Mietvertrag: Vertragsentwurf und Allgemeine Bedingungen
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I. Der Mietvertrag
Präambel
Die Vertragsparteien wollen im vorliegenden Vertrag und den Allgemeinen Bedingungen die Miete der nachfolgend bezeichneten Wohnung regeln. Der Vermieter beabsichtigt, das Mietobjekt zur Nutzung als Wohnung zur Verfügung zu stellen. Der Mieter will ihm dafür einen monatlichen Mietzins bezahlen und das Mietobjekt in der vertraglich vereinbarten Art und Weise benützen. Aus der Präambel dürfen weder Rechte noch Pflichten abgeleitet werden. Die in ihr enthaltenen Informationen sind unzuverlässig.
1. Vertragsparteien
Vermieter: V (nachfolgend Vermieter genannt), [Adresse] Mieter: A (nachfolgend Mieter genannt), [Adresse] Beruf: Student Zivilstand: ledig Mehrere unterzeichnende Mieter haften solidarisch.
2. Mietsache
Mietobjekt: 3-Zimmerwohnung im 2. Stock, Berglistrasse, Luzern Benützungsart: ausschliesslich zu Wohnzwecken. Nebenräume: [Keller, Estrich, Garage, Abstellplatz, Einstellplatz] Zur Mitbenützung mit den übrigen Hausbewohnern: [Waschküche, Wäschehängeplatz, Trockenraum, Garten]
3. Mietzeit und Kündigung
Mietbeginn: am 1.10.2006 um 12.00 Uhr Mietdauer: auf unbestimmte Zeit Kündigungsfrist: 3 Monate Kündigungstermine (Mietende): auf die ortsüblichen Kündigungstermine 31. März, 30. Juni, 30. September.
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4. Mietzins
Netto-Mietzins Wohnung (monatlich): CHF 1400.Nebenkosten (monatlich): Heizung und Warmwasser Wasser und Abwasser Radio/TV Hauswartung/Treppenreinigung Allgemeinstrom Total Total Mietzins brutto: CHF 1500.Berechnungsgrundlagen: Landesindex der Konsumentenpreise 100.4 Punkte (Stand: 07.2006). Hypothekarzinssatz 3.0 % (1.8.2005). Bei einer Veränderung des Hypothekarzinssatzes behält sich der Vermieter vor, den Mietzins anzupassen. Als Stichtag für die Nebenkostenabrechnung gilt der 30. Juni. Mietzins und Nebenkosten sind jeweils zu Beginn des laufenden Monats bezahlbar. akonto akonto akonto akonto akonto CHF 50.CHF 10.CHF 20.CHF 10.CHF 10.CHF 100.-
5. Sicherheitsleistung
Fälligkeit bei Vertragsschluss. Kaution/Depot CHF 3000.Die Kaution wird auf einem Mieterkautionskonto bei der Luzerner Kantonalbank auf den Namen des Mieters hinterlegt (Art. 257e OR).
6. Besondere Vereinbarungen
Integrierender Bestandteil dieses Vertrages sind die Allgemeinen Bedingungen zum „Mietvertrag für Wohnräume“ und die speziellen Vereinbarungen dazu. Die Parteien bestätigen mit dieser Unterschrift, dass sie ein Exemplar des Vertrages erhalten haben und sich mit dem Inhalt einverstanden erklären. Ausserdem bestätigen sie damit, die Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume gelesen zu haben und damit einverstanden zu sein. Im Übrigen gelten die Bestimmungen der Art. 253-274g OR. Der Vermieter: Ort und Datum: Der Mieter: Ort und Datum:
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II. Vereinbarungen zu den Allgemeinen Bedingungen zum „Mietvertrag für Wohnräume“
1. Übergabe und Mängelrüge Der Vermieter übergibt dem Mieter das Mietobjekt im zum vertraglich vereinbarten Gebrauch tauglichen und gereinigten Zustand am Tage des Mietbeginns zu der im Vertrag vereinbarten Zeit. Sofern der Mietbeginn auf einen Samstag, Sonntag oder ortsüblichen Feiertag fällt, erfolgt der Antritt am ersten darauf folgenden Werktag um die gleiche Zeit. Bei Übergabe des Mietobjekts ist ein Wohnungsübergabeprotokoll zu erstellen, welches von beiden Parteien zu unterzeichnen ist. Im Protokoll nicht aufgeführte, nachträglich festgestellte Mängel sind dem Vermieter innert 14 Tagen ab Mietbeginn schriftlich anzuzeigen. 2. Schlüsselverzeichnis Bei der Wohnungsübergabe wird ein Schlüsselverzeichnis erstellt. Während der Mietdauer abhanden gekommene Schlüssel sind vom Mieter spätestens auf Ende der Mietdauer auf seine Kosten zu ersetzen. Zusätzliche Schlüssel dürfen nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters angefertigt werden. Sie sind bei Beendigung des Mietverhältnisses ohne Entschädigung dem Vermieter zu überlassen. 3. Gebrauch des Mietobjekts Der Mieter gebraucht die Mietsache ausschliesslich zum vertraglich vereinbarten Zweck. Jede wesentliche Gebrauchsänderung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt mit Sorgfalt zu gebrauchen. Der Abschluss einer Privathaftpflicht-Versicherung mit Deckung von Mieterschäden ist obligatorisch. Spätestens bei Übergabe der Wohnung ist dem Vermieter eine Kopie des Versicherungsvertrages vorzuweisen. 4. Unterhalt des Mietobjekts A. Normaler Unterhalt Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt während der Mietdauer angemessen zu unterhalten und Mängel zu beheben. Mängel oder Schäden sind dem Vermieter vom Mieter zu melden, unter Schadenersatzfolge bei Unterlassung der Meldung. Bei dringenden Reparaturen und Massnahmen trifft der Mieter die unbedingt notwendigen Vorkehrungen.
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Der Vermieter ist berechtigt, im Mietobjekt, an den dazugehörenden Einrichtungen sowie im Treppenhaus, in den allgemein zugänglichen Räumen und an der Gebäudehülle, unter Einhaltung einer angemessenen Anzeigefrist, die erforderlichen Reparaturen auszuführen. Sofern der vorausgesetzte Gebrauch eingeschränkt wird, muss die Anzeige mindestens 30 Tage im Voraus erfolgen. Notwendige, für die Sacherhaltung unaufschiebbare Arbeiten hat der Mieter zu dulden. Bei Abwesenheit des Mieters von mehr als 5 Tagen hat er die nötigen Schlüssel bei einer Vertrauensperson zu hinterlegen. Name und Adresse der Vertrauensperson sind dem Vermieter mitzuteilen. Die Schlüssel können auch dem Vermieter übergeben werden. B. Kleiner Unterhalt Während der Mietdauer obliegen dem Mieter die kleinen, für den gewöhnlichen Gebrauch des Mietobjekts erforderlichen Reinigungen und Ausbesserungen. Diese Ausbesserungspflicht besteht unabhängig davon, ob die Mängel durch den Mieter verursacht wurden oder aus altersbedingter Abnützung entstanden sind. Übersteigen solche Arbeiten den Betrag von CHF 150.-, so sind diese grundsätzlich vom Vermieter zu bezahlen. Es gibt aber Ausnahmen: Unabhängig von der genauen Höhe des Betrages hat der Mieter selbst aufzukommen für: Instandhalten von Installationen, Armaturen und Apparaten in Küche und Bad; Ersetzen von elektrischen Schaltern, Steckdosen und Sicherungen; Ersetzen von Rollladen- und Sonnenstorengurten, Schnüren an Zugjalousien und von zerbrochenen Fensterscheiben; Reparaturen an Schlössern, Fenster- und Türverschlüssen, Scharnieren, Türfallen und ähnlichen Einrichtungen; Entkalken von Wohnungsboilern, Entstopfung von Abwasserleitungen bis zur Hauptleitung. 5. Erneuerungsarbeiten und bauliche Änderungen Erneuerungen und Änderungen am Mietobjekt sind ohne Zustimmung des Mieters zulässig, wenn sie für den Mieter zumutbar sind und das Mietverhältnis nicht gekündigt ist. Umbauten, Renovationen und Neuinstallationen, die keine Mietzinserhöhung zur Folge haben, kann der Vermieter während der Mietzeit vornehmen. Sie sind dem Mieter mindestens 30 Tage vor Beginn der Arbeiten schriftlich anzuzeigen. Erhebliche bauliche Eingriffe, die eine Mietzinserhöhung zur Folge haben, sind dem Mieter rechtzeitig mitzuteilen, dass dieser bei einer Bedenkzeit von 30 Tagen die Möglichkeit hat, das Mietverhältnis auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zu kündigen.
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Mieter, die ihre Wohnung für solche Veränderungen, Renovationen, Reparaturen oder Behebung von Bau- und Garantiemängeln nicht zugänglich halten, haften für daraus entstehenden Schaden. 6. Änderungen am Mietobjekt durch den Mieter Erneuerungen und Änderungen am Mietobjekt sind nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters gestattet. A. Änderungen am Mietobjekt Wenn nichts Anderes schriftlich vereinbart worden ist, gehen Vorrichtungen, Einbauten und andere Veränderungen, die der Mieter errichten liess, entschädigungslos in das Eigentum des Vermieters über. Der Vermieter behält sich in jedem Falle vor, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes auf Kosten des Mieters zu verlangen. B. Änderungen ausserhalb des Mietobjekts Das Anbringen von Einrichtungen und Vorrichtungen ausserhalb des Mietobjekts wie z.B. Storen, Schilder, Plakate, Schaukästen, Antennen u.ä. sowie die Änderung bestehender Einrichtungen und Vorrichtungen bedürfen der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. 7. Private Apparate Die Verwendung von privaten Apparaten mit Wasseranschluss (Waschmaschinen, Tumbler, Geschirrspüler usw.) ist nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters gestattet. Dies gilt auch für Apparate, die ausserhalb der Wohnung installiert werden. 8. Hinterlegungsverfahren Kommt der Vermieter seiner Unterhalts- sowie Mängelbehebungspflicht gemäss Ziff. 4.A. der Allgemeinen Bestimmungen nicht nach, muss der Mieter ihm dazu schriftlich eine angemessene Frist setzen und kann ihm androhen, dass er bei unbenütztem Ablauf der Frist künftige Mietzinse bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Kantons Luzern (Art. 259g Abs. 1 OR i.V.m. § 3 GSMP) hinterlegen wird. Die Durchführung der Hinterlegung hat der Mieter dem Vermieter erneut schriftlich anzuzeigen. Hinterlegte Mietzinse fallen dem Vermieter zu, wenn der Mieter seine Ansprüche nicht innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend macht. Der Vermieter kann bei der Schlichtungsbehörde die Herausgabe der zu Unrecht hinterlegten Mietzinse verlangen, sobald ihm der Mieter die Hinterlegung angekündigt hat.
Mietvertrag: Vertragsentwurf und Allgemeine Bedingungen 9. Sicherheitsleistung
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Der Vermieter kann vom Mieter eine Sicherheitsleistung in Geld oder Wertpapieren verlangen. Diese muss vom Vermieter bei der Luzerner Kantonalbank auf einem Mieterkautionskonto, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegt werden. Sie dient als Sicherheit für Forderungen an die Mieterschaft. Die Sicherheitsleistung darf von der Bank nur mit der Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder auf ein rechtsgültiges Gerichtsurteil herausgegeben werden. Der Vermieter darf maximal 3 Monatszinse als Sicherheit verlangen. Falls die Miete nicht angetreten wird, behält sich der Vermieter vor, mindestens die Hälfte der Sicherheitsleistung als Entschädigung zu behalten. Darüber hinausgehender Schadenersatz ist unabhängig vom Verschulden zusätzlich geschuldet, soweit der Schaden vom Vermieter nachgewiesen wird. 10. Untermiete, Wohnpartner Der Mieter kann das Mietobjekt mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern, wenn: der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben; die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrages missbräuchlich sind (z.B. wenn der Mietzins des Untermietvertrages im Verhältnis zu demjenigen des Hauptvertrags überhöht ist); dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen (z.B. wenn der Untermieter den sozialen Frieden unter den Hausbewohnern nachhaltig stört). Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten. 11. Übertragung der Miete Die Übertragung des Mietvertrages über Wohnräume ist nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters gestattet. Diese Zustimmung kann verweigert werden. 12. Nutzungsänderungen Dem Mieter sind ohne schriftliche Zustimmung die teilweise oder vollumfängliche gewerbliche Nutzung der Wohnung sowie die Erteilung von Musikunterricht untersagt.
Mietvertrag: Vertragsentwurf und Allgemeine Bedingungen 13. Besichtigungsrecht
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Der Vermieter ist berechtigt, unter 24stündiger Voranzeige Besichtigungen durchzuführen, die zur Wahrung des Eigentumsrechts und zwecks Vornahme von Reparaturen und Renovationen notwendig sind. Bei gekündigten Mietverhältnissen dürfen auch Besichtigungen der Räumlichkeiten für Vermietungsverhandlungen erfolgen. 14. Haustiere Das Halten von Haustieren bedarf der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Unbewilligte Tierhaltung kann eine ausserordentliche Kündigung i.S. von Art. 257 Abs. 3 OR nach sich ziehen. Der Mieter haftet für Schäden, die durch Tierhaltung entstanden sind. 15. Mietzinsanpassung Der Vermieter kann den Mietzins auf jeden Kündigungstermin erhöhen. Er muss die Erhöhung auf einem amtlich bewilligten Formular mitteilen. Diese Mitteilung hat mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter einzutreffen. 16. Nebenkosten, Warmwasser, Heizung A. Allgemeines Nebenkosten sind das Entgelt für die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters oder eines Dritten für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Mietsache ergeben. B. Akontobeiträge Vorauszahlung: Im Voraus wird vom Mieter für die Nebenkosten ein bestimmter Betrag bezahlt, über welchen nach Ablauf der Rechnungsperiode abgerechnet wird. Nachforderungen und Rückerstattungen sind innert 30 Tagen zu bezahlen. Abrechnung: Die Verrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten erfolgt nach speziellem Verteiler. Für die durch den Mieter gedrosselten Heizkörper kann keine Reduktion der Heizkosten gewährt werden. Verlässt der Mieter während der Rechnungsperiode das Mietobjekt, so hat er keinen Anspruch auf Erstellung einer zwischenzeitlichen Abrechnung. Sind keine wesentlichen Änderungen gegenüber dem Vorjahr eingetreten, so kann jedoch der Vermieter die Abrechnung nach der letztjährigen Nebenkostenabrechnung erstellen.
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Anrechenbare Heizungs- und Warmwasserkosten: Als Heizungs- und Warmwasserkosten anrechenbar sind die tatsächlichen Aufwendungen, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage oder der zentralen Warmwasseraufbereitungsanlage zusammenhängen. Darunter fallen insbesondere die in Art. 5 VMWG aufgelisteten Aufwendungen. 17. Kündigung A. Allgemeines Das Mietverhältnis kann von jeder Partei unter Einhaltung der im Vertrag aufgeführten Kündigungsfristen und Termine aufgelöst werden. Der Mieter muss mit eingeschriebenem Brief, der Vermieter mit dem amtlichen Formular kündigen. Die Kündigung gilt als rechtzeitig zugestellt, wenn sie spätestens am Tag vor Beginn der Kündigungsfrist im Besitz des Adressaten ist. B. Ausserterminliche Kündigung Der Mieter kann die Sache zurückgeben, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten. Dabei haftet er grundsätzlich für den Mietzins samt Nebenkosten und den übrigen Mietpflichten bis zum nächsten vertraglichen Kündigungstermin. Er ist von der Mietzinszahlung befreit, wenn er dem Vermieter einen zumutbaren neuen Mieter vorschlägt, welcher zahlungsfähig und bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Dabei ist dem Vermieter genügend Zeit (mindestens ein Monat) für die üblichen Abklärungen einzuräumen. Der Auszugstermin gilt nur auf Ende des Monats und ist dem Vermieter mindestens 30 Tage im Voraus in einem eingeschriebenen Brief mitzuteilen. 18. Rückgabe des Mietobjekts Das Mietobjekt ist in gutem und einwandfrei gereinigtem Zustand, unter Berücksichtigung der aus der vertragsgemässen Benützung sich ergebenden Abnützung und Veränderung sowie des Zustandes bei Mietantritt zurückzugeben. Die Rückgabe mit allen Schlüsseln erfolgt bis spätestens am Tag der Beendigung der Miete um 12.00 Uhr. Fällt der Rückgabetermin auf einen Samstag, Sonntag oder staatlich anerkannten Ruhe- oder Feiertag, hat die Rückgabe am darauf folgenden lokalen Werktag bis spätestens 12.00 Uhr zu erfolgen. Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem melden. Versteckte Mängel hat der Vermieter dem Mieter sofort nach ihrer Entdeckung, spätestens aber 30 Tage nach Rückgabe des Mietobjekts zu melden.
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Erfolgt die Rückgabe des Mietobjekts vor Ablauf des Kündigungstermins, so ist der Vermieter berechtigt, Renovationsarbeiten ausführen zu lassen. Das vorzeitige Verlassen der Wohnung gibt dem Mieter keinen Anspruch auf Mietzinsreduktion. 19. Anwendbares Recht/Gerichtsstand Soweit in diesem Vertrag nicht anderes vereinbart ist, gelten die Bestimmungen des Schweizerischen Obligationenrechts (Art. 253 ff. OR). Für alle Streitigkeiten aus diesem Vertrag ist der Ort der Mietsache Gerichtsstand.