analyse_credifinn_0511

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					                               L’analyse CREDIFINN- mai 2011
    Les dernières évolutions des taux de crédit immobilier long terme ont-elles
                      une incidence pour les emprunteurs ?




                                                                    Evolution des taux fixes
                                                                    ( valeur moyenne sur 20 ans)
         6,00%

         5,50%

         5,00%

         4,50%

         4,00%

         3,50%

         3,00%
                 août‐07
                           oct.‐07
                                     déc.‐07



                                                                    juin‐08
                                                                              août‐08
                                                                                        oct.‐08
                                                                                                  déc.‐08



                                                                                                                                 juin‐09
                                                                                                                                           août‐09
                                                                                                                                                     oct.‐09
                                                                                                                                                               déc.‐09



                                                                                                                                                                                              juin‐10
                                                                                                                                                                                                        août‐10
                                                                                                                                                                                                                  oct.‐10
                                                                                                                                                                                                                            déc.‐10
                                               févr.‐08
                                                          avr.‐08




                                                                                                            févr.‐09
                                                                                                                       avr.‐09




                                                                                                                                                                         févr.‐10
                                                                                                                                                                                    avr.‐10




                                                                                                                                                                                                                                      févr.‐11
                                                                                                                                                                                                                                                 avr.‐11


       Sur 4 ans, on constate une baisse sensible des taux long terme.
Depuis la fin de l’année 2010, on note une reprise à la hausse. Cette dernière a été réalisée par
les banques principalement pour 3 raisons :

1- l’amélioration de leur marge qui s’était détériorée au cours du second semestre 2010, par une
concurrence accrue entre les banques
2- l’anticipation d’une hausse des taux directeurs
3- la volonté de stopper les rachats de prêts entre établissements bancaires

La hausse du Taux directeur de la BCE pour maîtriser l’inflation a été répercutée sur les taux long
terme, mais cette dernière avait déjà été anticipée par les établissements.

On peut donc estimer que si les taux long terme montent, la répercussion restera modérée.




                                                                                                                                                                                                   www.credifinn.fr
Quelques exemples de mensualités

                                   Taux Fixe             Mensualité nominale
                                   sur 20 ans
Septembre 2007                       4,85 %                               1.303 €
Septembre 2008                       5,25 %                               1.348 €
Septembre 2009                       3,90 %                               1.201 €
Septembre 2010                       3,65 %                               1.175 €
Avril 2011                           4,20 %                               1.233 €
                                     4,60 %                               1.276 €

        On peut constater que sur les 4 dernières années, pour un prêt à valeur constante de
200.000 €, le montant de la mensualité payée a pu varier de 1.175 € à 1.348 € soit un écart de
173 € et une augmentation du coût de crédit de plus de 41.000 €.
Retenons qu’une variation de 0,20% sur un prêt de 200.000 € a une incidence sur la mensualité de
25 € soit 6.000 € sur le coût de crédit.

On peut observer en ce début d’année une volatilité importante entre les établissements
spécialisés et les banques de réseau. Plus de 0,40% compose la différence soit dans le cas de
notre exemple une différence de mensualité de 43 € et un coût total de crédit de 10.320 €.
La comparaison des établissements est plus que jamais d’actualité.




Evolution des mensualités

Comparons l’évolution des mensualités et du coût du crédit dans le temps.
              Septembre      Septembre       Septembre      Septembre      Avril 2011    Avril 2011
                  2007       2008               2009           2010         4,20%         4,60%
Septembre                           + 43 €        - 102 €          -128 €       - 70 €        - 27 €
2007
Septembre             - 43 €                      - 147 €         - 173 €     - 115 €        - 72 €
2008
Septembre           - 102 €        - 147 €                          - 26 €      +32 €        +75 €
2009
Septembre           - 128 €        - 173 €          - 26 €                      +58 €       +101 €
2010
Avril 2011            - 70 €        -115 €          +32 €           +58 €                    +43 €
                      - 27 €         - 72 €         +75 €         +101 €        +43 €


Exemple de lecture : la différence de mensualité entre un prêt souscrit entre septembre 2007 et
septembre 2009 est de 102 € en faveur de septembre 2007.

Ce tableau exprime la différence de la mensualité pour un financement de 200.000 € sur 20 ans.
Les taux appliqués étant les taux moyens observés aux dates précisées dans le tableau ci-dessus.




                                                                            www.credifinn.fr
 Evolution du coût du crédit

 La mensualité est le reflet à l’instant T de la répercussion du coût de crédit.
 Les engagements étant sur du long terme, nous visualisons à travers ce tableau les impacts des
 évolutions du coût de crédit sur une durée de 9 et 20 ans.

                Taux Fixe      Mensualité     Coût du Crédit sur    Coût du Crédit    Capital Restant
                sur 20 ans     nominale            20 ans             sur 9 ans        dû au terme
                                                                                        des 9 ans
Septembre
                     4,85 %      1.303 €          112.720 €            73.897 €         133.130 €
2007
Septembre
                     5,25 %      1.348 €          123.520 €            80.473 €         134.921 €
2008
Septembre
                     3,90 %      1.201 €          88.240 €             58.546 €         128.790 €
2009
Septembre
                     3,65 %      1.175 €          82.000 €             54.573 €         127.629 €
2010
                     4,20 %      1.233 €          95.920 €             63.352 €         130.174 €
Avril 2011
                     4,60 %      1.276 €          106.269 €            69.820 €         132.000 €

         Si la hausse des taux a une incidence relativement modérée sur la mensualité, l’incidence
 sur le coût de crédit est quant à elle plus marquée.
 Notons que le différentiel de coût de crédit entre septembre 2008 et septembre 2010 sur un prêt
 de 20 ans représente 41.520 €, et sur 9 ans 25.900 €.
 Ce constat peut effrayer n’importe quel investisseur car c’est de la perte de richesse.




 Evolution du pouvoir d’achat

 A travers ce tableau nous déterminons l’évolution du pouvoir d’achat pour une même
 mensualité estimée de 1.201 €, qu’un emprunteur aurait payé en Septembre 2009 pour un crédit
 de 200.000 € sur 20 ans.


                        Septembre 2009      Septembre 2010         Avril 2011         Avril 2011
                                                                    4,20%              4,60%
Septembre 2009                                      - 4.432 €             - 5.138 €        - 11.698 €
Septembre 2010                 + 4.432 €                                  - 9.570 €        - 16.130 €
Avril 2011 (4,20%)              - 5.138 €           - 9.570 €                                - 6.560 €
Avril 2011 (4,60%)            - 11.698 €          - 16.130 €            + 6.560 €



 Exemple de lecture : entre un prêt de 200.000 € souscrit en Septembre 2010 et Avril 2011, la perte
 du pouvoir d’achat est de 16.130 €, soit environ une baisse de 8% du pouvoir d’achat.




                                                                                www.credifinn.fr
En conclusion

Il apparait très clairement que les variations des taux à la hausse de ces derniers mois ne rendent
pas moins solvables les investisseurs. Elles réduisent tout au plus leur capacité d’investissement
pour un maximum de 8%. Notons une différence entre les investisseurs en locatif et en accession
où la problématique est différente.
Dans une majorité des cas, l’accédant à la propriété aura du mal à considérer un projet moins
ambitieux, il peut se mettre en veille. L’investisseur locatif peut plus facilement adapter son
budget car son optique est avant tout financière.

Il est difficile de combattre année après année les variations des taux de crédit immobilier long
terme. Les phases haussières ou baissières créent des disparités fortes entre les établissements et
cela pendant les phases de réajustements. La volatilité du moment est d’environ 400 points de
base.

Ce sont les périodes où il est nécessaire de mettre en compétition les établissements bancaires
afin de maintenir soit une solvabilité pour les investisseurs les plus justes soit de réajuster le projet
d’acquisition de maximum 8%.




                                          3 allée Alphonse Fillion
                                               44120 VERTOU
                                            Tél : 02 28 21 05 18
                                            Fax : 02 28 21 05 13

                                          partenaire@credifinn.fr
                                            www.credifinn.fr




                                                                                 www.credifinn.fr

				
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