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Tema 32

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					                   Tema 32: Los contratos de garantía

1º Consideraciones gnales

Cumplimiento de obligaciones puede ser garantizado de modo que el acreedor pueda
estar más seguro de que la misma se va a cumplir.
A veces, el acreedor exige al deudor la prestación de una garantía adicional que le
permita cobrar su deuda de un modo rápido , eficaz y sin acudir a los Tribunales.
Esto se hace mediante la contratación de contratos accesorios  contratos de garantía.


A) Contratos de garantía personal:
   Una psna distinta del deudor se obliga a cumplir una obligación  FIANZA

B) Contratos de garantía real:
   Determinación de un bien determinado para cumplir una obligación constituyendo
   un dcho real accesorio de la obliga que se asegura.  Hace nacer un dcho real
   sobre cosa concreta



A) El contrato de fianza

1º Naturaleza y concepto del contrato

Def: “Una psna se obliga a pagar o cumplir una por un 3º, en caso de que éste no lo
haga”

      Mercantil: Cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación
   mercantil aun cuando el fiador con sea empresario
      Unilateral: Solo existen oblig para fiador (aunque tb podría ser plurilateral ya
   que fiador se introduce en el negocio jco que asegura)
      Oneroso o gratuito: Si no se dice nada es gratuito
      Accesorio

N.B. No confundir con contrato de contraaval  principal en virtud del cual una
psna asume el compromiso de avalar a otra de modo gratuito u oneroso.




2º Elementos del contrato

Produce los efectos entre el acreedor principal de la obligación garantizada y el fiador.

  a)   Capacidad:
       1) Acreedor principal: ninguna especial
       2) Fiador: Plena capacidad jca y si se está casado...consentimiento de ambos
          cónyuges si se quiere obligar todos los bienes gananciales a las resultas del
          aval {Admin de sociedades requieren poder EXPRESO para avalar}
       3) Avalado: Capacidad gnal para contratar

 b)    Objeto:
       Obligación que se afianza debiendo comprometerse el fiador a lo mismo que el
       deudor avalado o a algo menos PERO NUNCA MÁS

  c)   Causa:
       Para fiador  obligación de afianzado de pagar remuneración (si es oneroso) o
       liberalidad
       Para afianzado  obligación de fiador de responder por su cuenta

 d)    Forma:
       ESTRICATAMENTE FORMAL  debe hacerse por escrito. Sin forma escrita el
       aval no tiene validez y no produce ningún efecto



3º Contenido y extinción del contrato

A) Obligaciones del fiador:

  a)   Cumplir oblig principal en caso de no hacerlo el afianzado  esta oblig se
       extingue si se pactó pacto paral a fianza una vez que pasó el tiempo convenido y
       su alcance puede abarcar la totalidad de la deuda impagada. Nace la oblig en el
       momento que dejó de pagar el deudor avalado

 b)    Afianzar las oblig que asuma el avalado siempre que éste se lo demande,
       estén dentro de la cuantía convenida y se encuentren dentro del riesgo que
       haya sido acordado  Fiador goza de 2 privilegios con respecto a obligación:
            i. Bº de excusión: Fiador no puede ser compelido a pagar al acreedor sin
               que antes se hayan hecho excusión de todos los bb del deudor. Fiador
               puede renunciar expresamente a él en el contrato

           ii. Bº de división: Cuando haya pluralidad de fiadores, la obligación del
               afianzado ha de dividirse entre todos los fiadores. Cesa en caso de
               renuncia, cuando aval sea solidario o cuando deudor sea declarado en
               concurso

       {N.B. TS opina que las fianzas mercantiles se presumen solidarias. :. No
       existen privilegios anteriores}

B) Obligaciones del deudor principal afianzado:

  a)   Pagar retribución si fianza es onerosa

 b)    Informar al fiador de los auténticos riesgos de la operación
 c)   No exigirle avalar obligaciones distintas de las pactadas expresamente entre
      ellos

 d)   Responder del importe de la deuda con intereses, gastos, D y P, etc.  Fiador
      podrá subrogarse en los dchos del acreedor principal frente a afianzado

C) Cofiadores:
   Pago por unos de ellos le autoriza a reclamar de los demás la parte que corresponde
   proporcionalmente

D) Acreedor principal:
   Oblig de permitir al fiador subrogarse en todos los dchos que tiene frente a deudor
   principal afianzado

E) Extinción:

 a)   Cuando desaparece la oblig principal

 b)   Cuando transcurra plazo si se pactó  aunque aún subsista la obligación
      principal

       1) Acuerdo entre avalista y avalado se extingue por:
          i. Transcurso del tiempo pactado
          ii. Apertura fase de liquidación del concurso de avalado
          iii. Declaración de concurso de avalista

   IMP: Extinción del PACTO entre avalista y avalado NO EXTINGUE EL AVAL
   PRESTADO POR EL FIADOR!!!!!!!!!! Que deberá hacer frente a la obligación
   garantizada, sin perjuicio de su dcho de repetición contra las psnas que sustituyan o
   representen al avalado.




B) El contrato de prenda

1º Concepto y naturaleza

Def: “Propietario de una cosa mueble afecta ésta al pago de una deuda de modo que, a
su vencimiento, se pueda hacer efectiva la misma, sobre el precio de venta de la cosa
afectada, con preferencia a cualquier acreedor si dueda no fue satisfecha”


       Mercantil: Cuando la obligación garantizada sea de esta naturaleza y tenga por
   objeto cosas específicamente mercantiles  t-v, mercancías, dinero
       Constitutivo de dchos reales
       Bilateral
       Gratuito
       Real: Se perfecciona con la entrega de la cosa al acreedor pignoraticio
       Accesorio: Solo válido si existe una obligación anterior cuyo cumplimiento se
   garantice

N.B. Prenda ≠ promesa de prenda. Este último es consensual

IMP: Requisitos indispensables...
         SER PROPIETARIO DE LA COSA
         TENER LIBRE DISPOSICIÓN DE SUS BIENES
         QUE COSA PIGNORADA SEA SUSCEPTIBLE DE VENTA (caso
             de que se tuviera que instar la venta)




2º Elementos del contrato

 a)   Capacidad:
         i. Acreedor pignoraticio: para ser depositario

 b)   Objeto:
      Cosa mueble y la obligación puede ser cualquiera siempre que sea válida. Se
      puede hacer prenda sobre cosa futura pero contrato  PROMESA SE PRENDA

 c)   Forma:
      NO REQUIERE........PERO no surte ningún efecto mientras no se desplace la
      posesión de la cosa pignorada desde el propietario hasta el acreedor. DEBE
      CONSTAR EN INSTRUMENTO PUB para surtir efectos ante 3ºs....si no se hace
      así....prenda válida entre las partes PERO no frente a 3ºs



3º Contenido del contrato

A) Dchos y oblig de acreedor pignoraticio:

 a)   DCHOS:
      1) Percibir intereses que la prenda pueda producir para compensarlo con
         lo que le deba el deudor

       2) Ejercitar todas las acciones que competen al dueño de la cosa pignorada
          para defender su posesión

       3) Dcho de retención

       4) Enajenar prenda ante Notario o en subasta pública  Si deuda no se
          paga

       5) Prorrogar prenda si, vencida la obligación garantizada, resulta titular
          de otra deuda a su favor contre el deudor  siempre que deuda haya
          nacido durante vida de primera prenda
 b)    OBLIG:
       1) Conservar y custodiar la cosa con la diligencia de un buen padre de
          familia / empresario leal  Responde de la pérdida o deterioro de la cosa

       2) No usar la cosa pignorada sin autorización del dueño

B) Dcho y oblig del propietario de la cosa pignorada:

  a)   DCHOS:
       1) Ejercer acciones necesarias contra los que pretendan destruir la cosa
          pignorada

       2) Cobrar la comisión estipulada si deudor pignoraticio ≠ propietario de la
          cosa

       3) Permitir subasta de la cosa

       4) Exigir que deudor pignoraticio pague su deuda en caso de que haya sido
          necesario ejecutar la prenda

       5) Vender la cosa pignorada  comunicar al comprador (necesario
          consentimiento del acreedor pignoraticio poseedor de la cosa)

 b)    OBLIG:
       1) No estorbar en posesión de la cosa

C) Dchos y oblig de deudor pignoraticio:

  a)   DCHOS:
       1) Ejercitar los dchos del propietario de la cosa en caso de serlo

 b)    OBLIG:
       1) Pagar deuda garantizada en el caso de que haya sido preciso ejecutar la
          prenda y no sea propietario de la cosa pignorada

       2) Pagar al dueño de la cosa pignorada comisión cuando no sea el dueño

       3) Pagar el montante de la deuda al propietario de la cosa  En caso de
          ejecución de prenda



4º Extinción del contrato

    Destrucción de cosa pignorada
    Extinción de bolig garantizada
    Devolución de lo pignorado a su propietario
IMP: La obligación garantizada se extingue de acuerdo con su propia naturaleza
pero el dcho real de prenda concluye con la desaparición de la cosa pignorada y
por devolución de ésta a su propietario.




5º Prenda sobre t-v

     -    Títulos al portador: ponerlos en posesión del acreedor pignoraticio. Acreedor
          quedará obligado a facilitar la posesión para que le propietario pueda ejercer
          sus dchos
     -    Títulos a la orden: Posesión ha de transmitirse mediante un endoso de garantía
     -    Títulos nominativos: Se debe comunicar al emisor la constitución de la prenda
          para que el acreedor pignoraticio quede legitimado para ejercitar su dcho

A) Prenda de valores contratados en MSO:
   Produce efectos especiales cuando se ha constituido con intervención de FP o
   escritura pública:

            o Acreedor tiene dcho preferente sobre los demás acreedores a cobrar su
              crédito
            o Vencido el crédito, el titular del dcho puede pedir la enajenación de la
              prenda en el mercado, previa presentación del contrato y los títulos
            o Posesión del acreedor es inatacable

   Los valores negociables deberán estar representados mediante anotaciones en
   cuenta. Por lo tanto, requisitos:

             Comunicar la constitución de la prenda a la entidad encargada de llevar el
         registro de anotaciones en cuenta
             Necesario poner en conocimiento el hecho de la transmisión: si no se
         cumple...responsables  entidad encargada del registro + cedente
             Entidad que lleva el registro solo puede inscribir prenda en virtud de
         documento público

B) Prenda sobre los saldos acreedores de cuentas corrientes:
   El desplazamiento de la posesión se cumple ordenando a la entidad de crédito el
   bloqueo de la cuenta corriente hasta que el acreedor se declare satisfecho de su
   deuda.

C) Prenda sobre valores negobciables que NO cotizan en MSO:
   Se rige por la normativa gnal del contrato. Pueden ser representados mediante
   anotaciones en cuenta. Existen determinados efectos negociables que se rigen por
   una disposición específica como las pólizas de seguros. La prenda sobre estos bb
   queda sujeta a lo que se derive de su legislación especial.

D) Prenda sobre mercancías representadas por título de crédito (t-tradición):
   Ejemplo: carta porte (transporte), warrant (almacenes gnales). En caso de necesitar
   su ejecución, bastará con requerir a la compañía depositaria para que enajene las
   mercancías en subasta pública en el almacén (i.e. no convocada por acreedor ya que
   “no se traspasa la posesión”)

E) Prenda sobre acciones:
   Todos los dchos corresponden al propietario de las acciones, quedando el acreedor
   pigno obligado a facilitar su ejercicio.
   Si son acciones NOMINATIVAS  preciso insciribir prenda en libro de accionistas
   nominativas. La anotación sirve para que la prenda surta efectos frente a la SA pero
   no para constituirse.
   IMP: Si acciones...anotaciones en cuenta...comunicar a la entidad
   encargada...luego ésta comunicará a SA para anotar en libro de acciones
   nominativas.

F) Prenda sobre participaciones sociales de una SRL:
   Ha de hacerse mediante escritura pública y anotarse en el libro registro de socios.
   Los requisitos formales sustituyen al desplazamiento de la posesión ya que no podrá
   haber debido a que PART SOCIALES NO PUEDEN NUNCA INCORPORARSE
   A TÍTULOS FÍSICOS.
   Objeto de prenda no es una cosa sino los dchos ecos derivados de la condición de
   socio pigno. = que en SA, TODOS los dchos corresponden al propietario de las
   participaciones sociales.

G) Prenda para garantizar saldos deudores de las c/c

H) Prenda sobre emisión de obligaciones:
   Ha de ser aprobado por la JGdA. El desplazamiento de la posesión se hará
   depositando el objeto pignorado en el lugar que pacten la SA y el comisario. Su
   ejecución se hará de acuerdo con el régimen propio de las obligaciones.




6º Prenda sin desplazamiento

En ocasiones, desplazamiento de la posesión sería inviable para una práctica
empresarial ágil y constante.

A) Objeto del contrato:
   SOLAMENTE SOBRE LAS SIGUIENTES:
          i. Frutos pendientes
          ii. Frutos separados
          iii. Animales, sus cráis y sus productos
          iv. Máquinas y otros bb muebles fácilmente reconocibles por sus
               características propias  marca, número de fabricación
          v. Mercaderías y MMPP
   N.B. No pueden ser objeto de este contrato bb que son susceptibles de hipoteca
   mobiliaria.  OBLIG GARANTIZADA SIEMPRE DINERARIA.

B) Constitución:
   Contrato requiere para su validez un doc público y la inscripción en el RdBM
   sección hipoteca mob y prenda sin desplaz.
   :. CONTRATO FORMAL. Es además UNILATERAL  solo oblig para
   pignorante.

C) Contenido del contrato:

  a)   Oblig del pignorante:
       1) Conservar bb pignorados como si fuera depositario
       2) Mantener bb en el lugar indicado en el contrato
       3) No enajenar los bb sin consentimiento del acreedor  éste goza de dcho
           preferente de adquisición
       4) Amortizar la deuda en cualquier momento aunque no haya llegado
           vencimiento
       5) Responder de gastos que produzca la conservación, reparación y admin de
           los bb pignorados

 b)    Acreedor pigno puede:
          i. Perseguir cosa pignorada cualquiera que sea su propietario o poseedor.
              Puede transmitir su crédito  formalizarlo en doc público...inscripción
              en el RdBM

D) Extensión y ejecución de la prenda:
   Se extiende a todo tipo de indemnizaciones, pagadas por un asegurador que
   pudieran corresponder al pignoratne por los bb gravados, siempre que siniestro
   ocurra después de la constitución de PSD.
   El acreedor no tendrá preferencia absoluta como en la prenda normal. SI el deudor
   pigno es declarado en concurso  preferencia la establece la LCRS.
   Para hacer efectiva la prenda, la LHMPD regula un procedimiento extrajudicial de
   venta de los bb pignorados, independiente del proceso ordinario de ejecución de
   la prenda regulado por la LEC.

E) Extinción del contrato:

  a)   Si se pactó que los bb pignorados fueran asegurados y el deudor pigno o el
       prop de los mismos dejan de pagar la prima

 b)    Si deudor o propietario de los bb hacen mal uso de ellos o no cumplen sus
       obligaciones




A) El contrato de hipoteca


1º Contrato de hipoteca

Constituye una de las operaciones bancarias más características hoy en día.
A) Concepto y naturaleza:

Def: “Propietario de un bien inmueble o de un dcho real constituido sobre un inmueble
afecta especialmente el mismo en garantía del cumplimiento de una obligación”

       Mercantil:
       1) Garantiza una obligación mercantil
       2) Contratos de hipoteca celebrados por empresarios
       Constitutivo de dchos reales
       Unilateral: Solo engendra oblig para el hipotecante
       Gratuito
       Formal: No es válido sin inscripción en el RdP
       Accesorio

N.B. Promesa de hipoteca ≠ hipoteca ya que es consensual


B) Elementos del contrato:

 a)   Objeto:
      1) Bien inmueble o dcho real sobre bien inmueble (salvo servidumbre)

 b)   Forma:
       1) Indispensable para validez que documento en el que se constituya sea
          inscrito en el RdP


C) Contenido del contrato:

 a)   Oblig de deudor hipotecario o hipotecante:
      1) Cuidar el bien con la diligencia debida

   IMP: La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, mejoras, frutos
   pendientes y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al
   propietario por los aseguradores de los bb hipotecados.


D) Sustitución de los contratantes:
   Las psnas implicadas en una obligación garantizada con hipoteca como en todas las
   obligaciones solo pueden ser sustituidas con el acuerdo expreso de los contratantes.
   Si el titular del crédito garantizado con hipoteca fallece, herederos quedan
   subrogados en la situación del causante.

       1) Sustitución del deudor hipotecario:
          Adquiriente deberá asumir la hipoteca y el transmitente seguirá siendo
          deudor de la obligación garantizada a no ser que el acreedor consienta
          expresamente

       2) Sustitución del acreedor hipotecario:
          Acreedor hipotecario puede transmitir su crédito
       3) Subrogación forzosa del acreedor hipotecario:
          Acreedor hipotecario puede ser sustituido a petición del deudor hipotecario
          (ej: cambiarse de banco)

   La subrogación es siempre posible aunque no conste en el contrato y no será preciso
   el consentimiento del acreedor cuando, para pagar la deuda, haya tomado prestado el
   deudor del subrogante el dinero por escritura pública. (ej: cambio de banco)
   La entidad subrogante (nuevo banco) debe comunicar al acreedor hipotecario la
   intención del deudor solicitando un certificado sobre el montante de la deuda.

   IMP: La subrogación no producirá efectos frente a 3ºs si no se hace constar en
   el RdP.


E) Extinción del contrato:
  a) Pago de la deuda
  b) Pérdida de cosa hipotecada
  c) Causas previstas en LH y CC

IMP: Si se pierde cosa...
      Obligación subsiste (i.e. deuda no desaparece)
      Dcho real se extingue



2º Hipoteca en garantía de t-v y cuentas de crédito

Aseguran una deuda convertida en cosa mueble cuyo titular es DESCONOCIDO O
INDETERMINADO en el momento de celebrarse el contrato.
La escritura pública debe recoger las especialidades de los t-v que se garantizan, nº,
serie, vto, VN, etc. TB  Datos del Notario autorizante de Hipoteca
                         Datos de RdP
                         Datos del RM

La cancelación de la hipoteca se practicará tras comprobarse que los t-v han sido
amortizados. Si se trata de t-v al portador, para cancelar totalmente la hipoteca  hacer
constar de forma notarial, que se encuentran en poder deudor toda la emisión.

IMP: ES MUY FRECUENTE HIPOTECA SOBRE EMISIÓN DE OBLIG EN SA.

La escritura de constitución de la hipoteca habría de otorgarse entre los admin de la SA
y el comisario. Las obligaciones hipotecarias pueden revestir la forma de anotaciones en
cuenta. Cuando las obligaciones se represente de esta manera para ejecutar la hipoteca
se deberá acompañar un documento que acredite la inscripción en el registro de
anotaciones en cuanta a nombre del acreedor hipotecario.
Cancelación se practicará igual...con documento acreditativo.

Se puede garantizar mediante hipoteca el saldo deudor que resulte de una cuenta
corriente abierta como consecuencia del contrato de apertura de crédito.....normativa =
que para prenda.
3º Transmisión de los préstamos hipotecarios

No requiere requisito de forma alguno pero se requiere:

       Escritura pública
       Hacerlo constar en el RdP
       Avisar tanto al deudor hipotecario / hipotecante (en caso de ≠ las dos figuras)

En principio se transmiten préstamos hipotecarios que tienen la finalidad de financiar
construcción y adquisición de viviendas; obras de urbanización y equipamiento social;
etc. Deben estar garantizados con 1ª hipoteca y préstamo no puede ser mayor al 70% del
valor de tasación salvo los de viviendas.

N.B. Estos préstamos pueden transmitirse mediante la emisión de t-v a los que se
incorporan los dchos del acreedor hipotecario en el Mercado Hipotecario.

    Cédulas hipotecarias:
     Emitidas por bancos por importe no superior al 90% de la suma de capitales no
     amortizados de todos los créditos hipotecarios de la cartera de la entidad. Su
     emisión se ha de publicar en el BOE

    Bonos hipotecarios:
     Emitidas por los bancos por importe no superior al 90% de la suma de capitales
     no amortizados de todos los créditos de la cartera de la entidad. Su emisión se ha
     de publicar en el BOE.

Las cédulas y bonos incorporan el dcho de crédito, derivado del préstamo hipotecario de
su tenedor frente a la entidad emisora y llevan aparejada ejecución para reclamar de ésta
el pago después de su vto. Se podrían representar mediante anotaciones en cuenta.

    Participaciones hipotecarias:
     De carácter nominativo o representadas mediante anotaciones en cuenta que
     incorporan un PORCENTAJE sobre el total del crédito. No están sometidas a
     inscripción en el RM y no tienen porque publicarse en el BOE.

IMP: Titulares de estos documentos tienen preferencia sobre cualquier otro
acreedor sobre los préstamos y créditos a favor de la entidad que los haya emitido
y en cuya representación hubieran sido creados.
.......En caso de concurso de entidad emisora....titular de estos títulos  acreedor
CON PRIVILEGIO ESPECIAL.

Si el acreedor hipotecario no comunica al deudor la cesión del préstamo hipotecario
queda responsable de los prejuicios que pueda sufrir el adquiriente como consecuencia
de la omisión.




4º Hipoteca mobiliaria
Se utiliza para aquellos bb que pueden identificar de modo similar a los inmuebles y son
susceptibles de persecución ilimitada por medio de acción real.
IMP: PSD y HM son INCOMPATIBLES.

A) Concepto, naturaleza y elementos del contrato:
   Es igual que la hipoteca ordinaria pero puede recaer sobre:
       1) Establecimientos mercantiles
       2) Automóviles
       3) Aeronaves
       4) Maquinaria industrial
       5) Propiedad intelectual
       6) Propiedad industrial

   Tiene los mismos caracteres que la hipoteca ordinaria y requiere la misma capacidad
   para contratar. No son susceptibles de hipoteca mobiliaria, aunque sean muebles, los
   siguientes:
          i. Bb no enajenables
          ii. Bb en régimen de copropiedad que solo se pueden hipotecar con
               consentimiento de todos
          iii. Los que ya estén hipotecados
          iv. Dcho real de hipoteca mobiliaria
          v. Bb susceptibles de PSD
   La obligación garantizada ha de ser dineraria y ha de determinarse en moneda
   nacional

  a)   Constitución:
       Para que contrato sea válido  en escritura pública que ha de ser inscrita en el
       RdBM. Estos requisitos son esenciales para el nacimiento del dcho real PERO
       NO para la obligación garantizada.

B) Tipos de hipoteca mobiliaria:

  a)   Hipoteca de establecimiento mercantil:
       No están incluidos en la hipoteca mobiliaria todos los bb que forman parte de él.
       Se excluyen la clientela, las relaciones de hecho. Se incluyen en ella la propiedad
       industrial, la maquinaria, el utillaje y el mobiliaria PERO NO las mercancías ni
       las MMPP SALVO PACTO EXPRESO. Se podría someter las anteriores si el
       deudor hipotecante se comprometiera a mantener un determinado nivel de stocks
       y poniéndolo en la escritura constitutiva de la HM.
       N.B. El establecimiento debe ser propiedad del hipotecante o debe tener
       sobre él dcho de traspaso

 b)    Hipoteca de maquinaria industrial:
       Sobre maquinaria del local. Habrá que determinar el sitio en el que está situada y
       la finalidad que tiene. Deudor hipotecante deberá velar por su estado y
       conservación.

  c)   Hipoteca sobre propiedad industrial:
       Inscribir además de en RdBM en la OEdPM. Propietario de los bb hipotecados
       no podrá renunciar a ellos ni ceder su uso sin consentimiento del acreedor
      hipotecario. Éste podrá obtener rehabilitación del bien o su prórroga si el
      propietario no lo hiciera, pagando el canon.

 d)   Hipoteca de aeronaves:
      Sobre aviones de nacionalidad española. La hipoteca se extiende a todos los
      accesorios destinados a su servicio. Solo algunas cosas tienen dcho preferencial.
      Los convenios internacionales celebrados por España, = que hipoteca naval
      pueden alterar el orden de prelación de acreedores.


C) Contenido del contrato:

 a)   Dchos y oblig del acreedor hipotecario:
      1) Perseguir los bb cualquiera que sea su poseedor o propietario cuando precise
         ejecutar la hipoteca
      2) Preferencia y prelación para el cobro del crédito
      3) Pedir la admin. judicial de los bienes hipotecados cuando prevea que pueden
         depreciarse por causa distinta de caso fortuito
      4) Ceder su crédito hipotecario

 b)   Dchos y oblig del deudor hipotecante:
      1) Conservar el bien hipotecado con diligencia de un buen padre de familia
      2) Hacer en bienes las reparaciones precisas
         i. Sobre el establecimiento mercantil (sobre propiedad comercial):
             (a) Contrato debe ser notificado al arrendador, y acreedor hipotecario
                 tiene el dcho a exigir:
                     1. Que cesen las perturbaciones en la posesión
                     2. Que se hagan las reparaciones necesarias
                     3. Que se paguen las mensualidades no satisfechas


D) Extinción del contrato:
 a) Pago de la deuda
 b) Pérdida de cosa hipotecada
 c) Causas previstas en LH y CC

IMP: Si se pierde cosa...
              Obligación subsiste (i.e. deuda no desaparece)
              Dcho real se extingue

 Para establecimiento mercantil:
          Modificación de actividad empresarial del hipotecante
          Por vender el deudor los bb sin permiso del hipotecario
          Por extinción del inmueble sobre el que recae el dcho de traspaso

 Para propiedad industrial:
         Caducidad de estos elementos


E) Ejecución de la hipoteca:
Al igual que con la PSD existe un procedimiento extrajudicial a favor del acreedor
hipotecario para cobrarse su deuda...subasta pública ante notario. Dispone
igualmente del procedimiento ordinario tipificado en la LEC.
La acción hipotecaria PRESCRIBE a los 3 años desde que puedo ser legalmente
ejercitada.

				
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