SHOPPING CENTER UMA NOVA ERA EMPRESARIAL - PDF - PDF by dda29983

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                SHOPPING CENTER: UMA NOVA ERA EMPRESARIAL


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                                                         2º ano do curso de Direito da
                                                         Unesp (campus de Franca)

              SUMÁRIO: 1. Introdução 2. Histórico 3. Conceito 4. Composição 5. Natureza
              Jurídica 6. Cláusulas Específicas dos Contratos de Shopping Center 6.1. Res
              Sperata 6.2. O Aluguel percentual 6.3. O Aluguel em dobro 6.4. Possibilidade de
              fiscalização do faturamento do lojista 6.5. Restrição à cessão da locação e à
              mudança de ramo de atividade 6.6. Da ação renovatória 7. Aplicabilidade do
              Código de Defesa do Consumidor 8. Fundo de Comércio 9. Do Tenant Mix 10.
              Da Responsabilidade Civil 11. Conclusão 12. Referências Bibliográficas

1. INTRODUÇÃO
        No cenário extremamente complexo em que se dimensionam hodiernamente as
relações econômicas do sistema capitalista, corporificou-se uma sociedade voltada para a
satisfação de necessidades cada vez mais numerosas, criadas e renovadas pela própria
engrenagem da economia de mercado: produção e consumo tornaram-se palavras-chave na
regência da atividade humana, de uma forma nunca dantes imaginada.
        Dentro desse contexto, nos Estados Unidos, surgem os shopping centers, produto da
evolução do comércio varejista, que ultrapassou as barreiras das lojas de rua e dos mercados
municipais para atingir o formato de uma estrutura comercial inovadora, voltada a maximizar
a aplicação da lei da oferta e da procura.
        Marcados por apresentarem um nível aprimorado de organização, diferenciado das
galerias e das lojas de departamento, os shopping centers fincaram raízes no solo brasileiro na
década de 1960, e desde então tiveram um crescimento desenfreado, atingindo o total de 236
estabelecimentos em funcionamento no ano de 2005, além de 21 novos empreendimentos em
construção.
        Volumosos têm sido os questionamentos jurídicos despertados pelas relações
contratuais inerentes à implementação e ao desenvolvimento desses centros de compras,
mormente pela ausência de uma regulamentação legal específica no ordenamento jurídico
brasileiro.
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      Assim, analisando tal fenômeno comercial mais pormenorizadamente, ainda que não
com o detimento e profundidade necessários, buscaremos vislumbrar o Shopping Center à luz
do direito. Verificar sua formação, sua composição, o sistema contratual que o estatui e o
relaciona com seus lojistas. Buscaremos também analisar sua interpretação em face da
jurisprudência e doutrina reinantes, bem como todos os desdobramentos oriundos das relações
que os envolvam.
      Em suma, tentaremos traçar uma visão do interior de um shopping center, visão não
muito latente e clara aos que, como simples consumidores, lotam seus corredores e suas lojas
diariamente, trazendo à discussão aspectos destacados e relevantes deste fenômeno de
crescimento comercial.


2. HISTÓRICO
      Tendo por célula original as lojas de galerias e de departamentos nos Estados Unidos na
década de 20 e 30, estes centros de compras vão firmando-se em muitos países, não somente
como centros comerciais, mas também por se caracterizarem em centros de convivência,
proporcionando, aos meios onde se localizam, um notável desenvolvimento econômico, social
e cultural, destacando-se também, quando surgidos em cidades menores, por importantes
células de lazer, difusão cultural e prestação de serviços em razão da segurança e conforto que
oferecem.
      Entretanto, os shopping centers, como os conhecemos atualmente, surgiram nos Estados
Unidos na década de 50, dado o aumento do poder aquisitivo da população, o
desenvolvimento da indústria automobilística e a descentralização da população para as zonas
periféricas, fatores estes determinados pela vitoriosa participação americana na Segunda
Guerra Mundial.
      No Brasil, como não poderia ser diferente, sentiram-se também os efeitos destas
mudanças. No claro dizer de Maria Elisa Gualandi Verri vemos que:

                      Analisada a evolução do comércio varejista, chega-se à conclusão de que no passado
                      recente só existiam as chamadas ‘lojas de rua’, e que o comerciante tinha como
                      preocupação principal a área de alcance de seu comércio, ou seja, sua vizinhança. Tal
                      preocupação facilitou a criação, em algumas cidades, de verdadeiras comunidades de
                      comerciantes em áreas específicas – por exemplo, em São Paulo, tornaram-se comuns
                      as ruas onde só se comercializavam móveis, lustres ou mesmos artigos para telefones.
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                      Posteriormente, por criação das administrações municipais, surgiram os chamados
                      mercados municipais, que reuniam o comércio alimentício e de utilidades domésticas.
                      (VERRI, 1996).


       Assim, o primeiro shopping centers no Brasil surge no ano de 1966, na cidade de São
Paulo, denominando-se Shopping Center Iguatemi, e na sua esteira, ao passar dos anos,
inúmeros outros Shopping tem oferecido lazer, compras, diversão e segurança aos seus
clientes, trazendo consigo novas terminologias como tenant mix e mall.
      No ano de 1976, portanto dez anos após o surgimento do primeiro Shopping no Brasil,
surge a ABRASCE – Associação Brasileira de Shopping Centers – entidade congregadora
daquele que, desde o seu surgimento, tem se mostrado como um fenômeno comercial,
principalmente no tocante à atração de público.


3. CONCEITO
       A idéia básica do que vem a ser um shopping center é claramente apontada por
Alberto de Oliveira Lima Filho, ao afirmar se trata de uma "área em que se localizam lojas de

vários tipos e na qual a grande maioria dos desejos devem ser satisfeitos" (2000, p.24). Tal

conceito pode ser complementado pela lição de Kotler e Armstrong, que asseveram cuidar-se
de um grupo de negócios de varejo planejado, desenvolvido e administrado como uma
unidade.
       A ABRASCE – Associação Brasileira dos Shopping Centers - por sua vez, traz uma
definição acurada daquilo que seus associados representam:

                       É um centro comercial planejado, sob administração única e centralizada, composto
                       de lojas destinadas à exploração de ramos diversificados de comércio, e que
                       permaneçam, na sua maior parte, objeto de locação, ficando os locatários sujeitos a
                       normas contratuais padronizadas que visam à conservação do equilíbrio da oferta e
                       da funcionalidade, para assegurar, como objetivo básico, a convivência integrada e
                       que varie o preço da locação, ao menos em parte, de acordo com o faturamento dos
                       locatários – centro que ofereça aos usuários estacionamento permanente e
                       tecnicamente bastante. (apud VERRI, 1996, p. 21)

     De fato, os shopping centers formam um espaço estrategicamente estruturado, composto
por uma pluralidade de lojas reguladas sob a égide de um contrato que apresenta
características específicas, organizadas de acordo com um planejamento prévio, de molde a
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otimizar a concorrência, oferecendo bens e serviços diversificados para satisfazer as mais
variadas necessidades.

4. COMPOSIÇÃO

       O shopping center não se trata meramente de um centro comercial, mas sim um
empreendimento onde compras, lazer e segurança caminham pari passu com os anseios da
comunidade.
      Novamente trazemos lições do magistério de Maria Elisa Gualandi Verri, que diz que
“como se pode depreender, há um conceito de mercadologia e aproveitamento que cria uma
disposição especial para as lojas, denominada ‘tenant mix’." (op. cit., pág 27).
      Assim, ante a complexidade comercial que envolve um shopping center, não menos
justo que dispenda-se a mesma importância ao seu aspecto jurídico, a fim de fazer frente às
necessidades de segurança jurídica e legalidade, inerentes a qualquer negócio.
      Vale ressaltar, neste tópico, que diferentes podem ser as maneiras de constituir-se um
shopping center.
      Após todo um trabalho de pesquisas mercadológicas e concluída a viabilidade do
empreendimento, surge a necessidade de prover-se a composição jurídica do mesmo, a fim de
garantir desde logo sua comercialização. Via de regra, enquanto não concluída a formalização
jurídica do shopping, os empreendedores utilizam-se de "pré-contratos" os quais visam captar
recursos para a implementação do empreendimento, perfazendo-se pois com a conclusão do
mesmo.
      Três são as formas mais usuais de formalização jurídica de um shopping center, a saber:
A) Condomínio pro indiviso – Tradicional, o qual possibilita a compra e venda ou mesmo
transferência da posse das frações ideais; recaem sobre si as regras dos artigos 623, III, 1.139
e 633 do Código Civil Brasileiro; trata-se de forma bastante usual atualmente. B)
Incorporação Imobiliária – Condomínio Especial, hipótese onde o empreendimento será
composto por partes autônomas e partes de uso comum, cabendo aos proprietários das partes
autônomas frações ideais do terreno onde está edificado o empreendimento, bem como das
partes de uso comum deste; o proprietário das partes autônomas poderá dispor destas, desde
que atendo-se às imposições e exigências inerentes ao empreendimento. Tem como
instrumento regulador uma Convenção de Condomínio e um Regimento Interno. C)
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Sociedades, onde o empreendimento seria instituído e administrado por uma das formas
societárias previstas em nosso Direito Comercial. Trata-se de forma não muito usual nos dias
atuais dado que torna mais complexa ainda a administração e gerência de um shopping..
      Desta forma, não obstante a forma de instituição de um shopping center, o
relacionamento entre Lojista e Empreendedor deverá ser claro, preciso e conciso, de forma
expressa e funcional, a fim de evitar desgastes e discussões inócuas. Para tanto, utilizam-se os
Empreendedores dos seguintes recursos:
      a)Normas Gerais Complementares: tem por escopo facilitar e unificar as contratações
das unidades integrantes do shopping, de forma que o empreendedor, através de uma Escritura
Pública, condense em um único instrumento todas as regras que irão nortear o funcionamento
do empreendimento. Não possuem força ex lege, mas sim representam as obrigações
contratuais assumidas por lojistas e empreendedores. Disciplinam, entre outros, os seguintes
aspectos: instalações das lojas; utilização das áreas comuns e privativas; horários de carga e
descarga e de funcionamento das lojas e shopping; condições de uso do nome do shopping;
penalidades, multas, sanções e etc. Deve caracterizar-se por traçar um perfil, fiel e
transparente, da intenção dos empreendedores para com o funcionamento do shopping,
dirimindo conflitos e estabelecendo padronizações entre os lojistas.
      b)Regimento Interno: busca ser um complemento das Normas Gerais Complementares,
de forma a dirimir, esclarecer e ratificar ainda mais os direitos, deveres e obrigações de
lojistas e empreendedores. Possui tamanha relevância legal, dada a força da livre manifestação
das partes, que o seu descumprimento tem o condão de demandar a rescisão contratual.
      c)Estatuto da Associação de Lojistas: trata-se de entidade civil de direito privado, sem
fins lucrativos, que tem por escopo fomentar a união entre os lojistas integrantes do
empreendimento, não obstante o fato de sua adesão e contribuições serem obrigatórias por
força de cláusula inserta em seu contrato de locação. Possui ainda o objetivo de gerir o Fundo
de Promoções Coletivas, que nada mais é do que um "caixa" formado a partir de contribuições
mensais obrigatórias e que irão financiar eventos e comemorações especiais, tais como a
decoração natalina, sorteios nos dias das mães, dias das crianças, etc.
      d)Contrato de Locação: não obstante as várias discussões e correntes doutrinárias
vertentes acerca do referido tema, razão pela qual dedicaremos capítulo especial ao assunto,
entretanto podemos de antemão frisar que, na prática, tal instrumento revela-se pela extrema
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simplicidade, remetendo pois às Normas Gerais e ao Regimento Interno os pontos nevrálgicos
do empreendimento.
      Não poderíamos encerrar este tópico sem antes fazer alusão a discussões originadas em
torno da obrigatoriedade da Adesão do Lojista à Associação de Lojistas do Shopping Center, a
qual encontra-se imposta no interior dos documentos contratuais formalizados ante o
Empreendedor e que não raras vezes provoca insatisfações ou até mesmo demandas judiciais
dada a alegação de que tal fato depõe contra o princípio constitucional da não obrigatoriedade
de associação. Tal discussão visava também, e por via reflexiva, suprimir a cobrança das taxas
inerentes ao Fundo de Promoções Coletivas, atrelado à Associação.
      Felizmente, em mais estes embates doutrinários prevaleceram o bom senso; o qual
reflete-se com propriedade impar no ensinamentos que colamos a seguir:
      Do Mestre Caio Mário da Silva Pereira, que diz:

                      Além dessas penetrações acidentais no contrato de shopping center, outros pontos são
                      apresentados em que também se levantam dúvidas sobre juridicidade de sua presença,
                      de sua obrigatoriedade. Os usuários de lojas em shopping centers, por exemplo, são
                      obrigados a participar de uma associação de lojistas e entrar com certa importância
                      para um fundo publicitário.
                      Pelo fato, então, de as lojas ou os usuários das lojas de um shopping center fazerem
                      parte de uma associação, não há nenhuma ilegitimidade em cláusulas dessa natureza.
                      É de se notar, apenas, a circunstância de que, normalmente, num shopping center, a
                      publicidade não é individual, não é unilojista; é conjuntural, é integral. Quando
                      vemos nos jornais, na televisão, uma atriz muito bonita fazendo balé para anunciar
                      um shopping center, ela não está anunciando uma loja, porém, o shopping como um
                      conjunto, sugerindo ao cliente, real ou potencial, todo o conglomerado. E é em razão
                      desta publicidade global que se estabelece a necessidade da criação de um fundo que
                      somente pode ser movimentado mediante recursos que são arrecadados dos próprios
                      lojistas." (PEREIRA, 1984, pág. 16)


E ainda J. Nascimento Franco, onde vemos:
                      Ponto que começa a ser questionado é a obrigação de o lojista associar-se e manter-se
                      vinculado à Associação de Lojistas, que, como se sabe, é parte integrante da estrutura
                      operacional do shopping center. Tendo o artigo 5o, XX, da Constituição Federal
                      declarado que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer
                      associado, alguns ocupantes tem impugnado a eficácia da cláusula contratual que
                      obriga o locatário a filiar-se à Associação de Lojistas e nesta manter-se enquanto
                      durar a locação. Sustenta-se que referida cláusula infringe a Lei Maior e agride o
                      direito individual nela congregado. Afirma-se que a Associação é pessoa jurídica
                      estranha a relação locatícia, motivo pelo qual a adesão do lojista deve ser facultativa.
                      Parece-me que exatamente sob esse enfoque ainda não existe nenhuma decisão
                      judicial. Não obstante, é generalizada a existência da Associação de Lojistas em todos
                      os Shopping Centers, visto como lhe cabe administrar, promover e dar publicidade ao
                      shopping na sua globalidade, principalmente nas épocas em que as vendas se
                      intensificam, tais como no fim do ano, na Páscoa, Dia dos Pais, Dia das Mães, etc.
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                      Participando da Administração e da Promoção do shopping, a Associação dos
                      Lojistas é órgão análogo à massa condominial nos edifícios em condomínio. Por isso,
                      o estatuto da Associação assemelha-se à convenção de condomínio, oponível a todos
                      os que ocupam as unidades autônomas do edifício, donde resulta que os ocupantes
                      das lojas em um shopping integram-se numa comunidade comercial e se obrigam a
                      cumprir o estatuto que a disciplina. Logo, não há como falar em compelido a
                      participar da Associação de Lojistas. Voluntariamente o lojista celebra contrato que
                      lhe confere direito de usar uma loja no shopping e, por via de conseqüência, adere à
                      comunidade de lojistas." (J. Nascimento Franco, RJ 200 – jun/94 – pág. 36).




5. NATUREZA JURÍDICA

       Apresentando-se como uma área de grande envergadura, com segurança e
estacionamento, na qual se inserem lojas dadas em locação sob determinadas condições, os
shoppings centers podem ser vistos como um empreendimento imobiliário.
       Nessa perspectiva, o negócio jurídico firmado entre o lojista que decide explorar sua
atividade econômica em shopping e o empresário titular do empreendimento se revestiria da
natureza de locação comercial, sendo regido pela Lei n.º 8.245/91.
       A questão, entretanto, não é tão simples. Doutrina e jurisprudência há muito discutem
sobre a natureza jurídica do contrato de shopping center, sem que se tenha alcançado um
consenso.
       Isso porque, mais do que um mero centro onde se dispõem lojas de diferentes espécies,
o shopping center possui características que o peculiarizam, como a sua estrutura logística e o
tenant mix, planejamento de distribuição do espaço de maneira a otimizar a concorrência.
       Tais características penetram nos instrumentos contratuais estabelecidos entre lojista e
empreendedor, sob a forma de cláusulas específicas, incitando fortes questionamentos sobre a
essência do vínculo jurídico que une os pactuantes.
       A Lei n.° 8.245/91 considera o contrato cessão de uso de espaços em shopping center
como locação, submetendo-o ao regime do inquilinato urbano, na modalidade de locação não-
residencial. Contudo, embora seja fácil notar que no contrato de shopping center, uma das
partes se obriga, mediante remuneração, a ceder à outra o uso e gozo de uma coisa,
fundamento da relação locatícia, soa precipitado classificá-lo de pronto como um contrato
locação, ao menos enquanto não esmiuçados os diversos posicionamentos sobre a matéria.
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       Inicialmente, é oportuno lembrar que os contratos podem ser classificados de
diferentes formas. Quanto à tipicidade, podem ser típicos, quando a avença for especificada na
lei, costumando apresentar nomen juris próprio (v.g. compra e venda, depósito, comodato,
etc.); ou atípico, se a avença contratual tiver por objeto regular relações negociais menos
comuns, ou sui generis, mais ou menos empregadas na sociedade, mas não descritas ou
especificadas na lei.
       Álvaro Villaça Azevedo subdivide os contratos atípicos em: atípicos propriamente
ditos e contratos mistos (com elementos somente típicos, com elementos somente atípicos, ou
com elementos típicos e atípicos). Segundo o eminente professor, para entender a natureza
jurídica de um contrato, deve-se analisar as prestações que o compõem (dar, fazer e não
fazer), já que estas integram a essência das convenções. Em complemento, oportuno lembrar a
esclarecedora lição de Waldirio Bulgarelli:

                        Os contratos atípicos são constituídos por elementos originais ou resultantes da fusão
                        de elementos característicos de outros contratos; resultam, em conseqüência, em
                        certas combinações, em que ressaltam os contratos chamados mistos, que aliam a
                        tipicidade à atipicidade, ou seja, conjugam e mesclam elementos de contratos típicos,
                        com elementos de contratos atípicos. (BULGARELLI, 1993, p. 86)


       Seguindo o rastro de autores como Orlando Gomes, Alfredo Buzaid, Fernando Albino
e Nascimento Franco; Maria Elisa Gualandi Verri acentua que a relação entre empreendedor e
lojista apresenta elementos de obrigação de fazer e de não fazer, dentre outros, caracterizando-
se como atípica mista. É esse também o entendimento de Álvaro Villaça Azevedo, que aponta
ser o contrato de shopping center formado com elemento típico (contrato de locação) e com
outros elementos atípicos.
       Rubens Requião, por sua vez, vê na relação jurídica entre o empreendedor e o lojista
uma coligação de contratos, dentre os quais o de locação, ao passo que autores como
Washington de Barros Monteiro, Caio Mário da Silva Pereira e Modesto Carvalhosa, embora
admitam a existência de aspectos muito específicos na relação contratual em foco, não os
consideram suficientes à descaracterização da natureza locatícia.
       Sylvio Capanema de Souza tece valiosos ensinamentos sobre a controvérsia,
afirmando que a ele "pessoalmente, parece que se deva procurar a simplicidade que existe por
trás de todas as coisas que parecem difíceis e complexas. O fato de apresentar cláusulas
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inortodoxas, que não aparecem nos contratos típicos, não desnatura a locação"(apud SLAIBI

FILHO, 1995, p. 296). É esse também o entendimento de Fábio Ulhoa Coelho, para quem
entre o empreendedor e o lojista existe na realidade um contrato de locação, embora revestido
de cláusulas especiais, com vistas ao atendimento das características próprias do shopping .
       Segundo Gladston Mamede, com o advento da Lei do Inquilinato foram expressa e
especificamente pacificadas as dúvidas em relação ao shopping center sob seu aspecto
imobiliário; o aspecto logístico, entretanto, no qual tal empreendimento se apresenta como um
serviço oferecido aos consumidores-comerciantes, não obteve tratamento específico.
       A Lei n.° 8.245/91 aponta, no seu art. 54, disposições particulares para a relação entre
lojistas e empreendedores de shopping center, mas prevê que prevalecerão as condições
livremente pactuadas nos respectivos contratos. Significa dizer que vale a regra pacta sunt
servanda, cabendo às partes da relação contratual definirem os termos a que estarão sujeitas.
       Inserida nesse permissivo legal de livre estipulação das cláusulas contratuais, costuma-
se formar uma teia obrigacional com características totalmente estranhas a uma relação
locatícia comum, cuja prestação principal é uma obrigação de dar. É que muitas das
prestações que costumam ser estipuladas nos contratos de shopping center possuem clara
natureza de obligatio faciendi.
       Tal nuance foi identificado pelo egrégio Superior Tribunal de Justiça no julgamento do
Recurso Especial n.º 178908, em cuja ementa afirma-se que "os contratos de locação de
espaços em shopping center são contratos atípicos, ensejando locação de bens e serviços."
       Ora, se é indubitável que a figura contratual em comento apresenta forte cunho
locacional, no âmbito do qual se aplica Lei do Inquilinato, também não há dúvida de certos
elementos próprios dos contratos de shopping ultrapassam os limites do inortodoxo.
       Dessa forma, malgrados os abalizados entendimentos doutrinários em contrário,
acreditamos ser a relação entre empreendedor e lojista um contrato atípico misto, formado por
um elemento típico, de natureza locatícia (obligatio dandi), e por elementos atípicos,
representados por cláusulas específicas, a serem analisadas oportunamente adiante.
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6. CLÁUSULAS ESPECÍFICAS DOS CONTRATOS DE SHOPPING CENTER
       Dentre as cláusulas geralmente vertidas nos contratos de shopping center, algumas
relacionadas à contraprestação econômica pela disponibilização do espaço comercial
despertam maior polêmica: a res sperata, o aluguel percentual, o aluguel dobrado e a
possibilidade de fiscalização da contabilidade do lojista pelo empreendedor. Outras ainda,
como a restrição à cessão da locação e à mudança de ramo de atividade, geram igualmente
celeumas. Senão, vejamos:
       6.1. Res Sperata
       Como já foi destacado, estão envolvidos na constituição de um shopping center fatores
logísticos e mercadológicos que reclamam a organização dos espaços físicos a serem
ocupados pelas lojas-âncoras e lojas-satélites antes mesmo da construção do empreendimento.
A oferta de locação dos salões comerciais no futuro shopping, via de regra, dá-se previamente
ao início das obras, numa etapa em que o empreendedor, seja contatando empresas detentoras
de marcas solidificadas no mercado, seja fazendo anúncios ao público em geral, reúne
interessados desenvolver atividades comerciais no centro de compras.
       A garantia de ter um lugar assegurado no empreendimento em desenvolvimento,
obviamente, possui conteúdo econômico. É revertida, pois, em favor do empreendedor, uma
quantia fixada normalmente em momento anterior à efetivação do contrato de shopping
center, ou mesmo concomitantemente. Trata-se da res sperata, importância paga como
retribuição pelos estudos técnicos procedidos pelo empreendedor do shopping center,
envolvendo pesquisas de mercado, estudos de viabilidade econômica, de projetos e de
alocação do tenant mix, garantia de reserva de espaço e direito de participar da estrutura
organizacional do shopping center.
       Bastante controvertida é a questão do tratamento legal que deve ser dado a essa
disposição contratual. O Código Civil, nos seus arts. 458 a 461, cuida da coisa esperada
dentro da hipótese dos contratos aleatórios, nos quais o risco da existência da coisa futura ou
da sua quantidade é assumido pelo adquirente. Não é o que ocorre no caso dos shopping
centers, em que a coisa deverá existir no prazo de inauguração pactuado, com as
características preambularmente definidas (v.g. disposição e quantidade das lojas,
especificação das lojas-âncoras que serão instaladas, etc.), sob pena de responsabilização do
empreendedor pelas perdas e danos infligidos.
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       De outra banda, muitos preferem qualificar a res sperata como uma espécie de luvas,
pagamento realizado quando do início de uma locação comercial independentemente do
aluguel convencionado, cuja cobrança foi expressamente vedada pelo Decreto n.º 24.150/34,
hoje revogado pela Lei n.º 8.245/91. Outros, a tratam como uma remuneração pela parcela do
fundo de comércio do shopping colocada à disposição do futuro lojista. Em verdade, a res
sperata se insere na esfera de liberdade de pactual prevista pela Lei do Inquilinato para as
relações entre lojistas e empreendedor, inexistindo ilegalidade na sua cobrança . Contudo, em
ocorrendo a frustração da res sperata por culpa do empreendedor de shopping center, é justo
que a ele se imponha a devolução - monetariamente atualizada e acrescida de juros - do preço
por aquilo que o lojista pagou para ter e ao cabo não teve.
       6.2. O Aluguel Percentual
       Os contratos comumente fixam o aluguel segundo uma parte fixa e uma parte variável.
Esta última, calculada sobre o faturamento do lojista; aquela, levando em conta o tamanho da
loja e a sua localização (proximidade de cinemas, praças de alimentação, pavimento, etc.).
       A parcela fixa, conhecida como aluguel mínimo, é representada por uma prestação
pecuniária reajustada periodicamente segundo de acordo com índices preestabelecidos. Já a
parcela variável, freqüentemente denominada aluguel percentual, é a quantia paga
proporcionalmente ao faturamento bruto mensal da atividade comercial do lojista. Se o valor
do aluguel percentual apurado suplantar o valor do aluguel mínimo, o lojista deverá pagar
quantia correspondente à diferença entre os dois.
       Assim, o aluguel percentual, extrapolando a seara típica de uma locação, aproxima-se
da noção de uma retribuição ao empreendedor por sua atuação logística e mercadológica,
variante de acordo com o sucesso do empreendimento. Mas costuma ser alvo de ataques
ferrenhos por parte dos lojistas, notadamente por estar atrelada a uma necessidade de
fiscalização da contabilidade do estabelecimento comercial, com fins de verificação da
veracidade das informações prestadas.
       6.3. O Aluguel em dobro
       Tornou-se praxe a previsão contratual do chamado aluguel dobrado nos períodos de
maior venda, principalmente a época natalina, em que tanto os gastos realizados pelo shopping
center como os lucros auferidos pelos lojistas são sobremaneira maiores.
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        Sobre a validade de tal cláusula, questionada por autores como Gladston Mamede,
para quem é ela iníqua e ilegítima, impende aqui ressaltar que da análise do art. 54, caput, da
Lei n˚ 8.245/91, prevalece em relação a contratos de locação em shopping centers o
livremente pactuado entre as partes, entendimento no qual busca amparo a jurisprudência
majoritária para afirmar a legalidade da cobrança do aluguel em dobro:
                       Embargos à Execução. Locação em Shopping. (...) Aluguel de Dezembro. Por se
                       Tratar de Mês com Vendas Expressivas é Possível a Pactuação Prever Aluguel em
                       Dobro. (omissis). (TJRS, Apelação Cível Nº 70003524675, Décima Sexta Câmara
                       Cível, Relator: Paulo Augusto Monte Lopes, julgado em 20/02/2002)


        6.4. Possibilidade de Fiscalização do Faturamento do Lojista
        Da estipulação do aluguel percentual decorre a cláusula que permite ao empreendedor
fiscalizar o faturamento dos lojistas, através do acesso à loja e aos respectivos sistemas de
controle, inclusive livros contábeis. Se não houvesse esse permissivo contratual, impossível
quedaria a apuração do percentual efetivamente devido pelo lojista, principalmente nos meses
de maior faturamento, nos quais a parcela variável do aluguel corriqueiramente ultrapassa a
parcela fixa.
        Todavia, importa lembrar que as informações transmitidas pelo lojista ou obtidas dos
exames e apurações contábeis realizados possuem caráter confidencial e só podem ser
utilizadas para o fim de apurar o aluguel devido na forma do contrato. Qualquer ato que
transborde esse limite é ilícito e, dando azo a prejuízo de qualquer natureza, determina o dever
de indenizar [31].
        6.5. Restrição à Cessão da Locação e à Mudança de Ramo de Atividade
        Da constituição de um espaço empresarial em shopping center surgem dois fundos de
comércio: o do lojista ou dono do estabelecimento comercial, e a do empreendedor do centro
comercial. O fundo de comércio compreende tanto os bens corpóreos (estrutura física e
instalações) quanto os incorpóreos (como o aviamento e a clientela) atrelados ao
estabelecimento.
        Note-se que nos shopping centers, a clientela é atraída tanto pelo complexo comercial
que constitui o empreendimento, como por uma única loja, isoladamente considerada. A
proteção desses fundos de comércio se dá, de um lado, pela atribuição ao lojista do direito à
renovação compulsória do contrato, nos termos do art. 51 da Lei do Inquilinato, sendo vedada
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ao locador recusar a renovação sob o fundamento de querer utilizar o imóvel para uso próprio
ou para a transferência de fundo de comércio; e do outro, pelo direito do locador à revisão
periódica do aluguel.
       A seu turno, a transferência de domínio do estabelecimento comercial fixado em
shopping center envolve a valoração do fundo de comércio constituído, o qual apresenta
conteúdo econômico determinável. E aqui surgem as restrições geralmente impostas aos
lojistas pelo contrato, tanto no sentido de sujeitar eventuais cessões da locação ou outras
transferências de titularidade do estabelecimento ao prévio consentimento do empreendedor,
como no sentido de impedir a mudança de ramo de atividades dos lojistas. Busca-se na
realidade resguardar o tenant mix e o próprio fundo de comércio do empreendedor e dos
demais lojistas, de maneira a não compremeter a harmonia entre os espaços locados (o que
aconteceria se, por exemplo, uma loja de roupas fosse instalada numa praça de alimentação).
       Entretanto, havendo recusa infundada ou exigências descabidas por parte do
empreendedor, que não apresenta argumentos válidos ou fundamentos de qualquer razão que
impeçam a transferência do estabelecimento, e desde que cumpridas todas as formalidades
estipuladas, há que se reconhecer o direito do lojista de negociar o seu fundo de comércio.
       6.6. Da Ação Renovatória
       Pacificada a discussão inicialmente aventada, em torno da classificação do contrato
firmado entre lojista e empreendedor no tocante a ser ou não tipicamente uma locação e, ante
ao estatuído na Lei 8.245/91 (Lei de Locações) também já referido nesta dissertação, outra
conclusão não há senão de que lojista e empreendedor afiguram-se também como Locatário e
Locador.
      Ante ao exposto, cabe então uma análise, ainda que perfunctória, do instituto da Ação
Renovatória, instrumento colocado à disposição do lojista, por força expressa do artigo 51,
onde vemos:
      Art. 51 – Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a
renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
      I – O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
      II – O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos
contratos escritos, seja de cinco anos;
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      III – O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e
ininterrupto de três anos.
      Anteriormente já discutimos acerca da res sperata, e vimos que a mesma possui, entre
outros objetivos o de remunerar, ainda que em parte, o fundo de comércio que é
disponibilizado pelo empreendedor em favor do lojista. Em assim procedendo, ou seja,
anuindo o lojista à res sperata, reverterá em favor de si o direito de, via de regra, firmar um
contrato de locação em prazo mínimo de cinco anos.
      Pois bem, diz o texto de lei acima transcrito que sendo o contrato firmado com prazo
determinado, e tal prazo, ininterruptamente ou por somatória, alcance cinco anos, caberá ao
locatário (lojista) a faculdade de pleitear judicialmente a continuidade de sua relação locatícia
e, por via direta, de sua atividade comercial.
      Tal previsão legal reveste-se de proteção ao lojista, em especial ao seu fundo de
comércio eis que este, não raramente, é constituído a duras penas, fruto de esforço,
investimento e muito trabalho na busca da consolidação de sua loja e da clientela desta.
      Neste sentido, Caio Mário muito bem nos leciona:
                       O que não se pode perder de vista é que a renovação compulsória da locação não se
                       compraz com a intervenção judicial no sentido de mudar a estrutura original do
                       contrato. Em termos de shopping center o princípio é relevante, no sentido de que
                       deve ser respeitada a idéia central da predominância do maior valor entre o percentual
                       sobre o faturamento bruto e a parte fixa." (Shopping Centers – Aspectos Jurídicos –
                       pág. 86)


       Assim, evidencia-se que, em sede de shopping center, o cerne a ser discutido por meio
de Ação Renovatória é tão somente a dilação do prazo de validade dos contratos firmados e
não a alteração de suas cláusulas. Importante frisar também, que nesta mesma ação, dado o
caráter peculiar do objeto da ação, alteram-se unicamente os valores dos aluguéis mínimos,
permanecendo inalteradas as estipulações relativas ao aluguel percentual, eis que este não
sofrerá por corrosão inflacionaria ou supervalorização.
      Por fim, destacamos ainda os questionamentos oriundos da inserção nos contratos de
shopping center de cláusula direcionada a inibir o direito à renovatória nos casos de não
atingimento de certos patamares de faturamento preestabelecidos.
      Neste tema, comungamos do pensamento de Cláudio Santos, que diz:
                       Manifesto minhas reservas à eficácia desta condição. Pode parecer ‘in fraudem legis’.
                       Aparenta cláusula com o intuito de anular um benefício conferido pela lei ao
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                       locatário, e, que, no caso, é reconhecido ao lojista, segundo o escrito no artigo 52, §
                       2o , e do artigo 54, este a conferir o exercício das ações, cujos procedimentos estão
                       regulados pela lei 8.245/91.


7. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
       A classificação dos contratos de shopping center não tem utilidade meramente teórica:
é basilar para a integração e interpretação dos negócios jurídicos neles representados. Indene
de descrença a presença de elementos atípicos, a doutrina novamente se divide quanto aos
dispositivos normativos a serem aplicados no campo das cláusulas não abarcadas por expressa
regulamentação legal, notadamente em relação à utilização do Código de Defesa do
Consumidor.
       De imediato, importa ressaltar que o universo legal que regula tais empreendimentos
compõe-se basicamente da Lei do Inquilinato e das disposições contratuais estabelecidas, em
geral, através de documentos coligados: o contrato de locação, normas complementares ao
contrato de locação e o estatuto da associação dos lojistas. Cada um destes documentos tem
sua própria finalidade, e juntos possuem o objetivo de assegurar que o comércio ou atividade
correlata que se desenvolve num centro comercial obedeça a certas regras.
       Ocorre que esse conjunto de documentos forma uma teia obrigacional imposta, na
maioria das vezes, pelo empreendedor do shopping center, sem qualquer margem para
discussão de cláusulas contratuais. Costumam-se apresentar na forma de modelos pré-
redigidos, que tolhem a autonomia da vontade dos lojistas, podendo perfeitamente ser
classificados como típicos contratos de adesão.
       Para comprovar o cabimento do rótulo de adesão, Gladston Mamede sinaliza a
presença dos elementos próprios a esse tipo de relação: a) a oferta é feita à coletividade; b) a
convenção é obra exclusiva de uma das partes; c) a regulamentação do contrato é complexa;
d) a oferta não pode ser discutida.
       Mais que contrato de adesão, Mário Cerveira Filho afirma a incidência categórica das
normas cogentes de relação de consumo ao negócio jurídico complexo dos shopping centers:
                       Se o consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou
                       serviço como destinatário final (art. 2º do Código de Defesa do Consumidor), e se o
                       fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou
                       estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de
                       produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação,
                       distribuição ou comercialização de produtos ou prestações de serviços (art. 3º do
                       Código de Defesa do Consumidor), não há quaisquer dúvidas de que o lojista está
                                                                                                         16


                       amplamente enquadrado como consumidor, e o empreendedor como fornecedor. (
                       CERVEIRA FILHO, 2003, p. 14)

       Alguns juristas, ponderando a dificuldade de se enquadrar o lojista como destinatário
final de produtos e serviços, partilham da tese de que o liame entre o empreendedor e o
empresário que decide exercer sua atividade econômica no shopping, se configura como uma
relação de consumo imprópria, como é o caso de Maria Elisa Gualandi Verri, que faz suas as
palavras do ex-ministro do STJ Cláudio Santos:
                       Não se afaste de todo a possibilidade da aplicação de alguns de seus princípios, seja
                       quanto às cláusulas abusivas, ou tocante aos denominados ‘contratos de adesão’. (...)
                       Como todos os contratos de adesão são campo fértil para a proliferação de cláusulas
                       abusivas e iníquas, deve o intérprete postar-se em posição de vigilância e guardar o
                       princípio da transparência e regras de interpretação recomendadas pela doutrina e
                       pela lei. (VERRI, op. cit., p. 92)


       Seguindo semelhante linha de raciocínio, Gladston Mamede defende que a vontade do
legislador, ao produzir o Código de Defesa do Consumidor, na esteira da moderna legislação
estrangeira, foi positivar o princípio da proteção jurídica à parte hipossuficiente nas relações
contratuais massivas. Em adendo, identifica a situação de vulnerabilidade dos lojistas perante
os gigantes empreendimentos e a posição dos consumidores face aos fornecedores.
       Todavia, faz-se mister destacar que a aplicabilidade do CDC aos contratos de shopping
center tem sido seguidamente rechaçada pela jurisprudência, conforme se deduz dos arestos
adiante transcritos:
                        Ação Ordinária de Rescisão de Contrato. Apelação Cível. Inaplicabilidade do Código
                       do Consumidor em avença referente à Loja de Centro Comercial ou mesmo Shopping
                       Center. Locatária em mora com os aluguéis. Recurso a que se dar provimento por
                       unanimidade, invertido o ônus sucumbencial." (TJPE, Terceira Câmara Cível,
                       Apelação Cível n.º 20578-9, Rel. Des. Macêdo Malta, j. 14/11/1995, DJ n.º 39)


                        Locação. Embargos à Execução. Contrato atípico e complexo. Cobrança de aluguéis
                       e demais encargos com base em contrato de locação de salão de uso comercial (SUC)
                       em Shopping Center. CDC inaplicável na espécie." (TJRS, Apelação Cível Nº
                       70004588968, Décima Quinta Câmara Cível, Rel. Des. Ricardo Raupp Ruschel,
                       julgado em 15/10/2003)


       Em verdade, o art. 2º do Código de Defesa do Consumidor é expresso ao admitir a
caracterização das pessoas jurídicas como consumidoras, mas somente naquelas situações em
que são destinatários finais. Deixando de lado a divergência entre maximalistas e finalistas, a
tutela da parte vulnerável nas relações de consumo deve se escorar em uma interpretação
                                                                                            17



consentânea com os preceitos insculpidos na legislação consumerista, mas sem cair no erro de
estender demasiadamente seu raio de aplicação.
       Destarte, entendemos não ser possível enquadrar o lojista no conceito de consumidor
trazido pela Lei n.º 8.078/90, pois como explica José Geraldo Brito Filomeno, um dos autores
do Anteprojeto, dizer-se que "se aplica o Código, sem qualquer distinção, às pessoas
jurídicas, ainda que fornecedoras de bens e serviços, seria negar-se a própria epistemologia
do microssistema jurídico de que se reveste. (GRINOVER, 2001, p. 31)
       Contudo, uma vez enquadrado na categoria de contrato de adesão, nada obsta aplicar
subsidiariamente alguns dos princípios entalhados no CDC, ao lado dos dispositivos do
vigente Código Civil, que determinam a interpretação benéfica ao aderente e a nulidade das
cláusulas cujo conteúdo implique renúncia a direitos inerentes ao negócio firmado, a teor dos
arts. 423 e 424 do Novo Diploma.


8. FUNDO DE COMÉRCIO
      Buscando definir qual seja o melhor conceito para Fundo de Comércio, vemo-nos
obrigados a inicialmente discorrer, ainda que não com o detimento que gostaríamos, acerca de
suas características, sua constituição, suas peculiaridades.
      Quando uma determinada pessoa objetiva exercer o ofício de intermediador entre a
produção e o consumo, característica inerente ao comerciante, mister se faz que reuna em
torno de si toda uma infra estrutura a ser empregada na consecução de seu intento. A esta infra
estrutura Amador Paes de Almeida muito bem conceitua de Fundos Econômicos.
      Assim, quando no efetivo deslinde de suas atividades o Comerciante vê-se obrigado a
agregar outras necessidades, que vão além da infra estrutura nominada anteriormente e,
quando finalmente, da conjugação de todas as medidas, providências, necessidades e
atividades o comerciante abre portas ao público, estará por criar, pois, o seu Fundo de
Comércio.
      Ora, de tudo o que fora transcrito até aqui, nada mais simples do que conceituar Fundo
de Comércio como: "conjunto de bens materiais e imateriais, corpóreos e incorpóreos, que
constituem o estabelecimento comercial".
      Agora, diante das afirmações acima transcritas, necessário se faz que tracemos um
paralelo que as una aos shopping centers. Desta feita, veremos que nos deparamos então com
                                                                                                        18



um grande fundo de comércio, construído e projetado a partir da intenção do Empreendedor e
levada a termo com a somatória de esforços com os lojistas.
      Desta análise, surge uma grande indagação. A quem pertence, afinal, o fundo de
comércio de um shopping center ?
      Para responder tal questionamento nos valemos do ensinamento de Fernando A. Albino
de Oliveira que escreve:
                      Portanto não há como negar a existência de um fundo de comércio tanto do
                      empreendedor como do comerciante.
                      O shopping tem o seu fundo de comércio consubstanciado na própria concepção do
                      empreendimento, na distribuição inteligente e eficaz dos vários ramos de negócio
                      (tenant mix), na estrutura organizacional, na administração, na idealização constante
                      de campanhas promocionais. O comerciante lojista detém a boa imagem do seu nome,
                      marca e sinal distintivo, a especialização no ramo de negócio, o saber promover e
                      vender aqueles produtos, o que lhe proporciona faturamento adequado, do qual o
                      empreendedor participará.
                      Pode-se dizer que o shopping nada seria sem os bons lojistas; e estes devem parte de
                      seu faturamento ao fato de estarem em um shopping bem concebido e administrado.
                      Há, portanto, uma convergência de interesses.


       Evidente, pois, que o fundo de comércio dever ser analisado distintamente, ressalvada
a premissa de que ao lojista coube, antecipadamente, o pagamento de determinado valor –
denominado res sperata – o qual tinha o objetivo de indenizar o empreendedor pela cessão de
parte de seu fundo.


9. DO TENANT MIX
       É clarividente que os shopping centers não são fruto do mero acaso, mas resultado
inexorável de um planejamento mercadológico prévia e continuadamente elaborado pelo
empreendedor, atrelado a uma estrutura logística peculiar, que distingue tais empreendimentos
de um mero agregado de lojas.
       Esse planejamento mercadológico prévio, necessário ao adequado estabelecimento e
funcionamento dos shopping centers, é o ponto de partida para se chegar à noção de tenant
mix, aspecto indissolúvel da realidade dos centros de compras. Em fato, o tenant mix é o
resultado final desse estudo de mercado, redundante num complexo de lojas arranjadas de
maneira harmoniosa dentro de um espaço comercial determinado, em função das diferentes
atividades mercantis desempenhadas, com objetivo de aumentar o afluxo de clientes e elevar
as vendas, sem acrescer a concorrência interna.
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       Maria Elisa Gualandi Verri explica que os contratos de shopping center são firmados
entre os tenants (lojistas) e landlord (empreendedor). Os lojistas tanto podem ser major
tenants (lojas-âncoras) como satellite tenants (lojas-satélites). O importante é que o mix
(arranjo) final das lojas resulte na convivência ordenada entre todos os lojistas, de modo que
haja complementação, ao invés de concorrência.
       De outra banda, Maria Helena Diniz lembra ser característica própria do que denomina
"contrato de shopping center" a distribuição das lojas (tenant mix) no centro comercial,
conforme o plano estabelecido por ocasião da construção do centro, que terá em vista a
                                                    [22]
dimensão da loja e o tipo de negócio explorado         . Dito planejamento encontra tamanho
requinte que cada espaço ocupado deve ter uma razão de ser, sendo previamente estudado, a
fim de que possa oferecer aos consumidores facilidades suficientes para os motivar a se
dirigirem a shopping centers, em virtude das diversas facilidades comerciais presentes num
mesmo espaço físico.
       A manutenção de um tenant mix harmonioso é vista como uma obrigação bilateral
entre lojista e empreendedor. Na medida em que o shopping possui a obrigação de alcançar
um arranjo ideal da localização e distribuição de atividades dos lojistas, estes têm a
contrapartida de respeitar a ordenação existente. Paralelamente, em face da destinação
comercial imposta ao espaço locado, o lojista se arvora no direito de exigir do empreendedor o
perfeito equilíbrio de mercado prometido. Tudo para o alcance da finalidade econômica
precípua do centro de compras: potencializar a geração de lucros das empresas ali
estabelecidas, a partir de um planejamento mercadológico ininterrupto.


10. DA RESPONSABILIDADE CIVIL
      Por fim, encerrando a análise dos aspectos que mais tem se destacado em termos de
Contratos de shopping center, e mais que nesta sede, mas em todos os campos do direito, em
função da necessidade de prover-se a necessária segurança jurídica à intrincada vida que leva-
se nos dias atuais. Falamos, pois, da Responsabilidade Civil.
      Num simples artigo, especificamente o artigo 159 de nosso Código Civil, o qual
trazemos abaixo, vemos encerrada toda uma capacidade de análises, discussões e
probabilidades quanto à sua aplicação.
                                                                                             20



      Artigo 159 – Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência, ou imprudência,
violar direito, ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o dano.
      O próprio doutrinador Caio Mário destaca a dificuldade de que se estabeleça um
conceito abrangente e preciso o suficiente para a Responsabilidade Civil, e, para corroborar tal
observação basta que se consulta nossos ementários de jurisprudência onde uma gama
imensurável de decisões baseiam-se em tão simples artigo para garantir à parte considerada
lesada o seu direito de ressarcimento.
      Dada sua amplitude, também em sede de shopping center, buscaremos nos ater mais
especificamente a quatro hipóteses de ocorrência, quais sejam: furtos em estacionamentos de
veículos; furtos ocorridos no interior das lojas; pela qualidade dos produtos e pela má
administração do empreendimento.
      Antônio Lindberg Montenegro com muita propriedade nos alerta para a deficiência de
normas tradicionais de nosso direito para situar e posicionar a responsabilidade de cada
componente do empreendimento, e diz que seja como for, em caso de dúvida, o prejudicado
dever acionar diretamente o empreendedor. Sua figura, com efeito, está por trás de tudo
quanto acontece na organização, da qual ele é o criador e o mais interessado no sucesso, por
ser seu beneficiário direto.
      No tocante à qualidade do produto comercializado pelo lojista participante do
empreendimento não há maiores dúvidas a serem suscitadas, uma vez que em sendo ele o
profissional, o "entendido" no assunto, estando tal produto inserto no metier do lojista, resta
por óbvio que a este caberá a responsabilização por eventuais danos advindos destes, ainda
que o lesado acione diretamente o empreendedor este tratará de redirecionar responsabilidades
à quem devida, no caso o lojista.
      Quanto a furtos ocorridos no interior do shopping ou das suas lojas podemos estabelecer
algumas diferenciações. Em primeira análise, cabe ao empreendedor prover a segurança do
shopping como um todo, mesmo porque, via de regra, cabe ao lojista participar no rateio de
seus custos. Em segundo plano surgem casos onde além da segurança provida pelo
empreendedor, existem cláusulas insertas nos instrumentos firmados com os lojistas, prevendo
a obrigatoriedade de acautelar-se (o lojista) através da contratação de seguro específico contra
roubos. Assim, em sede de roubos e/ou furtos no interior do shopping, há que se analisar a
situação ocorrida e suas previsões contratuais.
                                                                                                         21



      Com relação a furtos ocorridos no interior de estacionamentos dos shopping centers
muita controvérsia viu-se até um passado recente. Se por um lado o usuário lesado pugnava
por ressarcimento, por outro o empreendedor alegava não ser o responsável ante a gratuidade
da utilização. Muito se discutiu, até que pacificado restou tal tema, pelo que colamos algumas
decisões recentes que refletem a tendência atual de nossa doutrina e jurisprudência.
                       DANOS EMERGENCIAIS – Furto de veículo em estacionamento –
                       Responsabilidade aquiliana – Indenização – Embargos Rejeitados.
                             Se o conglomerado econômico atrai o consumidor para seu centro de compras,
                       deve arcar com a correspondente responsabilidade da preservação do patrimônio do
                       particular que ali estaciona seu veículo. (ementa). (8a CC do TJSP – EI 115.853-1)"
                       ESTACIONAMENTO – Furto de Objetos em veículo estacionado –
                       Responsabilidade Civil – Recurso Improvido.
                             O relacionamento existente entre cliente, usuário do estacionamento e a
                       administração do shopping center não se caracteriza como contrato de depósito típico,
                       posto há, a desnaturá-lo, prestação de serviço que podem ser definidos como de
                       segurança.(ementa) (7a CC do TJSP – Ap. Cível 77.285-1).


        Por derradeiro, cabe destacar, ainda, a responsabilidade civil advinda da má
administração do empreendimento por parte de seus mentores (empreendedores). Levando-se
em conta que todo empreendimento visa o lucro, este deve ser o objetivo maior, porém com os
devidos cuidados e a atenção aos preceitos da ordem jurídica. Assim, toda e qualquer
manifestação contrária à ordem jurídica que possa reverter em prejuízo aos lojistas, bem como
a inoperância de seus administradores devem ser suportados por que a eles der causa, sob pena
de, em havendo o repasse de prejuízos aos lojistas, estar havendo o locupletamento ilícito do
empreendedor.


11. CONCLUSÃO
       Em suma, os contratos de shopping center, de natureza atípica mista, representam um
complexo obrigacional regulamentado pela Lei do Inquilinato e pelas cláusulas livremente
pactuadas entre as partes (tais como a res sperata, o aluguel percentual, o aluguel dobrado, a
possibilidade de fiscalização sobre o faturamento do lojista, a restrição à cessão da locação e à
mudança de ramo de atividade).
       Por exibirem o rótulo da adesão, aplicam-se na interpretação e na integração do
negócio jurídico em foco os dispositivos gerais do vigente Código Civil e, subsidiariamente,
alguns princípios entalhados no Código de Defesa do Consumidor, a fim de que eventual
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dubiedade se reverta em prol do aderente, sem prejuízo da declaração de invalidade das
cláusulas cujo conteúdo implique renúncia a direitos inerentes à espécie de avença firmada. E
a marca dessa avença é exatamente a criação de mecanismos jurídicos que possibilitem a
ordenação e a adequação das atividades empresariais desenvolvidas no shopping center ao
escopo maior dessa notável criação moderna: proporcionar, com máxima eficácia, a geração
de lucros, a partir de uma estruturação logística e mercadológica (tenant mix) destinada a
atrair consumidores e otimizar a concorrência.
       Por derradeiro, conclui-se que a relativa novidade do negócio jurídico em comento
permanece sendo geratriz de buliçoso debate doutrinário e jurisprudencial, com a existência de
posicionamentos nos mais diversos rumos. Nas linhas de antanho, sem qualquer pretensão
exauriente, intentou-se delimitar os aspectos centrais e as principais controvérsias havidas em
torno dos contratos de shopping center, procurando-se aclarar os meandros de incerteza
inerentes a uma falta de regulamentação legal específica.


12. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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