Docstoc

21868 - 2002 - Mariana Moreira

Document Sample
21868 - 2002 - Mariana Moreira Powered By Docstoc
					1
FUNDAÇÃO PREFEITO FARIA LIMA - CEPAM Centro de Estudos e Pesquisas de Administração Municipal

Parecer FPFL nº 21.868 Processo FPFL nº 1547/02 Interessada: Câmara Municipal de Jahu Vereador José Carlos Zanatto, Presidente PREFEITURA MUNICIPAL. USO DO SOLO. LOTEAMENTO URBANO. OBRA. EXIGIDA. É possível exigir, por lei, dos empreendedores, a execução de praças e jardins, quando da realização de loteamentos. Todavia, objetivando atingir objetivos maiores, tais como os previstos no Estatuto da Cidade, a medida caberia maior reflexão, pois que, decerto, a implementação da obra traria efeitos à composição de custo dos lotes.* CONSULTA O ilustre Presidente da Edilidade de Jahu, Vereador José Carlos Zanatto, envia-nos, para emissão de parecer, cópia do Projeto de Lei, de autoria da Vereadora Rita de Cássia B. Chacon, que “Dispõe sobre a execução de praças e jardins pelos responsáveis por loteamentos urbanos”. PARECER A atividade urbanística, segundo doutrina de José Afonso da Silva “consiste na ação destinada a realizar os fins do urbanismo, ação destinada a aplicar os princípios do urbanismo. Essa atividade compreende momentos distintos que se acham entre si ligados e em recíproca dependência. Esses momentos, segundo Joseff Wolff, são: a) o planejamento; b) a política do solo; c) a urbanificação; d) a ordenação das edificações” (In: Direito Urbanístico Brasileiro. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1981, p. 15). Trata-se, na verdade, da intervenção do Poder Público na propriedade privada e nas relações econômicas e sociais ocorrentes nos aglomerados humanos, com a finalidade de harmonizar os ambientes em que vivemos. Isto posto, a atividade urbanística é atribuição pública regrada pela lei, a fim de definir limites para tal atuação.

Avenida Professor Lineu Prestes, 913 - Cidade Universitária - São Paulo - SP CEP 05508-900 - Tel. (0xx11) 811-0300 - FAX (0xx11) 813-5969 Homepage http://www.cepam.sp.gov.br e-mail:cepam@cepam.sp.gov.br

2
FUNDAÇÃO PREFEITO FARIA LIMA - CEPAM Centro de Estudos e Pesquisas de Administração Municipal

A base legal exigida é o parâmetro de atuação pública que irá enfrentar os conflitos surgidos nessa realização. Não raro, os particulares se opõem a qualquer limite relativo ao uso da propriedade, especialmente nas situações em que deles se exige a entrega de áreas indispensáveis para melhor aproveitamento coletivo das glebas urbanas para abrigar equipamentos e espaços públicos de uso comum. As normas editadas com essas finalidades compõem um conjunto de disciplinas que delineiam o Direito Urbanístico. Todavia, a ação estatal não deve ser realizada sem que exista previamente um plano de ação que a legitimará. Não é por outra razão que a própria Constituição Federal determinou que “a política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes” (art. 182). Disciplinou, ainda, que “o plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana” (art. 182, § 1º). A função social da propriedade urbana resultará do atendimento das exigências do plano diretor. A ausência de plano diretor impedirá a atuação estatal urbanística por não existirem parâmetros e limites para tal execução. O planejamento é, atualmente, uma condição jurídica para que o Poder Público possa elaborar e realizar projetos e programas, visando à harmonização das atividades urbanas e rurais. Essa razão é determinante para que sejam editadas leis urbanísticas como a que se deseja através do Projeto de Lei trazido à análise. De fato, a matéria é disciplinada pela Lei federal nº 6.766/79, com as alterações introduzidas pela Lei nº 9.785/99 que regula o parcelamento do solo para fins urbanos. A lei é de caráter nacional, isto é, sujeita todas as pessoas às suas normas. Por pessoas deve ser entendido também as jurídicas públicas das quais são integrantes os municípios. Essa lei define regras gerais de parcelamento do solo urbano e para fins urbanos, mas os municípios podem editar suas próprias regras para adequação às suas necessidades. A Lei nº 6.766/79 determina em seu artigo 4º os requisitos urbanísticos exigidos para qualquer retalhamento de glebas indivisas que resultarão em loteamentos:
Avenida Professor Lineu Prestes, 913 - Cidade Universitária - São Paulo - SP CEP 05508-900 - Tel. (0xx11) 811-0300 - FAX (0xx11) 813-5969 Homepage http://www.cepam.sp.gov.br e-mail:cepam@cepam.sp.gov.br

3
FUNDAÇÃO PREFEITO FARIA LIMA - CEPAM Centro de Estudos e Pesquisas de Administração Municipal

“Art. 4º Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem com a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem”.

Conforme se vê, é imperiosa a edição de lei municipal para definir o percentual de áreas públicas a serem entregues à municipalidade em cada parcelamento. Essa definição deve ser feita à luz do plano diretor de desenvolvimento e de expansão urbana que o Município está obrigado a elaborar ou em face de uma lei que discipline a questão sob a ótica da densidade de ocupação para a zona de situação do parcelamento. Desse modo, antes mesmo de disciplinar as obrigações que serão impostas ao loteador com relação à urbanização dessas áreas, é preciso verificar qual o percentual exigido, bem como sua destinação, pois, de acordo com a nova redação da Lei federal nº 6.766/79, dada pela Lei nº 9.785/99, é possível que para certos loteamentos não sejam exigidas áreas públicas destinadas a praças e jardins em razão de haver quantidade suficiente na zona de situação. A redação da Lei nº 9.785/99 alterou a anterior exigência que previa um percentual mínimo de 35% de áreas públicas para cada parcelamento a ser executado. Essa situação legal foi, nos parece, uma das responsáveis pelo grande número de áreas públicas abandonadas, pois a realização da urbanização e sua manutenção ficam a cargo da Prefeitura que deve despender recursos para tais finalidades. É certo que uma postura mais rígida de aprovação dos parcelamentos, isto é, a contenção da execução desses empreendimentos levaria a um melhor planejamento, evitando dotar a cidade de áreas públicas desnecessárias e que irão requerer, no futuro, investimentos por parte da municipalidade. Todavia, a alteração da lei trouxe outra visão da questão. Atualmente, essas áreas serão exigidas apenas em percentual necessário ao atendimento do número de pessoas que irá habitar tais empreendimentos, considerando os equipamentos e áreas livres já existentes na zona de situação do parcelamento. Isto posto, é fácil concluir que a municipalidade deverá editar leis próprias para disciplinar o tema. Lembrando sempre que tal disciplina deverá
Avenida Professor Lineu Prestes, 913 - Cidade Universitária - São Paulo - SP CEP 05508-900 - Tel. (0xx11) 811-0300 - FAX (0xx11) 813-5969 Homepage http://www.cepam.sp.gov.br e-mail:cepam@cepam.sp.gov.br

4
FUNDAÇÃO PREFEITO FARIA LIMA - CEPAM Centro de Estudos e Pesquisas de Administração Municipal

considerar um plano diretor decorrente do planejamento urbano físico-territorial. É possível, no entanto, que a municipalidade de Jahu já possua em seu ordenamento jurídico uma lei municipal de parcelamento do solo que exija dos parcelamentos um percentual mínimo de 35% do total da gleba a ser parcelada. Neste caso, há duas opções: será necessário rever essa legislação para melhor adequação, ou simplesmente atendê-la, hipótese em que não haverá outra alternativa senão a de exigir em cada parcelamento esse percentual, fato que tornará, cada vez maior, o número de áreas livres dependentes de manutenção pública. Entretanto, em qualquer hipótese, isto é, com muitas ou com poucas áreas públicas destinadas a praças e jardins, é possível exigir, por lei, dos empreendedores a urbanização das mesmas como condição de aprovação definitiva do empreendimento. Tal autorização é dada pela Lei nº 6.766/79, em seu artigo 7º, que se refere às diretrizes expedidas para a elaboração do plano de loteamento, cujo prazo de validade é de, no máximo, quatro anos.
“Art. 7º. A Prefeitura Municipal ou o Distrito Federal quando for o caso, indicará, nas plantas apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e municipal: ........................................................................................................ III - a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário e das áreas livres de uso público;”.

No momento do fornecimento das diretrizes, que será feito por meio de certidão, também se fará a exigência de urbanização das mesmas, se a lei municipal assim dispuser e conforme projeto aprovado ou fornecido pela Prefeitura. Anote-se, todavia, que as obras de infraestrutura a cargo do loteador, bem como as demais obras voltadas à urbanização, poderão compor um cronograma de execução, cujo prazo máximo de execução é de quatro anos. Ao término de tal prazo, a Prefeitura expedirá um Termo de recebimento das obras, que será registrado junto à matrícula imobiliária do empreendimento para dar conhecimento público da realização das exigências urbanísticas municipais. A realização das obras, de infraestrutura ou de urbanização, constantes de cronograma aprovado deve ser garantida por meio de caução, hipoteca ou outras formas legais à escolha do loteador.
Avenida Professor Lineu Prestes, 913 - Cidade Universitária - São Paulo - SP CEP 05508-900 - Tel. (0xx11) 811-0300 - FAX (0xx11) 813-5969 Homepage http://www.cepam.sp.gov.br e-mail:cepam@cepam.sp.gov.br

5
FUNDAÇÃO PREFEITO FARIA LIMA - CEPAM Centro de Estudos e Pesquisas de Administração Municipal

Vê-se, portanto, que a garantia será voltada a assegurar a municipalidade de eventual inadimplemento do loteador em relação às obras a seu encargo. Não há uma garantia específica para cada uma das obras. As garantias alcançam todas as obras constantes de cronograma aprovado, inclusive para aquelas de urbanização de áreas de praças e jardins. Outra importante observação deve ser feita ao Projeto de Lei trazido à análise. Trata-se de interpretar a recente disposição legal contida no Estatuto da Cidade – Lei federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001, que regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal e estabelece diretrizes gerais da política urbana. Dispõe o inciso XV do artigo 2º do Estatuto da Cidade:
“Art. 2º. A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais: ........................................................................................................ VI - ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar: ........................................................................................................ c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura urbana; ........................................................................................................ XV - simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais;”.

Note-se que a lei determina, de um lado, a contenção de parcelamentos quando esses empreendimentos exigirem alta utilização da infraestrutura e, de outro, a simplificação da legislação para redução de custos, visando ao barateamento de terrenos urbanos com o estímulo à oferta de lotes. Dessa maneira, é preciso repensar a exigência que se deseja ver aprovada pelo Projeto de Lei apresentado. A realização de obras de urbanização nas áreas públicas dos parcelamentos, cujos encargos deverão ser suportados pelo empreendedor, certamente comporão a planilha de custos do valor final dos lotes urbanos que serão comercializados. Será preciso exAvenida Professor Lineu Prestes, 913 - Cidade Universitária - São Paulo - SP CEP 05508-900 - Tel. (0xx11) 811-0300 - FAX (0xx11) 813-5969 Homepage http://www.cepam.sp.gov.br e-mail:cepam@cepam.sp.gov.br

6
FUNDAÇÃO PREFEITO FARIA LIMA - CEPAM Centro de Estudos e Pesquisas de Administração Municipal

plicar se a norma desejada pelo Projeto de Lei municipal não estará, exatamente, no sentido contrário ao disposto no Estatuto da Cidade. Refletir sobre a possibilidade de reduzir a aprovação de parcelamentos em áreas saturadas pela oferta de lotes ou em áreas onde não exista infra-estrutura urbana adequada e, ao mesmo tempo, estimular a produção de lotes urbanos em áreas dotadas de infra-estrutura pública como meio de baratear custos seria a política mais correta sob a ótica do planejamento. Entretanto, planejar a cidade é tarefa de técnicos, pois requer conhecimentos específicos e de controle sistemático das ações que devem ser perpetradas. Isto nos conduz à conclusão ou, pelo menos, ao questionamento de ser ou não possível qualquer definição de instrumentos de ordem urbanística à iniciativa de Vereador. À Câmara Municipal, por possuir funções típicas de legislar, não compete a elaboração de planos e programas que importam a implementação de diretrizes de planejamento. Compete a ela, decidir, quando da necessidade de aprovação de normas legais, sobre as regras de execução dos planos e programas urbanísticos propostos pelo Executivo ao qual compete, este sim, o planejamento. Temos aqui um problema de competência da iniciativa das leis. Aparentemente, o Projeto apresentado pela Vereadora não estaria fora da esfera de iniciativa da Câmara, pois a intenção é a de salvaguardar o Tesouro Municipal e, indiretamente, a população de encargos que bem poderiam ser de responsabilidade do particular que irá se beneficiar do parcelamento de gleba de sua propriedade. Todavia, tal determinação pode envolver outras importantes decisões, a exemplo da modificação da legislação municipal de parcelamento do solo para definir percentuais de áreas públicas nos empreendimentos. A análise, portanto, do problema da competência de iniciativa das leis de natureza urbanística, fica por conta dos estudos de casos concretos. Os Tribunais, ainda que de forma bastante insípida, têm se debruçado sobre essa questão, restando que já temos decisões que concluíram pela inconstitucionalidade de lei de iniciativa de Vereador que altere o perímetro urbano, sendo certo que há outras que entenderam que a iniciativa em matéria urbanística é concorrente, o qual é, aliás, o posicionamento deste Centro de Estudos. Para nós, no caso apresentado, preocupa-nos o fato de o Projeto de Lei propiciar um aumento dos custos da produção de lotes urbanos, que é política contrária ao Estatuto da Cidade, conforme demonstramos. Melhor
Avenida Professor Lineu Prestes, 913 - Cidade Universitária - São Paulo - SP CEP 05508-900 - Tel. (0xx11) 811-0300 - FAX (0xx11) 813-5969 Homepage http://www.cepam.sp.gov.br e-mail:cepam@cepam.sp.gov.br

7
FUNDAÇÃO PREFEITO FARIA LIMA - CEPAM Centro de Estudos e Pesquisas de Administração Municipal

seria, portanto, refletir sobre todas essas questões para, se for o caso, reformular o projeto ou transformá-lo em uma indicação ao Executivo, se disso resultarem ações típicas desse Poder. É o que pensamos, s.m.j. São Paulo, 18 de dezembro de 2002

MARIANA MOREIRA Técnico Master III - Advogada De acordo, encaminhe-se.

JOSÉ CARLOS MACRUZ Coordenador da Unidade de Produção de Pareceres e Informações Jurídicas

(*) Parecer elaborado em 13/12/02.

UPPIJ/mm/evn.

Avenida Professor Lineu Prestes, 913 - Cidade Universitária - São Paulo - SP CEP 05508-900 - Tel. (0xx11) 811-0300 - FAX (0xx11) 813-5969 Homepage http://www.cepam.sp.gov.br e-mail:cepam@cepam.sp.gov.br


				
DOCUMENT INFO
Shared By:
Categories:
Tags:
Stats:
views:6
posted:7/20/2009
language:
pages:7