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					G RUNDSTÜCKSW ERTERMITTLUNG

    Dipl.-Ing. Norbert Bogusch, Wachtberg-Niederbachem



Berücksichtigung erforderlicher
Sanierungsaufwendungen bei der
Verkehrswertermittlung
Im folgenden Beitrag geht der Autor auf die Problematik von Sanierungskos-                INHALT
ten im Rahmen der Immobilienbewertung ein. Der Autor weist nach, dass der
bloße Abzug der Sanierungsaufwendungen von dem zuvor ermittelten                          1. Allgemeines
Grundstückswert zu einem unsachgemäßen Ergebnis führen muss. Praktische                   2. Rechtliche Grundlagen
Hinweise zu einer richtigen Vorgehensweise werden gegeben.
                                                                                          3. Verfahrensgrundsätze

1. Allgemeines                               mittlungsverfahren differenziert ausge-      4. Gesamtnutzungsdauer von Ge-
                                                                                             bäuden
                                             führt.
Bei der Bewertung von bebauten Grund-        Bei der Durchführung der Wertermittlung      5. Die Restnutzungsdauer von Ge-
stücken sind regelmäßig erforderliche Sa-    im Vergleichswertverfahren, was in aller        bäuden
nierungskosten zu berücksichtigen. Viel-     Regel das zu bevorzugende Verfahren          6. Der Einfluss von Sanierungsmaß-
fach geht der Bewertungssachverständi-       darstellt, sind die Bestimmungen des § 14       nahmen auf den Reinertrag
ge dabei nach folgendem Schema vor:          zu beachten, darin heißt es:
                                                                                          7. Berücksichtigung eines (erhebli-
Wert des schadenfreien Objekts –             § 14 Berücksichtigung von Abweichungen          chen) Instandsetzungsstaus im
Sanierungskosten = Verkehrswert.             Weichen die Wertbeeinflussenden Merk-           Ertragswertverfahren
Der Verkehrswert wird bei dieser Vorge-      male der Vergleichsgrundstücke oder der
                                                                                          8. Verlängerung der Restnutzungs-
hensweise also in der Weise ermittelt,       Grundstücke, für die Bodenrichtwerte
                                                                                             dauer durch Modernisierungen
dass man zunächst den fiktiven Ertrags-      oder Vergleichsfaktoren bebauter Grund-
wert (oder Sachwert) eines instand gehal-    stücke abgeleitet worden sind, vom Zu-       9. Besonderheiten bei der Durchfüh-
tenen Gebäudes ableitet und die not-         stand des zu bewertenden Grundstücks            rung des Sachwertverfahrens
wendigen Instandsetzungskosten gegen-        ab, so ist dies durch Zu- oder Abschläge     10. Merkantiler Minderwert
rechnet. Dies erscheint zunächst einfach     oder in anderer geeigneter Weise zu be-
                                                                                          11. Fazit
und plausibel; es kann aber insbesondere     rücksichtigen. Dies gilt auch, soweit die
bei höherem Instandhaltungsstau höchst       den Preisen von Vergleichsgrundstücken
problematisch sein.                          und den Bodenrichtwerten zugrunde lie-      sie nicht bereits durch den Ansatz des Er-
Dieses Schema führt in aller Regel zu fal-   genden allgemeinen Wertverhältnisse         trags oder durch eine entsprechend ge-
schen und nicht sach- bzw. marktgerech-      von denjenigen am Wertermittlungsstich-     änderte Restnutzungsdauer berücksich-
ten Werten. Auf die Problematik der Be-      tag abweichen. Dabei sollen vorhandene      tigt sind.
rücksichtigung der Sanierungskosten im       Indexreihen (§ 9) und Umrechnungskoef-      Wichtig ist hier, dass Abweichungen vom
Rahmen der Immobilienbewertung soll          fizienten (§ 10) herangezogen werden.       normalen baulichen Zustand zu beachten
daher im Folgenden näher eingegangen         Diese Bestimmungen sind hinsichtlich der    sind, und dies nur insoweit, wie sie nicht
werden.                                      Berücksichtigung der Sanierungskosten       schon vorher berücksichtigt wurden. Es
                                             wenig aussagekräftig.                       stellt sich also die Frage nach dem norma-
2. Rechtliche Grundlagen                     Bei der Durchführung der Wertermittlung     len baulichen Zustand und nach sonsti-
Die Bewertung von bebauten Grundstü-         im Ertragswertverfahren sind die Bestim-    gen Berücksichtigungsmöglichkeiten der
cken erfolgt gemäß den Bestimmungen          mungen des § 19 zu beachten, darin          Sanierungsaufwendungen.
der Wertermittlungsverordnung, wonach        heißt es:                                   Bei der Durchführung der Wertermittlung
eine oder mehrere der drei folgenden         § 19 Berücksichtigung sonstiger Wertbe-     im Sachwertverfahren sind die Bestim-
Wertermittlungsverfahren anzuwenden          einflussender Umstände                      mungen des § 24 zu beachten, darin
sind:                                        Sonstige den Verkehrswert beeinflussen-     heißt es:
Vergleichswertverfahren:                     de Umstände, die bei der Ermittlung nach    § 24 Wertminderung wegen Baumän-
     § 13 und § 14 WertV;                    den §§ 16 bis 18 noch nicht erfasst sind,   geln und Bauschäden
Ertragswertverfahren:                        sind durch Zu- oder Abschläge oder in       Die Wertminderung wegen Baumängeln
     § 15 bis § 20 WertV;                    anderer geeigneter Weise zu berücksich-     und Bauschäden ist nach Erfahrungssät-
Sachwertverfahren:                           tigen. Insbesondere sind die Nutzung des    zen oder auf der Grundlage der für ihre
     § 21 bis § 25 WertV.                    Grundstücks für Werbezwecke oder woh-       Beseitigung am Wertermittlungsstichtag
Hinsichtlich der jeweiligen Berücksichti-    nungs- und mietrechtliche Bedingungen       erforderlichen Kosten zu bestimmen, so-
gung von Sanierungsaufwendungen wird         sowie Abweichungen vom normalen             weit sie nicht nach den §§ 22 und 23 be-
in der WertV bei den jeweiligen Werter-      baulichen Zustand zu beachten, soweit       reits berücksichtigt wurde.


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                                                                             G RUNDSTÜCKSW ERTERMITTLUNG

Selbstverständlich sind Sanierungskosten                                                                       Gesamtnutzungs-
auf der Kostenbasis des Wertermittlungs-    Gebäudeart
                                                                                                               dauer (GND)
stichtages zu berücksichtigen. Auch hier    Einfamilienhäuser (entsprechend ihrer Qualität)
wird wiederum die Einschränkung ge-
                                            Einfamilienhaus auch mit Einliegerwohnung                          60 bis 100 Jahre
macht, dass die Kosten nur insoweit be-
                                            Zwei- und Dreifamilienhaus                                         60 bis 100 Jahre
rücksichtigt werden können, wie sie nicht
                                            Reihenhaus (bei leichter Bauweise kürzer)                          60 bis 100 Jahre
schon gemäß den Bestimmungen des
§ 22 (Ermittlung des Herstellungswerts)     Fertighaus in Massivbauweise                                       60 bis 80 Jahre
und des § 23 (Wertminderung wegen Al-       Fertighaus in Fachwerk- und Tafelbauweise                          60 bis 70 Jahre
ters) in die Wertermittlung eingeflossen    Siedlungshaus                                                      50 bis 60 Jahre
sind.                                       Holzhaus                                                           50 bis 60 Jahre
                                            Schlichthaus (massiv)                                              50 bis 60 Jahre
3. Verfahrensgrundsätze                     Mietwohngebäude
Losgelöst von der Frage des anzuwen-        (freifinanziert)                                                   60 bis 80 Jahre
denden Wertermittlungsverfahrens ist in     (soziale Wohnraumförderung)                                        50 bis 70 Jahre
allen Fällen demnach von folgenden          Gemischt genutzte Häuser mit einem gewerblichen
Grundsätzen auszugehen:                     Mietertragsanteil bis 80%                                          50 bis 70 Jahre
1. Die Berücksichtigung der Sanierungs-     Dienstleistungsimmobilien
aufwendungen ist auf der Kostenbasis        Verwaltungs- und Bürogebäude
zum jeweiligen Wertermittlungsstichtag                                                                         50 bis 70 Jahre
                                            Schulen, Kindergärten
vorzunehmen.                                Gewerbe- und Industriegebäude
2. Sanierungsaufwendungen können nur                                                                           40 bis 60 Jahre
                                            bei flexibler und zukunftsgerechter Ausführung
soweit berücksichtigt werden, wie sie       Einkaufszentren/SB-Märkte                                          30 bis 50 Jahre
nicht schon an anderer Stelle in der Wer-   Hotels/Sanatorien/Kliniken                                         40 bis 60 Jahre
termittlung berücksichtigt wurden. Eine     Tankstellen                                                        10 bis 20 Jahre
Mehrfachberücksichtigung darf also nicht    Stallgebäude                                                       15 bis 25 Jahre
erfolgen!
                                            Außenmauern
3. Die Berücksichtigung der Sanierungs-
                                            Außenwände Stahlfachwerk mit Ziegelstein ausgefacht                50 bis 60 Jahre
aufwendungen führt dazu, dass dieser
                                            Stahlkonstruktion mit ungeschützten Außenflächen                   30 bis 40 Jahre
Umstand an anderer Stelle im Gutachten
Auswirkungen hat.                           Außenverkleidung mit Trapezblechen auf Stahlstielen und Riegeln    30 bis 40 Jahre
Die vorstehenden Grundregeln verdeutli-     Außenverkleidungen mit verzinktem Wellblech auf Stahlstielen
chen, dass der bloße Abzug der Sanie-       und Riegeln                                                        25 bis 30 Jahre
rungsaufwendungen von dem zuvor er-
mittelten Grundstückswert zu einem un-      5. Die Restnutzungsdauer von                  Restnutzungsdauer aufweist, aber eine
sachgemäßen Ergebnis führen muss. Im           Gebäuden                                   wirtschaftliche Nutzung nicht mehr gege-
Folgenden sollen daher praktische Hin-      Die Restnutzungsdauer (RND) ist der Zeit-     ben ist. Beispiel: Eine Tankstelle wird un-
weise zu einer richtigen Vorgehensweise     raum, in denen die baulichen Anlagen          wirtschaftlich (obwohl sie erst wenige
vorgestellt werden.                         bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und          Jahre alt ist), weil sie durch eine neu ge-
                                            Bewirtschaftung voraussichtlich noch          baute Umgehungsstraße nur noch von
4. Gesamtnutzungsdauer von                  wirtschaftlich genutzt werden können.         direkten Anwohnern frequentiert wird.
   Gebäuden                                 Sie wird im Allgemeinen durch Abzug des       Umgekehrt gilt, dass die technische Rest-
Bei der Wertung von bebauten Grundstü-      Alters von der wirtschaftlichen Gesamt-       nutzungsdauer immer mindestens so
cken ist die Gesamtnutzungsdauer der        nutzungsdauer der baulichen Anlagen           lang sein muss, wie die wirtschaftliche
aufstehenden Gebäude von ausschlagge-       ermittelt.                                    Restnutzungsdauer. Ist das nicht der Fall,
bender Bedeutung. Das gilt für alle Be-     Es wird unterschieden nach wirtschaftli-      so sind Sanierungs- oder Umbaumaßnah-
wertungsverfahren gleichermaßen.            cher Restnutzungsdauer und technischer        men erforderlich.
Die Gesamtnutzungsdauer (GND) ist der       Restnutzungsdauer.                            Gesamt- und Restnutzungsdauer sind
Zeitraum, in dem ein Gebäude bei nor-       Die Technische Lebensdauer ist der Zeit-      also von vielen Faktoren abhängig. Ent-
maler Instandhaltung wirtschaftlich nutz-   raum von der Errichtung bis zum Abriss ei-    spricht das Gebäude noch den aktuellen
bar ist und den Ansprüchen der Nutzer       nes Gebäudes. Sie ist erreicht, wenn mit      Ansprüchen an Wärmeschutz oder Raum-
gerecht wird.                               wirtschaftlich vertretbarem Aufwand die       größe? Sind die tragenden Bauteile in ei-
Die übliche Gesamtnutzungsdauer ist je      statischen und bauphysikalischen Eigen-       nem guten Zustand? Sind Grundriss und
nach Gebäudeart sehr unterschiedlich in     schaften des Gebäudes den Anforderungen       Ausstattung annehmbar? Was vor 20
Ansatz zu bringen. Kleiber weist in Ver-    nicht mehr angepasst werden können.           Jahren den Ansprüchen gerecht wurde,
kehrswertermittlung von Grundstücken        Bei der Wirtschaftlichen Restnutzungs-        ist heute vielleicht nicht mehr zeitgemäß.
auf Seite 1328 folgende Ansätze für die     dauer ist von der Frage auszugehen, wie       Zusätzliche Einflüsse sind:
durchschnittliche Gesamtnutzungsdauer       lange eine wirtschaftlich sinnvolle Nut-      • der Schallschutz von Decken und Wänden
bei ordnungsgemäßer Instandhaltung          zung der Bebauung eines Grundstücks zu        • der Brandschutz des Gebäudes
aus:                                        erwarten ist. Es ist also denkbar, dass ein   • die verwendeten Baustoffe
                                            Objekt noch eine längere technische           • die Qualität der Ausführung


1 · 2006   Der Bausachverständige                                                                                                   3
G RUNDSTÜCKSW ERTERMITTLUNG

Wird ein Gebäude modernisiert, in dem        7. Berücksichtigung eines (erheb-            Hinsichtlich der vorstehenden Vorgehens-
beispielsweise der Wärmeschutz verbes-          lichen) Instandsetzungsstaus              weisen ist zu berücksichtigen, das die
sert und die Raumaufteilung verändert           im Ertragswertverfahren                   Verkehrswertermittlung eines instandset-
wird und damit eine Anpassung an die                                                      zungsbedürftigen Gebäudes auf der
Nutzeranforderungen erfolgt, verlängert      Liegt bei einem zu bewertenden Objekt        Grundlage des fiktiven Ertragswerts des
sich die Restnutzungsdauer. Je besser ein    größerer Instandhaltungsstau vor, so sind    instand gehaltenen Gebäudes unter Ab-
Gebäude die Anforderungen der Nutzer         unterschiedliche Untersuchungen bei der      zug der Instandsetzungs- bzw. Umnut-
erfüllt, umso länger ist seine Gesamt- und   Wertermittlung vorzunehmen:                  zungskosten vom Prinzip her eine Kombi-
Restnutzungsdauer und umso höher ist         a) Vornahme des Liquidationswertverfah-      nation aus Ertrags- und Sachwertverfah-
damit auch sein aktueller Wert.              rens (§ 20 WertV). Dies wird immer dann      ren darstellt, die mit den Prinzipien des
Durch Sanierungsmaßnahmen wird das           der Fall sein, wenn die Bausubstanz so       Residualwertverfahrens verwandt ist. Die-
Gebäude also hinsichtlich seiner Restnut-    schlecht ist oder, losgelöst von der Frage   ses Verfahren ist zu Recht sehr umstrit-
zungsdauer beeinflusst. Das ist insbeson-    der Bausubstanz, eine wirtschaftliche        ten, da nahezu alle Eingangsdaten auf
dere immer der Fall, wenn die Sanie-         Nutzung nicht gegeben ist und nur eine       spekulativer (oftmals nahezu beliebiger)
rungsarbeiten wesentliche konstruktive       Freilegung des Grundstücks in Frage          Basis beruhen. Der Abzug der vollen In-
Bauteile betreffen, wie tragendes Mauer-     kommt.                                       standsetzungskosten führt im Ergebnis
werk, Abdichtung der erdberührenden          oder:                                        dazu, dass auch unrentierliche Instand-
Bauteile, Decken, Dachbereiche etc. Auch     b) Vornahme des Ertragswertverfahrens        setzungs- bzw. Umnutzungskosten zum
die Sanierung oder gar Erneuerung der        auf der Grundlage des Ist-Zustandes und      Abzug gelangen können, was sich insbe-
haustechnische Bauteile, wie Heizung,        Ansatz von:                                  sondere bei solchen Objekten verhäng-
Sanitär-, Elektro- sowie klimatechnische     – verminderter Nettokaltmieten (Grund-       nisvoll auswirken kann, bei denen Sach-
Installationen haben einen beträchtlichen       miete)                                    und Ertragswert auseinander klaffen und
Einfluss auf die Restnutzungsdauer der       – erhöhten Bewirtschaftungskosten            bei denen man im Falle der Anwendung
Grundstücksbebauung. Handelt es sich         – verminderter Restnutzungsdauer             des Sachwertverfahrens hohe Marktan-
aber nur um reine Renovierungsarbeiten,      – erhöhtem Liegenschaftszinssatz             passungsabschläge anbringen würde.
wie zum Beispiel Malerarbeiten im Innen-     oder:                                        Oftmals werden dessen ungeachtet die
bereich, die bei jedem Mieter- oder Besit-   c) Vornahme des Ertragswertverfahrens        Instandsetzungs- bzw. Umnutzungskos-
zerwechsel üblich sind, so ist dies nicht    auf der Grundlage des Soll-Zustandes eines   ten in voller Höhe mit der Begründung in
der Fall, da die Bausubstanz nicht verbes-   fiktiv instand gehaltenen Gebäudes mit       Abzug gebracht, dass ein jeder Eigentü-
sert wird.                                   – ortsüblicher Nettokaltmiete (Grund-        mer diese Kosten investieren müsse. Der
                                                miete)                                    BGH hat sich mehrfach in seiner Recht-
6. Der Einfluss von Sanierungs-              – üblichen Bewirtschaftungskosten            sprechung mit dieser aus der Verknüp-
   maßnahmen auf den Reinertrag              – üblicher Restnutzungsdauer                 fung von Ertrags- und Sachwertermitt-
Sanierungsmaßnahmen           beeinflussen   – üblichem Liegenschaftszinssatz             lung resultierende Problematik befasst.
nicht nur die Restnutzungsdauer, sondern     abzüglich                                    Ausgehend von der Erkenntnis, dass das
auch den Rohertrag. Nach erfolgter Sa-       der Sanierungskosten und gegebenen-          Sachwertverfahren i.d.R. sehr hohe
nierung wird der zu erzielende Rohertrag     falls des Mietausfalls der im Zeitraum der   Marktanpassungsabschläge         erfordert,
über dem Rohertrag des nicht sanierten       Sanierungsmaßnahme anfällt.                  um über den Sachwert zum Verkehrswert
Gebäudes liegen. Es ist sogar denkbar,       oder:                                        zu gelangen, führt der BGH in einer Ent-
dass der Rohertrag ohne erfolgte Sanie-      d) Vornahme des Ertragswertverfahrens        scheidung unter anderem aus:
rung gegen null geht, eine Erwirtschaf-      auf der Grundlage einer fiktiv instand ge-   „Sind bereits die Herstellungskosten einer
tung eines Ertrags also erst durch die Sa-   haltenen und zudem modernisierten            Sache nicht entscheidend für deren ge-
nierung möglich wird.                        (bzw. ungenutzten) baulichen Anlage mit      meinen Wert (Verkehrswert), ... so gilt
Durch die Sanierung wird nicht nur der       entsprechend                                 das umso mehr für die Instandsetzungs-
Rohertrag des Bewertungsobjekts stei-        – erhöhter ortsüblicher Nettokaltmiete       kosten ... Der Verkehrswert einer beschä-
gen. Die Instandhaltungskosten werden           (Grundmiete)                              digten Sache, z.B. eines Hauses, wird da-
durch erfolgte, oder eben nicht erfolgte     – verminderten Bewirtschaftungskosten        her – oder kann mindestens – in vielen
Sanierungen ebenfalls beeinflusst. Die       – verlängerter Restnutzungsdauer             Fällen höher sein als der Verkehrswert
anzusetzenden      Instandhaltungskosten     – vermindertem Liegenschaftszinssatz         des Hauses in unbeschädigtem Zustand
werden bei einem durchgreifend sanier-       abzüglich                                    abzüglich der Instandsetzungskosten.“
ten Objekt naturgemäß herabgesetzt. Die      der Instandsetzungs-, Modernisierungs-       Hieraus folgt, dass die Sanierungskosten
Instandhaltungskosten werden in aller        und Umzugskosten sowie gegebenenfalls        oftmals einer Alterswertminderung zu
Regel in Anlehnung an den § 28 Absatz 2      Mietausfall.                                 unterwerfen sind. Ein entsprechend in-
und 3 der II. Berechnungsverordnung in       Der Verkehrswert ist in der Regel der        vestierender Eigentümer muss sich näm-
Ansatz gebracht, sie steigen mit dem Al-     höchste Wert der vorgenannten Verwer-        lich in der Tat bewusst sein, dass seine
ter des Bewertungsobjekts. Die Instand-      tungsmöglichkeiten. Maßgebend ist je-        Investition in eine Schicksalsgemeinschaft
haltungskosten sind analog zu der sich       weils die Überlegung hinsichtlich der zu     mit dem Gesamtobjekt tritt.
durch die Sanierung erhöhenden Rest-         erwartenden Vorgehensweise eines wirt-       Davon unberührt bleibt die Erneuerung
nutzungsdauer zu reduzieren. Dadurch         schaftlich vernünftig handelnden Markt-      bzw. Modernisierung kurzlebiger Gewer-
wird der Reinertrag des Bewertungsob-        teilnehmers, der im nächsten Verkaufsfall    ke, die über die verbleibende und eventu-
jekts wiederum erhöht.                       das Objekt zu erwerben gedenkt.              ell verlängerte Restnutzungsdauer abge-


4                                                                                              Der Bausachverständige 1 · 2006
                                                                             G RUNDSTÜCKSW ERTERMITTLUNG

lebt werden oder nach Ablauf der Rest-      wertverfahrens die zur Erhaltung des be-      an vergleichbaren ordnungsgemäß in-
nutzungsdauer Weiterverwendung fin-         stimmungsgemäßen Gebrauchs einer              stand gehaltenen Objekten orientiert. Ein
den können.                                 baulichen Anlage aufzunehmenden In-           Erwerber würde für ein Objekt, in das er-
Instand gesetzte, modernisierte oder um-    standhaltungskosten als Bewirtschaf-          hebliche     Schadensbeseitigungskosten
genutzte Bauteile, deren Restnutzungs-      tungskosten besonders anzusetzen sind,        vom Voreigentümer investiert werden
dauer jedoch länger als die Restnutzungs-   bedarf es bei Anwendung des Sachwert-         müssen, einen entsprechend „aufge-
dauer des Gesamtobjekts ausfällt, sind      verfahrens einer derartigen Regelung          stockten“ Kaufpreis nur insoweit entrich-
dagegen in Verbindung mit diesem Ge-        nicht.                                        ten, wie sich dadurch die Restnutzungs-
samtobjekt einer sofortigen Alterswert-     Der § 24 WertV regelt die Berücksichti-       dauer des Gesamtobjektes verlängert.
minderung unterworfen. Dabei ist aber       gung der Wertminderung wegen Bau-             Steht es in der freien Entscheidung des
die Modernisierung bzw. Umnutzung auf       mängeln oder Bauschäden. Er steht in ei-      Eigentümers, ob er Baumängel oder
der Grundlage einer entsprechend ver-       nem engen Zusammenhang mit § 23               Bauschäden beseitigt (disponible Scha-
längerten Restnutzungsdauer des Gebäu-      WertV, der die Wertminderung wegen            densbeseitigungskosten), so wird er sich,
des zu berücksichtigen.                     Alters betrifft.                              wirtschaftlich vernünftiges Handeln vor-
                                            Eine unterlassene Instandhaltung ist, wie     ausgesetzt, in der Regel nur dafür ent-
8. Verlängerung der Restnutzungs-           bereits dargelegt, nach § 23 Abs. 2 be-       scheiden, wenn sich der Sachwert des
   dauer durch Modernisierungen             reits durch eine entsprechend reduzierte      Grundstücks dadurch gleichermaßen er-
Die übliche Restnutzungsdauer lässt sich    Restnutzungsdauer bei der Bemessung           höht. Allein unter diesen Vorraussetzun-
nach den vorangegangenen Ausführun-         der Alterswertminderung zu berücksichti-      gen können die Schadensbeseitigungs-
gen insbesondere durch Modernisierun-       gen. Insoweit wäre diesbezüglich der An-      kosten in voller Höhe angesetzt werden,
gen verlängern. Als Modernisierung defi-    satz einer zusätzlichen Wertminderung         soweit die Baumängel oder Bauschäden
niert § 16 Abs. 3 des Wohnraumförde-        wegen Bauschadens nicht mehr zulässig,        nicht bereits mit einer verkürzten Rest-
rungsgesetzes bauliche Maßnahmen, die       weil dies einer Doppelberücksichtigung        nutzungsdauer nach § 23 Abs. 2 berück-
(1) den Gebrauchswert des Wohnraums         gleichkäme. Dabei ist nicht von Bedeu-        sichtigt worden sind.
oder des Wohngebäudes nachhaltig er-        tung, ob die unterlassene Instandhaltung
höhen,                                      die Ursache eines Bauschadens ist. Wie
                                                                                          10. Merkantiler Minderwert
(2) die allgemeinen Wohnverhältnisse        im konkreten Bewertungsfall diesem Um-        Auch nach vollständiger Mängelbeseiti-
auf Dauer verbessern oder                   stand bei der Sachwertermittlung Rech-        gung kann ein weiterer Minderwert be-
(3) nachhaltig Einsparungen von Energie     nung zu tragen ist, ist allein nach sachli-   stehen, der im allgemeinen Sprachge-
oder Wasser bewirken.                       chen Gesichtspunkten zu entscheiden.          brauch als merkantiler Minderwert be-
Instandsetzungen, die durch Maßnah-         Generell ist zu beachten, dass der Verfah-    zeichnet wird. Dieser Minderwert hat
men der Modernisierung verursacht wer-      rensweise der Vorzug zu geben ist, die zu     meist psychologische Hintergründe. Nach
den, fallen unter die Modernisierung.       einer möglichst geringen Wertminderung        der Rechtsprechung des BGH liegt der
Eine ähnliche Definition enthält § 559      führt, denn dahin gehend würde sich der       merkantile Minderwert in der Minderung
BGB in Bezug auf die Modernisierungs-       wirtschaftlich vernünftig handelnde           des Verkaufswerts einer Sache. Die An-
umlage. Nach § 11 Abs. 6 Satz 2 II BV       Marktteilnehmer regelmäßig entschei-          nahme des merkantilen Minderwerts be-
gehören zur Modernisierung auch der         den. Der § 24 findet insbesondere bei         ruht auf der Lebenserfahrung, dass ein
Ausbau und die Errichtung von Anbau-        leichteren Schäden Anwendung, die nicht       einmal mit Mängeln behaftet gewesenes
ten.                                        zu einer Verkürzung der Restnutzungs-         Gebäude trotz sorgfältiger und vollstän-
                                            dauer führen (Reparaturstau).                 diger Reparatur im Geschäftsverkehr viel-
9. Besonderheiten bei der                   Bei der Durchführung des Sachwertver-         fach niedriger bewertet wird. Der Min-
   Durchführung des Sachwert-               fahrens muss bei der Bemessung der            derwert wirkt sich nicht erst bei Verkauf
   verfahrens                               Wertminderung wegen Baumängeln und            des Gebäudes aus, sondern besteht auch
                                            Bauschäden nach Schadensbeseitigungs-         dann, wenn es nicht verkauft werden
Die durchschnittliche, eine ordnungsge-     kosten und bezüglich der Frage ihrer Al-      soll. Besonders deutlich wird dieser Um-
mäße Unterhaltung voraussetzende, Ab-       terswertminderung danach unterschie-          stand bei Objekten, die mit dem Echten
nutzung führt zu einer Wertminderung,       den werden:                                   Hausschwamm befallen waren und sa-
der bei Anwendung des Sachwertverfah-       a) ob die Beseitigung der Baumängel           niert worden sind. Dabei verbleibt auch
rens mit der Wertminderung wegen Al-        oder Bauschäden im Belieben des Eigen-        bei vollständiger Beseitigung des Befalls
ters nach § 23 Abs. 1 Rechnung getragen     tümers steht oder unabweisbar durchzu-        durch den Echten Hausschwamm für den
wird.                                       führen ist                                    potentiellen Erwerber dieser Immobilie
Nach der geltenden Fassung der WertV        und                                           ein Rest an Misstrauen in den Erfolg die-
ist eine unterlassene Instandhaltung als    b) ob die übliche Lebensdauer des er-         ser Maßnahme. Sollte er die Wahl zwi-
Wertminderung wegen Alters nach § 23        neuerten Bauteils auf Grund seiner            schen zwei ansonsten gleichartigen Ob-
zu berücksichtigen, da sie zu einer Ver-    Schicksalsgemeinschaft mit dem Gebäu-         jekten haben, so wird er nur unter Zuge-
kürzung der Restnutzungsdauer führt.        de durch dessen gegebenenfalls verlän-        stehen eines gewissen Nachlasses, das vom
Das Sachwertverfahren geht in seiner        gerte Restnutzungsdauer verkürzt wird         Holzschädling sanierten Objekt erwerben.
Grundstruktur nämlich davon aus, dass       oder nicht.                                   Dem sanierten Objekt haftet also nach wie
ein Bauwerk während seiner Nutzungs-        Sobald die Beeinträchtigungen beseitigt       vor ein merkantiler Minderwert an.
dauer ordnungsgemäß unterhalten wird.       sind, hat also das Gebäude für einen po-      In der Zeitschrift GuG Heft 1/2000 geht
Während bei Anwendungen des Ertrags-        tenziellen Erwerber einen Wert, der sich      Tewis auf dieses Thema detailliert ein und


1 · 2006   Der Bausachverständige                                                                                                  5
G RUNDSTÜCKSW ERTERMITTLUNG

gibt folgende Ansätze für den merkanti-      wie wohl ein wirtschaftlich vernünftig
len Minderwert (bezogen auf den Gebäu-       handelnder Marktteilnehmer vorgegan-
dewert) für Objekte, nach erfolgter Besei-   gen wäre.
tigung des Echten Hausschwamms, an:

                              Trockenheit dauerhaft ge-    Trockenheit nicht sicher
                              währleistet                  und dauerhaft gewähr-
                              oder                         leistet
                              sehr gesuchtes Objekt in     oder
                              gesuchter Lage               großes Angebot in nicht so
Schadensumfang:
                              oder                         gesuchter Lage
                              (wenn Kaufpreis vorliegt)    oder
                              vereinbarter Kaufpreis ist   (wenn Kaufpreis vorliegt)
                              erheblich unter Verkehrs-    Kaufpreis deutlich über
                              wert                         Verkehrswert
Sehr klein
z.B. erste Anzeichen auf
begrenztem Raum, kein         0%                           5%
oder unbedeutender Aus-
tausch von Bauteilen
Klein
Wenige Bauteile auszutau-
schen, Schaden gut abzu-
                              1%                           7%
grenzen, übersichtliche Zu-
gänglichkeit für Sanie-
rungsarbeiten
Mäßig
Deutlicher Befall, mehr als
                              3%                           10 %
ein Geschoß befallen oder
mehr als ein Herd
Groß
Umfangreicher Befall mit
                              5%                           15 %
mehreren Herden und
schwieriger Zugänglichkeit
Sehr groß
Restlose Beseitigung nicht    10 %                         20 %
gewährleistet
11. Fazit
Ein unreflektiertes Abziehen der anste-      Dipl.-Ing. Norbert Bogusch
henden Sanierungskosten führt in der         Mehlemer Str. 44
Regel zu einem nicht sachgerechten Er-       53343 Wachtberg-Niederbachem
                                             Tel.: 0228/342575, Fax: 0228/349703
gebnis der Wertermittlung. Losgelöst von
der Frage des anzuwendenden Werter-          Ingenieur für Planung von Hochbau
mittlungsverfahrens ist in allen Fällen      und Ausbauprojekten, Altbausanierung
demnach von folgenden Grundsätzen            und Projektmanagement; Sachverstän-
auszugehen:                                  diger seit 1994, in 2000 Öffentliche
                                             Bestellung und Vereidigung als
• Die Berücksichtigung der Sanierungs-
                                             „Sachverständiger für die Bewertung
   aufwendungen ist auf der Kostenbasis      von bebauten und unbebauten
   zum jeweiligen Wertermittlungsstich-      Grundstücken“ durch die IHK Bonn, in
   tag vorzunehmen.                          2001 Erweiterung des Bestellungste-
• Sanierungsaufwendungen können nur          nors um den Fachbereich: „Schäden an
   soweit berücksichtigt werden, wie sie     Gebäuden“; Referententätigkeit in der
   nicht schon an anderer Stelle in der      Sachverständigenausbildung seit 1999.
   Wertermittlung berücksichtigt wur-
   den. Eine Mehrfachberücksichtigung
   darf also nicht erfolgen!
• Die Berücksichtigung der Sanierungs-
   aufwendungen führt dazu, dass dieser
   Umstand an anderer Stelle im Gutach-
   ten Auswirkungen hat.
Welche Vorgehensweise anzuwenden ist,
muss unter dem Aspekt gesehen werden,


6                                                                                       Der Bausachverständige 1 · 2006

				
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