DE RIJDENDE RECHTER

Document Sample
DE RIJDENDE RECHTER Powered By Docstoc
					                                 DE RIJDENDE RECHTER

Zaaknummer: 8-014
Datum uitspraak: 27 december 2000
Plaats uitspraak: Hilversum.

                                       Bindend Advies
in het geschil tussen:

de Bewonerscommissie de Hopstrepen,
vertegenwoordigd door mevr. N. Groenendijk-Dubbelman,
te Berlicum,
verder te noemen: Bewonerscommissie de Hopstrepen,

tegen:

Stichting Zorgcentrum Berlerode,
vertegenwoordigd door de heer A. Stouten (directeur),
te: Berlicum,
verder te noemen Stichting Berlerode,

gegeven door mr. F.M.Visser, als bindend adviseur.


De procedure.
Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op
basis van het bindend advies reglement “De Rijdende Rechter”, editie juli 2000 te laten beslech-
ten.

De vordering van Bewonerscommissie de Hopstrepen is opgenomen in de bindend
adviesovereenkomst.

Stichting Berlerode heeft een verweerschrift ingediend.

De bindend adviseur heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken.

Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 13 november 2000, welke is gehouden te
Berlicum.

Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.
Partijen zijn verschenen en hebben hun standpunten toegelicht.

Voorafgaande daaraan heeft de bindend adviseur zich begeven naar het in deze procedure
bedoelde woningencomplex en heeft hij een drietal daarvan in het bijzijn van partijen bezich-
tigd. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken.

Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag.

Vaststaande feiten.
In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn
komen vast te staan.

1. Stichting Berlerode, die zich toelegt op de bejaardenzorg, verhuurt in Berlicum een
   complex van 16 woningen, gelegen aan de Hopstrepen aldaar. Deze woningen zijn
   bestemd voor die senioren, die geacht kunnen worden geheel zelfstandig te kunnen
   wonen. Er wordt hen daarom geen service verleend vanuit het eveneens door Stichting
   Berlerode geëxploiteerde bejaardencentrum. De kale huurprijs bedraagt ƒ 683,-- per
   maand.
2. Bedoelde woningen zijn in 1970/1971 gebouwd. Sindsdien heeft er wel onderhoud
   plaatsgevonden en zijn enige verbeteringen aangebracht, maar in hun algemeenheid zijn
   die woningen nimmer aangepast aan de huidige maatstaven van inrichting en comfort.
3. In de relatie tussen Stichting Berlerode en haar huurders worden de belangen van
   laatstgenoemden behartigd door een bewonerscommissie. Mevrouw Groenendijk-
   Dubbelman treedt thans naar buiten als voorzitter van deze commissie. Bovendien heeft
   zij in de onderhavige zaak een mandaat gekregen van 12 van de 16 huurders (inclusief zij
   zelf) van het woningcomplex aan de Hopstrepen om de hierna weer te geven vordering in
   te stellen.
4. Bij de verhuur van de woningen aan de Hopstrepen maakt Stichting Berlerode gebruik
   van een standaard-huurcontract. Daarin is in artikel 9 geregeld, welke werkzaamheden
   aan het gehuurde voor rekening van de huurders komen. Het gaat daarbij kort gezegd om
   de gebruikelijke, geringe en dagelijkse onderhouds- en reparatiewerkzaamheden, zoals
   (binnen) schilderwerk, reparatie van hang- en sluitwerk, ontstoppen van afvoeren e.d. Het
   overige onderhoud is voor rekening van de verhuurder.
5. In de praktijk is het klein huurdersonderhoud in het verleden echter (veelal) op kosten van
   de verhuurder uitgevoerd. Stichting Berlerode heeft inmiddels toegezegd, dat deze
   werkzaamheden op concreet verzoek van de huurders ook in de toekomst kosteloos door
   haar technische dienst zullen worden verricht.

De vordering van Bewonerscommissie de Hopstrepen.
Bewonerscommissie de Hopstrepen vordert kort gezegd, dat Stichting Berlerode wordt verplicht
tot beter onderhoud van het woningcomplex.

Standpunten van partijen.
Het standpunt van Bewonerscommissie de Hopstrepen komt kort samengevat en voor zover
thans van belang op het volgende neer.

Bewonerscommissie de Hopstrepen is van mening, dat Stichting Berlerode haar
onderhoudsverplichtingen onvoldoende nakomt. Hoewel de huizen nu zo’n 30 jaar oud zijn en
allerlei gebreken vertonen, zijn ze nooit gerenoveerd. Weliswaar zijn er nieuwe ramen en
dubbel glas geplaatst, maar verder gebeurt er weinig tot niets. Daarvoor kan de huurprijs geen
argument zijn, want die is door de jaren heen telkens verhoogd.

Bewonerscommissie de Hopstrepen wil nu dat er door de Rijdende Rechter een onderzoek
wordt ingesteld naar de onderhoudstoestand van het woningen-complex en dat Stichting
Berlerode wordt verplicht om haar daaruit blijkende onderhoudsverplichtingen na te komen.

Het standpunt van Stichting Berlerode komt kort samengevat en voor zover thans van belang op
het volgende neer.

Stichting Berlerode betwist dat zij onvoldoende onderhoud pleegt. Zij heeft zelfs besloten om
de bewoners te ondersteunen bij het door hen te verrichten klein huurdersonderhoud, maar
daarvan is tot op heden geen gebruik gemaakt.
In maart 2000 zijn de klachten van de bewoners geïnventariseerd. Een aannemer heeft alle hang-
en sluitwerk nagelopen. Toen was iedereen tevreden. In alle woningen zijn thermostaatkranen
geplaatst en (voor zover nog niet aanwezig) verhoogde toiletpotten. Enig schilderwerk staat
voor het voorjaar in de planning.

Stichting Berlerode wijst erop, dat een onderscheid gemaakt moet worden tussen het gewone
onderhoud en renovatie (woningverbetering). Zij wil dat laatste in principe wel doen, als de
bewoners dat willen, maar dat zal consequenties hebben voor de huur. Volgens Stichting
Berlerode zijn niet alle bewoners daar voorstander van. Overigens is zij nog niet tot een besluit
gekomen over de toekomst van het complex. Behalve renovatie kan ook besloten worden tot
nieuwbouw.

Beoordeling van het geschil.
De ontvankelijkheid.
Allereerst moet worden beoordeeld, of Bewonerscommissie de Hopstrepen wel ontvankelijk is
te achten in haar vordering. Naar de letter van artikel 3.305a lid 1 van het Burgerlijk Wetboek is
dat niet het geval, omdat ze (een bewoners-commissie) noch de status van stichting noch die
van een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid heeft. In de literatuur1 heeft deze regeling
echter de nodige kritiek geoogst en wordt de vraag gesteld, of deze wettelijke voorwaarde wel
onverkort door de Hoge Raad, onze hoogste rechter, zal worden gehandhaafd. Bovendien is niet
duidelijk of artikel 3.305a lid 1 van het Burgerlijk Wetboek ook volledig is toegeschreven op
arbitrage- en bindend advies-procedures. Verder moet worden geconstateerd, dat
Bewonerscommissie de Hopstrepen, in de persoon van mevrouw Groenendijk-Dubbelman, zich
voor deze concrete zaak heeft verzekerd van een mandaat van maar liefst 12 van de 16 huurders
en als zodanig toch wel als voldoende representatief mag worden aangemerkt. Tenslotte stel ik
vast, dat Stichting Berlerode op zichzelf geen moeite heeft met Bewonerscommissie de
Hopstrepen als tegenpartij, zij het dat zij eerder vraagtekens zette bij de bevoegdheid van
mevrouw Groenendijk-Dubbelman om Bewonerscommissie de Hopstrepen te
vertegenwoordigen. Gelet op het voorgaande en gegeven het beginsel, dat belangen als die
welke in deze zaak door Bewonerscommissie de Hopstrepen worden behartigd zich naar hun

1
    Vermogensrecht (Jongbloed), art. 3:305a, aantt5. 13 en 28.
aard goed lenen voor een collectieve procedure, kom ik tot het oordeel, dat Bewoners-
commissie de Hopstrepen ontvankelijk is te achten in haar vordering.

Inhoudelijke beoordeling, algemene overwegingen.
Aan Stichting Berlerode moet onmiddellijk worden toegegeven, dat zij in beginsel slechts
verplicht is tot het uitvoeren van het gewone onderhoud. Dit inclusief het zogenaamde kleine
onderhoud, nu de verhuurder deze taak in afwijking van het standaard-huurcontract naar zich
toe getrokken heeft, zodat de huurders daarop voortaan ook aanspraak mogen maken. Anders
gezegd, Stichting Berlerode moet de woningen normaal gesproken repareren waar nodig en
verder niet. De huurders mogen dus niet verwachten, dat Stichting Berlerode de woningen
daarnaast voortdurend aanpast aan de steeds hogere eisen, die heden ten dage aan woonruimte
worden gesteld voor wat betreft inrichting en comfort.

               Omgekeerd heeft Stichting Berlerode wel te allen tijde het recht om de nodige
               reparaties uit te voeren, maar mag zij in beginsel niet zonder toestemming van
               de huurders wezenlijke veranderingen aanbrengen in het gehuurde, zoals bij
               ingrijpende modernisering altijd wel het geval zal zijn.

Dit alles evenwel in het redelijke. De grens tussen onderhoud en modernisering is niet in zijn
algemeenheid te trekken. Bij de beoordeling van wat in concreto van Stichting Berlerode mag
worden gevergd, dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Te
denken valt daarbij aan de huurprijs, de aard en bestemming van het gehuurde en hetgeen in dat
verband maatschappelijk gezien nog als aanvaardbaar wordt ervaren.

Het voorgaande leidt mij tot de volgende overwegingen.
Concrete onderhoudsgebreken.
Ik heb een drietal woningen van binnen en van buiten bekeken. Niet betwist is, dat deze
representatief zijn voor het gehele complex. In de eerste woning (nummer 16) heb ik de nodige
gebreken geconstateerd, zoals een onstabiele vloer in de woonkamer, een veel te vochtige
atmosfeer, houtrot in sommige kozijnen, een niet behoorlijk functionerende thermosstatische
douchekraan en een loshangende radiator. Stichting Berlerode heeft erkend, dat er
ventilatieproblemen zijn in de kruipruimte, waardoor de vochtoverlast verklaard kan worden.
Bij de tweede woning (nummer 13) heb ik houtrot in sommige kozijnen geconstateerd, alsmede
een deels verzakte dakgoot aan de voorkant, en een gangkast die bijzonder vochtig is en erg muf
ruikt. Bij de derde (nummer 11) heb ik een loszittende regenpijp gezien en houtrot (bij de
buren).

De algehele toestand van het wooncomplex.
Het gehele wooncomplex maakt een zeer gedateerde en versleten indruk. In sommige woningen
zijn zelfs nog geisers aanwezig, waarvan de afvoergassen niet via een pijp naar buiten worden
afgevoerd! De elektrische installatie is volstrekt verouderd, meer in het bijzonder vanwege het
feit dat deze uit slechts twee groepen bestaat De woningen zijn vanwege de voordeurdrempels
slecht te betreden met een rollator of een rolstoel. De verdiepingen (die wel meetellen bij de
bepaling van de wettelijk toegestane huurprijs) zijn alleen te bereiken via steile trappen, die niet
voorzien zijn van enige voor senioren geschikte veiligheidsvoorziening, zodat meerdere
bewoners niet goed naar boven durven gaan. Op die bovenverdieping ziet het er afgeleefd en
verwaarloosd uit, mede vanwege sporen van oude lekkages. De algehele indruk, die het
woningcomplex maakt, is als zeer matig te bestempelen.

Eindconclusies.
Naar mijn oordeel voldoet de algehele onderhoudstoestand van het woning-complex aan de
Hopstrepen gelet op het voorgaande inderdaad niet meer aan de daaraan onder de gegeven
omstandigheden heden ten dage voor senioren in redelijkheid te stellen eisen. Deze
seniorenwoningen zijn dringend aan een grondige opknapbeurt toe, waarbij bijzondere aandacht
geboden is voor de specifieke behoeften van de senioren, zoals vocht- en tochtwering en
veiligheid. Zoals ze er nu uitzien, zijn deze woningen met goed fatsoen eigenlijk niet meer te
verhuren aan de doelgroep, voor wie ze nu juist bedoeld zijn, te weten (nog) zelfstandig
wonende senioren.

Dat beseft Stichting Berlerode klaarblijkelijk zelf ook. Niet voor niets heeft zij inmiddels twee
van deze woningen flink onderhanden laten nemen, toen deze leeg kwamen. Ik heb begrepen,
dat zij dit ook van plan is met de andere woningen, maar zolang deze bewoond blijven door de
huidige huurders gebeurt er vooralsnog niets. Met Bewonerscommissie de Hopstrepen ben ik
van oordeel, dat dit beleid de redelijkheidstoets niet kan doorstaan.

Ik kan me voorstellen, dat Stichting Berlerode enige huiver kent om het hiervoor bedoelde
noodzakelijke grote onderhoud op korte termijn voor alle woningen uit te voeren. Dat zal
immers geen goede investering blijken indien, zoals wordt overwogen, te zijner tijd besloten
mocht worden tot nieuwbouw. Vastgesteld moet echter worden, dat er ter zake thans nog
geen concrete plannen ter tafel liggen. De enkele mogelijkheid, dat deze plannen alsnog
worden gemaakt is onvoldoende om verder uitstel nog te kunnen rechtvaardigen. Ik zal
Stichting Berlerode dan ook verplichten op korte termijn tot actie over te gaan, alles zoals
hierna te bepalen.
Ik ga ervan uit, dat Stichting Berlerode daaraan zonder boetedreiging zal voldoen.

Voor zover het voorgaande al geen directe grondslag vindt in de wet, baseer ik mijn
beslissing uitdrukkelijk op de mij in artikel 15 lid 3 van het reglement gegeven bevoegdheid.

BESLISSING

Stichting Berlerode wordt verplicht om binnen zes maanden na heden in overleg met
Bewonerscommissie de Hopstrepen een plan te ontwikkelen voor het uitvoeren van het nodige
groot onderhoud aan de in deze procedure bedoelde woningen, gelegen aan de Hopstrepen te
Berlicum.
Dit plan dient te voorzien in een stapsgewijze, grondige opknapbeurt van deze woningen,
waarbij telkens een of meer woningen onderhanden genomen worden en de bewoners daarvan
tijdelijk elders worden ondergebracht, bij voorkeur in een, als wisselwoning aan te wijzen,
leegstaande woning in het woningcomplex aan De Hopstrepen.

Uiterlijk binnen een jaar na heden dient te worden begonnen met de uitvoering van dit plan,
terwijl dit uiterlijk binnen 18 maanden na heden moet zijn voltooid.

Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser en uitgesproken te Hilversum op 27
december 2000.




secretaris                                                   bindend adviseur
mr C.M. Sharif                                               mr F.M. Visser

				
DOCUMENT INFO
Shared By:
Categories:
Stats:
views:8
posted:10/27/2010
language:Dutch
pages:6