antwerpen

					  PROGRAMMAGROOTSTEDENBELEID
         HUISVESTINGSPLAN
HUISVESTINGSOVEREENKOMST 2005-2007
            ANTWERPEN


                                             ……

                           BIJZONDERE BEPALINGEN

De Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 van de Stad Antwerpen heeft betrekking op 7
huisvestingsprogramma‟s en behandelt bij voorkeur één van volgende beleidsprioriteiten van
het Huisvestingsplan van de federale regering (zonder uiteraard de andere prioriteiten uit het
oog te verliezen).

Beleidsprioriteit 1: Het verhogen van het aantal kwaliteitsvolle huurwoningen,
                    aangepast aan de huidige en toekomstige noden van de
                    bewoners

Programma 1.1         Renovatie van 369 woningen via de saneringscontracten in de stad en
                      meer in het bijzonder in de aandachtswijken.

Beleidsprioriteit 2: Het vergemakkelijken van eigendomsverwerving voor
                   gezinnen met laag of middelgroot inkomen en voor jongeren

Programma 2.1         Aankoop en renovatie van 2 à 3 panden tot 6 à 9 koopwoningen boven
                      buurtondersteunende voorzieningen in de aandachtswijken van
                      Antwerpen Noord, Borgerhout en/of Deurne

Programma 2.2         Aankoop, renovatie en/of bouw van wooneenheden op verschillende
                      strategische locaties in de stad (zoals ondermeer in Antwerpen
                      (Leysstraat, Schaafstraat, Falconplein; in Borgerhout: Turnhoutsebaan
                      (Gravinstr.-Gijselstr.), Turnhoutsebaan (Ecohuis), Engelselei-Hoge Weg
                      en in Bezali: Breedsteert)

Beleidsprioriteit 3: Het versterken van het gemeentelijk beleid inzake bestrijding
                     van de huisjesmelkers, van leegstand en ongezonde
                     woningen

Programma 3.1         Renovatie van 100         woningen     in   het   Schipperskwartier    via
                      renovatiecontracten.

Programma 3.2         Realisatie van nieuwe woningen met een sociaal karakter door de
                      implementatie van een specifiek grond- en pandenbeleid – streefdoel:
                      circa 200 bijkomende woningen.




                    Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                           1/45
Beleidsprioriteit 4: Het opzetten van transversale acties ter herintegratie van
                    achtergestelde groepen via toegang tot huisvesting

Programma 4.1.     Renovatie en geschikt maken van OCMW-huisvesting – 457
                   bejaardenflats voor senioren op 5 locaties in Borgerhout en Deurne.

Programma 4.2.     Aankoop en renovatie van 2 à 3 woningen voor de creatie van 20
                   transitplaatsen in de stad.




                 Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                        2/45
ALGEMENE CONTEXT EN MOTIVIVERING

Uit de omgevingsanalyse en de diagnose van de huisvestingssituatie van de Stad Antwerpen
zoals besproken tijdens de workshop van 7 maart 2005 en voorgesteld in bijbehorend dossier,
blijken o.m. volgende punten:
     Inzake lokalisatie:
           o De stedelijke overheid heeft al verschillende initiatieven genomen (zoals
               Woonwijzers, Recht van Voorkoop, woningbouw- en/of
               woonvernieuwingsgebieden enz.) om in kwetsbare buurten zoals Antwerpen
               Noord, Dam, Oud-Merksem, Deurne-Noord, Luchtbal, Oud-Borgerhout, Oud-
               Berchem en Groenenhoek, Zuidrand en Linkeroever de leefbaarheid te
               verhogen; deze buurten zijn ondermeer gekenmerkt door interne vergrijzing,
               leegstand en verkrotting, zwerfvuil, aanwezigheid van concentratiescholen,
               vervallen openbare ruimte, een groot aantal allochtone jongeren, werklozen en
               CCMW steuntrekkers…;
           o In zg. “aandachtswijken” gekenmerkt door kansarmoede, leegstand en
               verwaarlozing en het aandeel sociale woningen, wil de lokale overheid extra
               investeren om op een actieve manier de woningkwaliteit verbeteren; doch om
               speculatie te voorkomen, bakende de Stad wijken af waar recht van voorkoop
               geldt;
           o De voorgestelde projecten zijn dan meestal gelegen in deze kansarme wijken
               waar sinds jaren leegstand en verkrotting aanwezig zijn – de (vermoedelijk)
               2.177 panden op de inventaris van leegstand en verwaarlozing in 2004 houden
               een belangrijke potentie in voor huisvesting (zie woonbehoeftenstudie en
               ruimtelijk structuurplan) en zijn hoofdzakelijk gelegen in Antwerpen Noord,
               binnenstad en Hoboken;
           o Spijts een redelijk aanbod aan sociale woningen (11% van de Antwerpse
               woningvoorraad), is die geconcentreerd aanwezig en is spreiding noodzakelijk –
               het Operationeel Plan Sociale Huisvesting bepaalt in welke gebieden er nog
               extra sociale huisvesting mogelijk is om er een hefboomfunctie te vervullen en
               sociale mix te bereiken; betaalbare sociale huisvestingsprojecten worden
               evenwel onmogelijk in bepaalde wijken omwille van het duurder worden van
               gronden en panden en financieringsproblemen van de maatschappijen.
     Inzake doelpubliek:
           o De Stad kent nog steeds een selectieve stadsvlucht en blijft een
               aantrekkingspool van kwetsbare groepen (allochtonen, illegalen,
               leefloontrekkers, senioren….) die soms slachtoffer zijn van huisjesmelkerij
               en/of het dumpingsbeleid van andere gemeenten; samenlevingsproblemen als
               gevolg van ethnische en sociaal-economische diversiteit worden aangepakt;
           o Er is een reële nood aan betaalbare kwalitatieve huurwoningen ten gunste van
               een toenemende groep personen (o.m. grote gezinnen) die zwak staan op de
               private huurmarkt wegens de grote druk op de woningmarkt (relatief sterkste
               prijsstijgingen in Antwerpen; na Brussel: duurste prijzen voor een woning, maar
               niet voor appartementen);
           o De wachtlijsten voor sociale huur- en koopwoningen nemen toe (8000 vragen)
               en de toegang is moeilijk o.m. voor grote gezinnen; leefbaarheidsprojecten in
               de sociale huisvestingcomplexen beogen het samenleven en de communicatie
               tussen verschillende bevolkingsgroepen te verbeteren en het negatieve imago bij
               de lokale bevolking te beperken;

                   Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                          3/45
        o Gezien de snelle vergrijzing neemt de nood aan een gevarieerd en aangepast
           woningenaanbod toe o.m. voor de. senioren en groter wordende groep
           hoogbejaarden; OCMW probeert via levensloopbestendig wonen/zorgwonen, de
           ouderen zo lang mogelijk in hun vertrouwde omgeving te laten wonen en wenst
           de (thuiszorgondersteunende) dienstverlening dichter bij de inwoners te
           brengen;
        o Concentratie van kansarmoede (momenteel in wijken als Oud Borgerhout,
           Antwerpen Noord en Kiel) moet voorkomen worden door een sociale mix en
           een spreiding van de sociale woningen die een onderdeel vormen van een
           globaal bouwprogramma;
        o Er is een groot tekort aan tijdelijke opvangmogelijkheden voor mensen die bij
           handhavingsacties worden aangetroffen in ongeschikt/ onbewoonbaar
           verklaarde panden.
   Inzake partenariaat en participatie:
        o de Stad heeft een traditie ontwikkeld van publiek-private samenwerking tussen
           woningmaatschappijen, privé-sector en semi-openbare instellingen waarbij deze
           de publieke randvoorwaarden aflijnt voor de ontwikkelaars – in het grond- en
           pandenbeleid speelt het AG VESPA een belangrijke rol door o.m. op
           strategische plekken in de stad verwaarloosde panden op te kopen en
           gerenoveerd terug op de markt te brengen;
        o Via stedelijk wijkoverleg in een 23-tal wijken wil de Stad de communicatie
           tussen haar en de bewoners verbeteren en een wijkprogramma opstarten.




               Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                      4/45
Beleidsprioriteit 1
Het verhogen van het aantal kwaliteitsvolle
huurwoningen aangepast aan de huidige en
toekomstige noden van de bewoners

MOTIVERING

De huurwoningen maken het grootste deel uit van het woningenbestand in Antwerpen en
vragen derhalve ook de meeste zorg. Ondanks het inzetten van verschillende instrumenten -
zijnde o.a. installeren van Woonwinkels, uitvoeren van opdrachten binnen de Vlaamse
wooncode, renovatiepremies, diverse onderzoeken, … - kan de Stad het volledige proces van
stadsvernieuwing en werken aan woonkwaliteit niet alleen dragen. Dat is trouwens ook niet
wenselijk. Vandaar dat de opdracht van de Stad meer en meer groeit naar een taak als
regisseur, die de te volgen lijnen vastlegt en de noodzakelijke partners binnen het woonbeleid
bij elkaar brengt en coacht.

De Antwerpse woningmarkt is erg gedifferentieerd geworden. Bewoners hebben
uiteenlopende behoeften en wensen. In vele gevallen spelen privé-ontwikkelaars soepel en
flexibel in op de markt. Maar de vraag naar betaalbare kwaliteitsvolle huurwoningen in
Antwerpen is groter dan het aanbod. Dit jaagt de (huur)prijzen de hoogte in en verkleint de
toegankelijkheid van de woningmarkt.
Vooral de vraag naar sociale huisvesting in de stad blijft groot. Dit probleem moet op
verschillende terreinen tegelijk aangepakt worden. Het verhogen van het aantal sociale
huurwoningen is er één van. De Stad wil sociale huisvestingsactoren ondersteunen in het
aanbieden van sociale huurwoningen. Daarnaast wil de Stad het aantal kwaliteitsvolle en
betaalbare huurwoningen verhogen door de opwaardering van het privaat
huurpatrimonium.

Bijgevolg zullen de middelen van de Federale overheid ingezet worden voor enerzijds een
programma van opwaardering van het privaat patrimonium via saneringscontracten en
anderzijds een programma ter ondersteuning van de sociale huisvestingsmaatschappijen bij de
realisatie van woningen met een sociaal karakter (zie : sub beleidsprioriteit 3).

Via de saneringscontracten wordt specifiek geïnvesteerd in de sociale opwaardering van het
privaat patrimonium in aandachtswijken zoals Schipperskwartier, Atheneumbuurt…. Deze
buurten worden gekenmerkt door veel leegstand, verwaarlozing en ongeschikte woningen en
geraken verloederd. De reconversie van deze woningen (renovatie, omvorming van winkels
naar woningen of het bevorderen van wonen boven winkels) en de herbewoning betekent
tevens een verbetering van het straatbeeld en dus ook een kans tot opwaardering van de hele
buurt. Met deze pro-actieve en positieve aanpak wordt tevens omslachtige repressieve aanpak
vermeden.




                   Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                          5/45
                                PROGRAMMA 1.1

    Renovatie van 369 privé-woningen via de saneringscontracten in de stad en meer in
                            het bijzonder de aandachtswijken



BESCHRIJVING VAN HET PROGRAMMA (AANTAL WONINGEN EN DOELGROEPEN)

Het programma omvat:
   A. De controle op veiligheid en kwaliteit van de woningen en het detecteren van
       potentiële contractanten.
   B. Het opmaken van een aanvraagdossier en het afsluiten van een saneringscontract met
       de eigenaar.
   C. De renovatie op 3 jaren tijd van 360 privé-woningen via saneringscontracten dank
       zij o.m. de inzet van sociale tewerkstellingsinitiatieven.
   D. De architecturale en bouwtechnische begeleiding, de opvolging en controle van de
       werken tot hun oplevering en de financiële ondersteuning van de werken (zonder
       sociale verdringing of overdreven huurprijsverhoging).
   E. Het beheer van deze woningen aan sociale huurprijs door eigenaar (met een
       geregistreerd huurovereenkomst - volgens vooraf bepaald type-contract).
Punten A, B en E. zullen niet via deze Huisvestingsovereenkomst betoelaagd worden.

Het doelpubliek van dit programma zijn de bonafide eigenaars en huurders met een laag of
middelgroot inkomen.
Er zullen meer dan 1080 contacten gelegd worden met potentiële contractanten (punt A).
Ongeveer 1 op 3 sluit uiteindelijk een contract af (punt B).

“Een saneringscontract is een overeenkomst tussen de Stad en een particulier eigenaar-
verhuurder, waarbij de Stad de woning controleert op veiligheid en kwaliteit, een
aanvraagdossier opmaakt (met bestek en prijsopgave), de werken opvolgt en controleert en
bovendien financieel ondersteunt (door een deel van de investering te betalen). Als
tegenprestatie verbindt de eigenaar zich ertoe om zijn woning aan een vooraf afgesproken
sociale huurprijs te verhuren voor een termijn van minimum 9 jaren en niet doorverkoopt
gedurende een vooraf vastgelegde periode”.


BEOOGD DOEL EN INNOVATIEF KARAKTER

Het programma beoogt:
    de opwaardering enerzijds en het ter beschikking stellen aan sociale voorwaarden
       anderzijds van het privaat patrimonium in aandachtswijken;
    een verhoging van het aantal en de kwaliteit van de private huurwoningen (een
       opwaardering van het privaat patrimonium) aan een betaalbare prijs voor lage
       inkomensgroepen (een socialisering van het private patrimonium);
    een pro-actieve financiële en technische ondersteuning van bonafide eigenaars om
       hun woning terug bewoonbaar te maken en dus verkrotting te vermijden (aanpassing
       aan woonnoden en wooncomfort) zonder sociale verdringing voor de huidige
       huurders.

                 Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                        6/45
      een aanvullend positief en pro-actief instrument in het kwaliteitsbeleid van de Stad
       inzake privé-huurwoningen (i.p.v. een omslachtige repressieve aanpak) evenals een
       positieve tegenhanger van de instrumenten van de Vlaamse Wooncode; samenhangend
       met de uitbouw van de Wooninspectie en het Woonloket;
      het stimuleren van sociale tewerkstellingsinitiatieven;
      door leegstaande, ongeschikte of verwaarloosde gebouwen op te waarderen tot
       kwaliteitsvolle huurwoningen wordt het straatbeeld verbeterd en wordt de buurt
       aantrekkelijker om te wonen;
      disfunctionele winkelstraten worden hiermee omgevormd tot volwaardige
       woonstraten;
      een publiek-privaat samenwerkingsproject tussen Stad en privé-eigenaars.

LOKALISATIE

In principe geldt dit programma voor heel het grondgebied van de stad Antwerpen, al zal er
voornamelijk pro-actief te werk worden gegaan in de aandachtswijken; dit zijn wijken waar
recht van voorkoop geldt. Deze gebieden werden bepaald a.d.h.v. indicatoren als
kansarmoede, leegstand en verwaarlozing en aandeel sociale woningen (zie
omgevingsanalyse).



VOORZIENE ACTIES

Het project werd als proefproject reeds gestart in 2004.
Het programma voorziet 123 dossiers per jaar. Elk dossier volgt standaard de volgende weg:
 De aanvraag gebeurt bij de Woonwijzer.
 Binnen de 3 maanden volgt de eventuele goedkeuring door het College van Burgemeester
     en Schepenen.
 Vervolgens wordt een dossier opgemaakt:
     ° Beperkte werken zonder stedenbouwkundige vergunning: door de architecten van de
     Stad (gemiddeld 2,5 weken).
     ° Werken die een stedenbouwkundige vergunning vergen: door een extern architect
     (gemiddeld 2 maanden) + stedenbouwkundige vergunning (6 maanden).
 Prijzen worden opgevraagd (3 weken) + nazicht dossier (1 week) + toewijzing van de
     werken.
 De werken duren gemiddeld 6 maanden.
Sowieso krijgt de eigenaar na de goedkeuring van zijn aanvraag 2 jaren tijd om de werken op
te leveren.

              2005                            2006                            2007
- bespreking van het voorstel   - start van de eerste werken    - laatste controle en
saneringscontract en            - boordtabel +                  oplevering (voorzien eind
reglement (goedkeuring          begeleidingsgroep (juni/dec.)   2009)
gemeenteraad september)                                         - einde vastlegging (dec.07)
- start van het proces                                          - boordtabel +
- start van de eerste werken                                    begeleidingsgroep (juni/dec.)
- boordtabel +
begeleidingsgroep (dec.)

                  Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                         7/45
TRANSVERSALE ACCENT(EN) GEÏNTEGREERD IN HET PROJECT

Socio-professionele inschakeling: indien wettelijk mogelijk, via de mogelijkheid om de
werken te laten uitvoeren door sociale tewerkstellingsinitiatieven;
Bewonersparticipatie via stedelijk wijkoverleg worden de bewoners op de hoogte gehouden
van het geplande programma;
Duurzame ontwikkeling – promotie van het gebruik van duurzame en milieuvriendelijke
materialen, aandacht voor het aanwenden van energie- en waterbesparende maatregelen en
technieken.

PROJECTPROMOTOR
Contactpersonen : Fons Famaey en Pierre Van den Hof, Stedelijke Woondienst.


PARTNERS BIJ HET PROJECT
      Inzake steun bij detectie: de Woonwijzers (aanvraag indienen) en de Stedelijke
       Wooninspectie.
      Inzake prospectie, behandeling van de aanvragen, bekendmaking en promotie,
       administratieve en logistieke (architecturale en financiële) ondersteuning:
       Stedelijke Wooninspectie en Woonwijzer van de Stad.
      Inzake de uitvoering: inschakeling van tewerkstellingsinitiatieven of privé-
       aannemers conform bestaande overeenkomst.
      Inzake eigendomsbeheer: particuliere eigenaars zijn contractant – d.w.z. dat zij het
       pand in eigendom hebben, een deel van de renovatiewerken beheren en achteraf het
       beheer zelf waarnemen via een geregistreerde huurovereenkomst en aan welbepaalde
       voorwaarden gesteld in het saneringscontract die sociale verdringing en overdreven
       toename van de huurprijzen onmogelijk maken.
      Inzake de participatie: wijkbewoners via het stedelijk wijkoverleg.



SANERINGSCONTRACT
Bij de opmaak van het saneringscontract zal de cel GSB betrokken worden en de Stad zal
ervoor waken dat de Federale toelage niet afgeleid wordt van zijn initiële bestemming, op drie
niveaus:
   1. In de relatie met de eigenaar zal ervoor gezorgd worden dat deze in geen geval de
      mogelijkheid heeft om het contract anticipatief op te heffen of er de modaliteiten van
      te herzien ongeacht of het goed vervreemd wordt of niet. Een model
      huurovereenkomst zal bij de verantwoordingsdocumenten gevoegd worden (bij
      indienen van faktuur).
   2. In de relatie met de huurder zal ervoor gezorgd worden dat de voorwaarden die gelden
      voor de oorspronkelijke huurder verder blijven gelden gedurende 9 jaren voor de
      volgende huurders indien de oorspronkelijke huurder het contract opzegt (uit vrije wil
      of door geval van heirkracht bv. overlijden).

                  Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                         8/45
   3. Het bedrag dat door GSB wordt toegekend heeft betrekking op de werken die in de
      woning worden uitgevoerd.
GSB moet een controle kunnen uitvoeren in alle transparantie bij alle betrokken partners.
Deze slaat op:
   1. De kosten die de facto besteed werden, dienen post per post en woning per woning via
      een open analytische boekhouding te worden bijgehouden (o.m. om een evaluatie van
      het programma te kunnen opereren).
   2. De handtekening en de effectieve registratie van de type huurovereenkomst door alle
      partijen.


PROJECTBUDGET GSB
Het projectbudget GSB heeft betrekking op :
       1. De uitbetaling van een bedrag van 8000 € per woning mits het beantwoorden aan
          de gestelde voorwaarden (te vermeerderen met 1000 € als er wordt gewerkt met
          een extern architect en/of 1000 € als er gewerkt wordt met een sociaal
          tewerkstellingsinitiatief) betekent voor 369 woningen : 3.690.000 €
       2. Honoraria van 2 architecten (loonkost: 50.000 € x 2 x 3 jaren) = 300.000 €


 Bedragen in €                2005            2006               2007          Totaal
 Investeringen        GSB        1.330.000           1.330.000     1.330.000     3.990.000
 (renovatie, honoraria…)




COFINANCIERING
Punten A, B en E. van hoger genoemde programmabeschrijving worden uitgevoerd via eigen
middelen of door co-financiering. De uitbouw van de Stedelijke Wooninspectie en
Woonwijzer voor prospectie, behandeling aanvragen, bekendmaking en promotie,
administratieve en logistieke ondersteuning wordt mogelijk gemaakt via:
      De Stadscontracten van het Grootstedenbeleid, voor de Wooninspectie,
      De reguliere stadskredieten voor de Woonwijzers en de back office.
De particuliere eigenaar zal er zich toe verbinden minimum 50% van de werkzaamheden voor
zijn rekening te nemen volgens de modaliteiten bepaald in het saneringscontract. Het aandeel
van de particuliere eigenaars in de operatie wordt aldus geraamd op minimum 3.690.000 €.




                  Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                         9/45
Beleidsprioriteit 2
Het vergemakkkelijken van
eigendomsverwerving voor gezinnen met een
laag en middelgroot inkomen en voor jongeren
MOTIVERING

De vraag naar betaalbare koopwoningen is groter dan het aanbod in Antwerpen.
Daarenboven vraagt de woonfunctie in een aantal “aandachtsbuurten” om extra ondersteuning.
De stad wil de woonfunctie stimuleren en sterker ondersteunen door het opkopen en
renoveren van centraal gelegen panden in deze buurten. Daarenboven wil ze met de installatie
van extra Woonwijzers in aandachtsbuurten potentiële kopers aantrekken, adviseren en
ondersteunen.
Ondanks de stadsvernieuwingsoperaties en herwaarderingsprojecten, waarbij zwaar
geïnvesteerd wordt in de leefbaarheid van de Antwerpse aandachtswijken, blijven er nog veel
verloederde huizen, niet toegankelijke percelen, oude magazijnen,… die om allerlei redenen
niet gemakkelijk op de markt komen, moeilijk te ontsluiten zijn,….Via gerichte inspanningen
wil het stadsbestuur o.m. jonge gezinnen aantrekken die bereid zijn zich in deze
aandachtsbuurten te vestigen en te investeren. Het realiseren van bouwrijpe percelen of de
casco-renovatie van grote panden en het stimuleren van alternatieve woonvormen op
strategische plekken is hiervoor een geschikt beleidsinstrument.

In bepaalde buurten moet de woonfunctie sterker ondersteund worden. Deze buurten hebben
behoefte aan welgekozen nieuwe overheidsimpulsen met een stimulerend effect. De ervaring
leert immers dat mensen aangespoord worden als er in de naaste omgeving geïnvesteerd wordt
door de overheid. Het is een teken dat die gelooft in de toekomst van wonen in de buurt. Het
stimuleren van wonen in bepaalde buurten kan onder meer door het opkopen en
renoveren van centraal gelegen panden. Als bovendien een bijkomende dienstverlening
inzake wonen wordt aangeboden dan is het multiplicatoreffect nog veel groter.

Sociale koopwoningen zijn een ideaal instrument om gezinnen met een beperkt inkomen te
ondersteunen bij de verwerving van een eigendom. Bovendien betekenen deze woningen ook
een hefboom tot opwaardering voor de hele buurt en kan sociale vermenging hiermee
gestimuleerd worden. Door het duurder worden van gronden en panden slagen de
huisvestingsmaatschappijen er niet meer in betaalbare koopprojecten uit te werken. De Stad wil
woningen met een sociaal karakter realiseren d.m.v. het voeren van een specifiek grond- en
pandenbeleid i.s.m. sociale huisvestingmaatschappijen en andere publieke of privé partners
(zie: sub beleidsprioriteit 3).

Bijgevolg zullen de middelen van de Federale overheid ingezet worden voor een programma
van strategische projecten in functie van wonen. Dit bestaat meer bepaald uit strategische
woonprojecten en renovatie van krotwoningen en gemengde projecten van wonen boven
buurtvoorzieningen in aandachtswijken zoals ondermeer Deurne, Borgerhout en Antwerpen
Noord. Een programma ter ondersteuning van de sociale huisvestingsmaatschappijen bij de
realisatie van koopwoningen met een sociaal karakter wordt verder onder beleidsprioriteit 3
besproken.

                   Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                         10/45
                                     PROGRAMMA 2.1

          Aankoop en renovatie van 2 à 3 panden tot 6 à 9 koopwoningen boven
    buurtondersteunende voorzieningen in de aandachtswijken van Deurne, Antwerpen
                               Noord en/of Borgerhout


BESCHRIJVING VAN HET PROGRAMMA (AANTAL WONINGEN EN DOELGROEPEN)

Het programma omvat:
   A. De verwerving van 2 à 3 strategische panden in de aandachtswijken.
   B. Opmaak van de bouwplannen.
   C. Casco renovatie (m.n. de structurele werken, water en winddicht, binnenbrengen van
       nutsvoorzieningen) van het gelijkvloers niveau dat bestemd wordt voor een
       buurtvoorziening/dienstverlening inzake wonen (Stedelijke Woonwijzers).
   D. De inrichting (technieken, bepleistering, vloerafwerkingen, binnenschrijnwerk….) van
       het gelijkvloers niveau.
   E. Volledige renovatie van de verdiepingen (+ de toegang tot de woningen op
       gelijkvloers) voor een 6 à 9-tal woongelegenheden die verkocht zullen worden.
   F. Eventueel: aanleg van de buitenruimte.
De toelage van GSB heeft enkel betrekking op punten A, B, C en E.

Het doelpubliek:
    In de woningen : er wordt gemikt op kopers (bij voorkeur jonge/startende gezinnen)
       met een bescheiden inkomen. In het totaal 6 tot 9 gezinnen.
    Op het gelijkvloers: de diensten die verleend worden door de Stedelijke Woonwijzers
       bestaan in het informeren en ondersteunen van huurders en kandidaat-eigenaars.
       In 2004 kwamen er 1100 nieuwe klanten over de vloer bij de vier bestaande Woonwijzers. De
       architectenpermanentie was goed voor 142 klanten en er werden 2244 onderzoeken uitgevoerd in het
       kader van de Vlaamse Wooncode.




BEOOGD DOEL EN INNOVATIEF KARAKTER

Het beoogt:
    Een gemengd project, zowel functioneel als sociaal. Functioneel zijn er twee functies
       aanwezig op één perceel: dienstverlening inzake wonen en woongelegenheden. Sociaal
       wordt gezocht naar een mix door jonge gezinnen aan te trekken die eigenaar wensen te
       worden in een buurt met overwegend alleenstaande personen en huurders.
    Een voorbeeld renovatieproject dat kadert binnen de doelstellingen van het
       Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen en deze van het woonbeleid en dat bijdraagt tot
       de verhoging van de belevingswaarde van de buurt.
    De versterking van de woonfunctie in probleembuurten en van een
       laagdrempelige gespecialiseerde dienstverlening die bewoners adviseert en
       begeleidt inzake huisvesting.
    De verdere uitbreiding van het woonloket, een laagdrempelig wooncentrum waar
       inwoners en kandidaat-inwoners van de stad voor alle mogelijke vragen m.b.t. wonen
       terecht kunnen betekent een impuls voor de buurt en heeft een multiplicator-effect.

                   Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                         11/45
      Een bijdrage tot de opwaardering van een buurt door een overheidsinvestering.
      Een impulsproject: er worden impulsen gegeven voor nieuwe gelijkaardige projecten
       in de stad (o.m. o.m. via eventueel rollend fonds).


LOKALISATIE

De twee à drie panden zullen gelegen zijn in volgende buurten:
    Deurne,
    Antwerpen-Noord (binnen het huidige kerngebied, niet Deurne),
    Borgerhout (binnen het huidige kerngebied).
Deze buurten hebben een impuls nodig inzake wonen, omdat een aantal problemen er zich
geconcentreerd voordoen: leegstaande, verwaarloosde gebouwen, concentratie van kansarme
bevolking en verloedering van het straatbeeld.
Deze panden zullen, indien mogelijk, centraal gelegen zijn in de buurt, goed zichtbaar (bv.
hoekgebouwen) en goed bereikbaar per openbaar vervoer.



VOORZIENE ACTIES.
           2005                             2006                               2007
- prospectie vanaf           - oproep en selectie van             - aanvang renovatiewerken
september 2005               architect(en)                        - controle, oplevering
- begin verwerving van       - toewijzing van de opdracht aan     gelijkvloers
panden na goedkeuring        de architect(en)                     - controle, oplevering en
huisvestingsovereenkomst     - opmaak plannen en studie           verkoop koopwoningen
- boordtabel +               - indienen bouwaanvraag              (voorzien vanaf eind 2007)
begeleidingsgroep (dec.)     - einde verwerving van de            - einde vastlegging (dec.07)
                             panden                               - boordtabel +
                             - bekomen van                        begeleidingsgroep (juni-dec.)
                             stedenbouwkundige vergunning
                             - opmaak bestekken en
                             aanbestedingsdocumenten
                             - boordtabel +
                             begeleidingsgroep (juni-dec.)

TRANSVERSALE ACCENT(EN) GEÏNTEGREERD IN HET PROJECT

De transversale accenten zullen bij de keuze van de architect(en) als één van de selectiecriteria
opgenomen worden.
Socio-professionele inschakeling: indien wettelijk voorzien via het overwegen van opname
van de sociale clausule in de lastenboeken en/of via inschakelen van sociale
tewerkstellingsinitiatieven
Interculturaliteit en diversiteit: via de doelgroepen waarbij geen onderscheid gemaakt wordt
bij toewijzing of verkoop omtrent afkomst van de koper.
Bewonersparticipatie via het stedelijk wijkoverleg worden de bewoners op de hoogte
gehouden van de geplande projecten; via deze investering in een buurtvoorziening worden de
bewoners gestimuleerd en ondersteund om hun woning te renoveren en hun woonomgeving
op te waarderen.

                   Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                         12/45
Duurzame ontwikkeling – via de eigenlijke renovatie maar ook via de verstrekte informatie
in de Woonwijzer: promotie en gebruik van duurzame en milieuvriendelijke materialen,
aandacht voor keuze van streekeigen groenvoorzieningen, aandacht voor het aanwenden van
energie- en waterbesparende maatregelen en technieken, voor vegetatie-/groen daken, voor
goede oriëntatie van alle woningen, enz. –
Door te kiezen voor renovatie van stadspanden zijn de belangrijkste ecologische
doelstellingen reeds gehaald : de recyclage van bestaande panden en het tegengaan van de
stadsvlucht. Bij het ontwerp en de uitvoering kunnen volgende principes meestal op een
eenvoudige wijze gerealiseerd worden :
    - streven naar compactheid
    - juiste oriëntatie van de lokalen
    - aanpasbare indeling
    - goede isolatie
    - goede luchtdichtheid
    - gecontroleerde ventilatie
    - rationeel materiaalverbruik
    - keuze voor duurzame materialen en procédés
    - energiezuinige installaties
    - waterbesparende maatregelen
    - gescheiden afvoer regenwater en afvalwater.

PROJECTPROMOTOR
Contactpersonen:
      Fons Famaey en Pierre Van den Hof, Stedelijke Woondienst
      Herman Boumans en Yannick Dufraimont, AG. VESPA.


PARTNERS BIJ HET PROJECT
      Inzake eigendomsverwerving, renovatie en verkoop van de appartementen en
       casco-ruimte: AG VESPA.
      Inzake beheer van de buurtvoorziening : Stedelijke Woondienst.
      Inzake de participatie: wijkbewoners via stedelijk wijkoverleg.

MOGELIJKE TERUGVERDIENEFFECTEN (ROLLEND FONDS)
De kostprijs voor aankoop, renovatiewerken van de woningen en casco-renovatie van het
gelijkvloers komt overeen met de verkoopsopbrengst vermeerderd met de subsidie.
Indien er een positief saldo zou zijn, dient dit bedrag geherinvesteerd te worden in
gelijkaardige projecten.




PROJECTBUDGET GSB

                   Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                         13/45
Het project budget GSB heeft betrekking op:
   1. Aankoop van de twee à drie panden
   2. Honoraria voor de renovatie van de 6 à 9 wooneenheden.
   3. Volledige renovatie wooneenheden – Toegang tot de wooneenheden.
   4. Casco-renovatie gelijkvloers niveau bestemd voor buurtvoorziening/dienstverlening
      inzake wonen.
Voor elk van de drie panden wordt telkens voor deze 3 posten een budget van gemiddeld
200.000 € geraamd om het verschil tussen onkosten en opbrengst bij te passen.
De inrichting van de buurtvoorziening wordt geraamd op (3 x 50.000 € =) 150.000 € wordt
niet door GSB betoelaagd.




 Bedragen in €            2005                2006             2007         Totaal
 Investeringskost GSB                  0             600.000            0       600.000
 (deel verwerving en
 renovatie    van  de
 woningen)




COFINANCIERING
De reguliere middelen voor een bedrag van 150.000 € zullen ingezet worden voor de
inrichting van de buurtvoorzieningen in de 3 verschillende panden.
Het beheer, de bezetting en de werking van de buurtvoorzieningen wordt gedragen door de
Stedelijke Woondienst.




                  Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                        14/45
                                   PROGRAMMA 2.2

      Aankoop, renovatie en/of bouw van koopwoningen op verschillende strategische
       locaties in Antwerpen (o.m. Schaaf-, Leysstraat en Falconplein, in Antwerpen,
        Turhoutsebaan, Engelselei-Hoge Weg, Gravin/Gijselstraten in Borgerhout en
                                   Breedsteert in Bezali)

BESCHRIJVING VAN HET PROGRAMMA (AANTAL WONINGEN EN DOELGROEPEN)

De projecten binnen dit programma kaderen in het grond- en pandenbeleid van AG VESPA.
Het principe ervan is als volgt:
       A. AG VESPA gaat stelselmatig op zoek naar slechte woningen, leegstaande en
           vervallen panden, grote gebouwen (vb. magazijnen, oude schoolgebouwen,
           kantoorgebouwen enz.), versnipperde binnengebieden.
       B. AG VESPA verwerft in opdracht van de Stad deze leegstaande, vervallen,
           onderbenutte of onaangepaste panden (eventueel een woningenrij) en/of terreinen.
       C. De voorbereidende werkzaamheden en vergunningen worden door AG VESPA
           uitgevoerd of gecoördineerd: (her-)verkavelingsplannen (+aanvraag), aanvraag
           voor sloopvergunning, architecturale plannen voor renovatie en nieuwbouw enz.
       D. AG VESPA maakt die panden/terreinen bouwrijp via gehele of gedeeltelijke
           afbraak, mogelijke herverkaveling van de vrijgekomen gronden enz. of realiseert er
           een renovatie na ontmanteling of bouwt nieuwbouwprojecten.
       E. AG VESPA verkoopt deze kavels of delen van grote panden tegen
           correcte/marktconforme prijzen. Er wordt gemikt op kopers met een bescheiden
           inkomen.
       F. Een deel van de geïnvesteerde gelden worden op deze wijze gerecupereerd en
           vormen een rollend fonds voor gelijkaardige ingrepen.
De toelage van GSB heeft enkel betrekking op (geheel of delen van) punten B, C en D van het
programma.

Het doel van het programma is het scheppen van een woongelegenheden op verschillende
strategische locaties. Deze wooneenheden bestaan uit verschillende types zoals
appartementen, duplexappartementen, grondgebonden woningen enz.:

De voorgestelde projecten hebben een strategisch karakter omdat:
     Ze op basis van een stedenbouwkundige analyse of stadsontwikkelingsplan
       geconcretiseerd zijn in een globale en geïntegreerde beleidsvisie en op een stadsdeel
       gelokaliseerd zijn.
     Ze passen in een algemene beleidsvisie rond wonen in Antwerpen (zie Woonnota
       gekoppeld aan ruimtelijk structuurplan Antwerpen) en zo een hefboomfunctie als
       strategie hebben.

Diverse buurtondersteunende en commerciële functies evenals kantoorruimten zijn mogelijk.
Deze keuze is enerzijds afhankelijk van de buurt, dus de context waarin het project gelegen is,
en anderzijds van de eventuele partners waarmee er wordt samengewerkt.
Deze functies worden niet door de toelage van GSB gefinancierd noch qua verwerving, noch
qua studie- en/of renovatiekosten.



                  Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                        15/45
Doelpubliek: jonge gezinnen, maar even goed “het hippe bejaarde koppel” met een
inkomen dat net te hoog is om in aanmerking te komen voor sociaal wonen en die open staan
voor nieuwe woonvormen/-culturen (bv. autoloos wonen). In geen geval kan de toelage van
het GSB dienen voor het realiseren van luxe-loften.
Via website en verschillende publicitaire kanalen wordt er een zeer breed publiek
aangesproken worden.

Potentiële projecten zijn de volgende (niet exhaustieve lijst en indicatief programma):

 Projectnaam Projectbeschijving                   Eigendoms- Aantal               Aantal
                                                  structuur   apparte-            eengezins-
                                                              menten              woningen
 Schaafstraat  18 krotten werden gesloopt en Privaat          7                   7
               maken plaats voor 14 nieuwe
               woningen met tuin en creatie van
               een groen binnengebied
 Leysstraat    Renovatie van een historisch pand. Stad        7
               Ontwikkeling van verdiepingen
               boven commercieel gelijkvloers tot
               appartementen
 Falconplein   Herstructurering van een bouwblok Gemengd      100
               ism. private partij om kantoren en
               woningen te realiseren
 Turnhoutse-   Bouwblok/hoekontwikkeling voor Stad            45
 baan (Gravin appartementen en commercieel
 / Gijselstr)  gelijkvloers
 Hoek Gravin/ Hoekontwikkeling               voor Gemengd     11
 Gijselstraat  appartementen
 Turnhoutse-   Ontwikkeling voor appartementen Stad           6
 baan          – dichtbouwen van de straat
 (Ecohuis)
 Engelselei-   Afbraak van verkrotte panden, Privaat                              35
 Hoge Weg      renovatie van gedeelte van de
               gebouwen,      nieuwbouw       van
               grootste deel
 Breedsteert   Verkaveling van in totaal 25.788 Gemengd                           55
 (Berendrecht- m² wonen dat zal uitgevoerd (40%
 Zandvliet-    worden door VESPA                  OCMW,
 Lillo)                                           40% Stad en
                                                  20% privé)
 TOTAAL =                                                     176                 97
 273




BEOOGD DOEL EN INNOVATIEF KARAKTER

                  Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                        16/45
Het project beantwoordt in hoge mate aan de tweede prioriteit van het Huisvestingsplan.: het
vergemakkelijken van eigendomsverwerving voor jongeren en gezinnen met een laag en
middelhoog inkomen. De andere beleidsprioriteiten worden uiteraard niet uit het oog verloren.
Het programma beoogt:
    Innoverende en kwaliteitsvolle (piloot-)projecten te realiseren vanuit een
       strategische invalshoek die een positieve impact hebben op de ontwikkeling van de
       gehele buurt (en ondermeer op zijn beeldkwaliteit). “Eén van de pijlers van een goede
       samenleving is immers de beleving en de beeldkwaliteit van de bebouwde omgeving.”
    Het ondersteunen van het grond- en pandenbeleid van de Stad waarbij AG VESPA
       actief ingrijpt op de woningmarkt: door middel van strategische aankopen worden
       opportuniteiten aangegrepen en extra kwalitatieve woningen gerealiseerd.
    Door in buurten te investeren waar de markt in eerste instantie niet in is geïnteresseerd,
       worden er impulsen gegeven op de huisvestingsmarkt.
    Het aanbieden van een unieke en betaalbare woning of het verhelpen van het
       grote gebrek aan betaalbare bouwgrond in de stad zodat mensen terug naar de
       stad komen wonen gaande van de jonge tot de oudere terugkerende gezinnen.
    Het bevorderen van de sociale mix op een aantal strategische plekken (o.m. in de
       aandachtswijken) door het aantrekken van een gemengd publiek en het optrekken van
       het aantal eigenaars in buurten waar veel huurwoningen zijn zonder sociale
       verdringing.
    Een programma dat ook gekenmerkt is door een functionele mix met naast de
       woongelegenheden, ruimte bestemd voor kleinhandel of reca-functie op gelijkvloers
       niveau, buurtvoorzieningen of kantoorruimte al naargelang context en partners.
    Het creëren van mogelijkheden tot het verwerven van bouwrijpe kavels door de
       individuele koper die nu geremd wordt door een te hoge kostprijs en/of de
       complexiteit van het aankoopdossier.
    De garantie voor een snelle invulling van de bouwgronden via opname in de
       verkoopsovereenkomst van een clausule die timing voor de aanvang van de werken
       oplegt en doorverkoop uitsluit.
    Het fungeren als schakel tussen de verkoper van een groot pand en potentiële
       bewoners door het fragmenteren van dit gebouw en gemakkelijk bereikbaar te maken
       voor de doelgroep.
    Het stimuleren van alternatieve woonvormen waardoor diversiteit bevorderd wordt.
    Het samenleven van verschillende bewonersgroepen (o.m. via koopwoningen) via
       verschillende woonvormen (bv. doorzonwoningen) en met aandacht voor specifieke
       woonbehoeften van groepen (mindervaliden en rolstoelgebruikers) die in de reguliere
       woonmarkt en in de sociale woonsector te weinig aandacht krijgen en voor
       betaalbaarheid voor deze groepen.
    De inbreiding ipv. de uitbreiding overeenkomstig de doelstellingen van het Ruimtelijk
       Structuurplan Antwerpen en deze van het woonbeleid.
    Een bijdrage tot de verhoging van de belevingswaarde van plaatsen die dringend
       aan opwaardering toe zijn door het stelselmatig wegwerken van slechte woningen,
       versnipperde binnengebieden,…
    Een versterking van bestaande stadsvernieuwingsoperaties in de 19e eeuwse gordel
       en van gedegen stadsuitbreidingsprojecten in de randgemeentes.
    De reconversie van een buurt waarbij de verdwijning beoogd wordt van wijkkankers
       (leegstaande en verwaarloosde panden).
    De kans aan jonge architecten om hun creativiteit uit te leven om tot een

                  Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                        17/45
       hedendaagse vorm van wonen te komen en hierdoor in te spelen op een doelpubliek
       dat zich ermee kan identificeren en tegelijkertijd in deze buurten zich wil vestigen.
      De beeldkwaliteit van de projecten zal niet enkel nieuwe bewoners aantrekken, maar
       zal ook andere eigenaars misschien ook aanzetten tot renovatie en trots voor hun
       buurt. Deze beeldbepalende projecten zullen eveneens de bezoeker aantrekken.
      Een publiek-privaat samenwerkingsproject door AG VESPA met individuele
       kopers en/of met ontwikkelaars.
      Een participatief project met de toekomstige bewoners van het grote pand.
      En een impulsproject: er worden impulsen gegeven voor nieuwe gelijkaardige
       projecten in de stad (o.m. via het krottenbeleid en het rollend fonds).

LOKALISATIE

De potentiële (strategische) projecten die deel uitmaken van dit programma, zijn voornamelijk
gelokaliseerd in Antwerpen, Borgerhout en Bezali (Berendrecht-Zandvliet-Lillo). De exacte
locakte wordt aangeduid op de kaart in bijlage. Potentiële projectsites zijn (niet
exhaustieve/indicatieve lijst):

 Projectnaam       Locatie                         Eigendoms- Kadastrale
                                                   structuur  oppervl. m²
 Schaafstraat     18 aansluitende panden in de Privaat        1456
                  Van        Schoonhovenstraat,
                  Schaafstraat      en     Lange
                  Winkelhaakstraat
 Leysstraat       Leysstraat, 9 - 13               Stad       526
 Falconplein      Bouwblok        tussen    Oude Gemengd      769
                  Leeuwenrui,            Generaal
                  Belliardstraat, Falconrui en
                  Falconplein
 Turnhoutse-      Tussen             Gravinstraat, Stad       2210
 baan (Gravin / Turnhoutsebaan                 en
 Gijselstr)       Gijselstraat
 Hoek                                              Gemengd    308
 Gravin/Gijselstr
 Turnhoutse-      Turnhoutsebaan                   Stad       2022
 baan (Ecohuis)
 Engelselei-      Engelselei – Hoge Weg            Privaat    2798
 Hoge Weg
 Breedsteert      Tussen Goudhoekstraat en Gemengd            27993
                  Schoukedijkstraat in district
                  Berendrecht, Zandvliet

De meeste projecten zijn gelegen in achtergestelde buurten. Andere projecten zijn gelegen in
randgemeentes waar de opportuniteit zich voordoet om aan gedegen stadsontwikkeling te
doen via uitbreidingsprojecten.




                  Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                        18/45
VOORZIENE ACTIES : Voor elk project wordt een boordtabel opgemaakt.


       2005                                 2006                             2007
- voorbereidingen       - verwerving van percelen, panden,        - aanvang
- boordtabel +          gebouwen                                  casco/renovatie/bouwwerken
begeleidingsgroep       - oproep en selectie van                  - verdere uitvoering van de
(dec.)                  architect(en)/studiebureaus/              van de werken op het terrein
                        projectontwikkelaars                      - controle, oplevering en
                        - toewijzing van de opdracht aan de       verkoop (voorzien vanaf
                        architect(en)/studiebureaus/              2007 tot 2009)
                        projectontwikkelaars                      - einde vastlegging (dec.07)
                        - opmaak plannen en studies               - boordtabel +
                        - eventueel indienen van vergunning tot   begeleidingsgroep (juni-
                        verkaveling/sloop/                        dec.)
                        renovatie/bouw
                        - bekomen van vergunningen (sloop,
                        renovatie, verkaveling, bouw…)
                        - opmaak bestekken en
                        aanbestedingsdocumenten
                        - uitvoering van de sloopwerken van een
                        deel van de panden (
                        - boordtabel + begeleidingsgroep (juni-
                        dec.)


Indicatief wordt volgende timing vooropgesteld per deelproject

 Projectnaam             Projectbeschijving                                      Timing
 Schaafstraat            18 krotten worden gesloopt en maken plaats voor 14      Eind 2006
                         nieuwe woningen met tuin. Creatie van een groen
                         binnengebied
 Leysstraat              Ontwikkeling      van    woonverdiepingen     boven     2006-2007
                         commercieel gelijkvloers
 Falconplein             Herstructurering van een bouwblok ism. private partij   2007-2009
                         om kantoren en woningen te realiseren
 Turnhoutse-baan         Bouwblokontwikkeling met commercieel gelijkvloers       2006-2008
 (Gravin / Gijselstr)
 Hoek Gravin /           Hoekontwikkeling voor appartementen                     2006-2008
 Gijselstraten
 Turnhoutse-baan         Ontwikkeling voor appartementen – dicht bouwen van 2007
 (Ecohuis)               de straat
 Engelselei-Hoge         Afbraak van verkrotte panden, renovatie van gedeelte 2006-2008
 Weg                     van de gebouwen, nieuwbouw van grootste deel
 Breedsteert             Verkaveling van in totaal 25.788 m² wonen dat zal 2006
                         uitgevoerd worden door AG VESPA waarbij de Stad
                         en private partij grond inbrengen.




                    Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                          19/45
TRANSVERSALE ACCENT(EN) GEÏNTEGREERD IN HET PROJECT
De transversale accenten zullen bij de keuze van de privé- projectontwikkelaar en
architect(en) als één van de selectiecriteria opgenomen worden.
Socio-professionele inschakeling: indien wettelijk mogelijk, via opname van de sociale
tewerkstellingsclausule in de lastenboeken en via beroep doen op sociale economie bedrijven.
Gelijkheid tussen mannen en vrouwen - Interculturaliteit en diversiteit: via de
doelgroepen waarbij geen onderscheid gemaakt wordt bij de verkoop omtrent afkomst van de
koper en via het stimuleren van alternatieve woonvormen en sociale mix in de
aandachtswijken– het concept van “duurzaam/levenslang wonen” zal hier toegepast worden –
er is aandacht voor toegang van personen met beperkte mobiliteit. De meerderheid van de
projecten is gelegen in buurten waar verschillende culturen samenleven.
Bewonersparticipatie: Via het stedelijk wijkoverleg worden bewoners op de hoogte
gehouden van het geplande programma.
Duurzame ontwikkeling: Door pilootprojecten te realiseren in achtergestelde buurten wordt
er aan duurzame stadsontwikkeling gedaan. Wat de projecten zelf betreft, wordt er eveneens
getracht op een duurzame manier te bouwen, o.m. via de recyclage van de structuur van een
pand of het vervangen van slechte woningen, verkavelingsvoorschriften met aandacht voor
eco-bouw, autoloze of –arme verkaveling/bouw, gebruik van duurzame en milieuvriendelijke
materialen, aandacht voor het aanwenden van energie- en waterbesparende maatregelen en
technieken, voor vegetatiedaken, voor goede oriëntatie van alle woningen, enz. –
Met de return en benefits wordt een werkkapitaal op lange termijn gereserveerd voor andere
nieuwe projecten in de Stad

PROJECTPROMOTOR
Contactpersonen: H. Boumans, Yannnick Dufraimont en Katrien Embrechts, AG VESPA


PARTNERS BIJ HET PROJECT
      Inzake verwerving, ontwikkeling, financiering, coördinatie en methodiek PPS,
       uitvoering, opvolging en verkoop: AG VESPA - eventueel met private actor(s) aan te
       zoeken binnen PPS model (volgens te lanceren oproep). Heden zijn volgende partners
       bekend voor de potentiële sites:
           o Voor Schaafstraat: Hollandse Vastgoedmaatschappij
           o Voor Falconplein: SD Worx (voor kantoren).
      Inzake de participatie: wijkbewoners via het stedelijk wijkoverleg


MOGELIJKE TERUGVERDIENEFFECTEN
AG VESPA verbindt zich o.m. toe om een open en analystische boekhouding per project voor
te leggen en de opbrengsten (zijnde het batig saldo) van dit project door te storten naar de Stad
die hiermee over een investeringssom zal beschikken om soortgelijke huisvestingsprojecten te
financieren.
Enkel de huisvestingsfunctie zal betoelaagd worden. Kantoren, handel, parkeerplaatsen,
aanleg van buitenruimte…. zal niet betoelaagd worden door GSB.



                   Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                         20/45
In een aankoopoperatie waarbij gezorgd wordt dat aanpalenden hun tuin kunnen uitbreiden of
een garage achteraan de tuin kunnen voorzien, zal dit deel van de aankoopsom niet door de
middelen van de Federale overheid kunnen betoelaagd worden.


PROJECTBUDGET GSB
De voorlopige totaal kost voor de indicatieve projecten bedraagt 41.978.900 €.
Dit bedrag is opgedeeld in:
   1. Aankoop : 4.710.000 €.
   2. Uitvoering: 37.268.900 € (inclusief erelonen).
 Bedragen in €                2005            2006           2007                Totalen
 Investeringskost GSB                     0      3.391.522          1.695.761      5.087.285
 (verwerving,    sloop,
 renovatie, bouw- en
 studie)

Concreet wordt volgend projectbudget vooropgesteld per deelproject opgedeeld naar aankoop
en uitvoeringskosten.

 Projectnaam         Projectbeschijving                      Raming               Raming
                                                             aankoop              uitvoering
                                                             in €                 in €
 Schaafstraat     18 krotten worden gesloopt en maken plaats 285.000              2.368.900
                  voor 14 nieuwe wooneenheden met tuin +
                  groen binnengebied
 Leysstraat       Realisatie van 7 appartementen boven                            875.000
                  commercieel gelijkvloers
 Falconplein      Herstructurering van een bouwblok ism. 2.800.000                12.500.000
                  private partij om kantoren en 120
                  appartementen te realiseren
 Turnhoutse-baan Bouwblokontwikkeling van stadseigendom                           5.625.000
 (Gravin        / tot 45 appartementen met commercieel
 Gijselstr)       gelijkvloers
 Hoek Gravin / Hoekontwikkeling voor 11 appartementen                             1.375.000
 Gijselstraten
 Turnhoutse-baan Bouw op stedelijk terrein van 6                                  900.000
 (Ecohuis)        appartementen – dicht bouwen van de straat
 Engelselei-Hoge Verwerving en afbraak van verkrotte panden, 1.030.000            5.375.000
 Weg              renovatie van gedeelte van de gebouwen,
                  nieuwbouw van grootste deel tot 35
                  woonunits
 Breedsteert      Verkaveling tot 55 woningen van in totaal 625.000               8.250.000
                  25.788 m² wonen
                  273 wooneenheden                           4.710.000            37.268.900




                  Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                        21/45
Beleidsprioriteit 3
Het versterken van het gemeentelijk beleid
inzake bestrijding van de huisjesmelkers, van
leegstand en ongezonde woningen
MOTIVERING

Meer dan 2000 woningen zijn geregistreerd als leegstaand, verwaarloosd, ongeschikt of
onbewoonbaar verklaard. Deze panden concentreren zich veelal in bepaalde wijken en vormen
kankerplekken in de stad.

De lokale overheid voert reeds een actief beleid tegen verkrotting en leegstand. AG VESPA
koopt met het „rollend fonds‟ krotten aan, renoveert en brengt deze opnieuw op de markt (zie
de projecten onder beleidsprioriteit 2). Door de uitbouw van een stedelijke wooninspectiedienst
wil de stad pro-actief en systematisch de woningmarkt screenen. Tenslotte maakt de stad ook
maximaal gebruik van instrumenten van de Vlaamse Wooncode om de kwaliteit van het
bestaande woningpatrimonium te bewaken.

In het Schipperskwartier een aandachtswijk met veel verkrotting, verloedering, leegstaande
winkelpanden, ondermaatse huurwoningen en een concentratie van sociaal kwetsbare groepen,
wordt aan de bewoners (zowel bewoners/huurders als bewoners/eigenaars) een ruggesteun
gegeven bij hun renovatiewerken. Door de „woonspecialist‟ van de Stad wordt woning per
woning nagegaan wat dient te verbeteren, wordt er gekeken welke subsidies hiervoor kunnen
worden aangewend en wordt in globo een renovatieplan opgemaakt. Door het bundelen van de
werken en de aankoop van de materialen hoopt men hier de kostprijs te kunnen drukken. Hier
neemt de Stad zijn taak als regisseur heel concreet op.

Het bestuursakkoord voorziet 4000 extra sociale woningen tegen 2006. Via het Operationeel
Plan Sociale Huisvesting wil de Stad komen tot een betere spreiding van de sociale
woningbouw met het oog op het creëren van een sociale mix. Door de stijgende grondprijzen
slagen de maatschappijen er niet meer betaalbare projecten voor sociale huur- en of
koopwoningen te realiseren in Antwerpen. Ze hebben dringend nood aan extra ondersteuning.




                   Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                         22/45
                                   PROGRAMMA 3.1

        Renovatie van 100 panden in het Schipperskwartier via renovatiecontracten




BESCHRIJVING VAN HET PROGRAMMA (AANTAL WONINGEN EN DOELGROEPEN)

Het programma omvat:
       A. De controle op veiligheid en kwaliteit van de woningen en het detecteren van
          potentiële contractanten.
       B. Het opmaken van een aanvraagdossier en het afsluiten van een renovatiecontract
          met de eigenaar overeenkomstig reglement en type-contract (zie bijlage).
       C. De renovatie van woningen en de reconversie van winkel-, horeca- en
          prostitutiepanden op 3 jaren tijd tot 100 privé-woningen via
          renovatiecontracten dank zij o.m. de inzet van sociale tewerkstellingsinitiatieven.
       D. De architecturale en bouwtechnische begeleiding, de opvolging en controle van de
          werken tot hun oplevering en de financiële ondersteuning van de werken (zonder
          sociale verdringing of overdreven huurprijsverhoging).
       E. Het beheer van deze woningen aan sociale huurprijs door de eigenaar (via een
          geregistreerde huurovereenkomst).
Punten A, B en E. zullen niet via deze Huisvestingsovereenkomst betoelaagd worden.

Doelpubliek: bonafide eigenaars-bewoners, eigenaars-verhuurders en huurders met een
laag of middelgroot inkomen in het Schipperskwartier.
Er werden meer dan 300 contacten gelegd worden met potentiële contractanten (punt A).
Ongeveer 1 op 3 sluit uiteindelijk een contract af (punt B).

“Een renovatiecontract is een overeenkomst tussen de Stad en een eigenaar (bewoner of
verhuurder), zowel natuurlijke personen als rechtspersonen, van een pand gelegen in een
welbepaalde buurt (hier het Schipperskwartier), waarbij de Stad de woning controleert op
veiligheid en kwaliteit, een aanvraagdossier (met o.m. bestek en prijsopgave) maakt, de
werken opvolgt en controleert en bovendien financieel ondersteunt (door een deel van de
investering te betalen). Als tegenprestatie verbindt de eigenaar zich ertoe om zijn woning aan
een vooraf afgesproken sociale huurprijs te verhuren voor een termijn van minimum 9 jaren
of er zelf in te gaan wonen en niet doorverkoopt gedurende een vooraf vastgelegde periode”.

Het project Schipperskwartier ging in 2004 van start als onderdeel van het
herwaarderingsproject Schipperskwartier en kende van bij de aanvang succes bij de bewoners.
Tot 9/9/2005 aanvraagdossiers goedgekeurd voor 43 woningen, waarvan 22 huurwoningen,
voor een totaal investeringsbedrag van 1.516.781 € (d.i. gemiddeld 35.274 €/woning waarvoor
telkens 8000 € wordt toegekend) Om optimaal resultaat te boeken moet dit project nog een
drietal jaren worden voortgezet.




                  Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                        23/45
BEOOGD DOEL EN INNOVATIEF KARAKTER

Het project beantwoordt in hoge mate aan de derde prioriteit van het Huisvestingsplan.: het
versterken van het gemeentelijk beleid inzake leegstand en verkrotting. Gezien zowel
eigenaars-bewoners als verhuurders in aanmerking komen (in een vermoedelijke verhouding
van 50% huur- en 50% eigendomswoningen), draagt het verder eveneens bij tot het verhogen
van het aanbod aan kwaliteitsvolle huurwoningen (prioriteit 1) en het vergemakkelijken van
eigendomsverwerving voor jongeren en gezinnen met een laag en middelhoog inkomen
(prioriteit 2).
Het programma beoogt:
     een strategisch stadsvernieuwingsproces van de heropleving van de wijk
        Schipperskwartier; het is een onderdeel van een groter geheel waarin grotendeels
        wonen wordt voorzien en waarbij het belangrijk is op korte termijn zichtbare resultaten
        te halen; m.a.w. een bijdrage tot de reconversie van het Schipperskwartier;
     een verhoging van de woonkwaliteit van de gebouwen in deze welbepaalde buurt
        (een opwaardering van het privaat patrimonium) voor lage inkomensgroepen (een
        socialisering van het private patrimonium) dus aan betaalbare prijzen;
     een ondersteuning van bonafide eigenaars;
     een aanvullend positief en pro-actief instrument in het kwaliteitsbeleid van de
        Stad inzake privé-huurwoningen evenals een positieve tegenhanger van de
        instrumenten van de Vlaamse Wooncode; samenhangend met de uitbouw van de
        Wooninspectie en het Woonloket;
     een verhoogd aanbod van sociale tewerkstelling;
     de verbetering van het straatbeeld en de verhoging van de kwaliteit van de
        woonomgeving door o.m. de aanpak van leegstand en aftakeling in deze buurt;
     een functieomschakeling/reconversie van winkel, horeca- en/of prostitutiepanden tot
        wonen;
     een uniek samenlevings-/integratieproject dat zorgt voor betaalbare en aangepaste
        huisvesting in deze multiculturele buurt;
     een gemengd en kwaliteitsvol woonproject waarbij het wonen in meerdere vormen
        zou kunnen voorkomen en die zowel huur- als koopwooneenheden zal omvatten. Een
        sociale mix - in de ruimste zin van het woord- (particulier eigenaar bewoner-huurder,
        privé-publiek, oud-jong, welstellend-minder welstellend) zal nagestreefd worden.
     een publiek-privaat samenwerkings project tussen Stad en eigenaars van panden in
        het Schipperskwartier zowel natuurlijke als rechtspersonen;


LOKALISATIE

Het programma is gelegen in het Schipperskwartier (zie kaart als bijlage). Het
Schipperskwartier is een aandachtswijk met veel verkrotting, verloedering, leegstaande
winkelpanden, ondermaatse huurwoningen en een concentratie van sociaal kwetsbare groepen
(hoge werkeloosheid, veel niet EU-burgers…..).




                  Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                        24/45
VOORZIENE ACTIES
Het project werd als proefproject reeds gestart in 2004.
Het programma voorziet 33 dossiers per jaar. Elk dossier volgt standaard de volgende weg:
    De aanvraag gebeurt bij de Woonwijzer-Binnenstad (gelegen in het projectgebied
       Schipperskwartier).
    Binnen de maand volgt de eventuele goedkeuring door de stuurgroep
       Schipperskwartier.
    Vervolgens wordt een dossier opgemaakt:
       ° Beperkte werken zonder stedenbouwkundige vergunning: door de architecten van de
       Stad (gemiddeld 2,5 weken).
       ° Werken die een stedenbouwkundige vergunning vergen: door een extern architect
       (gemiddeld 2 maanden) + stedenbouwkundige vergunning (3 tot 6 maanden)
    Prijzen worden opgevraagd (3 weken) + nazicht dossier (1 week) + toewijzing van de
       werken
    De werken duren gemiddeld 6 maanden
Sowieso krijgt de eigenaar na de goedkeuring van zijn aanvraag en de afsluiting van het
contract 2 jaren tijd om de werken op te leveren.


              2005                           2006                             2007
- bespreking van het voorstel   - verderzetten van het proces   - laatste controle en
renovatiecontract               - boordtabel +                  oplevering (voorzien eind
- start van het proces          begeleidingsgroep (juni/dec.)   2009)
- start van de eerste werken                                    - einde vastlegging (dec.07)
- boordtabel +                                                  - boordtabel +
begeleidingsgroep (dec.)                                        begeleidingsgroep (juni/dec)

TRANSVERSALE ACCENT(EN) GEÏNTEGREERD IN HET PROJECT

Socio-professionele inschakeling: indien wettelijk mogelijk, via de mogelijkheid om de
werken te laten uitvoeren door sociale tewerkstellingsprojecten.
Interculturaliteit en diversiteit: het gaat hier om de reconversie van een multiculturele buurt
waarbij vooral gewerkt wordt met de huidige bewoners; deze zijn van diverse culturen en
afkomst, eigenaar of huurder.
Bewonersparticipatie: via stedelijk wijkoverleg worden de bewoners op de hoogte gehouden
van het geplande programma en het bezoek van de detectieploegen; de contacten kaderen in
een breder plan van opwaardering van de buurt waarbij de bewoners sterk betrokken worden.
Duurzame ontwikkeling: gebruik van duurzame en milieuvriendelijke materialen, aandacht
voor het aanwenden van energie- en waterbesparende maatregelen en technieken, voor
groen/vegetatiedaken enz.

PROJECTPROMOTOR
Contactpersonen : Fons Famaey en Pierre Van den Hof, Stedelijke Woondienst


PARTNERS BIJ HET PROJECT
      Inzake steun bij detectie: de Woonwijzer-Binnenstad (aanvraag indienen) –

                  Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                        25/45
       projectteam Schipperskwartier (pro-actief).
      Inzake prospectie, behandeling van de aanvragen, bekendmaking en promotie,
       administratieve en logistieke (architecturale en financiële) ondersteuning:
       Woonwijzer Binnenstad ism. Wooninspectie en projecteam Schipperskwartier.
      Inzake goedkeuring van de aanvragen: Stuurgroep Schipperskwartier
      Inzake de uitvoering: inschakeling van sociale tewerkstellingsinitiatieven of privé-
       aannemers conform bestaande overeenkomst.
      Inzake eigendomsbeheer: particuliere eigenaars zijn contractant – d.w.z. dat zij het
       pand in eigendom hebben, een deel van de renovatiewerken beheren en achteraf het
       beheer zelf waarnemen onder welbepaalde voorwaarden gesteld in het
       renovatiecontract die sociale verdringing en overdreven toename van de huurprijzen
       onmogelijk maken.
      Inzake de participatie: wijkbewoners via het stedelijk wijkoverleg.

RENOVATIECONTRACT
Bij de opmaak van het renovatiecontract zal de cel GSB betrokken worden en de Stad zal
ervoor waken dat de Federale toelage niet afgeleid wordt van zijn initiële bestemming, op drie
niveaus:
   1. In de relatie met de eigenaar zal ervoor gezorgd worden dat deze in geen geval de
      mogelijkheid heeft om het contract anticipatief op te heffen of er de modaliteiten van
      te herzien ongeacht of het goed vervreemd wordt of niet. Een model
      huurovereenkomst zal bij de verantwoordingsdocumenten gevoegd worden (bij
      indienen van faktuur).
   2. In de relatie met de huurder zal ervoor gezorgd worden dat de voorwaarden die gelden
      voor de oorspronkelijke huurder verder blijven gelden gedurende 9 jaren voor de
      volgende huurders indien de oorspronkelijke huurder het contract opzegt (uit vrije wil
      of door geval van heirkracht bv. overlijden).
   3. Het bedrag dat door GSB wordt toegekend heeft betrekking op de werken die aan de
      woning worden uitgevoerd.
GSB moet een controle kunnen uitvoeren in alle transparantie bij alle betrokken partners.
Deze slaat op:
   1. De kosten die de facto besteed werden, dienen post per post en woning per woning via
      een open analytische boekhouding te worden bijgehouden (o.m. om een evaluatie van
      het programma te kunnen opereren).
   2. De handtekening en de effectieve registratie van de type huurovereenkomst door alle
      partijen.




PROJECTBUDGET GSB


                  Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                        26/45
Het projectbudget GSB heeft betrekking op :
          1. De voorwaardelijke uitbetaling van een bedrag van 8000 € per woning (te
             vermeerderen met 1000 € als er wordt gewerkt met een extern architect en/of
             1000 € als er wordt gewerkt met een sociaal tewerkstellingsinitiatief) betekent
             voor 100 woningen : 800.000 €.
          2. Honoraria van de architect (loonkost: 50.000 € x 1 x 3 jaren) = 150.000 € (d.i.
             4,25% van de vermoedelijke investeringskost nl. 35.274 € x 100 woningen, nl.
             3.527.400 €).


 Bedragen in €                2005            2006             2007           Totaal
 Investeringen         GSB         316.666           316.666        316.667       950.000
 (renovatiewerken,
 honoraria…)




COFINANCIERING
Punten A, B en E van hoger genoemde programmabeschrijving worden uitgevoerd via eigen
middelen of door co-financiering o.m. Programma Federaal Grootstedenbeleid 2004: project
woonbeleidsinstrumenten.
De particuliere eigenaar zal er zich toe verbinden minimum 50% van de werkzaamheden voor
zijn rekening te nemen volgens de modaliteiten bepaald in het renovatiecontract. Het aandeel
van de particuliere eigenaars in de operatie wordt aldus geraamd op minimum 800.000 €.




                  Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                        27/45
                                  PROGRAMMA 3.2

     Realisatie van nieuwe woningen met een sociaal karakter door implementatie van
     een specifiek grond- en pandenbeleid – streefdoel: circa 200 bijkomende woningen



BESCHRIJVING VAN HET PROGRAMMA (AANTAL WONINGEN EN DOELGROEPEN)

Het principe en de streefdoelen van het programma zijn als volgt:
           A. Afhankelijk van de mogelijkheden die zich zullen voordoen op de private
               markt, prospecteert AG VESPA in de geest van het Operationeel Plan Sociale
               Huisvesting intensief gronden en panden in specifieke gebieden om hier
               woningen met een sociaal karakter (betaalbare woningen) te realiseren.
           B. Indien mogelijk en gewenst, koopt de Stad via AG VESPA die gronden en
               panden op. Rekening houdende met een totaal investeringsbudget van
               4.500.000 €, de gekende mediaanprijs van bougrond per m² in 2004 in het
               arrondissement Antwerpen (info Stadim), een prognose van de prijsstijging,
               kan bij gebruik van het volledige beschikbare budget aan bouwrijpe
               bouwgrond er volgende hoeveelheid bouwgrond aangekocht worden:
               4.500.000 €/200 €/m² = 22.500 m². De realiteit toont dat bouwrijpe bouwgrond
               in de Stad Antwerpen nauwelijks beschikbaar is. Er zullen bijgevolg bebouwde
               terreinen aangekocht worden, waardoor er een kleinere oppervlakte zal kunnen
               aangekocht worden. De aankoop van +/- 15.000 m³ gronden en/of panden is
               na te streven, evanals de bijbehorende realisatie van 200 woningen met een
               sociaal karakter. De definitieve aantallen hangen uiteraard af van de
               effectieve aankopen op basis van marktconforme prijzen.
           C. De Stad zoekt via AG VESPA partners ter ontwikkeling van deze sites, in
               eerste instantie sociale huur- en/of koopmaatschappijen, maar ook private
               ontwikkelaars. Deze kunnen onder meer via een recht van opstal of een
               erfpacht woningen met een sociaal karakter optrekken. De regie van het project
               blijft in stedelijke handen.
           D. De voorbereidende werkzaamheden en vergunningen worden door AG VESPA
               uitgevoerd: opmaak van stedenbouwkundig concept, bodemonderzoek,
               (her)verkavelingsplannen (+aanvraag), aanvraag voor sloopvergunning, voor
               saneringswerken, architecturale plannen enz
           E. De Stad (via het AG VESPA) of de partners maakt die panden/terreinen
               bouwrijp via gehele of gedeeltelijke afbraak, mogelijke herverkaveling van de
               vrijgekomen gronden enz.
           F. De partners realiseren de renovatie- en/of nieuwbouwwerken.
De toelage van GSB heeft hoofdzakelijk betrekking op punt B van het programma, en
eveneens op delen van punten D en E van het programma.
De effectieve bouwkost van de woningen maakt geen deel uit van dit programmaluik en
bijgevolg zullen eventuele terugverdieneffecten enkel betrekking hebben op het gedeelte van
het bouwproject dat niet behoort tot de bouwkost.

Het doelpubliek bestaat hoofdzakelijk uit lagere inkomensgroepen (inkomenscategorieën
van het sociaal huurbesluit) of middelhoge inkomensgroepen die hierdoor een woning met
sociaal karakter kunnen huren

                  Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                        28/45
of kopen. Afhankelijk van het aantal en de grondoppervlakte van de gronden en panden die
kunnen gekocht worden, kan het indicatief gaan over 200 gezinnen.
Het aandeel huur- en koopwoningen zal vermoedelijk de verhouding 35/65 benaderen. Dit is
een richtcijfer en kan variëren afhankelijk van de partners om de projecten te ontwikkelen.

BEOOGD DOEL EN INNOVATIEF KARAKTER

Het programma beoogt:
    het realiseren van een sociale mix in bepaalde buurten door betaalbare huur- en
       koopwoningen ter beschikking te stellen in gebieden waar het aandeel sociale
       woningen in de woningvoorraad beperkt is;.
    het verhelpen van het grote gebrek aan betaalbare huisvesting in de stad voor
       lagere inkomensgroepen en gezinnen : door middel van een specifiek grond- en
       pandenbeleid kunnen woningen met een sociaal karakter gerealiseerd worden waar dit
       anders niet mogelijk zou zijn;
    het stimuleren van alternatieve woonvormen waardoor diversiteit bevorderd wordt;
    het samenleven van verschillende bewonersgroepen (o.m. via koopwoningen) via
       verschillende woonvormen en met aandacht voor specifieke woonbehoeften van
       groepen (mindervaliden en rolstoelgebruikers);
    de inbreiding ipv. de uitbreiding en de herwaardering in het kader van de
       stadsontwikkeling overeenkomstig de doelstellingen van het Ruimtelijk Structuurplan
       Antwerpen en deze van het woonbeleid;
    een publiek-privaat samenwerkingproject door het Autonoom Gemeentebedrijf
       VESPA private projectontwikkelaars en een samenwerking met sociale
       huisvestingsmaatschappijen;
    een impulsproject: impuls wordt gegeven voor nieuwe gelijkaardige projecten in de
       stad (o.m. via het rollend fonds)


LOKALISATIE

De panden en gronden die via dit programma zullen verworven worden, zullen in de geest van
het Operationeel Plan Sociale Huisvesting gelokaliseerd worden zowel in het huidig
woningaanbod als in de huidige woningvoorraad volgens bij voorkeur volgende
mogelijkheden:
           1. De woonuitbreidingsgebieden (WUG) en stadsontwikkelingsgebieden (SOG)
              (zie kaart in bijlage: omgevingsanalyse).
           2. De privé-markt in gebieden met weinig (statistische sectoren met 0-5%) sociale
              huisvesting, waar er substantieel meer gerechtigde gezinnen zijn (volgens de
              woonbehoeftenstudie) dan het aanbod aan sociale woningen en er dus een
              feitelijk tekort is (zie kaart garantiefonds in bijlage).
           3. Leegstaande bedrijfspanden (voornamelijk in districten Antwerpen, Deurne,
              Borgerhout en Hoboken), ook als ze zich buiten de in 2 geselecteerde gebieden
              bevinden, maar bij voorkeur in sectoren met minder dan 35% sociale
              huisvesting (zie kaart garantiefonds in bijlage).




                  Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                        29/45
VOORZIENE ACTIES : De fasering maakt deel uit van de verdere operationalisering door AG
VESPA
AG VESPA zal het project verder operationaliseren met het oog op het vervolledigen van het
dossier voor goedkeuring door de federale regering. Volgende aspecten worden verfijnd:
            Voorstel van mogelijke projectsites, gekoppeld aan het Operationeel Plan
               Sociale Huisvesting en de Woonbehoeftenstudie
            Voorstel        van       mogelijke     partnerschappen        met      sociale
               huisvestingsmaatschappijen voor de voorgestelde projectsites
            Raming van de kostprijs per projectsite
            Methodiek „Specifiek grond- en pandenbeleid‟
            Begrotingstechnische vertaling voor de stad en AG VESPA voor 2005 - 2007


             2005                           2006                            2007
- verdere operationalisering   -verwerven van gronden en       - verder zoeken en verwerven
van het project door AG        panden                          van de gronden en panden
VESPA na advies van de         - zoeken van partners           - zoeken van partners
Stedelijke Woondienst en het   - bespreking van                - bespreking van
stedelijk bedrijf              samenwerkingsovereenkomst       samenwerkingsovereenkomst
Stadsontwikkeling              met partners                    met partners
- zoeken van de gronden en     - opstart van studie- en        - verdere studies en bouwrijp
panden, mogelijke              voorbereidende                  maken
projectsites                   werkzaamheden                   - einde vastlegging (dec.07)
- boordtabel +                 - boordtabel +                  - boordtabel +
begeleidingsgroep (dec.)       begeleidingsgroep (juni/dec.)   begeleidingsgroep (juni/dec.)

TRANSVERSALE ACCENT(EN) GEÏNTEGREERD IN HET PROJECT
De transversale accenten zullen bij de keuze van de privé- projectontwikkelaar en
architect(en) als één van de selectiecriteria opgenomen worden.
Socio-professionele inschakeling: indien wettelijk voorzien, via de mogelijkheid om werken
te laten uitvoeren door sociale tewerkstellingsprojecten en opname van de sociale clausule in
de lastenboeken.
Gelijkheid tussen mannen en vrouwen - Interculturaliteit en diversiteit: hier wordt
gewerkt met de huidige bewoners; deze zijn van diverse culturen en afkomst, eigenaar of
huurder – het concept van “duurzaam/levenslang wonen” zal hier in de mate van het
mogelijke toegepast worden – er is maximale aandacht voor toegang van personen met
beperkte mobiliteit.
Bewonersparticipatie via het stedelijk wijkoverleg worden de bewoners op de hoogte
gehouden van het geplande programma.
Duurzame ontwikkeling – gebruik van duurzame en milieuvriendelijke materialen, aandacht
voor het aanwenden van energie- en waterbesparende maatregelen en technieken,
Met de return en benefits zou een uitdovend werkkapitaal op lange termijn kunnen
gereserveerd worden voor andere gelijkaardige projecten in de Stad.

PROJECTPROMOTOR
Contactpersonen :
      H. Boumans, Yannnick Dufraimont, Steven Decloedt, AG VESPA.

                  Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                        30/45
      Fons Famaey en Roland Syvertsen, Stedelijke Woondienst.


PARTNERS BIJ HET PROJECT
      Inzake gebiedsbepaling: ism. Stedelijke Woondienst
      Inzake verwerven van gronden en panden voor woningen met een sociaal
       karakter: AG VESPA.
      Inzake ontwikkeling van de projecten: AG VESPA (regie), projectontwikkelaars,
       Sociale Huisvestingsmaatschappijen – onderhandelingen project per project
      Inzake regelgeving ivm. PPS: intensief overleg met Vlaamse Overheid om te komen
       tot een sluitende regelgeving ivm. PPS

MOGELIJKE TERUGVERDIENEFFECTEN (ROLLEND FONDS)
AG VESPA koopt in opdracht van de stad de gronden en/of panden aan met de projectbudget
GSB middelen en maakt terreinen waar nodig bouwrijp. Na het ontwikkelen van een
algemeen concept (niet betoelaagd door GSB), worden de partners gezocht.
De Stad zal bij het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst met de partners (o.m. privé
projectontwikkelaar en/of sociale bouwmaatschappij) er voor waken dat deze zich ertoe
verbindt om o.m. de opbrengst (zijnde het batig saldo) van de doorverkoop of het verlenen
van een zakelijk recht (via procedures zoals recht van opstal, doorverkoop, erfpacht) door te
storten naar de Stad die hiermee over een investeringssom zal beschikken om soortgelijke
huisvestingsprojecten te financieren. Rekening houdende met het inherent verlies op de
transacties t.g.v. bvb. de moeilijke locaties, zal deze methodiek in de tijd uitdoven.
Rekening houdende met de ervaring opgedaan met het grond- en pandenbeleid wordt er
gerekend met een min. verlies van 25%.Dit impliceert dat er op termijn volgende aantallen
(indicatief) kunnen gerealiseerd worden :
2006 - 2007 > 200
2008 - 2010 > 75% x 200 = 150
2010 – 2012 > 75% x 150 = 112
2012 – 2014 > 75% x 112 = 84
2014 – 2016 > 75% x 84 = 63
2018 – 2020 > 75% x 63 = 47
De terugverdieneffecten hebben bijgevolg enkel betrekking op het gedeelte van de aankoop
van gronden en panden (+ eventueel bouwrijp maken). De bovenstaande aantallen geven
indicatief de mogelijke effecten op lange termijn. Tegen 2020 zouden ten gevolge van het
terugverdieneffect, en rekening houdende met een prognose van 25% verlies er +/- 650
woningen gerealiseerd kunnen worden op verworven gronden of panden met de
middelen van FGSB – luik huisvesting.

In de overeenkomst met de (privé en/of publieke) partners wordt een clausule opgenomen dat
een timing oplegt voor de aanvang van de werken. De overeenkomst houdt tevens een
voltooiingswaarborg in van de werken.. Hierdoor wordt gegarandeerd dat leegstand vermeden

                    Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                          31/45
wordt en dat deze bouwgronden vrij snel zullen worden ingevuld door de betrokken partners.
Speculatie mag niet geduld worden.
De overeenkomst sluit een directe doorverkoop van de gronden en/of panden uit.
Doorverkoop van de woningen is enkel mogelijk na realisatie van betaalbare koopwoningen.
De return van dit soort doorverkoop van de woningen staat los van de hierboven geschetste
terugverdieneffecten.
In een aankoopoperatie waarbij gezorgd wordt dat aanpalenden hun tuin kunnen uitbreiden of
een garage achteraan de tuin kunnen voorzien, zal dit deel van de aankoopsom niet door de
middelen van de Federale overheid kunnen betoelaagd worden.


PROJECTBUDGET GSB


Het projectbudget GSB heeft betrekking op aankoop van gronden en/of panden en het
doorgeven van zakelijke rechten mits naleven van voorwaarden gesteld in overeenkomst.:


 Bedragen in €                  2005         2006               2007          Totaal
 Investeringen         GSB               0          2.000.000     2.500.000     4.500.000
 (verwerving,     renovatie,
 honoraria…)




COFINANCIERING
Additionaliteit met andere premies en subsidiekanalen wordt verder onderzocht, o.m. met
Sociale Huisvestingsmaatschappijen/VHM
      Terugverdieneffect rollend fonds dient enkel om in de toekomst nieuwe gronden en
       panden aan te kopen: berekening zie hoger.
      Private investeerders.




                  Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                        32/45
Beleidsprioriteit 4
Het opzetten van transversale acties ter
herintegratie van achtergestelde groepen via
toegang tot huisvesting
MOTIVERING

Voor bepaalde doelgroepen moeten specifieke maatregelen genomen worden op vlak van
wonen. Ten behoeve van dak- en thuislozen voorziet het OCMW reeds in samenwerking met
stedelijke diensten en de Centra voor Algemeen Welzijnswerk in nachtopvang en
complementaire dagopvang. Voor straatkinderen heeft de stad een inloophuis met dagopvang.

In het kader van Horizon 2010 wil het OCMW komen tot een netwerk dat ondersteuning
geeft op vlak van de woon-zorgsituatie. Hierbij richt ze zich hoofdzakelijk naar de groep van
ouderen. De vergrijzing van de bevolking verloopt zo snel dat het aanbod aan aangepaste
woningen voor ouderen de trend onmogelijk kan bijhouden. Hierdoor ontstaan wachtlijsten tot
7 jaar voor een zorgwoning of een bejaardenflat. Hier is dus dringend een inhaalbeweging
nodig.

Ook de uitbreiding van het aanbod sociale woningen en transitplaatsen, zoals aangegeven in
prioriteiten 1, 2 en 3, kunnen beschouwd worden als transversale acties.

De strijd tegen leegstand en verkrotting wordt gehypothekeerd door een groot tekort aan
tijdelijke opvangmogelijkheden voor mensen die bij handhavingsacties worden aangetroffen in
ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde panden. Een uitbreiding van het aantal plaatsen in een
transitwoning kan hiervoor een oplossing bieden.

Bijgevolg zullen de middelen van de Federale overheid ingezet worden voor enerzijds een
programma van renovatie van het OCMW-patrimonium en geschiktmaken van woningen
voor senioren en anderzijds een programma voor de creatie van een twintigtal
transitplaatsen (of 2 à 3 equivalent transitwoningen).

1. Ouderen willen het liefst zo lang mogelijk in hun vertrouwde omgeving blijven wonen.
   Hun woningen zijn echter meestal niet aangepast aan hun specifieke noden. Door de snelle
   vergrijzing van de bevolking is er ook een groot tekort ontstaan aan aangepaste woningen
   voor ouderen. Een inhaalbeweging is nodig. Dank zij de (o.m. energievriendelijke)
   renovatie van de OCMW-woningen op 5 verschillende locaties (in Borgerhout en Deurne)
   worden deze huurwoningen uit hun neerwaartse spiraal van kwaliteitsvermindering gehaald
   en worden de kosten terug beheersbaar.
2. Slachtoffers van huisjesmelkers die hun ongeschikt of onbewoonbaar pand moeten verlaten
   kunnen meestal nergens anders terecht. Door de uitbreiding van het aantal
   transitwoningen verspreid over de stad kunnen deze mensen ten minste tijdelijk een nieuw
   onderkomen krijgen terwijl ze hun zoektocht naar een geschikte woning verder zetten.




                   Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                         33/45
                                  PROGRAMMA 4.1

      Renovatie en geschikt maken van OCMW huisvesting – 457 bejaardenflats voor
                     senioren - op 5 locaties in Borgerhout en Deurne



BESCHRIJVING VAN HET PROGRAMMA (AANTAL WONINGEN EN DOELGROEPEN)

Het programma 4.1 bestaat erin OCMW-woningen dringend te renoveren, meer bepaald gaat
het over 5 projectsites voor een: totaal van 457 bejaardenflats op 5 verschillende locaties
die in het najaar 2005 overgedragen worden van de Stad aan het OCMW-Antwerpen. Het
complex Kerkeveld is al OCMW-eigendom:
    1. Complex De Fontein, district Borgerhout,
    2. Complex De Bleek, district Borgherhout,
    3. Complex Hoge Weg, district Borgerhout,
    4. Complex Den Drossaert, district Borgerhout,
    5. Complex Kerkeveld, district Deurne.
 De renovatiewerken zijn de volgende:
            a. Aanpassen van keuken- en badkamerinfrastructuur;
            b. Voorzien van bejaardenalarmen;
            c. Vernieuwing parlofoons;
            d. Technische aanpassing van het gebouw op vlak van verluchting, verlichting,
                energie o.a. in functie van energiebeheersing :
                ° verluchting (o.m. vervangen van ramen…);
                ° vervangen van totaal verouderde of zelf gemaakte elektrische installaties;
                ° vervangen van individuele verwarming op gas - installeren van hoge
                rendementsketels, thermostatische kranen;
            e. Brandbeveiligingswerken.
Hiervoor zullen de diensten van een architectenbureau ingeroepen worden voor de
architecturale begeleiding en opvolging en de financiële ondersteuning van de werken tot hun
oplevering.
De toelage van GSB heeft enkel betrekking op de renovatiewerken (en bijbehorende
honoraria) en niet op de alarm- en (brandbeveiligings-)systemen (punten b, c).

Doelpubliek: de kandidaat-huurders (op de wachtlijsten van de verschillende complexen) en
de huidige bewoners van deze woningen zijn allen bejaarden met een beperkt inkomen.
In de 5 Antwerpse locaties (district Borgerhout en Deurne) gaat het over 457 gezinnen (van 1
tot 2 personen)

BEOOGD DOEL EN INNOVATIEF KARAKTER

Het programma beoogt:
    een bijdrage (via het OCMW-project Horizon 2010) tot een netwerk dat een
       ondersteuning geeft op het vlak van de woon-zorgsituatie en dat zich hoofdzakelijk
       naar de groep van ouderen richt gelet op de steeds groeiende en belangrijker wordende
       vergrijzingsproblematiek;
    een algemene verbetering van de woonkwaliteit van de OCMW-huurwoningen


                  Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                        34/45
       voor lage inkomensgroepen o.m. via energiebesparende maatregelen, en het
       verduurzamen van woningen die onveilig en quasi onbewoonbaar zijn geworden,
      de bejaardenwoningen aan de kwaliteitscriteria te laten voldoen en
       “levensloopbestendig” maken, om zolang mogelijk (zelfstandig) thuis te wonen,
      het aanpassen van senioren flats aan de hedendaagse behoeften en noden van de
       bewoners en het wonen voor ouderen stimuleren met als doel langer thuis blijven
       wonen met voldoende ondersteuning in een kwalitatief goede woning,
      het zo lang mogelijk houden van de senioren in hun eigen thuismilieu (flat en
       omgeving) met ondersteuning van extra-diensten zoals thuiszorg, thuisverpleging,
       alarm, warme maaltijden, linken met nabijgelegen dienstencentrum,
      een bijdrage tot de sociale mix in de buurten (max. 35% 60+ en max. 35% sociale
       woningen) m.a.w. “buurten van en voor iedereen”
      een daling en dus een beheersing van de energie- (stook-)kosten voor de bewoners
       en het gebruik van de laatste technische ontwikkelingen (hoogrendementsketels
       cv , eventueel : zonne-energie voor warm waterproductie, …..) in verouderde
       appartementen,
      een toename van het gevoel van eigenwaarde van de huurders wat het sociaal
       klimaat ongetwijfeld ten goede komt en het respect voor de omgeving zal doen
       toenemen,
      een verhoogd aanbod van sociale tewerkstelling via sociale tewerkstellingsclausule
       of sociale werkplaatsen;
      een bijdrage tot de verhoogde aantrekkingskracht van de buurt om te wonen.


LOKALISATIE

Dit programma wordt uitgevoerd in vijf projectgebieden, te weten:
       1. Complex De Fontein, 168 bejaardenflats, Fonteinstraat, 31-33 te 2140
          Borgerhout (kadastrale oppervlakte 12.205 m²) in gebouw met 7 verdiepingen en 2
          sociale centra – zie typeplan als bijlage
       2. Complex de Bleek, 61 bejaardenflats, Montenstraat, 4 te 2140 Borgerhout
          (kadastrale oppervlakte 2.069 m²) in gebouw met 5 verdiepingen +
          dienstencentrum– zie typeplan als bijlage
       3. Complex Hoge Weg, 73 bejaardenflats, Hoge Weg, 17 te 2140 Borgerhout
          (kadastrale oppervlakte : 2.852 m²) in gebouw met 4 verdiepingen en een
          dienstencentrum– zie typeplan als bijlage
       4. Complex den Drossaert, 59 bejaardenflats, Helmstraat, 163 te 2140 Borgerhout
       5. Complex Kerkeveld, 96 bejaardenflats, St. Fredegandusstraat, 36-38 te 2100
          Deurne.
De woningen zijn gelegen boven of in de onmiddellijke omgeving van een dienstencentrum
van OCMW-Antwerpen. Op één locatie is tevens een Sociaal Centrum van OCMW aanwezig.




VOORZIENE ACTIES - Het project wordt in verschillende fasen uitgevoerd. De renovatie van
de vroegere stadsflats (361 bejaardenflats) zal in het najaar 2005 opgestart worden en zijn
prioritair binnen het programma.
De mogelijkheid bestaat dat de renovatie van de stadsflats langer duurt dan de looptijd van dit
programma. Inderdaad, de bejaardenflats zijn bewoond en het is niet te voorzien wanneer de

                   Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                         35/45
flats vrijkomen. Bovendien is er geen alternatieve huisvesting aanwezig. Een flat kan niet
gerenoveerd worden zolang ze bewoond is. Bovendien worden de flats niet individueel maar
geclusterd gerenoveerd. De planning van de werken is bijgevolg afhankelijk van de mate
waarin de flats bewoond zijn. Gezien dit aspect niet onder controle is, zullen de werken
gefaseerd en gespreid worden uitgevoerd.


              2005                          2006                           2007
- overdracht stadsflats aan    - openbare oproep               - vervolg van de renovatie
OCMW (najaar)                  aannemingswerken                van een X-tal appartementen
- oproep + selectie            - toewijzing van de opdracht    - boordtabel +
architecten (ir.) bureau       aan de aannemer                 begeleidingsgroep (juni/dec.)
- opmaak plannen en studie     - aanvang van de werken
- in principe : geen           - boordtabel +
stedenbouwkundige aanvraag     begeleidingsgroep (juni/dec.)
(onderhoudswerken)
- opmaak bestekken en
aanbestedingsdocumenten
- boordtabel +
begeleidingsgroep (dec.)



TRANSVERSALE ACCENT(EN) GEÏNTEGREERD IN HET PROJECT
De vijf transversale accenten zullen bij de keuze van de architect(en)/ingenieursbureaus als
één van de selectiecriteria opgenomen worden.
Socio-professionele inschakeling: via opname van de sociale tewerkstellingsclausule in de
lastenboeken en/of beroep doen op sociale economie projecten (bv. Vitamine W);
Gelijkheid tussen mannen en vrouwen: geen onderscheid op de wachtlijst en geen
onderscheid bij inhuring;
Interculturaliteit en diversiteit: via de doelgroepen waarbij geen onderscheid gemaakt wordt
bij toewijzing omtrent afkomst (nationaliteit of cultuur) van de huurder (het inkomen en de
rangorde zijn de criteria) – tevens zijn de projecten gelegen in wijken die gekenmerkt zijn
door interculturaliteit.
Het concept van “levenslang/levensloopbestendig wonen” zal hier toegepast worden – er is
maximale aandacht voor toegang van personen met beperkte mobiliteit.
Bewonersparticipatie in groep worden de bewoners op de hoogte gehouden van de geplande
projecten en wordt met hun wensen in de mate van het redelijke rekening gehouden;
bovendien is dit project onderdeel van het wijkprogramma; bewoners kunnen deelnemen aan
de bewonersraad in het nabijgelegen OCMW-dienstencentrum.
Duurzame ontwikkeling: betaalbaar en kwaliteitsvol wonen voor personen met verminderd
zorgvermogen, recyclage van gebouwen met een goede structuur, gebruik van duurzame en
milieuvriendelijke materialen, aandacht voor het aanwenden van energie- en waterbesparende
maatregelen en technieken. In concreto wordt een daling met 25% van het energieverbruik
nagestreefd wat uiteraard ook zijn invloed heeft op de uitstoot van verbrandingsgassen
(Kyoto-normen). Bovendien worden vrijwel geen muren gesloopt en kan er met een minimum
aan afval verbouwd worden.




                  Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                        36/45
PROJECTPROMOTOR
Contactpersonen:
         Monica De Coninck, Voorzitter Raad voor Maatschappelijk Welzijn OCMW
          Antwerpen
         Petra Buytaert, Departement logistiek, OCMW Antwerpen
         Stefan Van Eeckhout, Departement Thuis Wonen, OCMW Antwerpen.
PARTNERS BIJ HET PROJECT
       Inzake planning, coördinatie van de uitvoering: AG VESPA, OCMW Antwerpen
       Inzake       uitvoering:     bouw-       en     renovatiefirma‟s       (o.m.    sociale
        tewerkstellingsinitiatieven….)
       Inzake huur en beheer: OCMW – Departement Logistiek
       Inzake begeleiding: OCMW – Departement Thuis Wonen
       Inzake de participatie: via nabijgelegen OCMW-dienstencentrum en betrokken
        wijkraden

PROJECTBUDGET GSB
Het totale project budget heeft betrekking op de renovatie van 457 bejaardenflats op 5
locaties.
Deze gemiddelde prijs van de aanpassingswerken per woning is geraamd op 10.200 €/flat en
als volgt berekend:


 Aanpassingswerken                                                             Bedrag in €
 Aanpassen van badkamers en sanitair (gelijkvloers instapdouche met                      5000
 handgrepen en opklapbaar zitje, verhoogde wc. en handgrepen,
 betegeling…)
 Verwijderen en vernieuwen onveilige elektrische installaties              –                 500
 vernieuwen parlofonie
 Installeren bejaarden-oproepsysteem                                                         900
 Vernieuwen liften                                                                       1700
 Brandbeveiligingswerken (signalisatie, rookkoepels, detectie….)                             600
 Energiebeheersing (waar nodig vervangen ramen en deuren, aanpassen                          800
 dichtingen ramen en deuren, verluchting aanpassen, leidingen isoleren..)
 Energiebeheersing : aanpassingen verwarmingsinstallatie (thermostaat,                       700
 thermostatische kranen, hoge rendementsketels….)
 Totaal                                                                                10.200




                     Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                           37/45
Verantwoording kostprijs per appartement
      De kostprijs is een raming. De werken in de vijf complexen zijn in belangrijke mate
       gelijklopend (met uitzondering van Kerkeveld – zie verder).
      Er is een rapport opgevraagd m.b.t. asbestverwijdering. Op basis van dit rapport
       kunnen bijkomende kosten noodzakelijk zijn.


PROJECTBUDGET GSB
Het projectbudget van GSB heeft enkel betrekking op de renovatiewerken en niet op de
alarm- en (brand-)beveiligingssystemen.


 Bedragen in / €           2005            2006             2007               Totalen
 Investeringskost GSB            200.000       1.400.000          1.400.000      3.000.000
 (honoraria,                   (erelonen) (investeringen)    (investeringen)
 renovatie…)




MOGELIJKE TERUGVERDIENEFFECTEN (ROLLEND FONDS)
De Stad zal bij het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst met eventuele partners er
voor waken dat deze zich ertoe verbindt om o.m. de eventuele opbrengsten (zijnde het batig
saldo) van dit project door te storten naar de Stad die hiermee over een investeringssom zal
beschikken om soortgelijke huisvestingsprojecten te financieren.


COFINANCIERING
Delen van de programmabeschrijving worden uitgevoerd via eigen middelen. Er wordt geen
beroep gedaan op andere premies en subsidiekanalen voor de realisatie van dit programma.




                   Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                         38/45
                                    P R O G R A M M A 4. 2.

       Aankoop en renovatie van een 2 à 3 woningen voor de creatie van 20 plaatsen in
                                   transitwoningen in de stad



BESCHRIJVING VAN HET PROGRAMMA (aantal woningen en doelpubliek)
Het programma bestaat erin 2 à 3 verkrotte panden op te kopen en te renoveren voor de creatie
van ongeveer 20 plaatsen om mensen die hun ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning
moeten verlaten, tijdelijk te onthalen en tevens te begeleiden. Meer bepaald betreft het :
           A. Prospectie van plaatsen die in aanmerking komen en onderhandelingen,
           B. Aankoop van verkrotte panden,
           C. Studie en opmaak bouw-/renovatie plannen en dossier door architect,
           D. Renovatie en inrichting van die panden,
           E. Intensieve begeleiding van de bewoners in hun stappen naar sociale herintegratie
              en in hun zoektocht naar een definitieve woning.
Enkel punten B, C en D zullen via deze Huisvestingsovereenkomst betoelaagd worden.
Met de voorziene woningen kunnen maximaal 20 mensen op elk moment tijdelijk opgevangen
worden. Dit project is onderdeel van een maximaal scenario waarbij 60 plaatsen zouden worden
voorzien (zie rubriek co-financiering).
Doelpubliek: alleenstaande personen of gezinnen in een precaire/crisis toestand die hun
ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning moeten verlaten en/of slachtoffer zijn van
huisjesmelkers. De meeste mensen die in de onbewoonbare woningen worden aangetroffen,
bevinden zich in een zeer kwetsbare positie. Het zijn veelal vluchtelingen die zich in een of ander
stadium van de procedure bevinden. Zo waren er in 2004, 152 mensen die moesten worden
herhuisvest. Hiervan waren er 19 EU-burgers, tegenover ondermeer 37 asielzoekers, 39 met
tijdelijke verblijfsvergunning en 18 illegalen. Slechts dertig mensen konden terecht in een
transitwoning.
BEOOGD DOEL EN INNOVATIEF KARAKTER
Het project beoogt:
      Via een uitbreiding van het aantal transitwoningen, een verhoogde/intensere strijd
       tegen huisjesmelkerij en verkrotting zonder dat er mensen op straat worden gezet.
      De verhoging van het aanbod aan tijdelijke kwaliteitsvolle opvangwoningen voor de
       meest kansarme groepen en de begeleiding naar een volwaardige huisvestingssituatie.
      De verhoging van het aantal handhavingsacties.
      De verbetering van de levensvoorwaarden van personen of gezinnen die slachtoffer
       zijn van urgentietoestanden.
      De oplossing van een stadskanker (leegstaand, vervallen of ongezond gebouw) in het
       stedelijke weefsel.
      De verbetering van het imago van de buurt door een voorbeeldige renovatie.

                  Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                        39/45
LOKALISATIE
De panden zullen zo goed mogelijk verspreid zijn over de Stad.
Criteria bij de keuze:
       Nabijheid van openbaar vervoershalten en andere sociale voorzieningen (zoals OCMW-
        dienstencentrum),
       Geen concentratie – goede spreiding zodat eventuele overlast wordt beperkt,


VOORZIENE ACTIES
              2005                             2006                             2007
   Prospectie vanaf september        Opmaak plannen                 Opmaak lastenboek en
    2005                                                               meetstaat
                                      Indienen aanvraag tot
   Procedure van verwerving           stedenbouwkundige              Procedure
    van de panden                      vergunning                      overheidsopdracht werken
   Boordtabel en                     Stedenbouwkundige              Begin van de werken
    begeleidingscomité (dec.)          vergunning
                                                                      Boordtabel en
                                      Boordtabel en                   begeleidingscomité (juni-
                                       begeleidingscomité (juni-       dec.)
                                       dec.)
                                                                      Voorlopige oplevering van
                                                                       de werken (einde 2007)
                                                                      Opening van de
                                                                       structuur/structuren (2008)


TRANSVERSALE ACCENTEN GEÏNTEGREERD IN HET PROJECT

Socio-professionele inschakeling: door het overwegen van gehele of gedeeltelijke uitgave aan
sociale tewerkstellingsinitiatieven.
Interculturaliteit en diversiteit : veel mensen binnen de doelgroep zijn asielzoekers in één of
ander stadium van de procedure.


PROMOTOR VAN HET PROJECT
Contactpersonen: Fons Famaey en Annemie Verlent, Woondienst van de Stad.
.
PARTNERS VAN HET PROJECT
Voor de prospectie + onderhandeling: Stedelijke Woondienst
Voor de ondersteuning bij de aankoop van de krotwoningen: AG. VESPA (in
onderhandeling).
Voor de sociale begeleiding en opvolging van de transitbewoners: OCMW (in
onderhandeling) en Stedelijke Woondienst.


                   Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                         40/45
Voor de strijd tegen huisjesmelkerij en verkrotting: Stedelijke Wooninspectie (Stadscontract
2005-2007).
Voor het beheer van de woningen: Stedelijke Woondienst.
Voor de technische coördinatie van het project : Woondienst van de Stad.
Voor de renovatie van de woningen: Sociale tewerkstellingsprojecten en privé-aannemers.


PROJECTBUDGET


Voor de aankoop en de renovatie van 2 à 3 grote woningen: 400.000 €.


 Bedragen in €                                 2005        2006         2007        Totaal
 Investeringsbedrag            (verwerving,      133.334      133.333    133.333       400.000
 renovatie, honoraria)

In een aankoopoperatie waarbij gezorgd wordt dat aanpalenden hun tuin kunnen uitbreiden of een
garage achteraan de tuin kunnen voorzien, zal dit deel van de aankoopsom niet door de middelen
van de Federale overheid kunnen betoelaagd worden.




COFINANCIERING
De personeels- en werkingskosten voor de begeleiding van de bewoners van de transitwoningen
worden op reguliere budgetten verrekend. Op dit ogenblik is er begeleidingscapaciteit voor
ongeveer 20 personen. Er werd ook een aanvraag ingediend bij Fedasil voor de subsidiëring van
een Stedelijk Opvanginitiatief (nog in onderhandeling).
Strijd tegen huisjesmelkerij en verkrotting door de Stedelijk Wooninspectie – Stadscontract 2005-
2007 GSB




                  Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                        41/45
                      COÖRDINATIE VAN DE
                  HUISVESTINGSOVEREENKOMST

BELEIDSVERANTWOORDELIJKEN
Naam : Erwin Pairon, Schepen van Milieu, Groenvoorziening, Afvalbeleid, Huisvesting,
Bevolking en Ontwikkelingssamenwerking
Adres : Stadhuis, Grote Markt, 1, 2000 Antwerpen
Mail : erwin.pairon@stad.antwerpen.be Tel : 03/220.82.70 Fax : 03/220.85.84
Naam : Tuur Van Wallendael, Schepen van Informatica, Rechtszaken, Intercommunales en
Sociale Zaken
Adres : Stadhuis, Grote Markt, 9, 2000 Antwerpen
Mail : tuur.vanwallendael@stad.antwerpen.be Tel : xxxx Fax : xxxx
ADMINISTRATIEF COÖRDINATOR
Naam : Jos Goossens, Directeur AG. VESPA
Adres : Generaal Lemansstraat, 55, 2018 Antwerpen
Mail : jos.goossens@vespa.antwerpen.be Tel : 03/259.28.58 Fax : 03/259.28.11
TECHNISCH COÖRDINATOR VAN HET HUISVESTINGSCONTRACT
Naam : Jos Goossens, Directeur AG. VESPA
Adres : Generaal Lemansstraat, 55, 2018 Antwerpen
Mail : jos.goossens@vespa.antwerpen.be Tel : 03/259.28.58 Fax : 03/259.28.11


SAMENSTELLING VAN DE BEGELEIDINGSGROEP




                 Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                       42/45
     Beleidsverantwoordelijken : Erwin Pairon, Schepen voor Huisvesting, Tuur Van
      Wallendael, Schepen voor Sociale Zaken of zijn vertegenwoordiger, Ludo Van
      Campenhout, Schepen voor Ruimtelijke Ordening of zijn vertegenwoordiger.
     Monica De Coninck, Voorzitter van het OCMW of haar vertegenwoordiger, Stefan
      Van Eeckhout, Bestuursdirecteur OCMW.
     Gemeentelijke diensten : Marjan Knockaert, Bedrijfsdirecteur Sociale Zaken, Fons
      Famaey, Bestuurscoördinator-directeur Sociale Zaken/Woondienst, Jos Goossens,
      Directeur AG Vespa, Ilse Slootmans, Coördinator fondsenbeheer AG Vespa, Liesbeth
      Wouters, Consulent fondsenbeheer AG Vespa, Roland Syvertsen, Coördinator cel
      sociale huisvesting Woondienst, Berbe Luyckx, Consulent Woondienst, Peter Wittocx,
      Consulent architectuur bedrijfseenheid Stadsontwikkeling.
     Externe Publieke Instellingen : Ivan Peeters, ROHM-Antwerpen
     Afgevaardigden/vertegenwoordigers van de bewoners : nog te bepalen
     Verenigingen : nog te bepalen
     Andere : nog te bepalen
     Afgevaardigden van de federale overheid: Johan Vandenbussche, Attaché Kabinet
      van de Minister, Rik Baeten, Adviseur Cel Grootstedenbeleid, Etienne Christiaens,
      Adjunct-adviseur Cel Grootstedenbeleid




BUDGET VOOR DE ADMINISTRATIEVE                         COÖRDINATIE             VAN        HET
HUISVESTINGSCONTRACT




Bedragen in €                           2005 2006              2007           Totaal
Personeel                             76.969          76.969      76.969               230.907
Werkingskosten                         9.831           9.831          9.831             25.000
Personeel en werkingskosten           86.800          86.800      86.800               260.400




                 Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                       43/45
FINANCIËLE       OVERZICHTSTABEL           2005-    Investering   Personeel en     Totaal
2007                                                    en          werking
Bedragen in €
ACTIEPRIORITEIT 1 :VERHOGEN VAN AANTAL
                                                                                   3.990.000
KWALITEITSVOLLE HUURWONINGEN
PROGRAMMA 1. 1 :                                      3.690.000         300.000    3.990.000
Renovatie     van    369    woningen via   de
saneringscontracten in de Stad en meer in het
bijzonder in de aandachtswijken

ACTIEPRIORITEIT 2 : VERGEMAKKELIJKEN         VAN
                                                                                   5.687.285
EIGENDOMSVERWERVING
PROGRAMMA 2.1:                                         600.000
Aankoop en renovatie van 2 à 3 panden tot 6 à 9
woongelegenheden in de aandachtswijken van
Antwerpen Noord, Borgerhout en/of Deurne met
oog op verkoop aan starters en gezinnen met
middelgroot inkomen
PROGRAMMA 2.2:                                        5.087.285
Aankoop, renovatie en bouw van 273
wooneenheden op 8 strategische locaties in
Antwerpen, Borgerhout en Bezali.

ACTIEPRIORITEIT 3: VERSTERKEN
                            BELEID TEGEN
                                                                                   5.450.000
LEEGSTAND EN ONGEZONDE WONINGEN
PROGRAMMA 3. 1 :                                       800.000          150.000     950.000
Renovatie van 100 panden in het Schipperskwartier

PROGRAMMA 3. 2 :                                      4.500.000
Realisatie van 200 nieuwe woningen met een
sociaal karakter door de implementatie van een
specifiek grond- en pandenbeleid

ACTIEPRIORITEIT       4:    INTEGRATIE       VAN
                                                                                   3.400.000
ACHTERGESTELDE GROEPEN
PROJECT 4.1:                                          3.000.000
Renovatie en geschikt maken OCMW-huisvesting
voor senioren op 5 verschillende locaties
PROJECT 4.2:                                           400.000
Aankoop en renovatie van 2 à 3 woningen voor de
creatie van 20 transitplaatsen in de stad

COORDINATIE                                                             260.400     260.400
ALGEMEEN TOTAAL                                      18.077.285        710.400    18.787.685
                                                                   =3,78% tot.




                   Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                                         44/45
Huisvestingsovereenkomst 2005-2007 GSB / Antwerpen
                      45/45

				
DOCUMENT INFO
Shared By:
Categories:
Stats:
views:375
posted:7/22/2010
language:Dutch
pages:45