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					  L’ENQUÊTE IMMOBILIER
  D’ECOFINANCE


                                                                            Des milliers d’appartements et de villas mis en vente
                                                                            chaque année. Et les projets se multiplient,
                                                                            comme Sports City, qui verra le jour en 2016.




                                                                                                                                    D.R.
    CO N S T R U C T I O N
   200000 logements                                        La Tunisie
   à saisir p. 110

   200 projets
   présentés p. 110
                                                           débarque à Paris
    MARCHÉ
                                                           La capitale française accueille, du 6 au 8 juin, le
   Un salon destiné                                        premier Salon de l’immobilier tunisien à l’étranger.
   aux « TRE » p. 112                                      Il réunira 120 exposants – promoteurs et banques –
   Des conditions                                          et attend 20 000 visiteurs. Son organisation est
   financières
   avantageuses p. 114                                     une conséquence du dynamisme du secteur de la
Direction : Danielle Ben Yahmed
                                                           construction dans le pays : il faut ouvrir le marché
et Marwane Ben Yahmed

Rédacteurs en chef : Patrick Sandouly,
                                                           du logement neuf à une nouvelle clientèle.
avec Jean-Michel Meyer et Philippe Perdrix

Publicité :
Coordination : M. Aboudi, Sapcom
Difcom, 57 bis, rue d’Auteuil 75016 Paris
Tél.: +33 1 44 30 19 60 Fax : +33 1 45 20 08 23
Courriel : regie@jeuneafrique.com


J E U N E A F R I Q U E N ° 2 4 7 3 • D U 1ER A U 7 J U I N 2 0 0 8
110 L’ENQUÊTE IMMOBILIER




  CONSTRUCTION

  200000
  logements à saisir
  PAS DE CRISE DU BÂTIMENT EN TUNISIE. AU CONTRAIRE,                                       sie, les ventes se font essentiellement
                                                                                           par des annonces placardées dans le
  L’OFFRE EST SUPÉRIEURE À LA DEMANDE LOCALE. D’OÙ LA                                      journal La Presse. Très peu se font par
  VOLONTÉ DE PARTIR À LA CONQUÊTE DE NOUVEAUX MARCHÉS,                                     l’intermédiaire d’Internet, explique
                                                                                           Kameleddine Landoulsi, l’initiateur du
  À L’INTERNATIONAL.                                                                       Sitap. Notre objectif est donc de renou-
                                                                                           veler notre façon de faire connaître les




  U
  JEAN-BAPTISTE MAROT                                                                      biens immobiliers. »
                                                                                              La découverte de nouveaux débou-
                    ne fois n’est pas cou-       Présenté comme une démarche dont          chés pour le secteur est un impératif
                    tume, à l’heure où la     l’objectif est de rassurer ceux qui sou-     d’autant plus urgent que le marché
                    grande majorité des       haitent investir en Tunisie (plusieurs       immobilier tunisien est en pleine évo-
                    Tunisiens expatriés       affaires d’escroquerie ont terni l’image     lution. Du côté de l’offre par exemple,
                    en France prépare         de la profession ces dernières années),      la concurrence s’exacerbe, au moment
                    son « retour au bled »    le Sitap se veut aussi une stratégie         où la demande locale arrive à satura-
  pour les vacances d’été, c’est la Tunisie   marketing innovante pour trouver de          tion. Alors qu’il y a vingt ans le sec-
  qui débarque sur les bords de Seine.        nouveaux clients à des produits dont la      teur reposait sur un acteur principal
  Du 6 au 8 juin prochain se tient, à         promotion reste compliquée. « En Tuni-       – la Société nationale immobilière de
  l’Espace Charenton, dans le 12e arron-
  dissement de la capitale française, le
  premier Salon de l’immobilier tuni-            200 PROJETS PRÉSENTÉS À PARIS
  sien à Paris (Sitap). Organisé par une
  société spécialisée dans l’événemen-           ORGANISÉ À L’ESPACE CHARENTON, dans le 12e arrondissement
  tiel, à la demande des principaux              de Paris, le Salon de l’immobilier tunisien à Paris (Sitap) s’éten-
  acteurs locaux du secteur, le Sitap            dra sur 2 200 m2. Il rassemblera quelque 120 exposants, répartis
  va réunir, pendant trois jours, agents         sur 80 stands, qui présenteront 200 projets immobiliers. « Nous
  immobiliers, promoteurs, banquiers             n’avons pas voulu organiser la manifestation à la porte de Ver-
  et assureurs tunisiens sur un seul et          sailles, à Villepinte ou à la porte de Champerret [les parcs d’expo-
  même site afin de constituer une sorte          sitions les plus connus de Paris, NDLR], car nous souhaitions qu’il
  de vaste guichet unique. Cible prin-           ait lieu à proximité du département de Seine - Saint-Denis et des
  cipale de cette offensive de charme :          arrondissements parisiens où la grande majorité de la communau-
  les « TRE », les Tunisiens résidant à          té tunisienne d’Île-de-France est installée », explique Kameleddine
  l’étranger. Forte de 600 000 individus,        Landoulsi, l’initiateur du projet, lui-même promoteur immobilier
  la communauté installée en France              à Tunis. Pour cette première édition, les organisateurs du Sitap
  est la plus importante de la diaspora          espèrent accueillir 20 000 visiteurs. ■
  tunisienne.                                                                                                                           J.-B. M.


                                                                                    J E U N E A F R I Q U E N ° 2 4 7 3 • D U 1ER A U 7 J U I N 2 0 0 8
                                                                                                                 L’ENQUÊTE 111




                                                                                                                                     HICHEM
Dans les nouveaux quartiers de Tunis (ici Ennasr), la gamme de prix s’étend de 450 DT à 1700 DT au mètre carré bâti.

Tunisie (Snit) –, il y a « aujourd’hui      se entendre Moncef Koôli : « Le parc         tés au pays – leurs revenus seraient,
1 500 promoteurs agréés sur la place »,     immobilier national s’élève à 2,5 mil-       en moyenne, sept fois supérieurs –,
avance Moncef Koôli, le président du        lions de logements, pour 2,3 millions        constituent une clientèle d’autant
syndicat chargé de les représenter, qui     de ménages seulement. » Une tendance         plus intéressante que les prix de vente
est rattaché à l’Union tunisienne de        qui devrait encore s’accentuer avec le       connaissent une envolée et que le nom-
l’industrie, du commerce et de l’artisa-    démarrage des mégaprojets émiratis.          bre de logements sociaux se réduit. La
nat (Utica), le patronat tunisien. Dans                                                  situation est telle, aujourd’hui, que la
le même temps, le potentiel d’ache-         EN HAUSSE DE 8 % PAR AN                      Banque de l’habitat a été autorisée, en
teurs locaux s’est en revanche consi-          Dernier en date, le gigantesque           mars dernier, à réduire ses taux d’inté-
dérablement réduit : près de 80 % des       complexe immobilier « Sports City »,         rêt sur les prêts destinés à l’achat d’un
ménages tunisiens sont devenus pro-         présenté le 17 mai dernier par le            toit (voir encadré p. 114). Depuis une
priétaires d’un appartement ou d’une        groupe Bukhater. Prévu sur les Berges        quinzaine d’années, les prix de l’im-
villa. « Tous les Tunisiens ont le même     nord du lac de Tunis à l’horizon 2016,       mobilier tunisien affichent une hausse
rêve : posséder leur maison », explique     il abritera 10 000 nouvelles habi-           régulière de 8 % par an, en grande
Landoulsi, pour qui l’État a également      tations, réparties dans 10 tours de          partie à cause de la flambée du coût
joué un rôle important dans l’accession     20 étages, des immeubles à 4 niveaux         des matières premières (béton, acier)
à la propriété.                             et 49 villas. En face, sur la rive sud,      et de la raréfaction des disponibili-
   Cette nouvelle donne n’empêche           un investissement encore plus gran-          tés foncières. Dans le neuf, le prix de
pourtant pas les professionnels du sec-     diose verra également le jour autour         vente du mètre carré bâti oscille entre
teur de continuer à construire : avec       des années 2020. La société Sama             450 et 1 700 DT (250 à 935 euros, voir
6 % du PIB environ, le BTP représente       Duba i a a n noncé l’a n der n ier sa        tableau p. 112), selon que le logement
une part non négligeable de l’activité      volonté d’y édifier la « Century City         se situe dans la banlieue de Tunis ou
économique tunisienne. Depuis une           & the Mediterranean Gate », une              dans les quartiers les plus huppés de la
décennie, entre 60 000 et 65 000 nou-       ville nouvelle qui pourrait accueillir       capitale, de Sousse ou d’Hammamet.
veaux logements sont édifiés chaque          jusqu’à 150 000 habitants…                   Et encore, ces chiffres ne prennent pas
année dans le pays. Conséquence :              Dans cette perspective, les TRE, plus     en compte les investissements émira-
200 000 sont vides aujourd’hui, lais-       fortunés que leurs concitoyens res-          tis… Luxueux, ils devraient
                                                                                                                            ▲
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112 L’ENQUÊTE IMMOBILIER

                                                                                                       renchérir les tarifs lorsqu’ils




                                                                                             ▲
                                                                                             ▲
                                                                                             ▲
   TOUTES LES GAMMES DE PRIX                                                                  arriveront sur le marché, estiment les
   Prix au m2 en DT (1 DT = 0,55 euro), appartement 4 pièces, bon standing                    observateurs.
                                                                                                 Si l’élargissement d’un marché local
                                                  Neuf              Moins de 5 ans
                                                                                              devenu très concurrentiel est donc la
   Tunis Aïn Zaghouan                                                                         motivation prioritaire des organisa-
                                               750 à 850              600 à 650
   (vers la Soukra)                                                                           teurs du Sitap 2008, il reste toutefois
   Tunis banlieue nord                                                                        une autre hypothèse à ne pas négliger.
                                             1 300 à 1 500           900 à 1 400              À l’heure où le Maghreb se positionne
   (vers la Marsa, Sidi Bou Saïd)
                                                                                              comme une Riviera de plus en plus
   Tunis Berges du lac                                                                        prisée des retraités européens, il ne
                                             1 450 à 1 700          1 200 à 1 400
   (à cinq minutes de l’aéroport)                                                             faut pas exclure que la Tunisie ambi-
   Tunis Ennasr                                                                               tionne de prendre place sur ce créneau,
                                              900 à 1 100             700 à 900
   (vers l’Ariana)                                                                            d’ores et déjà largement investi par le
                                                                                              Maroc… Du 8 au 11 mai dernier, le
   Tunis nouveau centre nord
                                             1 250 à 1 350                  -                 Parc des expositions de Villepinte, dans
   (à une minute de l’aéroport)
                                                                                              la banlieue nord de Paris, accueillait le
   Tunis banlieue sud et côte sud                                                             Salon marocain de l’immobilier à Paris
                                               450 à 550              300 à 400
   (Radès, Ezzahra…)                                                                          (Smap Immo), qui célébrait sa cinquiè-
   Hammamet                                  1 200 à 1 600           700 à 1 000              me année d’existence. Si le Tunisien
                                                                                              Kameleddine Landoulsi reconnaît que
   Sousse                                    1 100 à 1 400            600 à 800               le royaume chérifien a une longueur
   Monastir                                   800 à 1 000             500 à 600               d’avance dans cette course effrénée aux
                                                                                              touristes français, tout porte à croire
   Sfax                                        650 à 750              400 à 500
                                                                                              qu’il n’entend pas laisser la concurren-
   Djerba                                     900 à 1 100             700 à 800               ce l’emporter sans faire valoir les atouts
                                                      Source : les promoteurs immobiliers
                                                                                              de son pays. ■



  MARCHÉ


  Un salon destiné aux « TRE »
  LES TUNISIENS RÉSIDANT EN FRANCE SONT LA CIBLE PRIORITAIRE DE CE PREMIER
  RENDEZ-VOUS PARISIEN. SOIT UNE CLIENTÈLE POTENTIELLE DE 600 000 ACHETEURS.




  S
           i le Salon marocain de l’immo-   y passer les deux mois d’été, ils n’ont           siens de faciliter la tâche à leurs
           bilier à Paris (Smap Immo) ne    pas le temps d’acheter. »                         compatr iotes d’Île-de-France, en
           cache pas sa volonté d’attirer      Un constat que cet agent immobilier            leur apportant à domicile leurs par-
           les Français à Marrakech, à      de profession déplore d’autant plus               tenaires et leur savoir-faire. Terrains
  Agadir ou à Essaouira, tel n’est pas le   qu’un dispositif fiscal favorable aux             à bâtir, appartements sociaux, éco-
  cas du Salon de l’immobilier tunisien     « TRE » intéressés par un investisse-             nomiques ou de standing, mais aussi
  à Paris (Sitap). « Les Européens ne       ment dans leur pays d’origine a été mis           maisons ou villas : parmi les 200 pro-
  sont pas notre priorité », confie ainsi    en place en France il y a deux ans (voir          jets qu’ils présenteront au Sitap, en
  Kameleddine Landoulsi, l’initiateur       encadré p. 114). Grâce à une loi votée            voici trois, que nous avons mis au
  du Sitap. Et pour cause : toujours sou-   en juillet 2006 et entrée en vigueur au           banc d’essai. Ils sont tous situés à
  mises à l’approbation des gouverneurs     début de cette année, les ressortissants          moins d’une vingtaine de kilomètres
  des régions concernées, les transac-      d’un certain nombre de pays en déve-              du centre historique de Tunis, dont
  tions immobilières des étrangers avec     loppement qui vivent en France peu-               les banlieues s’étendent progressi-
  la Tunisie demeurent compliquées.         vent souscrire, auprès de leur banque,            vement en grappes, à la faveur des
     « Nou s a v on s don c dé c idé de     un compte épargne codéveloppement                 plans successifs d’aménagement du
  concentrer nos efforts sur la commu-      (CEC). Ce nouveau produit financier                territoire. Les nouvelles villes qui
  nauté tunisienne de France, forte de      leur permet notamment de mettre de                s’aménagent sur l’a xe Tunis- Car-
  600 000 individus environ, reprend        l’argent de côté en vue d’investir dans           thage, vers le nord-est, bénéficient
  Landoulsi. Tous veulent avoir un          leur pays d’origine, tout en bénéficiant           notamment de la présence de super-
  bien immobilier au pays pour loger la     d’une exonération fiscale équivalant à             marchés et de la proximité de quar-
  famille, passer les vacances, ou tout     25 % des sommes épargnées…                        tiers dy namiques aux abords des
  simplement faire un placement. Mal-          L’idée a donc germé dans l’esprit              Berges du lac. ■
  heureusement, quand ils reviennent        des promoteurs immobiliers tuni-                                                                    J.-B. M.


                                                                                       J E U N E A F R I Q U E N ° 2 4 7 3 • D U 1ER A U 7 J U I N 2 0 0 8
114 L’ENQUÊTE IMMOBILIER

  ENTRÉE DE GAMME
  Appartement
  économique
  à Ouardia
  S I T U É DA N S U N E B A N L I E U E
  POPULAIRE au sud-est de la capi-
  tale, ce quatre pièces d’une centai-
  ne de mètres carrés, qui comprend
  trois chambres et un séjour, est mis
  en vente au prix raisonnable de




                                                                                                                                                                    HICHEM
  70 000 DT (38 500 euros). Pour les
  budgets serrés, il présente également              Le catalogue comprend aussi des programmes luxueux, comme ici à Gammarth.
  l’avantage d’avoir une cuisine et une
  salle de bains déjà équipées, ce qui
  limite les frais supplémentaires à
                                                pas d’ascenseur. Côté financement,
                                                l’apport initial minimum requis
                                                                                                            Villa de
                                                                                                     STANDING
  prévoir au moment de l’achat. En
  revanche, l’immeuble ne comprend
                                                s’élève à 20 % du prix de vente du
                                                logement, soit 14 000 DT. ■
                                                                                                     250 m2 à Ennasr
                                                                                                     C’EST LE NEC PLUS ULTRA des loge-
                                                                                                     ments proposés au Sitap. La villa est
  CONFORT           Cinq pièces à Aïn Zaghouan                                                       située dans le nouveau quartier chic du
                                                                                                     nord de Tunis, la cité Ennasr, à environ
  SPACIEUX – 130 m2 – et confortable,           Zaghouan, il se sit ue dans une                      une demi-heure du centre de la capi-
  cet appartement bénéficie en outre             petite commune de plus en plus                       tale. Sur une surface de 250 m 2, elle
  d’une f inition par ticulièrement             prisée des Tunisois, non loin de                     dispose de cinq grandes chambres et
  recherchée. Il dispose notamment              Carthage et, surtout, des Berges du                  d’un vaste séjour qui s’ouvre sur un jar-
  de la climatisation, d’un revêtement          lac, choisies par les Émiratis pour                  din. La maison dispose également d’un
  en marbre blanc d’Italie dans les             construire leurs luxueux comple-                     garage et d’une petite piscine. Autant
  parties communes et privatives et             xes immobiliers. La contrepartie                     d’équipements qui ont évidemment un
  de cinq grandes pièces autour des-            de ces multiples avantages a un                      coût : 250 000 DT dans le cas présent.
  quelles court une terrasse ou un              prix : avant de devenir l’heureux                    Si les banques acceptent d’accorder des
  grand balcon. Un ascenseur a éga-             propriétaire d’un tel logement, il                   prêts qui représentent jusqu’à 80 % de
  lement été installé pour desservir            vous faudra débourser 120 000 DT                     la valeur de ce type de biens, celui qui
  les différents logements.                     environ, dont 24 000 dès la signa-                   voudra s’en porter acquéreur devra
  Le quartier dans lequel il se trou-           ture de l’acte de vente pour avoir                   toutefois être capable d’apporter au
  ve est agréable : construit à Aïn             droit à un prêt… ■                                   moins 50 000 DT en fonds propres. ■



     DES CONDITIONS FINANCIÈRES AVANTAGEUSES
     LES BANQUES FRANÇAISES ET TUNISIENNES propo- préciation de la banque. Pour l’instant, seule la Caisse
     sent désormais des produits financiers préférentiels d’épargne, maison mère de la Banque tuniso-koweïtien-
     aux Tunisiens résidant à l’étranger (TRE) intéressés par ne (BTK), propose le CEC. La Banque de l’habitat (BH),
     l’achat d’un bien immobilier dans leur pays d’origine. qui finance 60 % des logements en Tunisie, a reçu l’auto-
     Depuis le début de 2008, les établissements français qui risation, en mars, de baisser ses taux d’intérêt sur les
     ont signé une convention avec l’État français peuvent prêts immobiliers, désormais à 6,75 % pour le plus avan-
     ainsi proposer un compte épargne codéveloppement tageux (voir tableau). L’ensemble des établissements
     (CEC) à leurs clients. Sous réserve qu’ils fournissent les tunisiens a également reçu l’autorisation d’accorder des
     détails de leur projet,                                                                                        crédits à long terme,
     ces derniers peuvent                                                                                           remboursables à vingt-
     alors y déposer au            NOUVEAUX TAUX DE CRÉDIT DES BANQUES TUNISIENNES                                  cinq ans comme à l’ATB
                                   (pour 70 % du capital emprunté, durée maximale vingt-cinq ans)
     minimum 50 euros et                                                                                            par exemple. Jusqu’à
     jusqu’à 50 000 euros,                                           Prêt épargne                    Prêt           présent, les délais de
     et bénéficier d’allè-                                              logement                  classique         remboursement des
     gements fiscaux sur           Banque de l’habitat                    6,75 %              7,35 % à 8,50 %       prêts immobiliers en
     leur épargne. Le taux                                                                                          Tunisie étaient plafon-
                                   Autres banques                         7,25 %              7,80 % à 9,30 %
     de rémunération du                                                                                             nés à quinze ans maxi-
     compte est laissé à l’ap-                                                                 Source : les banques mum. ■            J.-B. M.


                                                                                              J E U N E A F R I Q U E N ° 2 4 7 3 • D U 1ER A U 7 J U I N 2 0 0 8

				
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