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Ppt Slide on Business Law of Contract Terms of Contract - PDF

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Ppt Slide on Business Law of Contract Terms of Contract - PDF Powered By Docstoc
					    CONTRACTS AND LEASES IN 
 BANKRUPTCY — TREATMENT AND 
RIGHTS AND HOW TO PROTECT YOUR 
           INTERESTS
                        MODERATOR:
     Stephen V. Falanga • Connell Foley LLP • Roseland, NJ

                            PANELISTS:
  Patrick L. Huffstickler • Cox Smith Matthews Incorporated • 
                          San Antonio, TX

                      James S. Olsen • 
     Retired General Counsel of Panasonic Electric Works 
                 Corporation of America • 
                      Port Clinton, OH 
CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

• Contracts and leases are either “executory” or 
  “nonexecutory” which are bankruptcy terms of art.
• In general, a contract or lease is executory if 
  performance of some type remains on both parties 
  to the contract.
   —   Examples include, long‐term purchase orders, leases for equipment or 
       real estate, employment agreements and distribution agreements
CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

 The automatic stay prevents the non‐debtor 
 counterparty from attempting to cancel the 
 contract without bankruptcy court approval 
 and the non‐debtor counterparty to the 
 contract must in most cases continue to 
 perform pending the Debtor's decision
CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY


              Debtor’s Choices

                  Assume

              Assume & Assign

                   Reject
    Deadlines to Assume or Reject
Executory Contracts or           60 Days (unless extended by 
Residential Real Property Lease  Court)
– Chapter 7
Executory Contracts or           Until Confirmation (unless 
Residential Real Property Lease  shortened by request of a 
(Chapter 9, 11, 12 or 13)        party)

Non‐residential Real Property    120 Days (or up to 210 days [get 
Lease                            one 90 day extension] if 
                                 ordered by Court for “cause”)
                                 ‐ Landlord can consent in 
                                 writing to Longer Period

                                                                5
CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY



      For certain Leases, 
   Debtor Required to Perform
Pending Assumption or Rejection
CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

         For Non‐Residential 
         Real Property Leases

Debtor must “timely” perform Lease obligations
      arising after filing date until Lease 
   assumed or rejected (can delay up to 60 
     days from filing with court approval)
                                             7
CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

  For Lease of Personal Property 

  Lessee must begin to perform 60 days after
     Filing (unless Court orders otherwise)




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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY


         Assumption



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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

  Must Assume (or Reject) entire Agreement
        (can’t cherry pick good parts)

      Question may arise over whether 
         contract/lease is severable




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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

To Assume, Debtor must

(1) Cure defaults
(2) Compensate other party for “Pecuniary Loss”
(3) Show Adequate Assurance of Future 
    Performance



                                              11
CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

      Business Judgment Rule 

    Standard for Approval of Assumption




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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

Shopping Center Landlords Get Special Protections
(1) Source of Rent (and if assigned – for assignee and 
    guarantors) will be similar to when lease began
(2) No decrease in % Rent
(3) Assumption (and assignment) subject to all lease 
    terms (use, location, radius, exclusivity, etc.)
(4) No disruption in tenant mix or balance in shopping 
    center
(5) If a default has occurred, no requirement to provide 
    services or supplies unless paid for by Debtor if Lease 
    would require payment

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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

   Certain Agreements Cannot be Assumed 
                (or Assigned)

(1)Applicable Law Excuses Performance 
  (personal service contracts) – unless consent 
  obtained
(2)Contract to make a loan or extend other 
  financing or financial accommodations or 
  issue securities of debtor
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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

      Split of Authority on assumption of 
   certain Intellectual Property Agreements
    (cannot even assume own agreement)




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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY


         Assignment



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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

    Anti‐Assignment Provisions ineffective

   (Aim is to maximize value of the Estate –
       Contracts/Leases are valuable)




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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

 Certain use and other lease restrictions have 
 been overridden as anti‐assignment clauses




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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

 On Assignment, Landlord can ask for deposit
or security like it would require at initial leasing




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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

   Same all or nothing approach
         for assignments




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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY



           Rejection



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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY



  Rejection operates as a pre‐petition breach




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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

                 Rejection 
        does not equal termination
              in many courts




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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY
Issues where Rejection does not equal 
termination:

(1) Rights of 3rd parties protected (Leasehold 
    Mortgage)
(2) Right to sue or seek to enforce contract ‐
    damage limitations or forum selection 
    clauses


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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY




   Rejection Damages


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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY




   Pre‐Petition Claims


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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

    Real Property Lease Claims 
           are “Capped”

 (a)Rent owed, plus greater of
   (i)   one year’s rent, or
   (ii)  rent for 15% of 
         Remaining Term
                                     27
CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

   Can Assume and then Reject (effect is to 
    create certain administrative damages 
      rather than pre‐petition damages)




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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

      Questions Exist on Application of 
     Security Deposit or Letter of Credit to 
 “Capped” Amount [may depend on whether a 
             proof of claim is filed]




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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

        Liquidated Damage Clauses
     (may not be enforced as a penalty)




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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

 What if Lease or Contract says it is terminated 
                By Bankruptcy ?

        IT IS NOT (IPSO FACTO CLAUSE)




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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

          Rejection by Landlord 
      when Landlord Files Bankruptcy




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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

Tenant can treat Lease as terminated or stay for 
remaining term (plus any option terms)
(a) Tenant cannot enforce lease obligations 
     against landlord – can only offset rent




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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

            Special Protections for 
      Intellectual Property Agreements




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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY



Licensee can terminate or keep using IP License 

(NOTE:  trademarks are not defined in the 
  Bankruptcy Code as Intellectual Property)




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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

IP Licensee elects to retain rights, it gets to 
continue to use IP – including exclusive use right 
‐ but waives other specific performance rights




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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

      If Licensee elects to retain rights, 
          Licensee must pay Royalties




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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

       If Licensee elects to retain rights, 
Licensee waives set‐off or Administrative Claims




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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

If Licensee elects to retain rights, Licensee can 
require, if Agreement provides, to have Trustee 
provide Intellectual Property (i.e., deliver source 
code for software, etc.)




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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

  Some Final Contracts Issues in Bankruptcy

 Debtor can enforce Agreement against other 
    party but other party cannot do same

        Also, Automatic Stay prevents 
          cancellation/termination

                                               40
CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

If Party performs pending assumption or 
rejection, what is owed is value of performance 
to the estate (not necessarily the contract price)




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CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY




Contracts and Records Management Issues 
CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY




Credit Management and Risk Policy Issues 
CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY




Contract Analysis of Rights and Obligations 
CONTRACTS AND LEASES IN BANKRUPTCY

 “What can we do?'
  ‐ Adequate Assurances
  ‐ Using the Business Relationship 
  ‐ Strict Adherence to Contract Terms

				
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