Docstoc

КОТ - Ренова Стройгруп

Document Sample
КОТ - Ренова Стройгруп Powered By Docstoc
					ПОДХОДЫ К РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КОМПЛЕКСНОГО
ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИИ (КОТ) В РОССИИ
II Московский Форум лидеров рынка недвижимости – MREF 2007
.




12 - 14 декабря 2007
ПЕРЕХОД ОТ СТИХИЙНОЙ ТОЧЕЧНОЙ ЗАСТРОЙКИ К
КОМПЛЕКСНОМУ ОСВОЕНИЮ ТЕРРИТОРИЙ

  В современной России созданы объективные предпосылки для перехода к принципиально новому виду девелопмента – комплексному
  освоению территорий (КОТ).
  Стабильный рост экономики и бурное развитие мегаполисов потребовали отказа от практиковавшейся в последние 10-16 лет точечной
  застройки и перехода к осмысленному стратегическому планированию развития городов.

  Российские города нуждаются в освоении новых прилегающих территорий. Развитие крупных региональных экономических
  центров, образующихся вокруг традиционных индустриальных городов, возможно за счет реализации масштабных комплексных проектов,
  подразумевающих создание в создаваемых районах комфортной жилой среды и деловой части города, формирующей экономику территории.

       Традиционные виды девелопмента                                            Альтернативные виды девелопмента
              точечная застройка                                              проект Комплексного Освоения Территории
   Разрозненные проекты, включающие один-два типа                             Комплексность, позволяющая реализовать
  недвижимости                                                               синергетический эффект от присутствия разнообразных
   Реализация на основе существующей, уже                                    участников рынка и стать для них «полюсом
  перегруженной и устаревшей инфраструктуры или                              привлечения»
  создание застройщиками локальной инфраструктуры, не                         Строительство независимой от города современной
  вписывающейся в планы городского развития                                  инфраструктуры, позволяющей выгодно
   Расположение, в основном, в пределах городской                            позиционировать район КОТ на фоне остальных районов
  черты, что создает проблемы, связанные с                                   города
  загруженностью транспортом и невозможностью                                 Экологическая направленность района, отражающая
  реализовать целостную концепцию из-за существующих                         тенденцию вынесения за пределы городской черты как
  ограничений                                                                жилой, так и коммерческой недвижимости в развитых и в
   Риски задержек из-за взаимоотношений с властями                           развивающихся странах
                                                                              Политическая поддержка проекта и снижение риска
                                                                             инвесторов за счет благоприятных отношений с
                                                                             властями

                         Создание «города будущего» за счет комплексности,
                            инфраструктурной независимости и экологии
                                                                                                                                     2
ПРОЕКТ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИИ

Ключевой продукт, разработанный «Ренова-СтройГруп» в сфере девелопмента, – «Комплексное освоение
территорий» (КОТ). Цель проекта КОТ - создание новой, привлекательной городской среды обитания.



 Обеспечение          Поиск и        Продажа
 взаимодействия       приобретение   участков/      Проект предполагает выработку комплексного и
 с властями           Земельных      продажа
                       участков      опционов       сбалансированного градостроительного решения (жилье,
                                                    инфраструктура, работа, отдых) и его реализацию на
                                                    определенном земельном участке.

                                     Получение
                                     долей в
                                                    При реализации проектов комплексного освоения
 Оформление
                                                    территорий во главу угла неизменно ставится соблюдение
                       КОТ
                                     создаваемых
 земельного
                                     бизнесах и
 участка в
 собственность
                                     оформление     принципов сохранения природной среды и устойчивого
                                     партнерств
                                                    развития территории.

                                                    Проекты КОТ обладают значительным рыночным
                      Инфра-
                                     Выполнение
                                     функций        потенциалом и ориентированы на различные сегменты
 Разработка
 градостроительного
                      структурное
                      обеспечение
                                     заказчика
                                     по отдельным
                                                    потребителей.
 решения               участка       объектам




                                                                                                        3
ПЛОЩАДКИ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КОТ




                                                        Екатеринбург
                                                          Челябинск
                                                            Пермь

                                                         Краснодар
                                                           Московская
                                                         обл.

   Социально-экономическая ситуация благоприятна для реализации проектов КОТ в
   10-15 крупных городах Российской Федерации с населением свыше 1 миллиона
   человек и стабильно высоким уровнем доходов.
   «Ренова-СтройГруп» сегодня начала реализацию двух проектов КОТ на территории
   УрФО – в городах Екатеринбург и Челябинск и готовится приступить к реализации
   проекта КОТ в Перми.                                                            4
РЕЗУЛЬТАТЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КОТ ДЛЯ РЕГИОНА

                                                                      Проекты комплексного освоения территории (КОТ) повышают
                                                                      инвестиционную привлекательность региона за счет своего масштаба,
                                                                      долгосрочности и надежности (участие государства)

                                                                        Привлечение существенного объема инвестиций в регион, причем как
                                                                        непосредственно в строительство, так и в развитие промышленности
                                                                        стройматериалов и строительного комплекса


                                        Поиск и
                                                                        Проекты КОТ ориентированны на привлечение различных групп инвесторов и
                                                                        партнеров, что обеспечивает диверсификацию и снижение совокупного риска проекта
                  Обеспечение           приобретение   Продажа
                  взаимодействия        Земельных      участков/
                  с властями             участков      продажа
                                                       опционов




                   Оформление
                                                       Получение
                                                       долей в
                                                       создаваемых
                                                                        Создание новых рабочих мест в строительной индустрии на время строительства* и в
                                         КОТ
                   земельного

                                                                        сфере эксплуатирующих организаций по мере развития проекта
                                                       бизнесах и
                   участка в
                                                       оформление
                   собственность
                                                       партнерств




                                                       Выполнение


                                                                        Создание условий для развития малого и среднего бизнеса за счет комплексного
                   Разработка                          функций
                   градостроительного   Инфра-         заказчика
                   решения              структурное    по отдельным
                                        обеспечение    объектам
                                         участка
                                                                        подхода к решению среды обитания (жилье – бизнес/обеспечивающая
                                                                        недвижимость** – социальная инфраструктура – транспортная инфраструктура)

                                                                        Повышение надежности коммунальных сетей (снижение нагрузки на существующие
 * Для реализации проекта «Академический»                               сети, развитие новых), возможность комплексной реконструкции сетей и снижения
   (г.Екатеринбург) необходимо создание в городе                        затрат на их последующую эксплуатацию
   дополнительных 12 тыс. рабочих мест в строительной
   индустрии (общее количество занятых сейчас 49 600
   тыс.человек)
 **Объем недвижимости коммерческого назначения                          Повышение доступности жилья для граждан региона, за счет ограничения
   (офисы, магазины, индустриальный парк и т.д.) в                      (сдерживания) роста стоимости жилья при массовой застройке
   первой очереди «Академического» - 488 тыс. кв. м                                                                                                        5
РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОЕКТОВ КОТ С ПОМОЩЬЮ МЕХАНИЗМА
ГОСУДАРСТВЕННО-ЧАСТНОГО ПАРТНЕРСТВА
 Механизмом, позволяющим эффективно реализовывать проекты комплексного освоения территории
 является государственно-частное партнерство (ГЧП)
                                                                            Субъект федерации
                                                                            Субъект федерации
       Федеральные власти
       Федеральные власти
                                                                       Строительство дорог;
 Определение правового статуса проектов КОТ
                                                                       Юридическая поддержка проекта;
 Приоритетное финансирование в рамках
 государственных программ по направлениям:                             Финансовая поддержка за счет средств
 здравоохранение, образование, физическая                              областного бюджета;
 культура и спорт;                                                     Предоставление гарантий по
 Целевое финансирование развития                                       инвестициям в инфраструктуру.
 инфраструктуры на участке;
 Создание зон градостроительного
 регулирования с особым порядком               ПРОЕКТ КОТ
 согласования градостроительной документации
 по комплексному освоению территорий
                                                                             Частные инвесторы
                                                                             Частные инвесторы
 Предоставление государственных гарантий
 для привлечения финансовых ресурсов.                                 Разработка проектной документации, в
          Муниципалитет
          Муниципалитет                                               том числе по инженерным сетям;
                                                                      Обеспечение инвестиций;
 Предоставление участка земли, поддержка в
 консолидации участка;                                                Со-инвестирование в развитие
                                                                      социальной инфраструктуры;
 Строительство транспортной инфраструктуры;
                                                                      Строительство и управление объектами
 Обеспечение юридической поддержки                                    недвижимости;
 реализации проекта;
                                                                      Создание управляющей структуры по
 Предоставление гарантий участникам;                                  проекту;
 Предоставление в концессию объектов ЖКХ;                             Создание объектов малой энергетики в
 Финансирование строительства/выкуп                                   энергодефицитных районах.
 объектов социальной инфраструктуры                                                                           6
ПРОЕКТЫ КОТ РЕШАЮТ ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКИХ
СТАРОПРОМЫШЛЕННЫХ ГОРОДОВ

   Начиная с середины 1980-х годов в старопромышленных городах Российской
   Федерации (Екатеринбург, Пермь, Челябинск, Ижевск и др.) начал меняться
   облик городов. Происходящие здесь социальные процессы обнажили ряд
   серьезных структурных проблем (далее все цифры - на примере Екатеринбурга).
   Проблема 1 - автомобилизация:
       Резко выросло количество автомобилей, они не вписываются в старопромышленную
       городскую среду, рассчитанную на другой уровень автомобилизации:
         – 1991 г. - 60 автомобилей на 1000 жителей
         – 2000 г. - 100
         – 2003 г. - 150
         – 2006 г. – 250
       Это ограничивает деловую активность и приводит к необходимости модернизировать
       существующую ткань города, отселять дома, расширять дороги. На ремонт дорог в г.
       Екатеринбурге из бюджетов всех уровней выделено:
         – 2000 г. - 400 млн. руб., необходимо - 600 млн. руб.;
         – 2006 г. - 1,1 млрд. руб., необходимо - 1,8 млрд. руб.



                                                                                          7
ПРОЕКТЫ КОТ РЕШАЮТ ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКИХ
СТАРОПРОМЫШЛЕННЫХ ГОРОДОВ

   Проблема 2 - изменение структуры времени горожан
      Уменьшается доля времени, которое горожане проводят на работе, годовой объем рабочего времени в
      среднем на одного работника составлял:
        – 1985 г. - 2100 часов;
        – 2005 г. - 1800 часов.
      Уменьшается доля занятых в экономике города в общей численности трудоспособного населения:
        – 1985 г. - 92%;
        – 2005 г. - 76%.
      Это ведет к тому, что у людей образуется больше свободного времени. Для его проведения им нужны
      публичные места, места для отдыха, развлечения и общения. Их отсутствие часто приводит к
      заполнению свободного времени антисоциальной деятельностью.
      Старопромышленные города не имеют достаточных резервов (земельных, финансовых,
      концептуальных) для развития этих публичных мест.
   Проблема 3 - социальное расслоение
      Переход к рыночной экономике объективно создал основу для формирования социальных слоев с
      различным уровнем доходов.
      Однако российская традиция и требования социальной стабильности состоят в том, чтобы социальные
      слои не отдалялись друг от друга. Всем слоям необходимо обеспечить качественные условия для
      жизни.
      Решение этой проблемы в существующей застройке затратно по времени и деньгам, поскольку
      старопромышленные города изначально были поделены на богатый центр и бедные рабочие поселки.
      Проблема социального расслоения увязывается в сознании населения с действиями государственной
      власти, тем самым усиливая риски для государства.

                                                                                                        8
ПРОЕКТЫ КОТ РЕШАЮТ ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКИХ
СТАРОПРОМЫШЛЕННЫХ ГОРОДОВ

 Проблема 4 - реиндустриализация
     После 1991 г. старые промышленные производства, особенно оборонные, постепенно приходили в упадок.
     В то же время постепенно развивалось новое производство, основанное на современных технологиях и
     удовлетворении массового или специализированного промышленного спроса, в т.ч. зарубежного.
     При этом новые предприятия не имеют адекватной технологической среды. Старые промзоны не отвечают
     новым требованиям. Нужны новые экономические зоны и нужна реконструкция старых промышленных зон.
     Эти задачи носят коммерческий характер. Муниципалитеты обладают соответствующей компетенцией, но не
     обладают необходимыми ресурсами для их решения.
 Проблема 5 - встраивание во внешнюю среду
     В 90-е годы резко сократился оборонный заказ и некогда «закрытые» города, работавшие на оборонку,
     «открылись». Это привело к тому, что в них стали развиваться непромышленные отрасли.
     Изменения внешней среды за 20 лет сказались на структуре занятости в Екатеринбурге: из промышленного он
     превратился в многофункциональный город.

 Занято в отраслях экономики, в % от общей численности занятых                        1985         2005
     промышленность                                                                   43%          24%
     торговля                                                                          9%          19%

     Новые отрасли требуют создания новой инфраструктуры (логистических центров, путей сообщения и т. д.),
     которая не вписывается в городскую среду. Необходима массовая реконструкция существующей застройки.
     Размер инвестиций, требуемых для создания новой инфраструктуры, превышает возможности местного
     бюджета, требует привлечения ресурсов федерального и областного бюджетов, внебюджетных средств, в том
     числе частного капитала.

                                                                                                               9
ПРОЕКТЫ КОТ РЕШАЮТ ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКИХ
СТАРОПРОМЫШЛЕННЫХ ГОРОДОВ


   Проблема 6 - отставание инженерной инфраструктуры
      Существует разрыв между возможностями инженерной инфраструктуры и новыми
      градостроительными решениями, которые необходимы городу (публичные места, новые дороги
      и т. д.).
      Развитие новых инфраструктурных комплексов возможно только на новых земельных участках.
      Нехватка инженерно подготовленных участков сдерживает жилищное строительство и не
      позволяет удовлетворить спрос населения на жилье.
      В настоящее время муниципалитеты не располагают ресурсами для того, чтобы самостоятельно
      инженерно подготовить крупные земельные участки, обеспечить их магистральными сетями и
      объектами инфраструктуры и демонстрируют готовность сотрудничать в этой сфере с бизнесом.

   Выводы:
      Все вышеперечисленные проблемы формируют в регионах спрос на масштабные и комплексные
      девелоперские проекты – в первую очередь на комплексные проекты, развивающие сразу
      несколько сфер рынка недвижимости.
      Ресурсы, необходимые для решения вышеназванных проблем, выходят за рамки объективных
      возможностей муниципалитетов, местного и регионального бюджетов, и эта ситуация
      подталкивает органы государственной и муниципальной власти к поиску путей сотрудничества с
      крупным девелоперским бизнесом.
      Системные инфраструктурные проблемы большинства российских регионов сформировали для
      бизнеса новый перспективный сектор рынка недвижимости, который нуждается в качественно
      новом продукте.
                                                                                               10
ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ПРОЕКТОВ КОТ


 Разрабатывая проекты КОТ, «Ренова-СтройГруп» внимательно исследовала мировой опыт
 комплексного освоения, начиная с периода активного создания и роста мегаполисов в
 США и Японии в 60-е годы и в европейских странах – в 70-е годы. Изучение этого опыта
 позволило сформулировать основные принципы успешных проектов КОТ:
Принцип 1 - Баланс жилой и деловой части
 В проекте КОТ важно добиться баланса между комфортной жилой средой и деловой частью,
 создающей рабочие места для жителей территории. Одной из основных идей проекта является
 чередование жилой застройки с производственными зонами, складскими комплексами,
 торговыми центрами, офисными конгломератами. Классическим примером того, к каким
 последствиям приводит несоблюдение этого принципа является традиционный советский город
 при промышленном предприятии – фактически еще один его цех, только жилой.
Принцип 2 – Социальная гармония
 Переход России к рыночной экономике создал условия для появления слоев населения с
 различным уровнем доходов. Ситуация усугубляется традицией градостроительства
 индустриального общества, предусматривавшей деление городов на богатый центр и бедные
 окраины. В современных условиях необходимо обеспечить на территории разнородный, но
 гармоничный социальный состав жителей, для чего требуется создать различным слоям
 одинаково качественные условия для жизни. Разделение населения по территориям проживания
 в соответствии с имущественным статусом приводит к социальной напряженности, стимулирует
 рост преступности и антисоциальную деятельность. Ярким примером такой ситуации стали
 недавние события в пригородах Парижа.
                                                                                       11
 ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ПРОЕКТОВ КОТ



Принцип 3 – Эффективность транспортно-логистической системы
 Новые комплексно застраиваемые территории, располагаются на периферии существующих
 городов. Для их полноценного вовлечения в экономические процессы и обеспечения
 комфортности проживания населения требуется создание эффективной транспортной системы,
 обеспечивающей связь района с центром мегаполиса. Логистические проблемы пагубно
 сказывается на развитии этих территорий, как это случилось в 60-70-е годы с городами-спутниками
 Москвы. Создаваемые с целью урбанизации столицы, они не выполнили тогда эту задачу,
 поскольку не имели развитой транспортной инфраструктуры, а у советских граждан не было в
 достаточном количестве собственных автомобилей.

Принцип 4 – Гармония с окружающей средой
 Мировая практика показывает, что мегаполис является конкурентоспособным, если в нём найден
 баланс между экономическим развитием и окружающей средой. Через этот опыт прошли такие
 города как Сеул, Сингапур и Лондон. В этой связи важным элементом проектов КОТ, является
 экологическая направленность, позволяющая сохранять окружающую среду и использовать ее в
 качестве конкурентного преимущества территории. Гармония с окружающей средой в проектах
 КОТ достигается за счет ответственного отношения к природе на этапе градостроительного
 планирования и инженерной подготовки участка, а также путём использования современных
 экологичных материалов и технологий в строительстве.


                                                                                             12
ПРОЕКТ КОТ «АКАДЕМИЧЕСКИЙ»


                             «Ренова-СтройГруп» в качестве пилотного
                             проекта КОТ реализует проект «Академический»
                             в г. Екатеринбурге.
                             Параметры района "Академический":
                                 новая среда для жизни, работы и отдыха;
                                 площадь территории - 1300 га;
                                 расчетная численность населения - 325 тыс. человек;
                                 площадь жилой застройки - 9 млн. кв. м;
                                 паркинги и стоянки - 160 тыс. машиномест;
                                 социальная и коммерческая инфраструктура в шаговой
                                 доступности - 1,8 млн. кв. м;
                                 общественно-деловые и культурно-спортивные
                                 объекты городского и районного значения - 2,4 млн. кв.
                                 м;
                                 срок реализации проекта - до 2025 г.




                                                                                      13
ПРОЕКТ КОТ «СОЛНЕЧНАЯ ДОЛИНА»


                                Основные параметры проекта КОТ
                                «Солнечная Долина»:
                                    территория застройки – около 1200 Га;
                                    общая площадь жилой застройки - 3,2 млн.
                                    кв. м;
                                    общая площадь нежилой застройки – около
                                    2 млн. кв. м;
                                    население – 116 тыс. человек
                                    срок реализации – до 2024 года.
                                Классы жилья в проекте:
                                    Эконом-класс – 80%;
                                    Бизнес-класс – 10-12%;
                                    Элитное жилье – 7-8%;
                                Объем инвестиций в проект составит около 8
                                млрд. долларов США:



                                                                           14
ПРОЕКТ КОТ в г. ПЕРМЬ


                        Основные параметры проекта КОТ в Перми:

                             территория застройки – более 872 Га;
                             общая площадь жилой застройки – около 3,5 млн. кв. м;
                             общая площадь нежилой застройки – 1,7 млн. кв. м;
                             население – 140 тыс. человек
                             срок реализации – до 2024 года

				
DOCUMENT INFO
Shared By:
Categories:
Tags:
Stats:
views:205
posted:3/13/2008
language:Russian
pages:15
Description: КОТ - Ренова Стройгруп. Комплексное Освоение Территорий.