Folleto informativo de Inversión en fondos inmobiliarios EXENCIÓN LEGAL El

Folleto informativo de Inversión en fondos inmobiliarios EXENCIÓN LEGAL El documento de resumen preoferta de una inversión en fondos inmobiliarios no constituye una oferta de venta o una solicitud de ofertas para comprar valores inmobiliarios. Este documento refleja sólo una inversión en fondos inmobiliarios que se realiza en República Dominicana. La única pretensión de este documento es proveer un resumen inicial de la transacción de la inversión en fondos inmobiliarios propuesta. Dicha inversión está sujeta a cambios, que pueden tener lugar en cualquier momento. La persona que recibe este documento de información preliminar no puede reproducirlo o distribuirlo. El destinatario reconoce que existe un grado de riesgo en este resumen preoferta de inversión en fondos inmobiliarios. Existen consideraciones especiales del riesgo relacionadas con la inversión, incluyendo la inversión internacional. No se proveen seguros o garantías relacionados con el desempeño de esta inversión. El lector de este documento entiende que Panam Management Group, Inc. no es un banco de inversiones o una institución financiera ni una empresa de corretaje de valores, sino que es una empresa internacional dedicada al desarrollo de inversiones en fondos inmobiliarios. ACUERDO DE CONFIDENCIALIDAD La persona que recibe este documento entiende que el divulgador de la información confidencial, el que se identifica a continuación, puede brindar cierta información confidencial que debe mantenerse como tal. Para asegurar la protección de dicha información y preservar toda confidencialidad necesaria que se encuentre regida por las leyes sobre patentes y/o del secreto industrial, se acuerda que: 1. La información confidencial que se divulgue puede describirse de la siguiente manera e incluir: Descripción(es) de invenciones, información técnica y comercial relacionada con ideas patentadas e inventos, ideas, ideas patentables, secretos industriales, dibujos y/o ilustraciones, buscadores de patentes, productos y servicios existentes y/o proyectados, investigaciones y desarrollos, producción, costos, información sobre ganancias y márgenes, finanzas y proyecciones financieras, usuarios, clientes, mercadeo, planes y modelos de negocios actuales y futuros; sin importar si dicha información se encuentra registrada como "información confidencial" al momento de su divulgación. 2. El destinatario acuerda no compartir con nadie la información confidencial que se obtenga del divulgador, salvo que la ley lo requiera. 3. Este documento divulga parte de la Información Confidencial de Panam Management Group. POR TODO LO EXPUESTO, las partes reconocen haber leído y entendido este documento y aceptan voluntariamente los deberes y obligaciones que se establecen en el presente. Divulgación de Información Confidencial: Panam Management Group, Inc. ATENCIÓN Lea la declaración que figura a continuación y acéptela antes de leer más allá de esta portada. Este documento comercial contiene información confidencial. Al leer más allá de la portada, usted acuerda guardar la confidencialidad de la información que figura en el presente y, además, acuerda no entregarle este documento o copia del mismo o cualquier información que figure en el presente a un tercero; salvo que ese tercero sean sus asesores profesionales, y que se los entregue con el fin de evaluar los asuntos que se establecen en el presente. Si no acuerda cumplir con estos requisitos de confidencialidad, no lea más allá de esta portada y devuelva este documento de manera inmediata. Panam Management Group, Inc. Documento Nº 0108-004 Folleto informativo de inversión Privado y confidencial Panam Management 2 Contenido Página Exención legal y Acuerdo de confidencialidad Contenido Sección 1: Prólogo Introducción del C.E.O (director ejecutivo) Sección 2: Resumen de la inversión en fondos inmobiliarios Oferta de inversión actual Sección 3: Bienvenido/a a Panam Management Group Bienvenido/a a Panam Management Group, Inc. Una introducción a Panam Acontecimientos importantes y eventos de Panam Información del proyecto de Panam (completado) Información del proyecto de Panam (en proceso) Ventajas de Panam Estrategia de Panam para la inversión en fondos inmobiliarios Principios de inversión de Panam Sección 4: La inversión en fondos inmobiliarios (Proyecto: Praderas del Yaque): La inversión en fondos inmobiliarios (Proyecto: Praderas del Yaque) Introducción Objetivo de Praderas del Yaque Proyecciones de Praderas del Yaque Riesgos de Praderas del Yaque Factores de mercado Sección 5: Comparaciones Comparaciones Comparación entre la inversión en fondos inmobiliarios y el mercado inmobiliario de EE. UU. Comparación entre la inversión en fondos inmobiliarios y otros tipos de inversiones Sección 6: Información de contacto de la Empresa Información de la Empresa 14 15 13 14 14 14 14 4 2 3 4 5 5 5 7 8 8 9 10 17 Panam Management Group, Inc. Documento Nº 0108-004 Folleto informativo de inversión Privado y confidencial Panam Management 3 Sección 1: Prólogo “Nos complace presentarle esta inversión en fondos inmobiliarios. Panam Management Group ha experimentado un importante crecimiento en el 2007. En gran medida ésto se debió a que nos enfocamos en las áreas emergentes internas de República Dominicana. Nuestro actual proyecto de desarrollo llamado “Praderas del Yaque” está avanzando mejor de lo que se esperaba. El pronóstico actual para esta particular inversión en fondos inmobiliarios en “Praderas del Yaque” predice que para el primer cuatrimestre de 2009, el valor de cada unidad duplicará la apreciación nacional promedio de EE. UU. Lo/la invitamos a participar en nuestro éxito mientras planea su futuro”. Atentamente, James Monahan, Presidente y C.E.O. Panam Management Group Para obtener información más detallada sobre este proyecto, sírvase entrar a www.praderasdelyaque.com. Sección 2: Resumen de la Inversión en fondos inmobiliarios Inversiones en fondos inmobiliarios de retorno fijo. • • • El monto mínimo de inversión es de $50.000. Los retornos se calculan por año. Una inversión de 12 meses tiene un retorno fijo del 10%, una inversión de 24 meses tiene un retorno fijo del 15% por año y una inversión de 36 meses tiene un retorno fijo del 9% por cada periodo de 6 meses que se realizan cada 6 meses hasta el vencimiento del mes número 36. Las tasas son fijas por el período del término de la inversión en los fondos inmobiliarios. Las transacciones no generan honorarios. El dinero invertido se deposita y se mantiene congelado en una cuenta de depósito en garantía de un banco de EE. UU., a dicha cuenta la administra un bufete de abogados de EE. UU. Al inversionista se le asigna un inmueble como garantía. El bufete de abogados de República Dominicana controla el progreso del proyecto de desarrollo inmobiliario. El bufete de abogados (EE. UU y República Dominicana) controla los fondos y el progreso del proyecto inmobiliario y les da a los inversionistas informes trimestrales que reflejan los fondos iniciales de inversión y el progreso del proyecto. No se impondrán gravámenes sobre el inmueble (“activo”) que se le provee al inversionista. 12 meses 10% anual Monto invertido • • • • • • • 24 meses 15% anual $7,500.00 $11,250.00 $15,000.00 $450,000.00 $15,000.00 $22,500.00 $30,000.00 $900,000.00 $4,500.00 $6,750.00 $9,000.00 $270,000.00 36 meses 9% en 6 en 6 meses 8% meses Retorno anual Retorno(3 años) Retorno anual Retorno(1 año) Retorno anual Retorno(2 años) Retorno semestral $50,000 $75,000 $100,000 $3,000,000 $5,000.00 $7,500.00 $10,000.00 $300,000.00 $3,300.00 $4,350.00 $5,300.00 $5,900.00 $9,000.00 $13,500.00 $18,000.00 $540,000.00 $27,000.00 $40,500.00 $54,000.00 $1,620,000.00 * N/A – significa no válido Panam Management Group, Inc. Documento Nº 0108-004 Folleto informativo de inversión Privado y confidencial Panam Management 4 Sección 3: Bienvenido/ a Panam Management Group 3.1 Introducción a Panam Management Group Panam Management Group es una empresa internacional de desarrollo y gestión inmobiliaria que brinda un servicio completo y que actualmente se especializa en las estrategias para invertir en el desarrollo residencial, comercial e industrial de República Dominicana. Panam Management Group tiene una extensa red internacional de arquitectos, agrimensores, diseñadores, ingenieros, contratistas generales, bufetes de abogados, consultoras contables, compañías de seguro y de títulos, empresas que administran depósitos en garantía, instituciones financieras y relaciones financieras bien establecidas con las agencias y los organismos gubernamentales de República Dominicana y de EE. UU. Nuestra misión • Desarrollar nuestra idea en todos los proyectos en los que participamos y ponerles nuestro sello. • Convertirnos en un proveedor líder en el área de inversiones en fondos inmobiliarios dentro de República Dominicana. • Sostener nuestra reputación de empresa honesta focalizada en el inversionista. • Fortalecer nuestra posición en el mercado mediante la expansión en nuevas áreas para la construcción. • Mantener un retorno fijo para nuestros inversionistas. • Fomentar lo que las personas creen que es posible hacer con sus inversiones. Nuestra filosofía Nuestra filosofía de inversión se basa en la paciencia y en el pensamiento estratégico a largo plazo, elementos cuya producción de inversiones exitosas fue comprobada. Nuestro modelo de inversión se focaliza en crear una cartera de inversión para nuestros inversionistas, los que se concentran en las oportunidades inmobiliarias que proveen una valoración elevada de los activos y un flujo de efectivo estable que puede combinarse con el bajo riesgo que ayudará a asegurar las inversiones favorables. Cuando Panam planifica alguna inversión en fondos inmobiliarios para los inversionistas, tiene como responsabilidad proteger a éste y a sus fondos. Es por ello que cuando se crea una cartera inmobiliaria para los inversionistas, se implementan varios factores claves para asegurarles la protección y entrega de la inversión inicial y del retorno. 3.2 Acontecimientos importantes y eventos de Panam Management Group, Inc.: EN EL 2003 • Panam Management Group, Inc. se creó y registró en Nueva York, EE. UU. • Panam Management Group, C por A se creó y registró en República Dominicana EN EL 2004 • Se invitó e incorporó a Panam como el 9no miembro de la asociación cerrada de miembros de profesionales del sector inmobiliario de República Dominicana llamada Grupo Inmobiliario Asociado (GIA). Panam Management Group, Inc. es el único agente inmobiliario que tiene presencia en los negocios inmobiliarios fuera de República Dominicana. • Panam comenzó a dialogar y a formalizar acuerdos de negociación con el Banco Popular, el Banco Progreso, el Banco del Reservas, Asociación Popular de Ahorros, con Prestamos y con otras entidades para proveer préstamos comerciales en dólares estadounidenses y en pesos dominicanos a las empresas constructoras e hipotecas en dólares estadounidenses y en pesos dominicanos a los compradores finales, sin importar si éstos son ciudadanos estadounidenses o no. Panam Management Group, Inc. Documento Nº 0108-004 Folleto informativo de inversión Privado y confidencial Panam Management 5 Panam tuvo su primer seminario Norteamericano en Nueva York, al que asistieron, según nuestros registros, 200 individuos, la mayoría eran inversionistas individuales, algunos eran corredores inmobiliarios locales, agentes hipotecarios, gerentes de bancos, agentes de títulos, agentes de seguros, abogados especialistas en el área inmobiliaria, etc. Nuestros invitados de República Dominicana eran empresas de gran prestigio, como por ejemplo, Codifesa, Jadman, Tecasa y Media Luna, que brinda servicios al mercado de Santiago; Joocasa, que brinda servicios al mercado de San Francisco; Arconsisa, que brinda servicios al mercado de La Vega; Zenit Inmobiliaria, que brinda servicios al mercado de República Dominicana; el bufete de abogados Clase Brito y Asociados; Inmobiliarias Reservas de Ban Reservas; AR Inmobiliaria; las empresas que construyeron el Malecón Center que se encuentra en Santo Domingo; Peralta 3, con la que Panam finalmente conformó una unión temporaria de empresas para realizar un negocio. EN EL 2005 • Las ventas de 1 proyecto de Panam que se realizaron en un período de 3 meses, desde mayo hasta septiembre, cerraron en $2,000,000. • Panam asistió a la Exposición Real Estate Wealth Expo que se realizó en el Jacobs Javits Center de Nueva York con 3 puestos situados en lugares estratégicos a lo largo del Jacobs Javits Center. Estableció relaciones y alianzas exitosas con prestamistas, agentes de bolsa, empresas constructoras y alcanzó la máxima cantidad de inversionistas, los que desde el momento en que conocieron a Panam Management Group siguen reinvirtiendo en sus proyectos con regularidad. • Panam se asoció a Peralta 3, una corporación familiar operada por sus dueños con más de 30 años de experiencia en proyectos de urbanización que funciona en República Dominicana y que realizó varios proyectos; entre ellos, diques, proyectos residenciales, turísticos y comerciales. Panam tiene acuerdos vigentes que nombran a Peralta 3 como la principal empresa de arquitectura e ingeniería encargada de llevar a cabo los proyectos que Panam tiene en República Dominicana. • Panam obtiene la membresía en la Asociación Nacional de Profesionales Hispanos de Bienes Raíces (NAHREP, National Association of Hispanic Real Estate Professionals) EN EL 2006 • Se creó el ePrestamo Dominicana (división financiera de Panam). • A partir de 2005, la comunicación y el diálogo ininterrumpido de Panam con los funcionarios del gobierno ayudaron a incrementar los niveles de comunicación hasta tal punto que mantiene una comunicación directa y reuniones con los miembros del gabinete presidencial. Dichas reuniones resultaron en la concreción de acuerdos con Panam, firmados por el Ministerio de Bienes Nacionales de República Dominicana, a través de los cuales se le otorgó a Panam parcelas y tierras en concesión. Como parte de un acuerdo diferente y exclusivo realizado con el gobierno, cronológicamente, este es sólo una (1) de las varias concesiones del gobierno, ya que le seguirán otras en el futuro. • Como parte de las condiciones establecidas por las concesiones del gobierno, Panam está contratada para terminar, desarrollar y gestionar las viviendas de precios accesibles a lo largo de las áreas aisladas de República Dominicana. Panam tiene que mantener un balanceo de ingreso mínimo y de gestión, el que puede llevar a cabo en virtud de la fuerte capacidad que tiene como autoridad de administración que está respaldada por las agencias gubernamentales de República Dominicana. EN 2007 • Expandió a nivel nacional los corredores inmobiliarios en mercados claves que van desde Nueva York hasta Pensilvania, Florida, Texas y California. • Expandió a nivel internacional los corredores inmobiliarios en los mercados claves de Europa y Asia. • Creo una relación de negocios con ePrestamo, un banco hipotecario autorizado de EE. UU. que financia enérgicamente las hipotecas dentro de República Dominicana. • Panam Management Group, Inc. Documento Nº 0108-004 Folleto informativo de inversión Privado y confidencial Panam Management 6 • • Estableció una relación de negocios con Resource Earth Energy para proveer tecnología solar “de vanguardia” a todos los proyectos de desarrollo inmobiliario. Comenzó con el proyecto de desarrollo inmobiliario más reciente, “Praderas del Yaque”. 3.3 Información de los proyectos de Panam Management Group, Inc. PROYECTOS TERMINADOS • Panam participó en la campaña de mercadeo y en las ventas que AR Inmobiliaria realizó para el Hotel, el Condominio y el Centro Comercial, que ahora están terminados y en pleno funcionamiento, y en el proyecto del Centro de Negocios Malecón Center que se encuentra ubicado en Santo Domingo, República Dominicana, y que comenzó a construirse en el 2005. • Panam participó en la campaña de mercadeo y en las ventas que el Centro Inmobiliario Dominicano realizó para el proyecto del complejo de 620 departamentos residenciales llamado Residencial Panamericano y ubicado en Santo Domingo, República Dominicana, que comenzó a construirse en el 2003 y que ahora está terminado y en pleno funcionamiento. • Panam participó en la construcción, en la campaña de mercadeo y en las ventas que la Constructora Peralta realizó para el proyecto de Condominio llamado Residencial Ivette y ubicado en Santiago, República Dominicana, que comenzó a construirse en el 2002 y que ahora está terminado y en pleno funcionamiento. • Panam participó en la construcción, en la campaña de mercadeo y en las ventas que la Constructora Peralta realizó para el proyecto de Condominio llamado Residencial Lisa Marie y ubicado en Santiago, República Dominicana, que comenzó a construirse en el 2002 y que ahora está terminado y en pleno funcionamiento. • Panam participó en la construcción, en la campaña de mercadeo y en las ventas que la Constructora Peralta realizó para el proyecto residencial de lujo para una sola familia llamado Residencial Accacia y ubicado en Santiago, República Dominicana, que comenzó a construirse en el 2004 y que ahora está terminado y en pleno funcionamiento. • Panam participó en la campaña de mercadeo y en las ventas que la Constructora Peralta realizó para el proyecto de Condominio llamado Residencial Taihrih y ubicado en Santiago, República Dominicana, que comenzó a construirse en el 2003 y que ahora está terminado y en pleno funcionamiento. • Panam participó en la campaña de mercadeo y en las ventas que Grupo Metro realizó para el proyecto de condominio de lujo con vista al mar llamado Costa del Sol y ubicado en Juan Dolio, República Dominicana, que se comenzó a construir en el 2006 y que recientemente fue terminado. • Panam participó en la campaña de mercadeo y en las ventas que Peralta 3 realizó para el proyecto de 60 viviendas accesibles para una sola familia llamado Residencial Ochoa-Las Charcas y ubicado en Santiago, República Dominicana, que se comenzaron a construir en el 2003 y que ya están terminadas. • Panam participó en la campaña de mercadeo y en las ventas que Codifesa realizó para el proyecto del complejo de departamentos residenciales llamado Residencial Prados Universitarios y ubicado en Santiago, República Dominicana, que comenzó a construirse en el 2006 y que ya está terminado. • Panam participó en la campaña de mercadeo y en las ventas que la Constructora Tecasa realizó para el proyecto del complejo de departamentos residenciales para clase media llamado Residencial La Rinconada y ubicado en Santiago, República Dominicana, que comenzó a construirse en el 2006 y que recientemente fue terminado. • Panam participó en la campaña de mercadeo y en las ventas que el Grupo Intercaribe realizó para el proyecto de casas turísticas adosadas llamado Villas del Sol I y ubicado en Costa Bavaro, Panam Management Group, Inc. Documento Nº 0108-004 Folleto informativo de inversión Privado y confidencial Panam Management 7 • • • Punta Cana, República Dominicana, que comenzaron a construirse en el 2006 y que recientemente fueron terminadas. Panam participó en la campaña de mercadeo y en las ventas que la Constructora Tecasa realizó para el proyecto de complejo de departamentos residenciales para clase media llamado Residencial Flamenco y ubicado en Santiago, República Dominicana, que comenzó a construirse en el 2007 y que recientemente fue terminado. Panam participó en la campaña de mercadeo y en las ventas que la Constructora Tecasa realizó para el proyecto de complejo de departamentos residenciales para clase media llamado Residencial Wave y ubicado en Santiago, República Dominicana, que comenzó a construirse en el 2007 y que recientemente fue terminado. Panam participó en la campaña de mercadeo y en las ventas que el Grupo Intercaribe realizó para el proyecto de casas turísticas adosadas llamado Villas del Sol II y ubicado en Costa Bavaro, Punta Cana, República Dominicana, que se comenzaron a construir en el 2007 y que recientemente fueron terminadas. 3.4 Información de los proyectos de Panam Management Group, Inc. En proceso • Panam participa en la campaña de mercadeo y en las ventas que Peralta 3 realiza para el parcialmente terminado Residencial Los Cerritos que se encuentra ubicado en Santiago, República Dominicana y que actualmente tiene 2 casas ocupadas y 1 aún en construcción. • Panam participó en la campaña de mercadeo y en las ventas que la Constructora Peralta realizó para el Residencial Tahrih, ubicado en Santiago, República Dominicana, que comenzó a construirse en el 2003 y que ahora está terminado y en pleno funcionamiento. • Panam traerá varios sistemas de tratamiento de desechos a República Dominicana. • Panam está empezando a comercializar y a vender el nuevo proyecto del complejo de condominios de lujo con vista al mar del Group Metro llamado Costa del Sol II. • Panam está empezando a comercializar y a vender el nuevo proyecto de complejo de condominios de lujo con vista al mar del Group Metro llamado Las Olas. • Panam está empezando a comercializar y a vender el nuevo proyecto del complejo de condominios de lujo con vista al mar del Group Metro llamado Marbella. • Actualmente, Panam se comprometió y reunió con los organismos gubernamentales para introducir la generación de energía a partir de desechos en todos los lugares claves de República Dominicana; el gobierno de República Dominicana lo está revisando. • Actualmente y en intervalos fijos, Panam está negociando con el gobierno otras concesiones, específicamente para introducir “… proyectos turísticos y hábitat en Najayo, Samana, Juan Dolio, Bavaro y en otros puntos de República Dominicana”. (Administración General de Bienes Nacionales, una carta que el gobierno le envió a Panam y que fue traducida al inglés el 18 de octubre de 2005, PRIMER párrafo, pág. 1), empezando con el primer proyecto de urbanización entre Fernando Valerio y el emprendimiento conjunto de concesión del gobierno y Panam. • Conforme a las concesiones del gobierno, Panam fue contratado para terminar la construcción de 4 parcelas de tierra, que el gobierno abandonó cuando se comenzaba a construir la fundación para las viviendas accesibles, y para administrar y mantener las 4 parcelas. • Esta trabajando con una empresa con base en EE. UU. que tiene un nuevo avance tecnológico, utiliza un método para la construcción de viviendas a mitad de precio y de tiempo, y está incursionando en esta nueva tecnología en República Dominicana a través de su alianza con Peralta 3. Panam Management Group, Inc. Documento Nº 0108-004 Folleto informativo de inversión Privado y confidencial Panam Management 8 • • Está trabajando con el “Home Depot del Caribe” para construir 1,100 viviendas residenciales para sus empleados. Este proyecto también será un “Proyecto Verde”, un proyecto de energía alternativa, como el conocido Praderas del Yaque. En el 2008, tenemos pensado traer un Equipo de Energía Solar a República Dominicana. 3.5 Ventajas de Panam Management Group Posición en el mercado Panam es una empresa de desarrollo inmobiliario altamente diversificada. Nuestras inversiones inmobiliarias están diseñadas para aprovechar las fluctuaciones del mercado inmobiliario nacional e internacional y así lograr un crecimiento estable y generar un stock de inversiones en fondos inmobiliarios de primera calidad. Fomentamos una estrategia de compra y retención que aprovecha las crecientes demandas que existen en los lugares claves de República Dominicana. Integridad financiera Panam se especializa en la construcción de lugares de categoría. Nuestras inversiones inmobiliarias no se focalizan únicamente en el volumen de ventas. En su lugar, se focalizan en producir activos inmobiliarios de alta jerarquía. Ésto se logra fácilmente debido a la ubicación, al concepto y al diseño de los proyectos. Experiencia en el mercado Panam tiene más de 5 años de experiencia en el Mercado relacionada con la gestión y construcción de viviendas en República Dominicana. Participamos en más de 30 proyectos, ya sea que estén terminados o que actualmente estén en proceso, que abarcan condominios, casas adosadas de lujo, casas de campo, hoteles, casinos y campos de golf. Todos nuestros ingenieros, arquitectos y empresas constructoras asociados y nuestros asociados legales tienen más de 15 años de experiencia en sus respectivas áreas. Esta combinación profesional le dio a Panam la posibilidad de realizar proyectos de calidad manteniendo el valor del activo de nuestro inversionista. 3.6 Estrategia de Panam para la inversión en fondos inmobiliarios: Los estudios oficiales más recientes (1997) destacan que el déficit habitacional de República Dominicana se estima que supera las 600,000 viviendas. Según las cifras brindadas por la Agencia de Estados Unidos para el Desarrollo Internacional, en 1998 el Huracán George empeoró aún más el problema. Se estima que en el 2007 el déficit habitacional estuvo cerca de las 800,000 viviendas. Según la estadísticas del gobierno de República Dominicana, de unas 800,000 casas para una sola familia, se estima que el 40% (320,000 casas para una sola familia) de las familias se encuentran dentro de la clase baja a clase media que calificaría para recibir las viviendas. Panam entiende que existe un alto porcentaje de “compradores finales” que reúnen los requisitos necesarios y que existe una escasez de vivienda en varias áreas de República Dominicana. Este es el motivo por el cual Panam identificó y se focalizó en las áreas claves, en donde el déficit habitacional es alto y el índice de desempleo es bajo. Nuestra estrategia de inversión se focaliza en reunir a los “compradores finales” con nuestras viviendas de calidad; por lo que logramos que nuestros inversionistas se sientan tranquilos con respecto a la seguridad de sus inversiones iniciales y retornos. Panam utiliza una formula segura para proteger los fondos de los inversionistas mientras logra efectuar los retornos deseados. Panam Management Group, Inc. Documento Nº 0108-004 Folleto informativo de inversión Privado y confidencial Panam Management 9 Fórmula de Panam: (No se imponen gravámenes en las unidades de los inversionistas) • • Panam compra la tierra (la tierra tiene un valor). Luego, Panam hace que ePrestamo Dominicana identifique los prestamistas locales de República Dominicana, para que provean el financiamiento de las propiedades (los bancos locales proveerán el 60% de LTV (proporción del préstamo al valor) respecto a los bienes inmuebles) ¡en el peor de los casos! ePrestamo Dominicana también asegurará que el prestamista local le provea al “comprador final” o al “usuario final” una hipoteca a su medida y competitiva, diseñada y confeccionada específicamente para los proyectos de Panam. Una vez que los prestamistas locales están preparados, Panam comienza con las campañas de mercadeo y con las preventas. Panam recibe los fondos de los “usuarios finales" o “compradores finales” (estos fondos se depositan en una cuenta de depósito en garantía de EE. UU.). Luego, Panam hará una oferta de inversión en fondos inmobiliarios a los inversionistas; los inversionistas comprarán las unidades de “compradores finales” o “usuarios finales” (que ya han sido compradas por los “compradores finales” o “usuarios finales”), por lo tanto, se asegurarán las R.O.I (ganancias relacionadas con la inversión) de los inversionistas. Los fondos iniciales de los inversionistas siempre están congelados en una cuenta de depósito de garantía de EE. UU, cuenta que protege un bufete de abogados de EE. UU. Para asegurarle al inversionista su retorno, Panam calcula que los fondos iniciales de los inversionistas sumado el retorno que se hizo sobre estos fondos no superen el 40% del 60% del L.T.V. que otorgan los prestamistas locales de República Dominicana (en el pero de los casos). En el peor de los casos, Panam liquidará la tierra y hará que un prestamista local imponga un gravamen para asegurar el retorno de los inversionistas (los fondos iniciales de los inversionistas todavía no se han tocado). En este momento, los inversionistas reciben su inversión inicial más el retorno y Panam seguirá teniendo excedente para continuar con el proyecto. • • • • • • • 3.7 Principios de Inversión en fondos inmobiliarios de Panam: Panam utiliza cinco (5) principios esenciales para lograr su estrategia de inversión en fondos inmobiliarios. 1. 2. 3. 4. 5. UBICACIÓN PRESTAMISTAS PRINCIPALES IDENTIFICACIÓN DE PRESTAMISTAS ADICIONALES FINANCIAMIENTO ESTRUCTURADO ASIGNACIÓN 1) Ubicación, ubicación y ubicación… 2) Panam se alineó y utiliza prestamistas principales, quienes colocarán los fondos de inversión en un C.D (certificado de depósito) de alto rendimiento. Los mismos prestamistas luego le otorgarán a Panam una línea de crédito (L.O.C., Line of Credit) respecto a los fondos de inversión a una tasa favorable para Panam (en este momento Panam no requiere préstamos de construcción, lo que permite que no se impongan gravámenes en el título y en los activos del inversionista). 3) Luego Panam utiliza la L.O.C. para comenzar a construir y a hacer las campañas de mercadeo para el proyecto. 4) División financiera de Panam; luego ePrestamo Dominicana identifica dos (2) recursos diferentes de financiamiento (prestamistas financieros de EE. UU. o internacionales) para proveer el financiamiento de construcción para el proyecto y un (1) prestamista de República Panam Management Group, Inc. Documento Nº 0108-004 Folleto informativo de inversión Privado y confidencial Panam Management 10 Dominicana para proveer un préstamo al valor (“L.T.V”) de hasta un 60% del valor estimado de la tierra de los proyectos. ePrestamo Dominicana tiene que tener ésto en orden antes de que Panam pueda iniciar la inversión en fondos inmobiliarios de algún inversionista. 5) Luego de que el financiamiento estructurado (paso 3) se haya establecido, Panam revisará la situación financiera y los costos relacionados con los proyectos (difíciles y fáciles) y determinará la cantidad de unidades del proyecto de construcción que se venderán a los inversionistas al precio de descuento predeterminado, ofreciéndole al inversionista un 10% a un 40% de retorno sobre las inversiones (“R.O.I”) dentro de los 18 meses o antes. 6) Panam permite que las unidades de los inversionistas que fueron compradas le sean reasignadas a Panam y a sus corredores externos de manera inmediata, para que se vendan en la primera fase de la venta a un precio mayor al de su compra (estos fondos luego se asignan al mismo prestamista que otorgó la L.O.C a Panam). Organigrama del programa de inversión en fondos inmobiliarios de Panam (Utilizando cuentas de depósito en garantía) Paso 1 A) Panam compra tierras. B) Panam abre una cuenta de depósito en garantía con el prestamista principal. Paso 2 A) Se realizan las campañas de mercadeo y las preventas. B) Los fondos de los inversionistas se reciben en las cuentas de depósito en garantía del bufete de abogados y se congelan. Paso 3: Panam compra C.D. con el prestamista principal. Paso 4: El prestamista principal le otorga la línea de crédito a Panam específicamente para el proyecto. Paso 7: Fecha de vencimiento: Se retiran los fondos iniciales del inversionista que se encontraban en la cuenta de depósito en garantía y Panam le otorga al inversionista su R.O.I. Paso 6: Los fondos de los “compradores finales” aseguran el retorno que se le hace a los inversionistas sobre la inversión que hicieron. Paso 5: Panam comienza a construir a hacer las campañas de mercadeo. Se aseguran más “compradores finales". *Sírvase notar que este organigrama ilustra que no se utilizarán los fondos del cliente en ninguno de los pasos de nuestro proceso tal como se indicó anteriormente. Panam Management Group, Inc. Documento Nº 0108-004 Folleto informativo de inversión Privado y confidencial Panam Management 11 Sección 4: La inversión en fondos inmobiliarios (Proyecto: Praderas del Yaque): 4.1 Introducción: El Proyecto Praderas del Yaque se comenzó a construir oficialmente en diciembre de 2007. El concepto de este Proyecto es crear, con la "Home Depot", una comunidad "verde" de viviendas que tenga aproximadamente 1.100 unidades para los empleados del Caribe y para el público en general, utilizando la energía solar para crear un hogar autosuficiente y ecológicamente amigable. Nos hemos asociado con la “Home Depot” del Caribe para que nos provea la tierra, la materia prima, los materiales de construcción y para que termine el interior y el exterior de las viviendas y así, completar la primera comunidad "verde" de viviendas residenciales ecológicamente amigables. También nos asociamos a la empresa líder en la industria de energía solar, la que tiene los más recientes avances tecnológicos, es decir, los paneles de energía solar de capa delgada que proveerán suficiente energía como para que no haya que depender de la empresa de servicio público local y de los monopolios de energía. También hemos comenzado a hacer ventas previas a la construcción para comprometer a nuestros compradores finales y vender todo el Proyecto “verde”, mientras trabajamos con una importante institución bancaria de EE. UU. y de República Dominicana para confeccionar un programa de hipotecas a la medida del cliente. El Proyecto Praderas del Yaque estará cercado y tendrá seguridad las 24 horas en tres entradas y salidas del lugar. Las comodidades que tendrá incluirá un autobús de trasbordo que funcionará las 24 horas para los residentes de este proyecto, piscinas enterradas, club, gimnasio, patio de recreo para los niños, canchas de básquet, canchas de tenis, campo de béisbol, clínica y guardería. El Proyecto también tendrá locales comerciales como supermercado, casa de delicatessen, peluquería, cibercafé y mucho más. 4.2 Objetivo de Praderas del Yaque: El objetivo que Panam tiene para el Proyecto Praderas del Yaque es mantener un mínimo de R.O.I del 10% al 15% anual para los inversionistas. Lo cual se logra identificando rápido a los "usuarios finales" o "compradores finales" antes de presentarles esta oferta a los inversionistas. Panam ha logrado este propósito con éxito y, desde el primer cuatrimestre del 2008, identificó cerca de 300 "usuarios finales" o "compradores finales". Esto refleja que el 27% del Proyecto ha sido vendido en el primer cuatrimestre del 2008. Los prestamistas de República Dominicana ya aprobaron a estos “usuarios finales” o “compradores finales”, quienes ya efectuaron un pago inicial del 10% al 30% por sus unidades y están esperando que éstas se terminen y que se fije una fecha de entrega. 4.3 Proyecciones de Praderas del Yaque: Con un presupuesto de mercadeo de $1 millón de dólares estadounidenses que Panam está gastando en el Proyecto Praderas del Yaque, estamos decididos a incrementar el porcentaje de ventas para alcanzar el 30% de “compradores finales” para el 2do y el 3er cuatrimestre del 2008. Con este ritmo, el proyecto estará vendido dentro de 1 año y 1/2 o de 2 años. Realmente creemos que estos porcentajes son reales dado que estamos utilizando canales informativos tales como, Tele Universo, Reynoso Productions, Super Canal Caribe, Telemundo y Univisión. Panam ya tiene medios de publicidad en el aeropuerto de Santiago con dos puestos de venta. Panam Management Group, Inc. Documento Nº 0108-004 Folleto informativo de inversión Privado y confidencial Panam Management 12 Tenemos acuerdos con Money-Gram, La Nacional y Rivas Travel para promocionar y vender el Proyecto en la mayoría de los lugares en donde se encuentran, tanto a nivel nacional como internacional. 4.4 Riesgos de Praderas del Yaque • • Un cambio drástico en el mercado inmobiliario Acto(s) impredecible(s) de “la madre naturaleza” que pudieran afectar y retrasar la construcción del proyecto 4.5 Factores de mercado: • • • • • Desde el 08/01/08, se realizaron el 27% de las ventas previas del Proyecto (1 mes del primer cuatrimestre del proyecto). En 1997, el déficit habitacional del país superaba las 600,000 viviendas. Las proyecciones del 2007 indican que se estima un déficit habitacional que supere las 800,000 viviendas. Por término medio, se estima que el 40% de esos 800,000 pueden pagar una casa del Proyecto Praderas del Yaque (la casa más barata de este proyecto cuesta $33,000 U$S) Los bancos locales ahora están empezando a otorgar préstamos interinos (préstamos de construcción para “compradores finales”) a los clientes de proyectos de construcción que se llevan a cabo en República Dominicana, lo que facilita el hecho de que los clientes puedan comprar en un proyecto inmobiliario. Praderas del Yaque es uno de los proyectos para los cuales los bancos de República Dominicana están otorgando préstamos interinos de construcción a sus clientes (este préstamo interino de construcción se lo otorga el Banco de República Dominicana a Panam, en nombre de los clientes, para que comience a construir las casas de éstos. Luego, el cliente solamente tiene que pagarle los intereses del préstamo directamente al banco). Sección 5: Comparaciones 5.1 Comparación entre Praderas del Yaque y el Mercado de EE. UU.: Debido a la reciente crisis hipotecaria que tuvo lugar en EE. UU., la venta y valorización de las viviendas decayó mientras que el nivel de exclusión aumentó bruscamente en los últimos dos años. Según el Informe Federal que la Oficina Federal de Supervisión de las Empresas de Viviendas (OFHEO, Office of Federal Housing Enterprise Oversight) emitió el 29 de noviembre de 2007, el precio anual varió, si se compara el tercer cuatrimestre del 2007 y el mismo período del año pasado, se observará que el precio aumentó un 1,8%, el aumento anual más bajo desde 1995. El índice de precios de la vivienda quizás no sea el único indicador de la situación del mercado inmobiliario en EE. UU. Según Lawrence Yun, economista principal de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, afirma que la construcción de Panam Management Group, Inc. Documento Nº 0108-004 Folleto informativo de inversión Privado y confidencial Panam Management 13 nuevas viviendas también es un indicador de la situación del mercado inmobiliario. Como demuestran las estadísticas, cuando el crecimiento del mercado inmobiliario es alto, la construcción también crece. Por otro lado, cuando el mercado inmobiliario cae, la construcción de nuevas viviendas también cae. La construcción de nuevas viviendas para una sola familia decayó un 33% en los últimos dos años, lo cual indica que el mercado inmobiliario de Estados Unidos también decayó. La valoración de Pradera del Yaque comparada con la de proyectos similares existentes al igual que con las experiencias pasadas de proyectos que Panam terminó se estima que es del 15% al 25% por año aproximadamente. El proyecto comenzó en diciembre de 2007 y Panam ya registró el 27% de las ventas de éste al día de la fecha. A este ritmo, se estima que el proyecto puede estar completamente vendido dentro de los próximos 18 meses o antes. 5.1.A Otro factor serio al que hay que tener bien en cuenta es el de los precios de las viviendas versus los ingresos, éstos se ilustran en el gráfico 5.1.A que antecede. En este gráfico podrá ver que desde el 2001 hasta el 2007, los precios de las viviendas aumentaron abruptamente mientras que los ingresos aumentaron lentamente. 5.2 Comparación entre Praderas del Yaque e Inversiones: 5.2.1 Comparación con el mercado de valores: 1) S & P 500 2) NASDAQ 3) Dow Jones Industrial 5.2.1. A Como demuestra el gráfico 5.2.1.A de la derecha, los principales mercados financieros han caído y actualmente no ofrecen más de un 12% de R.O.I. No hace falta decir que estos mercados son volátiles y que sus inversiones nunca están seguras en ellos. Cada mercado financiero tiene un nivel de riesgo diferente. Por ejemplo, el Mercado de Bond (gráfico 5.2.3.C) tiende a ser más predecible y estable que el mercado de valores; sin embargo, tiene un potencial de ganancia más bajo. Además, si se compara el Mercado de Divisas Extranjeras con otros, existe la posibilidad de que el Mercado de Divisas Extranjeras (gráfico 5.2.3.C) genere situaciones de riesgo en las que se pierda dinero; sin embargo, la posibilidad de obtener muchas ganancias también es mayor. Panam Management Group, Inc. Documento Nº 0108-004 Folleto informativo de inversión Privado y confidencial Panam Management 14 Recuerde que cuando se invierte en el mercado de valores, los precios pueden ser volátiles, pueden variar todos los días en porcentajes de dos dígitos, ya sea hacia arriba (positivo) o hacia abajo (negativo). Desde el punto de vista del riesgo, ésto significa que un inversionista particular puede perder hasta un 20% o más de lo que invirtió si un acontecimiento adverso, una noticia económica repentina o desfavorable o la debilidad de la situación del mercado afectan al mercado. Estar preparado tanto financiera como económicamente para tal riesgo es un factor clave de lo que la mayoría de las personas llaman “comodidad en el riesgo”. Según la información expuesta, en un promedio de 5 años, el retorno de S&P 500, NASDAQ, y DJI fue de alrededor del 13.15%, 16.31% y 12.74% respectivamente. *Retornos basados en Standard’s and Poor ** Retornos basados en Morningstar.com *** Prolegómeno 2007 Retornos basados en la información financiera de yahoo. 5.2.2 Comparación con la inversión en instrumentos bancarios: 5.2.2. B 1) 2) 3) 4) ING Direct HSBC Direct Chase Bank Discover Bank Invertir en un instrumento bancario seguro generalmente es una forma segura de invertir. Al mismo tiempo, provee un R.O.I muy bajo, que en gran medida es la característica de bajo riesgo que tiene este tipo de vehículo de inversión. Se podría decir lo mismo de las cuentas de mercado monetario y de las cuentas de ahorro de alto rendimiento que actualmente se ofrecen. *Las tasas están basadas en la información que figura en www.bankrate.com, y en la que figura en la página Web de cada banco. 5.2.3 1) 2) 3) 4) 5) Comparación con las inversiones de fondos comunes de inversión: 5.2.3. C Todos los Fondos Fondos de renta fija Acciones estadounidenses Acciones internacionales Fondos mixtos El gráfico 5.2.3.C muestra una amplia categoría de fondos comunes de inversión en los que un inversionista puede invertir, tales como fondos de renta fija o acciones ordinarias. Este tipo de inversiones tiende a ser más riesgosa, como las acciones y los bonos. Como puede ver, según lo que indica el gráfico de la derecha (gráfico Panam Management Group, Inc. Documento Nº 0108-004 Folleto informativo de inversión Privado y confidencial Panam Management 15 5.2.3.C), las acciones internacionales parecen ofrecer los retornos más altos pero, al mismo tiempo, son las que tienen mayor riesgo. Esto se debe a que los entes reguladores de EE. UU., tales como la S.E.C. (Comisión de Seguridad e Intercambio), no pueden supervisar las empresas extranjeras en las que se realizó la inversión. *Según morningstar.com, desde el 8.1.08, el promedio de fondos del grupo de todos los fondos es de 14.966. Según morningstar.com, desde el 8.1.08, el promedio de fondos del grupo de fondos de renta fija es de 4.533. Según morningstar.com, desde el 8.1.08, el promedio de fondos del grupo de acciones estadounidenses es de 10.299. Según morningstar.com, desde el 8.1.08, el promedio de fondos del grupo de acciones internacionales es de 2.579. Según morningstar.com, desde el 8.1.08, el promedio de fondos del grupo de fondos mixtos es de 2.711. Panam Management Group, Inc. Documento Nº 0108-004 Folleto informativo de inversión Privado y confidencial Panam Management 16 Sección 6: Información de contacto de la Empresa Ofrecido por: Panam Management Group, Inc. 420 Lexington Avenue, Suite 300 New York, N.Y. 10170-0399 Estados Unidos Sin cargo: +1 888.726.2664 +1 888 (PANAMMG) Teléfono: +1 212.690.8660 Fax: +1 212.690.8625 y Panam Management Group, C por A Calle Benito Juarez, Nº 48 Villa Olga, Santiago República Dominicana Teléfono: +1 809.254.4993 Página Web de la empresa: www.panammg.com Página Web del proyecto: www.praderasdelyaque.com Correo electrónico: info@panammg.com Información de contacto de los representantes legales: Edward Adams, Esquire Obermayer & Adams, LLP. 225 Broadway - Suite 1400 New York, NY 10007 United States Teléfono: +1 212.571.2080 fax: +1 212.571.2086 Correo electrónico: eadams@obermayeradams.com Freddy Miranda Severino, Esquire Figueroa Guilamo & Asociados, Law Firm Ave. Abraham Lincoln Plaza Lincoln Santo Domingo, Dominican Republic Teléfono: +1 809.540.4122 /+1 809.540.3072 Fax: +1 809.542.5014 Correo electrónico: fmiranda@fgasoc.com.do Panam Management Group, Inc. Documento Nº 0108-004 Folleto informativo de inversión Privado y confidencial Panam Management 17 Información de contacto de los banqueros: Margarita Pérez Director de banca internacional BPD Bank 90 Broad Street New York, NY 10004 Teléfono: +1 212.506.0646 Fax: +1 212.785.9288 Correo electrónico: maperez@bpdbank.com Página Web: www.bpdbank.com Leonard G. Harewood Vicepresidente auxiliar J. P. Morgan Chase Bank 214 Broadway, New York NY 10038 Teléfono: +1 212.528.8092 Fax: +1 212.528.2072 Leo Sakai Cuentas comerciales Bank of America 425 Lexington Avenue, New York, NY 10170 Teléfono: +1 212.949.2059 Fax: +1 212.949.2067 Correo electrónico: Leo.sakai@bankofamerica.com Página Web: www.bankofamerica.com José Peralta Cooper Subgerente de cuenta comercial Banco Popular Dominicano, C por A C/ Restauración Nº 202, Santiago, República Dominicana Teléfono: +1 809.581.5866 Fax: +1 809.587.4259 Correo electrónico: jeperalta@bpd.com.do Página Web: www.popularenlinea.com Panam Management Group, Inc. Documento Nº 0108-004 Folleto informativo de inversión Privado y confidencial Panam Management 18