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					                  En2003,la Courdecassationjugéprès 31 500 affaires
                                           a       de              (-2,59 0/opar
                                        à
                  rapplrtà 2002),touchant des              :                il
                                             domaines uariés au 37 décembre,restait
                                                    très
                                      à
                  enuiron 500 dossiersexaminer.
                         34
                  Cette                      dnnsle rapplrt2003 de la Courde cassation*,
                                       résumée                                        dont la
                       jurisprudence
                  partie                   une
                                   comporte sélection décisions
                                                      des       rendues      dernière,
                                                                       l'année
                  Nousreprenlns,ci-après, principales
                                       les                  l'immobilier.
                                                    concernant


LaCourdecassation
et I'immobilier
  principales
Les                 rendues 2003
            décisions     en
 T a Cour de cassationa récemment rendu                   Quant aux nouvelles propositions de réforme
  I public son rapport annuel qui rassemble,           figurant dans le rapport 2002, deux d'entre
 -L-Jpour 2003, plusieurs études ayant                 elles donnent lieu à des discussionsintermi-
n l'égalité>pour thème commun. Sont évoquées,          nistérielles : il s'agit de la modification de
successivement,   l'égalité devant la justice (accès   l'article 24 de la loi du 6 iuillet 1989 afin de
à la Cour de cassation,  égalitédevant la chambre      permettre l'information du préfet, quelle que
criminelle, égalitédans la procédure d'expro-          soit la forme procédurale que revêt la demande
priation, en particulier) et l'égalité en matière      de résiliation du bail d'habitation, et de celle de
socialeet économique (égalitédescréanciers     dans    l'article L. 267-17du Code de la construction et
les procédures collectives,égalité en droit de la      de l'habitation (CCH). En vertu de ce dernier
famille notamment).                                    article, le souscripteurd'un contrat préliminaire
   Ce rapport annuel est aussi l'occasion de           pour l'acquisition d'un immeuble à construire
suggérer des modifications législatives ou             peut obtenir le remboursementdu dépôt de
réglementaires de présenterune sélection
                  et                                   garantieversési le prêt prér,'un'a pas été obtenu
de décisions.                                          par Ie réservataire que le conûat de vente n'a
                                                                           et
                                                       pu être signé. Mais il n'en va pas de rnême si le
ri\                                                    souscripteur déclaréfaireson affairepersonnelle
                                                                     a
              DE
Ç!4} SuccnsnoNs nÉEonun                                de l'obtention du prêt et ne l'a pas obtenu. La
) La Cour de cassation s'intéresse tout dabord         Cour souhaitel'abrogationdu demier alinéade
au suivi des suggestions formulées les années          l'article L. 26I-Il du CCH afin de mettre fin à
antérieures. Dansle domaine civil, ellenote ainsi      cettedifférencede traitement.
que sa proposition de modification de I'article
1648 du Code civil relatif au < bref délai ,           ) Les suggestons nouvelles formulées dans
pour intenter l'acLionen résolution du contrat en      le rapport 2003 sont essentiellement         d'ordre
raison de vices cachés, pourrait figurer dans le       procédural.En particulieç il est proposé une
texte qui transposerala directive européenne           réforme de plusieurs textesafin de permettre au
                du
n" 1-999-44 25 mai 1999. Elle indique                  juge dans le nécessaire    respectdu principe de la
également qu'un projet de décret portant               contradidion, de prendre en compte lesécritsdes
réforme de la procédure d'expropriation a été          parties,n selon les différentesmodalités induites
élaboré,afin de tenir compte d'une jurisprudence       par les évolutions sociologiqueset les techno-
de la Cour européenne Droits de l'Homme,
                        des                            logies contemporaines u (lettres missives,télex,
dont la Cour de cassationa déjà pris acte              télécopies,  courriers                  En
                                                                               électroniques...). effet,les
(voir ci-après).                                       écrituresdes partiesou de leur conseil,tradi-
  Par ailleurs,la Cour de cassation     retire sa      tionnellement               u             ),
                                                                         appelées conciusions ne peu-
sr-rggestion urodification la responsabilité
             de              de                        vent acluellement     êtreprisesen corrpte qlle solls
dtr < gardier o d'un imnreuble ou de bicns             Ia doubleconditionci'une                   ou
                                                                                     comparution d'ule
irnmobiliersdans lesquels incendiea pris
                              un                       représentation la partie à i'audience, d'une
                                                                         de                         et
naissance, figurant danstous lesrapportsannuels        reprise, moins formelle;à l'audience. estainsi
                                                                 au                              11
depuis 1991,eu égardà l'impossibilité mani-            devenu paradoxal, souligne le rapport, que
festede parvenir à une réforme en ce sens.             < l'oralité,qui étaitoriginellemwûconÇue comme   une

                                                                                        -
                                                               RBvusos r'Hasrtnr FnaNçars Juirlrr-Aoûr 2004    2L
              facilitéedonnée   aux parties, retourne
                                              se                                          que
                                                          contreelles, plus défauorables sil'état deslieux auait étédif-
               lesobligeantnotamment,dansdeslitigesgénérale- férentr.IJapport de cet arrêt,indique le rapport,
              ment sansgrande incidence        pécuniaire, financer < estnon seulement réffirmer que Ie constat
                                                           à                                 de                            de
              soitdesdéplacements,    part'ois nombreux lointains, I'absence préjudice
                                                          et                      de                            de
                                                                                              exclutl'allocalion dommages
                                                 par
              soitleurreprésentation plnce un professionnel et intû'êtsdansIedonminede la respnsabili técontrac-
                                       utr                                                                 0
              du drait >.                                               tuelle,mais aussi rappeler les
                                                                                          de          que jugesrloiuent    se
                                                                        placer jour où ilssLahtentpour
                                                                               au                         apprécierI'exislence
                                                                        etla consistance préjudice.
                                                                                         du           Celanesignifiepasque
                        Lns ennÊrs MAReUANTS
                                                                        dansI'lqpothèse Ie préjudice disparuaujour du
                                                                                         où              a
                        DE 2003                                        jugement deI'arêt, aucune
                                                                                  ou                  somme pourraitêtre
                                                                                                              ne
                 Dans la partie jurisprudence du rapport de la octroyée titre de dommages intérêts,mais que
                                                                                  à                    et
              Cour de cassaûon,on retiendra plus particuliè- ceux-ci            seraientlimia4s              de
                                                                                               àlaréparation cedommage
              rement les décisions suivantes concernant temporaire                  >.
              l'immobilier.                                             a Portée de la difftirence entre résiliation et
                                                                        résolution de bail
              ) Copropriété                                               Abandonnant sa jurisprudence       selon laquelle
              o Prescription acquisitive abrégée sur les                la résiliation judiciaire des contrats à exécution
              parties communes                                          successive   (cas du bail) ne peut prendre effet
                 Par un arrêt du 30 awil 2003 (Bull. n" 91), la que du jour du jugement qui la prononce, la
              troisième chambre civile de Ia Cour de cassation troisième chambrecivile dansun arrêtdu 30 awil
              précise que les actes de vente de chacun des 2003 (Bull. n" 87) a décidé qu'elle prend
              copropriétaires    permettent à l'ensemblede ces normalement effet à la date où les parties ont
              copropriétaires bénéficierde la prescription cessé
                                 de                                            d'exécuterleurs obligations. Si la formu-
              acquisitiveabrégée l'artide 2265 du Code civil, lation retenue interdit un anéantissement
                                    de                                                                                 rétro-
              sur les parties communes.                                 actif du contrat dèssacondusion, elle réserve    une
              . Dédaration de la créance bénéficiant du                marge de manæuvre aux juges du fond qui
             privilège spécial imrnobilier des coproprié-              peuvent retenir une date postérieureà la date
             taires                                                    d'inexécutionde I'obligation, parexemple la date
                 La question était poséeà la Cour de cassation de la sommation d'orécuter ou de l'assignation
              de'savoir si les syrdicats de copropriétaires,qui        en résiliation. Il s'ensuit logiquement, explique
             bénéficient légalementd'une dispensed'ins- le rapport, qu'en cas d'inexécution totale ou
             cription du privilège spécial immobilier, partielle du contrat dès son origine, ce qui est Ie
             pouvaientbénéficier du régimefavorablede déda- cas quand le bailleur ne remplit pas son
             ration de créancedes créancierstitulaires de obligation de déliwance, le contrat est anéanti
             sùretés publiées (ces créanciersétant avertis rétroactivementdès sa formation.
             personnellement à domicile élu). La réponse
                                  ou                                      Larrêt apporte égalementune précision termi-
             est négative : comme la sûretédont bénéficient nologique en réservantle terme de résolution à
             lessyndicatsde copropriétairesn'estpaspubliée, l'anéantissementrétroaccifab initio du contrat et
             ceux-ci ne bénéficient pas du régime favorable en qualifiant de résiliation l'anéantissementdu
                                qui
             d'aver[issement estréservé créanciers
                                                 aux            titu-  conûat qui a reçu un début d'exécution.
             lairesde sûretés  publiées(Cass.    com.,4 mars2003, o Baux comrnerciaux
             Bull.n" 35).                                                 Dans un arrêt du 19 mars 2003 (Bull. n' 66),
                                                                       la troisième chambre civile a assoupli sa juris-
             ) Baux                                                    prudencequi exigeaitune dientèle indépendante
             . Réparations locatives et préjudice du                   et prépondérantepar rapport à celle de l'établis,
             bailleur                                                  sementd'accueil,pour l'octroi du statut desbaux
                Réunie en formation plénière, la troisième commerciaux aux locatairescommerçants exer-
             chambre civile de la Cour de cassationa estimé, çant une activité à l'intérieur ou dans l'enceinte
             concemant les réparations locatives prér,'ues        au d'un autre établissement      plus vaste(par exemple
             bail, que o desdommages intérêts peuuent
                                           et        ne          être dans la galeriecommercialed'un hypermarché).
             alloués si lejuge,&umomentoù il stntue,
                      que                                    consta- Elle a, en effeç approuvéune cour d'appel d'avoir
             te  qu'il est résultéun prêjudice la faute contrac- reconnu le bénéfice de la propriété commercia-
                                                 de
             tuelle> (Cass.   civ.,3", 3 décembre2003). Ce fai- le à l'exploitant d'un restaurantd'altitude dépen-
             sant, elie approuve une cour d'appel qui, pour            dant largement du fonclionnement de remon-
             refuser d'accorderdes dommages et intérêts à téesmécaniquesen sefondant sur la seuleexistence
            un bailleur qui seplaignait du manquement de d'une clientèlepropre constituéede personnes
             son preneur à l'obligation de restituer les lieux n'empruntant pascesremontées,dispensantexpli-
             dans un état d'entretien permettant une reloca- citementlesiugesdu fond de toute recherche                 sup-
            tion immédiate et aisée,avait relevé qu.e< si Ia plémentaire sur la prépondérancede cettedien-
            faute contracwelle locataire
                                  du            n'était pascontestée, tèle personnelle.
            eIIene constituaitpas ou ne réalisaitpasen soiun             la Cour de cassation aussiappliqué auxlocarx
                                                                                                a
            preludice   pour le bailleurcar celui-ciauaitredonné    à situésdans les centrescommerciar:xsa jurispru-
            bail leslocauxà unesociété lesauaitentièrement denceselon laquelle,hormis le casoù la loi en
                                           dui
            réaménagé ses à                    et
                               frais exclusifs le nouueau    contrat décideautrement,nul n'est tenu d'adhérerà une
            de locationn'auait pas été concluà desconditions association             régiepar la loi du 1* juillet 1901ou,

2 2 RevusDË,
           L'HeBrrAT      - furllrr-Août 2004
                   FR,q,NÇals
  y ayant adhéré, d'en demeurer membre. Elle                   dommage s'étantproduit lors de la construction
  estime ainsi que la claused'un bail commercial               d'une maison individuelle, les clients de l'entre-
  faisant obligation au preneur d'adhérer à une               preneur, qui avait accepté de réaliser le lot
  associationde commerçantset à maintenir son                 < charpente-couverture), avaient invoqué la
  adhésionpendant la durée du bail est entachée               responsabilitéde l'assureur. Cour de cassation
                                                                                            La
  d'une nullité absolue(Cass. 3", 12 juin2o}3,
                                 civ.                         a estimé que l'assureur avait commis une faute
  Bull.n' 125).                                               en ne mentionnant pas précisément sur
    La haute juridiction a égalementestimé que,               l'attestation d'assurance  l'activité déclaréepar
  même gn câs de loyer comportant une clause-                 l'entrepreneur. L arrêt retient ainsi que
  recette, bailleur est recevable exercerle droit
         le                          à                        < l'assurance responsabilité
                                                                              de                obligatoiredont
  d'option qu'il tient de l'articleL. 145-57du Code                      peut
                                                              l'existence influer sur le choixd'un constructeur
  de commerce (Cass.civ., 3", 12 juin 2003, Bull              étantimposée  dansI'intérêtdesmaîtres I'ouwage,
                                                                                                     de
 n" 126) . Aux termesde cetarticle,le bailleur peut,          il appartientà I'assureur,tenu d'une obligationde
 dans le délai d'un mois qui suit la signification            renseignement l'égard de son assuréà qui il
                                                                               à
 de la décision judiciaire définitive fixant le prix          délntre attpstntîon
                                                                     une           nécessairemsnt       àkuen-
                                                                                                 destinée
 du loyeç refuser le renouvellement du bail.                  tuelleinformationdesbénéficiaires cefiegarantie,
                                                                                                de
    Enfin, dans un arrêt du 2 avril2003 (Bull.                de fournir les informations précises le secteur
                                                                                                   sur
 n' 77),la Cour de cassation      indique nettement           d'actiuitéprofessionnel
                                                                                    déclaré >.
 que lorsqu'une ordonnance de référépasséeen
 force de chose jugée a accordéau titulaire d'un              ) Expropriation
 bail commercial des délais pour régler un arrié-               Statuantsur le pouwoi d'un exproprié,qui, sans
 ré de loyers et le loyer courant en suspendantla             avoir contestédevant les jugesdu fond le rôle du
 réalisationde la dauserésolutoire,le juge du fond            commissaire du gouvernement, faisait valoir
 qui consate que cesdélais n'ont pas été respec-              devant la Cour de cassation que celui-ci
 tés,ne peut en accorderde nouveaux.                          créait un déséquilibre en faveur de l'autorité
                                                              expropriante,en violation de l'article 6 S 1 de la
  ) Assurance-construction                                    Convention européennedes droits de l'homme,
    Par deuxarrêtsdu 17 décembre2003, la troi-                la Haute juridiction a cassé, visa de ce texte,
                                                                                              au
 sième chambre civile de la Cour de cassationa                la décision d'une cour d'appel qui avait fait
 répondu pour la premièrefois à la question de                application des dispositions du Code l'expro-
 savoirsi l'indemnité versée                Dar l'assureurdom-priation relativesau commissaire du gouveme-
 mages-ouwage         (articleL. 242-7 duCode desassu-        ment (Cass.  civ.,3",2 juillet 2003, Bull. n" 140).
 rances)doit être obligatoirement affectéeà la                La Cour de cassationprend ainsi acte d'un arrêt                * Ce
 réparationdesdommagesrésultantdesdésordres                                                                                           e$publié
                                                                                                                                  rapport
                                                              du 24 awil 2003de la Cour européenne Droits
                                                                                                        des
 de nature décennale.Dans la première espèce                                                                                 àlaDocumentation
                                                             de l'Homme (affaireYvon c/France).Retenant
 (pourvoi n" 02-19.034),la victime n'avaitpas                 qtse< dansla procédure fixation desindemnités,                             quai
                                                                                                                             Franpise,29-31
                                                                                       en
 utilisé la totalité de l'indemnité verséepar                I'exproprié trouue
                                                                        se                                                   Voltaire, Paris 07,
                                                                                                                                    75344 Cedex
                                                                                  confronté  non seulement l'au-
                                                                                                           à
 l'assureuçeffecnrantdestravauxdifférents de ceux            toritéexpropriante aussi commissaire gou-
                                                                                mais       au             du                     01 15
                                                                                                                             tét. 40 /000.
 préconisés     dans le cadrede l'expertise                  amiable.    que
                                                             l)ernement, le commissaire gouuemement
                                                                                              du               et            ll peutégalement
 Dansle second        pourvoi (pourvoin" 01-17.608),         I'expropriant-lequel danscertains rErésenté
                                                                                   est,             cas,                     êtreconsulté:
                                                                                                                                       sur
l'indemnité versées'était révéléesupérieureà ce              par un foncttonnaireissudesmêmes      savicesque le             www.courdecassation.f
                                                                                                                                            r
 qui était nécessaire         pour la réparationdesdom-      premier- bénéficient     d'auantages  notables  dans
mages.    Dans les deux cas,l'assureur                  dommages-
                                                             l'accès aux informationspertinentes,  qu'en outre le
ouvrage avait agi en répétition de l'indû.                   commissaire gouuernement, la fois expertet
                                                                           du                  à
Mettant fin à une incertitude jurisprudentieliq              partie,occupe positiondominanteet exerce
                                                                            une                               une
la Cour de cassation           posele principeselonlequel    inlluenceimportante l'appréciation juge, que,
                                                                                   sur                du
l'indemnité verséepar l'assureurdommages-                    selonla Cour,tout celacréeau détrimentde l'ex,ro-
ouvrage au titre du préfinancement est affectée              prié, un déséquilibreincompatible auec principede
                                                                                                     le
obligatoirement à la réparation des dommages                 l'égalité armes juridiaion européenne
                                                                     des       >r,la                        avait
résultant des désordresde nature décennale.                  conclu à une méconnaissance l'espèce ce
                                                                                               en           de
La victime ne peut donc pas, contrairement                   principe er à une violation de l'articleb S t de la
au principe général en matière d'assurance,                  Convention.
disposerlibrement de son indemnité.
    Par un troisième arrêt du 17 décembre2003,
la Cour de cassation s'est prononcée sur
l'étenduede l'obligation de renseignement                       pesant
sur l'assureur. l'espèce, entrepreneur
                    En                  un                         avait
assuré resuonsabilité
         sa                                            en
                                     décennale déclarant
qu'il n'exelçait que l'activité coLlvertllre-                                   Chargée
                                                                                      d'examiner
                                                                                              lescontentieux à l'immobilier,
                                                                                                          relatifs         latroisième
zingtreriesans rrentionner celle visant les                                    chambre a juge, 2003,
                                                                                     civile   en      1937 affaires, une
                                                                                                                   soit diminution %
                                                                                                                                   de16
travalx courantsde chariteute.                                                 parrapport
                                                                                       à2002(2307 affaires). a iejeté pourvoidans 7o
                                                                                                         Elle       le           46,1 des
   S o n a s s u r e ul r . ra v a i td é l i v r e r l ea t t e s t a ( i o n
                             i                     u
d'assurancecertifiant I'existenced'un. contrat
d'assurance       responsabilitécivile en cours de
validité, sansmention de l'activité déclarée.Un

                                                                      Rsvuels r'HasnAr Fnasçars- Jurrmr-Août 2004 2g

				
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posted:4/18/2011
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