International Real Estate

Document Sample
International Real Estate Powered By Docstoc
					Outlook for Global Real Estate Markets 
May 25, 2005 
Jacques Gordon 




                                          International Real Estate
Global Real Estate 
                                              Latin 
                               Australia/NZ  America  Other  
                                  2.0%        3.0%   2.0%  


                N. America 
                                                          Europe 
                  38.0%  
                                                          34.0%                            Direct Market 
                                    Asia 
                                   21.0%                                            Market Cap:  C$ 6 Trillion 




                                              Europe 
                                              20.1%  
                 N. America                                   Asia 
                   52.1%                                     16.5%  
                                                                                         Indirect Market 
                                             Australia                             Market Cap:  C$ 660 Billion 
                                              11.4%  

                                                                           Listed property represents approximately 
                                                                           10% of global institutional quality real estate.

  Sources:  Institutional­grade commercial real estate market research from Deutsche Bank and EPRA/NAREIT. 
Investable markets: Global real estate transparency 
          High                                   Medium               Low
                                                                Country 
  Australia                                   Italy             Brazil 
  New Zealand                                 Portugal          Russia 
                                              Czech Republic 
  United States                               Hungary 
                                                                P.R. China 
  United Kingdom                              Japan             Argentina 
  Canada                                      Taiwan            India 
  Netherlands                                 Poland            Costa Rica 
                                              Mexico            Colombia 
  Hong Kong                                   Israel            Indonesia 
  Sweden                                      Chile 
  Singapore                                   Malaysia          Turkey 
  Germany                                     Greece            Vietnam 
  France                                      Estonia 
                                                                Egypt 
  Finland                                     South Korea 
                                              Philippines       Saudi Arabia 
  Switzerland                                                   Romania 
  Ireland                                     Thailand 
                                                                Ukraine 
  Belgium 
  Denmark 
  Austria                                                        1     Highly Transparent 
  Norway                                                         2     Transparent 
  Spain                                                          3     Semi­Transparent 
  South Africa                                                   4     Low Transparency 
                                                                 5     Opaque 
Source: LaSalle Global Real Estate Transparency Index 
Option 1: Direct property ownership 

§ Positives 
   §  Maximise control 
   §  National benchmarks 
   §  Alpha generation 
   §  JVs and Partnerships provide access to portfolios 

§ Negatives 
   §  Scale, specific risk / portfolio size 
   §  No global or regional benchmarks 
   §  Low Liquidity 
   §  Local Partners Needed 
   §  Tax and legal
Option 2: Unlisted indirect property funds 


§  Global fund Sponsors         §  Positives 
   §  Investment banks             §  Greater diversification 
   §  Opportunistic                §  Utilise expert management 
   §  Highly leveraged             §  Private equity model 

§  Targeted funds 
   §  Specialist managers       § Negatives 
   §  Most are closed end          §  Liquidity 
   §  Sector/country/regions       §  Lack of benchmarks 
   §  Varying risk profiles        §  Lack of control
 Option 3: Listed property trusts and companies 

REITS ­ Real Estate Investment Trusts             §  Positives 
   §  Property owning vehicle which                  §  Established benchmarks 
      distributes 80% ­ 100% of its taxable 
      income                                         §  Liquidity 
   §  High dividend yield                            §  Transparency 
   §  Limited ability to generate reserves 
      for investment 
                                                  §  Negatives 
   §  Expanding Country opportunities 
                                                     §  Influence of general equity 
                                                        markets
   Conventional listed corporations 
   §  Lower dividend yield 
   §  Higher correlation with general equities 
                       Opportunity for A More Efficient Portfolio 
                                      Optimal Mixed Asset Portfolio 
                            16.0%  
                                      Risk vs. Return – 1986 to 2004 
  %  Annual Total Return 




                            14.0%  

                                                                    +115 bps of return

                            12.0%  




                            10.0%  

                                                             Global Equities and Global Bonds 
                                                             Global Equities, Global Bonds, US REITs 
                                                             Global Equities, Global Bonds, Global Property Stocks 
                             8.0%  
                                 5.2%           7.4%          9.6%                 11.8%                14.0%     16.2%  
                                                            Risk    (Annual Standard Deviation of Return) 

Sources: JP Morgan Global Government Bond Index; MSCI World Index; GPR 250 Property Index 1986­1990; UBS Investors Index 1990­2004 
All returns in Local Currencies 
            Real Estate Securities: Exceptional Growth 

            600 

            550 

            500 

            450 
Billions 




            400 

            350 

            300 

            250 

            200 

            150 

            100 
              Dec­89  Mar­91  Jun­92  Sep­93  Dec­94  Mar­96     Jun­97  Sep­98  Dec­99  Mar­01    Jun­02  Sep­03  Dec­04 

                                                                    Global

                                 Source:  EPRA/NAREIT Global Real Estate Index; through 4/30/05 
   Outlook For Growth of Real Estate Securitization 

Recent Events: 
    §  Fueled by Investor demand, REIT IPO and follow on offering activity continues around the 
       world including Japan, Singapore, Australia, Canada and U. S. 
    §  Improved REIT legislation in Canada and Mexico 
    §  Huge demand was witnessed for a Hong Kong based REIT 

Anticipated Activity: 
    §  Pipeline of REIT IPOs in Japan and Singapore 
    §  IPOs likely in Hong Kong and Taiwan in 2005 
    §  REIT legislation expected by 2006 in UK and Germany, under consideration in Finland, and 
       could be proposed in Spain and Italy 
    §  Consolidation of public and private holdings should continue which will result in larger, more 
       liquid companies
          Global Real Estate: Strong Relative Performance

25%  
                                      22.3%  


20%  
                                                                                   15.7%  


15%                                                                                                                             12.6%  

                                                                                                         9.0%  
                                                            8.3%                                                      7.7%  
10%                                                                     7.1%  
                            5.8%  

 5%  



 0%  

                          5 Years                                    10 Years                                       20 Years 
­5%  
                ­3.6%  
                                          Global Stocks         Global Bonds          Global Real Estate 

        Sources: GPR Index, UBS Global Property Investors Index; MSCI Global Equity, JP Morgan Global Bond Index 
Secular Changes in Real Estate


§ Rising Transparency 
§ The Demographics of the Demand for Income 
§ Real Estate as a Mainstream Asset Class 
§ Expansion of the Definition of a “ Core Holding”  
§ Corporate and Government  Restructuring 
§ Cross­Border Investing Rising Rapidly 
§ Logistics and World Trade 
Why Cross­Border? 

§ More Investors open to an international approach to real estate 
  §  Yield enhancement 
  §  Diversification 

§ More investment managers offer international capabilities 
§ Higher transparency = ability to determine required risk premia 
§ Market inefficiencies allow Alpha generation 
§ More sophisticated approaches to tax, legal and currency advice 
§ Rapid worldwide adoption of dividend­paying Investment Trusts
North American Outlook 


§ Strong demographics and GDP 
§ Property markets awash in capital 
§ Proliferation of new investment vehicles 
§ Mexico looks especially interesting 
§ Fundamentals improving at a moderate pace
  North American Economies Doing Well in 2005 

4% 
                                                                                     Canada 
                                           3.3%                                      Mexico 
                3.0%          3.1% 
3%                                                                                   U.S. 


                                                                             1.9% 
2% 
                                                                     1.6% 
                                                                                       1.3% 

1% 


0% 
                              GDP                                        Employment 



   Source: Consensus Forecast, EIU, LaSalle Investment Management 
  Source: Consensus Forecast, EIU
               Mexico in a NAFTA Context 

San Diego  Mexicali       Phoenix 
                                                                                                        Dallas 
    Tijuana 
                             Tucson               El Paso 

                         Nogales            Juárez 



                                                                                             San Antonio           Houston 
                       Hermosillo 
                         Hermosillo                            Piedras Negras       Eagle Pass 
                                              Chihuahua 
                                                 Chihuahua 
                                                                      Nuevo Laredo       Laredo 
                                                        Hidalgo                          McAllen                                                                   Mexico City 
                                                          Parral 
                                                        del                        Reynosa        Brownsville 
                                                             Torreón 
                                                                                      Monterrey  Matamoros 
                                                                      Saltillo 



                                     Mazatlán    Mazatlán 
                             Los Cabos                                        San Luis Potosí 
                                                                                                    Tampico 
                                                      Aguascalientes                                                                                     Cancun 
                                                                                                                                             Mérida 
                                                                                                                                           Mérida       Mayan 
                                                           Guadalajara  Querétaro                                                                      Riviera 
                                          Vallarta                    León 
                                                               Guanajuato 
                                                      Guadalajara 
                                                             Tepalpa  Celaya 
                                                                     Morelia  Toluca         Mexico City  Veracruz 
                                                                                  Toluca           Puebla 

                                                                                                             Coatzacoalcos Villahermosa 
                                                                        Ixtapa 
                                                                             Acapulco            Oaxaca 
              A Wide Range of Risk­Return Combinations for 
              International Real Estate

                                                                                       Opportunistic 
                                                                                       15% plus 
                                                                    Value­Add 
                                                                    Growth 
                                                                    10 to 15%               ­Turn­Around 
                                                                                            ­Higher Lease­Up Risk 
                                         Core­Plus                                          ­Development/ 
                                         8 to 10%                                             Redevelopment 
                                                                    ­Some Lease­Up Risk     Emerging Markets 
    Return 




                                                                    ­Recovering Markets 
                     Income                                         ­JVs and Partnerships 
                     6 to 8%                                        ­ Development­Oriented REITs 

                                      ­Fully Leased Multi­Tenant 
                                      ­Dominant Franchise 
                                      ­ Large Cap REITs 
Riskless 
Rate              ­Triple­Net Leased 
                  ­ Investment Grade CMBS 
                  ­ Loans 

                     Income­Oriented                                       Growth­Oriented 

                                                           Risk 

				
DOCUMENT INFO