Docstoc

Hus_pa_ofri_grund

Document Sample
Hus_pa_ofri_grund Powered By Docstoc
					                                                                                      EXAMENSARBETE
                                                                                                     2004:E000
Institutionen för teknik, matematik och datavetenskap – TMD




                                                              Hus på ofri grund

                                                              Prisutveckling, marknad och nivåer i
                                                              jämförelse med den vanliga
                                                              småhusmarknaden




                                                              Lotten Gustafsson
                            EXAMENSARBETE

                                Hus på ofri grund
  Prisutveckling, marknad och värdenivåer i jämförelse
          med den vanliga småhusmarknaden.

                                 Lotten Gustafsson


Sammanfattning
Detta examensarbete grundas på Lantmäteriverkets intresse att inför förberedelsearbetet
av den förenklade fastighetstaxeringen 2006 undersöka skillnader när det gäller
prisutveckling, marknad och värdenivåer för byggnader som ligger på annans mark i
förhållande till den vanliga småhusmarknaden.
I denna rapport redovisas vad hus på ofri grund är, hur historien ser ut samt vad som
gäller vid upplåtelse av mark för en byggnad på annans mark. Här finns en närmare
beskrivning av vad bostadsarrende är samt hur man upprättar ett arrendeavtal och vad
som gäller vid uppsägning eller upplåtelse av sådan.
För att kunna jämföra prisutveckling, marknad och värdenivåer för byggnader på ofri
grund och den vanliga småhusmarknaden valdes ett lämpligt område på ön Orust.
Bedömningen grundar sig på ortsprismaterial, köpebrev och kontakter med bland annat
mäklare och Skatteverket. Ortsprismaterialet baseras på köp av fastigheter och
byggnader med typkod 221 från och med 1998 till och med 2003. Överlåtelserna har
skett i värdeområdena 1421026, 1421028 samt 1421930.




 Utgivare:      Högskolan Trollhättan/Uddevalla, Institutionen för teknik, matematik och
                datavetenskap, Box 957, 461 29 Trollhättan
                Tel: 0520-47 50 00 Fax: 0520-47 50 99 Web: www.htu.se
 Examinator:    Peter Brynte
 Handledare:    Hans Söderblom, Lantmäteriet
 Huvudämne:     Lantmäteriteknik                       Språk:         Svenska
 Nivå:          Fördjupningsnivå 1                     Poäng:         10
 Rapportnr:     2004:E000                              Datum:         21 mars 2005
 Nyckelord:     hus på ofri grund, småhusmarknad, ofri grund, Stocken, Orust, prisutveckling, nivå,
                marknad



                                                      i
                            DEGREE PROJECT

                                   Chattel house
 Price trend, market and values in comparison with the
     usual detached or semi-detached housemarket

                                 Lotten Gustafsson


Summary
This examination paper is based on Lantmäteriverkets interest in the differences
between the pricetrend, market and values for chattel house in comparison with the
usual detached or semi-detached housemarket. This is of interest for the rate of taxes of
2006.
This report present what chattel house is, the history behind it and valid information
about grant of ground for a chattel house. There is a closer description about what
residental ground lease is, how to make an agreement about the leasing and what the
law says about notice of cancellation and grant of agreement.
To be able to compare the pricetrend, market and values for chattel house and the usual
one detached or semi-detached housemarket a suitable region/area was chosen on the
island Orust. The judgement is based on assignments and contacts with estate agents
and tax deparments among others. The assignments is intended for buildings of type
leisure house from the time between 1998 and 2003. The assignments occured in the
valuezone 1421026, 1421028 and 1421930.




 Publisher:     University of Trollhättan/Uddevalla, Department of Technology, Mathematics and
                Computer Science, Box 957, S-461 29 Trollhättan, SWEDEN
                Phone: + 46 520 47 50 00 Fax: + 46 520 47 50 99 Web: www.htu.se
 Examiner:      Peter Brynte
 Advisor:       Hans Söderblom, Lantmäteriet
 Subject:       Land Surveying                         Language: Swedish
 Level:         Advanced                               Credits:      10 Swedish
 Number:        2004:E000                              Date:         March 21, 2004
 Keywords       chattel house, detached or semi-detached housemarket, Stocken, Orust, pricetrend,
                market, values



                                                    ii
                                     Hus på ofri grund –
    prisutveckling, marknad och värdenivåer i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden


Innehållsförteckning

Sammanfattning..................................................................................................................i
Summary........................................................................................................................... ii
1 Inledning .......................................................................................................................1
  1.1 Syfte och avgränsningar ........................................................................................1
  1.2 Metod .....................................................................................................................1
2 Bakgrund och juridik ....................................................................................................2
  2.1 Begreppet Hus på ofri grund .................................................................................2
  2.2 Bostadsarrende ......................................................................................................4
  2.3 Köp av hus på ofri grund .......................................................................................6
3 Statistik över hus på ofri grund.....................................................................................7
  3.1 Antal byggnader på ofri grund i Sverige 1981 ......................................................7
  3.2 Antal byggnader på ofri grund i Sverige 2004 ......................................................7
  3.3 Antal byggnader på ofri grund i Västra Götaland 2004 .......................................8
  3.4 Antal taxeringsenheter i Sverige och Västra Götaland 2004 ................................8
  3.5 Förändring i antal taxeringsenheter mellan 1981 och 2004.................................9
4 Studie av Stocken........................................................................................................10
  4.1 Kort historia.........................................................................................................10
  4.2 Inhämtande av uppgifter......................................................................................10
  4.3 Studie på plats i Stocken ......................................................................................11
5 Prisutveckling .............................................................................................................12
6 Värdenivåer.................................................................................................................14
  6.1 Normering av köpesumma ...................................................................................14
  6.2 Omräkning av uppgifter.......................................................................................15
7 Marknad ......................................................................................................................16
8 Slutsats ........................................................................................................................17
Källförteckning................................................................................................................18

Bilagor
A Bilaga till avsnitt 6.1
B Bilaga till avsnitt 6.2




                                                                       iii
                                   Hus på ofri grund –
  prisutveckling, marknad och värdenivåer i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden




1 Inledning

1.1 Syfte och avgränsningar
Syftet bakom denna framställning är att redogöra för vad hus på ofri grund är samt
undersöka och redogöra för dess särställning i jämförelse med den vanliga
småhusmarknaden. Tyngdpunkten av undersökningen kommer att läggas på hur
prisutvecklingen varit under de senaste åren, hur marknaden ser ut idag samt hur
värdenivån för hus på ofri grund ser ut. Denna undersökning inriktas endast på
samhället Stocken på ön Orust.
Examensarbetet och undersökningen sker på uppdrag av Lantmäteriet. Någon liknande
undersökning inom samma ämnesområde har inte påträffats under arbetets gång.

1.2 Metod
Avsnittet om begreppet hus på ofri grund baseras på litteraturstudier. Tillgången till
relevant litteratur om ämnet är väldigt sparsam så det mesta har hämtats från material i
form av utredningar, författningar och rapporter, bland annat från justitiedepartementet.
Material till värdebedömningen har hämtats hos Lantmäteriet i Gävle som bistått med
uppgifter och kartmaterial ur Fastighetsregistret samt försäljningsuppgifter gällande
fastigheterna inne i Stocken ur ett databaserat ortsprissystem för fastighetstransaktioner.
(FP Win, ägare: SVEFA) De riktvärdeområden som uppgifterna är tagna ifrån är
1421026, 1421028 samt 1421030 som ligger i Stocken. Försäljningsuppgifter om
byggnaderna på Enevägen har hämtats från Skatteverket i Göteborg som under våren
2004 utredde om säljarna till byggnaderna på ofri grund har redovisat försäljningen i
deklarationen på rätt sätt.




                                                 1
                                    Hus på ofri grund –
   prisutveckling, marknad och värdenivåer i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden




2 Bakgrund och juridik

2.1 Begreppet Hus på ofri grund
Hus på ofri grund kan även beskrivas som byggnad på annans mark. Det vill säga då
byggnaden ägs av en person som inte äger marken som byggnaden står på.
Inte bara hus innefattas i detta begrepp utan även andra objekt som till exempel
anläggning. Det är en grupp av föremål som hålls samman till en rättslig enhet. Enligt
Jordabalken (JB) 2 kap 1 § ingår alla de fastighetstillbehör i den grupp av föremål om
de är i samma ägo som fastigheten:
JB 2:1 §       ”Till en fastighet hör byggnader, ledningar, stängsel och andra
               anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk,
               på rot stående träd och andra växter, naturlig gödsel”.
Detsamma gäller byggnader som också har tillbehör enligt bestämmelserna i 2 kap JB.

2.1.1 Lös egendom
Byggnad på annans mark räknas rent rättsligt som lös egendom och då kan inte de
bestämmelser för fast egendom som finns i JB tillämpas. Hus på ofri grund kan i och
med det inte pantsättas som det är möjligt att göra med fast egendom och tomträtter.
Möjligheten att pantsätta en registrerad nyttjanderätt som hus på ofri grund utreddes av
Justitiedepartementet i SOU 1984:22 men utredningen ledde aldrig fram till någon
lagändring. [1]
En byggnad som ligger på en tomträtt går ej under beteckningen hus på ofri grund då
byggnaden är tillbehör till tomträtten som kan pantsättas på samma sätt som en
fastighet. Rent rättsligt har en tomträtt samma betydelse som en fastighet. En tomträtt
följer fastighetens gränser vilket gör att den skiljer sig från hus på ofri grund där marken
runtom byggnaden inte i vanliga fall följer dessa. Det vanligaste är att marken
arrenderas av fastighetsägaren med ett bostadsarrende.
Gränsen mellan fast och lös egendom dras i JB där det preciseras vad som ingår i den
fasta egendomen. I första kapitlet JB anges det att det är jord som utgör den fasta
egendomen och att den är indelad i fastigheter. I andra kapitlet anges det närmare vad
som anses som tillbehör till fastigheterna och i och med det ingår i fast egendom. Till
fast egendom är det inte bara byggnader och andra föremål som är tillbehör utan under
vissa förutsättningar kan det vara fler föremål. Enligt JB blir föremål som tillförs av
fastighetsägaren tillbehör till fastigheten och ingår då i den fasta egendomen. Föremål
som tillförs av annan än fastighetsägaren betraktas däremot inte som tillbehör till den
fasta egendomen utan blir lös egendom. Om ägaren till en fastighet säljer fastigheten
omfattar försäljningen inte till exempel ett hus som uppförts av arrendatorn och tillhör




                                                 2
                                     Hus på ofri grund –
    prisutveckling, marknad och värdenivåer i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden


denne. Även om köparen handlar i god tro och antar att byggnaden tillhör fastigheten
förvärvar han den inte. Om byggnaden på ofri grund får samma ägare som fastigheten
förlorar byggnaden karaktären lös egendom och blir tillbehör till den fastigheten den
står på. [2]

2.1.2 Varför bygga på ofri grund
Orsakerna till att man bygger på annans mark har skiftat med tiden. Utvecklingen har
berott på ekonomiska och sociala faktorer. I dag är det inte speciellt vanligt att
byggnader uppförs på annans mark utan det normala är att man bygger på egen mark.
Detta beror på att det är önskvärt för den som bygger huset att ha den säkra
besittningsrätten till marken som äganderätten och tomträtten ger.
Under 1800-talet och tidigare var det dock vanligt förekommande att man byggde
bostäder och andra hus på annans mark: Några exempel är:
•    Jordbruksarrendatorer tillförde egna hus på hemmanen
•    Tjänstemän inom civil, militär och kyrklig förvaltning tillförde egna hus på
     löneboställena
•    Nyttjanderättshavaren till marken byggde ofta torp och backstugor
Jordavsöndringar på viss tid, som var en sorts nyttjanderätt, var en vanlig
upplåtelseform för mindre bosättningar. Det som byggdes på dessa ”lotter” blev i sin
tur hus på ofri grund.
Förhållandena har ändrats efterhand och i ökad utsträckning har mark och byggnader
kommit i samme ägares hand, också i sådana fall då man i äldre tid haft byggnader på
annans mark. Byggandet på annans mark har fortsatt i delvis nya sammanhang och har
ökat i omfattning när det gäller fritidsboendet, som blivit allt vanligare. Även
kolonilotter är en stor grupp av byggnader på annans mark. [2]
De byggnader på annans mark som finns idag beror i stor omfattning på att markägaren
inte vill göra sig av med äganderätten till marken. Varför stat och kommun inte vill
göra sig av med äganderätten beror till stor del på markpolitiska överväganden. För
enskilda markägare kan försäljningar framstå som oförmånliga på grund av skatter och
andra ekonomiska orsaker. De förmånliga ekonomiska orsakerna är att markägaren
anser att den årliga arrendeavgiften på fastigheten är en löpande avkastning av marken.
En ytterligare orsak till att det fortfarande byggs hus på annans mark är bristen på mark
som är till salu i områden med attraktivt läge. Detta kan medföra att det tecknas
nyttjanderättsavtal, trots att det finns tomter till salu på andra ställen.
Arrendeupplåtelsen kan även anses enkel och smidig då man slipper kostnader för
fastighetsbildning, lagfart osv. [2]




                                                 3
                                    Hus på ofri grund –
   prisutveckling, marknad och värdenivåer i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden


2.2 Bostadsarrende
Ägarna till byggnader uppförda på ofri grund tillgodogör sig marken genom
bostadsarrende. Bostadsarrende ger arrendatorn rätt att på arrendestället uppföra eller
behålla hus som huvudsakligen är avsett som bostad (även fritidsbostäder).[3]
Arrende avser upplåtelse av jord till nyttjande och ska ske mot vederlag. Liksom när det
gäller hyra faller gratis- och tvångsupplåtelser utanför lagens regler. [3]
Arrendeformerna jordbruksarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende kommer
ej att beröras i detta arbete. Anledningen till detta är att jordbruksarrende innebär att
jord upplåts till brukande, anläggningsarrende upplåts på mark avsedd för
förvärvsverksamhet och lägenhetsarrende på mark där det inte ska uppföras någon
byggnad. Upplåtelse av mark avsett för byggnader på ofri grund berörs således inte av
dessa former av arrende.

2.2.1 Upprättande av arrendeavtal
Avtal om bostadsarrende måste upprättas skriftligen för att gälla som arrendeavtal och
samtliga avtalsvillkor ska anges. Ett muntligt avtal är alltså ogiltigt. Man kan säga att
samma formkrav gäller för bostadsarrende som fastighetsköp. Avtalet har betydelse som
bevismedel om avtalets existens och innehåll. Den skriftliga formen utgör även underlag
för inskrivning av arrenderätten hos inskrivningsmyndigheten. Detta gör att tredje man
kan få en uppfattning om belastningen på fastigheten.
Fastighetsägaren även kallad jordägaren är den som måste se till att ett arrendeavtal
upprättas. Enligt JB kan han annars bli skadeståndsskyldig mot arrendatorn, förutsatt att
arrendatorn tillträtt markområdet och att det inte berott på arrendatorn att något skriftligt
avtal inte kommit till stånd. Arrendatorn har här större skydd än en fastighetsköpare då
säljaren som vägrar fullfölja ett muntligt avtal inte blir ansvarig ens om han låtit
köparen tillträda fastigheten. [3]

2.2.2 Uppsägning av arrendeavtal
Tiden för arrendeavtal varierar beroende på arrendetyp och har nära samband med
besittningsskyddet. Gemensamt för alla typer av arrende är arrendeavtalets uppsägning.
Det vanligaste vid uppsägning av arrende är att marken avträds den 14 mars. Blir
arrendatorn uppsagd i förtid på grund av väsentligt kontraktsbrott kan fristen bli kortare.
Ett väsentligt kontraktsbrott kan vara då arrendatorn missköter arrendestället så till den
grad att jordägaren genast vill återta det. Har jordägaren brutit mot kontraktet blir
avvecklingstiden längre, tidigast ett halvår efter uppsägningen. Om arrendatorn blivit
uppsagd innan han tillträtt upphör avtalet att gälla med omedelbar verkan. Liksom vid
hyra är det inte tillåtet för jordägaren att förbehålla sig rätten att säga upp avtalet före
arrendetidens utgång. Särskilda fall finns då detta dock är tillåtet. [3]




                                                  4
                                   Hus på ofri grund –
  prisutveckling, marknad och värdenivåer i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden


Avtalstiden för ett bostadsarrende gäller minst 5 år, oavsett om kontraktet föreskriver en
kortare upplåtelse. Avtalet upphör bara att gälla genom uppsägning och sker inte detta
förlängs avtalet automatiskt med 5 år i taget. Arrendenämnden kan ge dispens för
bestämmelser som ställer arrendatorn i sämre situation. [3]
Arrendeavgiften ska bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med
hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt. Viss ledning av
bestämmandet kan ges av arrenden i närheten, men hänsyn måste tas till det enskilda
ställets belägenhet och miljön i övrigt. Jordägaren och arrendatorn kan ställa upp villkor
och de gäller om det är skäligt med hänsyn till arrendeavtalets innehåll,
omständigheterna vid avtalets tillkomst etc. De kan även ställa upp villkor som gäller en
tvist om förlängning eller vid en begäran om ändring i arrendevillkoren. [3]

2.2.3 Överlåtelse av arrenderätten
Överlåtelse av bostadsarrende regleras i 10 kap 7 § Jordabalken. Där står det bland
annat att bostadsarrendatorn inte utan vidare får överlåta arrenderätten till någon annan.
Om arrendeavtalet är slutet för viss tid får arrendatorn dock överlåta arrenderätten till
annan person som jordägaren skäligen kan godta. Han skall därvid först erbjuda
jordägaren att återta arrendestället mot ersättning för arrenderättens värde. Vill
arrendatorn att jordägaren också ska överta byggnad eller annan anläggning som
arrendatorn utfört ska jordägaren erbjudas att lösa in även detta. Om jordägaren vill anta
erbjudandet ska han ge besked inom en månad. Antar han inte erbjudandet eller inte
lämnar svar i tid är det fritt för arrendatorn att överlåta arrendet till vem han vill.
Sublokation, det vill säga att arrendatorn själv nyttjar fastigheten och i sin tur undviker
att upplåta arrendet, är förbjudet vid bostadsarrende. Bostadsarrendatorn kan dock hyra
ut byggnaden som han är ägare av.
Besittningsskyddet för arrendatorn vid bostadsarrende innebär att han saknar rätt till
förlängning om något bostadshus inte finns på stället när jordägaren senast kan säga upp
avtalet. Arrendatorn saknar helt rätt till förlängning när arrenderätten är förverkad.
Besittningsskyddet kan avtalas bort om arrendenämnden godkänt det.
Bostadsarrendatorns besittningsskydd kan brytas i vissa situationer. Innan dess ska en
avvägning göras mellan jordägarens och arrendatorns intressen.
Situationerna då besittningsskyddet för bostadsarrendatorn kan brytas är:
    •   Vid icke bagatellartade kontraktsbrott
    •   Då planstridig eller annan otillåten bebyggelse har uppkommit. Denna
        möjlighet gör att eventuella skräpbebyggelser kan fås bort trots att arrendatorn i
        princip har besittningsskydd.
    •   Då jordägaren ska använda området till annat ändamål – bebyggelse av annat
        slag, jordbruk, industri etc. – och hans intresse påtagligt överväger arrendatorns.



                                                 5
                                   Hus på ofri grund –
  prisutveckling, marknad och värdenivåer i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden


    •   Då en generalklausul upprättats, d.v.s. när jordägaren har befogad anledning att
        upplösa arrendeförhållandet. Parternas intresse ska vägas även i detta fall.



2.3 Köp av hus på ofri grund
Byggnad på ofri grund räknas rättsligt sett som lös egendom. Ett köp av sådan byggnad
faller i och med det under köplagen. Förekommer ett ”fel i byggnaden” är det köplagens
bestämmelser som gäller och inte jordabalkens. Det är heller inte möjligt att inteckna
byggnaden. Det ska inte förväxlas med tomträtten som intar en särställning då
byggnaden på tomträtten är tillbehör till tomträtten. Tomträtten kan intecknas och
pantsättas på samma sätt som en vanlig fastighet. Detta måste också tas in i
bedömningen av värdet av byggnaderna på ofri grund i jämförelse med den vanliga
småhusmarknaden. Tomträtten borde falla under köplagen, men vid överlåtelse av
tomträtt är jordabalken tillämplig. (13 kap 7 § JB). [2]
Annat är det ur skattehänseende då en byggnad som är lös egendom räknas som
fastighet. Detta enligt Inkomstskattelagen 2 kapitlet 6 §.




                                               6
                                    Hus på ofri grund –
   prisutveckling, marknad och värdenivåer i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden




3 Statistik över hus på ofri grund

3.1 Antal byggnader på ofri grund i Sverige 1981
Enligt statistik från 1981 var antalet skattepliktiga taxeringsenheter som utgör byggnad
på ofri grund totalt 137 387 enheter. Där var byggnader med värde mindre än 10 000 kr
inte medräknade som taxeringsenheter. Bland enheterna kan man urskilja olika grupper.
Den grupp som helt dominerade var fritidshus som utgjorde hela 83 % av det totala
antalet enheter och i antal 115 056 st. Andra grupper var permanentbostäder som
utgjorde 7,6 % (10 490 st) och industrienheter 5,2 % (7 130 st). Se tabell 3.1. [2]

3.2 Antal byggnader på ofri grund i Sverige 2004
Enligt Skatteverket i Örebro ser det inte likadant ut idag som det gjorde 1981. Antalet
skattepliktiga taxeringsenheter i Sverige idag som utgör byggnad på ofri grund är totalt
61 948. När det gäller taxerade småhus är antalet 39 972 enheter varav 28 576 enheter
är fritidshus. Det vill säga 46 % av totala antalet skattepliktiga enheter på ofri grund är
fritidshus. Se tabell 3.1.

Tabell 3.1
                                                             1981              2004
Totalt antal byggnader på ofri grund                 137 387             61 948
    − Fritidshus                                     115 056     83 %    28 576    46 %
    − Permanentbostäder                              10 490      7,6 %   39 972* 65 %
    − Industrienheter                                7 130       5,2 %
* Gäller totalt antal småhusenheter i Sverige.




                                                 7
                                    Hus på ofri grund –
   prisutveckling, marknad och värdenivåer i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden



3.3 Antal byggnader på ofri grund i Västra Götaland 2004
Antalet skattepliktiga taxeringsenheter i Västra Götaland som utgör byggnad på ofri
grund är totalt 7 091. När det gäller taxerade småhus är antalet 3 642 enheter varav 2
796 enheter är fritidshus och 560 permanentbostäder. Andelen fritidshus uppgår alltså
till 39 % av det totala antalet skattepliktiga enheter på ofri grund i Västra Götaland. Se
tabell 3.2. [4]

              Tabell 3.2

              Totalt antal byggnader på ofri grund                             7 091
              Småhus                                                           3 642
                   − Fritidshus                                                2 796     39 %
                   − Permanentbostäder                                         560



3.4 Antal taxeringsenheter i Sverige och Västra Götaland 2004
Enligt ett meddelande från Statistiska Centralbyrån ser fördelningen av taxeringsenheter
ut enligt tabell 3.3 nedan. [5]

Tabell 3.3

                        Småhusenhet            Helårsbostad          Procent   Fritidsbostad    Procent
                        typkod 200-299          typkod 220                      typkod 221
                                                                       %                          %
                                Totalt antal   Friliggande en- och
                                    enheter         tvåfamiljshus

 Hela Riket                  2 241 575              1 310 995          59            378 706      17
 Västra                         347 636               220 752          64              51 989     15
 Götaland

Fotnot: Typkod 200-299 är ett brett begrepp                                                            [5]
Enligt tabellen ovan utgör fritidshus 17 % av totala antal småhusenheter i hela Sverige.
Av dessa är 7,5 % på ofri grund. I Västra Götaland är det 15 % som är fritidshus och av
dem är det 5,4 % som ligger på ofri grund. För uträkning av procentsatser vad gäller
andelen byggnader på ofri har uppgifter i tabellerna 3.1 och 3.2 använts.
Av Sveriges idag 2 241 575 småhusenheter utgör alltså 39 972 st byggnader på ofri
grund, vilket är ca 1,8 %.




                                                                8
                                   Hus på ofri grund –
  prisutveckling, marknad och värdenivåer i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden


3.5 Förändring i antal taxeringsenheter mellan 1981 och 2004
En av orsakerna till att antalet skattepliktiga taxeringsenheter som utgör byggnad på ofri
grund har sjunkit sedan 1981 är att det vid taxeringen 1996 infördes krav på att
byggnadsvärdet ska vara minst 50 000 kr för att räknas som en taxeringsenhet. Innan låg
denna gräns på 10 000 kr. Enligt uppgifter från Skatteverket är antalet småhus med
värde mindre än 50 000 kr, typkod 213, 127 156 st och i Västra Götaland 10 601 st.
Exempel på dessa kan vara kolonilotter. Själva kolonilotten hyr man av en
kolonilottsförening, medan man äger stugan som står på lotten. Dessa är en form av
byggnad på ofri grund, men oftast understiger värdet 50 000 kr vilket innebär att de då
inte bildar en egen taxeringsenhet. Vid den tidigare gränsen, 10 000 kr, var kolonistugor
egna taxeringsenheter och medräknades som småhusenheter.


En annan orsak till förändringen från de 137 387 enheter år 1981 till de 61 948 enheter
som finns idag är att många arrendatorer har givits möjligheten att köpa loss den mark
de arrenderat av jordägaren. Främst gäller detta fritidshus och permanentbostäder.




                                                9
                                   Hus på ofri grund –
  prisutveckling, marknad och värdenivåer i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden




4 Studie av Stocken

4.1 Kort historia
På 1920-talet bestod samhället av ca 70 hus som stod på ofri grund. Marken tillhörde
hemmanen Tofta och Svanvik och ingick i den Falkiska Donationen sedan 1853. 1955
blev det möjligt för husägarna att friköpa tomter i samhället. På 1930-talet kom de
första sommargästerna till Stocken och de har under årens lopp blivit fler och fler. De
gamla bostadshusen i kärnan av fiskeläget är nu sommarnöjen. Bebyggelsen har
expanderat med permanentbostäder i utkanten av samhället. [6]
Enligt mäklare som är verksamma på orten har intresset för Stocken ökat med tiden.
Många skaffar ett fritidsboende där de har närhet till havet. Huset kan ligga på en egen
fastighet eller som byggnad på ofri grund.

4.2 Inhämtande av uppgifter
Vid val av område hjälpte min handledare på Lantmäteriet till genom att kontakta några
av Skatteverkets kontor för att få förslag. Många områden föreslogs och jag intresserade
mig särskilt för området i Stocken som Skatteverket i Göteborg tipsade om. De skulle
själva under våren göra en egen utredning om huruvida byggnadernas ägare har
redovisat sin försäljning på rätt sätt i deklarationen.
Uppgifter om försäljningarna av byggnaderna på Enevägen har hämtats från
Skatteverket i Göteborg. De hade genom Enevägens samfällighetsföreningen fått
tillgång till handlingar från köp genomförda mellan 1998 och 2003. Skatteverket gav
mig en första inblick i området och berättade mer om vad de kommer att göra i sitt
projekt.

4.2.1 Den Falkiska Donationen
De uppgifter jag fått fram genom kontakt med samfällighetsföreningens ordförande,
Stefan Sundström, var att marken donerades till ortsborna av en man som hette Anders
Falk. Då bildades den Falkiska Donationen 1853 som i dagsläget fortfarande äger
fastigheten Orust Tofta 2:1. Fastigheten är uppdelad i flera skiften, bland annat del av
Stocken, Råön samt några andra intilliggande öar. Se bild 4.1. [7]

4.2.2 Byggnaderna på Enevägen
De 71 byggnaderna på Enevägen bildar ett fritidshusområde som är belägen intill en
campingplats och förvaltas av Enevägens samfällighetsförening. Byggnaderna som
uppfördes mellan åren 1987 till 1990 finns i två olika utföranden. Hus nr 1 till och med
nr 55 är mellan 28-32 kvm och till färgen grå och hus nr 56 till och med 71 är 26 kvm
stora och röda till färgen. Se bild 3.1 och 3.2 nedan.



                                               10
                                    Hus på ofri grund –
   prisutveckling, marknad och värdenivåer i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden


Bild 4.1                                     Bild 4.2




Byggnaderna ligger på arrenderad mark under en tid om 40 år. I dagsläget har ca 13-14
år gått av arrendetiden. [7]

4.3 Studie på plats i Stocken
Byggnaderna ligger i ett bergsområde skyddat från väder och vind bakom
campingplatsen strax utanför Stocken. Med undantag för ett fåtal av husen som har
utsikt över havet och Råön är berget den främsta vyn. Alla hus är försedda med altaner
som främst är riktade mot sydväst. Parkering sker på speciellt avsedda parkeringsplatser
på samfälligheten.




                                                11
                                   Hus på ofri grund –
  prisutveckling, marknad och värdenivåer i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden




5 Prisutveckling
För att jämföra prisutvecklingen mellan småhus och hus på ofri grund har statistik
hämtats från Lantmäteriets Fastighetsbarometer. Uppgifterna är mellan 1996 och 2003.
[8]
Statistik för Orust Kommun återfinns inte i materialet men bedömningen har varit att
prisutvecklingen på Orust har varit snarlik Uddevallas trend. De båda kommunerna
ligger på samma avstånd från Göteborg och är kustnära.

Diagram 5:1


                               Prisutveckling för småhus 1996-2003

                         180
                         170
                         160
  Index (1996/1 = 100)




                         150
                         140                                                 Uddevalla
                         130                                                 Riket
                         120
                         110
                         100
                          90
                          19 6 /1
                          19 6 /2
                          19 6 /3
                          19 6 /4
                          19 7 /1
                          19 7 /2
                          19 7 /3
                          19 7 /4
                          19 /1
                          19 8 /2
                          19 8 /3
                          19 8 /4
                          19 9 /1
                          19 9 /2
                          19 9 /3
                          20 9 /4
                          20 0 /1
                          20 0 /2
                          20 0 /3
                          20 0 /4
                          20 1 /1
                          20 1 /2
                          20 1 /3
                          20 1 /4
                          20 /1
                          20 2 /2
                          20 2 /3
                          20 2 /4
                          20 3 /1
                          20 3 /2
                          20 3 /3
                                /4
                             98




                             02




                             03
                             9
                             9
                             9
                             9
                             9
                             9
                             9
                             9

                             9
                             9
                             9
                             9
                             9
                             9
                             9
                             0
                             0
                             0
                             0
                             0
                             0
                             0
                             0

                             0
                             0
                             0
                             0
                             0
                             0
                          19




                                        År/kvartal




                                                     12
                                   Hus på ofri grund –
  prisutveckling, marknad och värdenivåer i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden


Diagram 5:2


                               Prisutveckling Enevägen 1998-2003


          11
          10
          9                                                                        Enevägen

          8
    K/T




                                                                                   Linjär
          7                                                                        (Enevägen
          6
          5
          4
               3

                       1

                               3

                                       4

                                               1

                                                       2

                                                               2

                                                                       2

                                                                               3
              /

                      /

                              /

                                      /

                                              /

                                                      /

                                                              /

                                                                      /

                                                                              /
           98

                   99

                           00

                                   00

                                           01

                                                   01

                                                           02

                                                                   03

                                                                           03
          19

                  19

                          20

                                  20

                                          20

                                                  20

                                                          20

                                                                  20

                                                                          20
                                            År/kvartal


Trendkurvan för husen på ofri grund på Enevägen verkar relativt väl överensstämma
med Uddevalla Kommun och riket i övrigt. Därför bör slutsatsen kunna dras att
prisutvecklingen för hus på ofri grund följer den vanliga småhusmarknaden.




                                                           13
                                   Hus på ofri grund –
  prisutveckling, marknad och värdenivåer i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden




6 Värdenivåer

6.1 Normering av köpesumma
Fastigheter med typkod 221 i Stocken har jämförts med hus på ofri grund på Enevägen
med hjälp av gallrat ortsprismaterial. Köpesummorna har räknats upp med
Fastighetsprisindex från SCB till 2003 års värdenivå och normerats mot taxeringsvärdet
respektive boarean. [10] Samtliga grunduppgifter och beräkningar finns i bilaga A.
       Tabell 6:1 Enevägen                     Tabell 6:2 Stocken
       ObjID       K/T   K/BOA                 ObjID                K/T     K/BOA
         48         8,55 18 431                Tofta 2:114           7,02   53 709
         43        10,07 20 855                Tofta 2:115           5,44   41 484
         71         6,48 12 310                Tofta 2:26            7,87   79 276
         53        11,40 25 646                Tofta 2:36            4,84   34 079
         21         9,64 21 687                Tofta 2:26            6,47   65 116
         47         9,80 21 136                Tofta 2:161           3,96   24 740
         16        11,54 24 166                Medel                 5,93   49 734
         70         6,31 14 808
         48         9,20 19 844
       Medel        9,22 19 876



Det går inte att dra några direkta slutsatser utifrån dessa normeringstal.
Köpesumma/Taxeringsvärde (K/T) är högre för hus på ofri grund än för fristående
fastigheter. Förmodligen beror detta på att en köpare av hus på ofri grund ser ett värde i
marken som huset står på trots att köparen inte förvärvar äganderätten till denna. Detta
tänkta markvärde återspeglas inte i taxeringsvärdet vilket gör att normeringstalet blir
högt. På samma sätt blir Köpesumma/Boarea (K/BOA) högre för fristående fastigheter
än för hus på ofri grund eftersom det i detta fall är fråga om fastigheter med höga
markvärden och liten boarean.




                                                14
                                   Hus på ofri grund –
  prisutveckling, marknad och värdenivåer i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden



6.2 Omräkning av uppgifter
För att göra försäljningsuppgifterna jämförbara har uppifterna räknats om. Beträffande
hus på ofri grund har ett tänkt markvärde lagts till taxeringsvärdet (To). Markvärdet har
beräknats utifrån den årliga avgift husägaren betalar för markupplåtelsen. Avgiften
består av arrendeavgift, VA-avgifter samt övriga driftskostnader och har
evighetskapitaliserats med 4%.
Beträffande de fristående fastigheterna har den uppräknade köpesumman reducerats
med markvärdet. Detta genom att anta att markvärdet utgör samma andel av
köpesumman som av taxeringsvärdet. Dessa bearbetade köpesummor (Ko) och
taxeringsvärden (To) har använts för en ny normering enligt tabell 6.3 och 6.4 nedan.
Samtliga grunduppgifter och beräkningar finns i bilaga B.


      Tabell 6:3 Enevägen                     Tabell 6:4 Stocken
       ObjID      K/To K/BOA                  ObjID                Ko/T Ko/BOA
      48            2,21 18 431               Tofta 2:114            2,46 18 798
      43            2,29 20 855               Tofta 2:115            2,45 18 668
      71            1,80 12 310               Tofta 2:26             2,28 22 990
      53            3,05 25 646               Tofta 2:36             2,23 15 676
      21            2,58 21 687               Tofta 2:26             1,88 18 884
      47            2,54 21 136               Tofta 2:161            2,61 16 328
      16            2,93 24 166               Medel                  2,32 18 557
      70            1,49 14 808
      48            2,38 19 844
      Medel         2,36 19 876


Som tabellerna ovan visar är genomsnittet för köpesumma/taxeringsvärde för Enevägen
i stort sett lika Stockens värden. Köpesumma/boarea har inte lika hög överensstämmelse
men skillnaden kan förklaras med att byggnaderna på Enevägen har högre
standardpoäng och senare byggår.




                                               15
                                   Hus på ofri grund –
  prisutveckling, marknad och värdenivåer i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden




7 Marknad
Enligt mäklare som är verksamma på orten ser marknaden ljus och stabil ut för
fastigheterna som ligger i Stocken. Samhället är litet och lugnt, de flesta fastigheterna
har ett läge med utsikt över vattnet. De fastigheter som ligger längre från vattnet har på
ett sätt även de kontakt med havet då det är vanligt att det till fastigheten även hör en
sjöbod med brygga nere vid vattnet. Sjöboden och bryggan ligger oftast på arrenderad
mark nere vid stranden. Även de fastigheterna blir då attraktiva i en spekulants ögon.
Byggnaderna på Enevägen är ett bra alternativ för dem som inte har så mycket pengar
och inte anser sig ha råd med en egen fastighet. De kanske är bosatta i Göteborg och vill
genom en relativt låg penning skaffa sig ett ställe vid havet. Eftersom byggnaderna inte
är så dyra om man jämför med fastigheterna i Stocken finns det en marknad även för
dessa. Förmodligen är detta anledningen till att byggnaderna är så pass attraktiva trots
sin fastighetsrättsliga situation.




                                                16
                                   Hus på ofri grund –
  prisutveckling, marknad och värdenivåer i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden




8 Slutsats
Prisutvecklingen under de senaste åren för hus på ofri grund i det undersökta området
kan anses följa den vanliga småhusmarknaden. Marknaden ser ljus och stabil ut för både
hus på ofri grund och för fristående fritidsfastigheter enligt verksamma mäklare på
orten.
Trots stora skillnader i köpesummor och fastighetsrättsliga förhållanden har det i
undersökningsområdet gått att finna ett samband mellan värdenivåerna för hus på ofri
grund och fristående fritidsfastigheter. Detta med viss modifiering av köpesummor och
taxeringsvärden. Detta samband går ut på att man jämför endast byggnadsvärdet på
fristående fritidsfastigheter med hus på ofri grund och vid normeringen lägger till ett
tänkt markvärde till taxeringsvärdet för hus på ofri grund. Om detta förhållande kan
anses genomgående på marknaden eller är en tillfällighet i just detta
undersökningsområde måste utredas vidare. Likaså har tillgången till relevant
ortsprismaterial varit sparsam varför viss reservation för statistisk osäkerhet måste
göras.




                                               17
                                   Hus på ofri grund –
  prisutveckling, marknad och värdenivåer i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden


Källförteckning
[1]   Justitiedepartementet (1984). Panträtt i registrerad nyttjanderätt. Stockholm och
      Malmö: Justitiedepartementet. (SOU 1984:22)

[2]   Justitiedepartementet (1988). Köp av byggnad på ofri grund, m.m.. Stockholm:
      Allmänna Förlaget. (SOU 1988:66)

[3]   Bengtsson, Bertil & Victorin, Anders (1997). Hyra och annan nyttjanderätt till
      fast egendom. Femte upplagan. Stockholm: Norstedts Juridik.

[4]   Statistik hämtad från Skatteverket i Örebro genom telefonintervju med Tommy
      Viotti, 2004-06-04

[5]   Statistiska Centralbyrån (2003). Rikets fastigheter 2003, del 1. Sveriges Officiella
      Statistik – Statistiska Meddelanden BO 37 SM 0301.

[6]   Orust Kommun. Stocken. [Elektronisk] Tillgänglig:
      <http://www.orust.se/omo/orter/stocken.shtm> [2004-04-23]

[7]   Telefonintervju med Stefan Sundström, ordförande i Enevägens
      Samfällighetsförening. 2004-05-05, 2005-03-17

[8]   Sammanställning av prisutvecklingsstatistik från Fastighetsbarometern 1996-
      2003. Elektronisk. Tillgänglig:
      <http://fastighetsbarometern.lantmateriet.se/kommentarer_analyser/Prisutveckling_1996
      _2003.pdf.> [2005-03-18]

[9]   Lantmäteriet (2004). Fastighetsutdrag med allmän fastighetsinformation,
      Taxeringsinformation för fastigheten Orust Tofta 2:1 den 15 april 2004.

[10] Fastighetsprisindex (FASTPI) Elektronisk. Tillgänglig:
     <http://www.scb.se/templates/tableOrChart____39157.asp> [2005-03-17]




                                                 18
                                   Hus på ofri grund –
  prisutveckling, marknad och värdenivåer i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden


A Bilaga till avsnitt 6.1




Bilaga                                    A:1
                                   Hus på ofri grund –
  prisutveckling, marknad och värdenivåer i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden


B Bilaga till avsnitt 6.2




Bilaga                                    B:1

				
DOCUMENT INFO
Shared By:
Categories:
Stats:
views:196
posted:7/4/2011
language:Swedish
pages:24