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					        LA SEGURIDAD JURÍDICA. NOTARIADO Y REGISTROS

                                                               Por Jorge Horacio Alterini

        Me siento halagado –aclaro que infundadamente-, y a cierta edad, los halagos
sensibilizan.

       Cuando mis amigos me invitaron a hablar de este tema, pensé que debía hacerlo
como persona muy vinculada con el notariado, muy vinculada con el derecho registral,
pero tratando de colocarme un poco a distancia, para ser lo más objetivo posible, y
entendí que esa era la mejor manera de coincidir con las causas notariales. Porque lo
que alguno de ustedes puede pensar que es una defensa corporativa que ustedes hacen
del notariado, ni bien se mira, entre esa defensa corporativa –que está muy bien que se
haga- y el bien común hay una coincidencia absoluta. O sea, están defendiendo
corporativamente, pero las mejores causas.

        Y yo no sé si el notariado siempre se da cuenta de eso, porque como está sujeto a
prejuicios y a agresiones permanentes, puede ser que surja un espíritu de minusvalía, de
restar importancia a la muy importante función que desempeña.

         Entonces, colocándome a la distancia, yo voy a tratar de hacer el esfuerzo de
convencerlos a ustedes de que luchen, y luchen corporativamente, con todos los medios
lícitos a su alcance, para defender al notariado, porque están defendiendo el bien común,
y en eso todos tienen que estar de acuerdo.

       Todo esto se vincula con la seguridad jurídica. Hay muchas maneras de
comenzar este tema; alguna vez, pensando, se me ocurrió que en el fondo había distintos
ángulos de niveles de seguridad.

       En ese sentido, hay una seguridad –que probablemente sea la más significativa
de todas- que es esa seguridad donde uno busca anclajes, puntos fijos, para explicar la
presencia del mundo, estar seguros, para que no les pase como a aquel escritor francés,
Anatole France, quien momentos antes de morir decía “Este mundo en el que
vivimos...” –en una ignorancia trágica de lo que es y de lo que somos- “...¿nos será por
siempre desconocido?” Uno tiene que tener una clarificación de los grandes temas, con
una visión o con otra, pero anclajes; tener claro, para caminar con ciertos derroteros más
o menos definidos.

       Hay otra seguridad que es casi la antípoda, es una seguridad muy importante,
pero no del nivel de aquella. Es la seguridad del hombre común, que no llega todavía a
la seguridad jurídica. Empieza por ser seguridad física, que es una seguridad que
condiciona a todas las otras seguridades, tan comprometida en nuestros países de
América. Es la seguridad física, la del que tiene además un empleo más o menos seguro,
seguridad muy comprometida en los países de Latinoamérica, por estos fenómenos de la
globalización, tan difíciles de captar desde una visión humanista del derecho.

       Y después está la seguridad jurídica, la que más nos interesa a nosotros, aunque
evidentemente está vinculada con estas otras.




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        ¿De dónde viene el vocablo “seguridad”? Hasta aquí hay disputas. Una
interpretación –que no es la más dominante- dice que viene de segur, que es un hacha.
Entonces, segur viene de hacha, que era el arma que daba “seguridad” al hombre
primitivo. Unido al hacha se sentía seguro; de ahí la etimología.

        Aunque seguridad tiene mayor contacto con la expresión latina securus, que
significa estar a resguardo, estar más allá de la cura, de los riesgos, de los peligros.
Seguridad es no tener cura, es estar prevenido contra la cura.

       Y para generar esa prevención contra la cura, contra los riesgos, contra los
peligros, se va perfilando la idea de seguridad jurídica. Pero también hay distintas
seguridades jurídicas, porque podemos estar hablando de ideas casi antitéticas y, sin
embargo, hablar de seguridad jurídica.

        Ustedes saben bien que está la seguridad jurídica llamada estática, esa seguridad
jurídica que se conecta con los derechos adquiridos, con la cosa juzgada, con la no
aplicación retroactiva y, en general, con la prescripción para que se clarifiquen las
circunstancias y haya certeza en la vida comunitaria.

       La otra seguridad es la seguridad de tráfico, la seguridad de la apariencia;
seguridad para quien confía con buena fe en lo que le va marcando el derecho.

        Ya aquí se bifurca la situación del notario y la situación del registrador. El
notario atiende fundamentalmente a la seguridad estática, y el registrador atiende –o
debería atender, o debería resguardar de manera correcta- la seguridad de la apariencia,
la seguridad de tráfico. Por cierto que el desencuentro entre estas dos seguridades no es
deseable. Lo deseable es que desde una seguridad jurídica estática firme haya una
transmisión al conjunto de esa apariencia para proteger al de buena fe; con una
armonización perfecta entre la seguridad estática, servida por el notario, y la seguridad
de la apariencia, ámbito más bien del registrador, no habría ningún problema.

        Pero se están dando ahora muchas de las circunstancias que nosotros estamos
vislumbrando en esta mirada desde afuera del notariado, porque los microclimas hacen
perder claridad en los juicios. Uno ya lo vislumbraba en el I Congreso Internacional de
Derecho Registral que se hizo en Buenos Aires; yo era muy joven en aquella época. Lo
sigo siendo ahora, imagínense en aquella época. (Risas) Han pasado treinta y tres años,
y uno iba viendo lo que describía la doctora Dodda en su excelente exposición. Cada
vez hay más vueltas en esto de sacarle la seguridad al notario y dársela al registrador.

        Uno de los honores más grandes que puedo ostentar es haber presidido la
segunda versión de Buenos Aires del Congreso Internacional de Derecho Registral, que
se hizo precisamente en Buenos Aires, en 1989. Y allí ya venía el tema de la seguridad
jurídica. Ahí lo controlábamos; pero decíamos que “el registrador coadyuva a la
seguridad jurídica”, colabora, contribuye, porque lo que nos puede quitar mística al
mensaje es negar las realidades. Hay que captarlas y canalizarlas correctamente.

       Pero en los posteriores congresos, la idea de la seguridad jurídica -con una
fraseología de la Argentina- trataba de “resistir”, y en definitiva era vencida en las
redacciones. Cada vez la seguridad jurídica “es del registrador”, y por supuesto, sin



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hacer el distingo entre seguridad estática y seguridad dinámica, como si toda la
seguridad jurídica la aportara el registrador.

       O sea que lo que estamos viviendo hoy me parece suficientemente dramático.
Alguien me decía que le quería transmitir a ustedes una visión objetiva de temor. Yo le
digo que están equivocados; hay que transmitir una visión objetiva de terror, porque
ustedes viven su microclima. Yo, que en parte lo vivo, les insisto en que me puedo
colocar al costado y verlo con cierta mayor claridad.

       Todo esto se ha hecho cada vez más notorio, más descarnado, más desenfrenado.
Cuando estamos en un Congreso Internacional, en comisiones redactoras, cada vez nos
quedamos más solos. El ámbito registral cada vez se hace menos notarial. Creo que uno
de los pocos países del mundo donde hay un sesgo definido hacia lo notarial es la
Argentina, no sólo de los notarios, sino que todos los profesionales del derecho en la
Argentina le adjudican esa función importante –aun en el derecho registral- al notario.
Pero no es así. Es lamentable que no sea así, muy particularmente en el derecho
iberoamericano; en España y en países que siguieron su sistema de América; eso es lo
más lamentable, desde una visión hacia el futuro del notariado.

        Países como Francia siguen, en general, con sus viejas ideas; las ideas
tradicionales, las buenas ideas. Pero el derecho iberoamericano ha perdido mucha de su
entidad.

        Y todos estos temas de seguridad jurídica no son poca cosa. Yo recuerdo que
Recasens Siches decía que el derecho que no es seguro no es ni bueno ni malo;
simplemente no es derecho. O Gustavo Radbruch, es eminentísimo profesor alemán,
hablando de la “incerteza” del derecho, planteaba que el derecho incierto es sumamente
injusto, porque no puede asegurar para el futuro un tratamiento igual para casos iguales.
Es dramático; es una linda frase, una linda expresión, pero el trasfondo es dramático. No
hay derecho o no podemos tratar de manera igual a los casos iguales.

        En todos estos episodios que estamos viviendo juntos, por supuesto, uno
visualiza al notario, asesorando, informando, interpretando y traduciendo. Y aquí me
paro para aludir a aquella expresión tan feliz de Carnelutti, quien decía que la mejor
versión del escribano es la de intérprete, la de traductor: traductor de los hechos al
derecho. La etimología, el “transducere”, es perfectamente aplicable a notario: ligar el
hecho con el derecho y, de esa manera, constituir al notario –decía Carnelutti- en
custodio del derecho, en guardián del derecho. Según Carnelutti, el notario es el
guardián, y si es guardián del derecho, es guardián de la seguridad jurídica, en lo que
coadyuva o colabora el registrador, pero no más que eso.

        Decíamos que el notario asesora, que informa, que interpreta, que traduce, que
califica, que redacta, todo eso para llegar a autenticar, o sea, a dar certeza de autoría, de
fecha y de contenido del instrumento. Esto es un don. Siempre me impactó la función
del notario desde el punto de vista del don; que haya un señor que diga “esto que yo
cumplí o que ocurrió en mi presencia es así, aunque a usted no le guste. Yo digo que es
así, y destrúyamelo por querella de falsedad”. Es un don; ese don lo tiene el notario, y
ese don no lo tiene el registrador.




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        Lamentablemente, este tema se vuelve particularmente difícil, porque los
notariados y los fenómenos registrales, conviven con legislaciones equis. Es mucho más
fácil defender ciertos principios dentro de un sistema de registro declarativo. Por lo
menos, en un sistema de registro declarativo, sin mayores efectos -los registradores
españoles hablan del desenvolvimiento técnico de los principios-, como es el francés.
Pero claro, ahí usted la tiene más o menos clara: con la convención, con el acuerdo de
partes, se construye el derecho real. Al Registro llega el derecho real –se configura fuera
del Registro- y el Registro simplemente lo publicita, a favor de terceros interesados, no
a favor de todos los terceros. Incluso, a favor de un grupo pequeño, que son los terceros
interesados de buena fe. O sea, ya hay derecho real para los miles de millones y hay
derecho real, pero no oponible, para cinco, para diez o para quince personas. Y ahí está
perfectamente exhibida la distinta trascendencia de la función del notario y del
registrador. Uno construye el derecho real para los miles de millones y otro le agrega
eficacia para poquitas personas, muy poquitas. Claro que son los más interesados, pero
cuantitativamente son ínfimamente los menos.

       Más allá de lo que nuestros amigos registradores nos quieran convencer, no
debemos perder de vista que se puede hablar perfectamente de derechos reales sin decir
una palabra de los Registros. Los romanos, que son los que crearon toda la construcción
que seguimos viviendo –y yo en eso me siento absolutamente clásico-, armaron el
derecho real prescindiendo absolutamente de la publicidad registral. El derecho romano
clásico para nada imaginaba los Registros. O sea que los Registros nacen muchísimo
después del derecho real perfectamente configurado como tal, con las mismas notas
propias del derecho real de hoy.

        El problema se complica cuando tenemos, como en algunos países de nuestra
América –ustedes lo saben mejor que yo-, inscripción constitutiva, porque si se quita la
constitución del derecho real de fuera del Registro, donde la intervención notarial es
decisiva, y la construcción del derecho real se produce a través del Registro,
naturalmente la importancia del registrador se agranda.

        Y aquí se dan, a su vez, dos posibilidades. Una consiste en tener un Registro
constitutivo, donde lleguen masivamente documentos privados. Esta es la peor de las
posibilidades, porque si llega un instrumento privado, un formulario, con poco
contenido y ningún control del técnico que lo redacta, y se inscribe y ya está el derecho
real, bueno, sigamos así. “Pero no se preocupen: llega el documento privado, donde no
está el control profesional, pero nosotros le encontramos la solución: el seguro de título.
Si se muere, lo indemnizamos”. No tratamos de que no se muera; preparamos todo para
darle un entierro de lujo, con el mejor funeral, e indemnizando a los parientes, por
supuesto, con los pésames más formales. Ese es el seguro de títulos; sin lugar a dudas,
está reemplazando la seguridad jurídica por una seguridad de tipo económico. Es decir,
lo van a reparar. Pero la seguridad de tipo económico no tiene nada que ver con la
seguridad jurídica.

       Cada vez que hay una colisión y el derecho dice “protejo al dueño” o “protejo al
adquirente de buena fe, con o sin título oneroso”, según los sistemas, está realizando
una opción para llegar a ver quién es el protegido por el derecho, protegido por la
seguridad jurídica. Ahora, al desprotegido, al que esa seguridad jurídica no protege, se
lo indemniza. O sea, hay indemnización cuando hay desprotección.



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        Fíjense ustedes la garantía de evicción que tienen todos nuestros países.
¿Cuándo hay garantía de evicción? Cuando falló el derecho. Si el derecho no falla, no
hay garantía de evicción. O sea, el seguro de título tiene a paliar la patología, la
enfermedad, hacerla menos dolorosa, con los mitos de la simplicidad, de la celeridad y
de la economía.

       Yo recuerdo un excelente trabajo de hace muchos años de un escribano rosarino,
el escribano Miranda; un excelente trabajo sobre el sistema “Torrens”, donde él
desmitificaba el sistema Torrens, pero Torrens de Australia del Sur; los inventores del
sistema viviéndolo, ni simple ni rápido ni económico. Y esto de que no es ni simple ni
rápido ni económico en buena medida aparece en los Torrens camuflados, como son los
Torrens anglosajones.

        Pero como alguien decía: “¿Y a mí, en definitiva, qué me importa si es simple, si
es rápido o si es económico? A mí me importa que sea seguro”. Asimilar simpleza,
celeridad y economía a seguridad jurídica implica prostituir los valores del derecho. Eso
lo puede hacer, a lo mejor, un profesional de otra área del pensamiento, pero ningún
hombre del derecho. ¿Cómo va a decir: “Es tan valioso para el destino de una
comunidad simpleza, celeridad y economía como seguridad jurídica”? Aun en el
supuesto hipotético de que fueran veraces esos argumentos tan repetidos, porque la
seguridad jurídica no es poca cosa.

       Uno de los grandes dilemas –yo no me quería meter, porque me pareció siempre
un “chiquitaje jurídico”- es el de si es más importante la seguridad que la justicia. Usted
no puede realizar la justicia si el sistema no es justo. Y una justicia que no se apoye en
la seguridad para alcanzar sus objetivos tampoco es imaginable. O sea, son dialécticas
para enfrentar principios que no tienen por qué enfrentarse.

       Este mito del seguro de títulos, de esta seguridad económica, de esta seguridad
subsidiaria, seguridad indemnizatoria, es tan grande, que si ustedes hincan con
profundidad se darán cuenta de que lo que asegura el llamado seguro de títulos –y lo
asegura con seguro, no con seguridad- es la titularidad del disponente. Pero hay algo
que ya no asegura, que es el mismo acto que se funda en esa titularidad del disponente,
que resguarda indemnizatoriamente el seguro de título. O sea, el seguro de título le
garantiza económicamente que el que le vende es el dueño, pero no le garantiza que el
negocio que se está otorgando por ese pseudo dueño sea un negocio válido. Eso ya
queda absolutamente desguarnecido del seguro de título, con lo cual...

         En marzo del año pasado tuve la oportunidad -porque me facilitaba el
desplazamiento el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires- de estar en uno
de estos encuentros latinoamericanos de Derecho Registral, que tienen muchas cosas
positivas y otras no tanto. Gran sorpresa con el coordinador de la República
Dominicana -se realizaba en ese país- porque nos encontramos con una publicidad. Se
trata de un distinguido caballero, un distinguido señor, un hombre de los seguros de
títulos, y en la folletinería del Congreso había propaganda de seguros de título de tal
empresa, con la que estaba vinculado este señor, seguramente muy convencido de sus
bondades. Pero como nosotros no estamos convencidos de esas bondades, criticamos
esta alternativa.




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       El notariado protege, desde su imparcialidad presumida y tan bien planteada por
mi distinguida colega, al más débil de la película, al consumidor. Como decía ese
notario alemán Wolfgang (Duer), si el notariado cumple su función, protege al
consumidor, o por lo menos le va a dar la posibilidad al consumidor de tener una
protección efectiva desde la seguridad jurídica.

      El sistema constitutivo, con instrumento privado, necesita asistirse –para no ser
un mamarracho absoluto- con el seguro de título, con todas las falencias de este seguro
económico.

       Hay otro sistema constitutivo; el que se asiste del instrumento público,
fundamentalmente la escritura pública. Por ejemplo, el sistema alemán, el sistema suizo
y de algunos países de nuestra América tienen inscripción constitutiva con un dominio
muy grande de la escritura pública o el instrumento público.

       Y yo siempre me dije: si van a inscribir básicamente instrumentos públicos, que
es lo deseable, y el instrumento público –básicamente la escritura pública- ya tiene el
contralor del calificador notario, ¿qué es el Registro constitutivo? Es un requisito
eminentemente formal. Ya está todo básicamente bien, y le ponemos una suerte de
bendición registral, y ahí nace el derecho real. Es el culto de las formas por las formas
mismas, generando una gran irrealidad.

        Yo lo digo con el mayor respeto hacia los países que tienen este sistema
constitutivo, por esta comprensión tan libre que hago del sistema. Me parece una
irrealidad absoluta el sistema constitutivo, es decir, que uno sea dueño porque hay un
señor del Registro que hace un asiento.

       En la Argentina, hay registro constitutivo básicamente en materia de
automotores. Habría que hacer una larga explicación al respecto. Recuerdo que hace
muchos años dictaba no los cursos regulares para estudiantes de derecho sino para
traductores públicos, donde ven el derecho un poco de costado; casi diría que para
“traductoras”, porque al menos en aquellos años, en la UBA, el 95 por ciento de los
estudiantes de Traductorado eran mujeres.

       Yo decía: “Usted va a pasear el fin de semana con el novio, y el novio, un poco
agrandadito, queriendo conquistarla más concretamente, le dice: „Mirá, me compré ese
coche, y la lleva a ver a una concesionaria un coche alemán‟. Entonces, ella le dice:
„¿Compraste el coche?‟, y él le contesta: „Sí, sí, y además, soy el dueño‟. „Vamos a dar
una vuelta‟, le dice ella, y él contesta: „No, porque soy el dueño pero todavía no lo
puedo usar‟.”

       Por definición, el derecho real genera una relación directa entre persona y cosa, e
incluso como profesor de Derechos Reales me resulta imposible imaginar que esa
relación directa, que es esencialmente física, la puedo sustituir con una simple
constancia en el Registro. Por eso, porque soy antiguo, porque me gusta el derecho
romano todavía más antiguo, defiendo apasionadamente el sistema de la tradición en la
Argentina, y la tradición bien originaria de Roma, es decir, la tradición por actos
materiales. Porque ahí sí, cuando a usted le entregan la cosa, es el dueño. Ahí sí; si no,
es un dueño en un papel, dueño en una visión absolutamente formalista.



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        Y entiendo a la tradición no como publicidad, porque los romanistas modernos
niegan que la tradición haya sido alguna vez publicidad. Petty, el eminente civilista y
también romanista, dice que eso es totalmente equivocado. Lo que pasa es que la
tradición era la investidura, el medio formal de adquirir la propiedad, para los fundos
provinciales, que eran los fundos más rebajados, la res mancipi del derecho romano.
Eran los fundos menos importantes. Después se generalizó como investidura para todos
los fundos, durante el período justinianeo. O sea, era forma, pero no fue nunca
publicidad.

        Entonces, todas las críticas que se le pueden hacer a la tradición como
publicidad no se le pueden hacer como investidura, como mecanismo para dar una
visión concreta de lo que es un derecho real. Es relación directa entre persona y cosa; de
lo contrario, no repitamos en todos los lugares del mundo esa definición: relación
directa entre persona y cosa. Después le vamos sumando, más o menos, pero
arrancamos de allí. Yo no digo inmediata y directa, porque me parece tautológico. Es
relación directa, no indirecta, lo que quiere decir que es inmediata, es decir, no mediata.
Y eso lo da la tradición.

        Yo digo, casi como una muletilla, lo he escrito reiteradamente y cada vez me
convenzo más –las convicciones de los grandes, por no decir, de los viejos; casi los
caprichos de los viejos- que la tradición es importante con dos funciones: en sentido
positivo, porque antes de ella no hay relación directa con la cosa, y en sentido negativo,
porque teniendo tradición, a la antigua manera romana, usted protege todos los
fenómenos posesorios, porque no puede haber tradición si hay un poseedor. O sea que
usted, a través de la tradición está protegiendo a los poseedores.

       De manera que, afortunadamente, la tradición ha perdido toda vivencia como
publicidad, pero subsiste en la Argentina como modo.

      Pero si no les gusta la tradición, si no les gusta como modo, no adopten uno
menos defendible, como es la inscripción constitutiva; en todo caso, prescindan del
modo, como lo ha hecho el sistema italiano, el sistema francés o el de Venezuela.

         Algo de la calificación dijo la doctora Dodda. Este es un tema terrible; es otra de
las figuritas repetidas en los Congresos Internacionales. Cada vez hay más calificación.
Lo que pasa es que en nuestros países iberoamericanos –la Argentina no está en esa
línea- han repetido en gran medida la fórmula española de calificar legalidad de las
formas extrínsecas, capacidad de los disponentes y validez de los actos dispositivos. Es
una calificación muy profunda. Yo me doy cuenta de que hay dificultades corporativas
desde ciertos ámbitos para defender estas ideas, porque la ley positiva está en otra
dirección. Pero hay que esforzarse corporativamente para nulificar la ley. Sé que es muy
difícil, que hay un enamoramiento de las tradiciones, pero cuando las tradiciones no son
fecundas, hay que cambiarlas. Las comunidades siguen, avanzan; a veces, retomar las
cosas viejas es volver a lo mejor. Lo clásico, como decía Borges, es lo respetado en
todos los tiempos. Hay que volver a ideas clásicas.

       Por supuesto, si usted tiene un sistema donde se consagra la legitimación, o sea
que con el asiento registral usted acredita la existencia del derecho real y la titularidad
del mismo, a la manera del artículo 38 de la ley hipotecaria española, es más difícil. O
es más difícil si ustedes tienen una fe pública registral a la manera del artículo 34 de la


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ley española, como existe en muchos de los países americanos, donde se protege al
subadquirente de buena fe y a título oneroso. Se protege contra los vicios (del uso) en el
Registro, porque en general, son registros no convalidantes, o sea, como decía un
notario eminente, Francisco J. Bombona, el Registro no es bañera de los títulos. Si el
título llega sucio, entra sucio al Registro. Entró sucio y después protegemos la suciedad
a favor de los subadquirentes de buena fe y título oneroso. Algunos dicen que esa es una
convalidación indirecta; o sea que estos registros no tienen la convalidación directa, la
de sanear los títulos con la inscripción, pero sí la de sanearlos a favor de los terceros
adquirentes de buena fe y título oneroso.

       Les vuelvo a decir que esto es un problema de edad; yo no lo oculto. Creo que
hay que asumirse como uno es. Uno de los enamoramientos de los últimos años es el de
exaltar el principio de buena fe. Yo creo que por ahí pasan muchos de nuestros
problemas en esta temática notarial-registral: la buena fe como principio jurídico.

        He ido tan lejos en esto que he llegado a decir que si tuviera que haber un solo
principio del derecho sería el de comportarse de buena fe, cosa que tampoco es tan loca,
porque en una constitución japonesa del siglo VII, del príncipe Shotoku Taishi, que
tenía 11 artículos, se decía que la buena fe es la fuente del derecho. Y yo creo que
mucho de lo que estamos hablando depende de lo que entendamos por buena fe, que por
otra parte, para mí es el “vivir honestamente”, de Ulpiano.

       Un eminente filósofo italiano, Norberto Bobbio, decía que si tuviera que haber
un solo principio, sería el de no dañar a los demás. Me parece pequeñito, demasiado de
poco vuelo, simplemente no dañar a los demás. Queda afuera el vivir honestamente,
queda afuera el dar a cada uno lo suyo. En cambio, el vivir honestamente supone no
dañar a los demás. ¿Cómo una persona que vive honestamente va a dañar a los demás?
Una conducta honesta ante la comunidad es dar a cada uno lo suyo.

       O sea que si de este tríptico tuviéramos que llegar a una sola pata, yo diría “vivir
honestamente”, y la coincidencia de vivir honestamente con la buena fe es espectacular,
porque la buena fe es el camino más definido de la eticidad en el derecho.

       Como dice (Beg) o Larens, ahí está el refugio ético en el derecho: la buena fe.
Pero claro, hay muchas ideas sobre buena fe. Cuando alguna vez he tenido que presentar
este tema, hablábamos de una teoría de la buena fe objetiva. Es muy mentirosa. ¿Qué
quiere traducir “la buena fe objetiva”? Messineo participa de esta idea, aunque tengo
mis grandes dudas sobre si esta es doctrina dominante en el derecho italiano; yo creo
que no. Si lo leo a Ferri me parece que no es así. Pero habiendo aquí un especialista del
derecho italiano, no voy a avanzar sobre su sistema. Messineo vierte la buena fe
objetiva de esta manera: se presume iuris et de iure que lo que está inscripto en el
Registro es conocido. Perfecto. Si no se presume que es conocido lo que está inscripto
en el Registro, el Registro no sirve para nada. Pero también se presume iuris et de iure
que lo que no está inscripto en el Registro es desconocido. Es una buena fe muy
mentirosa: la inscripto es conocido, lo no inscripto es desconocido.

        La publicidad es un mecanismo eminentemente registral y se agota con la
registración.




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        Pero hay tipos de buena fe que nos sirven más para desmitificar la fe pública, la
fe pública que afortunadamente no tiene el sistema argentino, como no tiene la
legitimación, porque si usted quiere acreditar la propiedad, tiene que hacerlo con el
título; no basta el certificado, aunque a alguno se le ocurra decir eso. Porque hay una
bipolaridad en nuestro sistema: título a la vista y certificado, en el mejor de los casos; y
básicamente el título. Además, toda la estructura del derecho civil argentino es
colisiones entre títulos: 2789, 2782. Recogemos el principio de legitimación; como
alguien dice desde la soledad, me parece hasta aventurado.

       Tampoco tenemos fe pública. ¿Qué es tener fe pública? ¿Saben lo que es tener fe
pública? Yo hago un reduccionismo máximo: un culto pagano al Registro. ¿Cuándo hay
fe pública? Cuando el Registro es presupuesto necesario de la buena fe –estamos de
acuerdo todos-; sin mirar el Registro no se es de buena fe. Pero además de ser
presupuesto necesario, es presupuesto suficiente: basta mirar el Registro. Esa es la fe
pública registral. Eso es un culto pagano al Registro: generar un nuevo Dios: el
Registro. Y un Dios de patas muy blandas.

       Entonces, decíamos que pasa esto por la buena fe. La buena fe objetiva a mí no
sólo no me gusta; me disgusta. Porque podrían haberlo llamado de cualquier otra
manera, pero vestir de buena fe a esto, no es muy convincente.

       Hay supuestos de buena fe subjetiva. Alguna muy poco generosa, como la de la
ley hipotecaria belga de 1851. Los subadquirentes, los protegidos, estos a los que
algunos llaman “terceros registrales”. ¿A quiénes se protege? A todas las personas que
hayan actuado sin fraude. O sea, si usted prueba un fraude entre el que no inscribió y el
que se benefició por la no inscripción, ahí ya no se es de buena fe. Pero vaya a probar
un fraude.

        Por eso, las corrientes más dominantes en el derecho comparado están por una
buena fe subjetiva de otro grado. Se deja de ser de buena fe cuando se conoce, por vía
extrarregistral, lo que el Registro silencia. O sea, no sólo hay que mirar al Registro; hay
que mirar afuera del Registro. Cuando se conoce por vía extrarregistral lo que el
Registro silencia, ya no se es de buena fe. Ese señor no está protegido. En buena
medida, esto es el artículo 34 de la ley española, el sistema alemán, el sistema
portugués, muy difundido. Ustedes lo saben mejor que yo.

        Y hay otra buena fe que a mí me gusta mucho más; siempre me gustó. La buena
fe del código suizo; del artículo 974 del Código suizo. Para ser de buena fe no sólo no
hay que conocer –ni por vía registral ni por vía extrarregistral- sino tampoco haber
asumido una actitud desidiosa o negligente. Si yo asumo una actitud indiferente y por
eso no llego a conocer, no soy de buena fe. O sea, el conocimiento, pero también el
deber de conocimiento descalificando la buena fe. Para ser de buena fe hay que conocer
o deber conocer.

        Tengo para mí que una interpretación inteligente, como ha hecho La Cruz
Berdejo, en gran medida no lejana a la interpretación de Vallet de Goytisolo o de
Benayas, en el derecho español, no la de San Fernández –que va en contra-, es la de
enfatizar en el artículo 36 del derecho español, cuando establece que en materia de
usucapión el tercero protegido del 34 no puede invocar esa pseudo fe pública ante una
usucapión ya consumada cuando él adquirió o que se consume dentro del año siguiente


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a la adquisición. Dice que este no la podrá invocar –esa fe pública- cuando tuvo medios
racionales o motivos suficientes para conocer. Esto es la buena fe diligente.

        Y como si hubiera un paralelismo entre medios razonables y motivos suficientes,
con el conocer y el deber de conocer, el mismo artículo 36, más adelante, usa la forma
“conociera o debiera conocer”. Esta es la parte más rica del sistema español, que
suficientemente explotada puede llegar a interpretaciones no muy distantes de las que
podemos hacer con otros sistemas jurídicos.

         Ahora, ¿cómo se traduce esto? En Francia, esto se traduce con los estudios de
título. En Francia no se puede inscribir ninguna escritura si no constan los orígenes de la
propiedad. Directamente no se inscribe, lo que le ha dado al notariado francés el respeto
tan grande de tener el monopolio absoluto de la forma escritura pública. Hasta un
instrumento privado, para llegar al Registro, tiene que reproducirse en escritura pública.
Es un monopolio absoluto del instrumento público, con la contrapartida de una
presencia muy activa del notariado.

        Es discutible en el derecho argentino; todos conocen mi opinión. Pero lo que sí
me parece inaudito es que por lo menos, cuando llega una copia para otorgar una
escritura -copia con el sentido hispano, o testimonio, como se dice en otro ámbito-, no
se busque la matricidad. Esa es una diligencia elemental. No se trata de constatar si la
copia que le llega al notario responde a un protocolo real, es decir, que no hay
matricidad. Y poniendo por lo menos la carga de buscar la matricidad, ya se está
haciendo de la buena fe, una buena fe diligente. Si la buena fe tiene que ser diligente, se
nos cae el dogma de la buena fe registral; se nos cayó. ¿Qué me importa que digan “no
existe la fe pública registral”? ¿Pero cuándo cae? Cuando la persona no es diligente. Eso
reaviva o jerarquiza los factores externos al Registro.

        Entonces, hablemos de lo que hablemos, en realidad esa diligencia
extrarregistral hace caer la idea de fe pública registral. Por eso, yo creo que el tema este
de la fe pública registral se puede neutralizar en buena medida con una actitud activa, en
la mayor medida posible que consientan los medios y las circunstancias de cada país y
cada jurisdicción, con una mayor actitud activa del notario. Porque lo que asume el
notario se lo quitamos al Registro, y en las sociedades no hay espacios vacíos. Por
ejemplo, un estudio de títulos limitado al tiempo de la usucapión o no, con los treinta
años franceses o los veinte argentinos, o al menos a la matricidad. Eso impide que uno
pueda decir: hay fe pública registral, porque no puede haber una confianza ciega en el
Registro, y eso es, en el fondo, la fe pública registral.

        O sea, la llamada fe pública registral suiza, a mí no me asusta, porque es si
“conocía o debía conocer”, y va a tener que conocer por los títulos, por las realidades
extrarregistrales, por las realidades posesorias, y entonces, llamemos como lo llamemos,
esa no es la fe pública registral que más nos preocupa.

       En definitiva, el tema que hemos tratado hoy –yo lo he querido hacerlo con la
mayor objetividad y sinceridad- es de extraordinaria importancia para el destino de cada
una de nuestras comunidades, esta América con tantas cosas importantes para destacar y
algunas disritmias no agradables.




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        Tenemos que afirmar cada vez más la seguridad jurídica y no la seguridad
económica, la seguridad comercial. Me refiero a la seguridad jurídica estática y de
tráfico en nuestro ámbito, porque afianza la justicia, porque asegura la libertad, porque
propende a la paz social, y de esa manera, la seguridad jurídica realiza el objetivo que a
todos nos debe convocar, que es el bien común. (Aplausos.)




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