Documents
Resources
Learning Center
Upload
Plans & pricing Sign in
Sign Out

KPMG - PDF

VIEWS: 564 PAGES: 30

									12 ДЕКАБРЯ 2007, МОСКВА




Налоговые аспекты сделок с
недвижимым имуществом:
действующая практика
УСЛУГИ ПО НАЛОГООБЛОЖЕНИЮ
Содержание




●   Купля-продажа объекта недвижимости: формы сделок до Постановления Президиума
    ВАС РФ № 53
●   Практика и последствия применения Постановления Президиума ВАС РФ № 53
●   Выводы




             © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                                 KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         2
Купля-продажа объектов недвижимости: формы сделок до
         Постановления Президиума ВАС РФ № 53




     © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                         KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         3
Формы сделок по продаже недвижимости



           Коммерческая недвижимость                                                                                    Жилая недвижимость


Выделение из состава компании российского                                                  Кредитно-депозитная схема с заключением
юридического лица и передача ему объекта                                                   предварительного договора купли-продажи объекта
недвижимости с последующей реализацией акций                                               недвижимости
данного юридического лица
Внесение объекта недвижимости в качестве вклада в                                          Задаток с заключением предварительного договора
уставный капитал компании с последующей                                                    купли-продажи объекта недвижимости
реализацией акций данной компании
Продажа акций зарубежной компании, владеющей                                               Вексельная схема с заключением предварительного
объектами недвижимости через российское                                                    договора купли-продажи объекта недвижимости
юридическое лицо

Продажа акций зарубежной компании, владеющей                                               Создание кооператива с заключением
объектами недвижимости через постоянное                                                    инвестиционного договора
представительство
                                                                Договор соинвестирования

           Договор долевого участия в строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ)

                                                                                   ЗПИФ



              © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                                  KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         4
К сожалению, в российском налоговом законодательстве отсутствуют такие
важные критерии, как, например, принцип деловой цели…
В налоговом законодательстве нужно сформулировать базовые принципы,
которыми    должны     руководствоваться    и   налоговые    органы, и
налогоплательщики, и суды. На сегодняшний день таких принципов нет.

                                                                                                             С.Д. Шаповалов
                                                                                           Заместитель министра финансов РФ




         © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                             KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         5
Практика и последствия применения Постановления
              Президиума ВАС РФ № 53




   © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                       KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         6
    Что изменилось с принятием ВАС РФ Постановления № 53


Налоговая выгода может быть признана необоснованной судом, если:



     Операции учтены не в соответствии с действительным экономическим смыслом




     Операции не имеют деловой цели или не осуществляется реальная предпринимательская
     деятельность




     Налогоплательщик действовал без должной осмотрительности и ему должно было быть известно
     о нарушениях его контрагента (например, в случае взаимозависимости)




     Деятельность налогоплательщика, его взаимозависимых лиц направлена на совершение
     операций преимущественно с контрагентами, не исполняющими налоговых обязательств


               © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                                   KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         7
Постановление ВАС РФ № 53 позволяет при применении налогового
законодательства руководствоваться «духом» закона, а не только его
«буквой».
                                                                                                                                                       О.Д. Хороший
                                                               Руководитель Управления администрирования
                                                                                налога на прибыль ФНС РФ




         © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                             KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                           8
Формы сделок по продаже недвижимости



           Коммерческая недвижимость                                                                                  Жилая недвижимость


   Выделение из состава компании российского                                             Кредитно-депозитная схема с заключением
   юридического лица и передача ему объекта                                              предварительного договора купли-продажи объекта
   недвижимости с последующей реализацией                                                недвижимости
   акций данного юридического лица
   Внесение объекта недвижимости в качестве                                              Задаток с заключением предварительного договора
   вклада в уставный капитал компании с                                                  купли-продажи объекта недвижимости
   последующей реализацией акций данной
   компании
   Продажа акций зарубежной компании,                                                    Вексельная схема с заключением предварительного
   владеющей объектами недвижимости через                                                договора купли-продажи объекта недвижимости
   российское юридическое лицо

   Продажа акций зарубежной компании,                                                    Создание кооператива с заключением
   владеющей объектами недвижимости через                                                инвестиционного договора
   постоянное представительство
                                                                   Договор соинвестирования

           Договор долевого участия в строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ)


                                                                                      ЗПИФ


            © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                                KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         9
 Судебное дело по выделению

ФАС Северо-Западного округа в Постановлении № А56-10961/2006 от 06.12.2006
отправил дело на новое рассмотрение для исследования обусловленности
разумными экономическими или иными причинами (деловыми целями) особых
форм расчетов и сроков платежей, свидетельствующих о групповой
согласованности операций




                                                            • Налогоплательщик произвел                                               реорганизацию                     путем
         Выделение с
         передачей имущества                                выделения из его состава ООО
                                                            • К выделенному ООО перешли активы в виде прав на
                                                            незавершенный строительством объект недвижимости
         ООО (РФ)




 Имущество



             © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                                 KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                                 10
Формы сделок по продаже недвижимости



           Коммерческая недвижимость                                                                                  Жилая недвижимость


   Выделение из состава компании российского                                             Кредитно-депозитная схема с заключением
   юридического лица и передача ему объекта                                              предварительного договора купли-продажи объекта
   недвижимости с последующей реализацией                                                недвижимости
   акций данного юридического лица
   Внесение объекта недвижимости в качестве                                              Задаток с заключением предварительного договора
   вклада в уставный капитал компании с                                                  купли-продажи объекта недвижимости
   последующей реализацией акций данной
   компании
   Продажа акций зарубежной компании,                                                    Вексельная схема с заключением предварительного
   владеющей объектами недвижимости через                                                договора купли-продажи объекта недвижимости
   российское юридическое лицо

   Продажа акций зарубежной компании,                                                    Создание кооператива с заключением
   владеющей объектами недвижимости через                                                инвестиционного договора
   постоянное представительство
                                                                   Договор соинвестирования

           Договор долевого участия в строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ)


                                                                                      ЗПИФ


            © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                                KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         11
 Судебное дело по внесению вклада в уставный капитал


ФАС Уральского округа в Постановлении № Ф09-230/06-С7 от 30.11.2006 пришел к
выводу, что договоры о создании новых обществ фактически прикрывали сделки
по продаже имущества с целью ухода от налогообложения, а именно:

                                                                  • Налогоплательщик создает ООО и оплачивает уставный
 Продавец                         Покупатель
                                                                  капитал путем передачи имущества
                                                                  • После гос. регистрации ООО налогоплательщик продает долю
        2. Продажа долей ООО
                                                                  в уставном капитале
                                                                  • ООО не осуществляли реальной хозяйственной деятельности
                                                                  до продажи налогоплательщиком своей доли в уставном
             1. Взнос имущества в
               уставный капитал
                                                                  капитале
                                                                  • Поэтому, иная экономическая цель, кроме получения дохода от
            ООО (РФ)                                              налоговой выгоды отсутствовала




Имущество


               © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                                   KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         12
Формы сделок по продаже недвижимости



           Коммерческая недвижимость                                                                                  Жилая недвижимость


   Выделение из состава компании российского                                             Кредитно-депозитная схема с заключением
   юридического лица и передача ему объекта                                              предварительного договора купли-продажи объекта
   недвижимости с последующей реализацией                                                недвижимости
   акций данного юридического лица
   Внесение объекта недвижимости в качестве                                              Задаток с заключением предварительного договора
   вклада в уставный капитал компании с                                                  купли-продажи объекта недвижимости
   последующей реализацией акций данной
   компании
   Продажа акций зарубежной компании,                                                    Вексельная схема с заключением предварительного
   владеющей объектами недвижимости через                                                договора купли-продажи объекта недвижимости
   российское юридическое лицо

   Продажа акций зарубежной компании,                                                    Создание кооператива с заключением
   владеющей объектами недвижимости через                                                инвестиционного договора
   постоянное представительство
                                                                   Договор соинвестирования

           Договор долевого участия в строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ)


                                                                                      ЗПИФ


            © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                                KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         13
 Уголовное дело в связи с распределением дивидендов через
 кипрскую компанию

ГУВД Москвы возбудило против руководителя российского ООО дело по ч.2
ст.199.1 УК РФ (неисполнение обязанностей налогового агента). По версии
следствия, ООО занизило за 2006 г. налог с дивидендов, выплаченных
материнской компании на Кипре
Руководители иностранного инвестиционного фонда покинули Россию в связи с
возбуждением данного уголовного дела
                                                    •Акции российских компаний продавались путем продажи
                                                    акций иностранных компаний, их владельцев. Доход от
                                                    продажи акций в РФ не облагался налогом
                                                    •Директором   ООО,   дочерней компании иностранного
    Компания                                        инвестиционного фонда являлся сотрудник российского
     (Кипр)                                         филиала фонда. ООО не имело собственного офиса и
                                                    реальных сотрудников
                      Дивиденды
    ООО (РФ)                                        •На этом основании, следователи считают, что иностранный
                                                    инвестиционный фонд имел постоянное представительство на
                                                    территории РФ и его доходы подлежали налогообложению в
                                                    РФ по полной налоговой ставке; ООО использовало схему,
                                                    направленную на избежание налогообложения и руководство
                                                    компании    должно    быть   привлечено    к   уголовной
                                                    ответственности
           © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                               KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         14
Формы сделок по продаже недвижимости



        Коммерческая недвижимость                                                                              Жилая недвижимость


Выделение из состава компании российского                                         Кредитно-депозитная схема с заключением
юридического лица и передача ему объекта                                          предварительного договора купли-продажи объекта
недвижимости с последующей реализацией                                            недвижимости
акций данного юридического лица
Внесение объекта недвижимости в качестве                                          Задаток с заключением предварительного договора
вклада в уставный капитал компании с                                              купли-продажи объекта недвижимости
последующей реализацией акций данной
компании
Продажа акций зарубежной компании,                                                Вексельная схема с заключением предварительного
владеющей объектами недвижимости через                                            договора купли-продажи объекта недвижимости
российское юридическое лицо

Продажа акций зарубежной компании,                                                Создание кооператива с заключением
владеющей объектами недвижимости через                                            инвестиционного договора
постоянное представительство
                                                            Договор соинвестирования

        Договор долевого участия в строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ)


                                                                               ЗПИФ


            © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                                KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         15
Судебное дело по вексельным схемам российской девелоперской
компании

 Девятый Арбитражный Апелляционный Суд в Постановлении № 09АП-
 11923/07-АК от 19.10.2007 признал законность налоговых доначислений в
 связи с уклонением российской девелоперской компании от уплаты налогов
 при помощи вексельной схемы продажи квартир

                                                                                     • Для получения прав на квартиры в строящихся
 Продавец                           Покупатель                                       домах покупатели должны были заключить с
                                                                                     компанией     договор     инвестирования    в
        1. Приобретение векселя                                                      строительство
        2. Договор инвестирования
                                                                                     • Оплату по таким договорам Девелопер
        3. Передача векселя
                                                                                     принимал только векселями, которые покупатель
       4. Уступка прав                                                               должен был приобрести у связанной компании
                                                                                     • Получив векселя, Девелопер уступал права на
                                                                                     квартиры покупателям. При этом векселя
                                                                                     учитывались по цене значительно ниже
                                                                                     номинала. В связи с этим налоговый орган
                                                                                     начислил налог на прибыль
            Квартира
                                                                                     • Также налоговый орган начислил НДС исходя
                                                                                     из выручки от уступки имущественных прав на
                                                                                     квартиры
            © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                                KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         16
Последствия для компаний




        © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                            KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         17
Формы сделок по продаже недвижимости – применение 169 статьи ГК
РФ


        Коммерческая недвижимость                                                                              Жилая недвижимость


Выделение из состава компании российского                                         Кредитно-депозитная схема с заключением
юридического лица и передача ему объекта                                          предварительного договора купли-продажи объекта
недвижимости с последующей реализацией                                            недвижимости
акций данного юридического лица
Внесение объекта недвижимости в качестве                                          Задаток с заключением предварительного договора
вклада в уставный капитал компании с                                              купли-продажи объекта недвижимости
последующей реализацией акций данной
компании
Продажа акций зарубежной компании,                                                Вексельная схема с заключением предварительного
приобретшей акции российской компании,                                            договора купли-продажи объекта недвижимости
владеющей объектами недвижимости, по
заведомо низкой цене
Продажа акций зарубежной компании,                                                Создание кооператива с заключением
владеющей объектами недвижимости через                                            инвестиционного договора
постоянное представительство
                                                            Договор соинвестирования

        Договор долевого участия в строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ)


                                                                               ЗПИФ


            © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                                KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         18
Судебное дело по продаже акций по заниженной цене (ст. 169 ГК)


 Находится в стадии рассмотрения арбитражным судом г. Москвы.
 Налоговые органы требуют конфискации акций, являвшихся предметом
 сделок, цель которых противна основам порядка и нравственности, у
 акционеров нефтяной компании:
                                                                             • Акционеры продавали акции нефтяной компании
                                                                             по номинальной стоимости

Продавец                         Покупатель                                  • ФГУП «Государственный НИИ развития налоговой
                                                                             системы» оценил стоимость акций
                                                                             • Налоговые органы считают, что акции нефтяной
            Продажа акций
                                                                             компании продавались по заниженной цене с целью
                                                                             минимизации налогов, которая противна основам
                                                                             порядка и нравственности и требуют взыскать
                                                                             количество акций нефтяной компании в доход
                                                                             государства пропорционально заниженной сумме
                                                                             налогов
           Нефтяная                                                          • Арбитражный суд г. Москвы наложил арест на
           компания                                                          акции нефтяной компании
             (РФ)



              © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                                  KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         19
Формы сделок по продаже недвижимости – применение 169 статьи ГК
РФ


        Коммерческая недвижимость                                                                              Жилая недвижимость


Выделение из состава компании российского                                         Кредитно-депозитная схема с заключением
юридического лица и передача ему объекта                                          предварительного договора купли-продажи объекта
недвижимости с последующей реализацией                                            недвижимости
акций данного юридического лица
Внесение объекта недвижимости в качестве                                          Задаток с заключением предварительного договора
вклада в уставный капитал компании с                                              купли-продажи объекта недвижимости
последующей реализацией акций данной
компании
Продажа акций зарубежной компании,                                                Вексельная схема с заключением предварительного
приобретшей акции российской компании,                                            договора купли-продажи объекта недвижимости
владеющей объектами недвижимости, по
заведомо низкой цене
Продажа акций зарубежной компании,                                                Создание кооператива с заключением
владеющей объектами недвижимости через                                            инвестиционного договора
постоянное представительство
                                                            Договор соинвестирования

        Договор долевого участия в строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ)


                                                                               ЗПИФ


            © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                                KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         20
Судебное дело по передаче акций в виде качестве благотворительного взноса
с последующим взносом их в уставный капитал (ст. 169 ГК)


  Арбитражный суд г. Москвы Решением А40-78279/06-62-220 от 06.07.2007
  признал пожертвование акций сделкой противной основам правопорядка и
  нравственности и взыскал акции в доход государства:


                                                                                • Российская компания безвозмездно передала
                                                                                Благотворительному   фонду  акции  нефтяных
                                                                                компаний
Компания                    Благотворительный
                                  фонд                                          • После передачи акций Российская компания
          1. Безвозмездная                                                      приняла решение о добровольной ликвидации
           передача акций
                                                                                • Благотворительный фонд учредил ООО и в
                                      3. Вклад акций в                          качестве взноса в уставный фонд передал
 2. Ликвидация                       уставный капитал                           полученные акции
    компании
                                           ООО                                  • Поэтому суд признал пожертвование акций
                                           (РФ)                                 сделкой, имеющей цель уклонение от уплаты
                                                                                налогов при передаче акций, и являющейся
                                                                                противной основам правопорядка и нравственности,
                 Нефтяные                                                       и взыскал акции в доход государства
                 компании
                   (РФ)

                 © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                                     KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         21
«Статью 169 ГК часто пытаются использовать в тех случаях, когда нет других
оснований признать сделку недействительной. Однако такие иски почти
никогда не удовлетворяются: все-таки к сделке, в рамках которой не уплачены
налоги, применить статью 169 ГК очень непросто.»
«Я не думаю, что (применение статьи 169 ГК) это правильный путь. У
участников рынка должна оставаться уверенность в том, что есть основы,
разрушать которые нельзя. Если начать огульно применять статью 169 ГК, то
вера в стабильность договоров будет подорвана.»

                                                                                                                                           А.А. Иванов
                                                                                                                                  Председатель ВАС РФ




           © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                               KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         22
Если сделка не обусловлена экономическими причинами, директор обязан
уведомлять о ней акционеров. В противном случае именно он несет
ответственность как за ее налоговые последствия, так и за недополученную
акционерами прибыль.

                                                                                            Д.И. Дедов
                                                         Начальник Управления законодательства ВАС РФ




          © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                              KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         23
 Что изменилось с принятием ВАС РФ Постановления № 53: разумная
 деловая цель

 Налоговые последствия и риски, связанные с продажей активов/компаний, могут
 отличаться в зависимости от конкретной ситуации
              Акции дочерней операционной компании
              находятся в собственности иностранной
                                                                                                               Продажу акций дочерней компании можно
              холдинговой компании в течение достаточно
                                                                                                               рассматривать как обычную бизнес-
              длительного периода времени, на протяжении
                                                                                                               операцию, имеющую разумную деловую
              которого:
                                                                                                               цель, и связанную с желанием собственника
Ситуация 1    ● Холдинговая компания и дочерняя компания                                                       выйти из определенной части операционного
                  осуществляли реальную экономическую
                                                                                                               бизнеса, получив от этого соответствующий
                  деятельность
                                                                                                               доход
              ● Дочерняя компания распределяла доход в                                                         Риски => незначительные
                  виде дивидендов в пользу холдинговой
                  компании

              Акции дочерней компании были переданы в
                                                                                                                При продаже акций третьим лицам – высокий
Ситуация 2    собственность иностранной холдинговой
                                                                                                                риск признания необоснованной налоговой
              компании непосредственно перед продажей
                                                                                                                выгоды
              активов в пользу третьих лиц

                                                                                                                Реструктуризация активов может
                                                                                                                рассматриваться в качестве разумной
              Реструктуризация в целях консолидации                                                             деловой цели, поскольку:
Ситуация 3    активов под единой иностранной холдинговой                                                        ● создает более обоснованную, понятную и
              компанией без смены бенефициарных                                                                   прозрачную структуру собственности
              собственников                                                                                     ● дает возможность привлечь в холдинг более
                                                                                                                  дешевые инвестиции
                                                                                                                Риски => ???

             © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                                 KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         24
Что дальше: Формы сделок по продаже недвижимости



        Коммерческая недвижимость                                                                               Жилая недвижимость


Выделение из состава компании юридического
лица и передача ему объекта недвижимости, с
последующей реализацией акций данного
юридического лица (при наличии разумной
деловой цели)
Внесение объекта недвижимости в качестве
вклада в уставный капитал компании (при
наличии разумной деловой цели)

Продажа акций зарубежной компании,
владеющей объектами недвижимости через
российское юридическое лицо (при наличии
разумной деловой цели)
Продажа акций зарубежной компании,                                                 Создание кооператива с заключением
владеющей объектами недвижимости через                                             инвестиционного договора или договора долевого
постоянное представительство (при наличии                                          участия в строительстве
разумной деловой цели)
                                                             Договор соинвестирования

        Договор долевого участия в строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ)

                                                                                ЗПИФ

             © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                                 KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         25
  Что дальше: юрисдикции холдингов


                                          Кипр                                 Нидерланды                                       Австрия                                    Люксембург


Налог на                   0% при соблюдении                            0% при соблюдении                            0% при соблюдении                           0% при соблюдении
дивиденды,                 определенных                                 определенных                                 определенных                                определенных
полученные от              условий                                      условий                                      условий                                     условий
российских
компаний
Налог у источника          0%                                           0% при выплате                               0% при выплате                              0% при выплате
выплаты                                                                 компании,                                    компании,                                   компании,
дивидендов                                                              зарегистрированной                           зарегистрированной                          зарегистрированной
                                                                        в одной из стран ЕС                          в одной из стран ЕС                         в одной из стран ЕС


Налог на доходы от         0%                                           0% при соблюдении                            0% при соблюдении                           0% при соблюдении
продажи акций                                                           определенных                                 определенных                                определенных
российских                                                              условий                                      условий                                     условий
компаний

Налог на прибыль,          9%                                           5% при соблюдении                            5% при соблюдении                           10% при соблюдении
распределяемую                                                          определенных                                 определенных                                определенных
российским                                                              условий                                      условий                                     условий
компаниям с 1.01.08




                © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                                    KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                                      26
    Что дальше: 214-ФЗ (договор участия в долевом строительстве)



Преимущества                                                                  Недостатки
● Основная     легальная форма привлечения                                    ● Установлены    требования к застройщику для получения права
    средств физ лиц для строительства                                             на привлечение денежных средств от участников долевого
    объекта до его сдачи в эксплуатацию                                           строительства:
●   Часть денежных средств, полученных от                                           • получение разрешения на строительство
    дольщиков, приходящаяся на компенсацию                                          • опубликование, размещение и (или) представление
    затрат на строительство, не облагается                                            проектной декларации, включающей в себя информацию о
    НДС. Соответствующий входной НДС к                                                застройщике и проектную документацию
    вычету не принимается, однако, принимается
    в качестве расходов при расчете налога на                                       • государственная регистрация права собственности или
    прибыль                                                                           права аренды застройщика на земельный участок
                                                                              ●   Запрещена уступка прав требования гражданам по
                                                                                  инвестиционным договорам на строительство многоквартирных
                                                                                  домов.
                                                                              ● Часть    денежных средств, полученных от дольщиков сверх
                                                                                  затрат на строительство, признаваемая вознаграждением
                                                                                  застройщика, подлежит обложению НДС по ставке 18/118. При
                                                                                  этом застройщик сможет принять к вычету входящий НДС,
                                                                                  предъявленный ему поставщикам товаров, работ, услуг,
                                                                                  приходящийся на долю облагаемых операций
                                                                              ●   Прибыль застройщика в виде разницы между вознаграждением
                                                                                  за услуги застройщика и расходами на оказание этих услуг
                                                                                  подлежит обложению налогом на прибыль в РФ по ставке 24%




                  © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                                      KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         27
                                                            Выводы




© 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                    KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         28
   Выводы


Для снижения риска применения к продавцам и покупателям недвижимости последствий
признания налоговой выгоды необоснованной необходимо чтобы:


    Операции должны быть учтены в соответствии с действительным экономическим смыслом




    Операции должны иметь деловую цель и должна осуществляться реальная
    предпринимательская деятельность на рыночных условиях




    Налогоплательщик должен действовать с должной осмотрительностью и не вступать в операции
    с контрагентами, допускающими нарушения



    Деятельность налогоплательщика, его взаимозависимых лиц должна быть направлена на
    недопущение совершения операций с контрагентами, не исполняющими налоговых обязательств


              © 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                                  KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         29
    Информация, содержащаяся в настоящем документе носит общий характер и подготовлена без учета конкретных обстоятельств того или иного лица или
    организации. Хотя мы неизменно стремимся представлять своевременную и точную информацию, мы не можем гарантировать того, что данная
    информация окажется столь же точной на момент получения или будет оставаться столь же точной в будущем. Предпринимать какие-либо действия на
    основании такой информации можно только после консультаций с соответствующими специалистами и тщательного анализа конкретной ситуации.




                                       Контакты
                         Наталия Малютина
                         Директор по налогообложению,
                         Руководитель группы консультирования в
                         сфере операций с недвижимостью,
                         КПМГ Россия
                         Тел.: +7 (495) 937 4477
                         Факс: (495) 937 4400
                         Эл. Почта: NMalioutina@kpmg.ru
                         www.kpmg.ru




© 2007 КПМГ Лимитед, компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о. Гернси о компаниях; член сети независимых фирм КПМГ, входящих в ассоциацию
                    KPMG International, зарегистрированную по законодательству Швейцарии. Все права защищены. Напечатано в России.                         30

								
To top