MÓDULO 5. PLANEAMIENTO Y GESTIÓN URBANÍSTICA

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					      Master en Dirección y Gestión Integral de Empresas Inmobiliarias y de la Construcción. UNED




                                                                INDICE

MÓDULO 5. PLANEAMIENTO Y GESTIÓN URBANÍSTICA

                   TEMA 1. Introducción. Terminología y conceptos

1. Definición y caracterización del Urbanismo. ............................................................ 18
2. La clasificación del suelo........................................................................................... 22
                  2.1.     Suelo no Urbanizable (SNU)....................................................................................24
                  2.2.     Suelo Urbanizable No Programado (SUNP) ............................................................27
                  2.3.     Suelo Urbanizable Programado (SUP).....................................................................30
                  2.4.     Suelo Urbano............................................................................................................31
3.   Calificación urbanística. ............................................................................................ 31
4.   Los usos dotacionales y equipamientos. Concepto, características y clasificación... 32
5.   Los estándares urbanísticos ....................................................................................... 35
6.   Los sistemas generales y las dotaciones locales ........................................................ 39
7.   Elementos básicos de la Ordenación ......................................................................... 40
                   7.1.La manzana y la parcela como unidades, módulos y elementos básicos del diseño y de
                       la forma urbana............................................................................................................40
                   7.2.La edificación en la parcela: condiciones de posición y ocupación. ...........................42
                   7.3.La edificabilidad y el aprovechamiento como parámetros básicos de ordenación......45
                   7.4.La edificación: condiciones de volumen y forma. Las tipologías edificatorias...........47
                   7.5.Los aparcamientos y los garajes en los espacios privados y en los edificios. .............50
                   7.6.Elementos de la edificación con especial incidencia en el paisaje urbano. .................50
8. Evolución histórica de la legislación urbanística....................................................... 51


     TEMA 2. El soporte normativo de la Ordenación del Territorio y el
                         Urbanismo en España.
1. Principios constitucionales del urbanismo................................................................. 64
2. La ordenación del territorio ....................................................................................... 65
                    2.1.     La definición de la Carta Europea de Ordenación del Territorio...........................65
                    2.2.     El tronco común de la ordenación del territorio y urbanística en la legislación de
                             régimen del suelo .................................................................................................66
                    2.3.     La ordenación del territorio en la jurisprudencia constitucional ...........................68
                    2.4.     El doble concepto de la ordenación del territorio..................................................71
                    2.5.     Alcance coordinador de los instrumentos de ordenación del territorio en los
                             diferentes supuestos de concurrencia competencial ..............................................72
3. Leyes de las Comunidades Autónomas sobre ordenación del territorio.................... 74
4. La ordenación urbanística.......................................................................................... 76
                    4.1.     La ordenación urbanística como función pública..................................................76
                    4.2.     El concepto de urbanismo en la jurisprudencia constitucional..............................77
                    4.3.     Competencias autonómicas y municipales en materia de urbanismo ....................79
5. Competencias en materia de ordenación del territorio y urbanismo del estado, las
   Comunidades Autónomas y las Entidades Locales ................................................... 81
6. Comentario final ........................................................................................................ 85



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                      TEMA 3. Régimen Urbanístico de la propiedad del suelo
1. El derecho de propiedad y su función social en la Constitución de 1978 ................. 87
                    1.1.    Delimitación del contenido de los derechos y expropiación en el art. 33..............87
                    1.2.    Jurisprudencia constitucional sobre el derecho de propiedad................................87
2. La competencia estatal para adoptar una determinada concepción de la propiedad . 92
3. La concepción de la propiedad del suelo en la ley estatal 6/98, de régimen del suelo y
   valoraciones ............................................................................................................... 93
                    3.1.    La búsqueda de la flexibilidad y su reflejo en la clasificación del suelo ...............93
                    3.2.    Aplicación diferida del nuevo suelo urbanizable genérico o residual ...................96
                    3.3.    La función social de la propiedad: el mantenimiento de los principios tradicionales
                            ...............................................................................................................................96
4. La clasificación del suelo en la legislación estatal .................................................... 97
                    4.1.    Clases de suelo ......................................................................................................97
                    4.2.    Criterios de clasificación .......................................................................................98
5. Deberes y derechos de los propietarios de suelo ..................................................... 104
                    5.1.    Régimen del suelo urbano ...................................................................................104
                    5.2.    Régimen del suelo urbanizable............................................................................106
                    5.3.    Régimen del suelo no urbanizable.......................................................................108
                    5.4.    Deberes generales de uso, conservación y rehabilitación....................................108

                                     TEMA 4. Planeamiento general

1. El sistema de planeamiento...................................................................................... 114
                    1.1.    Concepto .............................................................................................................114
                    1.2.    Los niveles del planeamiento ..............................................................................114
2. Planes urbanísticos. El planeamiento municipal...................................................... 116
                    2.1.    Introducción ........................................................................................................116
                    2.2.    El Planeamiento Municipal .................................................................................116
3. El planeamiento general........................................................................................... 117
4. Redacción y tramitación .......................................................................................... 118
                    4.1.    Introducción y conceptos.....................................................................................118
                    4.2.    Tramitación y aprobación del planeamiento general...........................................119
                    4.3.    Publicidad, entrada en vigor y efectos de la aprobación......................................121
5. Determinaciones y documentación.......................................................................... 122
                    5.1.    Introducción ........................................................................................................122
                    5.2.    Determinaciones..................................................................................................123
                    5.3.    Documentación....................................................................................................126
6. Las normas subsidiarias de planeamiento municipal............................................... 129

                               TEMA 5. Planeamiento de desarrollo
1. El Plan Parcial de Ordenación. ................................................................................ 132
                    1.1.    Concepto, objeto y contenido. .............................................................................132
                    1.2.    Metodología para su elaboración.........................................................................134
                    1.3.    Descripción de la ordenación propuesta..............................................................136
                    1.4.    Condicionamientos que determinan parcialmente la ordenación propuesta........137
                    1.5.    El Plan parcial, el diseño de los espacios públicos y el proyecto de urbanización
                            .............................................................................................................................143
                    1.6.    Precisión sobre el contenido y configuración documental del plan parcial.........144
                    1.7.    La tramitación de los Planes Parciales se establece en el TR/1992, art. 116 y
                            siguientes.............................................................................................................149
2. El Programa de Actuación Urbanística.................................................................... 150

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3. Planes Especiales ..................................................................................................... 157
4. Estudios de Detalle .................................................................................................. 157
5. Catálogo de bienes y espacios protegidos................................................................ 157

                             Tema 6. La Ejecución del Planeamiento
1. El planeamiento urbanístico y su ejecución............................................................. 160
                    1.1.     La esencia material de la transformación urbanística..........................................160
                    1.2.     El procedimiento de transformación urbanística: fases .......................................163
2. La justa distribución de beneficios y cargas derivadas del planeamiento. .............. 167
3. El ámbito para la fijación del aprovechamiento de referencia. Las áreas de reparto170
4. El aprovechamiento objetivo. El aprovechamiento tipo, medio o de referencia ..... 172
                    4.1.     Edificabilidades y aprovechamientos. Aprovechamiento objetivo total del ámbito.
                             Aprovechamiento tipo del Área de Reparto. Aprovechamiento medio del Sector,
                             de la Unidad de Ejecución y de la parcela asistemática ......................................172
                    4.2.     Cálculo del aprovechamiento tipo de un área de reparto. Su formulación ..........176
                    4.3.     Ejemplo de la fijación del aprovechamiento de referencia..................................178
                    4.4.     Efectos de la fijación del aprovechamiento de referencia ...................................181
                    4.5.     El aprovechamiento tipo y la legislación autonómica .........................................181
5. El aprovechamiento subjetivo por atribución .......................................................... 181
6. La gestión urbanística del aprovechamiento tipo. Actuaciones sistemáticas y
   actuaciones asistemáticas........................................................................................ 181
                    6.1.     La comparación y equilibrio entre el aprovechamiento objetivo y el
                             aprovechamiento subjetivo en la técnica de redistribución de beneficios y cargas o
                             en el momento de solicitud de licencia de edificación en las actuaciones
                             asistemáticas........................................................................................................182
                    6.2.     La gestión urbanística del aprovechamiento en unidades de ejecución (actuación
                             sistemática)..........................................................................................................183
7. La ejecución sistemática y asistemática del planeamiento. ..................................... 191
                    7.1.     Actuaciones integradas y aisladas. ......................................................................191
                    7.2.     Requisitos para las actuaciones integradas..........................................................192
8. Los sistemas de actuación........................................................................................ 193
                    8.1.     Los distintos sistemas de actuación.....................................................................193
                    8.2.     Elección del sistema de actuación. ......................................................................195
                    8.3.     Cambio del Sistema.............................................................................................195
9. El sistema de compensación. ................................................................................... 195
                    9.1.     Concepto. ............................................................................................................195
                    9.2.     Elemento subjetivo: Propietarios Afectados........................................................196
                    9.3.     Elemento objetivo: terrenos y edificios afectados. ..............................................196
                    9.4.     Sistema de Compensación con o sin Junta de Compensación.............................197
10.El sistema de cooperación. ...................................................................................... 205
                    10.1.    Concepto. ............................................................................................................205
                    10.2.    Sujetos afectados. Asociación administrativa de cooperación. ...........................205
                    10.3.    Actuaciones a realizar por la Administración: modos de gestión........................205
                    10.4.    Realización de las obras de urbanización. ...........................................................205
                    10.5.    Financiación de la actuación: canon de urbanización..........................................206
                    10.6.    Distribución de beneficios y cargas: la reparcelación. ........................................207
11.El sistema de expropiación. ..................................................................................... 212
                    11.1. La expropiación como sistema y como institución..............................................212
                    11.2. Presupuesto o requisito de la expropiación: la declaración de utilidad                                               pública.
                          .............................................................................................................................212
                    11.3. Primera fase de la expropiación: necesidad de ocupación...................................213
                    11.4. Segunda fase del procedimiento expropiatorio: fijación del justiprecio..............213
                    11.5. Tercera fase del procedimiento expropiatorio: pago del justiprecio....................215

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                       11.6. Cuarta fase del procedimiento expropiatorio: ocupación e inscripción en el
                             Registro de la Propiedad......................................................................................216
                       11.7. La ocupación directa. ..........................................................................................217
                       11.8. Reversión de los bienes expropiados...................................................................218
12.El sistema de ejecución forzosa............................................................................... 220
13.La ejecución del planeamiento por agente urbanizador. ......................................... 220
14.El sistema de concurrencia. ..................................................................................... 221

                                             TEMA 7. La Urbanización

1. El concepto de urbanizar en la historia de las ciudades y del urbanismo................ 223
          1.1. Los primeros núcleos urbanos .......................................................................................223
          1.2. Contribución de la ingeniería romana ...........................................................................224
          1.3. De la edad media a la revolución industrial...................................................................224
          1.4. Urbanizar es construir la ciudad ....................................................................................225
          1.5. Los avances tecnológicos del siglo XIX........................................................................225
          1.6. El origen de la urbanística .............................................................................................226
          1.6. La extensión de las redes de saneamiento y de suministro de agua...............................226
          1.7. La pavimentación y los nuevos materiales de construcción ..........................................227
          1.8. Los nuevos servicios urbanos ........................................................................................227
          1.9. A modo de conclusión ...................................................................................................228
2.El proyecto de urbanización desarrolla determinaciones de un planeamiento superior ................... 228
          2.1. La separación entre el planeamiento y el proyecto de urbanización..............................228
          2.2. Las limitaciones proyectuales del planeamiento previo ................................................229
          2.3. La unión del planeamiento y del proyecto.....................................................................230
3. Trazado, ordenación viaria y tráfico.................................................................................. 231
          3.1. Las conexiones exteriores..............................................................................................231
          3.2. La ordenación viaria del sector......................................................................................231
          3.3. El control del coste económico de la urbanización........................................................232
          3.4. La organización del tráfico y la jerarquización viaria ...................................................233
          3.5. La clasificación de las vías urbanas...............................................................................233
          3.6. Sobre la sección transversal de las vías .........................................................................234
          3.7. Estudio de trafico - seguridad vial.................................................................................235
          3.8. Dimensionado de firmes viarios ....................................................................................236
4. El concepto de urbanización en la legislación urbanística actual ............................................. 236
5. Determinaciones y contenido del proyecto de urbanización. Alcance de la acción urbanizadora .. 240
          5.1. Las particularidades del proyecto de urbanización........................................................240
          5.2. El control y la conservación de las obras.......................................................................240
          5.3. Los agentes urbanizadores.............................................................................................241
          5.4. La cesión de las obras....................................................................................................242
          5.5. Alcance del proyecto .....................................................................................................243
          5.6. Las conexiones exteriores y las acometidas a parcelas..................................................245
6. Servicios urbanos.......................................................................................................... 246
          6.1. Drenaje viario ................................................................................................................247
          6.2. Alumbrado público........................................................................................................247
          6.3. Redes de riego e hidrantes.............................................................................................248
          6.4. Red de saneamiento.......................................................................................................249
          6.5. Red de drenaje ...............................................................................................................249
          6.6. Red de distribución de agua ..........................................................................................249
          6.7. Red de energía eléctrica.................................................................................................251
          6.8. Obra civil de red de comunicaciones.............................................................................251
          6.9. Red de distribución de gas.............................................................................................252
7. Estándares de urbanización. El coste de urbanización ............................................ 252



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                            TEMA 8. Valoraciones y Expropiaciones
1. Reglas de valoración................................................................................................ 255
             1.1.   Cuestiones previas.........................................................................................................255
             1.2.   Criterios generales de valoración en la Ley 6/1998 de 13 de abril. ...............................256
             1.3.   Fundamentos legales de aplicación. ..............................................................................258
2. El valor del suelo. .................................................................................................... 260
             2.1.   Suelo no urbanizable. ....................................................................................................260
             2.2.   Suelo urbanizable (no sectorizado)................................................................................263
             2.3.   Suelo urbanizable (sectorizado).....................................................................................263
             2.4.   Suelo urbano..................................................................................................................265
3. Deducciones del valor del suelo. ............................................................................. 267
4. El método residual dinámico ................................................................................... 267
5. Valoración de los elementos distintos al suelo. ....................................................... 269
             5.1.   El valor de las edificaciones. .........................................................................................269
             5.2.   El valor de las plantaciones y sembrados. .....................................................................270
             5.3.   Indemnizaciones arrendaticias.......................................................................................270
             5.4.   Valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales. ......................270
6. Expropiación urbanística. ........................................................................................ 271
7. Procedimiento. ......................................................................................................... 276


     TEMA 9. Intervención Administrativa en la Edificación y Uso del
                     Suelo. Disciplina Urbanística
1. Introducción ............................................................................................................. 281
2. Las medidas preventivas de protección de la legalidad urbanística ........................ 282
             2.1.   Intervención de la Comunidad de Madrid en actos de uso del suelo, construcción y
                    edificación .....................................................................................................................282
                      Calificaciones urbanísticas (ART. 147 Ley 9/2001 CM) ............................................282
                      Proyectos de actuación especial.................................................................................283
             2.2.   Intervención municipal en actos de uso del suelo, construcción y edificación..............284
                      Actos sujetos. Licencias urbanísticas .........................................................................284
                      Contenido y alcance de la intervención municipal.....................................................287
                      Particularidades en los distintos supuestos de intervención municipal .....................287
                      Otros aspectos de la regulación de las licencias urbanísticas ...................................289
             2.3.   Ejecución sustitutoria en la edificación .........................................................................291
                      Delimitación de Áreas en régimen de edificación mediante sustitución ....................291
                      Aplicación del régimen de ejecución sustitutoria.......................................................291
             2.4.   El deber de conservación y rehabilitación: las órdenes de ejecución ............................292
                      Articulación legal .......................................................................................................292
                      Inspección Técnica de Edificios .................................................................................293
                      Las órdenes de ejecución............................................................................................293
                      El estado de ruina.......................................................................................................294
3. Las medidas represivas de protección de la legalidad urbanística: la disciplina
   urbanística................................................................................................................ 295
             3.1.   Inspección urbanística ...................................................................................................295
             3.2.   Medidas de disciplina urbanística..................................................................................296
                      Actuaciones carentes de título que las ampare, esto es “actos de edificación y uso del
                      suelo realizados sin licencia u orden de ejecución, o sin ajustarse a las
                      determinaciones señaladas en una u otra” ................................................................296
                      Actuaciones amparadas por un título viciado consistente en una licencia u orden de
                      ejecución que vulnere el ordenamiento urbanístico ...................................................299



                                                                                                                                                      6
      Master en Dirección y Gestión Integral de Empresas Inmobiliarias y de la Construcción. UNED

                       Régimen especial de los actos realizados en zonas verdes y espacios libres (ART. 200
                       ley 9/2001 CM) ...........................................................................................................300
            3.3.     Infracciones urbanísticas ...............................................................................................300
                       Concepto.....................................................................................................................300
                       Clasificación de las infracciones................................................................................301
                       Personas responsables ...............................................................................................301
                       Reglas para la imposición de sanciones.....................................................................302
                       Competencia y procedimiento ....................................................................................303
                       Prescripción ...............................................................................................................303
4. Legislación de aplicación......................................................................................... 303

Anexo: Novedades de la nueva Ley de Suelo de 2007................................................. 303

           TEMA 10 Instrumentos de Intervención en el Mercado de Suelo
1. Introducción ............................................................................................................. 314
2. Los patrimonios públicos de suelo........................................................................... 315
            2.1.  Preámbulo......................................................................................................................315
            2.2.  Principios informadores de los patrimonios públicos de suelo......................................316
            2.3.  Antecedentes .................................................................................................................317
            2.4.  Carácter y naturaleza .....................................................................................................319
            2.5.  Constitución ..................................................................................................................320
            2.6.  Bienes que integran los patrimonios públicos de suelo .................................................320
                  Bienes inmuebles ...........................................................................................................321
                  Recursos económicos.....................................................................................................323
            2.7. Destino de los bienes que integran el patrimonio municipal de suelo..............................323
            2.8. Gestión .............................................................................................................................325
            2.9. Disposición de los bienes .................................................................................................326
3. Derecho de superficie .............................................................................................. 327
            3.1.     Concepto........................................................................................................................327
            3.2.     Antecedentes .................................................................................................................327
            3.3.     Regulación vigente ........................................................................................................328
                     Constitución y destino ...................................................................................................328
                     Naturaleza jurídica y ordenación normativa ................................................................328
                     Régimen jurídico ...........................................................................................................329
4. Derechos de tanteo y retracto................................................................................... 330
            4.1.     Concepto........................................................................................................................330
            4.2.     Antecedentes .................................................................................................................330
            4.3.     Regulación vigente ........................................................................................................331
                       Instrumentación del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto ...........................333
            4.4.     Destino de los bienes adquiridos (artº. 187 ley 9/2001) ................................................334
            4.5.     Información y publicidad de los precios del suelo ........................................................334
                       Obligación de información sobre precios de suelo ....................................................334
                       Observatorio de precios de suelo ...............................................................................335

BIBLIOGRAFIA .......................................................................................................... 336




                                                                                                                                                       7
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MÓDULO 6. GESTIÓN ECONÓMICA Y FINANCIERA

 6.1.- TIPOS DE SOCIEDADES MERCANTILES..............................................................................342
         6.1.1.- Responsabilidad de los socios......................................................................................342
         6.1.2.-Los estatutos..................................................................................................................343
 6.2.- PROCESO DE CONSTITUCIÓN ...............................................................................................344
         6.2.1.- Creación de Negocios. .................................................................................................344
         6.2.2.-Orientaciones para la Elaboración de un Plan de Negocios. .......................................345
         6.2.3.-Componentes Básicos de un Plan de Negocio...............................................................346
 6.3.- LA ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS.................................................................................347
         6.3.1.- Características de la administración ...........................................................................347
         6.3.2.- Eficiencia, Eficacia y Productividad............................................................................348
 6.4.- ENTORNO DE ELA EMPRESA ................................................................................................349
 6.5.- ÉTICA Y CULTURA DE LA EMPRESA ..................................................................................350
 6.6.-ORGANIZACIÓN Y ESTRUCTURA DEL PODER EN LA EMPRESA...................................351
         6.6.1.- Principios de TAYLOR .................................................................................................351
         6.6.2.- Reglas o deberes de la administración de Fayol..........................................................351
         6.6.3.- El enfoque de sistemas .................................................................................................352
         6.6.4.- CALIDAD TOTAL ........................................................................................................352
 6.7.- ESTRUCTURA ORGANICA......................................................................................................355
         6.7.1.- Definición.....................................................................................................................355
         6.7.2.- Elementos claves para el diseño de una estructura......................................................355
         6.7.3.-Criterios para el diseño de una Estructura Organizacional .........................................357
         6.7.4.-Tipos De Estructuras Organizativas, Ventajas y Desventajas de cada una..................358
 6.8.-DIRECCIÓN.................................................................................................................................361
         6.8.1.- DEFINICIÓN ...............................................................................................................361
         6.8.2.- Importancia de la dirección y principios .....................................................................361
         6.8.3.- Características de la dirección ....................................................................................363
         6.8.4.- Tipos de dirección ........................................................................................................364
         6.8.5.- Etapas de la dirección..................................................................................................365
 6.9.- CONTROL...................................................................................................................................372
         6.9.1.-Tipos de Control............................................................................................................373
         6.9.2.- Técnicas de Control .....................................................................................................374
 6.10.- ORGANIGRAMAS ...................................................................................................................375
         6.10.1-Finalidad Del Organigrama ........................................................................................376
         6.10.2-Funciones Del Organigrama........................................................................................376
         6.10.3-Ventajas y desventajas del organigrama.....................................................................377
         6.10.4-Contenido Del Organigrama........................................................................................378
         6.10.5-Clases de organigramas...............................................................................................381
 6.11.- LA JERARQUÍA .......................................................................................................................383
 6.12.- AREA DE PERSONAL .............................................................................................................385
         6.12.1.- Fuentes internas y externas........................................................................................386
         6.12.2.- La motivación.............................................................................................................386
         6.12.3.- Teorías sobre la motivación .......................................................................................386
         6.12.4.- Liderazgo....................................................................................................................387
         6.12.5.- El poder en el liderazgo .............................................................................................388
         6.12.6.- Estilos de liderazgo ....................................................................................................388
         6.12.7.- Barreras en la Comunicación ....................................................................................389
         6.12.8.- Trabajo en equipo ......................................................................................................390
 6.13. PREVISIÓN Y PLANIFICACIÓN.............................................................................................391
         6.13.1.- El presupuesto de obra...............................................................................................393
         6.13.2.- Mediciones .................................................................................................................393
         6.13.3.- Precios........................................................................................................................394
         6.13.4.- Presupuestos parciales y generales............................................................................396
 6.14.- ANÁLISIS CONTABLE ...........................................................................................................396
         6.14.1.- El balance...................................................................................................................396

                                                                                                                                                  8
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           6.14.2.- La Cuenta de Pérdidas y Ganancias ..........................................................................399
           6.14.3.- Principios contables...................................................................................................400
           6.14.4.- El asiento contable .....................................................................................................401
           6.14.5.- Los libros de la contabilidad. Obligaciones formales................................................402
           6.14.6.- Análisis de la información contable ...........................................................................403
           6.14.7.- Los costes ...................................................................................................................405
           6.14.8.- Aplicación de la informática. Hojas de cálculo .........................................................406
           6.14.9.- PROBLEMA DE ANÁLISIS CONTABLE...................................................................407
   6.15.- LA FUNCIÓN FINANCIERA...................................................................................................410
           6.15.1.- Decisión de inversión: Criterios de valoración y selección de inversiones. ..............412
           6.15.2.- Decisión de dividendos...............................................................................................418
           6.15.3.- Decisión de financiación ............................................................................................419
           6.15.4.- PROBLEMA DE INVERSIÓN....................................................................................427
   6.16.- CARACTERÍSTICAS DE LAS EMPRESAS DE CONSTRUCCIÓN E INMOBILIARIAS .431
           6.16.1.- Tipo de Sociedad mercantil y protección del patrimonio...........................................431
           6.16.2.- Entorno y ética empresarial:......................................................................................431
           6.16.3.- Organigrama y estructura formal ..............................................................................433
           6.16.4.- Características de las empresas inmobiliarias ..........................................................436
           6.16.5.- Características de las empresas constructoras ..........................................................437
           6.16.6.- Adaptaciones sectoriales del Plan General Contable ................................................438
           6.16.7.- PROBLEMA DE INMOBILIARIAS Y CONSTRUCTORAS: ......................................440
   BIBLIOGRAFÍA..................................................................................................................................445


                    MÓDULO 7. RÉGIMEN JURÍDICO
Tema 1. Contratación con las Administraciones Públicas ........................................ 449

 CAPÍTULO 1. INTRODUCCIÓN Y LEGISLACIÓN .............................................................. 450

    1.- LEGISLACIÓN APLICABLE .................................................................................... 450
        1.1. LEGISLACIÓN ESTATAL...................................................................................................450
        1.2. LEGISLACIÓN AUTONÓMICA .........................................................................................454
    1.3 DERECHO COMUNITARIO .................................................................................... 458
    2.- CONCEPTO Y TIPOS DE CONTRATOS EN EL SECTOR PÚBLICO. ............................ 462
    2.1.- Concepto .............................................................................................................. 462
       2.2. Tipos de contratos del sector público.......................................................................................463
               2.2.1. Contratos excluidos .............................................................................................463
               2.2.2. Contratos del sector público ...............................................................................464
               2.2.3. Ejecución de las obras por la Administración ..................................................468
    3. ASPECTOS GENERALES SOBRE LA CONTRATACIÓN DEL SECTOR PÚBLICO ......... 470
       3.1. Necesidad y duración de los contratos .....................................................................................470
       3.2. Contenido y perfección de los contratos ..................................................................................470
       3.3. Invalidez de los contratos.........................................................................................................472
       3.4. Revisión de decisiones, medidas cautelares y arbitraje............................................................473

 CAPÍTULO 2. LOS CONTRATOS ADMINISTRATIVOS ....................................................... 476

    1.- DELIMITACIÓN SUBJETIVA DE LA APLICACIÓN DE LA LEY ................................. 476
    2.- ÓRGANOS COMPETENTES PARA CONTRATAR ..................................................... 479
       2.1. Órganos de contratación ..........................................................................................................479
       2.2. Órganos de Asistencia..............................................................................................................481
       2.3. Órganos Consultivos................................................................................................................482
    3.- REGISTROS OFICIALES ......................................................................................... 483
       3.1. Registros Oficiales de Licitadores y Empresas Clasificadas del Estado..................................483


                                                                                                                                                   9
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       3.2. Registro de Contratos del Sector Público.................................................................................485

   4.- GESTIÓN DE LA PUBLICIDAD CONTRACTUAL ..................................................... 487
      4.1. Plataforma de Contratación del Estado ....................................................................................487
      4.2. El perfil de contratante.............................................................................................................487
   5.- EL CONTRATISTA: CAPACIDAD Y SOLVENCIA DEL EMPRESARIO ..............................488
      5.1 Capacidad y solvencia de empresarios y personas jurídicas .....................................................488
      5.2 Uniones Temporales de Empresas ............................................................................................492
      5.3 Prohibiciones de contratar.........................................................................................................492
               5.3.1 Causas....................................................................................................................492
               5.3.2 Procedimiento ...........................................................................................................494
               5.3.3. Competencia y efectos .............................................................................................495
      5.4 Clasificación .............................................................................................................................496

CAPÍTULO 3. TIPOS DE CONTRATOS ADMINISTRATIVOS............................................... 499

  1.- OBJETO, PRECIO Y CUANTÍA DEL CONTRATO ...................................................... 499
     1.1. Objeto del contrato ....................................................................................................................499
     1.2. Precio de los contratos...............................................................................................................501
             1.2.1 Normas Generales..................................................................................................501
             1.2.2. Cálculo del valor estimado de los contratos ......................................................502
             1.2.3. Revisión de precios ...............................................................................................503
  2.- GARANTÍAS EXIGIBLES EN LA CONTRATACIÓN DEL SECTOR PÚBLICO ............... 506
     2.1. Garantías a prestar en los contratos celebrados con las Administraciones Públicas..................506
             2.1.1. Garantía a prestar por el adjudicatario ...............................................................506
             2.1.2. Garantía Provisional ..................................................................................................508
     2.2. Garantías a prestar en otros contratos del sector público...........................................................508
  3.- PREPARACIÓN DE LOS CONTRATOS ...................................................................... 509
     3.1. Normas especiales para la preparación de determinados contratos. ..........................................513
             3.1.1. Actuaciones preparatorias en el contrato de obras ..........................................513
             3.1.2. Actuaciones prepatorias en el contrato de concesión de obra pública .........515
             3.1.3. Actuaciones preparatorias en el contrato de gestión de servicios públicos .518
             3.1.4. Actuaciones preparatorias en los contratos de colaboración entre el sector
             público y privado ...............................................................................................................518
  4.- PREPARACION DE LOS CONTRATOS CELEBRADOS POR OTROS ÓRGANOS
      ADJUDICADORES QUE NO TIENEN EL CARÁCTER DE ADMINISTRACIONES PÚBLICA
      Y DE CONTRATOS SUBVENCIONADOS .................................................................. 520

CAPÍTULO 4. LICITACIÓN Y ADJUDICACIÓN
  1.- ADJUDICACIÓN DE LOS CONTRATOS DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS ..... 521
     1.1. Normas Generales .....................................................................................................................521
              1.1.2. Publicidad ..................................................................................................................521
     1.2. Licitación...................................................................................................................................523
              1.2.1. Subasta electrónica ....................................................................................................525
     1.3. Selección del adjudicatario........................................................................................................527
     1.4. Procedimientos de adjudicación ................................................................................................533
              1.4.1. Procedimiento abierto................................................................................................533
              1.4.2. Procedimiento Restringido ........................................................................................536
              1.4.3. Procedimiento Negociado..........................................................................................537
              1.4.4. Diálogo Competitivo .................................................................................................542
              1.4.5. Normas especiales aplicables a los concursos de proyectos ......................................544
  2.- ADJUDICACIÓN DE OTROS CONTRATOS DEL SECTOR PÚBLICO ............................ 545
     2.1. Contratos adjudicados por los llamados poderes adjudicadores que no sean Administraciones
            Públicas ..................................................................................................................................545
  3- RACIONALIZACIÓN TÉCNICA DE LA CONTRATACIÓN ........................................... 547


                                                                                                                                                      10
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3.1. Acuerdos marco .......................................................................................................................547
3.2. Sistemas dinámicos de contratación ........................................................................................548
3.3. Centrales de contratación.........................................................................................................550

 CAPÍTULO 5. EFECTOS, CUMPLIMIENTO Y EXTINCIÓN DE LOS
                        CONTRATOS

1.- Normas Generales a todos los Contratos .................................................................... 552
   1.2. Prerrogativas de la Administración. Modificación de los contratos.....................................552
   1.3. Principio de Riesgo y Ventura y sus excepciones................................................................554
   1.4. Pago del precio. Abonos a cuenta. Transmisión de los derechos de cobro. .........................554
   1.5. Suspensión de los contratos .................................................................................................555
   1.6. Demora y ejecución defectuosa de los contratos, penalidades y prórrogas. Indemnización de
          daños y perjuicios. ............................................................................................................555
   1.7. Cumplimiento de los contrato ..............................................................................................557
   1.8. Resolución de los contratos .................................................................................................558
   1.9. Cesión de los contratos y subcontratación ...........................................................................559
            1.9.1. Cesión................................................................................................................559
            1.9.2. Subcontratación................................................................................................559
2. NORMAS ESPECIALES PARA CADA CONTRATO.................................. 561
   2.1. CONTRATO DE OBRAS ...................................................................................................561
          2.1.1. Obras a tanto alzado y obras con precio cerrado.....................................................561
          2.1.2. Fuerza mayor ..........................................................................................................562
          2.1.3. Agentes intervinientes durante la ejecución de la obra. ..........................................562
          2.1.4. Actos previos a la ejecución del contrato................................................................565
          2.1.5. Ejecución de la obra................................................................................................569
          2.1.6. Modificación del proyecto ......................................................................................571
          2.1.7. Plazo de ejecución de la obra..................................................................................575
          2.1.8. Suspensión de las obras ..........................................................................................575
          2.1.9. Pago anticipado por acopios y por obra en curso....................................................576
          2.1.10. Terminación del contrato ......................................................................................579
                           2.1.10.1. Resolución del contrato, causas específicas, procedimiento y
                                        efectos........................................................................................579
                           2.1.10.2 Recepción de la obra u ocupación, certificación final, plazo de
                                        garantía y liquidación de la obra................................................581
3.- CONTRATO DE CONCESIÓN DE OBRA PÚBLICA ................................................ 586
   3.1. Construcción de la obra .......................................................................................................586
            3.1.1. Ejecución de la obra.............................................................................................586
            3.1.2. Riesgo y Ventura..................................................................................................586
            3.1.3. Modificación del contrato ....................................................................................587
            3.1.4. Terminación de las obras .....................................................................................587
   3.2.- Derechos y obligaciones del concesionario ........................................................................588
   3.3. Prerrogativas de la Administración......................................................................................589
            3.3.1. Secuestro de la concesión ....................................................................................590
            3.3.2. Penalidades por incumplimiento del concesionario .............................................590
   3.4. Régimen económico – financiero de la concesión ...............................................................591
            3.4.1. Finaciación de la obra ..........................................................................................591
            3.4.2. Equilibrio económico del contrato .......................................................................593
   3.5. Extinción de la concesión ....................................................................................................593
            3.5.1. Cumplimiento de la concesión .............................................................................594
            3.5.2. Resolución del contrato........................................................................................594
                             3.5.2.1. Causas de resolución................................................................594
                             3.5.2.2. Procedimiento para la resolución del contrato.........................595
                             3.5.2.3. Efectos de la resolución ...........................................................596
   3.6. Subcontratación ...................................................................................................................596



                                                                                                                                          11
     Master en Dirección y Gestión Integral de Empresas Inmobiliarias y de la Construcción. UNED


          3.7. Financiación privada de la concesión ..................................................................................598
                   3.7.1. Emisión de títulos por el concesionario ...............................................................598
                   3.7.2. Hipoteca de la concesión......................................................................................600
                   3.7.3. Créditos participativos .........................................................................................602
       4.- CONTRATO DE GESTIÓN DE SERVICIOS PÚBLICOS ........................................... 603
          4.1. Normas Generales................................................................................................................603
          4.2. Derechos y obligaciones del contratista y de la Administración..........................................604
          4.3. Modificación del contrato ....................................................................................................604
          4.4. Subcontratación y cesión del contrato..................................................................................605
          4.5. Terminación del Contrato ....................................................................................................605
                   4.5.1. Cumplimiento del contrato...................................................................................605
                   4.5.2. Resolucion del contrato........................................................................................605
       5.- CONTRATO SUMINISTRO .................................................................................. 607
          5.1. Ejecución del contrato. Derechos y obligaciones del contratista. ........................................607
          5.2. Pago del precio.....................................................................................................................608
          5.3. Modificación del contrato ....................................................................................................608
          5.4. Cumplimiento del contrato. Plazo de garantía .....................................................................609
          5.5. Resolución del contrato y efectos. .......................................................................................611
          5.6. Contratos sobre equipos y sistemas informáticos ................................................................612
                   5.6.1. Contrato de adquisición .......................................................................................612
                   5.6.2. Contrato de mantenimiento..................................................................................614
                   5.6.3. Contrato de arrendamiento...................................................................................615
       6.- CONTRATOS DE SERVICIOS .............................................................................. 617
          6.1. Normas Generales................................................................................................................617
          6.2. Ejecución del contrato..........................................................................................................618
          6.3. Modificación del contrato ....................................................................................................618
          6.4. Terminación del Contrato ....................................................................................................619
                   6.4.1. Cumplimiento del contrato...................................................................................619
                   6.4.2. Resolución del Contrato.......................................................................................619
          6.5. Subsanación de errores y responsabilidad en el contrato de elaboración de proyectos de obras
                 ..........................................................................................................................................620
       7.- CONTRATOS DE COLABORACIÓN ENTRE EL SECTOR PÚBLICO Y EL SECTOR
           PRIVADO........................................................................................................... 621

Tema 2. Contratación privada de Obras.................................................................. 622
  2.1. Introducción...................................................................................................................................623
  2.2. El contrato de arrendamiento de obra............................................................................................624
           2.2.1. Definición. .....................................................................................................................624
           2.2.2. Las partes.......................................................................................................................624
                 2.2.2.1. El dueño de la obra. ................................................................................................624
                 2.2.2.2. El contratista. .........................................................................................................625
           2.2.3. La dirección de la obra ..................................................................................................625
           2.2.4. Subcontratistas...............................................................................................................626
           2.2.5. La obra objeto del contrato ............................................................................................626
           2.2.6. El precio.........................................................................................................................628
                 2.2.6.1 Precio cierto... .........................................................................................................628
                 2.2.6.2. Precio alzado..........................................................................................................628
                 2.2.6.3 Precios unitarios ......................................................................................................629
                 2.2.6.4. Precio por piezas ....................................................................................................629
                 2.2.6.5. Precio por administración ........................................................................................629
                 2.2.6.6. Cláusula de revisión ................................................................................................630
  2.3. Formación del contrato..................................................................................................................631
           2.3.1. Los tratos preliminares ..................................................................................................631
           2.3.2. Perfección y formalización ............................................................................................631
  2.4. La ejecución de la obra..................................................................................................................633

                                                                                                                                                          12
   Master en Dirección y Gestión Integral de Empresas Inmobiliarias y de la Construcción. UNED

        2.4.1. La cooperación del dueño..............................................................................................633
        2.4.2. Director de obra .............................................................................................................633
                2.4.2.1. Titulación ...........................................................................................................633
                2.4.2.2. Atribuciones........................................................................................................634
        2.4.3. Director de la ejecución .................................................................................................634
                2.4.3.1. Titulación ...........................................................................................................635
                2.4.3.2. Atribuciones........................................................................................................635
        2.4.4. Control de calidad..........................................................................................................635
        2.4.5. Suministradores de productos........................................................................................636
        2.4.6. El proyecto norma de la ejecución.................................................................................636
        2.4.7. Acta de inicio o replanteo. .............................................................................................637
        2.4.8. Planificación de obra .....................................................................................................639
        2.4.9. Ejecución a riesgo y ventura..........................................................................................639
        2.4.10. Suministro de materiales..............................................................................................640
        2.4.11. Mora del contratista .....................................................................................................641
        2.4.12. Suspensión de la obra. .................................................................................................641
        2.4.13. Cesión del contrato ......................................................................................................642
2.5. Modificación de la obra.................................................................................................................643
        2.5.1. Razón de ser y derecho del dueño .................................................................................643
        2.5.2. Variaciones en mediciones. ...........................................................................................643
        2.5.3. Variaciones cuantitativas ...............................................................................................643
        2.5.4. Variaciones cualitativas .................................................................................................644
        2.5.5. Mejoras propuestas por el contratista ............................................................................644
        2.5.6. La reforma del proyecto.................................................................................................644
2.6. Pagos a cuenta ...............................................................................................................................645
        2.6.1. Certificaciones de obra en ejecución .............................................................................645
        2.6.2. Anticipos........................................................................................................................645
        2.6.3. Mora en el pago .............................................................................................................646
        2.6.4. Certificaciones de revisión de precio.............................................................................646
2.7. Recepción de la obra .....................................................................................................................647
        2.7.1. Su alcance......................................................................................................................647
        2.7.2. Verificación ...................................................................................................................647
        2.7.3. Recepción ......................................................................................................................647
        2.7.4. Recepciones parciales....................................................................................................648
        2.7.5. Formalización ................................................................................................................648
        2.7.6. Período de garantía ........................................................................................................649
2.8. Liquidación del precio...................................................................................................................649
2.9. Conclusión anormal del contrato...................................................................................................651
        2.9.1. El desistimiento del dueño.............................................................................................651
        2.9.2. Muerte del contratista. ...................................................................................................651
        2.9.3. Imposibilidad sobrevenida.............................................................................................651
        2.9.4. Incumplimiento del contrato..........................................................................................651
        2.9.5. La modificación del objeto del contrato ........................................................................652
        2.9.6. La quiebra o suspensión de pagos de cualquiera de las partes.......................................652
        2.9.7. El mutuo acuerdo...........................................................................................................652
        2.10. Régimen legal de responsabilidades por defectos de construcción ................................653
        2.10.1. Responsabilidad por ruina de la obra...........................................................................653
                2.10.1.1. La vigencia del artículo 1591 CC .........................................................................653
                2.10.1.2. Responsabilidad por ruina. ..................................................................................653
        2.10.2. La responsabilidad en la LOE......................................................................................655
                2.10.2.1. Tipos de garantía................................................................................................655
                2.10.2.2. Responsabilidad. ................................................................................................656
                2.10.2.3. Prescripción ......................................................................................................657
                2.10.2.4. Seguros .............................................................................................................657




                                                                                                                                                  13
    Master en Dirección y Gestión Integral de Empresas Inmobiliarias y de la Construcción. UNED

Anexos
         Novedades introducidas por la ley 32/2006, de 18 de octubre, reguladora de la
         subcontratación en el sector de la construcción y su desarrollo reglamentario……..

         Ley 32/2006, de 18 de octubre, reguladora de la subcontratación en el Sector de la
         Construcción……………………………………………………………………………………………………

         REAL DECRETO 1109/2007, de 24 de agosto, por el que se desarrolla la Ley 32/2006,
         de 18 de octubre, reguladora de la subcontratación en el Sector de la Construcción…




                                                                                                  14