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KIT 2008
« Logement très social,
Poursuivons notre effort pour convaincre »
Solidarités
Nouvelles pour le
Logement
Sommaire
Préambule<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<.p.3
Introduction au KIT<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<p.4
I – Solidarités Nouvelles pour le Logement : principes fondamentaux<<..p.5
II– Fiches techniques :
1- Les chiffres du mal-logement………………………………p.7
2- La crise du logement, note de JL Flinois……………...…..p.9
3- Les principaux textes de lois…………………………..…..p.14
4- La loi DALO…………………………………………………p.15
5- Les bonnes questions à poser aux acteurs locaux du
logement………………………………………..……………p.17
6- Le modèle de lettre aux candidats aux élections
municipales et aux élus (SNL 91)…………………………p.18
7- Les acteurs partenaires……………………………………..p.19
8- Les sites Internet à consulter…………………….………..p.21
9- Le glossaire du logement………………………..…………p.22
III. SNL et le syndrome de la « goutte d’eau », texte de Pascal
Desrousseaux<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<...<p.25
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Préambule
Depuis 20 ans, au sein de Solidarités Nouvelles pour le Logement, nous créons des logements,
et bâtissons du lien social au quotidien dans nos quartiers, nos villes, en Ile de France ;
Unis par la même certitude : habiter est pour tout homme une nécessité première et tant
que tous n’auront pas où habiter, nous devons agir ;
Unis par un même choix d’action : se regrouper localement pour créer des logements et les
mettre à disposition de personnes en grande précarité ; accompagner les locataires, jusqu’à
trouver ensemble une solution de logement durable ;
Unis par une même conviction : chacun à droit à un logement. Le logement est la base de
tous les autres droits fondamentaux, car sans logement les autres droits ne peuvent se
réaliser : droit à la santé, droit à l’éducation, etc.
Dans les départements et les groupes locaux ou à SNL Union, nous avons tous, une fois ou
l’autre, participé à la sensibilisation de nos voisins, acteurs politiques locaux, associations
partenaires, pour présenter notre action, contribuer à une meilleure connaissance des problèmes
de logement, favoriser une prise de conscience de la situation, proposer des solutions et des
partenariats et inviter à une prise de responsabilité.
Mais nous devons aller plus loin. Sinon, ce serait se soumettre à cette situation inacceptable
qu’est le mal-logement d’un nombre de personnes croissant autour de nous. Cela veut dire
concrètement : aller plus loin dans notre connaissance de la réalité du problème; démultiplier notre
action de production de logements et de lien social ; contribuer activement à la prise de conscience
d’un plus grand nombre de citoyens et de responsables politiques pour qu’ils agissent, avec nous,
ou par d’autres moyens, maintenant. Il y a tant à faire. C’est urgent.
Ce qui n’est pas possible seul, l’est à plusieurs. SNL le montre chaque jour. Continuons
ensemble, avec l’aide de ce Kit, notamment !
Pour la commission « Parole et positionnement publics »,
Diane BOSSIERE
Présidente de SNL Union
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Introduction au KIT
En 2005, lors d’une réunion de la commission « Parole et Positionnement Publics », la
décision a été prise de réaliser un outil afin de sensibiliser plus largement à la question du mal-
logement, d’encourager l’engagement citoyen et de promouvoir l’action de SNL.
Une équipe a travaillé sur ce projet et réalisé un KIT de mobilisation : « Logement très
social, poursuivons notre effort pour convaincre». Le présent document est la version 2008 de ce
Kit.
Pourquoi un KIT ?
Le mot KIT veut dire « Ensemble d’éléments à assembler… ».
C’est précisément notre volonté de mettre à disposition un certain nombre d’éléments pour
comprendre les problématiques du logement et assembler un argumentaire pour défendre le droit
au logement.
A qui est-il destiné ?
Ce Kit est destiné aux responsables des groupes locaux de SNL et à tous ceux qui
souhaitent s’initier à la question du logement, se mobiliser et agir.
Quels Objectifs ?
Un objectif d’efficacité bien sûr : le logement social est un sujet complexe, tant par sa
législation que par sa mise en œuvre, et mieux vaut avoir de bons atouts, par exemple pour parler
avec le maire de sa commune, surtout si celui-ci est réticent à appliquer la Loi SRU (qui impose à
un certain nombre de communes, d’avoir au moins 20% de logements sociaux sur leur territoire).
Mais également un objectif de mobilisation : à tous les niveaux de la société, chacun peut se
mobiliser pour contribuer à résorber la crise du logement. En parlant autour de soi, en rejoignant
une association, en faisant un don ou en choisissant un produit d’épargne solidaire, en mettent un
logement à disposition, etc.
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Solidarités Nouvelles pour le Logement
Principes fondamentaux
(Document SNL Essonne)
Solidarités Nouvelles pour le Logement, c’est :
- une conviction préalable : la crise du logement social résulte non seulement des carences des
politiques publiques mais de la somme de comportements individuels (comportements de
ségrégation sociale conduisant à l’inflation des prix et à la ghettoïsation des pauvres et des riches) ;
- des principes d’action : agir localement et solidairement.
Face à la carence de la société qui produit l’exclusion et ne met pas en œuvre le droit au
logement à quoi elle s’est elle-même engagée (Constitution, loi Besson.. ), des citoyens se
regroupent pour prendre leur part de responsabilité et de solidarité, en complément des missions
majeures de l’Etat et des collectivités territoriales.
Bâtir sans exclure
SNL produit des logements pour ceux qui n’en ont pas ou plus. Ces logements en acquisition-
réhabilitation ou construction, sont diffus, situés au cœur des villes, intégrés à l’architecture locale.
Ils sont gérés de façon rapprochée, entretenus, remis en état après chaque départ. Leur
financement est obtenu par subventions (Etat, Région, Département, Commune) pour 75 %, par
emprunt (auprès d’un collecteur du 1 % patronal) pour 15 % et par fonds propres (les dons) pour
10 %.
En effet, les adhérents de l’association participent à cette création par leurs dons. Et cette
mobilisation de la société civile est essentielle pour l’investissement, mais aussi pour le repérage
d’opportunité, pour l’acceptation du projet par la municipalité et les habitants du voisinage, pour
la bonne marche des immeubles et surtout pour le relogement des familles.
Renouer le lien social
- chaque famille ou personne logée est accompagnée jusqu’à l’obtention d’un logement durable de
droit commun. Il s’agit d’un accompagnement de proximité assuré par deux bénévoles du groupe
local de solidarité lié au quartier ou à la commune. De plus, un accompagnement social lié au
logement est assuré par les travailleurs sociaux des SNL départementales ;
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- chaque famille ou personne est invitée à adhérer à l’association, à participer à des activités
créées par le groupe local ;
- chaque famille ou personne est sollicitée pour son projet de logement pérenne le temps venu.
Mais dès l’entrée à SNL, elle est invitée à se constituer une épargne, en plus du versement du loyer
résiduel (conventionné APL).
Pour la plus grande partie, ces personnes viennent de “nulle part” quand elles arrivent à
SNL (hébergement, voiture ou caravane, SDF, expulsion, rupture, etc.) et ne sont désirées par
personne. Si beaucoup se relèvent, elles peuvent aussi demeurer stigmatisées aux yeux de certains
bailleurs classiques, privés ou publics. Et la crise actuelle du logement accentue la fracture.
D’autres restent fragiles, voir dépendantes (de produits ou de troubles psychologiques). Il nous
faut alors imaginer des solutions adaptées, solliciter d’autres acteurs, nous porter garant,
financièrement et moralement, parfois pendant des années !
SNL aujourd’hui
SNL est aujourd’hui une association reconnue qui compte :
○ Près de 120 Groupes Locaux de Solidarité (GLS) rassemblant plus de 1000 bénévoles
actifs ;
○ Plus de 650 logements créés en 20 ans ;
○ Une cinquantaine de logements supplémentaires chaque année ;
○ Plusieurs milliers de personnes accueillies puis relogées ;
SNL a été fondée depuis son origine sur une approche solidaire de l’économie sociale et sur
l’idée d’une participation des citoyens au bon fonctionnement de la vie publique, notamment en
matière de logement.
« Bâtir sans exclure, renouer le lien social,
faire vivre la dynamique de la confiance »
Ensemble inventons des solidarités
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Fiche technique N° 1
Les chiffres du mal-logement
SNL n’est qu’un petit maillon dans une longue chaîne d’acteurs associatifs et publics mais SNL
porte une attention particulière aux carences qui touchent les personnes en grande précarité qu’elle
accueille le plus souvent.
I. Les Chiffres du mal-logement
Source : Fondation Abbé Pierre, les chiffres du mal-logement 2008
- Personnes non logées ou très mal logées : 3 318 500
dont :
- 100 000 sans domicile-fixe
- 1 031 500 personnes privées de domicile personnel (hôtel, camping, hébergement
chez des tiers, structures hébergement provisoire, etc.)
- 2 187 000 personnes vivant dans des conditions de logement très difficiles
(insalubrité, surpeuplement, absence de confort, etc.)
En 2008, la France compte toujours plus de 3 millions de personnes non ou mal-logées, auxquelles
s’ajoutent près de 6 millions de personnes en situation de réelle fragilité de logement à court ou
moyen terme.
Ces chiffres mettent en évidence l’ampleur de la crise du logement : en 2006, 433 000 logements
sociaux ont été attribués face à une demande de 1 230 000.
L’insuffisance de la construction pendant un quart de siècle, conjuguée à une flambée des prix de
l’immobilier au cours des 10 dernières années a conduit à une crise du logement sans précédent.
Elle se caractérise par trois nouvelles dimensions spécifiques :
- une crise de l’accès au logement qui touche les ménages les plus fragiles mais aussi
de nombreux ménages des classes moyennes ;
- une crise du maintien des ménages dans leur logement face à l’augmentation des
dépenses de loyer et de charges ;
- une crise de la mobilité résidentielle correspondant à une nouvelle ligne de fracture
entre ceux qui peuvent choisir leur logement et leur lieu d’habitat et ceux qui ne le peuvent
pas.
En Ile de France, la situation est encore plus critique : face aux 373 000 demandes, moins de 17
000 logements sociaux ont été financés en 2005.
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II. Le logement social
Le logement très social apparaît en 1990 avec la loi Besson. Cette catégorie a vocation à
répondre soit aux besoins des personnes défavorisées, soit aux besoins des personnes à faibles
ressources.
Aujourd’hui les trois grandes catégories de logement social sont :
- le PLAI : Logement (Prêt Locatif) Aidé d’Intégration
- le PLUS : Logement (Prêt Locatif) à Usage Social
- le PLS : Logement (Prêt Locatif) Social
Les prix au m2 des différents types de logement social se répartissent par zones :
- Zone 1 bis: Paris et les communes limitrophes
- Zone 1 : Agglomération parisienne, zone d’urbanisation et villes nouvelles de la Région Ile de
France
- Zone 2 : reste de l’Ile de France, agglomération de plus de 100.000 habitants
- Zone 3 : le reste du territoire national
Marché (prix PLAI PLUS PLS
moyen 2006)
€/m2 €/m2 €/m2 €/m2
2006 2006 2006
Paris 17,7 5,42 6,09 9,14
Proche 13,6 5,09 5,73 8,60
banlieue
Grandes 7,9 4,46 5,03 7,54
agglomé-
rations
Sources : INSEE et circulaires UHC/DH2 du 6/03/01 et du 17/07/06
En 2006, sur un parc total de 3 929 000 logements sociaux, 433 000 logements ont répondu aux 1
230 000 demandes, soit 1/3.
Les chiffres du financement des logements sociaux, pour 2007, indiquent une production totale
de 91 000, dont :
- PLAI : 9 000
- PLUS : 53 000
- PLS : 29 000
Source : Fondation Abbé Pierre (01/02/08).
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Fiche technique N° 2
La crise du logement
Note de Jean-Luc FLINOIS, Président de SNLYvelines – 10/12/05, mise à jour mars 2008
Il manque, les experts sont d’accord sur ce chiffre, près d’un million de logements à usage de
résidence principale.
Comment en est-on arrivé là ?
Mettons le problème du logement en perspective, en regardant l’évolution du parc de
résidences principales depuis 1973. En gros de la fin des « trente glorieuses » à aujourd’hui (ou la
durée des prêts de la Caisse des Dépôts aux HLM). La population a augmenté de 17 % (9 millions)
et le parc de résidences principales de 50% (8.6 millions). On a beaucoup construit. Compte tenu
des résidences secondaires et des démolitions réalisées, l’effort de construction de logements
représente une moyenne annuelle d’un peu plus de 300 000 logements. On a aussi globalement
mieux construit : la surface par habitant et le confort se sont sensiblement améliorés.
Pourquoi donc apparaît encore un tel manque de logement ?
Trois raisons principales :
1. les démolitions de maisons ou d’immeubles anciens pour reconstruction ou libération de
l’emprise pour un autre objet (routes, ect.) ;
2. l’évolution géographique des besoins en fonction de l’évolution très diverse des bassins
d’emploi (par exemple les mines ou la sidérurgie) et de la structure des quartiers (zones sensibles,
etc.) ;
3. la diminution très importante du nombre de personnes par logement, due au vieillissement de la
population (entraînant une sous-occupation de nombre de logements) et surtout , phénomène
majeur, la décohabitation (séparation conduisant à deux logements pour une famille).
L’occupation moyenne est passée de 3.1 personnes par logement en 1973 à 2.4 en 2004 soit 23%.
Pour loger la population de 1973 avec un tel taux d’occupation, il aurait fallu disposer à cette
époque de plus 5 millions de logement supplémentaires !
Ce seul phénomène de décohabitation nécessite un besoin du nombre de logements un peu
supérieur à l’accroissement réalisé chaque année ! Le manque de résidences principales ne s’est pas
résorbé, mais s’est accru !
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Pourquoi a-t-on insuffisamment construit ?
Là, on rentre dans le domaine des conjectures, évidemment contestables et les raisons
proposées ci-dessous méritent approfondissements, critiques et compléments, donc débats.
On peut évoquer :
L’accroissement considérable du parc propriétaire. Le pourcentage des ménages français
propriétaires de leur résidence principale est passé de 45 à 55 %, ce qui a absorbé les 3/4 des
constructions nouvelles. Beaucoup de nouveaux programmes ont pu être réalisés en étant
excentrés hors des zones urbaines denses et sans se heurter au problème de la rareté du foncier en
zone urbaine dense. Beaucoup y voyaient une amélioration réelle de leurs conditions de vie,
l’amélioration des moyens de transport permettant une durée moyenne du trajet domicile / travail
inchangé. Les logements ainsi libérés créaient un flux de logements en location pour les classes
moyennes qui paraissaient satisfaisants (ascenseur social).
Surtout en début de période, il y a eu un gros effort de construction de logement sociaux
puisque le parc HLM a plus que doublé (+128%), ce qui correspond à une moyenne de près de 80
000 logements par an. Mais il convient de noter que la construction HLM atteignait près de 100 000
logements en début de période, est tombée dès 1988 en dessous de 60 000 logements, a plongé
jusqu’à 38 000 logements en 2000 et remonte depuis lentement la pente, atteignant probablement
près de 90 000 en 2007.
Pourtant la programmation de logements sociaux pendant ces dix dernières années est
restée de 70 000 logements par an. Elle n’a donc pas été respectée car (on peut évidemment
contester mon explication !) l’effort des années précédentes avait été encouragé par des prêts à
taux progressifs. Au démarrage des opérations ces taux étaient inférieurs à l’érosion monétaire
donc à l’espoir de croissance des loyers, ce qui devait améliorer progressivement les comptes des
constructeurs.
Mais la plupart des sociétés et offices HLM sont devenus exsangues quand la baisse de
l’inflation, donc de la croissance des loyers, a créé, avec les taux progressifs, un désastreux effet de
ciseau. Celui-ci a été amplifié à une certaine époque par un blocage des loyers. Pertes croissantes
en pénurie de fonds propres pour construire, (parfois même pour procéder à l’entretien minimal),
même si les financements publics étaient là pour leur part. Cela s’est combiné avec une
augmentation croissante du prix du foncier, devenant inabordable pour des logements sociaux.
On peut accuser aussi les mesures prises pour favoriser l’accès à la propriété, vœu profond
d’une grande majorité des Français. Chacune de ces mesures s’est avérée ne pas être, en fin de
compte, à l’avantage de l’acquéreur qui devait en bénéficier, mais à celui du vendeur du
terrain. La règle prudentielle bancaire pour faire des prêts à l’acquisition est que l’annuité de
remboursement ne doit pas dépasser un certain montant du revenu. Une baisse des taux ou un
allongement de la durée de remboursement, diminue, pour un même capital emprunté, l’annuité
de remboursement. Cela rend possible des acquisitions de terrain vendu à un prix qui, sans ces
mesures, n’auraient pu se réaliser : les vendeurs ont su en profiter.
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De plus, sur ces trente années il n’y a pratiquement pas eu de croissance du parc locatif
privé. Cette défection du parc locatif privé cause tout naturellement une surenchère croissante sur
les loyers demandés et les sécurités à fournir par le candidat locataire. Et cela pèse d’autant plus
sur les ménages à revenus modestes que, dans ce parc locatif privé, les logements à loyers bloqués
loi de 1948 (1.13 millions de logements), permettant à des revenus modestes (et à d’autres par effet
d’aubaine), de loger dans ce parc privé, ont pratiquement disparu.
On peut épiloguer longuement sur les causes de cette défection des propriétaires
investisseurs : difficultés croissantes des rapports avec les locataires (choix du locataire, actions de
plus en plus longues, délicates et onéreuses contre les mauvais payeurs, difficultés d’expulsion
même justifiée par un jugement), rendement financier insuffisant par rapport à d’autres
investissements, peur d’un nouveau blocage des loyers, attirance de la réalisation d’une plus-value
de plus en plus significative à la vente d’un logement libéré par son locataire, etc.
Conclusion
Il y a eu, tout au long de la période, une sous-estimation de l’effet décohabitation et de son
accélération. En 1993, L’INSEE prévoyait 206 000 nouveaux ménages par an entre 1996 et 2000. On
en a enregistré 252 000 !
Il est évident que beaucoup souffre de cette situation, les loyers montent, les classes
moyennes ne trouvent plus de logements locatifs privés abordables. Elles restent dans des
logements qui ne les satisfont pas, et qu’auraient pu occuper les plus favorisés de ceux logés par
les bailleurs sociaux. Le taux de rotation des logements HLM qui, il y a 5 ans étaient encore de plus
de 12 %, permettant par les logements libérés de présenter une offre encore acceptable, est tombé
en dessous de 5%. Le système se fige. Les listes d’attente s’allongent et s’écoulent de plus en plus
lentement. La machine se bloque. Et ce sont évidemment les plus modestes qui souffrent le plus de
cette situation de pénurie.
Que faire ?
Il faut évidemment construire, beaucoup construire, construire à une cadence qui permettra
de résorber le retard dans un délai raisonnable, tout en tenant compte des effets de différentiels de
croissance, des besoins par zone, de l’augmentation probable du phénomène de décohabitation,
des démolitions nécessaires à une réhabilitation des quartiers les plus dégradés, etc.
Il convient également de veiller à une répartition harmonieuse des types de construction,
immeubles et maisons, résidences privées, logements « intermédiaires » privés ou dits HLM PLS
(pour des familles ayant des revenus inférieurs au revenu médian du ménage français, médian
signifiant qu’autant de ménages sont au dessus de ce revenu qu’en au-dessous), logements
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sociaux dits HLM PLUS (pour des ménages ayant des revenus inférieurs aux ¾ environ du revenu
médian) et logement très sociaux dits HLM PLAI (pour des ménages dont le revenu est inférieur à
environ la moitié du revenu médian). Cette répartition doit avoir pour objet, d’une part d’éviter
que se constituent ou se perpétuent des zones de grande pauvreté qui ont vocation à être ou
devenir des zones de non droit, et d’autre part de favoriser l’émergence d’une mixité sociale
évitant la création de ghettos, et encourageant le respect mutuel des différents constituants de la
population de notre pays.
En volume, l’objectif national est d’obtenir rapidement une cadence de construction d’au
moins 500 000 logements par an dont plus de 100 000 logements HLM ou équivalents et de la
maintenir pendant une dizaine d’années pour résorption théorique du déficit actuel. Le chiffre de
100 000 pourrait être atteint en 2008 / 2009.
En répartition, la loi SRU impose à chaque commune, quelques soient ses réticences d’avoir
à terme sur son territoire au moins 20% de logements HLM ou équivalents, mixant les trois types
d’HLM présentés ci-dessus. Les plans locaux d’habitation (PLH) que chaque commune, sous la
responsabilité de son maire, doit établir, ont à tenir compte de cette obligation. Il appartient au
Préfet de la faire respecter.
Le maire dispose d’outils pour satisfaire cette obligation. C’est lui qui accorde les permis de
construire. Il peut imposer à tout promoteur d’inclure 20% et plus de logements type HLM dans
ses projets, sur la commune. Il peut alors augmenter le coefficient d’occupation des sols pour les
parcelles intéressées de 25 %. Il peut aussi préempter toute transaction foncière (et immobilière)
sur sa commune.
Le Préfet, de son côté, a de nombreux leviers pour imposer aux maires le respect des
obligations de la loi : publier la liste des mairies défaillantes, sanctionner financièrement leurs
communes, dans les limites fixées par la loi, dessaisir le maire de son pouvoir de signer les permis
de construire et de préempter, et le suppléer.
Le problème le plus délicat, n’est pas, aujourd’hui celui du financement mais celui du
foncier. Dans la plupart des villes, les terrains encore constructibles dans les plans d’occupation
des sols sont très réduits, donc très chers. Il faudrait donc ouvrir de nouvelles zones à la
construction et veiller à l’équilibre des types de construction. Cela est encore possible dans la
plupart des villes, car les terrains existent mais il faut changer leur affectation, ce qui ne va pas
sans heurts. Il y a, parfois au cœur des villes, des activités industrielles, des terrains militaires, des
installations ferroviaires, des terrains communaux, etc., qui peuvent être récupérés pour la
construction mais leur libération n’est pas facile, source de polémiques, de conflits d’intérêt et de
voisinage. De plus, les actuels détenteurs des terrains (privés, établissements publics, ministères,
etc.) espèrent obtenir un prix proche de celui du terrain à bâtir, alors qu’à ce jour ils n’ont sur ceux-
ci aucun droit à construction de logements !
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Et SNL ?
SNL loge des personnes en grande précarité, qui ne sont pas en état de traiter d’emblée
avec un bailleur classique, privé ou social, même si des logements sont disponibles. Il y aura, hélas
toujours, de telles détresses. Ces personnes ont besoin, blessées par les accidents ou les difficultés
de la vie et s’enfonçant dans une dérive dramatique, de disposer pendant un temps donné d’un
logement « passerelle » où, avec le soutien d’accompagnateurs bénévoles et professionnels, elles
pourront se reconstruire, retrouver du lien social, et acquérir l’autonomie suffisante pour occuper
alors un logement pérenne. Les membres de SNL se regroupent localement pour créer ces
logements «tremplins » et les mettre à disposition de ces personnes, en les accompagnant le temps
nécessaire pour trouver ou créer ensemble une solution de logement durable.
La crise du logement affecte fortement SNL pour trois motifs :
- le mal-logement est pour certains une des causes essentielle de leur dérive, il accroît donc
sensiblement les besoins en logements « passerelles » ;
- l’augmentation des prix d’achat de logements rend de plus en plus difficile les acquisitions
que souhaitent initier les groupes locaux de SNL ;
- la difficulté de trouver un logement pérenne acceptable par les personnes suivies, nuit, d’une
part à la fluidité d’utilisation des logements de l’association réduisant les possibilités d’accueil
alors que les besoins s’accroissent et peut créer, d’autre part, un sentiment d’échec tant du locataire
que des accompagnateurs qui voient l’effort commun d’insertion sociale non reconnu.
Aussi SNL souhaite spécifiquement attirer l’attention des citoyens et des pouvoirs publics
sur les besoins en logements « passerelles ». Il y en a, beaucoup, dans toutes les communes, même
les plus huppées (demandez à leur CCAS !) et sur l’incidence de la crise du logement sur ces
besoins. Celle-ci ne pourra se régler que si tous les citoyens, avec leurs édiles, au sein de leurs
collectivités locales, prennent conscience de l’enjeu sociétal qu’il y a à la résorber, et font effort
pour sortir de leur égoïsme et de leur syndrome « oui, mais pas près de chez moi » pour contribuer
à sa solution.
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Fiche technique N° 3
Les principaux textes de loi
(on peut trouver l’intégralité de ces textes sur le site internet : www.legifrance.gouv.fr)
Depuis 1946, le préambule de la Constitution française reprend les droits de l’homme :
« Tout être humain, qui en raison de son âge, de son état physique ou mental, de sa situation
économique, se trouve dans l’incapacité de travailler a le droit d’obtenir de la collectivité des
moyens convenables d’existence, dans lesquels est inclus le droit au logement ». Les droits de
l’homme sont indissociables, notamment du droit au logement.
Les textes récents réitèrent cette obligation.
La loi Besson (1990) préconise la mise en place de « Plans Départementaux d’Actions pour
le Logement des Personnes Défavorisées » (PDALPD) et le financement d’aides à l’accès au
logement via le Fonds de Solidarité Logement (FSL) : par exemple, aides aux impayés de loyers, à
l’installation, caution pour l’entrée dans les lieux, etc. Ce fonds finance également un
« accompagnement social lié au logement » assuré par des organismes agréés, associations ou
centres communaux d’action sociale.
La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain), décembre 2000 dont l’art. 55 impose aux
communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en Ile de France) qui n’atteignent pas 20% de
logements sociaux de rattraper leur retard d’ici 2020. De nombreuses communes ne respectent pas
cette obligation et préfèrent payer une amende dérisoire (environ 150€ par logement manquant)
plutôt que de s’y soumettre. Ainsi près de 2/3 des communes ne réalisent pas l’objectif assigné et
154 n’ont produit aucun logement social en 3 ans.
La Loi DALO (Droit au Logement Opposable), mars 2007 qui stipule que le droit au
logement, en France, est désormais garanti par l’Etat, aux personnes qui ne peuvent accéder par
leurs propres moyens à un logement décent et indépendant.
Pour les personnes dont les démarches n’ont pas abouti, la loi DALO a créé deux recours :
- un recours amiable devant une commission de médiation,
- à défaut de solution, un recours contentieux devant le tribunal administratif.
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Fiche technique N° 4
Loi DALO du 5 mars 2007
(texte de SNL 91)
Toute personne qui, résidant sur le territoire français de façon régulière et dans des
conditions de permanence, n'est pas en mesure d'accéder par ses propres moyens (ou de s'y
maintenir) à un logement décent et indépendant, peut bénéficier de l'opposabilité du droit au
logement.
Ce droit s'exerce par un recours amiable puis, le cas échéant, par un recours contentieux. L'Etat
est le garant de ce droit (article 1).
Recours amiable
La commission de médiation départementale peut être saisie par toute personne qui n'a reçu
aucune proposition adaptée à sa demande de logement. Cette commission désigne les demandeurs
qu'elle reconnaît prioritaire et auxquels un logement doit être attribué en urgence. Le représentant
de l'Etat désigne chaque demandeur reconnu à un bailleur et fixe le délai de relogement.
Recours contentieux
Le demandeur peut ensuite introduire un recours devant la juridiction administrative. Le
Président du tribunal statue en urgence (2 mois à compter de la saisine) et peut ordonner le
(re)logement par l'Etat et assortir son injonction d’une astreinte financière.
Obligations
L'Etat doit prendre des mesures, en partenariat avec tous les différents acteurs :
- création de places d'hébergement ;
- création de PLAI(1ogements très sociaux pour les personnes disposant de 60% du plafond
ressources PLUS) et de PLUS (logements sociaux), prioritairement aux PLS {logements
intermédiaires pour les personnes disposant de 140% du plafonds ressources PLUS) ;
- mobilisation du parc privé vacant pour y créer des logements accessibles (dits PST -ANAH).
L'Etat doit se donner les moyens :
- humains (personnes qualifiées pour les commissions entre autres) ;
- financiers, en partenariat avec la Région, les départements, les communes et
intercommunalités ;
- de contrainte : plan d'urgence pour l'Ile-de-France avec territorialisation par commune des
objectifs fixés, respect de l'article 55 de la loi SRU, substitution aux communes défaillantes, lutte
organisée contre l'habitat indigne, mobilisation du foncier et de l'immobilier publics, obligation de
25 % de logements sociaux dans toute création de plus de 1000 m2 de plancher, réévaluation de
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l'APL et du forfait charges, développement de l'accompagnement social lié au logement par
l'intermédiaire des FSL (fonds de solidarité logement), articulation effective hébergement-
logement.
Responsabilité
Cette loi du DALO ne pourra être appliquée sans volonté politique ferme. Aucun maillon ne
peut manquer, et celui de la commune est essentiel (biens immobiliers et fonciers, permis de
construire, participation financière, mobilisation citoyenne autour de la mixité sociale et de
l'acceptation positive des différences pour un "droit de cité" accessible à chacun.
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Fiche technique N° 5
Les bonnes questions
à poser aux acteurs locaux du logement
Modèle de fiche établi par le GRLS Yvelines :
« Questions susceptibles d’être posées aux personnalités »
Informations sur le domaine de l’interlocuteur
(cas des élus décideurs et fonctionnaires en charge du logement)
- Population de la circonscription – Nombres de logements – Pourcentage de logements
sociaux
- Perspectives de constructions pour l’année en cours et les prochaines années
- Nombre actuel de demandeurs de logements sociaux
- Ancienneté des demandeurs de logements sociaux
- Nombre de logements vacants
Questions sur l’opinion de l’interlocuteur
- Avis sur la place du logement social dans la politique du logement en général et plus
particulièrement dans le département et la commune
- Quelle influence pouvez-vous avoir personnellement en la matière et quelles personnalités
(coordonnées et responsabilités) pourraient avoir une influence ?
- Comment faire progresser l’acceptation de la mixité sociale ?
- Comment favoriser la location privée . Comment remettre sur le marché des logements
vacants ?
- Avis sur l’action menée par SNL
Questions sur une collaboration éventuelle entre SNL et l’interlocuteur
(dans le cas d’un avis favorable à la question précédente)
- Comment pouvez-vous appuyer notre action ?
- Quels conseils pouvez-vous nous donner ?
- Qui pouvez-vous nous recommander ?
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Fiche technique N° 6
Modèle de lettre aux candidats aux élections
municipales et aux élus
(SNL 91)
Madame, Monsieur,
Nous nous autorisons cette sollicitation relative à la question cruciale du logement.
Notre Association, présente dans 5 départements d’Ile de France, crée des logements pour des
personnes en situation de détresse qu’elle accompagne jusqu’à leur accession à un logement
durable. Nous avions été particulièrement aidé par le Maire sortant de la Commune et souhaitons
que le partenariat créé à l’époque se maintienne, se perpétue et se développe avec les élus que
désignera le choix des urnes.
C’est pourquoi nous souhaitons nous adresser à tous ceux qui briguent un mandat municipal
pour leur exprimer notre conviction que la situation nouvelle créée par la loi sur le droit au
logement opposable dite "DALO" du 5 mars 2007 va profondément renouveler l'exercice des
responsabilités politiques de l'Etat et des collectivités territoriales face au grave problème du "mal-
logement" de beaucoup de nos concitoyens.
Cette dernière loi crée en effet pour la première fois une obligation de résultat :
- l'existence d'une place d'hébergement pour 1 000 habitants ;
- la création dans les 5 ans d'un logement PLAI (prêt locatif aidé d'insertion) pour 600 habitants (ou
260 ménages), logement associatif avec accompagnement ou logement durable à loyer et charges
accessibles aux plus démunis ;
- la mobilisation d'un logement privé rendu très social pour 3 000 habitants (ou 1 300 ménages)
dans les 5 ans.
Et les outils pour cela sont multiples :
- exercice du droit de préemption au bénéfice de bailleurs très sociaux ;
- repérage et utilisation des biens publics vacants par bail à construction ou bail à réhabilitation ;
- élaboration ou mise en conformité des PLH (programmes locaux de l'habitat) et des PLU (plans
locaux d'urbanisme) en fonction du PDALPD (plan départemental d'action pour le logement des
personnes défavorisées) ;
- mobilisation avec exonération fiscale du parc privé libre d'occupation ;
- financement de la part "surcharge foncière" pour remédier en partie au coût prohibitif du
marché ;
- participation citoyenne aux projets pour l'acceptation de la mixité sociale et le développement du
lien de proximité.
Nous serions heureux de vous rencontrer afin d'échanger sur les solutions concrètes à mettre en
œuvre dans notre commune et notre intercommunalité.
Veuillez croire, Madame, Monsieur, en l'expression de nos sentiments dévoués.
D’après le modèle de lettre de Bruno Fouan, Responsable du Groupe Local de Solidarité de Gif
sur Yvette membre de SNL 91
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Fiche technique n°7
Les acteurs partenaires
Le Parlement et le Gouvernement
- Préparation et vote des textes de Lois.
- Mise en œuvre des Décrets d’application.
- Définition des Schémas Directeurs : les grandes zones d’implantation urbaine, les pôles
d’activité, les infrastructures, les services publics,..
- Budgets : les aides au logement, les programmes d’investissement
- Acteurs du Parlement : Députés et Sénateurs dans chaque département SNL, voir sites
Internet : www.assemblee-nationale.fr et www.senat.fr
- Acteurs du Gouvernement : voir site Internet : www.premier-ministre.gouv.fr
La Région
Bien qu’elle n’ait pas obtenu la compétence logement, la Région Ile de France intervient
directement dans le Schéma Directeur et la détermination des Bassins d’Habitat, en partenariat
avec les départements volontaires. La mixité sociale représente un énorme chantier : 85% des
logements sociaux sont concentrés sur 8% du territoire de la région Ile de France.
Son Comité Régional de l’Habitat (CRH) doit veiller à la bonne répartition des aides.
Les acteurs de la Région :
IAURIF : Institut d’Aménagement et d’Urbanisme de la Région Ile de France : 15, rue Falguière
75015 – PARIS Tél : 01 53 85 77 40 (www.iaurif.org)
Le Département
La Préfecture et le Conseil Général, en collaboration avec les acteurs locaux (Bailleurs,
Associations, Intercommunalités et Communes, Services Sociaux, Etablissements financiers,
etc.) établissent le Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées
(PDALPD).
Le Conseil Général dispose de Fonds Publics (Etat et Département)
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Les acteurs du Département :
Le Préfet : voir site Internet www.interieur.gouv.fr
Le Conseil Général : (Un dans chaque département. Voir leurs sites internet respectifs.
La Commune et les Elus locaux
Chaque commune élabore un Plan Local d’Urbanisme (PLU) soumis à l’approbation du
Département et de la Région. Dans ce cadre la Commune décide des Permis de Construire et
participe au programme de leur Conférence Intercommunale du Logement (CIL). C’est à ce
niveau que se gère les programmes de construction et une grande partie de l’attribution des
logements.
Par ailleurs les Services Sociaux (CCAS) de la Commune reçoivent les demandes de
logement et instruisent les dossiers correspondants.
Les acteurs de la Commune : consulter le site Internet de votre Commune
Le Maire
Le Maire adjoint au Social
Les Services Sociaux (CCAS)
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Fiche technique N°8
Les sites Internet à
consulter
www.anah.fr : Le site de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat
www.anil.org : Le site de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement
www.aorif.org : Union Sociale pour le Logement. Regroupement des diverses sortes
d’HLM. Un site qui donne des renseignements intéressants
www.dguhc-logement.fr : Site du Ministère du Logement et de la Ville
www.esh-fr.org : Le site des Entreprises Sociales pour l’Habitat
www.fapil.net : Le Site de la Fédération des Associations pour la Promotion et
l’Insertion par le Logement
www.fondation-abbe-pierre.fr : Le site de la Fondation Abbé Pierre : des informations
sur le mal logement en France, les interventions de la Fondation
www.globenet.org/dal/ : Le site du DAL, l’Association du Droit au Logement
www.guide-logement.com : Le Site du 1% GIPEC
www.hclpd.gouv.fr : le site du Haut Comité pour le Logement des Personnes Défavorisées
www.insee.fr : Le site de l’INSEE. Beaucoup d’informations sur la population, des
statistiques. A la rubrique « recensement » ainsi que sur les rubriques « conditions de
vie » et « logement »
www.logement.gouv.fr : Site du Ministère du Logement et de la Ville
www.offices-hlm.org : Le site de la Fédération Nationale des Offices d’HLM
www.service-public.fr : Le Portail de l’Administration française
www.statistiques.equipement.gouv.fr : Des informations sur le parc locatif social à la
rubrique « Parc de logement »
www.urbanisme.equipement.gouv.fr : Le Site du Ministère de l’Ecologie, du
développement et de l’Aménagement Durable
www.union-hlm.org : Le site du mouvement HLM
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Fiche technique N°9
Le Glossaire du logement
Accord Collectif Départemental : Accord entre l’Etat et l’ensemble des bailleurs pour
l’attribution de 620 logements au minimum et par an à des ménages en capacité d’entrer dans
un logement autonome mais cumulant encore des difficultés économiques et sociales. Avec
répartition par Bassin d’Habitat et par bailleur.
Ademe : Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie
AL : Aide au Logement
ALF : Allocation Logement Familiale
ALS : Allocation Logement Sociale
AML : Aide à la Médiation Locative.
AIVS : Agence Immobilière à Vocation Sociale.
ANAH : Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat.
ANRU : Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine.
APL : Aide Personnalisée au Logement.
ASLL : Accompagnement Social Lié au Logement.
CAF : Caisse d’Allocation Familiale.
CIL : Conférence Intercommunale du Logement liée à un bassin d’habitat. Elle doit développer
les instances locales du PDALPD, quantifier et localiser les nouvelles programmations.
Cllaj : Comité Local pour le Logement Autonome des Jeunes
CLCV : Consommation, Logement et Cadre de Vie.
CNH : Conseil National de l’Habitat.
CRH : Conseil Régional de l’Habitat. Il remplace les CDH (Conseils Départementaux) pour
une meilleure répartition territoriale des objectifs de construction.
Dalo : Droit au Logement Opposable
DDE : Direction Départementale de l’Equipement.
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EPCI : Etablissement Public de Coopération Intercommunal pour les communautés
d’agglomération. Possibilité d’une délégation des aides à la pierre ainsi que celles du
contingent préfectoral.
FASILD : Fonds d’Action et de Soutien pour l’Intégration et la Lutte contre les
Discriminations.
FFB : Fédération Française du Bâtiment
FSL : Fonds de Solidarité pour le Logement. Il est transféré au Conseil Général depuis le 1 er
janvier 2005. Il gère :
- L’ASLL, Accompagnement Social Lié au Logement : effectué par un travailleur social et
relatif à l’accès (ou au maintien) à un logement de droit commun. Cet accompagnement ne
peut excéder 3 ans. Il est payé 2 000 € la mesure annuelle ;
- - La GLA, Gestion locative Adaptée. Elle est payée 542 € par ménage à l’association qui
s’occupe de la gestion et de l’entretien.
HLM : Habitation à Loyer Modéré.
IRL : Indice de Révision des Loyers
MOI : Maîtrise d’Ouvrage d’Insertion
MOUS : Maîtrise d’œuvre Urbaine et Sociale. Il s’agit d’une subvention Etat-Département
pour la maîtrise d’Ouvrage associative et éventuellement une partie de l’animation (création de
groupes par exemple)
OPAC : Office Public d’Aménagement et de Construction
OPAH : Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat
PDALPD : Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées. Etabli
pour 3 ans avec évaluation de ses avancées
PLA-I : Prêt Locatif Aidé d’Insertion (logements très sociaux)
PLUS : Prêt Locatif à Usage Social (logements sociaux)
PLS : Prêt Locatif Social (logements sociaux haut de gamme).
PLH : Programme Local de l’Habitat. Il est lié à une communauté d’agglomération. Il doit
décliner localement les orientations du PDALPD par le biais d’objectifs et de suivi.
PLU : Plan Local d’Urbanisme. Rendre obligatoire l’inscription d’une réserve foncière pour la
production de logements accessibles. Permettre au Préfet de déroger à la baisse au prix du
foncier fixé par les domaines.
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PST : Programme Social Thématique.
SCIC : Société Coopérative d’Intérêt Collectif.
SRU : Loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain. L’article 55 concerne les communes de
plus de 3500 habitants (1500 en Ile de France) située dans des agglomérations de plus de 50 000
habitants et dans lesquelles les logements locatifs sociaux représentent moins de 20% du
nombre de résidences principales.
UES : Union d’Economie Sociale.
UESL : Union d’Economie Sociale pour le Logement
USH :Union Sociale pour l’Habitat
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III. SNL et le syndrome de la goutte d’eau
Texte de P. Desrousseaux, ancien Président de SNL Paris, avril 2005
Après l’incendie de l’hôtel meublé de la rue de Provence, le moment est à l’émotion et à la
tristesse, à la colère aussi. Pour tous ceux qui n’avaient pas encore conscience des terribles
conditions de vie de certaines familles, nos voisins à Paris, dans tous les quartiers, le réveil est
brutal. Dans son atrocité, ce drame constitue une raison impérieuse d’agir. L’indignation ne peut
rester incantation.
En matière de logement des plus démunis, l’Etat et les collectivités territoriales ont une
responsabilité essentielle. Ils fixent les règles du jeu, décident ou non d’une politique volontariste
en matière d’habitat et financent la construction de logements sociaux. Néanmoins les pouvoirs
publics n’ont pas le monopole de l’intérêt général, la responsabilité de chacun est aussi engagée. La
solidarité, davantage encore lorsqu’elle peut s’exercer dans la proximité, concerne chacun d’entre
nous. Se résigner nous mettrait, dans notre humanité, cruellement à l’épreuve.
En janvier, le raz de marée en Asie fait des centaines de milliers de morts. L’émotion est
intense, et ce sont les associations, les ONG, qui sont considérées comme les vecteurs les plus
efficaces et les plus légitimes de notre solidarité. Elles bénéficient d’un afflux de dons, et aussi de
volontaires, pour agir à des milliers de kilomètres de chez nous. Dans le cas du drame de la rue de
Provence, qui se déroule « à notre porte », l’appel, nécessaire, à une action publique déterminée
dans la lutte contre les exclusions, doit aller de pair avec le développement de solidarités de
proximité, portées par les habitants de tous les quartiers, et tournée vers la création de logements
pour les plus démunis.
Peu médiatisées, plusieurs associations, au sein desquelles agissent concrètement des
centaines de bénévoles et de salariés, créent ces logements, dans des conditions difficiles.
Solidarités Nouvelles pour le Logement est de celles là. A Paris, à 200 bénévoles et salariés,
l’association a déjà créé 130 logements-passerelle, dans la quasi totalité des arrondissements
parisiens. Ceux-ci accueillent pendant un an, deux ans, le temps qu’il faut pour trouver ensemble
une solution de logement pérenne, des personnes isolées et familles ayant connu la précarité, les
logements indécents, les hôtels meublés, la rue parfois. Ce qui n’est pas possible seul l’est à
plusieurs ! En Ile de France, en Essonne, dans le Val de Marne, les Yvelines, ce sont plus de 550
logements déjà créés dans des immeubles comme les autres, en copropriété. Une goutte d’eau ?
Certainement pas pour les personnes qui enfin trouvent ainsi une solution de logement, une
situation leur permettant de « souffler » et de reconquérir une dignité, de reprendre une vie
sociale, familiale, voire professionnelle « comme tout le monde ». Cette goutte d’eau est ainsi
irremplaçable et ne demande qu’à grossir. Elle constitue un témoignage concret d’une mixité
sociale possible malgré les inquiétudes et les peurs.
Quel rôle jouent ces solidarités nouvelles pour le logement ?
Elles rappellent tout d’abord la force du don. Dans les rapports que l’humanité entretient
avec elle-même, surtout s’agissant de solidarité, il y a place pour des échanges, plus porteurs de
sens et de responsabilité, que ce que propose l’Etat d’un côté, le marché de l’autre. Dans la création
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de logements, les dons offrent un effet de levier formidable ; dans un rapport de un à dix, ils
permettent de mobiliser d’autres financements. Ils ne se limitent pas à de l’argent : la mise à
disposition d’un logement, la conclusion d’un bail à réhabilitation sont aujourd’hui précieux sur
un marché de l’immobilier marqué par des prix exorbitants. L’Etat peut accompagner ces
initiatives, en proposant des dispositifs fiscaux réellement incitatifs pour que des bailleurs privés
louent des logements aux associations ou donner l’exemple en réservant une part de son
programme de cessions immobilières à ces mêmes associations.
Les solidarités nouvelles soulignent ensuite la valeur de l’action à plusieurs. Ce sont des
habitants, en voisins, qui se rassemblent dans un groupe de quartier et créent des logements, pour
celui qui, dans leur proximité, n’a pas à se loger. En remettant au goût du jour l’indispensable
notion d’hospitalité, ils mettent en œuvre une mixité sociale nécessaire. Leur action est aussi un
combat, car il leur faut aussi convaincre les réticents d’accepter dans leur immeuble, ces locataires
« comme les autres », mais ayant connu la précarité du logement.
Elles montrent enfin l’importance de la rencontre entre bénévoles, salariés, habitants logés
par l’association. Cette rencontre, qui a pour base un accompagnement autour du logement,
constitue la promesse d’un monde où sont combattues nos fractures, et dans lequel le droit de
chacun , le droit à un logement décent, est reconnu. Notre société manque de paroles échangées,
d’écoute réciproque, d’attention portée à l’autre. Créer des solidarités nouvelles pour le logement,
n’est-ce pas créer ainsi des lieux où peuvent s’exercer une solidarité à visage humain et la
responsabilité du citoyen ?
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