El modelo de los condohoteles entre el sí del sector

El modelo de los condohoteles, entre el “sí” del sector y las dudas de la Administración HoTElES Nuevas fórmulas para una mayor rentabilidad del negocio se mantiene la esencia, “no debe plantear problemas”. THR ha ayudado a materializar más de 80 proyectos de este tipo, lo que les ha llevado a crear el departamento de CondoHotels Advisory Services. TodA lA CAdENA gANA Durante la conferencia “Las claves del éxito de un condohotel”, los ponentes afirmaron que se trata de un sistema en el que se conjugan los intereses de todos los participantes. Además de aportar beneficios a propietarios y promotores, inversores, usuarios y al propio destino, también supone ventajas a la hora de conseguir financiación, ya que con los codominios, los riesgos para las entidades bancarias se reducen. Los adelantos de los inversores pueden llegar a financiar hasta el 80% de la construcción del inmueble, con lo que la operación requiere menos financiación bancaria. Esto, unido al hecho de que los compradores necesitan contratar una hipoteca, predispone favorablemente a los bancos. En esa misma línea, Carlos Horno, EVP (Executive Vice President)-Real Estate de Sol Meliá (máximo ejecutivo en gestión de activos inmobiliarios), afirmó que “la pre-venta de las unidades condo sobre plano suele permitir financiar la construcción o la reforma integral”. Y es que pese a esa alegalidad en la que se mueve este sistema, algunas cadenas, como Sol Meliá, llevan apostando por él varios años. Actualmente, la compañía que preside Gabriel Escarrer cuenta con cinco condohoteles en España. Además, muchos de los hoteles gestionados por el grupo en Brasil son bajo dicha fórmula. Horno explicó a los asistentes la experiencia de la cadena en este negocio. Aunque plantea “sombras”, como “la falta de criterios de interpretación homogéneos”, dado que se regula por la legislación urbanística y la turística, diferentes en cada comunidad, o “el riesgo de promotores que desvirtúen el producto y no ofrezcan garantías necesarias para su desarrollo”, también presenta luces y ofrece “numerosas ventajas para todas las partes implicadas”. Los propietarios, por ejemplo, “rentabilizan su inversión gracias a la renta anual que perciben por alquilar su unidad”. Las operadoras, por ejemplo, “cuentan con una base de clientes fija y garantizada: los propietarios”. Y los municipios pueden “mantener e incluso aumentar los puestos de trabajo” y lograr una “mayor sostenibilidad, puesto que se reduce la necesidad de segundas residencias”. L Amparo Fernández, junto a Joan Molas, Antonio Garrigues (a la izquierda) y Eulogio Bordas (a la derecha). os expertos en la materia coinciden en destacar los beneficios que presenta la fórmula del condohotel. Hablan de su incidencia en la mejora de la calidad de la oferta turística y recalcan que existen mecanismos para hacer frente a la tan temida reconversión residencial encubierta. A pesar de ello, las administraciones aún son reacias a su desarrollo y en España sigue siendo un modelo poco habitual. Ciertas administraciones autonómicas presentan reticencias ante el desarrollo de los condohoteles por “ignorancia”. Así se expuso en la jornada sobre el tema organizada por la CEHAT, en colaboración con el despacho de abogados Garrigues y la consultora THR. El presidente de la confederación, Joan Molas, comentó el desconocimiento que existe sobre esta cuestión en regiones tan turísticas como Andalucía, Catalunya, Baleares o la Comunitat Valenciana, lo que lleva a dichas reticencias. En este sentido, afirmó que les enviarán a los diferentes gobiernos autonómicos las conclusiones de la jornada para intentar ayudarles en su labor en esta cuestión. El presidente de THR, Eulogio Bordas, por su parte, recalcó que “España no debe permitirse el lujo de no estudiar a fondo este asunto”. “La Administración debe entender bien cómo funciona”, señaló. Reconoció que en este ámbito ha habido fracasos pero afirmó que los condohoteles, bien estructurados y gestionados, pueden ser un buen activo, presentando grandes opor26 · · Diciembre 2007 tunidades y resolviendo problemas. Así apuntó que permiten reformar establecimientos que de otra forma no podrían acometer una reconversión. Además aseguró que los que surgen como tales presentan altos niveles de calidad, ya que para poder vender las unidades alojativas se cuidan mucho todos los detalles. De esta forma, además de poderse vender el metro cuadrado a precios superiores a los de las viviendas más caras, “es un producto que satisface a los clientes finales”. Bordas afirmó que aunque en todas las categorías hay posibilidades, las que mayores oportunidades plantean son las altas, ya que “a medida que baja el nivel, el precio y la rentabilidad se resienten”. Dentro de la definición más común, aquella que estipula que un condohotel es un establecimiento operado como un hotel pero donde la propiedad está repartida entre numerosas personas, hay múltiples variables que pueden dar lugar a numerosas maneras de llevarlos a cabo. Independientemente de la que se elija, si uN NEgoCIo CoNTRolAblE Respecto a las reticencias por parte de las administraciones, los expertos de Garrigues destacaron que las Comunidades Autónomas cuentan con instrumentos para sancionar a aquellos que utilicen la fórmula del condohotel para posteriormente darle un uso residencial al edificio. Afirmaron que debería existir una normativa específica para este modelo que principalmente lo defina, pero también se mostraron contrarios a un exceso de legislación. En este sentido, Eulogio Bordas dijo que “el modelo se puede ir complicando infinitamente a medida que el empresario se va ajustando a los targets a los que se quiere dirigir. Por eso, la normativa tiene que ser flexible, para que el empresario pueda adaptarse”. La consejera de Turismo de Canarias, Rita Martín, afirmó que es una fórmula que presenta riesgos a los que hay que prestar “especial atención”, pero también reconoció que plantea “interesantes ventajas”. Por ello indicó que merece la pena su estudio y análisis de cara a determinar unas bases que lo regulen, en un trabajo conjunto entre los poderes públicos y el sector privado. Resaltó que se trata de un nuevo producto turístico que puede estar llamado a tener el mismo éxito que en Estados Unidos y Francia. “Un país como España, líder en turismo, no debe limitarse a lo convencional. Tiene que acostumbrarse a que las fórmulas deben ir cambiando”, afirmó el presidente del bufete, Antonio Garrigues. “Hasta ahora las cosas eran fáciles, pero el sector tiene la obligación de explotar todas las oportunidades”, añadió. En línea similar, la secretaria general de Turismo, Amparo Fernández, recordó que el Plan Horizonte 2020 está abierto a todas las vías, y por tanto también a nuevas fórmulas, que permitan a España seguir siendo líder turístico a nivel mundial. De esta forma resaltó que la necesidad de renovar algunos de los destinos más importantes “pasa por mejorar su valor ambiental pero también hay que reconocer la oportunidad de desarrollar nuevas fórmulas de gestión”. “Nuestro desarrollo ha generado un conocimiento muy especializado sobre gestión hotelera que hoy es un referente y una base para afrontar nuevas fórmulas”, agregó. En su opinión, “tenemos la necesidad de ser creativos para mantener el liderazgo” Texto: Araceli Guede El Meliá Castilla es uno de los condohoteles de sol Meliá. Los diez aspectos clave La consultora THR recomienda a los empresarios que tengan en cuenta una serie de elementos a la hora de acometer el desarrollo de un condohotel: - Asegurarse de la viabilidad del proyecto, analizando, entre otras cosas, que la iniciativa es compatible con el destino y que los servicios que se quiere ofrecer son viables. - Desarrollar un buen modelo de negocio, determinando cuál será el sistema de valor que se aportará a los inversores y qué esfuerzos que se les exigirá. - Seleccionar un buen operador, que le dé credibilidad a los clientes, teniendo en cuenta que también hay importantes marcas nacionales. -Alinear los objetivos de todos los que participan en la cadena, ya que si todos los elementos que la forman ganan, todos empujarán para que el proyecto salga bien. - Tener cuidado con lo que se promete, en cuanto a la renta, los incentivos,… - Asegurarse de que se controla el producto, para evitar que quede desprotegido. En este sentido hay fórmulas que contemplan que el promotor mantenga una parte de la propiedad - Diseñar un buen sistema de relaciones para que no se haga imposible la razonable gestión del establecimiento. - Revisar a fondo el sistema legal. Actualmente no hay una regulación específica por lo que se regula a través de la normativa inmobiliaria y hotelera. - Desarrollar un buen plan de marketing, dirigido a inversores, usuarios e intermediarios, habilitando un presupuesto adecuado para ello. - Retener a los propietarios. Si nos se les da lo prometido y el servicio no es bueno, venderán su propiedad y si ocurre de forma masiva comenzará la decadencia del condohotel. Diciembre 2007 · · 27 HoTElES