Deutsche Bank vor Milliarden-Deal_Spiegel 06.01.2006 by vpo20543

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Spiegel, 06.01.2006


Deutsche Bank vor Milliarden-Deal
Von Lutz Reiche

Die Deutsche Bank will ihren Krisenfonds Grundbesitz Invest mit einem milliardenschweren
Immobilien-Verkauf stützen. Experten erwarten ein reges Interesse ausländischer Großinvesto-
ren, die in Deutschland gute Geschäfte wittern.

Hamburg - Ein für internationale Investoren "interessantes Paket" mit vorwiegend in Deutschland gele-
genen Büroimmobilien aber auch Gebäuden anderer Nutzungsart solle so schnell wie möglich verkauft
werden, erfuhr manager-magazin.de aus Finanzkreisen. Damit wolle die Deutsche Bank           den ins
Schlingern geratenen Fonds stabilisieren. Das Paket soll einen Wert von rund einer Milliarde Euro ha-
ben.




DPA
Bankentürme in Frankfurt: "Ich kann bis heute nicht nachvollziehen, warum die Deutsche Bank diese
Notlage inszeniert hat"

Mit der Bewertung und Vermarktung sei der internationale Immobiliendienstleister Jones Lang Lasalle
(JLL) beauftragt worden, hieß es. JLL habe sich in einem Auswahlverfahren gegen eine Reihe anderer
großer Maklerunternehmen durchgesetzt, die sich vereinzelt auch wegen der geringen Ertragsaussich-
ten bei diesem Geschäft aus dem Wettbewerb zurückgezogen haben sollen. Gleichwohl hätten sich die
Maklerhäuser von dem "strategisch gut zusammengestellten Paket" beeindruckt gezeigt. Die Deutsche
Bank und ihre Immobilientochter wollten sich nicht äußern.

Der Fonds Grundbesitz Invest war im Dezember vergangenen Jahres in einem bisher in Deutschland
einmaligen Vorgang geschlossen worden. Die DB Real Estate hatte zuvor den Verkauf von Anteilen mit
der Begründung eines Abwertungsbedarfs der Immobilien gestoppt. Dies führte zu einem enormen
Mittelabfluss aus dem Fonds. Kritiker warfen der Bank darauf hin vor, sie habe die Schieflage des
Fonds erst herbeigeführt.


"Paketverkauf ist plausibel und notwendig"

Immobilienexperten schätzen den Abwertungsbedarf des Fonds auf mehrere hundert Millionen Euro.
Liegt das in Auftrag gegebene Wertgutachten der öffentlich bestellten und unabhängigen Sachverstän-
digen vor, soll der Grundbesitz Invest Anfang Februar wieder geöffnet werden. Beobachter rechnen
damit, dass dann zahlreiche Anleger ihre Anteilsscheine zurückgeben und sich von der Gesellschaft
ausbezahlen lassen werden.
                                 Weitergabe sowie Vervielfältigung dieser Unterlage(n), Verwertung und
                                   Mitteilung ihres Inhalts an Nichtmitglieder des BIIS ist unzulässig.
                                                   Sämtliche Rechte sind vorbehalten.
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"Will DB Real Estate dafür nicht selbst tief in die Tasche greifen, müssen sie die Immobilien jetzt
schnell verkaufen. Insofern ist der Paketverkauf zu dem jetzigen Zeitpunkt plausibel und notwendig",
erklärte Alexandra Merz von der Fonds-Ratingagentur Scope.

Die Analystin geht davon aus, dass das Paket voraussichtlich noch vor dem Wertgutachten der Sach-
verständigen verkauft werden könnte. Rechtliche Probleme durch den Verkauf von etwa einem Sechs-
tel des Fondsvermögens sieht sie nicht.


"Möglichst teuer und schnell verkaufen"

"Ein Abverkauf in dieser Größenordnung ist zulässig, solange die Mindestinvestitionsquote von 51 Pro-
zent Immobilien gewahrt bleibt, das ist der Fall", sagte auch Gernot Archner, Geschäftsführer des Bun-
desverbandes der Immobilien-Investment Sachverständigen (BIIS). Einer besonderen Zustimmung der
Bankaufsichtsbehörde bedürfe das Immobiliengeschäft. Der Gesamtpreis eines solchen Portfolios dür-
fe die Summe der einzelnen von den Sachverständigen festgestellten Verkehrswerte aber nicht we-
sentlich unterschreiten. Das sei investmentrechtlich nicht zulässig, sagte Archner.

Dass die internationale tätige Maklergesellschaft Jones Lang Lasalle ebenfalls eine Bewertung der zu
verkaufenden Immobilien vornimmt, beschrieben Archner und Merz als einen in der Branche üblichen
Vorgang. Hier werde vermutlich für angelsächsische Investoren zusätzlich ein unterstützendes Ver-
kaufsgutachten erstellt - "eine Art Marketinginstrument", wie Archner sagte. DB Real Estate habe die-
ses Parallelgutachten zu jenem der Sachverständigen ohnehin angekündigt.

Auf die Arbeit der staatlich geprüften Gutachter werde es keinen Einfluss haben, versicherte Archner.
Jones Lang Lasalle werde keine nach dem Ertragswertverfahren ermittelten Verkehrswerte, sondern
"echte Handelspreise" ermitteln, die ganz wesentlich von der Nachfrage potenzieller Käufer abhängen
werden, ergänzte Analystin Merz.


Deutsche Bank - Erfolgreich ins Image- Tief?
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Spekulationen, DB Real Estate verfolge mit dem Parallelgutachten durch Jones Lang Lassalle womög-
lich das Ziel einer deutlich niedrigeren Bewertung der Fondsimmobilien, um sie dann später nach einer
erneuten Fondschließung preiswerter verkaufen zu können, wollten die Experten nicht folgen. Der
Grundbesitz Invest und die Fondsanleger könnten in der gegenwärtigen Situation nur das Interesse
haben, die Immobilien möglichst teuer, schnell und ohne hohe Nebenkosten - sprich hohe Maklerge-
bühren - zu verkaufen, sagte Scope-Analystin Merz.

Die Expertin äußerte erneut ihr Unverständnis über die nicht nur in der Finanzwelt scharf kritisierte
Fondsschließung. "Ich kann bis heute nicht nachvollziehen, warum die Deutsche Bank diese Notlage
inszeniert hat." Von einem sich weiter abschwächenden Büroimmobilienmarkt in Deutschland könne
keine Rede sein. Die Deutsche Bank hätte diesen Paketverkauf auch ohne Fondschließung über die
Bühne bringen können.


Anleger spekulieren auf die Erholung des Marktes

Zugleich ließ Merz keinen Zweifel daran, dass die nun zum Verkauf stehenden Immobilien auf reges
Interesse stoßen werden. Immer mehr ausländische Pensionskassen, Versicherer oder Opportunity
Funds drängten mit prall gefüllten Kassen auf den deutschen Immobilienmarkt.

BIIS Presseecho                         Seite 2 von 3
Zum einen spekulierten die Anleger auf eine Erholung des in der Vergangenheit in die Krise geratenen
Marktes. Letzterer sei für die Großinvestoren auch deshalb so interessant, weil sie den Kauf oft bis zu
90 Prozent fremdfinanzierten, die Kreditkosten aber aufgrund der niedrigen Zinsen noch unter der Miet-
rendite lägen. "Diesen Spread holen sie sich sofort rein, das ist schnelles Geld in ihrer Kasse", sagte
Merz.

Die Analystin wollte nicht ausschließen, dass die ausländischen Investoren den Preis für das Grundbe-
sitz Invest-Paket in einem Bieterwettstreit sogar deutlich in die Höhe treiben könnten. So seien in der
Vergangenheit bei größeren Verkäufen mitunter bis zu 15 Prozent Portfoliozuschlag auf den zusam-
mengefassten Ertragswert aller Immobilien eines Pakets gezahlt worden.


Investoren setzen auf die Einführung von Reits

Für das große Interesse sieht die Scope-Expertin auch noch einen anderen Grund. Viele Großinvesto-
ren kauften bereits jetzt massenhaft Immobilien in Deutschland auf, um sich für die im Jahr 2007 erwar-
tete Einführung von Reits (Real Estate Investment Trusts ) strategisch günstig zu positionieren. "Ob
nun vor zwei Jahren in Frankreich oder in anderen Ländern - wo auch immer Reits in der Vergangen-
heit eingeführt wurden, waren sie eine Erfolgsgeschichte, darauf setzen diese Anleger", sagte Merz.
Viele ausländische Investoren planten bereits jetzt, Anteile an ihren neu erstandenen Wohnungen und
Gewerbeimmobilien eben als steuerbegünstigte Immobilien-Aktiengesellschaften auf dem Kapitalmarkt
anzubieten. Vor diesem Hintergrund sei auch denkbar, dass noch weitere große Immobilienpakete aus
dem Grundbesitz Invest den Besitzer wechseln könnten.

Bei Reits handelt es sich um börsennotierte Firmen, die ausschließlich in Immobilien investieren und
ihre Gewinne fast ganz an die Anleger ausschütten. Mit Reits soll ein liquider Immobilienhandel möglich
werden, den es so in Deutschland noch nicht gibt. Anders als geschlossene Immobilienfonds sind Reit-
Anteile an der Börse frei handelbar.




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