Oportunidades en el Mercado Habitacional by frb17196

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									   Oportunidades en el Mercado
          Habitacional

                  A D                       I

          Expo Desarrollo Inmobiliario
                 Marzo 2007

Softec®          San Jerónimo 428 Jardines del Pedregal. México D.F. 01900 TEL 5668-1695
          •        “He    aprendido,    basado    en     mi
              experiencia, que el mercado domina todo.
              Entonces,    cuando    algún   obstáculo    o
              dificultad nos golpea, siempre me digo:
              ‘Escucha al mercado, escucha la voz del
              cliente.’ Esa es la esencia fundamental del
              mercadeo. Siempre, tenemos que regresar
              al mercado, regresar al consumidor.      Esta
              es la forma de Toyota.


          •        “Cuando nos atoramos, regresamos a lo
              básico. ¿Por qué? Por que las marcas, la
              imagen, la adoración de marcas, las
              determina     el    cliente,  no    nosotros.
              Realmente no podemos definir nada.         El
              cliente define, eso es la esencia.”

          • Yoshio    Ishizaka.   Vicepresidente          Ejecutivo,
            Consejero, Toyota Motor Corporation.
Softec®   •   The future beyond brands LoveMarks.   Kevin Roberts CEO
              SAATCHI & SAATCHI
          2006




Softec®
                         México Inmobiliario
•   Población ‘06                 107 millones
•   Hogares ‘06                  25.9 millones
•   Ciudades >100,000                  75 cdes.
•   Ciudades > 1 millón                 9 cdes.
•   Hogares urbanos              16.8 millones
•   Ingreso medio urbano         $11,000/ año
•   Formación Hogares #                769,000
•   Turismo intl. ‘06            22.8 millones
•   Turismo nal. ‘06             53.4 millones
•   Cuartos hotel total #              460,000
•   Vivienda turística total #          60,000
•   Tiendas en ctros. comerciales       11,133
•   Sup. ctros coms. m2          13.4 millones
•   Oficinas Cd. México           733 edificios
•   Sup. Oficinas m2               5.2 millones
•   Parques industriales #                  330
•   Sup total parques (Ha)             139,000

•   Cartera hipotecaria 06   €69,100 millones
•   Inversión inmob ‘06      €27,715 millones

Softec®
                            Mercado Inmobiliario
                            Unidad de medida       Unidades       Valor Unitario            Total
     Vivienda                       unidades         538,700            $50,000           $27,000
     Hoteles                         cuartos          24,000           $130,000            $3,120
     Vivenda vacacional             unidades          11,800           $300,000            $3,600
     Oficinas                            m2          119,084             $1,200             $143
     Parques Industriales                m2        2,500,000               $250             $625
     Comercial                           m2        1,236,614               $600             $742
     TOTAL                                                                                $36,630


•   La mayor parte del crecimiento del mercado inmobiliario mexicano está en la vivienda
    tanto para uso primario como para uso vacacional.
•   El sector hotelero presenta interesante crecimiento y oportunidades al ser eje del actual
    gobierno.
•   El mercado de oficinas esta muy localizado en la Ciudad de México.
•   El mercado de parques industriales esta muy consolidado y tiene un crecimiento
    moderado.
•   El sector comercial presenta grandes oportunidades al recomponerse la estructura
    mexicana de consumo e incrementar el poder de compra de las familias.

Softec®
      Segmentación de mercado e ingreso


                                      RP
                             MIN      3%       R
                             12%              10%
SEGMENTED HOUSING
MARKET                              E A/B                   ANNUAL INCOME USD
                                   9% 6% C+            M
                                          11%         11%
RP       >$220,,000                                         A/B     >$100,000
R     $100-$220,000                            C            C+    $40-$100,000
                             D                16%
M      $38-$100,000         37%
                                                            C      $12-$40,000
E       $21-$38,000                                         D+      $8-$12,000
                       S
S        $8-$21,000   38%                D+                 D        $3-$8,000
                                        21%
MIN         <$8,000                                  E      E          <$3,000
                                                    26%




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                         Crecimiento del mercado
                                                                   Ventas Unitarias

                     600,000



                     500,000



                     400,000
                                                                                                                               2nd Home
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          Unidades




                                                                                                                                R
                     300,000
                                                                                                                                M
                                                                                                                                E
                     200,000                                                                                                    S



                     100,000



                           -
                               91

                                     92

                                           93

                                                 94

                                                       95

                                                             96

                                                                   97

                                                                         98

                                                                               99

                                                                                      00

                                                                                            01

                                                                                                  02

                                                                                                        03

                                                                                                              04

                                                                                                                    05

                                                                                                                          06
                          19

                                    19

                                          19

                                                19

                                                      19

                                                            19

                                                                  19

                                                                        19

                                                                              19

                                                                                    20

                                                                                           20

                                                                                                 20

                                                                                                       20

                                                                                                             20

                                                                                                                   20

                                                                                                                         20
   • Las ventas unitarias llegaron a 538,700
     unidades en 2006
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                                                 Ventas en USD
                                                       Valor de Ventas USD (millones)

                     $30,000


                     $25,000


                     $20,000                                                                                                     2nd Home
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          Unidades




                                                                                                                                 R
                     $15,000
                                                                                                                                 M
                                                                                                                                 E
                     $10,000                                                                                                     S



                      $5,000


                         $0
                               91

                                     92

                                           93

                                                 94

                                                       95

                                                              96

                                                                     97

                                                                           98

                                                                                 99

                                                                                        00

                                                                                              01

                                                                                                    02

                                                                                                          03

                                                                                                                04

                                                                                                                      05

                                                                                                                            06
                          19

                                    19

                                          19

                                                19

                                                      19

                                                            19

                                                                   19

                                                                          19

                                                                                19

                                                                                      20

                                                                                             20

                                                                                                   20

                                                                                                         20

                                                                                                               20

                                                                                                                     20

                                                                                                                           20
   • Las ventas llegaron a US$27,200
     millones en 2006
Softec®                                                                                                                                     8
                                Precios/m2 USD
                                              Precios por m2 USD

          $6,000


          $5,000


          $4,000
                                                                                                     S
                                                                                                     E
          $3,000                                                                                     M
                                                                                                     R
                                                                                                     RP
          $2,000


          $1,000


              $-
                   1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006




Softec®
                             Precios / m2 en UDI
                                 base 1994
                                     Comparacion Precio UDI base 1994=1

          140%


          120%


          100%

                                                                                                            S
          80%                                                                                               E
                                                                                                            M
          60%                                                                                               R
                                                                                                            RP
          40%


          20%


           0%
             91

                   92

                         93

                               94

                                     95

                                           96

                                                 97

                                                       98

                                                             99

                                                                   00

                                                                         01

                                                                               02

                                                                                     03

                                                                                           04

                                                                                                 05

                                                                                                       06
            19

                  19

                        19

                              19

                                    19

                                          19

                                                19

                                                      19

                                                            19

                                                                  20

                                                                        20

                                                                              20

                                                                                    20

                                                                                          20

                                                                                                20

                                                                                                      20
Softec®
      Emisión de títulos hipotecarios
                                                      Issuers and Types of Debt for Housing
                                                             Emisores y tipo de deuda para vivienda
                                    $4,000
                                                                                              HIPOTECARIA SU CASITA

                                                                                              HIPOTECARIA NACIONAL

                                    $3,500                                                    INFONAVIT

                                                                                              METROFINANCIERA

                                                                                              PATRIMONIO
                                    $3,000
                                                                                              GEO

                                                                                              HIPOTECARIA CREDITO Y CASA
          Amount/Monto US$million




                                                                                              URBI
                                    $2,500
                                                                                              DEMET

                                                                                              GMAC HIPOTECARIA


                                    $2,000                                                    HIPOTECARIA ING COMERCIAL AMERICA

                                                                                              SARE

                                                                                              RUBA

                                    $1,500                                                    HIPOTECARIA MÉXICO

                                                                                              HIPOTECARIA MÉXICO

                                                                                              MORTGAGE BACKED SECURITIES / TITULOS HIPOT
                                    $1,000
                                                                                              STRUCTURED DEBT / CERTIFICADOS BURSATILES
                                                                                              ESTRUCTURADOS
                                                                                              OBLIGATIONS / OBLIGACIONES

                                                                                              TRUST CERTIFICATES / CERTIFICADO DE PARTICIPACIÓN
                                     $500                                                     ORDINARIA
                                                                                              MED TERM DEBT / PAGARE DE MEDIANO PLAZO

                                                                                              SHORT TERM BONDS / CERTIFICADOS BURSATILES DE CORTO
                                                                                              PLAZO
                                       $0                                                     COMMERCIAL PAPER / Papel Comercial

                                             Issuer/Emisor                 Type/Tipo


Softec®
                                  Carteras Hipotecarias
                                                Carteras Hipotecarias

                        $50,000

                        $45,000

                        $40,000

                        $35,000

                        $30,000                            Total US91,130 millones
          US millones




                        $25,000

                        $20,000

                        $15,000

                        $10,000

                         $5,000

                             $-
                                   Infonavit   Fovissste        Banca       Sofols   FONHAPO




Softec®
                                           Apalancamiento
                     $1,200,000                            $100,000

                                                            $90,000
                     $1,000,000
                                                            $80,000

                                                            $70,000
                      $800,000
                                                                      Sofols
      Millones USD




                                                            $60,000
                                                                      Banca
                      $600,000                              $50,000   FONHAPO
                                                                      Fovissste
                                                            $40,000
                                                                      Infonavit
                      $400,000
                                                            $30,000

                                                            $20,000
                      $200,000
                                                            $10,000
                             $-                                  $-
                                     Parque Inmobiliario
                                  Cartera Hipotecaria
                                  No Apalancado



• Solo el 5.9% del valor del parque esta apalancado.
  Hay una oportunidad de llevar esto al 35% en los
  próximos 15 años.
Softec®
          ¿Cómo entramos al 2007?




Softec®
                                                                                       Economía
                                                                             Inflation and Interest reates 1995-2005
                                                                                                    Inflación y tasas de interés 1995-2005

          45.00%


          40.00%


          35.00%


          30.00%


          25.00%


          20.00%


          15.00%

                                                                                                                                                                                                                                                    Cetes 28
          10.00%


          5.00%                                                                                                                                                                                                                                     TIIE

          0.00%
                            May-98




                                                       May-99




                                                                                  May-00




                                                                                                             May-01




                                                                                                                                        May-02




                                                                                                                                                                   May-03




                                                                                                                                                                                              May-04




                                                                                                                                                                                                                         May-05
                   Jan-98


                                     Sep-98
                                              Jan-99


                                                                Sep-99
                                                                         Jan-00


                                                                                           Sep-00
                                                                                                    Jan-01


                                                                                                                      Sep-01
                                                                                                                               Jan-02


                                                                                                                                                 Sep-02
                                                                                                                                                          Jan-03


                                                                                                                                                                            Sep-03
                                                                                                                                                                                     Jan-04


                                                                                                                                                                                                       Sep-04
                                                                                                                                                                                                                Jan-05


                                                                                                                                                                                                                                  Sep-05
                                                                                                                                                                                                                                           Jan-06
                                                                                                                                                                                                                                                    Annual
                                                                                                                                                                                                                                                    inflation/Inflacion
                                                                                                                                                                                                                                                    Anual



   • Aburrida, ¡Gracias a Dios!
Softec®                                                                                                                                                                                                                                                                   15
          Crecimiento Ciudades
              Unit growth in housing of 78 largest cities
                   Total 545,944 new homes in 2006
             Projection includes self and developer build
                                homes
                      Crecimiento habitacional de las 78 cds más grandes
                              Total 545,944 nuevas casas en 2006
                                                                                                                                      ZONA METRO DF
                                                                                                                                      MONTERREY
                                                                                                                                      GUADALAJARA
                                                                                                                                      TIJUANA
                                            111,983                                                                                   JUAREZ
                                                                                                                                      CANCUN
                                                                                                            124,131
                                                                                                                                      QUERETARO (CD.)
                                                                                                                                      PUEBLA (CD.)
                    4,794
                                                                                                                                      MEXICALI
                  4,814                                                                                                               MERIDA
                 5,008
                5,387                                                                                                                 CULIACAN
               5,460                                                                                                                  HERMOSILLO
              5,663
             6,391
                                                                                                                                      SAN LUIS POTOSI (CD.)
                                                                                                                                      LEON
             6,917
                                                                                                                                      TORREON
             7,383
                                                                                                                                      CHIHUAHUA (CD.)
             7,666                                                                                                           38,382
                                                                                                                                      AGUASCALIENTES (CD.)
             8,278
                                                                                                                                      VERACRUZ (CD.)
              8,648
                                                                                                                                      TOLUCA (DE LERDO )
               9,251                                                                                                                  SALTILLO
                 9,310                                                                                                                TAMPICO
                                                                                                                         34,150
                      9,511                                                                                                           LOS MOCHIS
                                                                                                                                      PACHUCA
                         .                                                                                                            REYNOSA
                      9..                                                                                       21,176
                             9..
                                 .                                                                                                    ACAPULCO
                                    .                                                                                                 VILLAHERMOSA
                                9..                                                                    19,831
                                          ,48
                                             6
                                                                                              17,894                                  CUERNAVACA
                                        10        6
                                               ,80        3                                                                           MATAMOROS
                                             10        ,41         7
                                                    11          ,67            93                                                     NUEVO LAREDO
                                                              11          ,7
                                                                       12
                                                                                       ,482                                           TUXTLA GUTIERREZ
                                                                                    14
                                                                                                                                      Other 48 Cities

Softec®
Softec®
                                   Persons >4yrs old/Personas mayores a 4 años




                               -
                                    5,000
                                            10,000
                                                     15,000
                                                                    20,000
                                                                                 25,000
                                                                                                      30,000
                                                                                                                       35,000
                                                                                                                                40,000




                     Jalisco
             BajaCalifornia
                Michoacán
            DistritoFederal
                     México
               Guanajuato
                Chihuahua
                    Oaxaca
                   Veracruz
                 Zacatecas
             SanLuisPotosí
               NuevoLeón
               Tamaulipas
                     Puebla
                     Sonora
                                                                                   2000-2005




                     Nayarit
                   Durango
                    Hidalgo
                    Sinaloa
                   Guerrero
            Aguascalientes
                 Querétaro
              QuintanaRoo
                    Morelos
                   Coahuila
                     Colima
                                                                                                                                         Migración Internacional a Mexico 2000-2005




                    Chiapas
                    Yucatán
                                                                                                                                                                                                                                      Migración internacional




          BajaCaliforniaSur
                Campeche
                                                                                   300,000 migrantes internacionales




                   Tabasco
                                                                                                                                                                                      International Immigration to Mexico 2000-2005




                   Tlaxcala
                                                              Otros países
                                                              US Imigrants/
                                                              Other Countries/


                                                              Inmigrantes EUA
     Indice empleos permanentes 94-
                   06                Formacion neta empleos permanentes 1994-2006

                QUINTANA ROO                                                                              124.7%
          BAJA CALIFORNIA SUR                                                           93.7%
                       CHIAPAS                                                69.0%
              BAJA CALIFORNIA                                                68.5%
                    CAMPECHE                                              63.0%
                  GUANAJUATO                                      49.4%
             AGUASCALIENTES                                      48.4%
                   TAMAULIPAS                                   47.4%
                      YUCATAN                                  46.3%
                   ZACATECAS                                  45.6%
                        COLIMA                              41.8%
                   MICHOACAN                                41.7%
                      TABASCO                              41.1%
                   QUERETARO                             37.8%
                  NUEVO LEON                             37.5%
                       JALISCO                           37.3%
                   CHIHUAHUA                            36.0%
                     TLAXCALA                          34.3%
                     COAHUILA                          34.2%
              SAN LUIS POTOSI                         32.6%
               Promedio Nacional                   28.3%
                      SONORA                         31.9%
                       OAXACA                      28.5%
                      SINALOA                      27.9%
                       PUEBLA                    25.4%
                     DURANGO                   22.2%
                      HIDALGO                  22.0%
                    VERACRUZ                  20.5%
                     MORELOS              13.7%
                        MEXICO           12.5%
                       NAYARIT        8.3%
                    GUERRERO       2.6%
            DISTRITO FEDERAL       2.1%
                              0.0%        20.0%        40.0%       60.0%        80.0%   100.0%   120.0%       140.0%




Softec®                                                                                                                18
Softec®
                                                                                                                            Crecimiento 1993=1.00




                                               •
                                                                                                          0.00
                                                                                                                  0.20
                                                                                                                         0.40
                                                                                                                                 0.60
                                                                                                                                        0.80
                                                                                                                                                 1.00
                                                                                                                                                        1.20
                                                                                                                                                                 1.40
                                                                                                                                                                        1.60
                                                                                                                                                                                 1.80
                                                                                                                                                                                         2.00




                                                                                      Aguascalientes
                                                                                        Quintana Roo
                                                                                   Querétaro Arteaga
                                                                                       Baja California
                                                                                          Tamaulipas
                                                                                         Nuevo León




          competitividad.
                                                                                   Baja California Sur
                                                                                               Puebla
                                                                                             Coahuila
                                                                                                                                                                                        4.4%




                                                                                           Chihuahua
                                                                                              Tlaxcala
                                                                                              Yucatán
                                                                                           Campeche
                                                                                          Guanajuato
                                                                                              Durango
                                                                                        Total nacional
                                                                                               Sonora
                                                                                     San Luis Potosí
                                                                                                                                                                        3.4%




                                                                                              Tabasco
                                                                                               Colima
                                                                                                Jalisco
                                                                                      Distrito Federal
                                                                                              Chiapas
                                                                                               Oaxaca
                                                                                              Morelos
                                                                                           Zacatecas
                                                                                           Michoacán
                                                                                             Guerrero
                                                                                               México
                                                                                                                                                                        2.8%




                                                                                             Veracruz
                                                                                                                                                                                                  Crecimiento 1993-2005




                                                                                               Hidalgo
                                                                                               Sinaloa
                                                                                               Nayarit
                                                                                                          0.00%
                                                                                                                         5.00%
                                                                                                                                        10.00%
                                                                                                                                                        15.00%
                                                                                                                                                                        20.00%
                                                                                                                                                                                         25.00%




          Los estados motor no se han enfocado al desarrollo económico y pierden




                                                                                                                         Participación del PIB total
Softec®
                               $-
                                        $5,000
                                                 $10,000
                                                           $15,000
                                                                     $20,000
                                                                               $25,000
                                                                                         $30,000
                                                                                                   $35,000
                                                                                                             $40,000
                                                                                                                       $45,000
                                                                                                                                 $50,000
                    TIJUANA
                  MEXICALI
                CHIHUAHUA
                    PUERTO
                   CANCUN
           PIEDRAS NEGRAS
                  SALTILLO
               QUERETARO
               MONTERREY
                  NOGALES
              CUAHUTEMOC
                 ENSENADA
                 MONCLOVA
               HERMOSILLO
          SL RIO COLORADO
                   OAXACA
                       LEON
                      LA PAZ
                   DELICIAS
                    COLIMA
              GUADALAJARA
          AGUASCALIENTES
                 MAZATLAN
               MANZANILLO
           NUEVO LAREDO
                   Promedio
                   MORELIA
                    TOLUCA
                  TORREON
                 CULIACAN
          SAN LUIS POTOSI
                                                                                                                                                    ciudades




                    PARRAL
               MATAMOROS
                    JUAREZ
                      TEPIC
                    PUEBLA
              CD. VICTORIA
            VILLAHERMOSA
                 DURANGO
                VERACRUZ
                  PACHUCA
                     CELAYA
                   TAMPICO
             GUANAJUATO
          CD. DEL CARMEN
               ZACATECAS
                  GUAYMAS
              CUERNAVACA
                                                                                                                                           Ingreso medio y promedio 50




             CD. OBREGON
               LOS MOCHIS
                      ZMDF
                               $9,000
                                        $9,500
                                                 $10,000
                                                           $10,500
                                                                     $11,000
                                                                               $11,500
                                                                                         $12,000
                                                                                                   $12,500
                                                                                                             $13,000
                                                                                                                       $13,500
                                                                                                                                 $14,000
          Evolución ingreso ciudades
           RANGO          1994                1998                2003                2004                2006
            1      CANCUN              CANCUN              TIJUANA             TIJUANA             TIJUANA
            2      VALLARTA            VALLARTA            MEXICALI            MEXICALI            MEXICALI
            3      TIJUANA             QUERETARO           CHIHUAHUA           CHIHUAHUA           CHIHUAHUA
            4      HERMOSILLO          TIJUANA             VALLARTA            VALLARTA            VALLARTA
            5                          H
                   SAN LUIS RIO COLORADOERMOSILLO          CANCUN              CANCUN              CANCUN
            6      QUERETARO           MANZANILLO          PIEDRAS NEGRAS      PIEDRAS NEGRAS      PIEDRAS NEGRAS
            7      JUAREZ                                  SALTILLO
                                       SAN LUIS RIO COLORADO                   SALTILLO            SALTILLO
            8      LEON                MEXICALI            QUERETARO           QUERETARO           QUERETARO
            9      COLIMA              CHIHUAHUA           MONTERREY           LEON                MONTERREY
            10     CHIHUAHUA           JUAREZ              NOGALES HEROICA     MONTERREY           NOGALES
            11     MAZATLAN            LEON                CUAUHTEMOC          NOGALES HEROICA     CUAHUTEMOC
            12     CUERNAVACA          COLIMA              ENSENADA            CUAUHTEMOC          ENSENADA
            13     GUADALAJARA         MAZATLAN            MONCLOVA            ENSENADA            MONCLOVA
            14     TEPIC               GUADALAJARA         HERMOSILLO          MONCLOVA            HERMOSILLO
            15     CUAUHTEMOC          TEPIC                                   H
                                                           SAN LUIS RIO COLORADOERMOSILLO          SAN LUIS RIO COLOR
            16     NOGALES             CUAUHTEMOC          OAXACA DE JUAREZ                        O
                                                                               SAN LUIS RIO COLORADOAXACA
            17     ENSENADA            CUERNAVACA          LEON                OAXACA DE JUAREZ    LEON
            18     MONCLOVA            NOGALES             LA PAZ              LA PAZ              LA PAZ
            19                         ENSENADA
                   APATZINGAN DE LA CONSTITUCION           DELICIAS            DELICIAS            DELICIAS
            20     CULIACAN DE ROSALESMONCLOVA             COLIMA              COLIMA              COLIMA
            21     LOS MOCHIS                              GUADALAJARA
                                       APATZINGAN DE LA CONSTITUCION           GUADALAJARA         GUADALAJARA
            22     VILLAHERMOSA        CULIACAN ROSALES    AGUASCALLIENTES     AGUASCALLIENTES     AGUASCALIENTES
            23     PARRAL DEL HIDALGO LOS MOCHIS           MAZATLAN            MAZATLAN            MAZATLAN
            24     MONTERREY           VILLAHERMOSA        MANZANILLO          MANZANILLO          MANZANILLO
            25     CD. OBREGON         PARRAL DEL HIDALGO NUEVO LAREDO         NUEVO LAREDO        NUEVO LAREDO
            26     VERACRUZ            MONTERREY           MORELIA             MORELIA             MORELIA
            27     LA PAZ              CD. OBREGON         CIUDAD ACUÑA        CIUDAD ACUÑA        CIUDAD ACUÑA
            28     CIUDAD DEL CARMEN VERACRUZ              TOLUCA DE LERDO     TOLUCA DE LERDO     TOLUCA DE LERDO
            29     PIEDRAS NEGRAS      LA PAZ              TORREON             TORREON             TORREON
            30     TOLUCA DE LERDO     CIUDAD DEL CARMEN CULIACAN DE ROSALESCULIACAN DE ROSALESCULIACAN
            31     MORELIA             PIEDRAS NEGRAS      SAN LUIS POTOSI     SAN LUIS POTOSI     SAN LUIS POTOSI
            32     URUAPAN DEL PROGRESOTOLUCA DE LERDO     HIDALGO DEL PARRAL HIDALGO DEL PARRAL PARRAL
            33     GUAYMAS HEROICA     MORELIA             MATAMOROS HEROICA MATAMOROS HEROICA MATAMOROS
            34     MINATITLAN          URUAPAN DEL PROGRESOJUAREZ              JUAREZ              JUAREZ
            35     SALTILLO            GUAYMAS HEROICA     TEPIC               TEPIC               TEPIC
            36     DELICIAS            DELICIAS                                CD. VICTORIA
                                                           HEROICA PUEBLA DE ZARAGOZA              PUEBLA
            37     PUEBLA              SALTILLO            CD. VICTORIA        DURANGO DE VICTORIACD. VICTORIA
            38     TAMPICO             PUEBLA              VILLAHERMOSA                            VILLAHERMOSA
                                                                               HEROICA PUEBLA DE ZARAGOZA
            39     CELAYA              CELAYA              DURANGO DE VICTORIAVILLAHERMOSA         DURANGO
            40     PACHUCA DE SOTO     PACHUCA DE SOTO     PACHUCA DE SOTO     PACHUCA DE SOTO     PACHUCA
            41     CIUDAD GUZMAN       CIUDAD GUZMAN       VERACRUZ            VERACRUZ            VERACRUZ
            42     POZA RICA DE HIDALGOTAMPICO             CELAYA              CELAYA              CELAYA
            43     AGUASCALIENTES                          TAMPICO
                                       COATZACOALCOS-MINATLTLAN                TAMPICO             TAMPICO
            44     TUXTLA GUTIERREZ    POZA RICA DE HIDALGOGUANAJUATO          CIUDAD DEL CARMEN GUANAJUATO
            45     ZM CD MEX           AGUASCALIENTES      CIUDAD DEL CARMEN GUANAJUATO            CD. DEL CARMEN
            46     ZAMORA DE HIDALGO TUXTLA GUTIERREZ      ZACATECAS           ZACATECAS           ZACATECAS
            47     SAN LUIS POTOSI     ZM CD MEX           HEROICA GUAYMAS     HEROICA GUAYMAS     GUAYMAS
            48     NAVOJOA             ZAMORA DE HIDALGO CUERNAVACA            CUERNAVACA          CUERNAVACA
            49     COATZACOALCOS       SAN LUIS POTOSI     CD. OBREGON         CD. OBREGON         CD. OBREGON
            50     DURANGO DE VICTORIANAVOJOA              LOS MOCHIS          LOS MOCHIS          LOS MOCHIS
            51     SALAMANCA           DURANGO DE VICTORIAZM CD MEX            ZM CD MEX           ZM CD MEX



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          Mercado de vivienda




Softec®                         22
                                Precios
          1.25                 Precios (2003=100)


          1.20


          1.15
                                                                          RP
          1.10                                                            R
                                                                          M
                                                                          E
          1.05
                                                                          S
                                                                          Inf
          1.00
                 2003          2004         2005          2006
                                                                    Tendencial
 Precios (P$)      2003         2004        2005        2006           2007
         S           170,509      176,702     188,188     205,399       214,239
         E           272,438      287,096     313,718     333,529       354,169
         M           596,935      630,760     660,030     680,547       712,095
         R         1,400,895    1,469,929   1,561,023   1,641,505     1,721,569
         RP        3,687,991    4,091,499   4,266,234   4,492,603     4,781,725


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                    Precios por m2
      1.40
                            Precio/m2 (2003=100)
      1.35
      1.30
      1.25
                                                                                 RP
      1.20                                                                       R
      1.15                                                                       M
      1.10                                                                       E
                                                                                 S
      1.05
                                                                                 Inf
      1.00
             2003                2004            2005            2006

                                                                             Tendencial
                 2003             2004           2005           2006            2007
      S      $      3,762    $       4,157   $      4,583   $      4,857   $       5,268
      E      $      4,501    $       4,794   $      5,112   $      5,474   $       5,780
      M      $      6,372    $       6,533   $      6,818   $      7,291   $       7,514
      R      $     10,171    $      10,416   $     11,301   $     12,289   $      12,854
      RP     $     14,924    $      16,390   $     17,907   $     20,277   $      21,769

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                 Ventas mensuales
                  Unidades/mes total (2003=100)
      2.50

      2.00

      1.50

                                                                           RP
      1.00
                                                                           R
                                                                           M
      0.50                                                                 E
                                                                           S
          -
              2003         2004           2005              2006
                                                             Tendencial
               2003       2004       2005        2006           2007
      S           3,033      2,470      3,058       4,602          4,615
      E          10,328     10,921     10,733       9,085          9,288
      M           3,396      4,274      4,301       5,103          5,556
      R           1,077      1,284      1,616       2,026          2,296
      RP            406        659        813         934          1,138
      TOTAL      18,240     19,608     20,521      21,750         22,891


Softec®
                   Proyectos Activos
          2.60              Proyectos Activos (2003=100)
          2.40
          2.20
          2.00
          1.80
                                                                                  RP
          1.60
                                                                                  R
          1.40                                                                    M
          1.20                                                                    E
          1.00                                                                    S
                  2003            2004           2005              2006



                                                                    Tendencial
                 2003          2004       2005          2006           2007
      S               183           191        215           280            296
      E               687           740        756           746            781
      M               776         1,045      1,154         1,488          1,677
      R               560           787        966         1,400          1,603
      RP              342           447        534           749            845
      TOTAL         2,548         3,210      3,625         4,663          5,202


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                  Tamaño proyectos
                         Proyectos tipo unides (2003=100)
           1.70

           1.60

           1.50

           1.40

           1.30                                                           RP
                                                                          R
           1.20                                                           M
                                                                          E
           1.10                                                           S

           1.00
                  2003          2004          2005          2006

                                                                          Tendencial
                  2003           2004         2005           2006            2007
      S                  371            386          569            521           620
      E                  438            510          614            473           561
      M                  117            124          134            116           125
      R                   36             45           52             46            54
      RP                  32             39           52             44            54

Softec®
                 Unidades en proceso
                             Uni en proceso (2003=100)
          3.50

          3.00

          2.50
                                                                                RP
          2.00                                                                  R
                                                                                M
          1.50                                                                  E
                                                                                S
          1.00
                 2003           2004          2005              2006
                                                                  Tendencial
                  2003         2004       2005       2006            2007
      S             67,692       73,793    122,360    145,946         173,280
      E            301,091      377,666    464,512    353,212         434,923
      M             90,468      129,922    154,493    172,558         204,571
      R             20,205       35,334     50,697     64,150          79,396
      RP            11,074       17,375     28,001     32,686          41,150
      TOTAL        490,530      634,090    820,063    768,552         933,319


Softec®
                             Inventarios
          3.50               Inventarios (2003=100)


          3.00

          2.50

                                                                               RP
          2.00                                                                 R
                                                                               M
          1.50                                                                 E
                                                                               S

          1.00
                 2003          2004         2005            2006
                                                                 Tendencial
                  2003        2004       2005         2006          2007
      S             28,870      34,290     63,401       61,592        78,858
      E            123,110     154,527    200,250      110,168       148,738
      M             40,011      60,064     65,539       64,969        77,733
      R              9,374      17,674     23,437       27,998        35,030
      RP             4,102       8,069     12,543       13,337        17,558
      TOTAL        205,467     274,624    365,170      278,064       357,916


Softec®
             Meses inventario promedio
          2.00            Meses Inventarios (2003=100)
          1.80
          1.60
          1.40
          1.20
          1.00
                                                                                RP
          0.80
                                                                                R
          0.60                                                                  M
          0.40                                                                  E
          0.20                                                                  S
           -
                 2003            2004           2005          2006
                                                                            Tendencial
                   2003           2004          2005          2006             2007
      S                   10.5           13.2          18.6          17.8           21.9
      E                   12.8           14.6          18.6          17.7           20.6
      M                   14.2           16.5          17.5          17.0           18.7
      R                   14.8           17.3          16.8          17.1           18.1
      RP                  16.7           19.1          19.4          21.6           23.0

Softec®
            Antigüedad inventarios
                        Antigüedad Inventarios
          100%
           90%
          80%
          70%
          60%                                    >2 años
          50%                                    2 años
          40%                                    1 año
                                                 Año corriente
          30%
          20%
          10%
           0%
                 2003    2004    2005    2006



Softec®
                Antigüedad inventarios
                           Antigüedad Inventarios
          400,000

          350,000

          300,000

          250,000
                                                     >2 años
          200,000                                    2 años
                                                     1 año
          150,000                                    Año corriente

          100,000

           50,000

                -
                    2003     2004    2005     2006


Softec®
                 Ventas por proyecto
                        Abs mensual proyecto (2003=100)
          1.30

          1.20

          1.10
                                                                               RP
          1.00
                                                                               R
                                                                               M
          0.90                                                                 E
                                                                               S
          0.80

          0.70
                 2003            2004           2005           2006
                                                                             Tendencial
                   2003           2004           2005          2006             2007
      S                   16.6           12.9           14.2          16.6           15.4
      E                   15.0           14.8           14.2          12.2           11.8
      M                    4.4            4.1            3.7           3.4            3.1
      R                    1.9            1.6            1.7           1.4            1.3
      RP                   1.2            1.5            1.5           1.2            1.4

Softec®
          Análisis nacional y regional




Softec®
                    Mercado Nacional
               25,000

               20,000

               15,000

               10,000

                5,000

                    -
                        NOV 04 NOV05 ENE 06 ABR 06 JUN 06 OCT 06 DIC 06
      Ventas ZMDF        4,350    4,592   4,997     4,332   4,036    3,876     3610
      Ventas RESTO PAIS 15,258   15,932   15,637   16,428   17,091   17,873   18,140




Softec®
                           Proyectos
                   3,500
                   3,000
                   2,500
                   2,000
                   1,500
                   1,000
                     500
                       -
                           NOV 04 NOV05 ENE 06 ABR 06 JUN 06 OCT 06 DIC 06

     PROYECTOS RESTO PAIS 2,218   2,479   2,603   2,822   2,914   3,216   3,244
     PROYECTOS ZMDF        992    1,146   1,245   1,307   1,331   1,465   1419




Softec®
               Ventas mensuales DIME
                                   NACIONAL

    25,000

    20,000

    15,000

    10,000

     5,000

          0
              NOV 04   NOV05    ENE 06   ABR 06   JUN 06   OCT 06   DIC 06
          P     659      816     764      801       858     948     934
          R    1,284    1,616   1,748    1,816     1,881   2,094    2026
          M    4,274    4,301   4,799    4,702     4,928   5,171    5103
          E   10,921   10,734   10,426   9,897    10,027   9,589    9085
          S    2,470    3,058   3,095    3,544     3,433   3,947    4602




Softec®
                  Ventas Mensuales ZMDF
                                           ZMDF

          6,000

          5,000

          4,000

          3,000

          2,000

          1,000

              -
                  NOV 04   NOV05   ENE 06    ABR 06   JUN 06   OCT 06   DIC 06
              P    381      329     343       363      349      331      326
              R    574      619     681       627      628      750      728
              M    871      879    1,171     1,018     963      951      991
              E   2,438    2,594   2,594     2,194    2,050     1665    1396
              S     85      171     208       140       45      179      169




Softec®
          Ventas Mensuales ZMDF S-E
                                             ZMDF

            3,000


            2,500


            2,000


            1,500


            1,000


             500


                -
                    NOV 04   NOV05   ENE 06    ABR 06   JUN 06   OCT 06   DIC 06
                E   2,438    2,594   2,594     2,194    2,050     1665    1396
                S     85      171     208       140       45      179      169




Softec®
          Ventas Mensuales ZMDF M-R
                                             ZMDF

            2,000
            1,800
            1,600
            1,400
            1,200
            1,000
             800
             600
             400
             200
                -
                    NOV 04   NOV05   ENE 06    ABR 06   JUN 06   OCT 06   DIC 06
                R    574      619     681       627      628      750      728
                M    871      879    1,171     1,018     963      951      991




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          Ventas Mensuales ZMDF RP
                                               ZMDF

           390

           380
           370

           360
           350
           340

           330
           320

           310
           300

           290
                     NOV 04   NOV05   ENE 06    ABR 06   JUN 06   OCT 06   DIC 06
                 P    381      329     343       363      349      331      326




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    Producto entrega inmediata ZMDF
                       % Inventario Entrega Inmediata

          120.0%

          100.0%

          80.0%

                                                             2005
          60.0%
                                                             2006

          40.0%

          20.0%

           0.0%
                   S      E          M           R      RP




Softec®
          Efectos Mercado ZMDF


   • Cambio Tabla 266 Infonavit
   • Restricción oferta
   • Situación política incierta
   • Decisiones diferidas
   • Economía debilitada



Softec®
          Ventas Mensuales Resto País
                                     RESTO DEL PAIS
           20,000
           18,000
           16,000
           14,000
           12,000
           10,000
            8,000
            6,000
            4,000
            2,000
                -
                    NOV 04   NOV05    ENE 06   ABR 06   JUN 06   OCT 06   DIC 06
                P    278      487      421      438      509      617      608
                R    710      997     1,067    1,189    1,253    1,344    1,298
                M   3,403    3,422    3,628    3,684    3,965    4,220    4,112
                E   8,483    8,140    7,832    7,703    7,977    7,924    7,689
                S   2,385    2,887    2,887    3,404    3,388    3,768    4,433




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           Ventas Resto País S-E
                                    RESTO DEL PAIS
          14,000

          12,000

          10,000

           8,000

           6,000

           4,000

           2,000

               -
                   NOV 04   NOV05    ENE 06   ABR 06   JUN 06   OCT 06   DIC 06
               E   8,483    8,140    7,832    7,703    7,977    7,924    7,689
               S   2,385    2,887    2,887    3,404    3,388    3,768    4,433




Softec®
          Ventas Resto País M-R
                                   RESTO DEL PAIS
          6,000


          5,000


          4,000


          3,000


          2,000


          1,000


              -
                  NOV 04   NOV05   ENE 06   ABR 06   JUN 06   OCT 06   DIC 06
              R    710      997     1,067   1,189    1,253    1,344    1,298
              M   3,403    3,422    3,628   3,684    3,965    4,220    4,112




Softec®
            Ventas Resto País RP
                                 RESTO DEL PAIS
          700


          600


          500


          400


          300


          200


          100


            -
                NOV 04   NOV05   ENE 06   ABR 06   JUN 06   OCT 06   DIC 06
            P    278      487     421      438      509      617      608




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          Ventas Resto del País

   • Año récord de ventas de todos los
     segmentos.
   • Letargo de ZMDF lo absorben otras
     zonas
   • Mercado vacacional paso de 339 a
     1,578 proyectos activos.
   • Programa de vivienda barata de
     Infonavit

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          2007




Softec®
                Expectativas

   • ¡A chambear!
   • Año difícil, resabio después del año
     récord nacional.
   • Reestructurar áreas comerciales
   • El financiamiento ya no es ventaja
     única.
   • Aprender a vender casas.
   • Aprender quien es el cliente.
Softec®
            Restricciones del mercado

   • Las restricciones del mercado de la
     vivienda son:
          • Crédito
          • Formación de hogares
          • Infraestructura urbana
          • Formación de empleo
          • Movilidad



Softec®                                    51
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                     100,000
                               200,000
                                         300,000
                                                   400,000
                                                             500,000
                                                                       600,000




                 -
          1983
          1984
          1985
          1986
          1987
          1988
          1989
          1990
          1991
          1992
          1993
          1994
          1995
          1996
          1997
          1998
                                                                                 Vivienda por desarrolladores
                                                                                                                Expectativas




          1999
          2000
          2001
          2002
          2003
          2004
          2005
          2006
          2007
                             Infonavit
                           Mercado probable Infonavit

    5,000,000

    4,500,000

    4,000,000
                                                                15.01 EN ADELANTE
    3,500,000                                                   10.01 A 15.00
                                                                7.00 A 10.00
    3,000,000
                                                                6.00 A 6.99
    2,500,000                                                   5.00 A 5.99
                                                                4.00 A 4.99
    2,000,000
                                                                3.00 A 3.99
    1,500,000                                                   2.00 A 2.99
                                                                1.00 A 1.99
    1,000,000

     500,000

            -
                Total   Urbana 60%    Casado     Mercado meta


   • No va a ser tan fácil

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              Mercado Social


   • Programa subsidios
   • Dificultad de fabricación
   • Nuevos productos
   • Productos para ciudades. chicas




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           Mercado Económico


   • Continúa restricción de crédito
   • Mercado en ajuste
   • Revisión de productos




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              Mercado Medio


   • Nacional adelante a tambor batiente
   • ZMDF depende de la evolución de la
     economía local para su crecimiento.
     Aprovechar a los que difirieron su
     decisión de compra por las elecciones.




Softec®
          Mercado Residencial


   • Nacional seguirá creciendo
   • ZMDF depende de la economía local y
     aprovechar a los diferidos.




Softec®
          Mercado Residencial Plus


   • Nacional: los mercados son delgados y
     pueden saturarse con facilidad.
   • ZMDF: no está creciendo y su repunte
     será lento.




Softec®
                  Mercado Vacacional
                                            Mercado
                                           177        Vacacional 2006
                                      193
                                    169
                              359
                        454
                                                             2,694      Vallarta
                  250
                                                                        Cancún
              783
                                                                        Ensenada-Rosarito
                                                                        Acapulco
                                                                        Puerto Peñasco
                                                                        Los Cabos
          1,041                                                         Mazatlan
                                                                        San Felipe
                                                                        Ixtapa
                  1,243                                        2,580    San Miguel de Allende
                                                                        La Paz
                                          1,342
                                                                        Loreto



   • Ventas superiores a 10,000 unidades y
     US$3,600 millones

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                                                                                                               Numero Proyectos




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                                                                                                                              100
                                                                                                                                    120
                                                                                                                                          140




                                                                                                          20
                                                                                                               40
                                                                                                                    60
                                                                                                                         80




                                                                                                      0
                                                                                         $2
                                                                                            00 $-
                                                                                         $4 ,00
                                                                                            00 0
                                                                                         $6 ,00
                                                                                            00 0
                                                                                         $8 ,00
                                                                                        $1 00, 0
                                                                                          ,0 00
                                                                                        $1 00, 0
                                                                                          ,2 00
                                                                                        $1 00, 0
                                                                                          ,4 00
                                                                                        $1 00, 0
                                                                                          ,6 00
                                                                                        $1 00, 0
                                                                                          ,8 00
                                                                                        $2 00, 0
                                                                                          ,0 00
                                                                                        $2 00, 0
                                                                                          ,2 00
                                                                                        $2 00, 0
                                                                                          ,4 00
                                                                                        $2 00, 0
                                                                                          ,6 00
                                                                                        $2 00, 0
                                                                                          ,8 00
                                                                                        $3 00, 0
                                                                  PRECIO UNITARIO USD

                                                                                          ,0 00
                                                                                        $3 00, 0
                                                                                          ,2 00
                                                                                        $3 00, 0
                                                                                                                                             Unit price US$




                                                                                          ,4 00
                                                                                        $3 00, 0
                                                                                                                                            Market Evolution




                                                                                          ,6 00
                                                                                        $3 00, 0
                                                                                          ,8 00
                                                                                        $4 00, 0
                                                                                          ,0 00
                                                                                            00 0
                                                                                              ,0
                                                                                                 00
          • The market is clustered from US$200,000 to $600,000
                                                                                                                    2005
                                                                                                                    2006
                             Market evolution
                     70
                          Area m2 (1m2=10.76sqft)
                     60

                     50
  Numero Proyectos




                     40
                                                      2006
                                                      2005
                     30

                     20

                     10

                      0




                          0
                        50

                          0
                          0
                          0
                          0
                          0
                          0
                          0
                          0
                          0
                          0
                          0
                          0
                          0
                          0
                          0
                          0
                          0

                     1, 0
                       00
                       10
                       15
                       20
                       25
                       30
                       35
                       40
                       45
                       50
                       55
                       60
                       65
                       70
                       75
                       80
                       85
                       90
                       95
                                  SUPERFICIE m2
             • Unit size concentrates between 150m2
               (1,600ft2) and 300m2 (3,300ft2)
Softec®
                                                                        Numero Proyectos




Softec®
                                                      $4




                                                                   10
                                                                         20
                                                                               30
                                                                                     40
                                                                                           50
                                                                                                60




                                                               0
                                                          00
                                                      $7
                                                     $1 00
                                                       ,3
                                                     $1 00
                                                       ,9
                                                     $2 00
                                                       ,5
                                                     $3 00
                                                       ,1
                                                     $3 00
                                                       ,7
                                                     $4 00
                                                       ,3
                                                     $4 00
                                                       ,9
                                                     $5 00
                                                       ,5
                                                     $6 00
                                                       ,1
                                                     $6 00
                                                       ,7
                                                     $7 00
                                    PRECIO/m2 USD      ,3
                                                     $7 00
                                                       ,9
                                                     $8 00
                                                       ,5
                                                     $9 00
          • Price per m2 clusters from
                                                       ,1
                                                     $9 00
                                                       ,
                                                                                                       Market evolution




                                                    $1 700
                                                      0,
            US$1,300/m2 to US$2,700/m2

                                                    $1 300
                                                      0,
                                                    $1 900
                                                      1,
                                                         50
                                                           0
                                                                                                Price US$/m2 (1m2 =10.76 sqft)


                                                                              2005
                                                                              2006
                                           Market evolution
                      70
                                          Average project size
                      60

                      50
   Numero Proyectos




                      40
                                                                      2006
                                                                      2005
                      30

                      20

                      10

                       0




                                                    0
                       0
                           20
                                40
                                     60
                                          80

                                                    0
                                                    0
                                                    0
                                                    0
                                                    0
                                                    0
                                                    0
                                                    0
                                                    0
                                                    0
                                                    0
                                                    0
                                                    0

                                               6, 0
                                                 00
                                                 10
                                                 12
                                                 14
                                                 16
                                                 18
                                                 20
                                                 22
                                                 24
                                                 26
                                                 28
                                                 30
                                                 32
                                                 34
                                                 36
                                                UNIDADES X PROYECTO


         • Unit project size ranges from 20 to 60 units
Softec®
           Mercado Vacacional


   • Con la salvedad de algunos mercados
     que se empiezan a saturar o encarecer,
     continúa creciendo.




Softec®
          Proyecciones




                   Nivel del mercado

                   Imaginense que la pelota
                   son las ventas y la mano
                   los créditos




Softec®
Softec®
                 -
                     100,000
                               200,000
                                         300,000
                                                   400,000
                                                             500,000
                                                                       600,000
                                                                                 700,000
                                                                                           800,000

          19
            9
          19 1
            9
          19 2
            9
          19 3
            9
          19 4
            9
          19 5
            9
          19 6
            9
          19 7
            9
          19 8
            9
          20 9
            0
          20 0
            0
          20 1
            0
          20 2
            0
          20 3
            0
          20 4
            0
          20 5
            0
          20 6
            0
          20 7
            0
          20 8
            0
          20 9
            1
          20 0
                                                                                                     Mercado primario




            1
          20 1
            1
          20 2
            1
          20 3
            1
          20 4
            15
                                             S
                                             E
                                             R
                                             M
                                             RP
Softec®
                      $10,000
                                $20,000
                                          $30,000
                                                    $40,000
                                                              $50,000
                                                                        $60,000




                 $0
          19
            9
          19 1
            9
          19 2
            9
          19 3
            9
          19 4
            9
          19 5
            9
          19 6
            9
          19 7
            9
          19 8
            9
          20 9
            0
          20 0
            0
          20 1
            0
          20 2
            0
          20 3
            0
          20 4
            0
          20 5
            0
          20 6
            0
          20 7
            0
          20 8
            0
          20 9
            1
          20 0
            1
          20 1
                                                                                  Proyección de valor




            1
          20 2
            1
          20 3
            1
          20 4
            15
                                          S
                                          E
                                          R
                                          M
                                          RP
                                  Mercado Vacacional
                                                       Ventas Unitarias 2005-2010
                 50,000
                20,000
                 45,000
                18,000
                 40,000                                                                    Loreto
                16,000                                                                     La Paz
                 35,000                                                                        Miguel de
                                                                                           San Veracruz Allende
                14,000                                                                          Vallarta
     Unidades




                 30,000                                                                    Ixtapa
                                                                                               Tijuana
                12,000                                                                         Felipe
                                                                                           San San Felipe
                 25,000                                                                        Puerto Peñasco
                                                                                           Mazatlan
                                                                                              Mazatlán
                10,000
                                                                                           Los Cabos
                                                                                               Los Cabos
                 20,000                                                                        Loreto
                 8,000                                                                        La Peñasco
                                                                                           Puerto Paz
                 15,000                                                                       Ixtapa
                                                                                           Acapulco
                 6,000                                                                         Cuernavaca
                                                                                           Ensenada-Rosarito
                                                                                              Cancún
                 10,000
                 4,000                                                                         Acapulco
                                                                                           Cancún
                   5,000
                 2,000                                                                     Vallarta

                    0    0
                             2005        2006          2007     2008     2009       2010
                             04


                                     05



                                                  6


                                                           07


                                                                   08


                                                                          09


                                                                                  10
                                                   0
                         20


                                    20


                                                20


                                                         20


                                                                 20


                                                                        20


                                                                                20
                                                                 Año




Softec®
                           Mercado Vacacional
                                            Ventas Proyectada
                                         Valor del mercado 2005-2010

    $20,000
              $10,000.00

    $18,000    $9,000.00

    $16,000                                                                      Loreto
               $8,000.00
                                                                                 La Paz
    $14,000    $7,000.00                                                         San Miguel de Allende
                                                                                 San Felipe
    $12,000    $6,000.00                                                         Mazatlan
                                                                                 Ixtapa
    $10,000    $5,000.00
                                                                                 Puerto Peñasco
               $4,000.00                                                         Ensenada-Rosarito
     $8,000
                                                                                 Cancún
     $6,000    $3,000.00                                                         Acapulco
                                                                                 Los Cabos
               $2,000.00
     $4,000                                                                      Vallarta
               $1,000.00
     $2,000
                  $0.00
         $-                2005   2006     2007     2008    2009          2010
                   2005           2006            2007             2008           2009               2010




Softec®
           Mercado vacacional


   • Continuará creciendo explosivamente
   • Buscar oportunidades nichadas
   • No encarecer por encarecer
   • No sólo para los visitantes…




Softec®
             Crecimiento del parque
                                                             Parque de Vivienda

          45,000,000

          40,000,000

          35,000,000

          30,000,000

          25,000,000

          20,000,000

          15,000,000

          10,000,000

           5,000,000

                   -
                       2001

                              2002

                                     2003

                                            2004

                                                   2005

                                                          2006

                                                                 2007

                                                                        2008

                                                                               2009

                                                                                      2010

                                                                                             2011

                                                                                                    2012

                                                                                                           2013

                                                                                                                  2014

                                                                                                                         2015

                                                                                                                                2016

                                                                                                                                       2017

                                                                                                                                              2018

                                                                                                                                                     2019

                                                                                                                                                            2020
   • El parque ira de 22 millones en 2000 a
     41.4 millones al 2020
Softec®
     Crecimiento Ciudades 2005-2020
      250%                            TIJUANA
                                      CANCUN
                                      TUXTLA GUTIERREZ
                                      JUAREZ
                                      CHIHUAHUA
      200%                            AGUASCALIENTES
                                      QUERETARO
                                      OAXACA
                                      CELAYA
                                      MEXICALI

      150%                            CUERNAVACA
                                      HERMOSILLO
                                      VILLAHERMOSA
                                      SAN LUIS POTOSI
                                      TOLUCA
                                      PUEBLA
      100%                            MATAMOROS
                                      LEON
                                      MERIDA
                                      SALTILLO
                                      VERACRUZ

          50%                         MAZATLAN
                                      MONTERREY
                                      MORELIA
                                      IRAPUATO
                                      CULIACAN
                                      TORREON
          0%                          REYNOSA
                             CELAYA

                      CUERNAVACA




                       MATAMOROS




                          IRAPUATO




                  COATZACOALCOS

                             XALAPA
                         MAZATLAN
                           SALTILLO




                           TAMPICO




                   ZONA METRO DF
                            TOLUCA
                TUXTLA GUTIERREZ




                           MEXICALI




                          TORREON
                 AGUASCALIENTES




                    VILLAHERMOSA




                           MORELIA




                         ACAPULCO
                     GUADALAJARA
                          REYNOSA
                        CHIHUAHUA




                          CULIACAN
                             JUAREZ




                               LEON
                             MERIDA
                            TIJUANA




                      HERMOSILLO
                            CANCUN




                       MONTERREY
                       QUERETARO
                           OAXACA




                            PUEBLA
                 SAN LUIS POTOSI




                         DURANGO
                        VERACRUZ
                                      TAMPICO
                                      GUADALAJARA
                                      ACAPULCO
                                      DURANGO
                                      COATZACOALCOS
                                      ZONA METRO DF
                                      XALAPA




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                  -
                           500,000
                                     1,000,000
                                                 1,500,000
                                                             2,000,000
                                                                         2,500,000
                                                                                     3,000,000




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   ZONA METRO DF                                                   1,962,014
           TIJUANA                      1,045,646
       MONTERREY                 624,474
     GUADALAJARA                547,994
            JUAREZ             512,100
      PUEBLA (CD.)           390,917
           CANCUN           345,821
  CHIHUAHUA (CD.)          272,443
 QUERETARO (CD.)          240,742
          MEXICALI        234,862
TOLUCA (DE LERDO          234,574
              TEPIC       234,070
 AGUASCALIENTES          228,639
TUXTLA GUTIERREZ         221,065
              LEON       209,853
      CUERNAVACA         208,594
  SAN LUIS POTOSI        201,129
         TORREON        188,124
            MERIDA      170,437
      HERMOSILLO        164,853
    NUEVO LAREDO       141,480
         IRAPUATO      138,174
   VERACRUZ (CD.)      136,831
            CELAYA     135,240
         CULIACAN      134,654
    VILLAHERMOSA       133,333
                                                                                                    35 Ciudades con mayor




          TAMPICO      127,674
          SALTILLO     116,999
          MORELIA      116,716
        ACAPULCO      110,162
                                                                                                 crecimiento unitario 2005-2020




      OAXACA (CD.)    104,510
       MATAMOROS      96,112
         REYNOSA      90,553
        CHETUMAL      83,211
             LA PAZ   80,683
                  ¿Dónde las ponemos?
                              Superficie util por       Costo
                                 vivienda         urbanización por
                                    (m2)            vivienda (P$)
     Vivienda                            75 m2             $80,000
     Empleo                              20 m2             $20,000
     Comercio                              4 m2            $10,000
     Parques y areas verdes                9 m2             $3,600
     Equipamiento                          5 m2            $10,000
     Agua y drenaje                                         $5,000
     Luz                                                    $5,000
     Vialidades                          35 m2             $22,500

     80 zonas urbanas                    2007               2030     Diferencia
     Viviendas                     16,000,000         26,000,000         10,000,000

     Empleos IMSS                 11,300,000        33,000,000          21,700,000
     Empleos otros                 6,000,000         6,000,000                   -
     Patrones                        814,000         2,377,168           1,563,168
     Area productiva             113,000,000       330,000,000         217,000,000
     Area Comercial               64,000,000       104,000,000          40,000,000
     % Informales                  45%               25%
     Ingreso medio familiar    $      10,500     $      14,000         33%


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          Valle de México




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       Escenario Base Valle de México



   Escenario Base Valle de México     2007        2030        Variación
   Poblacion                        19,000,000   21,300,000    2,300,000
   Viviendas                         5,240,000    7,500,000    2,260,000
   Empleos Formales                 10,480,000   15,000,000    4,520,000




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           Población e ingreso familiar

   • Supuesto: Generamos empleo formal
     para llegar a los niveles de Monterrey
                                              2007                  2030        Variación
    Poblacion                               19,000,000             21,300,000    2,300,000
    A/B >     $80,000/mes             6%     1,045,000   12%        2,556,000            7%
    C+       $40-80,000/mes          11%     2,071,000   20%        4,260,000            9%
    C        $12-$40,000/mes         16%     3,021,000   30%        6,390,000          14%
    D+       $8-$12,000/mes          21%     4,009,000   25%        5,325,000            4%
    D        $3-$8,000/mes           38%     7,125,000   11%        2,343,000         -27%
    E<       $3,000 /mes              9%     1,729,000    2%          426,000           -7%
    Ingreso Medio Familiar USD/año         $     9,015         $       14,051          56%




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                     Empleos y empresas

   • Supuesto: la ciudad crea la
     infraestructura urbana y zonificación
     que permita la creación de empresas
                                         2007         2030        Variación
    Empleos totales (est)              10,480,000    15,000,000    4,520,000
    Razon formales/totales                47%         75%
    Empleos Formales                    4,920,000    11,250,000     6,330,000
    Empleos informales                  5,560,000     3,750,000    (1,810,000)
    Espacio por empleo m2                15 m2       20 m2
    m2 Para empleos                    73,800,000   225,000,000   151,200,000
    m2 Comercio Formal                 10,480,000    45,000,000    34,520,000
    m2 Oficinas y manufacturas (est)   63,320,000   180,000,000   116,680,000
    Empleados prom/empresa                 14          14
    Empresas                              351,429       803,571      452,143




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                            Vivienda y valor

   • Supuesto: con un aumento del ingreso
     la ciudad reutiliza zonas peligrosas,
     marginales o subutilizadas
                                       2007             2030        Variación
    Viviendas                         5,240,000         7,500,000    2,260,000
    <$220,000                   47%   2,441,840   13%     975,000   (1,466,840)
    $220,000-$400,000           21%   1,105,640   25%   1,875,000      769,360
    $400,000-$1,000,000         16%     833,160   30%   2,250,000    1,416,840
    $1,000,000-$2,200,000       11%     571,160   20%   1,500,000      928,840
    >$2,200,000                  6%     288,200   12%     900,000      611,800




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             Consideraciones

   • ¿Debe cada municipio o delegación ser
     responsable por la formación de
     empleos y viviendas para sus
     habitantes? Que se vayan a otro lado
   • ¿Cuánto del predial debe quedarse en
     cada comunidad? Nada
   • ¿Cómo fondeamos inversión e
     infraestructura? No la hagamos


Softec®
          Preguntas para discusión
• ¿Dónde los ponemos? Aquí no
• ¿Cómo atraemos inversión? Que no venga
• ¿Cómo transformamos estructura actual?
• ¿Cómo renovamos infraestructura vial, de
  comunicaciones y operativa? Que se caiga
• ¿Cómo reanimar y usar los espacios
  públicos de la ciudad? Paviméntalos.



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          ¿Qué hacer en este entorno?




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                Planeación


   • Plan de negocios
   • Estrategia de 4Ps 5Cs
   • Corto y largo plazo
   • ¿A donde quiero ir?




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           Conoce a tu cliente


 • En 2006 se vendieron 550,000 viviendas
   con un valor de mercado de US$26,600
 • ¿Quién las compró? ¿para qué? ¿cómo?
 • ¿Qué gusta de mis casas? ¿qué no?




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                  Conoce a tu cliente
                        1er Compra           2a Compra         3a Compra
   Precio               $1,000,000           $1,000,000       $1,000,000

   Enganche +gastos         280,000           $500,000        $1,000,000

   Edad                          30-40            35-50             45-60

   Hijos                           0-1                 1-2             2-3

   Edad hijos                      0-3                1-15          10-25

   Coches                          1-2                 1-3             2-4
   Estado civil       Soltero,           Casado,             Casado,
                      casado             divorciado          divorciado,
                                                             viudo

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          Mercadeo y comercialización

   • Rediseño de estructuras premedievales
     de ventas.
   • Estrategia, evaluación, nueva
     estrategia, evaluación, nueva
     estrategia…
   • Ventaja única competitiva, ¿como
     sobresalir entre 1419 anuncios?


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          Producción de vivienda


   • Procesos más flexibles que permitan
     personalizar productos
   • Mejores servicios
   • Valor agregado




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           Habilitación de tierra


   • LA oportunidad para los grandes
   • Mejor ROI y rentabilidad




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               Conclusiones

   • Venimos de un mercado de bonanza
   • Muchos clientes compraron la última
     Coca Cola del desierto…
   • ¿Cómo vendemos otras?
   • Se perfila un año competido y difícil
   • Asentamiento en profesionales
   • CONOCER AL CLIENTE.


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             Retos del desarrollador
                1. Búsqueda de tierra

                2. Tramitología y habilitación

                3. Edificación y ejecución


                4. Comercialización

                5. Escrituración y entrega

     ¿Cual es el más importante? ¿En cual requieren más apoyo?
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                          Ideas y libros
   • The Tipping Point, Blink.
      • Malcolm Gladwell
   • The STARFISH and the SPIDER the unstoppable
     power of leaderless organizations.
      • Ori Brafman & Rod a. Beckttrom
   • The Wisdom of Crowds.
      • James Surowiecki.
   • Freakonomics.
      • Theodore Levitt
   • Lovemarks, the future beyond brands.
      • Kevin Roberts.
   • Todo Bajo el Cielo.
      • Matilde Asensi.

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