Khủng hoảng thiếu và thừa cao ốc tại Mỹ Đình Mỹ Đình, khu trung tâm thứ hai của Hà Nội được kỳ vọng là khu vực đặc biệt sôi động trong vòng 5 năm tới. Mặc dù hiện tại, Mỹ Đình đang lâm vào tình trạng thiếu trầm trọng văn phòng cho thuê nhưng nhiều cảnh báo cho rằng, vài năm tới, nơi đây sẽ xảy ra “khủng hoảng thừa” cao ốc văn phòng.
Mỹ Đình là khu vực cầu nối giữa Hà Nội với Hà Tây nhờ “trục đường vàng” Láng – Hoà Lạc. Trước năm 2003, đây còn là Việc thiếu nguồn cung văn vùng đất nông nghiệp xa trung tâm Hà Nội và không mấy ai phòng cho thuê là một phần nghĩ nó lại trở thành điểm dừng chân của nhiều ông chủ lớn như nguyên nhân của tình trạng hiện nay. „sốt nóng‟ cao ốc tại Mỹ Đình. Ảnh minh họa. Chỉ trong vòng 4 năm trở lại đây, tốc độ phát triển của cả khu vực này liên tục tăng theo cấp số nhân, tập trung chủ yếu ở đường Phạm Hùng, Trần Duy Hưng với sự xuất hiện của hàng loạt cao ốc. Tuy nhiên, hiện khu vực này chưa hề có một cao ốc hạng A nào được sử dụng. Những cái tên như APEX Tower, CEO Tower hay Hanoi Landmark Tower... còn trong thời gian xây dựng. Tại Phạm Hùng, chỉ có duy nhất tòa nhà hạng B là Viglacera (gần Trung tâm Hội nghị Quốc gia) và một vài tòa nhà do Công ty Sông Đà xây dựng, mặc dù chất lượng chưa đạt tiêu chuẩn hiện đại, nhưng vẫn luôn “đắt hàng”. Tới cuối năm 2009 và đầu 2010, những dự án lớn như APEX Tower, CEO Tower và Crow Plaza... mới hoàn thành nhưng đã và đang thu hút sự chú ý đặc biệt của khá nhiều doanh nghiệp. Ông Nguyễn Minh Trung, Giám đốc Cavico Tower cho biết: “Mặc dù dự án xây dựng tháp APEX mới bắt đầu triển khai, nhưng đã có rất nhiều khách hàng muốn ký hợp đồng đặt chỗ trước để thuê văn phòng khi tòa nhà hoàn thiện, thậm chí một số doanh nghiệp còn muốn mua hẳn một tầng của tháp APEX. Thế nhưng tới nay, chúng tôi chưa nhận lời một khách hàng nào, bởi còn phải tính toán đến nhiều thay đổi về mức giá cho thuê tư nay tới thời điểm APEX hoàn thành”. Việc thiếu nguồn cung văn phòng cho thuê là một phần nguyên nhân của tình trạng „sốt nóng‟ cao ốc tại Mỹ Đình. Nguy cơ thừa văn phòng cho thuê vài năm tới Nhiều ý kiến từ các đơn vị tư vấn bất động sản cho rằng, khu vực Mỹ Đình có thể xảy ra tình trạng khủng hoảng thừa cao ốc văn phòng cho thuê trong khoảng 5 năm tới. Theo thống kê sơ bộ của Công ty tư vấn bất động sản Savills, tương lai 5 năm tới, khu vực Mỹ Đình sẽ có hàng tỉ USD đầu tư vào một loạt dự án quy mô lớn. Cụ thể, tại khu đất 4,3 ha trên đường Phạm Hùng, Công ty Keangnam (Hàn Quốc) đã khởi công tổ hợp Hanoi Landmark Tower, trong đó có một tòa tháp văn phòng hạng A cao 47 tầng với diện tích 209.746m2 (dự kiến hoàn thành năm 2010).
Ngay đầu đường Trần Duy Hưng (gân siêu thị Big C), Công ty Charmvit (Hàn Quốc) cũng vừa khởi công xây dựng Dự án Hà Nội Plaza, riêng tòa cao ốc văn phòng rộng 54.000m2. Sau Trung tâm Hội nghị quốc gia, Tập đoàn Riviera (Nhật Bản) đang có kế hoạch xây dựng tổ hợp khách sạn, căn hộ và văn phòng trên nền diện tích 4,3 ha với tổng mức đầu tư 500 triệu USD. Phía trước đó, khu đất rộng 23 ha đã được liên doanh giữa Viglacera, Orix (Nhật Bản) và UOL (Singapore) xúc tiến dự án xây dựng bao gồm khu khách sạn, căn hộ cao cấp và văn phòng cho thuê với tổng vốn đầu tư 235 triệu USD, trong đó có một tòa tháp văn phòng cao 30 tầng, dự kiến hoàn thành vào quý IV/2009. Cũng trong năm 2009, tổ hợp Crown Plaza (tại đường Lê Đức Thọ) của Công ty Trần Hồng Quân, bao gồm khách sạn 5 sao, khu căn hộ và khu văn phòng cho thuê (riêng khu văn phòng có diện tích sàn 15.88m2) dự kiến được hoàn thành. Bên cạnh đó, APEX Tower cao 27 tầng của Công ty Cavico Tower có diện tích 34.400m2 sẽ đưa vào sử dụng trong năm sau. Trong đó, riêng phần văn phòng cho thuế chiếm diện tích 24.500m2. Tới quý I/2010, tháp CEO của Công ty cổ phần Đầu tư CEO - Vinaconex 9 nằm trên đường Phạm Hùng sẽ hoàn thành, theo đó cung cấp cho thị trường 31.600m2 văn phòng hạng A. Với tốc độ xây dựng hiện nay, đa số cao ốc văn phòng ở khu vực Mỹ Đình dự kiến hoàn thành vào khoảng 2009 - 2011. Vì vậy, các chuyên gia của Savills đưa ra cảnh báo, tình trạng thừa văn phòng xảy ra vào thời điểm đó. Số liệu thống kê từ Savills cho biết, trong 5 năm tới, Hà Nội sẽ có thêm khoảng 1.202.000m2 văn phòng cho thuê các hạng được đưa vào sử dụng (tăng gấp 3 lần hiện nay), trong đó 36.000m2 sẽ được đưa vào hoạt động từ cuối năm nay. Dự kiến tới năm 2011, thị trường văn phòng Hà Nội có thêm 500.000m2 (bằng 1/8 thị trường Bangkok), riêng khu vực Mỹ Đình chiếm đến 300.000m2. Với nguồn cung khoảng 300.000m2, vài năm tới, Mỹ Đình sẽ không còn tình trạng „sốt nóng‟ cao ốc văn phòng cho thuê như hiện nay, thậm chí khu vực này có khả năng „bội thực‟ nguồn cung. Theo Đất Việt Chủ nhật, 14/09/2008
Thận trọng với các “báo cáo” về thị trường địa ốc
Ngoài sự làm giá của các chủ đầu tư, cơn sốt căn hộ thời gian qua được gia nhiệt còn bởi những thông tin từ các báo cáo thị trường của công ty quản lý BĐS.Song hành với sự phát triển nhanh của thị trường bất động sản thời gian qua là việc ra đời hàng loạt công ty nghiên cứu thị trường và quản lý bất động sản tại Việt Nam (gọi chung là các công ty quản lý bất động sản). Cùng với đó là những bản “báo cáo” thị trường (mà thực chất là thống kê khách hàng của các công ty quản lý bất động sản) và hàng loạt khuyến cáo về thị trường căn hộ cao cấp, văn phòng, bất động sản công nghiệp, du lịch… được đưa ra. Trong điều kiện thông tin về thị trường bất động sản còn hạn chế, những bản “báo cáo” này lập tức được báo chí trong nước hưởng ứng và có rất nhiều bài viết chịu ảnh hưởng đáng kể bởi những nguồn thông tin có vẻ chính thống này.
Vào thời điểm cuối năm 2007, ngoài sự làm giá của các chủ đầu tư, cơn sốt căn hộ cao cấp tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM đã được gia nhiệt đáng kể bởi những thông tin kiểu “dự án A cháy hàng”, “dự án B đã bán hết 3 tháng trước khi khởi công”, hay phải đóng tiền vào tài khoản ngân hàng mới được “suất mua”… của các công ty quản lý bất động sản. Hệ quả là những phân khúc thị trường căn hộ cao cấp trong một thời gian ngắn đột ngột tăng giá lên 1.500 USD/m2 rồi 2.000 USD/m2; 3.000 USD/m2, thậm chí có những dự án được đẩy lên 5.000 USD/m2. Nhưng không lâu sau đó, các căn hộ đã rớt giá thảm hại (dự án nào thì đến nay khách hàng đều rõ) và phần thua thiệt chủ yếu là các nhà đầu tư cá nhân. Từ đầu năm 2008 đến nay, khi chi phí sản xuất không ngừng gia tăng, giá cả hàng hóa ngày một đắt đỏ, nhiều doanh nghiệp phải thắt chặt chi tiêu bằng cách hạn chế tối đa các hợp đồng thuê mặt bằng dài hạn, tạm dừng mở các văn phòng, trụ sở mới… khiến diện tích văn phòng các hạng A, B và đặc biệt là diện tích văn phòng hạng C dôi dư khá nhiều, thì các thuật ngữ “cháy chỗ”, “hết chỗ” “cung không đủ cầu”… vẫn được sử dụng thường xuyên trong các bản “báo cáo” thị trường của các công ty quản lý bất động sản. Hệ quả là, giá thuê văn phòng loại A và B đã bị “hét” lên gần gấp đôi so với năm 2006, dao động 50-100 USD/m2/tháng. Giám đốc một công ty có 25 nhân viên, hoạt động trong lĩnh vực thương mại cho biết, với diện tích 150 m2 để làm văn phòng, với giá văn phòng hạng B vào khoảng 40 USD/m2/tháng, doanh nghiệp của ông đã phải chi tới 6.000 USD/tháng. Như vậy, chỉ tính riêng tiền thuê văn phòng đã gần bằng tiền lương của tất cả nhân viên trong công ty cộng lại. Sự thổi phồng về giá cho thuê văn phòng một cách vô tình, hoặc cố ý làm ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp (trong khi các doanh nghiệp Việt Nam chủ yếu là các doanh nghiệp nhỏ và vừa), các nhà đầu tư, người tiêu dùng và làm giảm sức cạnh tranh của toàn nền kinh tế. Trên thực tế, từ đầu năm 2008 đến nay, diện tích văn phòng (hạng A, B, C) còn trống khá nhiều. Là một trong số các khu thương mại hạng B khai trương trong quý II/2008, cao ốc hạng B Hà Thành Plaza nằm trên phố Thái Thịnh, quận Đống Đa (Hà Nội) cung cấp thêm cho thị trường gần 10.000 m2 diện tích bán lẻ. Đến nay, chỉ có diện tích tại tầng 1 và 2 là cơ bản được lấp kín, còn diện tích tầng 3 - 5 vẫn đang tiếp tục cho thuê, với tốc độ khá chậm. Từ nay đến cuối năm 2008, Hà Nội sẽ có thêm một số tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại hạng A và B được đưa vào sử dụng như: The Garden, King Building hay Military Bank Building... Ngoài ra, hàng chục tòa văn phòng hạng C nằm trong khu vực vành đai II có quy mô 1.000 2.000 m2 sàn cũng sẽ sẵn sàng đón khách. Chủ đầu tư một tòa văn phòng hạng C như thế này trên phố Thái Thịnh cho biết, thông tin cho thuê mặt bằng đã được đăng báo từ vài tháng nay, nhưng có rất ít doanh nghiệp tìm đến. Hiện tại, các chủ đầu tư đã phải tính đến các “chiêu” tiếp thị bài bản để thu hút khách hàng. Theo Hà Quang Thứ 7, 13/09/2008 ĐTCK
Giá thuê văn phòng sẽ giảm mạnh
Cushman & Wakefield dự báo giá thuê văn phòng tại Việt Nam sẽ giảm ít nhất 50% trong vòng 12-24 tháng tới. Gia nhập thị trường bất động sản Việt Nam được hơn 6 tháng nhưng tập đoàn Cushman & Wakefield (Mỹ) đã ít nhất hai lần đưa ra dự báo có thể khiến các nhà đầu tư địa ốc tại Việt Nam không hài lòng, đó là việc giá thuê văn phòng sẽ giảm mạnh.
Khi mới vào Việt Nam vào tháng 3-2008, Cushman & Wakefield đưa ra kết quả nghiên cứu cho rằng Việt Nam xếp thứ 13 trong những quốc gia có giá cho thuê văn phòng đắt nhất thế giới nhưng trong tương lai sẽ sụt giảm. Ngày 9-9, tổng giám đốc của tập đoàn này tại Việt Nam là ông Toby Dodd dự báo rằng giá thuê văn phòng tại Việt Nam sẽ giảm ít nhất 50% trong vòng 12-24 tháng tới, mặc dù đã có một số nhà đầu tư và công ty quản lý bất động sản cho rằng giá vẫn tiếp tục tăng. Ông Dodd đã đưa ra dự báo trên tại hội thảo “Hướng dẫn đầu tư vào thị trường địa ốc” do Hiệp hội doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam (EuroCham) tổ chức tại TPHCM, với sự tham gia của hơn 100 đại diện các công ty, bao gồm cả các nhà phát triển và quản lý địa ốc. Tại sao giá thuê văn phòng sẽ giảm? Ông Dodd dự báo giá thuê văn phòng các loại tại Việt Nam sẽ giảm mạnh từ cuối năm 2009 khi nhiều dự án văn phòng cho thuê được đưa vào sử dụng. Điều này sẽ giúp kéo giá văn phòng cho thuê tại Việt Nam xuống và giá sẽ ổn định hơn. Tuy nhiên, chuyên gia này chưa cho biết số liệu cụ thể về số lượng văn phòng mới sẽ được đưa vào sử dụng từ cuối năm 2009. Ông chỉ ước lượng hiện tại diện tích văn phòng loại A tại TPHCM là 74.307 m2 và hầu như đã được cho thuê hết với giá là 72 đô la Mỹ/m2 vào quí 2 năm nay, còn giá thuê trong quí 3 là 70 đô la Mỹ/m2. Hầu hết các văn phòng loại này nằm tại khu vực trung tâm thành phố và được thuê bởi các tập đoàn lớn. Với mức 70 đô la Mỹ/m2 (loại A), giá văn phòng cho thuê tại Việt Nam đã cao hơn nhiều lần so với Bangkok (Thái Lan), Jakarta (Indonesia), Kuala Lumpur (Malaysia) và Manila (Philippines) - vốn là những thành phố lớn trong khu vực đang cạnh tranh trực tiếp với Việt Nam trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Trao đổi với Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online sau buổi hội thảo, ông Dodd dẫn chứng giá văn phòng tại các thành phố trên chỉ dao động trong khoảng 30 đô la Mỹ/m2 cho các văn phòng loại A, 20 đô la Mỹ/m2 cho loại B và 10 đô la Mỹ/m2 cho loại C. Do vậy, ông Dodd hy vọng giá thuê văn phòng tại Việt Nam, nhất là tại TPHCM sẽ dần giảm và ổn định vào khoảng từ 10-30 đô la Mỹ/m2 tương ứng cho các loại trên. Mức dự báo lần này còn thấp hơn mức 35-40 đô la Mỹ/m2 cho giá thuê văn phòng loại A cũng do Cushman đưa ra hồi tháng 3-2008. Theo chuyên gia này, không nên đem giá thuê văn phòng tại Việt Nam để so sánh với giá tại các thị trường phát triển hơn như Singapore và Hongkong. Đây là cách mà các công ty đầu tư và quản lý bất động sản tại Việt Nam vẫn thường áp dụng để từ đó kết luận rằng giá thuê văn phòng tại Việt Nam không cao hơn so với các nước trong khu vực (PV). Một trong những lý do khác mà ông Dodd đưa ra là nền kinh tế Việt Nam hiện đang phải đối mặt với nhiều thách thức về kinh tế, cụ thể là giá cả hàng hóa và dịch vụ tăng cao đã đẩy mức lạm phát lên cao trong năm nay. Điều này cũng ảnh hưởng đến lợi thế cạnh tranh của Việt Nam trong thu hút đầu tư. Theo khảo sát của Cushman & Wakefield, giá thuê văn phòng ở mức quá cao trong thời gian qua đã làm giảm nhu cầu thuê văn phòng và ảnh hưởng đến các hoạt động đầu tư của các công ty, nhất là các công ty mới vào thị trường hay các công ty có kế hoạch mở rộng hoạt động tại Việt Nam. "Xu hướng hiện nay là các chủ đầu tư và công ty quản lý cao ốc văn phòng vẫn muốn giữa giá cao, trong khi các chủ đầu tư những dự án mới thường giảm 5-10% so với giá họ niêm yết".
Tiềm năng từ văn phòng hạng trung Ông Dodd nhận xét: “Các công ty đang hoạt động tại Việt Nam hoãn các kế hoạch mở rộng hoạt động trong khi các nhà đầu tư mới vào thị trường lại muốn tìm thuê văn phòng tại các dự án loại thấp hơn và vị trí xa trung tâm hơn”. Vì thế, tiềm năng cho việc phát triển các dự án cao ốc văn phòng loại B và các dự án tại vùng ven là rất lớn. Lý giải của ông Dodd cũng phù hợp với việc thời gian gần đây các công ty thường đầu tư vào các dự án cao ốc loại trung nhiều hơn do họ không tìm được diện tích đất đủ rộng để phát triển các loại cao ốc văn phòng loại A và cũng do nhu cầu của thị trường. Chuyên gia này cho rằng Việt Nam cần phải đẩy mạnh đầu tư vào phát triển cơ sở hạ tầng để thúc đẩy phát triển kinh tế và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thuê được văn phòng rộng hơn với giá hợp lý hơn. Theo dự báo, các công ty đa quốc gia có thể sẽ chọn Việt Nam làm trụ sở chính của họ tại khu vực Đông Nam Á nếu họ nhìn thấy các dự án về cơ sở hạ tầng và cao ốc văn phòng như họ mong đợi. Việc phát triển các dự án trong lĩnh vực bán lẻ sẽ giúp người dân Việt Nam tiêu tiền nhiều hơn tại chính thị trường trong nước, thay vì đi mua sắm tại các nước trong khu vực. “Việt Nam đang mất đi những đồng ngoại tệ chi cho mua sắm tại Singapore, Thái Lan và Hongkong vì nhiều du khách Việt Nam đi nước ngoài với mục đích này. Nếu như ở đây có nhiều trung tâm mua sắm tốt hơn, khách hàng sẽ tiêu tiền trên chính thị trường này”. Gần đây, ngành du lịch các nước như Thailand, Malaysia và Singapore đã tập trung quảng bá tại Việt Nam về các tour mua sắm hay các tháng bán hàng khuyến mãi để thu hút thêm khách Việt đến đất nước của họ trong sự kết hợp giữa du lịch và mua sắm. Ông Dodd dự báo rằng thị trường địa ốc Việt Nam sẽ vẫn tiếp tục tăng trưởng mạnh vì nguồn vốn lớn vẫn tiếp tục đổ vào cùng với nhu cầu và mối quan tâm về thị trường này vẫn tăng trong tất cả các lĩnh vực khách sạn, khu đô thị mới, bán lẻ… Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 8 tháng đầu năm nay số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký cho các dự án trong lĩnh vực địa ốc và du lịch đạt 22,2 tỉ đô la Mỹ, trong tổng số 46,3 tỉ đô la Mỹ cho tất cả các dự án FDI được cấp phép trong giai đoạn này. Tuy nhiên, ông Dodd cũng cho rằng các cơ quan chức năng cần tăng cường kiểm tra các dự án FDI để đảm bảo rằng có sự tham gia của chính những nhà đầu tư và người sử dụng thật sự, chứ không phải các nhà đầu cơ. "Việt Nam cần có những chính sách và ưu đãi phù hợp để ngăn chặn đầu cơ vì điều này sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường", ông nói. Theo Mộng Bình Thứ 5, 11/09/2008 TBKTSG