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OBSERVATOIRE DE LA FORMATION DES LOYERS
LE TABLEAU DE BORD DU MARCHE LOCATIF PRIVE DE LA CNAB MARSEILLE
Numéro 20 (janvier 2009)
Michel MOUILLART
Professeur d’Economie
Université de Paris X Nanterre
1
L’ensemble de l’économie s’enfonce dans la crise et la perspective des prochains
mois n’incite guère à l’optimisme. Le moral des ménages reste ainsi désespérément au
plus bas et sans espoir d’une amélioration rapide et véritable. Le chômage commence à
enregistrer le contrecoup de la crise et sa remontée devrait être marquée d’ici l’été. Les
perspectives d’une sortie rapide de la crise financière internationale ne réussissent
toujours pas à se dessiner …
Les candidats à une nouvelle location sont donc toujours plus inquiets : ils continuent de
différer leurs projets de mobilité résidentielle, dès lors qu’il s’agit d’une mobilité choisie
(amélioration des conditions de logement, choix d’une meilleure localisation, réduction
des temps de transport …). Dans le cas d’une mobilité contrainte (séparation, mutation
professionnelle, difficultés financières…), les marges de liberté des ménages restent
très limitées (voire inexistantes). La morosité du marché locatif privé marseillais
demeure donc inscrite dans les faits.
Depuis 18 mois, l’activité du marché est ainsi à son plus bas niveau depuis la fin des
années 90. L’atonie de la conjoncture est désormais une réalité : même si, à la
différence de ce qui se constate sur le marché de la transaction, il ne s’agit pas encore
de dépression et si le ralentissement du marché locatif privé s’est effectué jusqu’à
présent sans à coup majeur.
En 2008, la mobilité résidentielle s’est en effet établie à 19.6 % en moyenne sur
Marseille, contre 25.9 % en 2005 et 30.7 % en 2004 (elle était de 34.8 % à son point
haut, en 2001). A l’un de ses plus mauvais niveaux depuis 15 ans, l’activité du marché
locatif privé marseillais a donc reculé de l’ordre d’un tiers depuis 2004.
Dans ce contexte de relâchement général de la pression de la demande, l’effort
d’amélioration et d’entretien du parc se dégrade à nouveau. Sur un marché moins fluide
que par le passé et sans véritables perspectives, 10.6 % des biens ont été représentés
sur le marché après travaux depuis le début 2008 … contre 16.3 % en 2006 et 21.1 %
en 2002.
La situation du marché locatif privé est préoccupante. Et avec le renforcement de la
crise économique, sa situation risque de devenir critique en 2009.
Le niveau des loyers de marché s’est alors établi à 11.5 €/m² sur Marseille, au 4ème
trimestre 2008.
La situation actuelle se traduit donc par une quasi-stabilité des loyers de marché sur un
an, constituant en cela une expression des premiers signes de blocage du marché
locatif privé marseillais :
après un mauvais début d’année 2008, les loyers de marché ont en effet baissé
durant l’automne de 0.3 % sur un an, par rapport au 4ème trimestre 2007 : en
2007 à la même époque, la hausse avait été de 4.5 % (et respectivement de +
4.2 % en 2006). C’est ainsi la première fois depuis 1994 que l’Observatoire note
une telle évolution. Et l’année 2008 restera donc avec 2005 qui n’avait
enregistré qu’une progression de 0.6 % au 4ème trimestre et sur un an, une des
plus mauvaises fins d’année constatées depuis quinze ans ;
2
au total, la progression des loyers n’aura donc été que de 1.6 % en 2008, soit la
hausse la plus faible depuis 2000. Le niveau des loyers des studios et une pièce
n’a alors progressé que lentement, avec + 0.7 % (contre + 6.3 % en 2007). En
revanche, les loyers des 2 pièces ont cru de 1.7 % sur l’année (contre + 1.0 % en
2007) et ceux des 3 pièces de 2.1 % (contre + 0.3 % en 2007). Les loyers des 4
pièces ont quant à eux progressé un peu plus vite encore : avec + 3.0 % (contre –
1.8 % en 2007). Alors que pour les grands appartements sur lesquels la pression
reste forte, c’est une très faible hausse des loyers qui s’est observée : avec + 0.7
% pour les 5 pièces et plus (contre + 12.1 % en 2007).
Les loyers des studios et 1 pièce (26.9 % du marché en 2008) se sont alors établis à
14.5 €/m² au 4ème trimestre 2008. Ceux des 2 pièces (32.1 % du marché en 2008)
étaient quant à eux de 11.8 €/m² ; ceux des 3 pièces (26.3 % du marché en 2008), de
9.8 €/m² ; ceux des 4 pièces (10.4 % du marché en 2008), de 9.5 €/m² ; et ceux des 5
pièces et plus (4.3 % du marché en 2008), de 9.0 €/m².
Les tendances des loyers observées en ce début d’année confirment les inquiétudes sur
l’état du marché locatif privé marseillais. Tout dans la conjoncture à venir laisse en effet
attendre attentisme de la demande et difficultés financières accrues chez les candidats
à la location. Les craintes sont donc fortes pour l’année 2009 qui, sans aucun doute, ne
sera pas d’un bon cru.
Evolution des loyers de marché et mobilité résidentielle des locataires
(source : CNAB)
34,8
12 35
Variation des loyers (en %)
30,0 30,0
Taux de mobilité (en %)
9,0
30
8 7,1 6,3 28,8 25,9
6,2
6,1 25
3,7 20,9
4 18,6 19,6
1,9 20
1,6
2,5
0 15
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Variation des loyers Mobilité résidentielle
3
Part des relocations après travaux et mobilité résidentielle des locatiares
(source : CNAB)
34,8
25 35
Part après travaux (en %)
30,0 21,0 30,0
Taux de mobilité (en %)
28,8 30
20,1
20 19,0 18,3 18,5
17,9
16,3 16,3 25
25,9
15 19,6
20
20,9
18,6 10,6
10 15
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Part des relocations après travaux
Mobilité résidentielle
L'Observatoire des loyers de marché de la CNAB Marseille
15
Loyer mensuel en €/m² de surface habitable
13
Studios et 1 pièce
2 pièces
11
3 pièces
4 pièces
9
5 pièces et plus
Ensemble du marché
7
5
1994
1995
1998
1999
2000
2003
2004
2007
2008
1996
1997
2001
2002
2005
2006
4
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