REGULATORY ENVIRONMENT FOR A MORTGAGE GUARANTEE COMPANY

РЕКОМЕНДАЦИИ UNITED GUARANTY CORPORATION В ОТНОШЕНИИ ГАРАНТИЙНОГО ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Апрель 2004 г. СОДЕРЖАНИЕ Вводная часть 3 Введение в ипотечное страхование 6 Рекомендации по первичному рынку ипотеки 7 А. Создание центрального хранилища ипотечных данных. 7 Б. Учреждение кредитного бюро или агентства по контролю за кредитами. 7 В. Усовершенствование процедур регистрации и учета прав собственности 8 Г. Усовершенствование процедур обращения взыскания на предмет залога и выселения 8 Д. Управление инфляцией 9 Е. Стимулирование выдачи ипотечных кредитов в рублях 9 Ж. Решение проблем собственности на землю 9 З. Усовершенствование процесса получения разрешений на строительство 9 И. Создание открытого рынка для застройщиков 10 К. Предоставление дополнительных прав по рефинансированию существующих ипотечных кредитов и получения новых кредитов под залог жилья. 10 Л. Регулирование поэтапного финансирования застройщиков по принципу “pay as you go”. 10 М. Устранение субсидирования процентных ставок по долгосрочным кредитам. 11 Н. Увеличение объемов предлагаемого жилья. 11 IV. Рекомендации по вторичному рынку ипотеки 12 А. Усовершенствование законодательства по секьюритизации 12 Б. Развитие рынка предложения долгосрочного финансирования 12 В. Установление финансовых стандартов и усовершенствование регулирования региональных агентств. 12 Г. Разрешение передачи всех прав по договору ипотеки 12 Д. Стимулирование и поощрение стандартизации 13 V. Законодательство, рекомендуемое для ипотечного страхования 14 VI. Законодательство, рекомендуемое для банковской сферы 21 VII. Рекомендации и выводы по ипотечной страховой компании 25 I. II. II. -2- I. Вводная часть United Guaranty Corporation (AIG United Guaranty) является членом российскоамериканской рабочей группы по созданию системы гарантийного ипотечного страхования в Российской Федерации. AIG United Guaranty получила задание составить перечень законодательных и управленческих действий, касающихся страхования ипотеки, а также предложений относительно концепции системы ипотечного страхования в Российской Федерации. Ипотечное страхование не может быть успешным без совместной работы всех властных органов РФ, включая Администрацию Президента, Центральный Банк, Министерство экономического развития и торговли, Министерство финансов, Госстрой, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и Государственной Думы для развития ипотечного рынка жилья в Российской Федерации. В то время как ипотечное страхование (ИС) содействует развитию первичного и вторичного ипотечных рынков, это, однако, не означает, что ИС может устранить существующие в данной области фундаментальные проблемы. В этой связи российским властям необходимо внести необходимые усовершенствования в структуру первичного и вторичного ипотечных рынков прежде чем создавать индустрию ИС посредством создания частной или государственной ипотечной страховой компании. Наши рекомендации относительно первичного ипотечного рынка включают (1) создание центрального хранилища ипотечных данных, (2) учреждение кредитного бюро, (3) усовершенствование регистрации и учета прав собственности, (4) усовершенствование системы обращения взыскания на предмет залога и процесса выселения, (5) управление инфляционными процессами, (6) поощрение выдачи ипотечных кредитов в рублях, (7) решение проблем собственности на землю, (8) усовершенствование процесса получения разрешений на строительство, (9) создание открытого рынка для застройщиков, (10) предоставление дополнительных прав по рефинансированию существующих ипотечных кредитов и получения кредитов под залог жилья, (11) регулирование финансирования застройщиков по мере поступления средств (“pay as you go”), (12) устранение субсидирования процентных ставок по долгосрочным кредитам и (13) увеличение объемов предлагаемого жилья. Преобразования на вторичном рынке ипотеки нацелены на (1) усовершенствование законодательства по секьюритизации, (2) развитие рынка предложения долгосрочного финансирования, (3) установление финансовых стандартов и усовершенствование регулирования деятельности региональных агентств, (4) разрешение передачи всех прав по ипотечному соглашению и (5) стимулирование и поощрение стандартизации. Для создания государственной или частной компании ипотечного страхования (ИС) необходима сильная нормативная база в банковской сфере и сфере ипотечного страхования, имеющая своей долгосрочной целью выход на рынок ипотечного -3- страхования частного капитала. Такая нормативная база очень важна для жизнеспособности индустрии ИС в долгосрочной перспективе, а также для поддержки естественного роста ипотечного рынка в Российской Федерации и усилий по секьюритизации ипотеки, и в то же время предотвращает чрезмерный рост цен на жилье, выдачу непродуманных кредитов и возможный коллапс системы финансирования приобретения жилья. Финансовые системы во всем мире являются объектом строгого пруденциального и операционного регулирования для защиты таких систем от потрясений, утраты устойчивости и коллапсов. Государственные и частные компании, работающие в области ипотечного страхования, также должны подпадать под действие пруденциальных норм, поскольку они делят с кредиторами и инвесторами риск неисполнения ипотечных обязательств и, в отличие от большинства страховых продуктов, предоставляют долгосрочное покрытие в обмен на премию, зафиксированную на весь срок действия такого покрытия. Законодательство, регулирующее ИС, должно развивать безопасность и устойчивость финансовой системы, в том числе за счет создания условий для честной конкуренции. Не меньшее значение имеет и банковское регулирование, которое создает стимулы для использования ИС и препятствует неблагоприятному отбору. На данном этапе Российская Федерация не готова к появлению частной страховой ипотечной компании в связи тем, что (1) ежегодный объем российского рынка ипотечного кредитования, который составляет от 200 до 400 млн. долл., недостаточен для предоставления необходимого объема застрахованных кредитов, и обеспечения географической диверсификации, (2) существует потребность в фундаментальных усовершенствованиях первичного и вторичного ипотечного рынков, и (3) отсутствует достаточная нормативная база в банковской сфере и сфере ипотечного страховании. В этой связи мы рекомендуем, после осуществления всех необходимых усовершенствований на первичном рынке ипотеки и параллельно с осуществлением необходимых преобразований на вторичном рынке ипотеки, равно как и с принятием соответствующих законов в банковской сфере и области ипотечного кредитования, учредить государственную компанию ипотечного страхования. Поскольку ипотечное страхование представляет собой специализированное страховое направление, российским властям будет необходимо обратиться к услугам международных экспертов в области государственного ИС, таким как Canada Mortgage and Housing Corporation, для учреждения государственной компании ИС и запуска национальной программы ИС. Отличным примером для Российской Федерации может случить Мексика. Правительство Мексики уполномочило Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), государственный федеральный банк развития, увеличить существующий ипотечный рынок за счет регулирования и стандартизации, а также стимулировать развитие -4- вторичного рынка ипотеки. Аналогично ИС, продукт ипотечной гарантии SFH предоставляет не 100%, а 25%-ое покрытие ипотечного кредита, при этом из продукта исключены прочие виды страхового покрытия, мошенничество и специальные рисковые покрытия. В Российской Федерации вопросам ипотечного финансирования уделяется значительное внимание. Наступил момент, когда российским властям необходимо внести соответствующие изменения в нормы, регулирующие первичный и вторичный рынки, и ввести в действие необходимые законы в банковской сфере и сфере ипотечного кредитования для поддержания долгосрочного развития отрасли ипотечного финансирования. -5- II. Введение в ипотечное страхование Ипотечное страхование (ИС), также называемое гарантийное ипотечное страхование, представляет собой покрытие против финансовых потерь, вызванных неуплатой основной суммы долга, процентов по нему или иных сумм, которые заемщик согласился уплатить в соответствии с условиями любой расписки, долгового обязательства или иного документа, подтверждающего задолженность, обеспеченную ипотекой, актом передачи на хранение или иным инструментом, являющимся документом залога или обременения недвижимого имущества. ИС зависимо от возможности обратить взыскание на предмет залога. Выгодоприобретателями по ИС выступают ипотечные кредиторы и инвесторы. Финансовый убыток происходит, если стоимость жилья недостаточна для оплаты причитающихся по ипотечному договору обязательств. ИС покрывает уникальный тип страхового риска в течение нехарактерно продолжительного периода времени за премию, однажды установленную на весь срок кредита. ИС обеспечивает стабильность в случае экономического кризиса, а также безопасность и устойчивость системы финансирования жилья. ИС подразумевает страхование, обычно, это кредиты с высоким процентным соотношением суммы кредита к стоимости заложенного имущества, которые, в основном, представляют собой кредиты с первоначальным взносом менее тридцати процентов (30%) суммы кредита. Такие кредиты позволяют облегчить приобретение жилья в собственность, особенно когда значительный первоначальный взнос является основным препятствием при покупке жилья. При понижении требований к величине первоначального взноса большее число потенциальных заемщиков могут претендовать на получение ипотечных кредитов. ИС содействовало повышению доли собственников жилья в Австралии, Канаде, Гонконге, Израиле, Новой Зеландии, Великобритании и Соединенных Штатах. Кроме того, указанные страны получают за счет ИС выгоду от привлечения капитала высокорейтинговых третьих лиц в ценные бумаги, обеспеченные закладными, что прямо повлияло на кредитный рейтинг таких бумаг и повысило их привлекательность для инвесторов на вторичном ипотечном рынке. Таким образом, ИС способствует повышению предложения долгосрочных финансовых ресурсов для ипотечного кредитования. Программы ИС, предусматривающие частичное покрытие суммы кредита, например двадцать пять процентов (25%), стимулируют заинтересованность покупателя жилья, страховщика и кредитора в появлении соответствующего ипотечного договора, поскольку каждая из сторон может понести убытки в случае дефолта. Заемщик теряет жилье и собственные вложения (первоначальный взнос и последующие платежи по ипотеке), страховщик ипотеки удовлетворяет претензию кредитора, а кредитор по ипотеке, в свою очередь, несет риск потерять любые суммы, превышающие размер вложения заемщика и выплаты страховщика. Такие образом, заемщик, ипотечные страховщик и кредитор хотят быть уверены, что -6- жилье будет «по карману» заемщику в течение всего срока действия ипотечного кредита. II. Рекомендации по первичному рынку ипотеки До введения в действие ипотечного страхования (ИС) необходимо добиться фундаментальной стабильности первичного рынка ипотеки для поддержания долгосрочного роста объема новых ипотечных кредитов и стимулирования развития эффективного вторичного рынка ипотеки. Несмотря на то, что Российская Федерация переживает период ускоренного роста и притока ресурсов на ипотечный рынок, власти, и в том числе Администрация Президента, Центральный Банк, Министерство экономического развития и торговли, Министерство финансов, Госстрой, Агентство жилищного ипотечного кредитования и Государственная Дума должны оказать содействие в усовершенствовании фундаментальных основ первичного рынка ипотеки. А. Создание центрального хранилища ипотечных данных. Центральный Банк должен учредить центральное хранилище данных и обязать всех кредиторов по ипотеке предоставлять данные о выдаваемых ипотечных кредитах, включая факты просрочки платежей, обращения взыскания на предмет залога, возврата кредита и иную информацию. Поскольку в Российской Федерации нет исторических данных по ипотеке, определение разумных и адекватных ставок по ИС представляется крайне сложной задачей. По прошествии лет, центральное хранилище, обладая информацией об ипотечных кредитах, сможет оказать значительное содействие в определении соответствующих ставок ИС. Кроме этого, органы, регулирующие банковский сектор, получают возможность отслеживать и оценивать, через центральное хранилище данных, методы кредитования, применяемые кредиторами по ипотеке, поскольку такое хранилище данных позволит оценить фактические показатели деятельности кредитора и сравнить их с данными по всему рынку ипотеки. Б. Учреждение кредитного бюро или агентства по контролю за кредитами. Необходимо создать в Российской Федерации кредитное бюро или агентство по контролю за кредитами. Российским властям следует обеспечить предоставление финансовыми институтами как позитивной, так и о негативной кредитной информации, касающейся физических лиц, специальному агентству по контролю за кредитами. Кредитная история физического лица содержит информацию о том, исполнял ли заемщик свои финансовые обязательства, такие как оплата коммунальных платежей, арендной платы за дом или квартиру, платежи по кредиту на покупку автомобиля, погашение задолженности по кредитным картам, телефонным счетам (как за стационарную, так и за мобильную связь) и иным долговым обязательствам. Ключевым фактором риска для ипотечной страховой компании является историческая способность заемщика отвечать по своим обязательствам, а также определение того, не -7- создаст ли новый кредит избыточного финансового бремени для заемщика. В идеале, страховщик и кредитор по ипотечному кредиту должны обращаться в кредитное бюро или агентство по контролю за кредитами для изучения позитивной или негативной кредитной истории потенциального заемщика. В. Усовершенствование процедур регистрации и учета прав собственности Усовершенствование процедур регистрации и учета права собственности улучшит систему ипотеки жилья. Существующие процессы регистрации прав собственности и их обременений являются сложными, медленными и дорогостоящими. Регистрация прав собственности и их обременений должны быть прозрачными и обеспечивать получение простых и четких прав собственности. Необходимы оценка существующих процессов и их преобразование, включая подбор персонала, выбор технологии и прочих необходимых ресурсов, а также упрощение и ускорение указанных процедур. В противном случае по мере роста рынка ипотечных кредитов Российской Федерации ипотечные кредиторы и инвесторы будут сталкиваться с проблемами чрезмерных затрат и мошенничества, а также с проблемами определения прав собственности. Г. Усовершенствование процедур обращения взыскания на предмет залога и выселения Кредиторы по ипотеке должны иметь возможность обращать взыскание на предмет залога и выселять заемщиков, не выполняющих условия ипотечного договора. Такие права являются необходимыми условиями ипотечного страхования и секьюритизации ипотеки. В то время, как в законодательство об обращении взыскания на предмет залога были внесены определенные изменения, такие законы не прошли опробованы практикой настоящих выселений. Из-за противоречий между законодательством об ипотеке и Гражданским кодексом, некоторые ипотечные кредиторы соглашаются с предоставлением заемщику альтернативного жилья как условия его выселения и лишения прав собственности на жилье. Необходимо разрешить исполнение условий ипотечного кредита в принудительном порядке, обращение взыскания на предмет залога и выселение без предоставления альтернативного жилья, чтобы таким образом (1) у заемщиков был мощный стимул расплачиваться по своим ипотечным обязательствам, (2) цена ипотечного страхования устанавливалась с полной уверенностью, что условия ипотечного договора могут быть исполнены в принудительном порядке и (3) инвесторы, перед тем как инвестировать в ценные бумаги, обеспеченные закладными, убедились в том, что право собственности на недвижимость может быть отчуждено по условиям ипотечного договора. В противном случае, риск того, что инвестор не сможет обратить взыскание на предмет залога, выселить должника и вступить во владение собственностью, приведет к установлению более высоких процентных ставок по кредиту, ставок премии ипотечного страхования и более низких процентных ставок по ценным бумагам, обеспеченным закладными, а также более низкой рыночной привлекательности таких бумаг. -8- Д. Управление инфляцией Необходимо продолжить процесс управления инфляции, поскольку это является важным фактором содействия росту рынка ипотечных кредитов. Высокая инфляция ведет к повышению процентных ставок по ипотечным кредитам, что снижает число выдаваемых кредитов и создает финансовую напряженность, включая увеличение доли дефолтов, для существующих заемщиков по ипотеке, предусматривающей возможность корректировки процентной ставки, за счет увеличения ежемесячных выплат по ипотеке. Кроме того, ипотечные активы с фиксированным процентом также могут представлять проблемы в условиях высоких темпов инфляции, если такие активы не были должным образом хеджированы. Помимо этого, в условиях инфляционной неопределенности ставки по ипотечным кредитам, как фиксированные, так и переменные, как правило, устанавливаются на чрезмерно высоком уровне для компенсации неопределенности. Е. Стимулирование выдачи ипотечных кредитов в рублях Необходимо предпринять соответствующие шаги для стимулирования заключения договоров ипотечного кредитования в рублях. Российские заемщики, получая ипотечные кредиты в долларах США, несут валютный риск. Заемщики не могут управлять таким риском. Кредиторам по ипотеке необходимы стимулы для выдачи исключительно рублевых ипотечных кредитов. Такие стимулы могли бы включать в себя разрешение ипотечного страхования только для рублевых ипотечных кредитов, повышенные налоги для ипотек в долларах США, а также разрешение региональным ипотечным агентствам приобретать только рублевые ипотечные кредиты. Ж. Решение проблем собственности на землю Земля под жилищное строительство должна продаваться на свободном рынке, чтобы обеспечить возможность залога такой земли для обеспечения кредитов на строительство и ипотечных кредитов. В настоящее время муниципальные власти в большинстве случаев передают землю в долгосрочную аренду, например, на 49 лет, а не продают ее оставляя за собой право собрать налог на имущество. Такая система должна быть преобразована в прямую продажу прав собственности на землю, что даст возможность застройщикам и заемщикам использовать ее как обеспечение по кредитам на строительство и ипотечным кредитам. Помимо этого, цена на землю и процесс ее продажи должны быть открытыми. Такие ограничения сдерживают предложение жилья в таких областях, как Москва, что ведет к росту расходов на покупку жилья. З. Усовершенствование процесса получения разрешений на строительство Как и в случае с регистрацией прав собственности, обременений и владения землей, процесс получения разрешений на строительство должен быть улучшен, чтобы стать прозрачным, открытым и конкурентным. Предложение жилья является важным фактором будущего роста объема ипотечных кредитов. Процесс получения разрешений на строительство должен быть усовершенствован для повышения предложения жилья. Избыточные налоги на -9- строительство и монопольное положение некоторых застройщиков являются недопустимыми, поскольку ведут к росту цен на жилье. И. Создание открытого рынка для застройщиков Для обеспечения нормальной конкуренции при приобретении земельных участков и реализации прочих проектов в области жилищного строительства, необходимо создать равные условия для всех профессиональных застройщиков. В настоящее время существует слишком много закрытых договоренностей между муниципальными органами власти и местными застройщиками, которые приводят к возникновению конфликтов интересов, невыгодных российским гражданам, стремящимся получить лучшее жилье по доступным ценам. Эта ситуация должна быть изменена, с сохранением определенного уровня регулирования деятельности застройщиков и системы мониторинга, обеспечивающей строительство жилья квалифицированными застройщиками по конкурентоспособным ценам. К. Предоставление дополнительных прав по рефинансированию существующих ипотечных кредитов и получения новых кредитов под залог жилья. Аналогично с получением ипотечного кредита на жилье, законодательство должно позволят заемщикам закладывать имущество как дополнительное обеспечение для рефинансирования существующих договоров ипотеки и получения новых кредитов под залог жилья (например, на ремонт дома). Большинство российских собственников жилья получили его бесплатно или с небольшими затратами в результате приватизации, проведенной в 90-х годах. Поскольку российские семьи придают первостепенное значение улучшению своего жилья, а большая часть существующего жилья требует реконструкции, принятие такого закона позволит понизить ставку по кредитам под залог жилья, и стимулировать рост расходов потребителей на его ремонт. Помимо этого, ипотечным кредиторам жилье необходимо как обеспечение для предложения конкурентоспособных процентных ставок для рефинансирования существующих кредитов. Заемщики хотят рефинансировать существующие кредиты для улучшения условий ипотеки, в том числе снижения размера ежемесячных платежей или получения кредитов с более высоким соотношением кредитной суммы к стоимости заложенного имущества для уменьшение размера инвестирования собственных средств (меньшая доля собственности заемщика). Для создания рынка секьюритизации ипотечных кредитов необходимо наличие возможности залога прав на обеспечение. Л. Регулирования поэтапного финансирования застройщиков (по принципу “pay as you go”). Поэтапное финансирование застройщиков (по принципу “pay as you go”) должно осуществляться на основании тех же требований, которые банки предъявляют к - 10 - предложению ипотечных кредитов. В настоящее время российские граждане при получении финансирования в рамках программ, осуществляемых застройщиками, принимают на себя риски застройщика, такие как возможность незавершения проекта или необходимость дополнительного финансирования. При финансировании потенциальных собственников жилья к застройщикам должны предъявлять те же требования, что и к ипотечным кредиторам. Данное изменение, равно как и прочие усовершенствования на первичном рынке ипотеки, необходимо для финансирования кредиторами по ипотеке застройщиков наравне с собственниками жилья. М. Устранение долгосрочного субсидирования процентных ставок. Вместо долгосрочного субсидирования процентных ставок, российские власти должны выделять целевые субсидии, например, на финансирование предварительных затрат, выплату первоначального взноса и государственное ипотечное страхование, что позволит повысить доступность жилья без обременения бюджета. Существующая система долгосрочного субсидирования процентных ставок является слишком дорогой и неэффективной. Помимо этого, крайне сложно найти инвесторов для приобретения ценных бумаг, обеспеченных закладными, если процентная ставка по таким бумагам, в связи с долгосрочным субсидированием процентов по ипотеке, меньше, чем темпы инфляции. Н. Повышение предложения жилья. В таких городах, как Москва, предложение жилья является недостаточным для удовлетворения растущего спроса российских граждан. Помимо этого, часть жилищного фонда уже устарела и подлежит замене. Российскому правительству следует повысить предложение жилья за счет использования государственных ресурсов для строительных гарантий и прочих целевых программ для удовлетворения спроса потребителей и предотвращения перегрева цен на жилье. - 11 - IV. Вторичный рынок ипотеки А. Усовершенствование законодательства в части секьюритизации Законы в области секьюритизации, вступившие в силу в прошлом году, способствовали созданию правовой среды для выпуска ценных бумаг, обеспеченных закладными (MBS), в том числе обеспеченных закладными облигаций. Тем не менее, законодательство нуждается в усовершенствованиях, обеспечивающих реальный оборот дебиторской задолженности и разделение дополнительных денежных потоков (эмиссия многоклассовых или мультитраншевых ценных бумаг). Помимо этого, Российской Федерации следует принять международные стандарты для юридических лиц, созданных для специальных целей (special purpose vehicle or SPV) и доверительного управления, включая вопросы, связанные с банкротством и налогообложением. Б. Развитие рынка предложения долгосрочного финансирования Одной из основных потребностей кредиторов по ипотеке является наличие предложения долгосрочного финансирования, по срокам совпадающих с продолжительностью ипотеки. Хотя недавно вступивший в силу закон о страховании депозитов является шагом в верном направлении, большинство депозитов по срокам не совпадает со сроками ипотечного кредитования. В этой связи необходимо развитие вторичного рынка ипотеки для предоставления кредиторам предложения денежных средств на длительный срок. В. Установление финансовых стандартов и усовершенствование регулирования региональных агентств. В настоящее время Российская Федерация не обладает финансовыми стандартами и адекватными инструментами регулирования региональных ипотечных агентств. Несмотря на то, что в текущий момент такие агентства просто приобретают низкодоходные кредиты с субсидированной процентной ставкой, они играют важную роль в оказании содействия развитию функционального вторичного рынка ипотеки. Такие агентства должны иметь финансовые стандарты и эффективные меры регулирования для предотвращения негативных финансовых последствий для российских властей и ипотечного ипотеки. Г. Разрешение передачи всех прав по договору ипотеки Необходимо законодательно закрепить изменения, разрешающие передачу всех прав по договору ипотеки соответствующей третьей стороне без предварительного согласия заемщика. Это необходимо для инвесторов на вторичном рынке ипотеки, а также для лиц, обслуживающих ипотеку, таких как компании, обеспечивающих снижение убытков и сбор средств, и, возможно, ипотечных страховщиков. В дополнение, различные страховые полисы, выданные страховщиками по страхованию имущества и ответственности, ипотечными страховщиками и иными страховыми компаниями, должны - 12 - предусматривать возможность передачи прав по ним инвесторам вторичного рынка и иным лицам, имеющим страховой интерес. Д. Стимулирование и поощрение стандартизации Российское правительство должно стимулировать и поощрять стандартизацию в области ипотеки в части ее условий, документации по выдаче кредита, руководств по страхованию и прочих дополнительных требований. Такие меры улучшают поступление информации к инвесторам вторичного рынка, которые обладают минимальными сведениями об ипотеке, и обеспечат получение ими более конкурентоспособных ставок и снижение затрат на получение кредита за счет повышения эффективности. К примеру, региональные ипотечные агентства должны устанавливать стандартные требования к страхованию и документации по ипотеке. - 13 - V. Законодательство, рекомендуемое для ипотечного страхования Принцип: Разумные и равные финансовые условия деятельности для всех государственных и частных ипотечных страховых компаний. Для создания государственной или частной компании ипотечного страхования (ИС) необходима сильная нормативная база в банковской сфере и сфере ипотечного страхования, имеющая своей долгосрочной целью выход на рынок ипотечного страхования частного капитала. Такая нормативная база очень важна для жизнеспособности индустрии ИС в долгосрочной перспективе, а также для поддержки естественного роста ипотечного рынка в Российской Федерации и усилий по секьюритизации ипотеки, и в то же время предотвращает чрезмерный рост цен на жилье, выдачу непродуманных кредитов и возможный коллапс системы финансирования приобретения жилья. Финансовые системы во всем мире являются объектом строгого пруденциального и операционного регулирования для защиты таких систем от потрясений, утраты устойчивости и коллапсов. Компании, работающие в области ипотечного страхования, также должны подпадать под действие пруденциальных норм, поскольку они (1) делят с кредиторами и инвесторами риск неисполнения ипотечных обязательств и, (2) в отличие от большинства страховых продуктов, предоставляют долгосрочное покрытие в обмен на премию, зафиксированную на весь срок действия такого покрытия.В этой связи стандартных набор нормативных актов должен регулировать выход на рынок, финансовую устойчивость, резервы и управление деятельностью ипотечных страховых компаний в стране. Такие постановления не только обеспечивают безопасность и устойчивость финансовой системы, но и способствуют созданию конкурентной среды, предусматривающей равные условия для всех игроков отрасли страхования ипотеки. Ниже приводятся рекомендуемые нормативные акты, основанные на существующей системе регулирования ипотечного страхования в США. 1. Определение. Ипотечное страхование (ИС), также называемое гарантийное ипотечное страхование, представляет собой покрытие против финансовых потерь, вызванных неуплатой основной суммы долга, процентов по нему или иных сумм, которые заемщик согласился уплатить в соответствии с условиями любой расписки, долгового обязательства или иного документа, подтверждающего задолженность, обеспеченную ипотекой, актом передачи на хранение или иным инструментом, являющимся документом залога или обременения недвижимого имущества. ИС зависимо от возможности обратить взыскание на предмет залога. 2. Специализация на одном виде страхование Рекомендация: Ипотечная страховая компания, осуществляющая деятельность в любой сфере, отличной от ипотечного страхования, не должна иметь - 14 - полномочий осуществлять ипотечное страхование в Российской Федерации, равно как и возобновлять такие полномочия. Обоснование: Ограничение направлений деятельности вызвано самой природой ипотечного страхования. Страховщики по ипотеке должны регулироваться специальными правилами, нацеленными не только на защиту способности страховщики осуществлять страховые выплаты, но также на защиту держателей полисов по другим направлениям страхования от риска неплатежеспособности продавцов ипотечного страхования. Структура, предусматривающая только одно направление деятельности, исключает возможность использования страховых премий по страхованию ипотеки для субсидирования прочих направлений страхования в периоды низкой убыточности – такие премии должны оставаться доступные в течение всего длительного срока покрытия, предоставляемого страховщиками ипотеки. Поимо этого, такая структура исключает принятие прочими направлениями страхования высоких рисков ипотечного страхования. При самом негативном сценарии кредитования недвижимости, дефолт ипотеки в сочетании с падением цен на недвижимость может привести к несостоятельности страховщика ипотеки. Если одна и та же компания предоставляет покрытие по разнообразным направлениям страхования, риск несостоятельности может повлиять на покрытие, предоставляемое держателям полисов по другим направлениям. Иными словами правило, предусматривающее только одно направление деятельности, исключает ситуацию, когда одно направление страхования подвергается негативному воздействию различных рисков по другому направлению деятельности. 3. Минимальное отношение риска к активам на уровне 25 к 1 Рекомендация: Ипотечная страховая компания в любой момент времени не должна иметь на своем балансе риск или общие пассивы, за вычетом перестрахования, по всем полисам ипотечного страхования, превышающие более чем в двадцать пять (25) раз капитал страховой компании, прибыль и резерв на покрытие чрезвычайных потерь. Риск или совокупные пассивы представляют собой совокупную сумму рисков по действующим покрытиям ипотечного страхования. Обоснование: Изучение отрасли ипотечного страхования фокусируется на том, может ли компания противостоять неблагоприятной экономической ситуации любого уровня, вплоть до депрессии. Согласно данным исследования, требование о соблюдении соотношения 25 к 1 является достаточным требованием к платежеспособности, которое позволит страховщику справиться с трудными экономическими обстоятельствами. Неспособность выполнить требование о соблюдении соотношения 25 к 1 означает, что страховщику необходимо прекратить принимать на страхование новые риски до того времени, пока данное требование не будет удовлетворено. - 15 - 4. Резерв на покрытие непредвиденных потерь. Рекомендация: Резерв на покрытие непредвиденных потерь представляет собой резерв, формируемый из собранных премий для защиты от негативного воздействия цикличности экономики. Если орган, регулирующий ипотечное страхование, не устанавливает иного, ипотечные страховые компании обязаны создавать резерв в размере пятидесяти процентов (50%) от собранных премией и поддерживать резерв на покрытие непредвиденных потерь в течение десяти (10) лет. Резерв на покрытие непредвиденных потерь может быть снижен, когда фактическая величина понесенных убытков превышает тридцать пять процентов (35%) соответствующей собранной премии за один год. В случае, когда резерв на покрытие непредвиденных потерь приводит к значительному превышению общей величины капитала существующей (в течение пяти лет и дольше) компании по сравнению с обязательным показателем 25 к 1, регулирующий орган может разрешить частичное изъятие, по собственному усмотрению, компании средств из резерва до достижения обязательного уровня. Объяснение: Резерв на покрытие непредвиденных потерь служит ограничением положительного сальдо баланса, ограничивая, таким образом, величину средств, доступных для выплаты дивидендов. Следовательно, половина каждого заработанного доллара должна резервироваться страховщиком в течение 10 лет. При выборе периода, в течение которого поддерживается резерв, во внимание принимался период действия рисков при ипотечном страховании. Поскольку данный резерв предназначен для обеспечения доступности ресурсов для покрытия потерь при их возникновении, высвобождение средств из резерва разрешается, когда коэффициент возникших потерь превышает 35% на годовой основе. Необходимо избегать ситуации недостаточности резервов. Предпосылкой формирования данного специального резерва является то, что резервы на потери в данном виде страхования, в отличие от других видов, не покрывают ожидаемые чрезвычайные потери. Резервы на покрытие потерь по ипотечному страхованию формируются только после того, как страховщику становится известно о наличии потенциального убытка, то есть после установления факта неисполнения обязательств. В зависимости от величины и сроков принятых на страхование рисков, соотношение риска и капитала 25 к 1 или формирование резерва на покрытие непредвиденных потерь могут быть изменены в сторону повышения. Как правило, требование о соблюдении соотношения 25 к 1 является более обременительным в начале срока действия кредитного договора, при этом на более поздних этапах требуется создание резерва, превышающее соотношение 25 к 1. Это также справедливо для страховщиков на момент сбора кредитов, когда риски снижаются и растет объем собранных премий. Данный феномен привел к тому, что соотношение риска и капитала для ипотечных страховщиков в США находится на значительно более низком уровне, нежели минимальная обязательная величина 25 к 1. 5. Резерв незаработанной премии. - 16 - Рекомендация: Ипотечная страховая компания рассчитывает и создает резерв незаработанной премии на уровне, при котором премия зарабатывается в течение ожидаемого срока ипотеки. Органы, регулирующие ипотечное страхование, должны утверждать кривую поступления денежных средств страховой компании/ее график сбора премии. Обоснование: Как и в случае с другими направлениями страхования, страховщики, занимающиеся ипотечным страхованием, должны формировать и поддерживать резерв незаработанной премии. Функция такого резерва во многом аналогична его функциям в других направлениях страхования – как резервов, сформированных для обеспечения соответствия прибыли риску возможных потерь. 6. Резерв заявленных, но не урегулированных убытков. Рекомендация: Резерв заявленных убытков представляет собой заявленные убытки, о которых страховщик по ипотеке был поставлен в известность кредитором, возникшие в связи с неуплатой по кредиту и/или оформлением претензии. Если орган, регулирующий страхование ипотеки не утверждает иного, резерв заявленных убытков формируется для: (1) ипотечных договоров, просрочка уплаты по которым составляет девяносто (90) дней, (2) ипотечных договоров, просрочка уплаты по которым составляет сто восемьдесят (180) дней, и (3) договоров ипотеки, по которым произошло обращение взыскания на предмет залога. Ипотечная страховая компания формирует резерв заявленных убытков для каждой стадии просрочки на основании достаточной доли по каждой стадии просрочки в сумме, пропорциональной максимальной ожидаемой выплате. Размер достаточной доли устанавливается с использованием исторических данных по частоте потерь и данных о величине убытков, и требует заключения сертифицированного актуария. Обоснование: Резерв заявленных убытков формируется за счет резервирования средств под потери, вызванные имеющими место просрочками в выплате задолженности по ипотеке. Распространенной практикой является установление резервов на различных уровнях в зависимости от продолжительности просрочки, которая является показателем вероятности заявления претензии по кредиту. Произошедшие, но незаявленные убытки (см. пункт 7) также включены в резерв, однако, как правило, ограничены просрочками, которые уже произошли, но не были заявлены или зарегистрированы как просрочки. 7. Резерв произошедших, но незаявленных убытков (IBNR). Рекомендация: Ипотечная страховая компания, наравне с резервом заявленных, но неурегулированных убытков, представляющих собой обязательства по заявленным претензиям и просрочкам, должна также фиксировать свои обязательства по потерям, которые произошли, но пока не заявлены. Для произошедших, но незаявленных убытков, компания рассчитывает частоту и величину потерь на основании исторических данных, тенденций, экономических факторов и прочих статистических данных по выплаченным претензиям, - 17 - резервам на заявленные, но неурегулированные убытки, статистике по действующим договорам страхования и статистике по рискам. Расчеты, использованные при определении понесенных, но не заявленных убытков, должны быть изучены сертифицированным актуарием. 8. Минимальный рейтинг - АА. Рекомендация: Ипотечная страховая компания должна получить минимальный рейтинг АА по выплате по требованиям и финансовой устойчивости, присвоенный признанным международным рейтинговым агентством или аффилированным агентством признанного международного рейтингового агентства в Российской Федерации, или рейтинг ААА по выплате по требованиям и финансовой устойчивости, присвоенный местным российским рейтинговым агентством. Обоснование: В США требования таких участников вторичного рынка, как Fannie Mae и Freddie Mac делают важность требования к минимальному рейтингу предельно ясной. Помимо этого, у рейтинговых агентств есть установленные критерии для ранжирования ценных бумаг, обеспеченных закладными, которые относятся и к рейтингам, присваиваемым страховщикам по ипотеке. И, наконец, держатели полисов крайне заинтересованы в работе со страховщиками, которым присвоен определенный минимальный рейтинг. Поскольку ипотечное страхование, как правило, исключается из защиты государственными фондами по несостоятельности, держатели полисов должны полагаться на рейтинговые оценки как на заслуживающий доверия показатель способности удовлетворять претензии. 9. Отсутствие комиссий, возвратов премий и прочих льгот. Рекомендации: Компании-страховщику по ипотечному кредиту запрещено выплачивать комиссии, осуществлять возвраты и предоставлять иные льготы (прямо или косвенно) для продажи страхования ипотеки сторонам, к которым относятся, без ограничения, кредиторы по ипотеке, ипотечные брокеры и брокеры по недвижимости. Обоснование: Если кредитор получал бы комиссию или иной доход за приобретение страхования, в то же время относя затраты на такое страхование на заемщика, стимулы кредитора приобретать страхование только при необходимости и на наилучших условиях могли бы быть ослаблены. Кредитор мог бы приобретать страховой полис, основываясь исключительно на величине получаемой комиссии и невзирая на предоставляемое покрытие, финансовую устойчивость страховщика и прочие важные факторы, что ведет к росту затрат заемщика и меньшей эффективности рынка финансирования жилья. 10. Управленческий опыт. Рекомендация: Руководство ипотечной страховой компании должно состоять из менеджеров, обладающих опытом как в сфере жилищной ипотеки, так и в страховании. - 18 - 11. Конфликт интересов. Рекомендация: Ипотечной страховой компании запрещено предоставлять страховое покрытие по кредитам, выдаваемым ее аффилированными компаниями или компаниями, инвестиции или участие в которых страховщика составляет пять процентов (5%) или более. Альтернативный вариант регулирующих положений разрешает страховой компании страховать связанные компании при условии, что риск страховщика по связанным компаниям не превышает пятнадцати процентов (15%) общей величины рисков страховщика. Обоснование: Если страховщик может предоставить покрытие по кредитам, выдаваемым связанными лицами, потенциальный конфликт интересов, возникающий в такой ситуации, может представлять опасность для страховщика и рынка в целом. Страховщик может испытывать со стороны связанных компаний давление в целях страхования кредитов на неприемлемых условиях и может оказаться не в состоянии дать адекватную независимую оценку риска. Кредитор может принимать необоснованные решения по выдаче кредитов, зная, что связанная компания примет на себя часть риска. Прочие страхователи могут пострадать в результате установления более выгодных цен, доступных только связанным компаниям. Помимо этого, при страховании связанных лиц «действительной» передачи рисков не происходит. 12. Инвестиции. Рекомендация Ипотечная страховая компания не может инвестировать средства в долговые расписки и прочие инструменты, подтверждающие задолженность, обеспеченную ипотекой или иной формой залога недвижимого имущества. Положения данного раздела не применяются к обязательствам, обеспеченным недвижимым имуществом, или договорам на продажу недвижимого имущества, которые приобретены в ходе добросовестного урегулирования претензий по полисам, выпущенным страховщиком, или добросовестного распоряжения недвижимым имуществом, приобретенным таким образом. Обоснование: При покрытии риска страховщиком по ипотеке к такому страховщику применяются дополнительные ограничения в области инвестиций сверх тех ограничений, которые применяются ко всем страховым компаниям. Это правило просто отражает тот факт, что страховщик уже подвергается рискам падения стоимости недвижимости, на которую распространяется покрытие. В этой связи для целей безопасности имеет смысл накладывать дополнительные ограничения на риск инвестиций в недвижимость. 13. Объекты жилищного строительства. - 19 - Рекомендации: Ипотечные страховые компании предоставляют страховое покрытие исключительно по объектам жилищного строительства, но не в отношении коммерческой недвижимости. 14. Перестрахование. Рекомендация: При перестраховании риска ипотечной страховой компанией в другой компании, имеющей лицензию для перестрахования таких рисков, ипотечная страховая компания и перестраховщик формируют и поддерживают резервы, обязательные для ипотечных страховых компаний в соответствии с российским законодательством, на уровне, соответствующем риску, который несет страховщик по ипотеке и передаваемому перестраховщику, таким образом, чтобы совокупная величина резервов обеих компаний была не меньше величины, предусмотренной российскими законами для компаний, страхующих ипотечные кредиты. Обоснование: Данное требование необходимо для того, чтобы страховые компании не обходили специальные требования к величине капитала и резервов, установленные для ипотечных страховых компаний, имеющие ключевое значение, за счет более мягкого регулирования деятельности перестраховщиков или пробелов в законодательстве по перестрахованию. 15. Концентрация по географическому признаку и по кредиторам. Рекомендация: Ипотечная страхования компания должна обеспечить диверсификацию по географическому признаку и по кредиторам для минимизации риска потерь по одному событию или лицу в конкретной географической области или по конкретному кредитору. Риск ипотечной страховой компании, связанный с конкретным кредитором или определенной географической областью, не должен превышать определенной процентной величины, например двадцати пяти процентов (25%) общей величины рисков, принятых страховщиком. Органы, регулирующие ипотечное страхование, должны проводить проверки соблюдения таких ограничений на ежегодной основе для выявления необходимости внесения в них изменений, обусловленных конъюнктурой рынка. Обоснование: Ипотечные страховые компании повышают риск собственной несостоятельности или невозможности удовлетворения претензий, если они в значительной степени связаны с конкретной географической областью или с конкретным заемщиком. Система финансирования жилищного строительства является слишком важным элементом экономического роста в Российской Федерации, чтобы позволить страховщикам излишне концентрироваться на отдельных географических областях или кредиторах. - 20 - VI. Законодательство, рекомендуемые для банковской сфере Высокий рейтинг ипотечного страхования в значительной степени повышает надежность и ликвидность рынка жилья. Кредитная деятельность всегда активно развивается на фоне притока капитала и роста стабильности. Органы, регулирующие банковскую сферу, обычно приветствуют усовершенствование структуры регулирования, которая не ограничивает экономическую активность или доступность ипотечного капитала. В частности, нормативные акты, регулирующие банковскую сферу, должны создавать достаточную нормативную базу, позволяющую (1) эффективно управлять кредитным рисками финансирования ипотеки по кредитам с высоким соотношением кредитной суммы к стоимости имущества (управление риском), и (2) снизить возможность неблагоприятного выбора кредитов, покрываемых ипотечным страхованием. Ниже приведены разделы, определяющие важность строгих норм, направленных на решение данных двух проблем. 1. Управление рисками Принцип: Надежная финансовая система должна учитывать более высокие риски по кредитам с высоким соотношением кредитной суммы к стоимости имущества за счет присвоения таким кредитам более высокого значения риска. Пруденциальные нормы регулирования финансовых систем требуют от финансовых институтов при выдаче кредита резервировать часть их капитала в счет резерва на покрытие случаев невыполнения обязательств по кредиту. Международные банковские стандарты, рекомендованные Базельским Комитетом, указывают, что данное требование к резервированию части капитала должно определяться на основании степени риска актива. На ипотечных рынках, в отношении которых существует достаточная база данных, установлено, что риск дефолта выше для кредитов с высоким соотношением кредитной суммы к стоимости жилья. Несмотря на культурные и рыночные различия, причины присвоения более высокой степени риска таким кредитам вполне логичны. В сложной экономической ситуации заемщик, инвестировавший лишь двадцать процентов (20%) собственных средств в приобретение жилья, скорее готов отказаться от вступления во владение имуществом, нежели заемщик, инвестировавший сорок процентов (40%). Более того, заемщики, первоначальный взнос которых составил 20% стоимости жилья, зачастую оказываются в более сложной ситуации при финансовом кризисе, либо потому, что не имеют доступа к дополнительным ресурсам (о чем свидетельствует незначительная величина первоначального взноса), либо потому, что недостаточно дисциплинированы для исполнения ипотечных обязательств (что подтверждается отсутствием накоплений). И, наконец, тот факт, что большая доля средств была выплачена за жилье кредитором, а не - 21 - заемщиком, ведет к тому, что при дефолте по кредиту с высоким соотношением кредитной суммы к стоимости имущества кредитор несет большие потери, нежели в случае с кредитами с меньшим соотношением суммы кредита и стоимости заложенного имущества. Таким образом, надежная финансовая система должна признавать более высокий риск кредитов с высоким соотношением кредитной суммы к стоимости имущества за счет применения более жестких требований к резервированию капитала. Такие требования к резервированию капитала должны применяться ко всем финансовым институтам, выдающим ипотечные кредиты. 2. Неблагоприятный выбор Принцип: Обеспечение независимого выбора ипотечных кредитов для устойчивого функционирования ипотечной страховой компании. Проблема неблагоприятного выбора отражена в одной из экономических концепций. Она существует во всех отраслях, где покупатели и продавцы товаров и услуг обладают различным количеством информации. При отсутствии методологии контроля неблагоприятного выбора на рынке таких товаров или услуг может произойти кризис, и он скоре всего и произойдет. Один из примеров отрасли, которая может столкнуться с проблемой неблагоприятного выбора, является отрасль ипотечного страхования. Ипотечная страховая компания назначает ставку премии для покрытия среднего риска убытка, связанного с дефолтом заемщика, по целевой группе заемщиков. Кредиторы имеют стимул страховать только те ипотечные кредиты, по которым риск дефолта выше среднего уровня, и не страховать те кредиты, по которым риск дефолта ниже среднего уровня. В данном случае, ставка премии, которая изначально устанавливалась для всей группы целевых заемщиков (однако была собрана для кредитов с риском дефолта выше среднего уровня) не будет достаточной для покрытия всех страховых требований, которые будут возникать по фактически застрахованным ипотечным кредитам. Как бы то ни было, если страховщик ипотечного кредита поднимает ставку премии, кредиторы примут решение отказаться от страхования ипотеки и проблема сохранится. Таким образом, при отсутствии других стимулов (помимо передачи риска) кредиторов для страхования более широкого пула ипотечных кредитов, рынок ипотечного страхования просто не может существовать. В этой связи для функционирования ипотечной страховой компании необходим непредвзятый метод выбора из значительного усредненного пула страхуемых ипотечных кредитов. Наличие такого метода обеспечивает возможность ипотечной страховой компании устанавливать ставки премии, достаточные для покрытия страховых требований по указанному пулу ипотечных кредтов. Существуют различные методы, которые могут использоваться для осуществления такого непредвзятого выбора. Один из самых простых и - 22 - безопасных методов – ввести обязательные требования о страховании ипотечных кредитов, отвечающих определенным критериям (например, соотношения кредитной суммы и стоимости залога). Такой метод может привести к установлению более низких ставок премий для группы, поскольку обеспечивает расширенный пул для каждой категории премий. Такой метод успешно применяется в таких странах, как Канада и Гонконг. Как бы то ни было, для создания приемлемого пула применяются и другие системы стимулов. Значительная дифференциация в определении степени риска по застрахованным и незастрахованным ипотечным кредитам является стимулом кредиторам страховать свои кредиты. Австралия и США используют такой механизм определения степени риска в своих системах ипотечного кредитования. Более того, в обеих странах существует дополнительное требование о том, что большая часть ипотечного кредита должна быть застрахована для того, чтобы использоваться в секьюртизации. Поскольку большинство кредиторов в Австралии в основном полагаются на секьюритизацию своих финансовых ресурсов, данное требование де факто служит обязательным для ипотечного страхования. 3. Рекомендация Мы рекомендуем осуществление следующих трех шагов для разработки нормативной базы регулирования банковского сектора, которая позволит эффективно управлять ипотечным кредитным риском по кредитам с высоким соотношением кредитной суммы и стоимости залога, в то же время сводя к минимуму возможность неблагоприятного выбора. A. Ипотечное страхование, предоставленное квалифицированной третьей стороной с высоким рейтингом, является необходимым условием предоставления кредитов, по которым соотношение суммы и стоимости имущества превышает определенную величину; мы рекомендуем 70%. Данная методология является предпочтительной для контроля общего риска кредитов с высоким показателем соотношения кредитной суммы и стоимости имущества и создания ситуации, при которой риск может быть распределен посредством ипотечного страхования, что позволит снизить системный риск банковской отрасли.  Сделки по секьюритизации ипотеки будут проводиться более активно при наличии высококачественного инструмента повышения надежности, такого как ипотечное страхование. ИС направляет высокодоходный капитал третьих сторон в ценные бумаги, обеспеченные закладными.  Ипотечное страхование напрямую воздействует на кредитный рейтинг ценных бумаг, обеспеченных закладными, за счет снижения вероятности дефолта и снижения, таким образом, издержек эмиссии ценных бумаг, обеспеченных закладными, для кредитных институтов. - 23 -    Применение к ипотечному страхованию стандартных требований позволит снизить вероятность неблагоприятного выбора и, следовательно, размер страховой премии. Важно уведомить кредиторов, настолько быстро, насколько это возможно, о требованиях в отношении страхования ипотеки, чтобы подготовить инфраструктуру ипотечного рынка Российской Федерации к усилению надзора и поддержки кредитов с соотношением кредитной суммы и стоимости заложенного имущества более 70%. Установление лимитов соотношения кредитной суммы и стоимости имущества успешно применяется в таких странах, как Канада и Гонконг. B. Нормативные акты в банковской сфере должны поддерживать присвоение более низкого показателя риска по кредитам, обеспеченным страховым покрытием.  Более низкий уровень риска по застрахованным ипотечным кредитам признается за счет снижения требований к капиталу банка.  Банк может значительно повысить уровень прибыли на собственные средства (ROE) за счет максимизации эффективности использования капитала на фоне поддержания безопасного и устойчивого уровня риска.  Снижение ставок по застрахованным ипотечным кредитам позволяет расширить предоставление кредитов более обширному кругу покупателей жилья без повышения кредитного риска.  Развивающиеся максимальными темпами рынки, такие как Австралия, Канада и США снизили уровень риска по застрахованным кредитам с высоким соотношением кредитной суммы к стоимости имущества. Мы рекомендуем уровень риска 100% для незастрахованных кредитов с высоким соотношением кредитной суммы к стоимости имущества (более 70%) и 50% для застрахованных кредитов.  По аналогии с Индией и Мексикой, Российской Федерации целесообразно принять уровень риска в размере 100%, поскольку это является общепринятым для развивающихся и растущих ипотечных рынков. C. Нормы в банковской сфере, которые устанавливают максимальное соотношение кредитной суммы к стоимости имущества по ипотечным кредитам; Российской Федерации рекомендуется рассмотреть ограничение на уровне 85%.  Для содействия в предотвращении использования непродуманных методов кредитования, некоторые страны, такие как Китай и Корея, установили максимальные значения соотношения кредитной суммы к стоимости имущества по ипотечным кредитам.  Российской Федерации рекомендуется рассмотреть ограничение соотношения кредитной суммы к стоимости имущества на уровне 85% для предотвращения использования неадекватной практики кредитования. - 24 - VII. Рекомендации и выводы по ипотечной страховой компании На данном этапе Российская Федерация не готова к появлению частной страховой ипотечной компании в связи тем, что (1) ежегодный объем российского рынка ипотечного кредитования составляет от 200 до 400 млн. долл., что недостаточно для образования значительного объема застрахованных кредитов и географической диверсификации, (2) существует потребность в фундаментальных усовершенствованиях первичного и вторичного рынка ипотеки и (3) отсутствует достаточная нормативная база в банковской сфере и ипотечном страховании. В этой связи мы рекомендуем, после осуществления всех необходимых усовершенствований на первичном рынке ипотеки и параллельно с осуществлением необходимых преобразований на вторичном рынке ипотеки, равно как и с принятием соответствующих законов в банковской сфере и области ипотечного кредитования, учредить государственную компанию ипотечного страхования. Российские власти должны взять на себя разработку национальной программы ипотечного страхования. Поскольку ипотечное страхование является специализированным направлением страхования, которое требует специального опыта в составлении руководств по страхованию, определении требований, установлении обоснованных ставок страховых премий, методов управления рисками, процедур снижения потерь, программ обучения для заемщиков и клиентов, технологических систем и прочих требований к инфраструктуре, российское правительство при учреждении государственной ипотечной страховой компании и разработке программы ипотечного страхования должно прибегнуть к консультациям международных государственных экспертов, таких как Canada Mortgage and Housing Corporation. Российское правительство может проводить программу ипотечного страхования посредством создания региональных ипотечных агентств. Для содействия развитию первичного и вторичного рынков ипотеки и увеличению объема выдаваемых ипотечных кредитов российское правительство может использовать международные частные компании ипотечного страхования для перестрахования, чтобы превратить государственную ипотечную компанию в компанию, в большей степени сконцентрированную на перестраховании. В любом случае, государственная компания по ипотечному страхованию должна будет продолжать оказывать услуги первичного страховщика ипотеки по социальным ссудам на приобретение жилья в таких сегментах, как население с низким уровнем дохода или сложными жилищными условиями, в которых частные страховые компании, как правило, не работают. Российским органам власти будет полезно рассмотреть пример Мексики. Правительство Мексики предоставило полномочия Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), государственному федеральному банку развития, по расширению границ существующего ипотечного рынка за счет регулирования и стандартизации, а также по стимулированию развития вторичного рынка ипотеки. SHF является оптовым ипотечным банком и в этом качестве предлагает мексиканским кредиторам финансирование для ипотечных кредитов. Аналогично ИС, гарантийное ипотечное - 25 - страхование предоставляет двадцатипятипроцентное покрытие ипотечного кредита, а не стопроцентное, при этом из покрытия исключаются прочие направления страхования, мошенничество и специальные риски (землетрясения, наводнения, оползни и т.д). В ближайшем будущем SHF нацелен на выход на рынок международных частных страховщиков в качестве прямых страховщиков рисков. В Российской Федерации вопросам ипотечного финансирования уделяется значительное внимание. Наступил момент, когда российскому правительству необходимо внести соответствующие изменения в регулирование первичного и вторичного ипотечного рынка и ввести в действие необходимые законы в банковской сфере и сфере ипотечного кредитования для поддержания долгосрочного развития отрасли ипотечного финансирования. - 26 -