Documents
Resources
Learning Center
Upload
Plans & pricing Sign in
Sign Out
Get this document free

HOPE VI Community Building Makes a Difference

VIEWS: 45 PAGES: 112

									HOPE VI:
Community Building
Community Building
 Makes a Difference
 Makes a Difference




       February 2000
       February 2000

    U.S. Department of Housing and Urban Development
            Office of Public and Indian Housing
            Office of Public Housing Investments
               Office of Urban Revitalization
           HOPE VI:

Community Building Makes a Difference




                  February 2000

                       Prepared by:

                    Arthur J. Naparstek

                       Susan R. Freis

                    G. Thomas Kingsley

                           with

                       Dennis Dooley

                     Howard E. Lewis



                       Prepared for:

     U.S. Department of Housing and Urban Development

             Office of Public and Indian Housing

            Office of Public Housing Investments

                Office of Urban Revitalization

                                            HOPE VI: Community Building Makes a Difference




Foreword

A     t the beginning of a new century
      that will bring changes in so many
spheres, our underlying thinking about
                                              but HOPE VI aimed also to transform
                                              lives. The program was designed to open
                                              new paths for public housing residents,
public housing issues is also beginning       linking them to jobs and a better future.
to shift.                                     This status report discusses that second
                                              set of goals: the supportive services and
Once we simply asked: “How can we
                                              community building efforts of HOPE VI
provide affordable housing for poor 
                                              in cities across the country. 
people?” 
                                              Community building, as explained in
Now, although the management and
                                              this book, is an approach that combats
supply of public housing will always 
                                              the isolation of public housing residents
be critical concerns, we are beginning
                                              in several ways. It increases the skills of
to pose a new, more complex question:
                                              individuals so they can take better
“How can we transform our public hous­
                                              advantage of mainstream opportunities.
ing stock into bridges of opportunity
                                              It also strengthens public housing com­
to help people get out of poverty?” 
                                              munities so they may better support the
A large part of the answer, as is becom­      self-sufficiency efforts of individuals and
ing increasingly clear, is to reduce the      families. Also, it fosters partnerships
isolation that separates public housing       among housing authorities, residents,
residents from the opportunity structures     local organizations, and the business
of the larger community.                      community that link residents with a
                                              world of resources that can help fuel
Since its beginnings in 1992, the HOPE
                                              their quest for a better life.
VI Urban Demonstration Program has
worked to reduce isolation where it is        The HOPE VI experience has much to
most severe: in the largest and most dis­     teach those who cherish the goal of mak­
tressed public housing projects in the        ing public housing into a bridge to a bet­
nation. The program set out to rebuild        ter future, and this book captures many
the physical plants of the developments,      of these valuable lessons.




                                                                      —Andrew Cuomo
                                                               Secretary of Housing and
                                                                    Urban Development




                                                                            Foreword        i
                                               HOPE VI: Community Building Makes a Difference




Preface
T     he HOPE VI program—as the
      evidence in this book demon­
strates—is indeed cause for hope in
                                                 negative habits, or the self-defeating atti­
                                                 tudes that are the legacy of growing up
                                                 in poverty and hopelessness.
communities where once there was
                                                 The innovative thinking that public
none. Residents who once despaired of
                                                 housing authorities and residents have
changing anything about their situations
                                                 brought to the HOPE VI process and 
are transforming their lives. Innovative
                                                 the imaginative partnerships they have
partnerships are being developed with
                                                 forged with area businesses and other
local institutions that reconnect long-
                                                 institutions are heartening. Even better,
marginalized people to mainstream
                                                 they are replicable.
opportunities. Public housing residents
in growing numbers go to work each               To that end, we have worked to fill this
morning with a new look of pride in              book with many useful—and sometimes
their eyes, and they come home at the            sobering—lessons learned, detailed
end of the week with a paycheck in their         examples, and practical tips on making
pockets. And crime is being dramatically         such programs work for people. Perhaps
reduced by neighbors who are rediscov­           the most valuable lesson of all is that
ering the link between their community’s         there is no cookie-cutter, one-size-fits-all
prospects and their own.                         approach to achieving this kind of suc­
                                                 cess. As made clear by our profiles of
None of this is happening by accident, or
                                                 seven housing communities and the
simply as a result of the handsome new
                                                 dozens of supplementary best practices
buildings or freshly landscaped grounds
                                                 included in the appendix, many different
that are a part of physical revitalization
                                                 approaches are possible and desirable.
efforts. It is happening because of the
                                                 Each community must find its own way,
critical provision written into the original
                                                 building on its own special mix of
HOPE VI legislation to address people
                                                 strengths and opportunities. The strate­
and opportunities as well as bricks and
                                                 gies of community building must involve
mortar. From the beginning, HOPE VI
                                                 the genuine commitment of the housing
has been about taking practical steps to
                                                 authority to changing the way it operates
create a community that supports family
                                                 and thinks about both its function and
life, children, and the aspirations of peo­
                                                 its residents.
ple who have been marginalized and cut
off from life’s opportunities.                   Readers are urged to visit HOPE VI 
                                                 communities, meet and talk with the res­
HOPE VI offers residents ways to access,
                                                 idents, and see these programs for them-
pursue, and secure the benefits of these
                                                 selves. Visitors will come away not only
opportunities. In many cases, this first
                                                 with a feeling of optimism, but also with
means help dealing with health or family
                                                 a sense of long-pent-up energy released
problems, shortcomings in education,
                                                 at last and applied to positive activities




                                                                                 Preface    iii
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




such as creating new hope for children,          can help or hinder, thwart or 
jobs for their parents, and the kind of          support the efforts of good people to
communities anyone would want to live            change the way things have been. HOPE
in. This book is dedicated to that spirit        VI is giving many public housing com­
and the people working to harness it.            munities an opportunity—and the
                                                 means—to do just that.
Systems alone, even reformed systems,
cannot change people’s lives. But they


                                                                   —Arthur J. Naparstek
                                                    Senior Associate, The Urban Institute
                                                        Grace Longwell Coyle Professor,
                                                        Case Western Reserve University




iv   Preface
                                                       HOPE VI: Community Building Makes a Difference




Introduction

H      OPE VI represents the most 
       dramatic change of direction in the
60-year history of U.S. public housing
                                                            obligation to self-responsibility and
                                                            giving back to one’s community.1
                                                         The Senate report commented that
policy. The program promises nothing                     “Public housing residency, for many rea­
less than full transformation of the                     sons within the last two decades, has all
nation’s most distressed public housing                  too often become a way of life, instead of
projects—places that have been both                      a bridge to a better life.” HOPE VI was
physically and socially devastated by                    intended to remedy this pattern by pro­
extraordinary concentrations of poverty                  viding supportive services such as literacy
and years of disinvestment.                              training; job preparation, training, and
Congress wanted change in 1993 when                      retention; personal management skills;
it authorized $300 million in HOPE VI                    daycare; youth activities; health services;
Urban Revitalization Demonstration                       community policing or security activities;
funding. HOPE VI was aimed at rebuild­                   and drug treatment. Throughout the rest
ing the most physically distressed public                of the decade, Congress has continued to
housing in the worst neighborhoods of                    support the program and, over 6 years,
the nation’s largest cities, and it was                  has provided a total of $4.2 billion to
intended to foster self-sufficiency and                  fund HOPE VI in approximately 130
empowerment among public housing                         public housing developments. 
residents. The program mandated not                      Housing authorities, residents, and their
just bricks-and-mortar changes but also                  community partners have now accumu­
the provision of supportive services for                 lated more than 5 years of experience
residents. According to a Senate report                  with this ambitious program. This publi­
on the 1992 bill that initiated HOPE VI:                 cation examines best practices that have
    The goal of HOPE VI is threefold:                    emerged from the community-building
    (1) shelter—to eliminate dilapidated,                and supportive services side of HOPE
    and in many dangerous instances,                     VI. The HOPE VI program is known
    structures that serve as homes for                   both for its physical revitalization of
    hundreds of thousands of Americans;                  deteriorated, outmoded public housing
    (2) self-sufficiency—to provide resi­                projects and for its success in self-
    dents in these areas with the opportu­               sufficiency and community-building
    nity to learn and acquire the skills                 activities. These lessons in community
    needed to achieve self-sufficiency; and              building may be applied to all efforts to
    (3) community sweat equity—to instill                increase opportunities for residents of
    in these Americans the belief that with              low-income neighborhoods. The infor­
    economic self-sufficiency comes an                   mation in this book, therefore, should

Senate Report 102–356, Committee on Appropriations, 
1


August 3, 1992, p. 40.




                                                                                     Introduction   v
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




be of interest not only to public housing        advocacy groups, service providers, and
staff and residents, but also to local           all others striving to alleviate poverty
and national policymakers, along with            through community revitalization and
private-sector community stakeholders,           the creation of sustainable communities
community-based nonprofit organizations,         for all. ❖




                                                              —Senator Barbara Mikulski




vi   Introduction
                                            HOPE VI: Community Building Makes a Difference




Acknowledgments

T     he authors wish to thank Andrew
      Cuomo, Secretary of Housing and
Urban Development, for his unwavering
                                              in fostering broad community 
                                              participation. 
                                              We also wish to thank Milan Ozdinec,
commitment to the inner cities of             director of HUD’s Office of Urban
America and this nation’s poor people as      Revitalization, who provided a thought­
reflected in the support that the depart­     ful early reading of the manuscript; and
ment has provided to this effort. We          Ron Ashford, who coordinates the
extend a special thanks to Elinor Bacon,      Community and Supportive Services
Deputy Assistant Secretary of the Office      Technical Assistance Program for the
of Public Housing Investments, for her        HOPE VI sites. The authors also thank
guidance on this work and the HOPE VI         Milda Saunders, formerly of the Urban
program.                                      Institute, and Carolee Gearhart of Aspen
The authors are deeply grateful to            Systems Corporation for their contribu­
Senator Barbara Mikulski (D-Maryland),        tions to the manuscript.
ranking member of the Senate                  This book would not have been possible
Appropriations Subcommittee for the           without the cooperation of housing
Veterans Administration, Housing and          authority directors and staff, public
Urban Development, and Independent            housing residents, and their community
Agencies, who is the initiator and long-      partners, who are making the vision of
time proponent of HOPE VI legislation.        HOPE VI a reality in cities all around 
We also thank Senator Christopher Bond        the country. We thank them for gener­
(R-Missouri), chair of the Appropriations     ously sharing their time, experiences,
Subcommittee, for his continuing interest     and wisdom with us. ❖
in and support of HOPE VI, particularly




                                                                    Acknowledgments    vii
                                                        HOPE VI: Community Building Makes a Difference




Contents
Foreword  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .i

Preface . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .iii

Introduction  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .v

Acknowledgments  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .vii

Chapter 1: HOPE VI—Making Changes . . . . . . . . . . . . . . . . .1

   Why the HOPE VI Approach Was Adopted . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3

   Effects of HOPE VI on Lives, Neighborhoods, and Institutions . . . . . . . . . . . . . .4


Chapter 2: Many Paths to Excellence—

Profiles of Seven HOPE VI Sites  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9

   Seattle—Shifting the Paradigm  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10

   Columbus—A Catalyst for Neighborhood Revitalization  . . . . . . . . . . . . . . . . .17

   Atlanta—A Technology-Oriented Elementary School Anchors a 

      Mixed-Income Neighborhood  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23

   Oakland—Reclaiming a Community Through Partnership  . . . . . . . . . . . . . . . .31

   Milwaukee—Family Resource Center Combines Many Services

      To Foster Employment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .40

   Baltimore—Providing Comprehensive Social Services  . . . . . . . . . . . . . . . . . . .47

   El Paso—VISTAs of a New Community . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .53


Chapter 3: Lessons Learned  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .61

   General Lessons  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .61

   Additional Lessons  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .62

   HOPE VI and Community Building  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .68


Appendix: Best Practices Using a 

Community-Building Approach to Self-Sufficiency . . . . . . . .69





                                                                                                   Contents      ix
                                                                                                                                HOPE VI: Community Building Makes a Difference




                                                            Chapter 1
                                                            HOPE VI—Making Changes




                                                            T     he HOPE VI program, with its
                                                                  ambitious mission to transform the
                                                            most distressed public housing projects
                                                                                                                                   The HOPE VI program rests on commu­
                                                                                                                                   nity building. It involves the participa­
                                                                                                                                   tion of both public housing residents
                                                            in the nation, works on both improving                                 living at HOPE VI sites awaiting revital­
                                                            the physical quality of public housing                                 ization and the surrounding community.
                                                            and expanding the opportunities of                                     The spirit of HOPE VI is one of consul­
                                                            its residents. Although the physical                                   tation and collaboration among the
                                                            improvements it has created have often                                 housing authority, affected residents,
                                                            been dramatic, the HOPE VI program                                     social service providers, and the broader
                                                            may ultimately be judged more on its                                   community. 
                                                            effectiveness in helping low-income                                    This book reports in detail on seven
                                                            families improve the quality of their                                  HOPE VI sites where the community-
                                                            lives and move toward self-sufficiency                                 building approach has been tried with
                                                            than by its accomplishments in bricks                                  heartening success: NewHolly (formerly
                                                            and mortar.                                                            Holly Park) in Seattle, Washington;
                                                            This book primarily addresses the people                               Rosewind (formerly Windsor Terrace) in
                                                            side of the HOPE VI story. It describes                                Columbus, Ohio; Centennial Place (for­
                                                            how housing authorities, residents, and                                merly Techwood/Clark Howell Homes)
                                                            their community partners are working                                   in Atlanta, Georgia; Hillside Terrace in
                                                            with an approach that we call community                                Milwaukee, Wisconsin; Lockwood
                                                            building. Community building is an                                     Gardens in Oakland, California; Pleasant
                                                            approach to fighting poverty that oper­                                View Gardens (formerly Lafayette
                                                            ates by building social and human capi-                                Courts) in Baltimore, Maryland; and
                                                            tal.1 It differs from conventional social                              Kennedy Brothers Memorial Apartments
                                                            service provision in that it is an asset-                              in El Paso, Texas.2 Compared with other
                                                            oriented, people-based approach. It sup-                               public housing projects, these sites had
                                                            ports people in poor neighborhoods as                                  high rates of welfare dependency, minor­
                                                            they rebuild social structures and rela­                               ity concentration, and single-parent 
                                                            tionships that may have been weakened                                  families. They also tended to have high
                                                            by decades of urban ills—outmigration,                                 crime rates and were considered by
                                                            disinvestment, and isolation (exhibit 1.1).                            neighboring communities to be havens

                                                             See Community Building in Public Housing: Ties that Bind People and their Communities, by Arthur J. Naparstek, Dennis Dooley,
                                                            1 


Seattle’s NewHolly builds stronger communities and better   and Robin Smith. Washington, DC: U.S. Department of Housing and Urban Development, April 1997. See also Community Building:
opportunities.                                              Coming of Age, by G. Thomas Kingsley, Joseph McNeely, and James O. Gibson. Baltimore, MD: The Development Training Institute
                                                            and the Urban Institute, April 1997.
                                                            2 
                                                                 An Urban Institute/Aspen Systems research team visited these seven HOPE VI projects in the winter and spring of 1999.




                                                                                                                                                                              Chapter 1    1
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




    Exhibit 1.1
    HOPE VI and the Principles of Community Building
    HOPE VI differs from other public housing legislation by incorporating the principles of community building. These principles
    evolved from a 1992 report of the Cleveland Foundation Commission on Poverty. The commission report laid out a blueprint
    to replace fragmented, deficit-driven, top-down programs with approaches that were comprehensive, asset-driven, and guided
    by individual public housing authorities, residents, and their neighbors—in short, a community-building agenda.3 According 
    to Senator Barbara Mikulski, ranking member of the Senate Appropriations Subcommittee for the Veterans Administration,
    Housing and Urban Development, and Independent Agencies, the Commission’s 1992 report was influential in defining the
    intellectual basis for the HOPE VI program. The following principles lie at the core of the community-building approach4:
    ■ Involve residents in setting goals and strategies. Resident involvement requires collaboration, inclusion, communication,
         and participation. Experience has shown that top-down solutions imposed on communities do not work because they
         tend to undermine the spirit of local initiative necessary for long-term success. Local communities need to be actively
         involved in shaping strategies and choices.
    ■ Begin with an awareness of assets as well as problems in the community. Assets include both material and human resources,
         such as experience, skills, and the demonstrated readiness to commit energies to a sustained effort. Communities that lie
         near the downtown area or a community institution—such as a college, university, or health center—hold tremendous
         potential if the right incentives or supportive services are put in place.
    ■ Work in communities of manageable size. The HOPE VI program structures its efforts on a relatively small scale, one 
         housing project at a time. Further, it often replaces large buildings and developments with smaller ones, in an effort to
         deconcentrate the poor. The program does not target changes across an entire housing authority or city, but demonstrat­
         ed success may invite a citywide ripple effect.
    ■ Tailor unique strategies for each neighborhood. Workable solutions tend to be community specific, because neighborhoods
         have different characteristics, resources, natural advantages, strengths, traditions, potential community partners, and
         leadership. One size does not fit all.
    ■ Maintain a holistic view of service delivery. Since poverty is the result of interlocking problems that reinforce and compli­
         cate one another, service delivery must be comprehensive and integrated. For example, a mother on welfare cannot
         hope to get to work without childcare, transportation to work, healthcare for herself and her children, job training, 
         and perhaps counseling and followup as she adjusts to the challenges of a new routine.
    ■ Reinforce community values while building human and social capital. The ability to set norms and standards of acceptable
         behavior is a basic function of community. At its core is a body of shared values to which the members of the communi­
         ty subscribe. One sign of a public housing community coming to life is when residents begin to work together to
         reassert responsible standards and positive values. Activities such as community policing, security programs, and resi­
         dent participation in setting standards for behavior begin to deter the corrosive values of the crime and drug culture,
         opening the way for positive community values to flourish.
    ■ Develop creative partnerships with institutions in the city to provide access to opportunities. The establishment of community
         partnerships is a powerful tool to deal with the isolation and marginalization of poor people. Partnerships with busi­
         nesses and other private-sector organizations, mandated in the HOPE VI legislation, are proving to be the key to job
         training, job placement, and the supportive services that make it possible for family heads to work. They give residents
         access to a wide range of opportunities and resources.
    These principles guided the development of community building through supportive services and resident engagement in
    the seven sites visited. They are woven throughout the profiles in chapter 2 and the best practice examples in the appendix.

    The Cleveland Community-Building Initiative: The Report and Recommendations of the Cleveland Foundation Commission on Poverty. Cleveland, OH: Mandel School of Applied Social Sciences, 
    3


    Case Western Reserve University, 1990.
    4 
         For more information, see Community Building in Public Housing, op. cit.



2          Chapter 1

                                                                                                                                       HOPE VI: Community Building Makes a Difference




for drug trading and a negative influence                                                                                                 One basic source of problems has 
on the neighborhood.                                                                                                                      been the isolation of public housing.
Chapter 2 presents the seven best prac­                                                                                                   Historically, local politics has often
tice case studies. Chapter 3 presents                                                                                                     sought to physically separate the poor
lessons learned from the case examples                                                                                                    from mainstream society, and this clearly
in chapter 2, and the more diverse best                                                                                                   had its impact on public housing. The
practices in HOPE VI and other public                                                                                                     large highrise and barracks-style projects
housing developments are collected in                                                                                                     that became the focus of the HOPE VI
the appendix.                                                          Graduation celebration at HOPE VI site Lockwood Gardens            program were frequently located on iso­
                                                                       marks the moving of residents from welfare to work.                lated sites—behind freeways, on leftover
In order to write this book, the authors                                                                                                  parcels near industrial developments, 
examined program documents, visited                                    family units), and another 23 percent are                          or simply at great distances from other
nine sites, and carried out face-to-face                               in buildings with three to six stories.5                           residential neighborhoods. Even when
interviews with housing authority staff,                               In the mid-1990s, only 75 of the 3,400                             placed adjacent to other residential com­
residents, and community partners. The                                 local public housing authorities manag­                            munities, they were typically designed to
research team chose these seven best                                   ing the program exhibited serious man­                             be cut off from them, for example, with
practice case studies in consultation with                             agement deficiencies (that is, enough                              massive superblocks with internal road-
the U.S. Department of Housing and                                     deficiencies that they warranted designa­                          ways that did not connect to the sur­
Urban Development (HUD). The project                                   tion as troubled by the U.S. Department                            rounding street pattern. 
contacted all housing authorities                                      of Housing and Urban Development).6
engaged in HOPE VI programs for sug­                                                                                                      Conditions in larger and more distressed
                                                                       But by the late 1980s, much of public                              projects placed stresses on the most 
gestions on best practices to include.
                                                                       housing—especially in large cities—had                             conscientious housing authorities. Low
Given its focus on case examples, best
                                                                       become deteriorated and physically iso­                            tenant incomes and limits on the per­
practices, and lessons learned from the
                                                                       lated from amenities and opportunity.                              centage of income that tenants had to
HOPE VI experience, this work is not a
                                                                       In 1992 a federal commission estimated                             pay for rent created a substantial gap
formal program evaluation. However,
                                                                       that approximately 86,000 units—about                              between rental revenues and actual
considerable efforts were made to report
                                                                       7 percent of the total public housing
objectively on what was observed, not­
                                                                       inventory—were distressed.7 These proj­
ing areas that needed improvement.
                                                                       ects also often became breeding grounds
                                                                       for crime and drugs. These events had
Why the HOPE VI                                                        serious implications for the individuals
Approach Was Adopted                                                   and families that lived there and for the
                                                                       communities that surrounded them.
Since it was authorized in 1937, public
housing has grown to the point where
it now provides low-cost shelter to 1.4
million needy households. The great
majority of these projects are neither
large nor distressed. In accordance with
HUD mandates, most provide decent,
safe, and sanitary housing. About one-
third of all public housing units nation-
ally are in one- and two-story structures
(including some scattered-site single-                                 Holly Park, Seattle, before revitalization.                        NewHolly, Seattle, after HOPE VI revitalization.



5
     Connie H. Casey, Characteristics of HUD-Assisted Renters and Their Units in 1989. Washington, DC: Office of Policy Development and Research, U.S. Department of Housing and Urban Development, 1992. 
6
     Public Housing that Works: The Transformation of America’s Public Housing. Washington, DC: U.S. Department of Housing and Urban Development, 1996.
The Final Report of the National Commission on Severely Distressed Public Housing: A Report to Congress and the Secretary of Housing and Urban Development.
7 


Washington, DC, August 1992.



                                                                                                                                                                                       Chapter 1      3
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




operating costs. Additional federal fund­                          ■	 High unemployment and limited
ing was required to bridge this gap,                                  opportunities for the meaningful
while maintenance and repair costs were                               employment of residents.
increasing with the aging of the stock.
                                                                   ■	 Programs designed to address dis­
Under these circumstances, the con-
                                                                      tressed conditions with too little
strained federal budgets of the 1980s
                                                                      funding, too late.
put considerable pressure on housing
authority finances, frequently resulting                           ■	 Programs designed to assist resi­
in physical deterioration in many proj­                               dents of public housing paradoxi­
                                                                                                                                      Public housing tutoring programs, such as this one in Seattle,
ects. Ineffective local management some-                              cally providing disincentives to                                help immigrant children work on their English.
times compounded financial problems.                                  self-sufficiency.
To be fair, however, it should be remem­                           ■	 Families living in physical condi­                              the following questions: What kinds
bered that the lawless, uncontrolled                                  tions deteriorated to such an extent                            of changes has this program accom­
environments of the worst projects made                               that the housing was a danger to                                plished? What is the significance of
sound operations difficult or impossible,                             their health and safety.                                        these changes? What can we learn from
even for the most skilled managers. The                                                                                               the nation’s experiment with HOPE VI as
one-for-one replacement rule—in force                              The commission recognized these prob­                              we continue to debate housing and com­
since the early 1970s—forbids any dem­                             lems as urgent and recommended a vari­                             munity development policy? This work
olition that would result in a reduction                           ety of reforms for congressional review                            examines the differences that the sup­
in the number of public housing units,                             and action. These included eliminating                             portive service side of the HOPE VI 
making it very costly and difficult to                             unfit living conditions, revising laws and                         program is making:
demolish the worst projects even when                              regulations to promote income mixing in
                                                                   public housing developments, adjusting                             ■ …within the HOPE VI communities. 
the local housing authorities wanted to
do so. The demolition itself would have                            the public housing operating subsidy to                            ■	 …in the lives of individuals and
been affordable, but funding to develop                            reflect the needs of severely distressed                              families who live in the HOPE VI
replacement units was rarely available.                            projects, providing increased funding for                             developments.
                                                                   supportive services, creating a national
                                                                                                                                      ■	 …in the larger communities where
                                                                   system to coordinate services that enable
The National Commission on                                                                                                               the developments are located.
                                                                   residents to become self-sufficient, devis­
Severely Distressed Public                                         ing a system to require housing authori­                           ■	 …in the way that housing authori­
Housing                                                            ties to solicit resident input, promoting                             ties do business.
As social and physical conditions wors­                            economic development opportunities for
                                                                                                                                      The answers from our site visits are out-
ened, Congress appointed the National                              residents, establishing a model planning
                                                                                                                                      lined in chapter 2. The remainder of 
Commission on Severely Distressed                                  process, encouraging housing authorities
                                                                                                                                      this chapter briefly highlights some key
Public Housing in 1989 to find ways to                             to pursue private and nonprofit manage­
                                                                                                                                      observations of changes—themes that
address the issue. Over 18 months the                              ment options, and developing a new 
                                                                                                                                      will be revisited at greater length in the
commission visited public housing proj­                            system to appraise the performance of
                                                                                                                                      site profiles in chapter 2, the lessons
ects in 25 cities (where the members                               housing organizations.8
                                                                                                                                      learned in chapter 3, and the best prac­
interviewed residents, boards, housing                                                                                                tice examples in the appendix. 
authority staff, and housing experts) and                          Effects of HOPE VI on
held a series of public hearings to gather
additional evidence. Its report identified
                                                                   Lives, Neighborhoods,                                              Change in the HOPE VI
five core problems:                                                and Institutions                                                   Communities
■	 Residents fearful of moving about in                            Because HOPE VI was intended to                                    Building new community institutions.
   their own homes and communities                                 demonstrate that major changes could                               HOPE VI rebuilding plans, as discussed
   because of the high incidence of                                be made in public housing and in the                               in this book, did not call for building
   crime.                                                          lives of its residents, it is fair to pose                         housing alone. Along with the revitalized


 Drawn from a summary analysis in Abt Associates, Inc. An Historical and Baseline Assessment of HOPE VI: Volume 6, Cross-Site Report. Washington, DC: U.S. Department of Housing and 
8 


Urban Development, August 1996. 


4      Chapter 1
                                                                                                                HOPE VI: Community Building Makes a Difference




                                                                   the presence of drugs and violence that        rounds it, will provide Centennial Place’s
                                                                   had controlled the public areas of these       public housing children with the aca­
                                                                   public housing projects prior to HOPE          demic base to do well in middle school
                                                                   VI. “You see people sitting on their           and high school. In the natural course of
                                                                   porches now,” comments Sharon                  things, some of these children will be in
                                                                   Harrison-Brown of the Oakland Housing          a position to attend Georgia Tech. 
                                                                   Authority. “It’s a regular community now.
                                                                                                                  In Los Angeles a coalition of community
                                                                   A poor one, but a regular community.”
                                                                                                                  organizations and trade unions is train­
                                                                   The new institutions developing in             ing youth from the Pico Aliso and Aliso
                                                                   HOPE VI communities take many forms:           Village public housing developments in
                                                                   Greater Baltimore Medical Center’s             the construction trades. The job-training
                                                                   clinic, located just across the street         and entrepreneurial programs, computer
                                                                   from Pleasant View Gardens; Soweto             labs, and links with local colleges evi­
Residents take pride in landscaping around revitalized buildings
                                                                   Academy, an afterschool program in the         dent in other sites further demonstrate
in Oakland’s Lockwood Gardens.                                     Walsh Homes in Newark, New Jersey;             these new opportunity structures. 
                                                                   the resident-created Homeboys
housing, the HOPE VI sites also con­                               Industries that is creating jobs for youth
structed new community centers to
                                                                                                                  Changing Lives 

                                                                   in the Pico Aliso and Aliso Village public
house and more closely coordinate the                              housing developments in Los Angeles;           Reducing the isolation of residents.

many supportive services that help make                            the Neighborhood Equity Fund, a small          The multipurpose centers in the rebuilt
a working lifestyle achievable for those                           community foundation for the Santa             HOPE VI communities also link the
formerly dependent on welfare. New                                 Rosa area in Tucson, Arizona; the              HOPE VI site with the neighborhood
multiservice centers that house services                           Orquestra Sinfonica Juvenil in San Juan,       that surrounds it. Often, the multipur­
such as childcare, afterschool programs,                           Puerto Rico, which uses musical training       pose centers are placed strategically on
computer labs, employment services,                                to bring together children from the            the edge of the HOPE VI development
training, recreation, and healthcare are                           Manuel A. Perez development with a             so that nonresidents can easily walk in
common at HOPE VI sites. Such broadly                              second public housing development              to use the services, facilitating interac­
conceived centers include the Quigg                                where intergroup rivalry and tension           tion between residents and the larger
Newton Community Learning Center                                   had previously characterized their             community. People from all over the city
in Denver; the Family Self-Sufficiency                             relationship.                                  use the recreation center at the revital­
Center in the Crozer-Keystone Health                                                                              ized Kennedy Brothers HOPE VI devel­
                                                                   Building new opportunity structures.
Center in Chester, Pennsylvania; and                                                                              opment in El Paso. The childcare center
                                                                   The Centennial Place Elementary School
many more. These new community                                                                                    in Baltimore’s Pleasant View Gardens is
                                                                   in Atlanta provides a striking example of
institutions also supplied meeting                                                                                the largest in the city, and two-thirds of
                                                                   a change in opportunity structure in a
space for the resident council and                                                                                the children it serves come from outside
                                                                   HOPE VI site. Community leaders had
other groups from the development                                                                                 the HOPE VI development. Community
                                                                   long pointed out that, although the
and often for neighborhood groups.                                                                                groups come to take advantage of the
                                                                   Techwood Homes project was situated
                                                                                                                  convenient meeting space in Rosewind
The rebuilt Centennial Place in Atlanta,                           across the street from the Georgia
                                                                                                                  in Columbus. In Atlanta the Centennial
Rosewind in Columbus, and Pleasant                                 Institute of Technology, not one child
                                                                                                                  Place Elementary School, located onsite,
View Gardens in Baltimore have new                                 from the public housing project had 
                                                                                                                  is a technology-oriented magnet school
police substations onsite or nearby. In                            ever gone to Georgia Tech. Then, an
                                                                                                                  that draws children of families from all
Oakland’s Lockwood Gardens, a com­                                 unprecedented partnership between 
                                                                                                                  income groups. The fact that neighbor-
munity-policing program took several                               the housing authority and the Atlanta
                                                                                                                  hood residents now come to the once-
years to patiently persuade residents—                             public schools—with Georgia Tech fac­
                                                                                                                  shunned public housing development
who were previously under the thumb                                ulty guiding curriculum development—
                                                                                                                  represents an important change—a 
of the drug lords dominating the devel­                            created an outstanding technology-
                                                                                                                  significant reduction in the historic iso­
opment—to cooperate with law enforce­                              oriented magnet school. This elementary
                                                                                                                  lation and negative stigma attached to
ment. These new community-policing                                 school, in the context of the new HOPE
                                                                                                                  public housing and its residents. 
arrangements have dramatically reduced                             VI mixed-income community that sur­


                                                                                                                                                Chapter 1    5
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




HOPE VI programs forge links between                          the “Wall of Work.” This wall-sized glass    An assessment process in Seattle’s Holly
residents and community resources in                          cabinet of the sort used to display sports   Park in 1997 found that about two-
many ways. Many HOPE VI programs                              trophies holds various photographs: a        thirds of the 392 residents were unem­
have developed partnerships with                              woman at a desk, a man wielding a            ployed. By December 1997, 91 residents
employers around the city. In Chicago                         hammer at a construction site, a woman       had started to work. A year later 66
the Walgreens retail store chain has a                        standing in front of a school bus. These     were still working—two-thirds of those
special program that trains HOPE VI                           are portraits of Hillside residents, taken   in full-time permanent positions. Special
residents in several cities in retail service                 a week or two into their new jobs—for        training making use of English as a sec­
and store management. Several colleges                        many of them, their first real jobs. The     ond language techniques enabled six
and universities have become communi­                         display makes tangible and solidifies        immigrant residents to open onsite
ty partners with HOPE VI communities:                         the sort of change in values that the        childcare businesses.
Delaware County Community College,                            HOPE VI program is fostering. Its ever-
Baltimore City Community College,                             increasing display of photographs of
                                                                                                           Creating Change in the 
Pima Community College in Tucson,                             friends and neighbors celebrates the 
the Community College of Denver, the                          victories of individual residents in         Larger Community
Metropolitan State College of Denver,                         their progress toward self-sufficiency.      Using HOPE VI to leverage community-
Bloomfield College in New Jersey,                                                                          wide improvement. Before their revitaliza­
                                                              Bridging to self-sufficiency. HOPE VI
South Seattle Community College,                                                                           tion, HOPE VI sites were neighborhood
                                                              implementation occurred in the context
Milwaukee Area Technical College,                                                                          eyesores that contained concentrations
                                                              of welfare reform. The national Personal
El Paso Community College, Georgia                                                                         of extreme poverty and functioned as
                                                              Responsibility and Work Opportunity
Tech, Swarthmore College, and Widener                                                                      havens for drugs and crime. HOPE VI
                                                              Reconciliation Act of 1996, which set
College. The colleges offer computer                                                                       revitalization often became a catalyst for
                                                              lifetime limits of up to 5 years for a 
training, job-readiness skills, entrepre­                                                                  change in the whole area.
                                                              person of working age to receive welfare,
neurial business skills, and preparation
                                                              changed the old welfare system. Oper­        In Columbus, for instance, the housing
for the GED and College Board tests. 
                                                              ating in this new environment, housing       authority chose to take not only the
In Seattle the Children’s Art Museum
                                                              authorities placed a great deal of empha­    HOPE VI community of Windsor
operates an onsite arts program for the
                                                              sis on overcoming obstacles to work and      Terrace, but also the entire surrounding
children of NewHolly.
                                                              placing residents in employment—many         neighborhood of South Linden as its
Strengthening community norms that                            with impressive results.                     investment area. The housing authority
value work. Visitors entering the new                                                                      placed its new headquarters in the near-
                                                              In Milwaukee between 1995 and 1998,
multipurpose center at Milwaukee’s                                                                         by dilapidated and underused Four
                                                              the percentage of long-term Hillside
Hillside Terrace come face-to-face with                                                                    Corners business district. This decision
                                                              Terrace families with some level of earn­
                                                              ings rose from 27 percent to 69 percent.     leveraged a city commitment to build a
                                                              During the same period, the average          new neighborhood transit center, fire
                                                              annual income of long-term residents         station, and police station in Four
                                                              with earnings rose from $9,353 to            Corners. This in turn caused Akzo/
                                                              $12,346 per year.                            Nobel, a coatings factory adjacent to the
                                                                                                           public housing development, to remain
                                                              At Lafayette Courts in Baltimore, family     in the neighborhood rather than relocate
                                                              incomes averaged $6,099 in 1993 and          to the suburbs. The company invested
                                                              only 14 percent had any earned income.       $32 million in refurbishing the plant
                                                              Welfare dependency was the norm. By          and encouraged its employees to volun­
                                                              March 1999 only about one-third of           teer in the neighborhood school.
                                                              the 152 Lafayette Court families who
                                                              returned to Pleasant View Gardens were       In El Paso the HOPE VI coordinator and
                                                              still receiving public assistance. Family    AmeriCorps*VISTA volunteers worked
                                                              incomes now average $8,641 and 26            with the community to apply to have
Residents vote for members of Rosewind Resident Council, an   percent of household heads are wage          the area designated a federal Empow­
active partner in HOPE VI.
                                                              earners.                                     erment Zone (EZ). In Seattle private



6      Chapter 1
                                                                                                                  HOPE VI: Community Building Makes a Difference




developers put up new market-rate                third-party agency, The NOAH Group,                                to prepare public housing residents for
homes across the street from revitalized         to oversee the provision of HOPE VI                                careers in the skilled trades. Colleges
NewHolly. Oakland, Atlanta, El Paso,             supportive services. At Flag Courts, the                           and universities—from the Milwaukee
and Baltimore all report that new busi­          supportive services are provided through                           Area Technical College to South Seattle
nesses are being established in the vicin­       a joint venture between the East Harbor                            Community College to Georgia Tech—
ity of HOPE VI communities.                      Village Center, the EZ managing organi­                            are working with the HOPE VI 
                                                 zation, and The NOAH Group.                                        communities. 
Changing the Way the Housing                                                                                        Thinking outside the box. The experi­
Authority Does Business                                                                                             ence of working with the large resources
                                                                                                                    and unusual freedom of HOPE VI has
Changing the mission. Perhaps the most                                                                              given housing authorities a taste of
profound change observed in the HOPE                                                                                working in an entrepreneurial fashion.
VI sites is a reformulation of the mission                                                                          The housing authority in Seattle decided
of a housing authority. “Instead of the                                                                             to act as its own HOPE VI developer,
limited, well-defined mission we used to                                                                            earning enough developer credits to
have,” comments Dennis Guest, execu­                                                                                finance a significant number of scattered-
tive director of the housing authority                                                                              site public housing residences. In anoth­
in Columbus, “we now find ourselves                                                                                 er nontraditional move, Seattle has set
responsible for at least coordinating                                                                               up a 501(c)(3) organization to support
everything that touches the lives of                                                                                the NewHolly Campus of Learners pro-
our residents.”                                                                                                     gram after the HUD grant ends and has
In Seattle the housing authority formally        Residents learn construction skills through HOPE VI rebuilding     begun fundraising from individuals,
adopted a new mission statement in               activities.                                                        foundations, and corporations. When
1997 “to enhance the Seattle community                                                                              the Columbus Housing Authority failed
by creating and sustaining decent, safe,         In Seattle the NewHolly Campus                                     to win a HOPE VI grant to revitalize its
and affordable living environments that          of Learners program involves 10                                    Linton Gardens project, it sought instead
foster stability and increase self-sufficiency   providers—from the Private Industry                                to involve all groups that might take an
for people with low incomes.” As a con-          Council’s Career Development Center to                             interest in or could possibly benefit from
sequence of this shift, comments Doris           the Seattle public schools to the Most                             the redevelopment. The planning docu­
Koo, deputy executive director                   Abundant Garden Project—creating a                                 ment for the project names more than
of the Seattle Housing Authority, the            multifaceted educational effort that is                            30 community partners—businesses,
authority begins to take on something            continually fine-tuned through regular                             associations, nonprofit organizations,
like the broad, community-oriented               meetings among partners.                                           and local government agencies. All these
mission of the turn-of-the-century                                                                                  examples indicate a willingness to find
                                                 The HOPE VI job-placement programs
settlement house.                                                                                                   new ways to get things done.
                                                 work through partnerships with the
More creative partnerships. Although             business community. Businesses agree,                              This chapter has introduced the HOPE
many housing authorities are accus­              often in exchange for tax credits, to give                         VI program and highlighted the themes
tomed to contracting for services from           low-income public housing residents a                              developed in more detail throughout
outside service providers, the HOPE VI           chance at a job. In Milwaukee the hous­                            this book. Chapter 2 profiles seven
partnerships tend to be more varied and          ing authority invited Maximus, a for-                              HOPE VI developments—sites that have
creative, involving more than a straight-        profit employment services business that                           used the community-building approach
forward two-party contract.                      specializes in moving clients off welfare,                         in such a way as to be considered exem­
                                                 to set up a branch office in the Hillside                          plary. Chapter 3 highlights lessons that
In Baltimore, HOPE VI has led the hous­
                                                 Terrace community center. Lockwood                                 may be learned from the HOPE VI expe­
ing authority to shift from the traditional
                                                 Gardens in Oakland and Pleasant                                    rience. The appendix highlights out-
contract-for-service mode to more
                                                 View Gardens in Baltimore set up                                   standing individual programs from
decentralized arrangements. There are
                                                 preapprenticeship programs with the                                HOPE VI sites and other community-
two models. At Lexington Terrace, the
                                                 AFL’s carpenters and painters union,                               building efforts in public housing. ❖
housing authority has contracted with a


                                                                                                                                                  Chapter 1    7
                                                                                                             HOPE VI: Community Building Makes a Difference




                                                                 Chapter 2
                                                                 Many Paths to Excellence— 
                                                                 Profiles of Seven HOPE VI Sites 



                                                                 T    he HOPE VI program granted
                                                                      housing authorities a near-
                                                                 unprecedented degree of control in
                                                                                                               The profiles incorporate material from
                                                                                                               onsite interviews with housing authority
                                                                                                               executives and staff, residents, and 
                                                                 reaching their program goals. The vari­       community partners. They capture the
                                                                 ous HOPE VI developments, achieved            richness of the community-building
                                                                 through local planning, took on the           experience in public housing. 
                                                                 unique shapes of their varied contexts.       The HOPE VI sites profiled here 
                                                                 Each housing authority, drawing on its        demonstrate varied and individualized
                                                                 own style and traditions, made choices        approaches. In Seattle’s NewHolly, the
                                                                 from among the potential community            Campus of Learners program became
                                                                 partners available in its own city, and       the defining theme of the extensive com­
                                                                 engaged the unique energies and ideas         munity partnership that provided HOPE
                                                                 of each set of residents and neighbor-        VI supportive services. The Columbus
                                                                 hood stakeholders.                            Metropolitan Housing Authority made
                                                                 This chapter contains profiles of the way     the HOPE VI revitalization of Windsor
                                                                 the HOPE VI program expressed itself in       Terrace a catalyst for the redevelopment
                                                                 seven public housing communities:             of the surrounding Linden neighborhood.
                                                                                                               In Atlanta a new magnet elementary
                                                                 ■	 NewHolly (formerly Holly Park) 
                                                                                                               school—created through a community
                                                                    in Seattle, Washington.
                                                                                                               partnership that included Georgia
                                                                 ■	 Rosewind (formerly Windsor                 Tech—became the anchor for the new
                                                                    Terrace) in Columbus, Ohio.                mixed-income community of Centennial
                                                                                                               Place. In Milwaukee the multiservice
                                                                 ■	 Centennial Place (formerly
                                                                                                               Hillside Family Resources Center
                                                                    Techwood/Clark Howell Homes)
Milwaukee‘s Hillside Terrace is now a safe place for children                                                  became the locus for coordinating sup­
                                                                    in Atlanta, Georgia.
to play.                                                                                                       portive services to help families of
                                                                 ■	 Hillside Terrace in Milwaukee,             Hillside Terrace move from welfare to
                                                                    Wisconsin.                                 work. In Oakland the HOPE VI program
                                                                 ■	 Lockwood Gardens in Oakland,               worked through community partner-
                                                                    California.                                ships and resident involvement to focus
                                                                                                               on halting the reign of drug lords in
                                                                 ■	 Pleasant View Gardens (formerly            Lockwood Gardens. In Baltimore’s
                                                                    Lafayette Courts) in Baltimore,            Pleasant View Gardens the lesson of
                                                                    Maryland.                                  HOPE VI lies not just in what support­
                                                                 ■	 Kennedy Brothers Memorial                  ive services are offered, but how—with
                                                                    Apartments in El Paso, Texas.              better coordination and greater effective­
                                                                                                               ness. In El Paso the housing authority




                                                                                                                                             Chapter 2    9
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




used the AmeriCorps*VISTA (Volunteers            HOPE VI site. Such shifts changed and       variety of heritages—mostly Southeast
in Service to America) program with              often weakened the constituency of the      Asians, but also families from countries
HOPE VI’s community services to chan­            resident leaders who had come to the        such as Russia and Ethiopia. Holly Park’s
nel residents of Kennedy Brothers                fore when the HOPE VI project was get­      minority, immigrant, and refugee popu­
Memorial Apartments into key                     ting under way.                             lation spoke a dozen different lan­
leadership and service roles.                                                                guages—from Amharic (spoken in
                                                 Despite the tradeoffs made, the projects
Sometimes tradeoffs were made in                 described here are exemplary. They          Ethiopia) to Vietnamese. Some of these
response to outside pressures, such as           show what the HOPE VI program can           immigrant adults were unable to write
the strict time limits of the welfare-to-        achieve through community building.         in their native languages. Many residents
work legislation in Wisconsin, the com­                                                      had little education. Only 28 percent
ing of the Olympics to Atlanta, or the                                                       had a high school education and 15 
mayor of Baltimore’s citywide initiative                                                     percent had no formal education at all.
to get public housing families out of                                                        In addition, Holly Park families were
highrise buildings. Often, housing                      Two-thirds of the 
                                                                                             very poor. The 1993 median income 
authorities faced a choice between mov­              adult residents were                    was $7,012 for Holly Park families,
ing along expeditiously in response to                                                       compared to $43,900 for Seattle 
such outside pressures, or slowly build­             unemployed. Almost                      overall. Welfare dependency was high.
ing up, step by step, the grassroots sup-           half of the Holly Park                   Two-thirds of the adult residents were
port and involvement of a broad range                                                        unemployed. Almost half of the Holly
of residents.                                        households received                     Park households received the majority 
Relocation of residents presented anoth­             the majority of their                   of their income from welfare—much
er tough issue. Some housing authorities                                                     higher than the average of 28 percent for
                                                   income from welfare …                     public housing families across Seattle. 
made sincere efforts to follow all original
residents who had to leave the HOPE VI                                                       Holly Park’s 102-acre site, with its
site, whether temporarily or permanently,                                                    wooden cottages built in the 1940s for
in advance of construction activity.                                                         defense workers, was impossible to
Others did very little to stay in touch          Seattle—Shifting                            maintain in the rainy climate of the
with those who were relocated. Con­                                                          Pacific Northwest. Divided in half by
sequently, in those cities, residents who        the Paradigm                                a right-of-way for high-tension wires,
did not return after development slipped                                                     Holly Park was also separated from the
through the cracks during what often                                                         surrounding community by a confusing
turned out to be a long, drawn-out               The Challenge                               internal street layout and its marked
relocation process, extending for 2 years                                                    social stigma. These were the social and
or more.
Although all housing authorities made
                                                 B     y the early 1990s, Holly Park in
                                                       South Seattle was the most dis­
                                                 tressed public housing project operated
                                                                                             physical conditions that challenged the
                                                                                             housing authority in 1995 when it
use of Section 8 subsidies to relocate                                                       received a $48 million HOPE VI grant
                                                 by the Seattle Housing Authority (SHA).
some families into private apartments,                                                       for physical revitalization and $1 million
                                                 With its concentration of welfare-
there was rarely any strategic vision for                                                    for supportive services for residents.
                                                 dependent families and its reputation for
the use of Section 8. The Section 8 pro-         crime and drug activity, Holly Park was
gram tended to work with individual              considered a problem neighborhood and       NewHolly Today
public housing families on a case-by-            a negative influence on the low-income
case basis, rather than reaching out to          area that surrounded it.                    The following social and economic gains
strengthen and develop supportive serv­                                                      were found in NewHolly by the end of
ices in the receiving communities.               Holly Park also had the challenge of        1998, resulting from the HOPE VI
                                                 being a multiethnic community. In all,      approach:
Another issue with built-in tradeoffs            35 percent of households were African
was the strategy of introducing a mixed-         American, 3 percent were Hispanic, and      ■	 The Private Industry Council (PIC)
income community in order to reduce              15 percent were non-Hispanic whites.           Career Development Center
the concentration of poverty at the              The remaining 47 percent reflected a           assessed 392 residents in 1997 


10    Chapter 2
                                                                                                               HOPE VI: Community Building Makes a Difference




    and found that 91 residents began                                                                            on the larger community that surrounds
    working in a first job by the end of                                                                         it is another shift in focus. As SHA Exec­
    1998, earning an average wage of                                                                             utive Director Harry Thomas reflects,
    $8.47 per hour.                                                                                              “Although we originally focused on
                                                                                                                 Holly Park, our thoughts and notions
■	 Between 1997 and 1998 the Seattle
                                                                                                                 have expanded to include the whole
   Public Schools Challenge Grant 
                                                                                                                 southeast side of the city.”
   program provided computer train­
   ing to more than 113 Holly Park                                                                               This shift in focus infused and energized
   residents of all ages.                                                                                        the Holly Park HOPE VI supportive
                                             Campus of Learners services, now located in remodeled units,        service program, which came to be
■	 Catholic Community Services’              will soon be housed in the community center to be built as part
                                                                                                                 known as the Holly Park Campus of
   Youth Tutoring Program provided           of the NewHolly construction program.
                                                                                                                 Learners. Campus of Learners (COL) is
   2,386 tutoring sessions.
                                                    mixed-income development called                              the name by which HUD recognizes a
■	 The number of books borrowed                                                                                  variety of unfunded housing authority
                                                    NewHolly is rising and is stimulat­
   from the Holly Park branch of the                                                                             educational initiatives. Seattle’s COL—
                                                    ing private housing development.
   Seattle Public Library tripled                                                                                a multiagency collaboration drawing on
   between 1997 and 1998.                    ■	 A new learning and family resource                               a variety of housing authority program
                                                center sits on the edge of the devel­                            funds—has many goals. These include
■	 In planning for the HOPE VI 
                                                opment, offering to the entire com­                              creating a service-rich environment
   redevelopment and social service
                                                munity access to a South Seattle                                 within public housing that promotes res­
   program, the Holly Park Resident
                                                Community College branch cam-                                    ident self-sufficiency. This reverses the
   Council broadened participation by
                                                pus, a Seattle Public Schools tech­                              isolation of public housing and its resi­
   simultaneously translating proceed­
                                                nology lab, a Seattle public library,                            dents because they create ties with the
   ings of resident meetings into as
                                                a career development center, a day-                              nonprofit and business communities.
   many as six different Southeast
                                                care center, and a youth tutoring                                Lifelong learning is fostered, and parents
   Asian and West African languages.
                                                program, among other services.                                   are involved with their children’s educa­
■	 A newly formed resident-owned                                                                                 tion. Before full rehabilitation was com­
   moving company helped Holly Park                                                                              pleted, the SHA created a convenient
   residents with the relocation process.    How They Did It: Holly
                                                                                                                 temporary campus by clustering several
                                             Park’s Campus of Learners                                           converted mobile office units and other
■	 A dozen residents with modest
   English proficiency trained as child-     HOPE VI brought a new wave of think­                                facilities around a semicircular drive, 
   care workers in classes that featured     ing into the Seattle Housing Authority                              to house different COL agencies.
   English as a second language. Six res­    (SHA). One of the first housing authori­                            Construction was completed on the 
   idents are now operating their own        ties to win a HOPE VI grant, the SHA                                new COL site in fall 1999.
   childcare businesses, while the others    received $48 million in 1995 to tear                                The experience of working with the
   are employed in childcare centers.        down and replace Holly Park.                                        COL program under HOPE VI has start­
■	 Between 1996 and 1998 the inci­           Doris Koo, deputy director of the SHA,                              ed the housing agency along the path
   dence of serious crimes in Holly          notes, “HOPE VI began to challenge                                  toward a new paradigm: more reliance
   Park dropped from 568 to 350,             some fundamental beliefs concerning the                             on community organizations to build the
   according to police statistics. The       mission of the housing authority. Is our                            environment that links residents with
   number of residential burglaries          mission that of owning and managing                                 the resources they will use to attain self-
   declined from 120 to 45, thefts fell      property—giving people a roof over their                            sufficiency and greater consciousness
   from 206 to 153, and car thefts           heads? Or is it to provide shelter that is                          of the positive role that public housing
   dropped from 116 to 86. The num­          part of a healthy environment, within                               developments can play in the communi­
   ber of aggravated assaults reported       which families can prosper, dignity can                             ties that surround them.
   fell from 64 to 34.                       be restored, and children can aspire?”                              Several agencies work together to main­
■	 In the place of the old, problem-         Considering the effect of the transforma­                           tain Holly Park’s COL. These organiza­
   ridden Holly Park, an attractive,         tion of a large public housing community                            tions include those specializing in



                                                                                                                                             Chapter 2    11
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




     Exhibit 2.1
     Partners in HOPE VI at NewHolly
     ■ The Seattle/King County Private Industry Council                 ■ Refugee Federation Service Center. This community-
       (PIC). PIC operates NewHolly’s Career Development                  based organization provides advocacy services for
       Center, offering job-search assistance, vocational and             refugee families.
       basic skills testing, interview preparation, and transla­        ■ Friends of P-Patch. This gardening organization, 
       tion assistance. PIC arranges for childcare and support­           operated by the Most Abundant Garden Project, helps
       ive services, coordinates Campus of Learners services,             residents grow vegetables and flowers for sale and 
       and maintains a calendar of events.                                personal use.
     ■ The Atlantic Street Family Center. This 80-year-old              ■ Seattle Public Schools. Through a May 1, 1998, 
       settlement house opened an onsite family center to offer           memorandum of agreement, the Seattle Public Schools
       parent education and family support, outreach to ado­              agreed to provide student data for participating
       lescents, family enrichment activities, as well as classes         NewHolly families, to link NewHolly children with all
       in health, safety, nutrition, financial management, and            available educational supports, to involve parents, to
       citizenship. It also organizes cultural celebrations and           work with PIC’s Career Development Center to coordi­
       “talking circles” where immigrants can practice to                 nate summer youth employment programs, and to work
       improve their English.                                             with other agencies. The public schools also provided
     ■ South Seattle Community College. The community                     the expertise to upgrade donated computers for an 
       college operates a branch campus at NewHolly, offering             onsite computer lab for adults and children.
       adult basic education, vocational skills training, com­          ■ Holly Park Community Council. This resident advo­
       puter training, and high school equivalency classes.               cacy and community mobilization organization provid­
     ■ Child Care Resources. Child Care Resources, an advo­               ed youth services and a youth intervention specialist 
       cacy and technical assistance organization, conducts               for Cambodian youth, as well as providing resident
       training for childcare workers and businesses, assesses            relocation services.
       childcare needs and resources, and advises the housing           ■ Catholic Community Services. Catholic Community
       authority on childcare issues and strategies.                      Services operates an onsite youth tutoring program.
     ■ Holly Park Library. The Holly Park Library, an onsite            ■ Neighborhood House Early Head Start, Emerald
       public library, provides a variety of afterschool activities,      City Early Childhood Development Center, and 
       such as help with homework and reading. The library,               resident-owned childcare facilities. These are some 
       which is open until 9 p.m., three evenings per week,               of the various childcare facilities that support working
       also offers computers for word processing and                      families at NewHolly.
       Internet access. 
     ■ Seattle Children’s Museum. Trained staff from the
       Seattle Children’s Museum operate an afterschool arts
       enrichment program at NewHolly.


employment training, education, the              and inventive. One example is the            assembly, and childcare. Teachers offer
arts, library services, and gardening            English as a second language (ESL)           group classes and, if necessary, accompa­
(exhibit 2.1).                                   training that focuses on building the        ny trainees to their job sites to help them
                                                 vocabulary needed for a specific job.        identify the vocabulary they must master.
                                                 This kind of training is often a compo­
How the Collaboration Works                                                                   The joint agency training in childcare
                                                 nent of PIC job-training efforts. Trainees
                                                                                              work is a striking illustration of the
Each organization within the Campus of           are coached on an as-needed basis in
                                                                                              COL’s collaborative style. For example,
Learners contributes its special expertise,      the specialized vocabulary of trades
                                                                                              Child Care Resources recently held a
but the collaboration is unusually close         as diverse as carpentry, electronics

12      Chapter 2
                                                                                                                     HOPE VI: Community Building Makes a Difference




                                                                                                                       for the center’s help to develop career
                                                                                                                       goals and seek employment.
                                                                                                                       By December 1997, 91 residents had
                                                                                                                       entered employment with a first job 
                                                                                                                       and 75 of them had found their jobs
                                                                                                                       through the center. By December 1998,
                                                                                                                       of the 91 employed, 66 were still work­
                                                                                                                       ing. Of those, the majority (44) were
Children of immigrant families use learning resources in the Holly Park branch of the Seattle Public Library.          working in full-time permanent posi­
                                                                                                                       tions, 8 were in temporary work, and 14
4-month class that trained a dozen resi­                               ■	 The Learning Center will house               were in permanent part-time positions.
dents as childcare workers. Staff from                                    PIC’s Career Development Center,             The average wage across the board was
Child Care Resources presented the                                        the South Seattle Community                  $8.47 per hour.
technical material in Saturday classes,                                   College branch campus, the Seattle
covering such topics as early child                                       Public Schools technology lab, a             Encouraging Earning
development, appropriate curriculum,                                      small business development center,
legal issues, and reporting requirements.                                 and Catholic Community Services’             Of the 117 residents who were employed
A professional ESL teacher, hired by                                      youth tutoring program.                      at the time of the initial program assess­
PIC, attended these classes and noted                                                                                  ment, 82 percent were still working at
                                                                       ■	 The Family Resource Center will              the same jobs as of December 1998. The
the job-related words and phrases.
                                                                          house the Atlantic Street Center’s           Career Development Center helped 11
The ESL teacher then took charge of
                                                                          family and youth development                 residents find new jobs, and 3 residents
the classes on Monday and Wednesday
                                                                          programs; the Seattle Children’s             found new jobs on their own. Twenty-
nights to work on vocabulary. Vocational
                                                                          Museum’s afterschool arts program;           one residents were not employed at the
ESL training uses pictures, role playing,
                                                                          a garden program; the homeowner-             time of the evaluation study, but were
and props—going from the concrete to
                                                                          ship program; office space for COL,          working with PIC on language skills, 
the abstract—in order to convey the cul­
                                                                          Head Start, and Emerald City Child           citizenship, job searches, and other pre-
tural concepts behind the words. For
                                                                          Care; a multipurpose meeting hall;           employment activities.
example, the teacher might build on 
                                                                          and the Community Living Room,
the idea of providing specific toys and                                                                                Entrepreneurial activities were encour­
                                                                          an informal gathering space. 
games to get across the general concept                                                                                aged. In addition to the 6 residents who
of providing appropriate educational                                   ■	 A third, smaller building will house         completed the Child Care Resources
activities for young children.                                            leasing, purchasing, and mainte­             training and opened their own onsite
                                                                          nance services for residents.                childcare businesses, 20 residents partici­
When the classes ended, PIC placed the
trained workers in jobs. Using a similar                                                                               pated in a community-supported agricul­
collaborative approach, PIC offered                                    Changing Lives                                  ture project, Friends of P-Patch, where
vocational English classes that upgraded                                                                               they grew and sold produce from their
                                                                       The Holly Park Campus of Learners has           NewHolly gardens to local subscribers.
the skills of interested childcare workers,
                                                                       helped many residents make changes in
allowing them to become owners of
                                                                       their lives since it opened in June 1997.
their own home childcare businesses.                                                                                   Encouraging Learning
                                                                       A December 1998 evaluation by Business
Weekly interagency coordination meet­                                  Government Community Connections, a             The COL is about learning as well as
ings held at a nearby public library keep                              Seattle-based consulting firm, reports sig­     earning. More than 113 children, youth,
the staff of participating organizations                               nificant changes. PIC’s Career Develop­         and adults received computer training
aware of other COL coalition members’                                  ment Center has assessed more than 392          through the Seattle Public Schools
activities. Physical proximity fosters                                 residents (assessment is now required by        Challenge Grant Program from 1997 to
informal interaction and collaboration.                                a NewHolly lease addendum). When                1998. Catholic Community Services’
In fall 1999 the COL moved into a new                                  assessments began, 224 residents (66 per-       Youth Tutoring Program provided 
facility located at the main entrance of                               cent) were unemployed. Approximately            2,386 individual tutoring sessions, 
NewHolly. The new facility is designed                                 two-thirds of the assessed residents asked
to encourage partners to work together: 

                                                                                                                                                   Chapter 2     13
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




and 84 percent of participants reported          Resident Organization and                  the community council and the housing
improvements in their grades and study           Leadership                                 authority to the Seattle Office of Civil
skills. The number of books circulated                                                      Rights. The appeal was denied in 
by the Holly Park branch of the Seattle          The Holly Park Community Council, the      May 1999. The Equal Employment
Public Library tripled.                          resident organization, has been actively   Opportunities Commission reviewed 
                                                 involved in HOPE VI. An active partner     the claim and, in June 1999, found no
An important function of the Campus of           with the housing authority, the council    reasonable cause. Although the discrimi­
Learners is dealing with the low educa­          provides continuous input on programs      nation charges were not found to have 
tion levels of many NewHolly families.           as they are implemented. The council’s     a basis in fact, they embarrassed the
As many as 15 percent of the residents           long-term president, Doris Morgan,         housing authority and politicized the
assessed by PIC’s Career Development             helped build resident support for the      atmosphere of resident participation.
Center in 1997 were found to have no             original HOPE VI application to HUD.       Doris Morgan remains an honored 
formal education at all. Twenty-eight            However, the transition to a mixed-        and respected resident leader. She was
percent had the equivalent of a grade            income community created significant       the recipient of the Jefferson Award 
12 education. Only 10 percent had any            tension among ethnic groups in Holly       and the Nordstrom Diversity Award.
postsecondary education. Seventeen               Park. For example, in May 1998 a group     Jacqueline Kennedy Onassis and Senator
students participated in a two-semester          of East African residents made formal      Robert Taft, Jr., founded the Jefferson
basic skills class at the Career Devel­          complaints of employment discrimina­       Award, envisioned as a Nobel Prize for
opment Center. By December 1998                  tion by the council on its contract with   public service.
one student had obtained a GED, two              the housing authority, which found no
seemed likely to attain their degrees dur­       reasonable claim in October 1998. The      Many NewHolly families have active
ing 1999, and the others had improved            group then brought its complaint against   community ties in ethnic organizations
their basic skills (exhibit 2.2).                                                           and churches in the Greater Southeast
                                                                                            Seattle neighborhood. Since only tradi­
                                                                                            tional public housing residents can par­
     Exhibit 2.2                                                                            ticipate in the Holly Park Community
                                                                                            Council, its influence seems to be 
                                                                                            lessening, following the creation of
     Immigrant Begins Her Own Childcare Business                                            NewHolly as a mixed-income communi­
     Thanks to the training provided by PIC and Child Care Resources, six Holly             ty. Although public housing families 
     Park residents are operating their own successful home childcare businesses.           are the majority in NewHolly, people
     One of these residents is Sen Doan, who emigrated from Vietnam with three              tend not to identify as such. In 1999 
     young sons about 5 years ago to join her husband and eldest son who were               the housing authority began a series of
     already in Seattle. Sen learned English and became an outstanding childcare            facilitated meetings that resulted in the
     worker. Sen’s supervisor shared her achievements with Child Care Resources,            development of a new, block-level
     which offered Sen the chance to enter training in 1998 so that she could start         resident organizational network. These
     a childcare business of her own.                                                       meetings have eased some of the tension
                                                                                            in the community.
     In summer 1998 Sen hung up her business sign, made business cards, and
     talked to friends and neighbors. By fall, her licensed home childcare business
     was filled to capacity, with a waiting list. One contribution to this success,         Creating Change in the
     Sen believes, is the support she received through the Holly Park Child Care
                                                                                            Larger Community
     Providers Information and Support Group, a project of the Holly Park Family
     Center. The ongoing training, encouragement, and opportunities to talk with            The old Holly Park was a problem
     other business owners are essential. “My business is hard. It’s a lot of stress,”      neighborhood within a low-income area
     comments Sen. “It’s good to have people help you at the beginning so you can           of Seattle. Today, it is a neighborhood
     know what to do.”                                                                      asset. The first redeveloped blocks of
     Sen’s dream for her family is coming closer. They plan to purchase a home in           Holly Park, now called NewHolly, form
     the NewHolly redevelopment. They look forward to planting their roots in               a pleasant neighborhood of two-story,
     their new country as proud homeowners and business owners.                             single-family houses and duplexes. The
                                                                                            HOPE VI plan called for demolishing all


14      Chapter 2
                                                                                           HOPE VI: Community Building Makes a Difference




893 original units and replacing them         ways of using community resources and
with 1,200 new units. The revitalized         working through collaborative arrange­
NewHolly will include garden apart­           ments. The housing authority was able
ments and single-family homes—a               to reduce density in its family housing
mixed-income community with 400               and introduce a mixed-income commu­
rental units allocated to very low-income     nity at NewHolly, while leveraging dif­
households that would qualify for public      ferent kinds of resources to increase the
housing, 400 tax-credit rental units for      total number of low-income units avail-
low-income households, and 400 afford-        able in the city. 
able homeownership units.
                                              To achieve this win-win solution, the
The winding streets that isolated the         housing authority developed a unique
development are being rerouted and            partnership with South Seattle’s nonprof­
integrated into the surrounding neigh­        it community development corporations.
borhood. The $48 million HOPE VI              There were three primary partners—the
investment was leveraged by more than         Low-Income Housing Institute, the
$160 million in local funding from the        Lutheran Alliance to Create Housing,
state, the city of Seattle, Fannie Mae,       and the Plymouth Housing Group
Seafirst/Bank of America, Key Bank, the       (which is part of the Church of Christ
Federal Home Loan Bank, and others.           network). The housing authority acts as
A light-rail system—proposed to run           its own HOPE VI developer, earning             Holly Park children create masks and gain confidence through
from Sea-Tac International Airport            fees, that it then uses to help finance        ongoing afterschool art classes taught by Seattle Children’s
through Seattle—will stop at the corner       affordable housing projects undertaken         Museum staff.
of Martin Luther King, Jr. Way and            by these community groups. The hous­
Othello Street, adjacent to NewHolly,         ing authority subsidizes a portion of          become a force to encourage neighbor-
stimulating commercial development            units, which then serve the same income        hood economic development. In
in the neighborhood.                          group as public housing.                       response to the HOPE VI redevelop­
                                                                                             ment, new commercially built homes
                                              Changes in the housing authority’s             are springing up across the street from
Housing On- and Offsite                       relationship with the neighborhood             NewHolly. In collaboration with the
                                              came about partly in response to feed-         housing authority, the surrounding 
Of the 893 households in the old Holly
                                              back on the old ways in which the              community has formed a planning
Park, 393 decided to move to NewHolly.
                                              housing authority did business. While          group called MLK@Holly Neighbor-
Of the residents who did not return, 226
                                              meeting with neighborhood organiza­            hood Planning Association to take on
families moved to other public housing,
                                              tions during the HOPE VI planning              the broader role of integrating the HOPE
242 went to Section 8 rental housing, 16
                                              process, staff heard complaints that the       VI plan into the existing fabric of the
moved to homeownership offsite, and
                                              housing authority did not work with            community. The housing authority 
16 moved outside the system without
                                              neighborhood groups and seemed to              also works with the Seattle Police
help from the housing authority. 
                                              have little concern for the effects of its     Department, the Holly Park Community
In designing NewHolly as a mixed-             developments on the surrounding neigh­         Council, the Holly Park Merchants,
income community, the housing authori­        borhoods. The SHA had a limited sense          Friends of Othello Park, and the Rainier
ty took advantage of the recent easing of     of mission, which tended to keep the           Chamber of Commerce to promote pub­
the federal one-for-one replacement rule      housing authority’s role primarily custo­      lic safety. NewHolly homebuyers will
for public housing units. However, the        dial, rather than expanding into its most      also form a homeowners association to
city of Seattle, as a condition of its par­   proactive role of helping residents move       build additional links with the existing
ticipation in HOPE VI, stipulated that no     from dependency to self-sufficiency.           community.
net units be lost as a result of the con-
                                              Through its attractive design, the mixed-      NewHolly has become a desirable neigh­
version. The solution, arrived at after
                                              income composition of its residents,           bor in South Seattle. The $48 million
intense negotiation and high creativity
                                              opportunities for homeownership, and           HOPE VI investment, plus more than
from all sides, is an example of how the
                                              the new COL facilities, NewHolly has           $160 million in local funding and
housing authority has developed new


                                                                                                                                     Chapter 2        15
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




planned investment, is spurring private          Reconsidering the Settlement                 family and community. An employment
investment in the area. The new COL              House Model                                  services agency might seek childcare
facilities, located at the main entrance to                                                   slots to enable its clients to go to work,
NewHolly, seem well-positioned to draw           A key partner in the Campus of Learners      but would have no mandate to create,
neighborhood families and break down             partnership is the Atlantic Street Center,   for example, any of the culturally appro­
barriers between public housing and              which is modeled on Chicago’s Hull           priate childcare resources they are miss­
surrounding community residents.                 House and New York’s Henry Street            ing. However, the idea of creating new
                                                 Settlement House. The settlement house       resources might arise quite naturally in
                                                 model holds key components to the            the context of the Campus of Learners
Changing the Housing                             approach that the Seattle Housing            everyday problemsolving interactions
Authority’s Way of Doing                         Authority is developing for NewHolly.        among the staff of different agencies.
Business                                                                                      Says Koo, “We are now creating a collab­
                                                                                              orative—a group of people whose charge
Although long known as capable and                                                            is not to say, ‘My client, your client,’ but
                                                    “We are now creating
progressive, the Seattle Housing Authority                                                    to consider ‘our clients.’ A group that
operated somewhat independently of the            a collaborative—a group                     can say, for example, ‘So-and-so’s kid
larger community in the past. SHA staff                                                       just dropped out of school—let’s deal
tended to see the organization as respon­         of people whose charge
                                                                                              with the family situation.’” 
sible to government and its residents,            is not to say, ‘My client,
but not as a player in the community as                                                       Bringing in new agencies also opens up
a whole. Although long engaged in part­               your client,’ but to                    new networks, which is another plus 
nerships with community agencies to                consider ‘our clients.‘”                   for the public housing authority. South
deliver human services to residents, the                                                      Seattle Community College, for example,
housing authority tended to seek out                                                          has relationships with educational
organizations with specific expertise to                                                      institutions such as the University of
                                                 Traditionally, settlement houses devel­      Washington and Seattle University, 
remedy disparate, separately defined res­
                                                 oped to help groups of immigrants make       as well as with business and civic 
ident deficiencies, such as inadequate
                                                 their way into U.S. society and viewed       groups such as the Seattle Chamber of
job skills, poor English skills, or lack of
                                                 the individual and family in the context     Commerce and the Rainier Chamber of
reliable childcare resources. Through the
                                                 of the community. The settlement house       Commerce. These new, more extensive
COL, however, the housing authority
                                                 workers followed an enabling model—          networks have the potential to link 
has moved to a new kind of partner­
                                                 linking individuals and families to com­     NewHolly residents to a wider world and
ship—a collaborative, community-
                                                 munity support structures that would         enrich the program for years to come.
resource, community-building model
                                                 enable them to achieve their goals. As
that has much in common with the tra­
                                                 with today’s community-building model,
ditional settlement house approach.                                                           Developing a New Mission
                                                 the settlement houses worked to cham-
The Campus of Learners concept                   pion community norms, such as hard           Statement
involved building a new collaborative.           work, family, honesty, and the value of
                                                                                              HOPE VI challenged some fundamental
But relying on outside agencies to deliv­        education. The settlement house model,
                                                                                              beliefs about the basic role of the hous­
er housing authority services meant              in its reliance on community resources,
                                                                                              ing authority, how to work with its 
handing over as much as 20 percent of            is predominantly collaborative because it
                                                                                              partners, and its relation to the commu­
the HOPE VI grant to a collaborative             is dependent on community resources.
                                                                                              nity. Even the organization’s formal mis­
whose members are not part of the                                                             sion statement changed. The former
                                                 The more traditional approach—with
housing authority—who may even have                                                           mission statement read as follows: “The
                                                 one agency defining its mission solely as
criticized the housing authority at times.                                                    mission of the Seattle Housing Authority
                                                 child advocacy for children and another
                                                 solely as advocacy for women, and so         is to provide, within a financially sound
                                                 on—can lead to a fragmented, even            framework, decent, safe, and affordable
                                                 adversarial approach to problems within      housing for low-income persons in an




16    Chapter 2
                                                                                           HOPE VI: Community Building Makes a Difference




environment that enables residents to         Columbus—                                      landscaping, and trash facilities—were
live with dignity.” The new mission                                                          in serious disrepair. The building of
statement states: “The mission of the         A Catalyst for                                 Windsor Terrace concentrated low-
Seattle Housing Authority is to enhance                                                      income people in the area, and the
the Seattle community by creating and         Neighborhood                                   construction of interstate highways
sustaining decent, safe, and affordable                                                      to the west, east, and south further
living environments that foster stability     Revitalization                                 isolated them.
and increase self-sufficiency for people
                                                                                             In the early 1990s nearly half (48 
with low incomes.”1
                                                                                             percent) of the commercial sites in
The new statement retains the housing         The Challenge                                  Linden’s once-thriving business district
authority’s historic concern for the quali­
ty of housing provided. It also extends
the agency’s mission from building and
                                              I  n the early 1990s, Windsor Terrace
                                                 had a reputation as the worst area for
                                              welfare dependency, crime, and drugs in
                                                                                             lay vacant. Six percent of residential 
                                                                                             sites were vacant. The Linden area ZIP
                                                                                             Code—43211—had more public assis­
maintaining physical structures to creat­     the city of Columbus. It was a primary         tance recipients than any other ZIP Code
ing living environments—a concept that        contributor to the high crime rates in         in the city. According to the 1990 cen­
encompasses the psychological, social,        the run-down, low-income area of               sus, 60 percent of Linden households
educational, and cultural environments,       Greater Linden that surrounded it. The         were poor. Median household income
as well as ties to the neighborhood and       sound of gunfire after dark punctuated         was only $9,091. With one of the
the city. The new mission statement also      the night air on a regular basis.              fastest-growing job markets in Ohio,
assumes direct responsibility for helping                                                    Columbus had the classic problem of
                                              The Linden community surrounding
residents achieve self-sufficiency—the                                                       the poor being isolated from consider-
                                              Windsor Terrace was also in trouble.
underlying goal of the COL program                                                           able opportunity in the wider community.
                                              Originally settled in the late 1800s
and HOPE VI.                                                                                 It seemed impossible for local community
                                              through land grants to Civil War veter­
In a striking departure from past prac­       ans, Linden was annexed to the city of
tice, the Seattle Housing Authority has       Columbus in 1921. For several decades
set up a 501(c)(3) nonprofit organiza­        it remained a largely white, working-
tion to raise money for COL activities        class, residential community with a thriv­
after the HOPE VI grant ends. The total       ing commercial corridor on Cleveland
development cost for the COL is esti­         Avenue, a prominent north-south artery.
mated at $9.1 million. At the start of the    In the 1950s, however, new suburban
capital campaign in February 1999, the        shopping centers to the north began to
housing authority already had $5 mil-         sap its economic vitality and decades of
lion in hand—$1,915,000 from HOPE             disinvestment followed. Storefront busi­       The rebuilt Rosewind features variations in design, parking
                                                                                             spaces, and play lots.
VI, $2,835,000 from the housing               nesses closed their doors, property values
authority’s developer fees, and $250,000      sank, and crime increased. 
                                                                                             leaders to turn Windsor Terrace around
from the city of Seattle. The housing
                                              Built in 1959 on Columbus’ near north-         when only 6 percent of household heads
authority hopes to raise $4.1 million in
                                              east side, Windsor Terrace contained           were gainfully employed. Nonetheless,
new funding—by October 1999, it had
                                              442 low-rise row units, spread across          transformed as the new Rosewind,
generated more than $2.1 million from
                                              40 acres. By the early 1990s, despite          Windsor Terrace was to become the 
existing sources. By establishing an inde­
                                              the efforts of the Columbus Metropolitan       catalyst for revitalization of the Greater
pendent funding stream, the housing
                                              Housing Authority (CMHA), age, disre­          Linden community.
authority hopes to institutionalize the
                                              pair, and vandalism had taken their
COL concept and ensure its place as a
                                              toll. Windsor Terrace’s infrastructure—
permanent part of NewHolly.
                                              sidewalks, streets, parking, curbing,
1
    Adopted September 15, 1997.




                                                                                                                                       Chapter 2           17
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




Rosewind Today                                       Profitmakers, graduated 22 South           and a broad coalition of community
                                                     Linden residents, creating 7 new           groups to revitalize the Linden commu­
Rosewind, the renamed Windsor                        businesses with 17 new jobs.               nity. The housing authority’s vision for
Terrace, can boast these dramatic                                                               Windsor Terrace was broad and contex­
improvements:                                    ■	 In 1998 CMHA’s Block-by-Block
                                                                                                tual from the start.
                                                    Community Leadership Grants pro-
■	 Gang activity has diminished and                 gram, funded by HOPE VI, awarded            After receiving an additional $1 million
   crime is down. Police reports show               six grants worth $26,000.                   Community-Building Grant from HUD
   that since 1993 car thefts fell by 55                                                        in 1996, the housing authority agreed to
   percent, burglary fell by 16 percent,         ■	 Rosewind is now an attractive,
                                                                                                extend the community-building target
   and aggravated assault dropped by                mixed-income development of low-
                                                                                                area well beyond the boundaries of
   60 percent.                                      rise brick buildings containing 230
                                                                                                Rosewind—the rebuilt Windsor Terrace’s
                                                    units, approximately half its former
■	 By early 1999, 160 of the 230 family             density. A new 42,000-square-foot
                                                                                                new name. The housing authority stipu­
   household heads were wage earners.                                                           lated that the target area extend to the
                                                    administration building houses
                                                                                                entire community revitalization area des­
■	 The nearby Four Corners business                 employment services, a daycare pro-
                                                                                                ignated by the city of Columbus, con­
   district, refurbished by the city with           gram, an afterschool program, and
                                                                                                taining approximately 1,200 households
   new streetlights, crosswalks, trees,             community meeting rooms.
                                                                                                and an estimated population of 4,000,
   and trash receptacles, is breaking
                                                                                                with a 1990 average annual income of
   ground on $11.5 million in planned
   investments, including a new
                                                 How They Did It: HOPE                          $13,800 per household and a poverty
                                                 VI Revitalization as a                         rate of 56 percent.
   CMHA headquarters building, a 
   bus station, a fire station, and a            Neighborhood Catalyst                          In 1996 the housing authority began to
   police substation.                                                                           investigate the feasibility of building a
                                                 To the CMHA, the $41 million HUD               new $3.5 million headquarters building
■	 As of the beginning of 1999, HOPE             HOPE VI grant, received in 1994 to             at Four Corners, a run-down, underused
   VI had leveraged $14.5 million in             rebuild the dilapidated, 40 acre Windsor       commercial area near Windsor Terrace.
   city infrastructure investments for           Terrace project, meant more than just          A $2.5 million housing authority main­
   the Linden area.                              the transformation of a troubled public        tenance facility was also planned nearby.
■	 Akzo/Nobel Coatings, Inc., a local            housing project. The goal was the revi­        But the housing authority made these
   manufacturer, opted to remain in its          talization of the Greater Linden area          moves contingent on the city making
   location adjacent to Rosewind and             and, in particular, the Four Corners           substantial additional investments of its
   has made $32 million of improve­              business district on Cleveland Avenue          own at Four Corners. 
   ments in the plant.                           three blocks west of Windsor Terrace.
                                                 Housing authority leadership believed          “We chose a neighborhood that needed 
■	 Of the 41 new workers hired by                that unless the local economy of the           a lot of work and had somewhat high
   Rosewind’s developer, the Sherman             Linden area improved, a rebuilt Windsor        risk,” explained Dennis Guest, executive
   R. Smoot Company of Ohio, 13                  Terrace would be a vulnerable oasis in a       director of the Columbus Metropolitan
   were Windsor Terrace residents,               desert of urban disinvestment. Although        Housing Authority. Yet, the anticipated
   3 came from other public housing,             they believed in the potential of the          public and private investments material­
   3 came from the Youthbuild pro-               area, they were convinced that neither         ized. Guest is confident that Rosewind
   gram, 8 came from Linden, and                 Windsor Terrace nor the Linden neigh­          was the initial investment that set it all
   10 were low-income residents from             borhood could make much progress               in motion. “Rosewind was a catalyst for
   other parts of the city. Working in           separately. Strengthening the economy          the whole area. Without Rosewind, none
   partnership with Columbus Public              of the larger area was a critical strategy,    of this would have ever happened.” 
   Schools Adult Education, Smoot                if only to allow the public housing            Revitalization of the Linden area was a
   trained 32 of those low-income                development to retain the benefits of          housing authority priority from the
   people, including 12 Windsor                  rebuilding. They decided to use housing        beginning. It was also part of the Linden
   Terrace residents.                            authority resources, in addition to HOPE       area’s understanding with HUD as it
■	 A microenterprise ownership train­            VI funds, as economic leverage and to          began its HOPE VI project. Nevertheless,
   ing program, called Risktakers and            work with Windsor Terrace residents            the tradeoff involved was the limited


18    Chapter 2
                                                                                                             HOPE VI: Community Building Makes a Difference




participation from public housing resi­      the public investment in Rosewind after                           Changing Lives
dents. The housing authority adopted         the 3-year funding cycle ends. Major
a policy of extending its community-         commitments by the housing authority                              Windsor Terrace is only a memory today.
building activities to the Linden commu­     and the city led the way for a host of                            Rosewind, an attractive model HOPE VI
nity and encouraged residents to work        smaller initiatives in the Linden area.                           mixed-income development, occupies its
through community organizations rather       Faith-based and community groups as                               place. With 230 units—about half the
than housing development organiza­           well as businesses have added to the                              former density—Rosewind includes a
tions. Housing authority leadership con­     effort to revitalize Greater Linden,                              new 42,000-square-foot administration
sidered it a long-term necessity to focus    with programs that range from job                                 building that houses the HOPE VI staff,
on the Linden area—even choosing to          training and employment services to                               the resident council, and supportive
invest its own resources and corporate       housing, health, educational, and                                 services such as infant-toddler childcare,
presence in the neighborhood. In the         recreational programs.                                            Head Start, and an afterschool program. 
short term, however, this policy may                                                                           In February 1999, 160 of Rosewind’s
have hampered community building in                                                                            family household heads were wage earn­
Rosewind itself.                                                                                               ers. As a reflection of this change, the
The Four Corners initiative begun by                                                                           average rent in the development, based
the housing authority also includes a                                                                          on a percentage of income, is approach­
$2.5 million Central Ohio Transit                                                                              ing $200 per month, up from the former
Authority neighborhood transit center,                                                                         average of $130 per month. More Rose-
a $1.2 million police substation, and                                                                          wind families are employed than in the
a new $1 million fire station, all on                                                                          past, having received help from employ­
Cleveland Avenue. The transit building                                                                         ment and supportive services to take
                                             Tiles painted by Rosewind children decorate the entry wall of     advantage of the strong job market in
will provide space for many services and     the new community center.
amenities that the neighborhood cur­                                                                           Columbus. However, as Cheryl Thomas,
rently lacks: a daycare center, healthcare   Encouraged by the new climate in the                              CMHA community-building facilitator,
offices, an employment center, a coffee      area, Akzo/Nobel Coatings, Inc., situated                         is quick to point out, many residents
shop, and a laundromat. The city spent       one block east of Rosewind, decided not                           must gain promotions above their entry-
approximately $500,000 to make               to move to the suburbs. Instead, the                              level positions in order to reach truly
Cleveland Avenue a welcoming gateway         Dutch-based producer of chemicals,                                self-sufficient salaries.
into Linden from I-71, by installing new     coatings, healthcare products, and fibers                         HOPE VI has changed the lives of
pedestrian lights and trash receptacles,     invested $32 million to expand and                                Windsor Terrace residents. Windsor
painting crosswalks, and planting trees.     modernize its Linden plant, receiving a                           Terrace had always been a “closely knit
Including $1.5 million in Rosewind           $1.4 million, 5-year tax abatement from                           community, but it was badly neglected,”
infrastructure costs, $5 million on          the city. As part of the remodeling                               according to Jacqueline Broadus. A long-
Cleveland Avenue reconstruction, $1.5        project, the company shifted its truck                            time Windsor Terrace resident and presi­
million in Community Development             delivery area to the back of the factory                          dent of the Rosewind Resident Council
Block Grant funds, and $833,000 in           building, away from Rosewind and the                              throughout the HOPE VI development
Urban Infrastructure Recovery funds,         Windsor Academy, an alternative public                            period, Broadus now serves by mayoral
the city of Columbus invested a total        elementary school located on the block                            appointment on the housing authority
of $14.5 million in South Linden.            between Rosewind and the plant.                                   board of directors. HOPE VI, she
                                             Company employees take an ongoing                                 explains, “took away the stigma” of 
Although the housing authority used
                                             interest in the community, tutoring                               living in Windsor Terrace.
HOPE VI funds primarily for Rosewind
                                             Windsor Academy children and even
and its residents, the intent was to                                                                           Former residents were permitted to
                                             turning out one Saturday to help erect
coordinate the services and programs                                                                           move to the new Rosewind if their rent
                                             a large wooden climber, shaped like an
developed with these funds to serve a                                                                          payments were current, their house-
                                             old sailing ship, in the new playground
broader-based community-building pro-                                                                          keeping met lease requirements, current
                                             at Rosewind.
gram for South Linden residents. This                                                                          police records showed no recent drug-
dual approach was designed to protect                                                                          related or criminal activity, and they



                                                                                                                                           Chapter 2    19
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




agreed to participate in the needs-                                ■	 Forty residents were evicted due         disincentive. These families, particularly
assessment process and create an indi­                                to nonpayment of rent and other          those with children, did not want to face
vidual development plan.                                              lease violations during the 2-year       a second major household move after
                                                                      relocation period.                       settling in a community.
As in many other HOPE VI sites,
Windsor Terrace was not fully occupied                             ■	 Thirty-three residents are unac­         In spite of the fact that the housing
at the beginning of HOPE VI. Of the                                   counted for, and it is not clear         authority offered prior residents oppor­
359 residents who occupied units at the                               what has happened to them.               tunities to return, the issues related to
start of relocation prior to demolition,                                                                       relocation were serious. For the most
                                                                   The CMHA administrators were well­
only 89 returned. Columbus’ experience                                                                         part, a system for keeping in touch with
                                                                   intentioned, and they set forth a number
of a below-25-percent resident return                                                                          those residents who left the site was not
                                                                   of reasons why residents did not return.
rate is mirrored in many sites through-                                                                        in place, and contact with residents was
                                                                   For example, they claim that residents
out the country. What happened to                                                                              not consistent. It is now clear that relo­
                                                                   using Section 8 certificates or choosing
those who did not return? Consider the                                                                         cation policies that offer more support 
                                                                   to relocate to other public housing prop­
following outcome in Columbus:                                                                                 to all residents are needed. This lesson
                                                                   erties did so for several reasons. Some
                                                                                                               learned is discussed further in chapter 3.
■	 Eighty-nine residents chose perma­                              residents had wanted to get out of public
   nent relocation using Section 8                                 housing to obtain rental housing in the
   certificates.                                                   private market. Others did not want to      Crime
                                                                   participate in the community service
■	 One hundred and eight residents                                                                             The crime problem that made living in
                                                                   requirements as put forth by the resident
   chose to be permanently relocated                                                                           Windsor Terrace dangerous and stressful
                                                                   council. For many, the lengthy 3-year
   to other CMHA properties.                                                                                   has abated. One reason, according to
                                                                   construction period was a major 
                                                                                                               staff, is that those most involved in crim­
                                                                                                               inal activities were reluctant to comply
                                                                                                               with the employment assessments and
     Table 2.1                                                                                                 housekeeping inspections that were part
                                                                                                               of the new way of life at Rosewind. 
     Crimes Reported in South Linden Area,                                                                     “Crime is one thing we don’t worry
     1993 and 1998                                                                                             about now,” remarks one elderly
                                                                                                               Rosewind resident who has lived in
                                                                                               Change          Windsor Terrace since 1961. “We don’t
     Type of Crime                               1993                           1998          (percent)        hear anything about breaking and enter­
     Murder and                                                                                                ing or domestic violence or fighting. It’s
      manslaughter                                  9                               7            –22           really quiet over here.” The North End
     Forcible rape                                 26                              19            –27           Posse, the Windsor Terrace Crew, and
     Robbery                                      117                              97            –17           other gangs have left. Police statistics
                                                                                                               confirm this impression. They show
     Aggravated assault                           178                              70            –60           declines, often dramatic, in many types
     Burglary                                     527                             444            –16           of crime in the South Linden area since
     Larceny (purse                                                                                            the implementation of the HOPE VI
      snatching, theft from                                                                                    grant. The number of reported vehicle
      car, shoplifting)                           465                             470             +1           thefts dropped 55 percent, property
     Vehicle theft                                401                             182            –55           destruction went down 42 percent, and
                                                                                                               burglary fell by 16 percent (table 2.1).
     Property destruction                         497                             289            –42 
                                                                                                               Arrests for aggravated assault dropped
     Drug abuse arrests                           105                             111             +6           60 percent. 
     Disorderly conduct                            35                               6            –83 

     Source: Columbus Division of Police Uniform Index Offenses, Community Liaison Section




20        Chapter 2
                                                                                            HOPE VI: Community Building Makes a Difference




Employment
HOPE VI supportive services helped
many Rosewind families begin the move
                                                 Exhibit 2.3
to self-sufficiency. By February 1999 
the Rosewind Social Services Support
                                                 Training and Hiring Welfare Recipient Pays Off
Program, coordinated under contract              The very first Rosewind resident that Smoot hired became a project assistant
by the Columbus Metropolitan Area                trainee, who later moved on to take responsibility for the physical setup and day-
Community Action Organization,                   to-day operation of an onsite construction office. Four years later this woman, a
completed a needs assessment for 176             second-generation Rosewind resident, is still working for Smoot. “Some think
families and produced individual devel­          when you hire welfare recipients, it won’t work without some special subsidy,”
opment plans for 35 household heads.             says Crystal Stowe, communications consultant for the Smoot Company. “In
The social services program had provid­          Elizabeth’s case, she took the opportunity and has grown with it. What Smoot has
ed job-search assistance to 25 residents,        offered in additional training she has built on. Now she understands the Smoot
and 12 residents had obtained employ­            system well enough to be able to train someone else. She is a tremendously valu­
ment through program referrals.                  able resource for our company and sets the tone for the effort.”
Rosewind’s new administration building
provides a convenient, central location       Section 3-eligible (that is, people earning
for several supportive services, making       one-third of the area median or less).
everyday logistics easier for working
families. Built with HOPE VI construc­        The Smoot Company surpassed its goal
tion funds, the building houses a             during the heavy-construction period of
daycare center, Head Start, an after-         1996 when it hired 41 new workers, 37
school program, and community meet­           of whom were considered low-income
ing rooms, as well as staff offices and the   hires. Of the 37 workers, 13 were
resident council. The community action        Windsor Terrace residents, 3 came from
agency operates Head Start and the            other public housing, 3 were from the
daycare center. These two enterprises         Youthbuild program, 8 were from
employ five residents. Two other resi­        Linden, and 10 were low-income resi­
dents got training at Rosewind and have       dents of other areas of the city. Smoot
moved on to other facilities. In the after-   collaborated with Columbus Public
noons, four Rosewind residents, who are       Schools Adult Education to train and
also VISTA volunteers, operate an after-      certify 28 Section 3-eligible people in
school program that provides recreation,      such fields as carpentry; masonry; elec­
tutorial, and nutrition programs for          tricity; plumbing; and heating, ventila­
                                                                                              Residents learn childcare skills at Rosewind’s new daycare 
school-age children. The building hosts       tion, and air conditioning. The trainees        center.
scouting and other children’s activities.     received prevailing wages for the differ­
The VISTA volunteers also work with           ent trades in residential construction.         ing employment. The database was used
senior residents. They run errands for        Smoot also signed a contract with               to fill Section 3 construction jobs at
the seniors, perform light housekeeping       Rosewind Payroll, Inc., a resident busi­        Rosewind, at the Four Corners construc­
chores, take them bowling, and help           ness set up by the resident council to          tion sites, and as a source of referrals for
organize fundraising activities for them.     manage the payment of Section 3                 other employers throughout Columbus.
                                              trainees. A year later, 15 of the 32
HOPE VI construction activities provid­                                                       In another HOPE VI employment initia­
                                              trainees were employed, one was still
ed training and job opportunities for a                                                       tive, Brainstorms, Inc., a local consulting
                                              in training, and two were in college 
significant number of Rosewind residents,                                                     firm, operated a microenterprise owner-
                                              (exhibit 2.3).
other public housing projects, and the                                                        ship training program—the Risktakers
Linden community. The Sherman R.              The Smoot Company also developed an             and Profitmakers Business Course—for
Smoot Company agreed that at least            applicant database of more than 800             residents of Rosewind and South Linden.
30 percent of its new hires would be          public housing and area residents seek-         Twenty-two students, all residents of the


                                                                                                                                        Chapter 2           21
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




Linden area, completed the yearlong              community-based agency that provides          authority and the city, there is a host 
course in 1998. One year later, 7 existing       healthcare and daycare services, youth        of smaller initiatives, some of which are
businesses were generating 17 new jobs.          sports programs, and other social serv­       faith based. Within easy walking distance
Brainstorms, Inc., was successful in             ices, serves Rosewind and neighborhood        of Rosewind, the Greater Liberty Baptist
securing $300,000 in loans to assist busi­       residents. St. Stephen’s Community            Church of God in Christ has established
ness startups for Linden residents.              Homes is committed to building 30             its onsite Cupe Learning Center, with a
                                                 affordable infill houses in Linden and        bank of computers used for employment
The housing authority entered into a
                                                 helping low-income residents to buy           training. Urban Concerns, a project of
memorandum of understanding with the
                                                 them through homeownership classes            Zenos Ministries, has established an
nonprofit Rosewind Resident Council.
                                                 and downpayment assistance. Another           afterschool tutoring center that serves
The resident council screens applicants
                                                 St. Stephen’s program brings together         many Rosewind families. The group has
for Rosewind units and places residents
                                                 10 Rosewind adolescents with student          started a neighborhood kindergarten and
in HOPE VI-related jobs. A newsletter,
                                                 mentors from Ohio State University.           plans to add one grade each year as the
The Rosewind Chronicle, notifies residents
                                                 Brainstorms, Inc., is training budding        children grow.
of meetings and services available in
                                                 entrepreneurs in the reinvestment area
Rosewind and South Linden. 
                                                 and providing technical assistance to the
                                                                                               Building Community Leadership
                                                 Rosewind Resident Council for eventual
                                                                                               and Reinvestment
Creating Change in the                           management of the daycare center in the
Larger Community                                 Rosewind administration building.             In the past, Windsor Terrace residents
                                                                                               were not an integral part of the larger
“I don’t want to sound flip, but the                                                           community and were not actively
HOPE VI program has been the best                   The housing authority                      involved in neighborhood activities 
thing to come along for citizens of this                                                       and governance. This pattern began to
Linden area since Martin Luther King.”
                                                     urged its residents to
                                                                                               change once the HOPE VI grant led
This is how “Mr. Linden,” Clarence                   become active in the                      Columbus to designate Rosewind and
Lumpkin, a long-time community                                                                 the surrounding area as a community
activist and founder of the Greater                 area advisory council,
                                                                                               reinvestment area in 1994. The housing
Linden Development Corporation, sums                   rather than create                      authority urged its residents to become
up how demolition and reconstruction                                                           active in the area advisory council,
of a distressed public housing communi­                a parallel structure
                                                                                               rather than create a parallel structure 
ty under HOPE VI sparked the revital­                   for neighborhood                       for neighborhood involvement. Six
ization of an entire neighborhood.                                                             Rosewind residents serve on the council,
Beginning in 1974 Lumpkin’s organiza­                      involvement.                        along with Linden residents, neighbor-
tion led a communitywide grassroots                                                            hood organizations, and public and pri­
effort, leading to a broad development                                                         vate entities. Subcommittees cover such
plan for Greater Linden that is now              HOPE VI funds support a specialist for
                                                 Columbus’ neighborhood development            areas as economic development, neigh­
being implemented.                                                                             borhood and capital improvements,
                                                 division for 5 years. This specialist, who
                                                 works directly with the HOPE VI coordi­       housing, social services, safety, and
Community Partnerships                           nator and the community-building              youth activities. The subcommittees
                                                 facilitator, will coordinate city programs    make recommendations on funding for
Through formal and informal partner-                                                           projects, the council discusses and
ships, the housing authority helps to            and supply technical assistance to the
                                                 Greater Linden Advisory Committee             approves projects, and the city authoriz­
strengthen and knit together Rosewind                                                          es expenditures. 
and the Linden area. The community               and the community reinvestment area
action agency acts as the contract               advisory council. HOPE VI funds also          Through this type of participation,
administrator for Rosewind’s HOPE VI             support the four VISTA positions at           Rosewind residents are becoming part 
social service programs, running early-          Rosewind. The housing authority has           of the larger community. For example,
childhood development programs in                formal contracts with these organizations     Jacqueline Broadus, longtime president
Rosewind and throughout Columbus.                and the Sherman R. Smoot Company.             of the Rosewind Resident Council, is a
St. Stephen’s Community House, a                 Along with the formal contracts and           member of the Greater Linden Com­
                                                 major investments of the housing              munity Reinvestment Area’s advisory

22    Chapter 2
                                                                                        HOPE VI: Community Building Makes a Difference




council and an advisory member for the      from cleanup activities and tutoring          Long considered progressive, the CMHA
Columbus Metropolitan Community             projects to resurrecting the 13th Avenue      has encouraged resident involvement,
Action Organization’s Northeast Action      Labor Day block party. Beyond the value       built community centers in its develop­
Center. It is possible, however, that the   of the specific proposals, however, the       ments, and found ways to give residents
presence of experienced community           housing authority wants the Block-by-         access to needed support services.
leaders in these organizations to some      Block awards to develop leadership in         Under the auspices of HOPE VI, the
extent may have slowed the develop­         the community, according to Guest.            housing authority continued to carry out
ment of fresh, indigenous leadership        “Community building is a slow process,”       these activities, but with a difference.
among Rosewind residents.                   he emphasizes. “There is no guidebook,        For example, when it failed to win a
                                            you just feel your way along.”                HOPE VI grant to revitalize its Linden
The community reinvestment area is a
                                                                                          Gardens project, the housing authority
city entity and 46 percent of its almost
                                                                                          looked to nontraditional funding, con­
$3.7 million initial funding came from
                                             The housing authority’s                      sidering the establishment of a commu­
the partnership with HOPE VI. Its fund­
                                                                                          nity partnership with the Builders
ing consisted of $1.15 million in city of       Block-by-Block grant 
                                                                                          Industry Association, to build 20 to 25
Columbus Community Development
Block Grant funds, $833,000 in city of
                                                program, funded by                        affordable rental and homeownership
                                                                                          units, plus a 60- to 80-unit elderly proj­
Columbus Urban Infrastructure Recovery        HOPE VI, demonstrates                       ect. The housing authority plans to tear
Funds, $1 million in HUD Community
                                              the commitment of the                       down Taylor Terrace, an obsolete high-
Building Demonstration Funds, and
                                                                                          rise building for elderly people, and
$700,000 in HOPE VI social service              housing authority to                      replace it with new housing for elderly
funds. The advisory council oversees dis­
                                                community building                        and mixed-income residents. The plan­
bursement of a significant amount of
                                                                                          ning documents for the project name
resources. For example, between 1995             in the Linden area.                      more than 30 community partners,
and 1999, the council approved 26
                                                                                          including the local offices on aging. 
grants totaling approximately $891,000.
Grants included $50,000 for a communi­      Changing the Housing
ty reinvestment area redevelopment plan,
                                            Authority’s Way of Doing
$60,000 to St. Stephen’s Community
Homes for construction, $250,000 for a      Business
                                                                                          Atlanta—A
homeowners’ repair program, $16,456         “The world is changing for housing            Technology-Oriented
for teen jobs at the faith-based Urban      authorities,” comments Guest. “Instead
Concern, Inc., and $10,500 to the           of the limited, well-defined housing mis­     Elementary School
Windsor Terrace Learning Center’s Job       sion we used to have, we now find our-
Skills Education Program.                   selves responsible for—coordinating at
                                                                                          Anchors a Mixed-
The housing authority’s Block-by-Block      least—everything that touches the lives       Income Neighbor-
grant program, funded by HOPE VI,           of residents.” 
demonstrates the commitment of the          In the past, public housing tended to be      hood
housing authority to community build­       a self-contained enterprise, defined pri­
ing in the Linden area. In January 1997     marily in terms of the housing supply
the housing authority offered Linden        itself. Public housing residents were         The Challenge
neighborhoods the opportunity to com­       often set apart by physical and social
pete for grants ranging from $1,000 to
$5,000. Eligible projects must enhance
community relationships, employment,
                                            barriers. But some housing authorities
                                            are taking an outward-facing stance,
                                                                                          A     ccording to those closely associated
                                                                                                with it, at the heart of everything
                                                                                          that has been done in Atlanta’s dramatic
                                            seeking resources in the larger commu­        transformation of public housing was 
housing, social networks, and neighbor-     nity and establishing collaborative rela­
hood services and encourage “demon­                                                       an irony. “It was the appalling fact,”
                                            tionships with city agencies and a wide       recalls Dr. Norman Johnson, then special 
strations of community pride.” Six          variety of community organizations to
grants were awarded for a total of                                                        assistant to the president of the Georgia
                                            meet the needs of residents.                  Institute of Technology, “that not one
$26,000. Winning proposals ranged


                                                                                                                      Chapter 2    23
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




                                                            miles away, and recreational facilities       firm experienced in managing low-
                                                            appropriate for young people were             income housing developments. The
                                                            virtually nonexistent.                        Olympic Village was to be built directly
                                                                                                          across the street from Techwood, putting
                                                            By the beginning of the 1990s, most of
                                                                                                          the HOPE VI project in the spotlight.
                                                            Techwood’s 783 resident families—
                                                            98 percent African American—had been          Some of the dramatic improvements that
                                                            in the welfare system for many years.         followed include:
                                                            Over the years, the once clean, modern
                                                                                                          ■	 Centennial Place Elementary
Centennial Place, Atlanta, before HOPE VI revitalization.   Techwood Homes housing project, dedi­
                                                                                                             School, a state-of-the-art technical
                                                            cated by President Franklin Roosevelt in
                                                                                                             magnet school, was built, with the
                                                            1936, had been transformed by the pres­
child from Techwood Homes had                                                                                housing authority’s cooperation, on
                                                            ence of too many people with too many
ever crossed North Avenue to attend                                                                          the former Techwood grounds, with
                                                            problems and too few resources. Tech-
Georgia Tech.”                                                                                               an unprecedented $12 million com­
                                                            wood had become the thing it had once
                                                                                                             mitment by the Atlanta Public
Here, literally across the street from a                    replaced—a slum. A total of 284 of the
                                                                                                             Schools and generous support from
desperately poor housing project named                      1,067 original units were in such bad
                                                                                                             area corporations. Children of Coca-
for it, sat the Georgia Institute of                        condition that they were no longer 
                                                                                                             Cola and Georgia Tech employees
Technology, a vast resource that was                        even occupied.
                                                                                                             attend classes alongside the children
both a powerful symbol of and gateway
                                                            The typical Techwood resident family             of families living in public housing.
to opportunity. But, because of a complex
                                                            now lived on less than 10 percent of the         Neighborhood children, who have
tangle of mutually reinforcing factors—
                                                            area’s median income. Vandalism, drugs,          first priority, make up half of the
poor education, the marginalization of
                                                            and other criminal activity demoralized          student body of 500. The other 
the poor, the stigma attached to living 
                                                            Techwood residents and caused them to            half come from families living 
in public housing, low self-esteem, a
                                                            be shunned by the more fortunate citi­           above the poverty level or outside
scarcity of positive role models, a lack 
                                                            zens of Atlanta, who did not tarry after         the neighborhood. 
of connections to the world of work and
                                                            dusk on Luckie Street. 
higher education, and low expectations                                                                    ■	 Centennial Place, a 900-unit devel­
concerning school performance, career                       The situation at Techwood was repeated           opment, houses residents of differ­
aspirations, and community behavior—                        in one after another of Atlanta’s deterio­       ent racial, ethnic, and income
some of the people most in need of the                      rating, socially isolated housing proj­          groups side by side in apartments,
opportunities presented by Georgia                          ects—and all of this in a city that had          townhouses, and soon-to-be-built
Tech were unable to access them. The                        attracted national attention as an urban         single-family condominiums.
red brick towers of Georgia Tech lay to                     success story.
                                                                                                          ■	 Georgia Tech faculty helped design
the north. The corporate headquarters                                                                        the school’s innovative math and
of Coca-Cola lay a few blocks to the
west, just across the paradoxically 
                                                            Centennial Place Today                           science curriculum and interviewed
                                                                                                             prospective teachers. A kindergarten
named Luckie Street. Yet the residents of                   Atlanta’s selection as the site of the 1996      teacher, Margaret Edson, won the
Techwood Homes and the adjacent Clark                       Olympic Games, and the intense civic             1999 Pulitzer Prize for drama for
Howell Homes were not able to use these                     pride that accompanied it, provided the          her off-Broadway first play, Wit. The
or other resources available to most other                  Atlanta Housing Authority (AHA) with             school’s waiting list includes work­
citizens of the boomtown of Atlanta.                        the leverage it needed to transform              ing and professional families, some
                                                            Techwood and create a new model for              of whom live across the city.
Living barely a mile north of Atlanta’s
                                                            public housing in Atlanta. The model
thriving downtown business district, the                                                                  ■	 The old Techwood neighborhood is
                                                            was a mixed-income community owned
families of Techwood/Clark Howell were                                                                       now home to families eligible for
                                                            by the housing authority but operated
isolated not only from opportunities but                                                                     public housing who are working
                                                            under the asset management approach,
also from the most basic amenities. The                                                                      toward self-sufficiency, working
                                                            using the expertise of a private-sector
nearest supermarket was more than 2




24        Chapter 2
                                                                                                      HOPE VI: Community Building Makes a Difference




    families of modest income, and         How They Did It:                                             Howell Homes, renamed Centennial
    middle-class families. Nearly 43                                                                    Place, the linchpin would be a new ele­
                                           Reconnecting Public
    percent of residents have incomes                                                                   mentary school of outstanding academic
    greater than $35,000 a year and        Housing Families With                                        excellence that would anchor a mixed-
    20 percent have incomes greater        the Mainstream                                               income neighborhood.
    than $55,000 a year. The ethnic
                                           The critical element that opened the                         “Provided with the right type of environ­
    demographics also represent a
                                           door for change, according to AHA                            ment and the right opportunities, public
    change from the old Techwood: 
                                           Executive Director Renee Lewis Glover,                       housing-eligible families can become
    51 percent of residents are African
                                           was the selection of the city in the early                   part of the mainstream,” says Glover,
    American, 29 percent are white, 
                                           1990s as the site of the 1996 Olympic                        who was named executive director in
    12 percent are Native American,
                                           Games. The eyes of the nation would be                       1994. “The challenge is to create an
    and 8 percent are Latino. 
                                           on downtown Atlanta, where Techwood                          environment in which they can thrive.
■	 The housing authority’s job training    Homes, Clark Howell Homes, and two                           And there we can learn from the best
   and placement program, carried out      adjacent highrise buildings—1,702 units                      practices of the private sector.”
   in partnership with the Atlanta cor­    in four complexes, all badly deteriorated                    Atlanta’s selection in 1993 as a first-
   porate community, has placed 53         and crime ridden—comprised the                               round HOPE VI site brought an infusion
   residents with participating busi­      largest concentration of public housing                      of $42.4 million that could be used
   nesses. Taxes paid by these newly       in Atlanta. But Glover, then chair of the                    toward the goals outlined by Glover,
   employed residents amount to            housing authority’s Board of Commis­                         with more to follow. The housing
   $63,348 per year.                       sioners, was determined that something                       authority forged partnerships with other
■	 Crime has plummeted. Between            more than physical renovation should be                      Atlanta-based entities such as Coca-Cola,
   1994 and 1998 assaults in the old       done. She set about lining up support                        NationsBank, BellSouth, Georgia Institute
   Techwood/Clark Howell properties        for a deeper and more lasting transfor­                      of Technology, All Saints Church, the
   fell from 325 to 23, robberies from     mation, and her leadership proved to                         YMCA, and other local organizations that
   85 to 2, burglaries from 56 to 8,       be critical.                                                 could help Techwood residents realize
   narcotics crimes from 84 to 6, and                                                                   their goal of self-sufficiency in a
   vandalism from 66 to 12 cases.                                                                       supportive environment.
   No homicides have been reported
                                                                                                        Centennial Place, the first successful
   since 1995. 
                                                                                                        mixed-income public housing develop­
■	 The housing authority’s Public                                                                       ment and one of the most sophisticated
   Housing Management Assessment                                                                        public-private ventures in the country,
   Program score—a scale from 1 to                                                                      was planned and developed by the
   100 that HUD officials use to judge                                                                  newly formed Integral Partnership of
   the overall performance of public                                                                    Atlanta. The partnership is a joint ven­
   housing authorities—rose from           Atlanta‘s Centennial Place after HOPE VI revitalization.     ture involving the housing authority, an
   36 to 97 in 4 years.                                                                                 Atlanta-based urban real estate develop­
                                                                                                        ment firm known as the IntegralGroup,
■	 A new $4 million YMCA fitness           What the housing authority needed, she                       and McCormack Baron & Associates of
   facility with a daycare center and a    argued, was a comprehensive strategy                         St. Louis. The AHA retains ownership of
   new police substation have been         for reconnecting public housing resi­                        the property, while McCormack Baron—
   built next to each other.               dents to mainstream life and opportuni­                      an experienced property manager that
■	 A new retail center anchored by a       ties. An evolving plan called for the                        has done pioneering work in creating
   national grocery chain will be built    housing authority to accomplish this                         affordable housing—markets and man-
   two blocks away.                        through the creation of mixed-income,                        ages the complex.
                                           privately managed housing built around
When it was announced that another         attractive amenities, a practical welfare-                   “The state of Georgia has also been very
83 units in Centennial Place would soon    to-work job training and placement                           supportive,” says Glover, “by changing
be available for occupancy, 1,100 appli­   program, and an array of key supportive                      the law to allow all the public housing
cations were submitted in 10 days.         services. In the case of Techwood/Clark                      authorities in Georgia to compete for tax


                                                                                                                                    Chapter 2    25
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




credits—thus making it possible for pri­         the debt, 30 percent would take the                                  invitation to move back, 149 have cho­
vate developers to work with housing             form of private debt, and the final 30                               sen to remain in Section 8 housing, 74
authorities to create mixed-finance/             percent would become private equity.                                 in other public housing, and 1 in a nurs­
mixed-income communities—as well as              Public housing residents would pay only                              ing home. Of the nonresponding group,
by codifying the mixed-income model              30 percent of their adjusted income, as                              108 were evicted, deceased, or moved
and making special tax credit allocations        in other public housing developments,                                without notice.
directly to housing authorities.”                and other low-income residents would
                                                                                                                      “Based on the letters we have received,
                                                 pay a subsidized rent. The 360 new
Centennial Place’s particular appeal cen­                                                                             many of those who did not return are
                                                 public housing units represented about
tered around a unique elementary school                                                                               very happy at their new sites,” says
                                                 46 percent of the number of usable pub­
from whose windows youngsters could                                                                                   Glover. “We’ve been able to provide
                                                 lic housing units in the old Techwood/
look out on the transformed Techwood,                                                                                 them with some real opportunities. It
                                                 Clark Howell Homes.
the Coca-Cola headquarters building,                                                                                  helps that there is a decent market for
and the towers of Georgia Tech, to                                                                                    Section 8 housing in Atlanta. But the
which they were now linked by an inno­                                                                                key to maximizing this resource is mak­
vative curriculum designed for them by                                                                                ing sure that the program is operating
members of the Georgia Tech faculty.                                                                                  well, with good landlords who are doing
                                                                                                                      their job, managing properties well, and
                                                                                                                      being held accountable.”
The Challenge of Relocation
                                                                                                                      “The question of if and where to relocate
Invited to give their input concerning
                                                                                                                      became the first chance many of these
the planned demolition and the creation
                                                                                                                      residents ever had to make a major deci­
of a mixed-income community, residents
                                                                                                                      sion about their own lives,” according to
expressed the fear that more affluent            Resident trains in childcare skills at Atlanta‘s Centennial Place.   Doug Faust, assistant director for hous­
families would displace them. The level
                                                                                                                      ing operations. “We provided transporta­
of trust toward the housing authority
                                                                                                                      tion for them to go out and personally
was low among residents, due to decades          The housing authority negotiated an
                                                                                                                      inspect multiple housing opportunities.
of bad feelings and perceived broken             agreement with residents that addressed
                                                                                                                      Housing authority staff were assigned to
promises. The initial talk of asset man­         a broad spectrum of concerns and guar­
                                                                                                                      each site, specifically for this purpose,
agement and privatization did little to          anteed replacement housing and the
                                                                                                                      and residents were presented with a
reassure residents about HOPE VI. In             right to return as new units became
                                                                                                                      wide array of choices. The bottom line is
addition, the tremendous time pressure           available. The housing authority contin­
                                                                                                                      that everybody was either successfully
from the upcoming Olympics gave                  ues to work with original residents on a
                                                                                                                      relocated or moved back.” It should be
the housing authority little leeway to           family-by-family basis, using Section 8
                                                                                                                      noted, however, that in Atlanta and
overcome a decade-long distrust in               certificates, other available public hous­
                                                                                                                      many other sites, even excellence in 
order to forge a working relationship            ing, and assisted homeownership pro-
                                                                                                                      personally serving residents did not add
with residents.                                  grams. In August 1996 all 677 of the
                                                                                                                      up to an overall strategy for the use of
A formula was developed through a                former families of Techwood/Clark
                                                                                                                      Section 8 vouchers or for working to
process involving the developer, the             Howell who were still eligible for public
                                                                                                                      extend community building to strength-
resident planning committee, and the             housing were invited to apply for
                                                                                                                      en the service provision network in
housing authority. Of the 900 new units          replacement housing. Of the 345 who
                                                                                                                      receiving neighborhoods.
in the completed Centennial Place, 360           responded, 78 have moved back in as
(40 percent) would be designated as              new units became available, 169 have
market rate, 360 (40 percent) as public          chosen to remain in Section 8 housing,                               Centennial Place Elementary
housing units, and 180 (20 percent)              90 in other public housing, 1 in a nurs­                             School: Building Opportunity,
designated for other low- and moderate-          ing home, and 1 in a homeownership                                   Building Community 
income families.                                 opportunity. Six others were evicted,
                                                 deceased, or moved without notice since                              Dr. Norman Johnson, a former special
Using HOPE VI funds, the housing                 the invitation date. Of the 332 former                               assistant to the president of Georgia
authority would assume 40 percent of             residents who did not respond to the                                 Tech, played a key role in organizing



26    Chapter 2
                                                                                          HOPE VI: Community Building Makes a Difference




support for the school. Johnson believes     Kuhlman made a special effort to recruit       graders recently did a project on the
Centennial Place Elementary has made         male teachers (13 of the 45 teachers are       solar system in which they measured
an important contribution. The school        men), which she regards as an important        the distances between the planets and
provides a training ground where chil­       presence for children from single-parent       displayed their findings on an Excel
dren from a low-income neighborhood          homes. Although no reliable indicators of      spreadsheet. Participatory arts activities
can get the academic skills they need to     academic progress will be available for at     are ongoing.
succeed at a rigorous middle school and      least 4 years, the buzz of busy, engaged
                                                                                            In July 1999 the school switched to a
high school and ultimately take advan­       children in the classrooms offers credible
                                                                                            year-round calendar—45 days on, 15
tage of resources such as Georgia Tech. It   promise for the school’s mission.
                                                                                            off. One of the benefits of this arrange­
also acts as a magnet for social and eco­
                                                                                            ment is that remediation is offered 
nomic integration in the neighborhood.
                                                   … technology-rich                        regularly during the 15-day breaks,
Johnson had been involved in the push                                                       along with various enrichment programs.
for a new school since the late 1980s,             classrooms and an                        Children learn at their own pace. Spe­
as the feeling grew among Georgia Tech          innovative curriculum                       cialized instruction is offered to students
faculty that the college’s commitment                                                       with speech impairments, learning dis­
to recruiting and supporting minority           provide students with                       abilities, and other special needs. 
students ought to begin with creating           daily opportunities to                      Centennial Place Elementary welcomes
ties to minority schoolchildren across
                                                                                            parental presence and involvement. 
the street. In 1992 Johnson and his              become comfortable 
                                                                                            The Parent Center has computers,
colleague Eric Pickney, a staff member
                                                    with science and                        phones, and other resources. Under the
assigned to coordinate services for the
                                                                                            Techlinks program, a parent can take
residents of Techwood Homes, persuad­                 technology …
                                                                                            home a computer to use in return for
ed the Atlanta School Board to commit
                                                                                            11 hours of volunteer work a month.
$12 million toward tearing down the 
                                                                                            On Saturday mornings there are work-
old Fowler Elementary School in              The result of this collaboration is a
                                                                                            shops on parenting skills and teaching
Techwood and creating a brand new            child-centered, community-based ele­
                                                                                            and, for kids, reading and preparing for
elementary school in its place. The          mentary school for grades K–5 that
                                                                                            the Iowa Test of Basic Skills. Housing
next year, Johnson began serving on          emphasizes science, mathematics, and
                                                                                            authority staff work closely with the
the Atlanta School Board, including a        technology. Thanks to partnerships with
                                                                                            school to respond to concerns such
term as president.                           Georgia Tech and a number of Atlanta-
                                                                                            as the need for parents to take a more
                                             based companies, technology-rich class-
A new kind of academics. In planning                                                        active role in their children’s education
                                             rooms and an innovative curriculum
for the new elementary school, the                                                          or helping to defuse a problem situation
                                             provide students with daily opportuni­
board decided to allow the school’s                                                         at school. 
                                             ties to become comfortable with science
dynamic new principal, Dr. Cynthia
                                             and technology, while developing their         The adjacent YMCA houses additional
Kuhlman, to recruit an entirely new 
                                             own creativity and spirit of inquiry.          resources, including childcare for chil­
faculty. This prepared the way for an
                                                                                            dren ages 2 to 5, an afterschool care pro-
educational experiment that would be         There are five multimedia computers 
                                                                                            gram for children of working parents,
unencumbered from the start by old           in every classroom. The schoolwide
                                                                                            and a family development center.
ways of doing things.                        computer network has Internet access.
                                                                                            Georgia Tech faculty and staff, along
                                             Teachers receive laptops. Classrooms 
Georgia Tech faculty and other experts                                                      with other working people, also use
                                             are connected by video monitors, which
sat on the panels that interviewed                                                          these resources, providing role models
                                             are attached to VCRs and digital and
prospective teachers. (Residents were                                                       and connections to mainstream opportu­
                                             video cameras. A state-of-the-art tech­
also invited to participate but did not.)                                                   nities. The elementary school uses the
                                             nology lab features Gateway Destination
Georgia Tech faculty helped design a                                                        YMCA for recess activities. Nearby
                                             Stations—six mobile units on carts that
curriculum that would maximize a                                                            Sheltering Arms, a nonprofit facility sup-
                                             can handle everything from Internet and
child’s ability to succeed in a global                                                      ported by the United Way and private
                                             cable access to laser disks and CD-ROMs.
society and move naturally into the                                                         donations, offers daycare for children up
                                             Kindergartners use PowerPoint to make
opportunities offered across North                                                          to 2 years old. All these facilities increase
                                             presentations, while a group of third
Street at Georgia Tech.                                                                     the attractiveness of the neighborhood.

                                                                                                                         Chapter 2    27
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




Kuhlman says she has had inquiries from          “What TPI did,” Johnson concludes,           “The travesty,” says Johnson, looking
parents living in other neighborhoods            “was bring the community leadership          back, “was that Fowler was producing
(whose children attend Centennial Place          on board.” That leadership was to prove      kids who could not compete at the mid­
School) about the availability of apart­         instrumental in the development not          dle school level and fell even further
ments in the development.                        only of the elementary school but a          behind when they reached high school.
                                                 number of ancillary projects in the          By then, Georgia Tech—or any other
Such evidence of parental interest in 
                                                 surrounding neighborhood as well.            place of higher education—was hope­
the HOPE VI community underscores
                                                 Community and corporate leaders              lessly beyond reach.” Now, thanks to the
the strategic value of the location of the
                                                 included Ingrid Saunders-Jones, vice         state of Georgia’s new Hope Scholarship
Centennial Place School. The old Fowler
                                                 president for community development at       program, students who graduate from
School had been located in a cul-de-sac
                                                 Coca-Cola, and Sam Williams, then with       high school with good grades and meet
in Techwood with the sole purpose, as
                                                 Fortman Properties, who now heads the        other requirements can go on to state
Johnson characterizes it, of “serving the
                                                 Atlanta Chamber of Commerce. Johnson         schools, essentially tuition-free. Johnson
reservation.” Johnson favored building
                                                 explained that Georgia Tech also stayed      believes that, before long, young men
the school in a location accessible to the
                                                 the course and continued to insist that      and women will be looking out of the
whole community. 
                                                 Centennial Place School had to do more       windows of Georgia Tech at the rooftops
“You are never going to have a mixed-            than provide a decent education for the      of Centennial Place where they grew up
income neighborhood without a great              children of the neighborhood. It had to      and at the elementary school where it all
school,” was Johnson’s argument before           be the first step on a serious career path   began for them.
school officials, civic leaders, and other       out of poverty. There was consensus
neighborhood stakeholders, including             among the partners on this strategy.
representatives from Georgia Tech. “It’s
                                                                                              Moving Toward Self-Sufficiency:
as simple as that. So if we want to turn                                                      The Work Force Enterprise
this community around, having an ele­                                                         Program
                                                    “You are never going
mentary school that works is the key.                                                         To be eligible to live in Centennial Place,
Getting it out of that cul-de-sac was the         to have a mixed-income                      the head of the household and all able-
first crucial step.”                               neighborhood without                       bodied family members of school or
Renee Glover agreed. She arranged for                                                         employable age must be either employed,
                                                        a great school ….                     in school, or actively enrolled in an
an even swap of land—the old Fowler
Elementary School site, which belonged              It’s as simple as that.”                  employment preparation program. The
to the board of education, for 1.25 acres                                                     housing authority’s own Work Force
of the 44-acre Techwood housing proj­                                                         Enterprise Program has become a model
ect. The former plot became part of the          “In an environment where race exists as      for welfare-to-work programs. Located
new development; the latter, the site of         a factor in everything, just beneath the     onsite, convenient to Centennial Place
the new school.                                  surface,” says Johnson, “it takes a broad-   residents and the neighborhood, the pro-
                                                 based coalition like the one TPI helped      gram has attracted an impressive list of
Working with neighborhood leaders.                                                            corporate and other partners from the
Techwood Park Inc. (TPI), a nonprofit            pull together. It takes a group like this,
                                                 watching the ball all the time and           Greater Atlanta community.
organization founded in 1992 and made
up of residents and other neighborhood           keeping the long-term best interests of      The program was designed through 
stakeholders, joined the fight for a new         the neighborhood community on the            the Techwood/Clark Howell HOPE VI
school, Johnson recalls. Although the            table, to bring an ambitious project like    planning committee process, with the
organization had no funds of its own to          this to completion. They did not bring       input of public housing residents and
contribute, the group pulled together            dollars, but they did bring moral and        research done by the Georgia Depart­
under the leadership of Milton Jones             community capital, which was essential       ment of Labor on currently marketable
(now with NationsBank) and helped                to the project.”                             skills. It was launched in May 1997
sustain community support for the new            When students graduate from Centen­          through a contract with Goodwill
school and legitimize it in the eyes of the      nial Place Elementary they attend nearby     Industries, Inc. After the yearlong pilot
city, the school board, and other corpo­         Inman Middle School and then Grady           program, the housing authority brought
rate and civic partners.                         High School, both with fine reputations.     in the YMCA (as program manager) and


28    Chapter 2
                                                                                                 HOPE VI: Community Building Makes a Difference




the Work Force Enterprise Program to          Work Force Enterprise Program as an                  sive 12-week followup component focus­
the Centennial Place community center.        eligible activity under the Temporary                es on what Baraniuk likes to call “the
                                              Assistance for Needy Families (TANF)                 recovery of good grammar.”
In the program, case workers help appli­
                                              program, provide childcare and trans­
cants articulate their career and family                                                           Participants also perform community
                                              portation help where needed, as well as
goals and identify personal and other                                                              service—helping with the program, at
                                              tools, uniforms, and medical care. 
barriers (such as substance abuse prob­                                                            the daycare center up the street, or at
lems, educational deficits, or childcare      Residents maintain their TANF benefits               nearby schools or churches. In addition
or transportation needs) that have stood      throughout their participation in the                to reinforcing new “people” skills and
in the way of successful employment.          Work Force Enterprise Program. Staff                 values, the community service stint
The caseworker then pulls together the        identify and occasionally help to create             helps residents experience community
supportive services necessary to move         appropriate positions, coaching residents            collaboration. This in turn can awaken a
applicants toward self-sufficiency and        through the application and interview                new sense of personal responsibility and
tracks them through the career-readiness      processes. Case managers then continue               community, according to Baraniuk, who
training process.                             to follow up on and support the progress             cited her own experience.
                                              of their clients as successful employees
Residents first undergo an assessment to                                                           The housing authority established 
                                              for 1 year.
determine their degree of readiness and                                                            performance-based contracts with serv­
need for remedial work or for alcohol or                                                           ice providers. It monitored them on a
substance abuse rehabilitation. This is                                                            monthly basis and conducted regular
followed by a daylong orientation pro-                                                             site visits. Annual evaluations include
gram that culminates in the resident                                                               participant surveys. It was resident feed-
signing an agreement that spells out                                                               back that persuaded the housing author­
attendance and other expectations and                                                              ity to change Work Force Enterprise
probes his or her seriousness about                                                                Program providers, moving the program
work. Each resident is then assigned by                                                            to the YMCA at Centennial Place, where
a case manager to one of four tracks.                                                              it would be more easily accessible and
Residents who score 85 or above on                                                                 subject to a more consistent philosophy.
their life-skills/career-readiness test may   Atlanta afterschool program reinforces learning.
                                                                                                   A self-contained GED program is now
move directly into the internship/com­                                                             offered at the community center as well.
munity service component, followed by
                                                                                                   The Work Force Enterprise Program
the YMCA’s computer class or some             The program addresses two other com­
                                                                                                   delivers jobs through its corporate part­
other specific employment training,           mon but often difficult-to-acknowledge
                                                                                                   ners. To date, the housing authority has
given their interest and aptitude. Others,    barriers to employment—lack of 
                                                                                                   recruited 61 business partners, including
following their community service stint,      motivation and paralyzing fear of the
                                                                                                   such companies as Georgia Power
move directly into a career placement         unknown—by teaching basic life skills.
                                                                                                   Company, Citizens Trust Bank, the Ritz
opportunity. Those who lack the requi­        Issues here include managing money 
                                                                                                   Carlton, the YMCA, and Marriott
site life skills or career readiness must     and stress and finding positive ways of
                                                                                                   Corporation. Companies participate in
begin with that, while others are encour­     handling conflict. The life-skills training
                                                                                                   various ways—from supplying positions,
aged to address issues that, if neglected,    involves 4 days of intensive motivational
                                                                                                   mentors, and training to underwriting
will undermine their best efforts.            and visionary training, led by a dynamic
                                                                                                   career fairs and other opportunities for
                                              facilitator experienced in working with
The program offers assessment and                                                                  meeting prospective employers. Local
                                              families struggling for self-sufficiency.
referral services in the case of substance                                                         businesses can receive a tax credit of up
abuse or an abusive domestic situation.       The innovative PaceSetters program,                  to $8,500 per resident employed.
Participants with educational deficits        established by resident Irene Baraniuk
receive remedial education, literacy          (who is now the program coordinator for
training, and preparation for the GED.        the Work Force Enterprise Program) with              Changing Lives
The housing authority or the Fulton           the help of Toastmasters International,              Through July 1998, 127 residents had
County Department of Family and               offered residents a chance to gain confi­            enrolled in the job-readiness compo­
Children Services, which recognizes the       dence through public speaking. An inten­             nent, with 91 (or 77 percent) having


                                                                                                                               Chapter 2    29
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




completed the course. Forty-one residents        variety of area corporations. These newly   care, and 54 older children are partici­
had enrolled in technical training class­        employed residents, many of whom once       pating in constructive, monitored after-
es, with 17 (41 percent) having complet­         received welfare benefits, now generate     school programs, thanks to HOPE VI
ed that course. Eighty-five had enrolled         taxes equal to $63,348 a year. As many as   funding (exhibit 2.4).
in the community service segment, 55             22 residents hold jobs generated through
                                                                                             All applicants to Centennial Place,
(78 percent) having completed it. Forty-         AHA’s HOPE VI contract with the YMCA
                                                                                             whether new or returning, must under-
nine are enrolled in GED classes, with           of Metropolitan Atlanta, and a few place­
                                                                                             go a criminal background check. The
one having already earned her diploma.           ments have been made with AHA con­
                                                                                             screening process, according to John
Twenty residents have successfully com­          struction contractors and subcontractors.
                                                                                             Spillers, director of protective services, is
pleted the PaceSetters public speaking
                                                 HOPE VI funds also pay for job-training     applied to everyone—not just the head
program.
                                                 programs and childcare for resident         of the household. Residents receive iden­
Many residents have already embarked             families that are trying hard to become     tification cards and decals for their vehi­
on new careers. By spring 1999, 53 resi­         self-sufficient. Thirty-one residents are   cles. Where once strangers came and
dents had been placed in jobs with a             currently receiving assistance for day-     went as they pleased, gated parking areas
                                                                                             now require a coded card for access. 
                                                                                             New public housing residents receive a
     Exhibit 2.4                                                                             HUD booklet that spells out their rights
                                                                                             and responsibilities. The AHA acknowl­
                                                                                             edges the rights of residents to live in
     From No Experience to Full-Time Employment                                              decent, safe, and sanitary housing; to
     In the summer of 1997, Techwood resident Shereka Brown was a young mother               have repairs performed in a timely man­
     of three, with no job experience except in construction. But she confided a             ner; and to organize as residents without
     dream to her case manager: She had always wanted to be a bank teller but                harassment or retaliation from property
     believed no one would ever hire her for a position of such public visibility and        owners or management. The booklet
     responsibility. Having gained a new confidence from her Work Force Enterprise           details resident responsibilities such as
     Program classes, and encouraged by her case manager and program staff, she              conducting oneself in a manner that will
     offered to work gratis at Citizens Trust Bank for 1 month. Bank officials were so       not disturb one’s neighbors, not littering
     impressed by Brown’s work that they enrolled her in their bank teller training          the grounds or other common areas, and
     program. When she scored the highest in her class, she was hired as a full-time         reporting any defects to management.
     teller at the bank’s East Point office, where she has since been promoted to            These rights and responsibilities, devel­
     commercial banker. Brown was recently recognized by National Association of             oped with the input of a resident plan­
     Housing and Redevelopment Officials as a public housing resident success story.         ning council, are enumerated in even
     Rodney Carter tested out of the job-readiness class and moved directly into             more specific language in the lease itself,
     technical training. After completing a 17-week computer skills program through          according to Peggy Patterson, assistant
     YMCA Training Inc., last February, he received several job offers ranging from          manager of Centennial Place. “No live-in
     $10 to $14 an hour. He is now working as a customer account clerk for AT&T.             boyfriends. No drugs. No defacing of
     Cederick Hoskins completed the job-readiness class in December 1998. Having             property,” she explains. “Two violations
     pursued his identified interest and demonstrating aptitude with staff support,          and you’re out. And if your guests do it,
     he applied to the Atlanta Technical Institute for Autobody and Fender. He is            you did it.” There have been two such
     now in training, with the prospect of earning a good living for himself and             evictions in 3 years. 
     his family.                                                                             Village Management Company of Atlanta,
     Angela Harris started the program as a young mother of two who had her                  the private management company that
     GED and some additional training but, by her own admission, lacked the moti­            operates Centennial Place, continues to
     vation and confidence to go out and find a job. Motivational and visionary              monitor residents to make sure they pay
     training provided the encouragement she needed. Having expressed a desire to            their rent on time, have a means of live­
     work with children, Harris completed the program and landed a job as a case             lihood, or actively pursue a life plan.
     manager working with young people in the YMCA’s Leaders in Training pro-                Home visits determine whether families
     gram. She continues to grow personally and professionally.                              are keeping up the property. “We don’t
                                                                                             accept people who intend to just hang

30      Chapter 2
                                                                                           HOPE VI: Community Building Makes a Difference




out,” says Patterson. “They need to be        at the corner of North and Luckie,             The Atlanta Housing Authority’s decision
employed, in school, or in a recognized       which observers say would have been            to make Centennial Place and several
training program—and that means every         unthinkable a few years earlier. A large       other public housing developments
able member of the family.”                   retail center, to be anchored by a nation­     mixed-income communities—developed,
                                              al grocery chain, is planned nearby.           managed, and marketed by a for-profit
                                              Condominiums are going up just to the          partner—led to a redefinition of its own
Creating Change in the                        south of Centennial Place.                     role in providing what Renee Glover
Larger Community                                                                             prefers to call assisted housing to families
                                              As a result of the success of Centennial
When she pulls into the Centennial                                                           in need. 
                                              Place Elementary School, a second char­
Place School parking lot at 6 a.m. these      ter school is now being developed, again       “We no longer see ourselves just as a
days, Cynthia Kuhlman often passes jog­       with all new faculty, at another new           property manager,” says Renee Dixon,
gers—people of all races, who clearly         AHA mixed-income housing develop­              director of resident services. “We see
feel comfortable using the once-avoided       ment—the Villages of East Lake, 10             ourselves as a catalyst and a community
thoroughfare at dawn. In the early            miles east of downtown. It will include        builder, facilitating and overseeing the
morning hours and after work she sees         a daycare center for children ages 2           services our residents need to move
Georgia Tech faculty and staff, Coca-         months to 4 years.                             toward self-sufficiency, and offering a
Cola executives, and working people                                                          diverse range of housing products that
coming in and out of the Y—either stop-                                                      can help them in that transition.”
ping by for a workout or picking up                   The presence of 
their children from daycare. 
                                                 hundreds of well-kept
The presence of hundreds of well-kept                                                        Oakland—
homes with a growing number of work­            homes with a growing
ing families has clearly had a positive            number of working                         Reclaiming a
effect on the surrounding community, as
has the dramatic reduction in crime in             families has clearly                      Community Through
and around Centennial Place. Between              had a positive effect
1994 and 1998, assaults in the Techwood/                                                     Partnership
Clark Howell area declined from 325 to             on the surrounding
23. Robberies and burglaries also fell—                community …
from 141 to 10, with no homicides                                                            The Challenges
reported since 1995. Narcotics crimes
fell from 84 to 6. Cases of vandalism 
fell from 66 to 12. A new neighbor-
hood police substation—built with
                                              Changing the Housing
                                              Authority’s Way of Doing
                                                                                             I  n the 1980s and early 1990s, Lock-
                                                                                                wood Gardens, a public housing
                                                                                             project in Oakland, California, was like
                                                                                             Beirut, according to Lockwood Gardens
funds raised by Techwood Park, Inc.—          Business 
now sits next to the YMCA.                                                                   security officer Jerry Williams. “Resi­
                                              Centennial Place Elementary School             dents were being held hostage in their
The three new institutions at Centennial      itself might never have existed, along         own homes.” Yet the major source of
Place—the YMCA, the police substation,        with a good many other new neighbor-           crime and violence—the four infamous
and Centennial Place Elementary               hood institutions, had not the housing         drug dealers who ruled the neighbor­
School—supply social infrastructure that      authority been willing to cooperate with       hood—paradoxically provided the only
is, according to Johnson, critical to the     Techwood Park, Inc., and other commu­          employment and the closest thing to a
success of Centennial Place and the new       nity partners in a way that was entirely       career ladder for its 372 families. Drugs
community forming around it. The three        new for public housing management.             were big business in Lockwood Gardens.
components are education, security, and       “Renee Glover and her people realized          When one local drug czar died, he was
a place for pursuing activities that devel­   that public housing as we knew it could        borne to his final rest in a horse-drawn
op the social fabric of the community.        no longer exist,” according to Johnson.        carriage, followed by a 4-mile-long
The transformed urban setting has             “It was time to look at the bigger picture     funeral cortege.
encouraged commercial development as          of the community and to decide to be
well. A new Holiday Inn opened in 1997        part of it.”

                                                                                                                         Chapter 2    31
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




                                                        trouble. Edith Brown remembers young        ■	 A groundbreaking preapprentice­
                                                        males shooting dice. Catherine Smith’s         ship program for young workers,
                                                        son was killed by accidental gunplay.          created through a partnership with
                                                                                                       the American Federation of Labor–
                                                        Supportive services were few and resi­
                                                                                                       Congress of Industrial Organizations’
                                                        dents worried that their children were
                                                                                                       carpenters’ and painters’ unions and
                                                        cut off from opportunities in the wider
                                                                                                       based at Lockwood Gardens, has
                                                        community. And families of Asian back-
                                                                                                       trained more than 35 graduates, 
                                                        ground, who made up 21 percent of the
                                                                                                       90 percent of whom are now
                                                        population of Lockwood and Coliseum
                                                                                                       employed with salaries ranging 
                                                        Gardens, found themselves a minority
                                                                                                       from $10.40 to $30.50 per hour.
                                                        within a minority, isolated from most of
                                                        their fellow residents and from access to   ■	 Thirty-six residents have qualified
                                                        opportunities by barriers of language,         for the GED, 48 have passed the
                                                        culture, and immigrant status.                 U.S. citizenship test—20 of them
                                                                                                       have already been sworn in as 
                                                        Residents themselves, mostly single
                                                                                                       citizens—and 52 Vietnamese and
                                                        women trying to raise families on
                                                                                                       Cambodian residents have improved
                                                        severely limited incomes, felt powerless
                                                                                                       their English language skills.
                                                        to change the environment or to gain
                                                        access to opportunities for a better life   ■	 Three resident-initiated health fairs
Lockwood youth learn renovation skills through union    for themselves and their children. There       have drawn an average attendance
preapprenticeship program.                              was no way out, residents cynically            of 500 community and public
                                                        joked, but in a casket.                        housing residents.
There were four murders in the project
in 1992. Criminals treated the neighbor-                                                            ■	 Across the street from Lockwood
hood with such contempt that bodies                     Lockwood Gardens Today                         Gardens, a new village center, based
from murders in other parts of the city                                                                at Havens Court Middle School and
                                                        Dramatic improvements have occurred            the adjacent Lockwood Elementary
were dumped there. Lockwood and
                                                        at Lockwood Gardens:                           School, provides a safe place and
nearby Coliseum Gardens, another pub­
lic housing project, shared the highest                 ■	 Drug activity has greatly dimin­            constructive activities for young
per capita homicide rates in the city.                     ished. Between 1993 and 1997,               children and older youth. With the
What street lighting existed had been                      arrests for drug possession and             help of a $100,000 HOPE VI grant,
rendered useless by vandals. On a                          sales fell by 84 percent. The number        additional programs will now be
moonless or cloudy night, remembers                        of assaults reported dropped 70             developed in response to community
long-time resident Edith Brown, you                        percent, and incidents of theft and         priorities established by a newly
couldn’t see your hand in front of your                    larceny fell by 72 percent. Parents         formed village council that includes
face. Residents could not call a taxi or                   allow their children to stay outside        public housing residents. 
order out for a pizza. Vendors were                        after dark. There have been no           ■	 All of Lockwood Gardens’ 372 orig­
reluctant to enter Lockwood Gardens.                       homicides in Lockwood Gardens               inal units will ultimately be replaced
                                                           in the past 7 years.                        by newly refurbished units within
Lockwood’s 396 lowrise and semi-
detached living units—most of them dat­                 ■	 Fifty-nine residents were employed          the development. No net units will
ing back to 1939—were in poor shape,                       in construction and other jobs gen­         be lost. The number and configura­
despite efforts by the Oakland Housing                     erated by HOPE VI. At two job               tion of bedrooms are being altered
Authority (OHA) to keep this outsized,                     fairs, jointly sponsored by OHA             to accommodate large families.
22-acre project in good repair. Two                        and the Bay Area Urban League,           ■	 The HOPE VI program has been
dozen units were completely unusable.                      some 100 public housing residents           expanded to include the public
There was no place for children or young                   obtained job information, submitted         housing project of Chestnut Courts
people to play, although there were, say                   225 job applications, and received          (with an additional HOPE VI grant)
residents, plenty of opportunities for                     125 employment offers.                      as well as the lower Fruitvale area, 



32       Chapter 2
                                                                                           HOPE VI: Community Building Makes a Difference




    a business district located 2 miles
    from Lockwood. Over the past 2
    years, a HOPE VI partnership of             Exhibit 2.5
    the housing authority with the East
    Bay Conservation Corps and the              Lockwood’s HOPE VI Partners
    Fruitvale Community Collaborative
                                                ■ Asian Community Mental Health Services provides outreach, organization,
    has resulted in the renovation of 
                                                  and translation services.
    75 business facades, stemming 
    the flight of businesses from the           ■ The Bay Area Urban League provides assistance with job placement and a
    Fruitvale area. Through coordinated           peer group support program for resident parents. 
    and leveraged efforts, 36 new busi­         ■ The Boys & Girls Club provides recreation, antidrug education, and learn­
    nesses were started (two by public            ing activities, including computer training. It also offers coaching and 
    housing residents) and 83 jobs                mentoring, esteem-building classes, field trips, and help with homework. 
    were created.                               ■ The East Bay Conservation Corps has developed a learning center that 
                                                  provides basic literacy and numeracy services, GED preparation, and pre-
                                                  vocational skills training.
How They Did It: 
                                                ■ The East Bay Small Business Development Center is providing technical
Building Partnerships                             assistance and training in self-employment and small business development
“The people of Lockwood Gardens had               for public housing residents and for businesses in the surrounding commu­
agreed it was time to do something,”              nity with the potential to employ public housing residents.
Council President Bob Craig recalls.            ■ The University–Oakland Metropolitan Forum is providing HOPE VI 
“First there was the community policing           program evaluation.
and then additional security officers.
                                                ■ The International Child Care Resources Institute, a nonprofit research and
When the fence went up, and the speed
                                                  technical assistance organization concerned with childcare, provided training
bumps, and the bright lights, it all start­
                                                  for Lockwood residents to become childcare workers. The institute is also
ed to come together. And we said, ‘They
                                                  working with the resident association to locate a facility and develop an onsite
are going to do something.’”
                                                  child development center and childcare worker apprenticeship program. 
“It begins with the recognition that a          ■ A strong partnership with the Alameda County Department of Social
public housing resident is as much a              Services provided training and case management for public housing resi­
citizen as anyone else and has the same           dents. The department funds many private nonprofit organizations to 
rights and responsibilities as any other          deliver social services in the county and works to encourage collaboration
citizen,” says Harold Davis, retiring             among participating agencies. The department has a memorandum of
director. “Part of our job was to get peo­        understanding with the housing authority to track public housing families
ple inside and outside public housing to          and provide services.
realize that and to encourage residents
to become involved in the community.
In other words, we respect our residents,     broker role, working collaboratively with      The housing authority often provides
but we have expectations for them. And        a variety of nonprofit organizations and       space for the agencies to bring them on-
we have found that people, in the main,       public agencies in the Oakland and East        site and, in some cases, will also provide
will respond to that challenge, if given      Bay area. In the process, the housing          initial support for up to 3 years with the
the opportunity.”                             authority has had to let some initial sup­     agreement that the agency will then
Through HOPE VI, the OHA has worked           portive service partners go, but then has      cover its own expenses.
to forge partnerships with residents and      taken on new ones with a better fit. This
                                                                                             Several other groups such as the Police
community organizations. From the             evolutionary, collaborative spirit has
                                                                                             Activities League, which provides
beginning of HOPE VI, the housing             given OHA considerable flexibility. It 
                                                                                             overnight camper scholarships for
authority decided not to become a serv­       has also made a richness and breadth of
                                                                                             youth, and the city of Oakland, which
ice provider. Instead, it would play a        resources available for community build­
                                                                                             supports various programs, play more
                                              ing in Lockwood Gardens (exhibit 2.5). 



                                                                                                                         Chapter 2    33
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




informal roles in developing opportuni­          surrounding community as well as to           Childcare. An onsite Head Start program
ties for resident youth and adults.              Lockwood residents.                           provides supervised care and early edu­
                                                                                               cation for 34 preschool-age children
                                                 Brown serves as liaison with outside
                                                                                               from the neighborhood, 22 of them
Resident Involvement                             service providers and works with the
                                                                                               Lockwood residents. An onsite Child
                                                 resident council to facilitate community-
A critical factor in the progress made has                                                     Development Center will accommodate
                                                 building activities. The fact that Brown
been resident involvement and the par­                                                         up to 50 children ages 2 months to 5
                                                 has a small staff of one or two persons
ticipation of a strong resident council.                                                       years. Thirteen home-based family day-
                                                 onsite at Lockwood Gardens greatly
Lockwood’s resident council, whose five                                                        care centers operating in public housing
                                                 facilitates the liaison work with residents
officers are elected for 2-year terms,                                                         developments and in nearby Section 8
                                                 and community partners. 
holds monthly open meetings to gather                                                          sites provide care for 114 children, 88
input from residents. The council has                                                          percent of whom are public housing 
constant access to housing authority                                                           residents. This service is also available
staff and helps to communicate and                    Technical assistance                     nights and weekends to accommodate
explain decisions and emerging opportu­               from local resources                     the hard-to-meet childcare needs of
nities to the community. It helped shape                                                       those residents who work retail and
the screening criteria for residents of the       is credited with building                    swing shifts. 
revitalized Lockwood Gardens and the
                                                    resident awareness of                      Training adults for real jobs. Twenty-one
physical design of Lockwood Gardens.
                                                                                               of the first 25 graduates of a childcare
The council also worked with the Child            the potential of HOPE VI
                                                                                               training and certification program, 
Resources Institute on the new Child
                                                    and opportunities for                      set up in partnership with the Inter-
Development Center.
                                                                                               national Child Resource Institute, are
The Lockwood Gardens Resident Council               resident involvement.
                                                                                               now licensed family daycare providers.
was also influential in persuading the                                                         They serve Lockwood and the surround­
Unified School District to locate the                                                          ing community and earn an average of
area’s new village center (the second of         Responding to Resident                        $1,970 a month. The Child Develop­
only three in the city) at Havens Court          Concerns                                      ment Center will prepare 40 to 50 paid
Middle School.                                   Residents identified five major areas of      childcare apprentices to qualify for
Technical assistance from local resources        concern at a meeting with the HOPE VI         advanced certification by the state of
is credited with building resident aware­        technical assistance team and housing         California. Hands-on learning under the
ness of the potential of HOPE VI and             authority management in fall 1996:            supervision of a trained professional
opportunities for resident involvement.                                                        over 3 to 6 months, depending on indi­
                                                 ■	 A shortage of childcare services—a         vidual skill levels and performance on
Lockwood received a Tenant Oppor­                   serious obstacle to holding a job.
tunities Program grant from HUD for                                                            periodic tests, will be supplemented by
resident leadership training and capacity        ■	 The absence of training programs           courses in early-childhood development
building in 1995, but only a small por­             tied to real jobs and focused              provided by Peralta Community College.
tion of the funds has been spent thus far           on adults.                                 Early in the HOPE VI program, it was
because the multipurpose building was            ■	 The lack of adequate transportation        found that many residents were unable
not ready, says Sharon Harrison Brown,              to job opportunities.                      to get jobs associated with HOPE VI
head of resident and community services                                                        construction because they failed a drug
for OHA. Resident council members                ■	 Their children’s isolation from            test. Although the Lockwood communi­
have been active participants in the                opportunities across the city.             ty was quite successful in reducing drug-
budget task force and as advisors to the         ■	 The lack of convenient computer            related crime, it may not have been as
HOPE VI process in general. For exam­               training facilities for residents.         successful in reducing personal drug use
ple, the housing authority backed the                                                          to boost employability.
resident council’s recommendation that           There has been progress with respect to
                                                 all of these concerns.                        A partnership with the American
Lockwood’s new Child Development
                                                                                               Federation of Labor’s carpenters’ and
Center be open to families from the 
                                                                                               painters’ unions coordinated by the



34    Chapter 2
                                                                                            HOPE VI: Community Building Makes a Difference




America Works Partnership has trained           improvement projects. The young               helping to install six high-tech comput­
more than 35 young public housing res­          people, including Lockwood residents,         ers with Internet access in Lockwood
idents, ages 17 to 24, for careers in the       helped renovate more than 75 storefront       Gardens’ new multipurpose center.
building trades. Ninety percent of them         façades in the commercial district of         Training and technical assistance will be
found employment at good pay. About             Fruitvale. The Boys & Girls Club of           provided by the Oakland Unified School
25 percent of the trainees are Lockwood         Oakland has brought expanded recre­           District’s adult education program.
residents. Support groups help the              ational and education programs to             Second hand computers—30 have
newly employed deal with the chal­              Lockwood, as well as to nearby                already been donated by Pacific Gas and
lenges of the workplace and pursue a            Coliseum Gardens. The Boys & Girls            Electric and other individuals and busi­
career path as well as juggle the different     Club afterschool program, known as the        nesses—will be installed in the individ­
demands that come with being a work­            Brain Factory, is designed to sharpen         ual family units of residents who have
ing parent.                                     skills and enrich children’s sense of         completed the center’s computer orienta­
                                                wider possibilities. The program is           tion program. These residents will be
Transportation solutions. Housing
                                                drawing growing numbers of resident           given the option of taking additional
authority staff and resident representa­
                                                youngsters. Field trips introduce older       courses at nearby junior colleges.
tives, working with the East Bay Asian
                                                youth to opportunities for higher educa­
Local Development Corporation and the
                                                tion and training.
East Bay IDA Collaborative, embarked
on a demonstration project a year ago to        More than 150 youth participate month­
test a novel concept—the use of individ­        ly in onsite programs aimed at building
ual development accounts to enable              self-esteem and confidence and improv­
families to save for a family automobile        ing school readiness. Teachers report
and insurance. This type of account was         that students participating in these pro-
developed as a practical incentive to           grams are more attentive in class, hand
help families in poverty save toward a          in completed homework consistently,
home, education, or family business             and appear more willing to speak out          Partnership with Boys & Girls Club provides summer recreation
startup. Under the program, eligible            appropriately in class. Improved test         and practice in social skills for Lockwood children.
individuals or families can set aside up        scores at nearby elementary and high
to $500 a year, which is matched two-           schools are partly attributed to the pro-     In July 1999 Lockwood Gardens’ long-
to-one by a consortium of foundations           gram. During the past 3 years, nine           awaited new 10,400-square-foot multi-
and local banks as part of the banks’           teenagers living at Lockwood and other        purpose building opened its doors. In
compliance with the Community                   Oakland HOPE VI sites graduated from          addition to a new computer learning
Redevelopment Act.                              high school and are attending 4-year          center, it brought together under one
                                                colleges, including New York University,      roof the satellite offices of Head Start,
Since outstanding fines or warrants—or
                                                the University of California, California      the Boys & Girls Club, and the Bay Area
inability to pass the written test for a dri­
                                                State University, Santa Clara University,     Urban League. The building also houses
ver’s license—form barriers to obtaining a
                                                Occidental College, and Mills College.        a city-funded, resident-run year-round
current driver’s license for some residents,
                                                One student was valedictorian of her          lunch program for 150 youth, onsite
the housing authority is working with
                                                high school class.                            offices for resident services staff, mainte­
police and the city of Oakland to address
                                                                                              nance and security staff, the resident
these problems. The housing authority is        Computer training for residents. To
                                                                                              council office, and meeting rooms.
also exploring the development of jitney        meet the wide range of computer-related
or shuttle services to help residents com­      interests expressed by residents, the
mute to jobs around the city.                   housing authority identified a number of      Bridging Cultural Barriers
                                                service providers willing to provide on-
Linking Lockwood youth with opportu­                                                          One challenge of community building at
                                                site training in software programs, using
nities in the larger community. The                                                           Lockwood is the existence of different
                                                the Internet, and computer program­
HOPE VI program, in conjunction with                                                          ethnic groups, cultural traditions, and
                                                ming and repair. The Oakland Citizens
the East Bay Conservation Corps and                                                           languages—with the consequent poten­
                                                Committee for Urban Renewal, which
the Fruitvale Community Collaborative,                                                        tial for misunderstanding and conflict.
                                                has already established working partner-
created jobs for some 80 neighborhood                                                         The residents of Lockwood Gardens are
                                                ships with several area companies, is
youth in a variety of community

                                                                                                                                      Chapter 2         35
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




76 percent African American, 22 percent          the offsite families, including job train­   and they have priority over other appli­
Asian, 1 percent white, and 1 percent            ing, English as a second language, GED       cants. But they must meet a new set of
Hispanic. The Asian residents speak              preparation, life skills, and other train­   standards established by Lockwood
several different languages, including           ing. A quarterly newsletter, Staying In      Gardens residents, including more 
Chinese, Laotian, Vietnamese, and                Touch, of which six issues have now          stringent rules on timely rent payment.
Cambodian. It was difficult to involve           appeared, goes out to all original           Housing authority staff make home visits
Asians in community planning and                 Lockwood Gardens families. Written           to families requesting to return to assess
problem solving, because most of them            by both staff and residents, it enables      housekeeping and maintenance habits.
seemed to seek a low profile.                    these families to keep up with new           Police records and recent rent payment
                                                 developments and opportunities at            histories are also checked. 
To help Asian residents take a greater
                                                 Lockwood Gardens, as well as news of
role in the community, the housing
                                                 old friends and neighbors. Staying in
authority worked with Asian Community                                                         Lockwood’s Community Policing
                                                 Touch contains profiles of residents,
Mental Health Services, which now pro­                                                        Program
                                                 household safety tips, information 
vides individual and group counseling 
                                                 about new recreational or vocational         In the late 1980s, Lockwood Gardens
to youth and children to develop confi­
                                                 programs at Lockwood, and progress           was the most crime-ridden of Oakland’s
dence and enhance self-esteem. Through
                                                 reports on the renovation process.           public housing developments. Under
home visits and town meetings, the
agency encourages residents to become                                                         HOPE VI, Lockwood Gardens residents
                                                                                              are experiencing the full benefit of a
involved in community affairs and pro­                  At the beginning 
vides them with translation services.                                                         community policing partnership, first
                                                     of HOPE VI, residents                    introduced in the early 1990s, under
The Asian community group also offers                                                         which OHA’s own security force is 
weekly classes in citizenship and English              expressed concern                      headed by an officer of the Oakland
as a second language. It is attempting to              about whether the                      Police Department.
identify some resident leaders with good
English language and social skills who              140 families who left                     Police Corporal Malcolm “Jerry”
can serve as spokespersons among Asian                                                        Williams opened the first community
                                                   their homes in the first                   policing office in Lockwood Gardens in
residents and between Asians and other
residents. Multicultural potlucks, organ­           phase of construction                     1992. For 7 years before being assigned
ized by the residents’ association, pro-                                                      to Lockwood, Williams had been a
                                                    would be cut off from                     tough, by-the-book cop. At that point,
mote mutual respect and social
interaction among ethnic groups.                  the opportunities devel­                    he decided the only way he was going to
                                                                                              make community policing work was to
                                                      oping onsite and in                     change his traditional approach and
Resident Relocation                                                                           mindset.“The only time most people in
                                                          the community.
At the beginning of HOPE VI, residents                                                        neighborhoods like this ever see a
expressed concern about whether the                                                           policeman is when he comes to arrest
140 families who left their homes in the         Staff also helped families displaced by      somebody,” Williams comments. To
first phase of construction would be cut         renovation to find other housing. Fifty-     counter this impression, Williams 
off from the opportunities developing            three families took the option of Section    spent a year just getting to know the
onsite and in the community. The con­            8 vouchers and moved on to subsidized        residents, playing with the children, 
cern was intensified when, after con­            private rentals. OHA has a policy of         and talking to people.
struction had begun, a dispute with the          placing Section 8 facilities across a 
                                                                                              “I tried to be nonjudgmental. I didn’t
contractor stopped all building progress         broad area, rather than concentrating
                                                                                              criticize the things they were doing or
for almost 2 years.                              them in a few neighborhoods of the 
                                                                                              what seemed to make sense to them.
                                                 city. The remainder of the Lockwood
OHA has made a concerted effort to                                                            Even drugs. They believed drugs were
                                                 families chose to relocate elsewhere in
track and stay in touch with the 140                                                          helping them get money and so forth.
                                                 public housing. 
former Lockwood families. It offered all                                                      But as their innate wisdom about the
HOPE VI-funded supportive services to            Relocated families are eligible to move      harm these activities were doing to
                                                 back as new units become available, 


36    Chapter 2
                                                                                                       HOPE VI: Community Building Makes a Difference




themselves and the neighborhood’s chil­
dren would surface in conversation, I
quietly affirmed their good sense. They       Table 2.2
had to begin to see it for themselves
before they could want to change.”            Perception of Changes in Feelings of Safety
By the following year, residents were         Among Oakland Public Housing Residents,
helping Jerry—as they now called him—         1996 and 1999
put up wanted posters with the pictures
of the four drug dealers who formerly                                                                                  Percentage Agreeing: 
controlled the neighborhood. Armed            Comment                                                                   1996        1999
with Williams’ personal cell phone num­       “I feel safe alone at night inside
ber, they would call him at all hours,        my apartment.”                                                             45            86
even at home, with tips. 
                    “I feel safe alone at night outside
“You can’t get emotionally involved
          my apartment.”                                                             45            65
when somebody is angry and cussing at         “I feel safer living in my building
you,” says Williams, who is a certified       than I did 3 years ago.”                                                   55            78
drug expert with a college minor in 
                                              Source: Oakland Housing Authority Drug Elimination Program Report 1999
psychology. “You need to step back and
listen—to feel what’s going on behind
the words. You can’t let your ego get in    they now feel safe alone at night inside                       Reducing the crime rate in Lockwood
the way. You need to try to see the         their apartments—up from 45 percent                            Gardens won Lockwood and OHA
whole picture.” The approach has paid       in 1996 (table 2.2). More than three-                          excellent press from the local media 
off. Small children and young people        fourths (78 percent) said they feel safer                      and good will from City Hall, which 
crowd around his car when Williams          living at their housing site than they                         had identified the development as a pri­
drives into Lockwood Gardens each           did just 3 years ago.                                          ority problem area. Public perceptions 
morning. Their parents see that. An                                                                        of Lockwood Gardens began to change
important change has occurred in            “You see people sitting on their porches
                                                                                                           for the better, and all this led to
Lockwood Gardens. The cop on the            now,” says Brown. “It’s a regular commu­
                                                                                                           increased cooperation from government
beat has become a role model.               nity now. A poor one, but a regular
                                                                                                           and other agencies.
                                            community.” This new perception of
Williams has been teaching other officers   security has been key, she says, not only                      “People are coming to us now,” says
on both the housing authority security      to getting residents to come out to meet­                      Brown, “and telling us they want to
force and the Oakland Police Depart­        ings and get organized, but to getting                         work with us.” 
ment how to use the Lockwood                outside organizations to come in and
approach at other public housing sites,     partner with them around those concerns.
while the police department has provid­                                                                    Changing Lives
ed critical training and support.           There have been no homicides in Lock-
                                            wood Gardens in the past 7 years. Drug-                        HOPE VI is changing lives at Lockwood
HOPE VI reconstruction included             related crimes and other incidents have                        Gardens. The following are examples of
enhanced physical security measures,        been substantially reduced. According to                       progress made by summer 1999:
including improved street lighting, secu­   police statistics, 24 assaults were report­                    ■	 Fifty-nine residents were employed
rity fencing around the perimeter of        ed in Lockwood Gardens in 1997, 8 in                              as part of the HOPE VI effort.
the development, and limited entry to       1998. The incidence of drug possession
Lockwood Gardens. Just as important,                                                                       ■	 Thirty-five residents completed a
                                            and sales fell from 63 to 10. Between
residents began to show a growing                                                                             preapprenticeship course in the
                                            1995 and 1997, the incidence of theft
willingness to take responsibility for                                                                        building trades. At least 30 have
                                            and larceny fell from 23 to 5. In the
their own community’s safety and                                                                              since found jobs in construction.
                                            same period, the number of cars report­
quality of life.                            ed stolen declined from 18 to 6, and                           ■	 Thirty-six residents passed their
In a focus group of 56 public housing       robbery fell from 5 to 1.                                         GED tests.
residents in Oakland, 86 percent said

                                                                                                                                     Chapter 2    37
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




■	 Forty-eight residents passed the                  education, and parenting support         in community service projects such
   U.S. citizenship test; 20 were sworn              services through Lockwood’s Parent       as the Fruitvale storefront façade 
   in as citizens.                                   Empowerment Program, initiated           renovation program are acquiring
                                                     and staffed by residents with the        employable skills, self-confidence,
■	 Nine teenagers living at Lockwood
                                                     support of the Bay Area Urban            the ability to work with others, 
   and other Oakland HOPE VI sites
                                                     League and United Way.                   and a sense of connection to 
   graduated from high school and are
                                                                                              the community.
   now attending 4-year colleges.                ■	 Eighteen residents graduated 
                                                    from leadership training courses;     ■	 Thirty-one public housing residents
Other data tell a story of more personal
                                                    52 Vietnamese and Cambodian              completed an entrepreneurial train­
but, for many residents, equally impor­
                                                    residents improved their English         ing course. Although most have not
tant strides:
                                                    language skills.                         yet started a business, participants
■	 Thirty-eight parents received coun­                                                       say they feel more empowered and
                                                 ■	 Sixty youth hired by the East Bay
   seling, mentoring, life skills, budg­                                                     have gained self-esteem have become
                                                    Conservation Corps to participate 
   eting, self-awareness, nutrition                                                          more confident, are more comfort-
                                                                                             able exercising leadership, and trust
                                                                                             more in the “establishment.” 
     Exhibit 2.6
                                                                                          Preapprenticeship Training
     How the Preapprenticeship Program                                                    In 1995, OHA was one of 21 housing
     Changed Lives                                                                        authorities that were awarded a Resident
                                                                                          Apprenticeship Demonstration Program—
     Dolly Collier says her life has changed dramatically as a result of participating    a $250,000 HUD grant. This new preap­
     in the preapprenticeship program. A former welfare mother with three children        prenticeship program, designed for
     to raise and no marketable skills, she is now bringing home a regular paycheck       young workers ages 17 to 24, was
     as a working apprentice on her way to a long-term career in the building trades.     intended to prepare low-income and
     What is more, she finds she has become a role model, not only to her children        public housing residents for lifelong
     but also to her neighbors, several of whom have since enrolled in the program.       careers as skilled tradespersons earning
     Collier found the training program itself a life-altering and maturing experience.   a living wage. The carpenters’ and
     Daniel Wright was, by his own description, “a high school washout” with no           painters’ building trade labor unions
     particular life plan, who seemed headed for trouble. In fact, it took more than      agreed to provide the instructors and
     one try and encouragement from two people who believed in him—his con­               give priority consideration for employ­
     struction trade skills instructor, Ted Strong, and a Lockwood neighbor, Annette      ment to skilled graduates of the program.
     Clark—for Daniel to get through Lockwood’s preapprenticeship program. In the         Nationally, the program has placed 225 
     end, he grew to take so much satisfaction in what he was learning about tools        of its graduates in construction jobs.
     and construction processes that he willingly attended part of another session to
                                                                                          Lockwood Gardens’ program draws on
     make up some of what he had missed.
                                                                                          the two union locals, aided by the plan­
     Today, Wright surveys the building site on which he is working to note the           ning and technical assistance of the
     growing number of new homes he has had a part in building. He is looking             America Works Partnership: Working
     forward to the day, about 4 years from now, when he could be making $27 an           Together for Jobs™. The America Works
     hour. But he also says that someday he might like to go back into the classroom      Partnership is an independent national
     to teach construction. At the end of the shift he heads home for dinner, deliber­    nonprofit organization that fosters part­
     ately avoiding some of his old pals who just want to “hang out.” He knows he         nerships with federal agencies, national
     needs to be clear-headed tomorrow morning when he presorts the sections of           foundations, and other organizations to
     wood and other materials for the carpenter whose shoes he’d like to fill some-       bring employment to Oakland and other
     day. “It makes me happy to see something I’ve built,” Wright confides. “I never      cities. Other community partners of the
     experienced anything like this before. And at the end of the week,” he flashes a     Lockwood Gardens program include the
     warm smile, “there’s a paycheck.”                                                    Oakland Unified School District, which



38      Chapter 2
                                                                                             HOPE VI: Community Building Makes a Difference




provides students with help in GED           and a center for afterschool activities           Gardens, but, at the residents’ insistence,
preparation, and the state of California,    and adult education. Residents of the             it extended its services beyond Lock-
which operates certification programs        surrounding community also take part              wood residents to 100 pregnant women
in lead abatement and hazardous waste        in the educational, recreational, vocation­       living on welfare or low incomes in other
removal. The 12- to 15-week program          al, and supportive activities of the village      distressed neighborhoods.
combines classroom learning, hands-          center at Lockwood Gardens. The
                                                                                               Lockwood Gardens has ceased to be a
on experience, life skills, and work-        Lockwood village center also provides a
                                                                                               base for crime and drug activity that
readiness training.                          comfortable gathering place for various
                                                                                               spreads out to affect the whole neighbor-
                                             community-building activities.
Of the more than 35 graduates from                                                             hood. Indeed, Lockwood’s successful
Lockwood Gardens’ first four America                                                           drug-elimination efforts and anticrime
Works classes—three-quarters of whom                                                           effort have served as a catalyst for the
were high school dropouts with poor                                                            housing authority’s overall community
career prospects—31 percent are now                                                            policing strategy, resulting in reductions
employed and earn between $10.40 and                                                           in crime and drug-related activity in 
$30.50 per hour. Most have entered                                                             several neighborhoods. The success of
union apprenticeship programs in                                                               Lockwood Gardens’ community policing
painting, drywall, and carpentry.                                                              and antidrug effort, along with its other
                                                                                               community-building and outreach 
In April 1998 the Oakland and Miami
                                                                                               activities, led the city of Oakland to
housing authorities were selected from
                                             Workers revitalize Lockwood Gardens, Oakland.     establish a Weed and Seed program in
21 participating housing authorities to
                                                                                               the area. 
take part in a new five-city training ini­
tiative overseen by the America Works                                                          The impact of HOPE VI and the spirit of
                                             A newly formed village council—includ­
Partnership. Oakland’s project coordina­                                                       community being fostered at Lockwood
                                             ing representatives from Lockwood,
tor, Donna Levitt, is working to develop                                                       Gardens are being felt by the surround­
                                             neighborhood residents, and community
sustained community and institutional                                                          ing community as well. The HOPE VI
                                             organizations—convened to identify
commitment, building additional part­                                                          grant that transformed Lockwood also
                                             community needs such as training in
nerships with the Port of Oakland and                                                          supported activities in Coliseum Gardens
                                             conflict resolution, parenting skills, and
the Building and Construction Trades                                                           and the Lower Fruitvale neighborhood.
                                             how to find jobs is planning further ini­
Council of Alameda County, and work­                                                           Chestnut Courts, another Oakland pub­
                                             tiatives. HOPE VI funding will enable
ing with area contractors, labor unions,                                                       lic housing project, received a $400,000
                                             the center to expand its activities beyond
and service providers to help Lock-                                                            planning grant in 1995 and a $12.7 
                                             the school to other locations in the com­
wood’s graduates get and keep well-                                                            million HOPE VI grant in 1998. New
                                             munity, according to Ben Fraticelli, exec­
paying construction jobs.                                                                      businesses are springing up in Fruitvale,
                                             utive director of the Community Health
                                                                                               about 2 miles from Lockwood, with
                                             Academy at Havens Court Middle
                                                                                               plans for erecting housing and a commu­
Creating Change in the                       School. Fraticelli, a community liaison
                                                                                               nity center adjacent to the nearby BART
Larger Community                             with the University of California at
                                                                                               station. Meanwhile, the housing authori­
                                             Berkeley School of Public Health, co­
The housing authority leveraged com­                                                           ty, the Spanish Speaking Unity Council,
                                             ordinates the village center activities.
munity and Oakland Public Schools                                                              BART, and the city have come together
support to turn Havens Court Middle          The housing authority, at the urging of           around a new transit village project,
School—located just across the street        Lockwood’s resident council, helped to            which will include scattered-site public
from Lockwood Gardens—into a village         establish Tender Loving Care, a health-           housing and a childcare center for com­
center. A village center is not a physical   monitoring and risk-factor-awareness              muting parents. In the Fruitvale area:
place but an approach that helps a           program for pregnant women that has
                                                                                               ■	 The Fruitvale Community
community conceptualize bringing a           been shown to lower rates of hyperten­
                                                                                                  Collaborative (a subsidiary of the
variety of supportive activities under one   sion, cigarette smoking, child maltreat­
                                                                                                  Spanish Speaking Unity Council) 
umbrella. Havens Court has become a          ment, and subsequent pregnancies.
                                                                                                  is conducting community organiz­
beacon school—a safe haven for youth         The program is based at Lockwood
                                                                                                  ing activities.



                                                                                                                           Chapter 2    39
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




■	 La Clinica de la Raza and the                 could make us less dependent, in the        “Public housing used to exist as kind of
   Spanish Speaking Citizens                     long run, on HUD subsidies.”                an island, cut off from the rest of the
   Foundation are jointly implement­                                                         community,” says Carey. “Part of our
                                                 “In the old days we would simply hire
   ing an “It Starts Now” program in                                                         new mission is not only to change that
                                                 an architect to design the job and a con-
   Fruitvale, emphasizing good work                                                          image but that reality.” 
                                                 tractor to execute it. Today we hire a
   habits and employable skills. 
                                                 developer who will, in turn, hire the
■	 The Spanish Speaking Unity                    architect and put together the team that
   Council is providing self-employ­
   ment and business development
                                                 can realize the project. We act as the
                                                 overseers, keeping an eye on the health
                                                                                             Milwaukee—
   assistance in Fruitvale.                      of the project, its marketability, and so   Family Resource
                                                 on. We’re becoming asset managers.”
■	 Eighty-three units demolished at
   Chestnut Courts are being replaced
                                                                                             Center Combines
   by 120 units—some of which will                                                           Many Services To
   be reserved for homeownership or               … the housing authority
   rental at income levels above the                also finds itself doing                  Foster Employment
   very low-income cutoffs for public
   housing families.                                 business these days 
■	 Fifty-four new units of scattered-site            with “people we’ve                      The Challenge
   housing in three locations have been                 never dealt with 
   brought online in recent months.
■	 Eighty-three new jobs and 36 new
                                                     before, such as state                   H      illside Terrace was a neighborhood
                                                                                                    trouble spot. Drug dealers operat­
                                                                                             ed an open-air market, posting lookouts
   businesses were created in the                     tax credit and bond                    at the project’s two entrances and shoot­
   Fruitvale business district.                                                              ing out streetlights to mask nighttime
                                                  finance people, lawyers,
                                                                                             illegal activities. Cul-de-sacs created by
                                                  and financial experts …”                   street closings that were part of the orig­
Changing the Housing                                                                         inal site design further baffled pursuit.
Authority’s Way of Doing                                                                     Residents could not order pizzas for
Business                                         The screening of potential residents is     delivery to their homes because drivers
                                                 also a new function of the housing          were reluctant to deliver there. 
“We’re certainly more focused these days
                                                 authority. It also provides leadership      Hillside Terrace’s reputation was so bad
on the marketability and viability of our
                                                 training for residents and must consider    that in November 1992 the housing
housing product on a long-term basis
                                                 services such as childcare and job-         authority had to offer a vacancy to 200
under HOPE VI,” says Ralph Carey,
                                                 readiness training. “HOPE VI has            families before finding one that would
director of housing management of the
                                                 opened up opportunities we hadn’t had       venture to move there. “Most families on
Oakland Housing Authority. “This is a
                                                 the resources to develop before,” says      the waiting list would rather go to the
big change from the old fix-it-up-for-a-
                                                 Carey. But it is often up to the housing    bottom of the list and wait for more
while mentality that once prevailed.
                                                 authority to go out and find the addi­      than 10 years for another development
Nowadays we find ourselves thinking in
                                                 tional resources to actually build a        than accept one of the housing units at
terms of programs that will make us less
                                                 needed facility or provide an ongoing       Hillside Terrace,” recalls Ricardo Diaz,
dependent or will open up new oppor­
                                                 service onsite.                             executive director of the Housing
tunities for the residents.”
                                                 OHA also finds itself acting as the bro­    Authority of the City of Milwaukee.
According to Carey, the housing authori­                                                     In 1995 Hillside’s vacancy rate was 
                                                 ker between residents and all manner 
ty also finds itself doing business these                                                    6.5 percent—twice that of the housing
                                                 of service providers and other outside
days with “people we’ve never dealt with                                                     authority as a whole.
                                                 resources—including the city of Oakland,
before, such as state tax credit and bond
                                                 with which it has become engaged in a       Despite the strong local job market 
finance people, lawyers, and financial
                                                 number of collaborative projects, some      (currently less than 5 percent unemploy­
experts who can put deals together that
                                                 involving the larger community.             ment), many Hillside residents had lost


40    Chapter 2
                                                                                            HOPE VI: Community Building Makes a Difference




touch with the expectation of employ­              Area Technical College; the Hillside
ment and the culture of work. Approx­              Family Health Center; Daycare for
imately 83 percent of the family                   Children, Inc.; and the Boys & Girls
households had no earned income. The               Club of Greater Milwaukee—use the
median household income was $7,404,                center as a base of operations to pro-
approximately one-third of the city’s              vide employment and supportive
median income. Welfare dependency                  services to Hillside residents and the
was high. Seventy-eight percent of                 neighborhood. The expanded center
households received some form of pub­              opened in September 1997.
lic assistance—yet the state of Wisconsin
                                               ■	 HOPE VI reduced the density and
was about to adopt one of the toughest
                                                  isolation of Hillside Terrace. The
welfare-to-work measures in the country.
                                                  housing authority razed 118 units,
Housing authority leadership saw HOPE
                                                  replacing 79 units in nearby scat­          Thanks to the Hillside Terrace Family Resource Center, Center
VI’s main direction as helping residents
                                                  tered sites. The reconstruction             Manager Ann Wilson’s grandson gets a healthy start in life.
to begin working right away and then
                                                  upgraded interiors and exteriors, 
providing the ongoing assistance to
                                                  as well as cable, electrical, heating,            $9,353 to $12,346 per year. 
build skills and move up a career ladder. 
                                                  phone, water, and drainage systems.               Hourly wages ranged from $7.00
Built in 1948 as housing for wartime              The original through streets were                 to $12.17—an average of $8.25 
workers, Hillside Terrace in the early            restored. Green space was added                   per hour.
1990s was the most distressed project in          and the development was config­
                                                                                              ■	 Between September 1993 and
the public housing inventory. Located on          ured to create 12 microneighbor­
                                                                                                 October 1996, Hillside’s resident
the northeast side of Milwaukee, close to         hoods, each with its own resident
                                                                                                 employment program helped to
downtown but isolated by highways to              mentor. Hillside Terrace has become
                                                                                                 place 139 residents in a variety of
the south and west and light manufac­             a community asset and an attractive
                                                                                                 private- and public-sector jobs.
turing facilities to the east, the 24.5-acre      place to live. In contrast to the 
                                                                                                 During HOPE VI construction, 44
site encompassed 552 family units and a           200-to-1 turndown rate before
                                                                                                 residents worked with contractors at
44-unit highrise building for the elderly.        HOPE VI, 152 offers were made
                                                                                                 Hillside Terrace. Four worked with
Its hilly site was subject to flooding.           to potential tenants in 1997 with
                                                                                                 contractors offsite. As many as 37
Despite almost $12 million of modern­             only 6 refusals.
                                                                                                 residents worked with onsite com­
ization at Hillside between 1980 and
                                               ■	 Between 1995 and 1998, the per­                munity agencies, such as the Boys
1994, the project was rated in only fair
                                                  centage of Hillside’s heads of house-          & Girls Club and Day Care for
condition at the time of the HOPE VI
                                                  hold who had some income from                  Children, Inc.
grant.
                                                  wages more than tripled, rising 
                                                                                              ■	 Twenty-four residents gained work
                                                  from 17 percent to 60 percent.
                                                                                                 experience through temporary
Hillside Terrace Today                            “There was a savings of more than
                                                                                                 housing authority jobs, such as
                                                  $1 million in TANF payments
■	 About $3.2 million of the $45.7                to Hillside Terrace households 
                                                                                                 Hillside Terrace’s 18-month resident
   million HOPE VI grant financed                                                                employment coordinator position
                                                  between 1996 and 1999,” according
   the transformation of the fortress-                                                           and several janitorial slots.
                                                  to Housing Authority Director
   like 1978-vintage Hillside Terrace             Ricardo Diaz.                               ■	 HOPE VI funding supported a dri­
   Boys & Girls Club into the 29,000-                                                            ver’s education class, which helped
   square-foot Hillside Terrace Family         ■	 During the same period, the per­
                                                                                                 75 people to obtain their driver’s
   Resource Center. HOPE VI Amend­                centage of households that were
                                                                                                 licenses—leading some residents 
   ment Funds added $1 million for                completely dependent on govern­
                                                                                                 to gain employment as drivers of
   supportive services. The housing               ment supports dropped 31 points.
                                                                                                 school buses and other vehicles.
   authority’s community partners—             ■	 Between 1995 and 1998, the aver-
   Maximus, a for-profit employment                                                           ■	 Between 1995 and 1997, reports of
                                                  age wages of long-term Hillside 
   services provider; the Milwaukee                                                              serious crimes at Hillside Terrace
                                                  residents with earnings rose from
                                                                                                 fell by 40 percent—from 75 to 45. 



                                                                                                                                       Chapter 2         41
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




How They Did It: The                                         authority’s determination to holistically     partnerships and keeping residents
                                                             address all possible obstacles to self-       involved, it was also necessary to meet
Many Roles of Hillside
                                                             sufficiency. While multipurpose commu­        W2 requirements for immediate out-
Terrace Family Resource                                      nity buildings may be found in many           comes. The situation required a real bal­
Center                                                       public housing developments, this one is      ancing act. It is possible that, because of
                                                             unique in its strategic focus on the tran­    the W2 constraints for moving residents
During the past 4 years, housing author­
                                                             sition to employment and self-sufficiency.    to work within a tight timeframe, the
ity staff have been working with resi­
                                                                                                           HOPE VI program at Hillside developed
dents, employers, and social service                         Milwaukee Mayor John O. Norquist
                                                                                                           as a more centralized operation than 
providers on barriers to work. “We                           commended the employment focus of
                                                                                                           it might have otherwise. The resident
looked at all the issues that have histori­                  the Hillside Terrace Family Resource
                                                                                                           organization, Hillside Family Organ­
cally prevented people on welfare from                       Center. “The center is an investment in
                                                                                                           ization, Inc., was incorporated as a
going to work,” explains Diaz. “We tried                     the future of public housing residents,”
                                                                                                           501(c)(3) nonprofit in 1995. The hous­
to address all the constraints we could                      he commented at the June 12, 1996,
                                                                                                           ing authority has long encouraged its
think of—lack of education, inadequate                       groundbreaking. “It’s the kind of 
                                                                                                           participation and provided support serv­
employment training, not knowing how                         government-community partnership 
                                                                                                           ices to the group. During the early stages
to look for a job, difficulties with day-                    that will help families get off welfare 
                                                                                                           of HOPE VI, however, observers noted a
care, and inadequate healthcare. We                          and get into the economic mainstream.” 
                                                                                                           lack of resident buy-in, and it is possible
tried to build a bulletproof program, so                     Removing obstacles to work had a spe­         that the necessary haste to comply with
there could be no excuse for residents                       cial urgency in Wisconsin, a state that       W2 curtailed the time available for
not going to work.”                                          launched one of the earliest and tough­       building broad support among residents.
The programs at the Hillside Terrace                         est welfare-to-work laws in the country
                                                                                                           Three years after its opening, there is
Family Resource Center, operating                            in 1997. Wisconsin’s TANF legislation—
                                                                                                           every indication that the new Hillside
through partnerships with community                          often referred to as W2—provides only
                                                                                                           Family Resource Center is functioning as
organizations, reflect much more than a                      24 months of welfare payments in a life-
                                                                                                           intended (exhibit 2.7). The HOPE VI
desire for convenient access to services.                    time. Unlike many other states, however,
                                                                                                           community partners use the center as a
The center exemplifies a specific service                    once the Wisconsin clock began ticking,
                                                                                                           base of operations to provide employ­
strategy and provides a new structure of                     neither study toward a general equiva­
                                                                                                           ment and supportive services to Hillside
opportunity for residents. An attractive,                    lency diploma nor participation in most
                                                                                                           residents and others in the neighbor-
modern brick structure built (literally)                     other general skills training programs
                                                                                                           hood. The three-story structure sits at
around a preexisting youth recreation                        could halt its countdown. Given the
                                                                                                           the edge of the development—one
facility, the center consolidates all the                    strict state interpretation of eligible
                                                                                                           entrance opening on the Hillside Terrace
elements of the self-sufficiency program                     activity under Wisconsin’s W2 and a
                                                                                                           development, the other fronting on Sixth
in one location and links residents to                       strong local job market (less than 5 per-
                                                                                                           Street—inviting participation from the
the larger community. The center is the                      cent unemployment), the housing
                                                                                                           neighborhood beyond. 
physical embodiment of the housing                           authority emphasizes early employment.
                                                             It works to help residents get into entry-    The first thing a visitor sees when enter­
                                                             level, temporary, or subsidized jobs as       ing the center is the “Wall of Work”—a
                                                             soon as possible and then provides            large wood and glass cabinet with an
                                                             them with ongoing assistance to build         ever-changing display of 8” x 10” color
                                                             from there.                                   photographs of Hillside residents at their
                                                                                                           jobs. Opposite this display is a reception
                                                             Wisconsin welfare reform put tremen­
                                                                                                           area and building management offices.
                                                             dous pressure on the housing authority
                                                                                                           In the words of Ann Wilson, a longtime
                                                             as it implemented the HOPE VI pro-
                                                                                                           Hillside resident who manages the cen­
                                                             gram. While the housing authority
                                                                                                           ter, it is a “resource-full building.” 
Education and training programs make Hillside Terrace’s      worked through the process of forging
closeness to downtown Milwaukee jobs a plus for residents.




42       Chapter 2
                                                                                      HOPE VI: Community Building Makes a Difference




Exhibit 2.7 
Community Partners Operating in the Hillside Family Resource Center

Employment Services                                               being fired, he or she is reworked into another employment
In Milwaukee’s HOPE VI program, everything starts from            slot,” Diaz explains. “Instead of focusing on the failure, they
the goal of employment and self-sufficiency. Maximus, a           focus on the positive—‘you showed up for work twice last
private-sector provider of job development and placement          week, let’s see if you can show up for work three times.’” 
services, partners with the housing authority, maintaining a
satellite office with five employees on the third floor of the    Vocational Education
Hillside Family Resource Center. Maximus acts as the coor­
                                                                  In collaboration with Maximus and the housing authority,
dinating agency for TANF in Wisconsin and several other
                                                                  the technical college operates a computer lab in the Hillside
states. Maximus staff perform skills assessments, provide
                                                                  Center. The onsite learning lab provides work-based skills
motivation and job-readiness training, match residents to
                                                                  and transition services at convenient hours for residents of
jobs, and keep placed workers in jobs through followup.
                                                                  Hillside Terrace and its neighbors. The lab tailors learning
The agency offers prescreened, work-ready jobseekers to its
                                                                  activities to a participant’s workplace, occupational interests,
business clients. It also offers them federal tax credits as an
                                                                  and academic needs. Teachers at Hillside help participants
added inducement. Clients with substance abuse issues are
                                                                  to enroll in additional courses at the Milwaukee Area
referred to a specialist in the main Maximus office. 
                                                                  Technical College, which, although rarely used by residents
The Hillside office’s three family employment planners serve      in the past, lies within a few blocks of Hillside Terrace.
about 170 people through W2. Staff with clients who               Nineteen students were enrolled in December, most of them
receive only food stamps serve another 200 people. Most           employed full-time under W2. They made use of the lab’s
clients live in Hillside or within the ZIP Code that sur­         evening and weekend hours to earn a GED or build specific
rounds it. In addition, two county welfare employees work         vocational skills.
out of the Maximus office, providing food stamps and
Medicaid cards.
                                                                  Health Services
Reflecting its community location, the atmosphere of the
satellite office is warm and informal. “It is friendly—more       The Hillside Family Health Center, operated by the
interactive than our main office. You need the relationship       Wisconsin Black Health Coalition and contracted through
to serve customers better,” comments Carl Johnson, a              Mary Mahoney Health Services, provides free primary
Maximus employment planner. Johnson, who grew up                  healthcare. The center is open Monday through Thursday
in northeast Milwaukee, volunteered to transfer to the            from 9 a.m. to 7 p.m. and until 5 p.m. on Fridays. The
Hillside office, where he serves his old neighborhood as          health facility provides primary care, case management, pre-
well as Hillside.                                                 natal care, screening and referrals, immunizations, health
                                                                  education, and home visitation. The nurse-managed clinic
The housing authority also employs two residents as
                                                                  includes the services of registered nurses, nurse practition­
employment coordinators. They are responsible for reaching
                                                                  ers, physicians, medical assistants, and outreach workers.
out to and following Hillside residents who, as Diaz com­
                                                                  Medical staff saw and treated 929 visitors at the Hillside
ments, seem likely to otherwise “fall between the cracks” of
                                                                  clinic in 1998. They referred three times as many visitors to
the TANF system. Residents who are having difficulty find­
                                                                  other medical facilities for needed treatment. Mary Mahoney
ing employment because of criminal histories, a lack of job
                                                                  Health Services employs three Hillside residents as clinical
history, or a lack of job skills are referred to temporary
                                                                  assistants or outreach workers. Two work at the Hillside
employment agencies. These temporary agencies work with
                                                                  clinic and one works at Mary Mahoney’s Metcalf Park 
residents to ease them into the workplace. “If the person
                                                                  neighborhood clinic, about 11/2 miles away.
fails to show up or experiences other difficulties, instead of
                                                                                                             continued on next page



                                                                                                                     Chapter 2      43

HOPE VI: Community Building Makes a Difference




     continued from page 43                                             serve Hillside Terrace and the surrounding community. The
                                                                        club, with its high-quality gymnasium and refurbished facil-
     The Hillside Family Health Center has made a big difference        ities, provides recreation, a safe place for youth to stay after
     in the quality of life and, in some cases, the difference          school, and resources to build employment skills. The club
     between life and death. Evidence of this claim is the little       offers programs for 3- to 12-year-olds from 3 until 7 p.m.
     grandson—only a few weeks old—who site visitors saw                and for teens until 9 p.m.. Programs include team sports,
     sleeping peacefully in Ann Wilson’s lap during an informal         games, cultural activities, and field trips. The club empha­
     meeting at the Hillside Center. Wilson explained that last         sizes paths to employment through computer skills classes,
     year her diabetic daughter, who was pregnant, unexpectedly         career development activities, and a job club. With 370
     lost her job and health benefits—putting her unborn child          members, the club serves about 120 young people per day
     at serious risk. But the regular, free prenatal and postnatal      during the school year and up to 320 per day during the
     care provided at the Hillside Family Health Center has kept        summer. Although most club members live in Hillside
     daughter and grandson in good health.                              Terrace, about 20 percent come from the neighborhood.
                                                                        The Cerita M. Travis Academy, an alternative public school
     Daycare for Children                                               that serves 60 fourth- through eighth-grade boys from
                                                                        across the city, operates within the Boys & Girls Club facility.
     A partnership with Day Care Services for Children, Inc.,
     provides convenient daycare services to working parents at

     Hillside Terrace. The daycare center has its own entrance on       Hillside Resident Council­
     Sixth Street, which allows for easy dropoff for neighbor-          Incorporated as a 501(c)(3) nonprofit in 1995, the Hillside

     hood children and Hillside residents alike. The daycare cen-       Resident Council has offices at the Hillside Family Resource

     ter at the Hillside Family Center has enrolled 54 children,        Center. The council puts on social events and provides lead-

     about three-fourths from Hillside Terrace. Three of its            ership training activities for residents. It helps Hillside low-
     employees live in the development.                                 income families (employed as well as nonworking families)
                                                                        make ends meet through its clothes-closet program, food
     Youth Services                                                     pantry, and monthly bulk purchasing of groceries. By 
                                                                        hosting a meeting every 2 months of agencies that serve
     The Boys & Girls Club of Greater Milwaukee—the facility
                                                                        Hillside residents, the council plays a key role in coordinat­
     around which the Hillside Center was built—continues to
                                                                        ing services.


Changing Lives                                   Lapham Park, a similar family develop­       residents with earnings rose from $9,353
                                                 ment nearby. Lapham Park residents           to $12,346 per year. In Lapham Park,
The Milwaukee Planning Council for               participated in the housing authority’s      the average pay for wage earners also
Health and Human Services’ recent                self-sufficiency programs in response to     rose, although not as much—increasing
evaluation of the HOPE VI program                W2 but did not have HOPE VI funding.         from $9,495 to $11,997.
at Hillside Terrace offers evidence that
the housing authority is creating a              Between 1995 and 1998, the percentage        During this period, the percentage of all
mixed-income community by raising                of Hillside’s family households with         Hillside residents, with some income
families up, not only by importing fami­         some income from earnings rose from          from wages rose from 17 to 60. 
lies that are already working. The study         27 percent to 69 percent—a 42-point
                                                                                              These dramatic contrasts reflect more
analyzes the employment and wages of             gain (table 2.3). In Lapham Park, by
                                                                                              than life changes for individuals and
126 long-term residents, that is, current        comparison, the percentage of working
                                                                                              families residing at Hillside Terrace.
residents who have lived in Hillside             families also rose under the influence of
                                                                                              They also reflect a change in community
since before the HOPE VI program                 welfare reform and housing authority
                                                                                              norms and expectations. In 1995 welfare
began. Long-term resident families make          efforts, but not as markedly—increasing
                                                                                              dependency was far and away the norm
up about one-fourth of all Hillside resi­        from 23 percent to 39 percent. Wages
                                                                                              at Hillside. Now the development has
dents today. The study compares their            also increased. Between 1995 and 1998
                                                                                              more families working and earning than
progress with that of residents of               the average wages of long-term Hillside
                                                                                              on income support.



44     Chapter 2
                                                                                                                                 HOPE VI: Community Building Makes a Difference




  Table 2.3
  Changes in Employment and Wages for Long-Term Family Households
  (Those Living at Hillside Terrace and Lapham Park During Entire 1995–98 Period)
                                                           Long-Term Hillside Residents                                      Long-Term Lapham Park Residents
                                                                    (n = 126)                                                            (n = 61)
                                                         1995                    1998                Change                    1995                    1998                Change
  Percentage of families with 
  some level of earnings                                      27                     69                      +42                    23                     39                        +16
  Average annual wage for 
  working families                                     $9,353                $12,346                  +$2,993                $9,495               $11,997                   +$2,502

  Source: 1998 Evaluation: Hillside Terrace HOPE VI Urban Revitalization Demonstration Program, Planning Council for Health and Human Services, Inc., Milwaukee, WI, February 1999



The planning council’s findings reinforce                        and encourage agencies based in the                                past winter brought Hillside residents
Diaz’s point that HOPE VI makes a dif­                           family resource center to hire residents                           out of their apartments to help one
ference and that the program is benefit­                         to give them a start in the world of                               another clear walkways and steps. In
ing families who lived at Hillside before                        work. Between September 1993 and                                   summer, residents plant flowers in their
the HOPE VI grant. “We took existing                             October 1996, the resident employment                              yards. “Hillside is neat and clean, even
residents and increased their income,”                           program helped to place 139 Hillside                               the day after a garbage pickup,” Diaz
says Diaz. “We are not importing fami­                           Terrace residents in a variety of private-                         pointed out. “People will pick up a piece
lies that are already working. Our effort                        and public-sector jobs. During HOPE VI                             of paper off the ground. This is truly a
is to upgrade our existing resident popu­                        construction, 44 residents worked with                             real community now.” In responding to
lation with jobs.”                                               contractors at Hillside Terrace, while                             the Planning Council survey, more than
                                                                 4 worked with contractors offsite. As                              1 in 10 residents said they were satisfied
As Hillside families make the transition
                                                                 many as 37 residents worked with onsite                            living at Hillside Terrace and that the
from welfare to wages, the housing
                                                                 community agencies, such as the Boys &                             development was now a better place 
authority disregards increases in earned
                                                                 Girls Club and Day Care Services. The                              to live. 
income when calculating rents. Many
                                                                 program also provided work experience
families that paid 30 percent of their
                                                                 for 24 residents through limited-term
income for rent when on welfare are
                                                                 jobs, such as the 18-month resident                                Changing the Larger
now earning more than their old welfare
                                                                 employment coordinator positions.                                  Community
checks and paying considerably less
                                                                 Another such project, the C-Team, hired                            Hillside Terrace is no longer considered
than 30 percent of their total income
                                                                 residents to facilitate HOPE VI construc­                          a neighborhood eyesore or breeding
toward rent. For households that experi­
                                                                 tion by taking over nontechnical tasks,                            ground for crime. The development can
ence job loss, the housing authority may
                                                                 such as organizing tenant meetings. The                            now work with, rather than against, its
temporarily allow a minimum rent of
                                                                 housing authority used some HOPE VI                                locational pluses. These neighborhood
$50. However, the housing authority
                                                                 funding for a driver education class,                              assets include the development’s close
does not reduce rents of residents who
                                                                 which helped 75 people obtain their dri­                           proximity to downtown, the Union
have been sanctioned for failure to 
                                                                 ver’s licenses. This soon led to employ­                           Sports Annex Stadium at Marquette
comply with TANF regulations.
                                                                 ment as school bus drivers for some                                University, and the gothic beauty of the
Although the goal is for residents to                            residents.                                                         adjacent St. John’s Lutheran Church.
successfully navigate the citywide job
                                                                 There are many small signs that commu­                             HOPE VI strengthened a neighborhood
market, the housing authority tries to
                                                                 nity norms have changed since HOPE VI                              asset by transforming the existing Boys
strategically use housing authority jobs
                                                                 revitalization. A heavy snowstorm this                             & Girls Club into the Hillside Terrace


                                                                                                                                                                             Chapter 2     45
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




                                                                The decline in crime is reflected in com­    projects. The effects have been dramatic.
                                                                munity perceptions of Hillside. Neigh­       The housing authority recently exam­
                                                                borhood organizations now come to            ined increases in income from wages of
                                                                Hillside’s Family Resource Center to         1,319 family households that lived in
                                                                hold their meetings. One meeting room        public housing between January 1996
                                                                is decorated with a set of posters—          and January 1999. The average house-
                                                                graphics celebrating Milwaukee’s different   hold income of this group increased
                                                                neighborhoods, such as Concordia,            about 30 percent, rising from $10,122
                                                                Riverwest, and Tippecanoe. One of the        to $13,206. The total wage income more
                                                                neighborhoods commemorated along             than doubled, going from $3.9 million
                                                                with the others is the new Hillside          to $9.6 million. The number of house-
                                                                Terrace. Pizza vans and ice cream trucks     holds with some income from wages
                                                                now bring their wares into Hillside          increased more than 80 percent, from
                                                                Terrace—indications that public fear of      373 to 674. The number of households
                                                                the development has subsided. During a       with income above the poverty line rose
                                                                recent NCAA regional basketball tourna­      by more than half, from 313 to 476.
Resident Gladys Vaughn displays entrepreneurial crafts in her   ment held at the nearby Union Sports
                                                                                                             The norms around work for public
renovated Hillside Terrace apartment.                           Annex, residents who knew Hillside
                                                                                                             housing communities have changed.
                                                                Terrace in the old days were amazed to
Family Resource Center. HOPE VI pro­                                                                         Says Diaz: “At our forms meetings for
                                                                see so many late-model cars crowding
vided $3.2 million for renovations to the                                                                    new applicants, we tell everyone that we
                                                                their curbsides. Milwaukee residents
original 1970s-era club.                                                                                     expect them to work and pay rent.” A
                                                                who once would have shied away from
                                                                                                             recruiter for Pinkerton attends these
As part of the physical rehabilitation                          leaving their cars at Hillside Terrace had
                                                                                                             meetings and several public housing
effort, apartments have been modern­                            parked there to walk to the game. 
                                                                                                             applicants have been hired as a result 
ized, exteriors and grounds made attrac­                        Over the past few years, dozens of news-     of their attendance.
tive, and grading and flooding problems                         paper articles have carried the story of
mended. Redevelopment reduced the                                                                            There are indications that the HOPE VI
                                                                the HOPE VI redevelopment and the
number of units by 118 (while replacing                                                                      experience has begun to shape policies
                                                                positive changes occurring in the lives 
79 of these with nearby scattered sites),                                                                    of the housing authority as a whole.
                                                                of Hillside residents. The highly visible
and opened up sight lines to Milwaukee’s                                                                     According to Diaz: 
                                                                success of Hillside Terrace has also 
dramatic downtown skyline. To encour­                           created intangibles, Diaz pointed out.       ■	 The housing authority is downsiz­
age organization at the block level, the                        “Hillside changed the perception of pub­        ing its projects—getting away from
development was divided into 12 mini­                           lic housing. People network, particularly       the larger projects with their con­
neighborhoods—each visually recogniz­                           in a small town like this. They know            centrations of poor people—such
able by outdoor trim color and symbol,                          each other, talk to each other. HOPE VI         as the original Hillside Terrace.
such as a circle, triangle, or square in the                    may open doors for residents in ways we
front grillwork. The housing authority                                                                       ■	 The housing authority works to
                                                                are not even aware of.”                         include a recreation or community
appointed a resident as a mentor or out-
reach worker in each neighborhood.                                                                              center in each development as a
                                                                Changing the Housing                            focus for self-sufficiency activities. 
Crime has fallen markedly since the
beginning of the HOPE VI program.                               Authority’s Way of                           ■	 The housing authority has adopted
Between 1995 and 1997, reports of seri­                         Doing Business                                  policies of ceiling rents, earned-
ous crimes, including robbery, burglary,                                                                        income disregards, and a minimum
                                                                The housing authority’s holistic response       rent of $50 per month. Policies on
assault, car theft, and murder, declined                        to welfare reform, which was developed
from 75 to 45 cases. The incidence of                                                                           ceiling rents—“a lesson learned at
                                                                at Hillside under the HOPE VI program,          Hillside,” according to Diaz—and
aggravated assault fell from 6 cases to 1,                      has helped to expand and refine services
burglary from 20 cases to 9, and robbery                                                                        minimum rents are applied
                                                                for residents at other public housing           throughout the housing authority. 
from 4 cases to 1.



46       Chapter 2
                                                                                           HOPE VI: Community Building Makes a Difference




■	 The experience of managing the            Lafayette Courts—home to 2,227 people
   large, discretionary HOPE VI grant        in six highrise and 17 lowrise buildings—
   has encouraged housing authority          was a nightmare for its almost 100-
   staff to think “outside the box.” For     percent African American occupants and
   example, in planning a large rede­        the Housing Authority of Baltimore City.
   velopment project, the housing            Gangs and drug dealers dominated the
   authority is considering taking on        project. People with jobs were scarce.
   for-profit partners, using $26 mil-       The average annual income was $6,096,
   lion in tax credits. It is important,     and 86 percent of families had no
   Diaz believes, to hire staff who can      earned income. The neighborhood                 Baltimore’s Lafayette Courts before revitalization.

   be “flexible and accommodating.”          lacked amenities such as recreational
                                             facilities and grocery stores. As the           The conditions at Lafayette Courts 
■	 The systemwide self-sufficiency 
                                             largest and oldest of the city’s four pub­      and four other highrise buildings led
   programs in the context of tough,
                                             lic housing family highrises, Lafayette         Baltimore Mayor Kurt Schmoke’s Family
   statewide welfare reform have 
                                             Courts was a maintenance disaster, with         High-Rise Modernization Task Force to
   made a difference. People living 
                                             antiquated heating and plumbing sys­            declare in 1992 that “highrise living was
   in Milwaukee’s 22 public develop­
                                             tems, high maintenance costs, and back-         not conducive to nor supportive of fami­
   ments earned an additional $52
                                             logged work orders.                             ly living.” As a major landlord and social
   million in wages in 1997.
                                             The predominantly African American              service provider on the East Side, the
The transformation of Hillside Terrace                                                       Housing Authority of Baltimore City was
                                             East Baltimore community that sur­
has given the housing authority a public                                                     committed to Lafayette Courts and the
                                             rounded Lafayette Court was an old
face in Milwaukee, according to Diaz.                                                        larger community. In 1993 the housing
                                             industrial area—about 30 percent resi­
Public housing in Milwaukee, due to                                                          authority applied for and received a 
                                             dential, scarred by vacant warehouses
its reputation for being well-managed,                                                       $50 million grant to transform Lafayette
                                             and storefronts. Though near potential
has tended to have a relatively low                                                          Courts into the HOPE VI community of
                                             resources such as Baltimore’s downtown,
profile. “HOPE VI made us a player,”                                                         Pleasant View Gardens.
                                             Johns Hopkins University, and Johns
Diaz added.
                                             Hopkins Hospital, the community was
                                             physically and culturally isolated. Several
                                                                                             Pleasant View Gardens
                                             major thoroughfares crisscrossed the
Baltimore—                                   area, fragmenting it.                           Today
                                             Public housing was home to nearly half          The revitalized HOPE VI community of
Providing                                    of all East Side residents. In a relatively     Pleasant View Gardens consists of 228
                                             small area there were six public housing        attractively designed townhomes—201
Comprehensive                                projects, including Lafayette Courts,           public housing units and 27 for-sale
                                                                                             homes for low- and moderate-income
Social Services                              Somerset, Douglass, the Broadway,
                                                                                             families. A highrise building located on 
                                             Perkins Homes, and Flag House Courts.
                                             In 1990, in the two census tracts imme­         a central circle, called New Hope Circle,
                                             diately surrounding Lafayette Courts,           contains 110 units designated for the
The Challenge                                more than half of all households lived in       elderly and space for a variety of services.
                                                                                             The 16,400-square-foot NOAH building,
B     roken windows. Stopped-up toilets.
      Empty apartments controlled by drug
dealers. Having your purse snatched as you
                                             poverty and more than one-fourth
                                             received public assistance. Less than 
                                             half of the adults graduated from high
                                                                                             Pleasant View Gardens’ Community
                                                                                             Center, houses the property manage­
walk down the hallway. Bullets flying into   school. Less than half of the working-age       ment offices, the community and sup-
your apartment as you sit down to a family   adults were in the labor force. Violent         port center, community meeting spaces,
meal. Passing boarded-up stores and dodg­    crime rates were approximately twice            a childcare center, a learning lab, and a
ing cars as you run across Route 40 to get   that of the whole city. The crime rate          Boys & Girls Club.
to the grocery store. Not knowing a single   against property was three times the            ■	 Across the street from Pleasant View
neighbor who works.                          city’s rate.                                       Gardens and accessible to the entire



                                                                                                                                        Chapter 2    47
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




       neighborhood is the new Weinberg                               Pleasant View Gardens and serves         offered. Comprehensive planning—the
       Family Health Center. Built by the                             many more from the neighborhood.         initial planning process and the baseline
       Greater Baltimore Medical Center,                                                                       assessment—allowed the housing
                                                                  ■	 A new police substation in the
       it serves residents of the HOPE VI                                                                      authority to strategically bring resources
                                                                     NOAH building, built with HOPE
       community and the East Side.                                                                            to the development and the surrounding
                                                                     VI funds, is staffed by community
                                                                                                               neighborhood. The HOPE VI applica­
■	 Since the HOPE VI revitalization,                                 support officers from housing
                                                                                                               tion, developed through the input of 
   the median household income at                                    authority police services. Cooperative
                                                                                                               city officials, residents, and community
   Pleasant View Gardens has risen by                                police-community efforts have
                                                                                                               stakeholders, brought together diverse
   more than $2,500, while the num­                                  reduced crime. In 1994 the housing
                                                                                                               viewpoints for a common purpose. The
   ber of household heads earning                                    authority police at Lafayette Courts
                                                                                                               initial planning process involving all
   wages increased from 14 percent to                                made 145 arrests and received
                                                                                                               stakeholders—staff, onsite service
   26 percent.                                                       2,235 calls for service. In 1998 at
                                                                                                               providers, and residents—strengthened
                                                                     Pleasant View, police made 7 arrests
■	 Between May 1998 and May 1999,                                                                              relationships among these groups. Today
                                                                     and received 449 calls for service.
   62 residents participated in Pleasant                                                                       these stakeholders continue to meet 
                                                                     Between 1994 and 1998, arrests at
   View’s preparatory class for the                                                                            regularly to discuss issues related to
                                                                     the development dropped 94 per-
   GED. The computer class had 60                                                                              community and supportive services.
                                                                     cent and calls for service dropped
   participants.                                                                                               Nonetheless, the time pressure of the
                                                                     75 percent.
■	 Fifteen residents obtained construc­                                                                        mayor’s task force and Baltimore’s East
                                                                  ■	 A drug store and a grocery store          Side redevelopment effort as a whole
   tion jobs on the HOPE VI site
                                                                     recently opened near the Old              meant that HOPE VI partnerships had 
   through the STEP-UP program.
                                                                     Town Mall, a block and a half             to be formed quickly and unilaterally by
■	 Thirty-one residents have participat­                             from Pleasant View. Other stores          the housing authority. The tradeoff was
   ed in the Family Tree parent train­                               are scheduled to open soon.               that there was not as much grassroots
   ing program.                                                                                                resident involvement as there might
                                                                  ■	 All 27 for-sale units constructed at
■	 The Intergenerational Program has                                 Pleasant View Gardens have been           have been otherwise. Participation in 
   paired 12 young, single parents                                   sold. Former public housing resi­         a citywide plan spurred the redevelop­
   and their children with 12 elderly                                dents purchased 13 of those units.        ment of Lexington Terrace along with
   residents.                                                                                                  other affected public housing properties
                                                                  ■	 The three resident-owned business­        on the East Side. However, these large-
■	 The Boys & Girls Club has enlisted                                es created during construction are        scale efforts also raised fears of displace­
   157 out of 203 school-age youth at                                still thriving.                           ment among Lexington Terrace residents
                                                                                                               and neighboring communities.
                                                                  How They Did It:                             “HOPE VI has allowed us to look at the
                                                                  Coordinating Success                         family as the wagon. We can ask what
                                                                                                               we need to move the family along,”
                                                                  “HOPE VI gave us a new way of looking        comments Rosemary Atkinson, supervi­
                                                                  at an old situation. It allowed us to step   sor of the Family Self Sufficiency (FSS)
                                                                  back and look at what services we            Program at Pleasant View Gardens. The
                                                                  offered, to offer them in a more compre­     FSS supervisor oversees community
                                                                  hensive way and to look at a community       partners who provide services, operating
                                                                  as a whole,” says Thelma Millard, direc­     under a formal memorandum of under-
                                                                  tor of the Division of Family Support        standing with the housing authority. In
                                                                  Services. “We took the leftovers and         keeping with the concepts of community
                                                                  made a good soup. Things just worked         building, HOPE VI has enabled the
                                                                  better together, were more coordinated.”     housing authority to develop stronger
                                                                  The legacy of HOPE VI at Pleasant View       partnerships with residents and commu­
                                                                  Gardens lies not just in which services      nity organizations. The resulting changes
Baltimore’s Pleasant View Gardens after HOPE VI revitalization.
                                                                  are offered, but how those services are      in policies and attitudes have allowed


48        Chapter 2
                                                                                HOPE VI: Community Building Makes a Difference




Exhibit 2.8 
Community Partners in the HOPE VI Program at Pleasant View Gardens

Employment and Training                                       Family Support Services
■ The PACE program offers intensive, targeted services to     ■ The Weinberg Community and Family Health Center,
  residents who have a long history of unemployment,            located across the street from Pleasant View Gardens,
  little or no work skills, or multiple barriers to employ­     provides primary healthcare for children and adults,
  ment. The program is a joint effort of the housing            dental care, eye care, substance abuse and mental
  authority and the Baltimore Office of Employment              health services, HIV testing and case management,
  Development. The housing authority provides funding           social services, and an onsite pharmacy. The health cen­
  and the employment office provides staff. PACE work-          ter, which opened in 1998, is operated by the Greater
  shops include goal setting for individuals and families,      Baltimore Medical Center. It serves Pleasant View and
  job readiness, finding and keeping a job, and building        the surrounding community.
  on personal strengths. PACE gives priority to residents     ■ The Pleasant View Gardens Child Development Center
  who may lose their jobs during the first year, moving         is a comprehensive educational program for children
  quickly to find them new employment. PACE also                ages 2 to 14 that serves the neighborhood as well as
  offers career development services.                           residents of the development. Programs are being
■ STEP-UP is a yearlong program supported through               developed for infants. The center also offers a child
  housing authority program funds, such as the comp             care teacher certification program for residents who
  grant or the drug-elimination program that teaches resi­      want to become professional childcare workers.
  dents construction skills through the rehabilitation of     ■ The Boys & Girls Club, located in the multipurpose
  public housing developments. After classroom training,        building, provides recreational, athletic, and education­
  participants are assigned to apprenticeships with skilled     al opportunities for children and youth in Pleasant
  trade workers in a variety of areas. The program’s goal       View and the surrounding neighborhood. This
  is for graduates to enter union apprenticeship programs       state-of-the-art facility was built with HOPE VI funds
  at the end of their STEP-UP year.                             and is operated by the Boys & Girls Clubs of Central
■ The Entrepreneurship Program of the Council of                Maryland. 
  Economic Business Opportunities, started in early           ■ The Intergenerational Program couples elderly families
  1999, has provided technical assistance to five former        from the midrise building at Pleasant View Gardens
  Lafayette Court residents interested in starting their        with young, single parents and their children to pro-
  own businesses.                                               vide intensive support and assistance. 
■ In the Community and Support Center, FSS staff pro-         ■ The Family Tree’s Positive Parenting program is a
  vide basic education classes, a computer learning lab,        12-week parenting education program that teaches 
  and a book-lending service. Staff work out individual­        parenting skills and new ways to handle anger and
  ized learning plans for residents to learn computer           stress. The Family Tree is a nonprofit organization 
  skills and study for the GED.                                 that works with parents and children to prevent child
■ Civic Works partners with the housing authority and           abuse and neglect.
  the Boys & Girls Club to provide service learning           ■ Operation New Beginnings, a joint effort of FSS and
  opportunities for public housing residents. Civic Works       Baltimore Substance Abuse Systems, Inc., provides sub-
  Corps members lead youth activities at the Boys &             stance abuse services to residents of Pleasant View
  Girls Club. Corps members and youth apprentices have
  also worked on landscaping and beautification projects                                               continued on next page
  at other Baltimore public housing developments. 




                                                                                                               Chapter 2    49

HOPE VI: Community Building Makes a Difference




     continued from page 49                                                attending community meetings, working with youth,
                                                                           and getting to know residents. Community-oriented
        Gardens and other public housing projects. The                     policing has reduced crime and disorder at Pleasant
        approach links substance abuse treatment services to               View. Between 1994 and 1998, the number of arrests
        the FSS program and academic and job training.                     dropped 94 percent and calls for service declined 
     ■	 The Dr. Betty Shabazz Academy, a mentoring program,                75 percent. 
        pairs girls ages 10 to 14 with professional female men-          ■ The homeownership program helped 27 low-income
        tors to help them in their personal and academic devel-            families purchase the newly built homes at Pleasant
        opment. The Baltimore Metropolitan Alumnae Chapter                 View. All of the homes were sold to families earning 
        of Delta Sigma Theta Sorority, Inc., sponsors the program.         80 percent of the area median income—17 low-income
                                                                           families and 10 moderate-income families. Each family
     Community Fabric                                                      was given a low-interest loan subsidized by funding
                                                                           from HOPE VI and Maryland’s Community Development
     ■	 Through a partnership with the police department, the
                                                                           Administration. Housing authority staff, working in
        new police substation at Pleasant View Gardens is
                                                                           conjunction with the Baltimore Department of Housing
        staffed 16 hours a day by Community Support
                                                                           and Community Development, marketed the homes
        Officers—police personnel responsible for law enforce-
                                                                           first to former Lafayette Court residents, then to other
        ment duties and for addressing quality-of-life issues
                                                                           housing authority residents and families in the commu­
        such as loitering, excessive trash, abandoned vehicles,
                                                                           nity. Thirteen of the 27 units were sold to former
        unsecured doors, and insufficient lighting. The officers
                                                                           Lafayette Court residents.
        have also become involved in community life by


service provisions to be comprehensive,          in conjunction with the housing authori­      Currently, the median household income
better coordinated, and family centered.         ty, later decided to self-impose criteria     at Pleasant View Gardens is $8,641 and
Planning and management are guided               about who should be allowed to return         26 percent of household heads are wage
more by consensus.                               and under what conditions.                    earners. Of the 152 Lafayette Courts
                                                                                               families who returned to Pleasant View,
Pleasant View Gardens is a family-               Through FSS, residents can not only
                                                                                               only about 35 percent still received pub­
oriented, self-sufficient community. All         address direct employment issues but
                                                                                               lic assistance as of March 1999. About
working-age residents must participate           also work to overcome barriers to
                                                                                               75 percent receive TANF and 25 percent
in work or training activities and all eld­      employment such as substance abuse,
                                                                                               receive food stamps only. Atkinson
erly residents must carry out some form          parenting difficulties, childcare or school
                                                                                               proudly states, “almost everyone is in
of community service. This potentially           concerns, and healthcare issues. Three
                                                                                               some training or education program.”
controversial requirement was arrived at         housing authority staff serve as FSS case
                                                                                               Forty-three Pleasant View Gardens resi­
by joint agreement between the residents         managers and refer residents to a variety
                                                                                               dents have been placed in jobs, 66 have
and the housing authority. Residents had         of services, most of which are located
                                                                                               had job training, and 122 have partici­
input into drafting the eligibility and          onsite, in the new NOAH center. These
                                                                                               pated in educational programs.
screening criteria for prospective resi­         coordinated services cover employment,
dents, resident regulations, and leases.         education, childcare, youth recreation        Since August 1998 PACE has enrolled
Community-building technical assis­              and development, family needs, security,      47 residents and placed 28 in jobs.
tance helped residents articulate for            and other community-building issues.          Fifteen residents who lived in Lafayette
themselves and the housing authority                                                           Courts before redevelopment were
the standards that would govern their                                                          enrolled in STEP-UP and participated
new community. Ironically, the American          Changing Lives                                in the construction of Pleasant View
Civil Liberties Union earlier had filed          The HOPE VI program has paid divi­            Gardens. In January 1999 the Entrepre­
suit on behalf of Lafayette Courts resi­         dends at Pleasant View Gardens. Family        neurship Program began its classes with
dents to prevent the housing authority           incomes at Lafayette Courts averaged          15 public housing residents, two from
from imposing any preconditions for              $6,099 in 1993 and only 14 percent of         Pleasant View Gardens. Three of the
their return. Yet, the residents, working        the families had any earned income.           businesses developed during construc­
                                                                                               tion of Pleasant View are thriving. 

50      Chapter 2
                                                                                                      HOPE VI: Community Building Makes a Difference




                                                                                                        the efforts of the two areas. Pleasant
  Table 2.4                                                                                             View Gardens staff attend meetings of
                                                                                                        the council, and the planning council
                                                                                                        president sits on the board of the
  Changes in Criminal Activity, Pleasant View                                                           Pleasant View Gardens Community
  Gardens, 1994–98                                                                                      Association. As a result of joint efforts, 
                                                                                                        a CVS drug store recently opened at the
                                                                                    Change              Old Town Mall, a block and a half away
  Type of Report                                  1994            1998             (Percent)            from Pleasant View, and a new grocery
  Robbery                                          28               2                –93                and other stores are scheduled to open
  Burglary                                         32               6                –81                there soon.
  Larceny                                          36              30                –17                The transformation of Lafayette Courts
  Auto theft                                        4               3                –25                and other public housing developments
                                                                                                        benefits the larger community because
  Common assault                                   53              36                –32
                                                                                                        public housing constitutes such a large
  Aggravated assault                               55               7                –87                portion (46 percent) of East Side hous­
  Rape                                              1               3                +66                ing stock. The same problems that
  Other sex offenses                                2               1                –50                affected residents of the old Lafayette
  Total calls for service                       2,235             449                –80                Courts—high unemployment rates, high
                                                                                                        crime rates, lack of shopping facilities
  Total arrests                                   145               7                –95                and other amenities, and lack of youth
  Source: Housing Authority of Baltimore City
                                                                                                        recreational facilities—affected the whole
                                                                                                        East Side. In a community where virtual­
                                                                                                        ly all of the housing (99 percent in 1990)
Since May 1998, 62 residents have par­                   The most basic change that the HOPE VI-        consisted of rental units, Pleasant View
ticipated in the high school equivalency                 coordinated programs foster, Atkinson          Gardens has brought 27 affordable homes
program. Of these, 17 have been retest­                  explains, is to “instill in residents the      to the market.
ed with the Adult Basic Education test                   idea that ‘I can control my destiny.           Pleasant View Gardens has brought sev­
and improved by an average of two                        That you can provide me with a beauti­         eral important services for children and
grade levels. Three participants have                    ful, nice place to live—but it’s really up     youth to the East Side. The housing
obtained full-time jobs. One has earned                  to me. I can take it as far as I want to       authority’s Child Development Center 
her GED. Seven residents have trans­                     take it.’”                                     is the largest in the city of Baltimore. Of
ferred to a combined study and job train­                                                               the 73 children enrolled in the program,
ing program and one has gone on to                                                                      25 are from Pleasant View. The remain­
vocational rehabilitation. The computer                  Creating Change in the
                                                                                                        ing 48 come from the surrounding 
classes have had 60 participants and 12                  Larger Community                               community. The Boys & Girls Club,
have since obtained employment.                          The creation of Pleasant View Gardens          operating in the donated space and 
Many residents have also taken advan­                    was part of a larger revitalization plan       new facilities of Pleasant View Gardens,
tage of the family support services at                   for Baltimore’s East Side. Pleasant View       draws youth from across the city. The
Pleasant View Gardens. Thirty-one                        Gardens lies within the boundaries of two      Weinberg Community and Family Health
residents have taken part in Family                      portions of the Baltimore Empowerment          Center offers primary care, mental health,
Tree’s parenting programs. The                           Zone (EZ)—a federally designated area          dental and eye care services, health edu­
Intergenerational Program has paired                     with bonding authority to fund commu­          cation, emergency food and clothing, 
12 young, single parents and their chil­                 nity revitalization efforts and tax incen­     and other services to the community as
dren with 12 elderly families, to add                    tives to encourage private investment.         a whole.
new, family-like ties in the community.                  Half of the development is within East
                                                                                                        HOPE VI enabled residents to create a
Of the 203 school-age youth at Pleasant                  Harbor Village and the other half is
                                                                                                        revitalized community of law-abiding
View Gardens, 157 are members of the                     within the Historical East Baltimore
                                                                                                        citizens. All residents at Pleasant View
Boys & Girls Club. The Dr. Betty                         Community Action Coalition. The
                                                                                                        Gardens are held to community standards
Shabazz Academy has mentored 12 girls.                   Jonestown Planning Council coordinates

                                                                                                                                    Chapter 2    51
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




set forth by the lease, by community             The value of HOPE VI lies not only in          approval to provide community-building
rules, and by community expectations.            the expansion of supportive services but       technical assistance directly to resident
Lafayette Court residents with known             also in the intensity and coordination of      leaders, but the training paid off in the
criminal records were not allowed to             service provision and in the nature of         quality of participation. The HOPE VI
return. The housing authority’s commu­           the housing authority’s relationships          planning process, although more time-
nity support officers patrol the property.       with both residents and community              consuming than the traditional manage­
An electronic security system monitors           partners. Some of the new ways of              ment models to which the housing
the common areas and community                   doing things tested at Pleasant View           authority was accustomed, strengthened
buildings. Community support officers            Gardens will be applied systemwide at          relationships, created a better product,
monitor issues of crime and disorder,            the three other HOPE VI developments           and allowed for greater buy-in by resi­
working closely with residents. Resident         and at other public housing projects           dents, housing authority staff, and 
patrols serve as an additional deterrent         in Baltimore.                                  community partners. However, resident
to crime, and 19 residents have complet­                                                        participation and community building at
                                                 For example, at Somerset, a non-HOPE
ed training for the Tenant on Patrol                                                            Lexington Terrace was probably less than
                                                 VI development, the housing authority
program. As a result of these measures,                                                         it might have been without the urgency
                                                 has constructed a new community
crime has declined at Pleasant View                                                             of the citywide renovation program.
                                                 building and is offering more com­
Gardens, creating a positive spillover
                                                 prehensive services than in the past.          The Housing Authority of Baltimore City
effect for the community as a whole
                                                 Housing authority staff will conduct           has continued to strengthen its partner-
(table 2.4). 
                                                 HOPE VI-like baseline data assessments         ships with key stakeholders. Once a
                                                 at other housing developments to guide         month all onsite service providers, resi­
Changing the Housing                             service expansion.                             dent representatives, and management
                                                                                                meet to discuss issues related to commu­
Authority’s Way of Doing                         The Family Self-Sufficiency (FSS) pro-
                                                                                                nity and supportive services. In addi­
Business                                         gram is available at all of Baltimore’s pub­
                                                                                                tion, residents meet once a month with
                                                 lic housing family developments. Pleasant
Bringing HOPE VI to Pleasant View                                                               management to discuss any concerns
                                                 View Gardens’ emphasis on self-sufficien­
Gardens has been a learning experience                                                          they have about life at Pleasant View
                                                 cy and its HOPE VI-funded supportive
for the housing authority. The housing                                                          Gardens. In May 1999, all members of
                                                 services have made its FSS program a
authority has long operated a variety                                                           the Pleasant View community—seniors,
                                                 model one. Although FSS is still optional
of supportive service activities. Before                                                        homeowners, public housing residents,
                                                 at non-HOPE VI sites, staff now strongly
HOPE VI, the Family Support Center                                                              and onsite social service providers—
                                                 urge residents to participate. 
at Lafayette Courts embraced a family-                                                          joined together to form the Pleasant
centered approach and referred residents         HOPE VI has challenged the housing             View Gardens Community Association. 
to other services within the community.          authority to shift from its traditional role
                                                                                                There are now four HOPE VI communi­
However, HOPE VI has brought a new               of operating as the controlling stakehold­
                                                                                                ties in Baltimore: Pleasant View Gardens,
emphasis on planning, partnerships, and          er, in traditional contract-for-services
                                                                                                Lexington Terrace, Flag House Courts,
self-sufficiency.                                arrangements. From the beginning,
                                                                                                and Murphy Homes, each in various
                                                 HOPE VI, in both its physical revitaliza­
                                                                                                stages of development. The housing
                                                 tion and supportive services aspects, 
                                                                                                authority has thus been able to experi­
                                                 was a joint effort of the Mayor’s office,
                                                                                                ment with various ways of structuring
                                                 Lafayette Courts Tenant Council, com­
                                                                                                supportive services. The housing authori­
                                                 munity organizations, city institutions,
                                                                                                ty is exploring ways to maintain account-
                                                 and outside consultants. 
                                                                                                ability and, in some cases, relinquish the
                                                 A great deal of process time was required      day-to-day management of programs
                                                 for these various stakeholders to reach        and services.
                                                 consensus concerning redevelopment
                                                                                                The memoranda of understanding
                                                 and supportive services. Technical assis­
                                                                                                between the housing authority and social
Lafayette Courts apprentices.                    tance providers reported that it took sev­
                                                                                                service providers at Pleasant View, under
                                                 eral months to gain housing authority
                                                                                                which services are carried out under the



52       Chapter 2
                                                                                             HOPE VI: Community Building Makes a Difference




supervision of housing authority staff,     move across the border to nearby Juarez,           dents, according to the results of a 1993
have given way to more decentralized        Mexico, leaving many citizens of El Paso           housing authority survey.
arrangements. At Lexington Terrace,         without the jobs they had held for most
                                                                                               “It was really hard for us to hear that
the second HOPE VI site, the housing        of their adult lives. Due to limited skills,
                                                                                               Kennedy Brothers Apartments were con­
authority and the development team          generally low educational attainment,
                                                                                               sidered by people throughout the city of
have contracted with a third party, the     and weak English proficiency, many
                                                                                               El Paso as the worst housing complex,”
NOAH Group, to oversee the provision        could not reenter the labor force. At
                                                                                               according to Elsa Enriquez, then presi­
of supportive services. The housing         Kennedy Brothers more than 75 percent
                                                                                               dent of the Kennedy Brothers resident
authority will provide daycare services,    of the adult residents speak little or no
                                                                                               council. “It is very hard to make every-
but NOAH will provide most of the           English at home.
                                                                                               one understand that families in this
other services and report to the housing
                                            Kennedy Brothers, located in the Ysleta            complex are willing to do whatever it
authority. Murphy Homes will operate in
                                            neighborhood in the Lower Valley, on               takes to remove all negative connotations
a similar way. The supportive services
                                            the city’s edge, was physically set apart          attached to the Kennedy Apartments ….
configuration at Flag Courts is a hybrid,
                                            from the surrounding community. It was             [We] would like to unite to combat 
a joint venture between the East Harbor
                                            set back from the street and flanked by            graffiti, gangs, violence, drugs, and alcohol
Village Center, the Empowerment Zone
                                            a 50-acre vacant lot and a cemetery.               abuse. [We] desire to move forward and
managing organization, and the NOAH
                                            Long considered the worst of El Paso’s             better ourselves.”
Group. This arrangement came about in
                                            public housing projects, it was an
response to the request of residents and                                                       Soon, residents, in partnership with the
                                            indecorous monument to the lives of
community groups to have a more sub­                                                           housing authority, got a chance to move
                                            John F. Kennedy and Robert Kennedy. 
stantial role in providing services.                                                           themselves and their community for-
                                            Located within sight of the Rio Grande             ward. In January 1995 the housing
                                            river, a barbed wire international divider         authority received a $35 million dollar
                                            with Mexico across the border, the                 HOPE VI grant to revitalize Kennedy
El Paso—                                    apartments embodied a failure of the               Brothers Memorial Apartments and pro-
                                            American dream for the largely immi­               vide supportive services to its residents. 
VISTAs of a                                 grant residents. The 30-acre project—
                                            composed of 364 units in 61 garden-
New Community                               style apartments—was severely deterio­             Kennedy Brothers
                                            rated and covered with gang graffiti. The          Memorial Apartments
                                            barren yards were strewn with litter.              Today
The Challenge                               Residents were “afraid to go outside
                                            because there were gangs, drive-by                 ■	 A community police officer and vol­
In the 1990s almost half of the house-
                                            shootings, and drug dealings,” recalls                unteer COPS (Citizens on Patrol)
holds of the Kennedy Brothers Memorial
                                            decade-long resident Lucy Galvan.                     work together to prevent crime. The
Apartments in El Paso were dependent
                                            Fear of crime helped to further isolate               police work with residents to solve
on welfare and another 28 percent
                                            Kennedy Brothers’ residents.                          community programs and counsel
received unemployment compensation.
                                                                                                  families at the first sign of trouble 
People who were working tended to           Because of the nearby cemetery and high               to prevent crime and delinquency.
hold minimum-wage jobs. Kennedy             crime rate, El Paso residents had a say­              Crime has fallen dramatically. 
Brothers households had an average          ing about Kennedy Brothers: Aqui te                   There is no gang-related graffiti 
annual income of $5,427, lower than the     mataran y enterraran a la vez. (Here they             or drug activity. 
income of three-fourths of El Paso’s pub­   will kill you and bury you at the same time.) 
lic housing households.                                                                        ■	 To date, 57 residents have served as
                                            Thirty of the Housing Authority of the                AmeriCorps*VISTA (Volunteers in
The once-vibrant manufacturing sector       City of El Paso’s 41 public housing                   Service to America) volunteers. The
of this Texas border town had begun         complexes were considered severely                    Kennedy Brothers AmeriCorps*
to decline by the late 1980s. Spurred       distressed by HUD criteria. Kennedy                   VISTA program won a national
by the new trade rules of the North         Brothers was considered the least desir­              award from the National Association
American Free Trade Agreement               able location for housing authority resi­             of Housing Redevelopment Officials
(NAFTA), major industries continued to
                                                                                                  in 1998. 


                                                                                                                            Chapter 2    53
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




■	 The Computer Literacy and                                meeting rooms. The new state-of-        dent and community leaders, housing
   Educational Services Center has                          the-art Kennedy Brothers Recreation     authority staff, and community stake-
   provided 5,920 hours of computer                         Center serves as a citywide resource.   holders. The task force developed a
   experience to 592 computer users.                        It has a regulation basketball court    vision for the community, prepared a
   As a result of center efforts, 2 resi­                   with retractable bleachers, an exer­    mission statement for the housing
   dents are attending English classes                      cise room, a toddler playroom, box­     authority, and strengthened existing
   and 12 are enrolled in college class­                    ing rings, a weight room, and a         institutions and relationships. The
   es. Sixteen youth have completed at                      stage. The recreation center houses     Center for Sustainable Communities at
   least one computer class.                                a community policing office and         the University of Texas at El Paso pro­
                                                            youth drop-in center. Residents can     vided community-building technical
■	 Twenty youth gained 200 hours of
                                                            relax in a new outdoor park.            assistance. A consultant, originally with
   job experience and 25 residents
                                                                                                    Housing Development Partners and later
   who previously received TANF                         ■	 HOPE VI is constructing 124 addi­
                                                                                                    with Pena Helm, assisted with both the
   are now employed. One resident,                         tional apartments and 50 for-sale
                                                                                                    construction and the supportive services
   Raul Torres, has opened a land­                         houses on an adjacent 45-acre 
                                                                                                    plans. A March 1997 workshop further
   scaping company.                                        property, to be called Kennedy
                                                                                                    refined the vision for the provision of
                                                           Estates. The project will be 
■	 Partnerships have been established                                                               supportive services at Kennedy Brothers
                                                           completed in 2000.
   with many community organiza­                                                                    and planned a communitywide econom­
   tions, including the Child Crisis                                                                ic development strategy. 
   Center, Project Vida, Mujer Obrera,                  How They Did It: The                        Kennedy Brothers developed a unique
   the Ysleta Independent School
                                                        HOPE VI Story in El Paso                    approach to supportive services, build­
   District, the YMCA, and the 
                                                        The Kennedy Brothers Apartments had         ing on its own community assets: a
   El Paso Police Department.
                                                        assets to build on even in the midst of     strong resident council, a spirit of volun­
■	 The development has been trans-                                                                  teerism, and a common cultural her­
                                                        distress. The housing authority has a
   formed physically. The complex                                                                   itage. Residents organized the resident
                                                        track record for working with Kennedy
   now consists of 240 garden-style                                                                 council into committees to address spe­
                                                        residents to help improve the quality of
   apartments grouped into clusters.                                                                cific issues, a structure echoed in the
                                                        their lives, and the resident council has
   Each cluster is a mini-community,                                                                HOPE VI community and supportive
                                                        long been a strong force in mobilizing
   and residents share responsibility                                                               services efforts. 
                                                        to better the community. Even before
   for their upkeep. Each apartment
                                                        HOPE VI resources were available, the       The HOPE VI community and support­
   building has an enclosed backyard.
                                                        council established a Block Captain/        ive services strategy provides or coordi­
   A new community center houses a
                                                        Neighborhood Watch group to protect         nates services in seven areas, also known
   computer literacy and education
                                                        residents against crime and keep the        as components: 
   center, an economic development
                                                        grounds clean. After receiving approval
   center, a community development                                                                  ■	 Economic and small business 
                                                        and appropriate training from the hous­
   corporation, an afterschool pro-                                                                    support. 
                                                        ing authority, the residents, led by the
   gram, office space, and community
                                                        resident council, handled the decon­        ■ Daycare. 
                                                        struction activity. They removed and
                                                                                                    ■ Computer literacy and training.
                                                        later sold plumbing fixtures from apart­
                                                        ments that had been vacated prior to        ■	 Primary healthcare and substance
                                                        demolition, earning $16,000 for the            abuse programs.
                                                        resident organization.                      ■ Community security.
                                                        In January 1996 Kennedy Brothers            ■ Recreation.
                                                        stakeholders began to develop a commu­
                                                        nity and supportive services plan with      ■ Multicultural arts. 
                                                        the aid of technical assistance. A newly    Residents staff most of the components
                                                        appointed community-building task           either as paid staff under contract to the
                                                        force guided the process, including resi­   housing authority or as AmeriCorps*­
El Paso residents of the Kennedy Brothers Apartments.




54       Chapter 2
                                                                                     HOPE VI: Community Building Makes a Difference




Exhibit 2.9 
Programs and Community Partners
Kennedy Brothers HOPE VI support services consist of the         ■ Through the HOPE VI recreation component, a group
following programs:                                                of Kennedy Brothers residents works to support recre­
■ The Kennedy Economic Development Center assists                  ational activities at the development. Since January
     residents of the Kennedy Brothers community with job          1999 many of the sports and recreation activities have
     development and small business start-up services. The         taken place at the newly opened Kennedy Brothers
     center has provided assistance to numerous residents          Recreation Center. The development operates a baseball
     and has referred residents to job openings throughout         league, a basketball league, and an amateur boxing
     El Paso. The center conducted a survey to determine           tournament. Field trips have taken young people from
     the education level, job skills, and vocational interests     the development to a local swimming pool, bowling, 
     of residents. It helped two residents prepare proposals       El Paso Patriots soccer games, El Paso Diablos baseball
     for the custodial services contract for the new commu­        games, and El Paso Scorpions rugby games. The recre­
     nity building, which was to be awarded to a resident.         ational group also organizes nutrition and exercise 
     The center also helped Kennedy Brothers resident Raul         classes for adults.
     Torres establish a landscaping company. In 1998 the         ■ Through the HOPE VI multicultural arts component,
     center received an $11,000 grant from the Upper Rio           residents and AmeriCorps*VISTA volunteers organize
     Grande Private Industry Council (PIC) to hire 20 youth        arts, crafts, and performance activities. Kennedy
     from public housing. The youth assisted the volunteers        Brothers has a professional-level folklorico group,
     in staffing the various program components. In 1998           IMADAN. This group performs locally, across the state,
     the housing authority also participated in a successful       and at international functions. The multicultural arts
     effort to get a 10-square-mile Empowerment Zone (EZ)          group crafted 150 corsages in May for Mother’s Day and
     designated in El Paso—a federal program that will bring       distributed friendship bracelets for children at a local
     $100 million in funds over 10 years and leverage local        health fair. HOPE VI funds contracts with local artists
     investment with tax breaks and other inducements.             and arts agencies to provide mural and portrait classes,
■ The Computer Literacy and Educational Services Center            ballet and folk dance courses, street theater, and tradi­
     offers five computer courses including beginning and          tional Mexican-American poetry.
     advanced courses in Windows 95, word processing,            ■ The HOPE VI community security component is a 
     and spreadsheets. The center has provided assistance to       partnership of the resident council, the El Paso Police
     more than 592 computer users for about 5,920 hours of         Department, and the housing authority staff. A commu­
     computer use. There have been 173 graduates to date.          nity policing office and youth drop-in center are located
■ Youth-to-Youth, an afterschool program for children              in the recreation center. AmeriCorps*VISTA volunteers
     and youth ages 4 to 14, is a joint effort of the local        and the community police officer coordinate gang and
     Capistrano Elementary School and Kennedy Brothers             drug prevention programs, Neighborhood Watch pro-
     Memorial Apartments. Housed in the community multi-           grams, and a youth advisory board. In July 1998 five
     purpose center, the program pays Kennedy Brothers             residents and Craig participated in the Citizens Police
     teens to tutor younger children. This year approximate­       Academy, sponsored by the El Paso Police Department.
     ly 40 youth are registered, with 4 teen tutors. The         ■ Healthcare services are provided next door to the
     program coordinator, Irene Campas, is a counselor at          Kennedy Brothers complex by Thomason Cares at
     the school.                                                   Ysleta, a clinic funded and operated by Thomason
■ Even Start Family Learning Center provides educational           Hospital. The clinic, which opened in 1998, offers pri­
     opportunities for adult residents with children under         mary care, prevention services, and substance abuse
     age 6, such as English as a second language, citizenship      treatment. After discussions with the housing authority,
     preparation, and a college preparatory course. Parenting      Thomason decided to open its own clinic to allow it to
     education and parent/child activities are included in the     better reach its target population: residents of the Lower
     curriculum.                                                   Valley, including those at Kennedy Brothers. 


                                                                                                                   Chapter 2    55

HOPE VI: Community Building Makes a Difference




VISTA volunteers. Both the contracts             Four major community partners carry          housing authority. Their skills are further
and the stipends for volunteers are              out Family Investment Center programs.       developed through experience within
funded through HOPE VI.                          The Private Industry Council (PIC) pro­      the community. The volunteers serve as
                                                 vides workforce training, literacy train­    staff for various program components.
Housing authority community builder
                                                 ing, and job skills for dislocated workers   Some may stay with one component 
Terry Craig managed the day-to-day
                                                 and public housing families using feder­     for the whole year, while others rotate
operations of HOPE VI at Kennedy
                                                 al Job Training Partnership Act funds.       responsibilities for a range of program
Brothers Memorial Apartments. Between
                                                 The El Paso Community College offers         experiences. 
July 1997 and February 1999 Craig
                                                 English as a second language, GED,
supervised the AmeriCorps*VISTA pro-                                                          At Kennedy Brothers the VISTAs are
                                                 higher education, and vocational educa­
gram, coordinated the HOPE VI commu­                                                          treated as professional staff capable of
                                                 tion classes. The public schools offer
nity and supportive services components,                                                      designing and running programs. At the
                                                 remedial education, GED preparation,
and oversaw building operations. She                                                          beginning of HOPE VI, the housing
                                                 and various computer classes such as
has been part program manager, part                                                           authority contracted with outside service
                                                 keyboarding, document production, 
technical assistance provider, part com­                                                      providers to train volunteers and pro-
                                                 and Microsoft Office. AVANCE, a 
munity organizer, part construction                                                           vide services. Current and former
                                                 youth development nonprofit, offers
manager, part cheerleader, and part                                                           VISTAs now provide most services
                                                 parenting, literacy, and child develop­
community liaison. It was a daunting                                                          themselves, although Craig’s job is to
                                                 ment education classes.
task, yet one that she handled with con­                                                      provide guidance and technical assis­
fidence. The assistance she received from                                                     tance. Outside consultants are brought
volunteers, residents, and community             The AmeriCorps*VISTA                         in only as needed, and, whenever possi­
members in running the onsite compo­             Program at Kennedy Brothers                  ble, they are Kennedy residents. The
nents was essential to her success.                                                           AmeriCorps*VISTA volunteers now staff
                                                 AmeriCorps*VISTA is a full-time, year-       most HOPE VI tasks: computer and
                                                 long volunteer program in which people       educational services center, economic
Coordination With FIC Programs                   of all ages commit themselves to helping     and small business development, multi-
Another resource for Kennedy Brothers            low-income people improve their com­         cultural arts, recreation, and substance
residents is the housing authority’s             munities and their lives. Volunteers         abuse programs. 
newly opened Family Investment Center            receive a $600 to $800 monthly stipend
                                                 during their service and an education        The AmeriCorps*VISTA program helped
(FIC), located about 15 minutes from
                                                 voucher worth $4,275 at the end of           make the Kennedy Brothers’ youth train­
the development. Opened in late 1998,
                                                 their service.                               ing program a success. In 1998 Kennedy
the 11,194-square-foot facility houses
                                                                                              Brothers received a grant from the local
the Family Self-Sufficiency (FSS) pro-           Since the program began in 1994, 57          PIC to hire 20 youth from public hous­
gram for Section 8 and public housing            Kennedy Brothers residents have served       ing for the summer. The VISTAs super-
residents and serves the 17 public               as AmeriCorps*VISTA volunteers. Each         vised the youth, who assisted them in
housing complexes located nearby,                year Kennedy Brothers selects approxi­       staffing the components. A site visit
including Kennedy Brothers. The FIC              mately 12 residents for the program. The     review by the PIC showed Kennedy
programs complement the services                 AmeriCorps*VISTA program taps into           Brothers to be in compliance with all
offered onsite at Kennedy Brothers. The          the diversity of the community, from         rules, regulations, and program guide-
center provides all the resources neces­         Alejandro de la Pena, a recent high          lines. The following year the volunteers
sary to gain literacy and social skills,         school graduate, to Maria Elena Ramirez,     wrote a grant—without any outside
learn English, earn a GED, prepare for           a 31-year-old mother of six. Informally      assistance—to fund the summer pro-
college, participate in employment train­        referred to as “the VISTAs,” these volun­    gram for 1999.
ing, look for a job, or prepare for home-        teers receive technical, leadership, and
ownership. The facility has two self-help        community-building training through          Innovative use of the AmeriCorps*VISTA
resource rooms, eight counseling offices,        local and regional workshops. During         program has enabled Kennedy Brothers
an aptitude testing room with comput­            their service year, the VISTAs attend        residents to gain employment skills and
ers, four classrooms, a library/study,           three to five trainings sponsored by the     work experience while contributing to
a computer laboratory with 24 work-              Corporation for National Service and         their community. The biggest plus, how-
stations, and drop-in childcare.                 three to five sessions sponsored by the      ever, is that resident volunteers are not



56    Chapter 2
                                                                                       HOPE VI: Community Building Makes a Difference




  Exhibit 2.10 
  Resident Stories: The Kennedy Brothers HOPE VI Experience
  The Kennedy Brothers HOPE VI experience has had a pro-           resident council. Later she helped carry out HOPE VI plan­
  found effect on the lives of its residents, because they are     ning and resident surveys. When her family was temporarily
  able to benefit from services and programs offered, and then     relocated to another public housing development, Haymon
  give back in service.                                            Krupp Memorial, she continued to participate on the HOPE
  Patricia Olivas is a 26-year-old Kennedy Brothers resident       VI Advisory Committee and helped keep other relocated res­
  and mother of three. Four years ago she joined Even Start,       idents informed of events at Kennedy Brothers. The housing
  an onsite parent/child education program, and obtained           authority eligibility department hired Balbuena as a HOPE
  her GED certificate. She was among the first group of            VI technician. She was responsible for transfers, temporary
  AmeriCorps*VISTA volunteers to be trained as community           relocations, and responding to resident concerns about relo­
  builders. After completing her HOPE VI-funded VISTA year,        cation. After returning to the revitalized Kennedy Brothers,
  she was hired as volunteer coordinator for the Socorro           she was selected to join the third group of AmeriCorps*-
  Independent School District. Her goals are to complete her       VISTA volunteers. A few months after she began as a volun­
  education, become an elementary school teacher, and pur­         teer, she applied to the housing authority for a management
  chase her own home.                                              technician position and she now works at the Sun Plaza
                                                                   High-Rise Elderly Community.
  Alfonso Andrade is 59 years old, married, and the father
  of two. After moving to Kennedy Brothers, he became a vol­       Sergio Orozco, a 21-year-old sophomore at the University
  unteer with the HOPE VI multicultural arts and recreation        of Texas, El Paso, is a former Kennedy Brothers resident who
  components, where he taught youth art activities and             recently purchased his own home. After completing high
  coached the baseball team. His involvement with the Block        school, he became an AmeriCorps*VISTA volunteer and
  Team cleaning crew earned him the nickname Mr. Clean. As         worked in the computer center. At the end of his HOPE VI-
  a result of his volunteer efforts, he was elected president of   funded volunteer year, he enrolled at the university, where
  the resident council in 1996, the third council president        he majors in English and American literature. To help sup-
  since the beginning of HOPE VI. The following year he            port his family, he first worked the graveyard shift on the
  participated in the pilot Resident Preventive Maintenance        Neighborhood Watch patrol. The housing authority then
  Program and was later hired in a permanent position. He          hired him as computer liaison at the computer center in the
  would ultimately like to own his own business, and will be       new community building. When Terry Craig, the HOPE VI
  able to work with the HOPE VI-funded economic develop­           community builder, was promoted in February 1999, Sergio
  ment center to achieve this goal.                                became interim community builder. When a permanent
                                                                   community builder was hired in April 1999, Sergio returned
  Judy Balbuena is a 37-year-old mother of three. She moved
                                                                   to his position at the computer center. In spring 1999 he
  to Kennedy Brothers with her husband and children in
                                                                   purchased a home in the Lower Valley, where he lives with
  1993. In 1994 she was elected sergeant-at-arms for the 
                                                                   his mother and younger brother.


hindered by cultural and language barri­     Changing Lives                              ■	 Sixteen youth have completed one
ers while working within this 100-percent                                                   or more computer classes.
Hispanic community. Many of the lead­        Many residents benefit from these 
                                             services:                                   ■	 Twelve residents are enrolled in
ers within the Kennedy Brothers com­
                                                                                            higher education and two are
munity are current or former volunteers,     ■	 Twenty-five residents who previous­         attending English classes.
both because the program taps into the          ly received TANF are now working
pool of indigenous community leaders            in paying jobs.                          ■	 One resident, Raul Torres, estab­
and because participation in the program                                                    lished a landscaping company.
                                             ■	 Twenty youth gained 200 hours of
builds leadership skills.                                                                Not all Kennedy Brothers residents 
                                                job experience. 
                                                                                         have been able to translate their


                                                                                                                     Chapter 2    57
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




AmeriCorps*VISTA volunteer experience            Child Crisis Center and other El Paso        The community development corpora­
into employment opportunities. One               AmeriCorps groups to hold the first          tion, although not yet fully operational,
reason is a lack of job opportunities in         annual health fair for children. More        is currently located in the community
the El Paso area. While unemployment             than 600 residents and community             center. Agency representatives and com­
is 2 percent nationwide, it is between 9         members attended.                            munity residents comprise the board. In
and 12 percent in El Paso. Many of El                                                         early 1999 a request for proposals for
Paso’s manufacturing jobs have relocated                                                      small business plans was sent to all
across the border in Juarez, Mexico.                   Residents and the                      Lower Valley residents within a one-mile
                                                                                              radius of Kennedy Brothers. There were
One problem for Kennedy Brothers resi­                  HOPE VI advisory
                                                                                              13 responses. Another request for pro­
dents is the extreme physical isolation 
                                                     council realized that                    posals is being issued for agencies to
of the development—a 15- to 20-minute
                                                                                              administer the loan funds. 
car trip to downtown by expressway.               an effective community
Transportation to and from a place of                                                         Kennedy Brothers residents and housing
work remains difficult for many. Even                 at the development                      authority staff have played an active role
after the successful physical redevelop­                   must include                       in helping the Lower Valley receive EZ
ment and the active support services                                                          designation—a national program to pro-
that have been established onsite and               stakeholders from the                     vide tax and other incentives to busi­
nearby, the question of how to revitalize         surrounding community.                      nesses in disinvested areas. Community
and reknit Kennedy Brothers Memorial                                                          builder Terry Craig and a group of
Apartments with the larger community                                                          AmeriCorps*VISTA volunteers helped
is still unanswered.                             Kennedy Brothers residents have fos­         with the second-round 1998 EZ applica­
                                                 tered economic development activities in     tion process. They attended all of the
Another problem is that many Kennedy
                                                 the surrounding community. Residents         community meetings, helped formulate
Brothers residents have not gained suffi­
                                                 and the HOPE VI advisory council real­       the comprehensive plan, and surveyed
cient English proficiency to take jobs in
                                                 ized that an effective community at the      1,137 businesses within the targeted
the service sector, which is now the
                                                 development must include stakeholders        area. Craig and two AmeriCorps*-
largest part of El Paso’s economy. It is
                                                 from the surrounding community. Over         VISTA volunteers were selected to go
possible that the HOPE VI program has
                                                 a 2-year period, residents worked with       to Washington, D.C., as part of the EZ 
not paid sufficient attention to increas­
                                                 housing authority staff and AmeriCorps*-     lobbying effort. In 1998 El Paso became
ing the English proficiency of residents,
                                                 VISTA volunteers—with ongoing techni­        one of 15 cities in which HUD designat­
particularly to building their job-related
                                                 cal assistance from the University of        ed an EZ. As such, the 10-square-mile
vocabulary, as the Vocational English as
                                                 Texas Center for Sustainable Neighbor-       zone stands to receive $100 million over
a Second Language program at Seattle
                                                 hoods, Housing Development Partners,         10 years and to leverage many times that
has done.
                                                 and the Urban Institute—to develop a         amount in local investment. Craig was
                                                 neighborhood outreach strategy for the       later appointed by the mayor to serve 
Creating Change in the                           Lower Valley. In March 1997 the group        on the EZ advisory board. 
Larger Community                                 held a workshop with business owners,
                                                                                              The University of Texas Public Policy
                                                 neighborhood residents, and representa­
Many of the recreational and cultural                                                         Research Center in 1998 asked Kennedy
                                                 tives of community organizations to 
activities at Kennedy Brothers enrich the                                                     Brothers AmeriCorps*VISTA volunteers
                                                 discuss strategies for business and com­
larger community. The newly opened                                                            to gather information on business
                                                 munity development. As a result of the
Kennedy Recreation Center is a citywide                                                       opportunities in the Lower Valley, as a
                                                 workshop, the group agreed to form a
resource. The gym, stage, and sports                                                          result of the recent construction of a
                                                 community development corporation,
leagues provide much-needed recre­                                                            shopping center. In March 1999 the city
                                                 conduct feasibility studies for proposed
ational facilities. The folklorico dance                                                      began to develop its comprehensive plan
                                                 community-based businesses, establish a
group, IMADAN, performs in El Paso,                                                           for the next 25 years. Kennedy Brothers
                                                 revolving loan fund, provide technical
across Texas, and internationally. The                                                        residents and youth mobilized to attend
                                                 assistance after creating the corporation,
Kennedy Brothers AmeriCorps*VISTA                                                             the session for the Lower Valley. 
                                                 and pursue additional funding sources. 
volunteers collaborated with the 



58    Chapter 2
                                                                                          HOPE VI: Community Building Makes a Difference




HOPE VI funds will also increase the         AmeriCorps*VISTA program supplies a            to form partnerships with outside agen­
affordable housing stock in the Lower        pool of experienced candidates. The            cies to provide services to Kennedy
Valley. The development of Kennedy           HOPE VI program also fostered the com­         Brothers and prevent duplication of
Estates will place 50 for-sale units on a    munity partnerships to train volunteers.       these services. This outreach effort has
previously undeveloped 45-acre plot.         Through the volunteer program, many            benefited the housing authority. As a
                                             residents have moved on to permanent           result of the HOPE VI experience, the
                                             positions at the housing authority.            housing authority now regularly part­
Changing the Housing                                                                        ners with other government and non-
Authority’s Way of                                                                          profit agencies to provide services to
Doing Business                                   “HUD wants housing                         residents. Craig and the VISTAs have
                                                                                            also expanded the reach of the housing
Despite his reputation as a bricks-and-           authorities to lead                       authority, enabling it to embrace the
mortar housing manager, Executive                                                           Lower Valley community, form partner-
Director Robert Alvarado has played an
                                                    residents to self-
                                                                                            ships with other organizations, and 
important role in organizing residents          sufficiency, for public                     participate in citywide planning activities. 
and supporting their initiatives. As early
as 1993, when the housing authority                  housing to be a                        Before HOPE VI, under Alvarado’s 
was applying for an Urban Revitalization            temporary stop.                         leadership, the housing authority was
Demonstration Project planning grant,                                                       already moving toward increasing resi­
residents were involved in selecting the         HOPE VI is the trend                       dent and community involvement and
site most in need of revitalization. After                                                  helping residents become self-sufficient.
                                               of how public housing
the site was selected, Alvarado quickly                                                     HOPE VI provided momentum and,
involved the residents in the planning          will be in the future.”                     more important, technical assistance 
process. Under Alvarado, Kennedy                                                            and funds to further these goals. Craig
Brothers residents carried out decon­                                                       adds, “HOPE VI helped put things in
struction activity—removing and selling      Through HOPE VI the housing authority          perspective. It’s not just about housing
the plumbing fixtures from apartments        created a new community builder posi­          anymore. We’re looking to provide self-
before demolition.                           tion—a combination HOPE VI coordina­           sufficiency and homeownership.... HUD
                                             tor, community-building facilitator, and       wants housing authorities to lead resi­
AmeriCorps*VISTA volunteers have             volunteer manager. Terry Craig, who            dents to self-sufficiency—for public
become an integral part of the opera­        was in the position from July 1997 until       housing to be a temporary stop. HOPE
tions of Kennedy Brothers. Alvarado          February 1999, has since been promoted         VI is the trend of how public housing
has made a commitment to employ              to director of operations at the housing       will be in the future.” ❖
residents and the HOPE VI-funded             authority. One of her responsibilities was




                                                                                                                         Chapter 2    59
                                                                                                               HOPE VI: Community Building Makes a Difference




                                                                   Chapter 3

                                                                   Lessons Learned




                                                                   T    he preceding chapter examined
                                                                         how seven exemplary sites imple­
                                                                   mented the HOPE VI program. The
                                                                                                                 helpful to people engaged in community-
                                                                                                                 building efforts in any low-income, 
                                                                                                                 distressed community. 
                                                                   appendix supplements that examination         ■	 Training ground. Public housing com­
                                                                   with a number of briefer analyses cover­         munities can become effective train­
                                                                   ing efforts in a wide variety of HOPE            ing grounds and launching pads for
                                                                   VI and other public housing develop­             underprivileged or marginalized 
                                                                   ments. This chapter cuts across all              citizens who want to become self-
                                                                   these experiences and examples to                sufficient and a catalyst for the revi­
                                                                   understand their broader implications            talization of the larger neighborhood.
                                                                   for policy development. 
                                                                                                                 ■	 Need for overall strategy. Having a
                                                                   This chapter summarizes the major                strategy or master plan is essential.
                                                                   lessons learned from the countrywide             This includes making a detailed
                                                                   community-building approach. The                 inventory of community assets and
                                                                   following more specific lessons relating         resources, potential partners, long-
                                                                   to four basic functions of a healthy             and short-term goals, and the kinds
                                                                   community are also discussed:                    of resident activities that should be
                                                                   ■	 Providing opportunities for                   supported in order to achieve those
                                                                      employment.                                   goals. The master plan should
NewHolly residents enjoy their revitalized Seattle neighborhood.                                                    include a strategic vision for the use
                                                                   ■	 Providing opportunities for 
                                                                                                                    of Section 8, including actions to
                                                                      education.
                                                                                                                    build the capacity of receiving com­
                                                                   ■ Meeting the needs of families.                 munities to support the efforts of the
                                                                                                                    very poor to achieve self-sufficiency
                                                                   ■	 Engaging residents in the life and
                                                                                                                    as well as a vision of transformation
                                                                      prospects of the community.
                                                                                                                    for the revitalized site.
                                                                                                                 ■	 Resident involvement. Residents
                                                                   General Lessons                                  should be actively involved from 
                                                                   The best practices described in this book        the start in identifying the needs
                                                                   are rich with lessons for other housing          and priorities of the community 
                                                                   agencies, resident groups, and their             and shaping and implementing
                                                                   community partners. Although HOPE VI             the strategies for addressing them.
                                                                   community-building efforts take place in         Failure to include residents length-
                                                                   the context of thorough physical revital­        ens the process and quite often
                                                                   ization, many of the examples in the             leads to lawsuits. The best people
                                                                   appendix are not from HOPE VI sites.             must be continually sought out and
                                                                   These lessons, therefore, should be              nurtured to fulfill this critical role.



                                                                                                                                             Chapter 3    61
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




                                                                         change its way of operating must be                         and resident involvement. These lessons
                                                                         both genuine and determined. Staff,                         constitute a valuable set of tips, caveats,
                                                                         where necessary, must be given the                          and practical suggestions that should be
                                                                         training or reorientation they need                         kept in mind as housing authorities and
                                                                         to think and act differently and                            resident councils organize for action.
                                                                         must be held accountable to the
                                                                         new directive if the authority is to
                                                                                                                                     Employment 
                                                                         retain credibility with the residents.
                                                                                                                                     Providing public housing residents with
Walgreens Training Academy Graduation, Chicago.                   ■	 Forging partnerships. Seeking out and
                                                                                                                                     access to employment opportunities is 
                                                                     forging partnerships with experi­
                                                                                                                                     a challenge that requires thought and
                                                                     enced nonprofit and for-profit insti­
       To function effectively, they must                                                                                            planning. In order to take advantage of
                                                                     tutions in the larger community
       enjoy the trust of the other residents                                                                                        these opportunities, however, many resi­
                                                                     (such as police, social service agen­
       and be able to take a perspective                                                                                             dents may require the aid of various
                                                                     cies, civic groups, area businesses or
       that transcends personal agendas.                                                                                             support programs. Such supports can
                                                                     business associations, local school
                                                                                                                                     spell the difference between failure and
■	 Keep your eyes on the prize. Progress                             systems, and community colleges)
                                                                                                                                     becoming self-sufficient.1
   does not always proceed in a                                      is key to delivering the supportive
   straight line but often advances in                               services—and developing the                                     Social networks that tie residents to
   fits and starts. But even disappoint­                             opportunities—residents need to                                 actual job opportunities and to stake-
   ing setbacks and failures can teach                               become self-sufficient.                                         holders are a critical part of a job-linkage
   valuable lessons. Building the                                                                                                    strategy. In general, the more formal the
                                                                  ■	 Value of localized initiatives. Efforts
   capacity of people and institutions                                                                                               network, the stronger the outcome for
                                                                     should be focused on an area of
   to take on new responsibilities is                                                                                                low-skilled workers. In the most effec­
                                                                     manageable size: a community
   never a simple task. The shared                                                                                                   tive employment programs, housing
                                                                     whose residents and other stake-
   vision must be kept central, while                                                                                                authorities identify prospective employ­
                                                                     holders can know each other, feel
   strategies or mechanisms for achiev­                                                                                              ers and tie the training process to job
                                                                     some measure of control over their
   ing it are adjusted or rethought and                                                                                              commitments. These results-oriented
                                                                     environment, and have input into
   new players brought into the process                                                                                              programs are grounded in actual job
                                                                     the decisions that affect their lives.
   from time to time.                                                                                                                employment slots and real job gains 
                                                                  ■	 Case management and system change.                              for residents.
■	 In for the long term. The housing
                                                                     Given reasonable caseloads, the case
   authority and its partners must                                                                                                   Some major corporations are beginning
                                                                     management approach can help pull
   be prepared to stay the course.                                                                                                   to draw on the untapped labor pool of
                                                                     together a variety of needed services
   It is important to set short-term,                                                                                                HOPE VI and other public housing resi­
                                                                     at the local level in the service of a
   more easily achievable goals as                                                                                                   dents. HOPE VI supportive services and
                                                                     larger vision. But larger system
   well as long-term goals. It is also                                                                                               similar housing authority programs help
                                                                     changes that are supportive of the
   important to celebrate even modest                                                                                                prepare residents for employment and
                                                                     integrated approach to service pro-
   accomplishments (for example,                                                                                                     assist them in overcoming barriers to
                                                                     vision should be sought. 
   through newsletters, bulletin                                                                                                     work, such as the need for childcare
   boards, graduation ceremonies,                                                                                                    services. These corporations may partici­
   awarding simple plaques, or other                              Additional Lessons                                                 pate in the Work Opportunity Tax
   community events).                                                                                                                Credit program, a federal incentive for
                                                                  A number of important lessons also
                                                                                                                                     employers that provides a 40-percent tax
■	 Willingness to change. The commit­                             emerge in four specific areas of activity:
                                                                                                                                     credit on the first $6,000 in wages of
   ment of the housing authority to                               employment, education, family needs,
                                                                                                                                     disadvantaged and “hard-to-hire” groups.

1
 Some of the ideas and suggestions in this chapter are drawn from an unpublished paper, "Community Building in Support of an Employment Strategy for Public Housing Residents," prepared by Arthur
J. Naparstek and Dennis J. Dooley for the Manpower Development Research Corporation, 1996; others are from the June 1999 workshop, "Establishing a Meaningful Role for Public Housing Residents in
the HOPE VI Development Process," developed by EDTEC, Inc., for HUD.




62       Chapter 3
                                                                                                          HOPE VI: Community Building Makes a Difference




The partnership between the Walgreens          Marriott International’s Pathways to                         Access to computer technology can pro-
drug store chain and the Chicago               Independence program also works with                         vide residents with salable skills and
Housing Authority—which won a                  public housing residents, many of them                       access to job-related information, job
Secretary’s award at HUD’s July 1999           HOPE VI residents, in 18 states. This                        training programs, GED or literacy pro-
Best Practices and Technical Assistance        program offers both soft skills training                     grams, and other resources. Access to a
Symposium—provides a model for a               and hands-on job training at working                         personal computer can become a power­
retail employment program with sup­            restaurants and lodging facilities. It                       ful incentive for residents to participate
portive services for public housing resi­      helps individuals get the skills they                        in an educational program.
dents. In 1998, through the auspices of        need to begin a career in the hospitality
                                                                                                            Part-time jobs can become a bridge for
EDTEC, Inc., the housing authority             industry, increases Marriott’s pool of
                                                                                                            graduates from a computer program to
signed a memorandum of understanding           qualified applicants for entry-level posi­
                                                                                                            work while they continue to perfect
with Walgreens to install retail training      tions, and gives Marriott the opportunity
                                                                                                            their skills. Faith-based organizations,
centers in community facilities at two         to try out persons with employment bar­
                                                                                                            businesses, and civic volunteer organiza­
HOPE VI sites—the Cabrini Green                riers before committing to offering them
                                                                                                            tions can provide mentoring and leader-
Dantrell Davis Center and the Robert           jobs. Marriott estimates that Pathways to
                                                                                                            ship programs for residents. 
Taylor Homes Boys & Girls Club. In this        Independence costs $5,000 for each par­
partnership, Walgreens creates a training      ticipant. Community partners—                                Community service programs can be
facility by installing donated store equip­    including private industry councils, work                    useful partners in building job skills and
ment, such as sales counters, display          development boards, community-based                          launching new businesses. Natural apti­
shelves, computers, price scanners, and        organizations, and local departments                         tudes or life experience can sometimes
sample merchandise. Walgreens trains           of social and employment services—                           point the way to marketable interests
residents in this onsite facility. The hous­   reimburse just over half the cost. The                       and skills—with outside agencies pro­
ing authority provides a family self-          remainder is considered an in-kind                           viding the necessary screening, formal
sufficiency course and job-readiness           contribution by Marriott.                                    training, supervised experience, and cre­
training, which residents must take                                                                         dentials. The expertise available from
before entering the Walgreens program.                                                                      entities such as the Small Business
The housing authority’s readiness train­                                                                    Administration can be brought in to
ing emphasizes the “soft skills” such as                                                                    teach residents the various aspects of
courtesy, promptness, regularity, and                                                                       starting and managing a small business. 
self-responsibility that are basic to all                                                                   Assessing the services needed by area
work environments. The housing                                                                              residents and businesses is a good way
authority also provides help with child-                                                                    to generate ideas for resident-owned
care. The Walgreens training covers both                                                                    enterprises. Community needs such as
the nuts and bolts of retail work and the                                                                   childcare or an affordable outlet for food
importance of good customer service.           Children enjoy recreational activities at a revitalized 
                                               HOPE VI site.                                                or essential supplies can be a source of
By August 1999 two dozen HOPE VI                                                                            jobs for residents, perhaps even leading
residents were employed by the drug            Employment-readiness training is key                         to full-time positions in the private sec­
store chain, while another 12 completed        for many chronically unemployed per-                         tor. Work that might once have been
the training. Walgreens is currently           sons to keep a job. To be truly employ-                      contracted out by the housing authority
working to expand this effort to HOPE          able, individuals need not only be able                      can provide jobs and experience for new
VI sites in Cleveland, New Orleans,            to demonstrate competency in perform­                        employee-owned companies, helping
Memphis, St. Louis, and San Antonio            ing some type of work, but they need                         them to establish a track record of con-
and plans to continue setting up               to have appropriate attitudes and work-                      tract fulfillment and competent perform­
programs in as many as two dozen               place habits. Followup counseling or                         ance. (Code provisions may allow
HOPE VI cities where there are                 support is often helpful—through mutu­                       housing authorities to take supportive
Walgreens stores.                              al support groups or an ongoing men­                         actions such as temporarily freezing the
                                               toring program.                                              rent of residents engaged in building a
                                                                                                            new business or starting a job.)




                                                                                                                                        Chapter 3    63
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




                                                                  the beginning of the planning process,       dents already have that might match 
                                                                  asking the prospective contractor such       certain requirements? But even people
                                                                  questions as: How many workers will          with appropriate skills may still fail to
                                                                  you need to perform each task? Where         qualify. Even a skilled craftsperson will
                                                                  will you get those workers? What kind        be rejected for failing the drug test given
                                                                  of training will residents need to take      to all workers to ensure the safety of a
                                                                  advantage of these opportunities, and        construction site. Resident leaders need
                                                                  how and where can that be arranged?          to make it clear to residents who are
HOPE VI job training, such as this property management pro-       What services or tasks will you be sub-      interested in applying that they need to
gram in Seattle’s Holly Park, gives residents a chance to learn
marketable skills.
                                                                  contracting? What vendors or companies       be “clean” and that marijuana, for exam­
                                                                  or unions do you usually work with?          ple, stays in your system for 30 days.
The flow of public revitalization dollars                         How many residents will you (or they)
                                                                                                               Housing authorities must identify ap­
into a neighborhood can generate                                  commit to hiring as workers or trainees?
                                                                                                               propriate community partners and
opportunities for on-the-job training for                         Where can residents acquire the skills
                                                                                                               make someone responsible for liaising
residents, especially through Section 3                           they’ll need? Residents should negotiate
                                                                                                               and coordinating those partnerships.
employment regulations. Section 3 regu­                           with the housing authority in advance to
                                                                                                               Residents should help to design and
lations establish goals for the hiring of                         have technical advisors present—such as
                                                                                                               implement these programs. Having
residents of affected public housing proj­                        an architect, an attorney representing
                                                                                                               input up-front and throughout the
ects and other very low-income neighbor-                          their interests, and a consultant on con­
                                                                                                               process increases resident buy-in to
hoods on HUD construction projects.                               struction and demolition matters. Public
                                                                                                               the process.
These jobs, although temporary, may                               housing authorities must create the con-
be structured to provide entry to labor                           text to support such resident involve­       Ideally, the resident advisory council
union jobs or other private-sector                                ment or it will be extremely difficult for   should be an active participant from the
employment. HOPE VI revitalization                                it to take place.                            start in HOPE VI and other community-
itself can be the source of jobs, even                                                                         building programs that will affect their
                                                                  Those steps necessary to “demystify” the
the beginning of a profitable career.                                                                          lives. Residents should be involved in
                                                                  process should be taken, and housing
                                                                                                               the planning for rehabilitation of units,
A public housing demolition or con­                               authorities should provide as much help
                                                                                                               demolition, and construction matters—
struction project often involves many                             as they can with this. Resident represent­
                                                                                                               all of which generate employment and
specialized tasks, such as the removal of                         atives need to find out who in the hous­
                                                                                                               the need for ancillary services. 
hazardous materials, roofing, carpentry,                          ing authority is going to be responsible
masonry, and other construction trades.                           for monitoring Section 3 compliance.
It also could involve the procurement                             With many of these contractors and           Education
of support tasks such as food service.                            some housing authorities, residents will     To improve academic performance, 
Section 3 provisions call for contractors                         be going up against inertia, tradition,      especially among elementary school-age
to make their “best efforts” to hire resi­                        and old habits. But it does not have to      children, an advisory group composed
dents. Early involvement and constant                             be business as usual if housing authority    of parents, residents, leaders, business
vigilance by resident representatives is                          staff and residents agree that they are      people, educators, and service profes­
the key to ensuring compliance. Another                           going to become agents of change.            sionals should be formed. In Atlanta 
is getting the housing authority to agree                         An agreement to use minority-owned or        and elsewhere, this approach was suc­
to withhold partial payment at various                            women-owned businesses, however,             cessful in guiding school program design
stages of completion until a contractor’s                         should not be confused with Section 3        as well as community participation.
promises are kept.                                                compliance. One does not necessarily         Development training aimed at enhanc­
Plans are put in place, agreements                                imply the other. So residents should         ing the knowledge and skills of all par­
signed, and particular contractors often                          decide their strategy for dealing with       ticipants in the education process should
come in and out very quickly. To take                             Section 3 at the beginning of the process.   be provided for administrators, teachers,
advantage of the new jobs, resident                               Will it involve a training program? A job    counselors, paraprofessionals, and par­
representatives need to be there from                             bank? What skills or experience do resi­     ents. A service network to provide the




64        Chapter 3
                                                                                           HOPE VI: Community Building Makes a Difference




full range of human services, health, and    Meeting the Needs of Families                   Here parents can interact with their chil­
mental health resources should be set up                                                     dren, with other parents about the care
                                             A community board of parents, residents,
to support the investment in educational                                                     of children, and with trained staff in 
                                             service professionals, educators, and
achievement.                                                                                 a hospitable, nurturing environment.
                                             business people should be set up to
                                                                                             Center staff work with parents to sup-
In order to provide educational readi­       guide the design and ongoing develop­
                                                                                             port their children’s healthy develop­
ness for preschool children, a similarly     ment of a basic neighborhood family
                                                                                             ment, including how to advocate for
constituted advisory group should guide      center. The center is a locus for the 
                                                                                             their children in school and how to
the design of integrated services. These     support network of resources that keep
                                                                                             work with the school in planning their
services should include such things as       families intact and help them learn par­
                                                                                             children’s education.
pre- and postnatal healthcare; the           enting skills. Services might include
identification and treatment of illness,     family life counseling, child develop­          For school-age children and older
environmental contamination, or handi­       ment screening, temporary childcare,            youths (especially those from families
capping conditions, which, if undetected     mentoring, and family recreational or           headed by young, single parents with
and untreated, could reduce a child’s        social activities. Outreach and home-           little education and work experience),
ability to benefit from effective educa­     visit services can be provided by resi­         programs such as mentoring, self-
tion; and parent support such as family      dents trained to contact isolated families,     esteem building, and sex education 
literacy and parenting programs.             identify family needs, initiate family cen­     can be implemented following models
                                             ter participation, and facilitate access to     that have been proven effective in pre-
Early-childhood facilities and programs
                                             services in and outside of the center.          venting school dropout incidents and
(both daycare and preschool) that maxi­
                                                                                             early pregnancy.
mize parent access and participation
should be set up, along with a family                                                        Pioneering models have been developed
                                               … parents can interact
support system to involve and track                                                          that provide public housing residents
families from the prenatal stage onward,          with their children,                       with access to the full range of physical
troubleshooting family problems and                                                          and mental healthcare and preventive
                                                  with other parents
identifying needs for interventions and                                                      education—from substance abuse coun­
opportunities for improving services.               about the care of                        seling and treatment to prenatal care
Opportunities should be created for                                                          for young mothers. Recovery from
parents to develop an understanding                children, and with                        substance abuse can be tied to overall
of child development and to share                     trained staff in                       healthcare, housing, education, child-
these skills with other parents in                                                           care and other family services, and
the community.                                 a hospitable, nurturing                       to supportive programs leading to
                                                       environment.                          full-time employment.
A broad-based advisory group should
also guide the design of educational and                                                     Community-based counseling and
supportive services for adults. An educa­                                                    employment outreach centers, home-
tional continuum should be developed         An early-childhood development pro-             ownership counseling and training, 
that brings together basic adult servic­     gram in the community should be estab­          and entrepreneurship training might
es—from GED programs and tutoring            lished if one does not already exist,           be offered at the neighborhood family
through job-readiness training and job       along with flexible childcare drop-in           center to help families build economic
finding to educational programs focus­       services convenient to parents who              opportunities and assets. 
ing on job retention and advancement.        choose to avail themselves of educational
                                             and employment services, providing              Housing is the most basic of family
A major component of such an effort will     additional incentive for such activity.         needs for which the housing authority is
be the establishment of a continuing edu­    In fact, the neighborhood family center         responsible, and it is on issues of basic
cation center that serves local employers,   could be built around such a childcare          shelter that families in HOPE VI projects
managers, and aspiring entrepreneurs.        drop-in center. But the center should           may need reassurance. News of impend­
Such services may be provided onsite or      be developed specifically with early            ing demolition often spawns rumors 
by referring residents to other resources    childhood activities in mind.                   and anxiety among potentially affected
in the community.



                                                                                                                         Chapter 3    65
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




families. The housing authority should                            pate in activities related to HOPE VI                          A number of different activities might
make it clear that it will meet the needs                         planning and development by working                            be used to increase commitment to the
of all residents affected by demolition                           with the resident council, holding open                        community and control over community
activities, by giving them priority place­                        meetings, conducting resident surveys,                         conditions by residents. These might
ment in other public housing projects,                            and providing technical and leadership                         include neighborhood celebrations and
providing vouchers for Section 8 hous­                            training to interested residents.                              festivals that celebrate community assets
ing, or eventually relocating families in                                                                                        and successes, the creation of a commu­
                                                                  Resident involvement is typically cen­
the revitalized HOPE VI site. Opportunities                                                                                      nity archive and sharing of community
                                                                  tered in an elected resident council.
for homeownership and prehomeowner­                                                                                              history in some formal way, leadership
                                                                  The housing agency should take steps to
ship training also should be identified                                                                                          training programs, or the establishment
                                                                  ensure that the resident council is truly
and promoted among residents.                                                                                                    of a community resource directory.
                                                                  representative of the community. HUD
Nonprofit partners should be sought to
                                                                  further requires that all affected residents                   A leadership training program provider,
help develop and market properties. A
                                                                  be given reasonable notice of all meet­                        such as a local community college or
housing authority may even be able to
                                                                  ings concerned with HOPE VI planning                           civic organization, may carry out the
convert some of its own underutilized
                                                                  and implementation and that they be                            training program for resident representa­
housing stock into homeownership
                                                                  given adequate opportunities to offer                          tives, preferably at an early date and on-
opportunities for residents, while creative
                                                                  input. Such meetings must be open to                           site or at a convenient location. Training
financing arrangements with foundations,
                                                                  all affected residents and their representa­                   should include goal setting and the art
banks, or other lending institutions, as
                                                                  tives. Cultural differences among resident                     of running an effective meeting. HUD
well as sweat equity arrangements, can
                                                                  groups must be frankly acknowledged                            also carries out extensive resident 
help make such opportunities affordable.
                                                                  and considered in all planning and                             training workshops.
                                                                  community processes. The housing
                                                                                                                                 Working together, the housing authority
                                                                  authority must also help residents to
                                                                                                                                 and the resident council should set both
                                                                  contact a legal aid attorney and any
                                                                                                                                 long- and short-term goals, with bench-
                                                                  other consultants they wish to have 
                                                                                                                                 marks for evaluating success. Resident
                                                                  present at these meetings. 
                                                                                                                                 leaders should strive for a sense of order
                                                                  It is critical that residents get involved                     and purpose at all meetings. Success
                                                                  and line up technical advisors at the very                     with practical, short-term tasks can
                                                                  beginning of the process so they will be                       build confidence among residents. The
Resident leaders give back to the community through               prepared to grapple with and respond in                        housing authority should take steps to
participation in the Rosewind Resident Council. Left to right:    an informed manner to each set of deci­                        foster respect for residents among its
Treasurer Karen Rogers, Secretary Edwina Rogers, and President
Jackie Broadus.                                                   sions that need to be made. The housing                        staff, support resident initiatives,
                                                                  authority has final decisionmaking                             encourage the contributions of individu­
                                                                  authority regarding HOPE VI funds, but                         als, and celebrate small successes. A
Resident Engagement                                               it is imperative for the sake of the ongo­                     paid community-building facilitator can
HUD requires the housing authority to                             ing relationship that the input and coop­                      foster discussion around core values and
consider the advice, counsel, recommen­                           eration of residents be sought before any                      priorities for the community and plan
dations, and input of residents and the                           significant changes, such as demolition                        events to bring the public housing com­
surrounding community in its decision                             or major planning studies, are author­                         munity together and build bridges
making throughout the development                                 ized. The housing authority may also                           beyond it.
process and in designing and carrying                             want to conduct resident surveys as
                                                                                                                                 The resident council should build a new
out support services.2 HUD has charged                            another way of obtaining relevant input
                                                                                                                                 spirit of cooperation among all the resi­
housing authorities with ensuring that                            from all of the affected residents.
                                                                                                                                 dents and urge them to lay aside old
residents have opportunities to partici­

2
    “Resident and Community Involvement,” in FY 1998 HOPE VI Guidebook. Washington DC: U.S. Department of Housing and Urban Development, 1998.




66          Chapter 3
                                                                                                                             HOPE VI: Community Building Makes a Difference




Exhibit 3.1 
The Role of Residents in HOPE VI: HUD Guidelines
The HOPE VI program is founded on four principles with                                         the revitalization plan. It may be necessary to simplify or
regard to the involvement of residents affected by demoli­                                     explain certain technical concepts and to use translators in
tion and new construction: collaboration, inclusion,                                           cases where English is not spoken. Some housing authori­
communication, and participation. These principles also                                        ties have found that a regular HOPE VI newsletter is an
form a guide to resident participation outside the HOPE VI                                     effective means of keeping residents (especially those who
context.                                                                                       are temporarily relocated) updated and connected to the
                                                                                               revitalization process.
Collaboration
                                                                                               Participation
Ideally, the housing authority and residents will be able to
come together and develop a common vision. Residents                                           Residents should be encouraged to participate in the plan­
must be invited to work closely with the housing authority                                     ning and implementation of the entire process—including,
in all phases of HOPE VI—from preparation of the applica­                                      for example, sitting on the selection panels that choose
tion and planning through implementation and operation                                         development partners and consultants; attending meetings
of the revitalized housing community.                                                          with the development team, program manager, public and
                                                                                               private lenders, the city, and other partners; and taking an
Inclusion                                                                                      active role in working or advisory groups. To ensure their
                                                                                               meaningful participation, the housing authority must pro-
The housing authority is responsible for communicating                                         vide training (generally through community partners) to
with and disseminating information to all affected residents                                   residents on the fundamentals of technical development
and ensuring that all affected residents have opportunities                                    issues. Residents and housing authorities should work
to participate in the activities related to the HOPE VI                                        together to identify specific needs and appropriate sources
planning and development process. Resident councils must                                       of training to meet those needs. 
see themselves as representatives of the public housing
                                                                                               The role of the resident organizations will change with the
community at large, keep the other residents informed of
                                                                                               evolution of the rebuilding process. It will focus on such
developments, and bring their concerns to the housing
                                                                                               issues as monitoring ongoing compliance, capital improve­
authority. In mixed-income communities ways must be
                                                                                               ments, maintenance, supportive services, and sustaining
found to represent the interests and concerns of non-public
                                                                                               the new sense of community. Public housing developments
housing residents.
                                                                                               that become mixed-income communities will present special
                                                                                               concerns in such areas as representation, community strate­
Communication                                                                                  gizing, and establishing new priorities for action. The chal­
The housing authority must develop a public information                                        lenge, however, will continue to be finding effective ways to
strategy that provides for regular communication and infor­                                    engage residents at every level and at every phase in the life
mation sharing with the residents regarding all aspects of                                     and future of their community.

SOURCE: EDTEC, Inc. Establishing a Meaningful Role for Public Housing Residents in the HOPE VI Development Process, Camden, NJ. 1999. Prepared for a series of workshops in June 1999.




                                                                                                                                                                         Chapter 3       67

HOPE VI: Community Building Makes a Difference




                                                 HOPE VI and Community                         experience. However, one simple lesson 
                                                                                               overarches them all: the HOPE VI 
                                                 Building 
                                                                                               community-building approach can be
                                                 Since the framing of the initial legisla­     made to work under the right circum­
                                                 tion, HOPE VI has rested on the twin          stances. This is no small accomplish­
                                                 pillars of community building and phys­       ment. The discretion granted by HOPE
                                                 ical revitalization. The stories of the       VI requires significant changes on the
                                                 seven best practices sites (chapter 2)        part of housing managers, many of
                                                 and the wide range of examples in the         whom have worked in a highly con-
                                                 appendix show the community-building          strained and regulated environment for
                                                 approach in action. These examples            decades. HOPE VI requires courage and
                                                 from many different settings illustrate       determination on the part of residents
Family takes pride in their HOPE VI home.        the flexibility of this approach, its         and their families. Finally, the program
                                                 orientation toward assets rather than         also requires creativity and entrepre­
                                                 problems, its goal of providing individual    neurialism from housing authorities, res­
disappointments and resentments and              opportunity for residents, and its empha­     idents, and community groups. These
move forward to a new relationship with          sis on developing viable, responsive          stakeholders in communities all around
management. Constantly bringing up               institutions to benefit public housing res­   the country are learning how to work
old promises that were not kept—a new            idents and the surrounding community.         together to coordinate programs; craft
sink that was never installed, a light fix­                                                    complex, service-intensive partnerships;
ture that was not repaired—only gets             Community building recognizes that one
                                                 size does not fit all—that program flexi­     and leverage many types of public and
in the way of new business and perpetu­                                                        private resources. Through the HOPE VI
ates negative feelings. Keeping affected         bility, local discretion, and wide-ranging
                                                 innovation are required to fight poverty      community-building approach, these
residents updated on the progress of                                                           ambitious partnerships are providing
revitalization, and making sure they             and transform distressed communities. 
                                                                                               new opportunities, building social and
have a realistic appreciation for what is        This chapter has drawn out many               personal capital, and defeating poverty
involved at each stage, can help alleviate       practical lessons from the HOPE VI            in their own communities. ❖
anxieties and defuse impatience.




68       Chapter 3
                                                                    HOPE VI: Community Building Makes a Difference




Appendix
Best Practices Using a Community-Building
Approach to Self-Sufficiency



T     his appendix contains a number of
      best practices that effectively use
community-building principles to help
                                                                        the ability of the community to nurture
                                                                        and support its members.
                                                                        Research has shown that persistent
people move toward self-sufficiency.                                    poverty, the kind that endures over
They are also cause for optimism, for                                   many years and may be passed from one
they show that public housing authori­                                  generation to another, tends to be found
ties and resident councils, working                                     in neighborhoods where social support
together and in creative collaborations                                 systems have broken down. The health
with other community partners, can                                      or dysfunction of community at the local
make a difference.                                                      level, it seems, has a great deal to do
Most of these examples are drawn from                                   with the ability or inability of residents
HOPE VI public housing sites around                                     to have their needs met and to advance
the country. These have been supple­                                    out of poverty.1
mented by others that, although they are                                Indeed, the much-discussed breakdown
not from HOPE VI sites, illustrate com­                                 of the family is increasingly being under-
munity-building techniques. All of these                                stood as a result of the cultural and eco­
examples reflect the fundamental insight                                nomic isolation of a whole community.
that the prospects of individual residents                              Without the support that a healthy com-
are strengthened when you improve 

1
  Anderson, Elijah. “Neighborhood Effects on Teenage Pregnancy,” in The Urban Underclass, Christopher Jencks and 
Paul E. Peterson, eds. The Brookings Institution: Washington, DC, 1991.
Borjas, George J. “Ethnic Capital and Intergenerational Mobility,” Quarterly Journal of Economics (February 1992): 123–150.
Case, Anne C. and Lawrence F. Katz. “The Company You Keep: The Effects of Family and Neighborhood on Disadvantaged Youths.”
Working Paper No. 3705. National Bureau of Economic Research: Cambridge, MA, 1991.
Cohen, Sheldon and S. Leonard Syme, eds. Social Support and Health. Academic Press: New York, NY, 1985.
Crane, Jonathan. “The Effects of Neighborhoods on Dropping Out of School and Teenage Childbearing,” in The Urban Underclass.
Christopher Jencks and Paul E. Peterson, eds. The Brookings Institution: Washington, DC, 1991.
Higgins, Donna. Unpublished study. Centers for Disease Control and Prevention: Atlanta, GA, 1995.
Jencks, Christopher and Paul E. Peterson, eds. The Urban Underclass. The Brookings Institution, Washington, DC, 1991.
Kemmis, Daniel. The Good City and the Good Life. Houghton Mifflin: Boston, MA, 1995.
Light, Ivan. Ethnic Enterprise in America. University of California Press: Berkeley, CA, 1972.
Portes, Alejandro and Julia Sensenbrenner. “Embeddedness and Immigration: Notes on the Social Determinants of Economic Action,”
American Journal of Sociology 98: 1320–1350.
Putnam, Robert D. Making Democracy Work: Civic Traditions in Modern Italy. Princeton University Press: Princeton, NJ, 1993.
Smith, Steven Rathgeb. “Social Capital, Community Coalitions, and the Role of Institutions.” Unpublished manuscript prepared for
delivery at the annual meeting of the American Political Science Association, New York City, September 1–4, 1994.
Williams, Redford B. et al. “Prognostic Importance of Social and Economic Resources Among Medically Treated Patients with
Angiographically Documented Coronary Artery Disease,” Journal of the American Medical Association 267 (January 22/29, 1992):
520–524.



                                                                                                               Appendix       69
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




munity lends families in many aspects of                         ■	 Engaging residents in the life and                             using trainers and mentors from a par­
their lives—such as education, health-                              prospects of the community.                                    ticular company. They can also provide
care,  employment opportunities, and                                                                                               an opportunity for business executives
                                                                 The best practices that follow illustrate
reinforcement of self-esteem—families                                                                                              to get to know public housing residents
                                                                 some of the many innovative ways in
have difficulty functioning properly.2                                                                                             and see their value as employees.
                                                                 which HOPE VI communities and other
These best practices show how the                                public housing developments are carry­                            It must be kept in mind that it is not
principles of community building—                                ing out these four crucial functions of                           merely a matter of finding work for peo­
resident involvement, targeting of efforts,                      the healthy community. Each category is                           ple, but of helping them acquire the
building on assets, thinking comprehen­                          prefaced by a few short remarks high-                             people skills or personal development
sively and integratively about the needs                         lighting the kinds of activities that can                         that will allow them to keep those jobs.
of people, using social interactions to                          lead to progress in that area and some of                         Addressing personal or family problems
build social capital, and forging partner-                       the assets and resources these communi­                           that could prevent residents from suc­
ships with entities in the larger commu­                         ties have found helpful in addressing                             ceeding at employment is also critical 
nity—can make antipoverty initiatives                            those challenges.                                                 to any serious workforce initiative.
much more effective than programs that
                                                                                                                                   Demolition, rehabilitation, and construc­
focus narrowly on, for example, jobs 
                                                                                                                                   tion projects undertaken under HOPE
or housing.                                                                 Lack of access to
                                                                                                                                   VI, through Section 3 provisions, can
Lack of access to a decent education or                                   a decent education                                       provide jobs and apprenticeships in the
to training in marketable skills limits                                                                                            building trades. Residents and resident
one’s ability to obtain and keep a job.                                      or to training in                                     organizations can take advantage of
A young mother who cannot find afford-                                      marketable skills                                      other opportunities related to physical
able, dependable childcare will have                                                                                               rebuilding, such as moving services,
trouble staying employed. Any number                                      limits one’s ability                                     tracking relocated residents, and provid­
of difficulties may seem overwhelming:                                          to obtain and                                      ing construction site food service. 
a chronic health condition in need of
                                                                                   keep a job.                                     Community service can provide a train­
careful management, a child with special
                                                                                                                                   ing ground for residents where they can
needs or school problems, substance
                                                                                                                                   learn marketable skills, practice good
abuse or violence in the home, or
                                                                                                                                   work habits, and establish a track record
uncontrolled crime and drug activity                             Employment                                                        of constructive activity. Community col­
in the neighborhood. Thus, the bigger 
                                                                 When he runs into people who despair of                           leges and other groups with expertise
picture—and the needs of the entire
                                                                 giving breaks to public housing residents                         can develop training or technical assis­
family—must be kept in mind in craft­
                                                                 because “they will only disappoint you,”                          tance for residents who want to start
ing a realistic initiative aimed at creating
                                                                 Michael Grey, himself a San Antonio public                        their own businesses.
self-sufficiency.
                                                                 housing resident and a successful entrepre­                       By helping to stabilize the neighbor­
Similarly, in order to support families in                       neur, finds himself thinking, “What if there’s                    hood—reducing crime, increasing
their aspirations for a better life, a com­                      at least one person? Because if you can find                      homeownership and building communi­
munity needs to function effectively in                          that one person and help them get started,                        ty facilities—HOPE VI projects tend to
four areas:                                                      and other residents see them being success­                       encourage development and therefore
■	 Providing opportunities for                                   ful, then others will want to follow.”                            increase employment in surrounding
   employment.                                                   Partnerships with businesses, govern­                             areas. An employment strategy is apt to
                                                                 ment, and local nonprofit agencies are a                          be more effective, therefore, if it takes
■ Education.
                                                                 key component of a successful employ­                             this larger picture into consideration.
■	 Meeting families’ needs (including                            ment program. Such collaborations can                             It should also focus on specific goals.
   healthcare, childcare, youth recre­                           provide actual positions for which resi­                          Activities in the area of employment that
   ation, and other services).                                   dents can be specifically trained, often                          should be encouraged, for example, are
                                                                                                                                   those that:

The Cleveland Community Building Initiative. The Report and Recommendation of the Cleveland Foundation Commission on Poverty. Cleveland, OH: Mandel School of Applied Social Science, 1992,
2


97–115.


70       Appendix
                                                                                         HOPE VI: Community Building Makes a Difference




■	 Reconnect the resident labor force           tion development to a centralized          the onsite construction jobs. The pro-
   to the mainstream job market.                job bank.                                  gram also implemented ongoing job
                                                                                           development and placement efforts
■	 Create access for residents to effec­    ■	 Community colleges or nearby 
                                                                                           across Pittsburgh.
   tive training and job-placement             universities willing to provide entre­
   programs that lead to genuinely             preneurship classes (if possible,           At Allequippa Terrace, HOPE VI training
   marketable skills and real jobs             onsite) and technical advisors to           programs include educating students
   with a future.                              residents interested in starting            about computers, improving basic and
                                               their own businesses.                       academic skills, and developing com­
■	 Address personal and other barriers
                                                                                           munication and interpersonal skills.
   likely to impede progress toward         ■	 Available funding to pay residents
                                                                                           Additional training programs cover the
   self-sufficiency—such as lack of            for performing community service
                                                                                           construction trades and other technical
   transportation or childcare, sub-           projects, coordinating that work,
                                                                                           and specialized skills.
   stance abuse or other health-related        and providing necessary training 
   problems, educational deficits, and         or supervision.                             Residents learn job-readiness training,
   attitudinal or motivational problems.                                                   résumé writing, and interviewing skills.
                                            ■	 Large-scale public housing 
                                                                                           Life-skills counseling and behavior and
■	 Reestablish the community as a              construction, demolition, or 
                                                                                           self-esteem building are also available.
   competitive business location.              rehabilitation projects. 
                                                                                           The Allequippa Terrace HOPE VI com­
■	 Provide entrepreneurship training        Some examples of best practices in this        munity and supportive services staff
   and ongoing technical assistance         program are in public housing commu­           work to ensure that such essentials as
   and advice for residents who wish        nities around the country follow.              childcare and transportation to and from
   to start a business.                                                                    work are in place.
■	 Maximize opportunities for               HOPE VI Spawns Jobs                            A HOPE VI employer advisory commit-
   employment, service provision by                                                        tee advises on employer needs and
                                            at Pittsburgh’s 
   residents, and career training                                                          expectations, oversees the development
   generated by HOPE VI demolition,         Allequippa Terrace                             of job preparation curricula, and 
   rehabilitation, construction, and        In just the past 3 years, more than            helps cultivate job opportunities for
   associated programs.                     200 residents of Allequippa Terrace,           Allequippa Terrace residents. The com­
The kinds of assets and resources that      a HOPE VI site in Pittsburgh, Penn­            mittee includes program funders, com­
could help foster such activities would     sylvania, have secured employment.             munity residents, educational institution
include:                                                                                   staff, and local employers.
                                            The keys to success, say residents and
■	 Employer-driven or union-run             housing staff, have been starting with         The well-coordinated effort has paid off.
   training programs (with curricula        jobs that were already available or about      Of the 200 residents who have obtained
   and standards set by the employers       to become available, matching residents’       jobs through the program, 189 are cur­
   or unions), especially those willing     aptitudes and skills with these opportu­       rently employed at an average wage of
   to invest in residents’ skill develop­   nities, helping them acquire needed            $6.78 per hour. Of these, 133 are full-
   ment over several years and to offer     skills, and addressing personal barriers       time, 43 are part-time, and 13 are tem­
   individuals more than one chance         and family needs that might have               porary employees. Another payoff: the
   to succeed.                              hindered success.                              young people and other residents of
                                                                                           Allequippa Terrace now see 189 of their
■	 Meaningful employment opportuni­         The physical revitalization of Allequippa
                                                                                           neighbors getting up every morning to
   ties in surrounding neighborhoods.       Terrace opened positions in property
                                                                                           go to work and coming home at the end
                                            management, resident services, and resi­
■	 A lead labor force development                                                          of the week with a paycheck and an air
                                            dent relocation services for those affect­
   organization that could provide a                                                       of greater self-confidence.
                                            ed by the HOPE VI demolition. The
   whole continuum of services from         housing authority ensured that interest­
   job-readiness training and motiva­       ed residents had a chance to apply for




                                                                                                                        Appendix    71
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




Resident Entrepreneurs                           HOPE VI relocation, Muhammed and             Resident-Owned

                                                 seven other residents helped the housing
Establish a Profitable                                                                        Construction Business 

                                                 authority move 30 residents in 30 days. 
Employment Agency                                                                             Is Building a New Future

                                                 It all began, says Muhammed, with a
in Chester                                       modest planning grant from the Chester       in San Antonio

In the HOPE VI community of Lamokin              Housing Authority, under its HOPE VI         “People in public housing, you can’t give
Village in Chester, Pennsylvania, resi­          program, to do a business plan.              up on them. They’ve been so down and
dents have formed a company that places          “The accounting department helped us         depressed so long, some of them are
other public housing residents in training       understand payrolls, W-2 forms, and          suspicious about any hand that is
and job opportunities. In all, the resident      immigration forms. They contracted           stretched out to them. But reach out
company is responsible for some 66 new           with someone to teach us how to run          anyway. They may surprise you. And
jobs. “We were all on welfare,” founder          a business.                                  themselves.”
Barbara Muhammed comments, “and
                                                                                              These are the conclusions of Michael
now we’re all working.” McBLWT, as this
                                                                                              Grey, founder of McGee’s Construction
resident-owned corporation is known,                     “We were all on                      in San Antonio, Texas. The company,
was originally created to do landscaping
                                                      welfare … and now                       which did more than $200,000 worth 
and maintenance in the five housing
                                                                                              of business last year, began as a resident-
complexes for which it is named:                      we’re all working.”                     owned enterprise in the Wheatley Court
McCafferty (Ruthel), Bennett, Lamokin
                                                                                              public housing development. The con­
Village, William Penn, and the Towers.
                                                                                              struction company is an example of how
Resident leaders from each complex               McBLWT used an automated data pro­           a housing authority can use its own
came together to form the corporation.           cessing firm to handle check writing,        needs coupled with a rigorous training
“We get along well,” says Muhammed,              payroll, and taxes. Muhammed cautions        course in entrepreneurship to successful­
formerly president of the resident coun­         resident businesses to get a lawyer and      ly launch a resident-owned business. At
cil, “because this is a small, homebody          keep tax payments current.                   present, McGee’s (the title is a play on
type of town.”
                                                 “We started with no money. Today             Grey’s initials) has four contracts with
McBLWT employs 15 staff members                  we have $50,000 in the bank,” says           the San Antonio Housing Authority as
who are paid an average of $7 an hour.           Muhammed. “I attribute it all to good,       well as several other outside contracts to
It was in the course of training residents       tight management and a high employee         do roofing, fencing, and lawns, and
to do landscaping and maintenance                retention rate. We’ve never had a lapse in   make apartments ready for new tenants.
work, and mentoring them in such job-            service or payment, which is often a pro­    Grey won the Entrepreneur of the Year
readiness issues as promptness, lan­             blem with resident-owned businesses—         Award from the San Antonio Housing
guage, dress, and business etiquette that        defaulting and being inconsistent.” The      Authority and the Resident Success
group members realized they could also           housing authority’s willingness to pro-      Award from the National Association of
be preparing residents for other jobs,           vide a full range of technical assistance,   Housing Redevelopment Officials in
leading to expansion into other areas.           she says, is a big factor in McBLWT’s        1999.
McBLWT created a 4-week training pro-            success. The resident entrepreneurs also     McGee’s employs five other public hous­
gram for residents leading to certifica­         drew on two local colleges, Swarthmore       ing residents, one full- and four part-
tion in asbestos removal through union           and Widener. The colleges “reached out       time. Two former employees have moved
local 413 and has trained 11 persons             to us and made it clear they are on          on to start their own businesses, and
thus far. McBLWT continues to work               board for HOPE VI.” The experience           Grey and his foreman have moved out 
with the union on training in general            seems to have stimulated resident            of public housing and into a new, 
construction. The Chester Housing                leaders to think about other possible        independent life. He hires high school
Authority employs four other residents           opportunities—for example, creating a        students from the Sutton Homes,
trained by McBLWT as part of the tenant          CDC to build housing in the area.            Willow Courts, and Victoria Courts
maintenance and custodial force. During                                                       developments to work weekends, in the




72    Appendix
                                                                                            HOPE VI: Community Building Makes a Difference




summer, and after school. “I try to talk      “When I first got some money, I had to          licensed plumbing and electrical work
to them and show them that it can be          learn how to slow down, to save and             that comes to qualified contractors. 
different for them, too,” he says. “If they   invest it. One thing Stephanie taught me
                                                                                              The HOPE VI-funded preapprenticeship
don’t have their GED, I encourage them        was to save and think about tomorrow.
                                                                                              training program began in December
to get it.”                                   Before this program, I was always hus­
                                                                                              1998. The local community development
                                              tling. But hustlers only know how to 
In 1994 Grey was one of several resi­                                                         corporation and Premier Development
                                              get in and get out. Here they teach you
dents hired to work on a construction                                                         provided the training. Of the 63 resi­
                                              how to get in and stay in,” he continued.
crew under a maintenance program                                                              dents who enrolled, 28 completed the
                                              “There’s something to be said for making
funded by the housing authority’s                                                             preapprenticeship training and found
                                              money in the right way. I get positive
Department of Economic Development                                                            construction jobs. Of these, 13 were
                                              publicity now, and no one can take 
(DED). Grey impressed housing authori­                                                        hired by the partnership. Five who did
                                              my money away from me.” 
ty staff with his initiative and hard work.                                                   not immediately find construction work
When the job ended, the housing                                                               temporarily took jobs doing maintenance
authority offered him a full-time job as      In Kansas City, Residents                       work through Premier Development.
a maintenance helper. It was Stephanie
                                              Organize To Gain                                Before entering the preapprenticeship
Robinson of DED, he recalls, who first
                                              Construction Skills                             program, residents underwent assess­
encouraged him to consider starting a
                                                                                              ments by the Full Employment Council,
business of his own.                          and Subcontracts                                a privately run organization in Kansas
“They needed someone to do pavement           Getting organized early—and getting a           City that manages U.S. Department of
and cement,” says Grey, “so they hired        good handle on the jobs that would be           Labor welfare-to-work funds and other
someone to teach us how to do that.           involved in HOPE VI construction at             funds related to job training and place­
Stephanie got me in the program, helped       Kansas City’s Guinotte Manor—paid               ment. A 3-day job-readiness class intro­
me get some contracts within the hous­        off for the Guinotte Manor Tenant               duced participants to the construction
ing authority, and helped me find some        Association (GMTA). The tenant group            industry and job readiness, including
employees.” The housing authority             set up a resident-owned limited-liability       topics such as attitude, dress, punctuali­
provided classes on negotiating con-          partnership with Premier Development            ty, money management, and work site
tracts, marketing, finding and re­            Group, an experienced private construc­         safety. (Participants had to test drug
taining employees, and bookkeeping.           tion contractor. GMTA holds a controlling       free.) In an 8-week intensive course,
Seven other residents also completed          share (51 percent) in the partnership,          Habitat for Humanity provided hands-
the course.                                   which provides management support               on experience building new homes with
                                              and training for residents. This arrange­       the program furnishing transportation
The best part of the program, according
                                              ment enabled GMTA to subcontract with           and lunches.
to Grey, is that “you can continue to
                                              the general contractor at Guinotte Manor
draw on its expertise and technical assis­                                                    The 28 graduates became, in effect, a
                                              for the construction of three townhouse
tance for up to 2 years after graduation.                                                     talent pool of available pretrained work­
                                              apartment buildings, a job worth
The first year, you can use it as much as                                                     ers from which the contractor and sub-
                                              approximately $1 million.
you want.”                                                                                    contractors could draw to meet Section
                                              The partnership has so far bid on and           3 requirements for hiring low-income
Grey says he also learned a lot by
                                              won $200,000 worth of contracts with            residents on HUD construction sites. 
attending HOPE VI conferences. “That’s
                                              the Housing Authority of Kansas City
when I realized the program was really                                                        The housing authority also contracted
                                              (HAKC), Missouri, for janitorial work
good, more advanced than others. In the                                                       with the partnership to train two 
                                              and lawn care at five projects.
San Antonio program, they get more                                                            residents to fill administrative and 
involved with us—and stick with us.           To fulfill these contracts, the partnership     operations construction management
You can tell that they enjoy their work.      hired 13 residents, all graduates of            positions associated with HOPE VI 
They give us advice, watch us, and help       HAKC’s preapprenticeship training pro-          revitalization. 
us correct our mistakes.                      gram. The partnership subcontracts the




                                                                                                                           Appendix    73
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




In Los Angeles, Homeboy                          sweatshirts, mugs, and caps. The bakery       plumbers, laborers, electricians, and con­
                                                 has had financial struggles, but was          servation corporation employees, and in
Industries Points Gang
                                                 saved by a $150,000 grant from KPWR,          other areas.
Youth Toward Jobs                                a local radio station. It is now under
                                                                                               In March 1998, after several develop­
for a Future                                     contract to bake 600 loaves of bread a
                                                                                               ments had become HOPE VI communi­
                                                 day for Fresco Baking Company. 
Nothing stops a bullet like a job.                                                             ties, the program expanded and the
                                                 The employment project is a partnership       conservation corporation began to pro-
That was the idea behind the creation of
                                                 among Dolores Mission Church,                 vide Pico-Aliso youth with entry into
Jobs For a Future (JFF), an employment
                                                 Proyecto Pastoral at Dolores Mission,         seven building trades. The corporation
center for at-risk youth in east Los
                                                 residents of Pico-Aliso, the Housing          strengthened the program’s educational
Angeles. In the early 1990s, residents of
                                                 Authority of the City of Los Angeles, and     component and intensified case manage­
the Pico-Aliso neighborhood of east Los
                                                 police and education agencies. Proyecto       ment support. Training includes a college-
Angeles were troubled by what they saw
                                                 Pastoral houses and monitors the RAP          bound component. Supportive services
as an increase in violence and gang
                                                 program, a mentoring program that             include mentoring, career development
involvement among their youth. The
                                                 helps youth who have been released            counseling, healthcare, transportation,
Pico-Aliso area contains four HOPE VI
                                                 from jail or detention camps make a suc­      and childcare. Program activities include
sites: Pico Gardens, Aliso South, Aliso
                                                 cessful transition through mentoring,         outreach, recruitment, training, and
North, and Aliso Village.
                                                 counseling education, and job training.       hiring of corps members. JFF provides
If young people had jobs, the residents          JFF also offers the Clean Slate tattoo        extensive outreach and recruitment
were convinced, they would be less               removal program, which gives a fresh          efforts for former and current gang
likely to become involved in these               start to young people who want to trade       members age 18 to 23 from Pico
dangerous and self-destructive behaviors.        their old street identity for a career with   Gardens and Aliso Extension. The Pico
So residents worked with Father                  a future.                                     Aliso resident council assists with
Gregory Boyle of Dolores Mission,                                                              recruitment efforts.
                                                 Because of Homeboy Industries, former
a local Catholic church, to create 
                                                 members of warring gangs now may be           Working closely with the East Los
employment opportunities. 
                                                 seen working side-by-side. “Guys who          Angeles Skills Center, the conservation
It began with community service. Crews           used to shoot each other are working          corporation instructs participants in the
of at-risk youth were paid to perform            together,” says Father Boyle of Dolores       basics of construction-related jobs, giv­
community improvement tasks such as              Mission Church, clearly enjoying the          ing them skills training and hands-on
gardening, light construction, and graffiti      picture. “What could be more symbolic         knowledge of various tools. The project’s
removal. Building on these positive work         of a new beginning than seeing enemies        24 hours of instruction alternate 1 week
experiences, JFF made referrals to preap­        working side-by-side?”                        of community service with 1 week of
prenticeship training programs at the                                                          individualized academic classes.
housing authority and elsewhere, there-                                                        Community-based work experience
by placing 260 high-risk youth in jobs in        Gang Members Move on to                       training projects include refurbishing a
1998 alone. Of the employed youth, 70            Careers in Construction at                    single-family home with the East Los
percent (180 of 260) were still employed         Los Angeles’ Pico-Aliso                       Angeles Community Corporation; tree
after 30 days.                                                                                 plantings, landscaping, and garden 
                                                 Development                                   bed construction for Dolores Mission
In 1992 the agency established Home-
                                                 Since July 1996, the Los Angeles Con­         Church; repairing the East Los Angeles
boy Industries. Homeboy Industries cur­
                                                 servation Corporation and the Housing         Skills Center’s irrigation system; and
rently operates three community-based
                                                 Authority of the City of Los Angeles have     assisting the housing authority mainte­
enterprises: a silk-screening business, a
                                                 provided preapprenticeship training in        nance staff with repairing, painting, and
bakery, and merchandise featuring the
                                                 the construction trades to Pico-Aliso         cleaning vacant units. Participants
Homeboy logo. This small business 
                                                 youth. Of the 22 young residents who          receive a stipend while attending school
will log $500,000 in sales this year.
                                                 have enrolled in the program, 17              and wages for work performed. The Los
Merchandise income totals approximate­
                                                 (including some former gang members)          Angeles Skills Center provides educa­
ly $6,000 per month from tee shirts,
                                                 now hold full-time jobs as carpenters,        tional assessments; GED, college, or



74    Appendix
                                                                                           HOPE VI: Community Building Makes a Difference




trade school preparation, and English as          150 were interviewed and 72 were           Since the majority of participants are
a second language classes. The program            selected as participants.                  women, the program has been diversify­
provides tools, uniforms, safety gear,                                                       ing its vocational offerings to include
                                              ■	 There have been 67 full-time job
and a toolbox outfitted with appro­                                                          educational services, hospitality, and
                                                 placements at an average starting
priate equipment. Graduates get grants                                                       building inspector training. “We have
                                                 wage of $8.28 an hour. 
for education.                                                                               also had to structure our program so
                                              ■	 Forty-three apprentices have                that it works for women by building in
At the end of the preemployment phase,
                                                 entered construction trade unions;          things like childcare and other support­
the youth can enter apprenticeship pro-
                                                 22 of those are enrolled in union           ive services,” says Little. “We try to take
grams offered by one of the building
                                                 apprenticeship programs.                    a family-centered approach. We ask our-
trades unions, pursuing specific careers
                                              ■	 After just the first year, the state        selves what can we do to keep the family
(given their interests and abilities) as
                                                 reported that it had benefited from         on the right track while the mother goes
carpenters, painters, electricians,
                                                 $96,000 worth of subsistence/               to work. If the kids are doing well in
plumbers, or laborers. The housing
                                                 benefit reduction.                          school, then she won’t worry and can
authority provides referrals to union
                                                                                             concentrate on her job.” Through a 
apprenticeship programs and employ­           ■	 Eighty percent of each class success-       special arrangement with the U.S.
ment opportunities on Pico-Aliso con­            fully completes the program and is          Department of Health and Human
struction sites and continued case               placed at jobs with a wage at or            Services, childcare and Medicare 
management services.                             above $8 an hour.                           benefits continue for 21 months after
                                                                                             the mother enters the program. 
In Baltimore, the Housing                                                                    Participants are assigned to building
Authority and the Unions                             “We try to take a                       rehabilitation work sites and HOPE VI-
STEP-UP to the Challenge                                                                     funded construction sites. Each STEP-
                                                      family-centered                        UP apprentice is assigned to work with
The secret to the success of the Housing                                                     a union-affiliated journeyman on a 
Authority of Baltimore’s STEP-UP pro-            approach. We ask our-
                                                                                             one-to-one basis for 60 to 90 days.
gram, director Samuel Little believes, lies        selves what can we                        Apprentices rotate through several 
in the one-on-one relationships between                                                      different trades during the course of the
public housing residents and skilled             do to keep the family
                                                                                             yearlong program. By year’s end, they
union journeymen.                                   on the right track                       will have completed 144 hours of trade-
Getting the unions involved in the pro-                                                      related training as well as classroom
                                                    while the mother
gram, says Little, was not all that hard.                                                    instruction, literacy classes, and career
“We pointed out how much construction                 goes to work.”                         development activities. 
business was brought into town by the                                                        While working at the construction sites,
housing authority. ‘If you want a piece                                                      participants attend evening classes.
of this,’ we said, ‘you have to change        After acceptance into the program, par­
                                              ticipants begin a 2-month preemploy­           Participants lacking a high school 
business as usual.’ And it has worked                                                        diploma must study toward their GED,
well.” Residents are paid to learn high-      ment training to introduce them to the
                                              trades they will learn. They receive safe­     others may take remedial courses in
demand skills and gain entry into the                                                        math or literacy. Counseling and support
unions, which have expanded into the          ty instruction and learn how to use basic
                                              construction tools and read a blueprint.       services are available throughout the
rental construction market and have, as                                                      program. A special Apprenticeship
a result, been seeking to diversify their     Training and certification in lead-based
                                              paint abatement and removal is also            Assistance Program provides substance
dwindling membership. The result, says                                                       abuse counseling. 
Little, has been a winning situation for      included. Work-readiness training teach­
the unions and the housing authority:         es workplace norms about matters such          Initiated as a cooperative effort of the
                                              as punctuality, attendance, dealing with       union-affiliated Baltimore Building and
■	 Of the 300 residents screened by           authority, and dealing with a gender and       Construction Trades Council and the
   the Baltimore Jobs Training                ethnically diverse workplace.                  Housing Authority of Baltimore City,
   Partnership Act Program (JTPA),



                                                                                                                          Appendix    75
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




STEP-UP has since secured the coopera­           employment-readiness component                and a daycare facility. These projects
tion of the Baltimore City Public                includes job shadowing (spending time         became part of the 10-year strategic plan
Schools, the Department of Social                at the workplace observing a worker)          developed by public housing residents
Services, Baltimore City Community               and sessions on time management,              in collaboration with the Associacion de
College, JTPA, and the Maryland                  career options, stress management, skills     Puertorriqueños En Marcha (APM).
Apprenticeship and Training Council.             inventory, interview preparation, busi­
                                                                                               Today, 200 housing units have been
The program has an advisory board of             ness dress, and workplace development.
                                                                                               completed, the daycare center is open,
eight people that includes representa­           Local employers come to class to con-
                                                                                               the homeownership project is getting
tives of the residents, the unions, and          duct mock employment interviews with
                                                                                               under way, and many residents shop and
the local welfare and JTPA agencies.             participants. These interviews are video-
                                                                                               work every day at Borinquen Plaza Retail
                                                 taped so that students may later review
                                                                                               Center. The center includes a 40,000-
                                                 and critique them. 
Residents Schooled                                                                             square-foot supermarket, a 4,000-
                                                                                               square-foot retail space, and another
in Career and Self-
                                                                                               2,500-square-foot plot set aside for
Management at a                                           Pima staff had                       future development. 
Tucson Community                                     developed a network                       The Borinquen Plaza Retail Initiative cre­
College Are Getting—                                                                           ated 75 permanent jobs for community
                                                        of education and 
and Keeping—Jobs                                                                               residents. In addition, 43 neighborhood
                                                     employment services                       residents transitioning off welfare have
HOPE VI staff working with the Connie                                                          received job training or employment
Chambers HOPE VI community in                      and prided themselves
                                                                                               experience. A career ladder is now in
Tucson, Arizona, found an important
                                                      on their 85-percent                      place for residents interested in super-
resource in the form of nearby Pima                                                            market operations.
Community College. Staff worked with                  job placement rate.
the college to develop a preemployment                                                         Although Borinquen Plaza is not specifi­
class for both public housing and neigh­                                                       cally tied to a HOPE VI site, it offers a
borhood residents: Career and Self-              The 3-week course involves 90 hours of        model for similar undertakings in
Management. (Pima already had relevant           classroom instruction and 30 hours of         depressed neighborhoods where public
experience through a similar program             related activities. Family Self-Sufficiency   housing residents and their neighbors
titled Women in Progress, running                program staff provide case management.        are ready to begin to move toward 
under a contract with the city.) Pima            As students enrolled at the community         self-sufficiency as a community.
staff had developed a network of educa­          college, all participants may access the      How did it happen? In response to the
tion and employment services and prid­           full range of services available to regular   proposal by the resident/APM partner-
ed themselves on their 85-percent job            Pima students. Everyone who completes         ship, Community Development Block
placement rate.                                  the course receives six college credits       Grant funds provided the resources for
                                                 from Pima Community College.                  acquisition, demolition, and relocation.
The housing authority has offered the
self-management course three times and                                                         The city department of commerce 
more than 40 students have completed             Borinquen Plaza Retail                        provided funding for predevelopment 
it. Half have chosen to continue their                                                         activities and gap financing. The Local
                                                 Center in Philadelphia:                       Initiatives Support Corporation (LISC)
education with GED classes, courses at
Pima, or specific job-training programs.         Finding Jobs at the                           provided a 10-year, $1.4 million loan 
The curriculum bolsters personal devel­
                                                 Supermarket                                   at 5-percent interest as well as technical
                                                                                               assistance in the development process.
opment and employment readiness.                 The plan was developed in 1993 to sta­
                                                                                               The William Penn Foundation and 
The personal development component               bilize a struggling inner-city Philadelphia
                                                                                               other private philanthropies provided
includes sessions on positive self-esteem,       community. It includes a new retail
                                                                                               gap financing.
organizational skills, learning styles, goal     shopping center, 250 units of rental
setting, and money management. The               housing, homeownership opportunities,




76    Appendix
                                                                                          HOPE VI: Community Building Makes a Difference




Other partners stepped up to provide          for themselves and their children.                 of their children’s development and
critical pieces. A grant from the city’s      Schools are being challenged to address            the role they can play.
health and human services office helped       a wide range of needs—from early 
                                                                                            The kinds of assets and resources that
leverage jobs. Fannie Mae American            childhood education to remedial and
                                                                                            could foster and support such activity
Communities Fund provided equity for          continuing education for adults.
                                                                                            might include:
the project and the Wilmington Trust          Successful schools tend to reach out
Bank supplied permanent financing for         beyond the school walls to enable fami­       ■	 Families interested in being involved
the project at 8-percent interest over 20     lies to provide effective educational            in their children’s education.
years. Philadelphia Works First, a private    support in the home. This is done by          ■	 Residents, business people, and pro­
industry council (PIC), provided funds        helping very young children acquire the          fessionals willing to use their skills
to employ people transitioning off wel­       skills they will need when they enter            and resources to support school
fare. Brown’s Thriftway, the company          school and by supporting and reinforc­           activities and skill development in
brought in to operate the new supermar­       ing school lessons.                              parents.
ket, offered onsite training for communi­
                                              There is no universally applicable for­       ■	 Educators ready to commit time
ty residents. APM coordinated activities.
                                              mula for effective urban education.              and effort both in and outside the
Borinquen Plaza now provides easy             However, the neighborhood school can             classroom. 
access to quality services and goods for a    be a center for community-building
community that has been without these         activities. It is a place to which public     ■	 A facility of sufficient capacity to
generally taken-for-granted amenities         housing families can have easy access,           support planned use without 
for 30 years. And the success of the          where community groups can mobilize,             overcrowding. 
retail center, which eliminated four          and where a cluster of interrelated pro-      ■	 Innovative models for urban educa­
acres of urban blight, has opened the         grams can be situated. These include             tion, development of school staff,
doors for the development of other            programs that address the needs of               and parent involvement. 
commercial ventures.                          neighborhood adults both as parents
                                              and breadwinners. Atlanta’s Centennial        ■	 Access to the resources and expert­
                                              Place Elementary School illustrates              ise of key resources—such as
Education                                     how, through partnerships with higher            libraries, institutions of higher
“Ask yourself: What’s the fundamental thing   education institutions and institutional         learning, cultural organizations,
families look for in a neighborhood? If we    support from the public school estab­            facilitators, and technical consult­
were going to turn this community around,     lishment, an elementary school can               ants—whose control lies outside 
it was clear we had to have a good school.”   become a powerful magnet for creating            the immediate community. 
                                              a mixed-income community.                     ■	 Facilities and other personnel that
Tom Costello, Interim Executive Director, 
St. Louis Housing Authority                   Community-based activities in the area           can provide early-childhood devel­
                                              of education that ought to be encour­            opment supports. 
Education is universally acknowledged
                                              aged and fostered include those that:         ■	 Informal networks of residents with
as the key to opportunity, to economic
survival, to bettering one’s condition.       ■	 Encourage and enable high academ­             knowledge, skills, and time to
Without a command of basic skills,               ic performance, especially among              invest in young children. 
(including standard English), a sense of         elementary school children.                ■	 A core group of families headed 
how to evaluate and solve a problem,          ■	 Provide educational readiness for             by people interested in economic
and some sense of how the parts of a             preschool children.                           advancement and improved family
society work, it is very difficult to func­                                                    stability. 
tion as a productive citizen.                 ■	 Expand educational opportunities
                                                 for adults—both to acquire the             ■	 A group of professionals involved 
Families living in marginalized or dys­          training and skills development nec­          in adult education, job training,
functional neighborhoods often have              essary to get and hold a good job             placement, and career development
difficulty gaining access to the kind of         and to grow in their understanding            programs. 
education needed to realize their goals




                                                                                                                         Appendix     77
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




■	 A group of employers committed                partnership with Johns Hopkins Medical       Colliers and Pinkerton employees also
   to developing the human resources             Center in East Baltimore, which provides     donate children’s clothing and partici­
   needed in their businesses.                   professional mental health staff.            pate in school beautification projects.
                                                                                              Through Colliers and Pinkerton, an
■	 Physical facilities appropriate for           As one of six Baltimore public schools in
                                                                                              executive in private management began
   adult education.                              the New Schools Initiative, City Springs
                                                                                              to work with City Springs’ principal as 
                                                 functions much like a charter school.
Some examples of best practices in this                                                       a mentor. Last year Flanagan Brothers
                                                 The school teaches by the innovative
program area follow.                                                                          Construction built a playground for the
                                                 direct-instruction teaching method.
                                                                                              school and Max’s Restaurant, in Fells,
                                                 Direct instruction is a highly structured
                                                                                              Point, raised $7,000 for new computers
Children and Parents                             program that uses phonetics and recita­
                                                                                              through a golf tournament. Bell Atlantic
Progress Together at                             tion in small groups to achieve reading
                                                                                              has recently joined the group of 
                                                 mastery. With this method, many City
Baltimore Elementary                             Springs kindergartners matriculate 
                                                                                              corporate supporters.
School                                           to first grade with a second-grade           The school encourages parents to get
Serving the whole family is the hallmark         reading ability.                             involved with their children’s education,
of Baltimore’s City Springs Elementary                                                        to upgrade their own skills, and to vol­
School, an innovative facility that serves                                                    unteer some of their time. “A large num­
a wide range of children and adults                The school encourages                      ber of parents come in mornings,” says
“regardless of background,” according to                                                      Welchel. Ten to 15 of them assist with
                                                   parents to get involved                    breakfast and others come by to sit in on
principal Mary Welchel. This includes
families living in two nearby public                 with their children’s                    the 10-minute morning assembly where
housing complexes—Perkins and the                                                             classes talk about their accomplish­
                                                    education, to upgrade                     ments. Report card conferences with
HOPE VI community of Flag House
Courts. With the help of several com­                their own skills, and                    parents take place monthly. Family Fun
munity organizations and businesses,                                                          Nights throughout the year provide an
                                                       to volunteer some                      opportunity for parents to come together
City Springs Elementary has brought
together under one roof not only a stan­                   of their time.                     with their children and their teachers to
dard elementary school program but                                                            eat, chat, and play educational games.
also primary healthcare services, mental                                                      A parent liaison program—a partnership
healthcare services, opportunities for           Community partners support the literacy      with the Maryland Department of Social
parent volunteerism, and classes in adult        emphasis at City Springs. The school         Services—trains parents to work as in-
literacy and parenting skills.                   participates in Baltimore READS and          class volunteers and counts those hours
In recognition of the fact that children’s       Reading by Nine, an initiative of The        toward fulfillment of their Temporary
health impacts school performance, not           Baltimore Sun. Under the Books and           Aid to Needy Families (TANF) work
to mention families’ time and energies,          Breakfast Program, volunteers read to        requirement. The school has six
children ranging from infants to 12-year-        the children during breakfast. From 7:30     AmeriCorps volunteers, three of whom
olds get comprehensive care at the               a.m. to 4 p.m., AmeriCorps volunteers        must come from the community. (Two
school’s City Springs Wellness Center.           coach students in reading, spelling, and     years with AmeriCorps earns a 2-year
A full-time nurse/wellness coordinator           language in small groups. The 100 Book       college scholarship.) One parent 
staffs the center. A nurse practitioner          Challenge has students signing contracts     who started as a volunteer is now a 
comes in twice a week; a pediatrician,           to read 100 books yearly. There are field    qualified teacher. 
once a week. The center provides immu­           trips to local bookstores, and publishers
                                                                                              Welchel, who has guided City Springs’
nizations, treats children with asthma,          donate books. At lunch time, volunteers
                                                                                              transformation for the past 5 years, can
and dispenses and monitors regular               from Colliers and Pinkerton, a real estate
                                                                                              and has transferred teachers who do not
medication including drugs for behavior          company that is a major partner of the
                                                                                              take to the school’s program. Her biggest
problems. Mental health needs of City            school, read aloud to third, fourth, and
                                                                                              dream, which she hopes to realize next
Springs pupils are addressed through a           fifth graders. 




78    Appendix
                                                                                                                                     HOPE VI: Community Building Makes a Difference




year, is to have a special sixth-grade                                Jefferson Elementary School, located just                          ny donated (through the nonprofit
class in the building—for girls only.                                 across the street from Murphy Park (for­                           COVAM) would cost only about $28
“So many of our children become single                                merly known as the George L. Vaughn                                after taxes.
mothers,” says Welchel. “I’d like to have                             Apartments), was the obvious candidate.
                                                                                                                                         Baron managed to raise several million
an academic program along with a lead­                                With the end of mandated school busing
                                                                                                                                         dollars in corporate contributions, one
ership component that could help them                                 in St. Louis in sight, it was now possible
                                                                                                                                         observer recalls, but he also got some-
see that they can have a life beyond                                  to establish an elementary school that
                                                                                                                                         thing more: a moral investment. Having
Perkins and beyond the Inner Harbor.”                                 would serve the immediate neighbor-
                                                                                                                                         put their names and resources on the
                                                                      hood and draw strength from communi­
                                                                                                                                         line, these companies and institutions
                                                                      ty involvement. Baron, a gifted civic
St. Louis’ Jefferson                                                  entrepreneur as well as a businessman
                                                                                                                                         now had a stake in seeing Jefferson 
                                                                                                                                         succeed. Additional offers of help
Elementary School:                                                    of recognized success, determined to
                                                                                                                                         soon followed. 
Transforming a                                                        commit his energies to Jefferson. But the
                                                                      school, marked by decades of poverty,                              A community board hired a new princi­
Disadvantaged                                                         busing, and neighborhood indifference,                             pal, Dr. Ann Meese, and the “upskilling”
Inner-City School Into                                                would require a major transformation.                              of the school’s faculty began. The
a Community Asset                                                     The physical plant and curriculum were                             University of Missouri/Columbia helped
                                                                      behind the times. (A replacement for                               design a curriculum that would make
It was the missing piece in the revitaliza­                                                                                              use of new learning techniques and
                                                                      the 20-year-old mimeograph machine
tion of the Carr Square area of down-                                                                                                    communications technology donated 
                                                                      was one of the things on the staff’s wish
town St. Louis and the key to attracting                                                                                                 by area corporations. A Danforth grant
                                                                      list.) What chance to implement a mod-
larger numbers of working families to                                                                                                    helped train Jefferson faculty in its use.
                                                                      ern, cutting-edge curriculum, even if
the rebuilt Murphy Park housing devel­                                                                                                   Southwestern Bell wired the school with
                                                                      funds were available, when 80 percent
opment, explains Richard Baron. Tom                                                                                                      fiber optic cable and for access to the
                                                                      of the faculty had, by their own admis­
Costello, interim executive director of                                                                                                  Internet. Mercantile Bank helped install
                                                                      sion, never touched a computer mouse?
the St. Louis Housing Authority, agrees.                                                                                                 an adult technology lab to assist in the
“Ask yourself: What’s the fundamental                                 With the cooperation of the housing
                                                                                                                                         transition to work.
thing families look for in a neighbor-                                authority and the COVAM3 Community
hood? If we were going to turn this                                   Development Corporation—a kind of                                  The St. Louis Department of Social
community around, it was clear we had                                 public housing “village” council—                                  Services’ Caring Communities program
to have a good school.”                                               Baron rallied corporate, institutional,                            provided an anti-substance abuse coor­
                                                                      and municipal backing for the project.                             dinator and a behavioral therapist. The
For some time, Baron, president of                                                                                                       school also linked up with an adjacent
                                                                      Baron took his case on behalf of the 
McCormack Baron & Associates, the                                                                                                        health clinic operated by the city of 
                                                                      Carr Square/Murphy Park community
for-profit residential development and                                                                                                   St. Louis.
                                                                      and Jefferson School to Civic Progress, a
management company responsible for
                                                                      high-powered group composed of the                                 The local community responded enthu­
the transformation of Murphy Park, had
                                                                      CEOs of St. Louis’ 40 largest companies,                           siastically. Of the 425 children enrolled
been hearing the same thing from his
                                                                      the president of St. Louis University, the                         at Jefferson in spring 1999, 300 were
marketing staff: if you want to attract
                                                                      mayor, and other influential persons.                              from the immediate neighborhood, com­
working- and middle-class families back
                                                                      Baron pointed out the tax advantages of                            pared to 75 previously. Meese hears
into the inner city, convenience of loca­
                                                                      contributing to a low-income housing                               inquiries about available housing in the
tion, high-quality market-rate housing,
                                                                      development. He also successfully lob­                             mixed-income community of Murphy
security, and expert management of the
                                                                      bied for new legislation that would make                           Park from colleagues who would like to
property are not enough. In the end,
                                                                      these contributions eligible for addition­                         get their children into Jefferson. The
parents want to know about the quality
                                                                      al state tax credits. Each $100 a compa­                           school is now equipping neighborhood
of the schools.

3
    COVAM refers to the names of the public housing communities it represents: Carr Square, O’Fallon Place (a nearby predominantly Section 8 development), and Vaughn Residences at Murphy Park.




                                                                                                                                                                                 Appendix          79
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




children with the skills and positive self-      center. In the San Francisco area, 13          expressed the want, need, and desire to
esteem they will need to succeed.                such centers are currently in the works,       participate,” says Jeffries. “Everyone—
                                                 including 5 at HOPE VI sites.                  residents and staff—has taken a look at
“It’s the level of private-sector involve­
                                                                                                themselves and seen where they need
ment,” says Meese, “that has given us the        Such centers have already introduced
                                                                                                improvement. Funding came from pri­
ability to address those barriers. I could       125 residents to computer applications.
                                                                                                vate, corporate donors. We’ve had won­
not have done the things I’ve been able          Classes are offered in Word, Access, and
                                                                                                derful volunteers—former teachers,
to do in this short period of time with-         PowerPoint as well as e-mail and the
                                                                                                students, engineers.”
out that kind of support. Just having the        Internet. A computer learning center 
dollars available to buy what we needed          can also provide the tools (and coach­         In November 1998 CLC signed a memo­
made all the difference.”                        ing) for progressing on other fronts.          randum of understanding with the city’s
                                                                                                Unified School District. San Francisco
Unlike the partners in Atlanta’s Cen­            “We have software geared toward GED
                                                                                                State University agreed to provide not
tennial Place Elementary—who were                and SAT preparation,” says Belinda
                                                                                                only technical assistance, but also tutors,
given the green light to make sweeping           Jeffries, director of the San Francisco-
                                                                                                through the Office of Community
changes in physical plant, curriculum,           based Computer Learning Center (CLC),
                                                                                                Service Learning. 
and staff—Baron and the housing                  a citywide program staffed by several
authority had to work with an existing           San Francisco area churches. “And we           In spring 1999, with funding from cor­
facility and, with the exception of a            have a résumé workshop for residents           porate and private donors, the first CLC
dynamic new principal, incumbent staff.          that simulates an actual office. We also       in a public housing community opened
For that reason, however, what they              help them improve their typing skills.”        its doors at the HOPE VI site at Valencia
accomplished is a model that could be                                                           Gardens. Adults attend morning classes
                                                 The program appears to be cost-effective.
realized in more communities.                                                                   in computer literacy and job readiness;
                                                 With Jeffries as the only paid staff mem­
                                                                                                youth come by in the afternoon for
The revitalization of Jefferson did not          ber, volunteers do most of the actual
                                                                                                computer work, tutoring, and informal
occur as part of a HOPE VI project.              training. It is Jeffries’ hope that as resi­
                                                                                                counseling. They write articles for CLC’s
However, its use of neighborhood organ­          dents attain proficiency, they will qualify
                                                                                                newsletter, work on the Internet, or play
izing and citywide resources to make a           as trainer/coaches to staff 13 more cen­
                                                                                                educational games. There are 16 stu­
distressed local school into a community         ters modeled on this one. 
                                                                                                dents in the program and 5 tutors.
asset and an anchor for a new mixed-
                                                 “The Hayes Valley HOPE VI site,” says
income neighborhood represents the
                                                 Jeffries, “will be our first fully designed
kind of approach fostered by HOPE VI.
                                                 Campus of Learners with a central learn­       Learning and Employment
Indeed, the Jefferson story is already
                                                 ing center and units wired for comput­         Come Together in Denver’s
being replicated a mile away at the
                                                 ers.” Jeffries has been in touch with a        Quigg Newton 
Darst-Webbe public housing project,
                                                 computer recycling company that has
another community about to be trans-                                                            By pulling together under one roof a
                                                 promised several hundred computers. 
formed into mixed-income housing                                                                wide range of services previously offered
under HOPE VI. There, Carr Square area           The first CLC was initiated 2 years ago        at scattered temporary locations, the
residents are working to upgrade the             in a building at 18 Egbert Street, which       new Learning Center at the Denver
Blewitt Middle School.                           still houses CLC’s central office. Earlier     Housing Authority’s Quigg Newton
                                                 this year Jeffries and her colleagues real­    Homes is expected to dramatically
                                                 ized that the demand was great while           increase the effectiveness of employment
San Francisco Replicates
                        the course offerings were too limited,         and life improvement activities. To date,
Computer Learning
                               and having only one location excluded          60 percent of the TANF residents have
Centers at Five 
                                too many people.                               been helped to find employment.
HOPE VI Sites
                                   When Jeffries suggested carrying the           The Quigg Newton Community
                                                 concept to as many as 18 public housing        Learning Center, made possible by
One type of facility that seems to hold
                                                 sites, the residents liked the idea so well    HOPE VI funds, is a place where public
real promise for residents of public
                                                 that they insisted on serving as a de          housing residents and neighbors come
housing trying to move toward self-
                                                 facto planning committee. “They have
sufficiency is the computer learning 



80    Appendix
                                                                                             HOPE VI: Community Building Makes a Difference




together to learn, receive needed servic­    namese families reside, the housing               Newark’s Soweto
es, develop career opportunities, and        authority is introducing a program
                                                                                               Academy: Afterschool
find new employment. It is also a            known as Survival English. 
place to hold neighborhood meetings                                                            Learning for Life
                                             Also open to non-public housing resi­
and events.                                                                                    The bell that ends the school day may
                                             dents from the surrounding neighbor-
The Basic Skills Lab, operated by the        hood, the program will help participants          mean that classwork is done for a while,
Community College of Denver, provides        learn to communicate what they need in            but in Walsh Homes, a Newark, New
career counseling as well as administra­     six life skill areas: healthcare, transporta­     Jersey, public housing development,
tive support. There is a Family Literacy     tion, housing, goods and services, em­            there are still important lessons to be
Program as well as a HIPPY (Home             ployment, and education.                          learned and somebody to make sure
Instructional Program for Parents in                                                           young people learn them. Created in
Youth) program, operated by Metro­                                                             1992 by two determined Walsh Homes
politan State College of Denver. The                Soweto Academy                             residents, Raymond Thomas and
Denver Department of Human Services                                                            Dorothy Dobbins, Soweto Academy
                                                 answers the need of                           answers the need of resident youth to
provides TANF and food stamp services
onsite. The local PIC and the Mayor’s          resident youth to have                          have an afterschool “family” to teach
Office of Employment and Training offer                                                        them things they need to know in order
                                               an afterschool ‘family’                         to make it in a tough world.
employment services. These programs
are funded entirely by the partners.             to teach them things                          Supervised by a New Jersey-certified
The Learning Center houses a Head               they need to know in                           teacher with more than 20 years of
Start program that accommodates 80                                                             experience, the afterschool program is a
children. Catholic Charities operates a            order to make it in                         safe environment in which youngsters
childcare center for 100 children, infants            a tough world.                           can play and continue to learn. With an
to school age, and trains residents to be                                                      average daily attendance of 40 students,
childcare providers.                                                                           the academy’s deeper purpose is pre-
                                             The Della Lamb Community Services                 venting substance abuse, defusing or
HOPE VI provided funding for initial                                                           correcting behavioral problems at
                                             Agency is developing the curriculum
support services in temporary locations                                                        school, and building life skills through
                                             under contract and in collaboration with
along with a grant for construction.                                                           training and exposure to strong, positive
                                             HOPE VI staff and residents. The ESL
The Mayor’s Office of Employment and                                                           role models. Through conferences and
                                             project team includes a teacher, a bilin­
Training provides computer equipment.                                                          parent visits, academy staff also work
                                             gual resident hired to assist with the
In addition, partners lease space in the                                                       closely with parents. 
                                             class, and an acculturation specialist.
community center, with proceeds used
                                             The class will address specific needs             The academy recently received city
to cover building maintenance costs.
                                             identified by the residents themselves            approval for the SunUp nutritional 
                                             and respond to the needs of individual            program. It is supported through 
Vietnamese Families in                       students as they arise.                           partnerships with the Newark Housing
Kansas City Learn                            A field trip at the conclusion of each            Authority, residents, and the Rutgers
                                             module will give participants firsthand           Cooperative Extension’s 4-H program.
Survival English
                                             experience, in the presence of mentors,           Additional partnerships have been creat­
The inability to speak understandable        in each life skill area. The resident assis­      ed with literacy programs at Bloomfield
English can be a barrier to securing not     tant will also act as case manager, sup-          College and Lutheran Redeemer Church.
only gainful employment but also basic       porting and tracking the progress of              Soweto Academy, now funded through
services needed for survival. In Kansas      class participants while conducting out-          HOPE VI, will soon move into the new
City’s Guinotte Manor housing develop­       reach to the community as a whole.                Walsh Homes Community Center.
ment, where a sizeable group of Viet­




                                                                                                                            Appendix    81
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




Results have been so promising that the          brings together 120 children, ages 5 to    more satisfying and productive future 
Newark Housing Authority is looking to           l2 years.                                  in a program called Fresh Start.
replicate the program at other housing
                                                 The ensemble has played twice at the       Geared specifically toward youth who
sites. Seven Walsh Homes residents
                                                 Luis A. Ferre Fine Arts Center, at many    have been through the court system,
work at Soweto Academy—six as teach­
                                                 government activities, and at commercial   Living Classrooms’ Fresh Start program
ing assistants and one as a maintenance
                                                 shopping centers. Thirteen of the fledg­   uses an experiential approach to develop
worker. As a result of this experience,
                                                 ling musicians have been accepted as       academic, social, and vocational skills.
one teaching assistant has been able to
                                                 students in the Escuela Libre de Musica    Although not a HOPE VI program, Fresh
move off welfare to a well-paying job. 
                                                 Ernesto Ramos Antonini, a select sec­      Start provides a model for working with
                                                 ondary school operated by the Puerto       troubled youth.
La Orquesta Sinfonica                            Rico Department of Education. 
                                                                                            “Ten years ago,” says program director
Juvenil in San Juan:                             The Orquesta Sinfonica Juvenil has been    John Dillo, “we used maritime activities
Getting Along in Time                            counted a success and the Corporation      as the hook—building a boat, maintain­
                                                 for the Musical Arts—which developed       ing a boat, sailing a boat. Ten years later,
Music has a way of bringing people               the project in cooperation with the        we do some things differently. The mar­
together, even across cultural or eco­           Manuel A. Perez Elementary School,         itime industry in Maryland has declined,
nomic boundaries. This is the philoso­           the HOPE VI project, and La Nueva          so we focus on construction and repair.”
phy behind the Orquesta Sinfonica                Puerta de San Juan—is looking to 
Juvenil (Youth Symphony Orchestra)                                                          The 9-month Fresh Start program is
                                                 replicate it elsewhere.
of San Juan, Puerto Rico. The project                                                       divided into five 8-week segments:
brings together—into a single ensem­                                                        ■	 Segment 1. The toolbox module.
ble—youngsters from the Crisantimos                                                            Participants learn how to build a
y Manuel A. Perez (a HOPE VI site) and
                                                    “We try hard to tie all 
                                                                                               tool box, receive a set of tools, and
Ernesto Ramos Antonini housing devel­               of the classroom and                       learn how to use them. 
opments, two housing communities that
historically have been rivals. The pro-             computer work to the                    ■	 Segment 2. Building chairs and
gram’s goal is to use the experience of                                                        selling them for profit.
                                                      vocational piece. In 
making music to foster self-esteem,                                                         ■ Segment 3. Construction skills.
positive attitudes, community pride, and               the chair-building 
more positive relationships among the                                                       ■	 Segment 4. Boat building and
                                                    module, for example,                       repair for profit.
young residents of the two developments. 
                                                  the students themselves                   ■	 Segment 5. Internship. A job 
The Corporation for the Musical Arts
coordinates the program and provides                  decided to use the                       outside the shop.
teachers, instruments, and uniforms.                 computers to create                    The program offers basic skills remedia­
The La Nueva Puerta de San Juan collab­                                                     tion, GED classes, and computer classes.
orative provides assistance with student               marketing flyers.”                   “We emphasize education throughout
recruitment and monitoring, transporta­                                                     the whole program,” says Dillo. “We
tion, development activities, and pro-                                                      would like our guys to leave with a
gram management.                                                                            GED, but some enter at only a fifth-
                                                 In Maryland, Experiential
Monday through Friday, students at                                                          grade level, so they spend many hours
                                                 Education Gives Adjudicated                in the classroom.”
Perez Elementary study music apprecia­
tion, reading music, and playing instru­         Youth a Fresh Start                        One day a week is devoted to computer
ments. They practice in classrooms               The Living Classrooms Foundation,          class—learning basic keyboarding,
made available for that purpose. The             a 15-year-old private educational non-     graphics, and different operating systems
students also participate in special cul­        profit organization, uses experiential     such as Windows 95. “We try hard to tie
tural enrichment activities in and out-          education—learning by doing—to help        all of the classroom and computer work
side the community. The experiment               adjudicated youth in Maryland find a       to the vocational piece,” says Dillo. “In



82    Appendix
                                                                                            HOPE VI: Community Building Makes a Difference




the chair-building module, for example,       follow graduates for 3 years, contacting        cope with very little support from
the students themselves decided to use        them at least once a month to gather            the community. 
the computers to create marketing flyers.     information about their current situation,
                                                                                              Childcare, early education resources,
They used their math to figure out            housing, and employment. Staff check
                                                                                              and health resources have been scarce.
how much to sell each chair for and           state administrative data to keep track 
                                                                                              Minorities and poor people suffer dis­
to calculate the profit.”                     of re-arrests or probation violations. 
                                                                                              proportionately from such chronic
Each session serves approximately             “One of the things we’d like to do more         health problems as hypertension and
20 students. Every 8 weeks a group            with is aftercare,” says Dillo. “When           diabetes and are more subject to adverse
graduates and a new group enters. A           juveniles turn 18, they are no longer eli­      events such as stroke. Yet, these condi­
ratio of one staff member for every five      gible to receive services. So we need to        tions are controllable through health
students allows for individual attention.     find other ways, like having a staff mem­       education and the modification of per­
                                              ber call them every day, to check in with       sonal habits. Young women of the inner
“Our main focus is education: getting a
                                              them and make sure they are still on the        city are less apt to have adequate prena­
GED or a high school diploma,” says
                                              right track. Down the road we’d like to         tal care, resulting in a higher risk of
Dillo. “We are currently working with
                                              have a transitional facility where our          infant mortality, chronic childhood
the Maryland Department of Education
                                              graduates could stay for 6 months and           illness, and retardation. Poverty also
to enable participants to get academic
                                              learn other life skills.”                       breeds substance abuse and addiction,
credit for the time they spend here.
                                                                                              which attack the natural sources of
What we’d prefer is that they return to
                                                                                              strength of a family. Poor families are
school, but after spending so much time       Meeting the Needs                               vulnerable to crises because they possess
away, they tend to be so far behind they
                                              of Families                                     fewer resources to cushion them from an
just drop out. And once they get a GED,
                                              “Families are an important natural              unexpected job loss or other reversals. 
they can no longer access school-based
funds for counseling.”                        resource,” says Carol Shapiro, director         Meanwhile, the bureaucratic fragmenta­
                                              of La Bodega de la Familia, a New York          tion of health and social services pro-
The typical participant is a 17- to 18-
                                              addiction recovery program. “Families need      grams, and their orientation toward an
year-old male. No young women have
                                              care and nurturing. So we spend a third of      individual’s deficits, have kept them
been referred to the program thus far.
                                              our time with the user, a third with other      from dealing with the family as a whole,
As soon as the Maryland Department of
                                              family members, and a third with the family     and consequently from developing
Juvenile Justice refers a youth to the 
                                              as a unit.”                                     an approach that builds on family 
program, Fresh Start staff do an initial
                                              Although the family is the basic unit           strengths and assets and aims to 
screening for serious violent offenders
                                              and key mechanism of the community,             maximize self-sufficiency.
and sex offenders. Two rounds of inter-
views follow and staff meets with the         it still requires the support of the larger     Three guiding principles have emerged
student’s parents or guardians and            community. When communities fail to             that seem to be helpful in guiding the
juvenile counselor.                           support families, families have trouble         development of family-oriented services: 
                                              fulfilling their basic roles of protecting,
The Maryland Youth Residence Center                                                           (1)	 A good program should build the
                                              nurturing, and passing on values and
has a Fresh Start dorm, and staff escort                                                           family’s capacity to successfully
                                              behavioral standards to its children.
these participants to the learning facility                                                        carry out its key functions of 
every day. Other participants live in         In recent years, this fundamental truth              material support, care and nurturing,
group homes. Youth who require coun­          has become clearer than ever. The com­               and the education of its members.
seling receive it either at the group         munity and the family are inextricably
                                                                                              (2)	 Services should be easy to use and
home or from Fresh Start counselors.          intertwined: what hurts one hurts the
                                                                                                   flexible, so that they fit family needs
Fresh Start has also built relationships      other, what strengthens one strengthens
                                                                                                   instead of the reverse.
with several employers and unions             the other. The changing structure of the
(some of which have been formalized           family brought about by a combination           (3)	 Programs should be designed to
with contracts).                              of social and economic forces has made               support the goals established by the
                                              it increasingly difficult to care for                families themselves.
For the past 5 years, Fresh Start has
                                              children. Economically stressed inner-
tracked its graduates. Program staff
                                              city families in particular have had to


                                                                                                                           Appendix    83
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




Some of the kinds of activities in this          ■	 Facilities for counseling and            Working with the Housing Authority of
area that should be encouraged are                  mentoring on a range of                  Baltimore City, the medical center has
those that:                                         family-related issues.                   opened three satellite community and
                                                                                             family health centers in Baltimore neigh­
■	 Enhance basic family and                      ■	 Communal associations such as
                                                                                             borhoods. One is located across the
   parenting skills.                                churches or mosques, block clubs,
                                                                                             street from the HOPE VI community
                                                    parent groups, and play groups that
■	 Address the special health needs                                                          Pleasant View Gardens, in a facility pro­
                                                    are involved in and support family
   of inner-city and minority families.                                                      vided by the housing authority. A second,
                                                    activities.
■	 Educate families in the maintenance                                                       located at the City Springs Elementary
                                                 ■	 Recreational and employment              School, serves students and their fami­
   of good health and nutrition. 
                                                    programs for teenagers.                  lies as well as two nearby HOPE VI
■ Keep families intact through crises.                                                       communities—Lexington Terrace and
                                                 ■	 Neighborhood celebrations and 
■	 Strengthen family-to-family                      festivals that build consciousness       Flag House Courts. The medical center
   connections.                                     of the history, traditions, and hopes    recently opened a third center, La
                                                    of the community                         Familia Health Center, in the Linwood
■	 Build attachment to, and increase                                                         area—the first in the city to specifically
   the commitment of, families to the            Some examples of best practices in this     serve a Latino community.
   community—where necessary,                    program area follow.
   addressing the language and cultur­                                                       Each of the centers provides the array of
   al barriers that obscure a common                                                         services necessary for families to get
   stake in the community.                                                                   healthy and stay healthy—including
                                                       ”Recognizing that                     adult and pediatric primary health serv­
The kinds of assets and resources that                                                       ices, women’s health services, eye care,
                                                   many aspects of family
could help foster such activities would                                                      dental care, mental health and substance
include:                                                life affect health,                  abuse treatment and counseling, HIV
■	 Centralized facilities (community                  the medical center                     case management and support, pharma­
   centers, libraries, or community                                                          cy services, and social services. Other
   schools) that could house support                       also provides                     activities include community outreach
   network services and provide a                                                            and educational activities such as health
                                                     financial counseling,
   communal place for family-oriented                                                        fairs; screenings for diabetes, breast can­
   programs and activities.                          an onsite WIC office,                   cer, high blood pressure, and HIV; and
                                                                                             cholesterol and pregnancy tests.
■	 Childcare facilities (including                    computer training,
   infants, toddlers, and afterschool                                                        Recognizing that many aspects of family
                                                        GED preparation,                     life affect health, the medical center also
   care for older children).
                                                   and parenting classes.“                   provides financial counseling, an onsite
■	 Educational facilities that serve                                                         WIC office, computer training, GED
   diverse needs.                                                                            preparation, and parenting classes. The
■	 Healthcare professionals or agencies                                                      center is also working with the commu­
                                                 Health Clinic Brings Range                  nity on clothing distribution, a food
   willing to cooperate in developing
   an onsite facility or otherwise creat­        of Family Services to                       bank, and back-to-school health fairs. 
   ing easier access to healthcare and           Baltimore’s Neighborhoods                   It will soon begin a new 3-month job
   preventive health education  for                                                          training program at its hospital in near-
                                                 The Greater Baltimore Medical Center        by Towson, Maryland, and has hired a
   residents . 
                                                 has been helping Baltimore families stay    job-readiness specialist to assist with
■	 Safe houses and emergency shelters            healthy for 100 years. Now, at the start    job searches, résumé preparation, 
   for women and children who are                of another century, this venerable insti­   and interviewing. 
   victims of abuse.                             tution has begun to rethink its notions
                                                 of health and accessibility.




84    Appendix
                                                                                          HOPE VI: Community Building Makes a Difference




Primary Healthcare                            Three Hillside residents work for             Services include 24-hour crisis interven­
                                              Mahoney Health Services as clinical           tion, diagnostic evaluations, short-term
in the Community:
                                              assistants or outreach workers. Two           mental health services, pharmacothera­
Milwaukee’s Hillside                          work at the Hillside clinic and one is        py, group counseling, and family support
Family Health Center                          assigned to the Mary Mahoney clinic           groups. More than 500 families are
                                              at Metcalf Park, located about 12             served by citizenship classes, parent 
The Hillside Family Health Center sup-
                                              miles away.                                   support groups, job-training preparation,
plies free primary healthcare for resi­
                                                                                            and community improvement programs.
dents of the revitalized Hillside Terrace
                                                                                            In 1998 the organization reached more
HOPE VI community and its surround­           Oakland Agency                                than 834 families with an awareness
ing Milwaukee neighborhood. The               Coordinates Supportive                        campaign dealing with the new self-
nurse-managed clinic in the Hillside
                                              Services for Asian Families                   sufficiency rules under welfare reform
Family Resource Center provides pri­
                                                                                            (launched in cooperation with four other
mary care, case management, prenatal          “Asians tend not to ‘self-report,’ but        Asian agencies in Oakland). The agency
care, asthma and dental screening and         instead keep family problems within the       also provides case management and sup-
referrals, immunizations, health educa­       family,” says Alan Shinn of Oakland’s         port services, ESL classes, citizenship
tion, and home visits. Services are avail-    Asian Community Mental Health                 classes, job training, and community
able Monday through Thursday from             Services. Yet Asian families experience a     projects. It offers the following programs:
9 a.m. to 7 p.m. and on Fridays from          range of problems—racial tensions, sub-
9 a.m. to 5 p.m.                              stance abuse, or health or family prob­       ■	 Strengthening Asian Youth and 
                                              lems. And, for some refugees, traumatic          Family is an afterschool program 
The center taps the services of registered
                                              memories of violence and death may               for children in grades three through
nurses, nurse practitioners, physicians,
                                              complicate adjustment to a new life.             five at Garfield Year-Round
medical assistants, and outreach work­
                                                                                               Elementary School. In the past 
ers. Medical staff saw and treated 929        Further complicating matters, the East           2 years, more than 200 children
visitors at the Hillside clinic in 1998—      Bay Asian community includes many                have participated in recreational and
referring three times that many to other,     different nationalities—some 14 lan­             cultural activities designed to build
more specialized medical facilities for       guages and dialects. It has taken years          self-esteem and cultural pride. They
needed treatment.                             for the organization to get families to          also receive tutoring and mentoring
The center is operated by the Black           identify with the generic term Asian,            from high school interns and go on
Health Coalition of Wisconsin, Inc., and      says Shinn. It is a continual challenge,         field trips.
contracted through Mary Mahoney               he adds, to find translators and English-
                                              proficient resident leaders who can           ■	 Cambodian American Youth Achieving
Health Services. Incorporated in 1988,
                                              link up these different ethnic groups            Knowledge brings Cambodian youth
the Black Health Coalition has long been
                                              and connect Asians with the rest of              from Havens Court Middle School
in the forefront of health issues that
                                              the community.                                   together twice a week for leadership
affect African Americans and other
                                                                                               building and rap sessions.
underserved groups in Wisconsin. The          The 24-year-old comprehensive health,
group fights for availability of care and     advocacy, and social service center has       ■	 Project Emerge (which just recently
the development of a coordinated sys­         become a key partner in efforts to meet          ended) formed a soccer team of
tem of care. Its activities include advoca­   the needs of Asian families living in the        youth from the Lockwood Gardens
cy, research, technical assistance, and       HOPE VI communities of Lockwood                  and Coliseum Gardens public 
education and training. The coalition is      Gardens and Coliseum Gardens. It also            housing communities with supple-
made up of healthcare professionals,          serves as a model of comprehensive               mental programs in teamwork,
social service agencies, professional         service delivery. The organization has           sportsmanship, and substance 
organizations, and grassroots groups.         multilingual, multicultural staff who            abuse prevention.
The coalition began with 12 organiza­         provide mental health services for            ■	 Asian Sisters in Action facilitates sub-
tions but has since grown to 26 organi­       children, adolescents, adults, families,         stance abuse prevention, empower­
zations and 19 individual members.            and seniors.                                     ment, and communication skills
                                                                                               for girls ages 11 to 15. Asian



                                                                                                                         Appendix    85
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




     Community Mental Health Services            Hogar CREA Drug                                mothers improve their parenting skills.
     acts as lead agency for a coalition                                                        At group meetings, mothers share expe­
                                                 Treatment Program 
     of community agencies. Program                                                             riences, ask questions, and support one
     counseling centers have opened              There are an estimated 9,000 intra­            another. Women in treatment participate
     in Oakland and Union City.                  venous drug users in the Hartford,             in community workshops where they
                                                 Connecticut, area. But until recently          share what they have learned and
■	 Asian Youth Promoting Advocacy and
                                                 there were only 103 subsidized beds            encourage others to seek treatment.
   Leadership trains interns to be peer-
                                                 and no residential treatment facilities
   group leaders and community advo­                                                            Through linkages with the housing
                                                 for women. 
   cates who, in turn, encourage a                                                              authority’s family investment centers,
   larger number of teens to become              In 1997 the Hartford Housing Authority         local schools, the county department of
   involved in community issues. The             joined forces with Hogar CREA, a pri­          social services, and local health clinics,
   agency acts as lead for seven com­            vate nonprofit drug treatment agency, to       CREA reaches out to other chemically
   munity organizations that sponsor             open a 12-unit residential drug treat­         dependent women. The facility will 
   five youth leadership programs.               ment center for women in the HOPE VI           double its size in 2000.
                                                 community of Harriet Beecher Stowe
■	 Asian Communities Empowering Teens
                                                 Village. (CREA stands for Center for the
   addresses issues of self-esteem,
                                                 Reeducation of Ex-Addicts; Hogar is a          Cleveland’s Miracle Village
   identity, and generational differences
                                                 Spanish word for home.)                        Keeps Drug-Devastated
   for girls in their teen years, and
   holds workshops for families and              Now, 20 women living in public housing         Families Together
   youth service providers.                      can undergo substance abuse recovery           Cleveland’s Miracle Village is a model
                                                 treatment in the supportive context of         chemical dependency treatment program
■	 Caring Asian Parent Alliance, under
                                                 their own community. A coordinated             for women and their children. Begun in
   contract with the Alameda County
                                                 2-year program of supportive services          1996 in the HOPE VI community of
   Social Services Department, works
                                                 addresses the needs of both parents and        Outhwaite Estates, it was the first pro-
   to prevent child abuse in Cam­
                                                 children; the goal is to strengthen fami­      gram of its kind to link substance abuse
   bodian families by teaching parents
                                                 lies and keep them together.                   treatment, healthcare, housing, an
   better ways to communicate while
   becoming more involved in their               The intensive program takes a compre­          employment program, and family-
   children’s education.                         hensive and integrated approach to the         oriented supportive services in a com­
                                                 family and its needs. In all, residents        munity context. This innovative partner-
■	 Community Integration Services for                                                           ship of MetroHealth Medical Center and
                                                 undergo 14 different therapies designed
   Asians is an independent living pro-                                                         the Cuyahoga Metropolitan Housing
                                                 to reeducate them about substance
   gram that offers developmentally                                                             Authority keeps mothers and children
                                                 abuse, self-esteem, and responsible
   disabled clients one-on-one training                                                         together while providing long-term,
                                                 behavior. Through individual and group
   to help them become or remain                                                                intensive treatment and support. 
                                                 counseling, classes, and activities, partic­
   self-sufficient. The case-management
                                                 ipants address matters such as the stress­     The approach is to first deal with the
   team also provides coordination and
                                                 es and expectations of the workplace,          addiction and then, over time and with
   referral services and support groups
                                                 public speaking, civility, conflict resolu­    the help of key community players, to
   for parents. 
                                                 tion, family, and spiritual centering.         provide community support and work
In addition, the agency’s mental health                                                         to eliminate barriers to self-sufficiency
                                                 The Families United and Nurture Project
consultants assist Head Start staff in                                                          and healthy functioning. The program
                                                 provides family therapy for mothers and
assessing developmental, behavioral, and                                                        consists of pretreatment; 3 months of
                                                 children together with developmentally
language problems in young children.                                                            intensive residential treatment in Miracle
                                                 appropriate recreation and parenting
Services include translation, onsite test­                                                      Village, a 30-unit development separated
                                                 education. By observing parent-child
ing, facilitating parent-group meetings,                                                        from other public housing residents; and
                                                 interactions, educators can assess chil­
classroom observation, home visits, and                                                         up to 21 months of aftercare and sup­
                                                 dren’s development, making referrals or
counseling for special-needs students.                                                          portive services in Recovery Village,
                                                 suggestions where appropriate, and help




86    Appendix
                                                                                           HOPE VI: Community Building Makes a Difference




another clustered group of apartments in    Drug Treatment Is a                              particular HOPE VI community, La
Outhwaite. Mothers receive ongoing                                                           Bodega’s comprehensive, community-
                                            Family Affair: New York’s
chemical dependency treatment, family                                                        based, family-focused approach is the
medical and dental services, wellness       La Bodega de la Familia                          sort of approach encouraged by the
education, fitness classes, and parenting   Family interventions can help drug users         HOPE VI program. 
classes. They also may work on a GED,       succeed in outpatient treatment, reduce          La Bodega’s focus on the family and
vocational training, and job placement;     drug-related domestic violence, and              neighborhood—instead of on the drug
transportation is provided. Children        restore neighborhood safety. That is the         user—distinguishes it from traditional
attend afterschool programs.                premise of La Bodega de la Familia               addiction recovery programs. “We are
A large factor in the recovery of these     (“The Family Store”), a project of the           trying to change the conversation about
women, say participants, is the mutual      VERA Institute of Justice. Launched in           addiction,” explains Shapiro. “We want
support of the community in which they      October 1996, this imaginative program           to move addiction from a justice issue to
reside throughout treatment. The focus      operates from a renovated grocery store          a public health issue. Families are always
is not merely on helping one person         that was the scene of a tragic confronta­        the first to see the symptoms.”
recover from addiction, but also on         tion between police and local drug deal­
                                            ers in 1995.                                     La Bodega provides case management
strengthening the prospects of the entire
                                                                                             for families of addicts involved in the
family. The program views the family as
                                                                                             criminal justice system, 24-hour support
a dynamic support system in which
                                                La Bodega’s focus on                         for families and police officers dealing
everyone gives and from which everyone
                                                                                             with drug-related emergencies, and
draws strength.                                      the family and                          walk-in support and prevention services
In the first year (1996–97):                        neighborhood—                            for all neighborhood residents.
■	 One hundred and ninety-three               instead of on the drug                         “Families are an important natural
   women responsible for 461 children                                                        resource,” Shapiro points out. “They
   went through the program.                     user—distinguishes                          need care and nurturing. So we spend a
                                                  it from traditional                        third of our time with the user, a third
■	 Sixty-five percent of program 
                                                                                             with other family members, and a third
   participants remained drug-                    addiction recovery                         with the whole family unit.” Clinical
   and alcohol-free.
                                                         programs.                           staff (social workers and family coun­
■	 Twenty-five women gained                                                                  selors) are responsible for case manage­
   employment.                                                                               ment. Field staff, most of whom have a
■	 Twelve women enrolled in college         La Bodega is located in a densely populat­       background in criminal justice or law
   or received degrees.                     ed 54-square-block area called Loisaida          enforcement, act as liaison between fam­
                                            on Manhattan’s Lower East Side—a                 ilies and law enforcement agencies and
■	 Sixty-five children were reunited                                                         work with the parole program to prepare
                                            community sometimes called Alphabet
   with their mothers.                                                                       families to cope with released prisoners.
                                            City because of its many social service
■	 School-age children’s grades             providers. Loisaida is a low-income area         La Bodega also works with the larger
   improved significantly.                  with high rates of substance abuse, HIV          community. It operates support groups
                                            infection, and violent death. Residents          for young mothers, victims of family vio­
■	 Twenty-one babies were born                                                               lence, friends and families of substance
                                            are about 80 percent Latino and 15 per-
   drug-free during the program or                                                           abuse offenders, and people returning
                                            cent African American. La Bodega’s staff
   followup period.                                                                          from prison. La Bodega staff spend time
                                            is bilingual and its programs are culturally
More than 250 women have successfully       sensitive. More than 80 percent of the           with local youth on murals, back-to-
completed the program. Because of its       community lives in public housing.               school nights, poetry and photography
size and comprehensiveness, Miracle         Carol Shapiro, director of La Bodega,            workshops, and other positive activities.
Village has become a national model for     says that she is “riveted by the intersec­       La Bodega also coordinates other 
residential drug treatment for women        tion of our work and public housing.”            community and government services,
and their families.                         Although not specifically linked to a            handling referrals from child welfare,



                                                                                                                          Appendix    87
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




probation, parole, the New York City             partnership with the Tiger Woods             Teaching Children
Housing Authority, and other city agen­          Foundation, the National Minority Golf
                                                                                              Community: Seattle’s
cies. The agency has had some success            Foundation, the National Golf Architects
in building better working relationships         Association, the National Course             Inside-Out Arts Program
between the community and law                    Builders Association, and the National       Mask making. Clay figure animation.
enforcement agencies. “We are sort of            Golf Writers Association.                    Jewelry and adornment. Boys and girls
like the glue because we’re neutral,” says                                                    costumed as silver stars, twinkling before
                                                 First Tee has now embarked on partner-
Shapiro. “Some drug treatment is coer­                                                        an audience of parents in Tar Beach, a
                                                 ships with several housing authorities
cive, we’re not. We try to understand all                                                     play by award-winning children’s author
                                                 around the country and has been written
of the players.”                                                                              Faith Ringold. It would create smiles
                                                 into HOPE VI proposals in Columbia,
La Bodega de la Familia is currently             South Carolina; High Point, North            anywhere. But at NewHolly, a revitalized
funded by the U.S. Bureau of Justice             Carolina; and Danville, Virginia. Staff at   HOPE VI community in Seattle, the uni­
Assistance; the New York Department              First Tee have been working with HUD         versal language of arts expression serves
of Mental Health, Mental Retardation,            staff to find additional opportunities       a particularly important role since the
and Alcoholism Services; the New York            for involvement.                             large contingent of immigrant children
City Department of Probation; the New                                                         who live there may speak any of a 
York City Council; and the New York                                                           dozen languages.
State Division of Probation and                      The program teaches                      “The Inside-Out Arts Program was my
Correction Alternatives.                                                                      baby,” says Kimberly Keith, curator of
                                                     golf skills and values                   outreach services. Keith has been with
Low-Income Youth Link                            associated with the game                     The Children’s Museum of Seattle for
                                                                                              more than 6 years, starting as an out-
Up With First Tee                                   as part of a larger life                  reach coordinator. “First I went out 
The emergence of Tiger Woods as a                       skills curriculum.                    to Head Start programs, low-income
world-class contender on the profession­                                                      housing, homeless shelters—taking 
al golf circuit has done more than glue a                                                     our multicultural arts program with 
few million more Americans to their tel­         The organization has set the ambitious       me.” The program was initially funded
evision sets on Sunday afternoons. It has        goal of initiating the development of 100    in 1995 through a $65,000 drug 
stimulated a tremendous interest in golf         facilities nationwide by 2000, with the      elimination grant.
as a sport among poor, minority, and             government contributing the land and         About 20 to 30 young people, ages 5 to
inner-city children, many of whom have           the private sector operating the golf        14, participate during the school year
had little opportunity to try their hand         education program.                           and up to 45 in the summer. Summer
at the game. A recent survey of young                                                         activities include field trips to a cultural
                                                 Each local First Tee chapter is a
people’s recreation by the Boys & Girls                                                       institution such as a museum, followed
                                                 501(c)(3) organization that works with
Clubs of America found that young                                                             by an afternoon visit to a park or swim­
                                                 local volunteers and priorities, but the
people everywhere want to learn how                                                           ming pool. These expeditions help to
                                                 core model is the same. The program
to play golf.                                                                                 mitigate the cultural and physical isola­
                                                 teaches golf skills and values associated
First Tee, a national nonprofit organiza­        with the game as part of a larger life       tion of public housing children. “We are
tion founded in 1998, has the mission            skills curriculum. Donated equipment         making them citizens of the city and the
of making golf affordable to low-income          provides the young participants with         world,” says Keith.
children and of promoting the values of          everything—clubs, balls, and shoes—          Project staff consists of three full-time
golf, such as fairness, good sportsman-          that they need for the game. The Arnold      staff and four part-time work-study 
ship, manners, and learning intense con­         Palmer Foundation, for example, recent­      students. Arts program staff meet regu­
centration. It works to bring golf and           ly donated 3,000 youth-size golf clubs.      larly with other NewHolly service
other recreational opportunities to              Through that national organization,          providers to coordinate services. The
underrepresented rural and urban com­            participating youth have access to jobs      children’s arts program had long operat­
munities. The organization operates in           and scholarships.                            ed without its own dedicated space—
                                                                                              setting up shop in a community


88    Appendix
                                                                                          HOPE VI: Community Building Makes a Difference




building, nearby public housing, a set­      facility was transformed into a “one-stop      joint programming by the mall’s tenant
tlement house, and a small suite in one      shop” for social and community services:       organizations. A brochure highlights the
of the remodeled cottages that made up       the Carl B. Stokes Social Service Mall.        services of each agency and the partners
the setting of NewHolly’s Campus of                                                         are in the process of developing an
                                             The Stokes Mall, which officially opened
Learners program. By 2000, however,                                                         instrument to track interagency referrals.
                                             in June 1996 under a HUD HOPE VI
as the housing authority completes
                                             grant, houses 25 different social and
NewHolly’s Learning Center and Family
Resource Center, the Inside-Out Arts
                                             community service agencies, including          The Meaningful
                                             the CMHA Health Clinic (a partnership
Program will find a permanent home                                                          Engagement of Residents
                                             among the housing authority, Metro-
alongside a public library branch, a                                                        in the Life and Prospects
                                             Health Medical Center, and several 
technology lab, a daycare center, a youth
tutoring program, and other services.
                                             other agencies), the Cleveland Board of        of the Community
                                             Education Central Resources Center, 
                                                                                            “When you’re paying the electric bill,” says
“The new building gives the idea of part­    and the Marotta Montessori preschool.
                                                                                            one former public housing resident, “you
nership new depth and meaning,” says         Another tenant is Computer Assisted
                                                                                            have to start worrying about turning off the
Keith. “We will have to be especially        Learning Labs, created by the Urban
                                                                                            TV when you go to bed, or fixing that drip-
proactive now to include all of the stake-   League of Greater Cleveland in collabo­
                                                                                            ping faucet before it leaves a stain—things
holders at NewHolly. What does the new       ration with the housing authority. The
                                                                                            you never had to think about before.”
community want? How can we continue          lab provides test preparation, software
to offer useful programs?” The Child         training, and opportunities for personal       An important factor in making HOPE VI
Welfare League, another HOPE VI part­        use of educational software. Approx­           programs work has been the inclusion 
ner agency, leads retreats and visioning     imately 150 to 200 residents use the           of residents in planning and governance.
exercises to help museum staff address       lab weekly.                                    People tend to take a greater interest in
these questions. With the help of the                                                       matters in which they have a stake and 
                                             The Urban League’s job search program,
arts program and in partnership with the                                                    a say. Giving public housing residents a
                                             which has about 50 resident clients per
Bon Marche department store, the chil­                                                      chance to invest something of them­
                                             week, enables residents to interview
dren of NewHolly will create a decora­                                                      selves—their time, their energy, their
                                             with employers onsite. Job developers
tive mural, which will be exhibited at                                                      ideas—in activities that affect their own
                                             work with corporations to provide job
the store and then installed at the new                                                     future and that of their community has
                                             slots. Resident involvement is ensured
learning resource complex at NewHolly.                                                      been critical to program success. In pub­
                                             because the Progressive Action Council
                                                                                            lic housing communities where residents
Many of the children who started with        (the public housing residents’ organiza­
                                                                                            are progressing toward self-sufficiency,
the program in 1995 still attend. In par­    tion), and the Resident Employment
                                                                                            one will find opportunities for resi­
ticular, two young men now work week-        Opportunities Agency are located in
                                                                                            dents to take self-responsibility, both for
ends at The Children’s Museum and            the mall. 
                                                                                            their family and for the future of the 
will soon be leading hands-on activities
                                             The services in the mall—which include         whole community.
there. “These kids are our family,” 
                                             preventive care, health education, and
says Keith.                                                                                 One example is the dramatic reduction
                                             dental care—are open to residents of the
                                                                                            in crime observed in formerly crime-
                                             surrounding neighborhood as well. The
                                                                                            ridden HOPE VI developments. Where
All Under One Roof:                          mall faces outward to encourage neigh­
                                                                                            crime has fallen, authorities confirm, it
                                             borhood use, which helps to break
Cleveland’s Carl B. Stokes                                                                  is because residents have been engaged
                                             down the traditional isolation of public
Social Service Mall                                                                         in its suppression and supported in their
                                             housing residents.
                                                                                            efforts to set behavioral limits.
The King-Kennedy South highrise facili­      In the planning stages, the housing
ty was one of the most dilapidated,                                                         It is a principle of community building
                                             authority marketed the mall to prospec­
obsolete properties of the Cuyahoga                                                         that one function of healthy communities
                                             tive social service agencies by waiving
Metropolitan Housing Authority (CMHA).                                                      is setting standards for acceptable behav­
                                             the first year’s rent for charter tenants.
Renovation or demolition would have                                                         ior. The inability to curb crime, drugs,
                                             Offices quickly filled. Monthly meetings
been enormously expensive. Instead, the                                                     and gangs in their communities was a
                                             are held to facilitate collaboration and



                                                                                                                          Appendix    89
HOPE VI: Community Building Makes a Difference




source of great anxiety and frustration          community building is to ensure struc­          toring and evaluating each phase;
for many public housing residents in the         tures that provide choices that enable          and implementing the new 
past. Such activities also hurt residents        people to take advantage of the full            operation. 
by discouraging the neighborhood                 range of life’s opportunities. The choice
                                                                                             ■	 Keep the entire resident popula­
investment that might produce jobs,              should be theirs.
                                                                                                tion—especially those temporarily
new housing, and amenities.
                                                 Resident engagement activities that            relocated elsewhere—informed and
Increasing security measures and imple­          should be encouraged are those that:           connected to the community and
menting the architectural principles of                                                         opportunities being developed. 
                                                 ■	 Create opportunities for residents 
defensible space can accomplish only 
                                                    to use their skills, knowledge, or       ■	 Build bridges to the larger commu­
so much. Residents must themselves
                                                    experience in ways that benefit the         nity and welcome the input of
become agents of change by participat­
                                                    whole community.                            stakeholders and residents from the
ing in the drawing up of tougher admis­
                                                                                                surrounding neighborhood. 
sion standards and supporting One                ■	 Provide resident advisory councils
Strike and You’re Out eviction policies.            with the knowledge and under-            ■	 Allow qualified residents, armed
It is this kind of engagement, coupled              standing of the design and                  with the knowledge they need to
with the vigorous enforcement of these              development process they need               succeed, to explore other lifestyle
standards by the housing authority,                 to participate meaningfully at              options such as homeownership.
that has clearly made the difference in             every stage. 
                                                                                             The kinds of assets and resources that
developments such as Oakland’s once-             ■	 Enhance the capacity of neighbor-        could help foster such activities would
notorious Lockwood Gardens.                         hood leaders to bring about com­         include:
Creating opportunities for homeowner-               munity development through their
                                                                                             ■ A talent or skills bank. 
ship is another way to give residents a             own actions and through encourag­
greater stake in their community, even as           ing others to get involved.              ■	 Opportunities for utilizing such
they move toward greater independence.                                                          skills or experience. 
                                                 ■	 Build a sense of community among
The homeownership process tends to                  residents and a sense of each indi­      ■	 Business professionals willing to
reinforce responsible habits by linking             vidual’s and family’s stake in what         serve as consultants to the resident
eligibility to such positive behavior as            happens to the community.                   council in their areas of expertise.
holding a job and making rent and utili­
ty payments on time. Homeownership               ■	 Enable residents, as a community, to     ■	 Local universities, community col­
training programs also provide training             develop a consensus around shared           leges, or nonprofit organizations
in skills such as money management,                 core values and work with the               willing to provide technical assis­
performing routine maintenance, and                 housing authority and other stake-          tance or training classes for resident
planning for contingencies. And                     holders to establish standards for          leaders (preferably onsite).
owner-residents tend to take better                 what will be acceptable and unac­        ■ Community policing.
care of property.                                   ceptable in such matters as the
                                                    maintenance of private property,         ■	 Resident training and technical
Residents and their organizations also              disposal of waste, use of drugs or          assistance programs such as those
have a role to play in relocation issues.           alcohol, and behavior in common             offered by HUD’s HOPE VI office. 
Many public housing residents prefer                areas. 
to stay in their old neighborhoods,                                                          ■	 A community-building facilitator
where they have friends and family and           ■	 Allow residents to participate, from        based at the public housing site.
a new stake in the future. Reflecting this          the beginning, in the process of         ■	 A convenient location, preferably
desire, resident councils have often been           assessing needs; identifying assets to      onsite, where training and support­
involved in drawing up and monitoring               build on and resources to tap; set­         ive services can be provided. 
relocation and right-to-return policies.            ting community priorities (for
Other residents, when faced with reloca­            example, with respect to the reloca­     ■	 Opportunities for homeownership
tion decisions, have opted to move on—              tion and return of affected families);      and homeownership-readiness 
perhaps as homeowners—to another life               planning and strategizing for differ­       education. 
in another neighborhood. The goal of                ent aspects of development; moni­



90    Appendix
                                                                                           HOPE VI: Community Building Makes a Difference




■	 Neighborhood stakeholders willing         Residents who elect to accept Section 8         change their minds when