CAPTURA DE PLUSVALIA Y SUELO URBANO PARA POBRES EN LAS

							CAPTURA DE PLUSVALIA Y SUELO URBANO PARA POBRES EN LAS CIUDADES
DE MEXICO: AVANCES DE INVESTIGACION

Dr. Alfonso X. Iracheta Cenecorta1
Lic. Susana Medina Ciriaco
Introducción

En México, dos son los problemas en torno a la urbanización popular y el precarismo urbano:

− El primero es la baja oferta de suelo urbanizado para pobres, con el consecuente incremento
  en la irregularidad e ilegalidad de los asentamientos humanos. Tenemos una planeación
  inadecuada y una reducida respuesta de los organismos gubernamentales ante las necesidades
  de los pobres; también ante la lógica de operación del mercado inmobiliario, que tiene como
  resultado la disminución en la captura de recursos públicos y una inadecuación de los
  impuestos inmobiliarios al propósito urbano.

− El segundo se ubica del lado de los ingresos de la población. El propio mercado, avalado por
  el sistema político, limita el ingreso familiar y hace “víctima” al pobre la ciudad de las reglas
  del mercado inmobiliario, propiciando la irregularidad e ilegalidad en los asentamientos
  populares.

El suelo como recurso económico, es un bien escaso y caro. Se tiene plena conciencia de que
quien controla el suelo conduce el desarrollo urbano (Iracheta, 2000:24); por ello, se han
desarrollado estrategias para poder incidir en esta disyuntiva.

Estas estrategias han intentado proponer caminos para ofrecer en las ciudades mexicanas suelo
para los pobres que las habitan; estrategias para reducir la irregularidad e ilegalidad en el
comercio y asentamiento humano en las ciudades; estrategias para poner en el mercado suelo que
por su tenencia legal no puede insertarse sin una acción estatal.

El resultado de los diversos esfuerzos mexicanos para enfrentar el fenómeno de la urbanización
en general y la de los grupos de menor ingreso ha sido pobre; al tiempo, se sigue aduciendo desde
los diversos ámbitos de gobierno, que es la insuficiencia de recursos financieros la clave para el
poco avance en las estrategias de desarrollo urbano. Sin embargo, es claro que una de las fuentes
de recursos locales más importantes se origina del propio mercado de suelo y edificios, que hasta
ahora no ha sido aprovechado.

1. Nota sobre la política federal de suelo urbano

Las estrategias para atender las necesidades de suelo urbano desde la perspectiva del gobierno
federal se han organizado por medio de diversos formatos. Uno de ellos es el trabajo del Comité
de Seguimiento Interinstitucional del Programa de Incorporación de Suelo Social (PISO), que
agrupa al sector agrario: Secretaría de la Reforma Agraria, (SRA); Registro Agrario Nacional
(RAN); Procuraduría Agraria (PA); Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra


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    Presidente de El Colegio Mexiquense, A.C.

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(CORETT) y al Fideicomiso Fondo Nacional de Fomento Ejidal (FIFONAFE), además de la
Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL); el cual funciona desde 1996.

Uno de los saldos positivos que se han obtenido a través del Comité es la elaboración de un
diagnóstico de la situación del suelo social ante el proceso de urbanización.

En este sentido, en el más reciente informe que presentó, de marzo de 2001, se asienta que
durante el periodo 1995-2000, el requerimiento de suelo de origen social para el desarrollo
urbano nacional fue de 105, 000 hectáreas (ver cuadro 1), manteniéndose de 1997 a 2000 en un
promedio de 21,000 hectáreas por año.

De las 105,000 hectáreas, fueron incorporadas un total de 102, 692, es decir, el 97.8 por ciento de
lo programado; de ellas, el 52 por ciento correspondió a la adopción por dominio pleno, el 42 por
ciento a la expropiación, en sus modalidades de expropiación por gobiernos estatales y
municipales y expropiación vía CORETT, para efectos de regularización y constitución de
reserva territorial. El 6 por ciento restante, lo ocupó el procedimiento de aportación a sociedades
mercantiles (inmobiliarias ejidales) (ver cuadro 2).

A través del Programa Nacional de Desarrollo Urbano, 1995-2000, se incorporó la mayor
cantidad de suelo al desarrollo urbano, con un 85 por ciento del total de hectáreas.
El Programa de las 100 ciudades, mantuvo el 67 por ciento del total; por su parte, las cuatro
zonas metropolitanas más importantes del país (Del Valle de México, Guadalajara, Monterrey y
Puebla), concentraron 11 por ciento con 11,365 hectáreas. A 85 ciudades de prioridad estatal
correspondió 7 por ciento del gran total y de otro tipo de incorporación de suelo fue del orden del
15 por ciento (ver cuadro 3)

Para el caso que nos ocupa, las 25 entidades federativas consideradas en el proyecto de
investigación Experiencias de políticas e instrumentos para la recuperación de plusvalías y
oferta de suelo servido para pobres en ciudades mexicanas, incorporaron 89,510 hectáreas al
desarrollo urbano, que de un total nacional de 102,692 hectáreas, representa el 87.16 por ciento
(ver cuadro 4).

Cinco estados: Coahuila, Chihuahua, Nuevo León, Sinaloa y Tamaulipas, concentraron casi el 50
por ciento (43.12), de la incorporación de suelo de origen social a urbano a nivel de la República
Mexicana (ver cuadro 4).

2. Recuperación de plusvalías

Ante el problema de la irregularidad en la tenencia de la tierra y los requerimientos en materia de
suelo urbano a nivel nacional, la recuperación de plusvalías puede ser una alternativa viable a
favor de los pobres de la ciudad.

Se parte del supuesto de que el suelo debe ser un factor clave en la generación de recursos para el
Estado y para la comunidad, dado que mediante la obra pública se valoriza y genera plusvalía. Se
requiere crear las condiciones para que el Estado sea capaz de recuperar para sí una parte de esta
plusvalía, a favor de quienes más necesitan condiciones óptimas para el asentamiento (Iracheta,
2000: 25).

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Desde una perspectiva estructural, la acción del Estado y el funcionamiento de la economía
generan riqueza e incrementos de valor del capital; por medio de los impuestos, principalmente,
el Estado recupera una parte con la cual cubre las necesidades de desarrollo (Ibid., p. 35).

Uno de los problemas centrales en el capitalismo ha sido el qué, el cuánto y a quién gravar con
dichos impuestos; de manera más relevante esta disyuntiva se aplica en el mercado de la
propiedad raíz, también llamado inmobiliario, en el que confluyen diversas características y
fenómenos que le dan un carácter muy peculiar en todos sentidos. En países como México, por
razones económicas, sociales, y especialmente ideológico-políticas, este fenómeno presenta
mayor agudeza. (Ibid.)

Por ello, es de gran importancia, reflexionar sobre la justificación que tiene el Estado para
recuperar una parte de la plusvalía generada dentro de este mercado. Las razones más relevantes
son las siguientes:

 − Desde un punto de vista legal, el suelo en México tiene una función social que cumplir;

 − El Estado puede y debe capturar cuando menos la parte de los incrementos de valor del
   suelo que pueden contabilizarse como producto de las obras públicas o de las decisiones de
   planeación territorial que generan incremento en las rentas urbanas;

 − La recuperación de plusvalías debe dirigirse a lograr la autonomía financiera de los
   gobiernos locales;

 − Se requieren en el ámbito social mecanismos efectivos orientados a regular el mercado
   inmobiliario (Ibid.)

Es decir existirían razones políticas, jurídicas e incluso éticas, para que quien representa al todo
social utilice los recursos de la comunidad a favor de sus miembros.

Por ende, si el Estado ha de recuperar los incrementos del valor del suelo, ello exige crear o
complementar las condiciones legales, técnicas y administrativas necesarias para tal propósito.
Esto implica no sólo una profunda evaluación de los marcos jurídico y administrativo en la
materia, sino también del sistema impositivo de la propiedad, para que forme parte de una
política general de financiamiento público, por un lado, y de ordenamiento urbano, por el otro.
(Ibid. p. 35 y 36).

3. Captura de plusvalía y suelo urbano para pobres en las ciudades de México: avances de
   investigación

El Colegio Mexiquense A. C. inició en enero de 2000 el proyecto titulado “Experiencias de
políticas e instrumentos para la recuperación de plusvalías y oferta de suelo servido para pobres
en ciudades mexicanas”, cuyo objetivo es conocer políticas e instrumentos desarrollados en las
entidades federativas que les permitan rescatar una parte de los incrementos del valor del suelo o
de la plusvalía que genera el mercado inmobiliario, a favor de los proyectos de desarrollo local,



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como el fortalecimiento de la hacienda pública municipal y, especialmente, la provisión de suelo
urbanizado para pobres.

El proyecto recibe apoyo del Consejo Nacional de Ciencia y Tecnología (CONACYT) y es
coordinado por el Dr. Alfonso Iracheta Cenecorta, Presidente de El Colegio Mexiquense. Está
adscrito al Centro de Estudios Socioespaciales y de Políticas Públicas.

El antecedente inmediato del proyecto se encuentra en la celebración del Seminario Internacional
Políticas e instrumentos de generación de suelo urbanizado para pobres a través de la
recuperación de plusvalías, efectuado en marzo de 1999 en las instalaciones de El Colegio; este
seminario fue copatrocinado por el Lincoln Institute of Land Policy (LILP) de Boston,
Massachusetts, Estados Unidos. Asistieron 16 ponentes, de los cuales, 5 fueron invitados
directamente por el LILP, por su experiencia en Francia, España, Brasil y E.U.; correspondiendo
el resto a expertos de los sectores académico, privado y público de México.

Son dos los resultados de este evento. Por un lado, sentó el precedente para la investigación y,
por otro, la publicación del libro: Los pobres de la ciudad y la tierra, coordinado por Martim
Smolka y Alfonso Ircaheta. El libro expone las ponencias presentadas en el Seminario, con temas
como el mercado del suelo, las intervenciones públicas y la formación del precarismo y la
informalidad; instrumentos fiscales y regulatorios de movilización de los incrementos de valor
del suelo para la provisión de infraestructura y servicios urbanos y, finalmente, la política de
suelo para pobres.

Posterior al Seminario, el 12 de abril de 1999, se constituyó el equipo de trabajo, ahí se
establecieron los lineamientos generales del proyecto, así como la metodología a utilizar. En
agosto se somete a concurso ante el CONACYT y en diciembre es aprobada su ejecución. Su
duración es de dos años, de enero de 2000 a enero de 2002.

La hipótesis es que existen políticas aplicables en el suelo urbano que sirven para reducir los
impactos más negativos de la urbanización, aprovechando el funcionamiento del propio mercado
y aplicando la legislación y el poder del Estado en el proceso de urbanización en una sociedad
capitalista y con problemas graves de desarrollo.

Los cuestionamientos centrales que guían el proyecto son:

−    ¿Puede el Estado recuperar una parte de las plusvalías generadas por el mercado
     inmobiliario y dirigirlas a proveer de suelo urbanizado a los pobres?
−    ¿Es viable la vinculación entre lo fiscal y urbano en el contexto estatal y municipal?
−    ¿Cuáles son los impuestos a la propiedad raíz en México y cuál es su aplicación y
     resultados obtenidos?

Se espera con la investigación poder definir una estrategia de recuperación de plusvalías en
México, analizada desde la perspectiva técnico-científica por una parte, y de administración
pública por la otra, así como contribuir al fortalecimiento de la capacidad de recaudación de los
impuestos a la propiedad raíz en los gobiernos estatales y municipales. Para ello, se incorporan
análisis sobre la estructura y comportamiento de los sistemas fiscales orientados a la propiedad


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raíz; sobre los catastros; sobre la irregularidad y regularización de suelo urbano; sobre la vivienda
y sobre los procesos de planeación urbana en cada una de las ciudades analizadas.

La formación de recursos humanos, orientados al tema del suelo urbano, es uno de los aspectos
más importantes considerados en la investigación. De los 6 participantes, 5 son estudiantes: Uno
de doctorado, tres de maestría y uno de licenciatura.

La investigación tiene como universo de estudio 25 estados de la República Mexicana:
Aguascalientes, Baja California, Campeche, Coahuila, Chiapas, Chihuahua, Distrito Federal,
Guanajuato, Guerrero, Jalisco, México, Michoacán, Morelos, Nuevo León, Oaxaca, Puebla,
Querétaro, Quintana Roo, San Luis Potosí, Sinaloa, Sonora, Tabasco, Tamaulipas, Veracruz y
Yucatán.

Así como también, las 35 ciudades más importantes del país: Atizapán de Zaragoza, Texcoco y
Toluca, Méx.; Guadalajara, Jal.; Monterrey, N.L.; Puebla, Pue.; León y Guanajuato, Gto.;
Torreón y Saltillo, Coah.; Ciudad Juárez y Chihuahua, Chih.; Tijuana y Mexicali, B.C.; San Luis
Potosí, S.L.P.; Tampico y Ciudad Victoria, Tamps.; Mérida, Yuc.; Acapulco y Chilpancingo,
Gro.; Jalapa y Veracruz, Ver.; Cuernavaca, Mor.; Aguascalientes, Ags.; Morelia, Mich.;
Culiacán, Sin.; Hermosillo, Son.; Querétaro, Qro.; Tuxtla Gutiérrez, Chiapas; Villahermosa,
Tab.; Oaxaca, Oax.; Cancún y Chetumal, Q. Roo. y Campeche, Camp.

Las entidades federativas se seleccionaron con base en varios motivos. En una investigación
realizada en 1999 (Perló, 1999), se señaló que uno de los impuestos a la propiedad raíz, el
Impuesto de Plusvalía (IP), se aplica actualmente en siete estados: Aguascalientes, Coahuila,
Michoacán, Morelos, Nuevo León, San Luis Potosí y Sinaloa.

Por otra parte, en una investigación sobre la importancia del catastro (Zarzoza, 1997), se encontró
que en los estados de Chihuahua, Distrito Federal, Sinaloa, Sonora, Tabasco, Tamaulipas y
Yucatán aplican el impuesto predial de manera progresiva, a diferencia de la forma como lo
hacen los demás estados de la República Mexicana: según el tipo de predio o por el uso y destino
que se le da.

Para el caso del D.F., resulta interesante conocer la experiencia con relación a la Transferencia de
Potencialidad de Desarrollo (TPD). Este último criterio es válido también para el caso de Jalisco.

Chihuahua, Tabasco y Yucatán, además de las razones que refiere Zarzosa (op.cit.), se integraron
al proyecto porque son los tres estados que Perló (1999) no revisó en su estudio del impuesto de
plusvalía, con lo cual estaríamos en condiciones de completar aquel esfuerzo. Aguascalientes se
eligió además porque es una de las entidades, aparte del D.F. y el Estado de México, donde se
han investigado con mayor profundidad los llamados asentamientos humanos irregulares.

Para las ciudades se utilizaron varios criterios de selección del universo de estudio, considerando
que:

1. Deberían ser parte del Sistema Urbano Nacional (SUN), según la SEDESOL;
2. Incluir las cuatro principales zonas metropolitanas de México: de la Ciudad de México,
   Monterrey, Guadalajara y Puebla;

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3.   Incluir a las ciudades con más de un millón de habitantes;
4.   Incluir a las ciudades medias importantes;
5.   Incluir a las capitales de los estados más pobres de la República Mexicana;
6.   Incluir a los municipios importantes con algún grado de planeación;
7.   Incluir a los municipios más urbanizados con problemas de planeación;
8.   Incluir a los municipios con experiencia en la recuperación de plusvalías.

Como metodología para el trabajo de campo se eligió la aplicación de un cuestionario para lo
cual se realizaron distintas versiones del mismo conforme se realizaban pruebas piloto. En sus
primeras versiones consideraba cinco apartados: Gravámenes, Catastro, Desarrollo Urbano, Suelo
para Pobres y Observaciones y Opiniones.

Para mayo de 2000 se diseñó la versión final. Se decidió que en lugar de ser un solo
cuestionario, se aplicarían seis, con los siguientes temas: Gravámenes Inmobiliarios, Catastro,
Desarrollo Urbano, Dotación de Suelo, Regularización de la Tenencia de la Tierra y Vivienda.
Cada uno de ellos tiene una versión estatal y una municipal, con los objetivos siguientes:

En cuanto a gravámenes, en el cuestionario uno, se considera el análisis de los siete impuestos y
derechos inmobiliarios más importantes de nuestro país:

•    Impuesto predial;
•    Impuesto sobre adquisición de inmuebles;
•    Impuesto de plusvalía;
•    Contribución especial por mejoras;
•    Impuesto sobre fraccionamientos, subdivisión y fusión de predios;
•    Derechos por permisos de construcción;
•    Impuesto sobre radicación.

De estos gravámenes inmobiliarios se expondrán los resultados en cuanto a: ¿Quién recauda y
quién aprovecha el recurso recaudado a través de los gravámenes?, monto de recaudación por
gravamen en los municipios de acuerdo a las cuentas públicas de 1996 y 1998, proporción del
monto recaudado con relación al monto total de ingresos del ejercicio fiscal, problemas,
inconformidades y/o desacuerdos en la aplicación de los gravámenes, recomendaciones para
mejorar, ampliar y eventualmente modificar en los gravámenes, para que su aplicación mejore
sustancialmente y de manera integral con los otros aspectos de la hacienda pública local.

Con relación al catastro, en el cuestionario dos, se conocerán: las modalidades de administración
catastral; las funciones del gobierno estatal y las del municipal; la participación en el programa de
modernización catastral de las 100 ciudades; el sistema de valuación catastral (con base suelo o
base mixta); limitaciones del sistema catastral en su diseño, aplicación y actualización; el impacto
de las reformas de 1999 al Artículo 115 Constitucional en dónde se establece que los
Ayuntamientos deberán entregar al Congreso Estatal las tablas de valores unitarios de suelo,
además de asumir más responsabilidad en el desarrollo urbano local; además de ello, cuál ha sido
la experiencia de las administraciones locales en la equiparación de los valores catastrales con los
comerciales, así como el grado de avance y resultados; recomendaciones para hacer del catastro



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un sistema integral que sirva para la definición del impuesto predial y para un desarrollo integral
de la hacienda pública municipal.

En materia de desarrollo urbano, en el cuestionario tres, se indagará sobre los usos y
aplicaciones que tiene actualmente el catastro y su vinculación con las políticas de desarrollo
urbano, así como la relación de los gravámenes inmobiliarios con este tema. Asimismo, se
recopilan sugerencias y opiniones para mejorar y eventualmente modificar las políticas urbanas
para que se incremente su efectividad.

Los cuestionarios cuatro, cinco y seis, relativos a dotación de suelo, regularización de la tenencia
de la tierra y vivienda, respectivamente, plantean el tema desde la perspectiva de la población de
menor ingreso en las ciudades mexicanas en cuanto a: Estructura de las políticas en la materia;
descripción de las acciones concretas programadas para el 2000; costo promedio de dichas
acciones; dependencias y organismos encargados de su diseño y ejecución; estimaciones
gubernamentales sobre déficit –de suelo o vivienda, según el caso- a nivel estatal y local;
limitantes y/o problemas para proveer de suelo y/o de vivienda a los sectores pobres de la ciudad;
acciones de oferta –de suelo o vivienda, según cada caso- para 1996 y 1999; resultados obtenidos
en cuanto a cobertura y reducción de necesidades sociales; porcentaje de aportación en las
acciones por ámbito de gobierno (federal, estatal, municipal y/o mixto).

De igual forma, se pretende conocer en qué medida los gravámenes a la propiedad raíz deben
utilizarse para orientar las políticas de desarrollo urbano en general y la provisión de suelo y
vivienda, así como apoyar la regularización de la tenencia de la tierra urbana: ya sea utilizando a
los gravámenes para incentivar por medio de tarifas diferenciales las áreas que se desea
desarrollar de las que no, así como para ampliar la oferta estatal de suelo urbanizado, de
regularización de la tenencia de la tierra y dotación de vivienda para los pobres que habitan las
zonas urbanas.

Se recopilarán recomendaciones y opiniones para mejorar las políticas en la materia y alternativas
para proveer de suelo urbanizado a la población de bajos recursos.

El cuestionario, en su versión piloto, se aplicó en el Estado de México, en los municipios de
Atizapán de Zaragoza, Texcoco y Toluca. Asimismo, se incluyeron algunas dependencias
estatales, como la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda y la Comisión para la
Regulación del Suelo en el Estado de México (CRESEM).

Para junio de 2000 se adicionaron en la investigación las siguientes dependencias: Secretaría de
Desarrollo Social (SEDESOL), Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra
(CORETT), Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos, S.N.C. (BANOBRAS) y Secretaría
de la Reforma Agraria (SRA).

Además del Estado de México, se han visitado los estados de Baja California, Jalisco,
Guanajuato, Morelos, Puebla, Chiapas, Tabasco, Querétaro, Distrito Federal, Oaxaca y Veracruz.

En total, se enviaron 546 cuestionarios a 25 entidades federativas y 35 ciudades de la República
Mexicana.


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Por otra parte, y con el fin de divulgar los resultados obtenidos en la investigación en su primera
etapa, el Colegio Mexiquense con el Lincoln Institute of Land Policy están organizando el
Seminario Internacional Gravámenes a la propiedad raíz y suelo urbano para pobres en
México: casos exitosos; que tendrá verificativo los días 11 y 12 de junio de este año, en las
instalaciones de El Colegio Mexiquense, Estado de México.

El seminario tiene como objetivo presentar casos exitosos en México en materia de reforma fiscal
inmobiliaria y dotación de suelo urbano para pobres que permitan incrementar los ingresos de las
haciendas públicas municipales y fortalezcan las políticas de desarrollo urbano en beneficio de
los más pobres.

Participarán especialistas nacionales e internacionales en los temas de gravámenes inmobiliarios,
catastro, políticas de suelo, vivienda y desarrollo urbano.

El evento se organizará en tres mesas de trabajo: fiscalización, pobres y desarrollo urbano y se
desarrollará con base en preguntas polémicas, tales como:

−    ¿Cuál es el impacto del impuesto predial en los precios del suelo?
−    ¿De qué manera es posible capturar una parte de la plusvalía, cómo calcularla y cómo
     dirigirla a suelo urbanizado para pobres, considerando que este sector de la población no
     tiene acceso al mercado formal inmobiliario por ser expulsado por la dinámica de los
     precios del suelo?
−    ¿Cómo hacer para que la recaudación de los impuestos a la propiedad raíz sea un
     instrumento de mejoramiento de la hacienda pública local?
−    ¿Existen en México políticas fiscales inmobiliarias exitosas que permitan el fortalecimiento
     de la hacienda municipal?
−    ¿Cuáles son los elementos que debería tener una política fiscal inmobiliaria para que sea
     exitosa?
−    ¿Existe en México una política de suelo urbano para pobres? ¿en qué consiste?
−    ¿Cómo hacer para vincular la política fiscal inmobiliaria a la política de desarrollo urbano?

En México, el nivel de recaudación del impuesto predial con respecto al PIB es menor a uno por
ciento (1999), siendo uno de los más bajos del mundo, no obstante las reformas constitucionales
a favor de una mayor recaudación y los esfuerzos para mejorar los catastros municipales.

Los problemas que enfrentan las ciudades de México, dejan claro que se requieren acciones
integrales en materia de hacienda local e impuestos inmobiliarios: la tasa, la base, la valoración,
el cobro, la sanción, el registro de los predios, su actualización, la modernización catastral, etc.,
son temas que se vinculan estrechamente y que en general operan de manera aislada.
Sólo algunos municipios aplican acciones integrales de este tipo, como son los del estado de Baja
California. Para estos, los ingresos por gravámenes inmobiliarios fluctúan en alrededor del 15 por
ciento de sus ingresos municipales totales.

Ante la baja efectividad de la política fiscal inmobiliaria en el país, resalta la importancia de
analizar y dar a conocer las acciones que han sido exitosas, pues en el estado actual del



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conocimiento sobre el tema, uno de los primeros aspectos es promover el mejoramiento en la
recaudación de las haciendas locales y su vinculación con las políticas de desarrollo urbano.

Cinco son los grandes temas en materia de reformas fiscales exitosas:

1. Existen adjetivos claves para la optimización de la aplicación de los gravámenes a nivel local:
   claridad, confianza, sencillez y sentido común.
2. Voluntad política de la autoridad local para la aplicación de las medidas.
3. Que sean los Ayuntamientos quienes determinen los valores unitarios del suelo y no los
   Congresos Estatales.
4. Establecer las diferencias regionales en la aplicación de las políticas fiscales.
5. El quinto elemento que permite amalgamar todos los anteriores es el liderazgo. Si en todos
   estos procesos no hay una voluntad para integrar que esté presente en el ejecutivo local, todos
   estos elementos pueden dispersarse y no reunirse en una sola dirección.

Por lo tanto, una reforma fiscal inmobiliaria exitosa debiera ser el producto de un acuerdo
sociopolítico a nivel local, basado en la confianza sobre el uso de los recursos de la comunidad,
que tiene que surgir de un proceso democrático y participativo, fundado en el conocimiento del
problema urbano local, las posibilidades y caminos para atenderlo y en el diseño y aplicación de
reglas jurídicas claras para todos.




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Bibliografía

Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra (CORETT), 2001: Reunión del
      Comité de Seguimiento Interinstitucional del Programa de Incorporación de Suelo Social
      (PISO), México, D.F., Secretaría de Desarrollo Social, SEDESOL, CORETT, pp. 40.

Comité de Seguimiento Interinstitucional del Programa de Incorporación de Suelo Social (PISO),
      2001: PISO, Informe 1995-2000, México, D.F., Secretaría de la Reforma Agraria (SRA),
      Procuraduría Agraria (PA), Registro Agrario Nacional (RAN), (FIFONAFE), Instituto
      Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), SEDESOL y CORETT, pp. 23.

Iracheta, Alfonso y Smolka, Martim (coords.), 2000: Los pobres de la ciudad y la tierra,
        Zinacantepec, México, El Colegio Mexiquense y Lincoln Institute of Land Policy, pp.
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Adolfo Sánchez Almanza (coord.), Financiamiento para el desarrollo urbano regional en México. Necesidades y
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Programa Universitario de Estudios sobre la Ciudad, Centro Regional de Investigaciones Multidisciplinarias de la
UNAM, y El Colegio Mexiquense, A.C., México, 2001.


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