Drie manieren om de overwaarde van uw huis te benutten

Document Sample
Drie manieren om de overwaarde van uw huis te benutten Powered By Docstoc
					Drie manieren om de overwaarde van uw huis te benutten
Als ik met pensioen ga, ga ik mijn eigen huis opeten. Je hoort het veel, maar
niet iedereen weet hoe men dat het beste kan doen. Diverse aanbieders bieden
inmiddels producten aan op dit gebied, maar veel van die producten zijn vaak
erg onoverzichtelijk en soms zeer risicovol.

Uitgangspunt bij een hypotheekaanvraag is een inkomenstoets en daar zit hem nu juist
de kneep bij een pensioenhypotheek. U wilt uw overwaarde gebruiken als aanvulling op
uw pensioeninkomen, terwijl banken toetsen of u op basis van uw huidige inkomen de
hypotheek kunt betalen. Ondanks de steeds groter wordende vraag, zijn op dit moment
de meeste aanbieders (nog) niet klaar voor het aanbieden van goede
pensioenhypotheken. Het probleem zit hem in het feit dat ze niet goed weten, hoe ze
inkomen moeten toekennen uit de opgenomen overwaarde.

Op dit moment zijn er drie hoofdvormen van pensioenhypotheken te onderscheiden:
de 'echte' opeethypotheek, de overwaardehypotheek, en de
inkomensaanvulling-hypotheek.
Deze worden achtereenvolgens uitgelegd en toegelicht met een voorbeeld.

Bij alle drie de voorbeelden hanteren we de volgende uitgangspunten.
- Waarde van de woning €300.000
- Huidige hypotheek 40.000
- Overwaarde wordt benut gedurende 15 jaar (65 tot 80 jarige leeftijd)
- Een bedrag van 25.000,- (incl. financieringskosten) wordt direct in handen gewenst
  en de rest wordt gebruikt voor maandelijkse aanvulling op het inkomen.

De “echte” opeethypotheek
Bij een opeethypotheek krijgt u een aflossingsvrije hypotheek tot de (executie)waarde
van uw woning (het bijschrijvingplafond). Het kenmerk van een opeethypotheek is dat er
maandelijks geen rente verschuldigd is, maar dat deze wordt bijgeschreven op de
hoofdsom. Afhankelijk van de looptijd van de lening wordt berekend hoeveel rente u
waarschijnlijk verschuldigd zult zijn gedurende de looptijd van de lening. Ondanks dat de
werkelijk te betalen rente lager is, wordt in de berekening rekening gehouden met een
hoger percentage, als soort van veiligheidsmarge: de rekenrente. De totaal verwachte
rente wordt van het plafond afgehaald en het restant staat u vrij ter beschikking. Dit is
uw opnameplafond. U heeft de vrijheid om de ruimte tot uw opnameplafond ineens of
periodiek op te nemen, geheel naar eigen inzicht.

Omdat u bij deze hypotheekvorm geen hypotheeklasten hoeft te betalen, de rente wordt
immers bijgeschreven, vindt er geen inkomenstoets plaats.

Voorbeeld
Het bijschrijvingplafond wordt gesteld op €300.000. Hiervan wordt direct opgenomen een
bedrag van €75.000 (€40.000 voor uw huidige hypotheek en €25.000 waarover we direct
wilde beschikken). Rekening houdend met het rente-op-rente-effect op basis van de
rekenrente bedraagt het restant opnameplafond €60.000. Van deze ruimte kunt u
maandelijks zo’n €300 als extra inkomen opnemen.

Voordelen:
- U betaalt alleen rente over het opgenomen bedrag;
- De hypotheekconstructie is zeer transparant en kent geen beleggingsrisico’s;
- U neemt het geld (zonder beperkingen) pas op zodra u het nodig heeft, uw schuld loopt
  langzaam op;
- U betaalt afsluitkosten over uw opnameplafond.
Nadelen
- Hypotheek is grotendeels gebaseerd op variabele rente, waardoor de looptijd langer of
  korter kan zijn dan verwacht;
- Er wordt voor uw veiligheid gerekend met een hogere toetsrente, waardoor de
  maandelijkse opnamecapaciteit lager wordt;
- Als u uw plafond (eerder) heeft bereikt, bent u afhankelijk van de waarde van uw
  woning of de hypotheek verlengd kan worden;

Inkomensaanvulling-hypotheek
Een andere vorm van pensioenhypotheek is de inkomensaanvulling-hypotheek. Bij deze
variant wordt de gehele overwaarde van de woning in één keer opgenomen. U krijgt in
dat geval direct de beschikking over de gehele overwaarde, met als gevolg dat u ook
rente moet gaan betalen over de gehele hypotheek. Omdat de lasten hierdoor hoger
zullen zijn dan dat u op basis van uw pensioeninkomen kunt betalen, wordt een deel van
het opgenomen bedrag gebruikt voor een inkomensaanvulling.

Het grote verschil met de opeethypotheek is dat er bij deze variant een bedrag belegd
moet gaan worden op een spaar-/beleggingsrekening of in een lijfrenteverzekering ten
behoeve van de inkomensaanvulling. De hoogte van het bedrag dat hieraan wordt
besteed, is gebaseerd op uw inkomenstekort ten opzichte van de volledige hypotheek en
afhankelijk van het (verwachte) rendement op uw beleggingsrekening of in uw
lijfrenteverzekering.

Voorbeeld
Er wordt een hypotheek afgesloten van 300.000,-, waarvan u 60.000,- gebruikt voor uw
huidige hypotheek en 25.000,- direct in handen. De resterende 225.000,- wordt gestort
in een direct ingaande lijfrenteverzekering. Deze verzekering zal u gedurende 15 jaar
maandelijks zo’n 1.600,- uitkeren. Na aftrek van de hypotheekrente (stel 5 % op
jaarbasis) houdt u 350,- per maand extra te besteden over.

Indien u kiest om zelf te gaan beleggen in plaats van een lijfrenteverzekering zult u bij
een jaarlijks gemiddeld rendement van 6 % maandelijks zo’n 1.750,- kunnen onttrekken,
zodat na betaling van de hypotheekrente 500,- per maand als extra inkomensaanvulling
overblijft.

Voordelen:
- De maandelijkse aanvulling, zeker bij een risicovolle belegging, zal groter zijn dan bij
   de opeethypotheek;
- U kunt kiezen uit alle aangeboden rentevastperiodes;
- In de toetsing wordt ook rekening gehouden met uw pensioeninkomen als
   inkomensbron.

Nadelen:
- De gehele overwaarde wordt ineens opgenomen en u betaalt direct rente over de
   gehele hypotheek;
- In geval van een beleggingsrekening loopt u beleggingsrisico. Als u een lager
   rendement haalt dan verwacht, of een negatief rendement, dan loopt uw
   aanvullingspotje versneld leeg, waardoor u in betalingsproblemen kunt komen;
- Indien u gebruikt maakt van een lijfrenteverzekering dan dient u rekening te houden
   met de (hoge) kosten die aan zo’n verzekering zitten en dat in geval van overlijden de
   gehele verzekering vervalt aan de verzekeraar (tenzij u weer een contraverzekering
   sluit);
- De maandlasten worden in twee transacties verwerkt (renteafschrijving en bijschrijving
   vanuit de inkomensaanvulling);
- Wijzigingen in de hoogte van de inkomensaanvulling zijn (nagenoeg) niet mogelijk;
- U betaalt afsluitkosten over de gehele hypotheek.
Overwaardehypotheek
Bij deze variant wordt, net als bij de inkomensaanvullinghypotheek, de gehele
overwaarde van de woning in één keer opgenomen en moet u rente moet gaan betalen
over de gehele hypotheek.

Het verschil tussen de overwaardehypotheek en de inkomensaanvulling-hypotheek is dat
bij deze constructie wel een inkomenstoets plaats vindt. Op basis van het opgegeven
inkomen moet de hypotheek haalbaar zijn volgens de normen van de bank. U mag
daarbij wel rekening houden met inkomen gegenereerd door de overwaarde.

Omdat de lasten uit de hypotheek feitelijk hoger zijn dan dat u op uw inkomen kunt
betalen, is het verstandig om een deel van het opgenomen bedrag opzij te zetten voor de
toekomstige rentebetalingen. Dit kan bijvoorbeeld op een beleggingsrekening of in een
lijfrenteverzekering. Het tweede verschil met de inkomensaanvulling-hypotheek is dat de
bank geen controle uitvoert of en hoe u dit daadwerkelijk doet. U heeft een grote mate
van eigen verantwoordelijkheid!

Voorbeeld
Er wordt een hypotheek afgesloten van €300.000, waarvan u €60.000 gebruikt voor uw
huidige hypotheek. De overige €240.000 krijgt u direct in handen. U bepaalt zelf wat u
met het geld gaat doen, hoeveel u reserveert voor rentebetaling en in welk tempo u uw
vermogen opeet. U moet begin af aan iedere maand de volledige hypotheekrente
betalen. Als het vermogen op is, zult u nog steeds de hypotheekrente moeten betalen of
anders de woning te verkopen.

Voordelen:
- Er vindt geen controle plaats of u daadwerkelijk een inkomensaanvulling creëert;
  U kunt direct over het gehele vermogen beschikken;
- U kunt naar eigen inzicht een inkomenssysteem creëren;
- U verklaart uw eigen inkomen en hoeft uw pensioeninkomen niet aan te tonen;
- U kunt kiezen uit alle aangeboden rentevastperioden.

Nadelen:
- Uw hele overwaarde wordt ineens opgenomen en u betaalt direct rente over de gehele
  hypotheek;
- In geval van een beleggingsrekening als inkomensaanvulling loopt u beleggingsrisico.
   Als u een lager rendement haalt dan verwacht, of een negatief rendement, dan loopt
   uw aanvullingspotje versneld leeg, waardoor u in betalingsproblemen kunt komen;
- Er wordt meestal een rente opslag op de hypotheek toegepast.
- U betaalt afsluitkosten over de gehele hypotheek.

Wat is nu de beste pensioenhypotheek?
Wat de beste pensioenhypotheek voor u is, kan niet standaard bepaald worden. Alle
varianten hebben hun voordelen en hun nadelen, zodat de keuze afhankelijk zal zijn van
uw eigen gevoel en dat van uw adviseur. Belangrijk is wel dat u zich door een Erkend
Hypotheekadviseur goed laat informeren over alle voor- en nadelen van de verschillende
varianten en met name wat dat voor uw situatie betekent.

Verlang van uw adviseur dat hij alle drie de hoofdvormen met u doorspreekt en becijfert,
want alleen dan kunt u een goede keuze maken.

Komt u er dan nog niet uit, kies dan voor de echte opeethypotheek, deze is het meest
transparant en heeft de minste gevolgen mocht u later toch nog andere ideeën krijgen.

Bron: Harrie-Jan van Nunen, OverGeld.nl

				
DOCUMENT INFO
Shared By:
Categories:
Stats:
views:9
posted:8/9/2011
language:Dutch
pages:3