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									Canada 부동산 거래제도와 절차
 Agent 제도, Offer, 주택임대, Property Tax

      Presented By   Hyunkoo Park   Sales Representative




                                      Sarazen Realty
                                                     1
  캐나다 부동산 관련 체계
         <자율기구>
                                          Agent (Broker Co.)
Canada Real Estate Association
        (캐나다 부동산 협회)


Ontario Real Estate Association
       (온타리오 부동산 협회)
                                            Sales Representative
                       - 교육 및 자격관리             (=Salesperson)
                       - 주 부동산업무관련       - RECO Code of Ethics
  Ottawa Real Estate Board                  (윤리규정)
        (오타와 부동산 협회)                     - Contract Law (계약관련)
    - 지역 부동산 업무 자율 규제                    - Privacy Law (개인정보보호)
    - Membership (Broker, Salesperson)   - Competition Act (공정거래)

                                                                   2
캐나다 부동산 관련 체계
             < 감시 기구 >
        Ontario, Ministry of
  Consumer and Commercial Relations


                 RECO
    (Real Estate Council of Ontario)
             부동산 중개업자 감시국
   - 부동산 관련 소비자 보호 * REBBA(Real Estate and
   - 부동산 중개업자 감시      Business Brokers
      Act),1990


                                             3
Agent (Broker) 란
- 중개인(Sales Representative or Salesperson)
  이 소속된 중개회사.
- 공식적으로는 중개인으로 호칭 금지.
- 중개인의 모든 업무는 중개회사(Agent, Broker)
  이름아래 수행.
- Broker Co.는 개인소유 or 법인체.
- 중개업무 관련 소송,정부기관의 감독/감사가 있
  을 경우 Broker및 해당 중개인이 결부.

                                         4
Agency Relationship                 대리권 관계

      Who’s working for you?
                   Client or Customer


1. Seller’s Agent         (매도자 중개인)
    * Listing Agreement


2. Buyer’s Agent          (매수자 중개인) 90년대 중반 도입
    * Buyer Agency Agreement


3. Dual Agent         (쌍방중개인) 가급적 사용 자제 권고
    * Dual Agency Consent and Confirmation Agreement
                                                       5
 Fiduciary duties to the client
                        고객에 대한 신뢰성 의무들
1. Disclosure :   알고 있는 정보를 숨김없이 고객에게 알리고 공개.

2. Competence :   전문지식과 경험을 바탕으로 고객에게 조언.

3. Obedience :    Agent 개인의 의견과 상관없이 고객의 요구에 따름.

4. Accountability :    고객의 돈과 재산에 관한 정확한 계산.

5. Confidentiality :   고객과 관련된 정보의 비밀유지.

6. Loyalty :   무엇보다도 고객의 이익을 최우선.


                                               6
Listing Agreement

- 중개인( 중개인 회사, Broker) 와 Seller와의
  부동산
  매도 의뢰 계약

- 쌍방계약이므로 계약에 따른 의무이행 사항
  준수
* Asking Price ( 희망 매도 가격) , Listing 기간,
  Commission ( % or 금액), Holdover Period
                                           7
Listing Agreement 주의사항

1. Open listing 은 결과적으로는 손해.

2. Asking Price 는 중개인의 타당성 있는 의견을 참고.

3. SPIS (Seller Property Information Statement) 작성은 의무!!
  정확하게, No Guarantee
4. Selling Broker 에게 주는 Commision (%, 금액) 확인.


                                                     8
 Listing Agreement 주의사항
5. Holdover Period (60 ~ 120 일) ;
   매수자가 Listing 계약 기간 중에 소개를 받았을 경
   우 Listing 계약 종료 후 매매 성립시 중개비 지불

6. Commision plus G.S.T      (7%)


7. Marketing 방법 선택
  (M.L.S:Multiple Listing Service or Exclusive Listing Service)

8. Termination (Cancellation) and Suspension

                                                              9
Buyer Agency Agreement
                                매수자 중개인 계약


1. 계약시 Client 관계 성립
2. 별도의 커미션 지불 없이 매수자 이익을 대변
3. Client의 의무
 (일정지역, 기간 내 부동산 구입시 계약 상의 Agent 를 통해서
 만)

4. 양질의 서비스 기대할 수 있음
5. Showing 전에 다른 Agent 와 의 Buyer Agency
   Agreement 여부 필히 확인                     10
 Dual Agency           쌍방중개인



1. Buyer 가 Listing Agent 와 직접 상대할 때 형성

2. 매도자 와 매수자 간의 이해관계 상충

3. 이론적으로는 형평을 유지해야 , 그러나 매도자
   (Seller) 측에 유리
4. Dual Agent Consent & Confirmation Agreement


                                                 11
Offer ( Agreement of Purchase and Sale)


1. Firm Offer w/o conditions(확정부 오
  퍼)


2. Conditional Offer with conditions
  ( 조건부 오퍼)
                                          12
Offer ( Agreement of Purchase and Sale)
Offer 의 진행단계

                        Offer
                   Counter Offer
                   Accepted Offer
                   (with or w/o
Seller               condition)           Buyer

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 Offer ( Agreement of Purchase and Sale)
작성시 주의할 점

- Financing Condition
- Home Inspection Condition (“in the Buyer’s sole and
  absolute discretion)
- Status Certificate (Condominium) Condition
- Solicitor’s approval condition
- Waiver of condition은 서면(in writing)으로
- Standard Form ( 표준 양식) 과 Schedule (조건부 양
  식) 전부를 면밀히 검토
                                                    14
    Offer ( Agreement of Purchase and Sale)

계약 확정시 (Firm) 유의사항
-    Amendment (상호 동의)없이는 계약 변경 불가
-    Deposit 과 계약 취소는 직접관련 없음
-    서면(In writing) 유효
-    Closing 불이행 시 손해배상
-    신축주택 매입시는 Recession Period ( 10 days)내에
     취소 가능

                                              15
부동산 공동 명의 제도

1.   Joint Tenancy
  - 부부의 경우 사용, 부모/자녀
 - 사망시 다른 사람의 몫을 자동승계
 (Survivorship), 한 사람이 전부 소유
 - 부부가 아닌 가족 구성원의 경우 신중하게
 사용
 - 유산상속시 유언검인(Probate) 절차 과정에
 서 제외, 경비 절감                   16
부동산 공동 명의 제도

2.     Tenancy-in-Common
  - 공동투자시, 각자 지분(%)이 명시된 소유권

     - 제 3자 매각 가능

     - 부모/자식간 상속의 수단으로 사용

     - 지분 상속시 적법 절차

                            17
부동산 공동 명의 제도

* Matrimonial Home *
 (결혼한 부부가 주된 거주지로 삼고 있는 주택)

- Ontario Family Act.
- “Both spouse have an equal right to
   possession of a matrimonial home.”
- 한 사람 명의로 되어 있어도 부부가 반반씩 소유
권
- Other spouse must sign on Agreement of
   Purchase and Sale.                    18
    주택 임대
(Residential Lease)


                      19
20
 임대계약(Lease) 관련사항
1. 건물주에 대한 Information (Legal Owner, 주소, 연락처 등등)
2. Tenant부담항목 확인
3. 동거인 정확히 기재(Overcrowding유의)
4. Tenant 의 권리/책임 확인
5. 모든 기록은 문서화 (Deposit, Notices)
6. 입주시 Unit 내부 점검/ 이상 유무 지적,통보
7. “No Pet”(애완동물) Notice 불법 , Condo는 자체규정
   - 단, 이웃에게 피해를 줄 경우는 금지 가능
8. 입주자 보험
9. Post-dated cheque : Rent 거부할 수 없음
10.Rent Application(신상,고용,은행,reference,credit check 동 21
Lease Termination

1. 만기되는 계약도 60일 전에 해지 통지
2. Notice 없이 계약 종료 시 Monthly Tenant 로 자동변
   경
3. 임대차 계약의 [종료일]은 [매달 말일]
4. Daily/Weekly Tenant (28일 통지)



                                       22
 Rent 인상관련
1. Once a year,입주 후 1년 이상 경과 시

2. Rent Control Guideline 발표 (8월경) 1.5% /2005, 2.1%/2006

3. 인상의사 90일 통보 의무

4. 신규 임대차 계약 시 적용 받지 않음

5. Rent deposit : Last month’s rent, interest 6% / year

6. 추가 인상율(Max. 4%)은 Ontario Rental Housing Tribunal
   승인 얻어야 (사유 : Tax, Utility 추가, 대규모 수리 등)


                                                          23
Property Tax
   (재산세)


               24
* Property Assessment / Tax 행정 System

                                   Provincial
                                  Government
                                - 감정/ Tax 제도에 대한 감독
       MPAC                     - Ministry of Finance
                                                                      ARB
 Municipal Property             - Assessment Act, MPAC Act         Assessment
Assessment Corporation            Etc. 입법 (주 의회)                  Review Board
                                                             - Ministry of the Attorney
- 주정부 Regulation/Registration
                                                               General 산하
    에
  의하여 감정업무 수행                                                - Appeal 에 대한 심사/결정
- 각 시청 및 세무기관에                   Municipalities              - 최종결정
    Assessed
  Value 제공
- 필요 시, 재 감정                    - P/Tax 는 시재정의 주 원천
                                - Tax rate 설정 ( Council)
                                - Tax Bill 발급/징수 업무


                                                                                          25
Assessment of Residential Property
- Current Value 기준 (최적 조건에서의 예상매도가격)
- Sales comparison Approach 에 의한 산정
- Taxation Year 전년도 Jan-1 기준
  (단, 2005년 Taxation Year는 Jan-30, 2003 기준)
- 비슷한 규모, 시기, 지역의 중간가격대 기준 (일 년 동안)
- Ottawa지역 평균 Assessed value 12% 상승
     (June-2003 ~ Nov-2005)
- 여론조사 결과 “Home owner의 6%가 Assessment 부정확”
- 만일, Jan-1,2005에 Assesses value로 매각 가능했다면
   Assessed value는 정확함
                                              26
불만족 Assessment 에 대한 Appeal
A. to MPAC
  * R f R (Request for Reconsideration) 을 Dec-31, 2006 까지 제
  출, 검토 / 재 감정, Revised assessment value to Municipality,
    Tax adjustment

B. to ARB (유료)
 * Notice of Complaint 를 Mar-31, 2006 까지 제출,
   Assessment Hearing (Home owner, MPAC, ARB),
   Notice of decision (최종 결정)
준비사항:비교 가능한 유사주택들(3개 이상)의 매매자료
결론 : 평균 6% Cut(2004기준), $250,000 Home의 경우 $200 절
 감                                              27
 Property Tax 관련 정보
- Municipal Property Tax + Education Property Tax
- Tax Rate 결정 ( Municipal : City Council, Education : Province )
- 매년 말 Assessment Notice (from MPAC) 상의 Assessment 기
준
- 2006 납부시기 ( Interim : Mar 16, 2006, Final : Jun 21,2006 )
- 분할납부신청 (PTP) : 10 회 (Jan ~ Oct ), 6회 (May ~ Oct)
- Tax 2.5% 이상 인하 시 Rent 자동인하 (Tenant Protection Act)
- 분할납부 시 (6회) : Interim Tax Bill 은 Mar 16, 2006 까지
납부
- P/Tax 지연 납부 시 1.25%/month penalty
- Ottawa 지역 Property Tax 평균인상율 3.9% (2005/2006)
                                                             28
              Services provided by P.Tax
2005,Nepean, Full Service 기준                    ( Assessment Price : $350,000 경우)
                 Service                             Rate               Dollars
City wide
- Waste and Water management
- Parks and Leisure facilities
                                                    0.58755             $ 2056.43
- Social Services           - Public Health
- Roads and sidewalks       - Libraries
- Ambulance Service

Ottawa Police Services                               0.15643             $ 547.51
Fire                                                 0.07771             $ 271.99

Education                                            0.29600             $ 1,036.00
Hydrant                                              0.01515              $ 53.03
Transit                                              0.18398             $ 643.93
Conservative Authority Levy                          0.00568              $ 19.88
                                          Total =    1.3225              $ 4,628.75
* 추가항목 (Special Tax)
- Local Improvements, Municipal drains - 분할부과                                         29
Q & A Session
      감사합니다 !

          Sarazen Realty
                      30
2005 Taxes for an Average
Assessed Home By City    $515
$3,000
$2,500
$2,000
$1,500
$1,000
 $500
   $0
         Markham     Ottawa     Mississauga   Hamilton     Toronto


          $358,000   $247,000    $324,000     $177,000   $330,700




                                                                     31
          Property Tax Increase
          Cumulative Yearly % Increase
    20

    15

    10
Percent
      5
                                                    Ottawa

      0
            2001       2002   2003        2004   2005
     -5
                   Ottawa     Toronto        Edmonton
                   Calgary    Vancouver      Hamilton

                                                             32

								
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