Docstoc

Proposal Investasi Perumahan

Document Sample
Proposal Investasi Perumahan Powered By Docstoc
					                          DIMENSI TEKNIK ARSITEKTUR Vol. 28, No. 1, Juli 2000: 54 - 61



         PENGEMBANGAN KAWASAN INDUSTRI DI INDONESIA

                                             Timoticin Kwanda
                 Staf Pengajar Fakultas Teknik Jurusan Arsitektur − Universitas Kristen Petra


                                                 ABSTRAK

     Kawasan Industri di Indonesia pertama kali dikembangkan oleh pemerintah melalui BUMN pada tahun
1970-an sebagai reaksi terhadap kebutuhan lahan industri. Dengan semakin meningkatnya arus investasi di
Indonesia, baru kemudian pada tahun 1989 pihak swasta diperbolehkan mengembangkan kawasan industri.
Dalam pengembangan kawasan industri khususnya pada tahapan pra-konstruksi, terdapat beberapa tahapan
utama yang harus dilalui yaitu antara lain tahap perijinan, pembebasan tanah, dan tahap perencanaan. Pada
tahap perencanaan akan dibahas tentang penerapan Standar Teknis yang ada dalam perencanaan penggunaan
lahan, perencanaan tapak serta perencanaan prasarana dan sarana pada beberapa kawasan industri di Jawa
Timur.

Kata kunci: Pengembangan, Kawasan Industri.


                                                 ABSTRACT

      In Indonesia, at the first time industrial estates were developed in 1970’s by the government through the
state owned company as a reaction to the needs of industrial lands. As the flow of investments was increasing
in Indonesia, then in 1989 private companies were allowed to developed industrial estates. In developing
industrial estates especially at the pre-construction phase, there are some main phases have to be done such as
permits stages, land acquisition, and planning stages. In planning stages, it will discuss the realisation of the
given Technical Standard in land use planning, site planning, infrastructures and community facilities planning
on several industrial estates in East Java.

Keywords: Development, Industrial Estate.


                PENDAHULUAN                                     Bagi pihak swasta, kebijakan baru dibidang
                                                           uasaha kawasan industri ini merupakan suatu
     Kawasan Industri adalah suatu tempat                  peluang usaha baru yang cukup menguntungkan,
pemusatan kegiatan industri yang dilengkapi                sehingga berkembanganlah kawasan-kawasan
dengan prasarana dan sarana yang disediakan                industri baru yang dikelola oleh pihak swasta di
dan dikelola oleh perusahaan kawasan industri.             pusat-pusat pertumbuhan ekonomi regional,
Hal ini berbeda dengan Zona Industri yang juga             seperti di Jabotabek dan Gerbangkertasusila.
merupakan pemusatan industri tetapi tanpa                       Tulisan ini mencoba untuk memberi
dilengkapi dengan prasarana dan sarana yang                gambaran tentang pengembangan suatu kawasan
memadai.                                                   industri pada tahap pra konstruksi. Pada tahap
     Di Indonesia, pada awalnya kawasan                    pra konstruksi tahapan-tahapan yang perlu
industri hanya dikembangkan oleh pemerintah                disiapkan adalah studi kelayakan, proses per-
melalui BUMN sebagai reaksi terhadap                       ijinan, pembebasan tanah dan perencanaan.
meningkatnya jumlah industri dengan dampak                 Namun dalam tulisan ini, studi kelayakan yang
polusi lingkungan yang diakibatkannya, keter-              membahas antara lain tentang studi pasar,
batasan infrastruktur, dan masalah perkembang-             pemilihan tapak, dan kelayakan keuangan tidak
an kawasan permukiman yang berdekatan                      dibahas karena penulis bukan ahlinya dibidang
dengan lokasi industri. Namun seiring dengan               ini. Tulisan ini diharapkan dapat memperkaya
meningkatnya investasi baik dari dalam negeri              karya tulisan tentang pengembangan kawasan
maupun dari luar negeri, maka pemerintah                   industri di Indonesia yang merupakan suatu
melalui Keppres No. 53 tanggal 27 Oktober                  bidang usaha yang relatif baru dalam bidang
tahun 1989 mengijinkan usaha kawasan industri              realestat.
dikembangkan oleh pihak swasta.


54       Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra
                                http://puslit.petra.ac.id/journals/architecture/
                    PENGEMBANGAN KAWASAN INDUSTRI DI INDONESIA (Timoticin Kwanda)



PERKEMBANGAN KAWASAN INDUSTRI                             untuk barang ekspor dilakukan pada kawasan
        DI INDONESIA                                      tersebut dan bahan baku untuk ekspor mendapat
                                                          fasilitas bebas Bea Masuk.
     Untuk pertama kalinya pada tahun 1876                        Seiring dengan perkembangan investasi
kawasan industri dikembangkan di Inggris yaitu            yang terus meningkat, kemudian pihak swasta
Trafford Park Estates, dengan luas sekitar 500            baru dilibatkan dalam usaha kawasan industri
Ha yang merupakan kawasan industri terluas                melalui Keppres No. 53 tahun 1989 dimana
sampai pada tahun 1950-an. Pada awal abad 20,             diatur bahwa usaha kawasan industri dapat
kawasan industri di Amerika Serikat dikembang-            dilaksanakan oleh pihak swasta domestik
kan di kota Chicago yaitu antara lain Central             maupun asing dengan atau tanpa partisipasi
Manufacturing District dibangun pada tahun                BUMN. Sejak pihak swasta diperbolehkan
1902 dengan luas 105 Ha, The Clearing                     mengembangkan kawasan industri, maka per-
Industrial District yang dibangun pada tahun              tumbuhan kawasan industri bertumbuh dengan
1909 seluas 215 Ha, dan The Pershing Road                 pesat sekali. Sampai pada tahun 1994 misalnya,
District dibangun tahun 1910 dengan luas 40 Ha.           jumlah kawasan industri yang tercatat di
     Selanjutnya pada tahun 1960-an di Amerika            Himpunan Kawasan Industri (HKI) adalah
Serikat telah berkembang kawasan industri yang            sebanyak 146 lokasi dengan total luas lahan
dikenal dengan Science Park atau Technology               sebesar 42.019 Ha yang sebagian besar tersebar
Park yaitu kawasan industri untuk tujuan                  di propinsi Jawa Barat (21.289 Ha) dan kota
penelitian dan pengembangan. Pada tahun 1970-             Jakarta (3.064 Ha).2
an, konsep Business Park dikembangkan dimana
dalam suatu kawasan tertampung berbagai
kegiatan seperti perkantoran dan industri yang                  PROSES PERIJINAN KAWASAN
ditunjang oleh kegiatan perdagangan dan                                 INDUSTRI
rekreasi. Kemudian baru pada tahun 1980-an
kawasan perumahan juga dimasukan dalam                         Proses perijinan untuk kawasan industri
kawasan Business Park.                                    sama seperti bidang usaha realestat lainnya
     Sedangkan di Indonesia, kawasan industri             masih rumit dan memakan waktu yang lama.
baru dikembangkan pada awal tahun 1970-an                 Menyadari hal ini akan menghambat investasi di
sebagai suatu usaha untuk memenuhi kegiatan               Indonesia, maka pemerintah melalui Menteri
penanaman modal baik dari dalam maupun dari               Negara Penggerak Dana Investasi/BKPM me-
luar negeri. Pada awalnya Pemerintah mengem-              ngeluarkan deregulari dibidang perijinan melalui
bangkan kawasan industri melalui Badan Usaha              paket kebijakan Nomor: 15/SK/1993 tanggal 23
Milik Negara (BUMN).1 Pada tahun 1973                     Oktober 1993 atau yang lebih dikenal dengan
pemerintah memulai pembangunan kawasan                    PAKTO 1993. Dalam ketentuan ini proses
industri yang pertama yaitu Jakarta Industrial            perijinan, yang berlaku untuk semua kegiatan
Estate Pulo Gadung (JIEP) dan kemudian disusul            investasi seperti perhotelan, perkantoran, pe-
oleh Surabaya Industrial Estate Rungkut (SIER)            rumahan dan kawasan industri, dibuat lebih
pada tahun 1974. Kawasan industri (KI) lainnya            sederhana dimana proses perijinan tanpa melalui
yang dikembangkan oleh pemerintah adalah KI               instansi Tingkat I lagi tetapi langsung melalui
Cilacap (1974), KI Medan (1975), KI Makasar               instansi Tingkat II.
(1978), KI Cirebon (1984) dan KI Lampung                       Setelah mendapatkan Surat Persetujuan
(1986).                                                   Penanaman Modal PMDN/PMA yang juga
     Selain itu pada tahun 1986, pemerintah               berlaku sebagai Ijin Prinsip, maka investor dapat
melalui PT. Kawasan Berikat Nusantara me-                 langsung mengajukan Ijin Lokasi kepada Kantor
ngembangkan Kawasan Berikat atau Bonded                   Pertanahan Kabupaten atau Kotamadya dileng-
Zone dengan tujuan untuk meningkatkan ekspor              kapi dengan laporan tentang Penyajian Informasi
non migas. Kawasan Berikat merupakan suatu                Lingkungan (PIL). Sedangkan sebelumnya untuk
kawasan industri khusus dimana untuk melancar-            mendapatkan Ijin Lokasi yang diterbitkan oleh
kan arus barang ekspor semua kegiatan kepabean            Gubernur melalui Kakanwil BPN Tingkat I,


1                                                         2
 Berdasarkan Permendagri No. 5 Tahun 1974 diatur bahwa      Himpunan Kawasan Industri (HKI) dibentuk pada bulan
yang dapat diberikan lahan untuk usaha kawasan industri   Juni tahun 1988 oleh perusahaan kawasan industri yang
adalah badan hukum yang seluruh modalnya berasal dari     dipelopori oleh Halim Shahab yang kemudian menjadi
Pemerintah.                                               presiden HKI pertama.

         Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra       55
                                http://puslit.petra.ac.id/journals/architecture/
                        DIMENSI TEKNIK ARSITEKTUR Vol. 28, No. 1, Juli 2000: 54 - 61



investor harus memiliki Surat Konfirmasi                lokasi yang diinginkan untuk kawasan industri
Pencadangan Tanah dari Gubernur dan Perse-              telah diketahui oleh masyarakat umum terutama
tujuan Prinsip dari menteri Perindustrian atau          para spekulan tanah.
Ketua BKPM.                                                  Selain alasan harga, luasnya kawasan
     Selanjutnya, bagi suatu perusahaan industri        industri yang direncanakan, umumnya diatas 100
untuk melaksanakan kegiatan produkssi di dalam          ha, membutuhkan waktu yang panjang bahkan
kawasan industri diperlukan Ijin Usaha Tetap            bertahun-tahun untuk membebaskannya, belum
(IUT). IUT diajukan kepada BKPM dengan                  lagi masalah kerumitan status kepemilikan tanah
dilengkapi Ijin Lokasi, IMB, Hak atas tanah,            yang akan dibebaskan. Pada awal pengembangan
Laporan Kegiatan Penanaman Modal (LKPM)                 kawasan industri oleh BUMN, salah satu kendala
dan persetujuan Rencana Pengelolaan Lingkung-           yang menghambat percepatan pengembangan
an (RKL) dan Rencana Pemantauan Lingkungan              adalah masalah pembebasan tanah, seperti yang
(RPL) bagi perusahaan wajib Analisa Dampak              dikemukakan oleh Ketua BKPM berikut ini:
Lingkungan (ANDAL). Secara sederhana berikut                 Berbagai faktor yang menjadi hambatan
ini adalah alur proses perijinan untuk kawasan          berkembangnya kawasan industri antara lain
industri, namun dalam pelaksanaannya proses ini         adalah:
masih relatif rumit dan memakan waktu yang              1. Pembebasan tanah memakan waktu yang lama
lama, karena masih banyaknya persyaratan-                   oleh karena berbagai macam status kepe-
persyaratan pelengkap untuk setiap tahap                    milikan serta adanya tuntutan harga pem-
permohonan dan banyaknya instansi berbeda                   bebasan tanah yang tinggi dari pemilik ...3
yang terlibat.
                                                             Sebagai contoh lagi, dari tujuh (7) kawasan
                                                        industri yang dikembangkan oleh pmerintah
                                                        hanya 2 (dua) kawasan industri yang dapat
                                                        meyelesaikan pembebasan tanahnya itupun
                                                        dengan jangka waktu 10 tahun keatas yaitu
                                                        seperti SIER di Surabaya dan KIM di Medan.
                                                        Sedangkan lima (5) kawasan industri lainnya
                                                        hanya dapat mengembangkan atau membebaskan
                                                        tanah dibawah 60% dari total luas yang
                                                        direncanakan. Kawasan JIEP dengan luas 568
                                                        Ha yang mulai dikembangkan pada tahun 1973,
Gambar 1. Proses Perijinan Pembangunan Kawasan          sampai pada tahun 1989 baru dapat mem-
          Industri berdasarkan PAKTO 1993.              bebaskan tanah seluas 326,2 Ha atau 57,43%
                                                        dari luas total (tabel 1).

     PEMBEBASAN TANAH KAWASAN                           Tabel 1. Perkembangan Pembebasan Tanah Ka-
             INDUSTRI                                            wasan Industri yang Dikembangkan oleh
                                                                 Pemerintah (s/d awal tahun 1989)
     Keberhasilan pembebasan tanah merupakan
                                                        No. Kawasan Industri     Tahun Rencana Luas Yang          (%)
tahap yang sangat menentukan berhasil tidaknya                                  Pendirian Luas (Ha) Dikembang-   Bebas
suatu investasi. Sering terjadi begitu banyaknya                                                     kan (Ha)
dana yang telah dikeluarkan untuk biaya pra                 1.   JIEP, Jakarta    1973      568        326,2     57,43
proyek seperti studi kelayakan, pembuatan                   2.   SIER, Surabaya   1974      319         319       100
proposal proyek dan proses perijinan, namun                 3.   KIC, Cilacap     1974      240          78      32,50
proyek terpasak ditunda atau bahkan dihentikan              4.   KIM, Medan       1975       80         78,5     98,13
karena kegagalan pembebasan tanah.                               KIMA, U.
                                                            5.                    1978      203         86,1     42,41
                                                                 Pandang
     Secara formal setelah ijin lokasi dimiliki
                                                            6.   LIEP, Lampung    1986      300           -        0
maka pengembang berhak untuk melakukan                                                                    -
                                                            7.   CIEP, Cirebon    1984      61,8                   0
pembebasan tanah. Namun umumnya, pem-
bebasan tanah sudah mulai dilaksanakan sebelum          Sumber: Sastrowardoyo dan hasil analisis.
ijin lokasi diterbitkan, bahkan sebelum per-
setujuan prinsip diterbitkan, tentunya pembebas-
                                                        3
an tanah dilakukan atas nama pribadi bukan atas           Sanyoto Satrowardoyo, “Pengembangan Kawasan Industri
                                                        Dalam Rangka Menarik Penanam Modal,“ Makalah
nama perusahaan. Hal ini dilakukan untuk                disampaikan pada rapat kerja Himpunan Kawasan Industri,
menghindari melonjaknya harga tanah apabila             Surabaya 7 Oktober 1989, hal. 7.

56      Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra
                               http://puslit.petra.ac.id/journals/architecture/
                   PENGEMBANGAN KAWASAN INDUSTRI DI INDONESIA (Timoticin Kwanda)



 PERENCANAAN KAWASAN INDUSTRI                           1. Rencana Penggunaan Lahan

Standar Teknis Kawasan Industri                              Dalam merencanakan komposisi pengguna-
                                                        an lahan, nampaknya para pengembang berusaha
     Dalam merencanakan suatu kawasan                   memanfaatkannya secara maksimal dan bahkan
industri, pemerintah melalui Menteri Perindustri-       melebihi ketentuan standar teknis yang ada.
an telah menentukan Standar Teknis Kawasan              Sebagai contoh adalah kawasan industri SIER,
Industri yaitu melalui Surat Keputusan Menteri          Surabaya dimana 70% luas lahan kawasan adalah
Perindustrian Nomor: 291/M/SK/10/1989 tang-             untuk kapling industri, hanya 2% untuk ruang
gal 28 Oktober 1989. Secara garis besar standar         terbuka hijau dan 28% adalah untuk prasarana
teknis mencakup beberapa hal yaitu:                     dan sarana. Sedangkan pada kawasan industri
                                                        Ngoro, 76% luas lahan dipergunakan untuk
1. Komposisi penggunaan lahan                           kapling industri termasuk didalamnya 17,5% (35
a. Kapling industri : Maximum 70%                       ha) untuk kawasan berikat (Bonded Zone), hanya
b. Ruang terbuka hijau termasuk daerah                  3,25% untuk ruang terbuka hijau, dan sisanya
   penyangga : Minimum 10%                              20,75% untuk prasarana dan sarana (tabel 2).
c. Prasarana dan sarana: Luas tanah sisa (20%)               Terlihat disini bahwa berdasarkan pertim-
                                                        bangan efisien, maka penggunaan lahan untuk
2. Prasarana yang wajib disediakan antara               kapling industri dimanfaatkan secara maksimal
   lain,                                                dan bahkan melebihi ketentuan teknis yang ada
                                                        yaitu maximal 70% untuk kapling industri.
a. Jaringan jalan lingkungan: satu jalur dengan         Yang menyedihkan adalah bahwa luas lahan
   dua arah, lebar perkerasan minimum 8 meter           untuk ruang terbuka hijau disediakan jauh
   atau dua jalur dengan dua arah, lebar                dibawah ketentuan luas minimal yaitu 10%
   perkerasan minimal 2 x 7 meter.                      seperti terlihat pada SIER (2%) dan Ngoro
b. Saluran pembuangan air hujan (drainase)              (3,25%).
c. Instalasi penyediaan air bersih bersumber dari
   PAM dan/atau diusahakan sendiri.                     2. Prasarana dan Sarana
d. Instalasi penyediaan dan jaringan distribusi
   tenaga listrik dengan sumber PLN dan/atau                 Secara umum semua prasarana dan sarana
   diusahakan sendiri                                   yang disediakan, kecuali rumah penginapan
e. Jaringan telekomunikasi                              sementara, sudah memenuhi ketentuan teknis
f. Instalasi pengelolaan air limbah industri            yang ada (tabel 2). Beberapa prasarana dan
g. Penerangan jalan                                     sarana utama yang sangat penting dalam
h. Unit perkantoran perusahaan kawasan industri         pengembangan kawasan industri adalah:
i. Unit pemadam kebakaran
    Diluar prasarana yang diwajibkan, dapat             a. Waste Water Treatment Plant
pula menyediakan prasarana seperti TPS limbah                Salah satu prasarana yang sangat penting
padat dan pagar kawasan industri.                       untuk suatu kawasan industri adalah instalasi
                                                        pengelolaan limbah industri (waste water
3. Sarana                                               treatment plant) dimana semua limbah cair dari
                                                        industri ditampung atau dapat ditampung sesuai
     Sarana yang dapat disediakan yaitu: kantin,
                                                        dengan standar influent yang diijinkan pengelola
poliklinik, tempat ibadah, rumah penginapan
                                                        dan diolah sehingga sesuai dengan standar
sementara, fitness center, halte, pos keamanan,
                                                        kualitas effluent yang ditentukan pemerintah,
perkantoran untuk bank, pos dan wartel.
                                                        sebelum akhirnya dibuang ke saluran kota.
Studi Kasus Kawasan Industri SIER dan
NGORO                                                   b. Tenaga Listrik
                                                              Selain itu, prasarana penting lainnya adalah
     Untuk mengetahui lebih jauh penerapan
                                                        penyediaan tenaga listrik sebagai sumber tenaga
standar teknis ini dalam perencanaan kawasan
                                                        untuk menjalankan industri. Selama ini, tenaga
industri, berikut ini adalah contoh kasus               listrik disediakan oleh PLN, namun dengan
perencanaan pada beberapa kawasan industri
                                                        keterbatasan penyediaan dari PLN dan peren-
seperti SIER di Surabaya dan Ngoro di Mojo-
                                                        canaan listrik yang tidak terpadu dengan arah
kerto

        Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra   57
                               http://puslit.petra.ac.id/journals/architecture/
                          DIMENSI TEKNIK ARSITEKTUR Vol. 28, No. 1, Juli 2000: 54 - 61



pengembangan kawasan industri, maka pada                  mulai membangun perumahan, seperti pada
beberapa kawasan industri penyediaan listrik              tahun 1996 dalam pengembangan Kawasan
dikembangkan sendiri oleh pengembang seperti              Industri Padang (KIP) dimana 10% dari total luas
pada Cikarang Industrial Estate (CIE).4                   lahan (23 Ha) dimanfaatkan untuk perumahan
     Terbatasnya tenaga listrik sebagai salah satu        pekerja.
prasarana utama untuk kawasan industri akan
menghambat pengembangan kawasan industri,                 Table 2. Rencana Induk Kawasan Industri SIER,
misalnya seperti yang terjadi di Kerawang:                         Surabaya dan Ngoro, Mojokerto
     Tiga prasarana utama yang diperlukan                                                 SIER,         Ngoro,
                                                           No.       Standar Teknis
     dalam suatu kawasan industri adalah listrik,                                        Surabaya      Mojokerto
     jaringan telepon dan akses jalan. Kawasan                 Komposisi Lahan (luas
     industri di daerah Kerawang, diungkapkan                  total)                    (332 Ha)       (200 Ha)
                                                                                           70%            76%
     Bupati Kerawang Sumarno Suradi, ter-                   1. - Kapling industri
                                                               - Ruang terbuka hijau        2%           3,25%
     hambat pembangunannya akibat masih ada                    - Prasarana dan             28%           20,75%
     kendala dalam pembangunan ketiga hal                          sarana
     tersebut.5                                                Prasarana
                                                               - lebar perkerasan jl
                                                                   lingkunagan            7,5 m        8m dan 11m
c. Perumahan Tenaga Kerja                                      - drainase                  ada          ada (5ha)
                                                               - air besih              120 lt/detik    80 lt/detik
     Selanjutnya, salah satu sarana yang belum              2. - tenaga listrik            PLN            40 MW
ada dan sangat dibutuhkan oleh para karyawan                   - telekomunikasi            ada         1.600 ss
pabrik adalah perumahan. Pengalaman di SIER                    - pengelolaan air       ada (2,5 Ha)    ada (2,8 Ha)
menunjukkan bahwa akibat tidak tersedianya                         limbah               Tidak ada       tidak ada
                                                               - unit PMK              Wisma SIER          ada
perumahan di kawasan industri sehingga para
                                                               - kantor perusahaan
pekerja pabrik harus bermukim di perumahan                     Sarana
sekitarnya dengan kondisi perumahan dan                        - kantin                     ada           ada
prasarana yang sangat menyedihkan. 6 Menyadari                 - poliklinik                 ada           ada
hal ini, maka pada tahun 1985 dalam rencana                    - sarana ibadah             mesjid        mesjid
                                                               - rumah penginapan
perluasan kawasan industri Berbek di Sidoarjo                                            tidak ada       5 Ha
                                                            3.     sementara
PT. SIER menyediakan 17,6% (13 Ha) dari total                                               ada           ada
                                                               - fitness center             ada           ada
luas lahan (73 Ha) untuk perumahan para                        - halte                      ada           ada
pekerja.                                                       - TPS limbah padat           ada           ada
                                                               - Bank, pos, wartel
     Pada tahun 1994 pemerintah melalui Surat                                               ada           ada
                                                               - Pos keamanan
Keputusan Bersama (SKB) antara Menteri
Negara Perumahan Rakyat, Menteri Tenaga                   Sumber: hasil analisis.
Kerja dengan Menteri Perindustrian memper-
bolehkan pemanfaatan sebesar 10% tanah                    3. Rencana Tapak Kawasan Industri
kawasan industri untuk perumahan para pekerja.
                                                          a. Akses Jalan Utama
Sebagai pilot project pemerintah bekerjasama
dengan pihak swasta sebagai penyedia lahan                     Idealnya, akses ke suatu kawasan industri
akan membangun 2.500 unit rumah susun                     harus lebih dari satu untuk melancarkan arus lalu
sederhana tipe 21 di Kawasan Industri Cileungsi.          lintas. Pada kasus SIER, akses jalan utama dapat
Dengan kebijakan ini beberapa kawasan industri            dicapai dari dua arah sehingga lebih mudah
                                                          untuk dicapai. Namun karena akses jalan utama
4
                                                          juga merupakan jalan umum yang terletak dalam
  Pada tahun 1993, Departemen Perindustrian mencatat      kawasan industri sehingga lalu lintas industri
bahwa kebutuhan listrik untuk PMA/PMDN dan non
PMA/PMDN di pulau Jawa adalah sebesar 3.118 MVA,          yang umumnya truk berbaur dengan lalu lintas
sedangkan kemampuan PLN hanyalah sebesar 1.200 MVA.       umum. Berbaurnya kedua jenis moda transpor-
5
                                                          tasi ini menyebabkan beban lalu lintas
 “Kawasan Industri: Harga, Sarana, Manajemen, “ Bisnis
Properti, Januari 1994, hal. 31.
                                                          (kepadatan) yang sangat tinggi dan mengganggu
                                                          kelancaran baik bagi lalu lintas kendaraan
6
  Untuk mengetahui lebih rinci kondisi perumahan para     perusahaan industri maupun masyarakat umum.
pekerja di sekitar SIER, lihatRudy P. Lilananda,
“Permukiman Alternatif Kaum Marginal di Kawasan
                                                               Pada kasus Ngoro, jalan akses utama ke
Industri Surabaya,” Diskusi Panel Lingkungan Perkotaan,   kawasan industri hanya satu sehingga meng-
Pusat Pengabdian Kepada Masyarakat, UK. Petra, 16 Mei     akibatkan beban lalu lintas terkonsentrasi pada
1988.

58       Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra
                                http://puslit.petra.ac.id/journals/architecture/
                   PENGEMBANGAN KAWASAN INDUSTRI DI INDONESIA (Timoticin Kwanda)



satu akses jalan dan rawan terhadap kecelakan           1.080 m2 dan antara 908.5 m2 – 1.052 m2 . Selain
lalu lintas. Tetapi dengan fungsi akses jalan           berfungsi sebagai pabrik, pada bangunan ini juga
utama hanya untuk lalu lintas kawasan, maka             disediakan ruang untuk perkantoran, bahkan
beban lalu lintas dalam awasan relatif rendah           beberapa kawasan industri menyediakan konsep
yang dapat memperlancar lalu lintas dalam               Three In One untuk Bangunan Pabrik Siap Pakai
kawasan. Kendala dalam pembebasan tanah yang            yaitu memiliki tiga fungsi untuk pabrik di lantai
berhubungan dengan harga tanah yang umumnya             satu, kantor pada sebagian lantai dua dan untuk
sangat mahal pada lokasi di pinggir jalan utama         rumah tinggal pada sebagian lantai tiga.
menyebabkan pilihan akses jalan utama hanya
satu pada kasus Ngoro.
                                                                         KESIMPULAN
b. Pola Sirkulasi Jalan
                                                             Di Indonesia, pengembangan kawasan
     Pada umumnya, pola sirkulasi yang diper-           industri diawali pada awal tahun 1970-an oleh
gunakan adalah pola Grid Iron dimana dengan             pemerintah melalui BUMN yaitu sebagai reaksi
pola ini akan diperoleh alignment jalan yang            terhadap meningkatnya penanaman modal
lurus sehingga lebih memudahkan sirkulasi               dibidang perindustrian. Selanjutnya sejak tahun
kendaraan berat seperti truk. Selain itu, pola ini      1990-an perkembangan kawasan industri ber-
akan bentuk kapling empat persegi yang                  kembang dengan cepat setelah pihak swasta
sederhana sehingga akan didapatkan luas kapling         dilibatkan dengan diterbitkannya Keppres No. 53
yang efektif untuk bangunan. Sebagai contoh             tahun 1989.
penerapan pola sirkulasi Grid Iron ini terlihat              Namun dalam pengembangan kawasan
pada rencana tapak kawasan industri SIER                industri oleh pihak swasta masih terdapat
(gambar 2) dan Ngoro (gambar 3).                        beberapa kendala antara lain masalah proses
                                                        perijinan, pembebasan tanah dan prasarana.
c. Ukuran Kapling Industri                              Dalam praktek proses perijinan masih relatif
                                                        lama dan berbelit, pembebasan tanah yang
     Tentunya karena tuntutan fungsinya, ukuran         kompleks dan memakan waktu yang lama, serta
kapling industri harus lebih luas dibandingkan          prasarana yang tidak memadai seperti jalan
dengan ukuran kapling perumahan. Contoh
                                                        utama dan tenaga listrik pada kawasan tertentu.
ukuran kapling ini seperti terlihat pada ukuran
                                                             Dibandingkan dengan negara-negara indus-
kapling di SIER yaitu dengan luas antara 3.000
                                                        tri baru lainnya seperti Korea Selatan dan
m2 sampai dengan 30.000 m2 dan pada kawasan             Thailand, pengembangan kawsan industri di
industri Ngoro dengan ukuran luas 3.500 m2              Indonesia memang masih tertinggal. Di Thailand
sampai dengan 21.000 m2 .                               misalnya, pengembangan industri diserahkan
     Untuk mendapatkan kapling yang fleksibel           kepada suatu badan otoritas, sehingga semua
luasnya, maka secara teknis panjang kapling
                                                        masalah perijinan, pembebasan tanah dan
dibuat dengan ukuran yang tetap, namun untuk
                                                        prasana sudah disiapkan sejak awal dan investor
lebar kapling dibuat dapat berubah-ubah
                                                        tinggal langsung masuk ke kawasan industri.
sehingga luas kapling dapat fleksibel sesuai            Pada tahun 1972 dibentuk suatu Badan Otorita
dengan permintaan konsumen. Idealnya, panjang           yaitu Industrial Estate Authority of Thailand
kapling berkisar antara 60 meter sampai dengan          (IEAT) yang bertugas untuk mengembangkan
100 meter. Berdasarkan pengalaman ini, maka             kawasan Industri dan memberi pelayanan yang
PT. SIER dalam pengembangan kawasan industri            mudah dan cepat untuk semua kegiatan industri
selanjutnya yaitu di Pasuruan Industrial Estate
                                                        yaitu seperti semua proses perijinan, pelayanan
Rembang (PIER), lebar kapling tidak ditentukan
                                                        informasi-informasi seperti investasi, pendirian
tetapi tergantung kepada permintaan konsumen
                                                        perusahaan, sumber pendanaan, perancangan dan
                                                        konstruksi pabrik, serta studi kelayakan.
d. Standard Factory Building                                 Selanjutnya, dalam perencanaan kawasan
    Selain kapling, untuk menyediakan industri          industri, standar teknis yang ditentukan oleh
siap pakai umumnya setiap kawasan industri              pemerintah terlalu mengekang para pengembang
menawarkan secara sewa Bangunan Pabrik Siap             dalam perencanaan penggunaan lahan yang harus
Pakai (Standard Factory Building) seperti pada          selalu beradaptasi dengan kemauan pasar.
SIER dan Ngoro dimana disediakan Standard               Perumahan dalam kawasan industri misalnya,
Factory Building dengan luas antara 700 m2 –            merupakan pilihan yang lebih menguntungkan


        Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra   59
                               http://puslit.petra.ac.id/journals/architecture/
                        DIMENSI TEKNIK ARSITEKTUR Vol. 28, No. 1, Juli 2000: 54 - 61



karena harga jual kapling rumah yang lebih
mahal daripada harga jual kapling industri. Pada
tahun 1994, pemerintah baru memperbolehkan
perumahan dalam kawasan industri melalui SKB
tiga menteri.
     Sedangkan, dalam perencanaan kawasan
industri di negara Korea Selatan dan Thailand
sudah berkembang konsep Technology Park dan
Business Park. Dimana dalam suatu Business
Park selain kawasan industri terdapat pula
kawasan perdagangan, perumahan dan rekreasi
yang dapat berupa kawasan hijau lapangan golf,
seperti pada Eastern Industrial Estate di
Thailand (gambar 4).                                    Gambar 4. Rencana Tapak Eastern Industrial
                                                                  Estate, Thailand


                                                                      DAFTAR PUSTAKA

                                                        Industrial Estate Authority of Thailand

                                                        “Kawasan Industri: Harga, Sarana, Manaje men,”
                                                           Properti, Januari 1994, hal. 30-32.

                                                        “Kawasan Industri: Kawasan Mengcengangkan
                                                           dari Sumatera Barat,” Properti, April 1996,
                                                           hal. 64-66.

                                                        “Kawasan Industri Surabaya: Mengintip Investor
                                                           di Kota Buaya,” Properti, No. 20, Septem-
                                                           ber 1995, hal. 54-55.

Gambar 2. Rencana Tapak Kawasan Industri                “Keputusan Menteri Negara Penggerak Dana
          SIER, Surabaya                                    Investasi/Ketua Badan Koordinasi Pena-
                                                            naman Modal Nomor: 15/SK/1993 Tentang
                                                            Tata Cara Permohonan Modal Dalam
                                                            Negeri dan Penanaman Modal Asing.”
                                                            Menteri Negara Penggerak Dana Investasi/
                                                            Ketua BKPM, 23 Oktober 1993.

                                                        Peiser, Richard B with Dean Schwanke. Pro-
                                                             fessional Real Estate Development.
                                                             Washington D.C.: the Urban Land Institute,
                                                             1992, hal. 265-307.

                                                        Shahab, Halim. “Perkembangan dan Prospektif
                                                            Bisnis Kawasan Industri di Indonesia.”
                                                            Infopapan, April 1992, hal. 17-20.

                                                        -------------, Pengembangan Kawasan Industri
                                                              Sebagai Sarana Percepatan Pertumbuhan
                                                              Ekonomi. Disampaikan pada Rapat Kerja
                                                              Himpunan Kawasan Industri, Surabaya, 7
Gambar 3. Rencana Tapak Kawasan Industri                      Oktober 1989.
          Ngoro, Mojokerto


60      Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra
                               http://puslit.petra.ac.id/journals/architecture/
                  PENGEMBANGAN KAWASAN INDUSTRI DI INDONESIA (Timoticin Kwanda)



“SKB Tiga Menteri: Perumahan Pekerja di
   Kawasan Industri.” Properti, No. 04, Mei
   1994, hal. 42-43.

Sastrowardoyo, Sanyoto. Pengembangan Kawas-
     an Industri Dalam Rangka Menarik
     Penanam Modal. Makalah disampaikan
     pada Rapat Kerja Himpunan Kawasan
     Industri, Surabaya, 7 Oktober 1989.




       Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra   61
                              http://puslit.petra.ac.id/journals/architecture/

				
DOCUMENT INFO
Shared By:
Categories:
Tags:
Stats:
views:1392
posted:7/19/2011
language:Indonesian
pages:8
Description: Proposal Investasi Perumahan document sample