Investissement Financement Cours - PDF by vsp19127

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									Gestion urbaine et immobilière                                                       Syllabus
Faculté des sciences de l'administration                                           Hiver 2007
Université Laval                                                         Mardi, 18h30 - 21h30



     GUI-18714 : INVESTISSEMENT / ET FINANCEMENT IMMOBILIERS


                                    Prof. : Richard Côté, É.A.
                             Tél.(bur.) : (418) 641-6411, Poste 4071
                                      Cell.: (418) 561-5315
                       Courriel : Richard-a.Cote@ville.quebec.qc.ca


A.   DESCRIPTION GÉNÉRALE ET OBJECTIF DU COURS
Le cours vise à introduire l'étudiant/e aux principes, concepts et instruments d'analyse et de
financement immobiliers. Après une introduction sur les caractéristiques et les grands
paramètres de l’investissement immobilier, on procède à une revue des fondements
économiques de la valeur, puis des notions élémentaires de mathématiques financières.
L’étude des revenus et dépenses de l’immeuble et l’établissement de sa valeur sont abordés
à la lumière des principes et méthodes d’analyse de marché, une étape essentielle en
analyse immobilière. Sont ensuite traités successivement : le concept de levier financier et
son impact sur le rendement de l’investissement; les éléments de fiscalité immobilière;
l’analyse des indicateurs de gestion, statiques puis dynamiques; les véhicules de
financement des activités immobilières; la relation risque-rendement en analyse
immobilière. Le cours se termine par un survol de l’intervention étatique en immobilier.
L'étudiant/e est par ailleurs appelé/e à alimenter ses réflexions par des lectures appropriées
et à appliquer les concepts vus au cours par la résolution d’exercices et de cas réels
d'investissements tant résidentiels que commerciaux.


B.   MATÉRIEL PÉDAGOGIQUE
     • Volumes de référence :

       (1)     ACHOUR, D., Investissement et financement immobilier (3e édition), PUL,
               1992.

       (2)     ACHOUR, D., Calculs immobiliers, Fisher Press, 1989.

       (3)     ACHOUR, D., Évaluation immobilière: Principes, concepts et pratiques,
               Ed. Agence D'Arc, Sillery, 1992.

       (4)     GUAY, Christian É.A., M.B.A., Les principes de l’investissement
               immobilier, 2003

       Autre matériel requis :

      • Notes de cours et recueil de textes (disponible sur le site intranet du cours)

      • Calculatrice à fonctions financières avec calcul de flux inégaux (N.B.: Les
        calculatrices à clavier alphanumérique sont permises à l’examen).
                                                 -2-
C.   APPROCHE PÉDAGOGIQUE ET ÉVALUATION DE L'ÉTUDIANT/E

Le cours intègre l'étude théorique des divers concepts utilisés en investissement et
financement immobiliers aux applications empiriques. La présentation magistrale est
complétée par la participation des étudiants/es préalablement alimentée par la lecture des
textes recommandés. Le cours comporte un intra, un examen final et un travail de session.
Ce dernier, qui consiste en une analyse de rentabilité d’un projet immobilier (projet
d’investissement, de développement ou de re-développement) résidentiel ou commercial,
devra être réalisé en équipe de 3 ou 4 personnes, comporter au plus 25 pages (caractères
12 points au pouce, interligne et demie), plus les annexes techniques, et être déposé au plus
tard le vendredi 13 avril. La formation des équipes de travail de même que l’identification
du sujet d'étude doivent être finalisés pour le mardi 13 février. Chaque groupe doit alors
présenter au professeur, sur une feuille 8 1/2" x 11", la description sommaire du sujet, sans
oublier d'identifier chaque membre du groupe (nom; matricule; téléphone et/ou adresse
courriel).

L'évaluation de l'étudiant/e s'établit comme suit :

     - Examen intra 20 février 2007:                           20 %

     - Examen final :                                          40 %

     - Travail :                                               40 %



D.   DISPONIBILITÉ DU PROFESSEUR
Le professeur est accessible 7 jours/semaine et peut être rejoint au bureau (641-6411, boîte
vocale 4071) ou sur son cellulaire (561-5315), ou encore par courriel. En tout temps,
l’étudiant(e) qui désire rencontrer le professeur est invité à prendre rendez-vous, soit au cours,
par téléphone ou par courriel.
                                               -3-


E.   PLAN DE COURS


     1.    INTRODUCTION À L'ÉTUDE DES MARCHÉS IMMOBILIERS

     1.1   Nature, fonctions et caractéristiques de l'immobilier.

     1.2   Les grands paramètres de l’investissement immobilier : typologie du
           rendement et du risque; les déterminants de la valeur.

     1.3   Les facteurs économiques et démographiques affectant la demande pour
           l’immobilier : évolution du PIB; formation nette des ménages; endettement des
           ménages et taux hypothécaires nominaux et réels; rendements sur les
           placements alternatifs; inflation, plus-value et fiscalité, globalisation des
           marchés et titrisation immobilière.

     1.4   Les contraintes affectant l'immobilier : zonage; codes de construction; lois en
           matière d'habitation, d'urbanisme et d'aménagement du territoire.

     Référence principale :

     Ch. I, pp. 19-31


     2.    LES FONDEMENTS ÉCONOMIQUES DE LA VALEUR

     2.1   Les concepts de demande, d'offre et de marché : profils d'utilité et demande
           individuelle; demande de marché; offre de marché; équilibre O-D;
           changements dans l'offre et la demande; concept d'espace-temps.

     2.2   Les structures de marché et leur impact sur les stratégies de production et de
           mise en marché : marchés atomistiques; monopoles absolus; rôles des
           intermédiaires.

     2.3   Le concept de valeur marchande : valeur de marché versus valeurs
           d'investissement; valeur marchande, prix et coût.

     2.4   Le concept d'usage optimal (Highest and Best Use) : les sites vacants; les sites
           utilisés.

     2.5   Localisation des activités et zonage naturel : la courbe de demande brisée.

     2.6   Le marché des actifs immobiliers : les divers sous-marchés et leur
           interdépendance – un modèle statique.
                                        -4-

3.    NOTIONS ÉLÉMENTAIRES DE MATHÉMATIQUES FINANCIÈRES

3.1   Fondements conceptuels : le facteur "temps".

3.2   Intérêts simples et composés.

3.3   Les six notions fondamentales de mathématiques financières : capitalisation
      d’une somme unique; actualisation d’une somme unique; capitalisation d’un
      flux de sommes égales; actualisation d’un flux de sommes égales;
      accumulation d’annuités dans un fonds futur; flux d’annuités à retirer d’un
      fonds présent.

3.4   Annuité générale et calcul des taux nominal, périodique et effectif : les
      hypothèques canadiennes; facteur et constante hypothécaire; accumulation
      continue; annuités perpétuelles; annuités à échoir.
3.5   Calcul de la mensualité de remboursement, des intérêts, du principal et du
      solde d’une hypothèque canadienne.

3.6   Problèmes reliés au Chapitre 3.

Référence principale :

Ch. III, pp. 59-105
Ch. IV, pp. 107-123
                                          -5-


4.    REVENUS, DÉPENSES ET VALEUR D'UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER

4.1   Les flux d’exploitation : établissement de l'état des revenus et dépenses;
      l’adéquation entre les revenus et les dépenses; la normalisation des revenus et
      des dépenses d’exploitation; revenu potentiel brut; revenu brut effectif;
      dépenses d’exploitation, revenu net d’exploitation; flux d'encaisse avant impôt,
      flux d'encaisse après impôt.

4.2   Les flux de disposition : produit brut de disposition; produit net de disposition;
      encaisse nette de disposition après impôt; encaisse nette nette de disposition
      après impôt et financement.

4.3   Prévision des flux futurs : la nature incertaine des flux d'encaisse futurs; les
      fondements prévisionnels des revenus futurs; la demande pour l'espace-temps;
      facteurs affectant les flux d'encaisse.
4.4   L’environnement économique et son impact sur l’immobilier : cycles
      économiques et cycles immobiliers; indicateurs économiques.

4.5   L’étude de marché et son importance en analyse immobilière : les
      composantes de l’étude de marché; la démarche générale.

4.6   Estimation de la valeur par actualisation des revenus; les composantes du taux
      d’actualisation et sa relation au marché.

4.7   Mesurer l’impact des incitatifs à la location (allocations aux locataires,
      améliorations locatives, loyer gratuit, etc) sur le taux de location.

4.8   Types de baux, définitions et applications (loyer "net", loyer "brut", loyer
      stabilisé

4.9   Loyer contractuel et loyer économique

Référence principale :

Ch. II, pp. 33-57
                                          -6-


5.    LE CONCEPT DE LEVIER FINANCIER EN IMMOBILIER

5.1   Nature du levier financier.

5.2   Mesures du levier financier.

5.3   Niveau d'endettement et rendement de l'investissement : les effets d’une
      variation dans le coût de la dette; les effets d’une variation dans les revenus.

5.4   La règle à suivre.

5.5   Niveau d’endettement et prime de risque.

Référence principale :

Ch. VI, Annexe VI.1, pp. 315-335


6.    DÉPRÉCIATION ET FISCALITÉ

6.1   Le facteur fiscal : une vue d'ensemble

6.2   L'imposition des flux d'exploitation: les dépenses déductibles; les dépenses
      capitalisables; les frais financiers; autres frais déductibles.

6.3   La dépréciation : nature et types; vie utile d'un immeuble; les méthodes
      utilisées; la base dépréciable; l'allocation en coût de capital et la FNACC; gain
      de capital et récupération d'amortissement.

6.4   L'imposition des flux de disposition: imposition du gain en capital; imposition
      de la récupération d'amortissement; perte en capital et perte finale (terminale).

6.5   Les mesures fiscales au Canada : bref historique des abris fiscaux immobiliers
      - les MURBS; amendements de 1982 : dépenses déductibles et non
      déductibles, coûts accessoires; amendements de 1987 : les PNCP et la
      déduction pour gain en capital; le traitement des dépenses de rénovation
      majeures depuis le jugement Goyer (Cour supérieure du Québec, 1987).

6.6   Abris fiscaux, maintien et remplacement du parc immobilier.

Référence principale :

Ch. V, pp. 223-280
                                          -7-

7.    LES INDICATEURS DE PERFORMANCE IMMOBILIÈRE :
      LES INDICATEURS STATIQUES

7.1 Les indicateurs de rendement : MRB; MRN; encaisse nette avant impôt;
    encaisse nette après impôt; taux de rendement du courtier; période de
    récupération.

7.2 Les indicateurs de gestion : ratios de liquidité ou d’endettement; ratios
    d’activité.

7.3 L’établissement de la valeur et le modèle d'actualisation simple : du général au
    particulier.

7.4 Nature et détermination du taux global d’actualisation (TGA) : le TGA
    paritaire et ses conditions d’application ; le TGA par agrégation ; le TGA dérivé
    du taux de rendement brut (TRB) ; le TGA pondéré (placement gradué).

7.5 Critique de l'approche statique.

Référence principale :

Ch. VI, pp. 281-307

8.    LES INDICATEURS DE PERFORMANCE IMMOBILIÈRE            :
      LES INDICATEURS DYNAMIQUES

8.1   Méthode des flux d'encaisse actualisés; fondements théoriques au concept
      d'actualisation; le modèle de la valeur actualisée nette (VAN); le taux interne
      de rentabilité (TIR); les critères d'investissement.

8.2   Critique du modèle de la VAN : les problèmes spécifiques à la méthode; le
      taux de rendement interne modifié (TRIM).

8.3   Le choix du facteur d'actualisation : coût marginal et coût d'opportunité du
      capital.

8.4   Prix d’enchère maximal (PEM) et valeur d’investissement

8.5   Rendement sur avoir propre et risque d’endettement : un rappel

8.6   Détermination de la valeur d’un projet immobilier par la méthode des flux
      d’encaisses actualisés : une simulation.

Référence principale :

Ch. VI, pp. 308-314
Ch. VII, pp. 337-363
                                          -8-

9.    LE FINANCEMENT DES OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES

9.1   Le financement hypothécaire: quelques nuances; le coût effectif d’un emprunt
      hypothécaire; le coût du crédit préférentiel; les transactions de titres
      hypothécaires; les crédits complémentaires, hypothèque colatérale.

9.2   Financement et développement immobilier: les différentes formes de crédit : le
      crédit à la construction; le crédit intérimaire et le bail emphytéotique; le crédit
      permanent.

9.3   Titrisation et fiducies de placement immobilier (FPI) : définition et types;
      historique et évolution; caractéristiques du produit; croissance et
      performances; les REITs canadiens et l’expérience américaine; marché actuel
      et perspectives d’avenir.

Référence principale :

Ch. IV, pp. 124-214



10. INTERVENTION ÉTATIQUE EN IMMOBILIER
10.1 Justification et nature des interventions.

10.2 Le contrôle des loyers au Québec : les principaux paramètres.

10.3 Protection du patrimoine architectural et re-développement immobilier :
     une étude de cas

								
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