Docstoc

Varovana stanovanja

Document Sample
Varovana stanovanja Powered By Docstoc
					                UNIVERZA V MARIBORU
        EKONOMSKO-POSLOVNA FAKULTETA, MARIBOR




                     DIPLOMSKO DELO
  FINANCIRANJE INVESTICIJ V VAROVANA
             STANOVANJA
  FINANCING INVESTMENT IN SHELTERED
               HOUSING




Kandidatka: Mateja Finţgar
Študentka: Rednega študija
Številka indeksa: 81636996
Program: Univerzitetni
Študijska smer: Finance in bančništvo
Mentor: dr. Ţan Jan Oplotnik



                         Maribor, september 2010
PREDGOVOR


V moderni druţbi, za katero so značilni urbanizacija, vedno hitrejša industrializacija ter
višji ţivljenjski standard zaradi naprednejše zdravstvene in socialne politike, je tako ţe dlje
prisotno tudi daljšanje ţivljenjske dobe prebivalstva. Razprave o staranju prebivalstva in o
tem, kako se kar najbolje pripraviti za ta pojav, potekajo tako rekoč v vseh razvitejših
drţavah Evrope.

S staranjem se zdravstveno stanje ljudi slabša; bolj ko narašča število starejših, bolj narašča
tudi povpraševanje po namestitvah le-teh tako v zdravstvene kot v socialne ustanove.
Predvsem v razvitejših drţavah je starostnikom omogočena podporna socialna mreţa za
zagotovitev kakovostnega staranja, poleg tega so osnovani tudi drugi sodobni programi
oskrbe starih ljudi z namenom vzpostavitve tesnejše povezanosti institucionalnega varstva
starostnika in njegove druţine. V preteklosti je ključno vlogo pri oskrbi starejšega človeka
namreč imela njegova druţina, deloma tudi soseska in bliţnje sorodstvo, zaradi hitrega
tempa ţivljenja v moderni druţbi pa je domača oskrba starostnikov danes vse redkejša.

Dolgo časa je namestitev v domu za starejše veljala kot edina moţnost za vse tiste, ki so
zaradi s starostjo povezanimi zdravstvenimi teţavami potrebovali pomoč pri osnovni
oskrbi in ustrezno zdravstveno nego. V razvitih drţavah se tako vse več starostnikov
odloča za bivanje v t. i. varovanih oziroma oskrbovanih stonovanjih. Varovana stanovanja
so namensko grajena in tehnično prilagojena starejšim in funkcionalno oviranim ljudem.
Namenjena so ljudem, starejšim od petinšestdeset let in ki jim starost in zdravstvene
razmere dopuščajo samostojno ţivljenje ob pomoči strokovno usposobljenega osebja.

Varovana stanovanja so draţja, ker so grajena nadstandardno in prilagojena prav tej
populaciji, zato si jih teţko privoščijo upokojenci z najniţjimi pokojninami, razen če jim
pri tem finančno pomagajo svojci. Tovrstna stanovanja so lahko zgrajena z zasebnim
kapitalom ali občinskimi sredstvi. Zasebni investitorji so tako velikokrat postavljeni pred
odločitev, ali naj varovana stanovanja zgradijo za trg in jih kasneje prodajo ali pa naj jih
trgu ponudijo v obliki najema. V tem primeru bi najemnina lahko imela povsem trţno
vrednost, kar bi posledično lahko pomenilo, da bi sicer na novo zgrajen objekt z
varovanimi stanovanji kljub zanimanju ostal prazen. Zato je treba pri gradnji objekta z
varovanimi stanovanji oblikovati tako ekonomsko ceno za kvadratni meter stanovanja kot
višino najemnine, ki bo sprejemljiva tako za najemnika kot za samega investitorja, ki
stremi k polni zasedenosti objekta.

Z diplomskim delom ţelimo predstaviti pojem varovanih stanovanj, pravno podlago za
graditev tovrstnih stanovanj ter vlogo Stanovanjskega sklada Republike Slovenije in
Nepremičninskega sklada pokojninskega in invalidskega zavarovanja na področju
financiranja izgradnje le-teh. Predstavili bomo teoretična izhodišča financiranja
investicijskih projektov, kjer bomo podrobneje pojasnili pomen statičnih in dinamičnih
metod ekonomskega vrednotenja učinkovitosti naloţb, pomen projektnega financiranja ter
glavne oblike in vire financiranja investicijskih projektov. Pojasnili bomo tudi ugotovitve
analize stanja okolja ponudbe varovanih stanovanj pri nas ter predstavili oceno ekonomske
upravičenosti izvedbe izgradnje projekta varovanih stanovanj v občini x.




                                              2
KAZALO


1     Uvod .............................................................................................................................. 5
    1.1 Opredelitev področja in opis problema ................................................................... 5
    1.2 Namen, cilji in osnovne trditve ............................................................................... 6
    1.3 Predpostavke in omejitve raziskave ........................................................................ 7
    1.4 Predvidene metode raziskovanja ............................................................................ 7
2     Staranje prebivalstva in možnosti bivanja starejših občanov v Sloveniji .............. 8
    2.1 Vzroki staranja prebivalstva ................................................................................... 8
    2.2 Posledice staranja prebivalstva in ocena prihodnjih demografskih gibanj v RS .. 10
    2.3 Razvoj institucionalne mreţe storitev za starejše občane ..................................... 13
3     Opredelitev varovanih stanovanj ............................................................................. 16
    3.1 Pojem varovanih stanovanj ................................................................................... 16
    3.2 Institucionalno varstvo v varovanih stanovanjih .................................................. 16
    3.3 Pravna podlaga za graditev varovanih oziroma oskrbovanih stanovanj ............... 17
    3.4 Stanovanjski sklad Republike Slovenije (SSRS) .................................................. 18
      3.4.1      Predstavitev SSRS ......................................................................................... 18
      3.4.2      Predstavitev »Programa SSRS za sofinanciranje projektov pridobivanja
      varovanih stanovanj« ................................................................................................... 20
      3.4.3      Nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja .............. 21
    3.5 Primerjalna analiza okolja ponudbe varovanih stanovanj izbranih občin ............ 21
    3.6 Ugotovitve primerjalne analize okolja ponudbe varovanih stanovanj .................. 23
4     Teoretična izhodišča financiranja investicij............................................................ 25
    4.1 Investicijski projekti ............................................................................................. 25
      4.1.1      Merila za oceno učinkovitosti investicijskega projekta ................................. 26
    4.2 Ekonomsko vrednotenje učinkovitosti naloţb s statičnimi metodami.................. 27
      4.2.1      Doba vračanja investicijskih naloţb .............................................................. 28
      4.2.2      Donosnost investicije..................................................................................... 28
    4.3 Ekonomsko vrednotenje učinkovitosti naloţb z dinamičnimi metodami ............. 30
      4.3.1      Metoda neto sedanje vrednosti ...................................................................... 30
      4.3.2      Metoda interne stopnje donosnosti ................................................................ 31
      4.3.3      Metoda relativne neto sedanje vrednosti ....................................................... 32
    4.4 Projektno financiranje investicijskih projektov .................................................... 33
      4.4.1      Pojem projektnega financiranja ..................................................................... 33
      4.4.2      Oblike financiranja naloţb v gospodarsko infrastrukturo ter pomen
      partnerstva javnega in zasebnega sektorja ................................................................... 36
    4.5 Glavne oblike financiranja investicijskih projektov ............................................. 41
      4.5.1      Leasing .......................................................................................................... 41
      4.5.2      Samofinanciranje ........................................................................................... 42
      4.5.3      Dolţniško financiranje ................................................................................... 43
    4.6 Moţni viri financiranja investicijskih projektov ................................................... 43
5     Analiza ekonomske upravičenosti investicijskega projekta .................................. 45
    5.1 Izhodiščni pogoji in omejitve izgradnje varovanih stanovanj v občini x ............. 45
    5.2 Moţni načini izvedbe investicijskega projekta z vidika financiranja ................... 46
    5.3 Ocena ekonomske upravičenosti izvedbe izgradnje varovanih stanovanj v občini x
           .............................................................................................................................. 48
6     Sklep............................................................................................................................ 52



                                                                     3
7    Povzetek ...................................................................................................................... 54
8    Literatura ................................................................................................................... 58
9    Viri .............................................................................................................................. 61
10   Kazalo tabel in slik .................................................................................................... 63
11   Priloge ........................................................................................................................... 1




                                                                   4
1 Uvod


1.1 Opredelitev področja in opis problema

Temelje za učinkovito stanovanjsko politiko mora oblikovati drţava. S pravilno vodeno
stanovanjsko politiko lahko tako drţava v prvi vrsti zagotovi nemoteno delovanje
nepremičninskega trga. Z natančnim spremljanjem gibanja cen in poznavanjem smernic
oblikovanja cen nepremičnin lahko drţava prepreči ali celo omeji posledice neravnovesij
na nepremičninskem trgu.

Dejstvo je, da se populacija starejših občanov iz leta v leto povečuje in da povpraševanje
presega ponudbo stanovanj, ki bi bila prilagojena tej skupini ljudi. Nekateri upokojenci so
tako ţe lastniki kake nepremičnine, ki pa jim po obsegu in kakovosti ne ustreza več. Zato
obstaja moţnost prenosa tega premoţenja na trg nepremičnin, hkrati pa je treba na trgu
zagotoviti stanovanja, ustreznejša tako po obsegu kot po kakovosti.

Varovana stanovanja v današnjem času pridobivajo na pomenu in zanje se odloča vedno
več ljudi. V diplomski nalogi bomo raziskali področje financiranja investicij v varovana
stanovanja pri nas. V teoretičnem delu bomo predstavili sam pojem varovanih stanovanj,
pravno ureditev gradnje varovanih stanovanj v Republiki Sloveniji, pomen Stanovanjskega
sklada Republike Slovenije (v nadaljevanju SSRS) ter Nepremičniskega sklada
pokojninskega in invalidskega zavarovanja (v nadaljevanju Nepremičninski sklad PIZ) pri
financiranju stanovanjske gradnje tovrstnih stanovanj in predstavili ponudbo varovanih
stanovanj pri nas. Teoretični del bomo zaključi z opredelitvijo teoretičnih izhodišč
financiranja izvedbe investicijskih projektov, ki nam bo sluţil kot pomembna podlaga za
izvedbo praktičnega dela diplomske naloge.

Drţava naj bi tako celovito pristopila k oblikovanju drţavne strategije za razvoj trga
varovanih stanovanj, s katerimi bi zagotovila mehanizme za spodbujanje gradnje varovanih
stanovanj prek javne ali zasebne pobude ter vzpostavila vedno večjo ponudbo tovrstnih
stanovanj.

V zadnjem delu bo diplomska naloga naravnana bolj aplikativno, saj bomo podrobneje
predstavili analizo ekonomske upravičenosti projekta izgradnje varovanih stanovanj v
občini x ter moţne načine izvedbe z vidika financiranja. Ocena ekonomske upravičenosti
posameznega projekta namreč izhaja iz sodobnih metod merjenja uspešnosti naloţbenih
projektov, kjer se v okviru izračuna upošteva tako časovna vrednost denarja kot samo
obdobje trajanja naloţbenega projekta. V praktičnem delu diplomske naloge bomo tako
naredili izračun osnovnih pokazateljev uspešnosti projekta z vidika zagotavljanja potrebnih
finančnih virov ob predpostavki omejenih proračunskih virov oz. dejanskih potreb po
varovanih oz. oskrbovanih stanovanjih ter predstavili njihovo moţnost investiranja v
izvedbi tako javnega kot zasebnega sektorja.




                                            5
1.2 Namen, cilji in osnovne trditve

Namen

Namen diplomskega dela je predstaviti financiranje investicij v varovana stanovanja in
podrobneje prikazati analizo stanja varovanih oz. oskrbovanih stanovanj na slovenskem
trgu v letu 2009. Analiza stanja varovanih stanovanj v Sloveniji nas zanima, ker je za
uspešno delovanje na tem področju potrebno dobro poznavanje le-tega, hkrati pa je za
izvedbo projekta izgradnje varovanih stanovanj v občini x pomembno dobro poznavanje
vseh temeljnih komponent izvedbe investicijskih projektov z oblikovanjem ustreznega
predloga finančne konstrukcije.

Na trgu je zanimanje za oskrbovana stanovanja zelo veliko, kar potrjujejo podatki o
zasedenosti objektov z oskrbovanimi stanovanji po posameznih občinah. V prihodnosti se
tako pričakuje pozitiven trend gradnje tovrstnih stanovanj, saj povpraševanje presega
ponudbo. Po drugi strani se pri gradnji za trg pojavlja teţava, da nekateri kupijo varovana
stanovanja z namenom donosne naloţbe in jih po visoki najemnini poskušajo oddati v
najem. Pripravili bomo oceno ekonomske upravičenosti investicije izgradnje oskrbovanih
stanovanj, pri čemer se bomo osredinili predvsem na oceno primerne lastne ekonomske
cene najema bivalne enote, ki vlagatelju, tako javnemu kot zasebnemu, še omogoča kritje
vseh nastalih investicijskih stroškov.

Na področju gradnje oskrbovanih stanovanj ima pomembno vlogo tudi SSRS, zato bomo v
diplomski nalogi predstavili njegovo delovanje in financiranje. Temeljni cilj gradnje
varovanih stanovanj je namreč zagotoviti ustrezna stanovanja po razumnih cenah, ki bodo
dostopne širši starejši populaciji.

Cilji

Cilji omejene raziskave so predvsem:

           podrobno analizirati domači trg varovanih stanovanj in predstaviti zakonodajo
            na tem področju;
           preučiti teoretična izhodišča financiranja investicij z oblikovanjem predloga
            finančne konstrukcije ter ekonomskim vrednotenjem učinkovitosti naloţb z
            vidika dinamičnih in statičnih metod;
           predstaviti pojem projektnega financiranja investicijskih projektov ter pomen
            partnerstva javnega in zasebnega sektorja;
           v aplikativnem delu naloge prikazati oceno ekonomske upravičenosti investicije
            v izgradnjo varovanih stanovanj na primeru občine x s pomočjo izračuna
            pomembnejših kazalnikov njene učinkovitosti.

Osnovne trditve

Trditve:

           Na področju gradnje in financiranja varovanih stanovanj imata pomembno
            vlogo SSRS in Nepremičninski sklad PIZ.




                                            6
          Investicija v gradnjo varovanih stanovanj velja za sorazmerno varno naloţbo,
           vendar je tovrstna stanovanja treba zagotoviti po takšni ceni, ki bo dostopna
           širši starejši populaciji, bodisi v obliki najema bodisi v obliki nakupa.
          Pri gradnjah, ki jih izvede zasebni investitor, se lahko pojavi nevarnost, da bodo
           zgrajena varovana stanovanja kupili kupci kot naloţbo.
          Oblikovanje predloga za izvedbo finančne konstrukcije z upoštevanjem
           različnih moţnosti lastnih in tujih virov sredstev glede na rentabilnost in stroške
           posameznega projekta je ena od temeljnih komponet izvedbe posameznega
           investicijskega projekta.


1.3 Predpostavke in omejitve raziskave

Predpostavke

V diplomski nalogi bomo predpostavili, da je zanimanje za varovana stanovanja na
slovenskem trgu zelo veliko in da v prihodnosti pričakujemo pozitiven trend gradnje
tovrstnih stanovanj, saj se populacija starejših občanov iz leta v leto povečuje. Pri
varovanih stanovanjih je namreč opazen razkorak med potrebami in moţnostjo prodaje, saj
je le malo upokojencev finančno zmoţnih za nakup takega stanovanja.

Pri finaciranju gradnje objekta z varovanimi stanovanji predpostavljamo, da je treba
oblikovati takšen predlog finančne konstrukcije, ki bo vsebovala realno napoved gibanja
denarnih tokov v obdobju financiranja investicije in v obdobju njenega odplačevanja. Z
izračunom nekaterih pomembnejših kazalnikov učinka naloţbe lahko opredelimo
rentabilnost naloţbe z upoštevanjem razmerja med donosom in vloţenimi sredstvi, stroške
financiranja in rentabilnost lastnih virov financiranja z namenom določitve take
ekonomske cene za kvadratni meter stanovanja, ki bo sprejemljiva tako za najemnika kot
za samega investitorja, ki stremi k zapolnitvi vseh razpoloţljivih zmogljivosti.

Omejitve

V diplomski nalogi se bomo omejili predvsem na ponudbo varovanih stanovanj in
moţnosti financiranja njihove gradnje na slovenskem trgu.


1.4 Predvidene metode raziskovanja

V diplomskem delu bomo uporabili analitično metodo in deskriptiven pristop k
raziskovanju. V okviru deskriptivnega pristopa bomo uporabili metodo kompilacije in tako
na podlagi danih rezultatov raziskave pregleda ponudbe varovanih stanovanj ter navedenih
teoretičnih izhodišč financiranja gradnje le-teh na slovenskem trgu še podrobneje
predstavili oceno ekonomske upravičenosti investicije v gradnjo varovanih stanovanj v
občini x. V okviru analitičnega pristopa bomo uporabili metodo deduktivnega sklepanja.

Pri raziskovanju se bomo opirali na strokovno literaturo domačih in tujih avtorjev, ki so
objavili članke in knjige s področja financiranja investicijskih projektov v povezavi z
varovanimi stanovanji. Ustrezno literaturo bomo poiskali v knjiţnici in na medmreţju.




                                              7
2 Staranje prebivalstva in možnosti bivanja starejših občanov v Sloveniji

Staranje človeka je proces, ki poteka vse ţivljenje. V razvitem svetu, torej v svetu
urbanizacije, vedno hitrejše industrializacije in posledičnega preseljevanja ljudi s podeţelja
v večja mesta, višjega ţivljenjskega standarda zaradi izboljševanja zdravstvenih razmer in
socialne politike, je ţe dlje časa značilno podaljševanje ţivljenjske dobe prebivalstva.
Proces staranja prebivalstva je predvsem v razvitejših drţavah tesno povezan z
zniţevanjem rodnosti in smrtnosti starejšega prebivalstva, kar vpliva na starostno strukturo
prebivalstva, ki tako postaja vse starejše.

V prihodnosti se tako pričakuje dvig deleţa starega prebivalstva na eno tretjino celotne
populacije prebivalstva. Demografsko spreminjanje bo zahtevalo temeljite druţbene
spremembe na ravni celotne druţbe na različnih področjih in ravneh socialnega varstva,
zaposlovanja, reševanja stanovanjske problematike, pri čemer se bo treba še posebno
osrediniti na zmanjševanje medgeneracijskih razlik. V preteklosti je pri oskrbi starejših
ljudi imela pomembno vlogo starostnikova druţina, deloma tudi soseska in bliţje
sorodstvo, danes pa je domača oskrba starostnika zaradi hitrega tempa ţivljenja v moderni
druţbi vse redkejša.

Zaradi intenzivnega naraščanja staranja prebivalstva je povpraševanje po namestitvah
starejših ljudi v zdravstvene in socialne ustanove vedno večje. Razvite drţave omogočajo
starostnikom podporne socialne mreţe za zagotovitev kakovostnega staranja, namreč
pokojninsko, invalidsko in zdravstveno zavarovanje, zavarovanje za nego v starosti ter
pravico do socialnih prejemkov (Jošt 2005, 1). Osnovani so tudi drugi sodobni programi
oskrbe starih ljudi z namenom vzpostavitve tesnejše povezanosti druţine in
institucionalnega varstva starostnika, namreč dnevni centri, domovi za starejše, varovana
oziroma oskrbovana stanovanja, oskrbniške druţine, socialna oskrba in nega na domu ter
drugi.


2.1 Vzroki staranja prebivalstva

Staranje prebivalstva je definirano kot povečevanje deleţa in števila prebivalstva nad
določeno starostno mejo, za katero se običajno jemlje 65. leto starosti, ob hkratnem
zmanjševanju števila prebivalcev, mlajših od 15 let, in ob podaljševanju ţivljenjske dobe
vsega prebivalstva (Keršmanc 2009).

Starost in staranje se danes opazujeta v dveh vsebinsko različnih oblikah, in sicer staranje
posameznika in staranje druţbe. Pri staranju posameznika gre za ţivljenjsko dobo, medtem
ko gre pri staranju druţbe za demografsko staranje oziroma staranje prebivalstva (Cijan in
Cijan 2003, 3).

Demografsko starost naroda ocenjujemo z deleţem ljudi, starejših od 65 let, med vsem
prebivalstvom. Prebivalstvo lahko po starosti razdelimo v tri osnovne starostne skupine:
mlada, zrela in stara prebivalstva. Jošt (2005, 3) povzema opredelitev treh osnovnih
starostnih skupin po Malačiču (2003, 23), po katerem je mlado prebivalstvo tisto, kjer je
starega prebivalstva do 5 odstotkov, zrelo prebivalstvo tisto, kjer je starega prebivalstva
med 5 in 7 odstotki, in staro prebivalstvo tisto, kjer je starega prebivalstva nad 7 odstotkov.
Po tej razvrstitvi uvrščamo Slovenijo med deţele s starejšim prebivalstvom.



                                              8
Staranje prebivalstva se je v skladu s teorijo in demografskimi modeli začelo z
demografskim prehodom1 ob sočasnem pojavu vedno večjega padanja rodnosti
prebivalstva. Pojav prvega demografskega prehoda je v Sloveniji sledil najrazvitejšim
drţavam na svetu z nekajdesetletno zakasnitvijo, saj se je zniţevanje rodnosti v Sloveniji
začelo v zadnjih desetletjih 19. stoletja. Starostno strukturo našega prebivalstva lahko po
letu 1953 vzamemo ne le kot tisto, ki kaţe stanje ob koncu demografskega prehoda, ampak
tudi kot stanje, ko je Slovenija zapustila fazo zrelega prebivalstva. Slednje je povsem
razumljivo, saj je bilo obdobje 1931–1953 zaradi druge svetovne vojne krizno obdobje,
kjer je bil indeks staranja2 prebivalstva precej niţji, kot je danes (Malačič 2003).

Na staranje prebivalstva vpliva veliko dejavnikov, med katerimi so najpomembnejši:
        spreminjanje rodnosti;
        podaljševanje ţivljenjske dobe prebivalstva v daljšem obdobju;
        migracijski procesi;
        izboljšane higienske razmere;
        boljše razmere za ţivljenje in delo oziroma doseganje višjega ţivljenjskega
           standarda.

V zadnjih nekaj desetletjih je mogoče v gospodarsko najrazvitejših drţavah opaziti trend
naglega upadnja rodnosti. Rodnost se v Sloveniji zniţuje vsaj ţe sto let, seveda z
različnimi nihanji in različnimi hitrostmi upadanja, a šele po letu 1980 je padla pod raven,
ki še zagotavlja enostavno obnavljanje generacij. Za to obdobje je značilno nenehno
upadanje koeficienta celotne rodnosti,3 ki se je do sedaj prekinilo le v letih 2000 in 2002
(Kraigher 2003).

Na rodnost vplivajo številni dejavniki, naravnani predvsem ekonomsko. Hiter ţivljenjski
tempo, ki je postal del moderne druţbe, je posledica dejstva, da se vse več mladih druţin
odloča za manj otrok in rojstva v kasnejših letih. Poleg upadanja povprečnega števila otrok
v druţini je pomemben dejavnik tudi visoka stopnja brezposelnosti mladih ter teţave na
poklicni poti, kjer se pogosto pojavljajo teţave pri zaposlitvi ţensk, pomanjkanje in cena
stanovanj ter svobodne moţnosti izbire posameznika glede dokončanja študija in
usklajevanja poklicnega in druţinskega ţivljenja mladih druţin (KES 2005). Projekcije
Slovenije po napovedih Eurostata (2008) napovedujejo, da bo rodnost do konca leta 2060
rahlo porasla. Vrednost totalne rodnosti se bo tako od sedanje vrednosti 1,32 otroka na
ţensko v rodni dobi postopno povečevala in se do leta 2060 povečala do vrednosti 1,52
otroka na ţensko v rodni dobi.

Naraščanje deleţa starejšega prebivalstva v posameznih drţavah je odvisno tudi od vedno
daljše ţivljenjske dobe prebivalcev. Zaradi izboljšanja higienskih in zdravstvenih razmer
ter višjega ţivljenjskega standarda ljudi smrtnost4 v razvitih drţavah po vsem svetu upada.
Najprimernejši kazalnik za primerjavo smrtnosti med različnimi starostnimi strukturami

1
  Krţe (2008, 2) povzema opredelitev demografskega prehoda ali tranzicije po Malačiču (2006, 214) kot
označitev obdobja zniţevanja smrtnosti in rodnosti od visoke na nizko raven.
2
  Indeks staranja predstavlja razmerje med številom prebivalcev, starih 0–14 let, in številom prebivalcev,
starih 65 let ali več (SURS 2008).
3
  Celotna rodnost je povprečno število ţivorojenih otrok na eno ţensko v rodni dobi (15–49 let) v
koledarskem letu (SURS 2003).
4
   Število umrlih na 1000 prebivalcev.



                                                    9
prebivalstva je ţivljenjsko pričakovanje ob rojstvu, ki nam pove, koliko let ţivljenja lahko
v povprečju pričakuje moški ali ţenska ob rojstvu (Jošt 2005, 5). Če je bila v začetku
20. stoletja povprečna ţivljenjska doba človeka pribliţno 50 let, danes ljudje v povprečju
ţivimo 75 let. Po predvidevanjih Svetovne zdravstvene organizacije naj bi bila leta 2025
ţivljenjska doba v najrazvitejših drţavah daljša od 80 let (Keršmanc 2005).

V odprtem gospodarstvu vplivajo na staranje prebivalstva tudi migracijski procesi. Mladi
se zaradi ekonomskih in tudi političnih razlogov pogosteje odločajo za selitev s podeţelja v
večja mesta kot pa starejši prebivalci. Po podatkih Eurostata (2008) bo letni selitveni
prirast Slovenije iz tujine po predvidevanjih do leta 2060 v prvih letih znašal okrog 6000
oseb letno, nato se bo postopno zmanjševal z različno aktivnostjo. Tako bo leta 2020
znašal okrog 4500 oseb letno, leta 2040 okrog 3500 oseb in leta 2060 okrog 2300 oseb
letno. Za zagotovitev potrebne delovne sile in blaginje v Evropi bo potreben vedno večji
dotok priseljencev. Zaradi demografskega stanja v Evropi in njenega geografskega okolja
bodo te ekonomske migracije v veliki meri tudi tiste, ki bodo na splošno povečale število
prebivalstva (KES 2005).


2.2 Posledice staranja prebivalstva in ocena prihodnjih demografskih gibanj v RS

Posledice staranja prebivalstva se kaţejo na različnih ravneh in v različnih oblikah,
razdelimo jih lahko na ekonomske, zdravstvene, druţbene in kulturne. Proces staranja
prebivalstva po navedbah Malačiča (2003, 24) povzroča spreminjanje razmerja med
ekonomsko aktivnimi in vzdrţevanimi, povečuje se starost ob upokojitvi, podaljšuje se
obdobje šolanja in povečuje aktivnost ţensk. Spremenjena struktura vpliva tudi na
politične razmere in volilne rezultate, saj se povečuje politični vpliv starejših ljudi (citirano
v Jurše 2005,6).

Ekonomske teţave v zvezi s staranjem prebivalstva je mogoče razdeliti v dve veliki
skupini; po eni strani bo večje število starih in zelo starih ljudi zahtevalo večje izdatke za
pokojnine ter zdravstveno in socialno varstvo in nego starejših, po drugi strani se bo zaradi
pričakovanega zmanjšanega števila delovno sposobnega prebivalstva pojavil problem
zadostne gospodarske rasti in ustrezne delitve, kar bi omogočalo kritje teh povečanih
stroškov (Kraiger 2003).

Najpomembnejše izdatke v zvezi s staranjem prebivalstva pomenijo javni izdatki
pokojninsko-invalidskega in zdravstvenega zavarovanja. Osnovni parametri javnih
izdatkov za pokojnine so število posameznih vrst upravičencev ter povprečni izdatki za
pokojnine in druge prejemke iz pokojninskega in invalidskega zavarovanja na
posameznega upravičenca. Število upokojencev v Sloveniji kot tudi sicer po svetu narašča,
kar je med drugim posledica demografskih dejavnikov: obsega generacij, ki vstopajo v
upokojitev, in preostalega pričakovanega trajanja ţivljenja teh generacij. Leta 2000 je v
Sloveniji začel veljati novi zakon o pokojninskem in invalidskem zavarovanju in tako se je
s sprejeto pokojninsko reformo postopoma podaljševala zavarovalna doba in najniţja
starost, potrebna za normalno upokojitev ob sočasnem zniţanju višine denarnih pravic
(Kraigher 2003). Po napovedih Ministrstva za delo, druţino in socialne zadeve naj bi
1. januarja 2011 začel veljati nov zakon o pokojninskem in invalidskem zavarovanju, ki bi
uvedel številne spremembe trenutne pokojninske zakonodaje.




                                               10
Ena od posledic staranja je tudi srečevanje z zdravstveno problematiko starejših ljudi, ki so
posledica različnih bolezni, poškodb in drugih obolenj. Povečevanje potreb in zahtev po
dolgotrajni oskrbi je pojav, ki je še zlasti značilen za ljudi, starejše od 65 let. S starostjo se
namreč zmanjša posameznikova funkcionalna sposobnost in takrat se pojavi povpraševanje
po storitvah za osebe, ki ne morejo samostojno skrbeti zase, kot so nudenje pomoči pri
samooskrbi, vzdrţevanju osebne higiene, oblačenju in podobno.

V drţavah Evropske unije (v nadaljevanju EU) ocenjujejo, da naj bi bilo pri izvajanju
osnovnih ţivljenjskih dejavnosti popolnoma odvisnih od pomoči druge osebe ţe 3 do 5
odstotkov, delno odvisnih pa 15 odstotkov ljudi v strarosti nad 65 let. Pri starosti nad 70 let
število ljudi, ki so popolnoma odvisni pri izvajanju ţivljenjskih dejavnosti od druge osebe,
naraste ţe na 10 odstotkov (JN 2010).

V prihodnosti je mogoče pričakovati tudi splošno pomanjkanje delovne sile, kar se bo
dogajalo ravno v obdobju, ko se bodo številne delovne organizacije osredinjale predvsem
na povečanje storilnosti za dosego zadostne gospodarske rasti, postavitve pravilne
strategije zmanjševanja stroškov in dosego strategije rasti v odvisnosti od večjih investicij,
višje izobrazbe ravni zaposlenih ob sočasnem zagotavljanju primerne ponudbe dela tudi za
starejšo populacijo.

Statistični urad Republike Slovenije (v nadaljevanju SURS) je leta 2008 izdal publikacijo z
naslovom »Prebivalstvo Slovenije danes in jutri, 2008–2060«, s katero je ţelel z vidika
statistične stroke punuditi moţnost vpogleda v različne moţne »scenarije« razvoja
prebivalstva Slovenije tudi v prihodnje (SURS 2009).

Oceno prihodnjih demografskih gibanj v Sloveniji bomo predstavili na podlagi izdelanih
projekcij prebivalstva,5 ki jih je pripravil Statistični urad Evropske unije (v nadaljevanju
Eurostat) za obdobje od 2008 do 2060 za vseh 27 drţav članic EU ter posebej za vsako od
njih in jo poimenoval EUROPOP2008. Slovenija je Eurostatovo projekcijo prebivalstva
EUROPOP2008 za Slovenijo prevzela kot svojo uradno in t. i. srednjo (osnovno) različico
projekcije prebivalstva, SURS pa je poleg te izračunal še druge variante projekcij
prebivalstva Slovenije, tudi t. i. nizko in visoko različico (ACRS 2010).

Projekcije prebivalstva v Sloveniji ob upoštevanju demografskih smernic za Slovenijo
kaţejo povečanje števila starejših oseb v prihodnosti po t. i. konvergenčnem scenariju6
oziroma srednji različi, kar je ponazarjeno v Tabeli 1.




5
  Izraz projekcija prebivalstva pomeni izračun verjetnega prihodnjega števila in sestave prebivalstva
določenega območja po različnih znakih, ki je zasnovana na hipotezah o prihodnjem razvoju rodnosti,
smrtnosti in selivnosti (SURS 2010).
6
  Konvergenčni scenarij pri izračunu upošteva prihodnji razvoj rodnosti, umirljivosti in selivnosti prebivalstva
(SURS 2008a).



                                                      11
Tabela 1: Projekcije prebivalstva Slovenije po starostnih skupinah in izbranih letih,
konvergentni scenarij, srednja različica za leta 2008, 2020, 2040 in 2060
                                                                                      v tisočih oz. v odstotkih
Starostna skupina (leta)      2008        2020                                  2040           2060
Starostni razred 0–14         280,8       291,6                                 235,9          225,8
Deleţ                         14 %        14 %                                  12 %           13 %
Starostni razred 15–64        1.416,5     1.346,2                               1.152,6        952,5
Deleţ                         70 %        65 %                                  59 %           54 %
Starostni razred 65+          325,3       420,2                                 569,4          589,9
Deleţ                         16 %        20 %                                  29 %           33 %
Celotna populacija            2.022,6     2.058                                 1.957,9        1.768,1
Koeficient         starostne 22,97 %      31,21 %                               49,4 %         62,19 %
odvisnosti
Vir: Prirejeno po Eurostat, EUROPOP2008 (SURS 2009).


Slika 1: Projekcije prebivalstva Slovenije po starostnih skupinah in izbranih letih,
konvergentni scenarij, srednja različica za leta 2008, 2020, 2040 in 2060

                                            1600

                                            1400
   Št. prebivalcev v starostnem razredu v




                                            1200

                                            1000
                    tisočih




                                             800                                                       0-14

                                             600                                                       15-64
                                                                                                       65+
                                             400

                                             200

                                               0
                                                   2008   2020           2040        2060
                                                                  Leto

Vir: Lasten vir na podlagi Tabele 1.

Iz zgornjega grafa in tabele je razvidno, da se prebivalstvo v Sloveniji stara, kar je
predvsem posledica naglega upadanja rodnosti in podaljševanja ţivljenjske dobe
prebivalstva. Če po konvergentnem scenariju projekcije prebivalstva EUROPOP2008
primerjamo izhodiščno leto 2008 in leto 2060, ugotovimo, da bo deleţ najmlajšega
prebivalstva v starostnem razredu 0–14 let upadel predvidoma za odstotek, delovno
sposobno prebivalstvo, ki predstavlja starostni razred 15–64 let, pa bo namesto
70-odstotnega zavzemalo le še 54-odstotni deleţ. Deleţ ljudi v starosti nad 65 let se bo v



                                                                 12
obdobju od leta 2008 do konca leta 2060 po predvidevanjih povečal za 17 odstotkov
oziroma naj bi se število toliko starih prebivalcev predvidoma povečalo s 325.321 na
589.889 ter tako predstavljalo slabo tretjino celotne populacije. Iz tega izhaja, da se bo
koeficient starostne odvisnosti starih7 povečal od 22,97 na 62,19 odstotka, kar pomeni, da
je bilo v letu 2008 skupaj 4,3 osebe, stare od 15 do 64 let, na osebo staro 65+, v letu 2060
pa po navedenih podatkih le še 1,6 delovno sposobne osebe na posameznika, starega več
kot 65 let.

Načrtovanje ţivljenja in soţitja med generacijskimi skupinami na vseh ravneh je v
demografskem vplivu staranja nujno v vseh evropskih drţavah, saj posledice staranja
prebivalstva vplivajo ne le na zdravstveno stanje druţbe ter skrb za zdravje prebivalstva,
ampak tudi na sestavo druţin, na gradnjo stanovanj in migracije prebivalstva. S staranjem
prebivalstva in naraščanjem deleţa starejših ljudi, ki so zaradi slabšega zdravstvenega
stanja vse bolj odvisni od delne ali trajne pomoči okolice, naraščajo tudi potrebe po
zahtevni, dolgoročni negi starejših. Glede na oceno prihodnjih demografskih gibanj je tudi
v prihodnosti pričakovati, da bodo potrebe presegale moţnosti, ki bi jih zagotavljala javna
mreţa tako zdravstvenega kot socialnega varstva.


2.3 Razvoj institucionalne mreže storitev za starejše občane

Za dolgotrajno oskrbo starejših, kronično bolnih, invalidnih in oslabelih oseb, ki pri
opravljanju temeljnih ţivljenjskih dejavnosti in drugih dnevnih opravil potrebujejo delno
ali popolno pomoč druge osebe, se različne storitve in denarni prejemki zagotavljajo v
okviru obstoječih sistemov socialne zaščite (zdravstveno, socialno varstvo, pokojninsko in
invalidsko zavarovanje) (MDDSZ 2006).

Del storitev se tako zagotavlja v institucionalnih oblikah zdravstvenega varstva, ki ga v
Sloveniji opravljajo javni socialnovarstveni zavodi, katerih osnovni namen je v največji
moţni meri zadovoljiti potrebe, ki jih posameznik ni več zmoţen zagotoviti individualno.
Gre za obliko obravnave v zavodu, drugi druţini ali drugi organizirani obliki, ki
upravičencem nadomešča oziroma zagotavlja funkcijo doma ali lastne druţine. Zajema
tako osnovno oskrbo (bivanje, organizirano prehrano, prevoz, tehnično oskrbo) in socialno
oskrbo (izvajanje nalog varstva, vzgoje, priprave na ţivljenje) v skladu s predpisi s
področja socialnega varstva ter zdravstveno varstvo po predpisih s področja zdravstvenega
varstva (MDDSZ 2010).

Storitve institucionalnega varstva so po zakonu zagotovljena pravica in upravičenci jih
plačujejo v skladu s svojimi finančnimi zmoţnostmi. V Sloveniji je tako prav
institucionalno varstvo tisto, ki je med različnimi moţnimi oblikami skrbi za starejše ljudi
tudi najbolj razširjeno. V programu Ministrstva za delo, druţino in socialne zadeve (v
nadaljevanju MDDSZ) so bile natančneje predstavljene tri moţne oblike institucionalnega
varsta, kot so dnevni centri in medgeneracijska središča, domovi za starejše in varovana
oziroma oskrbovana stanovanja (Jošt 2005, 16).

7
 Koeficient starostne odvisnosti je razmerje med številom prebivalcev, mlajših od 15 let in starejših od 64 let,
glede na število prebivalcev, starih 15–64 let. Koeficient starostne odvisnosti starih pa je razmerje med
številom prebivalcev, starejših od 65 let (starostno odvisno prebivalstvo), glede na število prebivalcev, starih
15–64 let (delovno sposobno prebivalstvo) (ACRS 2010).



                                                      13
V nadaljevanju bomo predstavili delovanje dnevnih centrov in domov za starejše, v
naslednjem poglavju pa bomo posebno pozornost namenili prav varovanim oziroma
oskrbovanim stanovanjem, ki v današnjem času pridobivajo na pomenu in za katere se
odloča vedno več starejših ljudi.

Dnevni centri so oblika institucionalnega varstva, namenjena posameznikom, ki še ne
potrebujejo celodnevne zdravstvene nege in stacionarne oskrbe. Ta storitev pomembno
dopolnjuje in razbremenjuje druţinsko ţivljenje ter podaljšuje bivanje starejših ljudi v
lastnih domovih. Eno osnovnih meril za vključitev osebe v dnevni center je vsakodnevno
vračanje uporabnika domov, saj tovrstni centri omogočajo organizirano obliko bivanja in
nadzor le za določeno število ur dnevno.

Programi dnevnih centrov ponujajo starejši generaciji mnoţico raznovrstnih dejavnosti, kot
so tečaji računalništva, telovadba, učenje tujih jezikov in podobno, ter tako občutno
pripomorejo k vzdrţevanju psihofizične kondicije in medsebojnemu druţenju. Starostniku
so v dnevnem centru zagotovljeni prehrana, dnevni počitek pa tudi varstvo in nega, kadar
je to potrebno (MDDSZ 2010a). Dnevno varstvo se običajno izvaja v domovih za starejše,
ki imajo za to ustrezne pogoje, in sicer primerno prilagojen prostor in usposobljeno osebje.

Vse več je tudi t. i. medgeneracijskih središč ali centrov dejavnosti starejših, ki so
namenjeni tako medgeneracijskemu druţenju kot dejavnemu preţivljanju časa tistih
starostnikov, ki niso odvisni od pomoči druge osebe. V te centre prihajajo starejši ljudje
praviloma sami, medtem ko je pri dnevnih centrih večinoma organiziran prevoz starejšega
človeka do centra in nazaj domov (MDDSZ 2010a).

Sredstva za zagotavljanje storitev dnevnih centrov si zagotovijo uporabniki sami ob
občasni pomoči lokalnih skupnosti. Cena je pribliţno 70 odstotkov cene polne oskrbe, kar
v javnih domovih pomeni od pribliţno 300 do 400 evrov in v zasebnih od 380 do 630
evrov (Mihajlovič 2009).

Domovi za starejše so institucionalna oblika varstva starejših nad 65 let in namenjeni vsem
tistim starostnikom, ki vsakodnevnih opravil, kot so oblačenje, prehranjevanje in nega, ne
zmorejo več opravljati sami in ki zaradi osebnih stisk oziroma drugih razlogov ne morejo
več ţiveti v domačem okolju. Storitve, ki jih domovi zagotavljajo, obsegajo poleg osnovne
oskrbe in ustrezne zdravstvene nege še različne proste dejavnosti, kot so sodelovanje
oskrbovancev pri različnih kroţkih, druţenje ob plesnih in slikarskih delavnicah, telovadba
in druge.

Domovi za stare morajo biti grajeni po urbanističnih in arhitekturnih pravilih, v čim manj
hrupnih in onesnaţenih okoljih. V bliţini domov naj bi bile urejene zelene površine, ki bi
omogočale dnevne sprehode in postajališča mestnega prometa, pomembna pa je tudi
zagotovitev neposrednega dovoza do glavnega vhoda objekta za ambulantna in druga
dovozna vozila. Domovi naj bi bili tudi po notranjosti arhitekturno prilagojeni
starostnikom na način, da bi ustrezali njihovim tako fizičnim kot psihičnim zmogljivostim
(Jošt 2005, 19–20).




                                            14
V Sloveniji so domovi za starejše ljudi tako drţavni kot zasebni oziroma t. i. koncesijski
domovi. Plačilo oskrbnine je v grobem razdeljeno na dva dela: oskrbni in negovalni del.
Oskrbni del, ki zajema hrano, stanovanje in z njim povezane stroške, v celoti plačuje
oskrbovanec sam, zdravstveno nego starostnika pa krije Zavod za zdravstveno varstvo
Slovenije kot pravico iz obveznega zdravstvenega zavarovanja. Cene so v zasebnih
domovih praviloma višje za 25 do 30 odstotkov kot v javnih. Osnovne oskrbnine se v
odvisnosti od kakovosti namestitve in ponujene oskrbe v drţavnih domovih gibljejo med
420 in 570 evri na mesec, v zasebnih pa med 540 in 900 evri mesečno (Mihajlovič 2009).

Vlada RS je leta 2006 sprejela osrednji strateški dokument z nazivom »Strategija varstva
starejših do leta 2010 – solidarnost, soţitje in kakovostno staranje prebivalstva«, v katerem
so navedene usmeritve, po katerih naj bi Slovenija reševala probleme, ki jih prinašajo
posebnosti dolgoţiveče druţbe, hkrati pa naj bi dokument sluţil kot podlaga za trajen in
vzdrţen sistem oskrbe za tretjo generacijo.

Eden od ciljev postavljene strategije je vzdrţevanje in razvijanje obstoječih storitev
socialnega varstva starejših z namenom širjenja zmogljivosti domskega varstva za stare
ljudi s podeljevanjem koncesij zasebnim domovom ter spodbujanje javno-zasebnega
partnerstva. Pri tem bi bilo treba z različnimi mehanizmi poskrbeti, da bi novogradnje
sledile sodobnemu modelu gopodinjskih skupin tako po arhitekturni kot po programski
zasnovi, ki bi bila ustrezno prilagojena potrebam starejših ljudi. Pri obstoječi mreţi domov
za starejše pa bi bilo treba poskrbeti za ohranitev njenih kvalitet in za njihovo vzdrţevanje
ter ustrezno prilagoditev sodobnih socialnih konceptov manjšim skupinam, kjer naj bi imel
vsak stanovalec doma strokovnega sodelavca (MDDSZ 2006).

Slovenija s tako zastavljeno socialno politiko sicer podpira gradnjo novih zasebnih domov
za starostnike z drţavno koncesijo, vendar na način, da jih vlagatelji oziroma lastniki
predvsem zgradijo z lastnim kapitalom in šele nato od drţave pridobijo ustrezno delovno
dovoljenje. Prvotni namen postavljene strategije je zmanjšanje moţnosti, da bi privatni
lastniki glede na obseg povpraševanja v domovih za starejše, ki presega trenutno ponudbo
na trgu, začeli zviševati cene ob sočasnem zmanjšanju standarda storitev in osebja v
domovih, kar bi za vlagatelja pomenilo doseganje višje profitabilnosti doma za starejše
ljudi kot naloţbe.

V preteklosti je namestitev v domu za starejše veljala za edino moţnost za vse tiste, ki so
zaradi s starostjo povezanih zdravstvenih teţav potrebovali pomoč pri vsakodnevni oskrbi.
Dom za starejše je danes le ena od moţnosti, ki so starejšim na voljo. V razvitih drţavah so
prav varovana oziroma oskrbovana stanovanja ena od moţnih oblik bivanja starostnikov,
pri čemer se tudi v prihodnosti pričakuje pozitiven trend gradnje tovrstnih stanovanj.
Financiranje investicij v varovana stanovanja z oblikovanjem konkretnega predloga
finančne konstrukcije in ustreznim ekonomskim vrednotenjem zato predstavlja vedno bolj
privlačno naloţno za prihodnje vlagatelje tako doma kot v svetu.




                                             15
3 Opredelitev varovanih stanovanj

Dejstvo je, da se prebivalstvo v Sloveniji stara in da število starejših občanov, starih nad 65
let, narašča. Po podatkih SURS-a je leta 2008 v Sloveniji ţivelo ţe skoraj 325 tisoč
prebivalcev, starih nad 65 let, kar je skoraj 15 odstotkov celotne slovenske populacije. Do
konca leta 2060 naj bi število prebivalcev te starostne skupine naraslo na skupaj 589 tisoč,
kar bi pomenilo 17-odstotno povečanje v primerjavi z letom 2008. Napovedi za prihodnost
obetajo naraščanje povpraševanja po zagotovitvi sodobnejših nastanitvenih zmogljivosti za
tiste prebivalce, ki sicer še ne potrebujejo domskega varstva, vendar ne morejo ţiveti
povsem samostojno, saj potrebujejo nego ali delno pomoč druge osebe in prav temu so
namenjena varovana oziroma oskrbovana stanovanja.


3.1 Pojem varovanih stanovanj

Varovana (oskrbovana)8 stanovanja so stanovanja, ki so namensko grajena ter tehnično
prilagojena starejšim in funkcionalno oviranim ljudem. Namenjena so starejšim od 65 let,
ki jim starost in zdravstvene razmere dopuščajo razmeroma samostojno ţivljenje ob manjši
ali večji pomoči strokovnega osebja. Stanovalci so deleţni socialne in zdravstvene oskrbe
štiriindvajset ur dnevno čez vse leto.

Varovana stanovanja pogosto nadomeščajo ali časovno odmikajo potrebo po odhodu v
dom za starejše. Pomembna lastnost tovrstnih stanovanj je, da niso institucija, ampak so
stanovanja, ki ohranjajo prednosti in občutek bivanja v lastnem domu ob zagotovljeni
zasebnosti in določeni stropnji avtonomnosti, saj je obseg pomoči manjši kot v domovih za
ostarele, zato morajo biti oskrbovanci sposobni vsaj delno skrbeti zase. Praviloma se
varovana stanovanja nahajajo v neposredni bliţini domov za starejše, saj je v teh domovih
praviloma prisotna tudi socialno-zdravstvena sluţba, ki skrbi za socialno oskrbo in nego
oskrbovanca. V nasprotnem primeru je ta sluţba organizirana posebej v ta namen
(Jošt 2005, 17).


3.2 Institucionalno varstvo v varovanih stanovanjih

Vrsto in obseg storitev, ki se izvajajo v funkcionalno povezanih in potrebam starejših ljudi
prilagojenih varovanih stanovanjih, opredeljuje »Pravilnik o standardih in normativih
socialnovarstvenih storitev«, objavljen v Uradnem listu RS, št. 45/2010. Institucionalno
varstvo v varovanih stanovanjih obsega osnovno in socialno oskrbo v skladu s tem
pravilnikom ter zdravstveno nego in zdravstveno varstvo po predpisih s področja
zdravstvenega varstva.

Osnovna oskrba v varovanem stanovanju po »Pravilniku o standardih in normativih
socialnovarstvenih storitev« (Uradni list RS, št. 45/2010) obsega:
        pomoč pri organizaciji bivanja, kamor spadata osnovno čiščenje vseh ali
           posameznih prostorov stanovanja z odnašanjem smeti in postiljanje;

8
 Izraz varovana stanovanja je bil v strokovni literaturi uporabljen zato, ker naj bi se stanovalci v teh
stanovanjih počutili varne. Za varovana stanovanja se drugače uporablja tudi izraz oskrbovana stanovanja
(Jošt 2005, 17).



                                                  16
          organizirano prehrano, kamor spadata prinašanje pripravljenih dnevnih obrokov
           ali priprava hrane v stanovanju in pomivanje porabljene posode;
          pomoč pri pranju, sušenju in likanju perila, kamor spadajo prinašanje in
           odnašanje čistega in umazanega perila ter pranje, sušenje in likanje posteljnega
           in osebnega perila.

Socialna oskrba v varovanem stanovanju po »Pravilniku o standardih in normativih
socialnovarstvenih storitev« (Uradni list RS, št. 45/2010) obsega:
        pomoč pri vzdrţevanju osebne higiene in izvajanju dnevnih opravil, kamor
           spadajo pomoč pri oblačenju ali slačenju, pomoč pri umivanju, hranjenju,
           opravljanju osnovnih ţivljenjskih potreb, vzdrţevanje in nega osebnih
           ortopedskih pripomočkov;
        varstvo in pomoč pri ohranjanju socialnih stikov, kamor spadajo vzpostavljanje
           socialne mreţe z okoljem, prostovoljci in s sorodstvom, spremljanje
           upravičenca pri opravljanju nujnih obveznosti, informiranje ustanov o stanju in
           potrebah upravičenca.

Poleg osnovne in socialne oskrbe, ki se prilagaja potrebam in ţeljam posameznega
upravičenca glede na obseg pomoči, ki jo posameznik glede na svoje zdravstveno stanje
nujno potrebuje, so stanovalcem v varovanih stanovanjih na volju tudi dejavnosti
socialnega servisa in moţnost uporabe celodnevne povezave prek osebnega telefonskega
alarma za pomoč na daljavo t. i. rdečega gumba, ki ga zagotovi izvajalec storitve sam ali
pa v ta namen sklene pogodbo z drugim izvajalcem, ki opravlja naloge neprekinjene
pomoči, kot so npr. zdravstveni zavodi ter organizirani regijski centri za pomoč na domu.

V varovanih stanovanjih je izvajalec storitve institucionalnega varstva na podlagi
»Pravilnika o standardih in normativih socialnovarstvenih storitev« (Uradni list RS, št.
45/2010) dolţen zagotoviti tudi izvajanje zdravstvenega varstva in zdravstvene nege na
podlagi sklenjene pogodbe z izvajalcem v skladu z veljavnimi predpisi obveznega ter
dodatnega zdravstvenega zavarovanja, razen če jo lahko v skladu z ustreznimi listinami za
izvajanje te dejavnosti izvaja sam.

Investitorji varovanih stanovanj so običajno občinski stanovanjski skladi in
Nepremičninski sklad PIZ, lahko pa jih gradijo tudi zasebni vlagatelji. Pri gradnji
varovanih stanovanj je treba upoštevati trenutno veljavno zakonodajo, ki posredno ali
neposredno ureja omenjeno problematiko.


3.3 Pravna podlaga za graditev varovanih oziroma oskrbovanih stanovanj

Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03 in št. 18/04 – ZVKSES) določa, da predpiše
minister, pristojen za stanovanjske zadeve, površinske normative in funkcionalne
standarde, tehnične pogoje in standarde vzdrţevanja za varovana stanovanja. Na njegovi
podlagi je bil sprejet »Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev oskrbovanih
stanovanj za starejše ter o načinu zagotavljanja pogojev za njihovo obratovanje«, objavljen
v Uradnem listu RS, št. 110/04. Pravilnik poleg minimalnih tehničnih zahtev, ki jih mora
upoštevati vlagatelj pri gradnji tovrstnih stanovanj (določila glede števila parkirnih mest,
dostopa do stavb z varovanimi stanovanji, primerna ureditev vhoda v stavbo, ustrezna




                                            17
širina vrat in širina stopnišča, prepoved stopnic v stanovanju, opremljenost in druga),
predpisuje še naslednje dodatne pogoje za obratovanje takih stanovanj (MDDSZ 2006):
         da so namenjena starejšim;
         da lahko stanovalci oskrbovanih stanovanj dobijo štiriindvajseturno dnevno
            pomoč v skladu s tem pravilnikom;
         da imajo stanovanja svojega oskrbnika, razen če je oskrbnik sam registrirani
            izvajalec teh storitev in jih lahko izvaja sam.

Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev oskrbovanih stanovanj za starejše
ter o načinu zagotavljanja pogojev za njihovo obratovanje v svojem 25. členu dopušča
moţnost, da se lahko vsi lastniki varovanih stanovanj naknadno zaradi spremenjenih
okoliščin pisno dogovorijo, da njihova stanovanja prenehajo delovati kot varovana oziroma
oskrbovana stanovanja. Na navedeni problem opozarja Bajec (2007): »Pravilnik tako ne
zagotavlja, da bodo varovana stanovanja vedno obratovala kot oskrbovana, z neprofitno
najemnino in oskrbo, ki jo ponujajo stanovanjski skladi ter Nepremičninski sklad PIZ.
Takrat smo znova na začetku, najverjetneje s poloţnico za trţno najemnino v rokah.«

Omeniti je treba, da obstajajo merila za izbiro najemnika varovanega stanovanja. Prednost
pri dodelitvi varovanega stanovanja imajo osebe, ki izpolnjujejo naslednja merila (Jošt
2005, 19):
     osebe, ki zaradi starosti ali pojavov, ki spremljajo starost, potrebujejo občasno
       pomoč druge osebe v obsegu, kot je to določeno s Pravilnikom o standardih in
       normativih socialnovarstvenih storitev;
     osebe, katerih sedanje bivališče zaradi različnih arhitektonskih ovir, neustreznosti
       stanovanjskega okolja ali oddaljenosti od urbanih središč ni primerno ali je manj
       primerno za bivanje starejših;
     starejše osebe;
     osebe, ki imajo stalno prebivališče v občini, kjer se varovana stanovanja nahajajo.

Vlada RS se je s sprejetim strateškim dokumentom z nazivom »Strategija varstva starejših
do leta 2010 – solidarnost, soţitje in kakovostno staranje prebivalstva« dotaknila tudi
področja varovanih stanovanj. V dokumentu navaja kot enega od ukrepov, ki bi ga z
namenom zagotavljanja primernega bivalnega okolja za starejše osebe bilo treba sprejeti,
zagotovitev čim večjega števila varovanih stanovanj, bodisi za nakup pod določenimi
pogoji bodisi za najem. Omenili smo ţe, da imata na področju gradnje in financiranja
oskrbovanih stanovanj pomembno vlogo tako SSRS kot Nepremičninski sklad PIZ, zato ju
bomo v nadaljevanju tudi podrobneje predstavili.


3.4 Stanovanjski sklad Republike Slovenije (SSRS)


3.4.1 Predstavitev SSRS

SSRS je bil ustanovljen leta 1991 z namenom financiranja nacionalnega stanovanjskega
programa oziroma spodbujanja stanovanjske gradnje, prenove in vzdrţevanja stanovanj in
stanovanjskih hiš (SSRS 2010). Skozi leta poslovanja se je razvil v specializirano finančno




                                            18
ustanovo za financiranje stanovanjske oskrbe, ki bo tudi v prihodnje obdrţala pomembno
vlogo pri reševanju stanovanjskega problema.
V prihodnosti namerava SSRS opustiti kreditiranje fizičnih oseb pri gradnji stanovanj,
obdrţati pa osrednjo vlogo pri gradnji neprofitnih stanovanj in postopoma še okrepiti vlogo
kreditodajalca pri gradji socialnih stanovanj ter lastnikov denacionaliziranih stanovanj9
(Bah 2009, 6).

Na podlagi novele Stanovanjskega zakona je SSRS javni finančni in nepremičninski sklad,
ustanovljen za financiranje in izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa,
spodbujanje stanovanjske gradnje, prenove in vzdrţevanja stanovanj in stanovanjskih
stavb, pristojen da (SSRS 2010a):
         daje dolgoročna posojila z ugodno obrestno mero fizičnim in pravnim osebam
            za pridobivanje neprofitnih najemnih stanovanj;
         daje dolgoročna posojila z ugodno obrestno mero fizičnim osebam za
            pridobivanje lastnih stanovanj in stanovanjskih stavb z nakupom, gradnjo ali za
            vzdrţevanje in rekonstrukcijo stanovanj in stanovanjsih stavb;
         investira v gradnjo stanovanj in stanovanjskih stavb;
         daje pomoč pri odplačevanju posojil;
         posluje z nepremičninami z namenom zagotavljanja javnega interesa;
         zagotavlja finančne spodbude za dolgoročno stanovanjsko varčevanje, zlasti v
            obliki premij za hranilne vloge fizičnih oseb;
         spodbuja različne oblike zagotavljanja lastnih in najemnih stanovanj na način
            rentnega odkupa stanovanj in njihovega oddajanja v najem, s prodajo stanovanj
            na časovni zakup (leasing), s sovlaganjem z javnimi in zasebnimi investitorji in
            podobno;
         skrbi za premikanje v okviru Nacionalne stanovanjske varčevalne sheme;
         opravlja druge zakonske naloge in naloge za izvajanje nacionalnega
            stanovanjskega programa.

Z Nacionalno stanovanjsko varčevalno shemo je SSRS-u uspelo opazno vplivati na
področje povpraševanja na stanovanjskem trgu, kar je predvsem posledica zagotavljanja
ugodnih dolgoročnih stanovanjskih posojil v zadnjih letih.

Zaradi učinkov tako gospodarske kot finančne krize je bil poslovni in finančni načrt za leto
2009 predmet rebalansa, v sklopu katerega se je poslovni načrt prilagodil trenutnim
razmeram na trgu. Rebalans poslovnega in finančnega načrta za leto 2009 je bil pripravljen
zaradi učinka uskladitve predvidenih odhodkov in prihodkov na spremenjeno dinamiko
realizacije projektov pridobivanja trţnih stanovanj in projektov soinvestitorstva, vključno s
kreditiranjem neprofitnih stanovanjskih organizacij, občin in drugih investitorjev, ki
pridobivajo najemna neprofitna stanovanja oziroma sodelujejo v ostalih programih
zagotavljanja stanovanj (SSRS 2010a).

Sklad v okviru dejavnosti, v skladu z Aktom o ustanovitvi, izvaja programe, s katerimi
pridobiva oziroma povečuje ponudbo stanovanj na območju Republike Slovenije za dve
vrsti namena, in sicer (SSRS 2010a):

9
 V primeru prenove denacionaliziranega stanovanja ali nakupu nadomestnega stanovanja, v primeru prodaje
denacionaliziranega stanovanja prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice.



                                                  19
            pridobivanje neprofitnih najemnih stanovanj skupaj z lokalnimi skupnostmi
             oziroma neprofitnimi stanovanjskimi oraganizacijami na podlagi sofinanciranja,
             soinvestiranja, kreditiranja in refinanciranja ţe obstoječih kreditov;
            pridobivanje stanovanj za trg, s katerimi povečuje ponudbo stanovanj na trgu s
             cenami, ki so najmanj deset odstotkov niţje od trenutnih cen na obravnavanem
             področju, in s tem poskuša uravnavati trţna gibanja ter zagotoviti reševanje
             stanovanjskega problema ciljnim skupinam drţavljanov.

SSRS je v Letnem poročilu za leto 2009 objavil spremenjen in dopolnjen, t. i. »Program za
sofinanciranje projektov pridobivanja oskrbovanih stanovanj za starejše, domov za ostarele
in študentskih domov«, pri katerem se bomo v nadaljevanju osredinili le na tista določila,
ki se nanašajo na glavno tematiko diplomskega dela, na financiranje naloţb v varovana
oziroma oskrbovana stanovanja.


3.4.2 Predstavitev »Programa SSRS za sofinanciranje projektov pridobivanja varovanih
stanovanj«

V skladu z določili programa SSRS sofinancira pridobivanje varovanih stanovanj za
starejše na način, da daje dogoročna posojila ter investira skupaj z upravičenimi prosilci v
projekte za pridobivanje in zagotavljanje varovanih stanovanj za starejše – soinvestitorstvo
(SSRS 2010a).

Upravičeni prosilci, ki se lahko prijavijo na program, so (SSRS 2010a):
        občine ali njihovi proračunski skladi;
        javni nepremičninski skladi;
        druţbe po 96. in 97. členu Zakona o javno-zasebnem partnerstvu;
        druge pravne osebe, ki izpolnjujejo pravne zahteve za opravljanje dejavnosti s
          področja upravljanja z varovanimi stanovanji.

Višina posojila je odvisna od obračunske vrednosti GOI10 del (brez DDV) prijavljene
investicije in je vezana na presojo SSRS o njeni primernosti, ki jo SSRS določi po
preučitvi vseh prejetih dokumentov v okviru posamezne vloge. Posojilo lahko znese do
največ 50 odstotkov obračunske vrednosti GOI del (brez DDV) investicije ali lastnega dela
GOI del (brez DDV) investicije, če je v projektu, v primeru varovanih stanovanj, SSRS
udeleţen kot soinvestitor (SSRS 2010a).

Pri varovanih stanovanjih SSRS upošteva primerno ceno GOI del, in sicer (SSRS 2010a):
         za objekte do 900 EUR/m2 (brez DDV) stanovanjske površine;
         za parkirno mesto v garaţi ali posebnem, za to namenjenemu objektu do
           6.600 EUR (brez DDV).

Nadzorni svet SSRS je v letu 2009 s sklepom odobril projekt za gradnjo 40 varovanih
stanovanj v občini Štore, za katerega je potrdil 571 tisoč evrov posojila.


10
 Kratica GOI označuje ceno oziroma stroške gradbenih, obrtnih in inštalacijskih del, ki jih ima investitor pri
gradnji objekta (Finance 2010).



                                                     20
3.4.3 Nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja

Po Zakonu o pokojninskem in invalidskem zavarovanju je osnovni namen
Nepremičninskega sklada upravljanje nepremičnin ter zagotavljanje najemnih stanovanj za
upokojence in druge starejše osebe, medtem ko vodilno poslanstvo Sklada predstavlja skrb
za primerno bivanje v tretjem ţivljenjskem obdobju (NSPIZ 2010).

Osnovne dejavnosti Nepremičninskega sklada so (NSPIZ 2010a):
       dajanje lastnih nepremičnin v najem;
       upravljanje z nepremičninami;
       organizacija izvedbe nepremičninskih projektov.

Nepremičninski sklad PIZ je lastnik in gospodari s 3124 nepremičninami (stanje na dan
31. 12. 2009), od katerih je 149 varovanih oziroma oskrbovanih najemnih stanovanj, ki so
arhitektonsko prilagojena in namenjenih starejšim ljudem oziroma upokojencem z lastnim
gospodinjstvom v večstanovanjski stavbi ali kakšni drugi obliki strnjene stavbe. Varovana
najemna stanovanja se nahajajo na različnih lokacijah, in sicer v Celju, Kranju, Ljutomeru,
Logatcu, Mariboru, Novi Gorici, Trebnjem, Trzinu in Murski Soboti (NSPIZ 2010b).

Tudi v prihodnje namerava Nepremičninski sklad PIZ po navedbah direktorja Sklada
vlagati finančna sredstva v gradnjo novih varovanih stanovanj, saj povpraševanje na trgu
presega trenutno ponudbo tovrstnih stanovanj. Teţava, na katero opozarja direktor Sklada,
je predvsem v nameri drugih vlagateljev, da varovana stanovanja gradijo za trg in jih nato
prodajo kot ugodno naloţbo. V tem primeru lahko kupec varovanega stanovanja odda
stanovanje najugodnejšemu ponudniku, ki pa ni vedno starejša oseba, s čimer je lahko
ogroţen prvotni namen varovanih stanovanj. Nepremičninski sklad PIZ varovanih
stanovanj ne gradi za prodajo, ampak jih oddaja v najem upokojencem, starejšim od 65 let,
ki nimajo rešenega stanovanjskega problema; tovrstna stanovanja so arhitektonsko in
funkcionalno prilagojena tej starostni skupini, kar je tudi njihov osnovni namen (Ţmahar
2008).

Ponudba varovanih oziroma oskrbovanih stanovanj je tako eden od načinov, s katerim je
mogoče poskrbeti za udobnejše in varnejše tretje ţivljensko obdobje, zato bomo v
nadaljevanju predstavili primerjalno analizo okolja ponudbe varovanih stanovanj sorodnih
občin v Sloveniji na podlagi izbranih meril.


3.5 Primerjalna analiza okolja ponudbe varovanih stanovanj izbranih občin

Pri analizi okolja ponudbe varovanih stanovanj v RS smo se osredinili le na določene
občine, ki so na podlagi izbranih meril medsebojno primerljive.

V analizo smo vključili devet občin iz različnih delov Slovenije, ki starejšim ljudem nad
65. letom starosti omogočajo nastanitev v varovanih stanovanjih. Kot rečeno, so tovrstna
stanovanja nadstandardna storitev ter arhitektonsko prilagojena za starejše ljudi z lastnim
gospodinjstvom. Upokojenci, ki jim zdravstvene razmere dopuščajo samostojno bivanje,
lahko dobijo pomoč določene ustanove štiriindvajset ur dnevno. Gre namreč za namenska
stanovanja, pri katerih je najpomembnejša zagotovitev varnosti in nemoteno vsakdanje
ţivljenje.



                                            21
Lokacija varovanih stanovanj večine analiziranih občin je z vidika povezave storitev z
obstoječimi domovi upokojencev zelo ugodna. Najemnik varovanega stanovanja lahko v
večini primerov za plačilo uporablja vse storitve bliţnjega doma upokojencev glede na
svoje ţelje in potrebe. Institucionalno varstvo je v varovanih stanovanjih urejeno na
podlagi Pravilnika o standardih in normativih socialnovarstvenih storitev, ki smo ga v
diplomski nalogi ţe predstavili.

Po uradnih podatkih bi bilo treba v Evropi pribliţno petim odstotkov prebivalstva, starega
nad 65 let, zagotoviti oskrbo in nego v zdravstvenih in socialnih ustanovah. Povpraševanje
po namestitvi starejših ljudi v zdravstvene in socialne ustanove, med drugim tudi v
varovana oziroma oskrbovana stanovanja, je vedno večje, deloma zaradi naraščanja števila
starejših ljudi, deloma zaradi zmanjšanja tradicionalne vloge druţine pri skrbi za stare
druţinske člane. Doslej je pri oskrbi starih ljudi prevladovala tradicionalna domača ali
druţinska ter sosedska oskrba. Sodobna druţina, nekoč glavni nosilec oskrbe pomoči
potrebnega starejšega človeka, se svoji vlogi iz različnih razlogov vedno bolj odpoveduje
(MDDSZ 2006).

Merilo, ki smo ga pri analizi ponudbe varovanih stanovanj upoštevali, je med drugim tudi
število prebivalcev v posamezni občini. V raziskavo smo vključili občine s primerljivo
lokacijo, razpoloţljivo infrastrukturo in številom prebivalcev od 3600 do 33.000. V bliţini
objekta oskrbovanih stanovanj naj bi bile na voljo vse potrebne storitvene zmogljivosti, ki
bi jih starejši občani lahko nemoteno uporabljali, in sicer trgovina, pošta, lekarna,
zdravstveni dom itd., v povezavi z ustrezno cestno infrastrukturo.

V tabelo smo vključili tudi podatek o višini povprečne bruto plače na zaposleno osebo po
posamezni občini. Bruto domači proizvod (BDP) je namreč pomemben agregat
nacionalnih računov in najobseţnejše merilo celotne ekonomske aktivnosti prebivalcev v
posamezni občini. BDP na prebivalca je tako eden ključnih pokazateljev gospodarske moči
regije in posledično vpliva na povprečno višji ţivljenjski standard občanov ter na večjo
potrošnjo.

Varovana stanovanja so lahko lastniška ali najemna, teţko si jih privoščijo ljudje z
najniţjimi pokojninami, razen če jim pri tem finančno pomagajo svojci. Nekateri
upokojenci si lahko privoščijo nakup tovrstnega stanovanja, če se odločijo za prodajo
lastnega stanovanja ali hiše, ki je prevelika, predraga za vzdrţevanje in nasploh
nefunkcionalna.

Bistvena razlika med varovanimi stanovanji in domom za starejše občane je v tem, da je
varovanec pri varovanem stanovanju lahko ali lastnik ali najemnik stanovanja, medtem ko
je pri odločitvi za bivanje v domu za ostarele moţna le sklenitev najemnega razmerja.
Najemnina za varovano stanovanje je lahko profitna ali neprofitna in velikokrat določena
prav na podlagi izračunov v samem investicijskem programu posameznega investitorja.

Kot rečeno, je Nepremičninski sklad PIZ eden od največjih vlagateljev pri gradnji
varovanih stanovanj. Glavni namen sklada je zagotoviti dolgoročno namensko uporabo
stanovanj in jih ob zaračunani neprofitni najemnini brez teţav oddati v najem. Neprofitna
najemnina za razliko od trţno oblikovane najemnine oziroma profitne najemnine ne
prinaša dobička, zaračuna pa se na podlagi vrednosti stanovanja. Na višino najemnine



                                            22
lahko vpliva tudi lokacija stanovanja, ki lahko izhodiščno neprofitno najemnino poviša do
največ 30 odstotkov.

Kadar gre za novogradnjo, se lahko določi prosto oblikovana najemnina v višini, ki je
določena z investicijskim programom. Trţna najemnina se tako oblikuje na podlagi
povpraševanja, lege in same lokacije objekta, v odvisnosti od velikosti in opremljenosti
posameznih varovanih stanovanj. K najemnini je treba prišteti še vse obratovalne stroške,
ki so v večini primerov variabilni,11 kot so stroški elektrike, plina, porabe vode, ogrevanja
itd., in stroške, ki nastanejo, če se najemnik odloči za dodatno pomoč v varovanem
stanovanju, za zdravstvene storitve in za pomoč pri ohranjanju druţabnih stikov.


3.6 Ugotovitve primerjalne analize okolja ponudbe varovanih stanovanj

Pri varovanih stanovanjih je opazen razkorak med potrebami in moţnostjo prodaje, saj je le
malo upokojencev finančno zmoţnih za nakup takega stanovanja. Ta stanovanja so lahko
grajena z zasebnim kapitalom ali z občinskimi sredstvi. Zasebni vlagatelji so pri gradnji
stanovanj postavljeni pred odločitev, ali bodo zgrajena varovana stanovanja prodali ali jih
bodo na trg ponudili v obliki najema, vendar bi imela v tem primeru najemnina za tako
stanovanje povsem trţno vrednost. Ponudba varovanih stanovanj je namreč eden od
načinov, s katerim je mogoče poskrbeti za udobnejše, predvsem pa varnejše tretje
ţivljenjsko obdobje.

Varovana stanovanja so draţja, ker so grajena nadstandardno in prilagojena prav tej
populaciji. Tako bi si stanovanja lahko privoščili le premoţnejši upokojenci. Če pa bi
stanovanja gradil neprofitni Nepremičninski sklad PIZ, bi lahko bil nakup takega
stanovanja cenejši in tudi najemnina bi bila dostopnejša širši populaciji upokojencev.

Na podlagi telefonskih pogovorov z osebami, ki so v posameznih občinah zadolţene za
področje, ki zadeva varovana stanovanja, smo prišli do ugotovitve, da imajo prav vse
izbrane občine polno zasedene zmogljivosti in da je na čakalni listi v povprečju okrog
dvajset občanov, ki izpolnjujejo pogoje za dodelitev varovanega stanovanja. Tako je npr. v
občini Trzin z najmanjšim številom prebivalcev enako veliko zanimanje za varovana
stanovanja kot v občini Nova Gorica, kjer je število prebivalcev bistveno večje.

Občine, ki imajo ustrezno lokacijo in vso potrebno infrastrukturo, imajo zaradi velikega
povpraševanja po varovanih stanovanjih ter zaradi naraščajočega števila upokojencev
ugodne pogoje za polno zasedenost objekta. Po drugi strani se pri gradnji za trg pojavlja
problem, da nekateri kupijo oskrbovana stanovanja z namenom donosne naloţbe in jih po
visoki najemnini poskušajo oddati v najem. Dogaja se, da taka stanovanja kljub zanimanju
na trgu ostajajo prazna. Zato je treba pri gradnji objekta z oskrbovanimi stanovanji določiti
ekonomsko ceno za kvadratni meter stanovanja, ki bo sprejemljiva tako za najemnika kot
za samega investitorja, ki stremi k dosegu ekonomije obsega oziroma k polni zasedenosti
vseh razpoloţljivih zmogljivosti.




11
     Variabilni stroški so stroški, zaračunani po dejanski porabi.



                                                          23
Občine, ki so bile vključene v analizo, razpolagajo z različnim številom varovanih
stanovanj ter različnim obsegom le-teh glede na kvadratni meter. Tudi cene za
kvadratni meter za varovana stanovanja se razlikujejo. Cena na kvadratni meter ne
vključuje obratovalnih stroškov in stroškov, ki nastanejo, če se najemnik odloči za dodatne
storitve.

Občina s podobno lokacijo, infrastrukturo, podobnim številom prebivalcev kot primerjalna
občina lahko zaračuna večje obratovalne stroške za stanovanje in vse druge storitve ob
niţji ponujeni ceni za kvadratni meter varovanega stanovanja v primerjavi z občino, ki ima
višjo izhodiščno ceno za kvadratni meter varovanega stanovanja, vendar so tudi stroški
niţji. Iz tega sledi, da moramo pri postavitvi sprejemljive ekonomske cene za kvadratni
meter upoštevati tudi višino stroškov, ki nastanejo pri najemu in dodatnih storitvah
varovanega stanovanja. Višina najemnine je tako eden ključnih podatkov, saj vlagatelju
pove, koliko proračunskih sredstev bo potrebnih za zagotovitev celotne oskrbe starejših
občanov v občini in njeni bliţnji okolici.

Na podlagi opravljene primerjalne analize ponudbe varovanih stanovanj izbranih občin v
RS in vseh pridobljenih podatkov ocenjujemo, da je investicija v varovana stanovanja
ekonomsko, prostorsko in druţbeno utemeljena, zato bomo v nadaljevanju predstavili
teoretična izhodišča financiranja investicij. Za izvedbo projekta gradnje varovanih
stanovanj v izbrani občini je namreč pomembno dobro poznavanje vseh temeljnih
komponent izvedbe investicijskih projektov z oblikovanjem ustreznega predloga finančne
konstrukcije.




                                            24
4 Teoretična izhodišča financiranja investicij


4.1 Investicijski projekti

Vidiki planiranja investicijskega projekta so lahko zelo različni, kar je odvisno predvsem
od specifičnosti posameznega projekta. Po navedbi Bendekoviča (1988, 5) lahko v osnovi
definiramo trţni, proizvodno tehnološki, kadrovski, nabavni in ekonomsko finančni vidik
investicijskega projekta. Pri trţnem vidiku gre za analizo projekta na trgu z moţnostjo
plasiranja outputa. Proizvodno tehnološki vidik se nanaša na sposobnost projekta, da
proizvaja proizvode ali storitve z namenom zadovoljevanja povpraševanja na trgu.
Nabavni vidik se nanaša na moţnost nabave outputov. Ekonomsko finančni vidik je
izveden iz trţnega in proizvodno tehnološkega vidika. V zadnjem času večina avtorjev loči
finančni vidik od ekonomskega, saj gre pri ekonomskem vidiku predvsem za ugotavljanje
donosnosti investicije, medtem ko je pri finančnem vidiku v ospredju iskanje ustreznih
finančnih sredstev, s katerimi pokrivamo nastale investicijske stroške in ugotavljamo
vrednost denarnega toka investicije (citirano v: Kriţnik 2003, 11).

Odločitev o investiciji12 je ena najpomembnejših poslovnih odločitev za vsakega
investitorja, saj sprejete investicijske odločitve bistveno določajo pogoje gospodarjenja v
prihodnosti in so običajno povezane z velikim obsegom finančnih sredstev. Investitor se
tako danes odloča o višini vloţka potrebnih denarnih sredstev s ciljem maksimiziranja
koristnosti v prihodnosti. Določitev namena in strategije ter strategiji primerno oblikovane
organizacijske oblike, s katero ţelimo doseči zastavljene cilje, je ključnega pomena pri
izvedbi posameznega investicijskega projekta.

Obseg naloţb, njihova razmestitev po gospodarskih sektorjih in učinkovitost so pomemben
dejavnik gospodarskega razvoja, zato se planiranje obsega naloţb običajno izvaja z raznimi
modeli gospodarske rasti, medsektorska alokacija naloţbenih sredstev pa se rešuje z input-
output analizami in še z drugimi orodji (Čebokli 2010).

Oblikovanje predloga finančne konstrukcije je tako ena temeljnih komponent izvedbe
investicijskih projektov. Finančna konstrukcija se oblikuje glede na specifične posebnosti
posameznega projekta, saj je treba poiskati takšna sredstva in njihove vire, ki ustrezajo
določeni naloţbi glede na moţnost za pridobitev finančnih sredstev, njihovo ceno in
izvedbene roke. Repovţ (1994, 7) navaja, da se pri sestavi finančne konstrukcije stremi k
doseganju naslednjih ciljev (citirano v: Sajko 2009, 41):
         zagotavljanje celotnih sredstev za investicijo ali projekt;
         organiziranje odplačila zadolţitve v skladu z moţnostmi projekta glede na
            optimalne pogoje zadolţitve, čim manjše sofinanciranje in optimalno mešanje
            lastnih in tujih virov;
         optimalno mešanje fiksnih in spreminjajočih se obrestnih mer;
         kritje morebitnih tečajnih tveganj deviznih finančnih inštrumentov;
         usklajenost domačih in tujih zadolţitev za investicijo oziroma projekt.



12
 Pri investicijskih odločitvah gre za dolgoročne naloţbe podjetja, ki imajo dolgoročen ali celo trenuten vpliv
na poslovanje in uspešnost ali neuspešnost podjetja (Peršak 2010).



                                                     25
S sočasnim upoštevanjem finančnega vzvoda13 in zgoraj navedenih ciljev finančna
konstrukcija postane kombinacija različnih, tako lastnih kot tujih virov sredstev glede na
rentabilnost, stroške, zmoţnosti in samo naravo projekta, ki ga potencialni investitor ţeli
uspešno izpeljati.

V obdobju financiranja investicij in v obdobju njenega odplačevanja sestava finančne
konstrukcije ni moţna brez napovedi denarnih tokov.14 V prvi fazi je treba glede na trţne,
tehnično-tehnološke in druge vidike naloţbe ugotoviti tako strukturo in obseg kot
dinamiko denarnega toka financiranja naloţbe. V drugi fazi je pomembna pravilna izbira
metod za ugotavljanje strukture, obsega in dinamike v financiranju naloţbe. Če nimamo na
razpolago vseh potrebnih finančnih sredstev za celotno financiranje naloţbe, moramo
pridobiti manjkajoča sredstva, ki jih v prvi vrsti presojamo z vidika usposobljenosti
investitorja. Pri tem se osredotočamo na presojo likvidnostne, kreditne, investicijske ter
devizne sposobnosti; če investitor izkaţe vse potrebne finančne sposobnosti, nadalje
preučimo moţnosti pridobitve manjkajočih sredstev iz tujih virov, ki so na razpolago.
Potencialne investitorje bo v prvem koraku zanimal predvsem denarni tok v črpanju in
odplačevanju ter vsi potrebni podatki oziroma informacije o načrtovani naloţbi, še posebno
finančne moţnosti odplačila. V fazi zbiranja vseh potrebnih podatkov je treba podrobno
preučiti tudi trenutno veljavne zakonske predpise, ki urejajo financiranje, moţna tveganja
ter zavarovanje naloţb in financiranja z vidika kratkega in dolgega roka (Sajko 2009, 41).

Konkretne izdelave predloga finančne konstrukcije z upoštevanimi moţnostmi priskrbe
manjkajočih finančnih sredstev iz različnih virov financiranja se lotimo po temeljito
opravljenem razgovoru s potencialnim investitorjem, ki je finančno dovolj sposoben za
izpeljavo financiranja določenega projekta. Priporočljivo je, da se predlog finančne
konstrukcije oblikuje v več variantah z namenom laţje medsebojne primerljivosti dobljenih
podatkov iz različnih virov financiranja, kar predstavlja osnovo za izdelavo pregleda
denarnega toka tako po strukturi in obsegu kot po dinamiki. Na tak način izdelamo končno
finančno konstrukcijo in jo predstavimo odgovorni osebi, ki je pristojna za odločanje o
financiranju določenega investicijskega projekta, pri čemer se je treba poleg presoje
izvedljivosti investicije osrediniti tudi na presojo njene uspešnosti.


4.1.1 Merila za oceno učinkovitosti investicijskega projekta

Postopek ocenjevanja učinkovitosti investicijskih projektov je lahko zapleten tako za
teoterike kot za praktike, saj se pri ocenjevanju učinkovitosti investicij glede na dejavnost
in predvideno vrednost investicije upoštevajo kazalniki, ki so med seboj različni
(Simanauskas in Šidlauskas 2006).

Za analizo učinkovitosti investicijskega projekta moramo zato izbrati takšna merila, ki so
usklajena s standardi, normativi in predvidenimi stroški naloţbe ter nam hkrati omogočajo
izbiro najdonosnejše naloţbe med različnimi moţnosti. V literaturi lahko zasledimo

13
   Pri finančnem vzvodu gre za razmerje med dolgom in lastnim kapitalom. Višja ko je stopnja finančnega
vzvoda, večja je variabilnost celotnega dobička in zato je večje tudi tveganje iz poslovanja.
14
   Izraz denarni tok označuje celoto prejemkov na eni in izdatkov na drugi strani v nekem časovnem obdobju,
ki vpliva na končno stanje denarnih sredstev z upoštevanjem njihovega začetnega stanja. Denarni tok se tako
pojavlja pri vlaganju (financiranju), naloţbenju (investiranju) ter v zvezi s poslovanjem podjetja.



                                                    26
različna merila za ugotavljanje uspešnosti posameznega investicijskega projekta, ki jih
različni avtorji različno poimenujejo in razvrščajo. V primeru dolgoročnih in tveganih
naloţbenih projektov morajo biti ekonomski izračuni učinkovitosti naloţbe pripravljeni na
podlagi upoštevanja več metod ocenjevanja (Roston in Olkowska 2007).

Ocena investicij je praviloma sestavljena iz več sklopov ocen, izmed katerih so
najpomembnejše ekonomske in trţno-ekonomske ocene investicije. Ekomomske ocene
analizirajo uspešnost investicij z gospodarskega vidika, medtem ko se finančne ocene
investicij nanašajo na ocene financiranja, in sicer predvsem na ocene likvidnosti in
finančne strukture (Luţnik Pregelj in Kriţaj Bonač 1991, 150–151).

V zvezi z ocenjevanjem uspešnosti projekta se tako običajno uporablja delitev na statične
in dinamične metode. Pri obeh pristopih se za oceno uporablja določena metodologija, s
tem da statične metode ne upoštevajo časovne komponente, medtem ko dinamične metode
čas upoštevajo kot element pri trajanju investicije in ocenjevanju donosnosti naloţbe.
Podatki, pridobljeni z upoštevanjem dinamičnega pristopa, dajejo stvarnejšo sliko
učinkovitosti investicije, zato je ta metoda v praksi bolj cenjena in uveljavljena.

Z vidika financiranja je priporočljivo učinek naloţbe, izraţen s finančnim izidom, presojati
še na podlagi nekaterih drugih pomembnih kazalnikov njene učinkovitosti, kot na primer
(Sajko 2009, 13):
        rentabilnost naloţbe glede na razmerje med donosom in vloţenimi sredstvi;
        mera stroškov financiranja kot razmerje med stroški financiranja in viri
            financiranja;
        mnogokratnik stroškov financiranja kot razmerje med bruto izidom15 in stroški
            financiranja;
        rentabilnost lastnih virov kot razmerje med donosom in lastnimi viri
            financiranja.


4.2 Ekonomsko vrednotenje učinkovitosti naložb s statičnimi metodami

Statična ocena pomeni prvo grobo presojo poslovnih rezultatov investicije in običajno ne
daje zadovoljivih podatkov o kakovosti posamezne investicije, ker zanemarja dejavnik
časa. Pri tem ni upoštevana različna ţivljenjska doba posamezne investicije in tudi ne
različna poslovna uspešnost v posameznih letih. V statični oceni opazujemo učinke
investicije samo v določenem časovnem trenutku (npr. na koncu poslovnega leta), ta
izbrani časovni presek pa je lahko najboljši, povprečen ali najslabši v ţivljenjskem ciklu
investicije. Za izvedbo statične ocene investicije je na razpolago veliko število kazalnikov
(Sajko 2009, 34). Statični kazalniki niso primerno merilo za odločanje za ali proti
investiciji, temveč jih je treba jemati kot dopolnilno informacijo dinamičnih kazalnikov
uspešnosti investicij (Luţnik Pregelj in Kriţaj Bonač 1991, 125).

Statične metode presojanja so primerne za oceno investicijskih projektov, ki imajo kratko
ţivljenjsko dobo, in za manjše investicijske projekte, saj v tem primeru kriterij časa ne



15
     Donos, povečan za stroške financiranja.



                                               27
vpliva tako odločilno na uspešnost investicije (Sajko 2009, 34). Dinamične metode pa
uporabimo predvsem pri zahtevnejših investicijskih projektih, ki so tudi časovno daljši.

V nadaljevanju sta opisani najpogosteje uporabljeni statični merili, ki se uporabljata za
ekonomsko vrednotenje učinkovitosti naloţb:
       doba vračanja investicijskih naloţb;
       donosnost investicije.


4.2.1 Doba vračanja investicijskih naloţb

Doba vračanja investicije oziroma doba vračanja investicijske naloţbe je opredeljena kot
čas, v katerem kumulativa neto prilivov finančnega toka (donosov) v času obratovanja
naloţbe doseţe vsoto investicijskih stroškov in ne sme biti daljša od ekonomske dobe
naloţbe (Čebokli 2010). Recipročni kazalnik donosnosti investicije predstavlja tisto
časovno obdobje, ki je potrebno, da se investicijski stroški povrnejo z donosi (Stepko 1980,
12). Po tej metodi je najuspešnejša tista investicija, ki ima najkrajšo dobo vračanja. Ta
metoda daje le odgovor na vprašanje, v kolikem času se bodo investirana sredstva povrnila,
ne upošteva pa vseh donosov naloţbe, niti časovne razporeditve donosov in investicijskih
stroškov, zato investicije medsebojno niso primerljive (Čebokli 2010). Če so letni donosi
nespremenljivi, lahko enačbo za izračun dobe povračila zapišemo takole:

tVR =                                                                                 (4.1.)

pri čemer pomeni:

tVR     dobo vračanja investicijskih sredstev
        izhodiščno vrednost naloţbenega kapitala
         nespremeljivi letni donos

Metoda dobe vračanja investicijskih naloţb omogoča hiter in preprost izračun kazalnika.
Primerna je za izbiro manj tveganih projektov, saj pri tej metodi ni treba predpostaviti
ţivljenjske dobe projekta in določiti diskontne obrestne mere, s tem pa se prihranijo teţave
pri napovedovanju tokov denarja skozi celotno dobo projekta (Lumby 1994, 42).

Slabost te metode je med drugim, da ne upošteva različne časovne dinamike donosov in
vlaganj oziroma ne razlikuje med denarnimi tokovi na začetku, sredi ali koncu
opazovanega obdobja in tako tudi ničesar ne pove o donosih investicijskega projekta, ko je
bila investicija povrnjena. Po tej metodi namreč izberemo med investicijskimi moţnostmi
tiste, ki investitorju zagotavljajo največjo likvidnost, kar posledično pomeni, da je
ekonomsko spremeljiva tista naloţba, ki ima najkrajšo dobo vračila (Lumby 1994, 44).


4.2.2 Donosnost investicije

Donosnost investicije (angleško »Return on investment – ROI«) opredelimo kot finančno
razmerje med dohodkom, ki izhaja iz investicije, in stroški investicije (RFB 2010). Lumby
(1994, 47) navaja, da je donosnost investicije kazalnik, ki ima več moţnih oblik, med




                                            28
katerimi najpogostejšo obliko opredelimo kot razmerje med dobičkom ter vloţenim
kapitalom in jo izrazimo v odstotkih.

Donosnost investicije je eden od meril za odločanje o ekonomski uspešnosti projekta, saj
nam rezultat izračuna tega kazalnika odgovarja na eno pomembnejših vprašanj vsakega
vodstva, ki sprejema odločitve o izpeljavi posameznega investicijskega projekta, in sicer
kolikšen odstotek celotne vrednosti investicije bo projekt ustvaril vsako leto v obliki
dobička. Tako lahko navedemo splošno obliko enačbe donosnosti investicije (Sajko 2009,
35):

ROI =     * 100                                                                       (4.2.)

pri čemer pomeni:

ROI     donosnost investicije
        dobiček
        vrednost investicije

Števec se v splošni obliki imenuje dobiček oziroma donos investicije, ki je rezultat analize
prihodkov in odhodkov ter ga lahko opredelimo kot dobiček, dobiček in amortizacijo ali pa
kot dobiček, amortizacijo in obresti. V imenovalcu upoštevamo vrednost investicije, ki je
rezultat investicijske analize, oziroma vsa vloţena sredstva, in sicer povprečna vloţena
sredstva ali samo lastna vloţena sredstva.

Tudi pri tej statični metodi, ki se uporablja za ekonomsko vrednotenje učinkovitosti
naloţb, lahko navedemo tako prednosti kot slabosti. Prednosti te metode se po navedbi
Lumbyja (1994, 47) kaţejo v njeni prepoznavnosti in poznavanju kazalnika s strani
vodilnih menedţerjev. Investicijo namreč oceni z vidika dobičkonosnosti, kar pomeni
izhodišče za ocenjevanje dela menedţerjev s strani delničarjev.

Lumby (1994, 49) opozarja tudi na nekatere slabosti kazalnika donosnosti investicij, ki se
kaţejo v obstoju različnih vrst moţnosti obravanavanega kazalnika, kar dovoljuje
uporabniku, da zbere tisto varianto, ki mu najbolj ustreza. Primerjava kazalnikov morda
med različnimi izračuni ne pokaţe pravilne slike o dejanski absolutni vrednosti ene
investicije v primerjavi z drugo investicijo, saj je vrednost kazalnika izraţena relativno.
Kazalnik prav tako ne upošteva skupnih donosov investicije in njihove časovne
razporeditve donosov, kot slabost lahko navedemo še, da tudi sama vrednost izračuna ne
temelji na denarnem toku, temveč na računovodskem dobičku.

Obstaja še nekaj podobnih parcialnih kazalnikov uspešnosti tekočega poslovanja, ki tudi
niso primerni za oceno uspešnosti investicij, saj vse te statične metode vrednotenja
investicij zanemarjajo časovno dinamiko uresničevanja naloţb (Čebokli 2010). Temeljne
slabosti statičnih metod odpravljajo dinamične metode, ki jih predstavljamo v
nadaljevanju.




                                            29
4.3 Ekonomsko vrednotenje učinkovitosti naložb z dinamičnimi metodami

Problem različnega časovnega razporeda stroškov in donosov investicije ter različne
ţivljenjske dobe investicij je rešljiv tako, da se uporabi postopek, ki upošteva vse donose in
investicijske stroške ter hkrati omogoča primerjavo med časovno različno razporejenimi
stroški in donosi investicije, s tem da vse skupaj prevede na isti časovni termin (Čebokli
2010). V praksi se največkrat uporablja začetni časovni termin, ki pomeni začetek tistega
obdobja, ko se pojavijo prvi investicijki denarni tokovi.

Luţnik Pregl in Kriţaj Bonač (1991, 127–129) navajata, da dinamična metoda opazuje
investicijo v vsej njeni ekonomski dobi in hkrati temelji na likvidnostnem toku, ki pomeni
pregled vseh poslovnih dogajanj v celotni ţivljenjski dobi določene naloţbe. Pri tem tako
ocena likvidnosti kot ocena učinkovitosti sluţita za izvedbo dinamične analize uspešnosti.
Pogoj za oceno likvidnosti je likvidnostni tok investicije, medtem ko je osnova za oceno
učinkovitosti finančni tok investicije, ki ga predstavlja denarni tok brez virov financiranja
investicije in obveznosti, ki izhajajo iz sposojenih finančnih sredstev.

Na podlagi metode sedanje vrednosti sta se v okviru ekonomskega vrednotenja
učinkovitosti naloţb z dinamičnimi metodami izoblikovali dve merili, ki napravita časovno
različno razporejene izdatke in donose investicije medsebojno primerljive (Čebokli 2010):
         metoda neto sedanje vrednosti;
         metoda interne stopnje donosnosti.


4.3.1 Metoda neto sedanje vrednosti

Neto sedanjo vrednost (NSV) opredelimo kot razliko med diskontiranim tokom vseh
prilivov in diskontiranim tokom vseh odlivov naloţbe (Čebokli 2010). Pri tej metodi
investicijske izdatke in donose najprej diskontiramo na začetni termin (t0), ko nastopijo
prvi investicijski izdatki. S tem ko jih diskontiramo, ustrezno vključimo časovno
komponento, tako da so zneski investicijskih donosov in investicijskih izdatkov v različnih
časovnih enotah primerljivi. Nato od vsote diskontiranih donosov odštejemo investicijske
izdatke (Klepec 2010).

Neto sedanja vrednost se izračuna po obrazcu:

NSV=                                                                                   (4.3.)

pri čemer pomeni:

NSV    neto sedanjo vrednost
       donos v obdobju t
       investicijski izdatek v obdobju t
       obdobje (mesec, leto); t = 1, 2, 3 … n
       diskontno stopnjo

Diskontna stopnja izraţa stopnjo zahtevanega donosa. Pozitivna neto sedanja vrednost
kaţe, da so donosi večji od investicijskih izdatkov. Negativna neto sedanja vrednost kaţe,



                                             30
da pri uporabljeni diskontni stopnji (zahtevanem donosu) vsota donosov ni dovolj velika,
da bi se z njo nadomestili investicijski izdatki (Klepec 2010).

Naloţbeno odločitev s pomočjo neto sedanje vrednosti sprejememo, če je njena neto
sedanja vrednost večja od 0, in zavrnemo, če je manjša od 0. Če ocenjujemo več investicij,
se odločimo za tisto, ki ima najvišjo pozitivno neto sedanjo vrednost.

Pri metodi neto sedanje vrednosti lahko največjo teţavo predstavljata ocena vrednosti
prihodnjega donosa in realna obrestna mera, ki imata neposreden vpliv na izračun sedanje
oziroma prihodnje vrednosti. Na vprašanje, ali naj neko investicijo sprejmemo ali ne,
odgovarja naslednje pravilo: seštevek sedanjih vrednosti prihodnjih donosov mora biti
večji od seštevka vrednosti današnje investicije, prenesti mora vse stroške virov
financiranja določene investicije in zagotoviti zahtevan donos glede na cilj tistega, ki
odloča o nameravani investiciji (Repovţ in Peterlin 2000, 91). Če z izračunom neto
sedanje vrednosti ugotovimo, da ne dosegamo zastavljene donosnosti investicije, od nje
odstopimo ali jo preloţimo.


4.3.2 Metoda interne stopnje donosnosti

Interno ali notranjo stopnjo donosnosti (angleško »Internal Rate Of Return – IRR«)
izračunamo podobno kot NSV, le da je interna stopnja donosnosti tista diskontna stopnja,
ki izenači sedanjo vrednost investicijskih vlaganj in sedanjo vrednost donosov investicije
oziroma pri kateri je NSV enaka nič (Čebokli 2010).

Interna stopnja donosnosti se izračuna po obrazcu (Brigham in Ehrhardt 2008, 382):

              =0                                                                     (4.4.)

pri čemer pomeni:

       neto denarni tok v obdobju t
       notranjo stopnjo donosnosti
       časovni trenutek (leto)
       ţivljenjsko dobo investicijskega projekta

Za razliko od NSV pri metodi interne stopnje donosnosti diskontne stopnje ne
predpostavljamo, ampak jo določimo tako, da s poskusi ugotavljamo, kakšna interna
stopnja donosnosti ustreza rezultatu nič pri NSV. Vrednost nič doseţemo takrat, ko je
razlika ob sočasnem upoštevanju preostanka vrednosti investicije in začetne vrednosti
investicije, diskontiranih celotnih pritokov in odtokov enaka nič.

Za naloţbo se odločimo, če je interna stopnja donosnosti večja od diskontne stopnje; če ji
je enaka, smo ravnodušni, če pa je manjša, investicijski projekt zavrnemo. Med
naloţbenimi moţnostmi praviloma izberemo tisto, ki ima najvišjo interno stopnjo
donosnosti (Čebokli 2010).




                                            31
Čebokli (2010) navaja kar nekaj slabosti interne stopnje donosnosti kot samostojnega
merila uspešnosti investicije:
        ne upošteva časovnih preferenc investitorja;
        ne upošteva velikosti investicije, saj je merjena v odstotkih in je lahko enaka pri
           dveh investicijah različnih vrednosti;
        metoda ni relevantna tudi tedaj, ko primerjamo medsebojno izključljive
           investicije.

Pri primerjanju večjega števila alternativnih investicijskih variant je pomembno upoštevati
še eno merilo, in sicer relativno neto sedanjo vrednost (RNSV).


4.3.3 Metoda relativne neto sedanje vrednosti

Metoda RNSV meri neto donos na enoto investicijskih stroškov. Izračunamo jo iz razmerja
med NSV in sedanjo vrednostjo investicijskih stroškov ter pomeni primerjavo med vsoto
vseh diskontiranih neto prilivov NSV in vsoto diskontiranih investicijskih stroškov
(Čebokli 2010).

Relativna NSV se izračuna po obrazcu:

RNSV =                                                                                (4.5.)

pri čemer pomeni:

RNSV relativno neto sedanjo vrednost
NSV neto sedanjo vrednost
SVI  sedanjo vrednost investicijskih stroškov

Pri tem sedanjo vrednost investicijskih stroškov izračunamo enako kot NSV. Investicijski
projekt sprejmemo, če je kazalnik večji od nič, in zavrnemo, če je manjši od nič.

Pri ekonomskem vrednotenju učinkovitosti naloţbe, ki bi bila ekonomsko upravičena in
sprejemljiva, morajo podjetja uporabiti večje število metod ocenjevanja investicijskega
projekta. Pri tem se je treba zavedati, da imamo vedno na razpolago le omejene informacije
o proučevani naloţbi, zato tudi najboljše metode v praksi ne morejo v celoti izničiti
tveganja pri izpeljavi določenega investicijskega projekta. Lefley in Malcolm (1999) tako
navajata, da trenutno nobena samostojna metoda ocenjevanja investicij ne da pravilnega
odgovora pri vseh investicijskih situacijah.

Podatki, pridobljeni z upoštevanjem statičnega oziroma dinamičnega pristopa, dajejo
osnovo za odločitev o obliki in virih financiranja danega investicijskega projekta. V
nadaljevanju bomo predstavili projektno financiranje investicijskih projektov, ki je tesno
povezano z uspešno oceno ekonomske upravičenosti projekta ter z izdelavo projekcij iz
poslovanja, ki morajo tudi na dolgi rok izkazovati pozitivni denarni tok oziroma pozitivno
in dobičkonosno poslovanje kot najpomembnejše jamstvo za poplačilo vseh obveznosti do
virov sredstev.




                                                32
4.4 Projektno financiranje investicijskih projektov


4.4.1 Pojem projektnega financiranja

Projektno financiranje je v zadnjih desetletjih postala ena pomembnejših oblik
zagotavljanja srednjeročnega in dolgoročnega kapitala za financiranje investicijskih
projektov (Gazvoda et al. 2005, 7). Nevitt in Fabozzi (1995, 1) navajata, da je ţe v svojem
nastanku pojem projektnega financiranja pomenil posebno vrsto transakcij in instrumentov
z edinstvenimi značilnostmi, ki so drţavi omogočili, da prenese na tretjo osebo breme
dolga, računovodske obveznosti in tveganja, hkrati pa obdrţi določene koristi projekta
(citirano v: Vrtovec 2006, 15).

Projektno financiranje je strukturno financiranje, saj zahteva strukturiranje lastniškega in
dolţniškega kapitala na način, da denarni tok projekta zadostuje za poravnavanje vseh
njegovih obveznosti (Vrtovec 2006, 15). Posojilodajalci se pri projektnem financiranju
soočajo z več tveganji, saj gre za kompleksno financiranje, ki zahteva precej več časa. Bolj
kot je tvegan denarni tok projekta, več je zahtevanega lastniškega kapitala. Investitorji za
projekte, ki so izpostavljeni večjemu tveganju, zahtevajo ustrezno jamstvo.

Obstajata dva osnova tipa projektnega financiranja. Projekti, pri katerih upniki ali drugi
vlagatelji do sponzorjev projekta nimajo nobenih neposrednih pravic oziroma posebnih
jamstev, so tako imenovani »brez pristopa« (angleško »non-recourse«) projekti, kot je to
običajno v primeru, ko gre za klasičen odnos dveh podjetij, ki nimajo posrednega dostopa
do sredstev matičnega podjetja v obliki garancij ali kakega drugega jamstva. To pomeni,
da se posojila vračajo le na podlagi prihodkov projekta, hkrati pa posojilojemalci ne
prevzemajo nikakršnega tveganja imetnikov lastniškega kapitala. Še preden projekt
pritegne potencialne investitorje, moramo zagotoviti opredeljeno in jasno finančno
konstrukcijo projekta, saj je le to dejansko zagotovilo, da je investicijski projekt izvedljiv
tako z ekonomskega, tehničnega kot z okoljskega vidika ter da bo v celotni ţivljenjski dobi
sposoben povrniti dolg in ustvarjati take finančne donose, ki so primerni sprejetim
tveganjem (Gazvoda et al. 2005, 14).

V praksi ima večina projektov obliko »z omejenim pristopom« (angleško »limited
resurce«), kjer se tveganja delijo med udeleţence v projektu na način, da obstaja omejeno
jamstvo sponzorjev projekta za poplačilo obveznosti do virov sredstev, običajno v obliki
garancij ali uporabe instrumenta skrbniškega računa kot oblika jamstva, kamor se nakaţe
določena višina zneska sponzorjevih sredstev (Gazvoda et al. 2005, 14).

Mrak (2005) navaja, da je prednost projektnega financiranja predvsem v laţjem dostopu do
virov sredstev in zniţanju projektnega tveganja na za investitorje sprejemljivo raven
(citirano v: Kriţanič et al. 2007, 67). Tako je mogoče s tovrstnim financiranjem izvesti tudi
take investicijske projekte, ki bi sicer predstavljali preveliko tveganje za enega samega
investitorja in zaradi tega v večini primerov ne bi bili uspešno izpeljani.

Slika v nadaljevanju predstavlja tipično strukturo projektnega financiranja, v kateri ima
vsak od udeleţencev vnaprej določeno in s pogodbo opredeljeno vlogo. V projektu tako
poleg projektnega podjetja nastopa še vrsta drugih udeleţencev, ki jih lahko razdelimo v tri
skupine (Gazvoda et al. 2005, 21):



                                             33
               V prvo skupino spadajo sponzorji projekta, posojilodajalci in drugi investitorji,
                ki kot udeleţenci projekta zagotavljajo vire financiranja ter preostale finančne
                storitve, ki so potrebne za uspešno postavitev in delovanje projekta.
               V drugo skupino uvrstimo poslovne partnerje projektnega podjetja, upravljalca
                projekta, dobavitelje opreme in tehnologije ter surovin, kupce proizvodov
                oziroma storitev projektnega podjetja, ki kot udeleţenci predstavljajo
                komercialno bazo vzpostavitve delovanja projekta.
               Tretjo skupino udeleţencev v projektnem financiranju predstavljajo drţava,
                razne drţavne agencije in institucije16 ter zavarovalnice, ki prek sklenitve
                zavarovanj, z garancijami ali v obliki drugih jamstev sodelujejo v projektu ter s
                tem zniţujejo obseg projektnih tveganj.




16
     Sem štejemo tudi občine in mesta.



                                                 34
Slika 2: Shema udeležencev v projektnem financiranju in njihovi medsebojni odnosi

FINANČNI DEL PROJEKTA              PRIPRAVLJANI DEL PROJEKTA       KOMERCIALNI DEL PROJEKTA



                                      Razni svetovalci (11)
        Sponzorji (1)                                                      Dobavitelji (5)

  Posojilodajalci (2)                                                           Kupci (6)
                                          PROJEKTNO
                                           PODJETJE
      Drugi investitorji (3)                                               Upravljalec (7)


  Finančni svetovalci (4)                                             Gradbeno podjetje (8)


                           Zavarovalnice (9)    Drţava, drţavne agencije (10)

                                 ZAVAROVALNI DEL PROJEKTA

Legenda:

(1)       pogodba/delničarski sporazum
(2)       kreditne pogodbe                                     FINANČNI DEL
(3)       pogodbe o kvazilastniških/drugih vloţkih             PROJEKTA
(4)       pogodbe o finančnem svetovanju

(5)       pogodbe o dobavi surovin, tehnologije, opreme
(6)       pogodbe o dolgoročnem odkupu proizvoda/storitve            KOMERCIALNI DEL
(7)       pogodba o poslovanju/upravljanju projekta                  PROJEKTA
(8)       gradbena pogodba

(9)       zavarovalne police                                   ZAVAROVALNI DEL
(10)      koncesijske pogodbe, posebni dogovori                PROJEKTA

(11)      pogodbe o tehničnem, pravnem in drugem svetovanju             PRIPRAVLJANI DEL
                                                                        PROJEKTA

Vir: Gazvoda et al. 2005, 22

Pri tem je zelo pomembna jasna razdelitev obveznosti in pravic udeleţencev projekta,
zlasti z vidika razdelitve bremena tveganja, ki se deli med vse projektne udeleţence v
pribliţnem sorazmerju z njihovimi finančnimi vloţki. V projektu so zlasti v pripravljalni
fazi ter fazi izgradnje udeleţeni še drugi ekonomski subjekti, kot so razni pravni in tehnični
svetovalci, agencije za ocenjevanje tveganj in drugi (Vrtovec 2006, 20). Veliki projekti so
tako v svoji zasnovi večplastni, saj, kot prikazuje Slika 2, vključujejo veliko različnih
udeleţencev, ki pomenijo osnovni element vsakega projektnega financiranja.




                                               35
Kot rečeno, podatki, pridobljeni z izračunom posameznih kazalnikov z uporabo statičnih
oziroma dinamičnih metod ekonomskega vrednotenja učinkovitosti posamezne naloţbe,
sluţijo kot osnova za nadaljnje odločanje o izbiri ustreznih oblik financiranja naloţbe na
področju gospodarske infrastrukture ter moţnih oblikah sodelovanja tako javnega kot
zasebnega sektorja. Vse do osemdesetih let je bila namreč dejavnost gospodarske
infrastrukture v rokah javnega sektroja, kjer so bile vse sprejete odločitve o oblikah
zagotavljanja infrastrukturnih storitev in financiranja infrasturukturnih dejavnosti sprejete
v okviru javnega interesa, kjer je glavno vlogo igrala drţava. Z razvojem različnih oblik
zasebne udeleţbe drţave pa se v te dejavnosti vse intenzivneje vključuje tudi zasebni
sektor. Obstoječe oblike financiranja naloţb v gospodarsko infrastrukturo ter pomen
partnerstva javnega in zasebnega sektorja predstavljamo v nadaljevanju.


4.4.2 Oblike financiranja naloţb v gospodarsko infrastrukturo ter pomen partnerstva
javnega in zasebnega sektorja

Naloga vsake drţave je, da določi tiste infrastrukturne dejavnosti, ki delujejo učinkoviteje
pod konkurenčnimi trţnimi pogoji brez drţavne regulacije, in tiste, ki imajo monopolno
obliko in za katere je drţavna regulacija nujno potrebna (Gazvoda et al. 2005, 38). Pri tem
ima vsaka drţava na voljo več moţnih oblik tako javnega kot zasebnega zagotavljanja
infrastrukturnih storitev, kar prikazuje slika v nadaljevanju.

Slika 3: Oblike financiranja naložb v gospodarsko infrastrukturo


           Oblike zagotavljanja infrastrukturnih storitev in
               financiranja infrastrukturnih dejavnosti




         Klasična oblika                       Inovativna oblika


            Pogodbe za opravljanje storitev                    Delna in popolna prodaja


           Pogodbe za vodenje in upravljanje              Oblike projektnega financiranja


                           Pogodbe o najemu              Koncesijske pogodbe


Vir: Gazvoda et al. 2005, 38

Na Sliki 3 vidimo, da se glede na stopnjo vključenosti zasebnega sektorja, tveganje
zasebnega in javnega sektorja, anatomijo in odgovornost zasebnega sektorja, potreben




                                              36
obseg kapitala, trajanje pogodbe in pogodbeno razmerje med potrošniki oblike soudeleţbe
zasebnega sektorja med seboj razlikujejo (Gazvoda et al. 2005, 38).
Trenutno sta v uporabi dve obliki zagotavljanja infrastrukturnih storitev in financiranja
infrastrukturnih dejavnosti, in sicer klasična oblika financiranja ter inovativna oblika
oziroma t. i. oblika financiranja javno-zasebnega partnerstva v različnih variantah.

Pri klasični obliki zagotavljanja storitev in financiranja investicij je celotna odgovornost za
investicije na ramenih javnega sektorja. Javni sektor je tisti, ki je odgovoren za priskrbo
finančnih sredstev ter za vodenje in upravljanje investicijskih dejavnosti, za kar ima drţava
na razpolago drţavna investicijska sredstva. Večina teh sredstev je namenjena za
vzdrţevanje in obnovo ţe obstoječih investicij ter za izbor in načrtovanje novih
investicijskih projektov.

V publikaciji World Development Report je navedeno, da je deleţ infrastrukturnih
investicij v celotnih drţavnih investicijah le redko niţji od 30 odstotkov, ponekod pa
doseţe tudi do 70 odstotkov, kar pomeni, da je v povprečju več kot polovica drţavnih
investicijskih sredstev namenjena prav infrastrukturnim dejavnostim (Vrtovec 2006, 6).

Finančna sredstva si drţava lahko pridobi na dva načina, in sicer z lastnimi prihodki ali z
najemanjem posojil. Drţava si lastna finančna sredstva zagotovi s prihodki od pobranih
davkov, prihodki od zagotavljanja drţavnih storitev, neto dobički podjetij v lasti javnega
sektorja, prihodki od prodaje drţavnega premoţenja in prihodki od obresti. Drugi vir
klasičnega načina financiranja gospodarske infrastrukture predstavlja drţavno
zadolţevanje. Drţava si lahko finančna sredstva sposodi pri domačih zasebnih virih, in
sicer (Gazvoda et al. 2005, 39):
         z izdajo obveznic;
         z najemanjem posojil pri komercialnih bankah ali individualnih varčevalcih;
         pri pokojninskih skladih.

Drţava ima običajno omejene moţnosti najemanja posojil pri domačih finančnih virih, zato
se večkrat nasloni na bilateralne in multilateralne tuje vire. Za vsa najeta posojila mora dati
drţava svoje jamstvo, kar pomeni, da je javni sektor dolţen v celoti prevzeti vsa nastala
tveganja. Drţava ima vedno največjo kreditno boniteto v primerjavi z drugimi
ekonomskimi subjekti, kar pomeni glavno prednost klasičnega načina financiranja. Na tak
način drţava pridobi finančna sredstva po niţji obrestni meri kot na primer zasebna
podjetja te drţave in tako posledično nosi niţje stroške financiranja v primerjavi z
zasebnim sektorjem (Gazvoda et al. 2005, 39).

Zaradi prevelikega zadolţevanja drţave ter pojava dolţniških kriz so se v svetu razvile
inovativne oblike oziroma t. i. različne oblike partnerstva med javnim in zasebnim
sektorjem. Vse močnejši je namreč trend vključevanja zasebnega in tudi mednarodnega
kapitala v izgradnjo infrastrukturnih objektov (Vrtovec 2006, 7).

Vse moţne oblike vključevanja zasebnega sektorja v infrastrukturne dejavnosti lahko v
grobem razdelimo na dve osnovni skupini (Mrak 1999, 97):
       V prvo skupino spadajo pogodbe za opravljanje storitev, pogodbe za vodenje in
          upravljanje, pogodbe za najem ter klasične koncesijske pogodbe. Vsem




                                              37
             naštetim oblikam v tej skupini je skupno to, da lastništvo nad objektom v celoti
             ostane v rokah drţave oziroma javnega sektorja.
            V drugo skupino uvrščamo BOT (angleško »Build operate transfer) obliko
             projektnega financiranja ter delno ali popolno prodajo oziroma privatizacijo
             javnega podjetja, pri čemer je obema oblikama skupno to, da se lastništvo nad
             objektom začasno prenese na zasebni sektor, ki je hkrati odgovoren za
             financiranje objekta.

Zasnova javno-zasebnega partnerstva mora upoštevati osnovna izhodišča izvedbe
investicijskih projektov in pričakovana povračila zasebnim investitorjem za vsa prevzeta
tveganja. Zasebni sektor se namreč odloča za sovlaganje predvsem na podlagi finančnega
vrednotenja posameznega projekta, medtem ko se javni sektor oziroma drţava za
sovlaganje odloči na podlagi narejene ocenitve vpliva projekta na nadaljnji razvoj in glede
na moţne stranske učinke le-tega.

Interesi tako zasebnega sektorja, ki stremi k finančni učinkovitosti projekta, ter javnega
sektorja, ki je osredinjen na celovito ekonomsko-socialno vrednotenje posameznega
investicijskega projekta, se lahko med seboj močno razlikujejo in tako lahko pride do
nesoglasij glede razmejitve odgovornosti in tveganj. Zato je treba ţe vnaprej zagotoviti
transparentnost in opredeliti jasna pravila igre pri uporabi javno-zasebnih vlaganj.

V spodnji tabeli so prikazane inovativne oblike zagotavljanja infrastrukturnih storitev in
financiranja investicij, ki se poleg lastništva razlikujejo tudi v načinu financiranja ter
upravljanja infrastrukturnega objekta, v delitvi tveganja in trajanju posamezne inovativne
oblike.

Tabela 2: Oblike partnerstva med javnim in zasebnim sektorjem glede na značilnosti

                                Upravljanje
                Lastništvo                       Kapitalske    Komercialno     Trajanje
Oblika                          in
                premoženja                       investicije   tveganje        pogodbe
                                vzdrževanje
Pogodbe za
opravljanje     Javni           Javni/zasebni    Javni         Javni           1–2 leti
storitev
Pogodbe za
vodenje in      Javni           Zasebni          Javni         Javni           3–5 let
upravljanje
Pogodbe za
                Javni           Zasebni          Javni         Javni/zasebni   8–15 let
najem
Koncesijske
                Javni           Zasebni          Zasebni       Zasebni         20–30 let
pogodbe
BOT oblika
projektnega     Javni/zasebni Zasebni            Zasebni       Zasebni         20–30 let
financiranja
Privatizacija   Zasebni         Zasebni          Zasebni       Zasebni         Nedefinirano
Vir: Gazvoda et al. 2005, 41, Jenny 2008, Vrtovec 2006, 8,




                                                38
V nadaljevanju bomo predstavili osnovne značilnosti vsake od petih klasičnih oblik
partnerstva javnega in zasebnega sektorja pri zagotavljanju financiranja naloţb v
gospodarsko infrastrukturo ter privatizacijo kot skrajno obliko javno-zasebnega
partnerstva.

Pogodbe za opravljanje storitev (angleško »service contracts«) predstavljajo
najpreprostejšo obliko udeleţbe zasebnega sektorja pri zagotavljanju infrastrukturnih
dejavnosti, pri kateri je javni sektor tisti, ki obdrţi odgovornost za vodenje in upravljanje
infrastrukturnih dejavnosti, razen za zagotavljanje omejenega, točno določenega obsega
vnaprej določenih storitev. Pri tem javni sektor še naprej nosi skoraj vsa tveganja, ki so
povezana s poslovanjem in investicijami, saj v celoti zagotavlja finančna sredstva,
potrebna za realizacijo investicij, medtem ko je zasebni sektor odgovoren le za tiste
storitve, ki so opredeljene s pogodbo, kot na primer za delovanje in vzdrţevanje
infrastrukturnih objektov, nujna popravila in podobno (Jenny 2008). S stališča javnega
sektorja je glavna prednost pogodb za opravljanje storitev v tem, da temu ni treba imeti
svojih ljudi za opravljanje storitev oziroma da je plačilo teh storitev odvisno od njihove
kakovosti (Gazvoda et al. 2005, 42).

S pogodbami o vodenju in upravljanju (angleško »management contracts«) javni sektor
prenese odgovornost vodenja in upravljanja infrastrukturnega objekta v roke zasebnega
podjetja, praviloma za obdobje od treh do petih let. Zasebno podjetje tako prevzame
odgovornost za sprejemanje odločitev o vodenju objekta oziroma za njegovo tehnično in
administrativno upravljanje, medtem ko je drţava še naprej odgovorna za njegovo
financiranje (Jenny 2008). Pri pogodbah o vodenju in upravljanju zasebni sektor nima
neposrednega kontakta s potrošnikom infrastrukturne storitve, saj vedno deluje samo v
imenu javnega sektorja, zato so le-te uspešnejše, kadar plačilo zasebnim menedţerjem ni
fiksno določeno, ampak je vezano na njihovo učinkovitost, ki se odraţa na produktivnosti
javnega podjetja.

Pogodbe za najem17 (angleško »leasing contracts«) dajejo zasebnemu sektorju pravico do
najema določenih infrastrukturnih objektov, ki so v lasti drţave oziroma javnega sektorja.
V tem primeru je zasebno podjetje odgovorno za upravljanje, vzdrţevanje in vodenje
poslovanja infrastrukturnega objekta za neko določeno obdobje. Lastnik objekta ostaja
javni sektor, ki je dolţen zagotoviti finančna sredstva, potrebna za nove investicije,
investicijsko vzdrţevanje ter servisiranje dolga, medtem ko zasebno podjetje pokriva
stroške tekočega poslovanja. Dohodek najemnika je tako odvisen od ustvarjene razlike
med višino prihodkov18 ter celotnimi stroški poslovanja.19 Oblika pogodb za najem
omogoča večjo učinkovitost infrastrukturne dejavnosti, saj najemnik za doseganje čim
boljšega dohodovnega rezultata stremi k čimbolj učinkovitemu in uspešnemu poslovanju
(Gazvoda et. al. 2005, 43).

S sklenitvijo koncesijske pogodbe (angleško »pure concessions«) postane zasebno podjetje
oziroma koncesionar v celoti odgovorno za zagotavljanje določenih infrastrukturnih
storitev, torej za upravljanje, vodenje, investicijsko vzdrţevanje in hkrati za investiranje v

17
   Oziroma t. i. lizing pogodbe.
18
   Pogodba najemniku daje izključno pravico do prihodkov, ustvarjenih z zaračunavanjem storitev po
pogodbeno določeni ceni.
19
   Celotni stroški poslovanja vključujejo tudi t. i. stroške najema (angleško »lease fee).



                                               39
nove kapacitete. Pri tej obliki sodelovanja zasebnega in javnega sektorja v določenem času
koncesijskega obdobja dobi koncesionar ekskluzivno pravico do razpolaganja z osnovnimi
sredstvi objekta, ki so še vedno v lasti javnega sektorja (Gazvoda et al. 2005, 43).

Koncesija po navedbi Muţine (2004, 37) pomeni prenos, pogosto monopolni, določene
pravice ali izvajanje določene dejavnosti s sfere drţave in largo seanso v sfero oseb
civilnega prava. Koncesije so običajno podeljene za obdobje od dvajset do trideset let, v
odvisnosti od velikosti dodatnega investiranja oziroma časa, ki je potreben za povrnitev
posamezne investicije. S stališča javnega sektorja je prednost koncesije v tem, da
kombinira odgovornost zasebnega sektorja za vodenje in upravljanje infrastrukturnega
objekta z njegovo odgovornostjo za investiranje, s čimer naj bi se zagotovile kar
najkakovostnejše odločitve o novih investicijah, ki bodo neposredno vplivale na uspešnost
poslovanja koncesionarja (Gazvoda et al. 2005, 44).

Javno-zasebna vlaganja je mogoče v polni meri udejaniti pravno na osnovi koncesije ali z
modelom BOT projektnega financiranja (angleško »Build, Operate, Transfer«20). Oblika
projektnega financiranja BOT se najpogosteje uporablja za financiranje kapitalno
intenzivnih čezmejnih investicij, katerim je skupno to, da podeli drţava gostiteljica ali
lokalna skupnost (koncendent) zasebnemu projektnemu podjetju ali konzorciju
(koncesionar) koncesijo za izgradnjo in upravljanje javne infrastrukturne ali drugih
zmogljivosti za opravljanje javnih storitev (Kriţanič et al. 2007, 68). Koncesionar tako na
osnovi koncesijske pogodbe, ki jo sklene z javnim sektorjem oziroma drţavo,
infrastrukturni objekt zgradi in ga hkrati financira ter ga ima tako v lasti za obdobje, ki je
opredeljeno v pogodbi. Po izteku pogodbenega obdobja se objekt brez obveznosti in
stroškov prenese nazaj v last javnega sektorja.

Privatizacija oziroma delna ali popolna odprodaja (angleško »outright sale«) je skrajna
oblika javno-zasebnega partnerstva in pomeni prenos lastništva javne infrastrukture, javnih
podjetij ali delov premoţenja iz javnega v zasebni sektor. Pri delni odprodaji javnega
premoţenja del sredstev podjetja ostane v javni lasti. Javni in zasebni sektor v pogodbi o
ustanovitvi skupnega lastništva natančno opredelita cilje skupnega lastništva ter vse
dolţnosti in pravice druţbenikov, vključno z načinom delitve dobička. Zasebni sektor na
tak način v poslovanje vnese določeno dinamiko, prisotnost javnega sektorja pa vpliva na
samo kakovost izvajanja storitev javnega pomena. Popolna odprodaja daje zasebnemu
sektorju popolno oblast nad sredstvi, ki so v lasti drţave oziroma javnega sektorja. Zasebni
sektor s popolno odprodajo postane odgovoren za upravljanje, vzdrţevanje in investiranje
(Vrtovec 2006, 12).

Privatizacija je tako eden pomembnejših ekonomskih razlogov za doseganje povečane
učinkovitosti ekonomskih subjektov, ki se privatizirajo. Najpomembnejši cilji privatizacije
javnega sektorja so po navedbi Macurja (2000, 19) naslednji:
         omejevanje porabe proračunskih sredstev;
         izboljšanje alokacije javnih sredstev;
         povečanje kakovosti storitev;
         povečanje odzivnosti za potrebe uporabnikov.


20
     »Build, Operate, Transfer« prevedeno pomeni: izgradi, upravljaj, predaj drţavi.



                                                        40
Odločitev, katera od oblik zagotavljanja financiranja naloţb v gospodarsko infrastrukturo
je najprimernejša, je v rokah javnega sektorja in je odvisna tako od ekonomskih,
institucionalnih in druţbeno-socialnih značilnostih posamezne drţave kot od specifičnosti
posamezne infrastrukturne dejavnosti.

Pri financiranju investicij se lahko potencialni investitorji poleg ţe predhodno opisanega
projektnega oziroma zunajbilančnega financiranja odločajo tudi med drugimi oblikami
financiranja investicijskih projektov, ki jih podrobneje predstavljamo v nadaljevanju.


4.5 Glavne oblike financiranja investicijskih projektov


4.5.1 Leasing

Leasing je instrument, ki se uporablja za financiranje uporabe premoţenja in ga lahko
opredelimo kot posel, pri katerem lastnik sredstva oziroma najemodajalec daje to sredstvo
v najem najemniku, pri čemer sredstvo ostaja v lasti najemodajalca, najemnik pa ima
pravico to sredstvo uporabljati v skladu s svojim interesom. Posel lahko financira
najemodajalec, dobavitelj ali finančna institucija (Bergant 2010, 1).

Med fizičnimi ali pravnimi osebami se lahko sklene t. i. zakupna pogodba,21 ki jo
zagotavljajo poslovne banke in številna specializirana lizinška podjetja. Z zakupno
pogodbo se zakupodajalec (najemodajalec), ki poseduje premoţenje, zavezuje, da bo
zakupojemalcu (najemniku) za obdobje, ki je opredeljeno s pogodbo, izročil določeno
premoţenje v rabo. Na splošno zakupojemalec plača zakupnino oziroma najemnino za
uporabo premoţenja, medtem ko zakupodajalec še naprej ostaja pravni lastnik premoţenja
v času trajanja zakupa.

Zakup22 prinaša prednosti in slabosti tako za dajalca leasinga kot za jemalca leasinga. Tako
lahko kot glavne prednosti zakupa navedemo (Bergant 2010, 8–11):
        Davčne koristi: izvirajo iz razpoloţljivih davčnih olajšav na glavnico. V
           mnogih drţavah oziroma številnih zakonodajah pomeni nakup materialnih
           naloţb tudi oprostitev davka. Učinek zakupa je tako z davčnega vidika v veliki
           meri odvisen od velikosti davčnega ščita podjetja in moţnosti njegovega
           prenašanja na drugo podjetje.
        Proţnost: zakup se lahko prilagaja najemnikovim potrebam, kar pomeni, da so
           lahko roki plačevanja zakupa oblikovani tako, da ustrezajo predvidenemu
           denarnemu toku najemnika. S tem se zmanjšuje tveganje v zvezi s plačilno
           sposobnostjo podjetja, saj podjetju mogoča predvidevanje izdatkov in skladnost
           med dinamiko izkoriščanja investicij in dinamiko plačevanja najemnine
           oziroma financiranja.
        Koristi denarnega roka: zakup omogoča pridobitev določenega sredstva brez
           dodatnih zahtev za dolgoročno financiranje ali le z minimalnim lastnim
           vloţkom, kar posledično pomeni, da v okviru zakupa ni treba plačati nakupne


21
     Zakupna oziroma najemna pogodba.
22
     Zakup oziroma najem.



                                            41
           cene določene opreme na dan nakupa, ampak so lahko stroški porazdeljeni tudi
           na več let.
          Obravnava bilance stanja: če podjetje najame posojilo za financiranje nakupa
           določene opreme, bo njegova kreditna sposobnost še naprej zmanjšana, če
           podjetje ne dvigne lastniškega kapitala. Medtem ko so lahko zakupne pogodbe
           tudi zunaj bilance stanja, kar pomeni, da je poslovodstvo določenega podjetja
           nagnjeno k zunajbilančnemu financiranju predvsem zaradi boljših kazalnikov
           podjetja, od katerih je odvisna njihova njihova stumilacija oziroma bonitete. Ob
           tem je treba upoštevati dejstvo, da strokovnjaki vedo, da je za celovito analizo
           finančnega poloţaja podjetja pomemben tudi zunajbilančni finančni poloţaj.

   Poznamo naslednje vrste zakupov (Bergant 2010, 2–8):
          Finančni zakup: pri tej vrsti zakupa se prenesejo vsa pomembna tveganja in
            koristi z lastnika predmeta (zakupodajalca) na najemnika (zakupojemalca).
            Lastninska pravica lahko preide na najemnika ali pa tudi ne. Zakupodajalcu
            finančni zakup tako omogoča povračilo naloţbe v predmet najema in
            ustrezen donos.
          Obratovalni zakup: gre za uporabo zakupa za financiranje opreme, vendar
            se dolgoročna vrednost premoţenja ne poveča pri osebi, ki jo uporablja.
            Značilnost obratovalnega leasinga je tudi v tem, da se uporablja za krajše
            časovno obdobje financiranja v primerjavi s finančim leasingom.
          Posredni zakup: pri posrednem najemu je najemodajalec posebno podjetje,
            ki se ukvarja z nudenjem najemnih storitev in posreduje med proizvajalcem
            in najemnikom opreme. Pri tej vrsti zakupa se uporabljata leasing in
            posojilo v eni sami transakciji na način, da se proporcionalno poveča znesek
            in vrsta transakcije, ki jo lahko izpeljemo.
          Prodajni ali vzratni najem: najemojemalec najprej proda del premoţenja,
            nato pa ga vzame nazaj v najem, kar pomeni, da je kupec tega premoţenja
            hkrati tudi najemodajalec.
          Prekomejni aranţmaji zakupa: značilnost tovrstnega zakupa je v tem, da je
            oblikovan na način, da sta lahko najemodajalec in najemojemalec v
            različnih davčnih zakonodajah in imata istočasno zaradi tega koristi, ki
            izhajajo iz različnih davčnih obravnav v različnih drţavah.


4.5.2 Samofinanciranje

Pod pojmom samofinanciranje razumemo financiranje osnovnih in trajnih obratnih
sredstev z lastnimi finančnimi sredstvi, običajno iz ţe obstoječih finančnih rezerv. Taka
oblika financiranja investicijskih projektov se običajno uporablja predvsem za financiranje
manjših projektov. Za financiranje večjih investicijskih projektov ta oblika financiranja ni
primerna, razen v fazi pripravljalnih oziroma gradbenih del ali v primeru bolj tveganih
investicijskih projektov, kjer finančni ponudniki ne bi bili pripravljeni zagotoviti potrebna
finančna sredstva za izvedbo določene investicije.




                                             42
4.5.3 Dolţniško financiranje

Pri dolţniškem23 financiranju investicijsko podjetje najame posojilo za financiranje
določenega investicijskega projekta. Investicijsko podjetje je odgovorno za plačevanje
določenih obresti za izposojen denar in za vračilo glavnice. Posojilo podjetju bremeni
mesečni denarni tok in tudi delitev tveganja je majhna (Kos 2008). Upniki imajo namreč
popolno zavarovanje v vseh sredstvih in prihodkih tega podjetja, ne pa le v sredstvih, ki se
nanašajo na investicijski projekt. Kot slabost dolţniškega oziroma bilančnega financiranja
bi lahko navedli dejstvo, da mora podjetje sproti skrbeti za vračanje glavnice in plačilo
obresti, ne glede na to, kako posluje oziroma kakšne poslovne rezultate dosega. Prednosti
tovrstnega financiranja so predvsem v preprostosti, hitri izvedbi ter niţjih stroških priprave
in pravnih storitev.

V nadaljevanju bomo predstavili še druge moţne vire financiranja investicijskih projektov.


4.6 Možni viri financiranja investicijskih projektov

Komercialne banke predstavljajo največji in najpogostejši izvor posojil za investicijske
projekte. So eden najpomembnejših posrednikov na finančnem trgu, saj kot finančne
institucije širši javnosti ponujajo tako depozitne kot kreditne storitve, njihov poglavitni cilj
je maksimiziranje dobička (Dajčman in Oplotnik 2007, 128–138). Velike komercialne
banke imajo v svojem sistemu zaposlene strokovnjake tehničnih strok in investicijske
bančnike in ti tvorijo profesionalne ter izkušene time za področje projektnega financiranja.
Financiranju investicijskih projektov so namenjena posojila za gradnjo, premostitvena
posojila, hipotekarna posojila, terminska posojila in posojila za obratna sredstva. Poslovna
banka lahko ob sklenitvi pogodbe o financiranju investicijskega projekta prevzame eno od
naslednjih vlog, in sicer je lahko organizator ali pridruţeni organizator v projektni skupini.
Na ta način lahko prek bančnega agenta organizira vodenje skupine ali kot sodelujoča
banka zagotavlja le en del financiranja določenega investicijskega projekta.

Izdaja obveznic na domačem ali na mednarodnih trgih kapitala je prav tako eden od
moţnih virov financiranja investicijskih projektov. Trg obveznic lahko opredelimo kot del
trga kapitala, na katerem se izdajajo dolgoročnejši dolţniški vrednostni papirji (obveznice),
s katerimi se tudi trguje (Dajčman in Oplotnik 2007, 40). Gre za naraščajoči vir
financiranja večjih mednarodnih investicijskih projektov, ki iščejo dostop do domače ali
mednarodne investicijske skupnosti. Za drţave srednje in vzhodne Evrope je tako značilno,
da obstajata dve vrsti trga, in sicer trg Euroobveznic24 in trg domačih obveznic.25

Rizični kapital pomeni vlaganje lastniškega kapitala in navideznega lastniškega kapitala v
začetne razvojne faze podjetja, vključno s tveganim kapitalom, neformalno naloţbo
poslovnih angelov in alternativnimi borzami. Rizični kapital je torej širši pojem od

23
   Dolţniško financiranje imenujemo tudi bilančno oziroma zavarovalno financiranje.
24
   Gre za obveznice, ki so izdane v tuji valuti, ki ni valuta izdajatelja obveznice. Trg Euroobveznic velja za
enega najbolj inovativnega od vseh trgov obveznic. Omogoča hitrejše in cenejše pridobivanje sredstev, ker se
je mogoče izogniti nekaterim predpisom in omejitvam v določenih drţavah (Dajčman in Oplotnik 2007, 40).
25
   Domače obveznice so izdane v drţavi, iz katere izhaja izdajatelj. Če izda Slovenija obveznico na
slovenskem finančnem trgu, spada takšna obveznica v kategorijo domačih obveznic, pri čemer je lahko
izraţena v domači ali tuji valuti.



                                                     43
tveganega kapitala, saj dovoljuje naloţbe tako fizičnih kot pravnih oseb (Podjetniški portal
2009). Rizični kapital se lahko uporablja tudi za nakupe obstoječih podjetij, kadar vlagatelj
dobi določen dogovorjen deleţ v podjetju. Obstaja več virov rizičnega kapitala:
        Poslovni angeli: to so privatni posamezniki, ki vlagajo svoj kapital v podjetja.
           Hitra rast podjetja namreč pomeni tudi velike potrebe po finančnih sredstvih, ki
           jih podjetnik običajno ni sposoben zagotoviti sam. V tej točki odigra ključno
           vlogo oseba, ki v podjetju vidi poslovno priloţnost, verjame v podjetnika ter
           njegove sposobnosti, obenem pa ima moţnost, da del svojega premoţenja
           nameni tudi za bolj tvegane investicije, kot so podjetja v začetnih fazah rasti
           (Podjetniški portal 2009).
        Odvisni vlagatelji: gre za osebe, ki so specializirane za transakcije z rizičnim
           kapitalom, in sicer finančne podruţnice pokojninskih skladov, zavarovalnic in
           velikih bank.
        Neodvisni vlagatelji: to so investicijska podjetja oziroma skladi, ki oblikujejo
           svoj lastni kapital iz enega vira in niso povezani z nobenim drugim
           ekonomskim subjektom, ki zagotavlja njihov kapital.
        Organizacije z vladno podporo: gre za organizacije, ki so zadolţene za
           razvijanje podjetniških dejavnosti po določilih vladne politike.

Poznamo še druge vire financiranja, kot so sponzorska posojila, kjer gre za neposredna
posojila podjetij, ki promovirajo neki projekt, ter lastništvo dobaviteljev in lastništvo
kupcev, kjer podjetja pogosto ţelijo sodelovati pri financiranju investicijskega projekta kot
solastniki in si tako zagotoviti dolgoročne pogodbe za nabavo.

V zadnjem, praktičnem delu diplomske naloge bodo predhodna poglavja, kjer smo
predstavili moţnosti bivanja starejših občanov v Sloveniji, opredelili pojem varovanih
stanovanj in predstavili ponudbo varovanih stanovanj pri nas ter se hkrati osredotočili tudi
na opredelitev teoretičnih izhodišč financiranja investicij, sluţila kot pomembna podlaga
za izvedbo analize ekonomske upravičenosti investicijskega projekta izgradnje varovanih
stanovanj v občini x. Izhodiščne pogoje in omejitve projekta izgradnje stanovanj v občini
x, moţne načine izvedbe projekta z vidika financiranja in oceno ekonomske upravičenosti
le-tega podrobneje predstavljamo v nadaljevanju.




                                             44
5 Analiza ekonomske upravičenosti investicijskega projekta

V diplomski nalogi smo ţe predstavili analizo okolja ponudbe varovanih stanovanj v RS,
kjer smo se osredinili le na določene občine, ki so na podlagi izbranih meril medsebojno
primerljive. V analizo smo vključili devet občin iz različnih krajev Slovenije, ki starejšim
ljudem nad 65. letom starosti omogočajo nastanitev v varovanih stanovanjih. V
nadaljevanju bomo predstavili moţnost realizacije projekta izgradnje varovanih stanovanj
v občini x, za katero bomo predpostavili, da je na podlagi meril, opredeljenih v sami
analizi, sorodna vsem v analizo vključenim občinam.


5.1 Izhodiščni pogoji in omejitve izgradnje varovanih stanovanj v občini x

Občina x je ob naši predpostavki občina, ki ima z vidika razpoloţljive infrastrukture in
neposredne povezave storitev z domom upokojencev ugodno lokacijo za izgradnjo
varovanih stanovanj. Najemnik varovanega stanovanja bo lahko glede na svoje ţelje in
potrebe za plačilo uporabljal vse obstoječe storitve bliţnjega doma upokojencev ter vse
potrebne storitvene zmogljivosti, kot so bliţina trgovine, pošte, lekarne, zdravstvenega
dom itd.

Pri oblikovanju predloga za izvedbo finančne konstrukcije ob upoštevanju različnih
moţnosti lastnih in tudi tujih virov sredstev glede na rentabilnost in stroške posameznega
projekta predpostavljamo, da bo izgradnja varovanih stanovanj v občini x vsebovala
postavitev ene zaključene enote objekta varovanih stanovanj s spremljajočo ureditvijo
zunanjih površin. V tem okviru je predvidena postavitev 30 varovanih stanovanj (6
dvoposteljnih in 24 enoposteljnih varovanih stanovanj), dnevnega centra in nekaj dodatnih
sob za nastanitev oseb, ki potrebujejo nujno ali le začasno namestitev oziroma rešitev
bivalnega problema.

Stanovanja lahko v okviru idejne zasnove razdelimo na dva tipa:
       TIP A, ki predvideva nastanitev dveh oseb na skupni površini 40 m2 + 8 m2 (48
          m2 skupaj z balkonom);
       TIP B, ki predvideva nastanitev ene osebe na skupni površini 32 m2 + 8 m2 (40
          m2 skupaj z balkonom).

Na podlagi izhodiščne idejne projektne zasnove bi občina x z realizacijo celotnega projekta
pridobila moţnost nastanitve do 36 starejših občanov, ki bi se v prihodnje odločili za
bivanje v varovanih stanovanjih. Ocenjujemo namreč, da bi glede na predhodno
predstavljeno primerjalno analizo primerljivih objektov v drugih občinah po Sloveniji (glej
poglavje 3), kjer smo ugotovili, da imajo prav vse izbrane občine polno zasedene
zmogljivosti in da je na čakalni listi v povprečju okrog dvajset občanov, takšen obseg
ponudbe varovanih stanovanj moral zagotoviti polno zasedenost objekta v občini x glede
na trenutne razmere na trgu, kjer povpraševanje po varovanih stanovanjih presega
ponudbo.

Realizacija takšnega projekta oziroma investicije zahteva poleg urbanistično-arhitekturne
zasnove presojo vsaj še z vidika določitve potreb oziroma povpraševanja po tovrstnih
projektih ter presojo z vidika smotrnosti, ekonomske upravičenosti, načina izvedbe in
finančnih zmoţnosti občine oziroma okolja, kjer se bodo varovana stanovanja nahajala.



                                            45
Glede na navedeno bomo v nadaljevanju opravili analizo ekonomske upravičenosti izvedbe
takšnega projekta, ki bo zajela naslednje segmente:
        Analiza investicije z vidika njene ekonomske racionalnosti in upravičenosti ter
           določitev lastne26 cene bivanja na enoto varovanega stanovanja. Rezultat
           analize bo pokazal, ali je predvidena investicija z vidika moţnosti oblikovanja
           takšne najemnine, ki bi še bila sprejemljiva za okolje, v katerega bo umeščena,
           sprejemljiva ali nesprejemljiva. Višina najemnine je namreč eden
           pomembnejših dejavnikov povpraševanja po tovrstnih storitvah, hkrati pa
           investitorju pove, v kolikšnem času se bo, če sploh, investicija ekonomsko
           poplačala oziroma koliko proračunskih sredstev bo treba zagotoviti za dosego
           realizacije izbranega investicijskega projekta.
        Analiza moţnosti realizacije investicijskega projekta z vidika zagotavljanja
           potrebnih finančnih virov ob predpostavki omejenih proračunskih virov.
           Rezultat tega dela analize po prikazal smotrne načine in oblike izvedbe projekta
           ter posledice njegove izbire (bodisi kot koncesionirana dejavnost v okviru
           javnega in zasebnega partnerstva, soinvestitorstvo občine itd).
        Analiza okolja ter primerljivih investicijskih projektov kot pokazatelja
           primernosti tako fizičnega kot finančnega obsega investicije v občini x ob
           sočasnem upoštevanju smiselnosti, tveganja in ekonomske racionalnosti
           realizacije samega projekta.

Ocena ekonomske upravičenosti projekta temelji na sodobnih metodah merjenja uspešnosti
naloţbenih projektov, saj te upoštevajo tako časovno vrednost denarja kot obdobje trajanja
naloţbenega projekta. Tako lahko kot osnovni pokazatelj uspešnosti projekta uporabimo
kazalnik donosnosti projekta oziroma t. i. interno ali notranjo stopnjo donosnosti (IRR), ki
je v tesni povezavi z metodo projekcije in diskontiranja prihodnjih denarnih tokov
investicijskega projekta, kjer gre za ugotavljanje višine prihodkov od najemnin ter višine
vseh odhodkov iz naslova izvedbe projekta.


5.2 Možni načini izvedbe investicijskega projekta z vidika financiranja

Investicije v javno gospodarsko infrastrukturo, kamor prištevamo tudi urejanje področja
varovanih stanovanj za starejše občane v občinah, se lahko financirajo in v grobem vodijo
na dva načina:
         Izvedbo investicijo v celoti prevzame zasebni sektor, ki v dogovoru z občino
            (javnim sektorjem) in na podlagi podeljene koncesije zgradi, v večini primerov
            pa tudi upravlja z infrastrukturnim objektom v obdobju trajanja koncesijskega
            razmerja. Poplača se iz naslova vnaprej dogovorjene najemnine, ki je določena
            na podlagi lastne cene, ki pokriva stroške začetne investicije, stroške
            upravljanja in vzdrţevanja objekta ter stroške oziroma donos angaţiranega
            kapitala. Ta način financiranja ima prednosti in slabosti. Prednosti: na
            zasebnega partnerja se prenesejo breme financiranja, tehnična izvedba, običajno
            pa tudi večji del tveganja povpraševanja zapolnitve vseh razpoloţljivih
            zmogljivosti gradnje varovanih stanovanj. Slabosti: zasebni partner bo zahteval
            primeren »ekonomski donos«, ki je za nekaj odstotkov nad donosom t. i.

26
     Stroškovne oziroma ekonomske cene.



                                            46
           referenčnih naloţb javnega sektorja. To lahko pomeni »socialno«
           nespremenljivo postavljeno ceno uporabe infrastrukturnega objekta oziroma
           takšno višino najemnine, ki jo mora občina subvencionirati, če ţeli starejšim
           občanom, ki so morda socialno šibkejši, zagotoviti enakopraven dostop do
           varovanih stanovanj.
          Izvedbo investicije v celoti ali delno prevzame občina oziroma javni sektor. Če
           ima občina moţnost zadolţevanja za namene izvedbe investicijskega projekta
           in razpolaga z zadostnimi finančnimi sredstvi ali ima moţnost pridobivanja
           druge vrste ugodnih posojil ter nepovratnih sredstev, lahko izvedbo
           investicijskega projekta v celoti prevzame lokalna skupnost. Tudi pri tem
           načinu financiranja so prednosti in slabosti. Prednosti: če ima občina moţnost
           zagotoviti ugodne dolgoročne vire financiranja, lahko ponudi tudi dostopnejšo
           višino najemnine za starejše občane, ki ţelijo bivati v varovanih stanovanjih.
           Zahteva po stopnji donosnosti za javne projekte se giblje na ravni od 4,5 do 5
           odstotkov, kar je nekaj odstotkov pod zahtevo zasebnega sektorja. Slabosti: v
           večini primerov posamezna občina običajno ne razpolaga z gradbeno operativo,
           strokovno-tehničnimi in upravljalskimi znanji, večino del za izvedbo
           investicijskega projekta bo oddala na javnih razpisih oziroma z javnimi naročili,
           kar ni vedno ekonomsko najracionalnejše. Prav tako se lahko pričakuje, da bo
           morda prišlo tudi do »neekonomske« izrabe objekta, kar bo dolgoročno
           obremenilo občinski proračun, to pa lahko naposled privede tudi do prodaje
           zgrajenega objekta.

Glede na predhodno opredeljena teoretična izhodišča smo v nadaljevanju pripravili oceno
moţnosti izvedbe investicije izgradnje varovanih stanovanj v občini x po dveh variantah,
in sicer:
         varianta JZP: predvidevamo, da občina z razpisom odda projekt v izvedbo in
          upravljanje zasebnemu partnerju, s katerim podpiše koncesijsko pogodbo za
          obdobje 25 let;
         varianta OBČ: predvidevamo, da občina samostojno zagotovi izvedbo projekta
          v soinvestitorstvu s katero od ustanov, ki izvajajo nacionalno stanovanjsko
          politiko (na primer SSRS), ali celo v partnerstvu s katero od sosednjih občin, ki
          mora prav tako zagotoviti dodatne zmogljivosti za varovana stanovanja.
          Osnovna predpostavka te variante je, da je mogoče pridobiti dolgoročne vire
          financiranja za izvedbo projekta po ugodnejši ceni, kot jih lahko zagotovi
          zasebni partner, občina pa naj bi hkrati imela na razpolago še dovolj moţnosti
          za investicijsko zadolţevanje.




                                            47
Tabela 3: Izhodišča in predpostavke ocene ekonomske upravičenosti po dveh
variantah

Varianta JZP (30 stanovanj oz. 36 oseb)
Vrednost investicije                                                   2,800.000 €
Predvideno obdobje trajanja koncesije                                  25 let
Zahtevana stopnja donosa projekta (IRR)                                7,0 %
Varianta OBČ (30 stanovanj oz. 36 oseb)
Vrednost investicije                                                   2,800.000 €
Predvideno soinvestitorstvo občine                                     50 %
Zahtevana stopnja donosa projekta (IRR)                                4,5 %
Ciljna raven najemnine za najemnika                                    5 €/m2
Ciljna raven najemnine za enoposteljno stanovanje                      200 €/mesec
Ciljna raven najemnine za dvoposteljno stanovanje                      120 €/mesec
Vir: Navedeni podatki v tabeli na podlagi lastne ocene.

Na podlagi lastnega sklepanja ocenjujemo, da realna vrednost osnovne investicije in vseh
pripadajočih stroškov (zemljišče, komunala, urejanje projektne dokumentacije itd.) skupno
znaša okrog 2,800.000 evrov. Kot rečeno, je ekonomska upravičenost izvedbe projekta
gradnje varovanih stanovanj v veliki meri odvisna tudi od ustvarjenih prihodkov od
najemnin, ki bodo morale v času izrabe objekta pokriti investicijski vloţek. Višina
najemnine naj bi bila v sorazmerju z ekonomsko močjo potencialnih najemnikov varovanih
stanovanj, zato smo ocenili, da znaša ciljna oziroma ţelena raven najemnine za najemnika
okrog 5 €/m2. Tako znaša ciljna raven najemnine za dvoposteljno stanovanje
120 €/mesec27 in za enoposteljno stanovanje 200 €/mesec.28


5.3 Ocena ekonomske upravičenosti izvedbe izgradnje varovanih stanovanj v občini x

Varianta JZP (30 stanovanj oziroma 36 oseb) je varianta, kjer gre za izvedbo
investicijskega projekta s pomočjo zasebnega sektorja oziroma s podelitvijo izključne
pravice gradnje in upravljanja z varovanimi stanovanji na podlagi dolgoročno (predvideno
obdobje 25 let) podeljene koncesije. Zasebni partner naj bi po predvidevanjih zgradil
objekt s 30 stanovanji v obdobju dveh let po ocenjeni vrednosti 2,8 mio. evrov. Občina x bi
v okviru izvedbe projekta zagotovila projektno dokumentacijo, zemljišče, komunalno
ureditev itd. S tem ko občina zasebnemu investitorju podeli koncesijo, se ta obveţe za
gradnjo in financiranje investicije, v zameno pa pridobi pravico oddajanja in upravljanja
objektov predvidoma do leta 2035. Dejstvo je, da bo zasebni partner pričakoval ustrezen
donos iz naloţbe, ki ga mora realizirati med trajanjem koncesijskega razmerja. Zasebni
partner bo stremel k zaključitvi investicije v predvidenem roku, da bo cena gradnje čim
niţja ter da bo najemnina v fazi izrabe čim bolj primerljiva realni ekonomski najemnini,
vendar še na meji, ki je sprejemljiva za okolje, saj je zasebni investitor osredotočen tudi na
doseganje ekonomije obsega, kar pomeni zagotovitev polne zasedenosti rapoloţljivih


27
   Varovano stanovanje – TIP A, ki predvideva nastanitev dveh oseb na skupni površini 48 m 2. Ciljno raven
najemnine za dvoposteljno stanovanje izračunamo na naslednji način: (48 m2×5 €/m2) ÷ 2 = 120 €/mesec .
28
   Varovano stanovanje – TIP B, ki predvideva nastanitev ene osebe na skupni površini 40 m2. Ciljno raven
najemnine za enoposteljno stanovanje izračunamo na naslednji način: 40 m2×5 €/m2 = 200 €/mesec .



                                                   48
zmogljivosti. V tem okviru smo kot ključne pokazatelje primernosti predstavljene variante
izbrali naslednje kazalnike:
         višino najemnine za najemnika varovanega stanovanja, izraţene v €/m2 oziroma
            kot skupna višina mesečnega najema za bivanje v enoposteljnem oziroma
            dvoposteljnem varovanem stanovanju;
         potrebni znesek subvencije občine za dosego ciljne najemnine, izraţene v €/m2,
            kot letni znesek in kot skupno potreben znesek subvencije v času trajanja
            koncesije.

Tabela 4: Rezultati ocene ekonomske upravičenosti variante JZP

Temeljni kazalniki ekonomske upravičenosti variante JZP
Višina najemnine po merilu polne ekonomske cene                  9,35 €/m2
Predvidena mesečna najemnina za enoposteljno stanovanje          374 €
Predvidena mesečna najemnina za dvoposteljno stanovanje          224 €
Potrebni znesek subvencije za dosego ciljne najemnine            4,35 €/m2
Potrebni znesek subvencije29                                     pribl. 72.000 €
Potrebni znesek subvencije v času trajanja koncesije             pribl. 2,23 mio. €
Vir: Prikaz rezultatov izračuna iz poglavja Priloge ob koncu besedila.

Z zgoraj opisano varianto se sicer po izračunu pribliţamo izhodiščni ciljni najemnini
5 €/m2, vendar ekonomska realnost zahteva določeno letno subvencijo proračuna, ki pa je v
tem primeru manjša, vendar za občino x prav tako sprejemljiva.

Varianta OBČ (30 stanovanj oziroma 36 oseb) je varianta, pri kateri predvidevamo, da se
bo investicijski projekt realiziral s sodelovanjem javnega sektorja oziroma občine z
izbranim soinvestitorjem. Pri tej varianti prav tako predpostavljamo, da bo v sodelovanje
pri gradnji objekta varovanih stanovanj vključena tudi katera od institucij s področja
izvajanja stanovanjske politike ali pa katera od drugih občin, ki bi bile zainteresirane za
souporabo objekta varovanih stanovanj. Ocena ekonomske upravičenosti te variante
predvideva, da bo občina x sodelovala pri izvedbi projekta z okoli 50 odstotki, kar pomeni
z okoli 1,4 mio. € od skupno 2,8 mio. €. Prav tako se predpostavlja, da se javni sektor
strinja s predvidenim 4,5 odstotnim donosom, pri čemer je pogoj, da se tudi cena tujih
finančnih virov ne bo gibala bistveno nad navedeno predpostavko. Kot ključne pokazatelje
primernosti predstavljene variante smo tako izbrali naslednje kazalnike:
         višino najemnine za najemnika varovanega stanovanja, izraţeno v €/m2 oziroma
            kot skupno višino mesečnega najema za bivanje v enoposteljnem oziroma
            dvoposteljnem varovanem stanovanju;
         potrebni znesek kredita ali drugega primernega zunanjega vira (nepovratna
            sredstva, obveznica itd.), ki ga mora občina x še zagotoviti kot dopolnitev
            soudeleţbe na investicijskem projektu.




29
     Ob predpostavki polno zasedenih zmogljivosti v prvih petih letih.



                                                        49
Tabela 5: Rezultati ocene ekonomske upravičenosti variante OBČ

Temeljni kazalniki ekonomske upravičenosti variante
OBČ
Višina najemnine po merilu ekonomske cene                        5 €/m2
Predvidena mesečna najemnina za enoposteljno stanovanje          200 €/mesec
Predvidena mesečna najemnina za dvoposteljno stanovanje          120 €/mesec
Potrebni znesek subvencije za dosego ciljne najemnine            0 €/m2
Potrebni znesek kredita občine za soudeleţbo na investiciji      pribl. 611.000 €
                                                           30
Posledice za občinski proračun – celotno odplačilo kredita       pribl. 1,76 mio. €
Vir: Prikaz rezultatov izračuna iz poglavja Priloge ob koncu besedila.

Analiza obeh variant izvedbe izgradnje 30 varovanih stanovanj v občini x pokaţe, da bi
bilo laţje doseţi ciljno oziroma ţeleno ceno najema, in sicer 5 €/m2, če bi se odločili za
varianto OBČ, saj bi se tako za izvedbo investicijskega projekta odločila občina skupaj s
soinvestitorjem in na tak način k sodelovanju pritegnila še kakšno ustanovo javnega
sektorja (stanovanjski sklad, okoliške občine). Po drugi stani pa ugotavljamo, da brez
obremenitve občinskega proračuna, zgolj po sistemu »samofinanciranja«, obravnavanega
investicijskega projekta stvarno ni mogoče izvesti, če seveda ţelimo slediti ciljno
zastavljeni ceni najema 5 €/m2. Kljub temu lahko iz pridobljenih rezultatov ekonomske
upravičenosti izgradnje varovanih stanovanj v občini x pri obeh obravnavanih variantah
ugotovimo, da bi občinski proračun najmanj obremenila odločitev za izvedbo variante
OBČ, kjer bi investicijo v skupni vrednosti 2,8 mio. € izvedli v soinvestitorstvu občine, ki
bi za te namene najela še okoli 611.000 € dolgoročnega posojila (na primer za obdobje
25 let), preostanek pa bi zagotovil soinvestitor oziroma drugi partner v projektu. Izvedba
izgradnje 30 varovanih stanovanj bi tako občini zagotovila 36 postelj, ki ob danih pogojih
in predpostavkah ne bi bremenili najemnika za več kot 200 € mesečno, če bi se odločil za
bivanje v enosposteljni sobi, oziroma ne za več kot 120 € mesečno, če bi se odločil za
bivanje v dvoposteljni sobi.31

Oceno ekonomske upravičenosti izvedbe idejne zasnove projekta izgradnje varovanih
stanovanj prikazuje Tabela 6 v nadaljevanju, in sicer po dveh osnovnih ciljnih merilih:
        po merilu sprejemljive cene najema za enoposteljno oziroma dvoposteljno
           stanovanje;
        po merilu najmanjše obremenitve občinskega proračuna.




30
  Obveznosti proračuna ob predpostavki 25-letnega odplačila dolga (glavnica + obresti).
31
  Pri tem je treba upoštevati, da se znesek najema nanaša le na fiksno pokrivanje stroškov bivanja v
varovanem stanovanju, h katerim moramo prištetii še variabilne mesečne stroške, kot so stroški porabe vode,
elektrike, skupni stroški upravljanja itd.



                                                    50
Tabela 6: Prikaz rezultatov ocen ekonomske upravičenosti variant JZP in OBČ

Merilo primerne cene
                               Varianta JZP                   Varianta OBČ
najema
Izvedba      projekta      30
                               9,35 €/m2                      5,0 €/m2
varovanih stanovanj
Merilo            najmanjše
obremenitve proračuna v Varianta JZP                          Varianta OBČ
obdobju 25 let
Izvedba      projekta      30
                               2,23 mio €                     968.435 €
varovanih stanovanj
Vir: Prikaz rezultatov izračuna iz poglavja Priloge ob koncu besedila.




                                          51
6 Sklep


V današnjem času varovana stanovanja v Sloveniji pridobivajo na pomenu in zanje se
odloča vedno več starejših ljudi. V diplomskem delu smo z oceno ekonomske
upravičenosti investicijskega projekta izgradnje varovanih stanovanj na primeru občine x
ter z opravljeno analizo okolja ponudbe tovrstnih stanovanj izbranih občin pri nas ţeleli
ugotoviti, ali je investicija v varovana stanovanja ekonomsko, prostorsko in druţbeno
utemeljena.

Populacija starejših občanov se iz leta v leto povečuje in tako se v prihodnosti pričakuje
dvig deleţa starega prebivalstva na eno tretjino celotne populacije. Z naraščanjem deleţa
starejših ljudi, ki so zaradi slabšega zdravstvenega stanja vse bolj odvisni od delne ali
trajne pomoči okolice, vse bolj naraščajo potrebe po dolgotrajni oskrbi starejših. Na
podlagi zbranih podatkov ocenjujemo, da povpraševanje po namestitvi v varovana
stanovanja presega trenutno ponudbo tovrstnih stanovanj na slovenskem trgu in da se lahko
tudi v prihodnje pričakuje pozitiven trend gradnje le-teh.

Varovana stanovanja so draţja zaradi nadstandardne gradnje, saj so namensko prilagojena
bivanju starejšim in funkcionalno oviranim ljudem, pri katerih sta najpomembnejša
zagotovitev varnosti in nemoteno vsakdanje ţivljenje starostnika. Pri varovanih
stanovanjih je opazen razkorak med potrebami in moţnostjo prodaje, saj je le malo
upokojencev finančno zmoţnih za nakup takega stanovanja, razen če jim pri tem finančno
pomagajo svojci. Nekateri starostniki so ţe lastniki katere od nepremičnin, ki pa je morda
prevelika, predraga za vzdrţevanje in nasploh tudi po funkcionalnosti ni več primerna za
njihovo bivanje. V tem primeru obstaja moţnost prenosa tega premoţenja na trg
nepremičnin, kar za starostnika ob morebitni prodaji nepremičnine pomeni, da si lahko
privošči nakup stanovanja, ki je tako po obsegu kot po kakovosti ustreznejše.

Menimo, da je odločitev o investiciji izgradnje varovanih stanovanj sorazmerno varna
naloţba, vendar pri tem ne smemo zanemariti, da je pomembno zagotoviti tovrstna
stanovanja po takšni ceni, ki bo dostopna širši starejši populaciji, bodisi v obliki najema
bodisi v obliki nakupa. Na trgu se pri gradnjah varovanih stanovanj, ki jih izvede zasebni
investitor, pogosto pojavi teţava, da nekateri kupijo varovana stanovanja z namenom
ugodne oziroma donosne naloţbe ter jih poskušajo po visoki najemnini oddati v najem. V
tem primeru se izgubi prvotni namen varovanih stanovanj, saj lahko kupec varovanega
stanovanja le to odda v najem osebi, ki ne ustreza veljavnim pogojem za bivanje v
tovrstnem stanovanju.
Ugotavljamo, da mora temelje za učinkovito stanovanjsko politiko oblikovati drţava.
Drţava naj bi pristopila k oblikovanju drţavne strategije za razvoj trga varovanih stanovanj
prek javne ali zasebne iniciative ter z vzpostavitvijo vedno večje ponudbe varovanih
stanovanj. Na drţavni ravni imata na področju gradnje varovanih stanovanj pomembno
vlogo Stanovanjski sklad Republike Slovenije in Nepremičninski sklad invalidskega in
pokojninskega zavarovanja, katerih glavni namen je zagotoviti dolgoročno namensko
uporabo varovanih stanovanj in jih ob razumno zaračunani najemnini, ki bi bila
dostopnejša širši populaciji upokojencev, brez teţav oddati v najem, kar posledično
pomeni polno zasedenost vseh razpoloţljivih zmogljivosti objekta s tovrstnimi stanovanji.




                                            52
V diplomski nalogi smo se osredinili tudi na opredelitev teoretičnih izhodišč financiranja
investicij, ki so nam sluţila kot pomembna podlaga za izvedbo analize ekonomske
upravičenosti investicijskega projekta izgradnje varovanih stanovanj v občini x. Menimo,
da je za uspešno izvedbo investicijskega projekta pomembno dobro poznavanje vseh
temeljnih komponent izvedbe investicijskega projekta z oblikovanjem ustreznega predloga
finančne konstrukcije s sočasnim upoštevanjem lastnih in tudi tujih virov sredstev glede na
rentabilnost in stroške posameznega projekta.

Z opravljeno analizo ekonomske upravičenosti investicijskega projekta gradnje varovanih
stanovanj sklepamo, da je za gradnjo varovanih stanovanj v neki občini med drugim
pomembna tudi lokacija teh. Najemnik varovanega stanovanja naj bi imel moţnost za
plačilo uporabljati vse storitve bliţnjega doma upokojencev ter vse druge storitvene
zmogljivosti. Z opravljeno analizo smo ugotovili, da je prav višina najemnine eden
ključnih dejavnikov povpraševanja po tovrstnih storitvah, hkrati pa investitorju pove, v
kolikšnem času se bo, če sploh, investicija ekonomsko poplačala in koliko proračunskih
sredstev bo treba zagotoviti za celotno realizacijo izbranega investicijskega projekta.

V diplomski nalogi smo določili ciljno oblikovano najemnino za varovano stanovanje, in
sicer 5 €/m2, saj menimo, da je takšna višina najemnine v sorazmerju s trenutno
ekonomsko močjo potencialnih najemnikov varovanih stanovanj. Z vidika analize
moţnosti realizacije investicijskega projekta z zagotovitvijo potrebnih finančnih virov smo
prikazali smotrne načine in moţne oblike izvedbe projekta ter posledice njegove izbire.
Tako smo podrobneje preučili dva načina financiranja investicij izgradnje varovanih
stanovanj; pri varianti JZP smo predpostavili, da bi celotno investicijo prevzel v izvedbo
zasebni sektor, ki bi s sklenjenim dogovorom z javnim sektorjem in na podlagi podeljene
koncesije v celoti izpeljal zastavljen investicijski projekt. Pri drugi varianti, tj. varianti
OBČ, smo predpostavili, da bi gradnjo objekta z varovanimi stanovanji v celoti ali delno
prevzela občina oziroma javni sektor.

Pri izračunu podatkov, na podlagi katerih smo opravili oceno ekonomske upravičenosti
izvedbe gradnje investicijskega projekta varovanih stanovanj v občini x, smo kot
osnovnega pokazatelja uspešnosti projekta upoštevali kazalnik donosnosti projekta
oziroma interno ali notranjo stopnjo donosnosti. Na tak način smo izračunali višino
prihodkov od najemnin ter višino vseh odhodkov iz naslova izvedbe investicijskega
projekta. Pri tem smo ugotovili, da bi bilo ciljno zastavljeno najemnino laţje doseči ob
upoštevanju variante OBČ. V tem primeru bi se občina odločila za soinvestitorstvo in na
tak način k sodelovanju pritegnila še kakšno drugo ustanovo javnega sektorja. Najemnina
za enosobno stanovanje, ki smo ga v diplomski nalogi opredelili kot Tip A, bi skupaj
znašala 200 €/mesec, medtem ko bi bilo treba za bivanje v dvoposteljnem varovanem
stanovanju plačati 120 €/mesec, kar seveda ne zajema variabilnih mesečnih stroškov in
vseh drugih storitev, ki jih lahko najemnik varovanega stanovanja uporablja ob dodatnem
plačilu.

Na podlagi predstavljenih podatkov sklepamo, da je investicija v gradnjo objekta z
varovanimi stanovanji z ekonomskega, prostorskega in druţbenega vidika utemeljena.




                                             53
7 Povzetek

Staranje človeka je proces, ki poteka vse ţivljenje. V razvitem svetu je ţe dlje časa
značilno podaljševanje ţivljenjske dobe prebivalstva. Proces staranja prebivalstva je
predvsem v razvitejših drţavah tesno povezan z zniţevanjem rodnosti in smrtnosti
starejšega prebivalstva, kar vpliva na starostno strukturo prebivalstva.

Dejstvo je, da se tudi prebivalstvo v Sloveniji stara in da število starejših občanov, starih
nad 65 let, narašča. Napovedi za prihodnost obetajo naraščanje povpraševanja po
zagotovitvi sodobnejših nastanitvenih zmogljivosti za tiste prebivalce, ki sicer še ne
potrebujejo domskega varstva, vendar ne morejo ţiveti povsem samostojno, saj potrebujejo
nego ali delno pomoč druge osebe in prav temu so namenjena varovana oziroma
oskrbovana stanovanja.

Varovana stanovanja so namensko grajena stanovanja in tehnično prilagojena starejšim in
funkcionalno oviranim ljudem. Namenjena so starejšim od 65 let, katerim starost in
zdravstvene razmere dopuščajo razmeroma samostojno ţivljenje ob manjši ali večji
pomoči strokovnega osebja. Stanovalci so tako deleţni socialne in zdravstvene oskrbe
štiriindvajset ur dnevno čez vse leto. Praviloma se varovana stanovanja nahajajo v
neposredni bliţini domov za starejše, saj je v teh domovih praviloma prisotna tudi
socialno-zdravstvena sluţba, ki skrbi za socialno oskrbo in nego oskrbovanca.

Podatki o zasedenosti objektov z varovanimi stanovanji po posameznih občinah potrjujejo,
da je zanimanje na slovenskem trgu za varovana stanovanja zelo veliko in da
povpraševanje presega ponudbo tovrstnih stanovanj.

Pri gradnji varovanih stanovanj je pomembno dobro poznavanje vseh temeljnih komponent
izvedbe investicijskega projekta z oblikovanjem ustreznega predloga finančne
konstrukcije, ki naj bi vseboval stvarno napoved gibanja denarnih tokov v obdobju
financiranja investicije in v obdobju njenega odplačevanja. Rentabilnost naloţbe lahko
opredelimo z izračunom nekaterih pomembnejših kazalnikov učinka naloţbe z
upoštevanjem razmerja med donosom in vloţenimi sredstvi, hkrati pa je treba upoštevati še
stroške financiranja in rentabilnost lastnih virov financiranja z namenom določitve take
ekonomske cene za kvadratni meter stanovanja, ki bo sprejemljiva tako za najemnika kot
za samega investitorja, ki stremi k zapolnitvi vseh razpoloţljivih zmogljivosti.

Odločitev o investiciji je ena najpomembnejših poslovnih odločitev za vsakega
investitorja. Investitor se danes odloča o višini vloţka potrebnih denarnih sredstev s ciljem
maksimiziranja koristnosti v prihodnosti. Za analizo učinkovitosti investicijskega projekta
moramo zato izbrati takšna merila, ki so usklajena s standardi, normativi in predvidenimi
stroški naloţbe in hkrati omogočajo izbiro najdonosnejše naloţbe med različnimi
moţnostmi. V zvezi z ocenjevanjem uspešnosti projekta se tako običajno uporablja delitev
na statične in dinamične metode. Pri obeh pristopih se za oceno uporablja določena
metodologija, s tem da statične metode ne upoštevajo časovne komponente, medtem ko
dinamične metode čas upoštevajo kot element pri trajanju investicije in ocenjevanju
donosnosti naloţbe.




                                             54
Pri financiranju investicij se lahko potencialni investitorji odločijo bodisi za projektno
oziroma zunajbilančno financiranje bodisi izberejo katero od drugih oblik financiranja
investicijskih projektov (leasing, samofinanciranje, dolţniško financiranje). Po drugi strani
glavne vire financiranja investicijskih projektov med drugim predstavljajo tako
komercialne banke in rizični kapital kot izdaja obveznic na domačem ali mednarodnih
trgih kapitala.

Na področju gradnje oskrbovanih stanovanj imata pomembno vlogo Stanovanjski sklad
Republike Slovenije, ki je bil leta 1991 ustanovljen z namenom izvajanja nacionalnega
stanovanjskega programa oziroma za spodbujanje stanovanjske gradnje, prenove in
vzdrţevanja stanovanj, ter Nepremičninski sklad Republike Slovenije, ki sofinancira
pridobivanje varovanih stanovanj za starejše na način, da daje dogoročna posojila ter
investira skupaj z upravičenimi prosilci v projekte za pridobivanje in zagotavljanje
varovanih stanovanj za starejše.



Ključne besede: staranje prebivalstva, vzroki in posledice staranja prebivalstva,
institucionalna mreţa storitev za starejše občane, varovana stanovanja, Stanovanjski sklad
Republike Slovenije, Nepremičninski sklad Republike Slovenije, predlog finančne
konstrukcije, ocena učinkovitosti investicijskega projekta, statične metode, dinamične
metode, projektno financiranje, javno in zasebno partnerstvo, leasing, samofinanciranje,
dolţniško financiranje, komercialne banke, izdaja obveznic, rizični kapital.




                                             55
SUMMARY

Aging is a life-long process, which in the nowaday modern world has been, along with
many other activities and processes in man’s life, subject to gradual change, namely
prolongation of human lifespan. The process of aging of the general population in
developed countries is closely connected with the decrease of natality rates and with the
simultaneous decrease of mortality rates of aged population. This impacts the age structure
of population significantly.

A well known fact is that the general population of Slovenia is getting older, with an
increasing number of citizens above 65 years of age. Forecasts for years ahead thus predict
an increased demand for modern housing capacities for people, who do not yet require
elderly care in an old peple’s home, but nevertheless depend partially on other people’s
help and consequently cannot live alone. Demands for such housing capacities are
efficiently met by sheltered housing,

The term sheltered housing stands for flats built in a manner to technically suit the needs of
elder and functionally disabled people. They are indented for people of 65 years of age and
more, whose age and state of health still enables them to live relatively independently, with
occasional help of professional staff. The tenants thus receive 24 hours-a-day social and
medical care all year round. Sheltered housing is normally situated in the proximity of old
people’s homes, where social and medical care for residents is assured on regular basis.

The extant data on available capacities of sheltered housing in separate communities
confirms a high interest in such accommodation in Slovenia, with the number of requests
surpassing the actual offer on the real estate market.

When building sheltered housing, the ground condition is to be well acquainted with all the
base components of carrying out of the investment project and to make out a suitable
proposition of the financial construction, which should encompass a realistic estimate of
cash flow movements during the period of investment financing and during the investment
pay-off period.

The profitability of the investment can be determined by calculating several important
indexes of the effects of the investment, considering the income vs. investment ratio.
Financing expenses and the profitability of own financing sources have to be considered
when determining the economic price of m2 of the flat, which should suit the potential
tenant and the investor, who naturally strives to fill up all the available housing capacities.

The decision to invest is one of the most important business decisions for the investor, who
at the beginning determines the amount of financial investment with the goal of
maximizing the financial benefit of the investment in the future. For the analysis of the
efficiency of the investment project, criteria have to be adopted, which suit the normative-
standards and the foreseen expenses of the investment and at the same time provide the
possibility to choose the most lucrative among the possible investments. As for estimating
the successfulness of the project, the division into static and dynamic methods is normally
used. Both procedures incorporate the utilization of a certain methodology: the static
method does not consider the time component and just the opposite with the dynamic



                                              56
method – time is considered as variable determining the duration of the investment and as
a factor determining the profitability of the investment.

When making the decision to finance an investment, the potential investors choose
between two types of financing: project financing and off balance sheet financing. They can
eventually choose a different type of financing (leasing, self-financing, dept financing). Other
main sources for investment project financing are commercial banks, risk capital, and emission
of bonds on domestic and international capital markets.

In the field of construction of sheltered housing a major role is played by SSRS (The Housing
Fund of the Republic of Slovenia), which was funded in 1991 with the intention of
realizing a national housing program for encouraging the construction, renovation and
adaptation of housing.

A strong supportive role is also played by The Real Estate Fund of Disability- and Pension
Insurance, which co-finances the acquisition of sheltered housing for the aged in that it
provides long-term loans as well as invests together with the justifiable petitioners into
projects for acquisition and assurance of sheltered housing for the aged.



Keywords: population aging, causes and consequences of population aging, institutional
network of services for elder citizens, sheltered housing, The Housing Fund of the Republic
of Slovenia, The Real Estate Fund of Disability- and Pension Insurance, proposition of the
financial construction, estimation of the successfulness of the investment project, static
methods, dynamic methods, project financing, public and private partnership, leasing, self-
financing, debt financing, commercial banks, emission of bonds, risk capital.




                                              57
8 Literatura

   1. Bah, Astrid. 2009. Financiranje stanovanjske gradnje na primeru Stanovanjskega
      sklada Republike Slovenije – SSRS in Javnega medobčinskega stanovanjskega
      sklada Maribor – JMSS. Delo diplomskega seminarja. Maribor: Ekonomsko-
      poslovna fakulteta.

   2. Bajec, Svarun. 2007. Oskrbovana stanovanja: Kje boste po 65 letu. Revija Kapital
      [online], 7 odstavkov. Dostopno na:
      http://www.revijakapital.com/kapital/nepremicnine.php?idclanka=5127
      [20. 7. 2010].

   3. Bergant, Ţivko. 2010. Lizing kot oblika zadolževanja [online]. Dostopno na:
      http://www.vsr.si/clanki/lizing.pdf [5. 8. 2010].

   4. Kos, Blaţ. 2008. Viri financiranja podjetij [online]. Dostopno                  na:
      http://www.blazkos.com/viri-financiranja-podjetij.php [5. 8. 2010].

   5. Brigham, Eugene F. in Michael C. Ehrhardt. (2008). V: Financial Management:
      Theory and Practise (12th edition). A. von Rosenberg (Editor-in-Chief). USA: The
      Thomson Corporation: 382.

   6. Cijan, Rafael in Vladimir Cijan. 2003. Zdravstveni, socialni in pravni vidiki
      starostnikov. Maribor: Visoka zdravstvena šola.

   7. Čebokli, Zdravko. (2010). Investicije – Ocenjevanje investicijskih projektov
      [online]. Dostopno na: http://www.akc.si/investicije.php [23. 7. 2010].

   8. Dajčman, Silvo in Oplotnik, Ţan Jan. 2007. Finančni trg – 1. del. Maribor:
      Ekonomsko-poslovna fakulteta.

   9. Gazvoda, Maja, Mrak, Maruša in Mrak, Mojmir. 2005. Projektno financiranje –
      alternativna oblika financiranja infrastrukturnih objektov [online]. Dostopno na:
      http://www2.ipmit.si/ProjektnoFinanciranje/ProjektnoFinanciranje.nsf/Prirocnik_o
      _projektnem_financiranju.pdf [29. 7. 2010].

   10. Jenny, Hubert. (2008). You Said Private Sector Participation? [online]. Asian
       Development Bank. Available: http://www.adb.org/Water/articles/2008/Private-
       Sector.asp [2. 8. 2010].

   11. JN. (28. 6. 2010). V jeseni ţivljenja. Viva, revija za zdravo življenje Sloveniji
       [online], 8 odstavkov. Dostopno na:
       http://www.viva.si/Bolezni-starostnikov-Geriatrija/2341/Slovenija-se-stara
       [14. 7. 2010].

   12. Jošt, Špela. 2005. Stanovanjska oskrba starostnikov v Sloveniji. Diplomska naloga.
       Ljubljana: Ekonomska fakulteta.




                                          58
13. Keršmanc, Marjetka. 2009. Staranje prebivalstva. Gorenjski bilten javnega zdravja
    20 (9), 9–12.

14. Klepec, Anton. (2010). Kako izdelati investicijski elaborat [online]. Dostopno na:
    http://www.akc.si/finance-elaborat.htm [26. 7. 2010].

15. Kraiger, Tomaţ. (2003). Vpliv različnih možnosti demografskega razvoja na
    ekonomsko vzdržnost staranja prebivalstva v Sloveniji [online]. Dostopno na:
    http://www.stat.si/radenci/referat/KRAIGHER.doc [13. 7. 2010].

16. Kriţanič, France, Oplotnik, Ţan Jan in Romih, Dejan. 2007. Projektno financiranje
    ţelezniške infrastrukture. NG (št. 1–2) – Pregledni znanstveni članki, 66–74.

17. Kriţnik, Gorazd. 2003. Proces priprave investicijskega projekta stanovanjske
    gradnje. Magistrsko delo. Ljubljana: Ekonomska fakulteta.

18. Krţe, Simona. 2008. Vpliv staranja prebivalstva na trg dela v Sloveniji. Diplomska
    naloga. Ljubljana: Ekonomska fakulteta.

19. Lefley, Frank in Malcolm, Morgan. (1999). The NPV profile: a creative way of
    looking at the NPV. British Management Accounting, 1.junija (1999), 40.

20. Lumby, Steve. 1994. Investment Appraisal and Financial Decisions. London:
    Chapman and Hall.

21. Luţnik, Pregl, Rajka in Geraldina K. Bonač. 1991. Priročnik za izdelavo
    investicijskega programa. Ljubljana: Ljubljanska banka, d. d.

22. Macur, Mirna. 2000. Vpliv privatizacije na kvaliteto zdravstvenih storitev –
    evalvacija z vidika uporabnika. Doktorska disertacija. Ljubljana: Fakulteta za
    druţbene vede.

23. Malačič, Janez. (2003). Staranje prebivalstva Slovenije po projekcijah prebivalstva
    2001–2036: Naravna rast nasproti celotni rasti prebivalstva [online]. Dostopno na:
    http://www.stat.si/radenci/referat/MALACIC.doc [13. 7. 2010].

24. Mihajlovič, Stela (2009). Starostniki, izkoristite pomoč! Moje finance [online], 30
    odstavkov. Dostopno na: http://mojevro.finance.si/265661 [18. 7. 2010].

25. Mrak, Mojmir. 1999. Vključevanje zasebnega sektorja v financiranje gospodarske
    infrastrukture: primer BOT-oblike projektnega financiranja. Slovenska korporacija
    v evropskih razmerah. Ljubljana: Fakulteta za druţbene vede.

26. Muţina, Aleksij. 2004. Koncesije. Pravna ureditev koncesijskih razmerij v
    republiki Sloveniji in EU. Ljubjana: Primath.




                                        59
27. Peršak, Cvetka. (2010). Ali poznamo svoje podjetje? Investicije [online]. Dostopno
    na:
    http://www.google.si/#hl=sl&q=investicije+per%C5%A1ak&aq=f&aqi=g10&aql=
    &oq=&gs_rfai=&fp=5704978a681ee1fa [23. 7. 2010].

28. Repovţ, Leon in Peterlin, Joţko. 2000. Financiranje. Koper: Visoka šola za
    management.

29. Roston, Jolanta in Olkowska, Wiestawa (2007). The application of methods for
    evaluating investment effectiveness by enterprises. Olsztyn Economic Yournal
    Number           2.        [online],      42       odstavkov.           Available:
    http://versita.metapress.com/content/k6241gx0658845l4/fulltext.pdf [24. 7. 2010].

30. Sajko, Eva. 2009. Javno-zasebno partnerstvo in financiranje javnih investicij z
    analizo uspešnosti projektov. Diplomsko delo. Maribor: Ekonomsko-poslovna
    fakulteta.

31. Simanauskas, Leonas in Šidlauskas, Skirmantas (2006). Resumptive evaluation of
    investment project efficiency. Ekonomika Number 75. [online], 40 odstavkov.
    Available:
    http://www.leidykla.eu/fileadmin/Ekonomika/75/Leonas_Simanauskas__Skirmanta
    s_Sidlauskas.pdf [24. 7. 2010].

32. Stepko, Draga. 1980. Ekonomika naložb. Ljubljana: Ekonomska fakulteta.

33. Vrtovec, Jana. 2006. BOT oblika projektnega financiranja investicij za proizvodnjo
    električne energoje ter vloga države pri tem. Magistrsko delo. Ljubljana:
    Ekonomska fakulteta.

34. Ţmahar, Anita (2008). Stanovanj za starejše še premalo. Vzajemnost [online], 19
    odstavkov. Dostopno na: http://www.ns-piz.si/doc/VZAJEMNOSTJAN08.pdf
    [19. 7. 2010].




                                       60
9 Viri

  1. ACRS – Andragoški center Republike Slovenije. 2010. 32. Evropski kazalniki:
     Demografski trendi in izobraževanje odraslih [online]. Dostopno na:
     http://arhiv.acs.si/InfO-mozaik/2010/32.pdf [15. 7. 2010].

  2. Finance.    2010.     Kratica  dneva:      GOI          [online].    Dostopno      na:
     http://www.finance.si/199320/GOI [21. 7. 2010].

  3. KES – Komisija Evropskih skupnosti. 2005. Odziv na demografske spremembe:
     nova solidarnost med generacijami – Zelena knjiga. Luxemburg: Urad za uradne
     publikacije Evropskih skupnosti.

  4. MDDSZ – Ministrstvo za delo, druţino in socialne zadeve. 2006. Strategija varstva
     starejših do leta 2010 – Solidarnost, sožitje in kakovostno staranje prebivalstva.
     Ljubljana: Vlada RS.

  5. MDDSZ.        2010.     Institucionalno varstvo     [online].   Dostopno      na:
     http://www.mddsz.gov.si/si/delovna_podrocja/sociala/socialnovarstvene_storitve/in
     stitucionalno_varstvo/ [16. 7. 2010].

  6. MDDSZ – Ministrstvo za delo, druţino in socialne zadeve. 2010a. Vse za starejše.
     2010 evropsko leto boja proti revščini in socialni izključenosti. Ljubljana.

  7. NSPIZ – Nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja. 2010.
     Namen in poslanstvo [online]. Dostopno na: http://www.ns-piz.si/podjetje3.html
     [20. 7. 2010].

  8. NSPIZ – Nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja. 2010a.
     Dejavnost [online]. Dostopno na: http://www.ns-piz.si/podjetje4.html [20. 7. 2010].

  9. NSPIZ – Nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja. 2010b.
     Oskrbovna stanovanja [online]. Dostopno na: http://www.ns-piz.si/oskr_stan.html
     [20. 7. 2010].

  10. Podjetniški portal. 2009. Rizični kapital [online]. Dostopno na:
      http://www.podjetniski-portal.si/izdelki-in-storitve/viri-financiranja/Rizicni-kapital
      [8. 8. 2010].

  11. Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev oskrbovanih stanovanj za
      starejše ter o načinu zagotavljanja pogojev za njihovo obratovanje (Uradni list RS,
      št. 110/04).

  12. Pravilnik o standardih in normativih socialnovarstvenih storitev (Uradni list RS, št.
      45/2010).




                                           61
13. RFB – Reference for Bussines. 2010. ROI – Return on Investment – percentage,
    cost,         uses         of         ROI         [online].        Available:
    http://www.referenceforbusiness.com/small/Qu-Sm/Return-on-Investment-
    ROI.html [25. 7. 2010].

14. SSRS – Stanovanjski sklad Republike Slovenije. 2010. Predstavitev [online].
    Dostopno na: http://www.stanovanjskisklad-rs.si/si/589/predstavitev.html
    [19. 7. 2010].

15. SSRS – Stanovanjski sklad Republike Slovenije. 2010a. Letno poročilo
    Stanovanjskega sklada Republike Slovenije za leto 2009. Ljubljana.

16. SURS. 2003. Demografski kazalniki in načini njihovega izračunavanja [online].
    Dostopno na: http://www.stat.si/doc/pub/rr798-2003/met_izracun/izracun.htm
    [13. 7. 2010].

17. SURS. 2008. Nova definicija prebivalstva [online].                Dostopno     na:
    http://www.stat.si/novica_prikazi.aspx?id=1608 [13. 7. 2010].

18. SURS. 2008a. Eurostatove projekcije prebivalstva za Slovenijo, 2008–2060,
    EUROPOP2008,          konvergenčni      scenarij    [online]. Dostopno na:
    http://www.stat.si/novica_prikazi.aspx?id=1683 [14. 7. 2010].


19. SURS – Statistični urad Republike Slovenije. 2009. Prebivalstvo Slovenije danes in
    jutri, 2008–2060. Ljubljana.

20. SURS – Statistični urad Republike Slovenije. 2009a. Slovenske občine v številkah
    2009. Ljubljana.

21. SURS.     2010.       Projekcije  prebivalstva.   [online].     Dostopno      na:
    http://www.stat.si/tema_demografsko_prebivalstvo_projekcije.asp [15.07.2010].




                                       62
10 Kazalo tabel in slik


Kazalo tabel v besedilu

Tabela 1: Projekcije prebivalstva Slovenije po starostnih skupinah in izbranih letih,
konvergentni scenarij, srednja različica za leta 2008, 2020, 2040 in 2060 ......................... 12
Tabela 2: Oblike partnerstva med javnim in zasebnim sektorjem glede na značilnosti ...... 38
Tabela 3: Izhodišča in predpostavke ocene ekonomske upravičenosti po dveh variantah .. 48
Tabela 4: Rezultati ocene ekonomske upravičenosti variante JZP...................................... 49
Tabela 5: Rezultati ocene ekonomske upravičenosti variante OBČ.................................... 50
Tabela 6: Prikaz rezultatov ocen ekonomske upravičenosti variant JZP in OBČ ............... 51

Kazalo tabel iz poglavja priloge

Tabela 7: Primerjava podatkov ponudbe varovanih stanovanj sorodnih občin na podlagi
izbranih meril......................................................................................................................... 1
Tabela 8: Varianta JZP .......................................................................................................... 2
Tabela 9: Varianta OBČ ........................................................................................................ 3

Kazalo slik

Slika 1: Projekcije prebivalstva Slovenije po starostnih skupinah in izbranih letih,
konvergentni scenarij, srednja različica za leta 2008, 2020, 2040 in 2060 ......................... 12
Slika 2: Shema udeleţencev v projektnem financiranju in njihovi medsebojni odnosi ...... 35
Slika 3: Oblike financiranja naloţb v gospodarsko infrastrukturo ...................................... 36




                                                                  63
11 Priloge

Tabela 7: Primerjava podatkov ponudbe varovanih stanovanj sorodnih občin na podlagi izbranih meril32

                                            ŠT. PREB. NA BDP NA PREB. ŠT.
             IME        UPRAVNA                                                                                                                       POVPREČNI
Z.ŠT.                                       DAN 31. 12 NA DAN 31. 12. VAROVANIH                     OBSEG STANOVANJ PO M2             CENA NA M2                        ZASEDENOST (čakalna doba)
             OBČINE     ENOTA                                                                                                                         STROŠKI V €
                                            .2007        2007         STANOVANJ


                                                                                                    2x37 m2; 4 x 44 m2; 8 x (53-67                                      Zasedeno (20 prosilcev v čak.
1            Trzin      Domţale             3.664          1.227 €              14                                                 4,7-5,0 € NN       Variabilni
                                                                                                    m2)                                                                 vrsti)

                                                                                                                                                                        Zasedeno (manj kot 10 prosilcev
2            Tolmin     Tolmin              11.951         1.098 €              32                  20–30 m2                          3,9 € NN        Variabilni
                                                                                                                                                                        v čak. vrsti)

                                                                                                                                                                        Zasedeno (10 prosilcev v čak.
3            Ljutomer   Ljutomer            12.021         1.034 €              7                   6 x 31 m2; 1 x 37 m2              4,17 € NN       Variabilni
                                                                                                                                                                        vrsti)

                                                                                                    3 x 26 m2; 20 x (31–33 m2); 7 x                                     Zasedeno (40 prosilcev v čak.
4            Logatec    Logatec             12.410         1.110 €              30                                                  5,33 € PN         Variabilni
                                                                                                    (44,8–48 m2)                                                        vrsti)


5            Laško      Laško               13.848         1.177 €              12                  26,60–30,40 m2                    11,33 € PN      Variabilni        Zasedeno (čak. doba do 1 leta)


6            Trebnje    Trebnje             14.071         1.193 €              15                  3 x 35 m2; 9 x 47 m2; 3 x 60 m2   4,17 € NN       Variabilni        Zasedeno


                                                                                                                                      24,84 €/na dan za 25 m2; 26,59 €/na
7            Medvode    Ljubljana           14.879         1.204 €              30                  gars.: 25 m2; stanov.: 52 m2      dan za 52 m2 (v ceni všteti vsi Zasedeno (čak. doba 2 leti)
                                                                                                                                      obrat. str. + najemnina)

                        Šentjur       pri
8            Šentjur                        18.895         1.087 €              14                  18–55 m2                          3,88 € NN       Variabilni        Zasedeno
                        Celju

             Nova                                                                                   6 x (30–32 m2); 12 x (38–45 m2);
9                       Nova Gorica         32.193         1.435 €              28                                                   4,8 € NN         Variabilni        Zasedeno
             Gorica                                                                                 10 x (52–63 m2)

Vir: SURS 2009a ter lastna poizvedba. Opomba: NN-neprofitna najemnina; PN-profitna najemnina.



32
     Primerjalna tabela se nanaša na poglavje »Primerjalna analiza okolja ponudbe varovanih stanovanj nekaterih občin na podlagi izbranih meril v RS«.


                                                                                                1
Tabela 8: Varianta JZP




                         2
Tabela 9: Varianta OBČ




                         3

				
DOCUMENT INFO
Shared By:
Categories:
Stats:
views:843
posted:1/20/2011
language:Slovenian
pages:66
Description: Varovana Stanovanja, diplomska naloga, Finžgar Mateja, Financing investmets in sheltered housing