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					V. La possession
1) Notions : La possession en tant que telle

La possession consiste à avoir une chose en son pouvoir et à accomplir sur cette chose tous les
actes matériels d‟usage, de jouissance et de transformation qu‟on accomplit lorsqu‟on est
titulaire du droit réel qu‟on prétend avoir sur cette chose.

Pour savoir si proprio ou pas, on se fie aux apparences. Le plus souvent, l‟état de fait
correspond à l‟état de droit. Le possesseur est titulaire du droit qu‟il prétend exercer. Il y a
correspondance totale entre situation de fait et situation de droit. Cela n‟est pas toujours le
cas.

Non seulement je possède les clés et de plus je suis propriétaire / Une montre a été volée à son
propriétaire et a été revendue ensuite à un marchand et que celui-ci la vend à Kadaner celui-ci
se croit propriétaire de la montre. En réalité il ne l‟est pas.

La possession est un état de fait (pas de droit) protégé en temps que tel sans qu‟il y ait à
vérifier s‟il correspond à l‟état de droit.
Cependant, cet état a des conséquences en droit, il est indispensable à l‟exercice du droit de
propriété et de tous les droits réels principaux.
Le législateur a établi une présomption selon laquelle la possession est la manifestation en
fait, la manifestation extérieure d‟un droit véritable (la propriété)
(présomption de droit afin de protéger le possesseur).
Art 2230 « Toujours présumé possédé pour soi et à titre de propriétaire »

Ex : il y a une personne sur un tracteur : il est sur son tracteur et travail dans son champ.
Ex : si monsieur prend ses clés : il prend ses clés dans son sac. Il n‟est pas noté sur mon front
que je suis propriétaire, mais cela se voit. Vraisemblablement, on est propriétaire.

La possession joue un rôle fondamental puisqu‟elle permet d‟acquérir le droit par la
prescription…Pour prescrire il faut être possesseur. Si on prescrit, on devient propriétaire.


Pour qu‟il y ait vrai possession, il faut la réunion du corpus et de l‟animus :

          L‟élément matériel : « le corpus » : c‟est le pouvoir de fait de la personne sur la
           chose qui se traduit par des actes matériels d‟usage, de jouissance, de
           transformation accomplis sur la chose possédée.
           Ex : J‟allume et éteins mon gsm (jouissance et transformation)

          L‟élément intentionnel : « l‟animus » : c‟est l‟intention d‟agir pour son propre
           compte (en temps que propriétaire). Il faut avoir l‟intention de se comporter en
           maître de la chose.




                                               -1-
   L‟animus est le plus important, on peut être privé du corpus (vol) mais pas de l‟animus.
   Si on me vole mon vélo, je perds le corpus mais c‟est toujours le mien.

    L‟animus permet de faire la différence entre la possession et la détention.
     La détention c‟est avoir une chose avec la permission du propriétaire, donc il y a
     restitution (c‟est le cas du locataire, de l‟usufruitier, du dépositaire, de
     l‟emprunteur…). Le détenteur ne prescrira jamais car il ne possède pas l'élément
     essentiel: l'animus, il sait qu'il doit restituer. Il existe souvent une preuve, un bail, un
     titre… Si il n‟y en a pas : présomption.
     Ex : je te donne mes clés et te demande d‟aller les porter à Gilles. Tu le fais, tu n‟agis
     pas comme étant le propriétaire, comme le titulaire du droit réel que l‟on peut
     revendiquer sur la chose.

           -   Toujours présumé possesseur si on ne possède pas pour un autre.
           -   Présomption de continuité: celui qui possède aujourd'hui et qui peut prouver
               qu'il a possédé auparavant sera présumé avoir possédé pendant l'intervalle.
               (facilite l‟accès à la prescription.)

    Temps qu‟il y a l‟animus et le corpus, peu importe, dans un premier temps, que le
     possesseur soit de bonne ou de mauvaise foi. Même une personne de mauvaise foi va
     pouvoir prescrire car il se comporte en maitre de la chose.(Va normalement suciter
     réactions du véritable titumaire du droit – mettra plus de temps à prescrire)

    La possession peut également s‟exercer par l‟intermédiaire d‟autrui.
     Ex : Je suis propriétaire d‟un appartement à la mer, je le loue lorsque je n‟y suis pas.Je
     n‟ai plus le corpus mais le donner en location prouve l‟animus. Le locataire, lui, sait
     qu‟il n‟est pas le propriétaire, il ne possède que le corpus, pas l‟animus. Je possède
     l‟appartement par l‟intermédiaire du locataire.



2) Acquisition et perte de la possession.

   1. Acquisition de la possession

La possession s‟acquiert par la réunion du corpus et de l‟animus. Cela peut se faire par :

          Un acte unilatéral : Par l‟acte de préhension (action de prendre, de saisir
           matériellement): je prend une chose avec l‟intention de la conserver pour moi.
           Ex : Je prends une huitre

          Un acte bilatéral : Par un acte de transmission. La transmission de la possession
           suppose un changement apporté à un état de fait qui se manifeste par un acte
           extérieur : la tradition (transfert, remise effective de la chose.) Pour qu‟il y ait
           possession, il faut un transfert de la possession (transmission du corpus)



                                              -2-
           Ex : Le contrat de vente. Je vends ma montre, vente parfaite quand on est d‟accord
           sur le prix et sur la chose. Pour que tu sois propriétaire de cette montre je dois te la
           donner, je ne dois pas encore l‟avoir au poignet.

     Rem : le transfert de la possession se distingue donc clairement du transfert de la
     propriété qui quant à lui, peut perfaitement s‟opérer par le seul échange de
     consentement.
    Par le fait de la loi : Par le transfert légal d‟une possession pré-existante.
     Ex : Par le seul fait du décès, les héritiers réservataires (enfants et conjoints) sont
     immédiatement investis de la possession des bien dépendant de la succession.
     Je possède un immeuble, je meurs, mes enfants en deviennent les possédants.


   2. Perte de la possession

La possession se perd par la disparition de l‟animus et/ou du corpus :
    perte de l'animus mais pas encore du corpus:
       Je vends ma montre, on est d‟accord sur le prix et la chose, je ne suis plus propriétaire
       (je n‟ai plus l‟animus) mais j‟ai encore le corpus jusqu'à ce que j‟opère la tradition.
    perte du corpus et pas de l'animus: vol, perte…




3) Caractères et vices de la possession.

La possession est protégée (car après un temps par prescription, on devient le possesseur de
droit). Pour être protégée, la possession doit répondre à certaines conditions.

Art. 2229 C. civ : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non
interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. »

   -   Une possession interrompue est perdue et cesse légalement d‟exister
   -   Une possession qui ne s‟exerce pas « à titre de propriétaire » est une détention (pas
       d‟animus)
   -   De bonne foi (bonne foi présumée)
   -   Une possession doit être utile: càd continue, paisible, publique et non équivoque
       (exempte de vices). A chacun de ces ces critères correspond un vice déterminé qui
       vicie la possession.

     Continuité - discontinuité :
C‟est une notion relative (doit pas être permanent !) Pour qu‟une possession soit continue, il
faut que les actes matériels par lesquels elle se manifeste soient accomplis dans toutes les
occasions et à tous les moments où ils doivent normalement l‟être.

Ex : - Mes lunettes je ne les porte pas sous la douche.



                                              -3-
    - Je possède un appartement à la mer ; même si je ne vais pas souvent, je le
      possède en continu, il n‟y a pas de discontinuité dans la possession.

    Paisible – vice de violence :
La violence ne peut pas être à l‟origine de la possession et la possession ne peut être
maintenue par la violence. En revanche, la violence subie par le possesseur ne vicie pas sa
possesion.

Si pour rester en possession je dois me battre avec tout le monde, je ne suis
vraisemblablement pas le propriétaire. Si j‟arrache le sac d‟une vieille dame, il ne
m‟appartient pas, la possession est viciée dès l‟origine (violence exercée). Par contre, si on
m‟arrache mon sac le voleur n‟en devient pas le propriétaire (violence subie).

     Publique - clandestin :
La possession doit être publique, le possesseur devant agir « au grand jour ». Un possesseur
qui possède clandestinement exerce une possession viciée.
C‟est un vice relatif car la possession peut être publique face à certains et clandestine face à
d‟autres. Ceci est valable pour les meubles (le plus souvent) et immeubles.

Ex : tante Ursule est décédée et je vole son pendule avant que les héritiers n‟arrivent. Si plus
tard ils viennent chez moi, je vais cacher ce pendule. Mais si mon amoureux vient à la maison
je vais le ressortir pour lui en mettre plein la vue.
Ex : Possession d‟une cave clandestine à l‟égard du voisin mais pas par rapport à ceux qui
veiennent chez moi.

     Non équivoque – vice d’équivoque :
La possession est équivoque si les faits matériels par lesquelles elle se manifeste sont
susceptibles de plusieurs interprétations. L‟équivoque suppose un doute, une ambiguïté sur la
portée de la mainmise matérielle exercée sur le bien. C‟est donc un vice qui consiste en un
doute.

Ex : Jules me donne 10.000 Euros et me demande d‟aller les verser sur son compte. Je les
prends et en chemin je rentre dans un magasin de chaussures. Je me dis, j‟utilise l‟agent de
Jules mais dès que je suis à la banque je lui rembourse le tout. Je me comporte donc vis-à-vis
du marchand comme si cet argent était le mien. Est-ce mon argent ou pas ? Suis-je détenteur
ou possesseur ? Possession ou détention ? C‟est une équivoque.


Art. 2232 C. civ : « Les actes de pure faculté et de simple tolérance ne peuvent fonder ni
possession ni prescription. »




                                             -4-
    Acte de simple tolérance : Acte que le propriétaire supporte de la part de ses voisins
     sans leur reconnaître aucun droit.

                      Ex : Mon voisin aimerait passer par mon jardin pour accéder plus
                      aisément à la route. Il me demande la permssion et j‟accepte. Je tolère,
                      mais ne lui confère aucun droit ! Je peux cloturer le domaine quand je
                      veux = simple tolérance.


    Acte de pure faculté : Actes qu‟un propriétaire accomplit dans les limites de son
     propre droit et qui lui procurent certains avantages grâce au fait que le voisin ne
     profite pas du sien de la même manière (≠ servitude non edificandi ≠ droit)

       Ex : ma maison se trouve sur un terrain en pente avec la Meuse en contre bas. Je jouis
       de la vue temps que personne ne vient construire entre moi et le Meuse. Je ne peux pas
       me plaindre si mon voisin vient y construire une maison gâchant ma vue. C‟est de la
       pure faculté.


   La possession est un état de fait. Pour être protégé :
   - Corpus /animus
   - Continu / Paisible / Publique / Sans équivoque (exempte de vices)
   - Pas simple tolérance ou pure faculté




4) Effets de la possession.

   -   Protégée en tant que telle, présomption favorable au possesseur (bonne foi présumée)
   -   Possesseur va pouvoir prescrire (si exempt de vice et animus)
       Prescription permet d‟éviter la preuve diabolique (c‟est utile !)

Art. 2268 C. civ. : « La bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la
mauvaise foi à le prouver. » La bonne foi du possesseur est présumée. La possession est
protégée en tant que telle et de ce fait elle crée une présomption favorable au possesseur. La
loi protège le possesseur afin de conserver la paix publique. Le possesseur peut se cantonner
dans une attitude défensive, c‟est l‟autre personne qui doit prouver son droit.

Après un temps qui est défini par la loi, la possession se valide, le possesseur pourra être
propriétaire par prescription ( moins de problèmes.) Le droit dit : « si celui qui possède à
une possession utile, paisible, non équivoque…alors c’est le propriétaire même si à l’origine
il ne l’était pas ». La possession est liée à la prescription. Le possesseur pourra prescrire,
même si il est de mauvaise foi (voleur peut prescrire)
Mais les effets de la possession diffèrent selon que le possesseur est de bonne foi ou pas.




                                            -5-
   1. Effets de la possession de bonne foi

      a) En matière mobilière

Art 2279: « En fait de meuble, la possession vaut pour titre »

Cela veut dire que celui qui possède de bonne foi un meuble ne doit pas prescrire car sa
possession vaut titre. (essentielle car sinon commerce impossible !)
L'article 2279 ne s'applique pas aux immeubles car ceux-ci ne bougent pas (les propriétaires
sont répertoriés dans le registre du conservateur des hypothèques).

      b) En matière immobilière

Art. 2265 C. civ. : « Celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit
la propriété par 10 ans ou par 20 ans suivant que le véritable propriétaire habite ou non
l'arrondissement judiciaire de la cour d'appel. »

Juste titre est celui qui possède toutes les qualités requises mais qui n‟émane pas du véritable
propriétaire ; c‟est celui dont le possesseur ignore les vices.
Ex: J‟achète un terrain à jules qui lui l‟a hérité de son père. Il est fils unique. Une personne
vient chez moi et me dis « je suis le deuxième fils naturel du père de jules mais il ne le sais
pas, ce terrain m‟appartient donc ». Moi j‟ai acquis ce terrain de toute bonne foi. Je prescris
contre le vrai propriétaire par 10 ans lorsque le véritable propriétaire habite dans le ressort de
la Cour d'appel où est situé l'immeuble et par 20 si le possesseur a acquis de bonne foi
l'immeuble en vertu d‟un juste titre dont on découvre après qu‟il ne pouvait produire d‟effet
(par exemple, un testament dont on ne savait pas qu‟il avait été révoqué).
(→ prescription abrégée au profit du possesseur de bonne doi)

   2. Effets de la possession de bonne foi

Prescription acquisitive trentenaire: effet de prescription au bout de la plus longue durée qui
est de 30 ans. Cela est vrai en matière immobilière et mobilière. L‟article 2279 ne vaut que
pour la possession de bonne foi. (ne prescrira qu‟après trente ans !)

Le possesseur de bonne foi pourra donc prescrire plus rapidement et « fait les fruits siens »,
alors que dans le cas contraire « il est tenu de rendre les produits (càd les fruits) avec la chose
au propriétaire qui la revendique ».
Ex : Je suis possesseur d‟un verger de bonne foi mais ce verger ne m‟appartient en réalité pas.
Je peux avoir tous les fruits si je suis de bonne foi mais si je ne le suis pas, je dois tout
restituer.




                                               -6-
5) Protection de la possession.

  1. Protection de la possession des immeubles

La protection de la possession des droits réels immobiliers s‟effectue grâce aux actions
possessoires. Celles-ci protègent la possession en tant que telle et elles n‟ont pour seul objet
que d‟assurer le maintien de la possession (discute pas si je suis proprio ou pas)

      Complainte : Action par laquelle le possesseur se défend contre les troubles actuels
       qui viennent perturber sa possession. Ex : je vais me plaindre chez le juge
       Un trouble et toute contraditcion de fait (démolir un mur mitoyen, déplacer borne...)
       Un trouble et toute contraditction de droit (le vente publique de l‟immeuble d‟autrui)


      Dénonciation de nouvel œuvre : Action qui a pour objet de faire ordonner la
       suspension de travaux qui ne constituent pas un trouble actuel de la possession mais
       qui sont susceptibles de constituer un trouble s‟ils sont poursuivis. (mieux vaut
       prévenir que guérir.) C‟est donc un acte de PREVENTION (prévenir trouble futur)

       Ex : Je vois qu‟on prépare de construire sur mon terrain. Donc je dénonce au juge
       l‟intention de troubler, car si il est construit il menace ma possession.

      Réintégrande : Action qui permet de réagir contre les atteintes les plus graves de la
       protection. Action qui bénéficie au possesseur à qui la possession est enlevée par
       violence (agression dirigée contre la personne) ou voie de fait (porte sur l‟immeuble
       ou le droit immobilier). On me remet dans mon droit puis on discute après !

       Ex : J‟ai une servitude qui permet de puiser de l‟eau chez moi, B peut puiser chez moi
       avec un aqueduc. Si je coupe l‟aqueduc, voie de fait, B peut plaider une réintégrande
       pour m‟arrêter..

Remarques :
    Les actions doivent être menées rapidement, dans l‟année du trouble car un vrai
      possesseur, sur de son fait, ne tolère pas que l‟on empiète sur sa possession.

    ces actions protègent donc la possession immobilière (n‟abord epas le fond de droit).
     Dans le cas du fond de droit, la protection est assurée par des actions dites « pétitoire »
     (petere = demander). On discute sur le fond du droit : est-il propriétaire ? Alors que
     possessoire, on demande juste « est-il possesseur ? » et si non, on rétablit.

    réintégrande est ouverte non seulement à tous les possesseurs d'un bien immobilier,
     mais aussi aux simples détenteurs. Elles sont donc utiles pour le possesseur sans titre,
     pour le propriétaire qui possède son bien, ou encore pour le locataire lorsque le
     propriétaire néglige la défense de ses droits.(bizarerrie)




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   2. Protection de la possession des meubles

Art 2279: « En fait de meuble, la possession (de bonne foi) vaut pour titre (de propriété) »

→ Pas d‟action possessoire car possession vaut titre.
Cet article permet d‟éviter de devoir rapporter une preuve quasiment impossible
= preuve diabolique.

       - « Prouvez moi que ce sont bien vos lunettes, madame »
       - « Je les ais achetée ».
       C‟est peut être elle mais est-elle vraiment la vraie propriétaire ? C‟est impossible à
       prouver, qui vous dit que celui qui a vendu n‟a pas volé, etc…




6) La prescription

Art. 2229: « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue,
paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

La prescription est « un moyen d‟acquérir ou de se libérer par écoulement d'un certain laps de
temps et sous certaines conditions définies par la loi. »

La prescription est un mécanisme juridique qui permet de faire coincider état de fait avec état
de droit. La prescription est extrêmement utile car elle fige la situation, sinon il y a un risque
d'insécurit (permet de ne pas remttre en cause situation qui donné satisfactrion un certain
temsp) Le fait de posséder un immeuble pendant un certain temps sans que personne ne
vienne à réclamer permet d‟en devenir propriétaire.


   1. Prescription acquisitive

Mode d‟acquisition des droits réels (ne concerne pas les créances)

La prescription acquisitive porte sur les biens
                - corporels (pas droit d‟auteur
               - dans le commerce
               - (et) susceptible de possession (possession doit être utile)

   o En matière mobilière il y a prescription instantanée (article 2279).
   o En matière immobilière le délai normal de prescription acquisitive est de 30 ans.
     Prescription peut être abrégée sous réserve de la possession de bonne foi et à juste titre
     (10 ou 20 ans).




                                               -8-
   2. Prescription extinctive ou libératoire

Mode d‟extinction des droits réels (sauf celui de la propriété) et des droits de créances à la
suite du non exercice de ce droit. (risque de perdre un droit si on n‟en fait pas usage et si
quelqu‟un d‟autre l‟exerce.)
Ex : Libérer un débiteur de sa dette ou lui faire perdre son droit

Tous les droits réels peuvent se perdre par extinction SAUF le droit de propriété que je ne
peux perdre que par acquisition par quelqu‟un d‟autre par le chef d‟une prescription
acquisitive.
Ex : Je suis propriétaire d‟un chalet en Ardennes, je peux ne pas m‟en occuper et ne pa sle
perdre sauf si quelqu‟un se met à posséder mon bien.

Le délai normal de prescription extinctive est de 30 ans (perte ou libération après 30 ans.)
Il existe des prescriptions plus courtes : c‟est une prescription libératoire.

    -    10 à 5 ans.
         Certaines actions judiciaires se prescrivent par 10 ans
         (action contre tueteur dans 10 ans suivant majorité si il a fait n‟importe quoi))
         D‟autres se prescrivent en 5 ans (pensions ali, loyers… :tout ce qui est périodique)
         Ce qui se paye périodiquement se paye avec revenus, or revenus sensés être dépensés..
         Ex : Si j‟oublie de demander mon loyer pendant 7 ans je ne peux en réclamer que 5
         ans c‟est tout. Si un créancier néglige de réclamer sa dette, le total des intérêts peuvent
         être supérieur au prêt c‟est pourquoi il y a une prescription libératoire fondée sur 7
         présomptions de payement.

    -    1 an et 6 mois
         dans le domaine hôtelier, traiteur, professeur, médecin, maître de pension. Elle se
         fonde sur des considérations d‟ordre pratique.


   3. Règles communes aux deux prescriptions

        a) Point de départ et calcul des délais : ils commencent à courir quand ?

Les délais se calculent en jours et non en heure.
La prescription est acquise lorsque le dernier jour du terme est accompli

Prescription acquisitive: premier acte de possession.
Prescription extinctive: Pour les droit de créance : date d'exigibilité de l'obligation qui lui a
                                                      donné naissance
                        Pour le droit réel : dernier acte de jouissance ou d‟usage.

Les prescriptions peuvent s‟interrompre et se suspendre.




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      b) Interruption de la prescription

L‟interruption est un événement qui empêche la prescription de s‟accomplir et efface le temps
qui est déjà écoulé. On repart a 0. Un nouveau délai de prescription prend cours en principe.

    L‟interruption peut être naturelle ; concerne prescription acquisitive de biens.
     Dans le cas de la possession d‟un immeuble, la dépossession n‟aura un effet interruptif
     que si cette dépossession dure plus d‟un an = la durée qu‟un possesseur attente à une
     action possessoire. (si on posséde vraiment, un an est suffisant pour intenter une action
     possessoire pour récupérer.)
     Dans le cas d‟un meuble, la dépossession a un effet interruptif immédiat.

    L‟interruption peut être civile ; concerne la prescription acquisitive et extinctive.
     Action en justice par exemple (si recours avant la fin de la garantie décennale, il peut
     durer plus de 10 ans.) Procès tour de midi 9 ans après reception prov
     Saisie, reconnaissance du droit contre lequel prescrivait….

      c) Suspension de la prescription

La suspension est une faveur accordée par la loi en vertu de laquelle la prescription ne court
pas pendant un certain temps. Lorsque les effets de la suspension cesseront, la prescription
reprendra son cours mais son délai sera prolongé d‟un temps égal à celui de la suspension.
(n‟efface le temps déjà écoulé. C‟est comme ouvrir une parenthèse.)

La suspension a pour but d‟endormir la prescription pendant une période, elle protège celui
contre qui court la prescription (faut pas étendre cette notion car but de la prescription est de
figer situation, facteur de sécurité…)

Art. 2251 C. civ. « La prescription court contre toutes personnes, à moins qu’elles ne soient
dans quelques exceptions établies par la loi. »

Ex : le législateur a décidé pour une raison x que la personne n‟est pas en mesure de réagir
pendant un certain temps.
Ex : - En temps de guerre (2 jours précis : mise de l‟armée sur pied de guerre / remise de
       l‟armée sur pied de paix)
    - entre époux (peux pas prescrire contre son conjoint)
    - envers mineurs (la prescription commence à sa majorité.)
    - envers incapables
    - à l‟égard d‟une créance qui dépend d‟une condition.(commence qd condition remplie)
    - envers ceux qui sont dans l‟incapacité juridique d‟agir.

On ne peut jamais renoncer d‟avance à une prescription.
Par contre on peut renoncer à une prescription acquisitive (par acquis de conscience par
exemple). (payer mes impots après coup)




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VI. Modes originaires d’acquisition de la propriété

La propriété peut s‟acquérir:
   - à titre particulier (choses individualisées)
   - a titre universel (patrimoine ou fraction)

Peut avoir lieu:
   - entre vif (transfert de propriétaire)
   - pour cause de mort.

Peut s‟acquérir par:
   - la volonté de l‟Homme
   - l‟effet de la loi.

Les modes dérivés (indirects) font acquérir la propriété telle qu‟elle existait. Transfert d'une
propriété préexistante (ex: vente).

Les modes originaires (directs) font naître la propriété à partir de rien, lui font prendre son
origine chez celui qui l‟acquiert par 3 modes originaux :
     L'occupation
     L'invention
     L'accession


1) L’occupation

Mode d‟acquisition de la propriété qui consiste à prendre la possession d‟une chose qui
n‟appartient à personne.

Trois conditions:
   - Une chose n'appartenant à personne.
   - Un fait matériel de « préhension » (action de saisir).
   - L‟intention de devenir propriétaire.

Les choses qui peuvent faire objet d‟occupation :
   - Choses communes, qui n‟appartiennent à personne et dont l‟usage est commun à tous.
       (eau de mer, air…)
   - Choses abandonnées volontairement par leur propriétaire (objet dans poubelles, celui
       qui s‟en empare l‟occupe d‟un point de vue juridique).
   - Choses qui n‟appartiennent à personne (gibier sauvage, poissons…)


« Les biens qui n’ont pas de maître appartiennent à l’état » ceci concerne l‟immobilier et
donc ne pourra jamais faire l‟objet d‟une occupation (idem pour les successions en déshérence
(sans héritier)).
Tous les biens incorporés ne peuvent faire objet d‟occupation (car pas de corps).




                                             - 12 -
2) L’invention


Mode d‟acquisition de la propriété d‟une chose dont le maître est inconnu, par la découverte
de cette chose.. (pur hasard) L‟invention a un propriétaire mais celui-ci n‟est pas connu. Ceci
concerne les trésors (≠ épaves)

   1. Epaves

Concerne tout objet mobilier qui a été perdus par leur propriétaire ou dont celui-ci a été
volontairement saisi. (les épaves maritimes et objets perdus).

Que faire si on rencontre une épave (en dehors d‟une propriété privée) ?
Il faut la remettre sans retard à une administration communale. Celle-ci conservera pendant 6
mois ces biens. A l‟expiration du délai, les biens non réclamés deviendront propriété de la
commune. (tous le sobjets perdus…)


   2. Trésors

Chose qu‟un propriétaire a placé intentionnellement dans un endroit où il pensait que
personne ne le découvrirait (sol, matelas,…).

Art 716 C. civ. : « Le trésor est toute chose cachée ou enfouie sur laquelle personne ne peut
justifier sa propriété et qui est découverte par pur effet du hasard. »

Conditions :

Pour qu‟il y ait trésor il faut :
   - Une chose mobilière (corporel)
   - Qu‟elle ait été cachée ou enfuie (sinon c‟est une épave)
   - Que la chose cachée soit distincte de son contenant
   - Qu‟elle ait été antérieurement appropriée (proprio antérieur)

Règles de droit :

Art. 716 C. civ. : « La propriété d’un trésor appartient à celui qui le trouve sur son propre
fond. Si le trésor est trouvé dans le fond d’autrui, il appartient pour la moitié à celui qui l’a
découvert, et pour l’autre moitié au propriétaire de fond. »

Celui qui trouve le trésor = l’inventeur (du latin inventaire = trouver)
Il faut que la découverte soit le pur effet du hasard. Si on paie quelqu'un pour retourner le
jardin afin de trouver un trésor enfuit les 100% reviendront au propriétaire du fond
(investigateur). Acte illicite si le trésor est trouvé sur le fond d‟autrui sans sa permission.
Si il y a un contrat entre le propriétaire du fond et l‟inventeur, ce sera le contrat qui
déterminera les droits de chacun.

Ex : Un démolisseur : s‟il rencontre un trésor et que rien n‟est prévu, il pourrait en
revendiquer 50%. Il est donc conseillé de prévoir dans le contrat que si il y a un trésor qui est
trouvé alors 100% revient au proprio du fond (maitre d‟ouvrage)


                                             - 13 -
3) L’accession

Art. 546 C. civ. : « La propriété d’une chose mobilière ou immobilière donne droit sur tout ce
qu’elle produit et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement.
Ce droit s’appelle droit d’accession ».

En réalité, le code fait une erreur de méthode et mêle deux notions distinctes :
   - L‟acquisition des fruits et des produits d‟une chose. Il ne s‟agit pas d‟une accession au
        sens juridique du terme. Il est normal que le propriétaire d‟une chose soit également le
        propriétaire de ses fruits (produits périodiques qui n‟épuisent pas la substance de la
        chose : intérêts sur somme d‟argent…) et de ses produits (qui épuise la substance de la
        chose : or…)
       Ex : si on est propriétaire de vaches, on est propriétaire de leur descendance (≠
       accession). Les fruits d‟un arbre ne sont pa snon plus une accession.

   -   L‟acquisition des choses accessoires qui s‟incorporent à une chose principale.
       Ex : Vous construisez votre maison en utilisant mes tuiles sans autorisation. Mes tuiles
       sont considérées comme accessoire et la maison comme principale. Je ne peux alors
       que réclamer la valeur de mes tuiles, peut aussi avoir dédommagement. Il y a
       dépossession donc règlement de comptes avec contre partie financière.

L‟ accession est le droit qui porte sur ce qui s‟unit et s‟incorpore à la chose principale.
La véritable accession suppose un conflit de propriété qui sera résolu par l‟accession.
L‟accession se réalise techniquement par un transfert de la propriété de la chose accessoire
dans le patrimoine de la chose principale ; le propriétaire de l‟accessoire va être dépouillé sans
pouvoir s‟y opposer. Ce n‟est pas nécessairement à titre gratuit, il peut y avoir des indemnités.


   1. Conditions

Pour qu‟il y ai accession, il faut :
   - Deux choses corporelles distinctes à l‟origine (on ne parlera pas d‟accession lorsque
       une chose est réparée, améliorée, transformée, agrandie)
   - Deux choses unies par un lien matériel
   - Deux choses qui n‟aient pas eu le même propriétaire avant leur réunion
   - Deux choses corporelles distinctes dont l‟une est plus importante (chose principale)
       que l‟autre (chose accessoire). L‟accession implique donc un rapport de chose
       principale à chose accessoire. Même si l‟accessoire est plus cher que la principale
       Ex : terrain pas cher avec gratte ciel (accessoire).


   2. Caractères de l’accession

    L‟accession n‟est pas une matière d‟ordre publique donc, on peut donc y déroger et
     faire à propos de l‟accession toute convention que l‟on peut juger adéquate.

    Le proprio d‟un fond peut renoncer par avance, au profit d‟une personne déterminée,
     au droit d‟accession sur les constructions qu‟érigera cette personne.
      on dissocie la propriété du sol et de ce qu‟il y a dessus



                                              - 14 -
       Pas génial donc la loi à organisé en 1824 un droit réel de superficie limité à 50 ans
       mais renouvelable (uniquement à l‟échéance) : droit permettant à tout un chacun d‟être
       propriétaire sur le terrain d‟autrui.

       Ex : A a un terrain et dis à B « tout ce que tu construis sur ce terrain est à toi » on a
       alors deux propriétés différentes. Le terrain et l‟immobilier. C‟est une situation
       « artificielle » et ne peut durer que 50ans  renonciation à l‟accession.
       Ex : si un promoteur ne veut pas payer un terrain il proposera au propriétaire de le lui
       racheter plus tard et plus cher (récupérer sur la vente des appart) le proprio cède alors
       ses droits d‟accession. Le promoteur construit sur mon terrain avec ses matériaux.

    Lorsque l‟accession est réalisée, consacrée, elle est définitive : Le propriétaire de la
     chose principale restera le propriétaire de l‟accessoire même si ultérieurement
     l‟accessoire et la chose principale venaient à être séparés.

    L‟accession est souvent instantanée en ce sens qu‟elle se produit immédiatement dès
     l‟incorporation de la chose accessoire dans la chose principale. Il est cependant
     fréquent que l‟accession soit différée et volontaire.

       Ex : La situation du locataire qui pendant la durée du bail a le droit de faire des
       travaux dans le bien loué. Sauf disposition contraire dans le bail, le locataire
       demeurera propriétaire de ses travaux jusqu‟à l‟expiration du bail. Ce n‟est qu‟à ce
       moment que le bailleur pourra choisir soit de conserver les constructions, soit d‟en
       exiger l‟enlèvement. L‟accession est donc différée jusqu‟à la fin du bail.

    Il y a des lois particulières qui s‟occupent des phénomènes d‟accession. La loi Breyne
     et son article 4 et 5. La loi Breyne réglemente la construction + vente d‟habitation sur
     plan  Accession immédiate : l‟acheteur devient le propriétaire des matériaux au fur
     et à mesure de leur incorporation dans le sol. Le but est de protéger l‟acheteur contre
     la faillite du promoteur.


  3. Les modes d’accession

     a) L’accession mobilière(de meuble à meuble)

Par adjonction
Réunion de deux choses appartenant à des propriétaires différents et qui en formant un tout
restent néanmoins distinctes et reconnaissables.
Ex : moteur de remplacement dans une voiture

Par spécification
Création d‟un objet nouveau avec une matière appartenant à autrui.
Ex : statue taillée dans un bloc de marbre de quelqu‟un (cette personne peut réclamer la chose
en échange du prix de la main d‟œuvre SAUF si le principal vaut plus que le poids du
marbre>la situation est donc inverse

Par mélange
Union de deux choses de propriétaires différents qui cessent d‟être reconnaissables et
distinctes (si il n‟y a pas moyen de déterminer la principale alors il y a vente)


                                            - 15 -
       b) Accession immobilière

Naturelle :
L‟incorporation résulte d‟un phénomène naturel indépendant de l‟action de l‟homme et a pour
effet de rendre le propriétaire du fond propriétaire de ce qui unit.

Il y a deux types :
     - Relatif à certains animaux (pigeons, lapins…)
     - Accession par apport fortuit de terrains résultant du travail des eaux (Alluvions,
        relais…)

Ex : Si on est propriétaire d‟un champ et qu‟un essaim d‟abeilles vient y faire du miel, on est
également propriétaire du miel sauf si elles y ont été attirées par fraude ou artifices.
Proprio qui voit son terrain augmenté grâce à cours d‟eau, accède à ce surplus par accession/

Artificielle :
Fait de l‟homme, pas du hasard. Seule forme d‟accession qui présente un intérêt pratique
véritable.

Différente de l‟accession naturelle sur 3 points :
    - Elle est le fait de l‟homme, c‟est lui qui incorpore l‟accessoire au principal.
    - Contrairement à l‟accession naturelle, l‟accessoire a toujours un propriétaire différent
       de celui du principal. Il a donc toujours pour effet de dépouiller le propriétaire de
       l‟accessoire au profit du propriétaire du principal.
    - L‟accession tranche un conflit de propriété et se double d‟un règlement de compte :
       elle n‟a pas lieu gratuitement mais à titre onéreux.


   4. Règles applicables à l’accession immobilière artificielle

Art. 553 C. civ. : « Toute construction, plantation, et ouvrage sur un terrain ou dans
l’intérieur, sont présumés fait par le propriétaire du terrain à ses frais et lui appartenir si le
contraire n’est pas prouvé…».

Cet article contient deux présomptions :
   - de l‟existence d‟un ouvrage sur un fond, la loi induit d‟abord que cet ouvrage a
        vraisembablement été effectué par le propriétaire de ce fond et à ses frais
   - par voie de conséquence, la loi induit en outre que l‟ouvrage appartient au propriétaire
        du fond.

Trois cas peuvent se présenter concernant les constructions, plantations et ouvrages. :

       Le propriétaire du fond qui fait des constructions, plantations et ouvrages, sur
        son fond mais avec les matériaux d’autrui.

Art 554 C. civ. : « Le propriétaire du sol qui a fait des constructions, plantations et ouvrages
avec des matériaux qui ne lui appartenait pas doit en payer la valeur. Il peut aussi être
condamné à des dommages et intérêts s’il y a lieu mais le propriétaire des matériaux n’a pas
le droit de les enlever ».



                                              - 16 -
La propriété des matériaux passe au propriétaire du fond mais il y a un règlement de compte
puisque le propriétaire qui accède aux matériaux doit en payer la valeur.

Ex : Je construis une grange sur mon terrain avec vos briques (fond = je, briques = vous). Il y
a incorporation dans le fond (principal) et par le phénomène de l‟accession je deviens
propriétaire des briques et de la construction. Il y a accession artificielle car fait par l‟homme
et les briques sont payées.


       Le propriétaire de matériaux ou de plantes qui fait des constructions sur le fond
        d’autrui (très fréquent).

Art 555 : « lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été fait par un tiers et avec
ses matériaux, le propriétaire du fond a le droit soit de les retenir, soit d’obliger les tiers à les
enlever… ».

Dans le cas ou un constructeur construit sur le terrain d‟autrui : le propiétaire de fond a deux
possibilités (dépend si constructeur est de bonne foi ou non) La solution va différer selon la
qualité du constructeur au moment ou il l‟incorpore.


        Règle générale : le propriétaire a le choix

                 De demander que les constructions soient démolies et de les retirer
                  (restitution à l‟état initial). Le constructeur pourra même devoir des
                  indemnités au proprio.
                 De les conserver. Il doit payer la valeur des matériaux et de la main d‟œuvre
                  au constructeur (sinon, enrichissement sans cause !)

        Ex : travaux effectués dans un local en vertu d‟un bail. Installation d‟une cuisine dans
        un appartement (=fond). Ou possesseur de mauvaise foi.

        Cas particulier : le proprio ne peut demander la suspension de plantations,
        constructions et ouvrages fait par un tiers qui est possesseur de bonne foi : n’est
        pas tenu à restituer les fruits.

        Il se peut que le constructeur ait construit sur le terrain d‟autrui tout en étant persuadé
        qu il construisait sur son terrain. Que se passe-t-il ? Il l‟avait acquis par un juste titre
        (acquérir quelque chose en pensant qu‟on est propriétaire, titre de propriété dont tout
        le monde ignore le vice).

        Ex : j‟achète un terrain à une personne qui l‟a hérité de ses parents. Mais un demi frère
        inconnu est le vrai propriétaire (il a 10 à 20ans pour se manifester et ce, selon
        différents conditions).

        Le vrai propriétaire ne peut faire démolir mais il aura le choix d‟indemniser le
        constructeur :
            o En remboursant valeur des matériaux et du prix de la main d‟œuvre
            o En payant la plus value acquise par le fonds
        Le propriétaire ayant le choix, il payera naturellement la plus faible des deux sommes.


                                               - 17 -
      Si je construis avec les matériaux d’autrui sur le terrain d’un deuxième autrui
       alors on appliquera les deux règles.

Ex : J‟emprunte du ciment pour cloisonner une porte que je loue.

Si A construit sur le fond de B avec les matériaux de C  on applique l‟art. 554 entre le
propriétaire du fond B et le propriétaire C des matériaux et l‟art.555 entre le propriétaire du
fond B et le constructeur A.


Ces règles s‟appliquent aux plantations, constructions et ouvrages. Ces règles ne s‟appliquent
donc pas aux réparations, améliorations, embellissement car la chose accessoire ne peut être
enlevée sans dégradation de la chose principale (or le propriétaire de la chose principale doit
pouvoir refuser l‟accession).
Quand l‟accessoire est absorbé et confondu avec le principal, la théorie des impenses
intervient !
Si en tant que locataire j‟ai incorporé dans la chape des tuyaux, que j‟ai peint, …

                Si impense nécessaire :              indemnisé 100%
                Si utile :                           indemnisé à concurrence de la plus value
                Si somptuaire, voluptuaire :         pas remboursé du tout




                                            - 18 -
VII. L’usufruit
1) Notions

L‟usufruit est un droit réel temporaire qui permet à l‟usufruitier de jouir et d‟user d‟un bien
appartenant à autrui (de droit d‟autrui) mais sans le droit d‟en disposer. C‟est un droit qui
confère l‟usus (usage) et le fructus (fruit) à son propriétaire.

Usufruit quand il y a usus + fructus mais l‟abusus (droit de disposer) reste dans le droit
d‟autrui (intrinsèque au droit de propriété).
Nue propriété (abusus) + usufruit = pleine propriété.

Traditionnellement, l‟usufruit a un but alimentaire, il permet de fournir des ressources à un
proche dans le besoin.

Art. 578 : L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le
propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance.
Art. 580. L'usufruit peut être établi, ou purement, ou à certain jour, ou à condition.
Art. 581. Il peut être établi sur toute espèce de biens meubles ou immeubles.

Distinctions entre usufruit et bail (se ressemblent mais différents)

USUFRUIT                                         BAIL
Droit réel (droit direct sur la chose qui fait Droit de créance (locataire tient le droit de son
l‟objet de l‟usufruit).                        bailleur)
Donne naissance à des obligations passives : Donne naissance à des obligations actives : Le
le nu propriétaire a comme obligation de bailleur a comme obligation de faire jouir le
laisser jouir l‟usufruitier.                 locataire de la chose.

L‟usufruitier prend la chose dans l‟état dans Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en
lequel elle se trouve et doit conserver la bon état.
substance de la chose. Il doit rendre la chose
dans le même état.

L‟usufruit est opposable à tout le monde.   Le bail n‟est opposable que envers le bailleur
                                            (comme tout contrat synallagmatique.)
L‟usufruit ne se transmet pas aux héritiers Le bail se transmet.
car le droit n‟aime pas les situations
conflictuelles.

         Rem : aujourd’hui, regain d’intérêt pour des question de TVA…
         Ressemble à un bail mais mise à disposition d’un droit réel permet dédudtibilité de
         la TVA au profit du promoteur  préfère conclure usufruit  baux « déguisés »
         Mais attention, usufruit s’éteint par renonciatio de l’usufruitier… pas du bailleur !


                                              - 19 -
2) Etablissement de l’usufruit

   1. Par la loi (usufruit légal) :

      Usufruit successoral du conjoint survivant. Le conjoint survivant dispose d‟un usufruit
       sur toute ou une partie de la succession selon qu‟il existe des héritiers réservataires ou
       non. Si il n‟y a pas de descendants, il en a la pleine propriété.

      Droit de jouissance légales des parents sur les biens de leurs enfants mineurs.


   2. Par volonté de l’homme (usufruit par convention)

Echange de volonté. Il faut avoir la capacité de disposer (d‟aliener) pour constituer l‟usufruit :
les mineurs, les faibles d‟esprit ainsi que les prodigues sont donc incapables de constituer un
usufruit.

Les conventions qui forment un usufruit sont la vente, échange, donation + partage.
Si l‟usufruit est établi par convention et qu‟il porte sur un immeuble, la convention doit être
transcrite (chez le conservateur des hypothèques) et il doit y avoir un acte authentique.

On peut constituer un usufruit :
   - Directement : je constitue un usufruit à votre profit sur                     ma    maison.
                       Aliénation de mon droit de propriétaire à votre profit.

   -   Par voix de rétention : vente sous réserve de l‟usufruit.
                              (je vous vends un bien mais je me réserve l‟usufruit)

   -   Lors de la mort : par testament. Le constituant d‟un usufruit peut donc apparaître de
                        son vivant ou n‟apparaître qu‟à son décès

Par a voix de rétention est le mode classique de constitution de l‟usufruit en vente viagère.
Ex : Une personne décide d‟aliéner un bien immeuble pour avoir un capital tout en conservant
la jouïssance jusqu‟à sa mort. A son décès, l‟usufruit s‟éteint. Capital = Bouquet (calculé en
fn de l‟âge de l‟usufruitier) assorti d‟une rente au profit de l‟usu fruitier. Celui qui achète
n‟achète que la nue propriété. Au decès devient le plein proprio.


   3. Par prescription :

L‟usufruit peut s‟acquérir par prescription acquisitive : cela est fort peu utilisé car il faut
possédé pendant 10 ou 20 ans une propriété (par exemple) et dans ce cas, les gens demandent
la pleine propriété plutôt que l‟usufruit.(Hypothèse d‟école)




                                              - 20 -
3) Objet de l’usufruit

    -    peut être établit sur tout espèce de biens meubles ou immeubles
    -    sur des biens incorporels (droits d‟auteur par exemple)
         droit d‟auteur de Mauris sur Lucky Luke va à sa femme en cas de décès. (en principe,
         ce sera la pleine propriété qui sera prescrite)
    -    sur des biens consomptibles, qui disparaît au premier usage (somme d‟argent)
         (doit reconstituer somme semblable mais pas même billet)
    -    sur un bien déterminé ou sur quantité de patrimoine

L‟objet de l‟usufruit ne peut pas être vendu. Par contre le droit d‟usufruit peut être vendu.
Ex : L‟usufruitier ne peut pas vendre la maison ! Mais je peux te vendre mon usufruit. Dans
ce cas là, tu verras s‟éteindre ton droit à MA mort pas à la tienne !

L‟usufruitier, pour faire reconnaître son droit vis-à-vis de tous (car opposable à tous), a une
   - action réelle = action confessoire d‟usufruit.
   - action personnelle : cas où l‟usufruit est constitué par la volonté de l‟homme,
   - action possessoire : cas où usufruit porte sur un immeuble




4) Contenu du droit d’usufruit

   1. Droits de l’usufruitier

        a) Droits à l’usage

L‟usufruitier à les même prérogatives que le propriétaire si ce n‟est le droit de disposer de la
choser. Il a le droit de se servir de la chose mais conformément à sa destination.

         Ar.t 578 : « l’usufruitier peut faire tout ce que le propriétaire avait pu faire
                      conformément à la destination de la chose ».

        b) Droits aux fruits

L‟usufruitier a le droit de récolter les fruits de la chose usufructuaire.
(produits spontanés et sporadiques qui n‟épuisent pas la chose)

        Début du droit aux fruits
            o Si l‟usufruit est légal → les fruits sont acquis dès l‟ouverture de l‟usufruit.
            o Si l‟usufruit vient d‟une convention → on se réfère à la convention




                                                - 21 -
      Nature des fruits
          o Naturels : que la terre produit spontanément.
          o Industriels : qui résulte à la fois de la nature et du travail de l‟homme
                            (l‟agriculture par exemple). Main d el‟homme y contribue
          o Civils : si mon père me donne un appartement pour que je puisse le louer je
                       profiterais de ce loyer, les bénéfices d‟une entreprise commerciale,…

      Acquisition des fruits
          o Naturels et industriels : par leur perception. Si ce sont des pommiers, on
              acquière les pommes dès qu‟elles sont mûres et qu‟on les cueille.
          o Civils : Ils sont réputés s‟acquérir au jour le jour (ex loyer). Le loyer que l‟on
              paye mois par mois n‟est qu‟une façon de faire pour simplifier la vie, c‟est une
              convention. L‟usufruitier bénéficie des fruits en proportion de la part durant
              laquelle il est usufruitier.

Ex : si l‟usufruit commence le 5/10 et se termine le 31/12, l‟usufruitier aura droit au fruit civil
pour cette période là. Si le loyer pour le mois d‟octobre est payé avant la naissance de
l‟usufruit, on aura droit à 26/31ème du loyer pour octobre, à 30/30ème pour novembre, 31/31ème
pour décembre.

      Produits aménagés en fruit

       L’usufruitier doit conserver la substance  pas droit aux produits (les produits
       épuisent la substance de la chose) Il existe des produits aménagés en fruit → produits
       qui épuisent la substance de la chose mais qui acquiert la propriété de fruit de par la
       volonté du propriétaire.

Ex : J‟ai des forêts. J‟y pratique des coupes organisées. Ces coupes épuisent à long terme la
substance de la chose. Mais comme le proprio a décidé que cela se passait comme ça,
l‟usufruitier peut poursuivre les coupes mais de la même manière qu‟avant, il ne peut pas en
augmenter la fréquence.

Il en est de même en ce qui concerne un usufruit portant sur une mine, si celle-ci a été mise en
exploitation avant la création de l‟usufruit. L‟usufruitier a le droit de profiter des ressources
de la mine. Il peut continuer l‟exploitation sans en accélérer le rythme. Si au contraire elle
n‟était pas exploitée avant, alors il ne peut pas en commencer l‟exploitation.




   2. Pouvoirs de l’usufruitier

L‟usufruitier peut faire tous les actes d‟administration sous certaines conditions.
Il peut consentir un bail : si j‟ai un usufruit d‟une maison inoccupée je peux la louer.
Si le bail ne dépasse pas 9 ans, il doit être respecté par le nu propriétaire.
Si il dépasse neuf ans, il est inopposable au propriétaire.




                                              - 22 -
La loi dit : « Les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans, ne sont,
en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire que pour le temps
qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s'y trouvent encore,
soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la
jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.»

Proprio        usufruit      propriétaire                   Il doit respecter cette portion du bail.
                     Bail
                               9 ans
L‟usufruitier peut faire tous les actes d‟administration pas quant à l‟objet de l‟usufruit mais
quant au droit de l‟usufruit (je peux vendre mon usufruit)
Si l‟usufruitier conclu un bail de 18 ans, on considère en droit que c‟est un engagement fort,
c‟est un acte de disposition. Donc un bail de plus de 9 ans doit être transcrit chez monsieur le
conservateur des hypothèques et il faut un acte authentique.

L‟usufruitier a 20 ans, il pense de toute bonne foi que son usufruit va durer longtemps,
jusqu‟à sa mort. Mais malheureusement il meurt à 30 ans. Que va-t-il se passer avec le bail ?
Le proprio qui recouvre la pleine propriété de son bien par mort de l‟usufruitier ne devra
respecter un bail de longue durée que jusqu‟à une durée de 9ans maximum.
Ex : bail de 18 ans, si il y a eu 5 ans de bail puis décès de l‟usufruitier  encore 4 ans.




   3. Obligations de l’usufruitier :

L‟usufruitier doit conserver la substance de la chose et donc rendre la chose dans l‟état dans
lequel il l‟a reçue.

       a) Au moment où le droit s’ouvre :

         L‟usufruitier doit faire un inventaire (à sa charge) des meubles et un état descriptif
          des immeubles = état des lieux.

         L‟usufruitier doit fournir une caution pour la jouissance en bon père de famille. La
          caution est une somme d‟argent qui sert de répondant et de garantie envers le nu
          propriétaire. Le propriétaire peut dispenser l‟usufruitier de fournir une caution, par
          exemple entre un père et un fils il est rare qu‟il y ait demande de caution.

       b) Pendant la durée de son droit :

         Jouir en bon père de famille : c‟est une obligation essentielle, cela implique
          l‟obligation d‟assurer la garde et l‟entretien de ce dont il a la jouissance et la
          conservation. L‟usufruitier doit effectuer toutes les réparations autres que celle que la
          loi qualifie de grosses réparations (toiture entière, voûtes….).




                                               - 23 -
  L‟article 606 définit de manière LIMITATIVE les réparations à la charge du propriétaire.
  porte sur les grosses réparations. Il dit que les grosses réparations sont à la charge du nu
  propriétaire mais ne dit pas que le propriétaire doit faire ces réparations. Le nu
  propriétaire n’est jamais tenu de faire les grosses réparations ; nulle part il est noté
  que l‟usufruitier pourrait contraindre le nu propriétaire à payer les grosses réparations.
  (Dans l‟usufruit, le propriétaire doit LAISSER jouir et non pas FAIRE jouir !)
  En général, l’usufruitier va réparer lui-même la maison car il en récupèrera les fruits
  par après et sans ces réparations elle ne lui rapporterait rien. Ce n‟est qu‟à la fin de
  l‟usufruit que l‟on va régler les comptes. Vu que la maison est plus belle qu‟avant les
  réparations on les considère comme des impenses utiles qui sont donc remboursées en
  fonction de la plus value.

     Jouir de la chose conformément aux habitudes du propriétaire = respecter le
      destination du bien: si je reçois en usufruit un verger je ne peux pas en faire un terrain
      industriel. C‟est une conséquence logique de l‟obligation de maintenir la substance.

      Ex : Si c‟est une boulangerie ça doit le rester. Je ne peux pas la transformer en
           imprimerie. On a l‟usufruit d‟un commmerce, on peut le louer comme tel ou
           avoir ce commerce mais pas le transformer en bureaux.

     Payer certaines charges : étant donné qu‟il perçoit les fruits et certain produit
      l‟usufruitier doit payer les charges qui se payent avec les revenus ; tout ce qui est
      imposé par une autorité extérieure sur le bien, taxe et aussi travaux imposés. Les
      charges qui ne s‟acquittent pas normalement aux fruits restent à la charge du nu
      propriétaire. (ex : impôt sur le capital = impôt sur la fortune.)

      Si j‟ai l‟usufruit d‟une maison je paye un précompte immobilier.




5) Extinction de l’usufruit

     Décès de l’usufruitier. L‟usufruit est un droit temporaire au maximum viager (dont
      on possède la jouissance durant toute sa vie). Comme le droit n‟aime pas les situations
      conflictuelles, l‟usufruit s‟éteint toujours à la mort de l‟usufruitier et ne se transmet
      pas aux héritiers de l‟usufruitier.

      Ex : Si il y a un usufruit pendant une période déterminée : 50 ans, si l‟usufruitier
      meurt avant cela engendre la fin de l‟usufruit (construction juridique contre nature,
      engendre des droits à vocations antagoniste.)

      L‟usufruit peut-être conjoint : on constitue l‟usufruit conjointement et simultanément
      au profit de plusieurs personnes. Conséquence : si une des deux personne décède,
      l‟usufruit perdure jusqu‟au dernier.



                                            - 24 -
      Arrivée du terme de l’usufruit conventionnel

      Après 30 ans si c’est une personne morale.

      A la majorité des enfants.

      Par confusion ou consolidation : les qualités de l‟usufruitier et du nu propriétaire
                                        sont confondues sur une même tête.

      Par prescription extinctive : par non usage pendant 30 ans.

      Par la perte totale de la chose :
          o Perte suite à une faute → le fautif doit réparer.
          o Par cas fortuit → fin de l‟usufruit ou il continue sur ce qui reste.
              Si usufruit sur un château qui se trouve sur une zone de tremblement de terre et
              qu‟il s‟effondre.
          o Par la perte juridique : (ex : expropriation).

      Par déchéance ou abus de jouissance : un usufruitier abuse de son droit s‟il met en
       fonction une carrière qui ne l‟était pas. Le nu propriétaire peut demander au juge de
       condamné l‟usufruitier car il y a abus de jouissance. Il faut évidement une faute grave
       et un véritable abus.(spécifique au droit d‟usufruit)

      Renonciation de l’usufruitier à son droit : j‟ai reçu une maison à Bxl mais je veux
       vivre en Afrique. Je ne veux pas garder des obligations à Bxl. Je peux y renoncer.

      Par prescription de la pleine propriété par un tiers : j‟ai un usufruit sur un château
       en Espagne, Un tiers possède ce château prescription acquisitive de la pleine
       propriété.

      Lorsque l’usufruit est fait par convention :
       Si la convention est viciée ou si les conditions de la convention ne sont pas respéctées.


Quand l‟usufruit prend fin, on fait les comptes.

   -   Si l‟usufruit à apporter des améliorations normales ou pour son proprre confort => il
       n‟a droit à rien.
   -   S‟il a fait des constructions qui ont augmenté la valeur du fond => il a droit à une
       indemnité. C‟est pareil s‟il a effectué des grosses réparations étant normalement tenue
       au proprio  Plus value.
   -   Si détérioration faites par l‟usufruitier : il doit quelque chose.
   -   S‟il a payé certaines charges en lieu et place du proprio pourra obtenir remboursement

 D‟où l‟importance de l‟état des lieux, de l‟inventaire,…




                                             - 25 -
6) Usufruit en réduction

Deux autres droits réels ressemblent à l‟usufruit :

      Droit d’usage = droit d‟utiliser un bien et d‟en recueillir les fruits.
       (usufruit limité aux besoins de l‟usager et aux membres de sa famille :incessible)

      Droit d’habitation = droit d‟utiliser une maison, sans pouvoir la donner en location.
       (droit d‟usage limité à une maison mais droit réel ≠ bail)

Dans un cas comme dans l‟autre le droit de jouissance est réservé au titulaire et à sa famille.
Ce sont des droits que l‟on ne peut céder car ils sont personnels.
Ils sont proches de l‟usufruit dans leur régime mais plus limités dans leur objet. Ils s‟éteignent
de la même façon que l‟usufruit.

Pour eux, les droits et obligations sont presque semblables que pour l‟usufruit si ce n‟est
qu‟ils sont réduits.




                                              - 26 -
VIII. Servitudes
1) Notions

La servitude est une charge imposée sur un héritage (fond bâti ou non) pour l‟usage et l‟utilité
d‟un héritage appartenant à un autre propriétaire. (Art. 637 C. civ.)

C‟est une notion importante de droit réel qui trouve son origine dans la division de la
propriété, dans le but d‟équilibrer l‟écart entre les propriétés défavorisées et les propriétés
favorisées. La servitude est d‟une utilité économique importante.


2) Conditions d’existence

      Il faut un rapport de fond à fond (droit réel) et non de personne à personne
       (convention, droit personnel). Cela implique que les services établis ne peuvent être
       imposés ni établis en faveur de la personne (cfr csq dans caractère des servitudes)
       Rapport en vertu duquel un des fonds est affecté au service de l‟autre.

       Fond Dominant = fond bénéficiant de la servitude  fond enclavé.
       Fond Servant = font au dépend duquel s‟exerce la servitude grevé de la servitude.

      Les deux fonds doivent appartenir à des propriétaires différents
       Ex : canalisations s‟il y a différents propriétaires, on ne peut rien changer sans l‟accord
       de l‟autre. Mais si j‟ai deux terrains et que je mets des canalisations entre, il n‟y a pas
       de servitude vu que les deux terrains m‟appartiennent.

      La servitude doit représenter une utilité au fond dominant. Cette utilité doit être
       entendue au sens le plus large : on accepte qu‟il existe une servitude dont le seul but
       ne ferait qu‟augmenter l‟agrément ou conférer une plus-value (servitude de vue …)
       Ex : Un fond peut avoir une servitude de chasse sur l‟autre donc si on supprime la
       chasse cela entraînera une diminution de la valeur (plus value)

La servitude existe dès que le service est en rapport direct et immédiat avec l‟usage
l‟exploitation du fond.



3) Caractères des servitudes

      La servitude est un droit réel, opposable au tiers. Cela implique le droit de suite qui
       lui permet de faire reconnaître l‟existence de la servitude par tous tiers quelconque ;

   -   La servitude se transmet automatiquement en même temps que le fond.
   -   La servitude n‟établissant aucun rapport personnel entre les titulaires, elle ne peut
       jamais faire naître une quelconque obligation personnelle. On ne peut donc pas obliger
       le titulaire du fond servant de faire. Le propriétaire du fond servant peut juste avoir
       une obligation négative, d’abstention (ne pas faire : ne pas construire, ne pas
       planter…) ou passive (laisser faire : droit de passage, de puisage…)


                                             - 27 -
       La servitude est un droit réel immobilier, il ne peut-être établi que sur un fond pas
        sur des meubles. L‟acte constitutif doit donc être transcrit.

       La servitude est un droit perpétuel par sa nature (fond à fond et fond ne vivent pas et
        ne meurent pas – rapport figé)).
        La servitude durera autant que la propriété pour autant que le rapport entre les deux
        propriétés demeure inchangé. Elle ne doit pas l‟être mais peut (pas par essence)
        → pas interdit de créer servitude pour une période déterminée.

        La servitude est un droit indivisible : Une servitude ne peut s‟éteindre partiellement
        et si le fond servant est divisé en plusieurs parcelles, la servitude continuera à grever
        chaque parcelle. De même, une servitude ne peut être établie pour partie. Une
        servitude ne pourra donc être établie sur une propriété indivise que du consentement
        de tous les propriétaires.

        Ex : Lors d‟un héritage du fond servant, le fond est divisé
        en 4 mais pas la servitude. Un co-proprio ne peut donc
        acquérir un morceau de servitude proportionnel à sa cote
        part.




4) Classification des servitudes

Les servitudes sont classées en fonction de l‟angle sous lequel on les observe ; les
classifications suivantes sont sans intérêts pratiques :

La nature : urbaine (au profit des bâtiment) ou rurale (au profit de fonds de terre non bâtis)
Positive ou négative
Active ou passive : - Active : permet au propriétaire du fond dominant de faire quelque chose
                               sur le fond servant.
                    - Passive : oblige le propriétaire du fond servant de ne rien faire.



  1. Classement selon discontinues - continues / apparentes - non apparentes :

       a) Servitudes continues ou discontinues

       Les servitudes continues : sont celles dont l‟usage est ou peut être continuel sans avoir
        besoin du fait actuel de l‟homme. Qu‟il y ait eu ou non un travail au départ pour
        mettre en place le lieu n‟a pas d‟importance. Une fois les choses mises dans l‟état et
        construites, la servitude s‟exerce toute seule.

        Ex : Conduites d‟eau, égouts, aqueducs, vues, non batir…




                                             - 28 -
        Ex : Deux maisons sur une pente : A est assujetti à B pour recevoir les eaux de
        ruissellement. J‟ai établi un aqueduc entre les deux fonds. Si l‟eau coule, elle va à
        l‟égout. C‟est continu car chaque fois que j‟utilise l‟eau, ça va à
        l‟égout. C‟est différent de la servitude de passage où si je ne
        passe pas, il ne se passe rien. Pour exercer la servitude je dois
        passer sur l‟aqueduc. Le proprio de ce terrain (pente) ne pourra
        pas y construire.
        Ex : Les ailes du moulin passent sur le terrain du voisin, celui-ci
        ne peut pas construire à cet endroit  c‟est une servitude
        continue.

       Les servitudes discontinues : sont celles qui ont besoin du fait actuel de l‟homme pour
        être exercées.

        Ex : Droit de passage, droit de puisage… (fait actuel de l‟homme : passer, puiser..)


       b) Servitudes apparentes ou non-apparentes

       Servitudes apparentes sont celles qui se signalent par des ouvrages extérieurs visibles

        Ex : porte, fenêtre dans mitoyen, aqueduc apparent, balcon avec vue sur voisin…

       Servitudes non apparentes sont celles qui n‟ont pas de signe extérieur de leur existence

        Ex : Prohibition de batir sur un fond, batir à hauteur déterminé, aqueduc dans le sol…

       c) Intérêt de ce classement

Ces deux distinctions sont importantes parce que seules les servitudes qui sont à la fois
continues et apparentes vont pouvoir s‟acquérir par prescription (ou par destination de bon
père de famille.)

La notion de la possession dit en effet que les actes de simple tolérance et de pure faculté ne
fondent ni possession ni prescription. Ce sont ceux-là même par lesquels s‟exercent les
servitudes discontinues et non apparentes (les actes par lesquels se manifestent une servitude
discontinue sont les mêmes que les actes de simple tolérance.)

Les servitudes discontinues ou/et non apparentes ne peuvent pas s‟acquérir par prescription.
Elles ne peuvent se créer que par titre, ce qui veut dire par convention ou par loi.



   2. Classement selon leur origine :

       a) Servitudes naturelles / servitudes légales:

Le code dit quelles sont les servitudes naturelles. Les servitudes naturelles (qui dérivent de la
situation des lieux) et les servitudes légales sont toutes les deux légales (source dans la loi).
Ce sont des restrictions au droit de propriété.


                                             - 29 -
      Écoulement des eaux de pluie.

Art. 640 : « Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les
eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué. Le
propriétaire inférieure ne peut point élever de digue pour empêcher cet écoulement. Le
propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur ».

Le fond inférieur ne peut pas réclamer quoi que ce soit au fond supérieur car c‟est une
servitude naturelle. Peut faire supprimer drains aménagés

Ex : Si on a un terrain en pente, le fond le plus bas doit reçevoir l‟eau
qui coule naturellement.

      Ecoulement des égouts des toits

Art. 681 C. civ : « Tout propriétaire doit établir ses toits de manière que les eaux s’écoulent
sur son terrain ou sur la voie publique, il ne peut les faire verser sur le fond de son voisin. »

Chacun doit récolter ses eaux de pluies. Chaque fond est à la fois dominant et
servant.


      Les sources, irrigation et cours d’eau

Les sources

Art. 641 C. civ. : « celui qui a une source dans son fond peut en user à sa volonté sauf le droit
que le propriétaire du fond inférieur pourrait avoir acquis par un titre ou par une
prescription. »

Le propriétaire d‟un fond qui trouve une source a des droits de propriété exlusif sur elle, il en
fait ce qu‟il veut : il peut consommer, vendre, capter, la laisser, etc.
Pas spécialement les eaux souterraines : se déplacent et ne sont attachées à aucun fond en
particulier. Comment se fait-il que le propriétaire du fond devienne propriétaire de la source ?
C‟est par le mode d‟acquisition de l‟occupation : l‟eau est une chose mobilière qui
n‟appartient à personne (pas de maître).

Les droits du propriétaire du fond où il y a la source peuvent être restreints par :
   - des droits acquis à des tiers (cfr code civil)
   - le droit des Hameaux : un propriétaire ne peut dévier le cours de l‟eau si eau
       nécessaire pour les habitants de l‟hameau. Indemnités stoppent dès que prescription. Il
       existe une servitude d‟aqueduc qui confère à tout propriétaire qui voudra se servir de
       cette eau, aura droit de passer sur les fonds voisins en vue de créer son aqueduc.

Les irrigations et assèchements sont organisés par le code rural.




                                              - 30 -
Les cours d‟eau :

   -   Navigables : on peut avoir des bateaux dessus. Les rivières navigbles relèvent du
       domaine public et ne peuvent faire l‟objet que de concessions de prise d‟eau. IL existe
       la servitude de halage qui oblige les propriétaires riverains à laisser entre la berge et la
       cloture de leur propriété un chemin suffisant pour le halage (pas de droit privatif)

   -   Flottables : Ceux sur lesquels on faisait flotter du bois.
       Il existe une servitude de marchepied qui oblige les riverains à laisser un sentier
       suffisant pour qu‟une personne puisse y prendre pied.

   -   En ce qui concerne les cours d‟eau qui ne sont ni navigables, ni flottables (eau
       courante) les riverains peuvent s‟en servir à leur passage pour l‟irrigation de leur
       propriété. Il faut : -Eau courante
                           -Non navigable ni flottable
                            -Naturelle (pas canal)
                           -Bordant une propriété privée


      Les vues et les jours :

La vue comporte un dispositif qui s‟ouvre et laisse passer la lumière et l‟air.
Le jour ne s‟ouvre pas et ne laisse passer que la lumière

Trois situations possibles : soit deux propriétés, le mur A est
à distance, le mur B est jointif et le mur C est mitoyen.

A. Murs à distance (distincts)

Vues directes (droites) = 1.90 m (si inférieur, il faut obstruer la vue)
Vues obliques = 60 cm
Vues sur le toit = 1,90 m

B. Mur jointif (non mitoyen mais qui joint l‟héritage d‟autrui)

« Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut
pratiquer dans ce mur des jours (de souffrance) ou des fenêtres en fer maillé et verre dormant
(= verre fixe) »

Puisqu‟il ne s‟agit que de recevoir la lumière, ces fenêtre ou jours ne peuvent s‟établir qu‟à
une certaine hauteur :       Rez : 2.60 m (au dessus du plancher)
                             Etages : 1.90m




                                               - 31 -
C. Mur mitoyen :

Art. 675 C. civ. « L’un des voisins ne peut , sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le
mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre
dormant. »

Si on a un mur qui est privatif et qui devient mitoyen : le nouveau copropriétaire peut faire
supprimer les fenêtres et ouvertures qui y avaient été pratiquées. (peut construire un mur
plein)


      Les distances à observer pour les plantations et les constructions :

Plantations :
Il n‟est permis de planter des arbres à hautes tiges qu‟à 2m de la ligne de séparation de deux
héritages et à la distance de 50 cm pour les autres plantations plus petites (arbres et haies).
(sinon on peut le faire arracher)

Si un arbre est planté à 45 cm de la ligne de séparation d'héritage (continu et
apparent) et s'il le reste pendant trente ans, après ces trente ans on ne pourra pas le
bouger! (prescription extinctive, pas acquisitive !). Mais si ce même arbre est
foudroyé, si on en replante un, il doit être planté à 2m.

Construction :
Règlements et usages particulier en fonction des objet : but = éviter de nuire au voisin.

      Bornage et clôture :

Art. 646 C. civ. : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leur propriété
contiguës. Le bornage se fait à fais communs. »

Le bornage consiste à fixer la ligne spéarative des fonds et à matérialiser cette ligne sur le sol
par des bornes ou autres signes distinctifs. (Rouler sur les bornes = trouble possessoire.)

Art. 647 C. civ. : « Tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en
l’article 682 ( = droit de passage en matière de fonds enclavés). »

La clôture est toutes plantations ou toutes constructions qui entoure une propriété. Chacun
peut contraindre le voisin d‟ériger une clôture. Art 653.

En ce qui concerne l‟entretien des clotûres, soit elles sont mitoyennes et l‟on renvoit alors aux
règles de la mitoyenneté, soit elles sont non mitoyennes (jointives) et entraine la servitude de
« tour d‟échelle » qui permet au propriétaire d‟une clotûre de passer sur le champ de son
voisin pour entretenir la clotûre.




                                              - 32 -
      Le droit de passage au profit des fonds enclavés :

Art. 682 C. civ. : «Le propriétaire dont le fond est enclavé parce qu’il n’a aucune issue ou
qu’il n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique, qui ne peut être aménagée sans frais
ou inconvénients excessifs, peut réclamer un passage sur le fond de ses voisins pour
l’utilisation normale de sa propriété d’après sa destination, moyennant payement d’une
indemnité au dommage qu’il peut occasionner. »

1978 : Loi qui a modifié le régime du droit de passage légal. On parle donc du nouvel article
682 paragraphe premier (calqu sur jurisprudence). Il y est ajouté « si l‟issue est insuffisante ».

    Il s‟agit d‟une servitude qui a une grande importance économique. Sinon, le fond
     enclavé perdrait toute valeur et toute utilité.

    Ne pas oublier qu‟il y a le fond dominant (celui qui est enclavé) et le fond servant.
     Si le propriétaire du fond dominé est également le propriétaire du fond dominant, alors
     il n‟existe pas de droit de passage.

    La servitude est une restriction du droit de propriété, c‟est donc une exception que l‟on
     évite au maximum.

    Aucune prescription ne peut être invoquée quelque soit la durée du passage. Il n‟existe
     que durant le temps de l‟enclave. Le droit de passage est donc étroitement lié à
     l‟enclave, si il n‟y a pas d‟enclave, pas de servitude. Si les fonds sont vendus la
     servitude demeure car elle y est liée.

    Le législateur donne la possibilité au propriétaire du fond servant d‟abandonner (et
     non de vendre) la partie de son bien assujetti à la servitude.


Etat d’enclave

Etat d‟enclave : Question de droit (cassation) ou de fait (cours et tribunaux)?
C‟est laissé à la souveraine appréciation du juge de fond donc c‟est une question de fait.

Un fond peut avoir une issue mais celui-ci peut-être considéré comme enclavé si l‟accès est
trop petit par rapport à l‟utilisation de fond.

                       Si l‟état d‟enclave résulte du fait d‟un tiers ou du proprio lui-même 
                       aucun droit de passage ne pourra être demandé.

                       Si je vend l‟avant de mon terrain il est évident que je ne peux aller
                       demander une servitude par la suite ;


L’utilisation normale du fond d’après sa destination :

L‟article 682 ne résout pas la question d‟un éventuel changement qui serait apporté à son
fond : changer la destination du fond est-ce en faire une « utilisation normale » ?
Quid en cas de changement de destination ?


                                              - 33 -
Si l‟utilisation ou la destination d‟un fond enclavé est modifié, il faut veiller à établir un
équilibre, de manière à ne pas défavoriser ni le fond dominant (enclavé), ni le fond dominé
(servant). Admettons que les techniques, les modes d‟exploitation du fond enclavé, aient
changés naturellement au cours du temps, du à l‟évolution des techniques, alors l‟usage du
droit de passage est adapté. Mais si la destination du fond change et que cela induit un
aggravement, le droit de passage reste comme il a été originairement conçu. Il n‟est pas
adapté.  On admet juste une évolution dans les techniques

Ex : Si une issue est suffisante pour passer a pied parce que l‟on cultivait avec un bœuf et que
je veux transformer le champ en garage ? Puis-je demander l‟application de l‟article 682 ?
Dans cet exemple tant que l‟on reste dans la culture, il n‟y a pas d‟aggravation c‟est une
évolution normale de passer au tracteur. Par contre si on change la destination pas question
d‟adapter le droit de passage..


Le passage le moins dommageable :

Art. 683 C. civ. : « l’assiette du passage est fixée par le juge de façon à ce qu’il soit le moins
dommageable. Toutefois si l’enclave résulte de la division d’un fond consécutive à une vente,
un échange, un partage ou à tout autre circonstance, le passage ne peut être attribué que sur
les parcelles qui composaient ce fond avant sa division, à moins qu’un accès suffisant à la
voie publique ne puisse ainsi être réalisé.Le juge statue en équité. »

Le droit de passage doit être pris de manière à ce qu‟il soit le plus court et le moins
dommageable pour le fond dominé. Si il faut contourner on contourne. Que se passe-t-il
lorsque le passage le plus court n‟est pas le moins dommageable ? La jurisprudence dit que le
moins dommageable prévaut sur le plus court.


Indemnités

Le propriétaire du fond dominant doit verser au propriétaire du fond dominé, une indemnité
proportionnelle au dommage qu‟il cause (perte de jouissance).

Si le fond dominant n‟est plus enclavé, alors le propriétaire du fond dominé doit rembourser
au propriétaire du fond dominant, une partie des indemnités que celui-ci lui avait versées
auparavant. Le droit de passage légal tombe/
                                         Un passage peut être déplacé, si par ex le fond
                                         dominant est agrandi par un nouvel achat. Attention
                                         car si l‟état d „enclave disparaît, le droit de passage
                                         légal disparaît également car les conditions de ce
                                         droit se voient modifiées.




                                              - 34 -
      b) Servitudes établies par le fait de l’homme

Cette 3ème source de servitudes est fondée par l‟homme selon le principe de l‟autonomie des
volontés des parties (conventions). On peut faire tout ce que l‟on veut en tenant compte que
les servitude ne peuvent pas être contraire aux bonnes mœurs et à l‟ordre public et ne peuvent
être imposées ni à la personne, ni en faveur de la personne mais seulement à et pour un fond.
Dans le cas contraire, il s‟agit d‟une obligation.

Ex :Le droit de chasser sur un terrain qui ne m‟appartient pas, cela ne profite qu‟à moi et ne
constitue pas une servitude. Par contre, si j‟ai un château transformé en relais de chasse et que
les occupants vont chasser sur les terrains avoisinants mais appartenant à autrui, dans ce cas,
le droit de chasse constitue une servitude. Tout est donc question d‟interprétation et d‟analyse.
La clause d‟habitation bourgeoise (résidence qui doit être habitée « bourgeoisement » càd
interdisant toutes les activités de type commercial, bureaux…) est génératrice d‟une servitude
réciproque. Chaque appartement est à la fois fond dominant et fond dominé, on parle de
servitude réciproque. Il peut en effet l‟imposer aux autres et se le faire imposer.




5) Modes d’établissement des servitudes du fait de l’homme

   1. Par titre

= Acte authentique établissant un droit. (Convention ou fait juridique (testament, donation…))
L‟étendue de la servitude peut donner lieu à des problèmes d‟interprétation. C‟est le juge qui
est maître souverain en ce qui concerne l‟interprétation pour autant qu‟elle ne soit pas en
opposition avec la destination du fond dominant = liberté des terres.

Pour les servitudes douteuses, il existe 2 principes :
     - Accorder tout ce qui est nécessaire pour en abuser.
         Ex : le droit de puisage d‟eau sur une fontaine située sur un terrain qui ne
              m‟appartient pas va bien évidemment avec le droit de passage.
     - La restriction.

Doit être transcrite dans le registre du conservateur des hypothèques.
Seules les servitudes discontinues et non apparentes peuvent être crées par titre.



   2. Par prescription acquisitive

Seules les servitudes continues (c‟est-à-dire qui s‟exercent sans le fait actuel de l‟homme :
vue, conduite d‟eau...) et apparentes peuvent être crées par prescription acquisitive (elle est
trentenaire). Le droit de passage ou l‟interdiction de bâtisse est exclus.




                                              - 35 -
  3. Par destination de père de famille (≠ bon)

Si les deux fonds appartiennent au même propriétaire, alors il n‟y a
pas de servitude. Mais imaginons que le propriétaire aliène ces 2
fonds en faveur de 2 nouveaux proprios ou par héritage, dans ce
cas il existe la notion de servitude.
Vaut pour servitude apparetne et continue.
Servitude d‟aqueduc nait quand séparation des fonds).

   Pour qu‟il y aie servitude, il faut donc remplir trois conditions :
   - Les 2 fonds doivent appartenir à 2 proprios différents après avoir appartenus au même
      proprio.
   - Il faut que l‟objet de la servitude date du proprio d‟origine.
   - La relation doit être continue et apparente.




6) Effets des servitudes du fait de l’homme

Le droit profitera au propriétaire du fond servant.
Le bénéficiaire d‟une servitude peut faire à sa charge tout ce qui est nécessaire pour la
conserver et en user.
Le propriétaire du fond dispose d‟une action réelle pour faire respecter sa servitude (il peut
être fait par le biais d‟une action possessoire).

Quant au fond dominant : (Art 702)

   -   Servitude comporte accessoires qui en sont inséparables
       Si droit de puiser de l‟eau, droit de passer sur ce terrain
   -   Il faut jouir de la servitude selon le titre et on ne peut rien faire qui aggrave la situation
       du fond dominé (servant). Contribuer au maintien de cette servitude (droit de faire
       travaux sur terrain servant.


Quant au fond servant (art 701)

   -   Il ne peut rien faire pour diminuer ou rendre difficile l‟usage de la servitude ou le
       rendre incommode par le fond dominant. (art 701)




                                               - 36 -
7) Extinction de la servitude du fait de l’homme

      Par non-usage pendant 30 ans :
       Les servitudes discontinues : la prescription prend cours en date du dernier usage.
       Les servitudes continues : l‟extinction s‟obtient jour où acte contraire à servitude

    Suspension de l‟exercice de la servitude :
   Si les choses se remettent dans l‟état initial et que la servitude peut s‟exercer de nouveau,
   alors elle reprend son cours. Il n‟existe donc plus d‟impossibilité d‟exercer ce
   droit.(impossibilité d‟user de serv : plus d‟eau)

    Confusion :
   Lorsque le proprio du fond dominant devient le proprio du fond servant
   ou inversement.

      Prescription de la propriété par un tiers (pas connaissance de la serv. Et j‟agis comme
       si je ne la connaissais pas. Après 10ans, propriété libre d eprescription)

    Perte de la chose :
   Soit matériel : destruction de 2 bâtiments
   Soit juridique : Expropriation pour cause d‟utilité publique.

      Arrivée du terme d‟une condition résolutoire : La convention prend fin.

      Résolution de droit de propriété d‟un des proprios d‟un des fonds :
       J‟ai perdu mon droit de propriété, je ne peux donc grever un droit de servitude sur une
       propriété qui appartient à autrui.

    Renonciation du droit de servitude :
   Il faut que la volonté de celui qui renonce soit certaine et non équivoque.

      La loi de 1983 : Extinction sous contrôle judiciaire :

       Art 710 bis : « Toute servitude ayant perdu utilité pour un fond dominant, peut être
                     éteinte par voie judiciaire à la demande du propriétaire du fond servant »

       Cette loi vise les servitudes établies par le fait de l‟homme, c-à-d les servitudes
       conventionnelles. Elle permet au proprio du fond servant de demander l‟extinction de
       la servitude car elle n‟est plus utile pour le fond dominant. Il doit bien évidemment en
       amener la preuve et cela exclue tout usage une fois l‟extinction admise.

Servitudes, vraiment quelque chose d‟extraordinaire. Toute coprpopriété a une floppée de
servitudes.




                                             - 37 -
IX. La superficie

1) Définition

Droit réel qui permet au titulaire « le superficiaire » d‟être le plein propriétaire de bâtiment,
plantations et constructions sur un fond appartenant à autrui, le « trfoncier »

       Le supericiaire = le bénéficiaire du droit de superficie.
       Le tréfoncier = le propriétaire du fond grever du droit de superficie.

Cette théorie du droit réel est basée sur l‟accession, c-à-d qu‟il est considéré que celui qui
habite est le présumé propriétaire même si le fond ne lui appartient pas mais appartient à
autrui.

C‟est un droit réel temporaire qui ne devrait pas exister car :
   - la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
   - L‟accession prévoit que tout ce qui est accessoire est rattaché au principal.

 Situation limitée à 50 ans. Le tréfoncier devient ensuite propriétaire des constructions (et
rembourse au superficiaire la valeur de ces constructions).



2) Création de la superficie

   -   Par titre : convention et testament.
   -   Par prescription abrégée : 10ans - 20ans.



3) L’extinction

   -   Par arrivée du terme : soit 50 ans soit avant si je renonce au droit.
   -   Si il y a confusion.
   -   Si le fond est détruit.
   -   Si la superficie s‟éteint
   -   Renonciation du superficiaire

Lorsque le droit s‟éteint, les constructions passent au propriétaire du fond par accession. Le
tréfoncier doit rembourser le superficiaire de la valeur du bâtiment, de la plantation ou de
l‟ouvrage existant le jour de l‟extinction.

Dans cette loi tout est supplétif sauf la durée, on peut faire tout ce qu‟on veut (gratuit,
démolie, etc.) la seule chose imposée est la durée.




                                              - 38 -
X. L’emphytéose
Droit réel qui consiste à avoir la pleine puissance d‟un immeuble appartenant à autrui et cela
contre une redevance annuelle (canon emphytéotique), qui se fait soit en argent, soit en nature
au vrai propriétaire, reconnaissant ainsi le droit de propriété du tréfoncier.

Le bénéficiaire de ce droit s‟appellera l‟emphytéote et celui-ci ne peut épuiser la substance de
la chose.


1) Limites dans lesquelles l’emhytéose peut être exercée

   -   Pas de durée fixée par la loi, mais la période doit être comprise entre minimum 27 ans
       et maximum 99 ans.
   -   Il va jouir du fond comme le proprio lui-même et ne peut rien faire qui diminue la
       valeur du fond.
   -   Il doit veiller au respect du droit de propriété.
   -   Il doit payer toutes les charges incombées au fond.
   -   Il doit payer les redevances annuelles !!! Il ne s‟agit pas d‟un loyer, on parlera plutôt
       d‟un canon emphytéotique. On peut prévoir un canon unique payé au début du droit
       pour la durée de celui-ci. Ce canon équivaudra +/- à la valeur du bâtiment.
   -   Le droit d‟emphytéose peut être cédé ou hypothéqué.
   -   L‟emphytéote doit entretenir l‟immeuble et faire les réparations ordinaires.


2) La création

   -   par titre.
   -   par prescription acquisitive (rare : autant prescrire la pleine propriété).
   -   testament


3) L’extinction

   -   Par arrivée du terme
   -   Si il y a confusion.
   -   Si le fond est détruit.
   -   La déchéance de l‟emphytéose peut être déterminée par le juge si il y a abus de
       jouissance par l‟emphytéote.

Remarque :
Si le fond est vierge et que l‟emphytéote est proprio de plantations ou d‟un ouvrage sur le
fond d‟autrui, à la fin de ce droit, si l‟emphytéote laisse sur ce fond, plantations ou ouvrage de
construction, le tréfoncier devient gratuitement le propriétaire de ces plantations ou ouvrages
de construction. (l‟emphytéote est propriétaire de ce qu‟il a construit pendant la durée du
droit. Mais ce qui reste à la fin est acquis gratuitement au tréfoncier.)

Ex : LLN est construite sur le principe de bail emphytéotique. Le bail emphytéotique a pour
objet la mise en valeur de terres ou la réalisation de construction.


                                              - 39 -
                            DROIT DES CREANCES


I. Introduction : les contrats
Le principe de l‟autonomie et de la volonté veut dire que les parties sont libres de faire tous
les contrats qu‟elles jugent à propos sous certaine réserve (lois d‟ordre public, concept de
bonne mœurs, règles impératives).

Mais certaines conventions sont plus courantes et ont fait l‟objet d‟une réglementation plus
élaborée dans le code civil (code, bail, dépôt, mandat, cautionnement).

Les contrats sont régis par le droit commun des obligations, les règles du code civil. Le plus
souvent ces règles sont supplétives (= il est loisible aux parties de déroger à ces règles –
automnomie de la volonté des parties).

Le législateur va parfois imposer certaines règles d‟ordre public.
En dehors des contrats nommés, on peut faire tout ce qu‟on veut et inventer de nouveaux
contrats.

      Contrats nommés (prêts,….. ils existent depuis toujours)
      Contrats innomés (créés selon les nécessités, les situations)
      Contrats réalisés par les gens car ils l‟estiment bon (autonomie de la volonté)

Ex : Si je prête ma voiture sans donner plus de détails, le contrat régit les règles du prêt.
Ex : le leasing. Le code ne le réglemente pas, c‟est une nouvelle règle, technique qui est
apparue car nécessaire.


Les trois contrats principaux sont (opératios basiques)

      La vente
      Le bail
      L‟entreprise

Tous trois entraînant des contrats économiquement importants
La plupart des contrats créés sont des opérations mixtes (un peu de chaque : vente, bail,
crédit,…)

Louages :
   - de choses = le bail
   - de service = le contrat de travail (+ lien de subordination)
   - d‟industrie = contrat d‟entreprise




                                            - 40 -
II. Contrat de vente

1) Définition

Article 1582 : « C’est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à
           la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou par sous seing privé ».

Définition contestable : avec le recul, le code commet une double erreur de méthode :
    Vente par acte authentique ou seing privé : cela n‟ajoute rien à la notion de vente.
    Cette définition ne reflète pas les 2 éléments importants de la vente:
           - Transférer la propriété
              La vente est une convention par laquelle une personne s‟oblige à transférer la
              propriété d‟une chose et non à la livrer. Livrer quelque chose n‟est pas l‟objet
              de la vente, c‟est une obligation du vendeur.
              Si on emprunte une voiture à Hertz. Hertz va peut être livrer l auto à domicile.
           - Le code oublie de préciser que le payement doit être fait en espèce, en argent.
               Sinon il n‟y a pas vente mais échange et c‟est différent de la vente.
              Ex : Je vous vends ma montre contre ma serviette (c‟est un échange)

Donc la vente est : « un contrat, une convention par laquelle une personne (le vendeur)
s’oblige à transférer la propriété d’une chose à une autre personne qui s’oblige à la payer en
espèce ».




2) Caractéristiques et éléments spécifiques du contrat de vente


   1. Caractéristiques

Ainsi conçu, le contrat est :
   - Consensuel : La vente est parfaite par le simple échange de consentements.
                     Ex : si je dis que je vends ma serviette et que qqn dit ok, elle sera sienne.
   - Synallagmatique : engendre des obligations réciproques dans le chef des deux parties
   - A titre onéreux : on ne vend pas pour 0 euros.
   - En principe commutatif : contrat dans lequel de manière responsable, les deux
                                    parties s‟équilibrent

→ vente = contrat consensuel soumis au droit commun de la preuve.
Pour des questions de preuves, c‟est toujours préférable d‟écrire les choses même si il y a
pleins d‟opérations de vente basées sur la confiance.
Il faut un écrit pour toute transaction de plus de 375€
L‟acte notaire ne s‟impose qu‟en matière immobilière.




                                              - 41 -
   2. Eléments spécifiques

      Transfert de propriété (et des risques)

Le transfert de propriété est fondamental dans la vente : il est l’objet.
Il intervient en principe automatiquement à la formation du contrat, du moins entre parties.
Le transfert de propriété se fait au moment du paiement sauf si précisé lors de l‟offre.
(Si on suit le code civil, c‟est pour ça qu‟on fait des contrats, pour que tout soit payé avant de
livrer la chose.)

Le code civil dit : « la vente de la chose d’autrui est nulle ».
Puisque la vente est un contrat par lequel l‟Homme s‟oblige à transférer la propriété de
quelque chose : il faut que le vendeur soit propriétaire. (exception : convention de porte fort –
quas contrat)

      Paiement en argent

   -   Il doit consister en une somme d’argent.
   -   Le prix doit être réel : Le prix, si il est ridicule n‟est pas considéré comme vente. On
       dit que le prix est inexistant (WTC a un euro n‟est pas réel).
   -   Le prix doit être certain, c‟est à dire qu‟il doit être déterminé et désigné par les parties.
       C‟est l‟objet de l‟obligation de l‟acheteur.
   -   Licite.
   -   On peut vendre pour un prix déterminé ou déterminable à l‟aide des paramètres du
   -   contrat.
   -   Le prix peut-être indexé, ou laissé à l’arbitrage d’un tiers.
       Une fois le prix déterminé, la vente est parfaite. Si le tiers est incompétent, il n‟y a pas
       de vente.

→ la vente est parfaite dès que les deux parties sont d‟accord sur la chose et le prix.



3) Conditions de validité d’une vente

      Consentement :

Il faut un accord entre les deux parties sur les éléments essentiels du contrat (la chose, le prix)
Lorsque les deux parties ne sont pas physiquement en face l‟une de l‟autre. On considère que
le contrat prend forme au moment où le propriétaire sait que son offre a été acceptée.
(Vice de consentement = violence, dol, erreur.)

      Capacité :

Droit commun des obligations contractuelles s‟applique.
Il y a quelques incapacités édictées par le code spécifiquement au point de vue de la vente :
            - Vente interdite entre époux sauf accord du tribunal
            - Il est interdit au titulaire de certaines professions judiciaires d‟acheter des biens
                litigieux. Ex : avocat qui achète le bien litigieux de son client.


                                              - 42 -
           -   SI je suis chargé de vendre votre maison, je ne peux pas l‟acheter.

       L’objet de la vente :

Tout contrat doit avoir un objet. Il faut que l‟objet existe au moment de la vente.
(déterminé-déterminable / dans le commerce / licite / possible)
Ex : maison, s‟il y a ouragna et que la maison a disparu, la vente sera nulle faute d‟objet.

       Cause de la vente

Ce sont les mobiles déterminants qui ont poussé les parties à contracter.
Ex : achat d‟un GSM par envie, le vendeur l‟a vendu parce qu‟il avait envie d‟avoir l‟argent



4) Interprétation de la convention de vente

Art 1602 C. civ : « Le vendeur est tenu de s’expliquer clairement à quoi il s’oblige, tout pacte
obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur »

Car souvent, il est professionnel face à un profane.
Celui qui vent est sensé mieux connaître la chose et si le contrat est ambigu, il s‟interprète
contre le vendeur.



5) Obligations qui découlent du contrat de vente

   1. Obligations du vendeur

   -    délivrer la chose vendue
   -    garantir les vices cachés
   -    garantir l‟usage paisible


       a) Délivrance

La délivrance est le transport de la chose vendue en la jouissance et possession de l‟acheteur.
C‟est le fait de mettre la chose vendue à la disposition de l‟acheteur.
(La livraison est le moment auquel l‟acheteur va pouvoir vérifier si la chose livrée est
conforme à la chose convenue - agrégation)
Si le vendeur manque à son obligation de délivrance, il engage sa responsabilité contractuelle.

« Le vendeur doit livrer la chose convenue avec ses accessoires ».
Il faut mettre à disposition non seulement la chose mais aussi ses accessoires (tout ce qui est
utile) Ce sont les éléments, matériels ou juridiques, considérés comme inséparables ou
indivisibles du bien vendu. Le bon sens doit nous l‟indiquer.
Ex : horloge et sa clé pour la remonter.



                                              - 43 -
   -   Accessoire matériel : roue de secours, triangle…
   -   Accessoire juridique : certificat d‟origine, de conformité, de grantie…

« Le vendeur doit aussi délivrer les fruits ».

Les fruits appartiennent à l‟acquéreur à compter de la vente.

Soit la livraison a lieu concomitamment à la vente.
Ex : le prof vend sa montre, un élève l‟achète, il n‟y aura pas de problème de livraison.
Il y a problème s‟il n‟y a pas de concomitance entre la livraison et la vente.
Ex : bijou gardé de côté et livré lors du paiement. Il y a dissociation entre la conclusion et la
livraison.

      Comment s’opère la délivrance ?

Remise « directe » = la mise en possession.
La mise en possession réelle n‟est pas le seul mode de délivrance.
La chose vendue peut être mise à disposition de l‟acheteur sans qu‟il s‟en soit nécessairement
rendu maître physiquement.
Ex : délivranc ed‟un bien immobilier se fait par remise des clés ou du du titre de propriété.

Doit intervenir au moment et au lieu convenu mais si rien n‟est prévu alors voir le code civil
qui dit « lieu ou s’est convenue la vente (pour les corps certains) ou au domicile du
vendeur (pour les choses de genre)».

      Frais de délivrance et de conservation

Le vendeur a l‟obligation de conserver la chose jusqu‟à sa livraison.
Sauf convention contraire, les frais de délivrance sont à la charge du vendeur. Ils peuvent
inclure les frais de conservation avant la délivrance.
Ex : soles que j‟ai achetées le lundi mais que je viens chercher le vendredi.

      La conformité – agréation

Le vendeur doit livrer une chose conforme à ce qui a été vendu.

Agréation

A la délivrance s‟opère l‟agréation : reconnaissance pour l‟acheteur de la conformité de la
chose livrée avec la chose vendue (conforme aux conditions du contrat)
L‟acheteur va apprécier la conformité au point de vue quantité et qualité.
Si rien n‟est prévu : qualité loyale et marchande (ni le meilleur, ni le - bon)
S‟il agrée : c‟est que la chose livrée est la chose vendue.

L‟agréation est express ou tacite. Soit on signe un PV pour dire que c‟est ok ou alors c‟est
implicite. Tout cela peut-être modalisé dans le contrat et avoir lieu avant la délivrance. (Voir
voiture à l‟usine).
L‟agréation peut intervenir avant ou après la livraison (si ce n‟est pas possible au moment de
la livraison) on peut dire bon état apparent sous réserve d‟analyse.



                                                 - 44 -
Désagrégation

On peut refuser la livraison si celle-ci n‟est pas conforme (vice apparent)
On peut désagréer au moment de la livraison. Après c‟est trop tard.

→ la délivrance est le moment important pour l‟acheteur car il agrée ou désagrée.

Si il y a que manquement partiel (couleur), c‟est le moment pour l‟acheteur d‟agir. Soit :
            o Le vice est apparent. On peut désagréer la chose si j‟accepte de prendre
               livraison sans réserve on dit que l‟acheteur a couvert le vice apparent.
               (j‟accepte, peux pas se plaindre après coup)
            o Le vice est non apparent : il y a une garantie de vices cachés.


       b) Garantir les vices cachés :

L‟acheteur a une garantie des vices cachés.
Le vendeur est tenu de la garantie à raison des vices cachés

       Pour que la garantie fonctionne, il faut que l‟acheteur prouve:

   -    Qu‟il y a vice
   -    Qu‟il était caché au moment de l‟agréation
   -    Qu‟il affecte gravement l‟usage de la chose
        (il faut se référer à son utilisation normale).
   -    Que le vice était antérieur à la vente
   -    Que le vice soit imputable au vendeur. Il ne peut être tenu responsable d‟un vice
        ultérieur.

   On tiendra donc compte de la qualité de l‟acheteur.
   Si je suis garagiste et que j‟achète une voitur d‟occasion, je suis considéré différemment
   qu‟un profane en voiture.

       Notions de vices

Vice structurel
Pendant longtemps, jusqu‟à il y a 40 ans, on disait que le vice devait être un défaut structurel,
une caractéristique anormale inhérente à la chose vendue.

Vice fonctionnel
La jurisprudence a évolué suite à différentes affaires.
La cour a indiqué que : « il y a vice caché fonctionnel dès lors que la chose livrée (même si
elle n’a pas de vice structurel) ne répondrait pas à l’usage que l’acheteur avait eu en vue lors
de la vente ».
= vices qui rendent la chose impropre à l‟usage destiné, qui rendent inutilisables l‟objet.
= diminue tellement l‟usage que l‟acheteur ne l‟aurait pas acquise ou alors moins chère.
(Art.1641).

→ Du vice intrinsèque, on passe au vice conceptuel, fonctionnel.
  Cette garantie s‟applique à toutes les ventes (animaux, immobilier,etc).


                                             - 45 -
Ex Vente d‟un tracteur (parfait) et d‟une remorque (parfaite aussi) mais impossible de tracter
la remorque. Le vendeur n‟a pas de vices cachés. Structurellement, tout allait bien. La cour de
cassation décida que c‟était un vice caché fonctionnel. La cour a rejeté la plainte du vendeur.
Ex : Serait viciée une peinture qui serait parfaite pour la décoration d‟intérieur mais qui est
livrée à quelqu‟un qui avait précisé qu‟il l‟utiliserait pour l‟extérieur.
Ex : Serait vicié revêtement de sol qui est parfait mzis qui ne résiste pas aux acides dégager
par usine chimique où il est placé.
Pas vice caché :
Ex : tuiles qui se décolorent au soleil. Tout le monde le sait donc ce n‟est pas un vice caché.
Ex : une montre non destinée à la plongée.

       Que doit-on faire face à un vice caché ? L‟acheteur à une option entre :

   -    L’action rédhibitoire : tenter à la résolution de la vente. L‟acheteur rend la chose et
        le vendeur le prix.
   -    L’action estimatoire : tente à la diminution du prix. Remboursement de la moins
        value
        Seul l‟acheteur impose de ce choix, le vendeur n‟a rien à dire

       Délai d’introduction de l’action en garantie :

L‟action en garantie doit être introduite à bref délai, ce délai est apprécié par le juge.
Le juge prend comme point de départ la découverte du vice.
Selon la nature de la chose vendue et du vice, cela doit se faire plus ou moins rapidement.
L‟action doit être introduite, c‟est un des rares cas où l‟on renseigne d‟attaquer d‟abord car il
faut respecter ce bref délai sinon nous sommes fort clos càd perdu.

Il n‟est pas interdit de convenir quel sera le bref délai dans lequel il faut agir. C‟est même plus
prudent. On trouve donc fréquemment des clauses prévoyant le bref délai dans lequel il faudra
agir. Si l‟acheteur entend restituer la chose, au plus vite le vendeur pourra réparer et revendre
sans perdre trop d‟argent. Si l‟acheteur veut réparer, cela n‟est plus considéré comme autorisé
= abus


       c) Garantie d’éviction :

« Quoique lors de la vente, il n’ait été fait aucune précision sur la garantie, le vendeur est
obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de
l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarée lors de la vente ».

Éviction = dépossession de la chose par quelqu‟un, un tiers qui serait propriétaire ou qui
aurait un droit sur la chose (hypothèque).

→ Le vendeur doit garantir la possession utile de la chose mais également en garantir la
  possession « paisible ».

Cette garantie s‟articule autour d‟une distinction fondamentale entre:
   - La garantie du fait personnel (trouble émanant du vendeur).
   - La garantie du fait des tiers. (trouble émanant d‟un tiers)



                                              - 46 -
      La garantie du fait personnel

Vise les troubles apportés à l‟acheteur par le vendeur si ceux-ci sont actuels et non éventuels
(tel une menace). Le vendeur doit garantir les troubles de fait et les troubles de droit :

         - De fait : tout fait matériel ou juridique par lequel le vendeur vient troubler
         l‟acheteur dans sa jouissance de la chose vendue.

         Ex : Un boulanger vend sa boulangerie. Le vendeur ouvre une nouvelle boulangerie
         en face de l‟ancienne, on peut dire qu‟il trouble la jouissance paisible de l‟acheteur.
         Sanctionné par le droit commun de la responsabilité contractuelle.

         - De droit : Invocation du vendeur d‟un droit sur la chose vendue alors qu‟il n‟aurait
         pas révélé ce droit lors de la vente. Sanctionné par une exception de garantie.

         Ex : Le vendeur réclame un droit de servitude de l‟acheteur = trouble de droit.


      La garantie du fait des tiers

Il faut qu‟il y aie un trouble de droit émanant d‟un tiers, actuel (pas une menace) et que ce
trouble trouve sa cause antérieurement à la vente.

Il doit être soumis à un vrai risque pas à un risque hypothétique.
L‟acheteur doit agir directement contre l‟auteur de ce trouble.

Cela ne vise que les troubles de droit.
Si quelqu‟un possède une voiture et que je vous l‟ai vendue c‟est un trouble de droit.
Les troubles de fait ne peuvent être garantis
si je vends une voiture et qu‟on vous la vole, je ne peux rien y faire.
Une autre boulangerie vient s‟installer à côté…

Une fois ces conditions réunies, La garantie doit sortir ses effets pour toutes les causes
d‟éviction ou pour toutes les charges que le vendeur n‟aurait pas déclaré lors de la vente.

      Les sanctions de la garantie :

   -   La garantie incidente ou l‟exécution en nature
       La garantie d‟éviction doit normalement s‟exécuter en nature.
   -   La garantie principale : résolution de la vente ou exécution par équivalent
   -   Extinction de l‟action en garantie Se prescrit par trente ans à compter de l‟éviction.
   -   La garantie de fait ou le régime des clauses dérogatoires à la garantie




                                             - 47 -
   2. Obligations de l’acheteur

   -    Retirer la chose vendue.
   -    Payer le prix.
   -    Payer les frais de la vente (de contrat, d‟acte,…)


       a) Obligation du retirement :

L‟acheteur venir chercher retirer la chose vendue (sinon frais de stockage) lorsque le vendeur
la met à sa disposition. C‟est aussi à ce moment que se produit l‟agréation.
On peut spécifier le lieu et la manière du retirement. Les frais de retirement sont pour
l‟acheteur. Si la chose n‟est pas retirée le vendeur peut soit poursuivre une exécution forcée
ou demander une résolution de la vente pour inexécution fautive.

       b) Obligation de payer le prix :

L‟acheteur doit payer le prix convenu au moment où cela a été convenu.
En lieu et temps où doit se faire la délivrance.
Si la délivrance est affectée d‟un terme, le payement aussi.
Le droit de la vente prévoit qu‟un intérêt sera versé au vendeur si la chose vendue produit des
revenus ou des fruits. En cas d‟inexécution le vendeur peut exercer l‟exception d‟inexécution
(si il a encore la chose) soit poursuivre la résolution de la vente ou l‟exécution forcée des
obligations de l‟acheteur.

       c) Obligation de payer les frais de la vente

Ce sont les frais d‟acte, du contrat et pas ceux liés à l‟exécution des obligations des parties.



6) Opérations particulières de vente

   1. La promesse unilatérale de contrat de vente

C‟est un contrat unilatéral par lequel une partie s‟engage à contracter selon ce que l‟autre
partie décidera (sans conditions).

    L‟intérêt de la promesse de contrat est de stabiliser une offre dans le temps
     L‟objet de la promesse de contrat est d‟obliger le promettant à maintenir son offre
     pendant un délai déterminé de commun accord.

    Dans le contrat de promesse doivent se trouver les conditions du futur contrat :
     L‟objet et le prix doivent être déterminés ou déterminables. Sinon le contrat est nul.
     Attention à la rédaction des options (il faut beaucoup de rigueur).




                                              - 48 -
    C‟est un contrat unilatéral puisque seul celui qui « crée » l‟option s‟engage
     Le promettant s‟engage à s‟abstenir de vendre le terrain à quelqu‟un d‟autre.
     C‟est une obligation corollaire car c‟est une obligation de faire (vendre si accord) et de
     ne pas faire (s‟abstenir de vendre à un tiers).

       Si les obligations ne sont pas respectées, il y a une action paulienne de la part du
       créancier.

    Option à titre onéreux : Le vendeur ne veut pas risquer de perdre des futurs acheteurs
     pendant l‟option. Il va demander à l‟acheteur de payer l‟option, c‟est l‟équivalent
     d‟une indemnité correspondant au revenu du terrain. L‟option peut se prolonger tant
     qu‟il paie. Le contrat se transforme alors en contrat bilatérale et les règles du contrat
     synallagmatique s‟appliquent. Une fois l‟option levée, cette option est imputée au prix
     de vente. (Cette option se rapprochera de la vente avec arrhes visée.)

       Ex : une option de 3 mois le vendeur prend un risque et veut être couvert.

    L‟option peut être cédée (on peut la vendre à quelqu‟un). Une manière d‟empêcher
     une telle spéculation est de rendre cette option inaccessible (à prévoir auparavant.)

       Ex : si j‟ai une option pour acheter un terrain à 100 000 euros alors qu‟il en vaut 120
       000 mon option devient intéressante. Je peux la céder.

    Durée de l‟option : les parties peuvent convenir d‟un délai mais s‟il n‟y en a pas de
     convenu soit : - délai implicite résultant des usages par exemple.
                    - durée indéterminée : le promettant peut résilier unilatéralement son
                      engagement moyennant un préavis raisonnable.

      a) La promesse unilatérale de vente = call (l’option d’achat)

Convention par laquelle une personne (le promettant), s‟engage vis-à-vis d‟une autre personne
(le bénéficiaire de l‟option) à vendre un bien si il le désire, moyennant un prix déterminé ou
déterminable.

Ex : Je vois un terrain à vendre, je ne suis pas certain d‟acheter, je veux consulter un expert
mais je ne veux par rater l‟affaire. On peut demander une option au vendeur. J‟aurais le droit
d‟acheter si je veux sinon tant pis. C‟est un contrat unilatéral car seul le vendeur s‟engage à
vendre si je le veux dans un certain délai, sinon : caduque c-à-d que je ne peux plus l‟acheter.
Ex : un locataire visite un appartement et veut que ses colloques visitent aussi.


      b) La promesse unilatérale d’achat = put (l’option de vente)

C‟est l‟inverse de la promesse de vente. Ici, une personne (le promettant) s‟engage vis-à-vis
d‟une autre (le bénéficiaire de l‟option) à acheter une chose moyennant un prix déterminé ou
déterminable.

C‟esr un mécanisme juridique que l‟on trouve dans la matière de vente d‟action d‟une
société. Il se peut que deux associés d‟une entreprise se séparent, il n‟est pas rare alors de ovir
une des deux parties s‟engager à racheter la part de l‟autre.


                                              - 49 -
      c) Le pacte de préférence :

Il se peut que lorsqu‟on demande une option à un propriétaire, il ne veule pas vendre,
l‟acheteur potentiel demande alors une option en cas de vente, il demande à être prévenu et
être prioritaire.

Ex : associées qui veulent racheter des parts. Cela se passe aussi pour les baux. Le bailleur
sera le premier prévenu si le propriétaire se décide à vendre.

Ce droit de préférence est souvent utilisé. Il est différent des deux premières options car on
n‟est pas obligé de vendre. Il faut préciser le prix, les conditions, les négociations,…

Droit de préférence à prix et conditions égales. Ce droit spécifie qu‟il faut négocier d‟abord
avec le bénéficiaire du droit de préférence. Le propriétaire va être interessé par l‟argent et
donc va le vendre que si vous y mettez le prix. Il fait appel au marché et la meilleure offre
sera communiquée à l‟acheteur potentiel. Mais difficile car aucun acheteur ne va négocier
alors que l‟on sait que quelqu‟un d‟autre a un droit de préférence.
On peut aussi trouver un accord avant de mettre sur le marché. Mis sur le marché seulement si
pas d‟accord.

Attention c‟est un nid a procès. Le droit de préférence est redoutable. Si je donne un droit de
préférence au prix du marché, il y a beaucoup de problèmes pour celui qui le confère.

Ex :Le droit de préférence dans un bail : je loue une maison que j‟adore, je veux un droit de
préférence. Quand le bail prend fin, le droit persiste-t-il ? C‟est une question d‟interprétation
des contrats. Cela dépend s‟il est lié à la qualité de la location ou à moi-même qui loue. Est-il
autonome ou lié à la qualité de locataire et si je cède mon bail, le droit de préférence
s‟applique-t-il au bail ou à la personne ?


   2. Vente avec faculté de dédit ou vente avec arrhes

Il y a des ventes qui prévoient des possibilités de dédit (=ventes avec arrhes.)
Arrhes = somme d‟argent ou chose mobilière qu‟une partie remet à l‟autre lors de la
conclusion d‟un contrat. (somme que chacune des parties est prête à perdre pour pouvoir se
dédire) ≠ acompte (élément du prix)

Si je me dédie, je perds les arrhes que j‟ai déposé.
L‟autre partie a également le droit de rompre le contrat, il devra alors rendre le double des
arrhes. → Chacun perd la même chose en cas de rupture de contrat.

C. civ :«Si la promesse de vente a été faite avec arrhes, chacun des contractants est maître de
s’en départir. Celui qui les a données en les perdant. Et celui qui les a reçues, en restituant le
double».

Ex : C‟est une vente où chacune des parties se dédient : je t‟achète ton terrain pour un million
et je te donne 200 000 euros à titre d‟arrhes. Pendant un certain temps j‟ai le droit de ne pas
acheter le terrain. Tu peux changer d‟avis et ne pas me vendre le terrain mais tu dois me payer
400 000 euros. Cela ne se fait plus en Belgique, notamment en raison des droits
d‟enregistrement car il y aurait aussi perte de ce droit en plus des 200 000 euros.


                                              - 50 -
   3. Vente avec modalisation du transfert de propriété.

On peut modaliser la vente en ce qui concerne le transfert de la propriété.

En matière mobilière, on passe par un compromis de vente qui est la vraie vente et qui entre
partie est la convention. C‟est la possession qui compte (corpus + animus)

En matière immobilière, C‟est la tradition qui compte (remettre).
Une vente immobilière ne ne sera opposable au tiers qu‟à dater de la ranscription par le
conservateur des hypothèque. Seule la transcription est prise en compte.
conservateur des hypothèques est celui qui tient la publicité foncière.
Lorsqu‟on fait une vente sous seing privé, le vendeur ne cède l‟immeuble (transfert de la
propriété) que quand il est sur d‟avoir son argent et l‟acheteur ne paye que quand il est sur que
la vente sera transcrite. Mais cela prend du temps de faire un acte authentique.
On asssorti alors la vente ou l‟achat d‟un terme suspensif. C‟est pour cela que l‟on a des
compromis de vente, un transfert de propriété retardé…
L‟acheteur donnera un acompte mais pas au vendeur, il le fera sur un compte spécifique du
notaire.
De plus, entre l‟acte authentique chez le notaire et la transcription il peut se passer des choses,
on peut passer l‟acte authentique chez le conservateur des hypothèques qui le transcrira
directement.


   4. Vente particulière en raison de leur objet

      a) Contrat de vente d’immeubles : rescision pour lésion de plus des 7/12
.
La caractéristique essentielle pour la vente d‟immeuble est la possibilité de rompre un
contrat : la rescision. On peut rescinder le contrat en cas de lésion de plus des 7/12ièmes.
C‟est une disposition qui protège le vendeur d‟un immeuble et rien que lui.
Il faut que le prix soit lésionnaire de plus des 7/12ième. Cette action ne peut-être intentée
auprès du tribunal que dans un délai de 2 ans. Avant d‟intenter cette action, le vendeur doit
avoir l‟avis de 3 experts.

L‟acheteur a alors deux choix : - reprendre son argent contre l‟immeuble
                                - Comléter le prix à 90% de sa veleur.

Ex : Un immeuble a une valeur de 12.000.000 euros et le vendeur le vend à 5.000.000 Euros.
Le vendeur intente alors une action pour annuler la vente. L‟acheteur rend l‟immeuble.
L‟acheteur peut aussi décider de compléter le prix pour max 90% (dans l‟exemple 10.800.000
(10% de moins)).

      b) Licitation des biens indivis

= vente aux enchères quand le bien est non partageable en nature ou que les indivisaires en
conviennent.




                                              - 51 -
III. L’échange
En général :

« Contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose contre une autre ».

Peu importe la nature pour autant qu‟il ne s‟agisse ni d‟argent ni de services.
→ Lorsque le prix n‟est pas convenu en en argent, c‟est un échange.
Etroitement apparentée à la vente, l‟échange est soumit aux règles de celle-ci (excepté en ce
qui concerne le règlement du prix et la lésion de plus de sept douzième.)

Ex : Monte contre une moto ok
    Montre contre un cours d‟architecture : pas bon

Les copermuttants sont ceux qui échangent.

Avec soulte :

Il se peut que les choses que l‟on échane n‟ai pas la même valeur → complémént en argent
Soulte = somme d‟argent qu‟une des parties qui donne une chose de moindre valeur paye à
l‟autre pour équilibrer les prestations.
     - Si soulte accessoire : échange.
     - Si soulte plus importante que la valeur de la chose ajoutée : vente.
     - Si autant de chose que d‟argent : un contrat mixte.




                                             - 52 -
IV. Le bail civil (traditionnel)

1) Définition

« Le louage de choses est un contrat par lequel l‟une des parties (le bailleur) s‟oblige à faire
jouir l’autre (le preneur ou locataire) d‟une chose, pendant un certain temps et moyennant
un certain prix que celui-ci s‟oblige de lui payer ».

C‟est un contrat consensuel, synallagmatique et à titre onéreux (pas personnel)
Le preneur d‟un bail a un droit de créance contre le bailleur, en vertu duquel il peut réclamer
la jouissance


2) Eléments caractéristiques

Éléments du contrat : doit faire jouir le preneur de la chose louée pendant un certain temps et
pour un certain prix.

       Le bail ne fait naître dans le chef du bailleur qu’une obligation de faire.

Le bail fait naître, dans le chef du bailleur, une obligation de faire et seulement de faire (jouir)
(≠ usufruit, emphytéose… où il n‟y a pas d‟obligation de faire quelque chose)

Je peux faire jouir de quelque chose qui ne m‟appartient pas.
Il ne faut pas être propriétaire pour mettre quelque chose à bail
Un bailleur fait jouir un locataire et celui-ci sous loue au sous locataire et ainsi de suite..
→ Le bail peut porter sur la chose d‟autrui (sous-location)           B L SL
Le bail n‟a aucun effet translatif de droit réel ou de propriété. C‟est différent de la vente ou on
ne peut pas vendre la chose d‟autrui (car obligation de transférer la propriété)

Garantie d‟eviction (si plusieurs preneurs)
Le bailleur doit une garantie contre les troubles de droit d‟un tiers : le bailleur doit une
certaine garantie d‟éviction envers le preneur. Si une autre personne vient pour occuper les
lieux, la première peut réclamer le droit de jouissance qui vient de la garantie d‟éviction du
bailleur. Attention en cas de tierce complicité : si le 2ème savait que le lieux était déjà loué ! Il
doit alors délaisser les lieux. (garantie contre eviction)
Je loue mon appartement à deux personnes pour la même période. Celui qui sera préféré c‟est
le locataire qui sera le premier dans les lieux.


       Le bail suppose une certaine stabilité d’occupation : « pendant un certain
        temps ».

Le bail suppose une certaine stabilité dans l‟occupation, une certaine durée.
Stabilité dans le temps est l‟essence du bail
Si à tout moment j‟ai le droit de récupérer mon bien c‟est une convention d‟occupation
précaire ≠ bail. S‟il y a la notion de durée, on a un début et une fin.
Bail peut être conclu à durée déterminée (de x à y) ou indéterminée.


                                               - 53 -
Comme le bail n‟est pas un contrat personnel, il peut se prolonger à l‟infini (héritiers, etc.).

Formation du bail
C‟est un contrat consensuel formé quand il y a accord sur la chose et le prix.
La chose et le prix doivent être déterminée ou déterminable et objet licite (C. C. O. C.)

Fin de bail : le congé
S‟il n‟y a pas de bail écrit ou si le bail est à durée indéterminée, on ne sait pas sa durée.
Il est alors toujours possible à une des deux parties de résilier le bail. Mais il faut que l‟autre
partie puisse prendre ses dispositions en cas de fin de bail.
→ Il faut donc prévenir l‟autre, lui notifier un congé avec la date exacte.
Le congé est l’acte par lequel le bailleur ou le preneur met fin au bail.
(Si bail écrit à durée déterminée, il y a un instrument de preuves).

Tacite reconduction
Il existe une règle qui dit que : « Lorsque le preneur est laissé dans les lieux sans opposition
du bailleur, à l’expiration d’un bail écrit à durée déterminée,il y a tacite de reconduction ».
Lorsqu‟ il n‟y a pas d‟opposition du bailleur, un nouveau bail prend cours dès le lendemain et
ses conditions sont fixées par la loi (les mêmes que dans le premier bail).
Pour éviter cela, le propriétaire doit rappeller, à son locataire, la fin du bail et un congé sera
demandé (obstacle à la tacite reconduction.) Parfois, le preneur voulant garder son loyer bas
restera sans rien dire et donc aux mêmes conditions.
Dans les bons baux, il y a des clauses prévoyant le cas ou le preneur resterait et la tacite
reconduction est exclue dès le départ.

Durée du bail
Durée maximum de 99 ans (durée la plus longue en matière de contrat)
Sinon en principe durée librement fixée par les partie… en principe !
Série de réglementations particulières, en vertu des règles impératives (protection du preneur)
    - Un bail portant sur la résidence principale du preneur a une durée de 9 ans.
        On peut y déroger dans certaines limites mais si bail sup à 3 ans, peut rester 9ans !)
    - Baux à ferme est strictement réglementé. Prévoit durée minimale de 9ans av 3
        renouvellements possibles (36 ans) + droit de préférence en cas de mise en vente +
        indemnités en cas d‟eviction.(etc)
Parfois, des contrats supérieurs à 9ans pourront être réduits à la période de 9ans en cours.
Ex : Je loue pendant 30 ans. Quelques temps après je meurs. Le preneur doit-il respecter le
bail ? Non, le bail sera réduit à 9ans.

      Le bail est un contrat à titre onéreux.

Pas de bail sans prix ni sans loyer. Sinon c‟est un prêt à usage.
Il doit être déterminé ou déterminable. Contrairement à la vente, le loyer n‟est pas
obligatoirement de l‟argent. Le loyer peut consister en services. (les baux de ferme).

Le plus souvent le loyer consiste en de l‟argent payable périodiquement.
on décide que le loyer est payable par terme périodique, à terme anticipatif ou après.
Le prix du bail doit être logique sinon c‟est une donation déguisée.
Si il n‟y a pas de loyer c‟est un prêt.
Le loyer peut être indexé en Belgique, en France, ... mais pas en Allemagne.



                                               - 54 -
Le preneur doit payer les charges dues à son occupation (eau, gaz, électricité,...).
Charges privées + charges communes. Ces charges doivent répondre à la réalité ( !abus!)


3) Obligations des parties

  1. Obligations du bailleur

                 -   de délivrer au preneur la chose louée,
                 -   entretenir la chose suivant l‟usage pour lequel elle est louée,
                 -   d‟en faire jouir paisiblement le preneur (garantir l‟éviction)
                 -   garantir les vices d‟usage.

     a) Obligation de délivrance :

    La bailleur doit délivrer les biens loués ainsi que ses accesoire.
     Mise à disposition pour immeuble prend forme sous la remise des clés.

    La chose louée doit être :
     - Conforme à l‟état convenu. Ce problème de conformité existe surtout en cas de
        location sur plan.
     - Conforme en état (peinture, revêtement de sol...). La chose louée doit être livrée en
        bon état de toute espèce (il faut repeindre et réparer). On peut déroger à la règle en
        spécifiant que c‟est le preneur qui va effectuer les travaux.

    Comment estimer l‟état de la chose ? Il faut faire un état des lieux. Son seul intérêt est
     la future comparaison entre la sortie et l‟entrée. L‟état des lieux est important pour la
     bailleur car s‟il n‟y en a pas le locataire est censé avoir reçu les lieux dans l‟état où il
     les rend. C‟est plus dans l‟intérêt du bailleur de l‟effectuer (il vaut mieux en faire un).
     (fait par parties, expert, photo, video….payer à parts égales ou non)

     b) Obligation d’entretien du bailleur

    Il doit faire jouir utilement le preneur. Doit être en état de servir à l‟usage pour lequel
     a été loué. Il doit faire toutes les réparations nécessaires
     - Il faut que les travaux soient nécessaires

           Ex : l‟appartement est vétuste mais il y a un chauffage, il faut entretenir le
           chauffage et pas rénover l‟appartement.

       -   pas tenu d‟effectuer les réparations rendues nécessaires par faute du preneur
       -   Réparations locatives incombent au preneur.

    Le bailleur ne doit pas faire les travaux de reconstruction.
     (Il doit réparer la conséquence d‟un cas fortuit, de la vétusté et de son fait.)
   - Si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est dissout de plein droit.
     (théorie des risques – pas de dommages et intérêts)
   - Si la perte partielle par cas fortuit, le preneur a le choix entre résilier ou baisser prix
   - Dans le cas de la perte de la chose louée suite à la faute d‟une des deux parties, l‟autre
     partie peut demander la résolution du bail.

                                               - 55 -
     Il incombe au preneur d‟être d ebonne foi et de signaler au bailleur les réparations à
      faire. Le preneur doit faire diligence : il ne faut pas laisser le situation s‟aggraver, ne
      pas attendre. Si le preneur est responsable de l‟aggravation, c‟est à sa charge. Si le
      bailleur ne répond pas aux appels du preneur, il y a les recours du contrat
      synallagmatique.

        c) Garantie des vices :

Le bailleur est responsable des vices de la chose louée qui altère la jouissance normale à
laquelle le preneur pouvait s‟attendre. (jouissance utile)

Ex : infiltrations dues à des fissures, défaut d‟isolation acoustique.

Conditions d‟application :
   - Peu importe l’origine du vice, excepté s‟il s‟agit d‟une faute du preneur. Le bailleur
       doit s‟occuper des vices même s‟il ne les connaissait pas.
   - Il ne s‟agit que de vices cachés lors de la délivrance. Les vices apparents sont censés
       être vu par le preneur. (vice agréé)
   - Le dommage doit résulter d’un vice et non d‟un cas fortuit ou d‟une faute du preneur.
       Ce dernier n‟a d‟action envers le bailleur ni en cas de cas fortuit ou en cas de
       négligence du preneur.

Le preneur doit agir rapidement par bon sens, il n‟y a pas de bref délai légal. Il doit aviser le
bailleur du vice. S‟il ne réagit pas, on peut penser qu‟il a accepté la situation, agréé le vice.
(clauses dérogatoires en faveur du bailleur sont légions)


        d) Garantie d’éviction :

Le bailleur doit garantir un jouissance paisible
Il y a la garantie du fait personnel et garantie du fait des tiers.

        Garantie du fait personnel : le bailleur
    -    Ne peut troubler le preneur en donnant la chose louée, à bail à un tiers, en la vendant
         sans s‟assurer du respect du bail, etc.
    -    Il ne peut pas changer la chose louée (sa forme, les accès, etc.).douche à la place bain..
    -    Il ne peut pas venir constamment inspecter la chose louée, (1 droit de visite/an)

Le bailleur n‟est pas tenu des troubles de jouissance en cas de réparation urgente pour autant
que la durée des travaux ne dépasse pas les 40 jours. Au-delà, le preneur « souffre ».
Le preneur aura droit à une indemnité qui consiste le plus souvent en une diminution du loyer.
Si le bailleur a une action judiciaire contre le preneur, celui-ci opposera l‟exception de
garantie.

     Garantie du fait des tiers
Pour la garantie du fait des tiers, le bailleur ne doit garantir que les troubles de droit et non de
fait (bail à deux personnes en même temps ≠ trouble de voisinage…)




                                                - 56 -
En ce qui concerne les troubles de voisinages, il y aura, le plus souvent recours direct du
locataire contre le voisin.
Garantie incidente : le locataire doit dénoncer le trouble au bailleur, il ne peut se désintéresser
des intérêts du bailleur.


Rem : Clauses dérogatoires fréquentes dans la pratique pour la garantie des faits des tiers mais
ne peut se soustraire à la grantie de osn fait personnel !


   2. Obligations du preneur

      payer son loyer, les charges et les frais d’actes.

Paiement périodique pour faciliter les choses.
Il doit aussi supporter les frais d‟enregistrement. Si on n‟enregistre pas le bail, celui-ci n‟est
pas opposable aux tiers. (Un nouvel acquéreur peut ignorer l‟existence du bail et mettre
locataire dehors.)

      garnir les lieux de meubles suffisants

Afin assurer au bailleur l‟assiette de son privilège. Le bailleur dispose d‟un privilège spécial
dont l‟assiette est basée sur ce qu‟il contient. Si le preneur « tombe », le bailleur passe avant
les autres créanciers grâce à l‟assiette du bailleur. Le preneur doit donc meubler la chose avec
du mobilier valant un an de loyer (pour servir de remboursement).

      jouir de la chose en bon père de famille

Il ne peut pas modifier la chose louée ni dans sa forme ni dans sa destination + entretien
Il peut faire quelques transformations mineures ; peindre, améliorer son confort ...

Le preneur doit effectuer les réparations locatives (travaux de menu entretien).
Le code ne définit pas les réparations locatives, c‟est à l‟usage des lieux.
Le preneur est tenu de réparer les dommages dus à sa faute. S‟il s‟agit de dommages dus à la
vétusté ou du fait d‟un cas fortuit, c‟est à la charge du bailleur. Le preneur est responsable de
l‟incendie sauf s‟il prouve que cela n‟est pas survenu suite à une faute de sa part.

      restituer la chose en fin de bail.

Il doit restituer la chose louée dans l‟état dans lequel elle était quand il l‟a louée (cfr état des
lieux sans tenir compte de la vétusté). Obligation de résultat : obligation de restituer les lieux
au bailleur.




                                               - 57 -
4) Cession de bail

Le bail n‟est pas personnel et donc il peut se céder :
   - Le bailleur peut céder ses droits et obligations à un autre bailleur
   - le preneur peut également céder son bail.

C‟est plus ou moins égal à la cession d‟un contrat synallagmatique.
Lors d‟une cession d‟un bail, il s‟agit de la cession de droits et d‟obligations.
La cession et la sous-location sont interdits sans l‟accord du bailleur.

Dans la cession du bail, il y a la relativité des effets internes des contrats. (lie que parties)

   1. Droit du locataire

Si rien n‟est prévu dans le bail, le preneur a le droit de sous-louer ou de le céder.
Sauf si cela a été interdit clairement dans le contrat.
Il y a une relation juridique entre le bailleur et le locataire et entre le locataire et
le sous-locataire. Cette relation est de même nature mais le sous-locataire n‟a
d‟obligation qu‟envers le locataire et pas envers le bailleur.

Ex : le locataire d‟un kot peur céder son bail à quelqu‟un d‟autre.

   2. Droit du bailleur

Le bailleur peut céder le bail. Ce n‟est pas une subrogation.
Ex : si le bailleur vend un de ses immeubles, l‟acheteur de l‟immeuble va devenir le nouveau
bailleur du locataire. Il n‟y a pas de problème.

Clause de maintien de bail
Si le bailleur vend à l‟acheteur, il peut y avoir une clause de maintien de bail, càd que
l‟acheteur doit garder le locataire lorsque le bail a date certaine.
L‟enregistrement est la date certaine la plus classique. Il y a une obligation fiscale
d‟enregistrer un bail, c‟est le preneur qui doit en principe le faire et payer l‟enregistrement.
Si il n‟a pas de date certaine, il n‟a aucune valeur pour l‟acheteur et le nouveau bailleur pourra
mettre le locataire dehors (sauf si il y a une clause dans la vente.)

→ La stipulation pour autrui : l‟acheteur doit s‟engager envers le locataire.
Ex : un propriétaire vend un de ses immeubles avec le locataire qui est dedans
Ex : bail de 1000 €/mois. Pendant 3 ans => 36.000 €. Le fisc prend 2/1000
comme droits d‟enregistrement, c‟est-à-dire 72 €.

Rem : En matière de bail de résidence principale, le fisc a considéré que, puisque le locataire
loue sa résidence, c‟est qu‟il n‟a pas les moyens pour être propriétaire. Les droits
d‟enregistrement étaient peut-être un peu lourds (puisqu‟ils sont proportionnels au loyer).
Donc le fisc a supprimé cela et il a dis que le droit d‟enregistrement peut être fixe (25 €) pour
les résidences principales. Le fisc espère que les gens vont enregistrer leur bail. Ce qui
présente deux avantages : le respect de la loi fiscale et le bail est opposable aux tiers (puisqu‟il
a date certaine).




                                                - 58 -
5) Fin d’un bail

Un bail prend fin :
    - lorsqu‟il arrive à la fin du terme pour le bail écrit à durée déterminée : un bail de 3 ans
    - à l‟expiration du délai de congé dans les autres cas
    - par application de la théorie des risques, par l‟inexécution fautive, par résiliation, s‟il
        y a une condition résolutoire, etc. (comme pour tous les contrats synallagmatiques)

Mais par dérogation, le législateur a interdit la clause résolutoire express. Une clause
résolutoire express c‟est quand on supprime l‟appréciation du juge en disant dans le contrat
que l‟inexécution dissout le contrat de plein droit. C‟est donc un droit commun mais qui est
interdit en matière de bail, elle protège quelque part le locataire. Le code civil interdit les
clauses résolutoires express parce que dans la relation bailleur - preneur, la partie économique
faible est le plus souvent le preneur (souci d‟humanité).

Avant de rompre une convention, le juge va vérifier si les conditions nécessitent la fin du
contrat. La convention devrait être résolue de plein droit. Le juge n‟a plus de pouvoir
d‟appréciation.

En principe, un bail n‟est pas affecté par le décès, la faillite ou la déconfiture d‟une des partie




                                               - 59 -
V. Le bail commercial

1) Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

« Il s‟agit d‟un bail qui porte sur un immeuble ou une partie d‟immeuble qui, soit de manière
express ou tacite, dès l‟entrée en jouissance du preneur, est directement affecté principalement
ou presque, par le preneur ou par un sous-locataire, à un commerce de détail ou à l‟activité
d‟un artisan directement en contact avec la clientèle. Ce sont des lieux affectés expressément
ou dans les simples faits directement en contact avec le public ».

    Le plus souvent, les commerçants ne sont pas propriétaires, ils préfèrent mettre leur
     argent dans des aménagements ou des stocks plutôt. Il va faire des investissements
     dans le local commercial pour avoir une clientèle qui doivent être amortis pendant une
     certaine durée. Représente Beaucoup d‟argent donc il y restE longtemps.

    Le fonds de commerce c‟est l‟achalandage (ne pas confondre avec le stock) c‟est les
     clients qui fréquentent le magasin, c‟est ce qui fait la valeur du magasin.
     → La valeur d‟un établissement commercial dépend en grande partie de sa clientèle.
     Pour attirer les clients, il faut être bien installé, avoir une bonne localisation et avoir
     une certaine stabilité.

     Ex : une nouvelle boulangerie rue Neuve (la plus chère de Belgique) => il faut un
     certain temps pour que les gens y viennent (odeurs, bouche à oreille, etc.).
    Des dispositions particulières (dérogations) sur les baux comerciaux tendent
     essentiellement à protéger le preneur (son fond de commerce). Ces dispositions ont un
     caractère impératif en sa faveur (seul le preneur peut invoquer cette règle, protection
     n‟intervient que si ses intérêts sont en péril. Les clauses du bail sont considérées
     comme nulles si elles sont contraires à une loi impérative.)

    La loi a quand même voulu réaliser un certain équilibre entre le preneur et le bailleur.
     La loi a parfois prévu des choses dans l‟intérêt du bailleur. L‟ensemble fait partie
     d‟une législation assez équilibrée qui fait ses preuves depuis 1955.


2) Durée des beaux commerciaux

Première dérogation déroge à la loi du bail (règle impérative) :
La loi prévoit une durée de 9 ans minimall pour un bail commercial, en faveur du preneur
(Si le bail est fait avec une durée moins élevée, elle est automatiquement portée à 9 ans.)

Résiliation du contrat

    résiliation triennale par le preneur. Le commerçant et lui seul, peut rompre le bail à
     chaque triennat. On considère que si le preneur ne fait pas de bonnes affaires, c‟est
     inutile de l‟obliger à rester 9 ans. Le preneur peut casser le bail tous les 3 ans en
     respectant un préavis qui est de 6 mois.




                                             - 60 -
       Résiliation triennale par le bailleur : le législateur a prévu que si un bailleur s‟est
       réservé le droit dans le bail de rompre le bail à l‟expiration de chaque triennat :
           - Il faudra donner un préavis de 12 mois.
           - Même si c‟est prévu, le bailleur ne pourra rompre le bail que pour certaines
               raisons prévues par la loi (si le bailleur veut lui-même exploiter un commerce).

    La loi renforce encore la protection du preneur en prévoyant la possibilité de rompre le
     bail commercial d‟un commun accord (ex : locaux trop petits ou si le bailleur a envie
     de rompre le bail et le preneur n‟y voit pas d‟inconvénient). A priori, ils sont tous les
     deux d‟accord mais afin de protéger le preneur, la loi a prévu que ce commun accord,
     cette résiliation doit se faire par un acte authentique (notaire) ou par un jugement (juge
     de paix).

Renouvellement

la loi a prévu que le locataire a droit, en préférence à tout autre tiers, à trois renouvellements
de son bail pour trois termes, en principe de neuf ans. Cela pour la continuation du même
commerce ! Logique vu que le renouvellement protège le fond de commerce, donc la
clientèle. Permet d‟avoir une durée importante pour se faire une clientèle et la maintenir.

Il faut que ce soit demandé à heure et à temps, dans le but de protéger le bailleur. C‟est-à-dire
entre le 15ème et le 18ème mois qui précède la fin du bail.

Le bailleur peut demander de revoir le loyer ou de modifier telle ou telle clause dans le bail.
Si les parties sont d‟accord, il y a renouvellement. Si les parties ne sont pas d‟accord, le juge
de paix va trancher et il va fixer le montant du loyer.
Principe de convention - loi : le juge n‟a pas à intervenir dans l‟exécution des conventions
sauf si la loi le permet. Dans le cas des baux commerciaux, il le peut.

Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais seulement pour des motifs bien précis. Les
motifs doivent être respectés. Le bailleur devra payer une indemnité d‟un, deux ou trois ans de
loyer au preneur s‟il ne veut pas renouveler le bail selon les motifs invoqués. Cela peut aller
jusqu‟à la totalité c‟est-à-dire les neuf ans de loyer => très cher !

3) Révision triennale du loyer

La loi permet un équilibre pour le bailleur et le preneur. On est en présence d‟un bail
commercial à une longue durée mais la vie fait que les choses évoluent et qu‟un quartier
miteux peut devenir à la mode (ou vice-versa).

Par exemple : le quartier de la gare du Luxembourg où les cafés ont bien augmenté leurs plus-
values depuis la construction du parlement européen et des bureaux.

Les circonstances changent mais le bail peut aller jusqu‟à 36 ans ! La loi dit que tous les trois
ans, chacune des parties peut demander la révision du prix des loyers. Evidemment, le bailleur
veut un loyer plus élevé et le preneur un plus bas ! A charge de démontrer que :

    1. Les circonstances sont nouvelles
    2. Que suite à ces circonstances, la valeur locative a changé d‟au moins 15 %.
Par exemple : le changement du revêtement + le piétonnier rue neuve.


                                              - 61 -
4) Droit du preneur d’effectuer des travaux dans les biens loués


Il y a toujours le souci de protéger le fond de commerce.
La loi permet au preneur de faire des travaux utiles à son commerce dont le coût ne dépasse
pas trois ans de loyer et qui ne compromettent ni la sécurité, ni la salubrité ni l‟esthétique des
bâtiments loués.


5) Cession, sous-location et vente du bien loué

La loi déroge également du droit commun au niveau des cessions, vente, etc.
Dans le bail civil, c‟est-à-dire le bail ordinaire, normalement, la cession ou la sous-location est
permise par le preneur sauf si elle est interdite par une clause dans le contrat.

    Pour les baux commerciaux, même si c‟est interdit par le bail, le preneur a toujours le
     droit de céder ou de sous-louer pour autant que la cession ou la sous-location porte sur
     le fond de commerce. Le preneur peut vendre son fond de commerce. Il y a un trafic
     de fond de commerce.
     Ex : une grande marque qui veut avoir la place d‟un magasin rue Neuve.
     Si dans le bail, il y a une clause qui interdit de sous-louer, sera pas pris en compte.

    Mais il y a une dérogation à la dérogation : les clauses d‟interdiction de cession et de
     sous-location redeviennent valables si le bailleur (ou sa famille) habite l‟immeuble.
     On considère que le bailleur a peut-être dit au locataire que celui-ci était bien, calme,
     etc. alors que si le bail est cédé, le bailleur ne sait pas qui il aura dans le même
     bâtiment que lui !

    Que se passe-t-il si le bailleur vend le bien loué par un preneur ?

Au niveau du bail civil, le bailleur peut vendre son bien. Pour le bail commercial, le bailleur
peut également vendre son bien mais le preneur est protégé. La protection s‟examine
différemment si le bail a date certaine (avant ou après transmission).

Bail ayant date certaine :

S‟il y a date certaine, le bail est opposable à l‟acheteur mais, en outre, même s‟il y avait une
clause qui disait : « si le bailleur vend, l‟acheteur peut mettre le locataire (ou le preneur)
dehors », cette clause ne pourrait être exercée par l‟acheteur de l‟immeuble que dans les trois
mois suivant son achat. Le nouvel acheteur va devoir respecter un préavis d‟un an pour
évincer le preneur. Il ne pourra l‟évincer que pour certains cas prévus (souvent parce qu‟il
veut lui-même occuper les locaux) et il devra payer une indemnité au preneur.

Bail sans date certaine :

Par contre, si le bail n‟a pas date certaine, le preneur n‟aura que ses yeux pour pleurer !
Sauf si le bail commercial n‟a pas date certaine et que le locataire est depuis 6 mois dans les
locaux, même s‟il y a une clause permettant à l‟acheteur de virer le preneur, le preneur sera
considéré comme s‟il avait un bail avec date certaine.


                                              - 62 -
VI. le contrat d’entreprise

1) Qu’est-ce que l’entreprise ?

 « Contrat par lequel une personne (entrepreneur) s‟engage envers une autre personne (maître
d‟ouvrage ou client) à exécuter, contre rémunérations, un travail indépendant qui ne consiste
pas essentiellement en l‟accomplissement d‟actes juridiques » (louage d’industrie)

    S‟applique à toutes les personnes physiques ou morales (société) qui effectuent pour
     autrui un travail déterminé, qu‟il soit manuel ou intellectuel. Prix pas spécialement en
     argent

    Recouvre un champ d‟application économoque très vastes, sont visés : les
     entrepreneurs de construction (« devis et marchés »), teinturiers, peintres, coiffeurs,
     architectes, avocats, médecins, dentistes, etc. Toutes prestations possibles…

NB : Il ne faut absolument pas assimiler entreprise et entreprise de construction. L‟entreprise
de construction est une des multiples formes de contrat d‟entreprise (qqs règles spécifiques)


2) Comparaison avec d’autres contrats

Traditionnellement, pour bien cerner le contenu du contrat d‟entreprise, on le compare à
d‟autres contrats de louage.

  1. Entreprise et contrat de travail (louage de services)

      Se distingue de l‟entreprise par le lien de subordination qui lie le travailleur à son
       employeur. Le travailleur est sous l‟autorité de son employeur
                                    sous la direction de son employeur
                                    sous la surveillance de son employeur.
       (fais cela comme ça parce que sinon….)

       L‟entrepreneur, quant à lui, agit de manière indépendante.

      Ce que le salarié met à disposition de son employeur, c‟est sa force de travail.
       Le salarié travaille un certain nombre d‟heures par jour.

       L‟indépendant met à disposition du client une promesse d‟un travail qu‟il va effectuer
       Il n‟a de compte à rendre à personne (m.o. s‟en fout de la manière et du temps passé
       du moment que c‟est fait à temps)
       → Fourniture d‟une prestation en totale indépendance !

       NB : Dès qu‟il y a lien de subordination → contrat de travail (salarié)
       Chasse aux « faux indépendants » qui ont lien de subordination.
       Il faut scruter les faits et voir si lien de subordination… (cfr interprétation contrat)
       Ex :médecin peut être dans un lien de subordination avec clinique.




                                              - 63 -
   2. Entreprise et mandat

Mandat = Convention par laquelle une personne (le mandant) confie à un autre (mandataire)
la mission d‟accomplir au nom et pour compte du mandant un ou plusieurs actes juridiques.

La personne qui va comparaître à l‟acte, personne en qui on a confiance, représente une autre
personne et agit pour le compte de l‟autre (procuration) → contrat de confiance
La différence entre le mandat et l‟entreprise est que le mandat c‟est l‟accomplissement d‟actes
juridiques (>< actes matériels ou intellectuels)

Ex : J‟achète une maison, compromis d‟achat sous seing privé. Je dois encore le transcrire au
registre des hypothèques pour qu‟il soit opposable au tiers. Mais je ne sais pas aller chez le
notaire le jour prévu, donc je demande à un ami de me représenter. Je dois juste lui donner
une procuration pour prouver mon entier consentement. Il paie juste en mon nom et à mon
compte (ne veut pas la maison) = acte juridique simplement. Il ne s‟engage à rien

Cas limite : Agent immobilier
Contrat d‟entreprise sauf si il a le droit de signer à ma place. Dépend étendue de sa mission.
Peut cumuler contrat d‟entrprise et mandat (recherche – négociation et conclusion opération)
Mandat est gratuit de sa nature mais peut être rénuméré


   3. Entreprise et vente de service

Au point de vue économique, le contrat d‟entreprise est une vente de service.
Dans les fait, bonnombre d‟entrprise fournissent la matière (entreprise pure est rare)
Ex : l‟entrepreneur en construction n‟offre pas les briques, il les vend.
→ chevauchement de vente et d‟entreprise et les deux obéissent à des régimes différents.

Il y a deux ou trois sortes de situations (pas d eoslutions toutes faites !)

       Cas ne souffrant pas de controverses :
    -   Si le maître d‟ouvrage fournit la matière c‟est un contrat d‟entreprise.
        (mes tôles : envoyées pour être déroulées et traitées / tissus : chez la couturière).
    -   Si construction, habitation sur mon terrain, c‟est un contrat d‟entreprise, même si
        l‟entrepreneur fournit la matière.
    -   Si l‟entrepreneur construit des maisons clé sur porte qu‟il vend une fois terminées :
        contrat de vente (aspect vente déterminant)

       Cas controversés :
            Rechercher l‟importance de la matière fournie et de la prestation de service.
              Si la première domine, il y aura vente et si c‟est l‟inverse, il y aura entreprise.
              Principale / accessoire (coiffeur : laque ou prestation de service ?)
            Tenir compte de critères plus psychologiques :
              le travailleur travaillant sur ses propres plans (vente) et celui travaillant sur le
              plan de son client (entreprise)

       S‟il s‟agit d‟aucune des deux propositions, c‟est un contrat mixte
        → règles d‟entreprise et règle de la vente.



                                               - 64 -
   4. Entreprise et dépôt

Dépôt = convention par laquelle le déposant met, au départ, quelque chose chez son
cocontractant (le dépositaire) à charge de ce dernier de le garder un certain temps.

Mission de conservation et de restitution. Le fait de conserver peut faire penser à un contrat
d‟entreprise, mais le dépôt c‟est conserver sans y toucher (pendant un temps imparti.)

Différence entre le dépôt (principal) et entreprise avec dépôt (accessoire du principal)
Dans le dépôt, la chose essentielle c‟est qu‟une personne donne quelque chose à quelqu‟un
qui le garde. (Qu‟est-ce qui prédomine ? Dépôt ou entreprise ?)

Ex : vestiaires au théâtre, argent à la banque, etc.
Ex : Si je dépose voiture chez garagiste, il est en qq sorte dépositaire et a l‟obligation d eme la
rendre. Mais ce qui m‟intéresse c‟est que les travaux soient effectués (aspect entreprise
déterminant) MAIS Si je dépose ma voiture dans un garage sécurisé quand je pars en
vacances et lui demande de faire tourner mécanique de temps en temps (apect dépôt
primordial)

   5. Entreprise et société

Société = convention par laquelle plusieurs personnes mettent en commun certaines choses
afin de la faire fructufier et en retirer un profit commun que l‟on partagera ensuite.

« on travaille ensemble au travers d‟un instrument commun qu‟est la société »
Apports mis en commun : local, savoir-faire, relations….


3) Régime du contrat d’entreprise

Très partiellement réglementé par le Code civil (seulement quelques principes) parce qu‟il
existe une énorme variété d‟entreprises. Il existe mille une manières de conclure des contrats
d‟entreprise par exemple : coiffure >< construction → réglementation différente.
Le code prévoit 10-12 articles pour la construction, au sinon on se réfère au droit commun et
aux usages (dont les règles de l‟art).

« règles de l’art » = Caractéristique principale du contrat d’entreprise !!!
Le code renvoit la problématique du contrat à ce concept (//bon père de famille).
Petit à petit les métiers se sont spécialisés et les règles se sont spécialisées, améliorées…
→ Ensemble des règles propres à chaque profession auxquelles il sera fait référence pour
   apprécier et analyser le comportement de l‟entrepreneur.
→ Mesure performance de l‟entrepreneur grâce aux règles de l‟art (faute ou pas ?)
→ Se retrouve dans tous les métiers. Ça s‟apprend dans les écoles techniques, universités…
→ Règles non écrites au sens juridique du terme mais forme le substrat des reglementations.
   Sont connues des bons praticiens
   2 juges consulaires = des hommes et femmes d‟affaire qui connaissent les règles de l‟art de
   leur profession (ce qui n‟est pas le cas du juge).

L‟entrepris eest le plus souvent le fait d‟un professionnel qui connaît les règles de l‟art !!!


                                               - 65 -
4) Les éléments essentiels de l’entreprise

   1. Prestation des services :

En matière d‟entreprise, la prestation de service peut faire l‟objet de n‟importe quoi tant qu‟il
ne s‟agit pas d‟actes juridiques et pourvu que ce soit licite.

La prestation de service doit être déterminé ou déterminable (cfr droit commun)
Mais souvent, en matière d‟entreprise, il n‟est pas rare que l‟objet ne soit pas déterminé et que
ce soit une des parties (l‟entrepreneur) qui détermine l‟objet du contrat (laissé à son
appréciation) La partie concernée doit être de bonne foi et agir dans les règles de l’art.
Le client doit faire confiance à l‟entrepreneur.
→ Contrat consensuel où une des parties détermine l‟objet du contrat (pareil pour le prix)
→ Enorme dérogation au droit commun ! (s‟oppose a tout ce que l‟on a toujours dit
précédemment !)

Ex: le dentiste, c‟est lui qui décide ce qu‟il va nous faire (signe pas de contrat avant).

   2. Prix :

Le contrat d‟entreprise est un contrat à titre onéreux.
Le prix n‟est pas nécessairement de l‟argent.
Il est déterminé ou déterminable comme dans tout contrat mais peut aussi être déterminé par
entrpreneur. (on voit le prix après : chez le dentiste, médecin…)
Si le contrat s‟est passé dans des conditions rocambolesques, pas de contrat, faute de prix.
Prix fixés de différnetes manière en matière d‟entreprise :

      prix forfaitaire :

   Le forfait absolu : le prix « à forfait » ou « à prix fait », c‟est-à-dire fixé une fois pour
   toutes. Tous les risques de hausse des coûts de matières premières ou main d‟œuvre sont
   pour les entrepreneurs. Normalement le forfait n‟est pas revu mais il peut être indexé, ce
   qui ne lui enlève en rien son caractère de forfait.

   Le forfait relatif : le maître demande un forfait pour la base du travail et tout ce qu‟il faut
   faire en plus n‟est pas pris en compte. Décompte des travaux effectués en plus et en moins
   à la fin de l‟entreprise sous la forme de bordereau de prix unitaire.

   Remarque : Le code civil accepte la révision du forfait dans un cas exceptionnel :
   les sujétions imprévues = éléments préexistants au contrat que les parties ne pouvaient
   raisonnablement prévoir et qui entraînent un alourdissement considérable dans les
   obligations de l‟entrepreneur. Le contrat est devenu caduque ou nul par erreur sur la
   substance. Les sujétions imprévues ne valent que pour les forfaits.
   Cas typique : sondage d‟un terrain à plusieurs endroits mais il y a une nappe aquifère, ou
   une roche que l‟on a pas vu lors du sondage. C‟est un élément préexistant qui bouleverse
   les choses à ce moment la on accepte la révision du prix
   Ex : bâtiment près de Schuman, le sol à cet endroit, est un gruyère.




                                               - 66 -
       prix unitaire ou à bordereau de prix :

   On fixe un prix unitaire pour chacun des ouvrages à réaliser. L‟entrepreneur assumera le
   risque de variation de coût des composants mais pas le risque d‟erreur quant à
   l‟importance des travaux.

       Marché Cost + Fee

   = marché le plus souple, le plus transparent. Le prix est déterminé à l‟achèvement des
   travaux par une estimation à livre ouvert.
   = coûts + honoraires : destinés à couvrir les frais généraux et les coûts de l‟entrepreneur.
   On dit que l‟entrepreneur doit gagner x % sur vos coûts pour couvrir les frais et avoir des
   bénéfices. C‟est un marché très souple car les personnes se mettent d‟accord sur le fee
   (marge bénéficiaire) et le maître peut vérifier le Cost (prix de revient des matériaux et de
   la main d‟œuvre) dans le livre de l‟entrepreneur. Il aura moins le sentiment de se faire
   avoir.

       fixé par l’entrepreneur :

   L‟entrepreneur sera aussi amené dans certains cas à fixer le prix de l‟entreprise.
   Ex : le médecin fixe le prix mais la déontologie est au secours du patient.
   Il doit être de bonne foi et ce sera réservé au petit ouvrage par exemple un plombier qui
   répare une fuite. S‟il s‟agit de travaux importants, on ne peut pas s‟en remettre totalement
   à l‟entrepreneur.


5) Formation des contrats d’entreprise

Contrat consensuel qui se forme par le seul échange des consentements sur l‟objet et le prix.
Mais dans l‟entreprise (surtout en construction) l‟offre demande du temps (analyse des plans,
etc.) et du travail. Principe : devis à charge de l‟entrepreneur. Souvent fait payer devis mais
déduit si travaux fait là.. (Souvent le maître d‟ouvrage demande à trois personnes un devis et
les paie.) Donc, même si l‟entrepreneur ne décroche pas le contrat, il n‟a pas tout perdu.



6) Obligations qui découlent des contrats d’entreprise

   1. Obligations du maître d’ouvrage :

       a) Faciliter le travail de l’entrepreneur

Le maître d‟ouvrage doit prendre toutes les mesures possibles pour rendre le travail de
l‟entrepreneur le plus aisé = application particulière de l‟exécution de bonne foi.
Ex: réparation de chaudière : on doit vider les brols qui traînent dans la pièce pour faciliter le
boulot du chauffagiste + faciliter coordination entre les différents corps

Si c‟est un ouvrage de construction ou qui demande une autorisation on doit mettre une clause
suspensive ex : pas de travaux sans permis de batir.


                                              - 67 -
      b) Assurer la réception de l’ouvrage.

= Constatation de la conformité du travail avec ce qui a été commandé (// agréation vente)
Cela présuppose que le travail ait été achevé. (inspection et vérification)
La réception entraine le transfert de risque de l‟entrepreneur vers m.o. L‟entr a intérêt à avoir
une réception le plus vite possible. La réception peut être expresse ou tacite. Se fait dans tous
les métiers Ex : quand on dit ok au coiffeur qui passe avec le miroir.

Dans l‟immobilier, c‟est un peu différent car quand on réceptionne un bâtiment, celui-ci peut
encore bouger. Il faut que les performances subissent l‟épreuve du temps.
Il y aura donc une scission des opérations de réception en 2 temps:
     - Réception provisoire : on constate que l‟immeuble est achevé, constat des travaux.
     - Réception définitive (1 an plus tard – 4 saisons) : agréation définitive – transfert risque
A partir du moment où l‟immeuble est agréé, commence à courir la garantie décennale, le
délai de dix ans qui pèsent sur les intervenants à la construction (d‟autorité public)
Combat classique entre architecte et maître d‟ouvrage : l‟architecte veut commencer la
garantie décennale à la réception provisoire. S‟il établit dans les faits que c‟est à la reception
provisoire que le m.o. a agréé (dangereux mais ok en droit.), la garantie peut commencer là.

      c) Prendre livraison de l’ouvrage.

Le plus souvent, cela coïncide avec la réception. (remise des clés, signature d‟un PV…)
En matière de livraison d‟objet (mobilier), le maître d‟ouvrage doit venir prendre livraison :
obligation de retirement sauf si clause dans le contrat.

      d) Payer le prix convenu.

Prix payé conformément aux modalités du contrat. Si rien n‟a été prévu, ce sera payé à la fin
du contrat (mais pour construction… accomptes prévus)


   2. Obligations de l’entrepreneur :

      a) L’exécution du travail convenu :

L‟entrepreneur doit bien exécuter son travail, le faire correctement :
Obligation de faire, dans les délais et pour prix promis.
Bien exécuter le travail est tantôt une obligation de moyen et tantôt de résultat.
   - Obligation de résultat: le chirurgien ne peut pas laisser de pince dans le ventre de son
       patient après une opération (les droits ne doivent pas être mis en péril).
   - Obligation de moyens: réussir l‟opération. C‟est la même chose pour l‟avocat, il n‟a
       pas la certitude de gagner un procès.

Critère pour déterminer si travail bien fait, si tout les moyens mis en place ?
Agir en bon père de famille + se réfèrer aux règles de l‟art : a-t-il agit selon les règles de l‟art?
Chaque métier a ses règles de l‟art et l‟entrepreneur doit s‟en tenir régulièrement informé.

Si l‟entrepreneur ne fait pas correctement son travail, le maître d‟ouvrage peut faire tout ce
qu‟un co-contractant pourrait faire dans le cas d‟un contrat synallagmatique (les 4 règles:
théorie des risques…). Mais les procédures judiciaires sont très longues.


                                               - 68 -
La faculté de remplacement: (spécificité au contrat d‟entreprise)
Les usages ont consacrés que le maître d‟ouvrage a le droit de remplacer l‟entrepreneur par un
autre (se débarasser d‟un entrepreneur défaillant) Il devra peut-être payer quelque chose au
premier entrepreneur si il l‟a viré à tort. Il ne peut pas agir avec légèreté car cette faculté
intervient sans recours judiciaire. Responsabilité du maître d‟ouvrage (dangereux -risqué)
C‟ est une mesure d’office : possible même si rien n‟a été prévu dans le contrat.
Avant de pouvoir l‟exécuter, il faut une mise en demeure : déplace les risques + intérêts
(précautions utiles qui permet à l‟entrepreneur d‟arranger les problèmes)
Si l‟entrepreneur reste sourd après le délai, le maître d‟ouvrage, prudent, pourra le remplacer.
Il faut d‟abord faire un constat de l‟état d‟avancement. pour dire au premier entrepreneur « tu
as été jusque là » et au second « tu reprends le travail là ». Un constat est difficilement
contestable car il se fait en présence d‟experts et d‟huissiers (photos, films,…). Permet de
répartir les responsabilités de l‟un et de l‟autre (sinon en cas de problème, les deux
entrepreneurs risquent de se rejeter la faute.)
A utiliser avec beaucoup de discernement… remplacement que dans des cas graves.


      b) Garantir les vices

Traditionnellement, pour la responsabilité de l‟entrepreneur après la réception, il n‟était plus
tenu à une quelconque garantie, il était libéré de tout obligation car le code civil est muet à ce
propos. La Cour de Cassation y a mis un terme en 1985 en décidant que l‟entrepreneur reste
tenu par rapport aux vices cachés après réception. En effet, les vices cachés n‟ont pas pu faire
agrégation (la réception ne peut valoir agrégation qu‟à propos des vices apparents.)
→ responsabilité soumise aux droits communs.

L‟action pour vice caché doit être introduite dans un délai rapide car on ne peut pas attendre
que celui-ci s‟aggrave (sinon accomodation au vice et pasd agit de bone foi)
A défaut de contrat, la garantie pour vices cachés (dite vénielle) est de 10 ans pour les vices
graves.

Il existe aussi des clauses dérogatoires possibles (sauf en cas de faute grave ou de dol) qui
permettent à l‟entrepreneur de tenter de limiter sa responsabilité: on peut réduire ou
augmenter le délai de garantie de + ou – 10 ans (dansd limite acceptable). En matière de
vente, tout pacte ambigu s‟interprète contre le vendeur. La responsabilité de l‟entrepreneur
sera aussi jugée sévèrement par le code civil. (≠ garantie décennale)


      c) Délivrance dans le délai prévu

La livraison de l‟ouvrage : c‟est la mise à disposition de la chose, de l‟objet par l‟entrepreneur
au profit du maître d‟ouvrage. Si l‟entrepreneur a travaillé à façon, il doit rendre les matériaux
en surplus. (corollaire à l‟obligation de réception) → Toutes les chutes doivent être restituées.
Ex: des tôles envoyées pour être traitées. L‟entrepreneur ne peut pas faire son “beurre” avec
les restes et les chutes.

Livre l‟ouvrage dans le délais convenu = obligation de résultat.
Exemple:si je commande une porte, je l‟attends pour le moment convenu.



                                              - 69 -
       d) Conserver l’ouvrage jusqu’à sa livraison.

De plus, il doit conserver l‟ouvrage jusqu‟à sa livraison (ou réception).A garde de l‟ouvrage
pendant son travail (a les risques !)
Il doit s‟en occuper en bon père de famille.
Ex: garagiste doit veiller sur la voiture jusqu‟à restitution de celle-ci.


       e) Devoir de conseil. (important)

En matière d‟entreprise, par dérogation du droit commun, l‟entrepreneur est tenu d‟un devoir
de conseil distinct de l‟objet de son entreprise à l‟égard de son maitre d‟ouvrage.
Il n‟est pas rare que l‟entrepreneur soit celui qui pose le diagnostique, fixe l‟objet et le prix du
contrat. Mais il ne peut préconiser la solution la plus coûteuse sous prétexte que ça lui
rapportera plus, il doit être loyale et honnête. C‟est un devoir qui participe à l‟exécution de
bonne foi. Ce devoir s‟inscrit aussi au stade précontractuel.
Etendue varie selon le type d‟entrprise.

Si on est une agence de pub, il faut savoir dire que la pub ser inutile pour mon produit… ou
pour un avocat dire qu‟il estime qu‟une affaire est perdue d‟avance… Ou plombier ne pas
faire des travaux inutiles…

7) Causes de dissolution du contrat d’entreprise

Il prend fin comme tout contrat synallagmatique (théorie des risques…), mais il existe en plus
deux causes (causes de cessation de contrat) qui sont propres aux contrats d‟entreprise.

Rappel théorie des risque :
- Lorsqu‟une des deux parties se trouve dans l‟incapacité d‟exécuter la chose pour cause de
   cas de force majeure, elle est libérée de ses obligations envers l‟autre partie  il y a
   dissolution du contrat.
- Il en est de même pour l‟entrepreneur ne sachant exécuter sa mission en suite d‟un cas de
   force majeure qui sera privé de toute rémunération  contrat dissout.
- La perte de matériaux ne rend pas impossible l‟exécution de ses obligations. Les choses de
   genre ne périssent pas. Il peut se refournir
- Pour les entreprise immobilière, même principe mais il y a une nuance : si l‟entrepreneur
   construit sur le sol d‟autrui (m.o) après force majeur, il y a lieu de considérer que par
   accession, le M.O accède aux matériaux incorporés dans le sol.

       Mort de l’entrepreneur :

Le code civil a prévu que la mort de l‟entrepreneur soit une cause de dissolution du contrat
d'entreprise. Le code est très spécifique: on parle de mort physique et non de faillite! Face à
un entrepreneur en faillite, le maître d‟ouvrage peut changer d‟entrepreneur sauf si le curateur
veut continuer. Evidemment ça doit être une personne physique. Il y a donc dissolution du
contrat et indemnisation pour les héritiers de l‟entrepreneur par le M.O pour ce qui aura déjà
été fait et pour ce qui est utile. Au sinon il y a enrichissement sans cause pour le maître
d‟ouvrage. C‟est une question de fait et non de droit (juge de fond), loi faite en faveur des
héritiers.


                                               - 70 -
Ex: si dans une entreprise de pompes funèbres, le père vient à décéder, le fils peut continuer le
contrat si il s‟en sent capable. Même chose pour un menuisier. C‟est du cas par cas.
Ex: Si le propriétaire décède en cours de bail, la poursuite des obligations du bailleur est
parfaitement conservable dans le chef de mes héritiers (même chose dans le cas de la vente
d‟une montre).
Ex : ne change rien pour acte authentique de vente
Co/ exemple: je m‟adresse à M. x chirurgien qui devient incapable de m‟opérer, il m‟est
impossible de m‟adresser à ses fils pour effectuer l‟opération surtout si l‟un est pianiste et
l‟autre coiffeur. Pareil si je porte mon violon chez un luthier et qu‟il meurt.

      Résiliation unilatérale par le maître de l’ouvrage :

Art. 1794 « Le maître peut résilier, par sa seul volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage
soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses
travaux, de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise ».

C‟est une dérogation au principe de la convention-loi qui protège le m.o
Ce droit de résiliation unilatérale s‟applique à tous les contrats d‟entreprise (nonobstant le
texte du code civil qui dit que c‟est juste pour le marché à forfait). En-dehors de tout contrat à
durée indéterminée (chacune des parties peut toujours mettre fin au contrat sous réserve d‟un
préavis) ni faute ni cas de force majeure. Si il y a faute, dommages et intérêts pour le m.o.

La décision ne doit pas être motivée. Il se peut simplement que le m.o se soit engagé de bonne
foi et qu‟il se rend compte qu‟il n‟y arrivera pas sans se ruiner.
Le code civile précise le m.o peut résiler le contrat à charge de payer ce qui déjà été fait et
d‟indemniser l‟entrepreneur de ce qu‟il aurait du gagner (manque à gagner – son bénéfice) :

   -   ”domnum emergens” = dommage qui existe déjà
   -   ”lucrum cessans” : tout ce que l‟entrepreneur aurait pu gagner dans cette affaire si il
       avait été jusqu‟au bout = manque à gagner = lucre, bénéfice..

→ Tout le monde est content, l‟entrepreneur va gagner autant que si il avait fait les travaux et
  pour le m.o., c‟est peut-être plus économique de payer les bénéfices, que tous les travaux.

Ex: une entreprise de nettoyage et de dératisation est souvent sous contrat indéterminé, pour
arrêter la collaboration il suffit de respecter le préavis. Mais le plus souvent, on se trouve face
à des contrats à durée déterminée (ex: construction d‟un immeuble). Dans ce cas, le maître
d‟ouvrage peut le rompre à tout moment.

Cet article n‟est pas d‟ordre public, ni impérative, on peut donc y déroger et prévoir que le
m.o. s‟interdit d‟évoquer 1794.
Cet article est modalisé par certains usages propre à certaines profession. Dérogations :

Chez les architectes, il existe une loi, qui prévoit que si le M.O veut résilier le contrat, il ne
devra payer que 50% du « lucrum cessans ». Pour les avocats et les médecins, c‟est 0% du
« lucrum cessans » (logique, car contrat de confiance, si confiance perdue, peut pas obliger à
rester)




                                              - 71 -
8) Règles propres aux contrats d’entreprise et de construction

  1. Le renforcement du caractère définitif du prix forfaitaire :

    Le prix forfaitaire est en principe définitif. Toute modification suppose l‟accord des
     parties. Lorsque l‟on a entrepris une construction immobilière, souvent en cours de
     route le m.o. demande des modification. Quand l‟entrepreneur voit qu‟il n‟arrive pas
     au résultat espéré (voit qu‟il a tapé trop bas pour avoir le marché), la tentation est
     grande de profiter des modifications pour sortir du forfait et taper un maximum de
     supplément. Le m.o n‟est pas toujours compétent pour savoir. Comment résoudre ce
     problème?

    L‟article 1793 propose une solution: « lorsqu’un architecte ou un entrepreneur se
     charge d’une construction à forfait, il ne peut demander aucune augmentation si ces
     changements ou augmentations n’ont pas été autorisés et convenus par écrit avec le
     maître d’ouvrage. »
        - Il faut un écrit = formalité protectrice de la validité de consentement exempt de
             tout vice. (déroge au consensualisme)
        - Le prix de la modification doit avoir été convenu avec m.o.

       L‟article 1793 suppose :
          - un forfait absolu,
          - le marché doit porter sur la construction d‟un bâtiment (≠ transformation).
          - Il faut un plan arrêté avec le m.o
          - qu‟il y ait eu modification des travaux convenus dans le cadre du forfait.

    C‟est une disposition impérative qui ne protège que le m.o contre des entrepreneurs
     peu scrupuleux. On peut donc y déroger :
     - dans le contrat lui-même décider que l‟article 1793 ne s‟appliquera pas. En faisant
        ça, on dit simplement que le marché, n‟est plus un marché à forfait.
     - Après que les travaux aient été exécutés (si c‟est après et que le m.o est d‟accord
        de payer les suppléments, il a fait confiance à l‟entrepreneur. Il a pu bénéficier de
        la protection mais n‟en a pas voulu). Ex: un locataire commerçant qui est mis
        dehors mais il est d‟accord de partir avant les 9 ans auxquels il a droit.


  2. La responsabilité décennale des architectes et entrepreneurs de constr.

Jusqu‟à la réception, l‟entrepreneur est responsable des vices et malfaçons.
Après la réception, l‟entrepreneur est tenu des vices et malfaçons cachés pendant une durée
soir convenue, soit de 10 ans. pour autant que le m.o agisse dans de brefs délais ou délais
raisonnables. (obligation de résultat de faire batiment qui tient)

Outre cela, l‟article 1792 et 2270 organisent la responsabilité décennale des architectes et
entrepreneurs.




                                           - 72 -
Art. 1792 : « Si l’édifice construit à prix fait en tout ou en partie par le vice de la
construction, même par le vice du sol, les architectes et les entrepreneurs en sont
responsables pendant dix ans ».

Art. 2270 : « Après dix ans, les architectes et entrepreneurs sont déchargés des ouvrages
qu’ils ont faits ou dirigés ».

Cette responsabilité répond à un double souci :
- Un souci de protection du maître d’ouvrage qui explique le caractère contractuel de cette
   responsabilité.
- Un souci de sécurité publique : il ne faudrait pas qu‟un immeuble s‟effondre sur des
   passants. L‟aspect « sécurité publique » est tel qu‟il justifie le caractère d‟ordre public de
   cette responsabilité

→ C‟est une responsabilité contractuelle (découle d‟un contrat)
  mais qui a un caractère d‟ordre public (on ne peut y déroger)
  toute clause contraire est considérée comme nulle d‟office.
→ C‟est un responsabilité hors du commun, lourde mais réglée par assurances (payer primes)


       Conditions d’application :

Il faut être raisonnable dans les deux sens : il ne faut ni limiter ni exagérer l‟application.
S‟agissant d‟une reponsabilité lourde, il faut l‟appliquer restrictivement et pas à tout et
n‟importe quoi. S‟applique en cas de :

1. Gros ouvrage immobilier :
Peu importe la marché (forfait ou autre), il faut qu‟il s‟agisse d‟un contrat d‟entreprise portant
sur un gros ouvrage immobilier. Il doit s‟agir d‟un batiment ou d‟une partie maitresse.
Sont exclus tous les travaux qui ne touchent pas à la construction proprement dite, les
ouvrages mobiliers (carrelage, plafonnage,…).

2. Désordre grave
Il faut que le désordre pour lequel on fait appel à la garantie, soit grave càd qu‟il affecte la
solidité et/ou la stabilité du bâtiment à terme (sécurité publique)
La gravité est fonction de la pérennité de l‟ouvrage.
Certains désordres graves n‟influent sur la stabilité de l‟ouvrage par contre parfois un petit
vice peut avoir à long terme, des conséquences assez graves sur la stabilité d‟un bâtiment
comme (fuite d‟eau)
Ex : la condensation dans des doubles vitrages affecte pas stabilité (rentre dans les vices
cachés), par contre, le mur rideau de la tour du midi affecte la structure du bâtiment (rentre
dans garantie décennale)

3. Vice ne doit pas être caché lors de la réception.
Peu importe si le vice est apparent ou caché lors de la réception, il suffit qu‟un phénomène
apparaisse au cours des 10 premières années.

Un vice apparent lors de la l‟agrégation, dont on ne se rend pas compte de son importance sur
la stabilité de l‟édifice, ne va supprimer le droit de recours du m.o à la garantie décennale.



                                               - 73 -
      Qui est tenu à cette garantie ?

Outre les architectes et les entrepreneurs de construction, les ingénieurs, les sous-traitants qui
fabriquent les matériaux qui participent à la stabilité de l‟édifice, ceux qui les placent, le
bureau d‟étude de stabilité, de résistance des matériaux…

      Durée de la garantie :

La durée est de dix ans et le point de départ est l‟agréation de l‟ouvrage :
   - réception définitive normalement.
   - si il y a une véritable agréation lors de la réception provisoire alors la garantie
       décennale prend court à ce moment.

      Relativité des effets internes

C‟est une garantie contractuelle qui lie donc le m.o. à son architecte ou son entrepreneur.
(la relativité des effets internes du contrat)
Qu‟en est-il si le m.o vend l‟ouvrage à une tierce personne pendant la garantie décennale?
Normalement seul le m.o est lié par le contrat et a droit de recours mais d‟un autre côté c‟est
une responsabilité d‟ordre public…
La première obligation du vendeur est de livrer la chose promise et ses accessoires (transfert)
→ On considère que la garantie décennale est l‟accessoire d‟un immeuble neuf.
     Le tiers achète l‟immeuble + les recours contre l‟architecte et entrepreneurs.
→ Le recours, le bénéfice de garantie passe donc du m.o au tiers
     (pas d‟entorse aux effets internes du contrat !)

Ex : Kadaner vend son immeuble à Van Goolen. L‟immeuble s‟écroule après 3 ans. Que se
passe-t-il ? La tierce personne a un recours contre le m.o en raison de son contrat de vente
(vice caché) Mais si le m.o. tombe en faillitte entre la vente et l‟écroulement : injuste pour le
tiers ! Vangoolen a acheté l‟immeuble + les recours contre les architectes et entrepreneurs ! Il
n‟y a pas d‟entorse aux effets internes du contrat.

      Réparations

Conformément au droit commun la réparation en nature prime donc l‟entrepreneur devra
reconstruire. Par contre pour l‟architecte, la réparation en nature est impossible, ce se sera la
réparation par équivalence qui sera appliquée (dommages et intérêts)


   3. Les règles propres aux architectes

Trois principes :
   - la profession est réglementée, des conditions d‟accès à la profession sont imposées.
   - la loi impose l‟intervention d‟un architecte pour l‟établissement des plans et le
       contrôle de l‟exécution des travaux.
   - la loi interdit le cumul de la profession d‟architecte avec celle d‟entrepreneur
       (mais on est entrepreneur vis-à-vis du client)


                                              - 74 -
La loi impose donc le recours à un architecte pour construire. Il est tenu au même titre que
l‟entrepreneur. L‟architecte ne peut tenter de limiter sa responsabilité en acceptant une
mission partielle et donc ne peut pas se limiter à l‟exécution des plans sauf s‟il veille à ce
qu‟un autre architecte s‟occupe de la surveillance des travaux.

L‟architecte peut suggèrer au client de faire appel à un bureau d‟étude spécialisé en calcul.
Sa responsabilité sera alors attenuée à la condition que l‟architecte ait veillé à ce que le M.O
se soit entouré d‟un bureau sérieux (compétence connue) car il a le devoir de conseils
(recommandation par écrit.L‟architecte doit s‟assurer des compétences du bureau en question.
Mais on considère tout de même que c‟est lui qui dirige le chantier et assure celui-ci. Il sera
tenu de tout vérifier. Il ne peut se désintéresser de sa mission.

Sage précaution de dire au client qu‟il veut bien dessiner et concevoir une façade hors du
commun, d‟un grande technicité mais qu‟il ne prend pas la responsabilité de réaliser les
calculs car c‟est hors de sa formation.

Répartition des responsabilités entre architecte et entrepreneur :

   Architecte :                                 Entrepreneur
conception de l‟ouvrage                     Exécution de l‟ouvrage (bien exécuter)
Surveillance des travaux (contrôle)         Surveillance des plans
Conseiller                                  Conseiller
Vices du sol et des études                  Vices des matéraiux
                                            Malfaçons
                                            Livrer
« contrôle réciproque des fautes ».
Si l‟architecte commet une erreur et que l‟entrepreneur la voit, ou situation inverse :
l‟entrepreneur exécute mal les plans de l‟architecte. Dans tous les cas, l‟entrepreneur ne peut
pas rester passif. C‟est aussi le devoir de conseil de l‟entrepreneur.
(contribue à responsabilité in solidum)

Responsabilité in solidum
Lorsqu‟un immeuble subit un désordre grave, c‟est rarement la faute d‟un seul. C‟est un
cumul d‟erreurs, un dommage unique est causé par des fautes concurrentes provenant de
divers acteurs. Pour un soucis de protection du m.o, la jurisprudence a inventé la
responsabilité in solidum : pas de liens de droit entre les différents intervenants, donc la
solidarité n‟est pas concevable mais cela revient en pratique aux effets de la solidarité (vient
du contrat ou loi), chacun étant tenu pour le tout.

Les articles 1792 et 2270 n’établissent aucune responsabilité solidaire il pourrait cependant y
avoir responsabilité in solidum si la malfaçon est imputable à l’une et à l’autre.


  4. Action directe des ouvriers

Le créancier peur aller chercher l‟argent direct chez le débiteur de son débiteur.
Sous entrepreneur va pouvoir s‟adresser direct au m.o. si l‟entrepreneur n‟exécute pas ses
obligations de paiements (dans la limite de ce que le m.o. doit à l‟entrepreneur.)


                                             - 75 -