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Die Wahl des Standortes

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									Banken an der Bahnhofstrasse,
Autohändler in Schlieren --
Die Stadt als Produktionsstandort

Marco Salvi
23/05/2005


(für Fragen und Feedback: marco.salvi@zkb.ch)
Überblick


•   Review: Das neoklassische Modell der Stadt – wer wird sich wo
    niederlassen?


•   Externalitäten und Agglomerationserträge


•   Die Stadt als Produktionsstandort


•   Fallstudie Zürich: "Consumer City" contra A-Stadt - wer gewinnt?


•   Der Markt für Immobilien mit kommerzieller Nutzung.


•   Die Ökonomie der Einkaufszentren


                                          2
Review: Das neoklassiche Modell der Stadt


•   Transport- und Transaktionskosten wurden als zentraler Treiber in der
    Gestaltung des urbanen Raumes identifiziert.


•   Stadt als Mechanismus für die Senkung der Transportkosten von Gütern,
    Personen und Ideen.


•   Konzept des (räumlichen) Gleichgewichts: Die Boden- und
    Immobilienpreise gleichen die "natürlichen" Vor- und Nachteile der
    unterschiedlichen Lagen aus.


•   Wichtigste Annahme blieb bisher unerklärt: Warum konzentriert sich die
    Produktion im CBD?



                                          3
                                     Die Konzentration der Beschäftigung


                                           Dichte der Beschäftigten in der                   •   Innerhalb der Stadt Zürich ist die
                                               Agglomeration Zürich                              Aktivität an bestimmten Standorten
                                                                                                 konzentriert:
                                     400                                                         Banken um den Paradeplatz,
Personen p ro Ha (in üb erb a uten




                                                                                                 Versicherungen am Mythenquai,
                                     350
                                                                                                 Medien im Seefeld und im Zürich-
                                     300                                                         West usw.
                                     250
              Ha )




                                     200                                                     •   Diese Muster finden wir auch
                                     150                                                         landesweit: Finanz in Zürich und
                                                                                                 Genf, Uhren im Jura, Chemie in
                                     100
                                                                                                 Basel.
                                      50
                                       0
                                                                                             •   Welche öknomischen Kräfte führen
                                                                                                 zur Konzentration?
                                                                    10

                                                                          12

                                                                                   14

                                                                                        16
                                       0

                                               2

                                                     4

                                                          6

                                                                8




                                                   Distanz zum Z entrum (HB), in km

                                                              Quelle: BFS (BZ95)


                                                                                                 4
      Definition 1: Externalitäten


                                           •   Externalität = Die unkompensierten
CHF                                            Auswirkungen ökonomischen Handelns,
                                               welche auf die Wohlfahrt Dritter
                soziale Grenzkosten            einwirken.


                                           •   Die privaten, individuell
                     private Grenzkosten
                                               wahrgenommenen Kosten stimmen mit den
                                               insgesamt anfallenden Kosten (sozialen
                                               Kosten) nicht überein.


                                           •   Positive und negative Externalitäten: -
                                               Umweltverschmutzung, Stau, Lärm
                                               + Forschung, schöne Architektur„
                           Menge




                                                5
    Definition 2: Agglomerationserträge


                                                  •   Man spricht von Agglomerations-
Durchschnittskosten                                   erträge (externe Skalenerträge),
                                                      wenn die durchschnittlichen
                                                      Produktionskosten mit der Grösse der
                                                      Agglomeration bzw. mit der Grösse
                                                      der Branche innerhalb einer
                                                      Agglomeration abnehmen.


                                                  •   Alternativ heisst dies, dass die
                                                      Produktivität - insbesondere die
                                                      Arbeitsproduktivität
                                                      (=Wertschöpfung/Arbeitsstunde) - mit
                                                      der Konzentration zunimmt.
                      Agglomerationsgrösse bzw.
                      Grösse der Branche inner-
                      halb der Agglomeration


                                                      6
Wie relevant sind Agglomerationserträge?


•   Empirische Evidenz für USA, EU, Japan: Mit der Verdoppelung der
    Stadtbevölkerung steigt die Produktivität von Arbeit, Boden und
    Kapital um 5-10%.


•   Frage der Kausalität: Produktivere Arbeitsnehmer sind tendenziell
    besser gebildet. Städte bieten mehr “kulturelle Güter” als die
    Peripherie an (Bars, Kino usw.) und ziehen deshalb auch die besser
    gebildeten Arbeitskräfte an.


•   Trotzdem besteht in der Ökonomie ein Konsensus, dass die Stärkung der
    Agglomerationsvorteile eine wichtige Rolle für die Erhöhung der
    Produktivität spielt.




                                          7
Wie entstehen Agglomerationsvorteile?


•   Warum genau profitieren gewisse Unternehmen von der Nähe zu weiteren
    Unternehmen in der gleichen Branche?


•   Marshall (1920) schlug drei Gründe vor:
     -   Vorteile durch Wissensaustausch (knowledge externalities)
     -   Vorteile durch die Nutzung gemeinsamer Zulieferer (input sharing)
     -   Arbeitsmarktvorteile (labor pooling)




                                           8
Vorteile durch Wissensaustausch


•   Wissensaustausch als positive Externalität.


•   Typisches Beispiel: Silicon Valley (und Technopärke?).


•   Empirische Evidenz (US):
     -   Innovative Branchen sind öfters stark geographisch konzentriert.
     -   Innovatoren haben eine 5 bis 10 mal höhere Wahrscheinlichkeit,
         Patente von Unternehmen, welche in der gleichen Agglomeration
         ansässig sind, zu zitieren.




                                           9
Arbeitsmarktvorteile


•   Agglomeration als eine Art Versicherung für Unternehmen und
    Arbeitskräfte:
     • Vorteil für Unternehmen: Arbeitskräfte mit erforderlichen
       Spezifikationen vor Ort vorhanden.
     • Vorteile für Arbeitskräfte: Jobwechsel bedingt keinen
       Wohnortwechsel. Grössere vertikale Mobilität möglich.


•   Huhn oder Ei? Grosse Städte ziehen die produktiveren Arbeitskräfte
    gerade deshalb an, weil sie grosse Märkte anbieten können.




                                         10
Consumer City


•   Evidenz für USA (Glaeser et al., 2000): Schönere Städte wachsen
    schneller, die grössten Städte wachsen schneller und die
    Immobilienpreise steigen dort am schnellsten.
•   Auch in der Schweiz sind in den letzten Jarhen die Preise der
    zentralen Lagen überproportional stark gestiegen. Hinweis nach einer
    stärkeren Nachfrage nach Urbanität?


•   Eine von vielen möglichen Erklärungen: Die Wichtigkeit der Stadt als
    Heiratsmarkt hat zugenommen. Gautier et al (2005) zeigen, dass
     • Singles haben eine viel höhere Wahrscheinlichkeit in die Stadt zu
        ziehen als Paare (ceteris paribus).
     • Attraktive Singles (insbesondere gebildete weiblichen Singles)
       haben eine viel höhere Wahrsch. als „unattraktive“ Singles in die
       Stadt zu ziehen.



                                         11
Fallstudie: Stadt Zürich


                                     •   Der Finanzsektor (FIRE =
                                         Finance, Insurance, Real
                                         Estate) ist stark in der
                                         Stadt Zürich und in den
                                         umliegenden Gemeinden
                                         konzentriert.


                                     •   Für viele Unternehmen rechnet
                                         sich offenbar die Nähe zu
                                         Kunden und Konkurrenten.




           Quelle: BFS (BZ01)

                                12
Verliert der Produktionsstandort Zürich an
Attraktivität ?

Anzahl Beschäftigte
                                    •   Kt. ZH: Klare Tendenz
                                        zugunsten des Dienst-
                                        leistungssektors (+84'000
                                        seit 1985) und zuungunsten
                                        des 2. Sektors (-56'000).


                                    •   45% der Beschäftigten im
                                        Kanton Zürich arbeiteten
                                        2001 in der Stadt Zürich.


                                    •   Aber: Stagnation seit der
                                        Mitte der 80er Jahren.


                      Quelle: BFS

                             13
Stadt Zürich: Eher ab als auf


        Prozentuale Veränderung der Beschäftigung
                                                                              •   Deutliche Verluste der
20%
                                                                                  Stadt zwischen 1985 und
                                                                                  1998.
                                         Quelle: Stat. Amt Kt. ZH
15%


10%                                                                           •   Stadtbeschäftigung ist
                                                                                  seit 1985 nie schneller
 5%                                                                               gewachsen als die
                                                                                  Agglomeration.
 0%


 -5%                                                                          •   Die letzte Rezession war
                                                                                  in der Agglo-meration
-10%                                                                              und in der Stadt Zürich
                                                                                  aus-geprägter als im
-15%
                                                                                  Rest der Schweiz.
       1985-1991   1991-1995    1995-1998     1998-2001      2001-2003

                    Kanton Zürich   Schweiz   Stadt Zürich


                                                                         14
Die Suburbanisierung der Beschäftigung


                                                        •    Obwohl der Dienstleistungs-sektor
                                                             insgesamt expandierte, ging der
                                                             Anteil der Stadt Zürich (und der
                                                             Stadt Winterthur) an der
                                                             Gesamtbeschäftigung deutlich
                                                             zurück.


                                                        •    Stadt Zürich: -5%, Winterthur: -
                                                             1,2% seit 1985.


                                                        •    Starker Zuwachs der suburbanen
                                                             Zentren, insbesondere des
                                                             Glattals. Der
                                                             Suburbanisierungsprozess fand
                                                             also auch bei den Arbeitsplätzen
 Kanton ZH: 1985 arbeiteten ca. 50% der Beschäftigten        statt.
 in der Stadt Zürich, 2001 waren es nur noch 45%.
 (Quelle: BFS)

                                                        15
"Jobs follow people"


 Bodenpreis (pro Quadratmeter)
                                                 •    Durch die Standortverlagerung kann
                                                      das Unternehmen die Pendelkosten
                                                      der Mitarbeiter senken.
                                                 •    Die Mitarbeiter der verlegten
                            neuer Standort            Firma erzielen höhere Nettolöhne
                                                      als im CBD (warum?)
                                                 •    Ist das ein Gleichgewicht?


                                                 •    Die Bruttolöhne (Geldlöhne) sinken
                                                      solange die Nettolöhne (Geldlöhne
                                                      minus Pendelkosten) ausgeglichen
                                                      werden.

CBD                                b         d



                                                 16
   Zürich als 'Consumer City'?


                                                                 •    Trotz Suburbanisierung ist die
          W egpendelnde aus der Stadt Zürich                          Bevölkerung der Stadt Zürich seit 20
                                                                      Jahren stabil. Leichter Anstieg in den
                                                                      letzten 5 Jahren (jedoch relativer
45 000
                                                                      Verlust im Vergleich zur CH).
40 000
35 000                                                           •    Starke Zunahme des 'reverse commuting'.
30 000                                                           •    Wachsender relativer Anteil von
25 000                                                                Gastgewerbe und Unterhaltung an der
20 000
                                                                      städtischen Beschäftigung.
15 000                                                           •    Starke Zunahme der hochqualifizierten
10 000                                                                Single-Haushalte.
 5 000                                                           •    Stärkere Zunahme der Immobilienpreise in
     0                                                                der Stadt.
         1970        1980         1990          2000
                                    (Quelle: Stat. Amt Kt. ZH)
                                                                 •    Wie sieht die Zukunft aus?



                                                                 17
Wie weiter? Suburbanisierung oder
Verdichtung?



  "The outcome of the city will depend on the
  race between the automobile and the elevator,
  and anyone who bets on the elevator is crazy."

                                Frank Lloyd Wright




                           18
Zwischenfragen


•   "Die Löhne sind in Zürich hoch, weil die Lebenskosten in der Stadt so
    hoch sind."




•   “In der Stadt Zürich sind die Lebenskosten hoch, weil man hier viel
    verdient und somit höhere Preise durchgesetzt werden können."




•   Was stimmt zu?




                                         19
Der Markt für kommerzielle Nutzungen
Der Büromarkt


                     •   Auch bei den Büros scheint
                         die Grösse der Agglomeration
                         eine entscheidende Rolle auf
                         das Mietniveau zu spielen.


                     •   Doch ein genauer Blick zeigt,
                         dass die Variation innerhalb
                         einer bestimmten
                         Agglomeration (z.B. Zürich)
                         kleiner ist als bei
                         Wohnungen.




                21
Büromieten und Leerstände

                                                                                    •   In der Agglomeration Zürich beträgt
 Stadt Zürich                                                                           die gesamte Bürofläche ca. 8 Mio.
12%                                                           115                       m2.
                                           Quelle: Colliers

10%                                                           110
                                                                                    •   Trotz einer sehr hohen
                                                                                        Leerstandsquote fallen die Mieten
8%                                                            105                       zur Zeit relativ wenig.




                                                                    Büromietindex
6%                                                            100
                                                                                    •   Das ist für Büromärkte typisch. Der
                                                                                        Grund liegt in der Gestaltung der
4%                                                            95                        Mietverträge, welche i.d.R. für 5
                                                                                        bis 10 Jahren abgeschlossen werden
                                                                                        und nur an der Inflation angekoppelt
2%                                                            90
                                                                                        werden dürfen.

0%                                                            85
      1999   2000      2001      2002       2003      2004

                Leerstand     Mieten (rechte Skala)

                                                                    22
Verkaufsflächen


                  •    Der typische Schweizer Haushalt wendet ca.
                       1/3 des Einkommens für Güter auf, die im
                       Detailhandel angeboten werden (inkl.
                       Gastronomie).


                  •    Es gibt eine Tendenz zur Konzentration des
                       Detailhandels auf einige wenige suburbane
                       Standorte entlang der Autobahnen


                  •    Welcher Agglomerationsvorteil treibt die
                       Konzentration voran?




                  23
Wieviele Autohändler verträgt der Kanton
Zürich?

•   Wie bestimmt man das Einzugsgebiet eines Ladens bzw. die optimale
    Anzahl Verkaufsflächen für ein Produkt, etwa Autos?
          A   q
    M      
          N d e
•   M: Einzugsgebiet des Autohändlers (ha)
    A: Siedlungsfläche
    N: Anzahl Autohändler
•   q: Umsatz pro Händler pro Jahr: 60 Autos
    d: Nachfrage pro Person pro Jahr: 0,2 Autos
    e: Käuferdichte (Personen/km 2): 2‘300
•   Einzugsgebiet pro Händler: M= q/(d*e) = 60/(0.2*2300)=13 ha
•   Check: Stadt Zürich, 6500 ha Siedlungsfläche und 450 Garagen und
    Autohändler.



                                         24
 Die Bestimmung des Einzugsgebietes


• Welche Auswirkung üben steigende Skalenerträgen auf die Ausdehnung des
  Marktgebiets (z.B. wegen der Senkung der Durchschnittskosten dank
  steigendem Umsatz pro Laden):

       q      M  und N  (Was passiert mit d?)


• Die Senkung der Durchschnittskosten lässt tendenziell die Preise fallen,
  was sich positiv auf die Nachfrage auswirkt (d )


• Die Senkung der TK durch die immer grössere Durchdringung des Autos hat
  somit zu einer Senkung der Anzahl der Verkaufsflächen geführt, insbesondere
  bei den Gütern, deren Nachfrage relativ preisunelastisch ist
  (Verbrauchsgüter, Do-it-yourself usw.) -> Einkaufszentren


                                           25
Einkaufsexternalitäten


    Ursprüngliches                                                  •   Die Grafik bildet die Situation von
    Angebot pro       Gesamtangebot                                     zwei Autohändlern an zwei separaten
    Händler           im Cluster                                        Standorten ab. Ein Händler zieht in
                                                                        unmittelbarer Nähe des anderen um.

                                                                    •   Weiteres Beispiel von
                                                                        Agglomerationsvorteilen: die
                                                                        geographische Nähe reduziert die
                                                                        Vergleichskosten der Kunden. Die
                                      Gesamtnachfrage mit               Nachfrage dehnt sich entsprechend
                                      Externalität
                                                                        aus.


                                             Gesamtnachfrage        •   Diese Situation ist für Läden
                                                                        typisch, welche unvollkommene
                                          Ursprüngliche Nachfrage
                                          pro Autohändler
                                                                        Substitute mit hohen Suchkosten
                                                                        anbieten (Autos, Kleider,
        50           100                                                Elektronik, Musikinstrumente usw.).
       verkaufte Autos
       pro Jahr

                                                               26
Einkaufsexternalitäten und Mietermix


•   Einkaufexternalitäten sind bei one-stop shopping besonders wichtig.
    Sie prägen die Bestimmung des optimalen Ladenmix eines
    Einkaufszentrums.
     • Komplementäre Anbieter: Kleider- und Schuhladen
     • "Konkurrenzanbieter": Coop und Migros
•   Ladennachfrage = Wahrsch. des Besuchs des Einkaufszentrum
                x Einkaufswahrscheinlichkeit im Laden
•   Konkurrenzanbieter im gleichen Einkaufzentrum erhöhen die erste
    Wahrscheinlichkeit kaum. Der Betreiber des Einkaufszentrums und die
    anderen Läden haben keinen Anreiz, mehrere Konkurrenzanbieter als
    Mieter zu gewinnen.




                                         27
Interessenkonflikte zwischen Mietern und
Vermieter

•   Die Nachfrage eines einzelnen Ladens im Einkaufszentrum hängt stark von der
    Gesamtnachfrage des Zentrums ab.
•   Die Entscheidungen der Betreiber des Einkaufszentrums beeinflussen die Gewinne
    sämtlicher Läden.
   Langfristige Verträge und ladenspezifische Investitionen bieten einen Anreiz zu
    opportunistischem Verhalten seitens des Managements.
•   Beispiel von opportunistischem Verhalten: Nachdem einige Läden sich
    niedergelassen haben, wird zusätzliche Fläche an die Konkurrenten der bestehenden
    Läden vermietet.


•   Wie lässt sich das vermeiden?
•   Lösung: Umsatzmieten mit fixem Anteil garantieren, dass das Management im
    Interesse der Mieter handelt.
   Die optimale Vertragsgestaltung sichert die Kompatibilität der Anreize von
    Management und Ladeninhaber.



                                               28
Anchor Tenants und Trittbrettfahrer


•   Läden ohne starke Marke möchten von den bereits bestehenden
    Kaufexternalitäten profitieren. Sie werden für die Ladenfläche am
    meisten bieten.
•   Wenn nur Fixmieten möglich wären, würde das Management des
    Einkaufszentrums die Ladenfläche einem "Trittbrettfahrer" vermieten.
    Mit der Umsatzmiete fällt dieser Anreiz weg.


•   Anchor Tenants (Läden mit starker Marke, die viel Verkehr generieren)
    erhalten zudem massive Rabatte auf die Grundmiete.




                                         29

								
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