ASPECTOS TEÓRICOS DE VALOR Y VALORACIÓN HENRY QUESADA GOMEZ PERITO

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ASPECTOS TEÓRICOS DE VALOR Y VALORACIÓN HENRY QUESADA GOMEZ PERITO Powered By Docstoc
					ASPECTOS TEÓRICOS
    DE VALOR Y
   VALORACIÓN

 HENRY QUESADA GOMEZ
          PERITO AVALUADOR
  PROFESOR UNIVERSIDAD NACIONAL SEDE MEDELLIN



                                                1
  LEGISLACIÓN ACTUAL VIGENTE
 DECRETO 1420 DEL 24 DE JULIO DE 1998
Señalar Normas, Procedimientos, Parámetros
  y Criterios para la Elaboración de Avalúos
             I. Disposiciones generales
  – Adquisición de inmuebles por enajenación forzosa y/o
    voluntaria
  – Inmuebles por expropiación por vía judicial y/o
    administrativa
  – Determinación del efecto plusvalía
  – Compensación en tratamientos de conservación
  – Determinación de la compensación por afectación por
    obra pública
 II. Personas naturales y jurídicas que realizan los
       avalúos y de las lonjas de propiedad raíz 2
  LEGISLACIÓN ACTUAL VIGENTE
 DECRETO 1420 DEL 24 DE JULIO DE 1998
III. Elaboración y controversia de los avalúos
  – Documentación a suministrar por la parte
    interesada
  – Procesos de revisión e impugnación de
    avalúos
      IV. Parámetros y criterios para la
            elaboración de avalúos
           V. Disposiciones Finales
  – Vivienda de Interés Social
  – Reporte trimestral de precios y características
    para alimentar los observatorios de mercado
    inmobiliario
  – Cálculo de los efectos plusvalía                3
   LEGISLACIÓN ACTUAL VIGENTE
        RESOLUCIÓN 0762 DE 1998
Normas metodológicas para la realización de los
 avalúos señalados en el Decreto 1420 de 1998
• Definiciones de los diferentes métodos de
  valoración de inmuebles y la forma de
  aplicarlos en los procedimientos de avalúos,
  con las variables que deben tener en cuenta
• Procedimientos específicos para los avalúos
  de inmuebles de propiedad horizontal, VIS,
  Plusvalías, Áreas de cesión y Avalúos de
  zonas rurales                             4
   CONCEPCIÓN SUBJETIVA DEL
    VALOR Y LA VALORACIÓN
“ Una de las mayores verdades es
   aquella de que “ una evaluación
   es solamente una opinión”
  “ El valor es solamente una opinión
   basada en el estudio de cada uno
   de los elementos que lo integran”
“ Un precio es un hecho. Una
   valoración es una estimación de lo
   que el precio debería ser”               5
                       Stanley MacMichael
 CONCEPCIÓN OBJETIVA DEL VALOR Y
         LA VALORACIÓN
• En el mercado inmobiliario el suelo es un
  factor parcialmente producido, lo que
  incapacita     la    determinación      del
  precio/valor a partir de su coste de
  producción.
• En la ciudad cada sitio es único; no existe
  un valor intrínseco entendido como un
  coste diferencial de producción de cada
  localización urbana. Sólo existe valor de
  cambio. El proceso de intercambio y no el
  de producción determina el precio y por
  tanto la relación entre la oferta y la
                                             6
  demanda
      FINALIDAD DEL AVALÚO

• Valor Real          • Valor Contable
• Valor Catastral     • Valor Legal
• Valor Hipotecario   • Valor Mercantil
• Justiprecio         • Valor Histórico -
• Valor Urbanístico     artístico
  e Inicial           • Valor Expectante
• Valor Asegurado

                                            7
 TÉCNICAS DE VALORACIÓN
       • TÉCNICA ADITIVA:
Parte de la hipótesis de que el valor de
una determinada propiedad puede
obtenerse como suma del valor
correspondiente al suelo y a la
construcción y a todos aquellos gastos
que implica el proceso de promoción
inmobiliaria
                                       8
Valor inmueble = Valor suelo + Valor
                     edificación
Valor suelo:
• MÉTODO RESIDUAL DE OBTENCIÓN
  DEL SUELO
• MÉTODO DE COMPARACIÓN DEL
  MERCADO
Valor edificación:
• MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN

                                       9
• TÉCNICA CONJUNTA:


• Evalúa el bien como una totalidad
 indisociable atendiendo a sus
 características propias y al valor que
 por su ubicación tienen.
  – MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN
  – MÉTODO DE COMPARACIÓN DE
    MERCADO
                                          10
    EL PROCESO DE VALORACIÓN
Recolección y selección de los datos
 necesarios
  – Datos generales y de localización
  – Datos específicos de la propiedad, tipo de
    inmueble,emplazamiento
  – Documentación jurídica, derechos a evaluar
  – Datos económicos de rentabilidad del
    inmueble
  – Estudio de Mercado                       11
Análisis de las características del
              inmueble
- Determinar el mejor y más intensivo uso
 posible
- Establecer criterios de adecuación al uso
 óptimo
- Posibilidades de adecuación del
  inmueble a la demanda

                                      12
   EL INFORME DE VALORACIÓN
Ajustado a los parámetros definidos en el
proceso de valoración.
Esquema básico de un informe de valoración
Presentación del tema
 - Identificación del técnico que realiza la
   tasación, datos del solicitante
 - Referencia a la propiedad,
   emplazamiento, derechos a evaluar,
   finalidad de la valoración
 - Fecha a la que debe referirse la
   valoración                                13
      Identificación de la propiedad
• Definición del tipo de propiedad, Suelo o
  Edificio, antigüedad, conservación, calidad
  constructiva
• Localización precisa, dirección postal
• Descripción jurídica (Matrícula inmobiliaria)

      Características de la localidad
  • Tipo de población y densidad
  • Actividad económica principal
  • Número de habitantes
  • Crecimiento poblacional
  • Sistemas de comunicación con los         14
    núcleos más próximos
   Descripción de su entorno inmediato

- El nivel socioeconómico de la población
- La calidad ambiental, nivel de consolidación de la
  trama urbana, densidad edificadora
- Calidad y cantidad de equipamientos
- Infraestructura de servicios urbanos y estado de
  conservación
- Accesibilidad (Intercomunicación con otros barrios
  y otros núcleos)
- Uso característico de la zona, posibilidad de
  expansión o retroceso de la actividad           15
           Situación urbanística
  Respecto a las normas vigentes y
  proyectos de gestión urbana.

               La valoración
      Se analizan los resultados obtenidos a
partir de las diferentes metodologías para
realizar la conciliación de valores.
 El valor final debe estar justificado a partir
de la integración de los aspectos físicos y
socio económicos analizados
                                           16
 EJERCICIO DE VALORACIÓN DE SUELO PARA EQUIPAMIENTO
                     COLECTIVO
                                                 • USOS

                                                 Principal: Residencial
                                                 Complementarios:
                                                 comercio menor y de
                                                 servicios

                                                 • ÍDENTIFICACIÓN DE
                                                 EQUIPAMENTO

            •   GENERALIDADES                    Parque Infantil
AREA DEL BARRIO       91,000 m2   100%                   Hasta 1000 m2
AREA DE VIAS          18,810 m2    21%           Parque Recreativo
LOTES DESARROLLADOS   68,685 m2    75%                   Entre 1000 Y 4000 m2
EQUIPAMIENTO ACTUAL    3,505 m2     4%           Parque Deportivo
No DE LOTES            554 und     26 manzanas           Entre 4000 Y 10000 m2
No VIVIENDAS          1,385 und     2.5 Viv/lote
                                                 Unidad Deportiva
No DE HABITANTES      5,540 hab     4 Hab/viv                         17
                                                         Mayores a 10000 m2
DENSIDAD                 152 Viv/Ha 140 Viv/Ha
  CUADRO 1. ANALISIS SOBRE AREA NETA DE
LOTE, INDICE DE CONSTRUCCIÓN 2,2 Y CESIONES
                URBANÍSTICAS.                                      EJERCICIO DE VALORACIÓN DE
VALOR SUPUESTO DE VENTA DE LAS VIVIENDAS
                  $15.500.000                                       SUELO PARA EQUIPAMIENTO
   PARTICIPACIÓN DEL LOTE EN VENTAS 14%
ID                                    DEDUCCIÓN
                                                                           COLECTIVO
            DESCRIPCIÓN               MATEMÁTIC      TOTAL
                                          A


A Índice máximo de ocupación                          80%
B Índice máximo de construcción (Sobre el
  área neta)
                                                       2.2            Análisis de información
C Área bruta del inmueble:                            4,800
D CESIONES                                            34%
                                                                   Valoración de un lote
E
F
        * Zonas verdes públicas
        * Zonas verdes privadas
                                                      18%
                                                       7%
                                                                   por el método residual
G           * Equipamiento                             6%
H           * Vías obligadas                           3%
I       Area Neta (Area Bruta –
                                       C-(C*D)        3,168
                                                                           A partir de:
              Cesiones)
J        Area de construcción            B*I          6,970
                                                                    INDICE DE CONSTRUCCIÓN
K    Unidades de vivienda (60 m2
                                      J / 60 m2        116         CESIONES URBANÍSTICAS
              mínimo)
L        Valor de las Viviendas                    $15,500,000      PRODUCTO PROPUESTO
M
N
      Valor de ventas del proyecto       K*L      $1,800,480,000
                                                                   PARTICIPACIÓN DEL LOTE
     Valor del Lote (12% de ventas)    M*14%      $252,067,200
O      Valor urbanización del lote
                                         C*
                                                  $168,000,000
                                                                         EN VENTAS
                                       $35.000
P        Valor del lote en bruto        N-O        $84,067,200
Q     Valor por metro cuadrado           P/C         $17,514
CUADRO No 5 ANÁLISIS DE BARRIO EN CONDICIONES ACTUALES DE
                                                                                        EJERCICIO DE VALORACIÓN DE
              URBANIZACIÓN Y EQUIPAMIENTOS COLECTIVOS
                                                                                         SUELO PARA EQUIPAMIENTO
ID                  DESCRIPCIÓN                    DEDUCCIÓN            TOTAL                   COLECTIVO
A ÁREA DEL BARRIO LA GABRIELA (m2)                                      91,000
     VÍAS
B                                                                       18,810

C EQUIPAMIENTO ACTUAL
D          Iglesia San Jerónimo
                                                                         3,505
                                                                          925
                                                                                           Análisis de información
E 
F 
            Colegio La Gabriela
            Placa deportiva actual (20m*40m)
                                                                         1,500
                                                                          800
                                                                                        Valoración de un lote
           Sedes de acciones comunales (3) y Salud (1) en lotes
G
         de 10m*7m
H ÁREA DE LOTES DESARROLLADOS
                                                                          280

                                                                        68,685
                                                                                           por el método
I

J
     Viviendas

     Densidad barrio (viv/ha)
                                                                         1,385

                                                                          152
                                                                                        Capitalización de Rentas
K Renta mensual promedio de vivienda                                   $200,000

L    Renta mensual total de viviendas del barrio        K*I          $277,000,000

M
     Valor global del barrio (0.7% de la renta;
                                                      L/0.007      $39,571,428,571.43
                                                                                                A partir de:
     Incluye construccionesy urbanismo)

N
     Valor construcciones con un promedio de
     área de 75m2 a $275.000 m2
                                                   I*75*$275000    $28,565,625,000.00
                                                                                         Rentabilidad promedio del
O Utilidad en el proceso de construcción (20%) N * 20%             $5,713,125,000.00               sector
P Valor de lote urbanizado                           M-N-O         $5,292,678,571.43
Q Valor m2 de suelo con urbanismo                      P/A            $58,161.30          Valor Construcciones
R Valor m2 de urbanismo                                               $40,000.00
S VALOR m2 DE LOTE EN BRUTO                           Q-R             $18,161.30        Utilidad de la construcción
PROYECTO DE REAJUSTE DE TERRENOS
         (CASO JAPONÉS)
                Creación de nuevas zonas
                  urbanas confortables a
                  través de la promoción
                  de la ejecución de
                  caminos, parques y
                  zonas residenciales
                  privadas
                • Denominada como Zona
                  de ajuste de
                  urbanización por un
                  acelerado aumento de la
 ANTES DE LA      población
  EJECUCIÓN     • Periodo años 1984 - 20
                  1992
   PROYECTO DE REAJUSTE DE
   TERRENOS (CASO JAPONÉS)
                • Area: 183 Ha aprox.
                • Tierras de uso
                  Publico 27%
                • Tierras reservadas
                  27%
                • Población: 13 mil
                • Densidad 71 hab/ha
                • Parque vecindad 3,7
                  ha
                • Parques niños 1,8 ha
DESPUÉS DE LA   • Parque ríos 31 ha
 EJECUCIÓN                          21