A typical country leasehold motel Motel Sale Assessment by dfgh4bnmu

VIEWS: 12 PAGES: 18

									                                                                                                   FAMILY First in Hospitality 
                                                                                                               ABN: 70 002 615 974 
                                                                                                                222 Carthage Street 
                                                                                                            TAMWORTH NSW 2340 
                                                                                                                 Tel: 02­6766­5331 
                                                                                                                 Fax: 02­6766­1000 
                                                                                                              Mobile: 0428­668­357 
                                                                                                    Email: russ@familyfirst.net.au 
                                                                                                     Web: www.familyfirst.net.au

                                                                        Date of Report:             Tuesday, 16 March 2010 




                                   Motel Sale Assessment 

Presented To:                                                          Presented By:        Russ Dodson 
                                                                                            Motel Specialist 
                                                                                            Licensed Business Broker 
             Phone: 
             Fax: 
             Mobile: 
             Email 


Motel Being Assessed: 



                    A typical country leasehold motel 

Contents of Report: 
                           Fact Sheet                                  Not Included 

                           Photo Presentation                          Not Included 

                           Instructions for the Report:                Pages 1 & 2.         (Includes Privacy Act & GST Disclaimers) 

                           Summary of Motel:                           Pages 3 to 5. 

                           Snap Analysis:                              Page 6. 

                           Overview of Motel:                          Page 7. 

                           Debt Service Calculations:                  Pages 8 & 9 

                           Comparisons                                 Page 10. 

                           Rental Assessment                           Page 11. 

                           Input Data for Motel:                       Pages 13 to 15. 

                           Explanation:                                Pages 16 to 17.  (It is important that you read this section to 
                                                                                        to understand the content of the report) 



             Every effort has been made to provide as accurate as possible information in these reports. 
             However  Family  First  in  Hospitality  is  not  responsible  for  any  errors  or  omissions  and 
             strongly recommend you to seek independent advice at all times. 
This report was printed on:  Tuesday, 16 March 2010                                                                        Version 125 
                                                 Instructions                                                            FAMILY First in Hospitality 
                                                                                                                                     ABN: 70 002 615 974 
                                                        Motel Sale Assessment                                                         222 Carthage Street 
                                            Contents:  P.3 ­ 5  Summary inc Financials                                         TAMWORTH NSW 2340 
                                                       P. 6      Snap Analysis                                                         Tel: 02­6766­5331 
                                                       P. 7      Overview                                                              Fax: 02­6766­1000 
                                                       P. 8&9  Debt Service Ratio                                                  Mobile: 0428­668­357 
                                                       P. 10     Comparisons                                                Email: russ@familyfirst.net.au 
                                                                 Rent Assessment (if Leasehold)                              Web: www.familyfirst.net.au
Refer to the 3 pages of explanation of this            P. 11 
   program in the "Explanation" page                   P. 12­15  Input Data & Worksheet                                                              Version 125 
                                                       P.16&17  Explanation on Report                                                                  Page 1. 
                                              Privacy Act 1988 and GST Disclaimers below 
Report For: 



Dear,                                                                                                <Click here> for more about the program 

Entry Date:          Tuesday, 16 March 2010                                 Print Date:            Tuesday, 16 March 2010
         In the "Input Data" see coloured boxes like this, insert the data and hover the cursor over box to retrieve instructions. 
Summary and Assessment of:  A typical country leasehold motel
The program is designed to analyse a motel to assess the value to either purchase, sell or refinance. For the Owner it gives an 
idea of what the motel is worth, applying typical Industry Benchmarks when applied to a capitalisation method of valuation. 
For the Purchaser they can assess if they can afford to purchase by inserting their financial information . 
 See Notes Here  Click to view further information on assessing an established motel. 
The amount of information you require to assess a motel is comprehensive. This program will give you an idea of what is required 
to analyse a motel. Also if you consult with a specialist it is a great tool to assess the results of an independent report. 
By completing all the boxes in the "Input Data" area, the program will calculate assessments from that data. 
You will require a Depreciation Schedule, current Profit & Loss, plus at least three previous years to check consistency. 
I suggest you print a template of the "Input Data" sheets so you know what information is required. 
In the "Input Data" page you will see items coloured blue which must be inserted for the program to work and items in aqua 
coloured boxes. Do not complete aqua boxes until you have assessed the viability of the motel business. It is important that 
the business is viable in its own right. Once the business viability is established complete the aqua boxes for finance. 
   ?    This symbol is shown in the "Overview" page which explains the entry procedure. You will also see red triangles 
in the coloured input boxes with green  borders. This signifies that there is an instruction. Hold the mouse over the box 
and an instruction will appear. A silver triangle on the right hand side of the input box signifies a drop down selection. 
This program is complimentary at our quarterly seminars where the geometry and layout is explained. Attendance to the seminar 
is not necessary to operate the program, just follow the prompts and read the explanations. 
Please, do not commit yourself to a purchase on this information without consulting professional advice. 
If your calculated capitalised price is below the accepted Industry Benchmark Calculation, here are some points. 
1. Is the property and business running efficiently, if not, 
2. What will it cost to restructure, refurbish or rebuild the business? 
3. How long will it take? 
4. Is there an attribute you or your partner can offer or do you see the business having hidden potential. 
An area that must be assessed is the estimated growth of the motel and is it possible by applying: 
1. Increase in tariff                ( An important factor is to make sure you can obtain a 2% growth factor in the motel.) 
2. Increase in occupancy.            (The mechanism of this application is discussed at our seminars on request.) 
3. Increase the revenue by introducing or refining Internet Booking Agents, Coaches, Breakfasts, Restaurant & Conferences. 
4. Staff training in how the customer is greeted and introduced to your product and service to obtain or justify the tariff. 
5. Compare the tariff of a typical room offered by a nearby motel of similar rating. 
The balance that must be understood is: 
1. Increase the room tariff, the occupancy normally drops. 
2. Reduce the tariff, in theory the occupancy increases, however it rarely increases the turnover. 
Solution: 
Have a reason to increase the tariff through a carefully structured program giving value for the increase. Whatever you do it is 
going to take time & cost money. The money spent is a capital expense coming from the net dollar earned, finance or cash. 
If this money is spent, will the money spent be an acceptable percentage return to the motel business?. 
I trust this program will assist you and give you confidence to see that a motel business is a great way of life when the correct 
preparation and procedures are implemented. 
                                                           To complete this report there is software available to assist you complete a "Physical 
Regards,                                                                 Inspection" Please enquire if you require this soft ware. 
                                      Disclaimer: 
                                        Every effort has been made to provide as accurate as possible information in these reports. 
Russ Dodson 
                                        However Family First in Hospitality is not responsible for any errors or omissions and 
Family First in Hospitality 
                                        strongly recommend you to seek independent advice at all times. 
                                        Privacy Act 1998 and                                            FAMILY First in Hospitality 
                                                                                                                    ABN: 70 002 615 974 
                                          GST Disclaimers                                                            222 Carthage Street 
                                                                                                              TAMWORTH NSW 2340 
                                                                                                                      Tel: 02­6766­5331 
                                                                                                                      Fax: 02­6766­1000 
                                                                                                                  Mobile: 0428­668­357 
                                                                                                           Email: russ@familyfirst.net.au 
                                                                                                            Web: www.familyfirst.net.au

                                                                                                                          Page 2.      Version 125 


Report Date:       Tuesday, 16 March 2010                                                       Print Date:  16/03/2010 15:56 




Summary and Assessment of:  A typical country leasehold motel 

The Report is directed to: 




Privacy ACT 1988: 
To construct these reports information is collected from Owners of motels to produce the statistics allowing those who have 
received the report to assess the motel business with comparisons and Benchmarks provided. 

The information collected is taken at face value and inserted in the reports as general information. Proof of the information is 
retained by the those inserting the information and will be provided under agreed circumstances. In some circumstances the 
signing of a Confidentiality Agreement may be necessary to release this information. 

It is acknowledged by those reading the report within this program that the information provided is for their information only and 
in no way can it be relied upon without further consultation with the provider of that information. 

The information supplied could fall into any area of the public such as newspapers, internet, financial institutions, trades 
people, Government & Statutory Bodies or any Institution that may have a vested interest in the report. 

In providing this information we accept that all parties agree to this declaration of use of information supplied unless we are 
advised to the contrary. 


Assessments of Profit and Future Trading: 
The stated projections listed in this program illustrate the outcome calculated from the input values and assumptions. 
The figures can be varied as required and are in no way intended to be a guarantee of future performance. 


GST Disclaimer: 
The figures provided in this program, relating to price, income, outgoings and the like is provided without reference to the 
possible impact of GST (Goods & Services Tax). Please make your own assessment of the impact of GST on the details of the 
motel business analysed. 


If you have any concerns or cannot understand these statements please contact; 
Russ Dodson:  Phone: 0428­668­357 
                                                                 Summary                                                    FAMILY First in Hospitality 
                                                                                                                                     ABN: 70 002 615 974 
                                                                                                                                      222 Carthage Street 
                                                                       Motel Sale Assessment                                    TAMWORTH NSW 2340 
                                                      To be read in conjunction with the Snap Analysis Report 
                                                                                                                                        Tel: 02­6766­5331 
                                                                                                                                       Fax: 02­6766­1000 
                                                                                                                                   Mobile: 0428­668­357 
Report For:                                                                                                                  Email: russ@familyfirst.net.au 
                                                                                                                              Web: www.familyfirst.net.au

Entry Date:     Tuesday, 16 March 2010                             Print Date:  Tuesday, 16 March 2010                                                            Page 3. 
Summary and Assessment of:  A typical country leasehold motel                                                                                                    Version 125 
Title, being a   Leasehold  Motel           If a Leasehold title number of years remaining in the lease is:                                22       years. 
This summary is to assist you in understanding your maximum financial limitations and the ability of the stated net income from the motel to meet 
your borrowings. If you are purchasing a Leasehold Business a full understanding of the lease by reading it carefully is very important. 
An area that should be carefully assessed is how the Goodwill is calculated. Refer to bottom of page 17 in " Notes"  within the "Input Data" tab. 
Once you satisfied with the Goodwill assess the Plant Fixtures & Fittings from the Depreciation Schedule. The sums of these two areas make up 
the value of the business component of the motel.                                                                                Basic Details 
Asking Price          (All figures do not include GST)                                           $620,000 No of Rooms:                      21 
Costs to acquire the motel ­ to view these costs click on:                                        $39,375 Accommodation Income                           $394,612 
Total including acquisition costs:                                                               $659,375 Av room rate Ex. GST                             $88.35 
Add funds required to meet possible cash flow short fall in 1st months trading:                    $8,923 Net Room Cost per Day:                           $55.11 
Total Cost to Purchase Motel:                                                                    $668,298 Profit on Cost per Day                           $33.24 
Less: Cash in Hand,          $0       less other cash & development            $0                      $0 Assessed Occupancy:                             58.27% 
Funds Required to complete Purchase without applying additional Security:                        $668,298 Rent:                                      $122,162.00
Add loan available on initial security given to the Lender:                                      $250,162 Net Profit                                 $140,090.66 
       Your Net Funds in hand applying full mortgage value  (Shortfall):                        ­$418,136 
Mortgage Funds Available on Security Offered: 
Finance Provider:  National Australia Bank Ltd                             Security Available to Mortgage                                Value of Security Offered 
Proposed Motel as Security:           A typical country leasehold motel            Prp 1.        $250,162  Prp 1.  Motel                                $500,324 
Additional Residential Security:                                                   Prp 2.              $0  Prp 2.  Additional                                   $0 
Additional Residential Security:                                                   Prp 3.              $0  Prp 3.  Additional                                   $0 
Additional Commercial Security:                                                    Prp 4.              $0  Prp 4.  Additional                                   $0 
Total Funds Available for Mortgage:                                                              $250,162 Total Value:                                  $500,324 
Less: (personal) loans in existance that are not held with security:                                   $0  Less, LVRs                                   $250,162 
Net Security Available to assess borrowing after Personal Loans:                                 $250,162  Gross Security                               $250,162 
Total Cash in Hand                $0  less other cash & development        $0                          $0  Existing Mortgages, Excl Motel:                      $0 
Total Available Funds for a Purchase (Including all security):                                   $250,162 Net Security Available:                       $250,162 
Less: Total Purchase Price plus Costs, Including provision for 1st months trading:               $668,298 
Net Surplus/Shortfall Funds utilising full security from the Lender                              $418,136  based on a LVR of                50% 

Amount you have nominated to borrow:                 $300,000  plus          $0  totals              $300,000  Being              60.0%             of  Valuation 
Net Cash Flow Situation in the First Year of Operation 
Net income after tax received from all sources:             (  Tax:  $33,027  )                      $100,397           $1,931          Per week 
Less: Cost of all loans, per annum, including Principal:                                              $47,574            $915           Per week 
Surplus/Shortfall  (Net cash flow funds after meeting principal & interest in loans)                  $52,823           $1,016          Per week 
Understanding the Capitalised Pricing Structure of the Motel:                        Asking Price                          $620,000 
The asking price is based on a net yield of:                                                                                                        To be  able to  negotiate a 
                                                     22.60%  calc from on a net profit of   $140,090.66 
                                                                                                                                                    purchase  on  this  motel 
Your assessment of the capitalised value not including acquisition costs of:         $39,375                               $500,324 
                                                                                                                                                    using  the  nominated 
The above assessment is based on a yield of:         28.00%  (Refer to adjusted value below)                                                        security  you  need  the 
Difference in price: Over/Under     on what you are prepared to pay, excluding acquisition costs:                          $119,676                 following amount in cash. 
Now if you were to include the acquisition costs in this analysis the difference in price would now be:                    $159,051 
This places the Asking Price of the motel after acquisition costs at: (Not including 1st month shortfall)                  $659,375                       $418,136 
The next section of the summary is to assist you in understanding how to assess "if cash" has been taken from the turnover or how the motel is 
affected by applying increased turnover.
   Increased T/O  Click on box for information
When cash has been taken from the turnover and you add it back it does not impact any increase in the expenses, therefore it is a straight 
add back. However if you increase the turnover to evaluate the future net profit the expenses are increased to meet the cost it takes to generate 
the increased income. (The program takes all this into account.) 
This area also assists you in evaluating if you increased your room tariff to assess the net earnings against the capital required to upgrade the 
rooms. 
Refer to page 13 in the Input Data work page showing increase of turnover by              0%  to an amount of  $437,676 
The nominated cash returned is             $0        plus increased T/O       $333  makes up the total increase shown in the figures below. 
Increased value of business to:                $501,272             plus acquisition costs,capitalised from a net profit of:              $140,356 
       Assessment of Increased Motel Turnover at its projected operation                Understanding Rent Ratios in Leasehold Motels 
  ? Click on box for information         Actual        Projected      %     Increase Rentals can be assessed as a percentage of turnover or percentage 
Accommodation                             $394,612        $394,945  0.1%          $333  of freehold net profit. 
Breakfast                                   $14,608        $14,608  0.0%            $0  The calculation of the freehold net profit is preferred because there 
                                                 $0             $0                  $0  are so many variables. A motel can be a Bed & Breakfast or have 
                                                 $0             $0     0%           $0  a restaurant or conference rooms. A typical rent is between 
Restaurant                                  $28,123        $28,123     0%           $0  45% to 47.5% of Freehold Net Profit. 
Beverage                                         $0             $0     0%           $0  This motel shows a percentage of                    46.6% of Net Profit 
Minibar + Other Income                           $0             $0                  $0  Refer to the increased turnover to assess the rent ratio. 
Total                                     $437,343        $437,676  0.1%          $333  To assess the ratio after applying an increase to the Net Profit 
Freehold Net Profit before rent:          $262,253        $262,518 0.1%           $265 of:        $140,356.06             New Rent         46.5% of Net Profit 
Leasehold Net Profit after rent:          $140,091        $140,356 0.2%           $265
A typical country leasehold motel                                Profit & Loss Account                                                                   Page 4. 
                                                                                                                                                         Version 125 

Income:                             Room P.A.     % of T/O         2009         %          2008                                                %       2007 
Accommodation                          $18,791      88%              $394,612 100%          $382,766                                             0%             $0 
Breakfast                                 $696      3%                $14,608    0%               $0                                             0%             $0 




                                                                                                        Variable Income 
                                            $0                             $0    0%               $0                                             0%             $0 
                                            $0                             $0    0%               $0                                             0%             $0 
                                            $0                             $0    0%               $0                                             0%             $0 
Restaurant                              $1,339      6%                $28,123    0%               $0                                             0%             $0 
Beverage                                    $0                             $0    0%               $0                                             0%             $0 
Telephone                                  $31      0%                   $658    0%               $0                                             0%             $0 
Minibar                                     $0                             $0    0%               $0                                             0%             $0 
Miscellaneous                             $171      1%                 $3,583    0%               $0                                             0%             $0 
                                            $0                             $0    0%               $0                                             0%             $0 
Other Income not specified:               $217      1%                 $4,555    0%               $0                                             0%             $0 
Total Income:                          $21,245     100%              $446,139  100%         $382,766                                          100%              $0 
Less, Cost of goods sold: 




                                                                                                        Variable Expenses 
Breakfasts                                $633     3.0%               $13,293      0%             $0                                             0%             $0 
Restaurant 
       inc Other Food Items             $1,422     6.7%               $29,862      0%             $0                                             0%             $0 
Beverage:                                   $0                             $0      0%             $0                                             0%             $0 
Kitchen                                    $28     0.1%                  $589      0%             $0                                             0%             $0 
Cost of Sales (2006)                        $0                             $0     10%        $38,045                                             0%             $0 
                                            $0                             $0      0%             $0                                             0%             $0 
                                            $0                             $0      0%             $0                                             0%             $0 
                                            $0                             $0      0%             $0                                             0%             $0 
Total,Cost of Sales                     $2,083      9.8%              $43,744     10%        $38,045                                             0%             $0 
Gross Profit:                              $19,162     90.2%            $402,395  90%       $344,721                                             0%             $0 
Expenses:                                           Items in Red are Industry Add­Backs                                      Expenses are: 
Accountancy Fees                               $48      0.2%              $1,000   0%          $500     S                    Variable           0%            $0 
Advertising (1% to 3%)                         $97      0.5%              $2,031   1%        $2,865     S                    Static             0%            $0 
Bank Charges                                   $75      0.4%              $1,574   0%        $1,422     S                    Add­Back           0%            $0 
Credit Card & Eftpos Charges                  $123      0.6%              $2,582   1%        $2,241     V                                       0%            $0 
Cable TV                                        $0                            $0   0%            $0     S                                       0%            $0 
Chain Fees                                      $0                            $0   0%            $0     V                                       0%            $0 
Cleaning or Cleaning Contracts                  $0                            $0   0%            $0     V                                       0%            $0 
Cleaning Chemicals inc Laundry                 $60      0.3%              $1,260   0%        $1,303     V                                       0%            $0 
Commission to Agents                          $146      0.7%              $3,069   1%        $1,963     V                                       0%            $0 
Compliance to Ordinances                        $0                            $0   0%            $0     S                                       0%            $0 
Consumables ($0.75/room night)                  $0                            $0   0%            $0     V                                       0%            $0 
Depreciation                                    $0                            $0   6%       $23,414     AS                                      0%            $0 
Freight                                         $0                            $0   0%           $15     V                                       0%            $0 
Electricity, Gas, Oil                         $762      3.6%             $16,005   4%       $16,249     V                                       0%            $0 
Excess Water                                    $0                            $0   0%            $0     V                                       0%            $0 
Ground & Pool Maintenance                       $0                            $0   0%            $0     S                                       0%            $0 
Insurance ­ General                           $254      1.2%              $5,327   1%        $5,341     S                                       0%            $0 
Insurance ­ Workers Comp                      $167      0.8%              $3,512   1%        $3,146     V                                       0%            $0 
Interest                                    $1,332      6.3%             $27,982   8%       $29,200     AS                                      0%            $0 
Internet Access & Computer Maintenance  $49             0.2%              $1,035   0%          $435     S                                       0%            $0 
Linen Hire (Laundry)                          $398      1.9%              $8,348   2%        $7,246     V                                       0%            $0 
Lease & Hire Purchase                           $0                            $0   0%            $0     S                                       0%            $0 
License Fees & Subscriptions                   $33      0.2%                $686   0%          $536     S                                       0%            $0 
Motor Vehicle & Travelling                    $131      0.6%              $2,759   1%        $3,358     S                                       0%            $0 
Owners Wages or Drawings                        $0                            $0   0%            $0     AS                                      0%            $0 
Owners Superannuation                           $0                            $0   0%            $0     AS                                      0%            $0 
Pest Control                                    $0                            $0   0%            $0                                             0%            $0 
Postage, Printing, & Papers                    $95      0.4%              $1,993   0%        $1,910     V                                       0%            $0 
Rates & Land Tax                              $384      1.8%              $8,058   2%        $8,630     S                                       0%            $0 
Replacements, Repairs, Maint                  $802      3.8%             $16,846   4%       $16,683     V                                       0%            $0 
Security                                        $0                            $0   0%            $0     S                                       0%            $0 
Staff Amenities                                $90      0.4%              $1,887   0%          $814     S                                       0%            $0 
Superannuation ­ Employees                    $340      1.6%              $7,150   2%        $6,607     V                                       0%            $0 
Telephone & Fax                               $206      1.0%              $4,325   1%        $4,187     V                                       0%            $0 
Uniforms & Training                             $0                            $0   0%          $409     S                                       0%            $0 
Wages ­ Employees                           $3,924  18.5%                $82,398 19%        $73,224     V                                       0%            $0 
Wages ­ Managers                                $0                            $0   0%            $0     AV                                      0%            $0 
Wages ­ Relief Managers                         $0                            $0   0%            $0     S                                       0%            $0 
Waste Removal                                   $0                            $0   0%            $0     S                                       0%            $0 
Sundry                                          $1      0.0%                 $12   0%            $0     V                                       0%            $0 
Book Keeping Fees                             $383      1.8%              $8,034   2%        $6,967     V                                       0%            $0 
Borrowing Costs                                $34      0.2%                $724   0%          $150     V                                       0%            $0 
Management Services                            $49      0.2%              $1,020   0%          $944     V                                       0%            $0 
Consultants Fees                                $0                            $0   0%        $1,136     V                                       0%            $0 
Donations, Filing Fees, F/Aid, General Exp  $0                                $0   0%          $386     S                                       0%            $0 
Total Operating Expenses                    $9,982     47.0%            $209,617  58%      $221,281                                             0%            $0 
Net Operating Profit                        $9,180     43.2%            $192,778  32%      $123,440                                             0%            $0 
Add the Add­backs                           $3,308  15.6%                $69,475  23%       $89,176                                             0%        $1,626 
Adjusted Net Operating Profit:             $12,488     58.8%            $262,253  56%      $212,616                                             0%        $1,626 
Rent       46.6%       of F/H Net Profit.   $5,817     27.4%           $122,162  31%       $120,247                                             0%            $0 
Adjusted Net Profit after rent              $6,671     31.4%            $140,091  24%       $92,369                                             0%        $1,626 
                                                       Transparency on Financials 
A typical country leasehold motel                                  Motel Sale Assessment                                                                      Page 5. 
                                                                                                                                                             Version 125 

Add­Backs or Add­Ons:                                % of T/O        2009                         2008                                     % of T/O       2007 
Depreciation                                            0%             $0             6%             $23,414                                    0%                 $0 
Interest                                                7%          $27,982           8%             $29,200                                    0%                 $0 
Motor Vehicle Adj.                                      0%            $241            0%                $358                                    0%                 $0 
Owners Wages,Drawings & Super                           0%             $0             0%                  $0                                    0%                 $0 
Replacements etc.                                       0%           $1,000          ­1%              $2,455                                    0%                 $0 
Wages ­ Managers                                        0%             $0             0%                  $0                                    0%                 $0 
Wage Adjustment                                         0%             $0             0%                  $0                                    0%                 $0 
Food % Adjustment                                       0%             $0             0%                  $0                                    0%                 $0 
Advertising                                            ­1%           $2,430           0%                $963                                    0%                 $0 
Credit Card & Eftpos Charges                            0%           $1,879           0%              $1,587                                    0%                 $0 
Relief Managers                                        ­1%           $5,040          ­1%              $5,040                                    0%             $5,040 
Personal Living                                         2%           $6,666           2%              $6,666                                    0%             $6,666 
Workers Compensation Premium                            0%             $0             0%                  $0                                    0%                 $0 
Bookkeeping Fees                                        2%           $8,034           2%              $6,967                                    0%                 $0 
Borrowing Costs                                         0%            $724            0%                $150                                    0%                 $0 
Total Employment                                        9%          $34,786           8%             $30,000                                    0%                 $0 
Workers Comp                                            0%           $1,603           0%                  $0                                    0%                 $0 
Management Services                                     0%           $1,020          23%             $86,710  Total                             0%             $1,626 
Accountants Fees                                        0%            $750            1%              $2,466  (Other)                           0%                 $0 
Total Add­backs                                        18%          $69,475          23%             $89,176                                    0%             $1,626 

Summary                                        2009                                                        List of Purchase Costs 
Total Income:                             $21,245      100%            $446,139  Stamp Duty:                                       3.8%                      $23,390 
Total,Cost of Sales                        $2,083       10%             $43,744  Mortgage S/Duty:           Loan     $300,000      0.2%                       $1,145 
Gross Profit                              $19,162      90%             $402,395  Legal Fees:                                       0.9%                       $5,740 
Total Operating Expenses                   $9,982      47%             $209,617  Finance Costs:                                    0.5%                       $3,000 
Net Operating Profit                       $9,180      43%             $192,778  Valuation, Pest, Building Reports                 0.6%                       $3,600 
Add the Add­backs                          $3,308      16%              $69,475  Total                                             5.9%                      $36,875 
Adjusted Net Operating Profit:            $12,488      59%             $262,253  Stock in Hand (Subject to stock take)                                        $2,500 
Rent      46.6%      of F/H Net Profit.    $5,817      27%             $122,162  Also Allow for deficit in 1st months trade:                                  $8,923 
Adjusted Net Profit after rent             $6,671      31%             $140,091  All up costs to provide for:                      7.8%                      $48,298 
                                                                                 Asking Price for Motel:                          100%                      $620,000 
                                                                                 Total Acquisition Cost:                                                    $668,298 

         Profit & Loss Check with input document                             2009                      2008                      2007 
Total Income:                                                        $446,139.00    100%         $382,766.00  0%                 $0.00       0% 
Total, Cost of Sales                                                  $43,744.00     10%          $38,045.00  10%                $0.00       0% 
Gross Profit:                                                        $402,395.00     90%         $344,721.00  0%                 $0.00       0% 
Current Rent               46.6%  of Freehold Net Profit             $122,162.00     27%         $120,247.00  0%                 $0.00       0% 
Total Operating Expenses                                             $331,779.00     74%         $341,528.00  0%                 $0.00       0% 
Net Operating Profit (Check with source document)                     $70,616.00     16%           $3,193.00  1%                 $0.00       0% 
Add the Add­backs                                                     $69,474.66     16%          $89,176.38  23%                $0.00       0% 
Adjusted Net Operating Profit:                                       $140,090.66     31%          $92,369.38  24%                $0.00       0% 
                                                                                                                        Asking Price                    $620,000 
                        Break­even Analysis in the First Year                                          Cash Required to Complete the Purchase 
       Refers to your assessed income and expenses:                                         Total Price including all costs                             $668,298 
         You need to make:            $341,556  in sales to break even                      Cash in Hand:                 $0
                                       % over/                                              Cash Reserve:                 $0 
                                     breakeven  Monthly  2009                               Development 
                                                                                                                          $0 
       Sales                           100.0%         $28,463           $341,556            Interest:                                                          $0 
       Less: Cost of sales               9.8%           $2,791           $33,490            Net Funds Required:                                         $668,298 
       Gross Margin                     90.2%         $25,672           $308,066            Mortgaged Funds Available:                                  $250,162 
       LESS EXPENSES                                                                        Surplus/Shortfall                                           $418,136 
       Admin & Overhead                 45.1%         $12,823           $153,873                   Understanding your net returns on Cash Outlaid 
       Sales & Marketing                 0.6%             $169            $2,031            Total Cash Spent:  (Excluding 1st months expenses)          $659,375 
       Interest Expense                  8.8%           $2,500           $30,000            Net Return of Motel                                         $140,091 
       Rent                             35.8%         $10,180           $122,162            This equates to  33.50%                      net on money invested 
       Total Expenses                   90.2%         $23,697           $308,066            Money Invested:  $418,136 
       Net Profit                                                             $0                The following reports only appear on Freehold Analysis 
       Break­even sales                                                                           Leasehold Business  break­down on Benchmarks 
       as a % of total sales figure of               $446,139               77%             Based on a net yield of:                 Benchmark Yield 
       To assess the break­even of a motel (80% ­ 82%) would be                             The Leasehold Business is worth: 
       the highest to consider unless you can establish an upside.                          Goodwill is Assessed at: 
       Goodwill: is "Evidence of a relationship that retains & promotes repeat              Plant Fixtures & Fittings: 
       business"                                                                            Benchmark Rental for a 25 yr lease: 
       BOTTOM LINE: ­ Based on our Benchmarks                                               The Plant Fixtures & Fittings is:                      of Business 
       Freehold Business:            $2,017,328  PF&F                   $175,113            The Annual Rental is:                         of Freehold Net Profit 
       Leasehold Business:              $500,324  Goodwill              $325,210            Notes on Investment Property Returns: 
       Investment Freehold:          $1,517,004  Leasehold              $500,324            In a new property split the Freehold price determines the value 
       Freehold Business Yield:           13.00%  F/hold Net Profit of  $262,253            of the Investment Property.              Price:       $2,017,328 
       Leasehold Business Yield:          28.00%  L/hold Net Profit of  $140,091            Value of Leasehold:                                     $500,324 
       Investment Freehold Yield:          8.13%  based on a rental of  $123,259            Net Value of Investment Property:                     $1,517,004 
       A Benchmark rental should be 45% to 47.5% of Freehold Net Profit                     Net return on a rental of     $123,259  8.1% 
       Minimum tariff growth of a motel must be at least 2%. 
          Every effort has been made to provide as accurate as possible information in these reports. 
                                                                                                                  Refer to "Overview" page number 7 for more 
         However Family First in Hospitality is not responsible for any errors or omissions and strongly 
                            recommend you to seek independent advice at all times. 
                                                                                                                              detailed descriptions 
                                           Snap Analysis                                                               FAMILY First in Hospitality 
                                                                                                                                     ABN: 70 002 615 974 

                                             Comparison Process                                                                       222 Carthage Street 
                                                                                                                                   TAMWORTH NSW 2340 
                                                          Motel Sale Assessment                                                        Tel: 02­6766­5331 
                                          To be read in conjunction with the Summary Report                                            Fax: 02­6766­1000 
                                                                                                                                    Mobile: 0428­668­357 
                                                                                                                            Email: russ@familyfirst.net.au
Report For: 
Dear                                                                                                                           www.familyfirst.net.au 
                                                                                                                                                             Version 125 
Entry Date:         Tuesday, 16 March 2010                                        Print Date:          Tuesday, 16 March 2010                        Page 6. 
Summary and Assessment of:  A typical country leasehold motel                                                                                     Year Ended:  2009 
    Being a     Leasehold    Business  Operating in a          Company                                 Structure                    Price:            $620,000 
Snap Analysis is designed to assist you in narrowing down your preferences & make an initial decision without commitment. 
Once you have chosen a series of motels that fit your criteria you can seriously compare each motel by referring to the snap 
priority points below comparing with the benchmarks.              An important check is RevPAR­Revenue per available room:                   $51.48 
What to look for in a motel: (You must assess the red highlighted areas very closely and the underlined is mandatory!!!!!) 
1. Location is paramount.                                                7. Location to other family members. 
2. External pull up appeal must be evident.                              8. Check the last AAA rating schedule. 
3. Residence must meet families requirements.                            9. Where the business is coming from. (Goodwill) 
4. Motel rooms must be spacious.                                         10. Reason for selling. 
5. Condition of Building (if weatherboard check Insurance)               11. If Leasehold, length of lease & rent as a % of FH net profit. 
6. Plant Fixtures & Fittings ­ refer to depreciation schedule            12. Income growth cycle must be at least 2%. 
The above points are the main ones for you to focus on now. Detailed notes are supplied in "Motel Buying Basics" and "Motel 
Inspection Guidelines" included in the CDROM suppling the EVALUATION & MARKETING PROGRAM in the selling process. 
Finance: 
After you place your financial information in "Input Data"           X  refer to "Debt Service Ratio" to establish if the cash flow from 
the motel and your financial position is sufficient. If so then assess your acceptable yield you stated in the "Overview" & now 
you can commence the negotiation procedure.                          X  To assess your financial capability refer to "Input Data" page 
About this motel: 
Listed below are priority points on how this motel compares with the Industry Benchmarks. Under no circumstances can you use this 
data to make a final decision. It is stated to assist you in directing your attention to the obvious weaknesses & strengths within the 
financial structure of this motel business.                                                   On the computer screen to the right of this page are buttons to 
Exclusion:                                                                                        access areas of the program to verify the information 
The standard reports apply to motels without restaurants. To prepare reports on restaurants is a special task requiring careful 
separate assessment. A restaurant must be treated as a separate business with its own profit stream. You must decide if the 
restaurant is an add on to the room revenue or a profit driven operation. We have provided some guidelines in the report. 
   Priority Points                      For  the Financial Year Ending             2009                                        Turnover:            $446,139      100% 
  Leasehold      Assessment                       Number of Rooms:  21                                    Yield offered:       Expenses:            $183,886       41% 
Asking Price        $620,000  Yield ­ Coast 28% to 30% ­ Inland 30% to 35%                                   22.6%             Adj. FH Net.         $262,253       59% 
Assessed Value:     $500,324  based on a yield of:  28%  Acquisition Cost                                   $39,375            Rent                 $122,162       27% 
Top Value:          $501,272  based on a yield of:  28%  Inc. Stamp Duty:                                   $23,390            Net after rent:      $140,091       31% 
 Yes  Restaurant in this Motel          (Not licensed)                      For full list,click on:                            Benchmarks         This Motel 
 No  Function Centre                    (Not licensed)                   Breakeven without Loan Costs                          max of 65%                69% 
Turnover is what you are buying:                          Cash Returned  Your interest added to breakeven                      max of 82%                77% 
2007                              $0 
                                    Increase                $0           Your interest & principal added                       No Benchmark              81% 
2008                        $382,766  0.0%                               Breakfast % to Accommodation T/O                        5% to 9%               3.3% 
2009                        $446,139 16.6%                                  Wages ­ No Restaurant (% of T/O)                      8% to 12% 
                                                                                                                                                         18% 
                                  Benchmarks  This Motel                    Wages ­ Inc. Restaurant (% of T/O)                   20% to 28% 
Period of Lease in years         Not Applicable     22                   Replacements & Maintenance of T/O                         4% to 7% 
                                                                                                                                          3.8% 
Annual Rental             47.00%  $123,259       $122,162                Bank & Credit Card Charges of T/O                            1.50% 
                                                                                                                                          0.6% 
Lease as a % of Freehold Net     45% to 47.5%     46.6%                  Workers Compensation Premium                              $4,128.16 
                                                                                                                                      $3,512.00 
Adjusted Net Profit as % of T/O    25% to 32%  $140,091  31%             Superannuation of gross wages                             $7,415.82 
                                                                                                                                      $7,150.00 
Note: If there is a restaurant reduce % by between 8% to 12%             Relief Managers Cost per annum                            $5,040.00 
                                                                                                                                          $0.00 
Annual Revenue per room:                  $21,245  from total revenue  Average Occupancy for Region                                    0.0% 
                                                                                                                                         58.3% 
Benchmark: Low  $14,397 ­ Average  $18,000 ­ Good  $30,462  Depreciation Allowance on the improvements?                                     N/A  0.0% 
Average Room Rate inc GST:                  $97.19                       Cash Returned:               $0          Projected Growth of Motel:  0.1% 
Cost per room night inc. GST:               $60.62  Av Room Size           In a Leasehold business you must be able to maintain a 2% growth rate.
Difference between the costs:               $36.57              0  m2  How much cash do you need to complete purchase?              $418,136 
Expenses you can control:                2009          2008              Amount of Loan:          $300,000        Loan Available $250,162
Bank & Credit Charges                       $2,582        $2,241         Annual Payments:          $47,574        Term in Yrs  10 
General Insurance                           $5,327        $5,341         LVR  59.96%  Final Note: 
Linen Hire ­ Laundry                        $8,348        $7,246  Expenses that you cannot control:                    2009           2008 
Electricity & Gas Rates                    $16,005       $16,249  Electricity, Gas, Oil:     (Usage ­ Climate?)         $16,005         $16,249 
Wages for Employees                        $82,398       $73,224  Rates & Land Tax:                                      $8,058          $8,630
Once these costs have been negotiated they become fixed costs. Current Rental:                                         $122,162        $120,247 
An important percentage to monitor:                  This Motel: Replacements, Repairs & Maintenance:                   $16,846         $16,683 
Benchmark Net Profit % of T/O  55% to 65%  58.8%  Total Food Income:                                     $42,731  Food cost % Cost/Income         102% 
The above percentage applies to Freehold net profit ratio          Total Food Cost:                      $43,744  Breakfast cost %                 91% 
If the motel has a restaurant reduce Benchmark by 15­18%  If there is no food income consider that there are free breakfasts in the tariff. 
                           RevPAR:  $51.48  per room.  Benchmark cost to income % is between 33% to 42%. 
   Average Room Rate exc GST:           $88.28  per room. 
Regards,            Disclaimer:         Every effort has been made to provide as accurate as possible information in these reports. 
Russ Dodson                           However Family First in Hospitality is not responsible for any errors or omissions and strongly 
Family First in Hospitality                                   recommend you to seek independent advice at all times. 
            A typical country leasehold motel                                                                         Please hover here to set yield           Version 125    Page 7. 
                                                                         Overview                                                     Overview of  Profit & Loss 
   Note: the following area you can                    change are in the yellow boxes.                              Income:                                          2009 
To move through the input boxes press the "Tab" key on the keyboard.                                                Accommodation                                 $394,612      88.5% 
 Assessment of a  Leasehold  Title, nominated on Input Page                                                         Breakfasts                                     $14,608       3.3% 
Worth of  Leasehold  28.0%  yield        $500,324  plus acquisition costs                                           Restaurant & Beverage                          $28,123       6.3% 
Asking Price                 $620,000  Plant Fixtures & Fittings                                                    Other                                           $8,796       2.0% 
Add Acquisition Costs: 1st Month:              $8,923  In the first months trading there                            Total Income                                  $446,139      100.0%
Stamp Duty:                                  $23,390  could be a one off deficit. Allow                             Less, Cost of goods sold: 
Legal Costs:                                   $5,740  1% to 3% of months turnover.                                 Breakfasts                                     $13,293       3.0% 
Finance inc Mortgage Stamp Duty:               $4,145  Allow at least               $8,923                          Restaurant, Beverage & Other                   $30,451       6.8% 
Other Purchase costs inc. Stock:               $6,100  If it is a new motel add                                     Other                                               $0       0.0%
Total acquisition costs as an estimate:      $48,298  between 5 ­ 7%              2.00%                             Cost of Sales:                                 $43,744       9.8% 
Price inc. acquisition costs:              $659,375                      Explanation?                               Gross Profit                                  $402,395       0.0%
The analysis set out below shapes your calculation on the net yield you are prepared to pay.                        Expenses:  "Critical Expenses Shown" (Static or fixed expenses) 
Now that you have studied the business what yield would you apply?                           28.0%                  Advertising                                     $2,031      0.5% 
Worth of Business  28.0%  yield                  $500,324  plus acquisition costs                                   Bank  & Credit Card Charges                     $4,156      0.9% 
To understand the total operation of a motel you need to study the following areas.                                 Chain Fees                                          $0      0.0% 
1. Freehold & Motel Business                    Freehold Title and Business                                         Electricity Gas Oil                            $16,005      3.6% 
2. Leasehold Motel Business                     Leasehold Title & Business                                          General Insurance                               $5,327      1.2% 
3. Freehold Investment                          Freehold Title no Business Component                                Linen Hire                                      $8,348      1.9%
               When you see a symbol like this click on it for an explanation             ?                         Telephone                                       $4,325      1.0% 
     A red triangle in the top right hand corner of the input box ­ click on that box for an explanation.           Rates, Land Tax & Water Rates                   $8,058      1.8% 
 Notes on Building Depreciation                                             Yield Benchmarks                        Replacements                                   $16,846      3.8% 
1. Current Benchmark yield for a Freehold Motel:                         13.0%           ?        To assess the     Wages & Superannuation                         $89,548      20.1% 
2. Current Benchmark yield for a Leasehold Motel:                        28.0%           ?      Benchmark Yields    Workers Compensation                            $3,512      0.8% 
                                                                                                   click on [?]
3. Current Benchmark return on a Investment Motel                         9.0%           ?                          All other expenses (see below)                 $51,461      11.5% 
                        Analysis of a Freehold Motel Business:                                                      Total Expenses                                $209,617  47.0% 
Worth of Business            13.0%  yield        $2,017,328  acquisition costs to be added                          Freehold Net Profit                           $192,778  43.2% 
When assessing a motel on the yield/capitalisation method, determine:                                               Add­Backs 
1. Is the property and business run down.                                                                           Depreciation                                        $0        0.0% 
2. What will it cost to refurbish & rebuild the business? How long will it take?                                    Interest                                       $27,982        6.3% 
3. Is there an attribute you can offer or does the business have hidden potential.                                  Motor Vehicle Adj.                               ­$241       ­0.1% 
Price including acquisition costs of            $112,428.05  price will be              $2,129,756                  Owners Wages & Super                                $0        0.0%
The result of these questions shapes your calculation of the net yield you are prepared to pay.                     Replacements etc.                              ­$1,000       ­0.2% 
Now that you have studied the business what yield is acceptable?                               13.0%                Wages ­ Managers                                    $0        0.0% 
If you apply the total purchase price including acquisition costs net  is                      12.3%                Wage Adjustment                                     $0        0.0% 
                       Analysis of a Leasehold Motel Business:                                                      Food % Adjustment                                   $0       0.0% 
Worth of Business             28.0%  yield          $500,324        acquisition costs to be added                   Advertising                                    ­$2,430      ­0.5% 
The rental shown in the P&L is               $122,162.00          being       46.6%  of the FH                      All other Add­Backs                            $45,164      10.1% 
Net Profit or a Benchmark rental of  $123,258.75                  being       47.0% of net                          Total Add­Backs                                $69,475      15.6% 
is considered the maximum to be applied to a typical leasehold motel.                                               Adjusted Freehold Net Profit                  $262,253      58.8% 
The rent on a Leasehold Motel is determined by the Landlord on what they                                            Rental as % of FH Net.          46.6%         $122,162      27.4% 
consider they want as a net return on their acquisition costs of the Investment.                                    Adjusted Leasehold Net Profit                 $140,091      31.4%
Price including acquisition costs of           $33,004.57      price will be $533,328                               To calculate your net cash position deduct interest, principal 
Now that you have studied the business what yield is acceptable?                        28.0%                       & interest repayments (Motel Loan Only) before tax. 
If you apply the total purchase price including acquisition costs net  is               26.3%                       Principal & Interest                        $47,574.27 
                          Analysis of an Investment Freehold:                                                       Net Cash in hand:                           $92,516.39 
Worth of Investment            9.0%  return        $1,357,356       acquisition costs to be added                                               Conclusion 
        Add acquisition costs of       $75,144.56  total price is  $1,432,500                                       This assists you to find the balance of values in the 3 areas 
The bottom line comes down to negotiation skills where you the buyer of one                                         of title from the above P&L. Insert the Freehold asking price 
of the components is content with the purchase knowing that the other                                               and it will calculate the breakdown on that asking price. 
components are in line with the motel business.                                                                     You have chosen a yield          13.0%  which values the
The result of these questions shapes your calculation of the net yield you are prepared to pay.                     Freehold and Business at :                  $2,017,328  If you 
Now that you have studied the investment what return is acceptable                                 9.0%             agree with this amount place it in the box below or place an 
If you apply the total purchase price including acquisition costs net  is                          8.5%             amount in the box and compare with the Benchmark 
            Assessing Finance Possibilities using indicative rates                                                  Parameters below. 
Nominated Lender:             National Australia Bank Ltd              Leasehold                                                .                   Yield      Amount 
Indicative Interest Rate:       10.0%                        Funding Position                                       Freehold & Business              13.0%    $2,017,328 
Purchase Price inc. all costs:             $659,375  Cash in Hand:                  $0                              Leasehold Business               28.0%     $500,324 
Allow for 1st months trading:                $8,923  Extra Security:                $0                              Investment Freehold               8.1%    $1,517,004 
Total acquisition costs:                   $668,298  Less, Cash & Develop:          $0 
Maximum Loan on Security Offered :         $250,162 Funds Available:                $0                                                Applying Benchmark Parameters 
Surplus / Shortfall  on security:          $418,136             Loan Required                                                  Title             Yield    Amount 
Less, Cash Available:                            $0  All Up Price             $668,298                              Freehold & Business           13.0%  $2,017,328 
Surplus / Shortfall  on security:          $418,136 Loan Required             $668,298                              Leasehold Business            28.0%   $500,324 
Type of Loan:              Variable     Monthly Repayments:             $3,964.52                                   Investment Freehold            8.1%  $1,517,004 
Amount Borrowed:          $300,000      Annual Repayments:             $47,574.27                                   Prepared by Russ Dodson 
Amount borrowed is             45%  of the purchase price./           Interest P.Annum           $30,000.00         Family First in Hospitality                                 Version 125 
    Formal application must be made to verify the loan and conditions.                                              Phone: 02­6766­5331 or Mobile 0428­668­357                   12/03/2008 
        DEBT SERVICE CALCULATIONS FOR PURCHASE OF A MOTEL                                                                               Motel Title       Leasehold                                          Page 8. 

                         Entity  A typical country leasehold motel                                                                                           Date:  16/03/2010 
                   Asking Price  $620,000                    Assessed Capitalised Value:          $500,324                                                    Year        2009 
      Land Cost if Development                         $0 
       Offering Motel Security:           $500,324     Bank LVRs              The areas shown in blue or with yellow back ground can be changed 
   Maximum Loan on Freehold                             60%  LVR 
  Maximum Loan on Leasehold               $250,162      50%  LVR           Nominated Bank:  National Australia Bank Ltd                                                   Version 125 
  Maximum Loan on Investment                            70%  LVR           Note: Not all Banks finance Leasehold security. Check with your Financier on what LVR % is offered.
           Income                                                                                 Expenditure 
The Net Profit below, is less interest on loan         30,000 
Net Profit below, is less Dep. Allowances                    0                                 Personal Facilities                                     At current rates with 
Net profit before Tax, Sole Trader:                          0                                                                                         a minimum of           9.50% 
Net profit before Tax, Partnership:                         0              Facilities (Description)                   Loan Amount                      time remaining                     Monthly Repayment 
Net Profit before Tax, Company:                       110,091              Residential Loan 1.                                            0                    0           Years                      0 
                                                                           Residential Loan 2.                                            0                    0           Years                      0 
Your Net Profit as Stated Above                       110,091              Description Existing Loan 1.                                   0                    0           Years                      0 
Add back your Interest                                 30,000              Description Existing Loan 2.                                   0                    0           Years                      0 
Add back Dep Allowance                                      0                                                                             0 
As per Owner's Profit & Loss                          140,091              Credit Card Information                    Limit 
                                                                                                                                          0                       3.00%                                      0 
Add backs (Included in above Net Profit)                                                                                                  0                       3.00%                                      0 
Depreciation                                                0                                                                             0                       3.00%                                      0 
Interest                                              27,982                                                                              0 
Motor Vehicle Adjustment                                 ­241 
Owners Drawings, Wages, Super                               0                                  Totals                                     0                                                                  0 
Replacements, Refurbishment                            ­1,000 
Managers Wages                                              0                                Total of Available Income:                        per annum                                          133,425  (A) 
Adjustment of Wages                                         0                                Total of Personal Facilities:                     per annum                                                0  (B) 
Adjustment of Food Costs                                    0                                Available for Business Debt Service:              per annum                                          133,425  (A­B) 
Nominated Living Expenses                               6,666 
Advertising,                                           ­4,310           Notes to Assist Completion 
Relief Managers                                        ­5,040           (1) "Other Income" refers to net  wages / salary / rent from external sources. ie outside motel 
Other Add­backs, refer to "Input Data"                45,417 
Total Add­Backs as per P&L                             69,475           Security Offered:                                                                           $0  Gross amount not including Mortgage 
Your adjusted Profit & Loss                           110,091                                                                                                       $0  Gross amount not including Mortgage 
Investment Property Adj. Inc                                 0                                                                                                      $0  Gross amount not including Mortgage 
Partners Wages Outside Motel #1                              0                           A typical country leasehold motel                                    $250,162  Gross amount not including Mortgage 
Partners Wages Outside Motel #2                              0                                 Total Value of Properties Offered:                             $250,162  Gross amount not including Mortgage 
Superannuation                                               0                                          Less: Existing Mortgages:                                   $0  (Excludes Motel Mortgage) 
                                                             0                    Net Security available for additional mortgage:                             $250,162  (Before Motel Loan Application) 
Less                                                                    Cash Position:   Maximum Mortgage Funds Available:                                    $250,162 
Asset Loss                                                                                                     Total Cash in Hand:                                  $0 
Lease/HP (If to be paid out)                                                                                   Total Funds in Hand:                           $250,162 
Asset Sales                                                                                                                                                                 Offset Costs if Not Applicable
Abnormals                                                               Purchasing Costs:                        Stamp Duty:                                $23,390.00 
                                                                                                                                                                           Place an 
Related pmts/dist.                                                                                               Mortgage S/Duty:                            $1,145.00 
                                                                                                                                                                         amount in the 
Carried Down Balance                                  110,091                                                    Legal Fees:                                 $5,740.00                      $2,500.00 
                                                                                                                                                                            boxes. 
                                                                                                                 Finance Costs:                              $3,000.00 
Add Back your Interest & Depreciation                    30,000         Other Costs, Valuation, Pest, Building Reports                                       $3,600.00 
Your total Business Income                              140,091                                                  Stock in Hand                               $2,500.00 
Plus                                                                                                             Total Costs                                $39,375.00 
PAYE external                                                                               Allow for 1st months trading deficit                             $8,922.78 
Your Total Income                                       140,091         Commercial Security                      Expected up front costs                    $48,297.78  that will be required 
Less  (Assessed living expenses while occupying motel)                  Property Offered: 
No of adults                                2             4444          Assessed Value:                    $0 
No of children                              1             2222          Less, Mortgage:                    $0  Net Security:                                         $0  70%  LVR  (Benchmark 70%) 
Living Expenses                                           6,666         Total Residential Security:            Net of Mortgage                                       $0  80%  LVR  (Benchmark 80%) 
Available Income                                        133,425  (A)                                           Total of above security:                              $0 
                                                                                Leasehold  Value of Motel:                 $500,324                            $250,162  50%  LVR  Adjusting LVR 
Total of Available Income:                           $133,425  (A)                              Funds Required to complete Purchase:                           $668,298 
Total of Personal Facilities:                              $0  (B)         Maximum Mortgage Funds available on security pledged:                               $250,162 Break down on Funds Req.
Available for Business Debt Service:                 $133,425  (A­B)                                             Loan Shortfall/Surplus:                       $418,136  Asking Price        $620,000 
                                                                           Applicants Available Funds:           Less:Net Cash in Hand:                              $0  Total Costs:         $39,375 
Investment Income from Motel               $122,162  (A)                                                          Loan Shortfall/Surplus:                     ­$418,136  1st Month             $8,923 
Total of Personal Facilities:                      $0 (B)                                                                                                                Total:              $668,298 
Available for Business Debt Service:       $122,162  (A­B)                                                            Note a cash reserve of                   $0        has been retained. 
   The areas shown in blue or with yellow back ground can be changed 
Business Facilities                      Benchmark Rate        11.50% 
              Facilities                   Term       Actual                                      Loan Amount           Monthly Fee                     Monthly Repayments  Monthly Repayments 
                                          (years)      Rate                                                                                             at Benchmark Rate     at Actual Rate 
Loan to Purchase Motel                     10.0       10.00%                                 $300,000                                                                $4,218                           $3,965 
                                                                                                                                                                         $0                                    $0 
Totals                                                                                       $300,000                       Per annum                               $50,614                         $47,574 
Interest Payable during Construction         Once Only         10.00% Interest Only  Development interest is for notation only ­ you must apply this in your calculations:                                     $0 
                                                                                                    Offering Motel Security:                  $500,324 
                                                                                                                                                                                  Note: The above interest for a
Benchmark Interest Cover Ratio (ICR)                                            4.06           Maximum Loan on Freehold                                           60%  LVR  construction development is a one off
Benchmark Debt Service Ratio (DSR)                                              2.12        Maximum Loan on Leasehold                         $250,162            50%  LVR                    cost
Actual Debt Service Ratio                                                       2.25        Maximum Loan on Investment                                            70%  LVR 
Total Debt Service                                                            50,614     Note: Not all Banks finance Leasehold security. Check with your Financier on what LVR % is offered.
Anticipated Taxation ­ Sole Trader 2006                                            0  Funds Available for Business Debt Service in 1st Year                             A ­ B  $133,424.66 
Anticipated Taxation ­ Partnership 2006                                            0  Less: Annual Loan Repayments                               $50,614.36 
Anticipated Taxation ­ Company 30%                                            33,027  Add Tax Liabilities:                           D           $33,027.20                        $83,641.56 
Anticipated Taxation ­ Investment Property                                         0  Surplus After Debt Service & Taxation: ………………………………………                                       $49,783.10 
Anticipated Taxation Income outside Motel ­ Partner 1                              0  Note:   This net figure is calculated on the Interest Benchmark of:                      11.50%
Anticipated Taxation Income outside Motel ­ Partner 2                              0  Development Interst applies to the first year only 
Anticipated Taxation ­ PAYE external                                               0  Funds Available for Business Debt Service in 1st Year                             A ­ B  $133,424.66 
Total All Taxation (Federal Tax)                                    D         33,027  Less: Annual Loan Repayments                               $47,574.27 
                                                                                      Add Tax Liabilities:                           D           $33,027.20                        $80,601.46 
Surplus after Debt Service  A­B­D­Taxation                                   49,783  Surplus After Debt Service & Taxation: ………………………………………                                        $52,823.20 
Years to pay off debt (Loan divided by Surplus after debt & tax)                   6  Note: This net figure is calculated on the "Actual" Interest Rate of:                    10.00%
The above "Years" is the total loan amount divided by the "Surplus after Debt Service & Taxation. Regional Banks prefer the years not to exceed 7 for motel Leaseholds. 
                                                                                                                                                                                       Page 9. 

                                                                                                                                                                   FAMILY First in Hospitality 
                                                                                                                                                                             ABN: 70 002 615 974 
                                                                                                                                                                              222 Carthage Street 
                                                                                                                                                                        TAMW ORTH NSW  2340 
                                                                                                                                                                                Tel: 02­6766­5331 
                                                                                                                                                                               Fax: 02­6766­1000 
                                                                                                                                                                            Mobile: 0428­668­357 
                                                                                                                                                                    Email: russ@familyfirst.net.au 
                                                                                                                                                                     Web: www.familyfirst.net.au




Loan Application for: 

                                            Entry Date:      Tuesday, 16 March 2010                                 Print Date:             Tuesday, 16 March 2010 

  Summary and Assessment of:                A typical country leasehold motel 

                     Loan for Motel:             $300,000                                                           Asking Price                     $620,000 
                      Other Loans:                     $0 
                       Total Debt:               $300,000 

This page is designed for those who would like to adjust the loan application to within acceptable Industry Guidelines. 

Explanations to assist you in the typical guidelines and terminologies applied in processing loans: 
EBITDA ­ Earnings before Interest, Tax, Depreciation and Amortisation 
EBITDAR ­ Earnings before Interest, Tax, Depreciation, Amortisation & Rent 

ICR ­ Benchmark Interest Cover Ratio           =  Net Profit, divided by the total interest paid 
Below 1.25 ­ Risk is high 
1.25 to 1.5 ­ Risk is medium 
Above 1.5 ­ Risk is acceptable              Your ICR is rated    4.06 

DSR ­ Actual Debt Service Ratio                =  Net Income After Tax, divided by Total Loan Payments 

LVR ­ Loan to Valuation Ratio is expressed as a percentage and calculated by taking the amount of the loan, dividing it by the value of the property and then multiplying it 
by 100 

Notes on Principal & Interest Loans: 
It is the Bank's policy to determine if you can reduce principle within the loan. (Note: If you want to check the viability of the motel business remove the other assets and 
income not associated with the motel.) This can be done from the "Input Data" page 14.                            Check if all other assets                   If there is an amount here all security 
                                                                                                                                                   $0 
If you have nominated that you want to pay interest only being            (Interest Only)  per annum.               have been removed:                                has not been removed. 
The ideal period for you to evaluate this business is to assess what your principal & interest payments would be over 10 years but can be extended to 15 years in special 
circumstances. 
Annual Principal & Interest will be:             $42,054.83         15  Insert in this box the number of years you want the loan to run. 
Now to establish the time it will take to pay off the loan from the "Surplus after debt service & taxation" amounting to                     $58,342.63      (Refer to Box below) 
The "Years" explained above is           5.1  years. If the years are less than 7 to 8 years you are within typical major Bank guidelines. 


                                                                                          This box is the nucleus of your borrowing: 
                                                                                          Funds Available for Business Debt Service                             A ­ B  $133,424.66 
                                                                                          Less: Annual Loan Repayments (P&I)                 $42,054.83  over     15  years 
                                                                                          Add Tax Liabilities:                        D      $33,027.20                  $75,082.03 
                                                                                          Surplus After Debt Service & Taxation: ………………………………………                         $58,342.63 
                                                                                          Note: This net figure is calculated on the "Actual" Interest Rate of:       11.50%


Further Explanations: 
If a red message appears above you may not be able to afford the motel within conventional lending guidelines. 
If you have included other income and assets you may have to sell those assets and convert them to cash to comply. 
This program allows you to assess this by going back to the "Input Data" page 14. by adjusting the assets and loans to see if it can be set within sensible limits. 
Then come back to this section and view the results. 

Congratulations, if you are using this section of the program you are up there with the Financiers. What you are really doing is assessing the risk of your borrowings. 
In other words you are "minimising risk" by doing that you are making the business investment safer for you and the Financier, which means lower interest rates. 

Final Note: 
If you have decided on this motel it is time now to either consult your Bank or seek further information to assess if your parameters on the value of the motel are correct. 

This is where I assist you in verifying the information with the Industry Benchmarks. 



Regards, 




Russ Dodson 
Mobile: 0428­668­357 




                                                Every effort has been made to provide as accurate as possible information in these reports. 
                                               However Family First in Hospitality is not responsible for any errors or omissions and strongly 
                                                                  recommend you to seek independent advice at all times. 
                                                          Comparisons 
                                                                Motel Sale Assessment
                 Maus Business Benchmarking Guide for Motels                                                                                                Page 10. 
                          For:                                                                                                             Print Date:  16/03/2010 
                Please refer to attached update from the Maus Website.                                                                     Entry Date:  16/03/2010 
                To view the website click on the following link:   Maus Website                                                                            Version 125 
                (If you decide to purchase any material you receive a special 10% discount, check with us.)                  The CCH Profile is up to 30June 2006 
Profit & Loss Summary:      Year Ended:                  2009                                 This Motel                    Indicator from Maus Business Benchmarks
A typical country leasehold motel                                                       Amount                   %           Average     Low        High 
                                                                                                                              (Benchmark 2006 Update) 
Total Income:                                                                           $446,139                             $522,285       $181,934      $934,719 
Costs of Goods Sold                                                                      $43,744             9.81%            10.88%          0.00%        19.16% 
Advertising, Promotion, Franchise or Group Fees                                           $2,031             0.46%             3.36%          0.84%        7.33% 
In­room Supplies                                                                            $0               0.00%             2.65%          0.00%        7.86% 
Replacements, Repairs, Maintenance, Hire of Plant & Equipment                            $16,846             3.78%             5.21%          2.53%        7.75% 
Other Depreciation, Lease and Hire Purchase                                                 $0               0.00%             5.97%          2.06%        10.29% 
Rent of Premises#                                                                       $122,162            27.38%            19.35%         14.74%        21.89% 
Other Occupancy Costs                                                                    ­$4,746            ­1.06%             8.00%          4.29%        12.96% 
Interest, Bank Charges                                                                   $32,138             7.20%             6.83%          0.81%        15.77% 
Telephone & Fax                                                                           $4,325             0.97%             1.91%          1.14%        3.24% 
Employees' Wages, Salaries & Superannuation                                              $89,548            20.07%            17.56%          8.02%        31.30% 
Net Profit (bos*)                                                                       $140,091            31.40%            21.85%          5.22%        41.61% 
Proportion of Income Derived from Accommodation                                                             91.72%            84.00%         59.00%       100.00% 
Number of Guest Rooms                                                                                          21                28             16           38 
Average Guest Room Area (square metre)                                                                          0                33             18           48 
Occupancy Rate for Year                                                                                     58.27%            63.00%         44.00%        76.00% 
# calculation excludes any firms in freehold premises        Check:                   Year Ended               2009 
*(bos) before owners' salaries and benefits        Income:                                $446,139.00 
                              Net Expenses, less add­backs                                $306,048.34 
                                                       Net:                               $140,090.66 
Profit & Loss Comparisons ­ Critical Expenses shown below, for a full list see full Profit & Loss. 
Note: Static expenses shown in this text.                Expected Income growth over 3 years:                   0.1%           0.1%           3.0%
Income:                             2007           %        2008       %        2009       %                    2010           2011           2012 
Accommodation                            $0      0.0%      $382,766  100.0%  $394,612  88.5%                   $394,906        $395,201       $407,057 
Breakfasts                               $0      0.0%            $0  0.0%       $14,608  3.3%                   $14,619         $14,630        $15,069 
Restaurant & Beverage                    $0      0.0%            $0  0.0%       $28,123  6.3%                   $28,144         $28,165        $29,010 
Other                                    $0      0.0%            $0  0.0%        $8,796  2.0%                     $8,803         $8,809         $9,073
Total Income                             $0      0.0%      $382,766 100.0%     $446,139 100.0%                 $446,472        $446,805       $460,209 
Less, Cost of goods sold: 
Breakfasts                               $0      0.0%             $0     0.0%         $13,293     3.0%          $13,303         $13,313        $13,712 
Restaurant, Beverage & Other             $0      0.0%             $0     0.0%         $30,451     6.8%          $30,474         $30,496        $31,411 
Other                                    $0      0.0%             $0     0.0%              $0     0.0%               $0              $0             $0 
Cost of Sales:                           $0      0.0%             $0     0.0%         $43,744     9.8%          $43,777         $43,809        $45,124 
Gross Profit                             $0      0.0%       $382,766     0.0%        $402,395     0.0%         $402,695        $402,995       $415,085
Expenses: 
Advertising                              $0      0.0%         $2,865      0.7%         $2,031      0.5%          $2,092          $2,155         $2,219 
Bank & Credit Card Charges               $0      0.0%         $2,241      0.6%         $4,156      0.9%          $6,697          $6,898         $7,105 
Chain Fees                               $0      0.0%             $0      0.0%             $0      0.0%              $0              $0             $0 
Electricity Gas Oil                      $0      0.0%        $16,249      4.2%        $16,005      3.6%         $16,485         $16,980        $17,489 
General Insurance                        $0      0.0%         $5,341     1.4%          $5,327     1.2%           $5,487          $5,651         $5,821 
Linen Hire                               $0      0.0%         $7,246      1.9%         $8,348      1.9%          $8,354          $8,605         $8,863 
Telephone                                $0      0.0%         $4,187      1.1%         $4,325      1.0%          $4,328          $4,458         $4,592 
Rates, Land Tax & Water Rates            $0      0.0%         $8,630     2.3%          $8,058     1.8%           $8,064          $8,306         $8,555 
Replacements                             $0      0.0%        $16,683      4.4%        $16,846      3.8%         $16,859         $17,364        $17,885 
Wages & Superannuation                   $0      0.0%        $79,831     20.9%        $89,548     20.1%         $89,615         $92,303        $95,072 
Workers Compensation                     $0      0.0%         $3,146      0.8%         $3,512      0.8%          $3,515          $3,620         $3,729 
All other Expenses, see Input Data       $0      0.0%        $74,862     19.6%        $51,461     11.5%         $51,499         $53,044        $54,636
Total Expenses                           $0      0.0%       $221,281     57.8%       $209,617     47.0%        $212,995        $219,385       $225,966
Freehold Net Profit                      $0      0.0%       $161,485     42.2%       $192,778     43.2%        $189,700        $183,611       $189,119
Add­Backs 
Depreciation                             $0      0.0%        $23,414      6.1%              $0     0.0%               $0             $0             $0 
Interest                                 $0      0.0%        $29,200      7.6%        $27,982      6.3%         $28,003         $28,003        $28,003 
Motor Vehicle Adj.                       $0      0.0%            $358     0.1%           ­$241    ­0.1%            ­$241          ­$241          ­$241 
Owners Wages & Super                     $0      0.0%              $0     0.0%              $0     0.0%               $0             $0             $0 
Replacements etc.                        $0      0.0%         ­$2,455    ­0.6%         ­$1,000    ­0.2%          ­$1,000        ­$1,000        ­$1,000 
Wages ­ Managers                         $0      0.0%              $0     0.0%              $0     0.0%               $0             $0             $0 
Wage Adjustment                          $0      0.0%              $0     0.0%              $0     0.0%               $0             $0             $0 
Food % Adjustment                        $0      0.0%              $0     0.0%              $0     0.0%               $0             $0             $0 
Advertising                              $0      0.0%           ­$963    ­0.3%         ­$2,430    ­0.5%          ­$2,432        ­$2,432        ­$2,432 
All other Add­Backs                  $1,626      0.0%        $39,622     10.4%        $45,164     10.1%         $45,197         $45,197        $45,197
Total Add­Backs                      $1,626      0.0%        $89,176     23.3%        $69,475     15.6%         $69,526         $69,526        $69,526
Adjusted Freehold Net Profit             $0      0.0%       $250,661     65.5%       $262,253     58.8%        $259,227        $253,137       $258,645 
Rental as % of FH Net.                   $0      0.0%       $120,247     48.0%       $122,162     46.6%        $126,757        $131,526       $136,473
Adjusted Leasehold Net Profit            $0      0.0%       $130,414     33.6%       $140,091     31.4%        $132,469        $121,611       $122,172
                                    2007                     2008                     2009                      2010           2011
                              Family First in Hospitality                                       Assessing a Leasehold Motel rental over the period of the Lease                                                                                                                                            Page 11. 
                              222 Carthage Street                                              Email: info@familyfirst.net.au                                          Web: www.familyfirst.net.au                                                            Date Entered            16/03/2010 
                              TAMWORTH NSW 2340                                                                  All figures shown are exclusive of GST                                                                    Motel Sale Assessment 
                              Phone 02­6766­5331 Fax 02­6766­1000                                    Motel:  A typical country leasehold motel                                                      Version 125                      No. of Years left in Lease Term:                                22  Years 
          Rent as per P&L                     Overview of Lessor's Position                                                                                                   Overview of Lessee's Position                                                                         Expected Increase
 Spec        $122,162.00                               Adj. Net Profit     Rental as a      Adj. FH Net Profit                                                            Value of L.H.     Annual CPI Increase                                                                       of turnover inc.
 Note      Current Increase       Capital Value            after              % of             before rent          Capital Value      Value of L.H.       Average        Based on a           as per lease           Review to           Net Value of              4.00%              cash returned
                $0.00            of investment           deducting          Net Profit    Including Cash of         of F/H motel      Business, Less     Room Rate         Increment               3.76%            Market every         L/H Business           Allowance for         $446,139.00
          Minimum Increases       motel on the         annual rental       before rent            $0.00            business on the   Diminished Value    & Increases      starting yield    For 12 Months ending       5 years           on Yield below           Repairs &               $0.00
               3.76%             following return          inc CPI           inc CPI          Net Growth           following yield   inc PFF valued at     Inc GST              of                Dec­08                                                       Replacements           Gross Increase        Yield 
Year       Annual Rental        9.00%                                                    0.07%              13.00%                    $175,113             Inc.GST                 28.00%               Annual Rental                                                                     0.07%            Worth 
   1      $122,162.00  $1,357,355.56  $140,090.66                     46.58%        $262,252.66  $2,017,328.15  $500,323.79                               $97.19  $500,323.79                         $122,162.00           Minimum      Yield after 5 yrs       $17,845.56           $446,139.00           30% 
   2      $126,757.44  $1,408,415.95  $140,409.69                     48.30%        $262,432.02  $2,018,707.82  $484,837.57                               $97.27  $478,914.11                         $126,757.44             Rental           34.0%             $17,857.76           $446,444.12          28.0% 
   3      $131,525.74  $1,461,397.12  $140,505.65                     50.08%        $262,611.37  $2,020,087.48  $469,351.36                               $97.35  $456,894.42                         $131,525.74                          $351,871.55           $17,869.97           $446,749.23          28.4% 
   4      $136,473.42  $1,516,371.30  $140,601.61                     51.93%        $262,790.73  $2,021,467.14  $453,865.15                               $97.43  $435,053.74                         $136,473.42                           on net profit of     $17,882.17           $447,054.35          28.8% 
   5      $141,607.21  $1,573,413.48  $140,697.57                     53.85%        $262,970.08  $2,022,846.80  $438,378.94                               $97.51  $413,384.79                         $141,607.21          $141,607.21     $140,697.57           $17,894.38           $447,359.47          29.2% 
   6      $146,934.13  $1,632,601.45  $145,046.35                     55.84%        $263,149.44  $2,024,226.46  $422,892.72                               $97.59  $406,056.77                         $146,934.13          $146,934.13  Yield after 10 yrs       $17,906.58           $447,664.58          29.6% 
   7      $152,461.43  $1,694,015.93  $145,145.21                     57.90%        $263,328.80  $2,025,606.12  $407,406.51                               $97.68  $384,534.07                         $152,461.43                              38.0%             $17,918.79           $447,969.70          30.0% 
   8      $158,196.66  $1,757,740.66  $145,244.07                     60.03%        $263,508.15  $2,026,985.78  $391,920.30                               $97.76  $363,168.17                         $158,196.66                          $255,178.40           $17,930.99           $448,274.82          30.4% 
   9      $164,147.63  $1,823,862.57  $145,342.93                     62.25%        $263,687.51  $2,028,365.44  $376,434.09                               $97.84  $341,953.02                         $164,147.63                           on net profit of     $17,943.20           $448,579.93          30.8% 
  10      $170,322.46  $1,892,471.82  $149,930.64                     64.55%        $263,866.86  $2,029,745.10  $360,947.87                               $97.92  $335,088.14                         $170,322.46          $170,322.46     $149,930.64           $17,955.40           $448,885.05          31.2% 
  11      $176,729.58  $1,963,661.98  $150,032.55                     66.93%        $264,046.22  $2,031,124.77  $345,461.66                               $98.01  $313,989.60                         $176,729.58          $176,729.58    Value of Business      $17,967.61           $449,190.17          31.6% 
  12      $183,377.71  $2,037,530.14  $150,134.46                     69.40%        $264,225.58  $2,032,504.43  $329,975.45                               $98.09  $293,029.63                         $183,377.71                         Purchase Back          $17,979.81           $449,495.28          32.0% 
  13      $190,275.93  $2,114,177.05  $150,236.37                     71.96%        $264,404.93  $2,033,884.09  $314,489.24                               $98.17  $272,203.17                         $190,275.93                               Years            $17,992.02           $449,800.40          32.4% 
  14      $197,433.65  $2,193,707.22  $150,338.28                     74.62%        $264,584.29  $2,035,263.75  $299,003.02                               $98.25  $251,505.39                         $197,433.65                                                $18,004.22           $450,105.52          32.8% 
  15      $204,860.62  $2,276,229.12  $154,944.30                     77.37%        $264,763.64  $2,036,643.41  $283,516.81                               $98.34  $244,336.78                         $204,860.62          $204,860.62     20 Yrs remaining      $18,016.43           $450,410.63          33.2% 
  16      $212,566.98  $2,361,855.29  $155,049.26                     80.23%        $264,943.00  $2,038,023.07  $268,030.60                               $98.42  $223,734.06                         $212,566.98          $212,566.98     Buy 5 Years           $18,028.63           $450,715.75          33.6% 
  17      $220,563.23  $2,450,702.51  $155,154.23                     83.19%        $265,122.36  $2,039,402.73  $252,544.39                               $98.50  $203,250.33                         $220,563.23                           $42,587.08           $18,040.83           $451,020.87          34.0% 
  18      $228,860.28  $2,542,891.95  $155,259.19                     86.26%        $265,301.71  $2,040,782.39  $237,058.17                               $98.59  $182,881.48                         $228,860.28                                                $18,053.04           $451,325.99          34.4% 
  19      $237,469.44  $2,638,549.33  $155,364.15                     89.45%        $265,481.07  $2,042,162.06  $221,571.96                               $98.67  $162,623.60                         $237,469.44                          15 Yrs remaining      $18,065.24           $451,631.10          34.8% 
  20      $246,402.46  $2,737,805.10  $155,469.11                     92.75%        $265,660.42  $2,043,541.72  $206,085.75                               $98.75  $142,472.95                         $246,402.46          $246,402.46     Buy 5 Years           $18,077.45           $451,936.22          35.2% 
  21      $255,671.52  $2,840,794.64  $155,574.07                     96.18%        $265,839.78  $2,044,921.38  $190,599.54                               $98.84  $122,425.96                         $255,671.52          $255,671.52      $77,431.06           $18,089.65           $452,241.34          35.6% 
  22      $265,289.25  $2,947,658.38  $155,679.04                     99.73%        $266,019.14  $2,046,301.04  $175,113.33                               $98.92                   $0.00              $265,289.25                                                $18,101.86           $452,546.45          36.0% 
              $0.00            $0.00               $0.00               0.00%            $0.00              $0.00                       $0.00               $0.00                   $0.00                  $0.00                            10 Yrs remaining          $0.00                $0.00             0.0% 
              $0.00            $0.00               $0.00               0.00%            $0.00              $0.00                       $0.00               $0.00                   $0.00                  $0.00                           Buy 10 Years               $0.00                $0.00             0.0% 
              $0.00            $0.00               $0.00               0.00%            $0.00              $0.00                       $0.00               $0.00                   $0.00                  $0.00                $0.00       $170,348.34               $0.00                $0.00             0.0% 
 Total    $4,070,088.77       The following applies if our "Industry Lease" is applied ­ a template lease is available for you to study                                                               $4,070,088.77                                              $395,421.60 
The analysis is based on the negotiation at the beginning of the lease where the "Original Lessor" sets out the minimum annual increases.                                                          Current Annual Turnover                  $446,139.00             22.12%         Turnover/Price 
The lease then increases by CPI each year until review to market every 5 years. The rental can never be less than the minimum percentage                                                           Actual FH Net Operating Profit           $192,778.00           43.21%           % of T/Over 
set at the commencement of lease shown in blue in column 1. The CPI increase ceiling percentage is 5%.                                                                                             Acceptable Addbacks                       $69,474.66            15.57%          % of T/Over 
In calculating the value of your leasehold you must always take into consideration an allowance of at least 3% to 5 % p.a. for replacements.                                                       Freehold Adjusted Net Profit             $262,252.66            58.78%          % of T/Over 
In assessing the motel's likely growth rate always assess previous years in comparison with the region's growth. (at least 5 years)                                                                Annual Rental                            $122,162.00           46.58%           % of Net before rent 
The two leasehold values are shown one with the leases diminished value and the other calculated on the nominated yield.                                                                           Leasehold Adjusted Net Profit            $140,090.66             53.42%         % of Net before rent 
The value of the business is between these two values. Refer to the values calculated in the reverse blue boxes.                                                                                   Actual, Maintenance & Replacements        $16,846.00             3.78%          % of T/Over 
Do not forget the value of the plant fixtures and fittings if at the end of a lease.                                              Note on Growth: If the Motel cannot maintain a  R&M Allowance per room                                        4.00%         of Turnover 
This spread sheet can be modified by completing the coloured boxes in a special work area.                                         minimum growth potential of 2% be vary wary. Expected Annual growth of motel                                 0.07%         of Turnover 
Take particular note of figures highlighted in blue.                             It is important that you understand these figures if they are out of                                              Estimated Net Profit Growth                  0.07%         of Turnover 
sequence it can have disastrous long term effects on the motels net returns.                                                                                                                       Yield on Freehold Business                  13.00%         Net profit as a % of price
  0.07% is the expected growth of the motel which is currently at an              Including GST                                                                                                    Yield on Leasehold Business                 28.00%         Net profit as a % of price 
average Room Rate of  $88.35                 New room rate  $88.42                      $97.27      Every effort has been made to provide accurate information. However Family First in  Annual CPI Increases                                   3.76%         Consumer Price Index increases
 $0.07 room rate increase P.A. to meet this % increase            Old Occupancy         58.3%       Hospitality  is  not  responsible  for  mis­statement  of  facts,  errors  or  omissions  and  Lease Term in years                            22          Remaining period of lease options 
Factor in an occupancy increase of:          0.0%                 New Occupancy         58.3%       recommend that independent advice be sought.                                                   Minimum annual increases of template         2.00%          The lease term impacts the yield asked
To maintain the assessed growth the above new room rate must be applied each year                          Prepared For:                                                                           Investment return expected                   9.00%                       for the motel


                                                                                                                                                                                                                                                                   Full MotelAnalysis_LH,v125.xls
Data Required to prepare this report:                                                                                                             Print Date:        16/03/10                                       Page 12.
If there is a short cut in analysing a motel, this is it!!!                                              Input Data 
I have prepared this program for those who want to analyse a motel on their own. By using the program you can calculate the capitalised value using Industry Benchmarks.
You must analyse the business to assess the cash flow and establish if you can afford the business on a stand alone basis. If you need to apply additional assets to meet your
Financier's security levels this program will calculate your net cash flow excluding tax.                  Where you see a red triangle in the top right hand corner of the box with a
Regards,                                                                                                          green border place the cursor over the box and an explanation will appear.
Russ Dodson                      EBITDA ­ Earnings before Interest, Tax, Depreciation and Amortisation            Click on the button below to insert the yield in the "Overview Page - must be done to complete program
 Where you see this box, the information is critical in assessing the mortgage.                               X                                    Financial Input information 
            Instructions                  Click on instruction boxes before inserting information                  In this area you can assess your borrowings. 
Type of Entry: (Click on Box)                            Motel Sale Assessment                                                   $368,298  Assessed Capitalised Value of Motel           $500,324 
Information on Motel:                                                                                         X  Cash In Hand                                 All Up Price:              $659,375 
Date of Entry:                              16/03/2010         Number of Rooms                    21          X  Cash Reserve:                                Add 1st Month:              $8,923 
Motel Name:                                 A typical country leasehold motel                                 X  Cash Req to Complete:         $368,298       Net Cash in hand               $0 
Address:                                                                                                         Development Interest:              $0         after paying 10% deposit on purchase
City/State/Postcode:                                                                                             Information for Finance Assessment:          Loan is         10     Years 
Contact at Motel:                                                                                                If you have chosen Interest Only ­ how many years:                  Years 
Phone/Fax Number:                                       Fax:                                                      Funds needed to complete this purchase                         $368,298                   Special Note: 
Information on Person Inserting the Information: (or the people you are addressing)                           X  Loan required:                    $300,000        Max loan available:  $250,162 
Name:                                                                                                            Loan over assets by:               $49,838        on LVR 50.0% net security 
Address:                                                                                                         Development Interest:                $0           Estimate            months to build 
Town/City/State/P­Code:                                                                                          This area is where you calculate the capitalised value of the motel 
Phone:                                                               Fax:                                               Notes on Building Depreciation                        Yield Benchmarks 
Email:                                                                                                        X  1. Current Benchmark yield for a Freehold Motel:            13.0%           ? 
Web:                                                                                                          X  2. Current Benchmark yield for a Leasehold Motel:           28.0%           ? 
Salutation:                                                      Mobile:                                      X  3. Current Benchmark return on a Investment Motel            9.0%           ? 
Envelope:                                                                                                        Freehold Value:                                   Leasehold Value:      $500,324 
Specific Information on Motel:                                                                                   Select Lender:                    National Australia Bank Ltd
Type of Motel:                                Leasehold      Years left in Lease             22               X  Accounting Entity for the Motel                        Company 
Asking Price                                     $620,000       Allow for Stock            $2,500             X  Does the motel have a Restaurant? Yes/No            Yes  Lic'd Y/N         No 
Total Costs inc.Stock & 1st Month:                $48,298  Valuation, Pest & Building  allow $7500               Does the motel have a Function Centre?               No       No      Instructions 
All up Outlay for Motel:                         $668,298  reports required etc:           $3,600                Investment Property Annual Net Income: 
Net Cash in hand for Purchase:                         $0  Cash Reserve:                     $0                  Annual Wages Received outside Motel, First Partner: 
Total loan funds required :                      $668,298  Includes all costs                                    Annual Wages Received outside Motel, Second Partner: 
Your actual cash in Hand/Shortfall:              $418,136                                                        Annual Superannuation other than from Motel that is available: 
Loan Application is for                          $300,000  Additional Loan Req?          $368,298                                                                  Other Income:
Only Complete this area after you have filled in the Profit & Loss figures below.                                 Residential Security 1.                                        Less Mortgage:
Employee Wage Break Down:                                      Total of Breakdown                  $47,612        Residential Security 2.                                        Less Mortgage:
Reception:                                                     Diff from Wages                    ­$34,786        Years remaining in the above loans 1 & 2                                  Instructions 
Housekeeping:             7.9%                  $35,460  Wages need close scrutiny, click on               X  Existing Loans on non real estate items (Not attracting security): 
Breakfasts                                                  the % button below to see b/marks                 Description Existing Loan 1.                        Years 
Kitchen Preparation       2.7%                  $12,152  currently           18.5%  of turnover.              Description Existing Loan 2.                        Years 
Restaurant Inc. Waitress                                    Check each area of the motel to be                Credit Card Limit 1
                                                            sure the wages meet the task.                     Credit Card Limit 2 
Add­Backs or Add­Ons:         % T/O                                    Notes on the Food:                     Credit Card Limit Other 
Depreciation                    0.0%                   $0  Income                                $42,731 
Interest                        6.3%            $27,982 B/mark                 42%               $17,947  Increased mortgage:                      $0            that is now available. 
Motor Vehicle Adj.              ­0.1%              ­$241  Actual              102%               $43,744  Details of Residential Security to be offered (Loan details stated above): 
Owners Wages & Super            0.0%                   $0 Difference           60%               $25,797  Residential Security 1. 
Replacements etc.               ­0.2%           ­$1,000  Select %              4.0%               ­$5,461  Residential Security 2. 
Wages ­ Managers                0.0%                   $0  Wages based on % below                      $0  Details on Commercial Security to be offered: 
Wage Adjustment                 0.0%                   $0  Select %            0.0%              $82,398  Property Offered: 
Workers Comp Premium            0.0%                   $0                     $3,512               $4,128  Assessed Value: 
Advertising                     ­0.5%           ­$2,430  Select %              1.0%                $4,461  Mortgage Amount: 
Credit Card/Eftpos Charges  ­0.4%               ­$1,879  Select %              1.0%                $4,461  Living Expenses if not allowed for in the Profit & Loss: 
Relief Managers                 ­1.1%           ­$5,040                                                       No.of Adults Living in Motel                           2 
Personal Living                 1.5%             $6,666                    Adjust living allowance            Dependents ­ Children                                  1 
Food % Adjustment               0.0%                   $0  Select %             0%               $43,744                               Check Benchmark Percentages 
Bookkeeping Fees                1.8%             $8,034                                                       Superannuation                                       9%  Of wages                    $7,416 
Borrowing Costs                 0.2%                $724  Actual cost stated is                        $0  Workers Compensation                                   4.61%  Of Wages                  $4,128 
Total Employment                7.8%            $34,786                                                       Maint, Repairs Replacements 5% ­ 7%                  5%  Of turnover                $22,307 
Workers Comp                    0.4%             $1,603 Managers Relief Contract Component:                   Housekeeping Wages 6% to 12%                        0.0%  Of turnover                    $0 
Management Services             0.2%             $1,020          $180      p/day                              Workers Comp on the adjusted wages + Super                         $3,512            $0.00 
Accountants Fees                ­0.2%              ­$750  No of days            28                            Superannuation on Adjusted Wages                                   $7,150            $0.00 
Total Add­backs                                 $69,475  Allow contract for:                  $5,040          The Profit & Loss check set out below must collate with the working Profit & 
                                                   ­3512                                            ­7150  Loss account. If it doesn't check for reversible entries until it is rectified. 
         Profit & Loss Check with input document                                                     2009                          2008                  2007 
Total Income:                                                                100%            $446,139.00                    $382,766.00                 $0.00 
Total, Cost of Sales                                                          9.8%            $43,744.00                     $38,045.00                 $0.00 
Gross Profit:                                                                90.2%           $402,395.00                    $344,721.00                 $0.00 
Current Rent                    46.6%  of Freehold Net Profit                27.4%           $122,162.00                    $120,247.00                 $0.00 
Total Operating Expenses                                                     74.4%           $331,779.00                    $341,528.00                 $0.00 
Net Operating Profit (Check with source document)                            15.8%            $70,616.00                      $3,193.00                 $0.00 
Add the Add­backs                                                            15.6%            $69,474.66                     $89,176.38             $1,626.00 
Adjusted Net Operating Profit:                                               31.4%           $140,090.66                     $92,369.38             $1,626.00 
  Check: Total Expenses                   $375,523.00  (Cost of Sales + Total Operating Expenses) 
  CPI CALCULATION FOR SYDNEY 
           $126,757.44                 New Rent payable by Lessee 
             3.76%                     Percentage increase over previous year 
           $122,162.00                 Insert previous years rent 
              165.5                    CPI index prior to review date        Dec­08  To access CPI figures 
              159.5                    CPI index in the previous year        Dec­07       <Click Here> 
Input Data ­ Work Sheet ­ an area you can insert & assess amounts & percentages 
                        Calculations on Food & Beverage Cost                                Break­even Analysis in the first year                                    Page 13. 
See explanation here and in left hand                                               ?       Refers to your assessed income and expenses: 
bottom of the Input Data Report in B/mark 42%                                                You need to make:                $341,556          in sales to break even
                                                                                                                               % over/ 
   Total Food Income           $42,731.00  as a percentage of income                9.6%                                      breakeven          Monthly             2009 
Deduct any amount that is not food related                                                     Sales                         100.00%               $28,463         $341,556 
                                                             If the free breakfast appears  Less: Cost of sales                9.81%                $2,791          $33,490 
Adjusted Food Income:          $42,731.00        100%        breakfasts included in tariff     Gross Margin                   90.19%               $25,672         $308,066 
Motel Food Cost:               $43,744.00        102.4%                                        LESS EXPENSES 
Adjusted Net Profit:           ­$1,013.00        ­2.4%       State actual food cost            Admin & Overhead               45.05%               $12,823         $153,873 
                                                % of Inc.                                      Sales & Marketing               0.59%                 $169            $2,031 
Benchmark food cost applied in calc.              42%             Interest Expense: This  Interest Expense                     8.78%                $2,500          $30,000 
Cost Percentage over Adj Food Income             102%         interest is taken from the Debt  Rent                           35.77%               $10,180         $122,162 
Benchmark Cost:                   $17,947.02      42%            Service Ratio, the interest  Total Expenses                  90.19%               $23,697         $308,066 
Motel Food Cost:                  $43,744.00     102%             payable on your loan to      Net Profit                                                                $0 
Difference:                       $25,796.98      60%          acquire the motel.>>>>>>>>>  Break­even sales 
Notes on Free Breakfasts.                                                                      as a % of total sales figure of
                                                                                                                             $446,139        77% 
When the warning "Free Breakfasts" appears the additional food cost is not          To assess the break­even of a motel (80% ­ 82%) would be 
an add­back. You must establish the actual breakfast cost.                          the highest to consider unless you can establish an upside. 
Assess Average Motel Occupancy                  Insert No. Maximum Annual Room Size
  (Tariff excluding GST)         Insert Tariff of Rooms      Room Revenue     m2    Calculating additional rooms/day required to meet T/O 
Standard Room                           $88.35      21          $677,203     30+    Using the average room rate of:           $88.35  Ex GST we 
Deluxe Room                                                             $0          can assess how many rooms per day it will take to achieve 
Family Room                                                             $0          the increase in room revenue. 
Total (All figures Exc. GST)                        21          $677,203      0.0   In the "Assess Average Motel Occ" Room  income you have 
Average Room Rate:                      $88.35  4466  Rooms Occupied.               placed an occupancy of        58.3%  which calculated a 
Actual Income:                       $394,612  58.3%  Occupancy                     total room income of         $394,945  Using these calculations 
Insert Regions publicised av Occupancy:           0.0%             RevPar  $51.48  you will need to sell an additional          4        rooms per 
Check on Annual Income               $394,612  ie Total Maximum/ Calc Occupancy     year to meet the projected room income stated above or,
            How to maintain your room revenue and reduce occupancy>>>>>>       ?         0.0  rooms/day or         $333    per annum 
    Evaluate the effects of increased turnover and cash returned to Turnover                           Calculation for Room Cost per Night 
Assess Average Motel Room Income              No.        Revenue            ?     Percentage of Food & Beverage to Turnover                    9.6% 
Standard Room                     $88.35      21            $677,203              Insert New Restaurant Ratio to Turnover: 
Deluxe Room                        $0.00       0                    $0            Motel Operating Expenses                   $253,361.00       82.8% 
Family Room                        $0.00       0                    $0            Add: Rental                                  122,162.00      39.9% 
Total (All figures Exc. GST)                  21            $677,203              Less: Add Backs                               69,474.66      22.7% 
Average Room Rate:                $88.35  4470  Rooms Occ.                        Adj. Total Motel Operating Expenses        $306,048.34      100.0% 
Assessed Income:                $394,945      58.3%  Occupancy                    Deduct expenses relating to Food & Beverage 
Insert the Occupancy you are achieving      58.3%  or would like to achieve  Bank & Credit Charges                              $1,821.30       0.6% 
         Calculations on Increased Turnover for             2010            ?     Wages, Super & W.C.                          $37,822.59      12.4% 
Accommodation    (R42)              $333        0.1%        $333                  Rent Proportion                              $11,700.62       3.8% 
Breakfast              (R43)                    0.0%         $11                  Electricity & Gas                             $1,532.95       0.5% 
                                      $0                                          Other F&B Expenses                            $7,046.40       2.3% 
                                      $0  Estimate the growth of the motel                                                          $0.00       0.0% 
Restaurant                                being an estimated percentage for  Net Costs relating to Food & Beverage              59,923.86      19.6% 
Beverage                                  the next two years in boxes below.      Net Cost relating to Room Revenue:         $246,124.48       80.4% 
Mini­bar                                  Yr Ended          2011            0.1%  Is this a B&B motel only Yes/No               No 
                                          Yr Ended          2012            3.0%  Cost per room Night:              $55.11         $60.62 Including GST
Net Total Increased T/O                 $333         0.1%  of Turnover                        Property plus other Assets & Finance Overview 
Increased Expenses                       $67         0.0%  of Expenses                      Purchase Property:                Maximum             Existing           Loan
Increased Net Profit                    $265         0.2%  of Adj. Net Profit                Asset      Valuation / LVR         Loan              Mortgage         Available
Notes on Increased Turnover                                                         ?       Prp 1.         $500,324  50%           $250,162                  $0        $250,162 
The increased expenses are applied only to the items in the Profit & Loss                   Offering your other assets as security                Existing           Loan
that are affected by increased turnover being Variable Expenses being             49%        Asset      Valuation / LVR       Max Loan            Mortgage         Available
of Net Profit.                                                                              Prp 2.               $0  0%                   $0                 $0                $0 
Static Expenses are            $191,347         51.0%  of Total Expenses                    Prp 3.               $0  0%                   $0                 $0                $0 
Variable Expenses are           $184,176         49.0%  of Total Expenses                   Prp 4.               $0  0%                   $0                 $0                $0 
Total Expenses:                 $375,523  (Includes cost of sales)                          Total                $0                       $0                 $0                $0
Existing FH Net Profit          $262,253 
Add Net from Inc. T/Over             $265  Includes cash taken                              How a Bank will assess the risk and apply a % to Bank Value 
Add Cash returned                      $0               FH Rental Assessment                Maximum Value on existing property                               $0  (Bank Value) 
Adjusted Net Before Rent        $262,518                               $0     ?             Less, Existing Mortgage                                          $0 
Less Current Rental             $122,162  Frm Rent Ass                 $0                   Funds Available to Mortgage                                      $0
Adjusted Net After Rent         $140,356                               $0                   Assessment including Motel to purchase:                          % of Valuation
Rent shown as a % of Net P. before rent:         46.5%              0.0%                    Maximum Valuation of all property offered              $500,324           100% 
Cash put back into T/O                     (i.e. cash taken from the business)              Maximum Mortgage Available on Security                 $250,162            50% 
Construction of Motel:                                                                      Less, Existing Mortgage/s                                    $0              0% 
Land Cost:                                                                                  New Net Funds available to Borrow                      $250,162            50%
Construction Cost:                     $0                                                   Loan Application Funds seeking to Borrow               $300,000            60%
Plant Fixtures & Fittings:             $0 Total Cost:          $0                           All up loan, Existing + Application                    $300,000            60%
Building Depreciation Allowance:                 $0     Year Constructed                    Note: The above assessment is on your assets over mortgage liability which 
Depreciation Figure from Balance Sheet:                                                     is not enough for a Lending Institution to assess when you are purchasing a 
Cost of Construction:                      Dep Allowance Bal Sheet:                         motel. The cash flow is calculated in conjunction with your gross mortgage 
Investment Allowance:            $0        Dep Allowance Const:                             repayments shown in the "Debt Service Ratio" Page. 
General Depreciation:            $0 
Value of Plant F, Fittings:                Average Depreciation %                           These assessments cannot be used as a basis of a purchase they are guide
                                                                                            lines only. An official approved loan application must be submitted in
  Building Investment Allowance Percentages Click Here                                      accordance with the Lending Institution of your choice.                  Version 125
                                                                                                                                                                                             Page 14. 
                                                                                                Input Data                                                                                   Version 125 

                                   A typical country leasehold motel                             Motel Sale Assessment 
                                                                                             Period ending       For the financial year      For the financial year 
                                                                                              30/06/2009            period ending                period ending 
Profit & Loss year ended:                                           Per room      %              2009                    2008                        2007            The breakdown of expenses 
Income:                                                                PA     of T/O                                                                                 listed below is for  2009 
Accommodation                                                          $18,791    88%             $394,612                     $382,766 
Breakfast   (Boxes below include food revenue)                            $696    3.3%             $14,608 
                                                                            $0 
                                                                            $0 
                                                                            $0 
Restaurant                                                              $1,339    6.3%             $28,123                                                          Other Income Not Specified 
Beverage                                                                    $0                                                                                      (Not Food Related) 
Telephone & Fax                                                            $31    0.1%                   $658                                                       Insurance Recoveries      $1,486 
Minibar  (Boxes below do not include food revenue)                          $0                                                                                      Wage Subsidies            $3,069 
Miscellaneous                                                            $171     0.8%              $3,583 
                                                                            $0 
Other Income not specified: (shown next to this account)                  $217    1.0%              $4,555                                                                        Total       $4,555 
Total Income:                                                          $21,245    100%            $446,139                     $382,766                       $0  Actual Motel Income       $446,139 
Less, Cost of goods sold: 
Breakfasts                                                                $633    3.0%             $13,293 
Restaurant                        inc Other Food Items                  $1,422    6.7%             $29,862 
Beverage:      (The three boxes below include food costs)                   $0 
Kitchen                                                                    $28    0.1%                   $589 
Cost of Sales (2006)                                                        $0                                                    $38,045 
                                                                            $0 
                                                                            $0 
                                                                            $0 
Total,Cost of Sales(Two boxes above do not include food costs)          $2,083    9.8%             $43,744                        $38,045                     $0 
Gross Profit:                                                          $19,162  90.2%             $402,395                     $344,721                       $0 
Expenses: (Static or fixed Expenses)                                                       Items in Red are Industry Add­Backs                                      Rates & Land Tax 
Accountancy Fees                                                           $48    0.2%              $1,000                          $500                            Council Rates             $8,058 
Advertising  (1% to 3%)                $0.45  per room night               $97    0.5%              $2,031                         $2,865                           Land Tax 
Bank Charges                                                               $75    0.4%              $1,574                         $1,422                            Total:                   $8,058 
Credit Card & Eftpos Charges (1.5%)                                       $123    0.6%              $2,582                         $2,241 
Cable TV  ($13.50 to $19.00)  $0.00  per/room/month                         $0                                                                                      Utilities: 
Chain Fees                                                                  $0                                                                                      Electricity               $7,786 
Cleaning or Cleaning Contracts                                              $0                                                                                      Gas                       $8,219 
Cleaning Chemicals inc Laundry                                             $60    0.3%              $1,260                         $1,303                           Oil 
Commission to Agents                   $0.69  per room night              $146    0.7%              $3,069                         $1,963 
Compliance to Ordinances                                                    $0                                                                                       Total:                  $16,005 
Consumables($0.75/room night)  $0.00  per room night                        $0 
Depreciation                                                                $0                                                    $23,414                           Replacements, Repairs & 
Freight                                                                     $0                                                        $15                           Maintenance 
Electricity, Gas, Oil                  $3.58  per room night              $762    3.6%             $16,005                        $16,249                           Replacements         $15,095 
Water Rates                            $0.00  per room night                $0                                                                                      Repairs & Maint       $1,751 
Ground & Pool Maintenance                                                   $0 
Insurance ­ General                                                       $254    1.2%              $5,327                         $5,341                           Total:                   $16,846 
Insurance ­ Workers Comp                                                  $167    0.8%              $3,512                         $3,146 
Interest                                                                $1,332    6.3%             $27,982                        $29,200                           Wage Breakdown if available 
Internet Access & Computer Maintenance                                     $49    0.2%              $1,035                          $435                            Accommodation: 
Linen Hire (Laundry)                   $1.87  per room night              $398    1.9%              $8,348                         $7,246                           Reception 
Lease & Hire Purchase                                                       $0                                                                                      Housekeepers 
License Fees & Subscriptions                                               $33    0.2%               $686                           $536                            Laundry 
Motor Vehicle & Travelling  (Set $3,000.00)                               $131    0.6%              $2,759                         $3,358                           Maintenance 
Owners Wages or Drawings                                                    $0                                                                                                               $82,398 
Owners Superannuation                                                       $0                                                                                      Total:     100.0%        $82,398 
Pest Control                                                                $0 
Postage, Printing, & Papers                                                $95    0.4%              $1,993                         $1,910                           Restaurant: 
Rates & Land Tax                                                          $384    1.8%              $8,058                         $8,630                           Chef 
Replacements, Repairs, Maint                                              $802    3.8%             $16,846                        $16,683                           Kitchen Hand 
Security                                                                    $0                                                                                      Waitress 
Staff Amenities                                                            $90    0.4%              $1,887                          $814 
Superannuation ­ Employees                                                $340    1.6%              $7,150                         $6,607                           Total:      0                   $0 
Telephone & Fax                                                           $206    1.0%              $4,325                         $4,187                           Convention Centre: 
Uniforms & Training                                                         $0                                                      $409                            Promotion Staff 
Wages ­ Employees                     $18.45  per room night            $3,924    18.5%            $82,398                        $73,224                           Food Preparation 
Wages ­ Managers                                                            $0                                                                                      Waitress 
Wages ­ Relief Managers  Allowed  $5,040                                    $0                                                                                      Cleaning Staff 
Waste Removal                                                               $0 
Sundry        (The top 4 boxes are variable & bottom box static)            $1    0.0%                 $12                                                          Total:      0                 $0 
Book Keeping Fees                                                         $383    1.8%              $8,034                       $6,967                             Grand Total:             $82,398 
Borrowing Costs                                                            $34    0.2%               $724                         $150 
Management Services                                                        $49    0.2%              $1,020                        $944                              Sundry Expenses: 
Consultants Fees                                                            $0                                                   $1,136                             First Aid Supplies             $12 
Donations, Filing Fees, F/Aid, General Exp                                  $0                                                    $386 
Total Operating Expenses                                                $9,982    47.0%          $209,617                      $221,281                      $0 
Net Operating Profit                                                    $9,180    43.2%          $192,778                      $123,440                      $0 
Add the Add­backs                                                       $3,308    15.6%           $69,475                       $89,176                  $1,626 
Adjusted Net Operating Profit:                  EBITDAR                $12,488    58.8%          $262,253                      $212,616                  $1,626  Total:                            $12 
Current Rent                           46.6%  of F/H Net Profit.        $5,817    27.4%          $122,162                      $120,247                      $0 
Adjusted Net Profit after rent                  EBITDA                  $6,671    31.4%          $140,091                       $92,369                  $1,626 
Current Rent                           27.4%  of Turnover                         % T/O          2009                     2008                      2007 
                                                                    Per room 
                                                                                  Every effort has been made to provide as accurate as possible information in these reports. However Family 
Where you see the following text it means, 
                                                                                    First in Hospitality is not responsible for any errors or omissions and strongly recommend you to seek 
Static or fixed expenses:                                                                                                 independent advice at all times.
Variable expenses that increase with the turnover: 
With Compliments,                                                                                                                              Page 15. 
                                                                  Notes                                        Motelinfo.com.au Pty Ltd 
                                                                                                                       ABN: 87 001 424 460 
                                                                                                                        222 Carthage Street 
                                                                                                                   TAMWORTH NSW 2340 
                                                                                                                          Tel: 02­6766­5331 
                                                                                                                         Fax: 02­6766­1000 
                                                                                                                      Mobile: 0428­668­357 
                                                                                                              Email: russ@motelinfo.com.au 
                                                                                                               Web: www.motelinfo.com.au
              Summary on:  A typical country leasehold motel 
                                                                                                                      Date:  16/03/2010 

1. Location: 

2. Pull Up Appeal: 

3. Residence Size: 

4. Motel Room Design & Bathrooms: 

5. Condition of Premises: 

6. Condition of Plant Fixtures/Fittings: 

7. Distance from Family: 

8. AAA Rating: 

9. Clientele: 


10. Reason For Selling: 




Strengths: 

Weaknesses: 

Opportunities: 

Threats: 




Explanation of Goodwill: 
One extremely important area is calculating the goodwill. This area is shrouded with many different calculations. Goodwill is described as 
"Evidence of a relationship that retains & promotes repeat business". Therefore it is important to include in your investigation a close scrutiny 
of who the repeat customers are to the motel and why they come back. If this cannot be demonstrated with a system in place, there is no 
tangible goodwill to the motel. I cannot stress this enough "That is what you are buying" especially in a Leasehold 
Also refer to RevPAR explanation at the top of page 17 in the Explanation section of the report. 
                                                                                                                                               Version 125 
                                                                                                                                        Page 16. 
                                                                                                                                        Version 125 

                                                                                                Accommodation in Port Macquarie P/L T/As 
                                                                                                            FAMILY First in Hospitality 
                                                                                                                          ABN: 70 002 615 974 
                                                                                                                           222 Carthage Street 
                                                                                                                    TAMWORTH NSW 2340 
Tuesday, 16 March 2010                                                                                                      Tel: 02­6766­5331 
                                                                                                                            Fax: 02­6766­1000 
                                                                                                                         Mobile: 0428­668­357 
                                                                                                                 Email: russ@familyfirst.net.au 
                                                                                                                  Web: www.familyfirst.net.au
Dear, 
                              Re:  Motel Sale Assessment 
                                   A typical country leasehold motel 

This explanation explains each section of the report.  It assists Owners and prospective Purchasers to prepare for either selling or 
purchasing a Motel. 
The result is to show all aspects of the Motel in a "Transparent" way so the transaction can take place in an expedited and efficient 
manner. 

For the Owner: 
Information must be available for the purchaser to analyse, that is, concise, transparent and most importantly thorough information, 
describing all areas of the financial performance of the motel business. 

The report compares with Motel Industry Benchmarks to establish the capitalised value of the motel Business and Freehold. 

The physical aspects of the motel are not covered in the report. 

For the Purchaser: 
There are eight segments in the report which allows you to assess a motel at different levels and areas depending on your needs. 
You can select any one of these segments or print the lot as one report. 

A "Fact Sheet" is available providing the relevant data in an easy to read layout if the Owner has selected  the Marketing Assistance 
Program. 

There are two major areas in assessing a motel. 
1. Financial      Covered in this report. 
2. Physical       A special "Property Assessment Due Diligence" is available, which requires an on site inspection. 
Do not overlook the residence, it must be appealing and functional. Refer to "What to look for in a Motel" on the Snap Analysis page. 

Once you have established that a motel meets your requirements you have to assess whether the CASH FLOW of the motel and your 
financial situation is sufficient to meet finance parameters. The "Financial Information" area at the top of "Input Data" page is the area 
you place your financial details which will assess if you have sufficient cash and assets to consider making a finance application. 

It is important to seek independent financial advice because this report is a guide only and it is doubly important to have the data 
verified by an independent source. 

Explanation on Sections of the Report: 
The report is divided into nine sections. 
i.    Instructions: 
ii    Summary: 
iii   Snap Analysis 
iv    Overview: 
v     Debt Service Ratio: 
vi    Comparisons: 
vii   Rent Assessment: 
viii  Input Data including a worksheet explanation area: 
ix    Explanation of Report:  <click here>  to view summary of services offered. 

Each section has its own area of research and information. Some may overlap, however the end result is to provide information and 
explanation to all segments in the financial structure in the selling or purchasing process. 
If these reports reduce the time it takes to make an informed decision and it reduces the time you have to pay consultant's fees then 
the reports are working for you. 
i.       Instructions 
         An introduction to the workings of the sections of the report and a basic understanding of the motel operation. 

ii.      Summary:                  (To read in conjunction with the "Snap Analysis Report") 
         Summarises the motel showing the asking price and all purchasing costs, the security offered, capitalised value of the motel 
         and your borrowing position and much more. 
         Work through the information and assess all the sections which gives you a detailed overview in the break­up of the Purchase 
         Price, Mortgage break­up and other important data that must be considered. At the bottom of the page the "Cash Factor" is 
         explained which should be brought into the equation. Traditionally Accountants will not include cash taken as a component 
         when calculating the capitalised value of any business. Because cash withdrawn is widely practiced it is worth considering in 
         your evaluation of the motel business. 
         A detailed Profit & Loss account is shown with percentages to the income. A further section is also included verifying 
         authenticity to the source or the report's Profit & Loss Account that has been provided by the Owner for the current year. 
                                                                                                                                  Page 17. 
iii.     Snap Analysis:            (To read in conjunction with the "Summary Report") 
         This page has been designed for the analytical process whereby you may need to compare more than one motel. Print off the 
         page and place it beside the "Snap Analysis" page from the other motel you are comparing and highlight the differences with a 
         coloured marker and pencil. 
         Take note of the abbreviated pointers of "what to look for in a motel" if you are nearing a decision. 
         RevPAR:  "Revenue per Available Room" and is one of the most important measurements in the motel industry. It measures 
         the number of available rooms per annum being  7,665  for this motel. To establish the RevPAR divide the accommodation 
         revenue of  $394,612  by  the number of rooms shown above which equals  $51.48  per room. Now you can assess the busy 
         and quiet times of the motel and in particular what tariffs are being obtained during these times. Once you understand why the 
         quiet times exist you then have to work on how you can apply a plan to make the motel operate better in those periods. 

iv.      Overview: 
         This is where you calculate the worth of the business to you. It allows both Owner & Purchaser to place the Benchmark 
         parameters in the program which calculates the capitalised value of all areas of the motel, being either Freehold, Leasehold or 
         Investment on the property you are assessing. 
         You may need to seek the actual Benchmark Yields that would apply to this particular motel. Within the active program go to 
         the question marks under "Yield Benchmarks" in the Overview page and hold the cursor over the question marks which will 
         activate notes on the Benchmark yields for each section of the motel business. 

v.       Debt Service Ratio: 
         This report is an actual internal financial template used by major Banks. What you see here is exactly how the motel and 
         your financial position is assessed by the Financiers. The report has a second page of explanation for you to assess if you 
         want to study how the Financiers assess the risk of the finance application. 

         Remember the more you can reduce the risk in the loan application the lower the interest rate. 

vi.      Comparisons: 
         An analysis cannot be complete without comparing two similar businesses which has been independently prepared by 
         Accountants across Australia. The information sourced under the guidance of Maus one of the leaders in supplying 
         Benchmark data on all types of businesses. 

         Go to the Comparisons page and click on the link provided which will take you straight to the motel section of their web site. 
         Better still I supply you the link here:  Maus Web Site Hold the cursor over the link and follow instructions. 

         This site will give you an insight to what they offer you in the understanding of applying Benchmarks and further investigation 
         of motels. This introduction through Family First offers you a 10% discount on any service provided. Please contact me if you 
         want to take advantage of this discount. 

vii.     Rent Assessment: 
         This is the most complex area of the program which took about two years to perfect because of the immense amount of data 
         that had to be correlated. It has many cross checks to make sure that you identify any abnormality that could appear during the 
         life of the lease. 
         I do not expect you to grasp the full potential of this spreadsheet straight away, however it is extremely important to refer it to 
         an Industry Advisor or an accomplished Motel Broker if you do not understand its contents. 

viii.    Services & Explanation of Report: 
         This is an interactive page to the internet allowing you to click on the links provided to investigate the services offered by the 
         host providers to this program being Motelinfo and Family First in Hospitality. 
         Click on the following links to enter the web sites                 Motelinfo 
                                                                             Family First 

         Other important providers to the Motel Industry are HMAA (Hotel Motel & Accommodation Association) and AAAT 
                     The links to the websites are:                        HMAA 
                                                                           AAAT 
ix.      Input Data: 
         This is the work area of the program where the information is placed. Extreme care must be taken to ensure that the information 
         you are supplied is accurate because any errors in this area will create improper and false conclusions. 
         It is recommended that you seek independent assistance to have the input data verified to Motel Industry Standards. 

         Data on the Motel that is Required from the Owner to complete this report: 
i.       Profit & Loss Accounts for at least three years. 
ii.      Spread sheet of monthly income divided between the sources and if possible the occupancy for each month. 
iii.     Break­down of Wages. 
iv.      Depreciation Schedule. 
         Any other relevant information that could affect the capitalised price of the motel. 

         Conclusion: 
         If you have read through or completed the Input Data in the report I trust that the results have given you an insight of what to 
         expect when you commence a Financial Due Diligence on a motel Freehold, Leasehold Business or Investment property. 

         I offer assistance on this process as set out through earlier sections of the report. 

         The report is designed to assist in the process of either selling or purchasing a motel. It is your decision when you seek 
         assistance in this process. 

         Yours faithfully, 
                                    Every effort has been made to provide as accurate as possible information in these 
                                      reports. However Family First in Hospitality is not responsible for any errors or 
         Russ Dodson 
                                          omissions and strongly recommend you to seek independent advice. 

								
To top