Docstoc

KOT - Новая Площадь

Document Sample
KOT - Новая Площадь Powered By Docstoc
					Перспективы проектов комплексного
освоения территорий в России


              Якубовский Евгений
              Заместитель генерального директора
              ООО «Новая Площадь Девелопмент»
Содержание

   История проектов развития территорий
   Современный международный опыт
   Предпосылки для реализации проектов комплексного освоения
   территорий в РФ
   Ограничения и сдерживающие факторы
   Подход компании «Новая Площадь» к комплексному освоению
   территорий, Case-study




                                                               2
I. История проектов развития территорий




                                          3
  История проектов развития территорий
Урбанизация – управляемый процесс
  Упрощенное понимание – неуправляемая миграция сельского населения в
  города
  Историческое понимание – процессы образования новых городов были
  стратегически продуманны и теоретически обоснованны

Колонизация пространства городами
  Сеть первых городов – четко управляемый
  механизм строительства
  Древние Рим и Греция, Америка и Россия
  Основы черты колонизации:
     − сбор информации о местоположении
     − подбор переселенцев
     − планирование местности                      Греческая колонизация в VIII-
     − разбивка участков на лоты под               V вв. до нашей эры
       застройку                                                                   4
 История проектов развития территорий
Рост промышленных центров                   Промзоны

Сначала процесс развивался стихийно
Впоследствии проекты промышленной
урбанизации продумывались и четко
планировались
Наиболее яркие примеры – СССР в
середине 20-го века и Китай наших дней
                                                       Жилые районы
Редевелопмент городской среды
План Оссмана – крупнейший проект
редевелопмента Парижа
Результат: привлекательность, статус и
капитализация города резко
увеличилась и принесла доход частным
инвесторам
                                         План и факт
За ним последовали аналогичные           реконструкции
проекты в других европейских городах.    Парижа
                                         середина 19 века
                                                                      5
II. Современный международный опыт




                                     6
 Современные формы урбанизации
Новое городское планирование
                                           План Аберкробми
                                           Большой Лондон
  Строительство городов-спутников вокруг
  крупнейших мегаполисов (наиболее
  известный проект - План Аберкромби по
  перестройке Лондонской агломерации)                        Деловые парки вокруг Токио
                                                             (2007)
  Субурбанизация

Особые формы урбанизации
  Строительство бизнес-, промышленных-,               Сеть технополисов
                                                       и научных парков
  и логистических парков                                    Европе

  Развитие «технополисов» и «городов
  науки»




                                                                                          7
Современные формы урбанизации
 Появление мега проектов
 Тренд последнего десятилетия -
                                              Новые проекты Дубаи
 увеличение размеров проектов
 комплексного развития территорий
 до нескольких тысяч гектаров


Leidsche Rijn     Нидерланды   2500 Га
Stapleton            США       1902 Га
                                          Новые проекты Дубаи
El Florido Park    Мексика     2000 Га
Дубаи                ОАЭ
1 city 9 towns      Китай      32400 Га
TEDA                Китай      35000 Га
Suzhou              Китай      7000 Га


                                                                    8
  Примеры мега-проектов
China-Singapore Suzhou Industrial Park
  Китай - 1994 год
  7 000 га




                                         9
 Примеры мега-проектов
Stapleton
  США, штата Колорадо - 1995 год
  1 902 га




                                   10
 Примеры мега-проектов
Leidsche Rijn
Нидерланды – 2005 год
  2 500 га




                         11
Примеры мега-проектов

One City nine Towns
  9 городов вокруг Шанхая - 1995 год
  32 400 га




                                       12
III. Предпосылки для реализации проектов
комплексного освоения территорий в РФ




                                           13
  Российский рынок недвижимости

За последние 7 лет цены продажи
жилья в среднем по стране выросли в
8,5 раз
За аналогичный период показатель
ежегодного объема строительства
вырос на 83%
В 2006 г. размер прямых инвестиций в
РФ составил 31 млрд. долл. США
(рост в 2.5 раза по сравнению с 2005)
Основными отраслями экономики, куда
были направлены эти средства, стали
нефтегазовый сектор и строительный
рынок



                                                                           14
                                        Источник: Госкомстат. Dailystroy
   Российский рынок недвижимости
Потенциал для дальнейшего роста рынка
  Изношенность, необходимость масштабной замены первых серий
  домостроения
  Рост доходов, развитие институтов кредитования
  Недостаточная обеспеченность всеми видами недвижимости

                                                        Восточная
                                                         Европы     Россия

   Обеспеченность жильем           (м²/чел.)             30 - 45     20.5

   Обеспеченность офисами (м²/1000 чел.)                 > 1500     < 100

   Обеспеченность торговыми площадями (м²/ 1000 чел.)     > 500     < 100

     Источник: Госкомстат, Jones Lang LaSalle

                                                                             15
  Комплексное освоение территории

Урбанизация территорий (реализация крупномасштабных проектов
комплексного развития ) - единственный способ устранения
вышеуказанных диспропорций .
Крупномасштабные проекты, разработанные «с чистого листа», позволяют
снизить себестоимость строительства и избежать перегруженности
коммунальных систем, решить проблему перенаселенности и
транспортного сообщения, создать эффективные условия для жизни и
работы.
Важность проектов урбанизации уже нашла отражение в государственной
политике РФ.
Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам
России» отдает приоритет реализации проектам с общей площадью
застройки более 1 млн. м².


                                                                       16
IV. Ограничения и сдерживающие факторы




                                         17
Ограничения и сдерживающие факторы
 Развитие урбанизации в России идет с существенным отставанием от
 мировых трендов
 Основная проблема увеличивающегося отставания настоящего от образа
 будущего остро проявляется в трех взаимодействующих плоскостях:
 − кризис генерального планирования
 − инфраструктурный кризис
 − финансовые ограничения возможностей городов
 Общество и муниципалитеты не могут самостоятельно найти решение
 проблемы
 Бизнес в виду отсутствия механизмов взаимодействия с муниципальной
 властью не способен участвовать в решении вышеуказанных проблем




                                                                      18
Ограничения и сдерживающие факторы
Кризис стратегического и генерального планирования
отсутствие документов стратегического и территориального планирования,
дефицит профессиональных организаций в этой сфере
кадровый состав организаций сформирован в иной исторический период,
стратегией занимается архитектор, без учета социально-экономического
обоснования
Кризис городской инфраструктуры
длительный период недофинансирования и недооцененное ранее увеличение
нагрузки на инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру
отсутствием должного понимания того, как должна быть устроена городская
среда в будущем
Отсутствие системы привлечения инвестиций
бюджетная недостаточность
отсутствие эффективных механизмов привлечения частных инвесторов к
разработке стратегий развития и генеральных планов городов

                                                                         19
V. Подход компании «Новая Площадь»
   к комплексному освоению территорий




                                        20
  Подход компании «Новая Площадь»
  к комплексному освоению территорий
Компания «Новая Площадь Девелопмент» на основе изучения мирового
опыта и собственной научно-исследовательской деятельности в области
градостроительства сформировала комплекс мер, который позволит
бизнесу, частным и институциональным инвесторам объединить усилия
для совместной реализации проектов развития территорий:
− Мобилизационный подход (пропаганда ускоренного преобразования
  городской среды на основе механизма ЧГП, привлечение лучших
  мировых специалистов, создание и пропаганда пилотных проектов)
− Организационный подход (разработка правовой базы, создание
  корпораций развития городов, актуализация планировочных решений
  на основе экономических стратегий развития)
− Финансовый подход (создание фондов развития городов и территорий)
Данный комплекс мер в виде Федеральной Инициативы «Новая городская
среда России – путь в будущее» совместно с организацией ОПОРА
РОССИИ был предложен к реализации на уровне Президента РФ
                                                                      21
  Подход компании «Новая Площадь»
  к комплексному освоению территорий
«Новая Площадь» разработала и активно применяет на практике
технологию управляемой урбанизации, основанную на:
− Предварительном проведении стратегического макроэкономического
  анализа региона, определении точек роста
− Проведении анализа международной практики реализации проектов со
  схожей идеей
− Осуществлении всестороннего анализа конкурентной среды, рынков и
  потенциальных рисков проекта
Уникальный для страны подход был услышан и поддержан рядом
крупнейших землевладельцев и муниципальных образований (под
управлением Компании находится более 7 тыс. гектар в различных
регионах России)


                                                                     22
Case study: «АгроСити»




                         23
Case study: «АгроСити»
Описание участка
Местоположение: Шаховской
район Московской области
Площадь проектируемой
территории: 2500 га
Количество участков – более 30
Участки разрознены
Назначение: земли с/х
Участки свободны от застройки
Окружение - с/х угодья, складская,
рекреационная и жилая застройка
эконом класса


                                     24
 Case study: «АгроСити»
Разработка концепции проекта

   Этап I                Этап II                Этап III

  Анализ земельного         • Формирование
 участка                    основной бизнес-
                            идеи проекта            • Формирование
  Анализ                                            концепции
 макроэкономики             • Определение           проекта
 региона                    основных                • Анализ
  Кластерный анализ         функциональных          конкуренции для
 региональной               элементов               каждой
 экономики, выбор                                   функциональной
                            • Анализ мирового
 целевых кластеров                                  зоны
                            опыта реализации
  Анализ развития           крупных проектов        • Определение
 девелоперской              со схожей идеей         стратегии
 активности                                         девелопмента
                            •Анализ
  Маркетинговый                                     • Мастер-план
                            российской              территории
 анализ сегментов           практики
 рынка
                            реализации
 недвижимости
                            схожих проектов
                                                                      25
Case study: «АгроСити»

 На основе макроэкономического анализа
 были определены основные точки роста
 района – сельхоз производство и
 переработка, логистика, экологический
 туризм
 Привлечение специализированных
 маркетинговых агентств позволило выбрать
 перспективные направления развития              Схема развития транспортно -
                                                         логистических узлов
 сельскохозяйственного кластера в масштабе
 ЦФО
 В результате глубинного интервьюирования
 основных игроков рынка производства и
 переработки с/х продукции, логистических
 операторов были определены потребности
 рынка в специализированных форматах
 недвижимости                                Схема развития c/х
                                             промышленных округов
                                                                                26
Case study: «АгроСити»
Анализ международного опыта
Было проанализировано более 10 проектов
комплексного развития территории в состав
которых входят агропромышленные парки в
Азии, США, Европе и Америке
 Проанализированы предпосылки
реализации проектов и определены
факторы, влияющие на успех проектов
  Определен состав функциональных зон:
зоны с/х назначения, перерабатывающий
формат, логистические мультимодальнные
центры, склады оптовой торговли и с/х
ярмарки, офисно - деловые центры,
«академические» и жилые зоны

                                            27
 Case study: «АгроСити»
Бизнес-идея проекта
  Комплексное освоение территории.
Центральным элементом концепции является
Агропромышленный Парк, по своей значимости
определяющий девелоперскую и социально -
экономическую стратегию развития западных
районов МО
 Сочетание различных функциональных зон,
входящих в состав проекта, создающее мощный
синергетический эффект
  Логическая взаимосвязь всех функциональных
зон Агропромпарка позволяет продукции пройти
полный цикл от производства до конечного
потребителя / перераспределения в пределах
развиваемой территории
                                               28
 Case study: «АгроСити»
Концептуальная схема размещения функциональных зон Проекта
                                                Логистика & процессинг
                                                • 538 гектар
                                                • 1,6 млн. кв.м.
                                                С/х производство
                                                • 960 гектар
                                                Жилая застройка
                                                • 240 гектар
                                                • 0,30 млн. кв.м.
                                                Рекреация &
                                                туристическая
                                                • 540 гектар
                                                • 0,55 млн. кв.м.
                                                Специализированные
                                                форматы
                                                • «Авиа деревня» 118 га
                                                • Научно-образовательная
                                                зона 54 га
                                                                    29
Case study: «АгроСити»

   Участок «ДО»




                         30
Case study: «АгроСити»

   Участок «ПОСЛЕ» (3D визуализация)




                                       31
Текущее состояние проекта и выполненные работы
по проекту
  Сформирована команда проекта: «Новая Площадь Девелопмент», «ИАМ»,
  Step_by_Step, AS&P GmbH, WGF Objekt, РосАгроЛизинг
  Разработана концепция проекта: мастер-план всей территории и отдельных
  функциональных зон, сценарии девелопмента территории, бизнес-план,
  юридическая и финансовая схема проекта
  Проект получил одобрение в Администрации Шаховского района МО
  Определены первые 3 пилотные проекта (432 га, 1,5 млн.кв.м.)

В настоящее время:
  Разрабатывается градостроительная документация на всю территорию
  (генплан района) и проекты планировки на 3 пилотных проекта
  Ведется работа по привлечению инвесторов. Крупнейшая российская
  лизинговая компания – РосАгроЛизинг намерена предоставлять лизинговые
  услуги и услуги по кредитованию резидентам Парка

                                                                       32
Эффект от реализации проекта

Для региона:
 Создание условий для эффективного сотрудничества малых фермерских
хозяйств, средних предприятий и гигантов FMCG-сектора
 Импортозамещение продукции
 Формирование благоприятной среды для привлечения инвестиций в
район
 Увеличение налоговых поступлений в местный и региональный бюджеты
 Создание рабочих мест, сокращение маятниковой миграции населения и
возникновение притока населения за счет мигрантов из соседних областей

Для собственника земельного участка:
 Повышение капитализации земельного актива в 20 раз




                                                                         33
Эффект от реализации проекта




                               34
Благодарим за внимание




Компания «Новая Площадь Девелопмент»
           105005, г. Москва
     ул. Бауманская, д.58/25, стр. 2
        Тел.: +7 (495) 790 77 07
        Факс: +7 (495) 790 77 08
           www.newsquare.ru

                                       35

				
DOCUMENT INFO
Shared By:
Categories:
Tags:
Stats:
views:183
posted:3/13/2008
language:Russian
pages:35
Description: KOT - Новая Площадь. Комплексное Освоение Территорий.