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23664 - 2004 - Mariana Moreira

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FUNDAÇÃO PREFEITO FARIA LIMA - CEPAM Centro de Estudos e Pesquisas de Administração Municipal

Parecer CEPAM nº 23.664 Processo FPFL nº 253/2004 Interessada: Câmara Municipal de Americana Vereador Antônio Campanha, Presidente PREFEITURA MUNICIPAL. USO DO SOLO. Edificações urbanas. Regularização. É constitucional o Projeto de Lei municipal que visa regularizar as edificações urbanas realizadas em conflito com as normas edilícias. Exame de Projeto de Lei.* CONSULTA O Presidente da Câmara Municipal de Americana, Vereador Antônio Campanha, consulta esta Fundação sobre a aplicabilidade do substitutivo ao Projeto de Lei nº 227/03, de autoria da Comissão de Educação e Saúde e Promoção Social, que dispõe sobre a regularização de edificações. PARECER A edificação é a vocação natural de áreas localizadas no meio urbano. Tanto é assim que o Estatuto da Cidade – Lei federal nº 10.257/01 – prevê, como instrumento de implementação da política urbana, a edificação, parcelamento e utilização compulsórios das propriedades localizadas na zona urbana (arts. 5º a 8º da Lei nº 10.257/01). De acordo com essa lei, a edificação nos lotes urbanos é função desejada dessas propriedades, considerando como subutilizada aquela que não atenda a tal desiderato, nos termos da legislação local de uso e ocupação do solo. O direito de construir, elemento que integra a noção jurídica do direito de propriedade de bens imóveis, representa, acima de tudo, a faculdade de que dispõe o titular do domínio ou do detentor da posse do bem, de usá-lo com todas suas potencialidades. Todavia, o exercício desse direito – o de construir – é condicionado ao atendimento de requisitos constantes de lei que constrange o direito, uma vez que o limita. As regras legais limitadoras do direito de construir são denominadas limitações administrativas e, fixadas com razoabilidade, são exigíveis e impostas às pessoas em geral. A fixação de limites que reduzam a zero ou a quase isso o potencial edilício das propriedades urbanas não apenas é ileAvenida Professor Lineu Prestes, 913 - Cidade Universitária - São Paulo - SP CEP 05508-000 - Tel. (0xx11) 3811-0300 - FAX (0xx11) 3813-5969 Homepage http://www.cepam.sp.gov.br e-mail: fpfl@cepam.sp.gov.br

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gal, como irá determinar o direito de indenização devido ao titular ou detentor da posse. Assim, o direito de construir deve ser garantido e de forma a atender a faculdade, ínsita ao direito de propriedade, de usar o bem para dele retirar proveito. O exercício do direito de construir, muito embora deva ser garantido, é limitado em função de um interesse geral. A Constituição Federal, em seu artigo 182, § 2º, determina que “a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor”. A propriedade/função social é determinada pelo Texto Magno no artigo 5º, inciso XXIII, ao mesmo tempo que garante o direito de propriedade (inciso XXII). São de várias origens as normas legais que condicionam o direito de construir, mas é a legislação municipal que mais se ocupa da matéria em razão de ser competência constitucional do Município a edição de normas para atender o interesse local, visando à ordenação de seu território (art. 30, VIII da CF). As normas edilícias estão normalmente dispostas em Código de Obras e nas leis sobre o uso e ocupação do solo e na de zoneamento. As primeiras são de ordem construtiva e que visam, mais especificamente, à segurança e higiene das edificações, somadas às normas civis de direito de vizinhança. As normas constantes de lei de uso e ocupação do solo e, também, a de zoneamento urbano, objetivam condicionar a construção sob a ótica da unidade imobiliária, isto é, referem-se a recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e gabarito, incluindo os usos permitidos e os tolerados por zona urbana. Edificar de forma contrária a essas normas significa não apenas incorrer contra a ordem urbanística, mas colocar em risco toda a coletividade que deve arcar com eventuais ocorrências nefastas, a exemplo de desmoronamentos, alagamentos, insalubridade, entre outros problemas. Entretanto, é forçoso admitir que as normas condicionantes do direito de construir deixam, muitas vezes, ao desamparo os proprietários com menores recursos financeiros, pois quanto mais exigente for a legislação edilícia, maiores são os investimentos na construção. Por essa razão, muitos proprietários executam a edificação sem atendimento das normas legais. Não é outra a diretriz instituída pela Lei nº 10.257/01 – Estatuto da Cidade, no artigo 2º, inciso XV, que determina a simplificação das normas edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos da produção de unidades habitacionais.
Avenida Professor Lineu Prestes, 913 - Cidade Universitária - São Paulo - SP CEP 05508-000 - Tel. (0xx11) 3811-0300 - FAX (0xx11) 3813-5969 Homepage http://www.cepam.sp.gov.br e-mail: fpfl@cepam.sp.gov.br

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A regularização das unidades habitacionais, edificadas sem a observância da legislação pertinente, é uma prática administrativa que, por um lado, ordena o que está desordenado, por outro, aceita a irregularidade. Tal expediente deve, portanto, ser utilizado com bastante parcimônia e, mesmo assim, apenas para as edificações que não apresentem irregularidades atentatórias ao mínimo indispensável para a segurança, salubridade e habitabilidade. Se ao Município é deferida a competência para exigir parâmetros construtivos e urbanísticos, também a ele é permitido, pela Constituição Federal, dispor de tais requisitos, segundo o interesse público de cada localidade. Nesse sentido, o substitutivo apresentado ao Projeto de Lei é constitucional sob o aspecto da competência municipal. Entretanto, contém impropriedades que tornam alguns de seus dispositivos inconstitucionais. É o caso do § 2º do artigo 2º e do artigo 4º. A inconstitucionalidade fica por conta da inobservância do princípio da separação de poderes, previsto na Constituição Federal, segundo o qual cada um dos Poderes é dotado de autonomia, não sendo possível a interferência de um no outro. Os artigos mencionados, ao fixar a forma de atuação para o requerimento e aprovação dos pedidos de conservação das construções, determinam certas condutas que apenas ao Executivo caberia dispor, podendo fazê-lo por meio de Decreto regulamentador. Aliás, as normas do artigo 4º são dignas, no máximo, de Portaria do Executivo, pois tratam de anotações internas dos órgãos executivos. É o parecer. São Paulo, 3 de setembro de 2004 MARIANA MOREIRA Advogada

De acordo, encaminhe-se. VERA LÚCIA DE OLIVEIRA ALCOBA Coordenadora de Assistência Jurídica (*) Parecer elaborado em 02/09/2004. CAJ/mm/ns/evnm

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