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CIC_guide-immobilier_2006

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  • pg 1
									  GUIDE IMMOBILIER
       Tout savoir pour se loger ou investir




3 Édition 2006 comprenant les dernières dispositions fiscales
                                       Guide immobilier 2006
                                       SOMMAIRE

                                p.4        À savoir avant d’acheter
                                           Quelles sont les règles communes à connaître ?
                                           • Passage obligé : l’avant-contrat
                                           • Concrétisez votre achat
                                           Ayez les bons réflexes
                                           • Votre “fiche mémo”



                                p.7                                                            Vous achetez
                                                                                               pour vous loger
                                                                                               Quel logement choisir ?
                                                                                               • Neuf : une réglementation complexe
                                                                                               • Acheter dans le neuf collectif
                                                                                               • Construire sa maison
                                                                                               • Le logement ancien
                                p.12    Vous achetez pour investir                             Quelle fiscalité ?
                                        Avant de vous décider                                  • Résidence principale
                                        • Quelques conseils pour mener à bien                  • Résidence secondaire
                                        votre projet d‘investissement locatif
                                        Comment investir ?
                                         • Les dispositions fiscales relatives
                                        à l'investissement locatif classique
                                        • Et pour aller plus loin
                                        Comment gérer votre bien ?
                                        • Vous louez vous-même
                                        • Une solution à envisager : la SCI
                                        • Une alternative à la location directe : l’administrateur de biens



                                p.20                                                           Vous financez votre projet
                                                                                               Comment planifier votre investissement ?
                                                                                               • Un élément clé : l’épargne
                                                                                               • Votre capacité de remboursement
                                                                                               Comment choisir votre financement ?
                                                                                               • Les critères déterminants
                                                                                               • Vous êtes déjà propriétaire
                                p.24          Vous revendez                                    Comment constituer votre dossier financier ?
                                              et transmettez                                   • Des garanties obligatoires
                                              Vous voulez revendre ?
                                              Transmission : comment bien l’anticiper ?




2   Guide immobilier CIC 2006
Acheter pour SE                             LOGER OU INVESTIR
dans les meilleures conditions
• Avec des taux d’intérêt historiquement bas et des loyers stabilisés, l’investissement
immobilier présente toujours des perspectives intéressantes à moyen et à long termes.

• Pour une première acquisition, pour un changement de logement ou pour un investis-
sement locatif, la pierre demeure un élément fondamental du patrimoine des Français.

• L’investissement immobilier, favorisé par une fiscalité avantageuse, doit obéir aux
mêmes règles de précaution qu’un placement financier.

• Les banques du groupe CIC ont conçu ce guide pour vous aider et vous accompagner dans
votre choix. Véritable manuel de l’acquéreur, il répond à toutes les questions que vous vous
posez et vous donne les pistes pour optimiser votre investissement immobilier.

• Quelles sont les règles à connaître avant d’acheter ? Quelles sont les protections que
vous offre la loi lors de votre acquisition ? Acheter pour se loger : neuf ou ancien ? Faire
construire ? Investissement locatif : quelle formule choisir ? Avec quelles conséquences
fiscales ? Comment financer votre projet ? Comment assurer votre financement ? Comment
protéger votre bien ? Comment revendre ou transmettre votre bien ?

Parce que le monde bouge, les banques du groupe CIC ont intégré dans ce guide les dernières
modifications réglementaires et fiscales. Celui-ci est destiné à vous aider dans votre
réflexion et propose les solutions les mieux adaptées à votre situation personnelle.




 Les dossiers CIC Banques Crédit Industriel et Commercial, 6, rue de Provence, 75009 Paris. Tél. : 01 45 96 96 96.
 Site : http://www.cic-banques.fr. Directeur de la publication : Henry Gourvès. Rédacteurs : Agnès Étienne,Henry
 Gourvès, Marc Houdart, Danièle Kéraron, Hugues Latrobe, Hélène Lousse et Olivier Sagnard. Supervision : DAJF CIC.
 Conseil éditorial : Nadège De Cauwer, Jean Lhermite. Photos : digitalvision ; couverture : Éric Audras/Photononstop.
 Conception et réalisation :                 41, rue Greneta, 75002 Paris. Impression : Altavia. Dépôt légal : à parution.




                                                                                                                  Guide immobilier CIC 2006   3
                             À SAVOIR
                                avant d’acheter
          Parce que connaître les règles est essentiel pour votre projet



     REPÈRES                                                    Préalable pour bien choisir
      Demandez conseil                                      à différents moments de la journée (lumino-         médiaire de l’agence concernée et, dans le cas
      • Contactez différents agents immobiliers et          sité) et dans des conditions météorologiques        contraire, à lui verser une indemnité.
      demandez conseil aux professionnels (notaire          variées.
      notamment).                                           • Faites le point sur l’isolation, l’installation   Des précisions indispensables
      • Pour la visite du logement, faites-vous accompa-    électrique, l’état du chauffage, etc.               • Demandez à l’agence ou au vendeur les docu-
      gner par un professionnel du bâtiment, qui estimera   • Renseignez-vous sur les parties communes          ments indispensables pour votre budget prévision-
      les travaux éventuels.                                de l’immeuble, sur son environnement immé-          nel : derniers avis de taxe d’habitation et de taxe
                                                            diat et les moyens de transport.                    foncière, règlement de copropriété, justificatifs
      À chaque destination son projet                       • Visitez plusieurs biens dans le secteur et        des charges des trois dernières années, procès-
      • Qualité de la construction et situation du bien,    lisez les petites annonces pour comparer leur       verbaux des trois dernières assemblées généra-
      neuf ou ancien, doivent faire l’objet d’une étude     valeur.                                             les, carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas
      complète !                                            • Ne signez le bon de visite qu’en cas de visite    échéant, diagnostic technique préalable à la mise
                                                            effective du logement.                              en copropriété.
      Visitez… et revisitez !                               À noter : une clause engage souvent le visiteur     Faites-vous préciser que le montant des frais
      • Visitez le logement à plusieurs reprises,           à acheter, le cas échéant, le bien par l’ inter-    d’agence est compris dans le prix de vente.

4   Guide immobilier CIC 2005
                         2006
Quelles sont les RÈGLES                                                     COMMUNES à connaître ?

Passage obligé : l’avant-contrat
Votre premier engagement                                                           • Sous peine de nullité, toute promesse unilatérale de vente doit être
• Le bon déroulement de la transaction entre le vendeur et vous est                enregistrée dans les dix jours après sa signature.
garanti par un avant-contrat précisant les conditions et les étapes de la vente,
les modalités de paiement et la procédure d’entrée en possession du bien.          Les garanties dues par le vendeur
                                                                                   d‘un logement ancien
• Pour l’acquisition d’un logement, vous disposez d’un délai de rétrac-            • Les obligations
tation de sept jours si vous signez un acte sous seing privé ayant pour objet      – Les propriétaires de maisons individuelles ou de locaux situés dans un
la construction ou l’acquisition d’un logement neuf ou ancien. Si l’acte est       immeuble collectif doivent avoir fait effectuer une recherche puis une exper-
établi par un notaire, celui-ci doit vous notifier le projet et vous disposez      tise sur la présence d’amiante, de plomb et de termites.
d’un délai de réflexion de sept jours avant de signer. Si l’acte de vente est      – Depuis l’instauration de la loi Carrez (18 décembre 1996), le vendeur est
précédé d’un avant-contrat (promesse), ce qui est généralement le cas, le          tenu de préciser dès l’avant-contrat la surface exacte du bien vendu, neuf
délai de rétractation ou de réflexion ne s’applique qu’à l’avant-contrat.          ou ancien (les maisons et bâtiments isolés ne sont pas concernés). Si la
À noter : la loi interdit de recevoir d’un acquéreur non professionnel             superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte,
un quelconque versement avant l’expiration du délai de sept jours.                 vous avez la possibilité d’intenter une action en réduction de prix dans un
• Pour toute acquisition financée par un prêt, celle-ci est soumise à              délai d’un an à compter de la signature de l’acte de vente.
la condition suspensive de l’obtention du prêt.
                                                                                                                    • Les garanties
Le compromis de vente                                                                                               – La garantie, préalable à l’acquisition,
• Appelé aussi “promesse synallagmati-                   Avant de vous engager, demandez à votre                    contre les vices cachés de l’immeuble,
que de vente”, il engage de manière récipro-             conseiller CIC de réaliser la simulation                   qui le rendraient impropre à l’usage auquel
que et irrévocable vendeur et acheteur, une              d’une enveloppe de financement adaptée                     il est destiné ou diminueraient tellement
fois les conditions suspensives remplies.                à votre budget. N’hésitez pas à faire intervenir           cet usage que, les connaissant, l’acheteur
                                                         votre propre notaire, conjointement
La renonciation d’une partie autorise l’autre                                                                       n’aurait pas acquis l’immeuble ou l’aurait
                                                         à celui chargé de la vente (les honoraires
à la contraindre par voie de justice ou à                sont alors partagés entre les deux                         acquis à un prix inférieur (art. 1 641 du
lui réclamer le paiement des pénalités                   notaires), et sachez que, entre                            code civil). Les vices concernés sont ceux
prévues dans le compromis. Bien entendu,                 la signature du compromis et l’acte                        dont un acquéreur normalement vigilant
la vente devra ensuite être régularisée par un           définitif, un délai de deux à trois mois                   ne pouvait se rendre compte qu’au prix
acte notarié.                                            est à prévoir pour                                         d’investigations poussées. L’action en
                                                         l’établissement
                                                                                                                    garantie des vices cachés doit être inten-
                                                         des formalités.
La promesse unilatérale d’achat                                                 CONSEILS                            tée dans un bref délai (art. 1 648 du code
• Vous vous engagez à conclure l’opération                                      CIC                                 civil). Il appartient au juge de déterminer
dès que le vendeur aura accepté la proposition.                                                                     si cette condition est remplie, compte tenu
– Si, une fois les conditions suspensives rem-                                                                      de la nature du vice invoqué et du temps
plies, vous ne concluez pas la vente, vous perdrez le plus souvent les som-       normalement nécessaire pour le découvrir.
mes versées lors de la signature de la promesse (en général 10 % du               Le vendeur non professionnel, à condition qu’il ignore les vices du bien
prix d’acquisition, mais ce pourcentage peut être négocié à 5 % pour les          vendu, peut s’exonérer valablement de cette garantie par une clause de
ventes importantes).                                                              l’acte de vente.
                                                                                  – La garantie contre l’éviction de l’immeuble. Cela implique :
La promesse unilatérale de vente                                                  1. que le vendeur révèle les charges grevant le bien (servitudes*, hypo-
• Par cet acte, le vendeur s’engage définitivement à signer l’acte                thèques, usufruit, baux, etc.) ;
de vente.                                                                         2. qu’il s’abstienne de tout acte susceptible de troubler l’acquéreur dans
– S’il ne conclut pas la vente, vous pourrez l’y obliger par la voie judiciaire   son droit de propriété ;
et, à défaut, lui demander le remboursement de vos frais ainsi que le             3. qu’il défende l’acquéreur contre les troubles de droit causés par des
paiement de dommages et intérêts .                                                tiers pour des faits antérieurs à la vente.
– Si le bénéficiaire de la promesse, une fois les conditions suspensives          Un vendeur, professionnel ou privé, ne peut se prévaloir d’aucune clause
remplies, ne veut plus conclure la vente, il perd l’indemnité d’immobilisa-       pour restreindre cette garantie.
tion : 10 % du prix en général.                                                   * Cf. lexique en page 27.


                                                                                                                                      Guide immobilier CIC 2006    5
     Concrétisez votre achat                                                        • Prévoyez les autres frais : prise d’hypothèque ou autres garanties
                                                                                    et commission de l’agent immobilier (environ 5 % de la valeur du bien).
                                                                                    Si l’intermédiaire est un notaire, il peut demander des honoraires de négo-
     La date d’entrée en possession                                                 ciation (maximum HT de 5 % jusqu’à 45 734,71 € et de 2,50 % au-delà).
     • La date d’entrée en possession du bien correspond en principe au
     jour de la signature de l’acte de vente notarié et se concrétise soit par      Le paiement : soyez précis
     l’occupation des lieux, soit par la perception de loyers.                      • Les modalités de paiement sont précisées dans l’avant-contrat. Souvent
                                                                                    réglée comptant, c’est-à-dire immédiatement à la signature de l’acte notarié,
     • Les assurances en cours sont à maintenir tant que le transfert               la somme peut aussi être versée à terme défini. La partie payable ainsi doit
     de propriété n’a pas eu lieu.                                                  être réglée dans le délai précisé dans l’acte de vente.

     Les frais d’acquisition                                                        • Attention à l’avant-contrat
     • Les droits de mutation s’élèvent à 5,09 % depuis le 01/01/2006               Il peut être souhaitable de faire établir l’avant-contrat par un notaire :
     (+ 0,10 % au titre du salaire du conservateur des hypothèques).                – prenez le temps de lire l’avant-contrat à tête reposée avant de le signer ;
                                                                                    – ne signez un compromis ou une promesse de vente que s’il (elle) est
     • Les acquisitions de logement faisant l’objet d’une première mutation         précis(e), notamment sur les conditions suspensives d’obtention de prêt ;
     dans les cinq ans après l’achèvement des travaux supportent une TVA de         – faites les démarches pour l’obtention de votre crédit avant de signer
     19,6 % incluse dans le prix de vente, à laquelle s’ajoute un droit de muta-    l’avant-contrat ;
     tion de 0,715 % calculé sur le prix hors taxes (+ 0,10 % au titre du salaire   – respectez les délais prévus dans l’avant-contrat pour informer l’agence ou le ven-
     du conservateur des hypothèques). Il en va de même des acquisitions            deur de l’octroi ou du refus du prêt, afin de faire jouer les conditions suspensives.
     de logement en l’état futur d’achèvement.
                                                                                      Demandez à votre conseiller CIC un devis
     • Lorsque la commission de l’intermédiaire est à la charge de l’ache-            Assurance Habitation CIC. Cette assurance
     teur, elle n’est en principe pas comprise dans le prix et n’est pas soumise      est indispensable dès
     aux droits d’enregistrement.                                                     le transfert de propriété
                                                                                      pour l’acquisition d’ancien
                                                                                      ou dès le début des travaux
     • Les frais de mutation d’un logement neuf sont d’environ 2 % à 3 % du
                                                                                      si vous faites construire.
                                                                                                                       CONSEILS
     prix d’achat (dont les honoraires du notaire) et payables par l’acquéreur.                                                 CIC



     Ayez          LES BONS RÉFLEXES
     Votre “fiche mémo”                                                             – type de chauffage et consommation ;
                                                                                    – éléments extérieurs : proximité des commerces, transports, établisse-
     À chaque destination son projet                                                ments scolaires, espaces verts, centres sportifs et culturels ;
     • Qualité de la construction et situation du bien, neuf ou ancien,             – situation et prix comparés au marché immobilier environnant.
     doivent faire l’objet d’une étude complète.
                                                                                    • Pour une résidence secondaire, voici les points à surveiller :
     • Quelques précautions à prendre:                                              – disposition des pièces par rapport à un mode de vie (cuisine ouverte sur ter-
     – restez classique : le bien doit pouvoir convenir à une majorité d’acqué-     rasse en région méridionale, local à bateau en zone littorale, terrasse, etc.) ;
     reurs en cas de revente ;                                                      – qualité de l’isolation thermique en fonction de la région ;
     – faites appel à votre bon sens et renseignez-vous auprès des mairies          – stabilité des sols ;
     et de spécialistes ;                                                           – éléments extérieurs : proximité des services, des pôles touristiques
     – attention à la défiscalisation : ne négligez pas les caractéristiques        et de loisirs ;
     et la qualité du bien au profit des seuls avantages fiscaux ;                  – situation et prix comparés au marché local.
     – pensez à votre retraite : une “maison de vacances” idéale peut s’avé-
     rer une résidence permanente peu commode.                                      • Pour un immeuble mixte
                                                                                    Pour l’achat ou la construction d’un immeuble à usage mixte avec une partie
     • Pour une résidence principale, dressez la liste des critères clés :          professionnelle et une partie habitation, dans lequel l’acquéreur exercera
     – confort, caractère pratique ;                                                son activité, il est préférable de réaliser deux financements distincts.
     – taille, nombre et disposition des pièces ;                                   Pouvoir séparer les deux parties de l’immeuble en opérant une division
     – possibilité de garage ou de parking ;                                        cadastrale permet de dissocier la partie professionnelle (l’emprunteur
     – terrasse ou loggia, terrain ;                                                peut déduire les intérêts du financement) de la part d’immeuble destinée à
     – isolation thermique et acoustique, toiture ;                                 l’habitation à laquelle peut être affecté en priorité un apport personnel.


6   Guide immobilier CIC 2006
         VOUS
         ACHETEZ
         pour vous loger
                               Parce qu’il vous faut de bonnes clés pour demain



REPÈRES                                                 Taxe d’habitation et taxe foncière

TAXE D’HABITATION                                 dont les revenus n’excèdent pas certains         d’imposition. Exonération en cas de vacance
Locaux concernés                                  seuils, et personnes de conditions modestes      d’un immeuble d’habitation destiné à la loca-
• Habitations meublées.                           (RMI, etc.).                                     tion, à condition que celle-ci :
Personnes concernées                                                                               – soit indépendante de la volonté du pro-
• L’occupant (propriétaire ou locataire,          TAXE FONCIÈRE                                    priétaire;
même à titre gratuit) au 1er janvier de l’année   Locaux concernés                                 – ait une durée de trois mois au minimum ;
d’imposition.                                     • Propriétés bâties en France. Exonération de    – affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une
Réclamations                                      deux ans pour les immeubles neufs à usage        partie susceptible de location séparée.
• Jusqu’au 31 décembre de l’année suivant         d’habitation principale ou secondaire, occupés
celle de la mise en recouvrement.                 ou non par leur propriétaire (sous réserve de    Réclamations
Divers cas d’exonération et de plafonnement       décision contraire pour la part communale).      • Par le propriétaire jusqu’au 31 décembre
peuvent s’appliquer à l’habitation principale :   Personnes concernées                             de l’année suivant celle de la mise en
personnes âgées, invalides, veufs ou veuves,      • Le propriétaire au 1er janvier de l’année      recouvrement.

                                                                                                                             Guide immobilier CIC 2006   7
     Quel LOGEMENT choisir ?

     Neuf :                                                                        • Chiffres en main

     une réglementation complexe                                                   Pour un appartement (avec garantie d’achèvement) :
                                                                                   – 35 % à l’achèvement des fondations (y compris le dépôt de garantie
                                                                                   payable à la réservation) ;
     Les contraintes de l’urbanisme                                                – 35 % à la mise “hors d’eau”* ;
     • Une bonne connaissance de ces règles est indispensable avant                – 25 % à l’achèvement de l’immeuble ;
     d’envisager la construction d’une maison. Plusieurs données peuvent           – 5 % à la remise des clés, acte concrétisant le transfert de propriété du
     en effet limiter le droit de construction d’un particulier. La loi SRU du     bien construit.
     13/12/2000 a introduit quatre documents d’urbanisme, en remplacement          Pour une maison :
     des anciens (schéma directeur et Pos) :                                       – 20 % à l’achèvement des fondations ;
     – le schéma de cohérence territoriale, qui se substitue au schéma direc-      – 25 % à la mise “hors d’eau” ;
     teur, détermine les espaces et les sites naturels ou urbains à protéger ;     – 40 % à l’achèvement de la maison ;
     – le PLU ou plan local d’urbanisme*, qui se substitue au Pos, fixe les        – 15 % à la remise des clés.
     règles générales et les servitudes d’utilisation des sols. Il peut préciser   Avant le début des travaux, l’acquéreur signe un contrat de réservation et
     l’affectation des sols selon les usages principaux pouvant être faits ou la   verse (sur un compte bloqué) un dépôt de garantie : 5 % du prix de vente
     nature des activités susceptibles d’être exercées ; déterminer des règles     si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas un an, 2 % s’il est
     concernant l’aspect extérieur de la construction, sa dimension ; fixer une    compris entre un et deux ans.
     superficie minimale de terrain constructible ; fixer un ou des coefficients
     d’occupation des sols.                                                        Des garanties pour le neuf
     NB : diverses mesures transitoires sont applicables aux Pos actuels :         La garantie de parfait achèvement oblige l’entrepreneur à réparer sans
     – la carte communale pour les communes non dotées d’un PLU ;                  délai pendant un an tous les défauts signalés par lettre recommandée
     – le plan de prévention des risques.                                          avec accusé de réception.
                                                                                   • La garantie biennale de bon fonctionnement porte sur tout ce qui est
     • Le Cos* (Coefficient d’occupation des sols) exprime la Shon* de la          dissociable de la construction, démontable et remplaçable sans détériorer
     construction selon la surface du terrain, autrement dit le rapport entre le   le support.
     nombre de mètres carrés constructibles et la superficie du terrain.           • La garantie décennale* couvre les désordres graves compromettant
                                                                                   la solidité de l’immeuble ou le rendant impropre à sa destination ainsi
     Les règles architecturales                                                    que les désordres affectant les éléments d’équipement indissociables
     • Ces dispositions précisent celles du Cos ou les complètent :                de l’immeuble et rendant celui-ci également impropre à sa destination
     hauteur de bâtiment, recul, distances minimales entre voisins, etc. Autant    (logement inhabitable ou anormalement habitable et dommages surve-
     d’éléments pouvant restreindre les possibilités d’agrandissements futurs.     nant aux éléments dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne
                                                                                   peut se faire sans détériorer l’ouvrage).
                                                                                   • Toute entreprise ou toute personne liée au maître d’ouvrage par un
     Acheter dans le neuf collectif                                                contrat de “louage d’ouvrage” est tenue par cette garantie et doit donc
                                                                                   souscrire une assurance dommages ouvrage (obligatoire).

     Le rôle central du promoteur                                                  La vente à terme
     • Le promoteur prend en charge toutes les démarches financières,              • À la signature du contrat, le vendeur s’engage à livrer l’immeuble lors
     administratives et techniques, et s’engage à réaliser la construction à une   de son achèvement et l’acquéreur à en payer le prix à la date de livraison.
     date et à un prix convenus. Tout dépassement du prix (hors indexation         Vous devenez propriétaire à l’achèvement des travaux constaté par un
     conventionnelle) est à sa charge.                                             acte authentique (devant notaire).

     La vente en l’état futur d’achèvement                                         Des frais réduits
     • Ce régime convient particulièrement à l’acquisition d’un appar-             • Si vous achetez un bien récent (n’ayant fait l’objet d’aucune
     tement ou d’une maison dans un ensemble immobilier. Les droits sur les        mutation entre non-professionnels dans les cinq ans après son achè-
     constructions vous sont transférés au fur et à mesure de leur achèvement,     vement), vous bénéficiez des avantages du neuf au prix de l’ancien.
     le prix étant payé par étape.

     * Cf. lexique en page 27.




8   Guide immobilier CIC 2006
La copropriété                                                                    Un moment clé : la signature du contrat
Très réglementée, l’administration d’une copropriété* s’appuie sur un             de construction
syndic, un conseil syndical, une assemblée générale annuelle des copro-           • En signant le contrat de construction de votre maison, vous deve-
priétaires et un syndicat des copropriétaires.                                    nez maître d’ouvrage * (à ce titre, vous avez l’obligation, avant l’ouver-
• Le syndic est une personne physique ou morale (le plus souvent un               ture du chantier, de souscrire une assurance dommages ouvrage*). Le
professionnel) qui représente les copropriétaires et exécute les décisions        constructeur vous donne les plans et s’engage à construire selon les
de l’assemblée générale.                                                          règles de l’urbanisme. En principe, ce contrat n’inclut pas les travaux
• Le conseil syndical réunit des propriétaires désignés par l’assemblée           de raccordement (eau, électricité, etc.).
générale pour assister le syndic et contrôler sa gestion.
• L’assemblée générale annuelle vote les résolutions : approbation                • Chiffres en main
des comptes, budget, élection du syndic et du conseil syndical, et décision       Le contrat de construction obéit à des règles “d’échéancement” quant
concernant des travaux. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de              au paiement du prix de vente : 5 % à sa signature, 10 % à l’ouverture
voix égal à ses tantièmes*.                                                       du chantier, 10 % à l’achèvement des fondations, 15 % à l’achèvement
• Le syndicat de copropriétaires est doté de la personnalité juridique            des murs, 20 % à la mise “hors d’eau” *, 15 % à l’achèvement des
et ses responsabilités sont identiques à celles de tout propriétaire.             cloisons et à la mise “hors d’air” *, 20 % à l’achèvement des travaux
Le règlement de copropriété est obligatoire. Cette charte commune                 d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage, les 5 %
s’impose à tous avec force de loi, mais ne peut opposer aucune restric-           restants à la remise des clés. Le constructeur doit fournir une garantie
tion aux droits des copropriétaires, en dehors de celles justifiées par la        bancaire de livraison, à un prix et à une date convenus, et de rembour-
destination de l’immeuble.                                                        sement d’acompte. Il doit proposer au maître d’ouvrage de souscrire une
La loi SRU a introduit diverses modifications relatives au fonctionnement         garantie dommages ouvrage.
des copropriétés, notamment :
• La détermination des majorités aux assemblées générales : les                   • Si vous faites construire :
décisions relevant de la majorité simple (article 24 de la loi du 10/07/1965)     – le coût de l’assurance dommages ouvrage obligatoire peut varier de
sont adoptées à la majorité des voix des copropriétaires présents ou              1,5 % à 6 % du coût de l’opération ;
représentés, à l’exclusion des abstentions ;                                      – il est d’autant moins élevé que la qualité du constructeur est avérée.
• L’obligation pour le syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé par syn-
dicat (sauf décision contraire prise par l’assemblée générale du syndicat).       Le permis de construire
                                                                                  • Obligatoire pour toute construction durable, cette autorisation
                                                                                  administrative doit être demandée à la mairie. Pour tout projet dépassant
Construire sa maison                                                              170 m2 de plancher, le recours à un architecte est obligatoire. Une fois le
                                                                                  permis délivré (délai de trois à cinq mois), un double affichage est imposé
                                                                                  en mairie et sur le terrain. Les tiers disposent d’un délai de deux mois pour
La première étape : l’achat du terrain                                            en demander l’annulation. Valable deux ans, le permis est prorogeable
• Le terrain constructible peut se trouver dans un lotissement ou                 d’un an. La construction doit commencer avant l’expiration de ce délai.
en secteur “diffus”. Le lotissement offre des garanties sur sa viabilité, sa
superficie et sa constructibilité, le lotisseur en étant juridiquement garant.    Votre construction est achevée
Pour vous assurer de la viabilité et de la constructibilité d’un terrain isolé,   • La réception de la construction est l’acte par lequel le maître
consultez le PLU, le Cos et le cadastre (adressez-vous pour cela à la mairie      d’ouvrage déclare accepter la construction avec ou sans réserves. En
de votre commune). Il est également conseillé de demander la délivrance           pratique, la réception et la livraison sont généralement concomitantes.
d’un certificat d’urbanisme *.

• Un lotissement est un terrain divisé en parcelles et revendu par                  • Pour éviter les litiges, faites borner votre terrain par
                                                                                    un géomètre-expert, si ce n’est pas déjà fait (lotissement).
lots, équipés par le lotisseur. Souvent, le cahier des charges prescrit les
                                                                                    • Un terrain dans un lotissement doit être visité
matériaux, couleurs et types de clôtures autorisés. Indépendamment des              plusieurs fois avec un professionnel pour
autorisations administratives, l’accord des voisins peut être requis avant          s’assurer du respect des règles d’urbanisme, etc.
certaines constructions (véranda, piscine, etc.).                                   Étudiez aussi le cahier des charges
                                                                                    ainsi que les statuts du syndicat
• Les particuliers acquéreurs de terrain à bâtir en vue d’une cons-                 du lotissement et demandez
                                                                                    une évaluation des taxes
truction à usage d’habitation ne sont plus assujettis à la TVA, mais aux            et charges d’entretien
droits de mutation à 5,09 % (+ 0,10 % au titre du salaire du conservateur                                                CONSEILS
                                                                                    des espaces communs.                 CIC
des hypothèques).
                                                                                  * Cf. lexique en page 27.




                                                                                                                                     Guide immobilier CIC 2006    9
      • La déclaration d’achèvement des travaux est à adresser à la mairie,
      par vous ou par le constructeur, dans les trente jours suivant la fin des             !      Pour l’acquisition d’un logement de plus de vingt ans, il est
                                                                                                   conseillé de faire procéder à un état des lieux par un expert.
      travaux. Vous devenez redevable de l’impôt foncier (cf. page 7), la taxe            Le viager étant peu réglementé, veillez à ce que la promesse de vente
      d’habitation n’étant exigible que lorsque la maison est habitée.                    soit rédigée très précisément. En cas de décès de l’acheteur, les héritiers
                                                                                          sont redevables de la rente. La souscription d’une assurance décès-
      • Le certificat de conformité * est établi à votre demande par les servi-           invalidité leur permet de supporter cette charge. !
      ces d’urbanisme dans les trois mois suivant la déclaration d’achèvement
      des travaux.

                                                                                          Quelle                FISCALITÉ ?
      Le logement ancien                                                                  Résidence principale
      Des modalités d’acquisition simples                                                 Des avantages à prendre en compte
      • L’achat au comptant répond aux règles classiques du contrat de vente              • La TVA perçue sur certains travaux d’entretien, d’aménagement,
      (cf. pages 5 et 6).                                                                 de transformation ou d’amélioration effectués dans des loge-
                                                                                          ments dont la construction est achevée depuis plus de deux ans
      • L’achat en viager permet d’acquérir un bien contre le paiement d’une              reste fixée à 5,5 % (au lieu de 19,6 %). En effet, à la suite d’un
      somme au comptant (le bouquet) et d’une rente viagère jusqu’au décès                accord unanime conclu entre les 25 pays membres de l’Union euro-
      du vendeur. Selon l’âge de ce dernier, des barèmes spécifiques permet-              péenne, l’application de la TVA à taux réduit sur les services à forte
      tent l’évaluation du montant de la rente, notamment par les notaires.               intensité de main-d’œuvre a été prorogée jusqu’au 31/12/2010.
      L’acheteur devient propriétaire du bien dès la signature du contrat.                Ce taux réduit, qui concerne les propriétaires comme les loca-
                                                                                          taires, porte sur les travaux réalisés par des professionnels. En
      À noter : un logement est considéré comme ancien lorsqu’il a déjà fait              cas d’urgence (travaux de plomberie si fuite d’eau ; de serrurerie
      l’objet d’une première mutation entre particuliers, même si celle-ci inter-         après effraction, etc.), le taux réduit est applicable quelle que soit
      vient très tôt après l’achèvement de la construction.                               l’ancienneté de l’immeuble.




     Crédit d‘impôt pour le développement durable
      Pour l’achat de chaudières à basse tempéra-           À partir des revenus de 2006 : taux = 40 %             NOUVEAU : à compter des revenus 2006, un
      ture (main-d’œuvre exclue), installées dans           (sous la double condition que ces équipements          crédit d’impôt sur le coût des équipements
      un immeuble achevé depuis plus de deux                soient installés dans un logement achevé               de raccordement à un réseau de chaleur est
      années.                                               AVANT le 01/01/1977 et que cette installation          créé (immeuble neuf ou ancien) ; il est néces-
      Taux 2005 = 15 %                                      soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la        saire que ce réseau soit alimenté majoritaire-
      2006 = sans changement                                deuxième année suivant la date d’acquisition du        ment par des énergies renouvelables ou par
                                                            logement à titre onéreux ou gratuit. Si ces deux       une installation de cogénération (système de
      Pour l’achat de chaudières à condensation             conditions ne peuvent pas être remplies, le taux       production énergétique produisant simulta-
      (main-d’œuvre exclue), de matériaux d’iso-            du crédit d’impôt reste fixé à 25 %).                  nément chaleur et électricité). Le crédit d’im-
      lation thermique et d’appareils de régulation                                                                pôt sur ces dépenses est fixé à 25 %.
       de chauffage (main-d’œuvre exclue) installés         Sur le coût des équipements de production d’éner-
       dans un immeuble achevé depuis plus de               gie utilisant une source d’énergie renouvelable
       deux années.                                         et des pompes à chaleur (main-d’œuvre exclue)
       Taux 2005 = 25 %                                     réalisés dans un immeuble neuf ou ancien.
                                                            Taux = 40 %
                                                            À partir des revenus de 2006 : taux = 50 %


      Crédit d‘impôt pour l’aide aux personnes
      Pour l’installation et le remplacement des            Pour l’acquisition d’ascenseurs électri-               Pour la réalisation de travaux de protec-
      équipements conçus pour les personnes                 ques à traction possédant un contrôle                  tion contre les risques technologiques (1)
      âgées ou handicapées (y compris main-                 avec variation de fréquence (main-d’œuvre              (y compris main-d’œuvre) sans condition
      d’œuvre) réalisés dans un immeuble neuf               exclue) installés dans un immeuble collec-             d’ancienneté.
      ou ancien.                                            tif achevé depuis plus de deux années.                 Taux du crédit d'impôt = 15 %
      Taux du crédit d'impôt = 25 %                         Taux du crédit d'impôt = 15 %
      (1) Le logement doit être situé dans un périmètre couvert par un plan de prévention des risques technologiques.

      * Cf. lexique en page 27.


10   Guide immobilier CIC 2006
NOUVEAU : deux crédits d’impôt nouveaux                                     d’habitation est due par l’occupant du logement au 1er janvier. Elle
Les dépenses payées entre le 01/01/2005 et le 31/12/2009, dans le cadre     bénéficie d’abattements (charges de famille, abattements faculta-
de la résidence principale et facturées par les entreprises ayant réalisé   tifs en faveur de personnes de condition modeste).
les travaux, ouvrent droit à deux nouveaux crédits d’impôt, dont les        • Vous pouvez être exonéré de taxe foncière pendant deux ans
plafonds de dépenses et les taux varient selon la nature des travaux        en cas de construction ou d’achat d’un logement neuf (sous réserve
effectués (cf. tableau page 10). Ces nouveaux crédits d’impôt se sont       de décision contraire pour la part communale).
substitués au dispositif antérieur.
– Pour les travaux en faveur du développement durable (acqui-               • Autres exonérations de la taxe foncière :
sition de chaudières à basse température, de chaudières à                   (cf. encadré ci-dessous).
condensation ou dépenses de matériaux d’isolation thermique et
d’appareils de régulation de chauffage, dépenses d’équipement
utilisant une source d’énergie renouvelable), le plafond plurian-
nuel des dépenses est fixé à 8 000 € pour une personne seule
                                                                            Résidence secondaire
et à 16 000 € pour un couple marié ou pacsé, majoré de 400 €
par personne à charge, de 500 € pour le deuxième enfant et de               Des avantages fiscaux réduits
600 € par enfant à partir du troisième (majorations divisées par deux       • Aucune réduction d’impôt n’est prévue pour les dépenses relati-
pour les enfants en résidence alternée). À compter du 01/01/2006,           ves à la résidence secondaire.
la majoration est fixée uniformément à 400 € par personne à charge
(enfant, personne invalide vivant sous le toit du contribuable…)            • Vous pouvez néanmoins bénéficier d’un taux réduit de TVA
                                                                            à 5,5 % sur les travaux réalisés (cf. page 10).
Le taux du crédit d’impôt varie en fonction de la nature de la dépense
(cf. tableau en page 10).                                                   Une fiscalité locale parfois alourdie
– Pour les travaux en faveur de l’aide aux personnes (dépenses              • Les impôts locaux sont souvent alourdis par les municipali-
d’équipements pour les personnes âgées ou handicapées, instal-              tés des zones rurales, contraintes en cela par leur désertification.
lation d’ascenseurs électriques et travaux de protection contre les         Renseignez-vous avant d’acheter !
risques technologiques), le plafond pluriannuel des dépenses est
fixé à 5 000 € pour une personne seule et à 10 000 € pour un couple         • La taxe d’habitation ne bénéficie en principe ni d’exonération
marié ou pacsé (majorations pour personnes à charge identiques à            et plafonnement, ni d’abattement.
celles précitées). Le taux de crédit d’impôt varie aussi en fonction        Le recouvrement de la redevance de télévision est adossé à la taxe
de la nature de la dépense.                                                 d’habitation de la résidence principale ou, à défaut, sur l’avis d’impo-
– Les sommes ouvrant droit à crédits d’impôt sont les dépenses payées       sition afférant à une autre habitation.
par le propriétaire, le locataire ou l’occupant à titre gratuit.
                                                                            Pour toute construction dans une ville de plus de 10 000 habitants,
Tenez compte de la fiscalité locale                                         et parfois dans d’autres communes, vous devez payer une taxe
• Les impôts locaux constituent l’essentiel des recettes des                locale d’équipement (TLE*). Selon les endroits, d’autres taxes
collectivités territoriales. Chaque année, lors des votes budgétaires,      d’urbanisme peuvent vous être demandées. Renseignez-vous
celles-ci en réexaminent les taux. La taxe foncière est à la charge du      auprès des services municipaux, afin de les intégrer dans votre
propriétaire même s’il n’habite pas le logement concerné. La taxe           budget prévisionnel.




                    Taxe foncière*
                    Comme pour la taxe d’habitation, il existe différents cas d’exonérations et de dégrèvements spéciaux pour
                    l’habitation principale. En particulier pour les personnes âgées :
                    – de plus de 65 ans au 1er janvier de l’année d’imposition : dégrèvement d’office de 100 € sous certaines
                    conditions ;
                    – de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition : exonération totale sous certaines conditions.

                    Important : une résidence à temps partagé, même si elle remplit la fonction d’une résidence secondaire ou
                    de vacances, n’est pas à envisager comme un investissement immobilier, mais comme un bien de consom-
                    mation. En effet, il s’agit d’un simple droit d’usage et d’habitation, même si vous achetez des périodes de
                    vacances pouvant aller de dix à quatre-vingt-dix-neuf ans.

                   * Cf. lexique en page 27.




                                                                                                                            Guide immobilier CIC 2006   11
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       intrinsèques et non pas uniquement pour les              cement le mieux adapté à vos objectifs et à         d’assurance vie, formule mixte), il vous permettra
       avantages fiscaux qu’il peut présenter : il faut         vos possibilités : la qualité de l’investissement   d’effectuer le meilleur choix.
       aussi penser à la revente ou à la transmission           prime toujours sur les avantages fiscaux dont       • Et si vous choisissez un prêt in fine (1)
       du bien. Dans ce but, vous avez intérêt à vous           vous pouvez bénéficier, mais un financement bien    avec souscription d’un contrat d’assurance vie,
       adresser à un professionnel spécialiste de l’im-         choisi peut vous permettre d’optimiser le rende-    optez là aussi pour la prudence en privilégiant
       mobilier pour le choix de votre bien.                    ment de votre opération, en particulier grâce aux   un contrat adapté.
       • Entourez-vous de toutes les précautions qui            dispositions des lois Robien et Borloo.
       vous permettront de sécuriser votre investissement,      • Avant de vous décider, consultez votre            (1) Le prêt in fine est en principe assorti d’un
       en particulier en souscrivant une assurance contre les   banque et demandez l’avis de votre conseiller :     contrat d’assurance vie complété d’une assurance
       loyers impayés, et simplifiez la gestion de votre bien   en effectuant des simulations à partir des diffé-   décès/perte totale et irréversible d’autonomie
       en vous adressant, là aussi, à un professionnel.         rentes options proposées (prêt amortissable, prêt   (DC/PTIA).
12   Guide immobilier CIC 2006
Avant de vous décider                                                               Comment                     investir ?
Quelques conseils                                                                   Les dispositions fiscales relatives
pour mener à bien votre projet                                                      à l’investissement locatif classique
d’investissement locatif
                                                                                    Les revenus fonciers
                                                                                    • Les loyers tirés de la location nue de votre bien immobilier consti-
Préparation de la retraite, incertitudes boursières, diversification                tuent des revenus fonciers. Vous devrez en déclarer les montants ainsi que
patrimoniale : telles sont les raisons qui, malgré la hausse des prix, expli-       certains revenus accessoires ou recettes exceptionnelles (subventions,
quent le succès de l’investissement locatif, encouragé par le niveau histo-         indemnités d’assurances, etc.)
riquement bas des taux et des rendements locatifs encore attractifs.                Certaines charges acquittées durant l’année d’imposition sont déductibles :
C’est en effet à une véritable “démocratisation” de l’immobilier locatif que        – déduction forfaitaire de 14 % du revenu foncier brut pour frais divers (ges-
l’on assiste, avec un rajeunissement de la clientèle et le développement            tion, assurance et amortissement) jusqu’à l’imposition des revenus 2005 ;
de programmes immobiliers mieux adaptés et plus accessibles, tant par               – dépenses d’entretien et de réparation pour maintien ou remise en état
le choix des biens proposés que par le niveau des prix.                             du bien, ne modifiant pas la nature, l’agencement ou l’équipement initial ;
Dans ce contexte nouveau, il importe plus que jamais d’être prudent.                – dépenses d’amélioration des locaux d’habitation ;
                                                                                    – frais réels de gérance et rémunération des gardiens ou concierges ;
• Déterminez vos objectifs : constitution d’un patrimoine, transmission             – intérêts et frais d’emprunts contractés pour l’acquisition, la construction
du bien à vos enfants, allègement de vos impôts… autant de critères qui             ou la réalisation de travaux, sans limite de plafond ni de durée ;
détermineront la nature du bien acheté.                                             – taxe foncière et taxes locales annexes ;
                                                                                    – primes d’assurance loyers impayés.
• Faites une étude de marché sur le lieu où vous comptez investir :
privilégiez les villes où la demande locative est forte, renseignez-vous            NOUVEAU : compte tenu de la refonte totale du barème de l’impôt sur
sur le prix des loyers et les perspectives d’évolution de la ville (activité        le revenu pour 2006, l’abattement forfaitaire de 14 % ne sera plus appli-
économique, population étudiante, etc.) et veillez à ne pas “surpayer” votre        cable à compter de l’imposition des revenus 2006. En revanche, des frais
bien sous prétexte d’économies fiscales.                                            de gestion fixés à 20 € par local et l’ensemble des primes d’assurances
                                                                                    seront déductibles, en plus des frais de procédures et des rémunérations
• Ne sous-estimez pas la qualité du bien : la construction, l’empla-                versées à des tiers pour la gestion des immeubles.
cement (proximité des écoles, commerces et transports en commun) et
les prestations sont des critères importants pour trouver un locataire,             Les appels provisionnels de charges auprès du locataire et les rem-
mais aussi lors de la revente du bien : ils pèseront sur la rentabilité de          boursements au propriétaire de dépenses incombant normalement
votre investissement.                                                               au locataire ne sont plus pris en compte dans le revenu brut foncier.
                                                                                    Corrélativement, les dépenses payées par le propriétaire pour le
• Enfin, calculez l’impact de votre investissement sur votre budget et              compte du locataire ne sont plus déductibles. Toutefois, ces dépenses
votre fiscalité, en retenant des hypothèses de simulation prudentes.                le redeviennent lorsqu’elles n’ont pas été remboursées par le locataire
                                                                                    au 31 décembre de l’année de son départ.
  • Pour mener à bien votre projet d’investissement locatif,                        Par ailleurs, depuis 2002, les copropriétaires bailleurs avaient la faculté
  les spécialistes Afedim*, agence immobilière du groupe                            de déduire le montant des provisions sur charges versées au syndic au
  CM/CIC, vous accompagnent :                                                       cours de l’année civile en procédant aux régularisations nécessaires
  – Afedim met à votre disposition un choix important                               l’année suivante. Ce dispositif s’applique obligatoirement depuis les
  de biens immobiliers sélectionnés pour leurs
                                                                                    revenus 2004. Les régularisations à opérer l’année suivante concernent
  qualités et les compétences de leurs promoteurs ;
  – les spécialistes Afedim vous                                                    notamment la fraction des provisions correspondant à des charges non
  accompagnent, simplifient                                                         déductibles et à des charges récupérables sur les locataires.
  vos démarches et vous aident
  à optimiser votre fiscalité        CONSEILS                                       • Une taxe sur les logements vacants est perçue dans les aggloméra-
  immobilière.                       CIC                                            tions de Paris, de Lille, de Bordeaux, de Toulouse, de Lyon, de Montpellier,
                                                                                    de Cannes-Grasse-Antibes et de Nice. Elle frappe les logements inhabités
* CM-CIC Afedim, Agence fédérative immobilière, SAS au capital de 780 000 €,
ayant son siège social à 67000 Strasbourg, 34, rue du Wacken, inscrite au RCS       et vides de meubles dont la vacance, effective depuis deux ans au moins,
de Strasbourg sous le numéro B 387 468 382, titulaire de la carte professionnelle   résulte d’une décision délibérée du propriétaire ou de l’usufruitier. Son
“Transactions sur immeubles et fonds de commerce” n° 502/482, délivrée par
la préfecture du Bas-Rhin, bénéficiaire d’une garantie financière de la BECM,       taux est fixé à 10 % de la valeur locative foncière brute la première année,
sise 34, rue du Wacken 67000 Strasbourg, pour un montant de 30 000 €.               12,5 % la deuxième année, puis 15 % les années suivantes.


                                                                                                                                        Guide immobilier CIC 2006    13
      L’impact sur votre déclaration                                                         sur les loyers procurés par leur ancienne résidence jusqu’au 31 décembre
      • Si le résultat (loyer/charges) fait ressortir un bénéfice, celui-ci                  de la troisième année qui suit la date de mise en location. Pour bénéficier
      s’ajoute à l’ensemble des revenus perçus par le foyer pendant l’année,                 de cette déduction, le logement doit être donné en location nue à usage
      pour être imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.                  d’habitation principale du locataire immédiatement après le transfert
      • Si, à l’inverse, un déficit est constaté, il peut être déduit du revenu              de domicile, qui doit lui-même intervenir dans l’année suivant le début
      global à concurrence de 10 700 € (hors intérêts d’emprunt). La fraction du             de la nouvelle activité. Le contribuable est tenu de débuter sa nouvelle
      déficit excédant cette limite ou liée à des intérêts d’emprunt est imputable           activité professionnelle entre le 01/07/2005 et le 31/12/2007 et de
      sur les revenus fonciers des dix années suivantes.                                     l’exercer pendant au moins six mois. Il doit être locataire de sa nouvelle
      • Mobilité professionnelle : les contribuables qui transfèrent leur                    habitation principale auprès d’un tiers non membre du foyer fiscal.
      domicile à plus de 200 km de leur habitation principale pour des raisons               Malgré cet abattement, le contribuable peut avoir intérêt à se placer sous
      professionnelles peuvent bénéficier d’une déduction forfaitaire de 10 %                le régime du micro-foncier.



                                                         Les dispositifs Robien, Borloo et Besson
                   DISPOSITIFS                             ROBIEN                            BORLOO (sous réserve                                 BESSON
                                                  (ancien et nouveau régimes)             de la publication de la loi (1) )
        Logements concernés
        Logements acquis neufs ou en Vefa          Oui                                    Oui, à compter                      Oui, jusqu’au 02/04/2003 (sauf option pour Robien
                                                                                          du 01/01/2006                       si achat ou achèvement à compter du 01/01/2003)
        Logements construits                       Oui                                    Oui, si déclaration d’ouverture     Oui, si déclaration d’ouverture de chantier
        par le contribuable                                                               de chantier à compter               jusqu’au 02/04/2003 (sauf option pour Robien
                                                                                          du 01/01/2006                       si achèvement à compter du 01/01/2003)
        Logements non décents acquis               Oui                                    Oui, si acquis                      Non, la réhabilitation devait
        et réhabilités par le contribuable                                                depuis le 01/01/2006                être réalisée par le vendeur
        Logements affectés à un autre              Oui                                    Oui, si acquis                      Oui, jusqu’au 02/04/2003
        usage que l’habitation, acquis                                                    depuis le 01/01/2006                (sauf option pour Robien si achèvement
        pour être transformés en logements                                                                                    à compter du 01/01/2003)
        par le contribuable
        Certaines SCPI                             Oui                                    Non                                 Oui
        Logements anciens                          Non                                    Non                                 Oui, si nouveau bail conclu avant le
                                                                                                                              01/07/2006 avec nouveau locataire
                                                                                                                              et respect de normes d’habitabilité
        Conditions locatives
        Engagement de location nue à usage         Minimum neuf ans                       Minimum neuf ans                    Minimum neuf ans pour le neuf
        d’habitation principale du locataire                                                                                  et six ans pour l’ancien
        Conditions de plafonds de loyers           Oui (plus strictes dans                Oui (plus strictes dans             Oui
                                                   le nouveau régime 2006)                le nouveau régime 2006)
        Conditions de ressources du locataire      Non                                    Oui                                 Oui
        Location possible à un ascendant ou        Oui                                    Oui                                 Oui, pour logements acquis neufs
        descendant non membre du foyer fiscal                                                                                 depuis le 09/10/2002 (2)
        Avantages fiscaux
        Amortissement total possible               65 % sur quinze ans ; 50 % pour        65 % sur quinze ans                 65 % sur quinze ans pour le neuf
                                                   investissements à partir de la                                             (pas d’amortissement pour l’ancien)
                                                   publication de la loi Borloo (1)
        Taux d’amortissement                       – ancien régime : 8 % pendant          6 % pendant sept ans,               8 % pendant cinq ans, puis
                                                   cinq ans, puis 2,5 % pendant           4 % pendant deux ans,               2,5 % pendant quatre ans (reconduction
                                                   quatre ans (reconduction               puis reconduction possible          possible deux fois trois ans à 2,5 %)
                                                   possible deux fois trois ans à 2,5%)   deux fois trois ans à 2,5 %,
                                                   – nouveau régime (3) : 6 %             si plafonds de loyers
                                                   pendant sept ans, puis 4 %             et ressources toujours
                                                   pendant deux ans                       respectés
                                                   (pas de prorogation possible)
        Déduction forfaitaire                      6 % jusqu’en 2005                      30 %                                6 % jusqu’en 2005 pour le neuf ; 40 % pour
                                                                                                                              l’ancien, réduite à 26 % à compter de 2006
        Déficit imputable sur revenu global        10 700 €                               10 700 €                            10 700 €

      (1) À la date de rédaction du présent guide, la loi portant engagement national pour le logement “loi Borloo” n’était pas encore définitivement adoptée.
      (2) Exception pour les logements neufs acquis avant le 09/10/2002 ou les logements anciens : il est possible, après trois ans de location, de louer
      au profit d’un ascendant ou d’un descendant, sous certaines conditions ; le régime est alors suspendu.
      (3) Sauf option pour l‘ancien régime Robien si acquisition d'un immeuble neuf ou en Vefa avant le 01/07/2006 sous certaines conditions.



14   Guide immobilier CIC 2006
• Le régime micro-foncier permet aux propriétaires bailleurs dont le total
des loyers encaissés pendant l’année de référence n’excède pas 15 000 €                 FINANCEMENT D’UNE ACQUISITION
de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 40 % (aucune autre charge                  DANS LE CADRE DE LA LOI ROBIEN
                                                                                        • Dans tous les cas, et en particulier si vous avez peu
n’est admise en déduction). À compter des revenus 2006, l’abattement
                                                                                        ou pas d’apport personnel, empruntez pour l’acquisition
forfaitaire est réduit à 30 %. Ce régime est applicable de plein droit, sauf            de votre bien : vous déduirez de vos revenus fonciers
option pour le régime réel d’imposition (durée minimale de l’option : trois ans)        l’intégralité des intérêts du prêt ainsi que les frais
et à l’exclusion des propriétaires d’immeubles ouvrant droit à des régimes              annexes (frais de dossier, de garantie, etc.).
spécifiques (Besson, Robien, Malraux, Borloo, etc.), et des détenteurs de               • Si vous disposez d’un apport personnel, plutôt que
parts de SCI* ou de SCPI* ne disposant pas de revenus fonciers procurés                 d’affecter les fonds directement dans l’opération,
                                                                                        empruntez et souscrivez un contrat d’assurance vie
par des immeubles détenus en direct.
                                                                                        permettant de rembourser le prêt à son terme.
                                                                                        Dans ce cas, vous opterez de préférence pour

  !      Les avantages résultant des différents dispositifs fiscaux ne
         peuvent être cumulés pour un même logement. !
                                                                                        une formule de crédit in fine : avec ce type
                                                                                        de prêt, le montant des intérêts est majoré,
                                                                                        mais vous le déduisez intégralement
• Les logements neufs ou assimilés : dispositif Robien. Ce dispositif a                 de vos revenus fonciers.
succédé au régime d’amortissement Besson pour les acquisitions de loge-                 Une combinaison des
                                                                                        deux formules de prêt
ments neufs ou assimilés réalisées à compter de 2003. L’amortissement,
                                                                                        (amortissable et in fine)
fixé à 8 % du prix d’acquisition du logement pendant les cinq premières                 est également envisageable. CONSEILS
années et à 2,5 % pour les quatre années suivantes (période prorogeable                                                   CIC
sur deux fois trois années au maximum), est réduit pour les investisse-
ments réalisés à compter du 01/01/2006 (projet de loi portant engage-
ment national pour le logement), puisque les taux deviennent 6 % pendant
sept ans, puis 4 % pour les deux dernières années, sans prorogation pos-           Sous cette réserve, la location à un ascendant ou à un descendant du
sible (voir tableau page 14). L’amortissement Robien peut s’appliquer à            propriétaire est autorisée. Lorsque l’immeuble est la propriété d’une
certains investissements réalisés par des personnes physiques ou des               société de personnes, le titulaire du bail doit être une personne autre
sociétés de personnes relevant des revenus fonciers :                              que l’un des associés ou qu’un membre du foyer fiscal de l’un des asso-
– les acquisitions de logements neufs ou en état futur d’achèvement ;              ciés. Le bailleur doit également s’engager à ce que le loyer mensuel au
– les constructions par le contribuable de logements ;                             mètre carré ne soit pas supérieur, pendant toute la période couverte
– les acquisitions de locaux affectés à un usage autre que l’habitation            par l’engagement de location, à un plafond fixé par décret.
que le contribuable transforme en logements ;                                      Pour 2006, et en ce qui concerne le régime Robien antérieur à la publica-
– les acquisitions de logements vétustes qui ne satisfont pas aux caracté-         tion de la loi portant engagement national pour le logement, les loyers
ristiques de décence prévues par la loi du 06/07/1989 (chauffage, instal-          mensuels par mètre carré charges non comprises sont ainsi fixés :
lation sanitaire, cuisine, etc.) et qui font l’objet, de la part de l’acquéreur,   – 19,89 € par m2 en zone A : agglomération parisienne, Côte d’Azur,
de travaux de réhabilitation définis par l’arrêté du 19/12/2003 ;                  Genevois français ;
– les parts de certaines SCPI.                                                     – 13,82 € par m2 en zone B : agglomérations de plus de 50 000 habi-
                                                                                   tants et agglomérations chères situées aux franges de l’agglomération
Le propriétaire doit joindre à sa déclaration de revenus de l’année                parisienne et en zones littorales ou frontalières ;
d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition, si elle est posté-               – 9,94 € par m2 en zone C : reste du territoire.
rieure, un engagement de location nue à usage d’habitation princi-                 Le décret devant fixer les montant de loyers et les zones du territoire pour
pale du locataire pendant neuf ans. Le titulaire du bail doit être une             le régime du nouveau Robien n’était pas paru à la date d’impression de
personne physique autre qu’un membre du foyer fiscal du locataire.                 ce document.



 L’impôt de solidarité sur la fortune
 Seuil 2006 : 750 000 €                                  vue économique (localisation, superficie et         biens loués bénéficient d’une décote variant
 • Si votre patrimoine net non professionnel             standing) et juridique (locaux d’habitation ou      selon le type de bail et le nombre d’années
 dépasse ce seuil, vous êtes assujetti à l’impôt         commerciaux, biens occupés ou libres). Les          restant à courir.
 de solidarité sur la fortune (ISF). À l’occasion        analyses statistiques de prix publiées par la       • Pour un bien en indivision, un abattement
 de la déclaration d’ISF, la valeur du patrimoine        Chambre des notaires peuvent constituer de          est admis pour tenir compte de la situation
 immobilier doit être déterminée précisément.            bonnes références.                                  juridique du bien.
 Un seul mode d’évaluation est reconnu par                                                                   • Votre immobilier à usage professionnel est
 les services fiscaux : la valeur du logement            Abattements et exonérations                         en principe exonéré d’ISF.
 est appréciée par comparaison avec les                  • Sur votre résidence principale, un abat-
 cessions de biens semblables d’un point de              tement forfaitaire de 20 % est appliqué. Vos


* Cf. lexique en page 27.

                                                                                                                                      Guide immobilier CIC 2006   15
      • Robien social. Les investissements bénéficiant de l’amortisse-           Le propriétaire devra joindre à sa déclaration de revenus de l’année
      ment Robien et réalisés depuis 2005 ouvrent droit, sous certaines          d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition, si elle est posté-
      conditions, à une majoration de l’abattement forfaitaire sur loyers,       rieure, un engagement de location nue à usage d’habitation principale
      qui est porté à 40 % (26 % à compter de l’imposition des revenus           du locataire. La location à un membre du foyer fiscal est interdite. La
      2006). Le logement doit être loué à un organisme agréé qui le met          location devra prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement
      à la disposition, à usage d’habitation principale, de personnes défa-      de l’immeuble ou l’acquisition si celle-ci est postérieure.
      vorisées. De plus, le contribuable doit s’engager à ce que le loyer et     Les ressources du locataire ne devront pas excéder un plafond fixé
      les ressources du locataire n’excèdent pas certains plafonds, plus         par décret.
      stricts que ceux de l’ancien régime Besson. Le projet de loi Borloo        Le décret devant fixer les montant de loyers et les zones du territoire
      prévoit de supprimer ce régime.                                            pour le régime Borloo n’était pas paru à la date d’impression de ce
                                                                                 document.
      • Le nouveau régime Borloo. Le régime locatif Borloo est un nou-
      veau régime d’amortissement immobilier lié à un engagement locatif         • Les logements anciens : dispositif Besson. Les régimes
      de neuf années avec plafonnement des loyers et des ressources du           Besson peuvent concerner des logements neufs acquis jusqu’au
      locataire. Ce dispositif est le suivant (sous réserve de la publication    02/04/2003, ainsi que les logements anciens répondant à certaines
      de la loi portant engagement national pour le logement non parue à la      normes d’habitabilité pour lesquels un bail est conclu depuis 1999
      date de rédaction de ce guide) : l’amortissement sera fixé à 6 % du prix   avec un nouveau locataire. Les conditions d’application de ces régimes
      d’acquisition pendant les sept premières années et à 4 % pour les deux     sont plus strictes que celles du dispositif Robien. Pour les logements
      années suivantes, avec prorogation possible sur deux fois trois années     anciens, l’avantage fiscal ne résulte pas d’un amortissement mais du
      au taux de 2,5 % par an. La déduction forfaitaire majorée au taux de       taux d’abattement forfaitaire, fixé à 40 % (26 % à compter des revenus
      30 % sera applicable pendant toute la durée de l’engagement.               2006). Le projet de loi Borloo supprimerait ce régime pour les baux
      L’amortissement Borloo peut s’appliquer aux investissements suivants       conclus à compter du 01/07/2006.
      réalisés par des personnes physiques ou des sociétés de personnes
      relevant des revenus fonciers :
      – logements acquis neufs ou en Vefa* à compter du 01/01/2006 ;             Et pour aller plus loin
      – logements que le contribuable fait construire ayant fait l’objet d’une
      déclaration d’ouverture de chantier à compter du 01/01/2006 ;              D’autres formules d’investissement,
      – locaux affectés à un usage autre que l’habitation acquis à compter       associées le plus souvent à des dispositions
      du 01/01/2006 et que le contribuable transforme en logements ;             fiscales particulières, s’offrent également
      – logements acquis à compter du 01/01/2006 qui ne satisfont pas aux        aux investisseurs
      caractéristiques de décence (chauffage, installation sanitaire, cuisine,   • Pour louer un bien situé dans un secteur historique, après
      etc.) et qui font l’objet de travaux de réhabilitation, permettant à ces   restauration : la loi Malraux.
      logements d’acquérir des performances techniques proches de celles
      des logements neufs.                                                       • Pour louer un logement meublé : le statut fiscal de loueur en meublé
                                                                                 (professionnel ou non).

         Les parts de SCPI sont des placements à long terme à détenir            • Le cas particulier des résidences hôtelières, de tourisme, des
         durant dix ans au moins. Leur rendement varie fortement selon
         le patrimoine de la société, sa gestion et le taux d’occupation
                                                                                 résidences médicalisées (Mapad), des résidences d’étudiants, etc.
         des locaux. Avant de concrétiser un investissement,
         soyez très attentif à la régularité                                     • Pour investir dans les Dom-Tom : le statut fiscal privilégié offert
         des résultats affichés par la société.                                  par la loi Girardin.
         Rappel : les parts de SCPI ne peuvent pas
         bénéficier du régime                                                    Toutes ces formules d’investissement ont pour contrepartie des
         du micro-foncier, sauf
                                                                                 obligations ou des contraintes particulières et peuvent présenter
         si vous louez déjà un autre
         immeuble en direct.                                                     certains risques qui les réservent à une clientèle avertie, au niveau
                                           CONSEILS                              d’imposition élevé. Il est important de ne pas privilégier l’aspect
                                           CIC                                   fiscal de ces placements au détriment de la rentabilité finale, notam-
      * Cf. lexique en page 27.                                                  ment à la revente.




16   Guide immobilier CIC 2006
Quand l’investissement immobilier
                                                                                 !
                                                                                         En cas de non-paiement des loyers, un investissement locatif peut
devient placement financier : les SCPI                                                   très vite devenir source d’ennuis financiers et juridiques. Prenez
• En faisant l’acquisition de parts de SCPI (sociétés civiles de place-         par conséquent vos précautions avant de vous lancer dans la gestion en
ments immobiliers, agréées par l’AMF, vous investissez dans le secteur          direct de votre bien ! !
immobilier via un placement financier. Il existe deux types de SCPI : les
classiques, qui investissent le plus souvent dans des bureaux ou des            Rédigez votre bail
locaux commerciaux, et les spécialisées, qui se consacrent par exemple          • Les baux d’habitation sont régis par la loi n° 89-462 du 06/07/1989
à des programmes Robien.                                                        pour toutes locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte
Ces sociétés investissent dans des immeubles qu’elles mettent en loca-          (professionnel et habitation principale), à l’exclusion des locaux meu-
tion ; les souscripteurs se voient redistribuer les revenus (hors frais de      blés, des locations saisonnières, des résidences secondaires, des
gestion), qui sont considérés comme des revenus fonciers.                       locaux loués à des personnes morales, des logements sociaux, etc.
                                                                                Ils doivent impérativement être rédigés selon un modèle précis.
• En tant que porteur de parts d’une SCPI, vous êtes considéré comme
propriétaire direct des biens qu’elle détient au regard de l’imposition des     • Le bail doit préciser les points suivants :
revenus fonciers et mobiliers, comme de celle des plus-values éventuel-         – le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou siège social
les : un système de quote-part s’applique (à noter : les revenus de parts       ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
de SCPI ne peuvent pas bénéficier du régime du micro-foncier), sauf si          – la date à laquelle le locataire dispose du logement, la durée du
vous disposez également de revenus fonciers provenant d’un immeuble             bail et les conditions de reconduction. Le contrat est conclu pour
détenu en direct.                                                               une durée minimale de trois ans lorsque le bailleur est une personne
                                                                                physique ou une société civile familiale ou pour une durée de six ans
                                                                                au minimum si le bailleur est une personne morale. Toutefois, dans
Comment                                                                         certaines conditions très restrictives, le bailleur personne physique
                                                                                ou SCI familiale peut réduire cette durée ;

gérer votre bien ?                                                              – la description des locaux (cave, grenier, box, cour, etc.) ;
                                                                                – l’énumération des parties communes ;
                                                                                – la destination des lieux loués (habitation seule ou exercice d’une
Vous louez vous-même                                                            activité professionnelle) ;
                                                                                – le montant, la périodicité du loyer et les conditions de sa révision ;
                                                                                – le montant du dépôt de garantie, obligatoirement limité à deux
Choisissez votre locataire                                                      mois de loyer, sans les charges. D’autres mentions sont facultatives
• En location directe, vous devez sélectionner votre locataire.                 mais recommandées, entre autres le recours à un tiers se portant
Premières pièces à exiger : les justificatifs de revenus. Pour assu-            caution ou les cas dans lesquels vous pouvez demander la résiliation
rer votre sécurité financière, veillez à ce que ceux-ci soient au moins         judiciaire du bail (non-paiement du loyer, des charges, défaut d’as-
trois fois supérieurs au montant du loyer, charges comprises.                   surance, etc.).
Si les trois derniers bulletins de salaire justifient des ressources d’un
salarié, la présentation d’un avis d’imposition est indispensable pour
les non-salariés.
                                                                                     Pensez à utiliser la possibilité de répercussion
                                                                                     des charges. Si le bien loué est en copropriété,
Demandez des garanties
                                                                                     le syndic doit vous fournir le montant des sommes
• Le versement d’un dépôt de garantie à la signature du bail est                     imputables au locataire et celles restant
conseillé. Il permettra, le cas échéant, de couvrir l’ensemble des sommes            à votre charge. Environ 75 % des charges
à la charge du locataire dont celui-ci pourrait être redevable à l’expiration        totales (hors gros travaux) peuvent,
du bail (frais de remise en état des locaux, loyers impayés, etc.).                  en général, être imputées
                                                                                     au locataire. Basez-vous
• Autre garantie, la caution : un proche, voire une banque, se porte                 sur ce pourcentage
                                                                                     pour fixer la provision
garant pour le paiement du loyer et des charges. Si c’est une personne
physique, celle-ci doit disposer des moyens de son engagement (revenus,
                                                                                     pour charges.                    CONSEILS
                                                                                                                      CIC
patrimoine, etc.).




                                                                                                                                  Guide immobilier CIC 2006   17
      Certains documents sont à joindre au bail : état des lieux, extraits            • Vous devez exiger de votre locataire la souscription d’une assu-
      du règlement de copropriété et, le cas échéant, justification de la             rance couvrant les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion)
      rémunération de l’intermédiaire immobilier.                                     avant la signature du bail. Redemandez son attestation d‘assurance tous
                                                                                      les ans à la date anniversaire du bail.
      • Le renouvellement du bail. Il intervient de plein droit à son expiration.
      Vous ne pouvez y faire obstacle, sauf dans deux cas :                           • Une assurance contre les loyers impayés
      – pour un motif sérieux et légitime, comme le non-paiement des loyers ;         Vous pouvez vous garantir contre ce risque directement auprès d’un assu-
      – pour habiter le logement ou pour le vendre. Le congé doit être donné          reur ou par l’intermédiaire d’un professionnel. Attention : l’étendue de la
      au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec             couverture varie selon les formules. Si le locataire ne respecte pas le
      accusé de réception ou par acte d’huissier (il est conseillé de faire           préavis légal de trois mois lors de son départ, l’assureur peut, par exemple,
      délivrer les congés par huissier).                                              verser une indemnité. Autre garantie importante de ce type de contrat :
                                                                                      l’indemnisation pour détériorations immobilières. Celle-ci est complétée
      • En cas de congé pour vente, le locataire a un droit de préemp-                par le versement d’une indemnité souvent égale à deux mois de loyer si
      tion* et le congé doit préciser le prix et les conditions de la cession.        vous vous trouvez dans l’impossibilité de relouer votre logement durant
      En principe, le locataire a deux mois pour exercer ce droit.                    la période des travaux. Vous pouvez également bénéficier d’une prise en
                                                                                      charge des frais de contentieux. De l’ordre de 3 % à 5 % du loyer, charges
      Fixez le loyer                                                                  comprises, la prime d’assurance est déductible de vos revenus fonciers.
      • Actuellement, le loyer initial des locations nouvelles est libre.

                                                                                        !
      La révision annuelle du loyer doit être prévue dans le bail. À dater du                 La loi de 1989 autorise les pouvoirs publics à fixer par décret et
      1er janvier 2006, l’indice de référence des loyers (IRL) est constitué par la           pour une période d’un an le montant maximal d’évolution des
      somme pondérée de trois indices, les prix à la consommation hors tabac          loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Actuellement,
      et hors loyers, les prix des travaux d’entretien et d’amélioration du loge-     le décret en cours (pour la période du 31/08/2005 au 31/08/2006)
      ment et l’indice du coût de la construction. Ce nouvel indice est publié        concerne Paris et certaines communes de la région parisienne, et régle-
      trimestriellement par l’Insee. Les indices de référence s’élèvent à compter     mente pour les contrats renouvelés la hausse des loyers manifestement
      du 1er janvier 2006 à :                                                         sous-évalués. !
      3 + 102,10 % pour le premier trimestre 2005 ;
      3 + 102,60 % pour le deuxième trimestre 2005 ;                                  • L’obligation de fournir au locataire un logement décent
      3 + 103,07 % pour le troisième trimestre 2005.                                  La loi SRU stipule que le bailleur est tenu de remettre au locataire un loge-
                                                                                      ment décent. Les caractéristiques de ce logement, dont les principales
      • À l’échéance du bail, si le bailleur ne donne pas congé, le bail est          figurent ci-dessous, ont été précisées par un décret du 30/01/2002 :
      reconduit tacitement et le loyer est révisé dans les mêmes conditions que       – clos et couvert, gros œuvre en bon état d’entretien et de solidité,
      ci-dessus. Toutefois, si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur    absence de risques pour la santé et la sécurité des locataires, installations
      peut demander sa réévaluation en respectant des conditions très précises        d’électricité, de gaz et de chauffage conformes aux normes de sécurité et
      prévues à cet effet par l’article 17 c) de la loi du 06/07/1989.                en bon état de fonctionnement ;
                                                                                      – il doit comporter une installation de chauffage ainsi que des installations
      La contribution sur                                                             sanitaires et de cuisine répondant à des normes minimales ;
                                                                                      – il doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface
      les revenus locatifs (CRL)                                                      habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond égale à
      • La contribution sur les revenus locatifs au taux de 2,5 % s’appli-            2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.
      que aux immeubles de plus de quinze ans, si le montant annuel                   Si ces conditions ne sont pas remplies, le locataire est en droit de deman-
      des loyers a dépassé 1 830 € par local et si le loyer n’est pas                 der la mise en conformité du logement sans que sa demande ne porte
      soumis à la TVA. Elle est supprimée à compter des revenus 2006
                                                                                      atteinte à la validité du contrat. Si le bailleur n’y procède pas, le juge saisi
      pour les personnes physiques et les sociétés de personnes dont
      aucun associé n’est soumis à l’impôt sur les sociétés.                          par le locataire prescrit les travaux nécessaires et, à défaut d’exécution,
                                                                                      peut réduire le montant du loyer.
     * Cf. lexique en page 27.




18   Guide immobilier CIC 2006
                                                                            Comment créer votre SCI ?
Une solution à envisager :                                                  • Pour constituer une SCI, vous devez être au moins deux, cha-
la SCI                                                                      que associé faisant des apports (immeubles ou sommes d’argent
                                                                            en général). Il est indispensable d’établir les statuts de la société
Une bonne formule pour un patrimoine familial                               (durée, objet, identité des associés, capital social, etc.) et de l’ins-
• Créer une société pour gérer ou transmettre votre patrimoine immo-        crire au Registre du commerce et des sociétés. La SCI étant une
bilier présente plusieurs avantages. Une fois la SCI constituée, celle-ci   personne morale, elle détient un patrimoine propre, indépendant
devient propriétaire de l’immeuble concerné. Les associés sont, pour        de celui des associés.
leur part, propriétaires des parts sociales de cette société et imposés
à l’impôt sur le revenu. Cette formule permet aussi de distinguer votre     La fiscalité de la SCI
patrimoine familial de votre patrimoine professionnel.                      • En tant qu’associé, vous êtes imposable à l’impôt sur le revenu (dans
                                                                            la catégorie des revenus fonciers) sur votre quote-part dans les bénéfices
Pourquoi créer votre SCI ?                                                  de la SCI, sauf si celle-ci a opté pour l’impôt sur les sociétés.
• Pour éviter l’indivision, situation dans laquelle vous vous trouvez
si vous possédez un bien avec plusieurs personnes. L’unanimité étant        • Les cessions de parts entraînent l’imposition de la plus-value
alors la règle pour toute décision, toute mésentente risque d’entraîner     éventuelle selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Elles
des conflits importants. Le recours au tribunal peut même s’imposer si      sont soumises aux droits d’enregistrement au taux de 5 % à compter de 2006.
l’un des co-indivisaires refuse de donner le bien en location ou de faire
des travaux d’urgence.
De plus, cette situation est précaire : selon le principe “nul n’est tenu
                                                                            Une alternative à la location
de rester dans l’indivision”, un partage peut être provoqué et le bien,     directe : l’administrateur de biens
vendu dans de mauvaises conditions. La SCI permet d’échapper à cette
règle de l’unanimité. Chaque associé disposant de parts individualisées,    • L’administrateur de biens est un gestionnaire d’immeubles pour le
celles-ci sont plus facilement négociables. Il doit néanmoins obtenir       compte de propriétaires qui l’ont mandaté à cet effet. Bien que cette
l’agrément des autres associés aux conditions de la majorité prévues        profession soit différente de celle des agents immobiliers, nombre
dans les statuts.                                                           d’entre eux l’exercent également.
                                                                            Les missions du titulaire d’un mandat de gestion consistent à recher-
• Pour organiser la gestion et la transmission de votre patrimoine.         cher des locataires, à rédiger les baux et à gérer les immeubles :
La détention d’un immeuble au travers d’une SCI facilite la réalisation     encaissement des loyers et charges, révision des loyers, contrats
d’une donation-partage. Il est plus facile de répartir des parts de SCI     d’entretien, assurances, renouvellement des baux et gestion des
entre des donataires qu’un immeuble. Les parents associés de la SCI         contentieux, notamment en cas de défaillance du locataire.
peuvent être nommés gérants dans les statuts lors de la constitution        Le professionnel est rémunéré sous forme d’honoraires libres, de 6 %
de la société. Ainsi, même après avoir réalisé une donation, ils pourront   à 10 % du montant annuel des loyers.
conserver les pleins pouvoirs de gestion sur le patrimoine de la SCI.
La SCI permet de réduire la charge fiscale de la transmission. Dans         • Vous pouvez déduire vos frais réels de gérance (rémunération de
ce cas, c’est la valeur nette comptable réévaluée de l’actif immobi-        l’administrateur de biens) de vos revenus fonciers.
lier qui détermine celle des parts (valeur du patrimoine diminuée du        En revanche, vos frais de gestion locative (recherche de locataire, éta-
passif constitué par les emprunts contractés par la SCI). À noter :         blissement de bail, etc.) sont déjà inclus dans la déduction forfaitaire
depuis janvier 2005, cette disposition s’applique également aux biens       de 14 % jusqu’à l’imposition des revenus 2005. À compter des revenus
détenus directement et transférés au donataire avec prise en charge         2006, l’abattement forfaitaire de 14 % est supprimé. En revanche, les
de la dette.                                                                frais de gestion (frais de correspondance ou téléphone) sont désor-
Vous pouvez donner des parts de SCI à vos enfants tout en vous en           mais fixés à 20 € par local et l’ensemble des primes d’assurances
réservant l’usufruit, comme pour tout autre bien (cf. page 26). Vous        sont déductibles, en plus des frais de procédures et des rémunérations
conservez ainsi les revenus des biens.                                      versées à des tiers pour la gestion des immeubles.




                                                                                                                                Guide immobilier CIC 2006     19
     VOUS
     FINANCEZ
          votre projet
           Parce qu’un bon crédit ne doit pas être une contrainte future


      REPÈRES                                                 Le code de la consommation garantit vos droits
      La loi oblige l’établissement prêteur à mentionner sur l’offre préalable   l’emprunteur. Votre acceptation ne peut intervenir qu’à compter du
      de crédit un certain nombre de mentions obligatoires : l’identité des      onzième jour suivant cette date. Elle est alors donnée par écrit contre
      parties et, éventuellement, des cautions, la nature, l’objet et les        récépissé.
      modalités du prêt (dates et conditions de mise à disposition des fonds,    • Validité : la conclusion du contrat doit intervenir dans les quatre mois
      échéanciers des remboursements, etc.) , le montant du crédit, son          suivant l’acceptation de l’emprunteur. Sinon, l’offre est caduque.
      coût total et le taux effectif global, les assurances et garanties qui     • Remboursement anticipé : en cas de remboursement anticipé, le
      conditionnent l’octroi du prêt, les dispositions de l’article L 312-10     prêteur peut percevoir des indemnités (3 % au maximum du capital
      du code de la consommation.                                                restant dû, dans la limite d’un semestre d’intérêts). Aucune pénalité de
      • Offre préalable : ces conditions sont légalement maintenues trente       remboursement anticipé n’est due en cas de décès, de perte d’emploi
      jours au minimum à compter de la réception de l’offre de crédit par        ou de revente du bien pour mutation géographique professionnelle.

20   Guide immobilier CIC 2006
Comment planifier                                                             • La capacité de remboursement est estimée à environ 30 % des

               investissement ?
                                                                              revenus nets (tous emprunts confondus), une évaluation à préciser avec
votre                                                                         votre conseiller en fonction de votre situation personnelle.

                                                                              • La fiabilité et la durabilité de votre capacité de remboursement
Un élément clé : l’épargne                                                    dépendent non seulement de la prise en considération de vos revenus,
                                                                              mais aussi de toutes vos charges (remboursement d’autres prêts, pensions
Une épargne préalable est nécessaire pour réduire votre                       alimentaires, etc.), y compris les charges futures liées à l’acquisition :
charge de remboursement et limiter le risque de devoir revendre               – résidence principale : les impôts locaux (taxe foncière, avec une exoné-
sans pouvoir solder vos crédits. Elle se compose donc de sommes               ration pendant deux ans pour un logement neuf, sous réserve de décision
qui ne génèrent pas de charges de remboursement (épargne, vente               contraire prise par la commune pour la partie de la taxe lui revenant, et taxe
de biens ou héritage).                                                        d’habitation) et, éventuellement, une assurance habitation plus élevée ;
                                                                              – résidence locative : les taxes et les charges.
Un bon moyen de constituer votre épargne :
l’épargne logement
• Le plan d’épargne logement (PEL) : après une durée d’épargne de
quatre ans rémunérée à un taux attractif, vous pouvez, sous certaines
                                                                              Comment choisir
                                                                              votre financement ?
conditions, bénéficier d’un prêt.

• Le compte épargne logement (CEL) : disponible à tout moment,
votre épargne vous permet de bénéficier d’un prêt au bout de dix-huit
mois seulement.
                                                                              Les critères déterminants
                                                                              Les prêts du secteur libre
• Les droits à prêt des PEL et des CEL sont utilisables pour une              • La modularité
même opération et cessibles entre parents : vous pouvez cumuler les           C’est la possibilité pour l’emprunteur de modifier la durée et le montant
vôtres et ceux de membres de votre famille pour obtenir un rapport plus       de l’échéance en cours de remboursement sous certaines conditions.
intéressant entre montant et durée.
                                                                              • Le report d’échéance

 !
        Pour les PEL ouverts depuis le 12/12/2002, les souscripteurs          C’est la possibilité pour l’emprunteur de reporter l’amortissement du
        ne bénéficient de la prime d’État que s’ils utilisent leurs droits    capital d’un nombre déterminé d’échéances du remboursement.
à prêt à l’issue de la phase d’épargne. !

L’épargne salariale
• À l’occasion de l’acquisition de leur résidence principale, les               • LES PRÊTS À TAUX FIXE du CIC sont modulables.
salariés qui ont accès grâce à leur employeur à un système d’intéressement      Ils bénéficient du lissage et de la possibilité de reporter
                                                                                jusqu’à 12 échéances en capital.
ou de participation peuvent débloquer sans pénalités avant le délai minimal
de cinq ans les fonds déposés sur un PEE (plan d’épargne d’entreprise).         • AVEC LE PRÊT GEOVAR, vous bénéficiez d’un taux variable
                                                                                plafonné (taux capé). Ce prêt vous permet de choisir le montant
                                                                                de votre échéance. Il peut se combiner avec les autres
Cette forme d’épargne bénéficie de dispositions fiscales particulièrement       financements de l’opération pour lisser la charge globale
avantageuses et, dans certains cas, d’un abondement de l’employeur.             de remboursement. Il vous permet d’adapter vos charges
                                                                                à la variation de vos revenus. Vous choisissez une durée fixe
                                                                                avec une échéance variable ou une échéance fixe avec
                                                                                une durée variable.
Votre capacité de remboursement                                                 SI VOUS PRIVILÉGIEZ LA SÉCURITÉ
• Votre apport personnel vient diminuer l’enveloppe de financement              Avec le Prêt sécurisé, vous bénéficiez d’un taux plafonné,
                                                                                d’une première période à taux fixe, de la modularité ainsi que
et allège vos charges. Il vous permet, en outre, de payer les frais annexes     de la possibilité de reporter jusqu’à 12 échéances en capital.
à l’acquisition (frais de notaire, d’agence, etc.).
                                                                                SI VOUS AVEZ MOINS DE 40 ANS
                                                                                Avec le Prêt Première Habitation, vous financez
Soyez précis dans votre calcul                                                  votre première acquisition.
• Une fois votre apport personnel déterminé, l’évaluation de votre              Il permet, en allongeant la durée,
capacité de remboursement doit tenir compte de la durée souhaitée de            de minorer les charges de
l’emprunt. Un calcul à adapter en fonction des charges de l’habitation          remboursement et de devenir
                                                                                propriétaire sans modifier
(copropriété, taxe d’habitation, taxe foncière, etc.) et de la préservation
                                                                                votre budget.
                                                                                                                   CONSEILS
de votre mode de vie (budget loisirs, etc.).                                                                          CIC

                                                                                                                                  Guide immobilier CIC 2006    21
      • Le lissage                                                                        prêt peut être utilisé pour acquérir un bien neuf ou ancien sans quotité mini-
      C’est la possibilité pour l’emprunteur de choisir une charge de remboursement       male de travaux. La loi de finances pour 2006 a relevé le plafond maximal de
      constante composée de plusieurs prêts et compatible avec son budget.                ressources (en zone A) auquel est soumis l’octroi du prêt à taux zéro.
                                                                                          Il est réservé aux emprunteurs qui n’ont pas été propriétaires de leur
      • Les paliers                                                                       résidence principale pendant les deux années précédentes (sauf cas spéci-
      C’est la possibilité pour l’emprunteur de programmer des charges de                 fiquement autorisés) et est limité à :
      remboursement différentes pendant la durée du prêt.                                 3 20 % du coût de l’opération (30 % dans les zones sensibles) ;
                                                                                          3 50 % du total des crédits.
      • Une référence pour tous les prêts : le TEG (taux effectif global).
      Elle est obligatoire. Ce TEG intègre le taux proportionnel du crédit, les           Pour l’achat d’un bien de plus de vingt ans, un état des lieux est obligatoire
      frais de dossier (généralement 1 % hors taxes du prêt, avec plafond), les           et, le cas échéant, l’octroi du prêt à 0 % est subordonné à la réalisation de
      frais d’assurance du crédit, si celle-ci est obligatoire pour l’octroi du crédit    travaux de remise aux normes de surface et d’habitabilité.
      (décès, invalidité et incapacité temporaire de travail), et une estimation
      des frais de garantie (hypothèque, etc.) et des frais d’intermédiaires.             Les ressources des emprunteurs sont plafonnées : de 18 950 €
                                                                                          pour une personne en zones B et C à 51 900 € pour cinq personnes ou
      • Les prêts à taux fixe                                                             plus en zone A (*) .
      Ils ont un taux, une mensualité et une date d’échéance connus dès
      la souscription du crédit.                                                          Le montant maximum du prêt est également plafonné : de 8 800 €
                                                                                          pour une personne seule en zone B et 8 250 € pour une personne en zone C
      • Les prêts à taux variable                                                         (acquisition dans l’ancien) à 32 500 € pour six personnes et plus en zone A
      Le taux comprend un index plus une marge. Le choix de l’index détermine             (acquisition neuve).
      la périodicité de variation du taux (mensuelle, trimestrielle ou annuelle).
                                                                                          * Zone A : agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français.
      • Le crédit in fine *                                                               Zone B : agglomérations > à 50 000 habitants, agglomérations chères aux
      Surtout adaptée aux projets locatifs, cette formule dissocie le rembour-            franges de l’agglomération parisienne, zones littorales ou frontalières,
      sement des intérêts de celui du capital emprunté.                                   DOM-TOM. Zone C : reste du territoire.
      À chaque échéance, l’emprunteur ne règle que les intérêts, tandis que le
      capital est remboursé en une seule fois, à la fin du prêt. En général, ce           • Le prêt Paris logement (PPL) à 0 %
      crédit est associé à un contrat d’assurance permettant à l’emprunteur de            Réservé aux jeunes emprunteurs parisiens (sauf cas particuliers) qui
      rembourser le capital à terme.                                                      achètent à Paris pour la première fois et y résident depuis plus de trois
      * Le prêt in fine est en principe assorti d’un contrat d’assurance vie              ans (sauf exceptions), le PPL est une avance sans intérêts dont l’octroi
                                                                                          est soumis à conditions de ressources. Il est délivré par des établisse-
      complété d’une assurance décès/perte totale et irréversible d‘autonomie
                                                                                          ments financiers qui ont signé une convention avec la Ville (dont le réseau
      (DC/PTIA).
                                                                                          parisien du CIC).
                                                                                          D’autres collectivités locales ou territoriales ont déjà mis en place des
      Les prêts du secteur aidé
                                                                                          prêts similaires (département des Hauts-de-Seine) ou envisagent de le
      • Les prêts aidés concernent la résidence principale (seul le prêt
                                                                                          faire : renseignez-vous auprès de votre conseiller.
      conventionné, sous certaines conditions, permet de financer aussi les
      biens locatifs et les résidences secondaires). Ces prêts étant régle-
                                                                                          • Le prêt conventionné (PC)
      mentés par l’État, certaines conditions doivent être remplies (famille,
                                                                                          Accordé pour la construction ou l’acquisition d’un logement neuf ou
      revenus et prix de revient au mètre carré). En contrepartie, leurs taux
                                                                                          ancien, il permet, sans plafond de revenus, de financer jusqu’à 100 %
      sont souvent avantageux.
                                                                                          de l’investissement si certains critères de surface et de prix de revient
                                                                                          au mètre carré sont respectés. Il donne aussi la possibilité de financer
      • Le prêt à 0 %
                                                                                          l’agrandissement d’un logement ou des travaux d’amélioration dans un
      Le prêt à 0 % est une avance de fonds sans intérêt destinée à l’acquisition de
                                                                                          bien de plus de dix ans.
      la résidence principale. Afin de favoriser l’accession à la propriété, ce type de
                                                                                          • Le prêt conventionné à l’accession sociale (PCAS)
                                                                                          Garanti par le Fonds de garantie à l’accession sociale, il est soumis à condi-
        Établissez votre plan de financement en prenant                                   tions de ressources, contrairement au PC. Si vous avez droit à un PC ou à
        soin de conserver une marge de manœuvre.                                          un PCAS (non cumulables), vous pouvez peut-être, sous certaines condi-
        Une durée d’emprunt plus longue
                                                                                          tions de ressources, bénéficier de l’aide personnalisée au logement (APL).
        coûte, certes, plus cher
        en intérêts, mais assure
        une aisance financière                                                            • Le prêt épargne logement
        en réduisant les mensualités.    CONSEILS                                         Il est réservé au financement de votre résidence principale ou de celle
                                                CIC                                       de votre locataire (et de votre résidence secondaire sous certaines



22   Guide immobilier CIC 2006
conditions). Son montant est fonction des intérêts acquis et de la durée
de remboursement (plus vous remboursez rapidement et plus le montant                  Comment constituer votre
                                                                                      dossier financier ?
est important).

• Le prêt 1 % logement
Ce dispositif est accessible aux employés d’entreprises de plus de dix sala-
riés. Un organisme collecteur accorde le prêt en fonction des ressources
de l’emprunteur et de la valeur du bien acheté. L’obtention d’un prêt 1 %
                                                                                      Des garanties obligatoires
logement nécessite l’accord de l’employeur.                                           Tout crédit à l’habitat suppose une garantie sur le bien financé en cas
                                                                                      d’insolvabilité ou de défaillance de l’emprunteur. Indépendante de l’acte
                                                                                      d’acquisition, elle est généralement instituée par acte notarié.
Vous êtes déjà propriétaire                                                           Le choix de cette garantie dépend de l’opération, de son coût et de la
                                                                                      durée pour laquelle l’acquisition est envisagée.
La revente de votre bien
• Vendre votre résidence actuelle avant d’en acheter une autre                        Une formule souple : la caution
est la situation optimale… mais n’est pas toujours facile à concrétiser.              • Les sociétés de caution mutuelle et mutuelles professionnel-
Possible pour une durée de un à trois ans, le crédit-relais met à votre               les peuvent se porter garantes pour vous. Vous cotisez alors à un fonds
disposition de 50 % à 80 % de la valeur (nette des éventuels crédits en               mutuel de garantie. En cas d’impayé, la caution avancera l’argent auprès
cours) du logement mis en vente.                                                      du prêteur, puis se retournera vers vous pour se faire rembourser.
Toutefois, le recours à un crédit-relais (généralement in fine) doit être fait        • Cette formule est souvent moins coûteuse et plus souple qu’une
avec discernement, l’opération pouvant se révéler coûteuse. Pour éviter               hypothèque, notamment en cas de revente rapide ou de remboursement
une attente trop longue, une juste estimation de la valeur du bien mis en             anticipé du crédit.
vente est indispensable.
                                                                                      Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
• Il existe aussi des formules associant crédit amortissable et crédit-               • Variante de l’hypothèque, le PPD est surtout utilisé pour des acqui-
relais à des taux préférentiels.                                                      sitions de biens immobiliers anciens. En aucun cas, il ne peut garantir un
                                                                                      crédit pour travaux. Inférieur à celui de l’hypothèque, le taux appliqué est
                                                                                      également dégressif.
   À côté du prêt immobilier, certains services bancaires peuvent
   également faciliter et sécuriser votre acquisition immobilière :                   L’hypothèque conventionnelle
   • une carte de crédit avec une réserve d’argent associée :
                                                                                      • Valable pour tout type de crédit (construction, travaux ou acquisition),
   cette réserve vous permet de financer des travaux
   d’embellissement, un éventuel achat de mobilier,                                   elle vous laisse libre d’exercer tous vos droits sur le bien (sous réserve de
   votre déménagement ou toute autre dépense imprévue ;                               ceux d’autres créanciers hypothécaires). Le taux des frais d’hypothèque
   • une assurance revente (1) : elle permet, en cas de revente                       est dégressif en fonction du montant de celle-ci.
   forcée de votre bien dans certains cas (mobilité
   professionnelle, par exemple), de vous prémunir
   contre les risques éventuels de moins-value ;
   • une assurance habitation (1) : l’acquisition immobilière
   est le bon moment pour faire le point sur les conditions
                                                                                        Les documents à fournir
   de votre assurance habitation, car vous pouvez alors résilier                        pour toute demande de prêt
   votre contrat en cours sans attendre sa date anniversaire ;                          • Bulletins de salaire des trois derniers mois.
   • Protection Vol CIC (2), un service de protection du domicile                       • Avis d’imposition de l’année N-2 si l’offre est émise avant le 31 mars
   24 h/24 : votre maison ou votre appartement est protégé(e)                           de l’année et avis d’imposition année N-1 si l‘offre est émise à compter
   contre toute intrusion et vous pouvez vous                                           du 1er avril pour le Prêt à 0 % et pour les PCAS.
   absenter l’esprit tranquille.                                                        • Avis d’imposition de l’année N-2 pour le PPL.
   Ce service existe aussi pour les locaux
                                                                                        Pour un achat neuf
   à usage professionnel ou mixte.
                                                                                        • Contrat de réservation, compromis ou promesse de vente.
   Tous ces services sont proposés
   par les banques CIC :                                                                Pour un achat de terrain
   n’hésitez pas à en parler                                                            • Compromis ou promesse de vente ou attestation notariée.
   à votre conseiller.                                                                  Pour une construction
                                            CONSEILS
                                            CIC                                         • Devis, plans, permis de construire.
                                                                                        • Certificat de propriété du terrain ou attestation notariée d’acquisition.
(1) Les contrats d‘assurance sont souscrits auprès de ACM Vie (RCS Strasbourg           • Contrat de construction.
B 332 377 597), de ACM Iard (RCS B 352 406 748) et de Serenis (RCS B 333 005 577)
sous la marque CIC Assurances.                                                          Pour un achat ancien
(2) Protection Vol CIC est assuré par la société EPS bénéficiant d‘une autorisation     • Compromis ou promesse de vente ou attestation notariée.
administrative délivrée par la préfecture du Bas-Rhin le 17/12/1999.




                                                                                                                                         Guide immobilier CIC 2006    23
 VOUS
REVENDEZ
                                 et transmettez
                                 Parce que votre patrimoine doit pouvoir évoluer


      REPÈRES                           La fiscalité au cœur des mutations immobilières
                                        La vente d’un immeuble par une personne physique bénéficie d’une fiscalité
                                        particulière :

                                        • la vente de la résidence principale est exonérée d’impôt sur les plus-values ;
                                        • la vente d’un autre immeuble est soumise à une taxation de 27 % de la plus-value
                                        réalisée, déduction faite des abattements liés à la durée de détention.

                                        Pour bien transmettre un bien immobilier, il faut anticiper et consulter un notaire.
                                        Il vous aidera à organiser votre succession ou une donation, sachant que le coût
                                        de ces opérations augmente avec l’âge du donateur.
24   Guide immobilier CIC 2006
Vous voulez revendre ?
Des droits à régler par l’acquéreur                                            (auparavant, il ne s’appliquait qu’à l’expiration d’un délai de deux ans suivant
• Les reventes d’immeubles d’habitation et de locaux professionnels            l’enregistrement du Pacs). Au-delà, la part nette taxable est imposée à
sont soumises aux droits d’enregistrement à un taux de 5,09 % + 0,10 %         40 % jusqu’à 15 000 € et à 50 % pour le surplus.
au titre du salaire du conservateur des hypothèques.
                                                                               Pensez à la donation
• Les cessions de parts de SCI sont soumises aux droits d’enregistre-          • La donation est le meilleur moyen de transmettre un bien immo-
ment au taux de 5 %.                                                           bilier à un moindre coût fiscal. Les avantages fiscaux sont réels :
                                                                               – abattement de 50 000 € pour les donations entre parent et enfant,
Le juste prix                                                                  renouvelable depuis le 01/01/2006 tous les six ans. Auparavant, le délai
• Une estimation juste de la valeur du bien par rapport au marché              de rappel fiscal des donations antérieures était de dix ans. Exemple : un
environnant est indispensable pour le revendre. Dans ce but, il est plus       couple avec deux enfants peut transmettre tous les six ans en franchise
prudent de vous adresser à un professionnel (notaire, agent immobilier         fiscale une valeur de 200 000 € ;
ou expert). Et si la vente du bien génère une plus-value, il faut penser à     – réduction des droits de donations de 10 % à 50 % selon l’âge du
sa fiscalité.                                                                  donateur et la nature des biens donnés (pleine propriété, nue-propriété
                                                                               ou usufruit).
• Afin de vous prémunir contre une perte financière en cas de revente          NOUVEAU : les limites d’âge du donateur qui conditionnent les réductions
forcée (mobilité professionnelle, chômage, divorce, etc.), certains établis-   de droits applicables aux donations sont relevées de cinq ans. Nouvel
sements, dont les banques CIC, proposent une assurance revente.                abattement de 5 000 €, applicable depuis le 01/01/2006, aux donations (et
                                                                               successions) entre frères et sœurs et aux donations consenties au profit
                                                                               des neveux et nièces ainsi qu’aux donations aux arrière-petits-enfants.
                                                                               – Possibilité de paiement des droits de mutation par le donateur sans
                                                                               que ce soit considéré par l’administration fiscale comme une donation
                                                                               supplémentaire.
Transmission :                                                                 – Possibilité de déduire de la valeur du bien donné le montant des emprunts
                                                                               bancaires relatifs au bien et transférés au bénéficiaire de la donation.

comment bien l’anticiper                                                       • La donation ne génère aucun impôt sur la plus-value latente
                                                                               constatée chez le donateur, l’imposition de celle-ci étant réservée aux
Les abattements applicables                                                    ventes (cessions à titre onéreux) : en cas de revente du bien par le dona-
• Les mutations à titre gratuit (donations - successions) bénéficient          taire, sa plus-value se calcule par rapport à la valeur mentionnée dans
entre parents et enfants d’un abattement porté à 50 000 € depuis               l’acte de donation et non par rapport au prix d’acquisition initial du bien
le 01/01/2005 (46 000 € jusqu’au 31/12/2004) et de 76 000 € entre              par le donateur.
époux.
Les droits sont calculés en fonction d’un barème différent selon le lien       • Lors d’un règlement successoral, si un héritier a reçu du défunt une
de parenté qui existe entre les personnes concernées (de 5 % à 60 %            donation “en avancement d’hoirie”, c’est-à-dire en avance sur ses droits
selon les cas).                                                                dans la succession de son parent décédé, il doit rapporter à la masse des
                                                                               biens successoraux à partager la valeur du bien reçu par donation. Il s’agit
• Les donations et successions entre personnes pacsées donnent                 de la valeur du bien au moment du partage successoral et non au jour de
droit à un abattement de 57 000 €. Cet abattement est applicable dès la        la donation, afin de rétablir l’égalité entre les cohéritiers.
conclusion du pacte pour les donations réalisées à compter du 01/01/2005       Cette règle du rapport de certaines donations à la succession du donateur


                                                  Réductions sur les droits de donation
                                                   (applicables depuis le 01/01/2006)
                              Âge du donateur            En pleine propriété         En nue-propriété            En usufruit

                                   – 70 ans                       50 %                       35 %                     50 %

                                   – 80 ans                       30 %                       10 %                     30 %




                                                                                                                                    Guide immobilier CIC 2006     25
      ne s’applique pas aux donations-partages, qui présentent un caractère                charge du nu-propriétaire du bien, qui n’en a ni l’usage ni les reve-
      définitif. En conséquence, dans le cadre d’une transmission anticipée, il            nus. La loi lui interdit de nuire au droit de l’usufruitier. Vendre le bien
      faut préférer la donation-partage à une libéralité ordinaire.                        démembré n’est donc possible qu’avec l’accord de l’usufruitier, qui
                                                                                           recevra une partie du prix de vente. La vente du bien démembré met
      • Afin de faciliter les transmissions en ligne directe, les donations                fin au démembrement de propriété.
      consenties par les grands-parents à leurs petits-enfants ouvrent droit à un
      abattement de 30 000 € par part, renouvelable tous les six ans.                      • La donation avec réserve d’usufruit offre un gain fiscal non
                                                                                           négligeable.
      Quelques cas particuliers                                                            En conservant l’usufruit, les parents diminuent la base de calcul des
      • Vous pouvez consentir un prêt sans intérêt à vos enfants, ceux-                    droits, ces derniers étant perçus sur la seule valeur de la nue-propriété.
      ci s’engageant à le rembourser selon un plan d’amortissement défini ou               Au décès du donateur, les enfants deviennent pleinement propriétaires
      in fine. Dans ce cas, l’opération est fiscalement neutre.                            du bien sans payer de droits.

      NOUVEAU : prêts consentis aux descendants : exonération des intérêts.                • Cet avantage se cumule avec la réduction des droits prévue en
      Les prêts d’un montant maximal de 50 000 € consentis entre le                        cas de donation. La valeur taxable des biens transmis est diminuée et
      01/01/2006 et le 31/12/2007 au profit des descendants directs et                     les donataires bénéficient d’une réduction sur les droits.
      destinés à acquérir la résidence principale sont exonérés d’imposi-
      tion sur les intérêts. Le bénéficiaire peut être un enfant, petit-enfant,            • L’usufruit se détermine en fonction d’un pourcentage de la valeur
      arrière-petit-enfant. Les sommes prêtées doivent être affectées dans                 du bien fixé d'après l’âge de l’usufruitier :
      les six mois de la conclusion du prêt pour l’acquisition de la résidence             – moins de 51 ans : 60 % ;
      principale.                                                                          – moins de 61 ans : 50 % ;
                                                                                           – moins de 71 ans : 40 % ;
      La réserve d’usufruit                                                                – moins de 81 ans : 30 %.
      • Le droit de propriété peut se démembrer entre un usufruitier et




 VOUS
      un nu-propriétaire. L’usufruitier a la jouissance du bien et perçoit les             • Exemple : un donateur âgé de 58 ans se réserve l’usufruit d’un bien
      éventuels revenus, mais ne peut le vendre seul. Il acquitte la totalité              immobilier. En transmettant la nue-propriété à ses enfants, seulement
      des charges courantes. Les grosses réparations restent, elles, à la                  50 % de la valeur du bien sera taxée.


                                              Régime d’imposition des plus-values immobilières




REVENDEZ
                        Détermination de la plus-value                                                             Imposition de la plus-value
                        • Plus-value brute = prix de cession – prix de revient.                                    • La plus-value est taxée à 16 %
                                                                                                                   plus 11 % de prélèvements sociaux
                        • Prix de cession : prix stipulé dans l’acte, majoré des charges et indemnités             en 2005, soit 27 % au total.
                        au profit du vendeur et diminué des frais de vente qu’il a acquittés (honoraires).

                        • Prix de revient : prix d’achat ou, pour les biens reçus à titre gratuit, valeur          • Exonérations : résidence
                        vénale retenue au jour de la transmission antérieure, majorée de :                         principale, expropriation suite




                                              et transmettez
                                                                                                                   à une déclaration d’utilité publique,
                        – charges et indemnités au profit du vendeur initial ;                                     cession des deux premières résidences
                        – frais d’acquisition (7,5 % ou réels justifiés : enregistrement, TVA, notaire,            par un non-résident de l’Espace
                        agence, etc.) ou droits de mutation à titre gratuit et frais d’actes ;                     économique européen (EEE) (1)
                                                                                                                   et cession par certains titulaires de
                        – travaux de construction, d’agrandissement et d’amélioration non déduits                  pensions de vieillesse ou titulaires
                                              Parce que votre patrimoine doit pouvoir évoluer
                        antérieurement (à défaut de justificatifs pour les immeubles bâtis détenus
                        depuis plus de cinq ans : forfait de 15 % du prix d’acquisition).
                                                                                                                   de la carte d’invalidité. Biens détenus
                                                                                                                   depuis plus de quinze ans
                        • Plus-value nette = plus-value brute – 10 % d’abattement par année pleine                 et immeubles dont le prix de vente
                        de détention au-delà de la cinquième année (exonération acquise après quinze               n’excède pas 15 000 €.
                        années de détention).

                        • Plus-value imposable = plus-value nette – 1 000 € d’abattement forfaitaire
                        applicable éventuellement à chaque indivisaire ou à chaque époux propriétaire
                        ensemble d’un immeuble, voire à chaque usufruitier ou nu-propriétaire.
                      (1)Sous les conditions notamment que le non-résident soit un ressortissant de l’Espace économique européen (EEE),
                     d’avoir eu sa résidence fiscale en France pendant une durée d’au moins deux ans et d’avoir la libre disposition
                     de l’habitation au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession ; la deuxième cession est exonérée
                     si elle intervient plus de cinq années après la première cession exonérée et si elle porte sur l’unique propriété en France
                     du contribuable. L’EEE comprend la Communauté européenne, la Norvège et l’Islande.



26   Guide immobilier CIC 2006
Lexique

A     ASSURANCE DOMMAGES OUVRAGE                         M     MAÎTRE D’ŒUVRE                                     T     TANTIÈME
Cette assurance est souscrite par le maître              Personne morale ou physique qui effectue les            Fraction des parties communes d’une copro-
d’ouvrage. Elle permet de réparer sans délais            travaux commandés par le maître d’ouvrage.              priété incluse dans chaque lot. Elle est précisée
les désordres couverts par la garantie décennale                                                                 sur l’état descriptif.
due par les constructeurs ou assimilés.                  MAÎTRE D’OUVRAGE
                                                         Personne morale ou physique pour laquelle les           TAXE D’HABITATION
C     CERTIFICAT DE CONFORMITÉ                           travaux sont effectués.                                 Taxe mise à la charge de toute personne qui
Document délivré par la mairie visant à attester                                                                 occupe un logement au 01/01, soit en tant que
la conformité des travaux à leur achèvement par          MISE “HORS D’AIR”                                       propriétaire, soit en tant que locataire. Elle n’est
rapport au permis de construire.                         État de la construction après la pose des fenêtres      pas perçue pour les logements non habités et
                                                         et des portes.                                          non meublés. Payable annuellement, son mon-
CERTIFICAT D’URBANISME                                                                                           tant varie en fonction de la commune d’implan-
Le certificat d’urbanisme est un document offi-          MISE “HORS D’EAU”                                       tation et de la politique de la collectivité locale
ciel délivré par une commune ou la DDE qui men-          État de la construction lorsque la toiture est posée.   concernée.
tionne les possibilités d’utilisation d’un terrain. Il
en existe deux types : le certificat d’urbanisme         P       PLAN LOCAL D'URBANISME (PLU)                    TAXE FONCIÈRE
ordinaire dit de simple information, qui précise         Il fixe les règles générales d’utilisation et de ser-   Taxe frappant les propriétés bâties (exemple :
les règles et les limites au droit de propriété ainsi    vitude du sol sur l’ensemble du territoire d’une        construction) et non bâties (exemple : terrain
que les taxes applicables ; le certificat d’urba-        commune.                                                nu) qui appartiennent au contribuable. Attention :
nisme détaillé ou préopérationnel, qui précise                                                                   dans certains cas, il est possible de bénéficier
également la faisabilité ou non d’un projet.              R    RÉCEPTION DES TRAVAUX                             d’une exonération ou d’un dégrèvement, en
                                                         Acte juridique important qui permet au maître           fonction notamment de la situation du bien, de
COPROPRIÉTÉ                                              d’ouvrage de contrôler la qualité des travaux           son ancienneté ou de la condition sociale de son
Immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont           effectués et d’exiger la réfection des éléments         propriétaire.
la propriété est répartie entre plusieurs person-        non conformes au contrat de construction et/ou
nes, par lots comprenant chacun la propriété             de vente.                                               TLE
exclusive d’une partie privative et d’une quote-                                                                 La taxe locale d’équipement (TLE) permet aux
part dans la copropriété des parties communes.            S    SCI                                               collectivités locales de financer les infrastruc-
                                                         Société civile immobilière.                             tures collectives rendues nécessaires par les
COS                                                                                                              constructions.
Le coefficient d’occupation du sol (Cos) est le          SCOT
nombre de mètres carrés de surface hors d’œu-            Le schéma de cohérence territoriale (Scot) établit      V      VEFA
vre nette pouvant être construits par mètres             pour une collectivité locale ou un groupe de            La vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) est
carrés de sol.                                           communes le projet et les objectifs d’aménage-          la vente d’un immeuble à construire. L’acquéreur
                                                         ment en termes d’habitat, de développement              devient immédiatement propriétaire du sol et
D     DROIT DE PRÉEMPTION                                économique, de loisirs, de stationnements et            des constructions déjà réalisées, et devient pro-
Faculté conférée à une personne, de préférence           d’espaces protégés.                                     priétaire des constructions en cours au fur et à
à toute autre, d’acquérir un bien que son proprié-                                                               mesure de l’avancement des travaux.
taire se propose de céder en se portant acqué-           SCPI
reur de ce bien dans des conditions fixées.              Société civile de placements immobiliers.                Z     ZAC (ZONE D’AMÉNAGEMENT
                                                                                                                 CONCERTÉ)
G      GARANTIE DÉCENNALE                                SERVITUDE                                               Secteur où une collectivité publique intervient
Garantie qui s’applique à partir de la réception         Obligation accessoire au droit de propriété éta-        directement pour construire ou faire construire
sans réserve des travaux. Elle couvre les désor-         blie sur un immeuble, afin que le propriétaire d’un     des équipements privés ou publics. Elle y dispose
dres qui compromettent la solidité de l’ouvrage          autre immeuble puisse l’utiliser (exemple : droit       d’un droit de préemption.
ou le rendent impropre à sa destination.                 de passage ou survol d’une ligne EDF).

L      LOI DE 48                                         SHON
Désigne les baux de location régis par la loi du         La surface hors d’œuvre nette (Shon) est
1er septembre 1948. Ce dispositif est en voie de         égale à surface des planchers d’un immeuble,
disparition. Principales caractéristiques :              diminuée des surfaces des combles et sous-sol
– les loyers sont réglementés ;                          non aménageables, des surfaces des terrasses
– les occupants ont droit au maintien dans               balcons et loggias et d’une surface forfaitaire
les lieux.                                               de 5 %.




                                                                                                                                          Guide immobilier CIC 2006     27
                                   Février 2006 - Direction commerciale, Marketing et Communication. Réf. : 44.05.15. Photos et document non contractuels.
CIC
CIC Banque BRO
CIC Banque CIAL
CIC Banque CIN
CIC Banque CIO
CIC Banque Scalbert Dupont
CIC Banque SNVB
CIC Banque Transatlantique
CIC Bonnasse Lyonnaise de Banque
CIC Crédit Fécampois
CIC Lyonnaise de Banque
CIC Société Bordelaise


www.cic.fr

								
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