Grundlagen der Wirtschaftswissenschaften by dandanhuanghuang

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									Finanzierung
Lernziel
Was sind Zinsen? Warum gibt es Zinsen?
Warum gibt es Banken? Welche Funktionen haben sie?
Was ist eine Hypothek? Welche Varianten gibt es?
Wann ist eine Hypothek tragbar?




Aufbau
Zinsen
Funktion der Banken
Hypotheken, Immobilienfinanzierung,
Berechnung der Risikokosten, Tragbarkeitsindex
Immobilienrisiken
Zinsen
Entwicklung der variablen Hypotheken und der Inflation (KPI) seit
1970
   7.0%                                                                        10%

                                                                               9%
   6.5%
                                                                               8%
   6.0%
                                                                               7%
   5.5%
                                                                               6%

   5.0%                                                                        5%

                                                                               4%
   4.5%
                                                                               3%
   4.0%
                                                                               2%
   3.5%
                                                                               1%

   3.0%                                                                        0%
        70
        71
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     20
                            Hypothekarzins          Inflation (rechte Skala)

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Warum gibt es Zinsen?
Gegenwartspräferenz
Die Leute sind nur bereit, zu sparen – und damit auf Konsum jetzt – zu
verzichten, wenn sie dadurch in der Zukunft mehr bekommen. Stichwort:
Intertemporale Substitution des Konsum

Produktivität des Kapitals
Der Zins ist die Entlohnung des Kapitals in der Produktion. Stichwort:
Grenzproduktivität des Kapitals

Inflation
Wer Kapital bereitstellt, will für die Geldentwertung entschädigt werden.
(genauer erwartete Inflation)

Risikoprämien
Wer Kapital für riskante Unternehmen oder Projekte gibt, will für das
eingegange Risiko entschädigt werden.


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Warum gibt es Banken?
Gedankenexperiment
Sie wollen oder brauchen für die Finanzierung eines Hauses oder eine
Projektes Kapital. Nehmen Sie an, es gebe keine Banken auf der Welt.
Was können Sie tun?


Welche Probleme könnten für Sie auftauchen?
Suchkosten: Wer hat Kapital? In der richtigen Frist?
Informationskosten: Welches ist der faire Zins?
Transaktionskosten: Wie soll der Vertrag aussehen?


Welche Probleme werden für den Geldgeber entstehen?
Informationskosten: Wie ist ihre Bonität? Wie gut ist Ihr Projekt?
Asymmetrische Information: Sagen Sie die Wahrheit über ihre
Verhältnisse?
Risikokosten: Sie sind das alleinige Risiko des Gläubigers!
Flexibilität: Stark eingeschränkt, falls der Gläubiger sein Geld braucht.
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Funktionen der Banken
                                • Kreditgewährung
  Die Banken versorgen die Wirtschaft mit Kapital und ermöglichen so
  Investitionen.
• Einlagemöglichkeit für Private und Firmen
  Einlagen bei der Bank sind in jeder Grössenordnung möglich und stehen
  bei Bedarf schnell zur Verfügung.
• Risikopooling und Einlegerschutz: Tiefes Risiko der Kapitalgeber
  Die Bank kann die Einzelrisiken stark diversifizieren und muss ihre
  Kredite mit Eigenmitteln unterlegen.
• Bonitätseinschätzung und Risikomonitoring
  Die effiziente Einschätzung von Risiken und deren Monitoring über die
  Zeit gehört zur Kernkompetenz einer Bank
                            • Fristentransformation
  Die Kreditnachfrager brauchen das Kapital in der Regel länger als sich
  die Sparer binden wollen.


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Immobilienfinanzierung
Argumente für den Finanzierungsbedarf bei Immobilien:

• Fehlende Eigenmittel
  Typisch im Eigenheimbereich. Nur eine Minderheit der
  Haushalte im mittleren Alter verfügt über genügend
  Eigenkapital, um sich Wohneigentum zu kaufen.
• Leverage
  Typisch im Renditebereich (Private und Gesellschaften). Die
  Finanzierung ermöglicht es, mehr Immobilien zu halten und
  damit mehr Rendite zu erzielen. Dabei steigt aber auch das
  Risiko!
                        • Diversifikation
  Für alle Immobiliensegmente relevant, aber oft missachtet. Der
  Kredit ermöglicht den Kauf anderer Anlagen (Aktien,
  Obligationen), so dass das Eigenkapital nicht nur dem
  Immobilienrisiko ausgesetzt ist,
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Leverage-Effekt I
Eigenkapital                 SFr. 1 '0 0 0 '0 0 0               Eigenkapital                SFr. 1 '0 0 0 '0 0 0
Kredit                                   SFr. 0                 Kredit                      SFr. 2 '0 0 0 '0 0 0
Immobilienwert               SFr. 1 '0 0 0 '0 0 0               Immobilienwert              SFr. 3 '0 0 0 '0 0 0
FK-Anteil                                   -                   FK-Anteil                               0.67

N ettorendite Immobilien                 5.25%                  N ettorendite Immobilien               5.25%
W ertveränderung                            2%                  W ertveränderung                          2%

Kreditzins                               3.50%                  Kreditzins                             3.50%

N ettomietertrag                  SFr. 5 2 '5 0 0               N ettomietertrag              SFr. 1 5 7 '5 0 0
Zinskosten                               SFr. 0                 Zinskosten                     SFr. 7 0 '0 0 0
O perating Profit                 SFr. 5 2 '5 0 0               O perating Profit              SFr. 8 7 '5 0 0

W ertzuwachs                      SFr. 2 0 '0 0 0               W ertzuwachs                   SFr. 6 0 '0 0 0
G esamtertrag                     SFr. 7 2 '5 0 0               G esamtertrag                 SFr. 1 4 7 '5 0 0

G esamtrendite Immobilien                7.25%                  G esamtrendite Immobilien              7.25%
Rendite Eigenkapital                     7.25%                  Rendite Eigenkapital                  14.75%




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Leverage-Effekt
Höherer Return bei höherem Risiko

Durch den Einsatz von Fremdkapital, das billiger ist als die
Immobilienrendite, lässt sich die Eigenkapitalrendite steigern.
Damit erhöht sich aber auch das Risiko auf dem Eigenkapital
entsprechend.
Relevante Risiken bei Immobilien:
• Zinsänderungsrisiko
• Miet- und Leerstandsrisiko
• Immobilienpreisrisiko (allgemeines Marktrisiko)

Der Leverage-Effekt kann in günstigen Marktphasen für den Eigentümer
(Aktionär) eine viel höhere Rendite erzeugen. Die höhere Rendite ist aber
erforderlich, um ihn für das erhöhte Risiko abzugelten.
Theorem von Modigliani/Miller (1958):
Die Aktien einer Firma mit hohem Leverage werden genau gleich notieren
wie die Aktien einer identischen Firma ohne Fremdkapital.
Vernachlässigt: Steuern, Grösseneffekte, Konkurskosten, Anreizprobleme
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Hypotheken I
Die Hypothek ist ein grundpfandgesicherter Kredit.
Die belehnte Liegenschaft (oder das Land) dient als Sicherheit
(Kollateralie) für den Kredit. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des
Schuldner kann der Gläubiger auf die Liegenschaft zugreifen und
sie verwerten.
Voraussetzung:
Errichtung eines Schuldbriefes auf der Liegenschaft, der im
Grundbuch eingetragen werden muss.

Kurante Deckungen: Wertschriften, Waren.
Beispiele: Lombardkredit, Akreditiv

Blankokredit:
Kredit ohne Deckung

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Hypotheken II
Hypotheken sind vergleichsweise günstige Kredite, da die
Verlustrisiken des Gläubigers tief sind.

Typische Belehnung bei Neueigentümern: 65% - 80%.

Die Mittel aus der 2. Säule (BVG) können für die Bildung von
Wohneigentum vorbezogen werden.
Im Falle einer Verpfändung von Vorsorgegeldern (Steuervorteil)
rechnen die Banken diese als Eigenkapitalersatz an, so dass
effektiv bis zu 90% des Hauswertes belehnt werden kann.

Bei hohen Belehnungen fordern die Banken in der Regel eine
Amortisation des Kredites bis auf 65% (ehemals 1. Hypothek)
innerhalb von 15 – 20 Jahren.

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Pricing einer Hypothek aus Sicht der
Bank
Opportunitätskosten:
Die Bank könnte den Betrag, den Sie einem Kunden ausleiht, auch
am Kapitalmarkt anlegen. Die risikolose Rendite, den die Bank am
Kapitalmarkt erzielen würde, entspricht darum den Opportunitäts-
kosten des Kredites. Diese hängen von der Laufzeit ab (Zinskurve).

Risikokosten:
Erwarteter Verlust oder Standardrisikokosten des Kunden

Optionsprämie (variable Hypothek):
Der Kunde kann eine variable Hypothek jederzeit künden.

Marge der Bank:
Die erzielbare Marge wird durch die Marktverhältnisse bestimmt.

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Risikokosten einer Hypothek I
Die Risikokosten eines Kredit entsprechen dem Erwartungswert
des Verlustes (Erwarteter Verlust) pro ausgeliehenem Franken.Bei
einem gedeckten Kredit wie einer Hypothek besteht der erwartete
Verlust (Expected Loss) aus zwei Teilen:

Ausfallwahrscheinlichkeit (Probability of Default, PD):
Wahrscheinlichkeit, dass der Kunde (Schuldner) den Kredit nicht
mehr bedienen kann, d.h. seinen Zahlungsverpflichtungen nicht
mehr nachkommen kann. Man spricht auch von der Kundenbonität.

Verlust bei Zahlungsunfähigkeit (Loss given Default, LGD):
Verlust, welcher der Bank entsteht, falls der Kunde "default" geht.

 Erwarteter Verlust = PD*LGD = P(D) * E(L|D)

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Risikokosten einer Hypothek II
Quintessenz:
Ein Verlust für die Bank entsteht nur dann, wenn zwei ungünstige
Ereignisse gleichzeitig eintreffen:

• Default des Schuldners
• Immobilienwert sinkt unter Hypothek (Kredit teilweise ungedeckt)

Diese Wahrscheinlichkeit ist relativ klein, vor allem im
Eigenheimbereich. Die Risikokosten sind daher tief, was die
Hypothek günstig macht.

Grund: Tiefe Korrelation zwischen Einkommen des Schuldner und
Immobilienpreisen.


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Risikokosten einer Hypothek III
Simulationsansatz


                                                                                   Objekt-Risiko

   Immobilienwert


   Belehnung


                                                                                   Schuldner-Risiko


   verfügbares
   Einkommen


   Belastung (Zins + Amo)

                                                                         Ausfall          t




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                                                                                                      15
Risikokosten einer Hypothek IV
Prämienberechnung

Prämie für das Verlustrisiko wird in jedem Simulationslauf
   berechnet:
1. Fall: auf dem Simulationspfad passiert kein Ausfall => Prämie = 0
2. Fall: auf dem Simulationspfad passiert im Zeitpunkt T ein Ausfall:
    Netto-Erlös = Objektwert in T
                 + kurante Deckung
                  - ausstehender Kreditbetrag im Zeitpunkt T
    -> falls Netto-Erlös negativ => Verlust
    -> zuzüglich Recoverykosten sowie
    noch nicht geleistete vierteljährliche Zinszahlungen bis T
   der gesamte Verlust ergibt die Prämie für diesen
    Simulationspfad
 Verrechnete Prämie (EL) = Durchschnitt aus 6000 Simulationen
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Risikokosten einer Hypothek V
Risikoparameter

Von welchen Parametern hängen die Risikokosten ab?
• Belehnungshöhe in % des Hauswertes
• Belastung von Zins und Amortisation am verfügbaren
  Einkommen (Tragbarkeit)
• Volatilität des Einkommens (Beruf, Selbständigkeit,
  Arbeitslosigkeitsrisiko)
• Volatilität der Immobilienpreise (Deckungsklasse)
• Korrelation von Einkommen und Immobilienpreisen
Bei Renditeobjekten zusätzlich:
• Korrelation von Mieten und Preisen (Kapitalisierungssätze)
• Korrelation von Mieten und übrigen Einkommen

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Risikokosten einer Hypothek V
Beispiel Selbständig/Unselbständig
Kunde: 50 Jahre alt, 2 Erwachsene, 2 Kinder, Vollzeiterwb. (alle Beispiele)



                                      niedriger Nettolohn:                   hoher Nettolohn:
Selbständig                                nein           ja                    nein          ja
Objektart                                  EFH          EFH                     EFH          EFH
D-Klasse                                     1            1                       1            1
Belehnungsbasis                         650'000      650'000                1'800'000    1'800'000
Belehnung (%)                               70           70                      80           80
Nettolohn (jährlich)                     80'000       80'000                 200'000      200'000
Konsum (jährlich)                        51'000       51'000                  72'540       75'216
VE für Zinsen+Amo (monat.)                2'038        2'038                   9'572        9'349
Zinsen+Amo (monat.)                       1'937        1'937                   6'471        6'471
EinkVol (%)                                6.8          10.2                     9.3         12.7
PD (%)                                     0.1           0.3                    0.18         0.38
Prämie (BP)                                8.9          13.0                     5.4         12.4



                  Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer   Baumarkt
                                                                                                 18
Risikokosten einer Hypothek VI
Beispiel Belehnungshöhe


                                        70%                    75%        80%
Selbständig                              nein                  nein       nein
O bjektart                               EFH                   EFH        EFH
D-Klasse                                   1                     1          1
Belehnungsbasis                        650' 000              650' 000   650' 000
Belehnung (%)                             70                    75         80
N ettolohn (jährlich)                  80' 000               80' 000     80' 000
Konsum (jährlich)                      51' 000               51' 000     51' 000
VE für Zinsen+Amo (monat.)              2' 038                2' 038     2' 038
Zinsen+Amo (monat.)                     1' 937                2' 075     2' 337
EinkVol (%)                              6.8                   6.8        6.8
PD (%)                                   0.1                   0.7        1.9
Prämie (BP)                              8.9                   32.4       61.1



              Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer   Baumarkt
                                                                                   19
Risikokosten einer Hypothek VII
Beispiel Einkommen


                                      80' 000                85' 000    90' 000
Selbständig                             nein                   nein       nein
O bjektart                              EFH                    EFH        EFH
D-Klasse                                  1                      1          1
Belehnungsbasis                       650' 000               650' 000   650' 000
Belehnung (%)                            70                     70         70
N ettolohn (jährlich)                 80' 000                85' 000     90' 000
Konsum (jährlich)                     51' 000                51' 823     52' 724
VE für Zinsen+Amo (monat.)             2' 038                 2' 386     2' 727
Zinsen+Amo (monat.)                    1' 937                 1' 937     1' 937
EinkVol (%)                             6.8                    6.9        7.0
PD (%)                                  0.1                    0.02       0.02
Prämie (BP)                             8.9                    3.3        1.1



              Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer   Baumarkt
                                                                                   20
Tragbarkeit im Zeitablauf
ZKB-Tragbarkeitsindex für Wohneigentum

Grundaussage:
Wenn sich der Durchschnittshaushalt Wohneigentum leisten kann,
liegt der Tragbarkeitsindex bei per Definition bei 100.
Annahmen:
• Belehnung 80% des Hauswertes
• Zinsbelastung und Amortisation weniger als 35% des Einkommens
Berechnung:
Bestimmung des Medianhauses und des
Medianhaushaltseinkommens. Berechnung des
Qualifikationseinkommens als jenem Einkommen, bei dem das
Medianhaus (Kt. ZH: ca. 700'000 Fr, ) gerade noch tragbar ist (d.h.
Belastung < 35% des Einkommens).
Tragbarkeitsindex =
Medianeinkommen/Qualifikationseinkommen
              Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt
                                                                      21
           Tragbarkeit im Zeitablauf II
           ZKB-Tragbarkeitsindex für Wohneigentum (EFH)


               140                                                                                                           260
                                                                                                                             240
               120
                                                                                                                             220
Tragbarkeitsindex




               100                                                                                                           200




                                                                                                                                          EFH-Preisindex
                                                                                                                             180
                    80
                                                                                                                             160
                    60                                                                                                       140
                                                                                                                             120
                    40
                                                                                                                             100
                    20                                                                                                       80
                    80

                          82

                                   84

                                               86

                                                       88

                                                               90

                                                                        92

                                                                                94

                                                                                          96

                                                                                                  98

                                                                                                          00

                                                                                                                  02
                     Tragbarkeit langfristig        Tragbarkeitsindex kurzfristig       ZKB-Immobilienpreisindex Einfamilienhäuser

                                         Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer       Baumarkt
                                                                                                                                     22
Typische Hypothekarprodukte in der
Schweiz
Variable Hypothek

Festhypothek

Geldmarkthypothek

Terminhypothek

Strukturierte Hypotheken



           Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer   Baumarkt
                                                                     23
Variable Hypothek
Va ria ble Hypothek


La ufzeit         nicht fix iert

Zinssa tz         pa sst sich den Entw ick lungen a uf dem Ka pita lm a rk t a n

Am ortista tion   In der Regel ist nur derjenige Da rlehensbetra g a m ortisa tionspflichtig, der übe r 6 5 %
                  des von der Ba nk erm ittelten O bjek tw ertes liegt.
Kündigungs-       jederzeit m öglich; Kündigungsfrist 6 M ona te
m öglichk eit
durch Kunde
Bem erk ungen     Bei N ichteinha ltung der Kündigungsfrist ist eine Vorfä lligk eitsentschä digung zu
                  berechnen.




                      Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer   Baumarkt
                                                                                                         24
Festhypothek
Festhypothek

La ufzeit         Typisch sind La ufzeiten von 2 , 3 , 4 , 5 oder 6 Ja hren

Zinssa tz         Fest für die vereinba rte La ufzeit

Am ortista tion   Je na ch O bjek ta rt unterschiedlich a m ortisa tionspflichtig

Kündigungs-       Gegen Beza hlung einer Vorfä lligk eitsentschä digung
m öglichk eit     m öglich
durch Kunde
Bem erk ungen     N a ch Abla uf offeriert die Ba nk dem Da rlehensnehm er a us
                  ihrem Hypothek ena ngebot eine Fina nzierung zu den da nn
                  zum a l festgelegten Konditionen. Zinssa tzfix ierung a ls
                  Term inhypothek bis m a x . 2 4 M ona te im Vora us m öglich.




                        Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer   Baumarkt
                                                                                    25
Geldmarkthypothek
Geldma rk thypothek

La ufzeit        Unterschiedlich, oft feste Laufzeiten, teilweise variabel

Zinssa tz        LIBOR (London Interbank Offered Rate) für drei- oder sechsmonatige
                 Geldausleihungen plus individuelle Marge. Zinsanpassung/ Zinstermine
                 halbjährlich. Zinsabsicherung gegen Prämie nach oben üblich
                 (Maximalzins, Cap), nach unten fakultativ (Minimalzins, Floor).
Amortista tion   W ährend der vereinbarten Laufzeit sind keine Rückzahlungen möglich

Kündigungs-      üblicherweise Vorfälligkeitsprämie
möglichk eit
durch Kunde
Bemerk ungen     Im Prinzip variable Hypothek. Im Vergleich zu variablen und festen
                 Hypotheken meist tieferer Zins, aber höheres Risiko.




                        Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer         Baumarkt
                                                                                        26
Terminhypothek
Terminhypothek

La ufzeit         Vorlaufzeit: Minimal 1 Monat bis maximal 24 Monate
                  Darlehenslaufzeit: wahlweise 2, 3, 4, 5 oder 6 Jahre

Zinssa tz         Fest für die vereinbarte Laufzeit, basierend auf Terminsätzen


Am ortista tion   Je nach Objektart unterschiedlich amortisationspflichtig.

Kündigungs-       Sowohl während der Vorlaufzeit als auch der Darlehenslaufzeit gegen
m öglichk eit     Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
durch Kunde
Bem erk ungen     Produkt zur Absicherung gegen steigende Zinsen eingesetzt werden.
                  Teurer als Festhypothek, da Terminzinsen (Forwards) normalerweise
                  höher sind


                               Zinssatz


                                      Fixer Zinssatz für eine feste Laufzeit


                                  Vorlaufzeit                  Darlehenslaufzeit   Laufzeit
                            Abschluss         Auszahlung




                          Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer                 Baumarkt
                                                                                                  27
Strukturierte Hypotheken

Struk turierte Hypothek en

La ufzeit       In der Regel nicht unbegrenzt

Konstruk tion   Diese Produkte werden in der Regel durch ein rollendes Portfolio von
                Kapitaltranchen refinanziert, vergleichbar einem Paket von kleinen
                Festhypothken.
                Die UBS-Portfoliohypothek z.B. wird so gestaffelt, dass alle drei
                Monate eine Tranche frei wird, die sofort durch eine neue zu aktuellen
                Marktbedingungen ersetzt wird. Das 2-Jahres-Portfolio besteht also aus
                8 kleinen 2-Jahres-Festhypotheken, das 3-Jahres-Portfolio aus 12 kleinen
                3-Jahres-Festhypotheken und das5-Jahres-Portfolio aus 20 kleinen 5-
                Jahres-Festhypotheken.
Zinssa tz       Variabel, da gleitendes Mittel der Basiszinssätze entsprechend den
                zugrundeliegenden Tranchen.
Kündigungs-     Gegen Bezahlung einer Prämie möglich.
m öglichk eit
durch Kunde
Bem erk ungen   Flexible, aber komplexe Produkte, die stark auf die Bedürfnisse des
                individuellen Kunden zugeschnitten werden können. Schutz vor stark
                schwankenden Zinsen. Ein- und Ausstiegsprämien.




                     Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer        Baumarkt
                                                                                           28
      Strukturierte Hypotheken II
      Beispiel UBS Portfoliohypothek




Quelle: UBS Schweiz




                                                           Quelle: UBS Schweiz


                      Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer       Baumarkt
                                                                                    29
Immobilienrisiken
Spezifische versus unspezifische Risiken

Risikoart             Beschreibung                                      Typ         Beispiele
                      Allgemeine      Risiken,     die   mit    dem                    Allgemeines Preisrisiko
                      Immobilien-      und     Mietwohnungsmarkt                       Allgemeines Mietpreisrisiko
Marktrisiko           verbunden sind. Sie betreffen alle                spezifisch     Allgemeines Leerstandsrisiko
                      Immobilien gleich und können auch in breit
                      diversifizierten Portefeuilles nicht eliminiert                  Institutionelles Risiko (Mietrecht,
                                                                                         Besteuerung)
                      werden.
                      Objekt- und lagespezifische Risiken, die                       Altlasten
                      einzelne Liegenschaften jeweils unter-                         Gebäudekonstruktion
Objektbezogenes       schiedlich betreffen. Sie können durch            unspe-       Mietermix
(idiosynkratisches)   geeignete Selektion auf Portfoliostufe                         Mikrolage (Immissionen, N ach-
                      wegdiversifiziert werden.                         zifisch        barschaft, Verlust der Aussicht
Risiko
                                                                                       usw.)
                                                                                     Planungsrisiken (Umzonung)




                        Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer     Baumarkt
                                                                                                                   30
Immobilienrisiken II
Liquiditätsrisiken



Risikoart           Beschreibung                                    Typ              Beispiele
                    W iederverkaufsrisiko, d.h. das Risiko,                           hohes Liquiditätsrisiko bei
                    innerhalb einer festgelegten Zeit keine                                o ' Liebhaberhobjekte'
                    Gegenpartei zu finden, die den fairen                                  o Periphere Lagen
                    W ert der Immobilie zu zahlen bereit ist.       teilweise              o Betreiberrisiko Schwierig
Liquiditätsrisiko   Das Liquiditätsrisiko betrifft Immobilien als                                      umnutzbare
                    Anlageklasse insgesamt. Allerdings gibt es      spezifisch                         O bjekte,
                    beträchtliche     Unterschiede     zwischen                                        (Flughafen,
                    einzelnen Submärkten. Diese Risikoart                                              Tunnel, AKW )
                    kann teilweise diversifiziert werden.




                     Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer         Baumarkt
                                                                                                                   31

								
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