宏观调控下的房地产市场风险控制

							宏观调控下的房地产市场风险控制
作者：              石雨
学位授予单位：          中央民族大学


参考文献(29条)

1.徐滇庆 泡沫经济与金融危机 2000

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7.Michael P Niemira.Philip A Klein 金融与经济周期预测 1998

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10.陈宝森 美国经济周期研究 1993

11.马克思 资本论 1975

12.包宗华 住宅与房地产 2002

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19.华伟 房地产经济学 2004

20.王秋石 房地产经济学 2003

21.钱瑛瑛 房地产经济学 2004

22.桂强芳 香港房地产 1990

23.姚玲珍 中国公共住房政策模式研究 2004

24.中国社会科学院美国研究所 美国年鉴（2000） 2000

25.徐志刚 香港金融制度与经济 1999

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28.Michael P Niemira.Philip A Klein 金融与经济周期预测 1998

29.Charles C L Boortz Cyclicality in a Commercial Real Estate Market
相似文献(10条)

1.学位论文 李璇 对中国房地产市场区域分类的纵向比较分析 2009
    房地产产业是第二和第三产业相结合的特殊产业，是国民经济发展的支柱性产业之一。对房地产市场的区域分类分析不仅在国
家的宏观产业经济调控层面上，而且在企业的房地产投资风险控制和利润追求过程上都起着基础性和关键性的作用。本文在对全国
31个省市1998年至2007年的房地产行业数据处理后进行系统聚类分析，并将各年分类结果进行了纵向的比较分析。分析将1998年至
2007年全国房地产市场的发展分为两个阶段，在第一阶段(1998年至2003年)，全国房地产市场主要分为三类：第一类包括上海市、
北京市和广东省，第二类包括浙江省和江苏省，第三类则包括剩下的26个省市；在第二阶段(2004年至2007年)，全国市场主要分为
四类，其中一、二类市场与第一阶段相似，但第三类市场发生了分化，四川省、福建省、山东省和辽宁省从26个省市中分离出来
，自成一类。<br>　　
 本文认为我国的房地产市场仍然处在初级发展阶段，大部分省市的房地产市场表现较为相似，在近十年的发展历程中并没有形成其
应有的功能性特点和经济结构。各省市政府以及中央政府应该注重房地产市场区域分类的研究，并加强对各房地产市场功能性特点
的引导发展，以更好地支持地方宏观经济结构的发展。

2.学位论文 张朝鲁 房地产项目投资分析与风险控制 2005
   房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素(如土地、厂房)和基本的生活资料(如住宅)，是一种人们十分重视、十分珍惜的
财产。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为良好的投资对象。随着经济的发展、社会的进步和人口的增长，人们对房地产的
需求会日益增加。但这并不是投资房地产就不会有风险，相反，由于房地产具有不可移动、一次性投入巨大、回收期长、受国家政
策影响非常大等特点，决定了投资房地产项目需要承担巨大的风险。因此，只有在投资决策前，对项目进行周密细致的投资分析与
评价并制定详细可操作性的风险防范措施，才能将投资风险控制在可预知的范围内，从而获得可观的投资回报。本文全篇就是围绕
这一主题逐一展开的。
   首先本文就国家对房地产出台的一些新政对房地产行业的影响进行了分析，说明投资房地产需要承担国家政策的风险。
   在第二章从理论上对房地产项目投资分析进行了概要介绍，介绍了房地产投资的特点、影响因素、房地产投资分析的方法等内
容。
   第三章至第五章，分别详细介绍了房地产投资分析所包含的几个方面：房地产投资环境分析、房地产投资不确定性分析、房地
产投资风险分析。通过这几方面的分析使我们能在实际项目的操作中掌握投资分析的基本思路。第六章介绍了房地产投资评价及房
地产投资项目决策相关内容，决策的前提是建立在前面投资分析真实可信的基础上，否则作出的决策会脱离实际情况。第七章详细
介绍了房地产项目投资风险控制的有力手段就是认真做好房地产项目可行性研究，这对规避房地产项目投资风险具有十分重要的作
用。第八章以淮南阳光城项目为例，介绍了如何进行房地产项目投资分析与风险控制。

3.学位论文 王华波 招商银行个人住房贷款的风险控制 2008
  随着近几年我国个人住房贷款急剧增长，其风险也日益加大。重新认识个人住房贷款的风险问题将有益于商业银行进一步增强
防范意识，降低和防止个人住房贷风险的发生。回顾中国房地产进入市场经济10年的发展历程，经历了积压、烂尾、炒作等过程
，市场交易发生了较大的变化，房地产也进入了买方市场，但由于整个市场的信用问题，例如政府部门的不规范运作、开发商的恶
意欺骗、游戏规则的不完善、小业主对市场信用的认识不够等原因，现在房地产的风险问题越来越突出，个人住房贷款的风险更是
首当其冲。
  本文首先基于个人住房贷款流程和风险控制的理论研究回顾，并针对我国商业银行——招商银行个人住房贷款流程的特点，系
统分析了招商银行现行个人住房贷款流程与国外最新个人住房贷款操作流程的差距。
  其次，通过选取有代表性的案例，对招商银行现行个人住房贷款操作流程中的现实原因、存在的问题及其实质的根源等环节进
行风险分析，指出招商银行现行操作流程存在的问题，从控制风险的角度出发，阐述贷款流程中风险防范的必要性。
  最后，针对招商银行现行个人住房贷款业务流程存在的问题，从银行内部操作入手探讨招商银行个人住房贷款存在的风险点
，并提出可改进的合理化建议和对策。采用政策文件的分析、操作过程中存在的风险点分析、招商银行房贷逾期客户的情况分析、
操作不当和逾期客户之间的关系分析、其他同业银行情况比较以及提出防范风险的措施从而降低客户逾期的对策等方法，使住房贷
款风险最后得到有效控制。

4.期刊论文 黄海强 对临海房地产市场的分析和风险控制的建议 -经济师2008,""(12)
  文章介绍了临海市房地产市场的发展状况及特征,对今后的市场进行了预测,提出了农行房贷的对策及风险控制的有效措施.

5.学位论文 陆勇平 我国住房按揭的发展与风险控制 2006
  我国的住房按揭贷款起步于1998年，但真正发展还是在2000年之后。住房按揭贷款的超常规发展速度，一是源于国人住房需求
的快速膨胀和消费观念的迅速改变。二是源于银行普遍把住房按揭贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。按照国际惯例，住房
按揭贷款的风险暴露期通常为3～8年。这也就意味着国内银行住房按揭贷款可能已经步入了违约高风险期。从实际情况看，一些银
行住房按揭不良贷款绝对额与不良贷款占比两项指标均处于上升期。可以预计，由于业务开展早期的粗放型管理埋下的隐患，住房
按揭贷款的风险还将持续暴露。随着市场化程度的提高，住房按揭贷款在"安全性"上存在着政策、市场、银行、抵押物等风险.要实
现住房按揭贷款的可持续发展,必须进行风险防范，因此，如何防范和化解银行的信用风险是理论实践都迫切需要解决的问题。
  本文系统介绍了住房按揭的产生和发展以及国内外在住房按揭品种上的创新。分析了我国住房按揭的市场需求和存在的问题,通
过实证分析，归纳出了目前我国住房按揭还存在的风险,运用统计分析方法、经济计量分析方法以及博弈论等对我国住房按揭的风险
及其防范措施进行探讨。

6.学位论文 孙靖 论我国房地产投资信托的市场生态和切入点 2005
  论文重点通过分析了我国房地产市场、信托市场和证券市场的现状，结合国外房地产投资信托(REITs)的发展经验，层层剖析了
目前我国房地产投资信托的市场生态和应如何准确切入，并说明在近两年我国房地产投资信托(REITs)逐渐火爆的情况下，盲目跟进
仍存在巨大的风险，房地产业者应通过内部和外部的风险控制来尽可能地避免风险，从而取得收益的最大化。
  房地产投资信托(REITs)起源于美国，具有可上市交易，流通性强，财务运作透明等特点。它在美国的发展也是随着经济的发展
和法制的完善，而逐步走向成熟的。随着亚洲经济的发展，尤其是东亚，开始效仿美国建立符合自己国情的房地产投资信托
(REITs)，并逐渐介绍到我国。
    REITs是植根于房地产市场、证券市场和信托市场的产物，要使REITs健康发展，这三个市场就要为REITs创造一个良好的生态环
境，从我国现阶段情况看，我们应培育健康有序的房地产业，解决好证券市场的市场分割问题，同时正确认识信托行业的功能，建
立信托业集约型经营的发展道路，重宿信托形象，普及社会大众的信托意识。
    在现阶段，我国的REITs模式选择应以产业投资基金型为主，在组织形式上，宜选择封闭型契约型投资基金，在募资方式的选择
上，宜选择私募方式。而在投资方向的选择上，现阶段我国的REITs可向三方面发展：一是股权类投资；二是权益类的实物投资；三
是具有中国特色的“过桥贷款”。
    同时我们也应认清房地产投资信托(REITs)在现阶段所面临的巨大风险，如何做好风险控制工作，是REITs健康发展的有效保障
。我国发展REITs面临的主要内部风险有：管理风险、经营风险、道德风险和自身运行模式风险，外部风险主要有法律风险、税收风
险、市场风险。要控制好这些风险，就要建立科学的投资分析决策体系，提高管理者的素质，建立完善的法制体系，提高行业风险
控制能力，控制道德风险，尽量减低资金流动风险。


7.学位论文 胡振志 天津市房地产泡沫风险控制研究 2007
  近年来，随着我国房地产业的持续升温，房价呈快速上升态势，有关我国目前是否存在房地产泡沫的争论也不断增多。面对国
内房地产市场的客观情况，国务院于2004、2005和2006年连续三年对房地产市场进行宏观调控，如果说，2004年国家对房地产的宏
观调控主要以调控投资为主，2005年主要以调控房价为主，那么，2006年则是一种双向调控：同时调控房地产投资和房价。但不管
结果如何，能充分认识房地产泡沫的危害以及及时对房地产泡沫进行宏观调控，对于整个国民经济的健康发展都具有深刻的意义。
  国家对过热的房地产市场进行调控之前，必然是依据房地产市场自身运行所表现出来的异常特征所进行的，也就是依据房地产
泡沫大小的程度而采取不同的调控手段。那么，判断房地产市场出现泡沫与否以及如何度量房地产泡沫的大小对于国家及时采取适
当的调控措施具有重要的指导意义。
  在此背景下，本文基于泡沫经济的基本理论，利用房地产泡沫测度方法，建立了一套房地产泡沫风险控制系统，运用此系统对
天津市房地产市场进行了实证分析，得出天津市2002～2005年房地产市场偏冷、偏热、正常和过热的结论，此结论与天津市房地产
市场客观情况完全相符，从而验证了房地产泡沫风险控制系统建立的科学性和有效性。文中最后，提出了相应的房地产泡沫风险预
控措施。

8.学位论文 王仁涛 房地产投资信托基金理论与实践研究 2006
   随着我国房地产业的快速发展，房地产融资的一些深层次矛盾和问题开始显露出来。长期以来，我国房地产企业融资渠道单一
，对银行依赖过大，负债率居高不下；与此同时，由于大量贷款投放于房地产项目，商业银行面临着较大的可能由房地产业引起的
金融风险。在房地产融资渠道亟需进一步多元化的背景下，房地产投资信托基金(以下简称REITs)作为一种切实可行的房地产融资方
式已经逐渐被房地产业和金融业所重视。但我国对REITs的研究起步较晚，绝大部分还限于对其起源、概念、国外运作模式、运作规
则、现状的介绍，对REITs研究的理论深度不够，同时由于房地产投资信托发展的滞后，案例的缺乏，导致实证研究也显不足。本文
在以上的背景下，针对我国发展REITs将面临的理论和实践问题，从基金特性、国际经验借鉴、业务定位、委托-代理关系、风险控
制、经营主体等方面进行研究，并在此基础上提出我国REITs的发展战略。
   论文的主要结论如下：
   1.通过对REITs特征、运作方式和发展REITs意义的分析可以看到，发展REITs对房地产业、金融业均有积极作用，能够拓宽房地
产融资渠道、促进信托公司业务重组、降低房地产金融风险。
   2.房地产市场的发展阶段与REITs的发展密切相关，论文运用模糊识别理论判别我国房地产市场的发展程度，结果表明我国房地
产市场处于扩张阶段，适合发展REITs。
   3.论文对美国等发达国家发展REITs的经验做了介绍和比较，提出发展我国REITs的建议，即：为我国REITs进入实施运作创造必
要的法律环境、改善市场环境、建设REITs的组织机构、加快培养大量的机构投资者、完善人才培养和信息公开化制度。
   4.我国发展REITs的各种经营主体中，以信托投资公司为基础发展中国的REITs是比较现实可行的途径。论文对35家信托投资公
司进行实证分析。首先分析了信托公司的治理状况，主要包括基本情况、机构设置、人员状况；其次分析了信托公司的经营状况
，主要包括资产规模、业务模式、经营风险、利润状况；最后对33家信托公司进行聚类分析，根据聚类结果将33家公司分为4类，对
每类信托公司做出评价，并在此基础上提出相关建议。
   5．REITs制度中存在着双重委托一代理关系。论文运用委托一代理模型分析REITs运作中的委托一代理关系，结果表明
：REITs运作中托管人对管理人的监督越严格，投资人为激励REITs管理人选择努力工作而必须付出的报酬就越小，投资人的收益就
越高。另一方面，在基金管理人努力工作的情况下，投资人要想尽量减少为激励REITs管理人而付出的报酬，以提高自己的收益，可
以采用增大基金管理人舞弊被发现时受到的处罚罚金、加强托管人的监督、加强外部监督的办法。
   6．我国在发展REITs的过程中将遇到多种风险，主要包括：投融资风险、金融风险、经营管理风险、市场风险、社会环境风险
和道德风险。论文设计了REITs风险控制策略，提出从宏观和微观层面来控制REITs风险。
   7．我国发展REITs的法律环境、市场环境、运作环境还不成熟。论文提出从宏观经济环境、微观经济环境、政策法律环境三个
方面构造我国REITs的发展环境，并为我国REITs提出发展战略。
   论文的创新点主要表现在以下4个方面：
   1．REITs发展与房地产所处阶段存在密切关系，为此论文用模糊方法论证了我国房地产市场所处的发展阶段，克服了以往判别
方法的不足。运用模糊识别理论，论文对我国2002-2004年的房地产市场的发展程度进行了实证分析，判断房地产市场的发展阶段。
现有文献中专门用于判别房地产市场发展阶段的方法并不多，已有的研究主要是采用的是线性分析方法。本文运用模糊模式识别理
论，建立房地产市场发展阶段指标体系，搜集整理2001-2004年中国房地产市场数据，对供给类、需求类、金融类、心理类指标进行
数据处理。分析结果表明，2002年、2003年中国房地产市场处于升温阶段，2004年则处于微热阶段。房地产市场在2002—2004：年
出现的由升温到微热的转变主要是因为受国家宏观调控政策的影响。
   2．REITs的经营主体分析对发展REITs十分重要，因此论文运用聚类分析法，对我国33家信托投资公司进行了实证分析。从目前
情况来看，我国发展REITs最现实可行的途径是选择契约型REITs，由信托投资公司来开展这项业务。现有文献仅限于对基金产品品
种的设计，对发展REITs的主体未作深入的研究。论文对我国33家信托投资公司的治理、经营情况进行了系统的研究，运用聚类分析
方法进行分类。从聚类结果可以看出，33家信托公司呈明显的分化态势，第一类有1家，第二类有5家，第三类有2家，第四类有24家
。用注册资本、资产总额、营业收入、净利润、自营信托收入5项指标来衡量，仅有少数公司实力较强，大多数公司处于一般水平。
根据聚类分析结果，建议目前对第一类和第二类的6家信托公司可先放宽政策，先行试点REITs业务，为我国发展REITs积累经验。
3．REITs制度中存在着投资人、基金管理人、托管人三者之间的双重委托一代理关系。现有文献没有对REITs的委托一代理关系进行
分析，论文设计了REITs运作中的委托一代理模型，分析委托一代理关系中的激励和监督问题，并对已开展的房地产信托计划业务进
行案例分析。通过分析可以看出，REITs运作中托管人对管理人的监督越严格，投资人为激励REITs管理人选择努力工作而必须付出
的报酬就越小，投资人的收益就越高。另一方面，在基金管理人努力工作的情况下，投资人要想尽量减少为激励REITs管理人而付出
的报酬，以提高自己的收益，可以采用增大基金管理人舞弊被发现时受到的处罚罚金、加强托管人的监督、加强外部监督的办法。
解决委托一代理问题的方法包括：完善信息披露、建立标准化的基金业绩指标评价体系、设计合理的激励机制、营造有效的REITs监
管体系、建立REITs经理人市场、完善REITs市场。通过实证分析可以看出，在目前开展的房地产信托计划业务的委托一代理关系中
，托管人没有充分发挥监督作用。
  4．我国在发展REITs的过程中将遇到来自房地产业和金融业的多种风险，现有文献仅对金融风险进行了分析，缺乏系统性，并
且没有切实可行的风险控制措施。本文从房地产业和金融业的角度系统分析发展REITs将面临的风险，设计了风险控制体系。通过分
析，可以看到风险主要包括：投融资风险、金融风险、经营管理风险、市场风险、社会环境风险和道德风险。本文设计的REITs风险
控制模型，提出从宏观和微观层面来控制REITs风险。宏观层面的控制措施包括：建立REIT的法律法规体系、加强对信托业务的监督
和管理、努力营造有利于REIT业务发展的社会环境；微观层面的控制措施包括：建立REITs内部风险管理制度、做好投资项目的风险
分析和投资的风险控制、适当实行风险规避、杜绝违规经营、加强人才培养、控制道德风险。


9.学位论文 傅文雅 房地产投资信托基金运作模式的探讨 2009
    房地产投资信托基金(在不影响本论文内容的前提下，为了行文方便，以下出现的“房地产投资信托”简称为“REITs”)作为一
种金融组织，是房地产业和金融市场展到一定阶段的产物。一方面，REITs可以为房地产企业拓宽融资渠道，通过向投资者发行股票
或受益凭证直接融资并投资于房地产领域，可以适当减轻房地产企业对银行贷款的依赖，降低房地产金融风险；另一方面，房地产
投资的资金门槛比较高，使得一般的中小投资者难以介入，但是REITs的出现让中小投资者投资于房地产变成可能，只要购买
REITs发行的股票或受益凭证便可以分享到房地产的投资成果。建立房地产投资信托基金，有利于我国房地产业的健康发展。发展
PEITs可以使房地产企业减小债务负担，有利于房地产企业规范运作，并且有利于房地产行业内部结构的优化；同时，发展REITs可
以汇集大量的基金投资于房地产业，有利于增加房地产市场的投资需求，活跃房地产的一、二级市场，促进房地产市场的发展，使
中国房地产尽早进入资本运营，发展资本市场；此外，房地产投资信托提供了一种普通投资者进行房地产投资的较好渠道。其特有
的运行机制可以保证集中大量的社会资金，从而产生相当大的市场强度与规模经济，具有较高的投资回报和相对较低的投资风险
，是一种比较理想的投资资本市场的工具。
    2008年12月3日，国务院常务会议出台九条金融促经济发展政策，其中第五部分“创新融资方式，拓宽企业融资渠道”提出：开
展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。
    2009年1月6日，住房和城乡建设部、发改委、财政部、央行有关负责人在出席国新办新闻发布会时表示：央行正牵头拟定房地
产投资信托基金工作方案。根据国务院的要求，人民银行最近几年来一直会同有关部门进行研究，现在已经形成了初步的试点总体
构架，正在和有关部门会商。这个方案打算在会同有关部门后报国务院同意，然后进行试点。
    由于拥有众多的优点，REITs已经引起国内理论界和企业界的积极关注。随着REITs市场化进程的加快，我们必然要面对如何选
择REITs运作模式的问题。
    正是在这样一个背景下，笔者对REITs进行了深入研究，在研究我国REITs运作模式时，首先要从分析各国REITs发展的特点入手
，总结各国REITs发展的成功经验，然后再结合我国的实际情况，研究我国REITs的发展策略。从这个思路出发，本文首先对REITs的
的概念、特点和分类进行了详细的阐述；接着研究REITs在美国及亚洲一些国家和地区的发展模式，并对它们的相同点和不同点进行
了比较分析，总结出REITs成功发展的经验；然后对我国发展REITs的现状及存在问题进行分析，根据我国的实际情况并借鉴国外的
成功经验，提出我国发展REITs的运作模式和抵御风险的措施。

10.期刊论文 王寿松.WANG Shou-song 浅析中国房地产市场的风险及其控制 -北京市经济管理干部

学院学报2007,22(4)
  近几年来,我国的房地产市场出现供需两旺、房价一路攀升的过热现象.房价上涨过快、市场过热也潜伏着相当大的风险.房地产
商在分享市场过热效应带来高收益的同时,也必然要承担社会政策与市场供求等方面变化带来的各种风险.因此,房地产开发企业要树
立持续发展的经营理念和理性开发意识,建立合理有效的理财模式,加强资产管理和成本控制,以便于规避和控制风险.




本文链接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/Thesis_Y864020.aspx
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