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KREDIT _ PRAXIS RATING - PDF

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					KREDIT & RATING
PRAXIS                    Zeitschrift der Finanzspezialisten



in Zusammenarbeit mit dem
Bundesverband der Ratinganalysten              Offizielles Organ

und Ratingadvisor e.V.



Bericht aus KRP 5/2008
Rating von Einzelhandelsimmobilien:




Risikobewertung
von Immobilien
mit objektiven Daten, online per Web-Plattform
                   Schwerpunkt: Rating von Einzelhandelsimmobilien




Risikobewertung von Immobilien
mit objektiven Daten, online per Web-Plattform
Michael Andrae




Amerikas Hiobsmeldungen aus der Subprime-Krise                notwendigen Informationen vorhanden sind. Damit ist
sind längst auch in Europa angekommen. Die Immo-              die vollständige Immobilienanalyse quasi nur noch einen
bilienmärkte befinden sich neben den USA auch in              Mausklick entfernt, für eine Einzelbewertung oder beim
großen Teilen Europas, wie beispielsweise England             Scoring einiger 1000 Objekte per Batch. Entscheidungs-
und Spanien, in rasantem Flug in die reale Immobi-            relevante Informationen zu Objekt, Lage, Umfeld, Infras-
lienwirtschaft. Der Markt in Deutschland wird je-             truktur, Marktdaten und Risiken stehen online zur Verfü-
doch weiterhin positiv gesehen, Hamburg wird                  gung, flächendeckend für ganz Deutschland. IMMO-
ebenso wie Berlin oder Potsdam zur Boomtown, es               MENT verschafft genau die Entscheidungskompetenz,
geht weiter aufwärts. Regelmäßig wurde im letzten             die für zutreffende Bewertungen benötigt wird und ge-
Jahr über den Verkauf großer Immobilienportfolios             nau die Transparenz, die Entscheidungen jederzeit nach-
berichtet und der Markt erwartet hier neben dem               vollziehbar macht.
LEG-Deal durch das Anliegerinteresse nach «soliden            IMMO-CHECK ist mit der Plattform IMMOMENT einer der
Werten» einen Wiederanlauf dieser Deals. Ebenso               führenden Anbieter in Deutschland. Als Beteiligungsge-
sollen auch REITs die Finanz- und Immobilienwirt-             sellschaft der Creditreform AG, dem Marktführer für
schaft beleben.                                               Wirtschaftsauskünfte und Bonitätsprüfungen, und der
                                                              IMMO-DATA AG mit ihren Anwendungen für die Finanz-
Um solche Transaktionen objektiv und nachweisbar ge-          und Immobilienwirtschaft, verfügt IMMO-CHECK über
stalten zu können, wird das richtige Bewertungsinstru-        umfassende Datenbestände, optional direkt mit korres-
mentarium mit ausgeprägten, flächendeckenden Objekt-          pondierenden Anwendungen. Im Rahmen der Bonitäts-
und Lageinformationen benötigt. Nach der Misere in den        einschätzungen beispielsweise werden diese Daten ba-
Staaten werden Bund und Aufsichtsbehörden die Anfor-          sierend auf spezifischen Verfahren bei der Creditreform
derungen an marktgerechte und zeitnahe Immobilien-            Rating AG aufbereitet und für Rating- und Analysezwe-
bewertungen nochmals verschärfen. Diese normierten            cke verdichtet.
Berechnungen (Basel II, MaRisk, SolvV u. a.) verlangen be-
reits heute unter anderem aktuelle Marktdaten und -risi-      > 1. Bewerten ist das Zusammenführen
ken zum Objekt, seiner Lage und seinem Umfeld in die            einzelner Werte, objektiv, nachweis- und
Bewertung für ein Scoring oder Rating einzubeziehen             offenlegbar
und diese Werte jährlich bzw. alle drei Jahre hinsichtlich    > 1.1. Erweiterte Bestimmungen per Gesetz
sich ändernder Risiken neu zu prüfen.                         In den Bewertungsprozess kommt durch den Bund noch-
Die Anforderungen an aktuellen, lagebezogenen Infor-          mals Bewegung. Als erste Herausforderung gelten noch
mationen zur Liegenschaftsbewertung nehmen weiter-            die neuen Bilanzierungsregeln nach IAS 40 / IFRS, wo-
hin zu. Neben den Bedingungen in der Finanzwirtschaft         nach Liegenschaften in der Bilanz nicht mehr nach dem
aus Basel II und MaRisk sowie den neuen Anforderungen         Buchwert, sondern jährlich neu nach dem Verkehrs- oder
aus der BelWertV (Beleihungswertverordnung), Solvabili-       ersatzweise Vergleichswert (Fair-Value) angesetzt wer-
tätsverordnung – SolvV (Verordnung über die angemes-          den.
sene Eigenmittelausstattung von Instituten, Institutsgrup-    Im Gesetzentwurf zum Erbschaftssteuerreformgesetz
pen und Finanzholding-Gruppen) und den Bilanzierungs-         (ErbStRG) vom 28. Januar 2008 geht der Bund noch ei-
richtlinien gemäß IFRS (jährliche Verkehrswerte anstatt       nen Schritt weiter und regelt neben einer Homogenisie-
Buchwerte), kommen Verpflichtungen aus dem Markt              rung des Wesens der Gutachterausschüsse in den Kom-
selbst, Bewertungen aufgrund haftungsrechtlicher Rele-        munen und Ländern auch die Definition des Verkehrs-
vanzen transparenter, insbesondere nachvollziehbarer zu       wertes verbindlich neu. Diese neuen Bestimmungen
gestalten.                                                    kommen denen der Finanzwirtschaft in Verbindung mit
Bereits mit Veröffentlichung erster Ansätze zu den Be-        der neuen BelWertV soweit entgegen, dass am Ende von
stimmungen in Basel II wurde seit 2000 von der IMMO-          einem in beiden Disziplinen analogen Verfahren ausge-
CHECK hierzu mit IMMOMENT eine Zentral-Datenbank              gangen werden kann. Damit könnte sich ein Verfahren
aufgebaut, in der alle für die Liegenschaftsbewertung         quer durch alle Bestimmungen für ganz Deutschland          15
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     Schwerpunkt: Rating von Einzelhandelsimmobilien



          durchsetzen womit eine eindeutige Bewertung auf Basis       denwerte. Durch das BGH-Urteil zu den Bodenricht-
          homogener, nachweisbarer Daten flächendeckend für           werten sind die Hersteller von Sekundärdaten ge-
          Deutschland möglich wäre.                                   zwungen, eine andere Bezeichnung zu benutzen. So
                                                                      unterscheidet man jetzt sehr fein zwischen den Bo-
          > 1.2. Einbeziehung «öffentlich bestellter Daten»           denrichtwerten (der Gutachterausschüsse) und den
          Zur Bewertung sollen die – im Gegensatz zum Ausland –       Bodenwerten (der Sekundärdatenaufbereiter).
          in Deutschland vorhandenen Daten der in nahezu jeder
          Kommune vorhandenen Gutachterausschüsse genutzt             > 1.4. BelWertV verstärkt die Tendenz zu mehr
          werden. Hierzu reguliert der Bund für seine Gesetzge-         Transparenz
          bung zum ErbStRG auch die Art der Erhebung von Bo-          Die im August 2006 in Kraft getretene neue BelWertV
          denrichtwerten und Miet-/Kaufpreisdaten hinsichtlich        verursacht auch Umstrukturierungen in der Finanzwirt-
          bundeseinheitlich nur noch zonaler Werte (anstelle der      schaft. So legt die BelWertV erstmals die Anforderungen
          teilweise auch lagetypischen Werte, z. B. überwiegend in    an die Methodik der Wertermittlung und an die Qualifi-
          NRW oder Hamburg) und jährlicher Veröffentlichung. Da-      kation der Gutachter für zunächst alle Pfandbriefemit-
          mit hätte man den Vorteil auf homogene, flächende-          tenten einheitlich fest. Dazu definiert die BelWertV in § 7
          ckend vorhandene, objektiv ermittelte und damit eindeu-     «Unabhängigkeit des Gutachters» strenge Anforderun-
          tig zuweisbare Werte zugreifen zu können. Gleichzeitig      gen an die Form des Gutachtens und die Tätigkeit der
          kommt man damit den Regulierungen aus Basel II und          Gutachter, die in oder für Pfandbriefbanken tätig sind.
          MaRisk sehr entgegen, die u. a. nachweisbare, reprodu-      Die Gutachten müssen Aussagen zur Objekt- und Stand-
          zierbare und jederzeit wieder offenlegbare Informationen    ortqualität, zum regionalen Immobilienmarkt, zu den
          verlangen.                                                  rechtlichen und tatsächlichen Objekteigenschaften und
          Sicher, bis zu flächendeckend verfügbaren Informationen     zur Beleihungsfähigkeit des Objekts enthalten. Die Gut-
          ist es noch ein weiter Weg (besondere Herausforderung       achter sollen nicht mehr unmittelbar mit der Kreditverga-
          ist Baden-Württemberg mit seinen über 1000 eigenstän-       be beschäftigt oder von dieser abhängig sein. Diese Rol-
          digen Gutachterausschüssen), aber zumindest einmal ei-      lenteilung soll eine objektivere Bewertung gewährleisten.
          ner in die richtige Richtung – Transparenz.
                                                                      > 1.5. REITs, Fonds, Portfoliotransaktionen
          > 1.3. Widerstand trotz Unterstützung                       Sowohl die Fonds-Betreiber als auch die in der Entste-
            der Gesetzgebung                                          hung befindlichen REITs benötigen objektive, nachweis-
          Die Finanzwirtschaft und die großen Immobiliengesell-       bare Daten zur haftungsfreien Bewertung ihrer Assets.
          schaften versuchten in der Vergangenheit Alternativen zu    Auch größere Portfoliotransaktionen, wie aktuell das ver-
          diesen Daten zu schaffen und sind auch jetzt noch be-       kaufte Portfolio der LEG NRW können in Bewertungen
          müht, diese Verfahren (und Investitionen) weiter zu         nur auf jederzeit validierbare Informationen und aner-
          schützen. Eine bis vor drei, vier Jahren noch zutreffende   kannte, offenlegbare Berechnungsverfahren zugreifen.
          Begründung war die unzureichende Verfügbarkeit von In-      Gerade so öffentlichkeitswirksame Verfahren wie gene-
          formationen der Gutachterausschüsse. So werden Be-          rell die Fonds oder REITs als neue Volksanlage, sowie der
          wertungsansätze mit Vergleichswerten (die in ausrei-        Verkauf einer Landesbeteiligung müssen auf Basis frem-
          chender Anzahl und regionaler Verteilung noch nicht flä-    der, objektiver Daten über jeden Zweifel erhaben sein.
          chendeckend vorliegen) oder Hilfswerten zu Bodenricht-
          werten und Markdaten (die meist auf diesen basieren und     > 2. Hohe Kosten und eingeschränkte
          durch Interpolation «flächendeckend» gemacht wurden           Verfügbarkeit reduzieren Einsatz
          und entsprechend wesentlich kostengünstiger sein soll-        transparenter Daten
          ten) zu erstellen versucht.                                 > 2.1. Preise und Verfügbarkeit der Daten der
          Der Ansatz einer Verwendung von Daten der Gutach-             Gutachterausschüsse
          terausschüsse für separate Datenaufbereitungen wird         Ein Problem der Verwendung der Bodenrichtwerte und
          zunächst durch ein BGH-Urteil aus dem letzten Jahr ge-      Marktdaten ist heute neben der noch nicht vollständig
          schützt. Hier wurde dem Gutachterausschuss der Stadt        verfügbaren Abdeckung die kommunal- und bundes-
          Karlsruhe in letzter Instanz bestätigt, dass die Daten      landdifferente Aufbereitung und insbesondere die völlig
          der Gutachterausschüsse ein Urheberrecht besitzen           differente Bepreisung. So werden beispielsweise in NRW
          und damit sowohl der Gebrauch, wie auch eine Ver-           oder Niedersachsen Kosten von unter 5 Euro aufgerufen,
          wendung dieser Daten zur Schaffung anderer Informa-         Hessen verlangt für einen Bodenrichtwert schon 20 Euro
          tionen von den Gutachterausschüssen genehmigt wer-          und einige Städte in BW, wie z. B. Leimen bilden mit über
          den muss. Weiterhin ergibt sich aus den Regulierungen       50 Euro zur Zeit die Spitze.
          der Definition der Verkehrswertermittlung und ebenso        Neben diesen teilweise hohen Einzelpreisen ist die Verfüg-
          des ErbStRG ein eindeutiger Verwendungshinweis. Ex-         barkeit dieser Informationen in elektronischer Form und da-
          pressis Verbis werden nur noch «Bodenrichtwerte der         mit Ermöglichung zur Verwendung in automatischen Pro-
          Gutachterausschüsse» und nur hilfsweise, wenn keine         zessen nicht gegeben. So werden die Daten sowohl in unter-
          Daten der Gutachterausschüsse verfügbar seien, alter-       schiedlichen Datenstrukturen, beispielsweise NRW mit der
          nativ Vergleichswerte zugelassen. Zu beachten ist hier-     Datenbanklösung BORIS-NRW, als auch auf Basis von ein-
16        bei auch die Bezeichnung Bodenrichtwerte und Bo-            zelnen Bodenrichtwert-Karten (die dann manuell interpre-

                                                                      Kredit & Rating Praxis                              5/2008
                   Schwerpunkt: Rating von Einzelhandelsimmobilien



tiert werden müssen) und weiteren völlig differenten Da-      auf Basis weiterer Vorgaben mit Ab- oder Zuschlägen ei-
tenformaten sowie auch nur per Telefonanfrage, teilweise      nen Beleihungswert ermitteln. Aufgrund der unter-
mit schriftlicher Antwort nach einigen Tagen «geliefert».     schiedlichsten Motivationen einer Wertung sicher eine
                                                              utopische Vorstellung. Es bleibt entsprechend weiterhin
> 2.2. Lieferung «alternativer» Ergebnisse                    nur eine Bewertung auf Basis einzelner, dann aber auch
Hohe Kosten und die nur eingeschränkte Verfügbarkeit          einzeln nachweisbarer Informationen.
der Daten macht es verständlich, wenn Großanwender
dieser Informationen nach kostengünstigeren Alternativen      > 3.1. Zentral abrufbare Informationen, online
oder Eigenanwendungen suchen und Informationsbroker              und pay-per-use
auf den Plan gerufen werden, hierfür «preiswertere» Se-       Das liefert IMMOMENT. Die Web-Plattform mit allen ver-
kundärdaten aufzubereiten oder direkt Alternativen zu         fügbaren Informationen zur Bewertung einer Lage und
Einzelinformationen, beispielsweise direkt «Verkaufswer-      der dort befindlichen Liegenschaft. Die web-basierte In-
te» oder «Objektverkaufspreise» zu liefern. Letztere sind     formationsplattform verknüpft deutschlandweit alle ver-
dann auch gleich wieder das Ende der Transparenz. Von         fügbaren und entscheidenden Informationsebenen zur
eindeutig nachweisbaren, offenlegbaren und jederzeit re-      Liegenschaftsanalyse miteinander. Die relevante Aggre-
produzierbaren, intern nach Marktgegebenheiten einstell-      gationsstufe der Daten ist dabei immer das Objekt selbst
baren Berechnungsverfahren hat man sich dann wieder           mit seinem Umfeld, seinem Straßenabschnitt und seiner
verabschiedet. Prüfungen durch Wirtschaftsprüfungsge-         Marktzelle. Im Ergebnis entsteht ein genaues Bild der
sellschaften, Verbandsprüfer oder das BaFin würden ent-       betrachteten Immobilie in ihrem Umfeld mit allen Rah-
sprechend «intransparent». Ein einziger Wert kann nicht       menbedingungen. Die Daten werden in Abhängigkeit
überzeugen. Das gilt sowohl für ein Rating mit einem Tri-     der liefernden Quellen laufend, spätestens jährlich aktu-
ple x wie für einen Verkaufspreis. Er muss nachweisbar,       alisiert (zu den Partnern von IMMOMENT siehe www.im-
eben belegbar sein. Im Restaurant gibt sich auch kein Gast    mo-check.com). So genannte Timestamps und Quellen-
mit der Summe seines Bewirtungsaufwands zufrieden.            angaben sorgen für Klarheit über Alter und Herkunft der
Nach den Ereignissen in Amerika werden sich Systeme,          Daten hinsichtlich Nachvollziehbarkeit und Reproduzier-
die einen Fix-und-Fertig-Wert liefern, nicht länger durch-    barkeit. Für Basel II und die Bilanzierung nach IFRS
setzen können. Wie soll das (fremde Ergebnis) offenleg-       stehen aktuelle markt- und lagebezogene Daten zu
bar oder nachweisbar werden? Wer soll dafür haften?           Verfügung.
Was soll bei den notwendigen periodischen Neubewer-           Dabei ist IMMOMENT viel mehr als nur eine Informa-
tungen erfolgen, wie begründet man Differenzen? Wie           tionsdatenbank für Immobilien. Es ist ein komplexes Sys-
wird das unternehmenspolitisch gewollte Risiko einge-         tem, das deutschlandweit alle verfügbaren und für eine
stellt oder geändert oder überhaupt als solches erkannt?      Bewertung entscheidenden Informationsebenen sinnvoll
Bei der Fragestellung nach der Herleitung des Ergebnisses     miteinander verknüpft und objektbezogen präsentiert.
und der verwendeten Einzeldaten müsste auf den Liefe-         Statische Gebäude- und Grundstücksinformationen wer-
ranten verwiesen werden. Wird der Prüfer dann dorthin         den durch variable, aktuelle Daten zu Standort, Objekt-
geschickt? (Verweis statt Nachweis?)                          und Flächennutzung, Bodenrichtwerten, Mieten, Objekt-
                                                              arten, Infrastruktur und Marktrisiken samt Wirtschafts-
> 3. Aus einer Vielzahl von Informationen                     umfeld ergänzt. In der Summe entsteht ein exaktes und
  entsteht das exakte Bild der Immobilie und                  vielschichtiges Bild der gewünschten Immobilie, ihres
  ihrer Umgebung                                              Umfeldes und aller Rahmenbedingungen.
Das EINE exakte Bild einer Immobilie gibt es nicht. Im        So kann IMMOMENT die für Beleihungswertermittlungen
Gegensatz zum Auto, welches über die Schwackeliste mit        erforderlichen Besichtigungsberichte, Bodengutachten
wenigen Angaben, wie Typ, Ausstattung, Baujahr und            oder vollständige Wertgutachten auf Basis der jeweiligen
Laufleistung bewertet werden kann, hat eine Immobilie         Kundenanforderungen zu einheitlichen Preisen und defi-
zusätzliche Indikatoren, wie Lage, Nutzung und Bausubs-       nierten Fristen flächendeckend für Deutschland erstellen.
tanz. Nicht neu aber aufgrund der immer weiter steigen-
den «zweiten Miete» immer wichtiger ist neben der ar-         > 3.2. Integration in die Prozesse der Anwender
chitektonischen Attraktivität die energetische Kompo-         IMMOMENT bietet die Lösung unternehmensinterne Pro-
nente mit ihrem Einfluss auf die Nebenkosten.                 zesse auf die veränderten Anforderungen der Abwick-
Die Lage beispielsweise birgt u. a. Informationen wie Zen-    lung von Darlehenszusagen (sog. Direktzusage), Kredit-
tralität, Infrastruktur, Homogenität der Bebauung, Bevöl-     monitoring und Objektrating (Basel II, MaRisk) sowie Bil-
kerungsstruktur und -entwicklung, Bildungsniveau,             anzierung nach IFRS anpassen zu können.
Durchschnittsalter, Kaufkraft Zahlungsmoral, Risiken          IMMOMENT arbeitet auf einer zentralen, hochverfügba-
(durch Naturereignisse wie Überflutung, Bergschäden           ren Datenbank mit homogener Datenstruktur. Damit sind
oder in der Nähe befindliche Industrieanlagen, Lärm),         sowohl Einzelabfragen wie insbesondere die direkte Inte-
Naherholung, kulturelle Versorgung u.v.m. Erst die Bezie-     gration in diesbezügliche Geschäftsprozesse der Anwen-
hungen dieser Informationen untereinander erwirken ein        der möglich. Eine manuelle Übernahme der Daten oder
Bild und natürlich einen weiteren Wertindikator.              das Anheften von PDF-Dokumenten entfällt. Die Daten
Man stelle sich vor, es gäbe exakt einen Verkehrswert auf     können sicher verschlüsselt direkt in den Prozessen der
Basis definierter Vorgaben. Die Finanzwirtschaft würde        Anwender weiterverarbeitet werden.                          17
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     Schwerpunkt: Rating von Einzelhandelsimmobilien



                                                                           Informationen er selbst recherchieren will. IMMOMENT
      Abbildung 1: Datenworkflow der Offline-Dienste in                    berechnet pay-per-use nur die gewünschten Informatio-
      IMMOMENT                                                             nen, bindet diese dann aber auch direkt in Prozesse ein.
                                                                           So werden beispielsweise auch die von der LANDPLUS er-
                                                                           stellten Umweltgutachten analog unserer Besichtigungs-
                                                                           berichte oder Wertgutachten so konzipiert, dass diese
                                                                           mandantenspezifisch in Vorgaben und Pflichteingaben
                                                                           einstellbar sind, per Prozess oder Klick bestellbar und alle
                                                                           Informationen ausgelesen in Prozessen weiter verarbeitet
                                                                           werden können. Sämtliche Daten werden aufgrund der
                                                                           zur Abstimmung von Terminen und Zuständigkeiten oft
                                                                           notwendigen Angaben von Personendaten gemäß der
                                                                           Datenschutzbestimmungen verschlüsselt und zusätzlich
                                                                           per Berechtigungskeys revisionssicher übertragen.

                                                                           > 4. Anwendungsbeispiele
                                                                           Aufgrund der online verfügbaren Daten und der zentra-
                                                                           len, homogenen Datenstruktur lassen sich die Informa-
                                                                           tionen aus IMMOMENT über moderne Schnittstellen und
                                                                           Web-Services direkt in Anwendungen einbinden.
             > 3.3. Werkzeug zur Kostensenkung                             Zur Schaffung einer Grundbasis oder bei der Anreiche-
             Zeitraubende, manuelle Recherchen werden mit IMMO-            rung großer Portfolien wird zunächst mittels «Transpon-
             MENT weitestgehend vermieden. Das System wird zu ei-          der» eine homogene Datenstruktur als Bewertungs-
             nem wichtigen Faktor für Effizienzsteigerung und Kosten-      grundlage geschaffen.
             reduzierung. Pay-per-use wird auf Basis der Objektanschrift   Die für den Prozess notwendigen Einzelinformationen
             und -eigenschaft zu nur genau den gerade benötigten In-       lassen sich abhängig von der Objektart und -nutzung vor-
             formationen user- oder prozessbasierend abgerechnet. Die      einstellen und werden per Batch direkt abgerufen und
             leistungsfähige, auf modernsten Industriestandards basie-     verarbeitet:
             rende Online-Lösung fügt sich mit ihrer Funktionalität rei-   Nachfolgend ein Beispiel für eine Anwendung im Objekt-
             bungslos in die existierende DV-Umgebung ein. Ein ma-         rating mit individuellen Einstellungsmöglichkeiten zu den
             nuelles und damit fehleranfälliges Übertragen der Werte       Bewertungsklassen, ihrer Wichtung und den zugrunde-
             entfällt. Unternehmensweit können Prozesse oder Mitar-        liegenden Ereignissen, die in dem mandantenfähigen Sys-
             beiter in Abhängigkeit ihrer Zugriffsrechte stets genau die   tem abgelegt werden können.
             Funktionen stückkostenbasiert nutzen, die sie für ihr er-     Sowohl die Auswahl der Ereignisse selbst, wie auch deren
             folgreiches Business gerade benötigen.                        Ausprägung und Bewertung sind über einen separaten
                                                                           Pflegeclient kompetenzabhängig einstellbar. In Abhängig-
             > 3.4. Analoge Prozessautomation bei                          keit der Voreinstellungen werden die Daten dann direkt
                Offline-Informationen                                      über IMMOMENT eingestellt und im System bewertet.
             Nicht oder noch nicht online verfügbare Informationen
             werden durch Offline-Dienste bestellt und können analog       > Fazit
             der Onlinedaten direkt in die Prozesse integriert werden.     Die Anforderungen an transparente und nachvollziehba-
             Alle Offline-Dienste sind ebenfalls mit Festpreisen und Er-   re Bewertungen von Liegenschaften werden zunehmen.
             ledigungsfristen versehen, so dass eine stückkostenbasier-
             te Verarbeitung auch inklusive Offline-Diensten realisiert
             ist. Auch hier bleibt es dem Anwender überlassen, welche                Abbildung 3:
                                                                                     Datenintegration in Scoremodule, hier
                                                                                     IMMOProScore der IMMO-DATA
                      Abbildung 2: Einstellung der
                      Abrufinformationen




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                                                                           Kredit & Rating Praxis                               5/2008
                   Schwerpunkt: Rating von Einzelhandelsimmobilien



«Verwerfungen» von Soll und Ist gab es in der Immobi-         Rechtsprechung werden auch haftungsrelevante Gründe
lienwirtschaft bereits häufiger. Da muss keine Subprime-      für die Verwendung objektiver Daten Motivation sein.
Krise in Amerika angeführt werden. Die in Deutschland         Auf Basis transparenter, zusätzlich noch objektiver, von frem-
notwendig gewordenen Neubewertungen in den 80-                den Sachverständigen vorgangsfrei festgestellten Werten
igern, teilweise aus den Bauherrenmodellen resultierende      und frei verfügbaren Markdaten, sowie mit offenlegbaren
Irrläufer, sind sicher noch Vielen in Erinnerung. Neben       Bewertungsverfahren erstellte Bewertungen, kann Misstrau-
dem Verfall der Liegenschaftswerte laufen die durch ent-      en nicht oder zumindest nicht begründet vorhanden sein.
sprechend gesunkene Sicherheiten erforderlich geworde-        Das muss das Ziel einer transparenten Wertanalyse werden!
nen Abschreibungen in den finanzierenden Banken mit.
Basel II und MaRisk sollen mit den neuen Bestimmungen
helfen, solche Fehler zu vermeiden.
Das erst jüngst erfolgte Dilemma bei der Bewertung von                  Autor
Immobilienfonds oder die jetzt im Mai gerade aufkom-
menden Diskussionen zu bekannt gewordenen Fehlern                                 Michael Andrae ist Vorstandsvorsit-
im Rating eines amerikanischen Anbieters passt bestens                            zender der von ihm 1982 gegründe-
in die Bemühungen der deutschen Gesetzgebung, eine                                ten IMMO-DATA AG sowie Gründer
möglichst prozessfreie (gemeint ist der vor Gericht) Lie-                         der IMMO-CHECK GmbH. Während
genschaftsbewertung zur Besteuerung zu erlangen:                                  IMMO-DATA Anwendungen für die
Transparenz mit Nachweisbarkeit, reproduzier- und jeder-                          Finanz- und Immobilienwirtschaft
zeit offenlegbar, schlussendlich Nachvollziehbarkeit.                             entwickelt, verfügt IMMO-CHECK in
                                                                ihrer Zentraldatenbank flächendeckend Deutschland
> Transparenz schafft Vertrauen                                 über alle für die Bewertung von Liegenschaften not-
Der mündige Teilnehmer im Wirtschaftssystem will sein           wendigen Informationen.
Misstrauen besänftigen können. Egal ob bei großen Port-         Die Creditreform AG ist als einer der wesentlichen Da-
foliotransaktionen, der Verkaufspreis einer alten ETW, das      tenlieferanten seit 2002 mit 50 Prozent Mitgesell-
Rating eines REITs oder die Nennung eines Beleihungs-           schafter der IMMO-CHECK. IMMO-CHECK bündelt
wertes, zunächst wird erst einmal gezweifelt. Niemand           damit das finanz- und immobilienspezifische Know-
macht auf «Goodwill» schon mal einen Aufschlag, viel-           how der IMMO-DATA mit dem der Creditreform-
mehr werden sicherheitshalber «schon mal» 25 Prozent            Gruppe zu soziodemografischen und mikrogeografi-
abgezogen. Aber auch die andere Seite, der Anbieter, will       schen Daten sowie zu Wirtschafts- und Konsumen-
doch seriöse, objektive und nicht angreifbare Werte auf-        teninformationen im Informationsdienst IMMOMENT.
zeigen können. Aufgrund der immer weitergehenden




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5/2008                               Kredit & Rating Praxis

				
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