IN perspective by nyut545e2

VIEWS: 11 PAGES: 6

									                   IN perspective 

 
Seaside Towns: a new local imperative for regeneration? 
 
David Tyrer, Consultant with social and economic policy consultants Consulting 
Inplace outlines his views on the future for Seaside Towns in the UK.  
 
1.    Introduction                                             resulted in non‐tourist related employment growth 
                                                               in Seaside Towns. Much of this growth was within 
Arriving in Margate by train, the first thing you              manufacturing. In the 1970s and 1980s these jobs 
notice is the size and grandeur of the station. It’s an        were particularly exposed to competition from 
immediate manifestation of the classic story of                lower cost, overseas locations and many were lost. 
English seaside resorts. Extremely popular as                  Rising unemployment, worklesseness, social and 
holiday destinations until the early/mid 1970s, they           physical decline has been the result.  
were then faced with greater disposable incomes,                
affordable air travel and package holidays.  As a              Seaside Towns growing faster than average 
result their fortunes began to wane and in most                          Figure 1. Employment Growth (%) 1998/9 ‐ 2005/6

cases have never picked up. Except that is not the                       England
whole story.  Other explanations exist for the                     Seaside Towns

continuing economic and social challenges of our                      Bridlington
                                                                         Clacton
Seaside Towns.  
                                                               Great Yarmouth
 
                                                               Hastings/Bexhill

                                                                       Newquay
                                                                        Skegness

                                                                          Thanet

                                                                          Torbay

                                                                                    0      5          10       15          20   25   30   35

                                                                                                  1
                                                               Source: See footnote   
                                                                
                                                               Third, an increasing duty on local authorities to 
                                                               house families, young people and the ‘vulnerable’ 
                                                               appears to have interacted with the stock of large, 
                                                               Victorian seafront housing and bed and breakfast 
                                                               guesthouses. This stock appears to have soaked up 
                                                               demand for low‐cost, low‐ quality private rented 
                                                               accommodation, particularly suitable for those 
Margate Station                                                living on benefit. A self perpetuating market for this 
                                                               type of accommodation has emerged. Reflecting 
What is more, many Seaside Towns have actually                 this, a number of Seaside Towns contain particular 
experienced reasonable employment growth in                    concentrations of Houses in Multiple Occupation 
recent years, including within visitor related sectors         (HMOs) and relatively high private rented 
(Figure 1). The popularity of the traditional ‘bucket          accommodation, as a proportion of overall tenure 
and spade’ two week seaside holiday has declined,              type.  
but day or short breaks have increased, facilitated             
by rising car ownership. The appeal of Seaside                 Fourth, their peripherality (it currently takes longer 
Towns has not gone away, but the nature of the                 to get to Margate from London than to get to York) 
visitor economy has certainly evolved.                         and role as retirement destinations continues to 
                                                               affect the dynamic of local labour markets. Seaside 
Second, post‐war shifts in population (in Margate’s 
case, largely from London’s poorer boroughs)                   1
                                                                 The data in the figures used in this article are taken from CLG 
alongside growing demand for consumer goods                    ‘England’s Seaside Towns –a benchmarking study’. November 2008.  



CONSULTING INPLACE – Discovering what works                                                                                               1
                  IN perspective 
Towns struggle to keep young people. In contrast           should establish a cross departmental working 
the continued in‐migration of early retirees and           group on coastal towns. Its role should include 
rising numbers of incapacity claimants appear to be        promoting… understanding of the needs of coastal 
common.                                                    towns and consideration of the effect of 
                                                           Government policy on [them]. 2   
Despite this, towns like Deal and St Ives have              
managed to maximise their natural assets or pursue         The select committee has recognised the variety of 
strategies of differentiation with some success. This      opportunities and challenges facing Seaside Towns, 
reminds us that living by the sea remains                  and its recommendations have resulted in new 
intrinsically popular. In this article, we review some     research on the seaside economy. The recent CLG 
of the emerging work on Seaside Towns published            Benchmarking Study built on the first authoritative 
in the last eighteen months and the economic               examination of the Seaside Economy, published in 
trends which emerge from the wealth of data                20033. From this body of work, some key trends 
available.                                                 emerge, illustrating the heart of the problem.  
                                                        
Consulting Inplace has recently completed an               We examine these below: 
evaluation of the South East ERDF Objective Two             
programme, based in Thanet (which includes                    Total population, as well as working age 
Margate) and Hastings, and developed an action                populations have increased in many Seaside 
plan for the two authorities now that the funding             Towns (Figure 2) fuelled by early retirees in 
has ceased. Whilst we agree with the conclusion of            particular and the over 35s in general. In‐
the recent select committee on Seaside Towns, that            migration of young people is largely absent.  
a national ‘catch all’ policy is inappropriate, there       
are key learning points from Thanet and Hastings,          Rapid seaside population growth 
for other Seaside Towns to consider. Furthermore, 
we need to think about where the changing political                               Figure 2. Population Growth (%)

and economic landscape leaves England’s Seaside                        England
                                                                                                                                2001‐2006
Towns.                                                          Seaside Towns
                                                                                                                                1971‐2001
                                                                   Bridlington
                                                                       Clacton
                                                               Great Yarmouth
                                                               Hastings/Bexhill
                                                                     Newquay
                                                                     Skegness
                                                                       Thanet
                                                                        Torbay

                                                                                  0      5      10       15    20   25   30   35     40     45       50

                                                                                                     1
                                                            Source: See footnote 
                                                            
                                                                   This in‐migration is not fuelled solely by 
                                                                   employment growth but is driven by residential 
Margate Old Town (post public realm investment)                    preference – i.e. people are not moving to 
                                                                   Seaside Towns purely for work related reasons 
                                                                   – the scale of in‐migration is on too large a scale 
2.    Emerging Policy and New Evidence                             for this.  
                                                    
The November 2007 publication of the CLG select 
committee report on Coastal Towns concluded:               2
                                                               Coastal  Towns: Second  Response  of  session  2006‐07.  The CLG select 
‘there is a national policy vacuum on coastal towns.       committee  report  examined  all  towns  by  the  coast.  These  included 
Given [their] characteristics… cross departmental          reasonably  diversified  economies  such  as  Bournemouth  or  Brighton. 
                                                           We refer here to Seaside Towns, meaning former seaside resorts which 
joint working must be put in place. This would be          we  argue  display  different  and  more  challenging  socio‐economic 
facilitated by greater understanding and                   problems, rather than all towns by the sea.      
                                                           3
                                                              England’s Seaside Towns: Benchmarking study. November 2008.  
transparency over [their situation]. The Government        The Seaside Economy. Beatty and Fothergill, 2003.  



CONSULTING INPLACE – Discovering what works                                                                                                      2
                   IN perspective 
                                                                    elsewhere. Similarly a high proportion had no 
                                                                    employment history in the town.4   
                                                            
                                                           Many benefit claimants 
                                                                                   Figure 3. Benefit Claimants (% of working age) 2007

                                                                        England
                                                                                                                                    Total
                                                                 Seaside Towns
                                                                                                                                    IB/SDA
                                                                    Bridlington

                                                                        Clacton
Hastings Pier                                                   Great Yarmouth
                                                                Hastings/Bexhill
Seaside Towns contain higher proportions of                           Newquay
economically inactive people than neighbouring                        Skegness
geographies and within this population, certain                         Thanet
specific trends emerge:                                                  Torbay
                                                                                   0         5          10          15         20           25
    The proportion of working age men and women 
    living in Seaside Towns recorded as                    Source: See footnote 1
    permanently sick has steadily increased since 
    the early 1980s. For men, it now comprises the         Again, this is not likely to be unique. But the 
    largest group of economically inactive people in       emerging work on Seaside economies lacks a 
    Seaside Towns. Incentives within the benefit           detailed labour market survey which compares the 
    system have transferred many people from Job           results with similar ‘inland‘ economies. New 
    seekers allowance (JSA) to Incapacity Benefit          evidence in this area would be a welcome and 
    (IB) and many of those have chosen to live, or         natural extension to the recent CLG baseline report. 
    have been accommodated in Seaside Towns   
                                                           3.    Thanet and Hastings/Bexhill  
    Seaside Towns have a higher proportion of long          
    term sick amongst their economically inactive          In the context of the above, Thanet and Hastings 
    population than elsewhere. In turn, the long           received some £25 million in ERDF Objective Two 
    term sick are more likely to have been out of          (O2) funding in 2000. In Hastings, further money 
    work for a considerable period of time; be             from Central Government – routed through SEEDA ‐ 
    generally from lower socio‐economic groups             was used. Our evaluation of the O2 programme set 
    and to have held unskilled or skilled manual           out both quantitative and qualitative impact and 
    jobs. Figure 3 shows proportions claiming              examined actions that had been taken to reduce 
    Incapacity Benefit (IB) or severe disablement          any loss of impact/momentum achieved to date, in 
    allowance (SDA) in selected Seaside Towns. It          line with the Select Committee recommendations.  
    also provides a total figure for all those claiming     
    Job Seekers Allowance, Income Support as Lone          The O2 programme was organised along four 
    Parent and IB/SDA.                                     priorities: business support and innovation; spatial 
                                                           development, including physical regeneration 
    Perhaps understandably, a pessimistic view of          projects in Margate and Hastings town centres; 
    the labour market prevails. In a survey of jobless     heritage, culture and the environment –  seeking to 
    in Seaside Towns, fewer than 10% were actively         further develop the appeal of Thanet and Hastings 
    looking for a job. In the same survey, there was       to the creative and cultural sectors; and community 
    evidence that a high proportion (35%) of               economic development, focusing on local capacity 
    unemployed claimants and long term sick or             building and support for the ‘hard to reach’. Our 
    people with disabilities (20%) were not                approach used a representative sample of some 30 
    indigenous residents and had migrated from 

                                                           4
                                                                Source: The Seaside Economy. Beatty and Fothergill, 2003. 



CONSULTING INPLACE – Discovering what works                                                                                                      3
                  IN perspective 
of the 80 projects, funded, either partly or fully,       available, Local Authorities like Thanet or Hastings 
through O2.                                               will have work to closely with partners to pool 
                                                          resources, align and set their objectives together. 
We reflect below on some of the key learning              The Partnership for Urban South Hampshire (PUSH) 
points, from this work:                                   is an early example.  
                                                           
The regional landscape is changing: Regional              PUSH  
Development Agencies (RDAs) have played an                ‐ Established in 2003 – with membership 
important role in many Seaside Towns across the                  expanding in 2004 
country over the past decade. In Margate, SEEDA           ‐ Comprises eleven local authorities  along with 
has an ongoing commitment in relation to a town 
                                                                 a small number of key partners 
centre site where a mixed use housing and retail          ‐   Formal partnership to tackle economic 
development has been proposed. In Hastings they                  challenges 
have played a greater role still – through a specific     ‐ Selected for growth point status in 2006 
delivery vehicle ‘Sea Space’ using ring fenced CLG 
                                                          ‐ Themed ‘delivery panels’ responsible for key 
and O2 funding to deliver a series of physical 
                                                                 areas: 
developments, including new office space, two                    1. Economic Development 
innovation centres and supporting the development                2. Housing and Planning 
of new education facilities. Our findings suggest that 
                                                                 3. Sustainability & Community Infrastructure 
channelling funding through a dedicated delivery 
                                                                 4. Quality Places 
body with the capacity and expertise to deliver, has 
                                                                 5. External Funding and Resources  
been successful.  
                                                       
 
                                                          The new Local Strategic Partnerships (LSPs) and 
RDAs have been pushed up the political agenda in 
                                                          Multi Area Agreements (MAAs) are an essential 
recent months. The Government is proposing to 
                                                          aspect of this. Their objectives need to be stated 
merge current RDA economic development, housing 
                                                          clearly, membership criteria set and they will need 
and strategic planning functions. If elected, the 
                                                          to have the strength to deliver for Seaside Towns 
Conservatives may go further – devolving many RDA 
                                                          and their sub‐regions in what is an increasingly 
functions to single or groups of Local Authorities.  
                                                          difficult environment.   
 
                                                       
Whatever happens, the role of RDAs will change. 
                                                          Different places require different approaches: 
Their current activities and level of investment may 
                                                          Thanet has used part of the O2 funding stream to 
in time be seen as a ‘high water mark’. In the 
                                                          invest in focussed ‘culture and heritage projects’. 
immediate term, RDAs are under pressure to invest 
                                                          This included public realm improvements to 
in a smaller number of larger, strategic projects 
                                                          Margate Old Town, and facilities/support to local 
where the return on investment is likely to be 
                                                          artists and art galleries. It was also used directly to 
greatest. This leaves Seaside Towns in a quandary – 
                                                          support the development of a new art gallery. 
one mirrored by the larger political debate over 
                                                          Planning permission has now been obtained for the 
RDAs – do they invest where they will get the 
                                                          new Turner Contemporary gallery, so called 
greatest ‘bang for their buck’, or where the impact 
                                                          because of Turner’s long association with Margate. 
on equity will be greatest? Local Authorities like 
                                                          It is to be located in the Old Town and due for 
Thanet will need to put the latter case to RDAs and 
                                                          completion by 2011.  
Central Government and it appears that developing 
                                                           
the right partnerships is their best chance of 
                                                          This project is crucial to the future development of 
successfully doing this.    
                                                          the town. The intention is to encourage greater 
 
                                                          numbers of ‘linked trips’, whereby people come to 
Pool resources and develop strong local 
                                                          Margate for the Gallery and/or the Beach and are 
partnerships:  The implication of this changing 
                                                          drawn into the Old Town. At the same time, new 
regional picture is that funding for Seaside Towns is 
                                                          visitors generated by the gallery are expected to 
going to be both scarcer and more competitive. To 
maximise the chance of obtaining the money that is 


CONSULTING INPLACE – Discovering what works                                                                    4
                 IN perspective 
support crucial and largely absent investment in          clauses aimed at placing a cap on the number of 
local visitor accommodation and other businesses.         placements in each local authority in a particular 
                                                          sub‐region appear to be a tangible approach to 
                                                          tackling the problem.  
                                                           
                                                          Increase scale of housing interventions to achieve 
                                                          better residential balance: the housing stock in 
                                                          Seaside Towns is part of the problem. Surpluses’ of 
                                                          low quality accommodation that landlords struggle 
                                                          to let are common. So too are small bedsits or 
                                                          former B&B guesthouses attractive to those on 
                                                          benefit (the self perpetuating low‐price, low‐quality 
                                                          housing market we note in the introduction). 
                                                          Stemming this demand requires changing the 
Proposed Turner Contemporary Gallery, Margate (Due 
2011)                                                     supply. 
                                                      
Hastings too has its answer the Turner gallery; the       Consequently, a continued focus on housing 
Jerwood gallery – also to open in 2011. But               interventions is essential to gradually rebalance the 
alongside this, Hastings has focused on the               housing market in specific areas. This is, in many 
development of new education infrastructure as            ways, the most important area of action; but it is 
one of its most important strategic projects.             also the hardest to implement. Building houses at 
Although GCSE attainment in some poorer                   the moment, especially in low demand areas, is 
performing schools has recently improved, Hastings        hard to make happen, even with RDA support. 
has one of the lowest rates of education                  Other incremental options need be considered.  
achievement in the south east, a fact recognised in        
the ‘five point plan’ that has been driving much of       Thanet has designated its areas of poorest quality 
the town’s regeneration work over the past ten            ‘renewal areas’. Provisions in the 2004 Housing Act 
years.                                                    provide some basis for action; one possible answer 
                                                          is an incrementally stringent licensing of private 
A key development, is a new ‘hub and spoke’               landlords running homes in multiple occupation 
university campus in central Hastings. The                (HMOs), with moratoria on conversions and 
University Campus Hastings (UCH), run by the              incentives for new affordable and mixed tenure 
University of Brighton, aims to stem the loss of          accommodation. Compulsory purchase orders, 
young people, make the town more attractive to            already being used by many authorities to help 
families and tackle the low aspirations and               bring back properties into economic use, are 
pessimistic attitude to the labour market noted           another.  
above.                                                     
                                                          Clearly this has to be market led and there are no 
Lobby central Government on ‘placements’: Thanet          easy answers. The collapse in the housing market 
has long had a relationship – as holiday and              has dealt a blow to monies originally earmarked for 
subsequently retirement destination – with London.        this purpose. Here the role for the new HCA is clear 
As noted above and highlighted explicitly in the          – although they themselves are under increased 
select committee report, there is a policy of placing     pressure as private developers pull out or delay 
vulnerable people from various local authorities,         investment in many of their projects.   
including London borough councils into Thanet. This        
is a delicate issue and a consequence of the cost         Innovative support for local visitor 
and quality of accommodation, not just                    accommodation: At the same time, projects need 
administrative policy. Despite this, priority must be     to be identified to support hoteliers and B&B 
given to more proactive lobbying of central/local         properties. Here, Thanet developed an innovative 
government for a reduction of those placed into           approach, subsequently used by Hastings, to enable 
authorities like Thanet. Multi Area Agreements with 


CONSULTING INPLACE – Discovering what works                                                                  5
                        IN perspective 
    investment in a small number of key hotels/B&B                 with cautious optimism. Thanet and Hastings had 
    providers and attract new owners into the town.                used their ERDF funds in a generally successful 
                                                                   manner; new physical development and public 
                                                                   realm improvements had been implemented, with 
                                                                   tentative involvement from the private sector. New 
                                                                   investment in rail infrastructure was set to reduce 
                                                                   journey times to London.  The journey from 
                                                                   Margate, for example, was set to fall to just over 
                                                                   one hour. 
                                                                    
                                                                   The political and economic landscape has, however, 
                                                                   changed markedly since then.  The UK is now in a 
                                                                   deep recession, likely to be more severe than any in 
                                                                   living memory. 
    HMOs in Hastings 
                                                                    
     
                                                                   Meanwhile the select committee report bemoans 
    The project supported investment in Margate’s 
                                                                   the lack of substantive evidence on the ability of 
    visitor accommodation that has not been possible in 
                                                                   Seaside Towns to achieve good value for money in 
    the face of declining demand. In a nutshell, hotels 
                                                                   regeneration delivery. But our work in Thanet and 
    were required to undergo an inspection to achieve 
                                                                   Hastings provides some of the first evidence that 
    an official star rating. In cases where improvements 
                                                                   Seaside Towns can do so. Overall, our findings show 
    were required to obtain this rating (some did not 
                                                                   that over two thousand gross jobs have been 
    have en‐suite facilities for example), a grant was 
                                                                   generated / safeguarded; and some £55 million of 
    provided for 50% of the implementation costs.   
                                                                   public sector investment has been leveraged. Good 
     
                                                                   value for money has been achieved. The partners 
    For more information, see our Objective Two 
                                                                   have shown that progress can be achieved, now 
    Evaluation and action plan, available shortly from 
                                                                   they need to organise their resources at a local 
    Hastings Borough Council, Thanet Distrct Council 
                                                                   level, to continue the work that has been achieved: 
    and Government Office South East. Details of 
                                                                   Local partnerships need to be put in place, with a 
    individual projects are contained in Appendix 1 of 
                                                                   clear idea of what they want to/can achieve. 
    the evaluation report.  
                                                                   Whatever happens in Westminster in the next two 
     
                                                                   years – it’s going to be up to them.  
    4. Where do we go from here? 
                                                                    
          
                                                                    
    In the eighteen months prior to the credit crunch a 
    number of Seaside Towns were looking forward 
     


     
    David Tyrer joined Consulting Inplace in February 2008 from a national town‐planning consultancy, where he 
    was an economics consultant. David has carried out various socio‐economic impact assessments across the UK 
    including industrial, office, residential, leisure, retail and mixed‐use schemes. David has also carried out a range 
    of evaluations and research projects including the evaluation of the Objective 2 programme for Thanet and 
    Hastings councils. 
     
    Consulting Inplace is a specialist economic and social policy consultancy.  We help public, voluntary and private 
    sector organisations discover what works, in the four areas of communities, economies, skills and enterprise. 
     
    T:         020 3008 5546 / 07969 460813 
    E:         david.tyrer@consultinginplace.com 
    A:         Gilmoora House, 57‐61 Mortimer Street, London W1W 8HS 
    W:         www.consultinginplace.com 


    CONSULTING INPLACE – Discovering what works                                                                        6

								
To top