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									         Cahier détaché n°2 - Février 2007 - No 199 - www.courrierdesmaires.com




                                    QUESTIONS




LE LOGEMENT
SOCIAL
De 1 à 14                 De 15 à 25                   De 26 à 35                 De 36 à 50
MISSIONS                  FINANCEMENT                  ORGANISATIONS              RÔLE DU MAIRE
ET CHAMP                  ET MODES                     ET ACTEURS                 ET DES
D’APPLICATION             DE PRODUCTION                DE L’HABITAT HLM           COLLECTIVITÉS
Les textes, le parc,      Réglementation               Différents organismes      Politique de l’habitat :
les produits, les         des aides                    et place des               les outils de l’élu ;
normes : définitions       financières publiques,        collectivités locales,     l’impact de la loi SRU ;
et données de base…       garanties…                   calcul des loyers…         le droit opposable…
P. III                    P. VII                       P. IX                      P. XII
     ◗ Les sites et documents à consulter
     Union sociale pour l’habitat                        Le logement social
     www.union-habitat.org                               Claude Taffin, Michel Amzallag,
                                                         LGDJ, Collection politiques sociales,
     Fédération nationale                                janvier 2003
     des offices d’HLM
     www.offices-hlm.org                                  Quels choix politiques
                                                         pour faire du logement
     Fédération des entreprises                          une grande cause nationale ?
     sociales pour l’habitat                             Janvier 2007*
     www.esh-fr.org
                                                         Les HLM, acteurs et témoins
     Fédération nationale des                            de leur temps
     sociétés coopératives d’HLM                         Ouvrage collectif, Union sociale
     www.hlm.coop                                        pour l’habitat, septembre 2006.
                                                         Disponible sur le site www.union-habitat.
     Chambre syndicale des SACI                          org/publication
     www.credit-immobilier-de-france.fr
                                                         Le logement
     La Fédération des associations                      dans la décentralisation.
     régionales                                          Pour une coopération
     www.fnar-habitat.org
                                                         renouvelée collectivités
     Ministère de l’Emploi,                              locales/HLM
     de la Cohésion sociale et du                        publication de l’Union sociale pour l’habitat
     Logement                                            avec l’AMF, l’AMGVF, l’ADF, l’ADCF, la FMVM,
     www.logement.gouv.fr                                Ville et banlieue, APVF, 2005*

     Fédération des SEM                                  * Document disponible à l’adresse suivante :
     www.fedsem.fr                                       drip@union-habitat.org



     ◗ Contact
     Lorène Vennetier, Union sociale pour l’habitat, 14 rue Lord Byron 75008 Paris ;
     01.40.75.78.00 ; drip@union-habitat.org




                                     Principal actionnaire : Publications professionnelles SAS - Société éditrice : Groupe Moniteur SAS au capital social de 333 900 euros
                                     - Siège social : 17, rue d’Uzès, 75108 Paris cedex 02 - RCS : Paris B 403.080.823 - Code APE : 221 E - N° Siret : 403.080.823.00012 -
                                     N° TVA intracommunautaire : FR 32 403.080.823 - Composition : Groupe Moniteur - Impression : Vincent, 32 av. Charles Bedaux,
                                     37070 Tours cedex 1 - Dépôt légal : février 2007 - Commission paritaire : 0410 T 86402 - Directeur de la publication : Jacques Guy.



II                                                                                                                               Le Courrier des maires • N0 199 • Février 2007
                                                             DE 1 À 14 MISSIONS ET CHAMP D’APPLICATION




LE LOGEMENT
SOCIAL
Par les services de l’Union sociale pour l’habitat (USH)


De manière croissante, les collectivités locales s’emparent de la politique
du logement. Au premier rang de leurs interlocuteurs, les organismes de logement
social. Qui sont-ils, quels sont les différents types de logements, comment
sont-ils financés, qui décide et quel est le pouvoir des élus ? Cinquante questions-
réponses pour une bonne compréhension de ce secteur.


                                    1                                                 2
Quels textes régissent                                          Que représente le parc
le logement social ?                                            de logements sociaux ?
Le Code de la construction et de l’habitation (CCH)             Au 1er janvier 2005, la France métropolitaine
regroupe l’ensemble des dispositions qui régissent le           comptait 4 290 000 logements locatifs sociaux,
logement social. Son livre IV est consacré aux opé-             soit 18,6 % de l’ensemble du parc de logements,
rateurs, leur fonctionnement et leurs attributions. Le          dont 3 870 000 sont possédés ou gérés par un or-
livre III donne des précisions sur les financements,             ganisme HLM ; les autres l’étant essentiellement
les aides et le conventionnement. Les organismes de             par des SEM. 54 000 ont été construits en 2005,
logement social exercent une mission d’intérêt géné-            soit 13 % des mises en chantier. Ce nombre de-
ral définie dans l’article L.411 du CCH : « La construc-         vrait s’élever sensiblement avec le plan de co-
tion, l’aménagement et la gestion des logements loca-           hésion sociale. Il existe par ailleurs un parc
tifs sociaux visent à améliorer les conditions d’habitat        de logements en accession à la propriété, dont
des personnes de ressources modestes ou défavori-               9 000 ont été construits en 2005. Les logements    Europe
sées. Ces opérations participent à la mise en œuvre             sociaux représentent environ une résidence         Au sein de l’Union
du droit au logement et contribuent à la nécessaire             principale sur six. Les plafonds de ressources     européenne, outre
                                                                                                                   les Pays-Bas
mixité sociale des villes et des quartiers ».                   permettent aux 2/3 de la population française      (35 %) et la Suède
                                                                de prétendre à un logement social.                 (27 %), dont la
                                                                                                                   définition du lo-
                                                                La France se situe au 6e rang en Europe pour       gement social est
                                                                la proportion de logements sociaux.                plus large que la
                                                                                                                   nôtre, le Royaume-
                                                                                                                   Uni et l’Autriche
   Champ. Le logement social couvre à la fois le loge-                                                             (21 %), ainsi
   ment locatif et soumis à des plafonds de ressources et                                                          que le Danemark
   de loyer, et le logement en accession sociale à la pro-                                                         (19 %), comptent
   priété dont l’accès est soumis à des conditions de res-                                                         une proportion de
   sources ou assorti de garanties pour les accédants.                                                             logements sociaux
                                                                                                                   supérieure.

Le Courrier des maires • N0 199 • Février 2007                                                                                    III
DE 1 À 14 MISSIONS ET CHAMP D’APPLICATION


                                                     3                                                      4
                          Tout logement aidé est-il                               Quelles sont les catégories
                          véritablement social ?                                  de logements proposés
Logement                  Il existe également un parc privé conventionné,         par les organismes HLM ?
conventionné              avec ou sans travaux. Cependant, la contrepartie
Il s’agit d’un ré-                                                                Trois « produits » sont offerts à la location en fonc-
                          sociale apportée par celui-ci est moins impor-
gime juridique                                                                    tion des niveaux de ressources : logements de type
de location par           tante que celle des HLM et elle est limitée dans
                                                                                  PLAI destinés aux catégories « très sociales », PLUS
lequel le bailleur        le temps. Une exception : les logements réalisés
signe une conven-                                                                 pour les catégories sociales et PLS pour les intermé-
                          par quelques opérateurs spécialisés dans le très
tion avec l’Etat,                                                                 diaires. Ces produits sont définis par des systèmes
en contrepartie           social. Enfin, les aides fiscales de type Robien
                                                                                  de prêts minorés et d’aides, dépendant des plafonds
d’une aide pour           ou Borloo populaire visent à inciter à l’inves-
construire ou                                                                     de ressources des ménages et des plafonds de loyers
                          tissement locatif privé. Obéissant surtout à une
faire des travaux.                                                                pour les logements, variables selon des aires géogra-
La convention             logique de rentabilité pour l’investisseur privé,
                                                                                  phiques sur le territoire. Concernant les plafonds de
ouvre droit pour          les logements mis sur le marché peuvent être
le locataire à l’aide                                                             ressources, le PLAI se situe à 60 % du PLUS et le PLS
                          déconnectés des besoins réels. En outre, le loyer
personnalisée                                                                     à 130 %. Pour les plafonds de loyers, le PLAI est à
au logement.              conventionné est limité dans le temps et ne res-
                                                                                  89 % du PLUS et le PLS à 150 %. Les loyers mensuels
                          pecte ni les mêmes critères de ressources, ni les
PLUS                                                                              varient dans l’ensemble de 4,01 à 8,85 euros par m²
                          mêmes obligations en matière de priorités d’at-
Les principaux                                                                    selon les produits et les territoires. Les organismes
types d’aides, se-
                          tributions que le locatif social.
                                                                                  HLM produisent également des logements en acces-
lon les ressources                                                                sion sociale à la propriété : en 2005, cela concerne
des ménages,
sont le prêt locatif                                                              16 000 logements, dont 1 000 financés en location-
à usage social              Comparaison. L’USH a comparé le coût réel             accession. Le prix de vente maximal des logements
(PLUS) et sa va-            des différents types de logement dans un docu-
riante le PLUS-CD           ment intitulé : “Quels choix politiques pour faire    neufs varie de 2 014 à 3 958 t/m² suivant la zone
(construction-              du logement une grande cause nationale ?”             de construction (voir question 12).
démolition), le
prêt locatif aidé
d’intégration (PLAI)
et le prêt locatif
social (PLS).
                                                     5                                                      6
                        Quelle est la typologie et                                  Que pensent les Français
                        la répartition du parc social ?                             du logement social ?
                        40 % des logements comptent 4 pièces principales            Selon un sondage réalisé par l’Institut CSA
                        ou plus, 37 % ont 3 pièces et 23 %, 1 ou 2 pièces.          fin 2006 (cf. www.union-habitat.org), un tiers des
                        Les grands ensembles ont été majoritaires dans la           personnes interrogées estiment que le logement
                        production HLM des années 60-70 et 30 % du parc             est l’une des trois priorités à traiter dans leur
                        se trouve dans des programmes de plus de 100 lo-            commune, avec l’emploi et la sécurité. Deux tiers
                        gements. Mais leur part diminue. En effet, maisons          veulent plus de logements sociaux dans leur
                        individuelles et programmes de petite taille (moins         commune (un sondage effectué en 2000 évaluait
                        de 25 logements) sont la norme pour les construc-           cette part à moins de 50 %). La perception du lo-
                        tions actuelles. IIs représentent respectivement 31 %       gement social a évolué favorablement. Il repré-
                        et 41 % de la production. La répartition n’est pas          sente une possibilité de se loger à un prix acces-
                        uniforme sur le territoire, et ne répond pas par-           sible pour 60 % des personnes interrogées, il est
                        tout aux besoins. L’enjeu des politiques de l’habitat       un produit demandé par les jeunes ménages
                        est de renforcer l’offre et de réduire ces inégalités.      (44 % des 25-29 ans) et 64 % des parents pensent
                        Les HLM sont bien représentés dans les régions à            que leurs enfants pourront un jour avoir besoin
                        histoire industrielle (une partie du Bassin parisien,       d’un logement social. Les personnes interrogées
                        Nord-Pas-de-Calais). Ils le sont moins dans le sud.         veulent en majorité que ces logements aient une
                                                                                    mission de mixité sociale, et ne soient pas attri-
                        ATTENTION                                                   bués seulement aux plus démunis. Enfin, concer-
                        62 % du parc HLM est localisé dans des agglomérations
                        de plus de 100 000 habitants, et seulement 14 %
                                                                                    nant l’accession sociale, 85 % des personnes in-
                        du parc se situe dans de petites unités urbaines (moins     terrogées pensent que c’est une bonne chose.
                        de 10 000 habitants) ou dans des communes rurales.




IV                                                                                                     Le Courrier des maires • N0 199 • Février 2007
                                                                   DE 1 À 14 MISSIONS ET CHAMP D’APPLICATION


                                    7                                                            8
   Quelles sont les normes                                           Qui vit dans le logement
   environnementales ?                                               social ?
   Logement social et parc privé respectent les                      Le logement social a vocation à offrir un logement
   mêmes normes techniques et environnementa-                        à tous ceux qui peinent à se loger de façon décente
   les. Cependant, le coût croissant de l’énergie et                 dans les conditions du marché. Il représente plus
   la volonté de maîtriser les charges des locatai-                  d’un logement sur six en France et concerne trois
   res ont conduit les bailleurs sociaux à travailler                ménages modestes sur dix, quatre familles mono-
   sur la maîtrise de l’énergie. Ainsi, entre 2000                   parentales sur dix, un ménage immigré sur trois.
   et 2006, les labels HPE et THPE représentent                      La tendance à la paupérisation des locataires se           Label HPE
   respectivement 45 % et 15 % des permis de                         renforce : 66 % des ménages vivant dans le logement        Le label haute
                                                                                                                                performance
   construire déposés par les bailleurs sociaux.                     social ont des revenus inférieurs à 60 % des pla-          énergétique (HPE)
   Les travaux engagés ont permis d’atteindre une                    fonds de ressources, et 20 % des nouveaux entrants         correspond à une
   consommation énergétique (chauffage et eau                        ont des revenus inférieurs à 20 % de ces plafonds.         consommation
                                                                                                                                conventionnelle
   chaude sanitaire) moyenne de 160 kWh par m²                       Elle est encore plus forte dans les DOM-TOM. Mal-          d’énergie inférieure
   et par an quand la moyenne nationale se situe                     gré cette tendance, la mission du logement social          de 10 % (20 %
   à 250. Les compteurs d’eau divisionnaires sont                    demeure d’agir en faveur des ménages aux revenus           pour le THPE) à
                                                                                                                                la consommation
   généralisés et les compteurs individuels sont                     modestes dans un souci de mixité. D’où la nécessité        conventionnelle de
   prévus dans toutes les constructions neuves. Les                  d’une offre plus abondante, mieux répartie, pour           référence définie
   efforts en faveur de la collecte sélective se pour-               de larges catégories.                                      à l’article 9 de
                                                                                                                                l’arrêté du 24 mai
   suivent. Le logement social généralise les opé-                                                                              2006 relatif aux
   rations HQE et, aujourd’hui, plus de 25 000 lo-                   ATTENTION                                                  caractéristiques
   gements sociaux neufs intègrent la certification                   Si 6,8 % des ménages se situent au-dessus des plafonds     thermiques des bâ-
                                                                     de ressources, 1 % les dépassent de 40 %.                  timents nouveaux
   Habitat et Environnement de Qualitel.                                                                                        et des parties
                                                                                                                                nouvelles de bâti-
                                                                                                                                ments.



                                    9                                                          10
Comment sont attribués                                                 Qu’est-ce que le PDALPD ?
les logements ?                                                        Le plan départemental d’action pour le loge-
                                                                       ment des personnes défavorisées (PDALPD)
Les règles d’attribution des logements locatifs so-
                                                                       définit les objectifs à atteindre pour assurer aux
ciaux sont définies par l’article L.441 du CCH. Les
                                                                       personnes et familles ayant des difficultés d’ac-
attributions sont réalisées par les commissions d’at-
                                                                       cès et de maintien dans le logement, la mise à
tribution des bailleurs sociaux, suivant des critères
                                                                       disposition durable d’un logement et garantir la
de priorité définis par les textes et les dispositifs lo-
                                                                       mixité sociale (art. 2 de la loi 31 mai 1990 visant
caux, en veillant à la mixité sociale des villes et des
                                                                       à la mise en œuvre du droit au logement). Il est
quartiers, au bénéfice :
                                                                       établi à partir d’une évaluation territorialisée
– soit des personnes à ressources modestes ou défa-
                                                                       des besoins. Il doit accorder une priorité aux
vorisées inscrites comme demandeurs de logement,
                                                                       familles sans logement, menacées d’expulsion,
– soit des associations ayant pour objet de sous-louer
                                                                       hébergées ou logées temporairement ou dans
des logements à titre temporaire à des travailleurs
                                                                       des habitations insalubres. Il définit des mesu-
saisonniers, personnes âgées, en situation de handi-
                                                                       res adaptées : suivi des demandes de logement,
cap, jeunes ou personnes en réinsertion.
                                                                       création d’une offre de logements convention-
Lors du dépôt de la demande, un numéro unique est
                                                                       nés, coordination des attributions prioritaires,
délivré aux demandeurs (voir question 45).
                                                                       prévention des expulsions locatives…
 ATTENTION
Les demandeurs doivent avoir la nationalité française ou
être admis à séjourner sur le territoire français et justifier de         Plan. Le plan est élaboré et mis en œuvre par
ressources respectant les plafonds réglementaires.                       l’Etat et le département. Il associe les nombreux
                                                                         acteurs impliqués : communes, EPCI, associations,
                                                                         CAF, MSA, les bailleurs publics ou privés, distribu-
                                                                         teurs d’énergie etc.



Le Courrier des maires • N0 199 • Février 2007                                                                                                   V
DE 1 À 14 MISSIONS ET CHAMP D’APPLICATION


                                                 11                                                          12
                         Quel est le statut                                       Qu’est-ce que l’accession
                         du locataire HLM ?                                       sociale à la propriété ?
Accession                Le locataire HLM bénéficie d’un régime spéci-             L’accession sociale est l’acquisition d’une résidence
sociale                  fique. Il dispose du droit au maintien dans les           principale, neuve ou ancienne, par des personnes
Une définition large      lieux : sauf non-respect de son contrat de loca-         répondant à des plafonds de ressources définis régle-
de l’accession
sociale comprend         tion, il peut seul y mettre fin. La clause résolu-        mentairement. On distingue :
le prêt à taux zéro      toire figurant dans le bail ne peut être mise en          – l’accession sociale directe (15 000 logements en
– qui peut être          application que dans des conditions particu-             2005) pour les ménages à ressources plafonnées qui
majoré par une
aide de la collecti-     lières visant à éviter l’assignation devant le juge      achètent un logement neuf ou le font construire ; les
vité locale – ac-        et à prévenir l’expulsion (voir question 13).            prix sont réglementés.
cordé à plus de          Son loyer est réglementé et payable à terme              – l'accession sociale progressive (1 000 logements en
200 000 ménages
en 2006 par des          échu. Le dépôt de garantie exigible est limité           2005) : les ménages versent une redevance composée
organismes ban-          à un mois de loyer.                                      d’un loyer et d’une épargne constituant un apport
caires, ainsi que                                                                 personnel. Après quelques années, ils lèvent l'option
les prêts conven-         ATTENTION
tionnés ouvrant                                                                   et deviennent pleinement accédant.
droit à l’APL (dont      Les locataires HLM sont représentés au sein des
                                                                                  – la vente HLM (5 000 logements en 2005) pour les
prêt à l’accession       conseils d’administration ou de surveillance des
sociale ; plus de        organismes, et dans les commissions d’attribution des    locataires HLM qui se portent acquéreurs de leur
100 000 APL en           logements. Ils participent également à des instances     logement. Des ventes très encadrées en volume, en
2006).                   particulières de concertation.                           localisation et en prix.
                                                                                  Les opérateurs HLM ont leurs propres dispositifs
                                                                                  d’accession sociale à la propriété, définis par trois
                                                                                  caractéristiques : un prix maximum de vente, la
                                                                                  vente à des ménages sous certains plafonds de res-
                                                                                  sources, enfin une sécurisation des accédants.



                                                 13                                                          14
                       Qu’est-ce que le droit                                       Comment les HLM
                       au maintien dans les lieux ?                                 logent-ils les personnes
                       Ce droit date de la loi du 1er septembre 1948, rendue        âgées ou handicapées ?
                       applicable au secteur HLM par les articles L.442-6
                                                                                    Différents types de logements peuvent
                       et L.353-15 du CCH. Il reconnaît au locataire le droit
                                                                                    répondre à la diversité des besoins : logement
                       de rester dans les lieux pour une durée illimitée. Ce
                                                                                    locatif autonome, logement-foyer, formule inter-
                       droit est d’ordre public ; il ne peut être remis en cau-
                                                                                    médiaire entre logement et hébergement.
                       se que dans des cas précis (démolition, travaux…)
                                                                                    Les organismes peuvent également construire
                       ou si le preneur ne remplit pas certaines obligations
                                                                                    des établissements médico-sociaux. Ils identi-
                       (sous-occupation, occupation moins de huit mois
                                                                                    fient également dans leur patrimoine les ensem-
                       par an). Ce droit disparaît avec la résiliation du bail.
                                                                                    bles immobiliers propices à l’accueil de ces per-
                       Si le bail est résilié pour cause de non-paiement du
                                                                                    sonnes et définissent en fonction de cet objectif
                       loyer, le bailleur est en droit d’engager des procé-
                                                                                    les moyens nécessaires à l’amélioration de ces
                       dures visant l’expulsion du locataire. Pour éviter
                                                                                    logements.
                       cette issue, des protocoles, qui ont valeur de contrat,
                       peuvent être signés : l’occupant s’engage à payer son
                       loyer et apurer sa dette, le bailleur s’engage à sus-
                       pendre les poursuites et à signer un nouveau bail au           Services. Les besoins de services à la personne
                                                                                      ainsi que les actions de lutte contre l’isolement,
                       terme du protocole respecté. Ces protocoles s’intè-            de soutien des solidarités de voisinage et les
                       grent dans les dispositifs de suivi des difficultés de          actions intergénérationnelles mobilisent les orga-
                       paiement et de prévention des expulsions mis en                nismes et leurs partenaires (associations, collecti-
                       place plus généralement par les organismes.                    vités locales, CCAS, conseil général etc.). L’impor-
                                                                                      tance des moyens nécessaires peut rendre difficile
                                                                                      la réalisation des projets.




VI                                                                                                        Le Courrier des maires • N0 199 • Février 2007
                                                 DE 15 À 25 FINANCEMENT ET MODES DE PRODUCTION


                                  15                                                  16
   Qui finance les opérations                               L’Europe peut-elle financer
   de logement social ?                                    le logement social ?
   Les opérations de logement social de type PLUS          La construction ou la rénovation de logements en
   et PLAI sont financées en majorité par un prêt           tant que telles ne sont pas des activités éligibles aux
   sur fonds d’épargne à taux minoré de la Caisse          fonds structurels pour la période 2007-2013. Mais
   des dépôts et consignations. Il s’y ajoute des sub-     l’éligibilité de certaines activités liées au logement
   ventions de l’Etat (mission Ville et logement) et,      demeure. Il peut s’agir, dans le cadre d’opérations
   souvent, des diverses collectivités concernées          de renouvellement urbain, de réhabilitation d’es-
   (voir question 38). Le 1 % Logement peut contri-        paces collectifs, de démolition de bâtiments en cours
   buer, en échange de réservations locatives, sous        de dégradation, de mesures de sécurité, de préven-
   forme de prêts complémentaires ou de subven-            tion de la délinquance, d’inclusion sociale. De plus,
   tions (c’est actuellement le cas dans le cadre du       pour cette nouvelle période, la politique régionale
   plan de cohésion sociale). L’application du taux        européenne prend mieux en compte les défis liés
   réduit de TVA (5,5 %) aux achats de terrain et          à l’énergie et les fonds structurels peuvent venir co-
   aux opérations de construction équivaut à une           financer des mesures concrètes, innovantes et exem-
   subvention de l’Etat. Le PLS bénéficie des mê-           plaires en matière d’efficacité énergétique et de pro-
   mes formes d’aides à l’exception de la subven-          motion des énergies renouvelables dans l’habitat.
   tion de l’Etat. Les organismes de logement social
   apportent une proportion variable de fonds pro-
   pres pour financer les opérations. La collectivité
   locale peut apporter d’autres types d’aides (voir
   question 22). En Outre-mer, les dotations relèvent
   de la « ligne budgétaire unique » du ministère de
   l’Outre-mer.



                                  17                                                  18
Qu’est-ce que l’aide                                         Quel rôle joue le Livret A ?
à la pierre ?                                                Le financement des opérations de logement so-
                                                             cial standard (PLUS, PLAI) repose sur les fonds
L’aide à la pierre est une aide financière publique
                                                             collectés par les deux réseaux qui proposent
destinée à favoriser l’investissement en logement. En
                                                             le Livret A (le groupe Caisse d’épargne et la
bénéficient les maîtres d’ouvrage qui construisent,
                                                             Caisse nationale d’épargne de La Banque Pos-
réhabilitent ou acquièrent des logements, ou trans-
                                                             tale) et centralisés au sein des fonds d’épargne
forment des locaux non résidentiels en logements.
                                                             de la Caisse des dépôts et consignations. Ceux-ci         Caisse
Elle peut revêtir les formes suivantes :
                                                             recueillent aussi une partie des dépôts sur les           des dépôts
– des primes ou subventions versées directement                                                                        Les financements
                                                             autres livrets défiscalisés, Codevi, LEP (Livret
aux bénéficiaires (locatif social, ANAH) ;                                                                              du logement social
                                                             d’épargne populaire), ainsi que ceux du Livret            et les prêts assis
– des aides versées aux établissements financiers
                                                             bleu du Crédit mutuel. Le taux de rémunération            sur fonds d’épar-
afin d’abaisser le taux des prêts (prêt à 0 % pour l’ac-                                                                gne sont une spé-
                                                             du Livret A obéit à des règles strictes d’évolu-
cession jusqu’en 2004) ;                                                                                               cificité française
                                                             tion et sa révision est semestrielle. Le taux du          qui repose sur la
– des exonérations ou réductions d’impôt donnant
                                                             PLUS s’en déduit en ajoutant une marge au taux            capacité de la CDC
lieu à reversement par l’Etat (taux réduit de TVA,                                                                     à transformer les
                                                             du Livret A (2,75 % depuis le 1er août 2006) :
exonération de TFPB et baisse des droits de muta-                                                                      dépôts d’épar-
                                                             il est actuellement de 3,55 %.                            gnants en prêts à
tion compensée par l’Etat, prêt à 0 %).
                                                                                                                       très longue durée
Les opérations PLUS, PLAI et PLS bénéficient de ces                                                                     (www.caissedes
aides diverses, et du taux minoré des prêts de la                                                                      depots.fr).
Caisse des dépôts.                                             Collecte. Ce système permet de financer le
                                                               logement social en pesant moins sur la collectivité
ATTENTION                                                      que s’il reposait sur les seules subventions. Il fait
L’aide à la pierre est définie une fois pour toutes             actuellement l’objet d’un contentieux communau-
au lancement de l’opération. Au contraire de l’aide            taire concernant son mode de collecte.
à la personne qui évolue dans le temps selon les revenus
du ménage.

Le Courrier des maires • N0 199 • Février 2007                                                                                      VII
DE 15 À 25 FINANCEMENT ET MODES DE PRODUCTION


                                                 19                                                         20
                         Qui garantit les prêts ?                                Qu’est-ce que
                         Les prêts aux bailleurs sociaux sont garantis gra-      le 1 % Logement ?
                         tuitement par les collectivités locales en échange
                                                                                 La participation des employeurs à l’effort
                         de réservations de logements dans les program-
                                                                                 de construction (PEEC), ou « 1 % Logement », a été
                         mes financés (95 % des cas). Quand la collectivi-
                                                                                 rendue obligatoire en 1953. Le prélèvement concer-
                         té est dans l’incapacité financière d’octroyer cet-
                                                                                 ne les entreprises du secteur privé non agricole
                         te garantie ou qu’elle ne le souhaite pas (5 % des
                                                                                 de plus de 20 salariés, son taux est aujourd’hui de
                         cas environ), une garantie payante est fournie
                                                                                 0,95 % de la masse salariale, dont 0,50 % finance les
                         par un fonds mutuel, la Caisse de garantie du lo-
                                                                                 aides personnelles. Le 0,45 % restant est collecté par
                         gement locatif social (CGLLS) dont le prix est de
                                                                                 les comités interprofessionnels du logement (CIL),
                         2 % du montant du prêt (voir question 21).
                                                                                 géré paritairement entre patronat et syndicats, et cer-
                          ATTENTION                                              taines chambres de commerce et d’industrie. Les res-
                         En pratique, ces garanties ne sont jamais appelées      sources disponibles vont traditionnellement à l’ac-
                         pour une opération précise. La CGLLS et toutes          cession à la propriété des salariés et au financement
                         les collectivités concernées interviennent de façon     de programmes HLM ce qui confère aux collecteurs
                         concertée lorsqu’un organisme est en difficulté
                         financière.                                              des droits de réservation. En 1998, une convention
                                                                                 entre l’Etat et l’Union d’économie sociale pour le lo-
UESL                                                                             gement (UESL), a permis de nouveaux emplois :
L’Union d’économie                                                               – le « Pass-travaux » : prêt pour les travaux d’installa-
sociale pour le
logement est la Fé-                                                              tion dans un nouveau logement ;
dération nationale                                                               – le « Loca-pass » : financement du dépôt
des organismes                                                                   de garantie et garantie de paiement du loyer
gestionnaires
du 1 % Logement.                                                                 et des charges dans certaines conditions.
Société ano-
nyme coopérative
à capital variable,
régie par une loi
spécifique en date
du 30 décembre
1996, elle a été
                                                 21                                                         22
créée le 23 janvier
1997 pour donner
au mouvement          Qu’est-ce que la CGLLS ?                                     Les collectivités
du 1 % Logement
les moyens de         La Caisse de garantie du logement locatif social aide        doivent-elles financer
                      les organismes qui font face à des difficultés, notam-
se moderniser et
d’améliorer son       ment financières, au travers de plusieurs mécanis-            le logement social ?
efficacité, tout en
renforçant le rôle    mes : plan de retour à l’équilibre par le biais de prêts     Il n’existe pour elles aucune obligation de parti-
des partenaires       ou subventions associées à des aides des collectivi-         ciper au financement des opérations : les seu-
sociaux.              tés locales ou des actionnaires ; plan de prévention         les aides à la pierre obligatoires sont celles de
www.uesl.fr
                      des organismes en situation fragile ; participation          l’Etat. Il est cependant fréquent, et nécessaire à
                      à la prévention en lien avec les dispositifs fédéraux        l’équilibre de l’opération, que la collectivité in-
                      d’autocontrôle. Elle peut également intervenir en            tervienne. En moyenne, en 2006, la participation
                      garantie des emprunts des organismes en cas de dif-          financière des collectivités peut être estimée à
                      ficultés à obtenir la garantie des collectivités locales.     6 000 euros, soit 5 % du coût total, pour un loge-
                      Elle a également pour mission d’assurer la qualité           ment social « standard » (financement PLUS) et
                      de l’habitat des organismes fragiles ou en difficulté,        à 11 000 euros, soit 9 %, pour les opérations très
                      de favoriser la réorganisation des organismes HLM            sociales (financement PLAI). En contrepartie de
                      et leur regroupement, de financer les actions de for-         leurs interventions, les collectivités bénéficient
                      mation ou de soutien technique des organismes pour           de réservations dans les programmes locatifs.
                      leurs opérations de renouvellement urbain, de par-
                      ticiper au financement de l’ANRU. Son financement                Modes d’intervention. Ils sont multiples.
                      est assuré par deux types de cotisations des orga-             En plus des subventions directes, ils revêtent sou-
                      nismes HLM et SEM. Elle est administrée par des                vent la forme d’aide au foncier, par mise à disposi-
                      représentants des organismes et des représentants              tion gratuite, cession à un prix inférieur à celui du
                                                                                     marché, ou bail emphytéotique, mais aussi la for-
                      désignés par l’Etat.                                           me d’une garantie gratuite apportée aux emprunts
                      www.cglls.fr                                                   effectués par l’organisme auprès de la CDC.



VIII                                                                                                     Le Courrier des maires • N0 199 • Février 2007
                                                 DE 26 À 35 ORGANISATIONS ET ACTEURS DE L’HABITAT HLM


                                  23                                                     24
   Que prévoit le volet                                       Qu’est-ce que le programme
   logement du plan                                           de rénovation urbaine ?
   de cohésion sociale ?                                      Institué dans le cadre de la loi d’orientation et de
                                                              programmation pour la ville et la rénovation urbaine
   Le volet logement du plan de cohésion sociale
                                                              du 1er août 2003, le programme national de rénova-
   consacré au locatif social prévoit la production
                                                              tion urbaine (PNRU) prévoit sur dix ans (2004-2013)
   de 500 000 logements nouveaux en cinq ans,
                                                              la démolition et la reconstruction de 250 000 loge-
   hors remplacement des logements démolis dans
                                                              ments, soit un rythme annuel moyen de 25 000, et
   le cadre du PNRU. La production augmente par
                                                              400 000 opérations de réhabilitation et autant de
   étapes : 90 000 logements en 2005, 100 000 par
                                                              « résidentialisations ». Dans la réalité, le rythme
   an en 2006 et 2007, et 105 000 par an en 2008
                                                              annuel est inférieur. La réalisation du PNRU est
   et 2009. Pour 2006 et 2007, ces 100 000 loge-
                                                              confiée à une agence d’Etat : l’Agence nationale pour
   ments se répartiraient de la façon suivante :
                                                              le renouvellement urbain (ANRU). Celle-ci est dotée
   63 000 logements sociaux et très sociaux (PLUS
                                                              d’importants moyens financiers : l’enveloppe finan-
   et PLAI) et 37 000 logements « sociaux-intermé-
                                                              cière mobilisée est de plus de 10 milliards d’euros,
   diaires » (PLS). Début janvier 2007, le gouverne-
                                                              pour environ 36 milliards d’euros d’investissement.
   ment a annoncé 17 000 PLUS et PLAI supplémen-
                                                              Son financement est assuré par l’Etat (5 milliards
   taires.
                                                              d’euros), l’UESL (5 milliards d’euros), ainsi que par
                                                              les organismes de logement social (par une cotisa-
      Enjeu. Etant donné l’état de tension du marché          tion supplémentaire à la CGLLS), la CDC. En outre,
      immobilier et la nécessité pour les organismes de
      logement social de mener de front l’activité nouvelle   les collectivités territoriales apportent un finance-
      et le renouvellement urbain, la réussite de ce plan     ment aux opérations et les bailleurs sociaux y inves-
      constitue un enjeu. En 2005, 90 % des logements         tissent des fonds propres.
      programmés ont pu être financés.




                                  25                                                     26
Quels financements l’ANRU                                        Quelles sont les
apporte-t-elle ?                                                différentes familles
L’ANRU est un outil financier au service des projets             d’organismes HLM ?
locaux. Le montant de l’aide, encadrée réglementai-
                                                                Il existe plusieurs types d’organismes HLM : Les
rement, est conditionné par l’effort de la collectivité
                                                                offices publics (OPHLM et Opac), établissements
locale, des organismes propriétaires et des parte-
                                                                publics locaux rattachés à une collectivité locale
naires financiers. Les opérations subventionnées
                                                                (leur statut est en cours de réforme) ; les entre-
concernent les opérations de logement (construction
                                                                prises sociales de l’habitat, SA à but non lucra-
ou acquisition de nouveaux logements locatifs so-
                                                                tif ; les coopératives HLM, sociétés coopératives
ciaux, démolition, réhabilitation, résidentialisation,
                                                                de production ou sociétés coopératives d’intérêt
accession à la propriété), les opérations d’aménage-
                                                                collectif ; enfin les ex-sociétés de crédits immo-
ment et d’équipement (équipements publics ou com-
                                                                biliers devenues sociétés anonymes coopératives
merciaux, équipements privés destinés au dévelop-
                                                                d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété
pement économique et social), l’ingénierie de projet.
                                                                (Sacicap) depuis la loi du 18/12/2006.
Les maires ou présidents d’EPCI jouent un rôle es-
sentiel : ils prennent l’initiative des projets, pilotent        ATTENTION
leur élaboration et mise en œuvre.                              L’Union sociale pour l’habitat est l’union des fédérations
www.anru.fr                                                     d’organismes HLM qui elles-mêmes regroupent
                                                                chacune de ces familles. Les SEM ont leur propre
                                                                fédération. Dans chaque région, les organismes HLM
                                                                sont regroupés en associations régionales, qui assurent
                                                                notamment à ce niveau territorial la représentation du
                                                                mouvement HLM (liste des associations régionales sur
                                                                le site : www.fnar-habitat.org).




Le Courrier des maires • N0 199 • Février 2007                                                                               IX
DE 26 À 35 ORGANISATIONS ET ACTEURS DE L’HABITAT HLM


                                                   27                                                                 28
                         Quelle est la place                                             Comment un organisme
                         des collectivités locales                                       gère-t-il son patrimoine ?
                         dans les organismes ?                                           L’une des activités majeures des organismes est
                                                                                         la production de nouveaux logements. Avec l’évo-
                         Les réformes récentes ou en cours de la gouver-
                                                                                         lution des besoins et le vieillissement du parc
                         nance des organismes HLM tendent à renforcer
                                                                                         construit dans les années 1970, est apparue la né-
                         la place des collectivités locales dans l’action-
                                                                                         cessité de mener une politique d’amélioration et
                         nariat et dans les instances de décision, place
                                                                                         de réhabilitation, de démolitions, ou encore de vente
                         qu’elles occupent déjà dans les SEM. La loi
                                                                                         de certains logements tout en continuant à accroître
                         du 1er août 2003, qui a organisé la présence
                                                                                         l’offre. Ces différentes possibilités nécessitent des
                         d’un actionnaire majoritaire au sein des Entre-
                                                                                         arbitrages. C’est l’objet du plan stratégique de patri-
                         prises sociales de l’habitat (ESH), a prévu la
                                                                                         moine, mis en place dans la plupart des organismes :
                         participation des collectivités locales à une mi-
                                                                                         faire un état des lieux de la qualité technique et de
                         norité de blocage. Le même texte a créé un nou-
                                                                                         l’attractivité des différents groupes immobiliers, dé-
                         veau statut pour les coopératives (SCIC), et ins-
                                                                                         finir des scénarios d’évolution compatibles avec les
                         tauré la présence d’un collège de collectivités
                                                                                         besoins locaux, la capacité de financement à moyen
                         locales obligatoire dans le capital. Dans les nou-
                                                                                         terme, et soumettre ces scénarios à l’arbitrage de son
                         velles SACICAP issues de la réforme des socié-
                                                                                         conseil d’administration.
                         tés de crédits immobiliers (loi du 18/12/2006),
                         les collectivités locales auront la qualité d’as-                ATTENTION
                         socié obligatoire et disposent de la majorité                   Le plan stratégique de patrimoine doit tenir compte
                         d’un des collèges au conseil d’administration.                  des engagements pris au titre du plan de cohésion sociale
Offices                   Enfin, la réforme des offices publics est en cours                et des orientations des plans locaux de l’habitat des col-
                                                                                         lectivités. Il fait ainsi l’objet d’une actualisation périodique.
publics                  d’adoption.
Ces établissements
publics locaux sont
créés par décret
en Conseil d’Etat
à l’initiative d’une
commune, d’un
EPCI ou d’un dé-
                                                   29                                                                 30
partement. Ils sont
présidés par un
représentant de
                       Qu’est-ce que                                                       Un logement HLM
la collectivité. La
réforme en cours
                       le conventionnement global ?                                        peut-il être vendu ?
doit leur donner       La loi Libertés et responsabilités locales (13 août                 La vente de logements locatifs aux locataires
le statut d’Office
public de l’habi-      2004) prévoit la signature d’une convention globale                 doit répondre aux besoins locaux. Un logement
tat. Elle devrait      de patrimoine d’une durée de six ans, entre chaque                  occupé ne peut être vendu qu’à son locataire,
accroître la place     organisme HLM et l’Etat, sur la base d’un plan straté-              un logement vacant peut l’être à toute personne
des collectivités
locales au conseil     gique de patrimoine, et comportant :                                physique ou à une association. Une politique
d’administration.      – le classement des immeubles ou ensembles im-                      de vente doit respecter le maintien d’une offre
                       mobiliers, établi en fonction du service rendu, après               suffisante de logements locatifs sociaux bien
                       concertation avec les locataires ;                                  situés, ne pas risquer de créer de « copropriété
                       – les orientations de la politique patrimoniale et                  dégradée » et s’inscrire dans une politique pa-
                       d’investissement de l’organisme, en particulier                     trimoniale de l’organisme et dans les politiques
                       concernant la vente des logements aux locataires ;                  locales de l’habitat. La finalité de la vente ne
                       – les engagements pris par l’organisme sur la qualité               peut donc pas être pour l’organisme de soutenir
                       du service rendu aux locataires ;                                   la production et la rénovation.
                       – un cahier des charges de gestion sociale récapitu-
                       lant les obligations de l’organisme (conditions d’oc-
                       cupation, détermination des loyers).                                   Dispositions. Des dispositions législatives
                                                                                              définissent les logements susceptibles d’être mis
                        ATTENTION                                                             en vente (plus de 10 ans d’ancienneté, normes
                       La convention ouvre la possibilité d’une « remise en ordre             d’habitabilité, travaux envisagés sur 5 ans…), le
                       des loyers », sous une double contrainte : la masse totale des         prix de vente (évaluation des domaines majorée
                       loyers reste inchangée et l’accessibilité de toutes les catégo-        ou minorée de 35 % au plus) et la restitution de la
                       ries de logement aux ménages modestes doit être assurée.               plus-value éventuelle en cas de revente par l’ac-
                       Ceci s’applique au parc existant, les nouveaux logements               quéreur dans les cinq ans.
                       restant régis par une convention spécifique pendant 12 ans.


X                                                                                                                  Le Courrier des maires • N0 199 • Février 2007
                                                 DE 26 À 35 ORGANISATIONS ET ACTEURS DE L’HABITAT HLM


                                  31                                                   32
   Qui dispose des droits                                    Les organismes ont-ils
   de réservation ?                                          une action sociale ?
   Les logements des organismes HLM et des SEM               Oui. Les organismes de logement social mettent
   font l’objet, pour partie, de droits de réserva-          en place une gestion locative adaptée aux besoins
   tion définis à l’article R.441-5 du CCH. Le préfet         sociaux rencontrés. Ce rôle, au-delà de la mission
   dispose d’un contingent de 30 % des loge-                 sociale des organismes, n’est pas défini dans les
   ments, 25 % destinés à des personnes mal lo-              textes. Des conseillers et travailleurs sociaux ont
   gées ou défavorisées (« contingent prioritaire »),        pour mission d’aider à l’accès au logement des mé-
   5 % aux fonctionnaires. La gestion du contin-             nages fragiles, à traiter de façon précoce les impayés,    Impayés
   gent prioritaire peut être déléguée au maire              à prévenir les expulsions. Ils peuvent contribuer au       Créé à la suite
                                                                                                                        d’une convention
   ou, avec l’accord de ce dernier, au président             règlement des troubles de voisinage. Leur interven-        de décembre 2006
   d’un EPCI compétent. Les collectivités locales            tion permet d’adapter les procédures de gestion aux        entre l’Etat et
   et leurs groupements disposent également                  difficultés sociales rencontrées. Ils jouent égale-         l’UESL, un dispo-
                                                                                                                        sitif de garantie
   de droits de réservation dans la limite de 20 %           ment un rôle dans les partenariats avec les acteurs        des risques locatifs
   des logements de chaque programme en contre-              sociaux, en fonction des difficultés des familles et        (GRL) est prévu.
   partie de leur garantie d’emprunt (art. L.441-1           en articulation avec le PDALPD : associations, parte-      La GRL apportera
                                                                                                                        aux sociétés d’as-
   du CCH). Des réservations complémentaires                 naires du milieu sanitaire et médico-social, CCAS…         surance qui propo-
   peuvent être consenties en contrepartie                                                                              sent aux bailleurs
   d’un financement ou de la mise à disposition               ATTENTION                                                  privés des contrats
                                                             Le développement de ces actions peut se heurter            couvrant le risque
   d’un terrain, à l’Etat, aux collectivités territo-                                                                   d’impayé une com-
                                                             à des problèmes de moyens, les organismes ne recevant
   riales et leurs groupements et à d’autres inter-          pas de subvention de fonctionnement.                       pensation finan-
   venants (CIL, CCI). Les réservataires proposent                                                                      cière à condition
                                                                                                                        qu’ils étendent
   des candidats selon les modalités fixées avec                                                                         leur garantie aux
   le bailleur social.                                                                                                  locataires exclus
                                                                                                                        par les critères
                                                                                                                        habituels de sol-
                                                                                                                        vabilité.

                                  33                                                   34
Comment est mis en œuvre                                       Comment est calculé
le Fonds de solidarité                                         le loyer ?
logement (FSL) ?                                               Les logements HLM se caractérisent par un
                                                               loyer initial maximum à respecter et des règles
Le FSL accorde des aides financières sous forme
                                                               particulières d’évolution de ce loyer. Le loyer
de cautionnement, de prêts et de subventions à des
                                                               maximum initial est établi à partir d’un barème
personnes défavorisées, locataires, sous-locataires
                                                               réglementaire de loyers plafonds. Les valeurs,
ou résidentes de logements-foyers dans l’impossi-
                                                               exprimées au m² de surface utile ou corri-
bilité d’assumer le paiement du loyer, des charges
                                                               gée, varient selon le financement, la localisa-
et frais. Les propriétaires-occupants relevant du
                                                               tion et les caractéristiques techniques de la
PDALPD peuvent également bénéficier d’aides fi-                                                                           Fonds locaux
                                                               construction (ascenseur, haute performance
nancières du FSL. Le FSL finance aussi les mesures                                                                       Par convention
                                                               énergétique…). Ce loyer maximal, inscrit dans
d’accompagnement social lié au logement et accorde                                                                      avec les communes
                                                               la convention signée avec l’Etat ou l’EPCI délé-         ou EPCI qui en font
des aides au financement des suppléments de dé-
                                                               gataire, est actualisé chaque année en fonction          la demande, le dé-
penses de gestion des associations, CCAS et CIAS,                                                                       partement peut
                                                               de l’indice de référence des loyers (IRL).               confier à des fonds
ainsi qu’aux bailleurs sociaux. Le conseil général est
responsable du financement et de la gestion du FSL,                                                                      locaux la gestion
                                                                                                                        des moyens dont
depuis son transfert par la loi Libertés et responsabi-          Loyer. Le loyer effectivement demandé au               il dispose au titre
                                                                 locataire ne peut dépasser le loyer maximal. Le        du FSL. La créa-
lités locales en 2004. Des fonds locaux peuvent être             loyer pratiqué peut être modifié chaque semestre        tion d’un fonds
créés. Les FSL sont confrontés à l’augmentation des              ou chaque année, par une délibération du conseil       intercommunal est
besoins d’intervention.                                          d’administration de l’organisme transmise au           de droit lorsque la
                                                                 préfet. Le gouvernement émet une recommanda-           demande émane
                                                                 tion annuelle pour limiter les hausses, et le préfet   d’un EPCI ayant si-
                                                                 peut demander une seconde délibération en cas de       gné une convention
                                                                 dépassement de cette recommandation.                   de délégation des
                                                                                                                        aides à la pierre
                                                                                                                        avec l’Etat.

Le Courrier des maires • N0 199 • Février 2007                                                                                          XI
DE 36 À 50 RÔLE DU MAIRE ET DES COLLECTIVITÉS LOCALES


                                                35                                                            36
                        Comment fonctionne                                           De quels outils dispose
                        le supplément de loyer                                       le maire pour
                        de solidarité ?                                              une politique de l’habitat ?
                        La loi n’oblige pas les ménages dont les revenus             Lorsqu’il existe, le programme local de l’habi-
                        dépassent les plafonds de ressources à quitter               tat (PLH), conduit par l’EPCI, constitue le cadre stra-
                        leur logement. En contrepartie, un supplément                tégique dans lequel s’inscrit l’action communale et
                        de loyer de solidarité, dit « surloyer » peut être           intercommunale. Le plan local d’urbanisme permet
                        appliqué. L’objectif est d’exercer une solidarité,           au maire de planifier le développement de l’habitat
                        voire de favoriser la fluidité en incitant les mé-            dans sa commune : ouverture de zones à urbaniser,
                        nages les plus aisés à partir. Le surloyer, instauré         définition de projets d’aménagement, emplacements
                        par l’article L.441-3. du CCH est aujourd’hui                réservés pour la réalisation de programmes de lo-
                        variable, mais la loi Engagement national pour               gements, facilitation de la réalisation de logements
                        le logement devrait se traduire par un renforce-             sociaux par diverses mesures dont la définition d’un
                        ment et une systématisation du surloyer sous                 pourcentage de logements sociaux dans les program-
                        réserve d’adaptations locales. Un décret est ac-             mes de logements. La commune peut également
                        tuellement en préparation.                                   intervenir en matière foncière, par les opérations
                                                                                     d’aménagement qu’elle conduit. Elle garde la pos-
                          Maintien. Le maintien de ces ménages (dont                 sibilité, quelle que soit l’étendue des compétences
                          1 % dépassent les plafonds de 40 %) est le plus            transférées aux EPCI en matière d’habitat, d’accorder
                          souvent dû à la différence de loyers avec                  garanties d’emprunt, subventions et aides foncières
                          le marché. De plus, dans de nombreux sites, leur           aux opérations de logement social. Le maire dispose
                          maintien en HLM contribue à la recherche de
                          la mixité et il n’est pas opportun de leur imposer         de certaines prérogatives en matière d’attribution de
                          un surloyer dissuasif.                                     logements sociaux (cf. questions 10, 27 et 37).




                                                 37                                                           38
                      Qui décide la réalisation                                        Comment se prend
                      d’un programme                                                   la décision
                      de logement social ?                                             de financement ?
                      La réalisation d’une opération de logement social                Après avis du comité régional de l’habitat,
                      est en général envisagée soit par une commune qui                le préfet de région procède à la répartition
                      la propose à un ou des organisme(s) HLM ou SEM,                  entre EPCI et départements délégataires et
Subvention            soit par un organisme avec l’accord de la commune.               DDE des crédits et agréments programmés
Le montant unitaire
moyen de la sub-      Elle doit faire l’objet d’une décision de financement,            pour le financement des logements sociaux
vention de l’Etat     c’est-à-dire de l’attribution des aides à la pierre par          (480 Mt sur la ligne fongible 2007). La décision
est de 2 500 euros    les services de l’Etat (DDE) ou du délégataire (EPCI             de financement d’une opération de logement
pour un PLUS et
de 12 000 euros       ou département) lorsque l’Etat a délégué sa compé-               social est prise par la DDE ou le délégataire
pour un PLAI, hors    tence. Cette décision est prise en fonction des objec-           au vu d’un dossier présenté par le maître
subvention pour       tifs du PLH et des crédits disponibles. La commune               d’ouvrage. La décision de financement ouvre
surcharge foncière.
La collectivité       intervient également dans la mise en œuvre. Elle                 droit à une subvention et aux aides publiques
locale apporte éga-   peut être consultée sur le programme ou sollicitée               éventuellement associées aux différents
lement des sub-       pour accompagner l’opération : garanties d’emprunt,              produits : TVA à taux réduit sur les travaux
ventions variables
après signature       subventions, aides financières en contrepartie des-               de construction, exonération de TFPB, prêts
d’une convention      quelles elle bénéficiera de droits à réservation ; elle           sur fonds d’épargne.
avec l’organisme      délivre le permis de construire.
constructeur qui
spécifie les pla-
fonds de loyers,       ATTENTION
de ressources et      Si la commune est déficitaire par rapport à l’article 55
les obligations de    de la loi SRU, le préfet peut, en cas de carence dans
réservation prévues   la mise en œuvre d’objectifs de production, décider lui-même
par la réglemen-      la construction de logements sociaux.
tation.

XII                                                                                                        Le Courrier des maires • N0 199 • Février 2007
                                                 DE 36 À 50 RÔLE DU MAIRE ET DES COLLECTIVITÉS LOCALES


                                 39                                                      40
   Les collectivités locales                                  Qu’est-ce que le programme
   peuvent-elles faciliter                                    local de l’habitat (PLH) ?
   la construction ?                                          Le PLH est le document stratégique d’un EPCI pour
                                                              piloter sa politique de l’habitat. Il définit les objec-
   Le manque de foncier disponible à un coût abor-
                                                              tifs et les moyens de l’amélioration du parc existant
   dable est un obstacle. Les collectivités peuvent
                                                              et du développement de l’offre, pour habitat public
   faciliter l’accès au foncier par la mise à disposi-
                                                              ou privé, assurant une répartition équilibrée et di-
   tion de terrains ou de bâtiments qu’elles possè-
                                                              versifiée de l’offre de logements entre communes et
   dent, par les objectifs qu’elles définissent dans
                                                              entre quartiers. Il construit une articulation avec les
   les PLH et le PLU et par la participation à un
                                                              politiques « sectorielles » du logement : hébergement
   établissement public foncier. Ces actions amé-
                                                              temporaire, accessibilité du cadre bâti aux personnes
   liorent les conditions de production à moyen et
                                                              âgées ou handicapées, accueil des gens du voyage…
   long terme. Les collectivités apportent égale-
                                                              Il met en cohérence la politique de l’habitat avec les
   ment une contribution financière de plus en
                                                              autres dimensions du développement local : urba-
   plus significative au plan de financement des
                                                              nisme et action foncière, transports, développement
   opérations sous forme de subventions, indis-
                                                              économique, services, équipements, social…
   pensables pour faire face à la hausse des prix de
   revient.

    ATTENTION
   La quasi-totalité des prêts de la Caisse des dépôts aux      Intercos. Les EPCI compétents de plus de 50 000 ha-
   organismes bénéficie de la garantie d’une ou plusieurs        bitants et comprenant au moins une commune de
   collectivités. Cette garantie gratuite, pratiquement         plus de 15 000 habitants doivent adopter un PLH avant
   jamais mise en œuvre, évite aux organismes le recours        le 13 juillet 2009. Construit avec les partenaires locaux,
   à celle, payante, de la CGLLS (voir questions 19 et 21).     il est soumis à délibération des communes et à l’avis
                                                                du conseil régional de l’habitat et du préfet.




                                  41                                                     42
Comment s’articulent                                            Qu’est-ce que la délégation
les compétences                                                 des aides à la pierre ?
communes / EPCI ?                                               La loi relative aux libertés et responsabilités
                                                                locales du 13 août 2004 permet à l’Etat de dé-
L’habitat fait partie des compétences obligatoires des
                                                                léguer, par convention, aux EPCI compétents
communautés urbaines et des communautés d’ag-
                                                                en matière d’habitat, et à leur demande, sa
glomération, et des compétences optionnelles des
                                                                compétence en matière d’attribution des aides
communautés de communes. Toutefois, au sein de
                                                                publiques à la pierre en ce qui concerne le loge-
chaque EPCI, ces compétences sont précisées par
                                                                ment social, le logement privé et l’hébergement.
la notion d’intérêt communautaire. Les compétences                                                                           Intérêt
                                                                L’EPCI doit être doté d’un PLH conforme à cette              communautaire
habitat peuvent varier considérablement d’un EPCI
                                                                loi (convention de six ans). Le département peut             La circulaire de la
à l’autre. Les communes restent compétentes en
                                                                également être délégataire par subsidiarité, c’est-          DGCL du 13 juillet
matière de droit des sols et délivrent le permis de                                                                          2006 (NOR/MCTB/
                                                                à-dire sur le territoire départemental non cou-
construire. Le PLU doit cependant être compatible                                                                            0600063C) définit
                                                                vert par une délégation. La délégation a connu               l’intérêt commu-
avec le PLH. Tous les trois ans, un débat en conseil
                                                                un vrai succès : 62 EPCI et 20 départements                  nautaire en matière
municipal doit être organisé afin de faire le bilan de                                                                        d’habitat.
                                                                étaient délégataires au 1er janvier 2006. Ces dé-
la mise en œuvre du PLU, notamment au regard de la
                                                                légataires représentaient près de la moitié de la
satisfaction des besoins en logement, pour l’ajuster si
                                                                programmation des crédits d’Etat pour l’aide à
nécessaire.
                                                                la pierre. Une vingtaine d’autres collectivités de-
ATTENTION                                                       vaient s’engager au 1er janvier 2007.
Communes et EPCI peuvent exercer des compétences
en matière de gouvernance des organismes HLM ou
SEM et d’attributions de logements. La coordination
des interventions entre EPCI et commune dans ce domaine
nécessite donc leur collaboration.


Le Courrier des maires • N0 199 • Février 2007                                                                                            XIII
DE 36 À 50 RÔLE DU MAIRE ET DES COLLECTIVITÉS LOCALES


                                               43                                                            44
                        La délégation des aides                                   Comment s’applique
                        est-elle indispensable pour                               l’article 55 de la loi SRU ?
                        une politique de l’habitat ?                              Les communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en
                                                                                  Ile-de-France), situées dans les agglomérations de
                        Elle n’est ni obligatoire ni indispensable. Un
                                                                                  plus de 50 000 habitants, et dont les logements loca-
                        EPCI, doté d’un PLH, dispose du cadre stra-
                                                                                  tifs sociaux représentent moins de 20 % des résiden-
                        tégique pour mener sa politique de l’habitat.
                                                                                  ces principales doivent atteindre ce pourcentage en
                        Toutefois, la délégation des aides à la pierre
                                                                                  2020. Une contribution annuelle est due sur leurs
                        contribue à améliorer la capacité opérationnelle
                                                                                  ressources fiscales, de 152,45 euros par logement
                        de la collectivité dans le domaine de l’habitat.
                                                                                  manquant (montant modulable en fonction du po-
                        Par ailleurs, elle lui permet de se positionner
                                                                                  tentiel fiscal au-delà d’un certain montant). Tous
                        comme « chef de file » des questions d’habi-
                                                                                  les trois ans le préfet vérifie que les objectifs sont
                        tat et de nouer de nouvelles relations avec les
                                                                                  respectés, et si ce n’est pas le cas, il applique des
                        différents acteurs (communes, département,
                                                                                  pénalités financières et peut également se substituer
                        région, organismes de logement social, acteurs
                                                                                  à la commune. Il existe un déficit par rapport à l’ob-
                        privés, 1 %, ANAH, CDC…). Elle lui permet
                                                                                  jectif triennal, et des attitudes de refus inacceptables.
                        également d’adapter les règles de mise en œuvre
                                                                                  Mais la loi est le plus souvent appliquée.
                        des aides de l’Etat et de simplifier les processus
                        concernant le financement du logement. Cer-                 ATTENTION
                        tains délégataires ont mis en place des actions           La loi ENL a introduit des compléments : commission
                        innovantes, en lien avec les acteurs de l’habitat,        chargée de l’examen du respect de l’obligation de réalisation
                        notamment les organismes de logement social               de logements sociaux (article 65), aménagement des
                                                                                  règles d’urbanisme (révision des PLU, majoration du COS
                        qui constituent une force de propositions dans            possibles…), compensation complète de l’exonération
                        ce domaine.                                               de TFPB sur les logements sociaux, etc.




                                               45                                                            46
                      Quel est le rôle du maire                                     Le maire dispose-t-il
                      dans l’enregistrement                                         d’un pouvoir
                      des demandes ?                                                direct d’attribution ?
                      Toutes les demandes de logement déposées par une              Non, mais il joue un rôle important dans le pro-
                      même personne dans le département reçoivent le                cessus d’attribution : il peut proposer des candi-
                      même numéro : un numéro unique (art. L.441-2-1,               dats aux organismes HLM sur les logements qui
                      R.441-2-1 à R.441-2-6 du CCH). Cet enregistrement             lui sont réservés en contrepartie d’un finance-
                      est effectué de manière obligatoire par les organis-          ment, d’un apport de terrain ou de garanties
                      mes d’HLM et au moins un service de l’Etat dans               financières. Il peut demander la délégation de
                      le département, et de façon optionnelle par les col-          la gestion du contingent préfectoral, dans des
                      lectivités locales et leurs groupements. Le numéro            conditions fixées par convention avec le préfet
                      est communiqué au demandeur dans un délai d’un                ce qui élargit son droit de proposition qui peut
                      mois. Quand l’enregistrement n’est pas effectué par           ainsi atteindre plus de 50 % des logements de
                      un bailleur social, la demande lui est transmise pour         chaque programme (art. L.441-1 du CCH). Par
Commissions           examen par le lieu d’enregistrement. Une demande              ailleurs, le maire est membre de droit de tou-
Si un organisme       sans numéro unique ne peut être examinée par la               tes les commissions d’attribution des logements
possède plus de
2 000 logements       Commission d’attribution d’un bailleur social. Le             (CAL) en charge de l’attribution nominative des
sur le territoire     maire peut soit délivrer le numéro unique, si la com-         logements situés sa commune. En cas d’égalité
d’une commune ou      mune a délibéré dans ce sens et s’est dotée des outils
d’un EPCI, le maire                                                                 des voix, il dispose d’une voix prépondérante.
ou le président       informatiques nécessaires, soit passer une conven-            Enfin, il joue un rôle d’orientation dans le cadre
de l’EPCI peuvent     tion avec les différents bailleurs sur son territoire dé-     de l’organe délibérant de l’organisme.
demander au
bailleur de créer     finissant les modalités selon lesquelles il transmet la
une commission        demande pour un enregistrement.
compétente sur ce
territoire.

XIV                                                                                                       Le Courrier des maires • N0 199 • Février 2007
                                                 DE 36 À 50 RÔLE DU MAIRE ET DES COLLECTIVITÉS LOCALES


                                  47                                                  48
   Qu’est-ce qu’un                                            Quel est le rôle
   accord intercommunal                                       des départements
   d’attribution ?                                            en matière d’habitat ?
   Les EPCI dotés d’un PLH peuvent signer avec                Sans avoir de compétence générale dans
   les bailleurs sociaux un accord intercommu-                ce domaine, de nombreux départements
   nal d’attribution (art. L.441-1-1 du CCH) fixant            interviennent en matière d’habitat. Le département
   des objectifs quantifiés en faveur des ménages              exerce une compétence en matière de logement
   qui cumulent les difficultés, identifiés par le              au travers du PDALPD (cf. question 10) qu’il
   PDALPD. Il prend en compte la mixité sociale,              co-pilote avec l’Etat, et du Fonds de solidarité
   les capacités d’accueil et les conditions d’occu-          logement dont il a l’entière responsabilité.
   pation sociale des immeubles. L’accord prévoit             De même, la possibilité lui est offerte d’être
   la mise en place d’une commission intercom-                délégataire des aides à la pierre, en subsidiarité
   munale de coordination des attributions ayant              des EPCI à compétence habitat, ce que plus
   une fonction opérationnelle d’examen de la                 d’un quart des départements a d’ores et déjà choisi.
   demande de ménages et d’avis sur l’opportunité             De plus, les départements marquent leur intérêt
   d’une attribution sur le territoire de l’EPCI. Sur         pour l’habitat au travers de politiques propres
   le reste du territoire départemental est signé un          ou articulées avec celles d’autres collectivités,
   accord départemental d’attribution entre l’Etat            et notamment les EPCI (aides au logement
   et les bailleurs sociaux (art. L.441-1-2 du CCH).          social, aides aux propriétaires dans le parc privé,
                                                              rénovation urbaine, aides à l’accession sociale,
   Cohérence. Ces dispositifs contractuels mérite-            aux personnes âgées ou handicapées, aide sociale).
   raient des approches interpartenariales plus larges
   afin de permettre une cohérence des attributions entre
   les différents acteurs, en lien avec le PDALPD.




                                 49                                                   50
Quel est le rôle de                                             Que signifie le droit
la commission de médiation ?                                    opposable au logement ?
Créée auprès du préfet, elle est composée de repré-             Le droit au logement est reconnu depuis la loi
sentants des propriétaires, des associations de loca-           Besson de 1990. « L’opposabilité » permet d’al-
taires et d’insertion, du conseil général et des EPCI           ler au-delà en désignant une autorité publique
signataires d’un accord intercommunal d’attribution             responsable (Etat et/ou collectivités locales) et
(art. L.441-2-3 du CCH). Elle reçoit les réclamations           en organisant le recours en cas d’impossibilité
des demandeurs dont le délai d’attente est excessif,            de se loger. Cela nécessite, au-delà du choix de
ou qui sont menacés d’expulsion sans relogement,                l’autorité responsable, que soient définis :
hébergés temporairement, logés dans un taudis ou                – le contenu du droit, hébergement ou logement,
un habitat insalubre. Le préfet peut, après avis de la          et ses bénéficiaires : les plus démunis ou tous
commune concernée et en tenant compte des objec-                ceux qui des difficultés pour se loger.
tifs de mixité sociale définis dans l’accord intercom-           – les moyens : contribution du secteur HLM ou
munal ou départemental d’attribution, désigner le               SEM, des propriétaires privés bénéficiant d’une
demandeur jugé prioritaire par la commission à un               aide de la collectivité, moyens matériels de la
bailleur disposant d’une offre correspondant à la de-           production de logements et de places d’héberge-
mande. Il fixe le délai de relogement (sur contingent            ment, de leur gestion, de l’accompagnement so-
préfectoral, même s’il est délégué). En cas de refus            cial. Les financements publics doivent être mis
du bailleur, le représentant de l’Etat peut procéder            en place par l’Etat et la collectivité territoriale.
à l’attribution d’office. Les dispositions relatives à           Une loi en cours d’adoption vise à créer cette
cette commission doivent être modifiées par la loi               opposabilité. Des textes et décisions ultérieurs
relative au droit au logement opposable.                        seront nécessaires pour répondre à l’ensemble
                                                                des conditions de cette opposabilité.



Le Courrier des maires • N0 199 • Février 2007                                                                         XV

								
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