important : ils sont 45 au
                                              réglementation       réglementation                    1er janvier 1994, 232 au 1er janvier
 Primes à la construction                           142                   188            330         1998, puis 219 au 1er janvier 1999.
 Primes à l'acquisition*                            153                   165            318         La plupart des dossiers sont traités par
                                                                                                     des C.P.A.S. urbains.
 Primes à la réhabilitation                       2.206                15.850         18.056
                                                                                                     Initialement, trois conditions doivent
 Primes à la restructuration                         11                     78            89         être remplies : avoir droit au minimum
 Primes à la démolition                               4                     37            41         de moyens d'existence; quitter de
                                                                                                     manière définitive une institution;
 Assurance perte de revenus                         334                  2.264         2.598
                                                                                                     introduire rapidement une demande
 Allocations de déménagement                        597                  1.206         1.803         d'intervention (endéans le mois).
 (d'installation) et de loyer                                                                        La prime d'installation est, en 1997,
 * NB. :                                                                                             reconnue à tout sans-abri qui trouve un
 Les primes à l'acquisition sont introduites non pas à la Division du Logement,                      logement et non plus seulement à ceux
 mais auprès de l'organisme vendeur (qui est obligatoirement une personne morale                     qui quittent une maison d'accueil ou un
                                                                                                     établissement pénitentiaire. De plus,
 de droit public), qui les transmet à la Division du Logement après une première
                                                                                                     elle est étendue aux personnes qui
 instruction, dont la durée peut être assez variable. Les statistiques renseignées ne
                                                                                                     quittent définitivement une résidence
 se rapportent donc pas aux demandes officiellement introduites auprès des orga-                     de loisir, de plein air, un camping pour
 nismes vendeurs, mais à celles transmises par ces derniers à l'administration.                      s'installer dans un logement qui leur

                                                                            22

Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000                                                                                          Informations
                                       SANS ABRI1                                               disposer d'un logement décent est une
                                                                                                condition indispensable à l'épanouisse-
                        1994        1995        1996        1997        1998        1999
                                                                                                ment individuel) et l'information impar-
 Belgique                167         256         269         262         290         202        faite des contractants, qui appellent dès
 Région                   95          85         133          73         112          57        lors l'intervention des pouvoirs publics
 flamande                                                                                       (au sens large).
 Région                   48         151          89         165         129          97
                                                                                                L'auteur nous livre ensuite un état des
 wallonne
                                                                                                lieux du marché du logement, en sou-
 Région de                24          20          47          24           49         48
                                                                                                lignant que, sur le marché locatif
 Bruxelles-Capitale
                                                                                                privé, les plus pauvres doivent consa-
                        Primes d'installation pour les sans abri et                             crer une part extrêmement importante
                          les résidents permanents en camping                                   de leurs ressources pour couvrir le
 Belgique                 45          76         107       159 2         232         219        loyer de leur habitation, l'accès à un
 Région                   18          28          53          61           86         83        logement social leur étant par ailleurs
 flamande                                                                                       très difficile.
 Région                   20          42          43          81         109         115        Anne Brauwers nous présente, pour
 wallonne                                                                                       commencer la seconde partie de l'ou-
 Région de                  7            6         11            17         37        21        vrage, les premières initiatives en
 Bruxelles-Capitale                                                                             matière d'agences immobilières
 Source : Ministère des Affaires sociales. Santé publique et environnement, Service mini-       sociales (A.I.S.) qui ont conduit à la
 mum de moyen d'existence                                                                       reconnaissance régionale.
 1 100% d'intervention de l'Etat fédéral dans les frais du minimum de moyen d'existence
   pendant un an suite à l'inscription dans les registres de la population.                     Elle expose ensuite les mécanismes
 2 A partir du 1er janvier 1997, le champ d'application de cette mesure est étendu à tous les   de fonctionnement des A.I.S. : en rai-
   sans abri qui quittent une institution et aux résidents permanents dans les campings qui     son des garanties qui leur sont
   vont s'établir ailleurs.                                                                     offertes - paiement inconditionnel des
                                                                                                loyers, remise en état éventuelle à la
sert de résidence principale. Le mon-                                                           fin de la location -, les propriétaires
tant de la prime d'installation - accor-
dée une seule fois dans la vie de l'in-
                                                   Publications                                 confient leur(s) bien(s) en gestion aux
                                                                                                A.I.S. à un prix inférieur au marché.
téressé - est porté à un mois du
                                                  POLITIQUE PUBLIQUE                            Les A.I.S. garantissent par ailleurs un
minimum de moyens d'existence que
                                                                                                accompagnement social des loca-
peuvent percevoir des conjoints
vivant sous le même toit (actuelle-              Les agences immobilières                       taires. In fine, elle tire un bilan positif
ment 28.445 francs).                             sociales.                                      de cette expérience de " médiation de
                                                                                                marché " pratiquée par les A.I.S.
Le nombre de dossiers pour les sans-             Une réponse à la
abri bénéficiaires du minimum de                                                                Le lecteur devra toutefois avoir à l'es-
                                                 problématique du logement                      prit que cet intéressant ouvrage a été
moyens d'existence, remboursable à
100% par l'Etat après inscription des            Anne BRAUWERS                                  rédigé avant l'entrée en vigueur du
intéressés au registre de la population,
s'élève à 45 au 1er janvier 1994, pour           Ed. Luc Pire, 1999
atteindre 290 au 1er janvier 1998,
                                                 L'auteur, licenciée en Sciences écono-
avant de fléchir à 202 au 1er janvier
                                                 miques et titulaire d'un Master euro-
1999.
                                                 péen en Sciences du travail, a reçu,
Faut-il se réjouir que le nombre de              pour cet ouvrage, le prix Roger
personnes sans abri émargeant au                 Vanthournout, qui récompense des
C.P.A.S. soit si faible? Ou bien faut-il         actions développées pour la promo-
chercher les raisons pour lesquelles
                                                 tion de l'économie sociale.
les instruments mis en place ne s'im-
posent pas davantage dans la pratique            L'approche, qui nous est livrée, est
des C.P.A.S.?                                    effectivement de type économique et
Ce compte-rendu est extrait d'un article -
                                                 la première moitié du livre est consa-
“Het bestaanminimum en het recht op              crée au " marché du logement ".
maatschappelijke dienstverlening” - paru         L'auteur nous montre que le marché
dans l'annuaire 1999, Armoede en sociale         des biens immobiliers ne peut arriver
uitsluiting, un ouvrage collectif, édité         par lui-même à une allocation efficace
sous la direction de J. V R A N K E N , D.       des ressources, au sens de l'économiste
G ELDOF et G. V AN M ENXEL (Ed. Acco,            Pareto. En cause : l'existence d'externa-
1999, p.95).                                     lités (on sait à suffisance que le fait de

                                                                      23

Publications                                                                                                Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000
Code wallon du Logement et l'arrêté             il reste vraiment peu de moyens à ces              parc locatif à loyer modéré ou l'accès
du gouvernement wallon du 17 mars               personnes pour vivre. Dans ces cir-                à la propriété, un des piliers des poli-
1999 relatif aux A.I.S. Ainsi, cer-             constances, le risque d'apparition de              tiques publiques en matière de loge-
taines critiques de l'auteur - comme            retards de loyer est très élevé. Ces               ment.
l'obligation faite aux A.I.S. de procé-         arriérés constituent donc un défi
                                                                                                   Voici un ouvrage qui devrait rallier à
der à l'inventaire des logements                majeur pour les A.I.S. et représentent
                                                le maillon faible de la chaîne.                    la fois les suffrages du technicien, à
vacants situés sur le territoire qu'elles
                                                                                                   qui l'on offre une vue globale des
desservent - sont devenues sans objet,          Il convient dès lors tout au moins de              politiques menées en Flandre, et
puisque certaines imperfections de              se poser la question de savoir si le
l'ancienne réglementation ont été cor-          logement A.I.S. constitue une solu-
rigées lors de l'adoption des nouveaux          tion durable pour les plus démunis.
dispositifs réglementaires.
                                                                              Luc Jandrain
On pourra regretter que l'auteur ne
mette pas en évidence les limites du
système A.I.S.                                                        x
Ainsi, elle n'insiste pas sur le fait que
les A.I.S. travaillent essentiellement
sur le marché locatif privé et, qu'à ce         De Vlaamse Wooncode,
titre, même si les loyers réclamés par          lokaal woonbeleid en
les propriétaires sont inférieurs à ceux        woonkwaliteit
pratiqués par ailleurs sur le marché,
ils n'en demeurent pas moins des                Bernard HUBEAU (ed.)
"loyers du privé". Cela signifie, par           Die Keure, 1999
exemple, que, pour des bénéficiaires
du minimex, la part consacrée au                Ces dernières années, la promotion de
loyer atteint environ 40% de leurs              la qualité de l'habitat est devenue, au
revenus. Après le paiement du loyer,            même titre que l'accroissement du



                                                                                                              DECOUVERTE
                                                    L'année du jardinier
                                                    par Karel CAPEK
                                                    Ed. 10/18, 2000

                                                    En ce mois de mars, il faut vous arrêter.
                                                    Si vous vous accroupissez dans le jardin, «alors vous verrez les lèvres entrou-
                                                    vertes et les regards furtifs, les doigts mignons et les armes levées à bout de bras, la
                                                    fragilité du nouveau-né et l'élan agressif de la volonté de vivre; et c'est alors que
                                                    vous entendrez gronder tout bas ''la marche des bourgeons''.
                                                    Voilà†; tandis que j'écrivais ceci, le signal, semble-t-il, a été donné, les bourgeons, qui,
                                                    ce matin encore, étaient entortillés dans leurs langes, ont donné naissance à de
                                                    petites pointes de feuilles, les tiges de forsythias rayonnent d'étoiles d'or, les plis gon-
                                                    flés des bourgeons de poiriers se sont tendus et sur la pointe de je ne sais quels
                                                    petits boutons étincellent des yeux jaunes et verts. Les écailles résineuses ont livré
                                                    passage à une jeune verdure, les gros boutons ont percé et il en sort un filigrane de
                                                    coches et de plis. N'aie pas peur, petite feuille vermillon ; ouvre-toi, éventail replié;
                                                    étire-toi, dormeur couvert de duvet; l'ordre vient d'être donné. Eclatez, préludes de
                                                    cette marche non écrite.
 Brillez au soleil, cuivres dorés, retentissez, tympanons, jouez, flûtes, répandez votre pluie d'harmonie, innombrables violons, car le jar-
 din calme, gris et vert, s'est mis victorieusement en marche.»
 Voici un petit livre de poche qui enchantera, de janvier à décembre, les jardiniers en herbes, comme les plus expérimentés.
 A cent lieues des encyclopédies savantes et des conseils que l'on oublie de toute façon de suivre, il y est question de sensa-
 tions, d'odeurs et d'amours des plantes. Bref, de poésie et d'éclats de rire. Des choses simples, mais ô combien essentielles
 pour être bien dans sa tête!

                                                                     24

Les Echos du Logement - No 1 — Février2000                                                                                              Publications
l'amateur de droit comparé qui trou-        transparente pour le grand public, qui     Toutefois, aux yeux de certains
vera des points de comparaison avec         poserait problème, mais plutôt le régi-    auteurs, le talon d'Achille du Code
les mesures prises en Wallonie et une       me disparate des sanctions qui s'ap-       flamand de l'habitat semble résider
analyse fine des questions juridiques       pliqueraient en cas de non-respect des     dans le financement de la politique
ou institutionnelles qui ne manquent        dispositions fédérales et régionales,      communale en matière de logement.
pas d'apparaître dans la pratique.          les unes étant d'ordre privé, les autres
                                                                                       Ce financement, venant s'ajouter à la
Aujourd'hui, des normes de qualité          d'ordre public.
                                                                                       présence d'un conseil communal de
ont été élaborées, tant au niveau fédé-                                                l'habitat, d'un fonctionnaire commu-
ral que régional, et parfois même           A l'instar de son homologue wallon,        nal spécifique en matière de logement
communal.                                   le droit à un logement décent est l'ob-    ou d'un service de logement, devrait
Il peut paraître étonnant, dans la pers-    jectif que poursuit le Code flamand        stimuler les communes à mener acti-
pective d'une régionalisation qui s'ac-     de l'habitat : il constitue la pierre de   vement une politique de l'habitat.
centue, de relever que différentes          touche sur laquelle s'appuient les dif-    Si le Code flamand a opté pour affec-
sphères de pouvoir puissent, à pre-         férentes politiques menées en matière      ter les crédits disponibles à la
mière vue, se concurrencer dans la          de logement.                               construction et à la rénovation des
mise en oeuvre de normes, gauchisant        La politique de la qualité de l'habitat    logements pour répondre aux besoins
ainsi la logique du partage des com-        repose sur une architecture complète       immédiats, un encadrement structurel
pétences entre l'Etat fédéral et les        et cohérente de mesures graduelles de      et un financement de la politique
Régions sur base du principe de l'ex-       plus en plus coercitives.                  communale en matière de logement
clusivité.                                                                             sont nécessaires; à défaut, les com-
                                            La définition de normes valant pour
Toutefois, ce constat reflète la juris-     tout logement constitue son noyau.         munes ne seront pas incitées à remplir
prudence de la Cour d'Arbitrage et les                                                 le rôle moteur qu'elles ont à jouer en
avis qu'a eu à rendre le Conseil d'Etat     A ces normes sont liées les actions
                                                                                       matière de qualité du logement et de
à la demande du gouvernement fédé-          tant administratives que pénales que
                                                                                       politique de l'habitat.
ral.                                        peuvent mener le gouvernement fla-
                                            mand, les organismes sociaux et les
L'autorité fédérale est ainsi habilitée à   communes.
imposer des règles de droit civil                                                       VILLE
propres aux relations entre le bailleur     Les normes sont déterminantes pour
et le preneur, et autonomes par rap-        la mise en œuvre d'une série de nou-
                                                                                       Quand la ville se défait
port aux dispositions que pourraient        veaux instruments, comme l'attesta-
prendre les Régions pour assurer la         tion de conformité, le droit de gestion    Sous la direction de Jacques
qualité des logements situés sur leur       sociale ou le droit de préachat, qui       DONZELOT et d'Olivier MONGIN
territoire, pour autant qu'elle se borne    sont les garants de leur effectivité sur
                                            le terrain.                                Revue Esprit, novembre 1999
à définir des conditions minimales de
sécurité, de salubrité et d'habitabilité    Les mesures préconisées en matière         Dans la foulée des travaux de Saskia
des biens loués et ne touche pas au         de qualité de l'habitat ne sont pas        Sassen, d'aucuns attribuent à la globa-
régime des sanctions qui s'attachent à      neutres sur le marché locatif privé :
la méconnaissance des dispositions          elles affaiblissent la liberté contrac-
régionales, et notamment des sanc-          tuelle et encadrent le droit d'usage des
tions de nature civile qu'il appartient     propriétaires sur leur bien.
au juge de prononcer conformément
                                            Pour certains auteurs, sans doute l'in-
au droit commun.
                                            tervention de l'autorité publique est-
Quoiqu'il en soit, à travers notamment      elle justifiée pour corriger les effets
l'exigence d'un permis de location en       négatifs qu'engendre le principe de la
Wallonie ou les incitations à se pro-       liberté du marché en terme de qualité
curer une attestation de conformité en      de l'habitat, de solvabilité des
Flandre, certains auteurs n'hésitent        ménages ou de sécurité d'occupation.
pas à déceler la fin d'un principe de
non-pénétration entre les sphères de
compétence fédérale et régionale,           Depuis les décrets révolutionnaires, les
voire à plaider pour que l'on accorde       communes sont des acteurs à part entiè-
au niveau régional l'exclusivité des        re dans la lutte contre l'insalubrité.
compétences en matière de définition        Avec la réglementation que compte
de normes de qualité.                       mettre en oeuvre le Code flamand de
Ce n'est d'ailleurs pas tant le défaut de   l'habitat, leurs responsabilités, leurs
coordination des normes - limité au         missions et leurs tâches se sont singu-
demeurant - ou leur articulation peu        lièrement accrues.

                                                              25

Publications                                                                                     Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000
lisation les processus de dualisation         Par ailleurs, les Etats doivent se livrer   affinitaire, d'autre part, constituent les
de la structure sociale et spatiale des       au délicat exercice de s'ouvrir davan-      termes de la question urbaine.
grandes villes.                               tage à la mondialisation pour satisfai-     Entre ces deux pôles s'exerce "un
Cette dualisation résulterait de la           re aux exigences du développement           mécanisme circulaire" : “les pauvres
fracture séparant ses bénéficiaires           économique, tout en continuant à            deviennent logiquement plus pauvres,
(tertiaire financier et services avan-        “garantir à la solidarité un socle          les riches, plus lointains, moins soli-
cés) de ceux qui en sont exclus.              civique sans lequel s'effondre l'idée       daires.”
                                              d'une dette mutuelle entre citoyens.”
Le travail - et plus particulièrement le                                                  Le coeur des villes est ainsi traversé
contrat à durée indéterminée -, n'est         Tout ceci n'est pas sans effet sur les      d'une logique qui “oeuvre à la sépa-
plus la voie privilégiée pour l'intégra-      modes d'occupation de l'espace.             ration de ses composantes sociales, à
tion sociale.                                 Nombreuses sont les recherches qui          raison du préjudice économique, sco-
L'avenir de l'Etat Providence serait          dévoilent des phénomènes de ségré-          laire et sécuritaire que représente la
hypothéqué.                                   gation urbaine ou de fragmentation          proximité avec plus pauvre que soi.”
                                              spatiale, au point de faire écrire à        L'on recherche pour s'établir des
                                              Jacques Donzelot et Olivier Mongin          endroits plus paisibles, dont la com-
A tout le moins, son cadre, constitué
                                              que “la ville ne parvient plus à faire      position sociale de la population ras-
au lendemain de l'après-guerre dans
                                              société.”                                   sure et même gratifie, ou, plus radica-
une période faste pour l'économie,
                                              Telle serait la nouvelle question           lement, une séparation physique
suscite, au sein du modèle social-
                                                                                          d'avec la ville "contaminée".
démocrate européen, débats et contro-         sociale que devrait appréhender le
verses, voire même remise en cause.           siècle nouveau.                             A l'appui de ce postulat, dont nous ne
Qui doit-on "aider" ou "assister", que                                                    parvenons pas à épouser le caractère
faut-il remplir comme " conditions "                                                      radical, on lira la contribution que
pour "mériter" la solidarité : autant de      Pour Jacques Donzelot, les émeutes          Marie-France Prévôt-Schapira consacre
questions qui se sont traduites dans          urbaines et les menaces d'incivilité        à l'émergence en Amérique latine du
certaines politiques sociales menées          qu'elles incarnent, d'une part, un          modèle de "la ville fragmentée", se sub-
ces dernières années.                         mode d'urbanisation de plus en plus         stituant peu à peu à "la ville organique".


                                                                                                      DECOUVERTE
 La Wallonie vue du ciel
 par Marylin BRIDGES
 Ed. La Renaissance du Livre (avec les éditions du
 Ministère de l'Equipement et des Transports et le
 Musée de la photographie à Charleroi), 1999

 Artisan de l'image, Marylin Bridges s'est vue proposer
 une bien étrange commande : voler au-dessus de la
 Wallonie.
 Jouant à cache-cache avec la lumière, elle nous en livre
 un aperçu étonnant, tout en subtilités et en contrastes.
 Le noir et blanc, dont elle use, est un choix : il a ceci de
 particulier qu'il extrait les fragments de poésie du
 monde qui nous entoure.
 Les châteaux et les fermes, les terrils et les bassins où se
 nichent le passé et l'avenir de nos industries, le cœur
 des villes et les terroirs les plus reculés nous apparais-
 sent tour à tour sombres, mais majestueux, imprégnés
 de mystères, d'étrangetés et de charmes.
 C'est surtout l'extraordinaire richesse de notre région
 et son incroyable diversité qui nous sont données à
 voir.
 C'est aussi une réussite pour une nouvelle collection
 que le Ministère de l'Equipement et des Transports
 inaugure de bien belle manière.

                                                                 26

Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000                                                                                 Publications
Avec, en arrière-fond, une pauvreté              Elle pointe :                              Dans une analyse critique de la poli-
omniprésente, cette fragmentation                — une accentuation du processus de         tique de la ville, menée parfois de
“résulte de la disparition du fonction-             polarisation sociale qui, outre une     manière erratique en France ces quin-
nement global au profit de petites                  opposition entre riches et pauvres,     ze dernières années, Daniel Béhar
unités, la dilution des liens orga-                 aboutit à une fragmentation socia-      conteste la réunion dans un même
niques entre les morceaux de la ville,              le des agglomérations, organisée,       processus des phénomènes de société
l'appauvrissement du continuum spa-                 à partir de la qualification des bas-   incivile et d'urbanisme affinitaire.
tial et la répétition des différentes               sins d'emploi, par les stratégies       Il convient, écrit-il, de nuancer une
inégalités aux différentes échelles                 résidentielles, et à une spécialisa-    représentation par trop symétrique du
infra-urbaines, des îlots de pauvreté               tion sociale des lieux;                 social et de l'urbain. “Les difficultés
jouxtant des isolats de richesse au              — un étalement de l'urbain aux             urbaines ne constituent pas seulement
sein des archipels urbains.”                        limites de la ville, de plus en plus    la transposition mécanique des diffi-
C'est évidemment les Etats-Unis qui,                loin de son centre historique et        cultés sociales (chômage des jeunes,
sous la plume de Cynthia Gorrha-                    dans des modes d'urbanisation,          précarité sociale, ...). Dans certains
Gobin, offrent les exemples les plus                peu denses, voire discontinus;          cas, ces difficultés sociales se tradui-
convaincants, et ce notamment par la             — une recomposition de la centralité,      sent dans l'espace par une diffusion
combinaison d'un processus de dégra-                liée pour partie au déplacement         de la fragilité sociale, dans d'autres
dation des “'inner cities” et de déser-             des populations vers les périphé-       cas, par un processus de relégation
tion des villes sous la poussée de                  ries urbaines.                          de certains quartiers.”
“'l'urban sprawl'”.
                                                 “Cette recomposition du paysage            Prenant le contrepied de la "nouvelle
L'on assiste aussi à l'essor des “'gated         urbain peut-elle être sans conséquen-      question urbaine", François Ascher et
communities”2, par lequel des com-               ce sur les modalités de ''l'être-          Francis Godart estiment que le décou-
munautés entières veulent s'abstraire            ensemble'' et sur la représentation        page binaire de la société entre
de la collectivité pour se protéger, ne          que l'on pense se faire de la nécessité    ''inclus'' et ''exclus'', ou ''in'' et ''out'',
pas affronter "l'autre" ou devoir sup-           et de l'exercice de la solidarité ou       n'est pas pertinent.
porter un effort de solidarité au béné-          n'aboutit-elle qu'à une expression
fice de ses membres les plus fragiles.                                                      L'on ne peut pas à proprement parler
                                                 renouvelée de la ségrégation dans un
                                                                                            d'une dualisation de la société, mais
1   Par urban sprawl, l'on désigne l'exten-      espace urbain dont la morphologie a
    sion sans limite de la ville. Elle remonte
                                                                                            d'une plus grande fluidité sociale.
                                                 changé?”
    aux Etats-Unis à la période industrielle                                                Entre les plus pauvres et les plus
    et se confond avec le choix de l'Etat        Il est possible d'identifier dans les      riches, c'est plutôt " une moyennisa-
    fédéral dans le développement urbain.        villes européennes un certain nombre       tion " qui s'opérerait.
                                                 de signes qui, sans converger vers la
2   Les gated communities sont des commu-                                                   On ne peut donc pas davantage parler
    nautés urbaines fermées, qui se replient     mise en place de ''gated communi-
                                                 ties'', dénotent d'un désir de faire       d'une quelconque sécession urbaine :
    sur elles-mêmes et ont tendance à se
    développer de manière significative en       sécession.3                                “la tendance au repli sur soi que sym-
    Floride et en Californie. Mike Davis,                                                   bolisent les gated communities n'est
    dans ''City of Quartz'' (cette revue,
                                                 Ainsi :                                    que le symptôme d'une nouvelle forme
    1998/4, p.119), en donne une vision sai-     — les zones marquées par l'industria-      de solidarité qui se cherche dans la
    sissante, en décrivant les dispositifs de       lisation lourde sont désertées ;        réponse aux aspirations spécifiques,
    sécurité et de surveillance dont se dotent                                              multiples et variables des individus,
                                                 — le mouvement qui conduit les
    ces véritables camps retranchés.
                                                   populations urbaines à quitter la        au-delà donc des formes étatiques
                                                   ville-centre vers les périphéries        d'organisation de la dette mutuelle
Le Vieux Continent est-il à l'abri de              s'explique aussi par le désir de fuir    dans la société.”
pareilles dérives ?                                la ville et ses nuisances ou se          De nouvelles modalités urbaines de
                                                   mettre à distance des quartiers          construction de l'identité se cher-
Oui, selon Marie-Christine Jaillet, en
                                                   pauvres ;                                chent, car notre époque est tenaillée
raison de sa tradition urbaine, de son
patrimoine culturel et politique.                — il est difficile d'associer des com-     par la difficulté à assumer la diversité
                                                   munes dans une coopération inter-        sociale, le pluriel et le besoin fantas-
Toutefois, fait-elle remarquer, “le
                                                   communale, notamment en raison           matique d'unicité.
mode actuel d'urbanisation n'est pas
                                                   de leur refus d'avoir à partager la      Ascher et Godard formulent l'hypo-
exempt dans les villes européennes
                                                   richesse et à mieux répartir la char-    thèse d'un nouvel individualisme en
d'un certain nombre de traits qui met-
                                                   ge induite par la montée de la pau-      relation avec l'esquisse de nouveaux
tent à mal le modèle de cette ville his-
torique, qui a largement contribué à               vreté et des problèmes sociaux.          types de liens sociaux, faibles, voire
produire les sociétés européennes, et            Avec, dans une certaine mesure,            fragiles, changeants et diversifiés,
tendent à les aligner morphologique-             Marie-Christine Jaillet, d'autres          mais nombreux et largement choi-
ment sur les conurbations améri-                 apportent un sérieux bémol aux thèses      sis, qui associeraient des individus
caines.”                                         de Jacques Donzelot.                       aux appartenances sociales égale-

                                                                   27

Publications                                                                                             Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000
ment multiples, dans une société                   tenter d'apporter une réponse à la           minimexés, soit 1% de moins que l'an-
ouverte.                                           mesure des enjeux, tout en ayant à l'es-     née précédente.
Reprenant les idées d'une nécessaire               prit qu'ils ne peuvent pas aisément être     Est-ce l'amorce d'une tendance qui
gouvernance urbaine, mais délaissant               mis en équation et qu'ils sous-enten-        s'affirmera dans les prochains mois?
les discours un peu creux sur la mixité            dent un changement de culture dans la        Est-ce le résultat des mesures d'activa-
sociale, il resterait, selon eux, à ajuster        manière d'administrer la chose
                                                                                                tion des bénéficiaires? A l'instar de
l'organisation de nos sociétés à ces               publique.
                                                                                                certains mécanismes à l'œuvre dans le
nouvelles formes d'individualisme,                                                              comptage des chômeurs, la prudence
notamment par le développement des                                                              s'impose et l'on attendra, pour tran-
services remplissant un rôle de liant                                                           cher, une analyse plus fine du phéno-
social, afin de recomposer autrement                PAUVRETÉ
                                                                                                mène, sans perdre de vue que les allo-
les rapports entre les différents élé-                                                          cataires restent dix fois plus nombreux
ments de la société.
                                                   Armoede en sociale
                                                   uitsluiting.                                 que lors de la première année de la
D'autres parient plutôt sur :                                                                   mise en œuvre du minimum de
— la mise en oeuvre de politiques                  Jaarboek 1999                                moyens d'existence.
   s'appuyant sur la formation d'un                                                             De plus, selon l'estimation la plus récen-
   pouvoir propre (" empowerment ")                par Jan VRANKEN , Dirk GELDOF
                                                                                                te du ''Centrum voor Social Beleid''
   et le capital social des populations            et Gerard VAN MENXEL
                                                                                                (C.S.B. - U.F.S.I.A.), il y aurait, en
   habitant les zones ou les régions               Ed. Acco, 1999                               1997, 7,7% des ménages belges qui
   défavorisées, leur permettant de                                                             seraient pauvres, soit une augmentation
   sortir individuellement de la                   Cette huitième édition de l'annuaire
                                                                                                d'un demi pour cent pour les ménages
   dépendance - nous ne pouvons pas                offre toujours un aperçu commenté de
                                                                                                (de 7,2 à 7,7%) et 0,7% pour les indivi-
   adhérer entièrement à la philoso-               la pauvreté à l'aune des données chif-
                                                                                                dus (de 5,7% à 6,2%).
   phie sous-jacente à ces choix, car              frées disponibles, des mesures prises
   elle fait reposer le poids de la crise          par les gouvernements régionaux et           La pauvreté est aussi liée à une inéga-
   sur les épaules des individus et nie            fédéraux, des résultats des recherches       lité des revenus. Si la croissance est
   les conséquences néfastes sur le                les plus récentes et des questions d'ac-     plus élevée qu'il y a vingt ans, ses
   sort des travailleurs pauvres en cas            tualité.                                     fruits sont partagés de manière de plus
   de période de récession écono-                  L'intérêt de l'annuaire est d'avoir à por-   en plus inégale. Tous les indicateurs
   mique structurelle ;                            tée de main un état des lieux sur les        signalent que le fossé entre les
                                                   différents domaines que couvre la pau-       ménages les plus pauvres et les plus
— l'invention d'une vie politique à                                                             riches s'est élargi depuis 1984. A
  l'échelle de la métropole permet-                vreté : l'éducation, la santé, l'aide
                                                   sociale, le secteur de l'emploi et du        terme, ce phénomène menace la cohé-
  tant d'éloigner “les menaces que                                                              sion sociale. La lutte contre la pauvre-
  font peser sur l'ordre social les ter-           chômage, ... et bien sûr le logement.
                                                                                                té passe donc aussi par l'ouverture d'un
  ritoires de l'hyperconcentration                 Depuis juin dernier, les différentes         débat sur la question d'une richesse
  spatiale de la pauvreté ou encore                équipes au commande de l'Etat fédéral        plus équitablement partagée.
  le déclin économique et social de                et des Régions ont été modifiées. Un
  la ville centre métropole.”                      premier regard sur les programmes qui
                                                   ont été élaborés, essentiellement en         Fidèles à leur ligne de conduite, les
3   La sociologie urbaine dénomme séces-           Flandre, est ainsi proposé. L'on n'a pas     promoteurs de l'annuaire invitent une
    sion cette volonté de ne plus faire corps
                                                   non plus oublié de jeter un regard           série d'auteurs à s'exprimer sur un
    avec le reste de la ville et de la société,
                                                   rétrospectif sur la législature précéden-    thème choisi.
    elle s'inscrit en continuité avec la procé-
    dure de l'incorporation ou autoproclama-       te et les grandes tendances qui se
                                                   dégagent dans la lutte contre la pau-        Cette année, le lecteur trouvera des
    tion d'une partie de la ville en ville auto-
                                                   vreté. Parmi celles-ci, les mesures          points de repère sur les fondements
    nome à part entière, largement utilisée
    au cours de l'industrialisation aux Etats-     d'activation des bénéficiaires d'alloca-     éthiques à partir desquels la lutte
    Unis.                                          tions sociales sont analysées de maniè-      contre la pauvreté pourrait se déployer.
                                                   re critique.                                 Toon Vandevelde discute de quelques
                                                                                                dilemmes classiques dans les légitima-
Comme nous l'enseignent les Grecs,                                                              tions de la lutte contre la pauvreté d'un
“la Cité est” et réclame, “une réponse             Que retenir comme traits majeurs par         point de vue éthique : la lutte contre la
physique et spatiale à une expérience              rapport aux éditions précédentes?            pauvreté est-elle prioritaire par rapport
de la division qui est le lot de la démo-          Pour la première depuis qu'il a été ins-     à la réduction des inégalités sociales?
cratie.”                                           titué il y a 25 ans, le nombre de per-       Quel degré de générosité doit-il être
Nous sommes donc conviés à une                     sonnes bénéficiaires du minimum de           demandé des riches? Quelles sont les
réflexion sur les politiques conduites             moyens d'existence a légèrement dimi-        limites et les formes dont doit se parer
jusqu'à présent et à mener demain,                 nué. Au 1er janvier 1999, les chiffres       cette générosité (don ou droit)? Quelle
notamment dans le domaine de la ges-               provisoires du Ministère des Affaires        place doivent occuper les considéra-
tion de la ville et de la pauvreté, pour           sociales indiquent qu'il y aurait 82 711     tions de justice sociale dans notre vie?

                                                                      28

Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000                                                                                       Publications
Selon Jan Lauwers et Dirk Geldof, le          Pour sa part, Luc Notredame nous             servent frileusement leurs richesses,
maintien et le développement d'une            livre quelques réflexions sur un projet      chez les pauvres qui regardent les
solidarité construite exigent des indivi-     politique global : l'Etat social actif. On   richesses avec envie. C'est pourquoi
dus réflexifs, choisissant consciem-          pourrait de manière lapidaire résumer        d'un point de vue existentiel, il est plus
ment, pour répondre à des cadres d'in-        sa philosophie en disant qu'il insiste       difficile d'être pauvre dans un pays
tégration changeants dans une société         sur les devoirs des individus, en            riche que dans un pays plus pauvre
à risques. Il s'agit de s'ajuster aux         échange des interventions de l'Etat. Ce      (relativement isolé). Les intéressés
changements dans la famille et les            donnant-donnant est-il équilibré? Non,       rejettent cependant cette logique radi-
relations (formes alternatives de vie en      selon Notredame, car l'on ne prend pas       cale; ils définissent leurs problèmes
commun), le marché du travail et la           en considération la tension existant         parfois de manière tout à fait différente
sécurité sociale (Etat providence acti-       entre l'inspiration éthique du projet et     que nous, nous ne le faisons. Raes sug-
vateur), la vie en communauté (choisie        les rapports de force et les conceptions     gère que les pauvres nous tendent un
librement, réseaux), l'enseignement et        dominantes sur la justice sociale. En        miroir dans lequel nous pouvons voir
la formation (aptitude à la communica-        réactivant l'éthique du travail, se remet    une conception du bonheur autre
tion). Des groupes identifiables étaient      en place un programme de remoralisa-         qu'utilitaire. Ce miroir est irritant parce
déjà exclus des anciens cadres d'inté-        tion à l'attention des pauvres, et plus      qu'il donne une vision provocante de
gration, aujourd'hui chancelants. Cette       particulièrement des allocataires            la notion de progrès.
exclusion risque de se répéter à l'égard      sociaux. L'ambiguïté de la démarche
des nouveaux cadres d'intégration de          est qu'elle fait appel à des principes
notre société à risques.                      éthiques pour dissimuler l'impuissance                              x

Pour Ingrid Aendenboom, la solidarité         du monde politique et social à l'égard
forme une valeur centrale dans le récit       d'une économie, qui déborde large-           Les prisons de la misère
des pauvres. Ils la vivent au sein de         ment les frontières des Etats natio-
leur famille pour leur propre survie,         naux, sans réelle régulation. Le             par Loïc WACQUANT
mais aussi pour construire une identité.      contexte économique est pris, une fois       Ed. Raisons d'agir, 1999
Ils n'ont pas besoin de compassion,           pour toutes comme ''acquis'', et un
mais veulent être reconnus comme              étrange moralisme se réinstalle pour         Sans détour, Loïc Wacquant lève les
personnes de valeur. Ceci n'est pas           relever les nouveaux défis.                  pans du voile sur une tendance qui se
évident dans une société où il est            La pauvreté, selon le philosophe Koen        diffuse, parfois de manière insidieuse,
demandé à chacun de remplir une               Raes, est généralement reconnue              dans les politiques contemporaines
fonction matérielle et économique.            comme une question morale, excepté           appelées à lutter contre la pauvreté :
                                              pour ceux qui idéalisent cette pauvreté      la criminalisation de la misère et la
Tine Van Regenmortel et Ludo Fret                                                          normalisation du salariat précaire.
cherchent les fondements éthiques qui         ou qui la trouvent comme un stimulus
animent l'action des travailleurs sociaux     nécessaire dans une société compétiti-       Née en Amérique et puissamment
confrontés aux situations de pauvreté.        ve, où les plus faibles sont exclus.         relayée par un réseau d'instituts de
Trois perspectives sont dessinées : une       Dans la modernité, la pauvreté est per-      conseils - les "think tanks" -, elle s'ap-
éthique d'existence individuelle, une         pendiculaire aux idéaux de vie huma-         puie sur une idéologie économique et
éthique du souci et une éthique des           nistes. Parce que les gens sont de plus      sociale fondée sur l'individualisme et
droits. Ces sources d'inspiration             en plus considérés comme égaux, la           la marchandisation.
devraient jouer de manière complémen-         pauvreté est de plus en plus difficile-      Elle entend ainsi s'attaquer aux "vio-
taire sans être figées dans des prescrip-     ment supportable; pour les pauvres,          lences urbaines", réprimer la délin-
tions ou des règles dogmatiques. Les          mais aussi pour les membres éclairés         quance des "jeunes" et les "incivilités".
auteurs examinent une série de condi-         des classes dominantes. La disposition
                                              d'un minimum de biens matériels est          Elle se traduit par un quadrillage serré
tions à leur application dans notre socié-                                                 des quartiers sensibles, une augmenta-
té à risques. En dépit des risques de plus    une condition nécessaire pour la réali-
                                              sation d'un plan de vie personnel et         tion de la population carcérale, l'appli-
en plus élevés pour les membres les plus                                                   cation d'une ''tolérance zéro'' à l'égard
fragiles de notre société, comment            autonome. La pauvreté est ainsi un
                                              problème politique, parce qu'elle porte      du moindre désordre et une surveillan-
continuer à leur garantir des chances                                                      ce accrue des allocataires d'aide.
d'émancipation? Sur quelle éthique            atteinte à la légitimité de l'Etat social.
devrait être fondé le concept d'intégra-      Les pauvres ne sont pas seulement les        Au-delà de la description minutieuse
tion dans les politiques d'activation         exclus de l'Etat social, mais au contrai-    des coulisses par lesquelles elle s'est
sociale? Insistant sur la mise en œuvre       re des personnes dépendantes qui peu-        infiltrée, Loïc Wacquant met claire-
de mécanismes permettant aux indivi-          vent être abusées. La pauvreté est           ment en évidence qu'en définitive,
dus de devenir autonomes, en cherchant        contraire à la dignité humaine.              cette idéologie punitive s'est imposée
à exploiter leurs capacités et l'influence    La conscience de la pauvreté est la          jusqu'en Europe pour juguler les effets
de leur environnement social, la notion       conscience du manque; la conscience          engendrés par un chômage massif, un
d' ''empowerment'' peut-elle devenir une      que l'on est exclu de certains biens         rétrécissement de la protection sociale
prise d'appui éthique pour le travail         matériels sociaux. Plus grande est la        et le développement d'un salariat pré-
social et une politique sociale à offrir au   richesse, plus grande est la conscience      caire.
''powerful people''?                          du manque : chez les riches, qui pré-        «L'expérience américaine démontre

                                                                 29

Publications                                                                                           Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000
(…) qu'on ne saurait, pas plus aujour-         SOCIÉTÉ                                      pas le produit d'une logique strictement
d'hui qu'à la fin du siècle dernier,                                                        économique. L'ère du capital humain
séparer politique sociale et politique        Nos temps modernes                            dans laquelle nous entrons n'a pas été
pénale, ou, pour aller plus vite, mar-                                                      “voulue'' par le capitalisme. Elle a bien
ché du travail, travail social (…), poli-     par Daniel COHEN                              plus été un effet de la démocratie. Les
ce et prison, sans s'interdire de com-                                                      enfants entrent à l'école de la
                                              Ed. Flammarion, «Essais», 1999
prendre et l'un et l'autre, et leurs                                                        République au début du XXe siècle au
transformations connexes. Car partout         A l'aube des 35 heures, le travail est en     moment où les usines sont conçues pour
où elle parvient à devenir réalité,           pleine mutation : autrefois standardisé       accueillir les analphabètes. C'est le
l'utopie néo-libérale apporte dans son        et rigide, il est aujourd'hui devenu poly-    décalage social créé par ces deux pro-
sillage, pour les plus démunis mais           valent et flexible.                           cessus distincts qui explose en Mai
aussi pour tous ceux qui sont tôt ou          Si certains, comme André Gorz,                1968.»
tard appelés à tomber hors du secteur         Dominique Méda ou Jeremy Rifkin,              Enfantant, hier, l'esclavage industriel, le
de l'emploi protégé, non pas un sur-          pronostiquent la “fin du travail”, Daniel     capitalisme a de nos jours démantelé le
croît de liberté, comme le clament ses        Cohen, dans cet essai mince par l'épais-      travail déqualifié, en produisant un chô-
thuriféraires, mais sa réduction voire        seur, mais dense par le contenu, n'hési-      mage de masse, désespérant pour des
sa suppression, au terme d'une régres-        te pas à affirmer le contraire : nous tra-    millions de familles dans les pays
sion vers un paternalisme répressif           vaillons trop.                                industrialisés.
d'un autre âge, celui du capitalisme
                                              «Les pratiques de management par l'ex-        Ce chômage est dès lors “le résultat
sauvage, mais augmenté cette fois d'un
                                              cellence (cercle de qualité, groupe d'ex-     d'un rapport entre ceux qui veulent tra-
Etat punitif omniscient et omnipotent.
                                              pression) présentent l'entreprise comme       vailler, la population active, et le pour-
La main invisible chère à Adam Smith
                                              un lieu épanouissant pour le salarié. Les     centage de celle-ci que le système pour-
est bien revenue mais cette fois elle est
                                              formes de polyvalence observées, qui          ra absorber. Pour le dire autrement : le
revêtue d'un gant de fer.
                                              valorisent l'excellence et la performance     chômage est avant tout un rapport
L'Amérique a clairement opté pour la          individuelle et multiplient les rotations     social entre ceux qui ont un emploi et
criminalisation de la misère comme            sur les postes les plus exigeants ont des     ceux qui n'en ont pas. Il n'est pas un
complément de la généralisation de            effets dévastateurs. Frustrations, isole-     solde fixé par la technique”.
l'insécurité salariale et sociale.            ment, concurrence sourde, compétition,        Comment se présente l'avenir?
L'Europe est à la croisée des chemins,        prédominent.»
confrontée à une alternative historique                                                     «Aujourd'hui, comme au tout début de
                                              Comment en est-on arrivé là?                  son histoire, le capitalisme semble
entre, d'un côté, à terme, l'enferme-
ment des pauvres et le contrôle poli-         Pour Daniel Cohen, il ne faut pas cher-       rongé par son incapacité à donner du
cier et pénal des populations déstabili-      cher les causes du côté des contradic-        travail à tous, par les ravages du
sées par la révolution du salariat et         tions du capitalisme ou de la généralisa-     machinisme sur le plus grand nombre.
l'affaiblissement de la protection            tion des nouvelles technologies : ce          Si nous acceptons toutefois de lire la
sociale qu'elle requiert et, de l'autre,      sont bien les évolutions sociales qui         période actuelle comme une période de
et dès aujourd'hui, la création de nou-       produisent les mutations techniques et        transition, et non comme un état
veaux droits du citoyen - tels que le         managériales de l'appareil productif.         durable, le capitalisme et l'histoire où il
revenu d'existence, indépendant ou            «... la sortie du travail à la chaîne n'est   entraîne l'humanité apparaissent diffé-
non de l'accomplissement d'un travail,                                                      remment, comme à un nouveau carre-
l'éducation et la formation à vie, l'ac-                                                    four. Indiscutablement meilleure d'un
cès effectif au logement pour tous et la                                                    point de vue matériel, la civilisation
couverture médicale universelle -                                                           capitaliste reste capable du meilleur
accompagnée d'une reconstruction                                                            comme du pire dans le domaine
offensive des capacités sociales de                                                         social.»
l'Etat conduisant rapidement à la                                                           En définitive, nos temps modernes for-
création d'un Etat social européen                                                          ment une révolution inachevée : il leur
digne du nom. De ce choix dépend le                                                         manque une régulation sociale spéci-
type de civilisation qu'elle entend                                                         fique.
offrir à ses citoyens.»
                                                                                            De plus, l'homme moderne découvre
Il est à craindre que face aux poussées                                                     que si le monde technique le libère de
de fièvre de partis xénophobes et peu                                                       la nécessité, il ne le libère pas de la
respectueux des idéaux démocratiques,                                                       technique.
la tentation ne soit grande d'élaborer                                                      «Chaque étape franchie grâce aux
des politiques où prévalent essentielle-                                                    techniques exige qu'il mobilise un effort
ment des mesures de type sécuritaire.                                                       toujours croissant pour maîtriser
Il est évident qu'il s'agit là d'une fausse                                                 celles-ci. Chaque marche de la prospé-
réponse à des problématiques plus                                                           rité rend plus lourd le poids des rai-
structurelles, comme l'insécurité socia-                                                    sons à donner pour justifier sa place
le ou salariale.                                                                            dans la société»

                                                                  30

Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000                                                                                   Publications
Pour que l'infirmité cesse                    matière d'adaptation tout en essayant         détaillé de recommandations techniques
d'être un handicap.                           d'y remédier.                                 dans les lieux publics et les locaux d'ha-
                                              Nous ne pouvions, dans un souci d'au-         bitation. Ces adaptations sont aussi bien
Tome I : Adaptation des bâti-                 thenticité, omettre de poser le contexte      structurelles (zones d'accès, portes…)
ments et des lieux publics                    social et législatif de la personne handi-    que spécifiques (lift, domotique…).
Tome II : Aspect normatif,                    capée avant de s'attacher au domaine          Elles peuvent au premier abord paraître
                                              technique. Ces deux aspects pouvant           onéreuses, mais nous avons pu constater
législatif et généralités                                                                   que si elles sont prises en compte lors de
                                              paraître éloignés l'un de l'autre, nous les
Recommandations techniques et appli-          avons scindés en deux tomes. Chaque           l'élaboration du bâtiment, le surcoût est
cation à la cité estudiantine de la Haute     lecteur trouvera ainsi, dans l'un ou          quasi inexistant. Pour étayer nos dires,
Ecole Roi Baudouin (I.S.I.C.H.)               l'autre, les réponses à ses aspirations.      l'exemple concret de la cité estudiantine
Travail de fin d'études réalisé par                                                         de la Haute Ecole Roi Baudouin est étu-
                                              Le tome 1 éclaircit d'abord les différents
Bernier Catherine et Louis Hervé,                                                           dié en détail. Nous avons donc adapté
                                              termes inhérents au handicap, les catégo-
1998-1999                                                                                   les bâtiments existants afin de les rendre
                                              ries d'invalidité et les aides à la marche
                                                                                            conformes à nos prescriptions avant
                                              leur correspondant. Dans un second
J'ai le plaisir de présenter aux lecteurs                                                   d'envisager le concept adaptable.
                                              temps, les domaines psychologique,
un travail de fin d'études réalisé par les                                                  Celui-ci représente une cité accessible
                                              social et financier ont été envisagés.
auteurs en vue de l'obtention du grade                                                      aux étudiants handicapés tout en res-
d'ingénieur industriel, section électro-      Enfin, il nous semblait primordial de
                                              comparer avec précision, non seule-           pectant l'allure générale de la cité
mécanique, filière Bâtiment.                                                                actuelle. Les complexes adaptés et
                                              ment les normes en vigueur dans les
Mais laissons la parole aux auteurs.          trois régions du pays mais aussi avec         adaptables ont été comparés fonction-
«Un des rôles de l'ingénieur en bâti-         celles d'autres pays. Nous constatons         nellement et financièrement. Il en est
ment est sans aucun doute, par sa créa-       que le problème majeur en Belgique est        ressorti que la solution adaptable est
tivité, de tenter d'innover dans le           le manque de rigueur quant au respect         bien la meilleure aux deux points de
domaine de la construction. Dans cette        des normes par les constructeurs entre-       vue. C'est donc celle que nous
optique, nous nous sommes intéressés à        tenu par le manque de sanctions.              conseillons vivement à l'avenir.
l'adaptation des bâtiments et des lieux       Cependant, même si d'autres pays sont         Cependant, l'option adaptée permet un
publics pour les personnes handicapées        plus avancés dans ce domaine, la              bon compromis entre budget et accessi-
et plus particulièrement celles à mobili-     Belgique n'occupe pas une position            bilité. Le coût des travaux est minime
té réduite. En effet, leur liberté de mou-    détestable. Elle ne cesse d'ailleurs de       par rapport au coût initial du complexe
vement et d'action est plus dictée par les    tenter de s'améliorer.                        et permet, néanmoins, de ne pas exclure
impositions structurelles que par leurs                                                     toute une catégorie de la population.
                                              Le tome II, quant à lui, pour pallier aux
propres choix. C'est pourquoi nous            lacunes normatives et au manque de            C’est sans doute, avec une certaine uto-
avons, tout au long de cette étude,           conseils en matière de construction           pie, que nous espérons voir cette étude
démontré les lacunes existantes en            adaptée, se veut un recueil clair et          appliquée…»


                                                                    MÉMENTO DU LOGEMENT
                                                                     EN RÉGION WALLONNE
                                                            Kluwer, Editions juridiques 1999, 475 pages, 2.000 F.

                                             L'édition 1999 du " Mémento du logement en Région wallonne " reste fidèle
                                             aux éditions précédentes, c'est-à-dire qu'il est conçu comme un outil de premiè-
                                             re référence destiné à aider ceux qui sont consultés sur le thème du logement.
                                             Toutefois, cette édition a comme particularité la présentation d'une réactuali-
                                             sation suite à l'entrée en vigueur du Code wallon du logement.
                                             Cet ouvrage est particulièrement dédié aux opérateurs de terrain, à ceux qui
                                             conseillent, aident et informent les citoyens de leurs droits. Ainsi, le Mémento
                                             traite aussi bien les problèmes liés à la location qu'à la construction d'un loge-
                                             ment, en passant par les aides au logement et le financement, les questions
                                             fiscales…
                                             Il s'agit d'un ouvrage collectif rédigé sous la direction de l'Administration wal-
                                             lonne du logement.
                                                                                                  Informations pratiques
                                                                 Pour obtenir cette publication, il suffit de contacter les
                                                                          Editions Kluwer, Kouterveld, 2 à 1831 DIEGEM
                                                                   Tél. : 0800 - 16868 (n° gratuit) — Fax : 02 - 723 21 21


                                                                  31

Publications                                                                                           Les Echos du Logement - No 1 — Février 2000
  SOMMAIRE                                                                                                                                           ÉDITEUR RESPONSABLE
DOCTRINE                                                                                                                                             Danielle SARLET
s    La prorogation du bail en raison de circonstances exceptionnelles.
     Un aperçu de l’article 11 de la loi sur le bail de résidence principale ................................................1                                      x
LÉGISLATION                                                                                                                                          RÉDACTEUR EN CHEF
s    Région wallonne                                                                                                                                 Françoise DUHAUT
     - Arrêté ministériel du 10/12/1999 : Désignation des membres de la commission
       de recours - Comités consultatifs de locataires et propriétaires .....................................................9                                      x
     - Arrêté ministériel du 21/12/1999 : Modification de l’arrêté du 27 avril 1983 : charges
       d’intérêt et d’amortissement à supporter par la S.N.T. sur les tranches d’emprunts                                                            SECRÉTAIRE DE RÉDACTION
       de 6.250.000.000 de francs.............................................................................................................9      Hildegard JOST
s    Région de Bruxelles-Capitale
     - Arrêté du 16/09/1999 : Dotation 1999 à la S.L.R.B. pour la construction, la rénovation                                                                       x
       et la réhabilitation de logements sociaux. Programme d’investissement triennal..........................9
     - Arrêté du 30/09/1999 : Report d’une année de l’augmentation prévue pour la location des                                                       COMITÉ DE RÉDACTION
       habitations gérées par la S.L.R.B. ou par les sociétés immobilières de service public ..................9                                     M. Melih BOLCA,
     - Arrêté du 9/12/1999 : Nouveau taux de dérogation aux règles d’attribution                                                                     Claudine COLLARD,
       dans le logement social...................................................................................................................9   Michel JACQUES,
s    Communauté flamande                                                                                                                             Hildegard JOST,
     - Arrêté ministériel du 11/06/1999 : Forme, contenu, façon de tenir les modalités de mise
       à jour et vérification des rgistres des candidats-locataires d’une habitation sociale ......................9                                 Luc LAURENT,
     - Arrêté ministériel du 11/06/1999 : Forme et contenu de l’accusé de réception remis au                                                         Charles MERTENS,
       candidat-locataire d’une habitation sociale ....................................................................................9             Luc THOLOMÉ,
     - Arrêté ministériel du 11/06/1999 : Conrat type de location pour les habitations appartenant                                                   Guido VAN GEEM
       aux sociétés de logement social agréées par la V.H.M. ou à la V.H.M. proprement dite ..............9                                          Pierre VILAIN
     - Arrêté ministériel du 11/06/1999 : Procédure d’appel et recours ouverte
       aux locataires et candidats-locataires d’un logement social.........................................................10
     - Arrêté ministériel du 7/10/1999 : Coefficients pour le coût actualisé des habitations                                                          Les Echos du Logement peu-
       louées sous le régime de location sociale .....................................................................................10              vent être obtenus gratuitement
     - Arrêté ministériel du 26/10/1999 : Réglementation du régime de location sociale pour                                                           sur simple demande au :
       les habitations louées par la S.F.L. ou par des sociétés reconnues par elle..................................10
     - Arrêté ministériel du 8/11/1999 : Subvention pour la rénovation d’habitations et                                                                         Ministère
       de bâtiments et la construction de nouvelles habitations sociales ................................................10                               de la Région wallonne
     - Arrêté du 19/11/1999 : Abrogation de l’arrêté du 3/02/93 instaurant une intervention dans la                                                    rue des Brigades d’Irlande 1
       charge des prêts hypothécaires contractés pour construire, acheter ou rénover une habitation -
                                                                                                                                                               5100 Jambes
       Adaptation de certains régimes de subventions............................................................................10
     - Arrêté ministériel du 9/12/1999 : Partie d’emprunts ou crédits que la F.F.L.F.N.                                                                       Hildegard Jost
       doit dépenser en priorité en 99/00 en vue de lutter contre la taudisation ou à                                                                        Tél. 081-33 23 12
       l’assainissement, l’amélioration ou l’adaptation d’habitations ....................................................10
     - Arrêté ministériel du 9/12/1999 : Subvention à la préparation, à la construction                                                                      Fax 081-33 23 25
       de terrrains et à l’aménagement de l’infrastructure et des équipements communs
       pour quartiers résidentiels sociaux ...............................................................................................10         Toute information que vous sou-
JURISPRUDENCE                                                                                                                                        haiteriez faire paraître dans la
s    Droit de la vente                                                                                                                               rubrique Agenda des "Echos du
     Erreur substantielle (Cour d’appel de Mons - 17 mars 1998) ........................................................10                           Logement" est la bienvenue.
     Vente sous condition suspensive .....................................................................................................12
     - Cour d’appel de Liège - 25 juin 1998........................................................................................11                Toutefois, le Comité de rédaction
     - Tribunal civil de Namur - 6 février 1996 et Cour d’appel de Liège - 25 avril 1997.................14                                          se réserve le droit de publier ou
     Situation hypothécaire et clause pour quitte et libre (Civ. de Nivelles - 14 janvier 1997)............15
     Enregistrement du bail (J.P. Bruxelles, IV, - 16 février 1999) .......................................................17
                                                                                                                                                     non l’information.
INFORMATIONS
s    Droit                          - La réforme de l’aide juridique : le droit au droit?......................................17                      La reproduction intégrale
s    Logement                       - Fonds du logement wallon : inauguration d’un ensemble                                                            ou partielle des textes et
                                      d’immeubles à Dampremy .........................................................................19
                                    - Les aides au logement demandées en 1999 ...............................................21
                                                                                                                                                       illustrations n’est autorisée
s    Social                         - La portée des mesures du “programme d’urgence                                                                    qu’après accords écrits
                                      pour une société plus solidaire en faveur des sans-abri,                                                         préalables de la Rédaction
                                      bénéficiaires du minimex ...........................................................................22           et de l’auteur, moyennant
PUBLICATIONS                                                                                                                                           citation de la source et du
s    Politique publique - Les agences immobilières sociales.                                                                                           nom de l’auteur.
                          Une réponse à la problématique du logement ............................................23
                                                                                                                                                                                             ¥ 071-71 40 11




                        - De vlaamse Wooncode, lokaal woonbeleid en woonkwaliteit ..................24
s    Ville              - Quand la ville se défait...............................................................................25
s    Pauvreté           - Armoede en sociale uitsluiting...................................................................28
                        - Les prisons de la misère .............................................................................29
s    Société            - Nos temps modernes ..................................................................................30
                        - Pour que l’infirmité cesse d’être un handicap............................................31
s    Logement           - Mémento du logement en Région wallonne ..............................................31                                           Ministère de la
s    Découverte         - L’année du jardinier ...................................................................................24                        Région wallonne
                        - La Wallonie vue du ciel .............................................................................26

                                                                                                             32

Les Echos du Logement - N°1 - Février 2000                                                                                                                                        Sommaire

				
DOCUMENT INFO
Shared By:
Categories:
Tags:
Stats:
views:30
posted:9/23/2011
language:French
pages:32