Docstoc

Fact Sheet PROPERTY

Document Sample
Fact Sheet PROPERTY Powered By Docstoc
					                                                         Fact Sheet 
                                                               
                                      The Log House Innisfil Heights Inc. 
                                     The Future Works Innisfil Heights Inc. 
 
 
PROPERTY 
 
Address     
 
1988 Commerce Park Drive, Town of Innisfil, County of Simcoe ON Canada  
<The Log House Innisfil Heights Inc.> (6 acres with log cabin building) 
 
2008 Commerce Park Drive, Town of Innisfil, County of Simcoe ON Canada 
<The Future Works Innisfil Heights Inc.> (1.3 acres vacant land) 
 
 Legal Description and Zoning 
 
Commercial Business Park Zone (CBP 6) 
“Special Highway Commercial” – Zoning Bi‐Law 054‐04  
Lot 7 Plan 51R‐16621 Part I and Part II 
 
 
Property Taxes   <Status 2008/2009> 
 
1988 Commerce Park Drive   Part II   $ 26.000.00 
2008 Commerce Park Drive  Part I   $   2,500.00 
 
                                                                   
Size 
  
1988 Commerce Park Drive        6.0 acres and log cabin (16,000 sq ft) 
2008 Commerce Park Drive        1.3 acres   vacant land    (adjacent to property 1988 on south‐
east corner)     
                                                                              
Frontage:   370 feet (approx. 120 m) 
Depth:        800 feet (approx. 250 m)                                                                                                     
 
                                                              
                                                                    -1-
Property Assessment Report 
 
 
 
Before the property was bought in May 2005 certain assessments were performed by 
<Pinchin Environmental Ltd.> and documented in detailed and separate reports. 
 
 
       • Building Condition Assessment                                            Report dated April 15, 2005 
       • Environmental Site Assessment                                            Report dated April 15, 2005 
       • Mould Assessment                                                         Report dated April 20, 2005 
 
                                                                            
 
Valuation 
          
 
Full and comprehensive <appraisal reports> of the properties:  
 
             1988 and 2008 commerce park drive, coincidently with  2044 commerce park drive, 
             were arranged in April 2006 through bank recommended and approved appraisers 
             (AACI, PAPP).   
 
The permitted appraisers valued the subject properties 1988 and 2008 for best use at <$ 
5,350,000>; 
Their appraisal for property 2044 was <$ 1.300, 000> and was sold in December 2008 for <$ 
1.390.000>; 
  
 
This shows and demonstrates that their professional conducted appraisals were not remote 
and represented market value;  
 
The actual sales price of 2044 surpassed the appraised value; 
 
 
This property was listed in 2005 for 1,190.000 and bought by Gastro Village Inc. In May 2005 
for 1,080.000, than professionally appraised in 2006 for 1.300.000 and offered for sale in fall 
2008 for 1,580.000 and sold twenty months later in   December 2008 for 1.390.000; 
                                  
                                                                                                                        
 
 
                                                          -2-
Replacement cost 
 
 
Rms <risk management services inc.> one of the leading companies in Canada, providing 
professional analysis for residential and commercial properties,    issued a comprehensive 
<executive report> in early October 2009.  
 
 
   • Rms concluded in their report that the replacement cost for the log cabin by itself 
       would be $ 7,227,785 in today’s market.   
        
   • Rms did not value the 6 acres and 1.3 acres totaling 7.3 acres of land and for that 
       raison d’être it is not included in their replacement cost report. 
        
   • the comparison numbers of properties directly sited on highway 400 with easy excess 
       and a one to two minute drive offered for sale or sold are in excess of $ 400.000 an 
       acre;  
        
   • the value for just the 7.3 acres land must be in the area of $ 3.000.000;  
        
   • Rms established in their report that additional funds of $ 1.500.000 would be needed 
       for replacing the FF and E (Furniture, Equipment etc.)                         
  
 
 
 
Comparison      
 
 
 
Listed in 2008/2009 on Commerce Park Drive               <Munroe Furnishing>   
           
          ‐ 1.87 acres vacant land   (no infrastructure)   for $    950.000 = 510/acre   
          ‐ 3.50 acres with building (not renovated)       for $ 2.950.000 = 843/acre         
 
 
Bought in 2006 by the                                             <Great Gaming Corporation>  
           
            ‐ North‐west corner of HWY 400 and Innisfil Beach Road                                                                                 
            ‐ 70 acres vacant for $ 28 mill. (Farmland ‐ zoned commercial)= 410/acre 
 

                                                              -3-
 
 
Bought in 2007/2008 by                                                                 <Smart Centers>                                              
                                                                                                                   
                    o south‐west corner of hwy 400 and Innisfil Beach Road   
                    o 80  acres vacant farm land ‐zoned industrial‐  
                           Requires re‐zoning for future retail use  = 310/acre                                                          
                            
                            
Bought in 2007 by                                        <Osmington (Thomson Property) > 
              
           ‐  On the east side of Hwy 400 in Barrie – zoned commercial 
           ‐  38 acres “Barrie Raceway and Fairground” for $ 32 mill.   = 840/acre 
                                                                                                           
 
 
Bought in 2008 by                                 <Cat House (Herbert’s Retail Stores)>                                  
 
             ‐  located on the Innisfil 400 exit ramp on commerce park drive   
             ‐  2.5 acres with exist. Building (not renovated) for $ 1.390 mill   = 556/acre 
   
 
 
 
Services 
           
           
           
     • municipal water;                              
           
     •    hydrant (extension from Commerce Park Drive to the end of driveway);        
           
     •    6 furnaces and 1 HVAC unit; 
           
     •    hydro    (600amp service); 
           
     •    gas line  ( HVAC and kitchen equipment );                                                                                                         
           
     •    propane gas line for outside grill; 
           
     •    two commercial hot water boiler (gas); 


                                                                  -4-
             
    •       commercial water softener system; 
             
    •       septic;  extensive new septic system with new septic bed  (summer 2005); 
             
    •       fire protection and emergency alarm system with off‐side 24/7 security service;  
             
    •       parking for 120 cars with handicapped and bus parking; 
             
    •       two sided pylon sign and roof sign facing the south and northbound           of hwy 400; 
             
    •       washroom facilities; 
                        • 1 handicapped,  
                        • 6 ladies,  
                        • 3 + 6 men,  
                        • 2 employees 
                            
    •       bell pay customer pay phones; 
         
    •       telephone system;  
                      • 4 external lines 
                      •  12 intercom 
                          
    •       fax system; 
             
    •       high speed and wireless internet;                                           
         
    •       8 camera surveillance system;            
 
    •       bell satellite TV; 
               
    •       four zone‐music system with inside and outside speakers; 
               
               
    •       three flag poles (two 50 and one 60 feet);  
             
    •       twelve banner poles; 
               
    •       Conduits on the property for future connection in place (model homes, banking 
            machine etc.); 
             
    •       unique lighting and illumination concept around the building, patios and parking; 
             

                                                               -5-
     •   enormous patio planters; 
 
 
 
Sewer connection 
          
     •   the almost ten year long negotiations regarding the differences between Barrie and 
         Innisfil to resolve barrier’s shortage of land and innisfil’s needs of sewer services to 
         fully develop the highway 400 corridor came finally to a solution in summer 2009; 
     •   this is good news to all property owners in the  <hwy 400 / Innisfil beach road 
         corridor> given that they will soon get connected to sewer services;   
     •   It is assumed that the value of the properties will appreciate; 
     •   the hwy 400/ Innisfil beach road corridor was affirmed to be the highest priority for 
         future developments; 
  
 
Location  
    
   • the property is directly located on the east side of hwy 400 and the exit ramp 85 – 
      Innisfil beach road; 
       
   • The location is visible and accessible from both sides of hwy 400. the south bound 
      traveler uses the Innisfil beach road under path;                                             
 
   • it takes two minutes to get from the exit of hwy 400 south bound to the log cabin but 
      only one minute by exiting the north bound;  
          
     •   the hwy 400 / Innisfil beach road exits are just five minutes south of barrier’s Molson 
         park and vice versa;  
          
     •   Georgian downs race track and casino is located on the kiddy corner of the log 
         cabin….. north‐west of hwy 400 and Innisfil beach road; 
          
     •   the 400 antique market is on the north‐east side of hwy 400 and Innisfil beach road, 
         just north of the log cabin; 
          
     •   the distance to Toronto is about 90 km and to Barrie just 5 km; for most of the cottage 
         travelers the log cabin location is just half way to their destination or back home; 
          
     •   the traffic count on hwy 400 is anything from 80 to 130 thousand cars a day  (on long 
         weekends about 250,000 cars); 

                                                 -6-
        
 
Future Developments in the Proximity  
 
       
       
    • The widening of hwy 400 was approved by the mto to 4 resp. 5 lanes from south of 
      hwy 89 to junction of hwy 11.  
       
    • If this happens one day than the impact on the property will be 6 meters;  
       
    • The widening of the hwy and ramp will not have a material effect on the building, 
      parking and patios; that was confirmed by the mto in spring 2005; (preliminary plans 
      are available); 
       
    • another plan calls for the widening from 2 to 4 lanes of Innisfil beach road   (simcoe 
      road 21) what will not have any impact on the property; 
       
    • on the south‐east corner of Innisfil beach road a <shell gas station> and a <Tim 
      Horton’s> opened in 2008; 
       
    • the entrance to the gas station and Tim is off Innisfil beach road and commerce park 
      drive and the exit from both services is to commerce park drive only; 
       
    •  information were provided that <McDonalds>  had planned their new hwy location 
      on the south‐west corner of hwy 400 and Innisfil beach road since they may lose both 
      hwy locations  ( cooks town and Barrie ) because of the planned widening; 
       
    • The 80 acres north‐west corner of hwy 400 and Innisfil Beach Road was sold to the  
      <Great Gaming Corporation>  for future expansion and development just south of 
      their existing <Georgian down race track and casino >; 
       
    • The south‐west corner of hwy 400 was acquired by smart center> and needs re‐
      zoning from industrial to commercial; 
       
    • on the north‐east side of hwy 400 and Innisfil beach road is the location of the new 
      <dock in the box> and <400 antique market>; 
       
    • going further north on side road 9th line  which runs parallel to hwy 400 some new 
      developments have taken place; 
                       <Mercedes Benz, hyundai, auto‐park >; 
       

                                             -7-
          
    •    the plan for the west side of hwy 400 and south of Innisfil beach road  towards 
         Thornton calls for the   <development of subdivisions>  of more than 20,000 
         homes; 
          
    •    The sewer connection of the hwy 400/Innisfil corridor into Barrie’s existing system or 
         as an alternative serviced by Innisfil is expected to be announced soon; 
 
 
 
 
Existing Lease  
 
 
The total acreage of 6 and 1.3 acres allows for future development next to the log cabin 
especially in the areas of retail, hotel, model homes, etc. 
 
There is an existing triple net commercial lease for 10 years plus two options;   
The parties to the lease are:                                                                       
        
 
Landlord         THE LOG HOUSE INNISFIL HEIGHTS INC.                                                    
 
Tenant             BISTRO CAFFE CREMA INTERNATIONAL INC.    (Main lease)                 
 
Licensee         STOPS NORTH 400 HOSPITALITY INC.                     (Sub lease) 
                                                                                   
                                                                   
 
Potential Additional Uses of the Property 
 
 
By the owner 
 
                  
              ‐  Land lease for model log homes 
              ‐  Land lease or sale for 100 room hotel development 
             ‐  Medical centre 
             ‐   Retail stores 
              ‐  Hwy service related business etc. 
                                                                               


                                                           -8-
         
By the tenant 
    
 
                 
                ‐ Food, gifts, retail store  
                ‐ Drive through “prepared food and beverage pickup” 
                ‐ Beer garden, BBQ etc 
                ‐ Banquet facilities (building, tent etc.) meetings, events, weddings etc. 
                ‐ Off side catering services 
 
 
 
 
January 2010/jr 
Tenants Factsheet of the <Turn Key Operation> 
 
  
The commercial triple net lease is between Log House and Bistro Cafe Cream for a period of 
10 years with two options of 5 years;  
 
The triple net sub lease is between <Bistro Cafe Cream International Inc.> (licensor) and <Stop 
North 400 Hospitality Inc.> (licensee) 
         
 
 
Following are today’s <triple net lease provisions> 
         
Minimum rent (Triple net)       
 
 
 
Ground Floor                7000 sq ft     $ 14.80/sq ft      $ 103.600/yr     $ 8.630/mo 
(Entrance, bar area,  
Market kitchen, patios, 
Dishwashing, seating) 
 
 
Second Floor                3000 sq ft     $ 11.80/sq ft       $ 29.400/yr     $ 2.450/mo 
(Seating, balconies, 
Fireplace, meeting room,  

                                                   -9-
Children play area)                                                
 
 
Lower Level                   6000 sq ft     $ 7.85/sq ft      $ 47.000/yr       $ 3.920/mo  
(Retail store, staff area, 
Washrooms, laundry,  
Mechanical room,  
Back of the house) 
 
 
           minimum rent (triple net) $180,000/year‐$15.000/month or 6% of sales whatever 
           is greater;     
           <use of log cabin patios, balconies, sharing of parking, driveway, services, signage 
           etc. included>;  
           FF and E and small equipment (turnkey) to be offered for cash of $685.000 or on a 
           cash and lease arrangements based on $ 985.000;   
           substantial government sponsored business loans and start up supports are 
           available 
 
FACTS 
        
        
    
   •   the investment by the tenant for renovating the log cabin including the built out of the 
       premises, all the lease hold improvements, FF&E, etc. exceeded three million dollars; 
    
   •   the restaurant provides seating on the ground floor for 120;  The bar and lounge on 
       the ground floor holds 60 to 80 customers;  The second level of the log cabin can 
       accommodate 100 guests; patios and balconies provide summer seating for 180; 
        
   •   the restaurant is set up as a free flow self service concept with front and display 
       cooking;   
        
   •   the log cabin areas, balconies and patios are fully licensed; 
        
        
   •   high capacity ice flakers and ice cube makers; 
        
   •   walk‐in freezer and coolers for food and beverages; 
        
        
   •   guest washrooms for ladies and men;  
        

                                              -10-
    •   handicapped washroom; 
    •   changing rooms and washrooms for staff are separate for both genders; 
         
    • the employee cafeteria seats sixteen; 
         
    • two small offices and storage rooms are located on the retail level;  
         
    • sophisticated POS system with integrated customer cards,  gift cards handling, full 
        management of VIP cards, transfer of all bank and credit card payments, connected 
        with Quick Books for accounting and Ceridian for payroll;  
         
    the POS soft ware includes and is not limited to inventory control, transaction analyses, 
    and reports on a daily / weekly / monthly / annual basis; 
         
    The POS is directly connected with the Internet having the advantage that any customer 
    loyalty information is transmitted into the POS immediately;  
         
     
            o The retail store area of over 2000 sq ft on the lower level and       connected 
                from the ground floor by a separate staircase; 
         
            o the lower level is connected from the outside by a ramp and garage door set 
                up….convenient for all deliveries and shipments; 
         
            o a dumb elevator connecting the clearing area on the second floor with the 
                ground floor dish washing room; 
         
         
         
    • the log cabin features on the second floor a four sided fire place, meeting room for 20 
        guests, club set up seating for 100 guests,  a children play area with video, balconies 
        for fresco dining etc.;                                                                                                                       
         
    • the outside children play ground is located on the south side of the property; 
 
              
       • common parking for approx. 120 cars  
                4 handicapped parking and  
                3 bus parking;  
                                                                           
          




                                                                       -11-
    •    The sales of the first full business year 2005/2006 were $ 2.2 mill. With seven opening 
         days from 11 to 11 / sat and sun 9 to 11 the sales budget called for 3.3 mills. At that 
         time; 
 
 
January 2009/jr‐mr 
 
REFINANCING  
 
 
 
The property was appraised for <best use> at $ 5.35 million in spring 2006;          the appraisal 
can be updated to substantiate today’s market value; 
 
 
 
New first mortgage 
 
 
By a Canadian bank for 3.2 million with the following 
Requested and preferred conditions: 
                     
                
                ‐ two to three years   
                ‐ 5% interest / $ 160,000/year 
                ‐ Principle on 35 years amortization plan  
                
 
 
Monthly payments for the lengths of the new first mortgage terms will be fully secured by an 
escrow deposit of the borrower;                                  
              
The projected escrow funds of $ 600.000 will be earmarked for one purpose only; to cover 
any shortfalls of payments for the term of the new first mortgage for interest, taxes and 
insurance payments;   so that any default can ever happen. 
                                                                
  
 Use of funds  
 
 
Retiring <venders take back mortgage and obligations>                     2.4 million                                     
Retiring <second mortgage> for properties 1988 and 2008        0.8 million                                                      
                                                                                         

                                                        -12-
 
Total      <new first mortgage>                                                                 3.2 million         
<based on last appraisal of $ 5.350 mill. The financing ratio would be 60%>                                                                      
 
 
Comments 
              
The departure from our master franchise and license agreements and the 36 year relationship 
with Move pick Switzerland and Rich tree Canada was finalized and documented in the June 
2004 <settlement agreement> between the relevant parties; 
                            
the comprehensive settlement documents and credentials defined next to other issues 
Reicherts assignment of its control block of the then public company, mutual and final 
releases of all parties and confirmed all contractual payment obligations for the subsequent 3 
respectively 5 years;  
              
these included obligations regarding employment contract, prospective  damages, punitive 
damages, non competition, share holdings etc.; 
 
 
                ‐    For the past few years I have been self employed;  
                ‐    An automobile accident in October 2007 changed our life;                              
                ‐    Since then I have been receiving monthly disability benefits; 
                ‐    Because of my disability I could not provide any meaning full support to the 
                           business; 
 
 
The talks with financial institutions haven’t succeeded so far for the reason that of Log House 
Innisfil Heights Inc. being the Landlord and not able to satisfy the requests to provide 
sufficient proof that the performance of its tenants guarantees their own  income stream 
needed to serve the monthly obligations.  
 
This is the reason for providing all funds in an escrow account as security for the lender.  
                                          
  
 
January 2010/mr/jr 




                                                               -13-

				
DOCUMENT INFO