Hud Closing Statement Mn Sample by uka21048

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                                                          2010 RESPA Reform 
                                                        Policies and Procedures  
                                                                     
                                                    ‐ IMPORTANT INFORMATION ‐ 
                                                                     
For mortgage applications taken on or after January 1, 2010, lenders and Brokers are required to provide borrowers with a 
new standard Good Faith Estimate (GFE) that clearly summarizes key loan terms, fees, and closing costs.  At settlement, the 
closing agent must provide a new HUD‐1 Settlement Statement that offers a side‐by‐side comparison of the estimated 
charges from the GFE to the actual charges on the HUD‐1. 
 
There are many resources available to explain the details of the new amendments.  Below is a concise summary of the 
changes.  We recommend that you seek specific legal counsel and/or call your regional FHA Home Ownership Center to 
answer questions.  HUD has provided a significant amount of helpful information on its website: 
http://www.hud.gov/offices/hsg/ramh/res/respa_hm.cfm 
 
 
                                                         ‐ KEY COMPONENTS ‐ 
 
(1)      APPLICATION RE‐DEFINED 
         Prior to issuing the GFE, the loan originator must collect at least six items of information which now define an 
         Application:  Borrower’s Name, Social Security Number (to obtain a credit report), Gross Monthly Income, Loan 
         Amount, Estimated Property Value, and Subject Property Address.  The loan originator may decide what additional 
         application information it needs to collect from a borrower in order to issue a meaningful GFE.  The GFE must be 
         issued within (3) business days of taking an application that meets the definition above. 
 
(2)      UP‐FRONT FEE PROHIBITION 
         The only fee that can be charged prior to the borrower receiving a GFE is for the actual cost of the credit report. 
 
(3)      NEW STANDARDIZED GOOD FAITH ESTIMATE FORM 
         The new GFE is three pages and now includes key loan terms, rate lock information, and an expanded/reorganized 
         estimate of total settlement charges.  The form is intended to allow borrowers to easily compare GFEs from 
         various lenders when shopping for a loan. 
 
(4)      INSTITUTION OF FEE TOLERANCES 
         Three separate categories of settlement charges have been defined with corresponding tolerances. Page three of 
         the GFE summarizes these fees as follows: 
                   Zero tolerance – these charges cannot increase from the GFE amount at settlement. 
                   10% tolerance – the total of these charges can increase up to 10% from the GFE amount at settlement. 
                   No tolerance – these charges can change (increase) from the GFE amount without restriction at settlement. 
         Once a GFE is issued the loan terms or charges can only be altered if there are valid “Changed Circumstances” as 
         defined in Sec 3500.2 of RESPA. 
 
(5)      UPDATED ORIGINATION CHARGES AND YSP DISCLOSURE 
         All origination charges, both lender and Broker, are listed as a lump sum.  The YSP is listed as a “credit” directly to 
         the borrower for the specific interest rate chosen.  All charges that the Broker will receive, including YSP, 
         Origination Fee, Application Fee, Processing Fee, etc., must be included in Block 1 and are not subject to change.  
         Failure to account for the YSP as part of Origination Charges will result in a reduction in the Broker’s total 
         compensation. This is due to the borrower receiving a credit equal to the total amount of the YSP. 
          
         Brokers may not charge Discount Points under any circumstances.  Any points charged to the borrower by the 
         Broker must be in the form of an origination fee. 
 
(6)      NEW HUD‐1 SETTLEMENT STATEMENT 
         The HUD‐1 has been revised to reflect the GFE changes listed above.  The document has been increased from two 
         to three pages and includes a comparison table of GFE and HUD‐1 Charges, as well as a summary of all relevant 
         loan terms. 
 
                                                     ‐ REMN WORKFLOW ‐ 
                                                              
File Receipt and Loan Opening 
 
(1)      For Applications taken on or after January 1, 2010, REMN will only accept new loan submissions containing the 
         new GFE.  In addition, the Broker must provide the following: 
          
               a. “Intent to Proceed” Certification signed and dated by borrower.   A sample of the form is attached. 
                    
               b. Broker’s Settlement Services Provider List, signed and dated by the applicant.  
                    
               c. Broker’s written itemization of the lumped fee sections (Block 1 and Block 4) in order to ensure 
                   compliance with both State Law and TILA. 
                    
(2)      Incomplete files will be addressed consistent with our current process.  The Broker will be notified of the 
         deficiency and the file will remain with the opening team leader pending resolution.  
          
(3)      The Origination Charge (Block 1) section must be greater than the amount of REMN’s Underwriting Fee (currently 
         $550).  All charges that the Broker will receive, including YSP, Origination Fee, Application Fee, Processing Fee, etc., 
         must be included in Block 1 and are not subject to change.   
          
(4)      Block 2, Check Box 1 can never be checked off for a wholesale loan.  Additionally, discount points (which can never 
         be charged by a Broker) and YSP cannot be charged on the same loan.  If REMN receives a borrower‐accepted GFE 
         completed inclusive of either one of these errors, we will be unable to accept the loan application submission. 
          
(5)      Block 3 (Required Services selected by Broker or Lender) must include the FHA Upfront MIP (actual charge) and the 
         charge for the Life of Loan Flood Cert.  The minimum fee for the Flood Cert is $11. 
          
(6)      The Broker’s GFE will be reviewed and cross‐checked against our internal tables for the reasonableness of the 
         various charges and fees. 
          
(7)      If REMN accepts the Broker’s GFE, both REMN and the Broker are bound by the fees listed, subject to applicable 
         tolerances.  REMN will proceed with Loan Opening and will re‐disclose the TIL as required by MDIA. 
          
(8)      If upon review of the Broker’s GFE, it appears that it is deficient, REMN will notify the Broker within one business 
         day of the receipt of the loan submission.  If appropriate corrective action is available, REMN will work with the 
         Broker to try to and make the necessary adjustment.  If after review the Broker’s GFE is deemed unacceptable, 
         REMN will return the loan application. 
          
(9)      If any error is made by the Broker on an initial GFE that has been accepted by REMN, the Broker will be responsible 
         for curing the error by either paying a POC fee or lowering a fee at closing. 
 
“Changed Circumstances,” Rate Locks and Re‐Disclosure 
 
(10)     If at any time from Loan Opening to Underwriting Cleared a valid “changed circumstance” occurs, only REMN may 
         issue a revised GFE. Brokers may not issue a revised GFE.  The Broker must notify REMN of any “changed 
         circumstance” within 24 hours, so the revised GFE can be sent within three business days as required. 
          
(11)    “Changed Circumstances” must be documented using a Changed Circumstances Form.  A sample is attached to this 
        memo.  If you are using another version of the form, it must include the following information:  (a) Date of Change,  
        (b), Date of GFE re‐disclosure (REMN to complete), (c) Explanation of Change, (d) and Fees Associated with 
        Changed Circumstances.  In addition, if the change was requested by the borrower, the Broker must obtain and 
        provide relevant correspondence from the borrower acknowledging their requested change (e.g., Loan amount 
        increase, program or term change). 
         
(12)    Any file with a “changed circumstance” cannot be Underwriting Cleared without the following:  (a) Changed 
        Circumstance Form (with back‐up documentation), (b) borrower signed revised GFE, and (c) borrower signed 
        updated Intent to Proceed Form. 
         
(13)    Only charges and terms that are specifically related to the “changed circumstances” can be increased. 
         
(14)    There will be significant scrutiny in determining if “changed circumstances” have occurred.  The GFE cannot be 
        revised to reflect market fluctuations.  If market conditions have deteriorated since the Application was taken, the 
        Origination Fee cannot be increased to account for these changes. 
         
Scheduling to Close 
 
(15)    In order to provide the necessary fee data and service provider information to the settlement agent, REMN will 
        require a draft HUD‐1 prior to scheduling the loan for closing.  All service providers must be listed on the draft 
        HUD‐1.  Please be aware that we anticipate extra time will be needed to prepare a closing package. 
 
Loan Closing and Final HUD‐1 
 
(16)    For loan applications taken on or after January 1, 2010, the settlement agent must use the new HUD‐1 for the 
        closing. 
         
(17)    REMN will use the draft HUD‐1 provided by the settlement agent and compare fees prior to sending out a closing 
        package. 
         
(18)    The HUD‐1 must state who provided the services, which will then be compared to the original signed Settlement 
        Services Provider List that was given to the borrower at the time of application. 
         
(19)    If any fee differences are detected that result in a tolerance violation, the violation must be cured by the Broker 
        and the HUD‐1 corrected prior to closing. 
         
(20)    REMN’s closing package will include the most recent valid GFE data for use in the page 3 Comparison section.  The 
        settlement agent must use this data when preparing the page three comparison section of the final HUD‐1. 
         
(21)    In the event an error is not detected prior to closing/disbursement, REMN will work with the Broker to cure the 
        error within 30‐days, as required.  The rule holds the lender responsible for curing all tolerance violations. If in 
        REMN’s opinion, the Broker or other party caused the violation, REMN will hold the appropriate party accountable 
        for any refund due to the borrower. 
 
 
 
                                                   ‐ continued on next page ‐
                                                             
                                                ‐ BROKER BEST PRACTICES ‐ 
 
HUD has acknowledged that RESPA reform poses unique challenges to the Broker/Lender relationship. The consistent 
message is that timely communication between the mortgage Broker and the lender is essential to ensure compliance. 
Please maintain heightened contact with your AE and our internal staff to make this process as smooth as possible. 
                                                                 
                                                                 
                                                        ‐ A FINAL NOTE ‐ 
                                                                 
The changes described herein are sweeping and significantly affect the processing of mortgage loans and the settlement of 
residential real estate transactions. We share the opinion of other industry participants and regulators who expect that this 
transition period will be difficult. 
 
On November 13, 2009 HUD Announced “Restraint in RESPA Enforcement for First Four Months of New Rule”1. The body of 
this announcement emphasizes that this period is not a lack of enforcement, but rather an adjustment period designed to 
allow for mortgage professionals (who have made a good faith attempt at complying with the rules), the necessary time to 
continue adjusting their processes and procedures accordingly.  HUD went further to specify that during this period they 
will be paying specific attention to “the extent to which the mortgagee has made sufficient investment and commitment in 
technology, training, and quality control designed to comply with the new rule.” 
 
We are hopeful that further guidance will be forthcoming from HUD to allow all of us to comply with the regulations in a 
simple and straightforward manner while keeping with the spirit of providing consumers transparency and adequate 
protection.  We will continue to adjust our procedures accordingly based on the guidance as it comes. 
                                                                 
1 
  http://portal.hud.gov/portal/page/portal/HUD/press/press_releases_media_advisories/2009/HUDNo.09‐215   
                                                  INTENT TO PROCEED 
                                           ACCEPTANCE OF GOOD FAITH ESTIMATE 
                                                            
 
 
Name of Borrower:             ____________________________________________________________ 
 
Property Address:             ____________________________________________________________ 
 
Date of Good Faith Estimate:  ___________________ 
 
 
The undersigned acknowledges receipt of the Good Faith Estimate issued by  
 
__________________________ and dated ____________. 
(insert mortgage broker’s company name) 
 
       I/we do intend to proceed with the loan application 
 
       I/we do not intend to proceed with the loan application 
 
 
I/we understand that I/we have ten business days from when the Good Faith Estimate was provided to me/us to 
express my/our intent to proceed with the loan application.  If I/we do not express my/our intent by executing 
this form within this time, we understand that the broker and/or lender is no longer bound by the Good Faith 
Estimate. 
 
 
 
_______________________________                  _________________________ 
Borrower                                         Date 
         
_______________________________                  _________________________ 
Borrower                                         Date 
 
 
                              RESPA CHANGED CIRCUMSTANCE DETAIL FORM 
                                                  
 
 
Name of Borrower:               ____________________________________________________________ 
 
Property Address:               ____________________________________________________________ 
 
Date of Good Faith Estimate:  ___________________ 
 
This form must be completed for each changed circumstance that results in GFE re‐disclosure and must be 
included with the revised GFE. 
 
Date of Change:                 ___________________ 
 
Date of GFE Re‐Disclosure:      ___________________ 
 
Explanation of Change: 
 
________________________________________________________________________________________ 
 
________________________________________________________________________________________ 
 
________________________________________________________________________________________ 
 
________________________________________________________________________________________ 
 
________________________________________________________________________________________ 
 
 
Fee changes associated with Change Circumstance: 
 
$____________________           __________________________________                             
 
$____________________           __________________________________                             
 
$____________________           __________________________________                             
 
$____________________           __________________________________                             
 
 
 
 
 
_______________________________               _________________________ 
Borrower                                      Date 
         
_______________________________               _________________________ 
Borrower                                      Date 

								
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